DA SERVIDÃO PREDIAL

1 CONCEITO.

• “A servidão é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que
impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante, pertencente a outro dono.”
1


2 NATUREZA JURÍDICA.

• “É a servidão predial um direito real (CC, art. 1.225, III) de gozo ou fruição sobre a imóvel alheio, de
caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável.”
2


3 FINALIDADE

• “As servidões prediais têm por objetivo proporcionar uma valorização do prédio dominante,
tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. Implica, por outro lado, uma desvalorização econômica
do prédio serviente, levando-se em consideração que as servidões prediais são perpétuas,
acompanhando sempre os imóveis quando transferidos”
3
.

4 PRESSUPOSTOS.

• É uma relação entre “prédios distintos, o serviente e o dominante. O primeiro é aquele que sofre as
restrições em benefício do segundo (qui servitutem debet). Priva-se o proprietário daquele de certos
poderes inerentes ao domínio, em proveito deste (cui servitus debetur)”
4
. Logo, não podem pertencer
ao mesmo dono. A contigüidade entre os prédios dominantes e serviente não é essencial, “pois,
apesar de não serem vizinhos, um imóvel pode ter servidão sobre o outro, desde que se utilize
daquele de alguma maneira”
5
.
• “A servidão serve a coisa e não o dono (servitus in faciendo consistere nequit)”
6
. “Essa regra
distingue servidão e obrigação, porquanto o dono do prédio serviente não se obriga à prestação de um
fato positivo (in faciendo) ou negativo (in non faciendo), mas apenas assume o encargo de suportar
certas limitações instituídas em favor do dominante.”
7

• “Não se pode de uma servidão constituir outra (servitus servitutis esse non potest)”
8
. “O dono do
prédio dominante não tem direito de estendê-la ou ampliá-la a outras propriedades.”
9

• “A servidão, uma vez constituída em benefício de um prédio, é inalienável, não podendo ser
transferida total ou parcialmente, nem sequer cedida ou gravada com uma nova servidão. Embora o
imóvel dominante e o serviente possam ser alienados, a servidão segue o prédio a que se liga desde o
momento de sua constituição, logo o dono do prédio dominante não pode cedê-la ou transferi-la a
outrem.”
10

• “A servidão não se presume. Na dúvida, reputa-se não existir. Desse princípio legal decorrem as
conseqüências seguintes: a) a servidão deve ser comprovada de modo explícito, cabendo o ônus da
prova a quem lhe afirme a existência. No conflito de provas, apresentadas pelo autor e pelo réu,
decide-se, na dúvida, contra a servidão; b) sua interpretação é sempre stricti júris, visto implicar,

1
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 4, p. 399.
2
Ibidem. p. 404.
3
Ibidem. p. 400.
4
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 37.ed. São Paulo: Saraiva, 2003. v. 3, p. 277.
5
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 401.
6
Ibidem. p. 402.
7
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 277.
8
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 403.
9
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 277.
10
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 403.
invariavelmente, limitação ao direito de propriedade; c) seu exercício deve ser sempre o menos
oneroso possível para o prédio serviente.”
11

• “A servidão deve ser útil ao prédio dominante (servitus fundo utilis esse debet). A servidão há de
trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. A vantagem não precisa
ser reduzida a dinheiro. Pode consistir em maior utilidade para o prédio dominante ou em simples
comodidade ou deleite.”
12

• É direito real e acessório, porque incide sobre bens imóveis diretamente, e depende do direito de
propriedade. Acompanha os prédios quando alienados.
• Tem duração indefinida, “porque perde sua característica de servidão quando estabelecida por tempo
limitado. Dura indefinidamente, enquanto não extinta por alguma causa legal, ainda que os prédios
passem a outros donos”
13
. Por isso, diz-se perpétua.
• É indivisível, “não se adquire nem se perde por partes”
14
. “Do princípio da indivisibilidade resultam
as conseqüências seguintes: a) a servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal do prédio
dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prédio serviente; b) se o proprietário do imóvel
dominante se torna condômino do serviente, ou vice-versa, mantém-se a servidão; c) defendida a
servidão por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação.”
15

• É inalienável. “Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua
transferência a outro prédio, pois implicaria extinção da antiga servidão e constituição de outra.”
16


5 CLASSIFICAÇÃO.

5.1 QUANTO À NATUREZA DOS PRÉDIOS.

• Podem ser rústicas ou urbanas.
• “São rústicas as que se referem a prédios rústicos, localizados fora do perímetro urbano”
17
.
• “A urbanas são servidões constituídas para utilidade de prédios edificados. [...] São aquelas
concernentes aos prédios urbanos, situados nos limites das cidades, vilas ou povoações e respectivos
subúrbios.”
18


5.2 QUANTO À SITUAÇÃO DOS PRÉDIOS.

• Podem ser contínuas e descontínuas.
• “Servidão contínua é aquela que, uma vez estabelecida, subsiste e se exerce independentemente de
ato humano, ainda que na realidade possa deixar de se exercer ininterruptamente”
19
. Exemplo:
Servidão de passagem de água.
• “Servidão descontínua é a que, para o seu exercício, necessita da realização de algum ato humano
atual”
20
. Exemplo: servidão de trânsito.

5.3 QUANTO À CONDIÇÃO DE EXTERIORIZAÇÃO.

• Podem ser aparentes e não aparentes.
• Na servidão aparente, “o exercício do direito pelo titular do prédio dominante se materializa em algo
visível para todos, principalmente pelo dono do serviente”
21
Exemplo: aqueduto.

