CONTRATOS MODERNOS DE ESPARCIMIENTO Y RECREACIÓN CONTRATOS CON FINES RECREATIVOS INTRODUCCIÓN.

En la década del 70 comenzaron a advertirse ciertas situaciones fácticas, que no tenían en el derecho de los contratos una tipificación o ubicación precisa y se manifestaban en diversas formas, v. gr., alquiler de espacios para acampar, contratación de excursiones de egresados o de fin de curso, contratación de viajes recreativos para ancianos, grupalmente, y otras. Durante la década del 80 se reiteraron estas formas de recreación con mayor asiduidad y comenzaron a aparecer los problemas, que fueron de la más diversa índole, de ahí que sea necesario brindar algunas precisiones destinadas a cimentar un tratamiento metodológico de esta serie de contratos, o por lo menos los más usuales. • EL CONTRATO DE ALQUILER DE ESPACIO PARA ACAMPAR.

La difusión de paseos de fin de semana, cortas vacaciones o largos viajes para recorrer nuestro extenso país en las llamadas "casas rodantes" ha generado la necesidad de concebir lugares para acampar, algunos de naturaleza estatal y otros privados, con un mayor o menor número de servicios adicionales. Analizaremos algunos de estos supuestos. a) LUGARES PÚBLICOS MUNICIPALES). ESTATALES (NACIONALES, PROVINCIALES O

Ante la masividad de estas casas rodantes y su concurrencia a lugares de veraneo no preparados para recibir estas verdaderas caravanas, se estableció inicialmente la "determinación de lugares de pesca o de playa, especialmente en las provincias del sur del país". Esta situación se inició, simplemente, como un lugar gratuito donde estacionar estos rodados, pero con el devenir del tiempo estos lugares fueron dados a concesionarios, que además de parquizar el lugar para el estacionamiento, comenzaron a prestar algunos servicios adicionales como, por ejemplo, cocinas en común, agua corriente, etc., para los cuales se establecían distintos precios, que variaban según la calidad y cantidad de los servicios. Nos encontramos entonces con el "arriendo de un espacio" para estacionar la casa rodante, que sin duda se regirá por las normas del contrato de locación de inmuebles en todo aquello que por su similitud le sea compatible. Uno de los problemas que se enfrentaba, cuando acaecían daños a los vehículos, era establecer la posibilidad de accionar además de contra el concesionario, contra el Estado (nacional, provincial, municipal) permisionario, lo cual en principio parecía que no era atendible.

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También respecto de la misma problemática se plantea el carácter de la responsabilidad que asume el concesionario ante el damnificado, pues depende de ello (subjetiva y objetivamente) la amplitud o restricción de eximentes de aquélla. Recordemos que la normativa del contrato de locación (art. 1515, Cód. Civil) obliga al locador a "mantener al locatario en el goce pacífico de ella [la cosa locada] por todo el tiempo de la locación"; asimismo, el artículo siguiente obliga a mantener la cosa en buen estado y, por último, el art. 1517 pone a cargo del locador el deterioro de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor. Nada se dice sobre las cosas introducidas, pues se atiende a la cosa locada que es la determinante; sin embargo, en nuestro supuesto, la casa rodante y su estado de conservación es lo realmente importante. Consideramos que el locador sólo aparecerá siendo responsable del daño que pueda generarse en la "cosa", cuando su acción u omisión puedan fecundar la culpabilidad (culpa o dolo), además de los otros elementos de la "responsabilidad subjetiva", pues su obligación se limita al "alquiler del espacio" con seguridades propias. El incumplimiento de esta obligación se presume responsable a título de culpa (art. 512, Cód. Civil) con todas las implicancias que ello significa, de allí que si desea liberarse deberá acreditar algunos de los eximentes propios de este tipo de responsabilidad. En cuanto a la "prestación de servicios adicionales", consideramos que deben entenderse integrados a la locación del espacio, salvo que sólo se contraten estos servicios y no el espacio, lo cual no resulta habitual, pero de darse, será calificado como locación de servicio u obra según la índole de la prestación y las características. b) SOCIOS DE RECREATIVOS. CLUBES QUE TENGAN LUGARES PARA ACAMPAR Y

Existen ciertos clubes que tienen por finalidad principal o anexa lugares destinados a acampar y además para recreación de los socios. En primer lugar tenemos la relación "socio-club", por la cual este último, a cambio del pago de una cuota mensual, se compromete a brindar al primero una serie de prestaciones que cada día es de mayor amplitud (campos de deportes, lugares para acampar, servicios para automotores, descuentos en comercios adheridos, etcétera). La complejidad de "situaciones jurídicas" hace imposible que podamos analizar todas ellas, por lo que sólo nos limitaremos a dos: el lugar para acampar y el campo de recreación. 1) LUGAR PARA ACAMPAR. Estos clubes poseen, en distintos lugares del país, determinadas áreas de campamento para recibir las casas rodantes, que generalmente son lugares abiertos y descampados, que sólo poseen un control de entrada. Se han esbozado dos posiciones. A la primera, como no existiría una contraprestación directa por el estacionamiento, se la ha calificado como "depósito voluntario gratuito", con las consecuencias jurídicas que ello implica.

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Sin embargo, pensamos de manera diferente, pues existe una contraprestación que es la que el socio paga en su cuota, la cual lo habilita para gozar de todos los beneficios y recibir todas las prestaciones; de ahí entonces que la característica de "onerosidad" es indudable. Podríamos sólo dudar si se trata de depósito comercial o locación de espacio. A este respecto, nos inclinamos por considerar que se trata de una "situación híbrida" a la que debemos aplicarle las reglas de la "locación de espacio", pues posee el uso y goce del lugar (art. 1493, Cód. Civil) y adquiere ese derecho desde el mismo momento en que se asocia. 2) LUGARES DE ESPARCIMIENTO. En cuanto a éstos, los mismos clubes poseen campos de deportes, piletas, lugares de costa sobre ríos o mares, que constituyen un "conjunto de servicios", algunos de los cuales pueden considerarse desde la óptica del resultado mismo, por ejemplo la posibilidad de que exista la pileta prometida y que pueda usarse; otras deberán considerarse como situaciones ajenas al resultado en sí mismo; así sería el supuesto de los servicios de concesionarios de alimentos. En suma, el brindar un "ámbito" para el esparcimiento y la recreación, desde el punto de vista de la relación socio-club, se trataría de un contrato que absorbe un sinnúmero de relaciones jurídicas, que deberán ser calificadas de acuerdo con la tipicidad que resulte de cada situación en particular. Se trata, entonces, de una relación que encierra múltiples figuras contractuales o arrendamientos complejos. • LA CONTRATACIÓN DE VIAJES DE RECREACIÓN.

