Projeto urbano

e seus condicionantes
Estabelecimento de objetivos
A elaborao de projetos de parcelamento do solo urbano sob a forma de loteamento e desmem-
bramento deve ser precedida de uma srie de cuidados para que o produto fnal seja de qualidade e
possa garantir populao que residir no local uma boa qualidade de vida. O parcelamento do solo
apresenta ainda algumas peculiaridades quanto ao local de sua insero, se urbano ou rural, quanto
sua legalidade, se legais ou ilegais (clandestinos ou irregulares), ou quanto sua forma, se convencio-
nais ou especiais (loteamentos fechados). No entanto, ainda continua sendo mais comum a presena de
loteamentos na sua forma mais tradicional, ou seja, urbanos, convencionais e legais.
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta o parcelamento do solo para fns ur-
banos em zonas urbanas ou expanso urbana, assim defnidas por lei municipal, e explicita os conceitos
de loteamento e desmembramento em seu Captulo I Disposies Preliminares, artigo 2.
o
, pargrafos
1.
o
e 2.
o
:
Art.2.
o
- O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposies desta lei e a das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1
o
- Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edifcao, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modifcao ou ampliao das vias existentes.
2
o
- Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados edifcao, com aproveitamento do
sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolonga-
mento, modifcao ou ampliao dos j existentes.
22 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Essa lei federal, juntamente com os regulamentos municipais e as leis estaduais, veio disciplinar
vrios confitos de interesses existentes entre usurios e habitantes da cidade e proprietrios de lotea-
mentos cujos objetivos so, por vezes, diferentes.
A primeira ao para o parcelamento do solo nasce do desejo do proprietrio (pblico ou pri-
vado) de uma gleba de terra existente dentro da rea da cidade circunscrita pelo permetro urbano,
para transform-la em um loteamento. Para tornar esse desejo em realidade entre outras providncias
legais, o proprietrio dever procurar um profssional ou um grupo deles que possua atribuies pro-
fssionais para elaborar o projeto do loteamento e urbanizao. Os profssionais com atribuies para
realizar esse tipo de projeto so arquitetos, urbanistas e engenheiros civis, devidamente registrados
no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) de cada estado da federao.
A relevncia de um projeto de parcelamento do solo requer dos profssionais envolvidos uma grande
responsabilidade para sua elaborao.
Os objetivos a serem estabelecidos para um projeto de loteamento so vrios e dependem dos
interesses das partes envolvidas, no caso o proprietrio da gleba a ser parcelada, empresas loteadoras,
construtoras ou cooperativas e a populao representada pelo Poder Pblico. Segundo Barreiros (2007),
os objetivos dessas partes se dividem em formais e informais e podem ser coincidentes ou confitantes.
Os objetivos formais se referem implantao de um projeto de parcelamento capaz de oferecer
uma boa qualidade de vida populao, atendendo as expectativas dos clientes dentro das suas possi-
bilidades econmicas. No entanto, os objetivos reais dos proprietrios podem considerar aspectos mais
especfcos, tais como: garantir maior rentabilidade do investimento empregado, maior taxa de aprovei-
tamento do terreno, garantir um retorno do capital no menor espao de tempo possvel, rpido incio
de vendas. Os objetivos reais dos clientes podem ser: pagar um menor preo pelo lote, possuir caladas
mais largas no loteamento, mais reas verdes e institucionais, lotes com testada maior, entre outros. Os
objetivos e os confitos deles decorrentes variam de acordo com fatores como o local de insero do
parcelamento, o perfl dos clientes a quem se destina preferencialmente o produto, polticas pblicas
locais, entre outros. Outros agentes tambm fazem parte do processo de parcelamento do solo e so
constitudos pelas empresas concessionrias de energia, gs, telefonia, gua, transporte, iluminao,
lixo, empresas de consultoria e projetos de parcelamentos, cartrios, bancos e agncias de fomento.
Todos esses agentes possuem interesses e objetivos diversos quando participam do processo e os mes-
mos devem ser equacionados para que os objetivos formais sejam alcanados.