11
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 278.
12
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 5, p. 424.
13
Idem.
14
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 278.
15
Ibidem. p. 278-279.
16
GONÇALVES, Carlos Roberto. Op. cit. v. 5, p. 425.
17
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 406.
18
Ibidem. p. 407.
19
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 280.
20
Idem.
21
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 4, p. 189.
• “Na servidão não aparente, esse exercício é desprovido de visibilidade, elemento que dificulta sua
percepção pelo dono do imóvel serviente ou por terceiros”
22
. Exemplo: a servidão de proibição de
construir além de certa altura.

5.4 QUANTO AO MODO DE EXERCÍCIO.

• Podem ser positivas e negativas.
• “Positiva é a servidão cujo exercício corresponde a uma ação do titular do prédio”
23
. Exemplo:
servidão de passagem.
• “Já a servidão negativa expressa-se pela omissão do titular do prédio serviente”
24
. Exemplo:
servidão de luz.

5.5 QUANTO À ORIGEM.

• Podem ser legais, naturais e convencionais.
• “As legais são as que advêm de imposição legal (p. ex. a de passagem forçada), por isso são
restrições à propriedade similares à servidão.”
25

• “As naturais são as que derivam da situação dos prédios. P. ex.: a que se verifica em relação ao
escoamento das águas.”
26

• “As convencionais são as que resultam da vontade das partes, exteriorizadas em contratos e
testamentos.”
27


5.6 QUANTO À REMUNERAÇÃO.

• Podem ser gratuitas ou onerosas.
• “Nas servidões onerosas, o titular do prédio dominante paga ao do serviente uma contraprestação em
direito pelo direito real”
28
.
• “Gratuita é a servidão em que nenhuma remuneração é devida pelo adquirente do direito real ao
titular do prédio serviente”
29
.

6 MODOS DE CONSTITUIÇÃO.

• Será sempre por registro do ato constitutivo no Cartório Imobiliário.

• Ato jurídico inter vivos ou causa mortis (NCC, art. 1.378).
• Sentença judicial.
• Usucapião de servidão aparente (NCC, art. 1.379). O prazo é de 10 anos. Não se tem usucapião de
servidão não aparente.
• Destinação do proprietário. “Dá-se a constituição da servidão por destinação do proprietário quando
este estabelece uma serventia em favor de um prédio sobre outro, sendo ambos de sua propriedade, e
um dele é alienado.”
30


7 EXERCÍCIO DAS SERVIDÕES.

• Ver arts. 1.380 a 1.386, do NCC.

22
Idem.
23
Idem.
24
Idem.
25
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 409.
26
Idem.
27
Idem.
28
COELHO, Fábio Ulhoa. Op. cit. v. 4, p. 188.
29
Idem.
30
GONÇALVES, Carlos Roberto. Op. cit. v. 5, p. 430.
8 PROTEÇÃO JURÍDICA.

• “Ação confessória, que tem por escopo reconhecer a sua existência, quando negada, ou contestada
pelo proprietário do prédio gravado, que se vê contrariado no seu propósito pelo dono do prédio
serviente, devendo, para tanto, provar a existência da servidão pelo título próprio.”
31

• “Ação negatória a que pode recorrer o dono do prédio serviente para provar que inexiste ônus real,
ou para defender seus direitos contra o proprietário do imóvel dominante que, sem título, pretender
ter servidão sobre o prédio, ou então para ampliar os direitos já existentes.”
32

• “Ação de manutenção de posse, outorgada ao dono do prédio dominante se este tiver sua posse
protestada pelo dono do serviente. Cabíveis também serão a de reintegração de posse, havendo
esbulho, e o interdito proibitório.”
33

• “Ação de nunciação de obra nova para defender a servidão tigni immittendi”
34
(meter trave na parede
do vizinho).
• Ação de usucapião.

9 DIREITO DE MUDANÇA.

• “Uma vez fixada, a servidão deve ser, em regra, conservada sempre no mesmo lugar. Entretanto,
circunstâncias diversas podem surgir e que justifiquem sua remoção párea outro local.”
35

• Ver art. 1.384, do NCC.

• Para ocorrer a mudança, é necessário três requisitos.
• “a) a mudança não deve acarretar qualquer prejuízo às vantagens anteriormente desfrutadas pelo
dono do prédio dominante; b) todas as despesas devem correr por conta do dono do prédio serviente;
c) pode ser feita pelo dono do prédio dominante se isso não prejudicar o dono do prédio serviente,
proporcionando ao dono do prédio dominante maior utilidade da coisa.”
36


10 EXTINÇÃO.

• “Sem embargo da perpetuidade, a servidão tem seus modos de extinção, que só produzirão efeitos,
valendo contra terceiros, com o cancelamento do registro de seu título constitutivo, exceto se houver
desapropriação, porque neste caso a extinção se dá pleno iure, mediante o próprio ato expropriatório”
37

• Ver art. 1.387, do NCC.

• Formas de extinção por meios judiciais: art. 1.388, do NCC.

• Formas de extinção comuns: art. 1.389, do NCC.

• Além dessas formas, pode-se acrescer: o perecimento ou desaparecimento do objeto, o decurso do
prazo se a servidão for a termo, a desapropriação e a convenção.

31
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 416.
32
Ibidem. p. 417.
33
Idem.
34
Idem.
35
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 283.
36
Ibidem. p. 283-284.
37
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 417.