Ha sido usual en las últimas décadas que se promoviera, por las denominadas agencias de turismo, un "complejo recreativo de actividades" que abarca desde el pasaje (aéreo, marítimo o terrestre), el hospedaje y otras series de actividades recreativas (excursiones, concurrencia a confiterías nocturnas, museos, etcétera). La mayor asiduidad con que se realizan (especialmente la modalidad de viajes de fin de curso de menores egresados) ha desnudado innumerables problemas que tienen que ver fundamentalmente con los "proveedores" de estos servicios, ya que las agencias están en la intermediación u organización. Precisamente en estos dos últimos términos, está la diferencia del encuadre para la tipicidad de la contratación. En el primer supuesto -la sola intermediación-, sostenemos que existe una "locación de servicios", en los términos de los arts. 1493 y 1623 del Cód. Civil (la una prestar un servicio Y el otro a pagar un precio cierto en dinero). Pero dado que estos agentes tienen el carácter de comerciantes y expertos en la materia, es obvio que sus obligaciones deben juzgarse con estricta rigurosidad (arts. 902 y 909, Cód. Civil), aun cuando en esta alternativa no asumen la responsabilidad por los resultados de las distintas situaciones jurídicas, sino que su objetivo sólo se realiza con la contratación en sí misma del servicio, v. gr., el pasaje aéreo, pero no si el avión sale o no a horario; por el hospedaje en determinado hotel, pero no respecto de la calidad del servicio. Distinta es la faceta cuando el agente de viajes promueve, publicita en su calidad de organizador de estos viajes de recreación; la modalidad suele ser su 3

"integridad", es decir, previéndose desde la salida hasta el arribo todas las contingencias, calidades y demás especificaciones del viaje recreativo. En este supuesto consideramos que se trata de una "locación de obra", pues aquí se está asegurando el conjunto de actividades como un resultado definido y a cambio de ello (en su integridad, art. 742, Cód. Civil) es la contraprestación o precio. En esta alternativa, es de aplicación lo dispuesto en el art. 1631 del Cód. Civil: "El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra", aludiéndose modernamente como lo hace el Proyecto de Unificación Legislativa Civil y Comercial en el art. 521; "El obligado responde por los terceros que haya introducido en la ejecución de la obligación". EL CONTRATO DE TURISMO INTRODUCCIÓN. La actividad turística ha adquirido en los últimos tiempos un notable incremento, tanto a nivel nacional como internacional a punto tal que se ha convertido en un verdadero producto de consumo. El modo en que los viajes actualmente son organizados y comercializados ha sufrido grandes cambios. La forma tradicional en que el agente de viajes actuaba como un mero intermediario en la adquisición de un pasaje o una reserva de hotel, ha sido hoy sustituida en gran parte por otras modalidades en que el agente es quien organiza y vende los denominados "paquetes turísticos" o viajes combinados, a cambio de un precio global que incluye un conjunto de prestaciones, generalmente de transporte, alojamiento y otros servicios complementarios, que son prestados directamente por la agencia o por terceros. Tanto una como otra modalidad plantean una compleja y rica problemática, pero son los paquetes turísticos en especial los que presentan un mayor interés dadas las relaciones contractuales que se entrecruzan e involucran a una pluralidad de sujetos que intervienen en la prestación de los servicios comprometidos al turista (hoteleros, transportadores, etc.), lo que genera un sinnúmero de conflictos frente al cumplimiento defectuoso. La temática que abordaremos se encuentra íntimamente ligada con los derechos del consumidor, que tienen en este ámbito un gran campo de aplicación y una mayor necesidad de protección. Esta mayor tutela está relacionada con ciertas particularidades que presenta la contratación de estos servicios -en especial los de la modalidad "todo incluido"- que es hoy realizada en forma masiva, e instrumentada mediante contratos de adhesión a condiciones generales, que tiende a favorecer al predisponente mediante la incorporación de cláusulas abusivas de variado contenido. La necesidad de protección es aun mayor si tenemos en cuenta que los problemas que se suscitan aparecen en la etapa funcional del contrato, es decir, cuando el turista se encuentra fuera de su lugar de residencia. Por otro lado, la modalidad habitual es que el usuario que contrata estos servicios deba pagar el precio total en forma anticipada y antes de emprender el viaje, hecho 4

que lo ubica en desventaja con respecto al agente. Esto hace que el viajero no disponga de demasiado margen de acción cuando al llegar al lugar de destino, se da cuenta de que las informaciones que recibió no son exactas o que no se han respetado los términos del contrato. Tales características llevan a que sea el viajero quien deba asumir la posición de demandante, lo que pone en evidencia la necesidad de tutelar al usuario de los servicios turísticos quien a menudo se ve enfrentado a múltiples inconvenientes a causa de las deficiencias en la prestación de los servicios contratados, de los cuales la jurisprudencia reiteradamente da cuenta. RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE. EL CONVENIO DE BRUSELAS. Resulta de aplicación la ley 18.829 y su decreto reglamentario 2182/72, que regulan la actuación de los agentes de viajes. Asimismo, nuestro país se ha adherido mediante ley 19.918 al Convenio Internacional sobre Contratos de Viaje, celebrado en Bruselas en 1970, de aplicación obligatoria, sin perjuicio de las legislaciones especiales que establezcan disposiciones más favorables para los viajeros. El objetivo ha sido el de asegurar al turista o viajero una protección jurídica mínima, mediante el establecimiento de reglas uniformes. LA APLICACIÓN DE LA LEY 24.240 DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR Y DEL USUARIO. Se debe tener en cuenta que la legislación vigente en nuestro país en materia de turismo no ofrece una efectiva tutela al viajero, ocupándose principalmente de regular el ejercicio profesional de las agencias de viajes. Ello hace que la ley de defensa del consumidor se convierta en una herramienta de importancia en la protección del usuario en aspectos tales como la información, la integración publicitaria del contrato, la nulidad de las cláusulas abusivas, etcétera. Caen dentro de su marco regulatorio las transmisiones o cesiones de un contrato de viaje para consumo personal o familiar, es decir, las realizadas fuera del marco de la actividad profesional o empresarial, se trate de un particular o de un comerciante con tal de que no fuera adquirido en razón de su actividad sino por motivos ajenos a su negocio. Tampoco son relevantes los motivos por los cuales el viaje se realiza: puede tratarse de un viaje de placer, de estudios o de negocios. Quedan en cambio excluidas las adquisiciones realizadas para volver a ser introducidas al mercado, como las llevadas a cabo por otra agencia de viaje y, en general, en los contratos interempresarios (v. gr., reserva de plazas hoteleras con un operador turístico mayorista), pues habría allí un acto de adquisición empresarial. • LA AGENCIA DE VIAJES

Se trata de personas físicas o jurídicas que desarrollan con o sin fines de lucro, en forma permanente, transitoria o accidental, alguna de las actividades que la ley enumera (art. 1°, ley 18.829). 5

Deben obtener previamente la licencia inscribiéndose en el Registro de Agentes de Viajes de la Dirección Nacional de Turismo, previa constitución de un fondo de garantía, el que puede ser sustituido por un seguro. El decr. 2182/72 clasifica las agencias de viaje en: empresas de viajes y turismo, agencias de turismo o agencias de viajes, habitualmente denominadas mayoristas o minoristas. Básicamente, pueden actuar como organizadoras de un tour o viaje combinado, o bien como intermediarias en la venta de estos viajes organizados o de alguna de las prestaciones aisladas que permiten efectuar un viaje o una estadía cualquiera. • EL CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN DE VIAJE

En este supuesto, la agencia vende un viaje combinado por un organizador, o uno o varios servicios independientes sin integrar un paquete total. La intermediación presupone un contrato suscripto en nombre de otro en que la agencia actúa acercando y poniendo en contacto a las partes. No hay intermediación, en cambio, cuando se contrata en nombre propio, aunque la prestación prometida dependa del hecho de terceros. En general, se considera que el contrato que celebra el viajero con la agencia es de mandato. Considerarlo como tal conduce a que el agente no asuma responsabilidad directa frente a los adquirentes por el incumplimiento de los terceros con los que contrata. Otras teorías más modernas han intentado superar esta concepción, en aras de otorgar una mayor protección al usuario. • EL CONTRATO DE ORGANIZACIÓN DE VIAJES

A diferencia de la intermediación, en este caso la agencia es quien organiza los "paquetes turísticos" o "viajes combinados", ya sea directamente a los clientes o bien a otras agencias de viaje. La agencia se obliga en su propio nombre a prestar un conjunto combinado de servicios que comprenda por lo menos dos de los siguientes elementos: transporte, alojamiento u otros servicios turísticos que constituyan una parte significativa del viaje (Res. ST 50/95). Estos últimos pueden consistir en prestaciones le distinta índole -no accesorias-, que formen parte del objeto principal del viaje, v. gr., aprendizaje de idiomas en el extranjero " presenciar un partido de fútbol. Si bien la ley no lo menciona, el elemento esencial es que son ofrecidos y vendidos por un precio global. Es que precisamente cuando el cliente contrata un viaje completo o a forfait, no tiene en vista prestaciones aisladas (pasajes o reservas de hotel), sino un viaje concebido de manera global (transportes más estadía, etc.), pagando por ello un precio único y determinado. EL VIAJE ORGANIZADO: CARACTERÍSTICAS Y ORGANIZACIÓN DEL SISTEMA. LA CONEXIDAD CONTRACTUAL. Lo característico es que la agencia de viajes sea quien proyecta y ofrece, por su propia iniciativa -sin esperar que ningún viajero se lo demande-, un viaje combinado o paquete turístico.