Metodologias e dados necessrios
para o processo de parcelamento do solo
A insero de novas reas urbanizadas na cidade traz diversos impactos que diminuem a quali-
dade de vida dos habitantes e requer, cada vez mais, recursos pblicos para a soluo de intervenes
inadequadas no meio ambiente. A responsabilidade socioambiental dos planejadores e empreende-
dores torna-se fundamental para a obteno de cidades melhores e mais habitveis, com a prtica do
urbanismo sustentvel.
23 | Projeto urbano e seus condicionantes
A compreenso do ambiente e seu funcionamento um elemento bsico para o projeto. O fun-
cionamento da cidade, em que sistematicamente novos loteamentos so inseridos, pode ser compara-
da a um organismo humano e, segundo Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser descrito
Explorando a cidade como um organismo vivo, Register (2002) faz uma analogia da anatomia da cidade com a ana-
tomia humana. As ruas, redes de gua, esgoto, drenagem e gs funcionam como o Sistema Circulatrio, a arquitetura
com seus elementos verticais funciona como apoio, similar ao Sistema Esqueltico, os alimentos e os combustveis
funcionam como o Sistema Digestivo, que transformam a energia armazenada. Os sistemas de tratamento de gua
ou compostagem funcionam com um Sistema de Filtragem e Reciclagem e, os lixos incineradores e sadas de esgotos
atuam como o Sistema de Excreo. Esse tratamento pode ser interessante para efeitos de educao ambiental da po-
pulao, mas para o urbanismo o desempenho das atividades tem que estar associado morfologia, no lugar ou stio
em que cada cidade est implantada.
A comparao com o organismo vivo ressalta a idia de que necessrio um entendimento inter-
disciplinar quando da elaborao de intervenes urbanas. Sabedores das condies atuais das cida-
des, os planejadores e empreendedores devem encarar o projeto de um loteamento urbano sob a tica
do desenvolvimento sustentvel e o mesmo deve ser capaz de se tornar um elemento de fomento para
uma nova forma de habitar, como mencionado por Andrade e Romero (2007, p. 11):
[...] como espao de propagao de pressupostos do desenvolvimento urbano sustentvel para suas reas de infun-
cia, podendo exercer papel relevante nos processos de integrao scio-espacial da regio. Prope-se incentivar o
sentido de vizinhana e alianas comunitrias, por meio de espaos que propiciem a interao social. Ainda que se
reconhea que a confgurao espacial no determinante das relaes sociais, entende-se que o espao no uma
instncia passiva e neutra.
Para que o projeto de parcelamento do solo consiga tais objetivos faz-se necessrio considerar
as metodologias de pesquisa, anlise e diagnstico ambiental e propostas de interveno. A literatu-
ra do desenvolvimento sustentvel farta em metodologias de compreenso e interveno urbana,
contudo sero exemplifcadas as metodologias propostas por Andrade e Romero (2007) e por Souza,
Tucci e Pompo (2007). Os dados que o proponente do loteamento dever dispor inicialmente podem
ser traduzidos em plantas do terreno na escala 1:1 000 ou 1: 2 000, plantas topogrfcas contendo ele-
mentos de destaque como recursos hdricos, reas de preservao, entre outros aspectos. Devero ser
conhecidos os aspectos geolgicos, de fauna e fora do local, da permeabilidade do solo, geotcnicos,
cursos dgua, reas alagadias, mananciais, linha de transmisso de energia, linhas telefricas, adutoras
e demais indicaes que caracterizam o imvel. Outros dados que tambm devem ser conhecidos se
referem a demarcao das reas com declividade de 30%, arruamentos existentes nas reas confron-
tantes, abastecimento de gua, redes de drenagem de guas pluviais, redes de esgoto etc. Devem ser
conhecidas tambm as leis de sistema virio, Plano Diretor e zoneamento e parcelamento do solo do
municpio, alm das leis estaduais e federais que regem a matria.
Para Andrade e Romero (2007) o projeto de parcelamento sustentvel possui trs etapas: a pri-
meira constitui-se do diagnstico ambiental da rea de insero, obtido com o Estudo de Impacto Am-
biental e Relatrio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) e Estudo de Impacto de Vizinhana e Relatrio de
Impacto de Vizinhana (EIV-RIVI). Esses dois instrumentos so requeridos para a elaborao do projeto
de parcelamento e constituem timas ferramentas para o projeto de um bom loteamento. A partir dos
dados ambientais presentes nos estudos e relatrios, o diagnstico ambiental pode ser realizado por
meio da elaborao de tabelas que possibilitam uma anlise dos confitos ou problemas existentes nos
meios fsicos, biticos e antrpicos e as diretrizes propositivas.