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Para llevar a cabo los servicios comprometidos al turista, la agencia puede utilizar sus propios recursos, o bien puede recurrir a terceros a fin de que proporcionen las diversas prestaciones que integran el forfait. Generalmente el organizador no presta directamente los servicios al turista, sino que a su vez contrata los servicios de otros prestadores o empresas turísticas. Esta delegación en terceros no resulta oponible al turista en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de quienes efectivamente prestan el servicio, pues es la agencia quien asume jurídicamente la obligación de prestarlos. El organizador siempre responde por la adecuada ejecución de las obligaciones asumidas contractualmente, se cumplan estas obligaciones directamente por ellos o por otros prestatarios de servicios que se introducen en la ejecución de la prestación. Estas características hacen que confluyan en el negocio distintas relaciones jurídicas, derivadas de la celebración de los distintos acuerdos que requiere la organización y puesta en práctica del viaje. La agencia de viajes concluye por una parte un contrato con el usuario, y por la otra, varios convenios con las empresas (hotel, transportista, etc.) que prestan directamente sus servicios al turista. Tales acuerdos, si bien aparecen como independientes, presentan una estrecha vinculación entre sí. Esta modalidad constituye una nueva estructura contractual, que se conforma mediante una pluralidad de acuerdos conexazos entre sí y que plantea una rica problemática en materia de contratos, ligada con las nuevas formas organizativas empresariales que se estructuran en forma de grupo, tendientes a fragmentar o delimitar los riesgos empresariales en perjuicio del consumidor. Entre estos distintos acuerdos existe un nexo funcional pues todos responden a un mismo resultado económico; la realización de un viaje a cambio de un precio global. Tales acuerdos reconocen una única causa que fundamenta la unidad del negocio, a pesar de que las prestaciones sean diferentes. Se trata de un negocio jurídico único, fraccionado en varias relaciones jurídicas. Destaca Kemelmajer de Carlucci que "el objeto del contrato no es el complejo de las prestaciones singulares sino el viaje tomado globalmente como entidad autónoma, respecto de las prestaciones singulares que la componen; la voluntad de una de las partes, el turista, no se fracciona dirigiéndose simultáneamente a negocios múltiples y heterogéneos, por el contrario, existe un contrato único que resulta de la combinación de diversos esquemas negociales (transporte, suministro, depósito, etcétera)". La causa del contrato es la realización del viaje. Al turista lo único que le interesa es su concreción con las características ofrecidas por la agencia, y por el que paga un precio único. A su vez, la agencia queda obligada a obtener ese resultado, siendo indistinto que sea un tercero quien preste los servicios comprometidos. La trascendencia práctica de esta construcción doctrinaria se efectiviza al demarcar el ámbito de responsabilidad de los distintos sujetos que intervienen en esta operación. El vínculo jurídico-económico que se establece entre ellos y la unicidad del negocio realizado trae como consecuencia la responsabilidad de la agencia por la actuación de los sujetos intervinientes, que incluso puede, en algunos casos, justificar una responsabilidad solidaria para evitar que por medio de la operatoria elegida se diluya la responsabilidad de los verdaderos protagonistas del negocio jurídico. 7

En la doctrina extranjera, el hecho de que estos paquetes turísticos sean ofrecidos y vendidos masivamente, ha llevado a calificarlos como un "producto turístico" análogo a cualquier sistema de fabricación o producción en serie en la que el "fabricante" -la agencia de viajes-, elabora "productos turísticos" en serie que luego enajena. El usuario adquiere un viaje como si fuese un producto elaborado; su interés está en el viaje completo, despreocupándose de los contratos que la agencia deba celebrar con los empresarios para la realización de diversas prestaciones. El hecho de considerarlo como un producto de empresa, coloca al usuario en una posición más ventajosa frente al incumplimiento del organizador, por aplicación de las reglas de la responsabilidad objetiva del fabricante, como veremos más adelante. EL PRECIO DEL VIAJE: PRINCIPIO GENERAL Y EXCEPCIONES. El principio general es que los precios establecidos en el contrato no podrán ser incrementados. El decr. 2182/72 establece algunas excepciones, facultando al agente de viajes a aumentar el precio debido a su alteración por parte de los terceros prestatarios de los servicios, e incluso autoriza a rescindir el contrato cuando "la alteración de tarifas o de tipos de cambio de moneda obligue a un aumento sustancial en el precio del viaje y que ello dé lugar a las consecuentes anulaciones entre las personas inscriptas" (arts. 15 y 24). Esta norma debe ser interpretada adecuadamente en función de los principios generales, y en especial de acuerdo con lo establecido por el art. 1198 del Cód. Civil que autoriza la revisión del contrato sólo como un remedio excepcional ante circunstancias sobrevinientes, extraordinarias e imprevisibles que alteren Su base económica. Debe tratarse de circunstancias ajenas no sólo a la voluntad del organizador sino también externas al riesgo propio del contrato, es decir, extrañas a la actividad empresarial desarrollada por quien la invoca. Consideramos que el aumento de las tarifas por parte de los prestatarios del servicio (hoteles, transportadores, etc.), no puede afectar el precio convenido, por constituir un riesgo económico del contrato, que naturalmente debe ser absorbido por el empresario, salvo que se trate de contingencias imprevisibles que se encuentren fuera de su ámbito de control y que alteren el equilibrio de las prestaciones. Al celebrar el contrato, el organizador cuenta ya con el riesgo de un incremento en los precios de alguna de las prestaciones que ofrece, pudiendo evitar o paliar anticipadamente los efectos del mismo, por ejemplo, reservando o abonando tales servicios. La capacidad de previsión de los empresarios, cuya actividad principal se desarrolla en un ámbito específico, no puede medirse con igual parámetro que la del hombre común. De otro modo, el organizador se liberaría muy fácilmente de sus propias obligaciones y riesgos, trasladándolos indebidamente al usuario. Esta norma, de dudosa constitucionalidad, se opone a las prescripciones de la ley de defensa del consumidor -de orden público- que ha establecido principios protectores en lo atinente a los contratos por adhesión, cláusulas abusivas, etc., que le resultan aplicables. De ahí que entendemos que la inclusión de una 8

cláusula de este tipo es abusiva y, por lo tanto, nula al desplazar al usuario un riesgo inherente al ámbito de actividades del organizador. El hecho de que éste opere por medio de terceros -lo cual responde a las nuevas estrategias empresariales caracterizadas por una atomización en la producción y comercialización de los bienes y servicios- es una circunstancia que no puede ser invocada por el organizador en su beneficio económico, por ser quien asume jurídicamente la obligación de prestar los servicios comprometidos. Por último, la ley no establece una limitación temporal para el ejercicio de dicho derecho. No obstante, entendemos que el mismo no puede ser ejercido en forma abusiva o intempestiva, en la inminencia del viaje. Como es obvio, el pago anticipado del viaje opera como límite a la invocación de la norma y el organizador debe sujetarse a las consecuencias que se deriven de lo convenido, sin consideración a su mayor onerosidad. EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL VIAJE POR PARTE DEL USUARIO. EL viajero puede en todo momento rescindir el contrato, total o parcialmente, antes de la fecha prevista de salida. El art. 21 del decr. regl. Nº 2182/72 establece que si se tratare de desestimientos de servicios contratados en firme por la agencia, su reembolso estará sujeto a las condiciones contractuales bajo las cuales presten sus servicios las empresas respectivas. Las agencias podrán deducirse para sí hasta un 10% del valor de los mismos. LA POSIBILIDAD DE DESISTIR DEL VIAJE EN FORMA INJUSTIFICADA POR PARTE DEL ORGANIZADOR. El art. 25 del decr. regl. 2182/72 regula el régimen legal para el caso de desistimiento sin causa justificada de un viaje individual o colectivo, estableciendo una indemnización tarifada fijada por el organismo de aplicación: "Para el caso de desistimiento sin justificación por parte de las agencias de viajes, de un viaje individual o colectivo, éstas deberán devolver el importe íntegro del depósito previo, sin deducciones, más una indemnización del 10% hasta el 30 % según lo que al respecto resuelva la Dirección Nacional de Turismo, teniendo en cuenta las características del caso y los antecedentes que registre la citada agencia y sin perjuicio de aquellas a que, por derecho común, se considerase acreedor el usuario. La reiteración de tales desistimientos injustificados será considerada como causal para la aplicación de sanciones". EL DERECHO DEL ORGANIZADOR A CANCELAR EL VIAJE POR CAUSAS JUSTIFICADAS. El decr. regl. 2182/72 en su art. 24, establece las causas que justifican la anulación del viaje: a) Cuando existe fuerza mayor o caso fortuito. b) Cuando las agencias, habiendo obrado con la previsión y diligencia debidas, no pueden disponer por causas ajenas a su voluntad de la totalidad 9

de las reservas de hotel, transporte y otros servicios esenciales, de acuerdo con el itinerario presentado y siempre que se encuentre al día en sus obligaciones económicas con los que habían de prestarlos. c) Cuando la alteración de tarifas o de tipos de cambio de moneda obligue a un aumento sustancial en el precio del viaje y ello dé lugar a las consecuentes anulaciones entre las personas inscriptas. Ver lo expuesto en el § 588 en cuanto a los límites para aumentar el precio del tour o cancelarlo. d) Cuando no se haya alcanzado un suficiente número de inscripciones, siempre que tal extremo haya sido mencionado en las cláusulas o condiciones del viaje en los respectivos anuncios o folletos, y que la anulación se comunique a los viajeros con un mínimo de diez días antes de la fecha en la cual el viaje o la estadía debían iniciarse. Para poder alegar dicha causa, será requisito necesario que la agencia no haya cobrado a los clientes un anticipo superior al 20% del precio fijado al viaje. En todos estos supuestos el usuario sólo tiene derecho al reembolso de lo abonado, sin indemnización alguna. LA RESPONSABILIDAD DEL ORGANIZADOR DE VIAJES FRENTE AL USUARIO. LA OBLIGACIÓN TÁCITA DE SEGURIDAD. El organizador debe velar por la indemnidad del viajero. En este sentido, tiene una obligación tácita de seguridad (art. 1198, Cód. Civil) por la cual se compromete a que durante la ejecución del contrato no sufrirá daño sobre su persona o sus bienes. Esta obligación de indemnidad está en estricta relación con las modalidades del viaje contratado (con o sin la conducción de un guía turístico). Tal protección se extiende aun en los casos en que por razones de fuerza mayor no imputable a la agencia, se vea obligada a suspender la continuación de los servicios una vez iniciado el viaje. De presentarse alguna circunstancia que impida el cumplimiento del contrato, debe tomar todas las medidas necesarias en el interés y seguridad del viajero (art. 10, Convenio de Bruselas, ratificado por la Ley 19.918) y no dejarlo librado a su suerte, v. gr., proporcionando al viajero en forma gratuita el regreso al punto de origen, sin perjuicio de la devolución de las cantidades que proporcionalmente puedan corresponder. La responsabilidad es directa y objetiva y cubre los daños ocasionados por terceros que se introducen en la ejecución de la prestación, o por la intervención de cosas. a) RESPONSABILIDAD POR LOS PRESTADORES DE LOS SERVICIOS. El organizador del viaje responde del incumplimiento total o parcial de los servicios contratados, en forma directa y objetiva, siendo indiferente que los medios que utilice sean suyos o contratados. En todos los casos responde tanto por sus propios actos u omisiones como por los de aquellas personas que emplee para cumplir con la prestación asumida (hoteleros, transportistas, etc.).

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Esta delegación en terceros no implica desligarlo de las consecuentes responsabilidades que puedan surgir a raíz de una deficiente prestación de servicios, sin interesar el vínculo obligacional que los une. Se trata de una función que el prestador cumple para el organizador, ya que éste opera por medio de los terceros de quienes se sirve. En el campo contractual no existe una norma expresa que regule la cuestión. No obstante, actualmente ninguna duda cabe acerca de la responsabilidad del principal por los terceros que se introduzcan en la ejecución de la prestación. El concepto de dependencia, conforme la moderna doctrina, ha sido notoriamente ampliado, y debe ser entendido en un sentido amplio que va más allá de la idea de subordinación laboral, y que puede ser jurídica, económica o técnica. Quien recurre a los servicios de otra persona no hace sino prolongar su propia actividad, siendo un instrumento para el logro de determinados objetivos. Otros argumentos han explicado tal responsabilidad. Así, se alude al riesgo de la actividad económica, considerada por el moderno derecho de daños como un factor autónomo atributivo de responsabilidad, según el cual la responsabilidad del organizador resulta de la misma estructura económica y jurídica de su organización empresaria, lo que jurídicamente se traduce en la imputación a su patrimonio de las actividades que realiza. El hecho de tratarse de una empresa que actúa con finalidad de lucro, impone correlativamente la obligación de asumir los daños que con tal actividad produzca. Las modernas doctrinas aplican las mismas reglas que la responsabilidad objetiva del fabricante del "producto turístico". En la jurisprudencia francesa se considera que el consumidor contrata un producto, por lo que el "fabricante" el organizador- debe responder por las deficiencias de los servicios. Considerar al viaje organizado como producto de empresa mejora la posición del consumidor, pues la agencia responderá de todos los defectos que presente, cualquiera sea su causa, ya que siempre va a ser considerado como consecuencia de su propia actividad empresarial. Estas modernas corrientes estructuran una responsabilidad solidaria entre las agencias y los prestadores del servicio, contra quienes el usuario puede dirigir su reclamo, ya sea en forma indistinta o conjunta. Haciendo aplicación de los principios enunciados, la jurisprudencia ha dicho: "Acorde con lo previsto por el decr. 2182/72, reglamentario de la ley 18.829 y de lo normado en el art. 1° de esta última, la responsabilidad de las agencias de viajes por los servicios comprometidos, abarca no sólo las hipótesis en que son directamente brindados por ella, sino inclusive en el caso de supeditación a la actividad de otras empresas prestatarias. El destinatario de los servicios debe ser protegido, inclusive por el incumplimiento de esas otras empresas que no son terceros por los que no debe responder la agencia, sino todo lo contrario, desde que intervienen con ella en las cadenas de contratación hasta llegar al usuario" (JuzgCivCom Córdoba, 16/5/94, "Semanario Jurídico"). b) DAÑOS OCURRIDOS DURANTE EL TRANSPORTE. Responde también por los daños sufridos por los viajeros en el transporte terrestre, aéreo o marítimo), siendo irrelevante que sea prestadora directa del servicio, o que el mismo sea subcontratado. En los transportes sucesivos, si el transportador 11