24 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Tabela 1 Diagnstico ambiental (Tabela meio antrpico/Abastecimento de gua)
Dados
identifcados
Qualifcao
dos dados
Informaes e
conseqncias
Confitos e
problemas
Observaes e
grfcos
Diretrizes
propositivas
A
N
D
R
A
D
E
;

R
O
M
E
R
O
,

2
0
0
7
.
Abastecimento
de gua.
1. Abastecimen-
to pelo Sistema
Santa Maria/
Torto 1 260l/s
e 500l/s com
as respectivas
cotas de 1 072m
e 1 025m.
Atravs das ele-
vatrias prxi-
mas ao Ribeiro
do Torto vai para
ETA-Braslia.
1. Bacia de dre-
nagem dentro
do Parque Nacio-
nal de Braslia.
1. Eroses
causadas por
antigas casca-
lheiras.
1. Evitar o abaste-
cimento apenas
por esse sistema
que abastece 30%
do DF reforado
pelo sistema do
rio descoberto.
2. Invaso de
chcaras na
Unidade de
Conservao
do Parque Na-
cional.
2. reas j
ocupadas e
contaminao
de nascentes.
2. Retirar a ocu-
pao irregular
na unidade de
conservao e
fundos de vale nas
proximidades do
varjo.
3. Longas
tubulaes.
3. Gastos com
elevatrias e
tubulaes.
3. Criar solues
alternativas para o
reaproveitamento
da gua da chuva
e das guas resi-
duais para jardins,
lavagem de carros
e descargas de
vasos sanitrios.
(Tecnologias
sustentveis).
4. Reservatrio
(RAP-LN1) loca-
lizado prximo
ao CA e redes
existentes.
Capacidade de
10 000m
3
e
facilidade de
implantao de
rede no CA.
4. A utilizao
do reservatrio
sobrecarregar
o sistema Santa
Maria/Torto.
A segunda etapa deve ser constituda pelo estabelecimento de estratgias ecolgicas baseadas
em princpios ecolgicos que visam favorecer a interdependncia das reas, maximizar a reciclagem em
todos os subsistemas urbanos, pensar a energia solar e os aspectos bioclimticos, favorecer as alianas
entre moradores, implantar uma maior diversidade de usos, favorecer o equilbrio dinmico atravs de
um bom projeto de funcionamento das vias e usos adequados. A tabela oriunda dessa etapa mostra os
25 | Projeto urbano e seus condicionantes
recursos ambientais e as estratgias necessrias (concepo urbana) para que os princpios de susten-
tabilidade sejam transformados em tcnicas de desenho.
Tabela 2 - Princpios de sustentabilidade utilizados na aplicao do parcelamento urbano
Princpios de sustentabilidade Estratgias: concepo urbana Tcnicas urbanas
A
N
D
R
A
D
E
;

R
O
M
E
R
O
,

2
0
0
7
.
Mobilidade sustentvel 1. Propiciar aos moradores, locais de
trabalho e lazer prximo as moradias
para reduzir necessidades de desloca-
mentos.
Ciclovias
Apenas vias locais de 6m para autom-
veis, separadas da rede de ciclovias e de
caminhos para pedestres com 2,5m de
largura. Vias iluminadas e sinalizadas.
Revitalizao urbana e sentido de
vizinhana
1. Espaos Pblicos que propiciem en-
contros, reunies e trabalhos conjuntos.
2. Desenvolver um sentido de lugar.
3. Clube local com rea de lazer.
4. Integrar o centro de atividades a
outra regies.
Tratamento bioclimtico
do espao pblico:
Uso de prgulas para sombreamento,
captao da gua da chuva por meio de
espelhos dagua com climatizadores.
Predominncia das tipologias na
orientao solar nordeste-sudoeste no
sentido da topografa boa incidncia
dos raios solares. As casas que esto no
sentido noroeste-sudeste recebero bri-
ses verticais e proteo com vegetao.