inicial actúa como empresa que organiza el viaje completo, en parte mediante su propia organización y en parte con la de los subcontratistas, es responsable del transporte entero frente al viajero, sin perjuicio de las acciones de regreso. c) DAÑOS CAUSADOS POR LA INTERVENCIÓN DE COSAS. El mismo criterio se aplica con relación a los daños sufridos por la intervención de cosas. Dado que en materia contractual no existe una norma similar a la “responsabilidad objetiva” prescripta en el art. 1113 del Cód. Civil, se acude al deber de seguridad, a fin de permitir alcanzar las mismas consecuencias que se obtienen por la aplicación de esa norma para el ámbito extracontractual. Acorde con lo expresado, en un pronunciamiento judicial se responsabilizó a la organizadora por las lesiones sufridas por uno de los clientes, a raíz de un accidente que sufriera durante una excursión turística, causado por la falta de accionar del mecanismo de la puntera del botín de los esquíes proporcionados por la empresa (vicio o riesgo de la cosa) (CNEspCivCom, Sala IV, 30/9/83, ED, 107-383). Distinta fue la solución a la que se arribó en otro fallo, en el que un excursionista sufrió una lesión a causa de la caída con el esquí, durante su instrucción en la práctica de ese deporte. Se declaró la irresponsabilidad de la empresa habida cuenta de que "éste no garantiza ni el correcto esquiar, ni la existencia de algún accidente que constituye contingencia propia de ese deporte (v. gr., caídas), resultados éstos a los que no aparecen comprometidos ni la demandada ni ningún otro prestador de servicios contratados por ésta, incluidos los concesionarios de los distintos sectores del cerro para explotar las pistas y los guardaparques". En el caso, el actor no probó ni el vicio o riesgo de la cosa utilizada ni tampoco culpa de la demandada, implicando una asunción de riesgos en la práctica del deporte (CNCiv, Sala E, 31/10/89, LL, 1990-E-535). LOS EXIMENTES DE RESPONSABILIDAD. Son las eximentes propias de todo sistema objetivo: hecho de la víctima, caso fortuito o fuerza mayor, o el hecho de un tercero por el cual no se deba responder. En cuanto al hecho de la víctima, ésta puede participar en el evento dañoso mediante su causalidad (enfermedad que impide la iniciación o continuación del viaje), o bien introduciendo una situación culposa (no presentarse en el momento y en el lugar fijados para la salida del viaje o en cualquier punto del itinerario, etcétera). Con respecto al caso fortuito, debe ser externo o ajeno a la actividad y al ámbito de control del organizador. Debe tratarse de un acontecimiento imprevisible y exterior a ellos (guerras, catástrofes naturales, etc.), ya que si fuera interno, se encontraría dentro del riesgo propio o específico de la actividad desarrollada. Este criterio se aplica no sólo a la propia actividad de la agencia, sino también a la de sus auxiliares o subcontratantes (prestadores del servicio). La jurisprudencia, nacional y extranjera, ha rechazado la invocación del caso fortuito en las siguientes situaciones:

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a) Huelgas de sus propios trabajadores o las de los trabajadores de sus auxiliares en el cumplimiento, aunque sean ilícitas o abusivas. En cambio, la huelga general ha sido considerada como un supuesto de fuerza mayor. b) Overbooking o sobrerreserva, es decir, cuando el agente contrata un numero de plazas superiores a las disponibilidades de una aeronave, de un establecimiento hotelero, etc., por tratarse de cuestiones que atañen a la vinculación contractual entre el prestador y la agencia que contrata. c) Imposibilidad de obtener entradas para presenciar un partido de fútbol, que determinó la suspensión del viaje, cuando este evento constituía una de las prestaciones principales del contrato. La elemental prudencia aconseja que la agencia no contrate hasta tanto no contar con la correspondiente entrada de fútbol, que es lógicamente el objeto principal del contrato. d) Inconvenientes económicos invocados por la empresa originadora como consecuencia del "Rodrigazo": "no existe una situación de fuerza mayor o caso fortuito impeditiva del cumplimiento legal de sus obligaciones, ya que la agencia pudo cumplir los riesgos propios de su industria. Si bien lo hacía de ejecución más gravosa, no lo tornaba imposible, pues al tiempo de la excursión, los contratos con los prestadores de servicios debían estar concluidos" (el actor había pagado la totalidad del precio antes de iniciar el viaje) (CPCivCom BBlanca, Sala P, 10/4/81, JA, 1982-IV-304). e) Explosión del buque en el cual el crucero debía realizarse o encalladura del barco como consecuencia del bajo nivel de las aguas, que obligó a los demandantes a desistir del viaje. En cuanto al hecho de los terceros, comprende sólo aquellos obre los cuales el empresario no tenga obligación legal o convencional de responder pues el organizador responde siempre por la correcta organización y el buen funcionamiento de los servicios. LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE VIAJES ORGANIZADOS. La instrumentación en contratos de adhesión a condiciones generales facilita la inserción de cláusulas abusivas, que perjudican de manera desproporcionada e inequitativa al usuario. Estas cláusulas reciben hoy un tratamiento en la ley de defensa del consumidor, en base a la cual la justicia puede intervenir declarando su invalidez, sin perjuicio de la subsistencia del contrato (art. 37, ley 24.240). Analizaremos algunas de uso frecuente en este tipo de contratación. a) CLÁUSULAS DE LIMITACIÓN DE RESPONSABILIDAD POR LOS PRESTADORES DEL SERVICIO. Es usual que mediante éstas la empresa organizadora decline toda responsabilidad por deficiencias imputables a los diferentes prestatarios de los servicios que componen el paquete. De este modo se reduce el riesgo económico empresarial, a la vez que se destruye la 13

garantía inherente al afianzamiento de un adecuado servicio, con el consiguiente agravante para el usuario de tener que enfrentarse con una eventual insolvencia del autor del daño. Es indiscutible la ineficacia de estas cláusulas eximentes ya que implicarían el aniquilamiento de la obligación misma. Como ya hemos señalado, el organizador responde siempre por la correcta ejecución de las obligaciones derivadas del contrato con independencia de que dichas obligaciones sean satisfechas por otros prestadores. Otra variante es que se presente a las agencias organizadoras como meras intermediarias entre el cliente y las empresas turísticas. Tales estipulaciones han sido declaradas nulas por la jurisprudencia: "las cláusulas liberatorias de responsabilidad de la empresa organizadora de la excursión por las cuales declara explícitamente que obra y actúa como intermediaria entre el pasajero y las entidades, empresas de transporte, hoteles y/o personas llamadas a prestar los servicios, no libera de su responsabilidad a la agencia organizadora del viaje en cuanto a las obligaciones propias de su función" (CrcivCom BBlanca. Sala V, 30/4/81, JA, 1982-IV-304). También son ineficaces las que establecen topes indemnizatorios (art. 37, inc. 1", ley 24.240). Incluso, los seguros que se constituyen como fondo de garantía, no deben contener limitaciones en relación a la extensión de las obligaciones asumidas por los agentes de viajes, de conformidad a dicha ley (res. ST 85/95). b) CLÁUSULAS QUE ESTABLECEN LA IRRESPONSABILIDAD POR LOS DAÑOS SUFRIDOS POR EL EQUIPAJE. Es frecuente la inclusión de estipulaciones mediante las cuales se establece que, el equipaje y demás cosas personales del viajero no son objeto del transporte, y que éstos viajan a riesgo de él, sin que la agencia organizadora tenga obligación de responder por los daños y pérdidas que pudiesen sufrir durante el viaje, cualquiera sea la causa. Al referirnos a la obligación tácita de seguridad hemos señalado que ella tiende a preservar al cocontratante de los daños que pueda sufrir durante el desarrollo de la relación contractual, ya sea sobre las personas o sobre sus bienes (art. 1198, Cód. Civil). La custodia del equipaje del pasajero constituye un deber accesorio, tanto del organizador como del transportista (art. 184, Cód. de Comercio), puesto que el pasajero debe trasladarse frecuentemente portando efectos personales que le resultan indispensables. Dichas normas son inderogables pues están informadas por caracteres de orden público y por la circunstancia de tratarse de un contrato de adhesión. Por lo tanto, así el organizador como el transportista son responsables objetivamente de toda pérdida o detrimento en las cosas salvo las eximentes propias de todo sistema objetivo. Son aplicables al caso las reglas sobre el transporte de cosas, y en especial lo dispuesto por el art. 173 del Cód. de Comercio referido al equipaje compuesto por efectos de gran valor. c) CLÁUSULAS QUE ESTABLECEN EL DERECHO A MODIFICAR EL ITINERARIO, ALOJAMIENTO, ETCÉTERA. También carecen de validez si en virtud de ellas se modifica de manera significativa alguna de las prestaciones que integran el tour. Salvo aquellas situaciones en que la alteración obedezca 14