Adensamento urbano 1. Desenho urbano para um
melhor aproveitamento da rea,
de 22,5hab/ha para 51hab/ha.
2. Conter a expanso desordenada
no entorno.
3. Tipologias mais densas localizadas
na cota mais alta.
Tipologias:
Casas geminadas 22 x 233m
2
lote
de 264m
2
;
Geminadas Escalonadas casa pteo-
trrea 268m
2
/outra sobreposta 220m
2

com acessos independentes;
Geminadas de 2 pav. recuadas 2m
205m
2
lote de 225m
2
.
Proteo ecolgica 1. Corredor ecolgico parque.
2. Conter a expanso desordenada no
entorno.
3. Tipologias mais densas localizadas
na cota mais alta.
Zoneamento permacultural:
zona 1 hortas familiares: pteos e
coberturas;
zona 2 paisagismo produtivo: arbo-
rizao das ruas, estacionamentos,
praas;
zona 3 abastecimento condominial:
rea para produo agrcola intercala-
dos com espaos de lazer e pequenos
canais de escoamento;
zona 4 parque ecolgico: repovoa-
mento da fora e da fauna, viveiro, lazer.
26 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Princpios de sustentabilidade Estratgias: concepo urbana Tcnicas urbanas
Drenagem 1. Manter o ciclo hidrolgico na Bacia
do Lago Parano.
2. Melhorar o microclima local e os
efeitos da seca.
Drenagem natural
O sistema composto por dois subsiste-
mas: um que absorve as guas das vias
por meio de pavimentao permevel e
pequenas canaletas, e outro que recebe
as guas de grandes tempestades por
meio de uma bacia de conteno de
900m de extenso por 10m de largura e
30cm de profundidade.
A etapa posterior constituda pelo desenho urbano propriamente dito, elaborada com o conhe-
cimento das etapas anteriores. O equacionamento das caractersticas requeridas para cada subsistema
presente no loteamento e suas respostas ambientais caber ao profssional, por meio do seu conheci-
mento e vocabulrio tcnico. Dessa forma, primordial que os profssionais do desenho urbano conhe-
am todas as possibilidades que o meio tcnico informacional dispe para soluo dos problemas.
Hierarquizao do sistema virio urbano
O desenvolvimento do projeto de parcelamento se d em quatro fases: conhecimento das
diretrizes emitidas pela Prefeitura, aps o conhecimento dos dados iniciais; estudo preliminar, em
que se delineia o plano urbanstico; projeto bsico, em que se d o detalhamento do sistema virio e
a dimenso dos lotes; projeto executivo, em que as obras de infra-estrutura e detalhes construtivos
so projetados.
As diretrizes fornecidas pela Prefeitura explicitam as vias ou estradas existentes ou projetadas, o
zoneamento das reas destinadas a uso pblico e institucionais, faixas non aedifcandi
1
ao longo dos
cursos dgua, ferrovias, rodovias, o traado do sistema virio principal, vias existentes nas reas vizi-
nhas, eventuais desapropriaes, entre outras caractersticas. Unindo o conhecimento desses aspectos,
das plantas topogrfcas e do contedo da anlise ambiental possvel iniciar o estudo preliminar do
parcelamento, o qual ter o sistema virio como ponto de partida.
O sistema virio desempenha vrios papis em um bairro: alm de servir de acesso aos lotes e
possibilitar a circulao, ele ainda um elemento vital para a vida em sociedade, pois se constitui no
espao pblico mais abundante na cidade. As vias devem ser belas e funcionais, capazes de servir ne-
cessidade de deslocamento, mas tambm ao prazer de circular por elas, de encontrar pessoas, de sentir
a cidade em sua dimenso pblica. A rua se constitui em elemento vital para o organismo chamado
cidade e, na viso de Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser defnida
O desenho das ruas, ou mais precisamente, a morfologia urbana, o elemento estruturador dessa anatomia. Entretan-
to, se as ruas forem projetadas visando o mximo de aproveitamento da mobilidade humana, a morfologia torna-se
menos importante, pois pedestres exigem menos infra-estrutura. Torna-se inevitvel, porm, associar o layout s es-
tratgias de reduo de impacto dos sistemas de infra-estrutura, uma vez que esses sistemas constituem um meio de
1 Por reas non aedifcandi entende-se aquelas que, por motivos de ordem tcnica ou legal, no podem servir a edifcaes, devendo ser
deixadas livres, vinculando seu uso a uma servido.