a factores excepcionales ajenos al organizador, o que sea jurídicamente irrelevante, éste debe cumplir con las prestaciones en la forma convenida. Las prerrogativas reservadas en el contrato no se pueden ejercer abusivamente frustrando las legítimas expectativas del usuario (arts. 1071 y 1198, Cód. Civil); admitir lo contrario implicaría la facultad de cumplir o no el contrato, dejándolo librado a la voluntad de una de las partes, la más fuerte en la relación contractual (art. 542, Cód. Civil, y art. 37, ley 24.240). d) CLÁUSULAS QUE ALTERAN EL PRECIO PACTADO. Algunas cláusulas establecen que las incidencias económicas que resulten del aumento de las tarifas de los prestatarios serán soportadas por el usuario. A esta situación ya nos hemos referido supra, en el tema “EL PRECIO DEL VIAJE: PRINCIPIO GENERAL Y EXCEPCIONES”, en cual que expresamos que “…el organizador no puede trasladar indebidamente al cliente el riesgo económico propio a su actividad, salvo circunstancias de fuerza mayor, excepcionales e imprevisibles que escapen a su ámbito de control (art. 1198, Cód. Civil)”. Por otra parte, el usuario no puede resultar perjudicado por el hecho de que el organizador opte por recurrir a terceros para la ejecución de los servicios que integran el viaje. Es de destacar además que la característica principal del viaje combinado es que ella se ofrece por un único precio, por lo que éste se erige en uno de los elementos relevantes para el usuario en su toma de decisión respecto de si contrata o no. Parece razonable pensar que el cliente pueda confiar en que el precio pactado no va a ser alterado a posteriori como consecuencia de la aplicación de las condiciones generales. Tales cláusulas atentan contra la nota distintiva propia del contrato, y defraudan las legítimas expectativas del adherente, resultando ineficaces. LA RESPONSABILIDAD DEL INTERMEDIARIO. El decr. regl. Nº 2182/72, en su art. 14, otorga al intermediario un tratamiento diferente, estableciendo un sistema subjetivo de responsabilidad. En este sentido, la jurisprudencia reiteradamente ha sostenido que el intermediario no responde por la inejecución o mal cumplimiento del contrato de quienes suministran los servicios o las prestaciones independientes contratadas por él, dado que su función es la de vincular al viajero con el organizador de viajes. Es de tener presente la excepción establecida por el Convenio de Bruselas (art. 19, inc. 2"), que dispone que el intermediador será considerado como organizador de viajes cuando en el contrato que suscriba el intermediador con el viajero no se haga mención del nombre y domicilio del organizador del viaje, así como también que actúa en el carácter de intermediario de este último. Siguiendo la tendencia de la objetivación de la responsabilidad, un sector importante de la doctrina extranjera postula la regla de la responsabilidad solidaria de los actos de consumo aplicable a todo tipo de bienes y servicios, que otorga derecho al usuario o consumidor a ser indemnizado por los daños y perjuicios que su utilización le irrogue. De este modo, consideran como responsables solidarios tanto al organizador como al intermediario, sin perjuicio de las acciones de regreso. Éste es el criterio de la Directiva 15

Comunitaria, al establecer que la responsabilidad por la inejecución o ejecución defectuosa del contrato recae en el organizador del viaje, en el detallista, o en ambos conjuntamente, lo que sin duda ofrece una mejor protección al viajero. La objeción que se le ha formulado a esta postura es que la responsabilidad del vendedor-intermediario no puede llegar tan lejos como la del fabricante porque el defecto no se origina en el ámbito de su control, salvo que se demuestre que el proveedor (le la cosa o servicio defectuoso (organizador) elegido por él es una firma acreditada y que adoptó las medidas usuales o razonablemente exigibles en el caso concreto, para la detección de posibles deficiencias. De todas maneras, no puede predicarse una total irresponsabilidad del intermediario. En atención a sus específicas obligaciones como vendedor profesional, debe desarrollar una adecuada y diligente conducta, por ejemplo, brindando la información e instrucciones necesarias al cliente acerca del viaje que contrata, asesorando en la elección del organizador y su solvencia, en la detección de posibles deficiencias, etc., cuya inobservancia compromete su responsabilidad contractual. En tal sentido, sería responsable por los daños originados por su propia gestión, v. gr., error en la información o deficiente asesoramiento brindado al cliente sobre la calidad de la empresa organizadora y de los servicios que ofrece; como dice Fariña, el cliente confía en el agente de viajes, no tiene otro medio idóneo para contar con una información veraz que le permita adoptar una decisión correcta. Sobre el tema, la jurisprudencia ha resuelto; "Si una empresa de turismo contrata con un cliente un viaje al exterior, y éste al presentarse con anticipación suficiente en el aeropuerto, pierde el vuelo, porque aquélla no le anotició el cambio de horario de salida, razón por la cual el pasajero debió adquirir un nuevo pasaje aéreo para el día siguiente, resulta procedente la acción judicial deducida a fin de que la agencia de viaje le reembolse el costo de ese nuevo pasaje. No empece tal conclusión, la circunstancia de que la accionada opere como intermediara entre el cliente y la agencia mayorista, toda vez que sus deberes no se agotaban con entregar sólo al adquirente los referidos pasajes, sino que debería asegurar -predisponiendo para ello la organización empresaria adecuada- su constante y fluida comunicación, tanto con la empresa mayorista operadora del vuelo chárter, cuanto con sus clientes, de modo que la agencia tuviese conocimiento de cualquier novedad respecto de la realización del vuelo y la posibilidad de comunicar esa novedad a su cliente". (CNCom, Sala D, 21/7/95, LL, 1996-C-206). LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN Y CONTRALOR. RESPONSABILIDAD DEL ESTADO. La autoridad de aplicación es la Dirección Nacional de Turismo, la que tiene a su cargo el control y funcionamiento de las agencias de viajes con alcance nacional, pudiendo delegar sus funciones en las autoridades provinciales. Este poder de policía que tiene el Estado sobre el funcionamiento de las agencias de viajes, compromete su responsabilidad, pues la ley determina con claridad el sometimiento al control de la autoridad de la Dirección Nacional de Turismo, y su intervención no sólo se limita a conceder las autorizaciones para operar, sino que se prolonga durante toda su vida mediante una efectiva fiscalización que puede llegar hasta la cancelación definitiva de la licencia. 16