27 | Projeto urbano e seus condicionantes
ligao signifcativa (subterrnea) entre a cidade e o meio natural. Cabe ao projetista ento uma srie de estratgias ou
princpios associados morfologia para assegurar a sustentabilidade ambiental.
Dada a importncia do sistema virio em um loteamento faz-se necessrio trat-lo de forma a se
obter uma melhor qualidade espacial. Uma das caractersticas bsicas de um sistema virio a possibi-
lidade de hierarquizao das vias, ou seja, o estabelecimento de critrios diferentes para vias com fun-
es urbanas distintas. Essa hierarquizao (fg. 1) traz diversas vantagens, proporcionando otimizao
dos custos de implantao e manuteno, melhor desempenho das funes e uma clara comunicao
com os usurios.
Figura 1 Hierarquia viria: 1 via arterial, 2 via coletora, 3 via local
1
2
3
M
O
R
E
T
T
I
,

1
9
8
6
.
As vias podem ser classifcadas pelas funes que desempenham na malha urbana, sendo que a
largura varia com o volume do trfego que passa por ela. Segundo a SUPAM/SEPLAN (1984, p. 9) as vias
podem ser classifcadas como:
Vias coletoras (vias secundrias) : : possibilitam a circulao de veculos entre as vias arteriais
e acesso s vias locais;
Vias arteriais (vias preferenciais) : : destinam-se circulao de veculos entre reas diferen-
tes, com o acesso a reas lindeiras devidamente controlado;
Vias locais : : do acesso direto aos lotes lindeiros e ao trnsito local;
Vias de pedestres : : destinam-se ao trnsito exclusivo de pedestres;
Ciclovias : : destinam-se ao trnsito exclusivo de veculos de duas rodas no-motorizados
(bicicletas).
28 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
A essas vias pode-se agregar a nomenclatura via estrutural, existentes em algumas cidades, para
aquelas vias arteriais com uso do solo especfco e grandes larguras, e ainda as vias expressas, que possi-
bilitam mais velocidade e normalmente so caracterizadas pelas rodovias que do acesso s cidades.
A hierarquizao do sistema virio deve considerar a existncia de malhas adjacentes j estabe-
lecidas; contudo, na falta delas, deve-se estabelecer vias coletoras aproximadamente a cada 400m. O
dimensionamento das larguras das vias depende do volume de trfego, no entanto possvel supor um
pr-dimensionamento para um grau de motorizao da ordem de trs a cinco habitantes por veculo.
As caladas possuem outros fatores que envolvem seu dimensionamento, pelo fato de se constiturem
em locais de encontro de extrema necessidade para a vida coletiva. A partir dessas consideraes pode-
se supor alguns perfs virios, conforme a fgura 2.
Figura 2 Exemplos de perfs virios
Via estrutural
Via arterial
Via coletora
Via local
3,50 9,50 9,50 2,50 2,50 3,50 7,00
Passeio Pista de rolamento Pista de rolamento Canteiro Canteiro Passeio Pista exclusiva nibus
37,00
3,50 9,50 9,50 5,00
30,00
3,50
Passeio Pista de rolamento Pista de rolamento Canteiro Passeio
2,50 7,00 7,00 2,00 2,50
Passeio Pista de rolamento Pista de rolamento Canteiro Passeio
2,00 8,00 2,00
Passeio Pista de rolamento Canteiro
29 | Projeto urbano e seus condicionantes
Segundo Puppi (1981), o sistema virio urbano deve se amoldar confgurao topogrfca a ser
delineada tendo-se em vista:
Os deslocamentos fceis e rpidos, obtidos com percursos os mais diretos possveis, entre os : :
locais de habitao e os de trabalho e de recreao, e com comunicaes imediatas do centro
com os bairros e destes entre si;
Propiciar melhores condies tcnicas e econmicas para a implantao dos equipamentos : :
necessrios aos outros subsistemas de infra-estrutura urbana;
A constituio racional dos quarteires, praas e logradouros pblicos; : :
A interligao sem confitos ou interferncias da circulao interna com o subsistema virio : :
regional e interurbano; e
A limitao da superfcie viria e seu desenvolvimento restrito ao mnimo realmente necess- : :
rio, em ordem a se prevenir trechos suprfuos e se evitarem cruzamentos arteriais excessivos
ou muito prximos.