El Estado asume, por lo tanto, una obligación jurídica de garantía fundada en la falta de servicio. EL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO INTRODUCCIÓN Como hemos visto antes, el hombre tiende permanentemente a satisfacer sus necesidades del modo más simple y -fundamentalmente- más accesible posible. Estas necesidades son el descanso, el esparcimiento y la recreación. Claro que este objetivo se ve muchas veces desplazado o postergado, ya que los recursos económicos deben ser afectados a otros menesteres, dado lo costosas que pueden resultar estas actividades. Esta circunstancia, unida al limitado tiempo de los períodos vacacionales más el permanente fomento del turismo, han llevado a la aparición de una nueva modalidad contractual que, si bien no es excluyente de esta meta, es habitual su utilización en la esfera del esparcimiento y las vacaciones. Tal propuesta parte, por lo general, de empresas constructoras o inmobiliarias, juntamente con entidades de turismo, que se ocupan de facilitar el acceso a una unidad de vivienda con determinadas características que la hacen apta para la habitación de una persona, un grupo determinado de ellas o una familia. Esta modalidad tiene dos grandes destinatarios, ya que resulta ideal para quienes no tienen recursos para adquirir el inmueble y mantenerlo luego, así como para quienes no gustan de pasar sus vacaciones siempre en el mismo lugar. De este modo, surge el contrato que estudiaremos a continuación, el cual presenta no pocos conflictos a la hora de realizar su encuadre jurídiconormativo. CONCEPTO El sistema de tiempo compartido es por naturaleza uno de los ejemplos característicos de transacciones transfronterizas, en las cuales existe una multiplicidad de contratos conexos y cuyos efectos dependen específicamente del lugar en el cual se perfeccionó el negocio jurídico. Se trata de un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso y goce por uno o más períodos al año de una unidad habitacional con fines vacacionales, con las cosas muebles (le las que está provista, los espacios y cosas de uso común, obligándose además a la prestación de servicios, sean éstos dependientes o independientes del uso y goce de las cosas, así como también al establecimiento de un régimen apto para la administración y gestión del conjunto; y la otra se obliga a pagar un precio cierto en dinero, más el pago periódico de cuotas de mantenimiento, reparación y mejoras [Tranchini de Di Marco, Tiempo compartido (consideraciones sobre el proyecto de ley sancionado por el Senado de la Nación), LL, 1996-C-1134]. Es de destacar que en la definición sólo se hace referencia a dos de los sujetos intervinientes en la operación comercial (y al sistema aplicado a bienes inmuebles pudiendo recaer sobre otro tipo de bienes: yate, velero, casa 17

rodante, etc.), pero la práctica negocial indica que tal relación jurídica no es bilateral sino multilateral, ya que nos encontramos frente a una serie de contratos o relaciones jurídicas conexas durante todo el íter contractual que resultan imprescindibles para la correcta prestación de la obligación principal (p. ej., desarrollista, propietario, vendedor, usuario, comercializador, administrador, prestador del servicio turístico, etc.). EL OBJETO DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO. LA EXTENSIÓN. En cuanto al objeto inmediato del contrato, esto es, la prestación jurídica propiamente dicha, podemos decir que es la transferencia del uso y goce en determinadas condiciones y por cierto plazo que una parte hace a la otra, a cambio de recibir por ello un precio dinerario. El objeto mediato, es decir, el bien, en sentido amplio, sobre el cual recae el negocio, puede ser un inmueble en un edificio de departamentos, en un club de campo, o en un complejo de los denominados apart hotel; también puede tratarse de un automóvil, un yate, o bienes de empresa, como equipos o programas de computación, diseños industriales, etc. Para referirnos a la extensión del contrato, debemos abarcar dos aspectos bien diferenciados: por un lado, existe la extensión material, referida a los espacios físicos que abarca el derecho, y por otro, la extensión territorial o geográfica, interna o internacional. a) EXTENSIÓN MATERIAL. Cuando el tiempo compartido se aplica a inmuebles y a muebles registrables suele suceder que no es exclusivamente "el departamento", "la habitación" o "la casa" lo que se ve afectado, sino que también es habitual que se extiendan los derechos -y obligaciones- a otros espacios, como restaurantes, piscinas, balnearios privados, canchas de tenis, etc., y también a otros servicios, como el de mucama, lavado, planchado, teléfono, entre otros. Claro está que cuando estas comodidades no integran el contrato principal deberán ser pagadas en forma accesoria, como cuota adicional al precio o en forma de cuenta separada. b) EXTENSIÓN TERRITORIAL. Es éste un tema muy particular, ya que se refiere en gran parte a la esencia del negocio en análisis. Se trata de la posibilidad de ejercer el derecho que se adquiere, no ya en un único y excluyente lugar, sino en otro distinto, que puede aun estar fuera del territorio nacional. En esto colocan muchos interesados su mira en el momento de celebrar el contrato, ya que ésta es una de sus principales ventajas. En efecto, no se trata de la adquisición de un bien determinado solamente, sino de la posibilidad de tener acceso al uso y disfrute de otros bienes de similares características y comodidades, en el punto geográfico que el interesado elija, dentro de las posibilidades que se le ofrezcan, y respetando solamente el período de tiempo acordado, aunque éste puede ser variado a solicitud del adquirente bajo determinadas condiciones, como, por ejemplo, el pago de un plus o el aviso con determinada anticipación. LOS PLAZOS. 18

También en cuanto al plazo hay que destacar dos aspectos. Uno atañe a la vigencia del contrato en sí, y el otro al momento del ejercicio de los derechos que de él emergen. a) DURACIÓN DEL CONTRATO. Con el título de este apartado queremos significar durante cuánto tiempo el negocio estará vigente. Desde ya que al ser un contrato atípico, como veremos más adelante, no existen plazos legales. De este modo, sólo podemos considerar lo que los usos y costumbres vienen estableciendo; así, encontramos una duración muy prolongada, casi vitalicia, ya que por lo general estos contratos se celebran por noventa y nueve o cien años, siendo pasibles de transmisión a sucesores universales o particulares, en este caso, a título de cesionarios. b) EJERCICIO DE LOS DERECHOS. Dentro del plazo del contrato propiamente dicho, rigen lapsos durante los cuales se ejercen los derechos que de él emanan. Aquéllos varían según lo convenido, que será una, dos, tres o más unidades de tiempo, medidas generalmente por semana. A su vez, se determina el mes o la temporada en que se encuentra ese plazo. Esto es de vital importancia a los fines del precio a pagar, ya que la mayoría de las veces se trata de lugares turísticos cuya atracción aumenta o disminuye según la época del año; así, por ejemplo, el contrato, en la parte pertinente, fijará el derecho al uso durante "dos semanas en temporada alta", o "del 1° al 14 de julio", según la modalidad adoptada. LOS CARACTERES DEL CONTRATO Se trata de un contrato, en principio, bilateral, de acuerdo con la clasificación tradicional, ya que siempre quedarían obligadas recíprocamente dos o más personas. Ello no obstante que en los contratos de la posmodernidad, la característica distintiva es el multilateralidad de relaciones jurídicas. Es también oneroso, pues el adquirente se compromete al pago de una cuota mensual o anual por el derecho al cual accede, sin perjuicio de su obligación de contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios que surjan de la administración del bien. La empresa, a su vez, debe garantizar el uso y goce de la cosa, su mantenimiento y administración. Este contrato por adhesión se perfecciona mediante el asentimiento prestado por el consumidor; esta tipología contractual se encuentra regulada por los arts. 37 a 39 de la ley 24.240. Dicho precepto legal en su art. 4°, la Constitución Nacional en el art. 42 y la Const. de la Ciudad de Bs. As. en el art. 46, establecen la obligatoriedad por parte de las empresas de brindarle al consumidor una información veraz, detallada, eficaz, suficiente, clara y oportuna que le permita establecer cuáles serán los riesgos que asumirá. En los sistemas de venta de tiempo compartido existe una deficiencia manifiesta en la información brindada al consumidor, en especial respecto del objeto del contrato a celebrarse. Ésta información deberá ser suministrada tomando en consideración las posibilidades de comprensión de su destinatario, 19