Alm disso, as vias, que constituem o subsistema virio, devero conter as redes e equipamentos
de infra-estrutura que compem seus demais subsistemas, em menor ou maior escala.
Para Mascar (1994), o sistema virio composto de uma ou mais redes de circulao, de acordo
com o tipo de espao urbano (para receber veculos motorizados, bicicletas, pedestres, entre outros).
O sistema complementado pela drenagem de guas pluviais, que assegura ao virio o seu uso sob
quaisquer condies climticas. De todos os sistemas de infra-estrutura urbana, esse o mais delicado,
merecendo estudos cuidadosos porque:
o mais caro dos sistemas, j que normalmente abrange mais de 50% do custo total de urba- : :
nizao;
ocupa uma parcela importante do solo urbano (entre 20% e 25%); : :
uma vez implantado, o sistema que mais difculdade apresenta para aumentar sua capaci- : :
dade pelo solo que ocupa, pelos custos que envolvem e pelas difculdades operativas que cria
sua alterao;
o sistema que est mais vinculado aos usurios (os outros sistemas conduzem fuidos, e : :
este, pessoas).
O desenho geomtrico do sistema virio deve ter uma forma que possibilite deslocamentos com
conforto e segurana, seja para usurios de veculos motorizados, pedestres ou ciclistas. Dessa forma, alm
do dimensionamento das larguras, os cuidados com declividades e raios de giros tornam-se indispens-
veis. A escolha do tipo de traado a ser implantado deve considerar tambm a topografa da gleba.
Recomenda-se para as intersees de vias um desenho que possibilite uma melhor visibilidade,
diminuindo o nmero possvel de acidentes. Isso pode ser conseguido evitando-se cruzamentos de vias
em ngulos agudos, dando preferncia a ngulos entre 80
o
e 90
o
. Os raios horizontais de concordncia
entre as vias devem ser coerentes com o trfego que elas podem receber (tabela 3).
30 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Tabela 3 Raios de curvatura nos cruzamentos de vias
R = ...
Tipo de via Raio (m)
M
A
S
C
A
R

,

1
9
9
4
.
Local com local 2 a 3
Coletoras 5 a 7
Arteriais 8 a 10
O desenho de ruas sem sada, prprias de traados urbanos do tipo rvore (fg. 3) e estaciona-
mento, deve seguir as referncias tcnicas da boa forma urbana, com vista a conseguir um bom de-
sempenho do sistema virio e menos confitos, o que resultar em um menor nmero de acidentes de
trnsito.
Figura 3 Recomendaes tcnicas para ruas sem sada
P
R
I
N
Z
,

1
9
7
9
.
O sistema virio pode assumir formas distintas conforme a imaginao do projetista, podendo
ser em forma de retcula, radiocntricas, em rvore ou uma mistura de todas elas. Contudo, o resultado
31 | Projeto urbano e seus condicionantes
deve servir ao exerccio da boa forma urbana e proporcionar qualidade de vida aos habitantes da cida-
de. O sistema virio de uma cidade no pode ser encarado apenas sob o ponto de vista funcional, mas
agregar a esse o carter fundamental que a rua possui de proporcionar encontros e tornar-se palco de
acontecimentos que marcaro a vida de todos.
Texto complementar
Espaos de uso pblico: ruas criadas e praas projetadas
(COSTA, 2007)
Entre os elementos componentes dos projetos de parcelamento do solo pode-se dizer que es-
tes se dividem em dois espaos: o privado e o pblico. Nos loteamentos este ltimo constitui-se
de ruas e praas, elementos que se destinam sociabilidade e convivncia. E os demais elementos
citados e descritos anteriormente (lotes e quadras) constituem o espao privado, destinado ao uso
particular. No contexto da cidade, as ruas so caracterizadas como locais de passagem, onde as pes-
soas podem se encontrar e as praas como locais de parada, e por essa razo os locais onde as pesso-
as podem, alm de se encontrar, conviver. Entretanto, tambm verdade que as caladas so espa-
os muitas vezes utilizados para a integrao social. Os usos dos passeios pblicos podem ocorrer de
diferentes formas, variando de acordo com a cultura local, bem como da existncia e a proximidade
de locais que desempenhem essa funo.
As ruas tm algumas de suas caractersticas como dimenso e largura asseguradas pela legisla-
o. Contudo, os perfs transversais apresentados nos projetos nem sempre correspondem ao que
previsto em lei. O artigo 25 da Lei Municipal 575, de 26/11/1957 fxa dimenses mnimas para as
vias locais de menor circulao entre 10,00 e 12,00m. Nos loteamentos as vias locais correspondem
s ruas criadas para deslocamento interno e estas podem ou no ter conexo com a malha externa.
Esse artigo ainda remete-se dimenso da superfcie de rolamento, estabelecendo que esta no
poder exceder a dois teros (2/3) da superfcie total.
Nos loteamentos analisados a largura das vias variava entre 6,00 e 24,00m. s menores corres-
pondem as vias locais e s maiores s vias primrias ou vias de acesso ao empreendimento, ou ain-
da, prolongamento de uma via existente. A maior parte das vias apresenta largura total de 12,00m
como previsto em lei, com pista de rolamento de 8,00m e faixas de 2,00m em ambos os lados desti-
nados aos passeios pblicos. O que se questiona se essas confguraes atendiam s funes que
esses espaos podiam desempenhar, em especial as caladas, nas quais no apenas a passagem de
pedestre ocorre, mas tambm a parada e o convvio dos que as utilizam. Se a arborizao era obriga-
tria e a calada tinha, por exemplo, 1,5m de largura, como conciliar as demais funes num espao
diminuto? Alguns autores dos projetos aprovados no perodo afrmam que a largura ideal para uma
via de 14,5m de pista, sendo esta composta por duas faixas de rolamento (3,5m cada) e uma faixa
destinada a estacionamento (3,5m), e pelo menos 2m de caladas.
32 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
A importncia dessas medidas no olhada, neste trabalho, apenas sob o ngulo tcnico, jul-
gando o quanto de largura necessrio para o desempenho favorvel do fuxo de veculos e de pe-
destres, mas sim sob o aspecto social, o quanto desses espaos oferecido integrao social e qual o
verdadeiro papel desempenhado por esses espaos. Como a legislao assegurava a arborizao dos
logradouros, o espao das caladas poderia ento ainda ser partilhado com os espaos de permann-
cia e de passagem, alm dessa faixa destinada a equipamentos urbanos e vegetao (fgura 2).
Figura 2 Perfs transversais de vias pblicas apresentados nos projetos de loteamento
Por isso enfatizamos tambm o quanto a vida social cotidiana interiorizou-se nos espaos
confnados pelos muros das casas residenciais. Isso porque a rua, que por certo intervalo da hist-
ria das cidades completava a casa, sendo uma extenso dela, onde as pessoas conviviam, passou
a se contrapor a ela a casa tem a funo de preservar a individualidade, reforando o privado
(FANI, 1996). A razo de a rua se opor casa pode ser explicada pelo aumento signifcativo do
uso da televiso como instrumento de informao e divertimento, minimizando o contato com a
vizinhana. Da mesma forma, o predomnio dos automveis, que tirou as cadeiras das caladas
(FANI, 1996) um dos agravantes no enfraquecimento da sociabilidade, uma vez que reduz as rela-
es de vizinhana. As atividades, antes realizadas nas ruas e nas caladas dos bairros (quermesses,
encontros nas esquinas, ensaio das escolas de samba exemplos citados por Ana Fani no seu livro
O lugar no/do mundo) atualmente acontecem em locais fechados. como se aos poucos fossem
desaparecendo os lugares, os pontos de encontro.
... Mas de lugar do estar as ruas das metrpoles defnitivamente se transformaram em lugar
de passagem. Mas no perdeu para sempre o seu sentido de lugar do encontro, bem como de
reunio, por mais que hoje se tenham tornado espordicos. Quantos ps j no deixaram a suas
pegadas? (FANI, 1996).