habida cuenta de la disparidad asimétrica de conocimientos existente entre los contratantes y aun entre los diferentes consumidores. El incumplimiento de la obligación de informar hará incurrir en responsabilidad a todos los intervinientes en la cadena de comercialización y distribución. Es, asimismo, innominado y atípico, puesto que se lo conoce como "tiempo compartido" o "vacaciones compartidas", sin que tenga hasta el presente recepción legal. Como vimos, es de tracto sucesivo aunque discontinuo, y en principio, no formal. LAS FORMA Y PRUEBA En la medida en que consideremos a este contrato como personal, en el sentido de que no se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles o muebles registrables, no tiene forma establecida, como consecuencia, también de su ausencia de regulación legal. Claro que si consideramos que por medio del tiempo compartido se establece, por ejemplo, un derecho real de condominio o uso y habitación, tendrá las solemnidades previstas para el caso. Pero el principio general es el de la no formalidad para la validez. Dados los montos que pueden comprometerse y la importancia de las obligaciones, se torna necesario probar el contrato por escrito, sin perjuicio de otros elementos, tales como recibos, liquidaciones, etc., que crean la presunción de su existencia y su principio de ejecución, si lo hubiere. LA DISTINCIÓN RESPECTO DE OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES Nos parece necesario remarcar la distinción que existe entre el contrato de tiempo compartido y otras figuras, puesto que en él aparecen elementos que lo asemejan a ciertos derechos reales o a otros contratos que establecen relaciones personales. En cuanto a estos últimos, debemos diferenciar al contrato que venimos analizando del de locación, ya que a simple vista sus caracteres son semejantes, en razón de que ambos contratos son bilaterales, onerosos, consensúales, de tracto sucesivo, transmisibles y, fundamentalmente, ambos tienen por objeto conceder el uso de un bien. En rigor, aquí hallamos el primer distingo: la locación tiene por objeto conceder el "uso y goce", y en la figura que analizamos sólo se otorga el uso del bien (ver infra “DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES. b) DEL OTORGANTE-ADMINISTRADOR”). Existe otra diferencia: en la locación existen plazos mínimos (dos y tres años, según que el destino del inmueble sea vivienda o comercio, respectivamente, conf. ley 23.091) y máximos (diez años, conf. art. 1507, Cód. Civil) y la ocupación es continua; en cambio, como vimos en supra “PLAZOS”, el plazo de vigencia del contrato es muy superior y los derechos que de él surgen no son ejercidos en forma ininterrumpida, sino durante determinados períodos del año expresamente estipulados. También difiere la finalidad del contrato, pues la locación puede tener por destino vivienda permanente, oficina, comercio, etc., en tanto el contrato que nos ocupa, en particular cuando se refiere a

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inmuebles, tiene en mira el esparcimiento o la recreación (claro está que esto se desdibuja cuando el objeto mediato es otro tipo de bien). Asimismo, es conveniente marcar las diferencias que lo distinguen del contrato de hospedaje, pues con éste puede confundirse cuando el tiempo compartido se realiza sobre unidades de apart hotel; en este caso, uno de los elementos característicos de aquél, cual es la responsabilidad del hotelero, prácticamente desaparece, puesto que no tiene obligación de custodia y vigilancia sobre los bienes del adquirente, dada la naturaleza de la contratación. En cuanto a derechos personales, nos queda efectuar el distingo respecto del contrato de compraventa. Aquí la diferencia primordial consiste en que el "comprador" no adquiere la propiedad de la cosa y, por tanto, no puede realizar sobre ella actos de disposición (puede transferir el contrato a título de cesión, pero no de compraventa), ni tampoco de administración. Incluso, si desea darla en préstamo, debe comunicarlo a la administradora. Asimismo, su derecho no es vitalicio sino, como vimos, limitado en el tiempo. Además -y en esto superaría a la compraventa-, adquiere un derecho que puede ejercer no sobre una sola cosa sino sobre varias, tal el caso del intercambio vacacional propiamente dicho, cuando el interesado ocupa una unidad distinta de la que establece su contrato. Por último, haremos una breve comparación con los derechos reales que involucra. Al referirnos a la compraventa, hemos hecho mención del dominio cuando por ella se adquiere; nos resta ver los derechos de usufructo y de uso y habitación. Por el primero, al usufructuario le está permitido percibir los Frutos, y se extingue, entre otras causales, por muerte de la parte que ejerce tales derechos, situaciones que no se dan en el contrato que analizamos. Tampoco se da la limitación personal del uso y habitación, dado que el tiempo compartido no es para uso exclusivo y excluyente del adquirente y su familia; finalmente, tal derecho real no puede ser cedido ni transmitido mortis causa. De este modo se observa que, si bien podríamos estar en presencia de un derecho real, no se dan los elementos de ninguno en particular; de tal suerte concluimos que la figura en estudio pertenece a la esfera de los derechos personales (ver art. 2502, Cód. Civil). LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES Analizaremos seguidamente los derechos y las obligaciones del adquirente y del otorgante administrador. a) DEL ADQUIRENTE. Fundamentalmente, debe utilizar el bien según los fines estipulados, respetando las disposiciones internas del edificio, si las hubiere, y conservando su buen estado. A tal efecto, antes de ocupar la unidad se acostumbra realizar un inventario de todos los bienes incluidos en ella, los que también deberá cuidar y entregar al finalizar el plazo convenido, en el mismo estado en que los recibió; en este sentido, está obligado a efectuar por su cuenta la reparación de los daños producidos en la unidad, sus muebles o accesorios, por su culpa o negligencia. En otro orden, debe pagar la cuota que atañe al precio del contrato y la porción correspondiente a expensas comunes; también deberá pagar aquellos 21

servicios complementarios que se le presten cuando no formen parte de las disposiciones contractuales. En cuanto a sus derechos, está facultado a ceder el contrato o bien a permitir a terceros el uso de la unidad, en cuyo caso será directamente responsable del deterioro, pérdida o destrucción de ella o de los elementos existentes. Tiene derecho a exigir la entrega del bien en perfecto estado de conservación y mantenimiento y en el plazo acordado. Asimismo, puede variar las fechas de ocupación convenidas, previo aviso, pago de diferencia del precio si la hubiere, y conformidad de la parte otorgante. Lo mismo puede decirse respecto del cambio de lugar cuando opta por ocupar, no la unidad correspondiente a su contrato, sino una ubicada en otro punto geográfico, dentro de la cadena de inmuebles que integre el otorgante. b) DEL OTORGANTE-ADMINISTRADOR. La obligación principal que recae sobre esta parte es la de garantizar el uso y goce de la unidad sobre la cual recae el contrato; para ello debe asegurar el permanente y correcto funcionamiento de todos los servicios comprendidos, tanto principales como accesorios u opcionales, La asistencia del personal necesario y su buen desempeño. En este aspecto le cabe la responsabilidad del art. 1113 y concs. del Cód. Civil. Debe realizar la administración del inmueble, informando periódicamente a los adquirentes los gastos realizados y percibiendo de aquéllos el pago de las expensas respectivas. Está, asimismo, obligado a realizar las reparaciones necesarias a fin de mantener en buen estado las unidades. LA EXTINCION DE LA RELACION CONTRACTUAL Este contrato se extingue por rescisión o por resolución siguiendo los principios generales de extinción. Una cuestión poco desarrollada por la doctrina nacional, pero que ha adquirido importancia a nivel internacional, es la posibilidad, en estos contratos, de reapertura del denominado período de reflexión, regulado por el art. 34 de la ley de defensa del consumidor, que le otorga al usuario el derecho a revocar su aceptación durante un plazo de cinco días sin incurrir en responsabilidad alguna, aun cuando el contrato fuese firmado en un local de ventas. Este tema resulta muy importante tomando en consideración la fórmula agresiva de ventas que han desarrollado las empresas para la colocación de este sistema vacacional en el mercado. Puede también extinguirse por cesión que el adquirente realice en favor de otra persona, según las normas que rigen la cesión de derechos. En principio, no se extingue por muerte, ya que el contrato es transmisible a los herederos, salvo que éstos no lo acepten. Bibliografía consultada. - Alterini, A. J. (1998), “Contratos civiles, comerciales, de consumo”, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires.

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