Alm das ruas, as reas destinadas sociabilidade podem estar localizadas ao centro, como
se a estas fosse empregada funo de centralidade do loteamento. Em outros, esses espaos loca-
lizam-se na periferia do terreno, como se objetivassem a beleza esttica do loteamento. Indepen-
dente de sua localizao e de sua dimenso, os espaos de uso pblico podem ou no responder ao
objetivo para os quais se destinam: promover a sociabilidade, a aproximao entre os moradores.
33 | Projeto urbano e seus condicionantes
Isso porque a realidade social e de convivncia da localidade capaz de fazer usos distintos de um
mesmo espao: tanto podem utiliz-lo para uma aproximao, quanto fazer deles o limite entre
seus mundos privados.
A existncia desses espaos nos loteamentos percebida de forma muito reduzida a maior
parte dos projetos no apresenta as praas como elemento constituinte. A caracterizao desses es-
paos no segue uma uniformidade quanto ao tamanho e qualidade. Em alguns projetos as praas
ou as reas verdes correspondem a terrenos intersticiais, ou seja, terrenos que no tm caracters-
ticas fsicas favorveis comercializao como lote. Alguns autores de projetos ainda afrmam que
essas reas deveriam ser projetadas para serem pontos centrais dos loteamentos e que para elas
convergissem as demais ruas, funcionando como um grande centro verde. Contudo, essa realidade
no constatada nos projetos analisados: grande parte dos empreendimentos que apresentam
reas destinadas ao uso pblico destina para esse fm os espaos que sobram da diviso da gleba,
normalmente na periferia do loteamento.
Alguns projetos, em especial os de maior dimenso, demonstram um maior cuidado na distri-
buio dos elementos e confgurao formal resultante oferecimento de um lugar onde as pes-
soas tenham a possibilidade de viver e se encontrar j que na cidade onde se expressam as ne-
cessidades mtuas de cada indivduo e impele, na produo da vida urbana, uma srie de atos e
encontros que ocorrem permanentemente e simultaneamente no espao urbano (GRAEFF apud
CALIHMAN, 1975).
Isso pode ser observado na maior quantidade de cruzamentos, as esquinas, onde as pessoas
se encontram, cruzam seus caminhos e, tomando a deciso por onde seguir, continuam seu trajeto.
Como tambm na maior quantidade de espaos de uso pblico, refetida no apenas nas praas e
reas verdes, mas tambm nas reas destinadas ao passeio pblico as caladas e vias. Entretanto,
cada grupo, cada formao pessoal pode-se utilizar de forma diferente dessa realidade entend-la
como uma possibilidade maior de se encontrar com o prximo, ou utiliz-la como fronteira entre os
espaos privados.
Alguns loteamentos podem gerar tambm um esprito de cooperao entre os moradores,
refetido na criao de associaes que buscam, em unio com todos os habitantes da localidade,
primar pela qualidade do loteamento, e que normalmente concentram essa melhoria nos espaos
que possam atender a todos de forma igualitria, e esses espaos so os espaos de uso pblico.
Nas pequenas glebas, onde justamente por acomodar um nmero menor de moradores pode-
ria ser facilitada a sociabilidade entre eles, quase no so oferecidas reas para uso pblico, apenas
as ruas e caladas. Talvez as caladas sejam sufcientes para estabelecer uma ligao entre os mora-
dores pela pequena dimenso da via, o que faz com que eles estejam mais perto uns dos outros.
Cada projeto de parcelamento do solo, inserido, criado no seio citadino, pode fazer surgir uma
nova forma de sociabilidade urbana, dando continuidade ou no ao que j existia.
Entretanto a existncia de espaos que podem proporcionar a aproximao entre os mora-
dores nem sempre olhada sob ngulo positivo. O afastamento provocado pela maior e contnua
distncia entre os espaos pblicos e privados pode ser traduzida como fronteira capaz de ser ultra-
passada e obstculo incapaz de ser quebrado.
34 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Atividades
1. O que voc entendeu por loteamento e desmembramento?
2. Quando do estabelecimento de objetivos por parte dos agentes envolvidos no processo de par-
celamento do solo, emergem confitos que necessitam ser mediados. Quais so os instrumentos
pblicos de mediao desses confitos?
3. O que voc entendeu por hierarquizao viria e como as vias podem ser classifcadas?