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LEY 23091 - Locaciones urbanas
1. Disposiciones Generales
art. 1 Instrumentacin
Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y prrrogas,
debern formalizarse por escrito.
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en eecucin, se considerar
como plazo el mnimo fiado en esta ley y el precio y su actualizacin los determinar el uez de
acuerdo al !alor y prctica de plaza.
"n todos los supuestos, los al#uileres se establecern en moneda de curso legal al momento
de concretarse.
$er nula, sin peruicio de la !alidez del contrato, la clusula por la cual se con!enga el pago en
moneda #ue no tenga curso legal. "n este caso, el precio #uedar sueto a determinacin
udicial.
art. % &lazos
&ara los contratos #ue se celebren a partir de la !igencia de la presente ley, el plazo mnimo de
las locaciones con destino a !i!ienda, con o sin muebles, ser de dos a'os. (icho plazo
mnimo ser de tres a'os para los restantes destinos.
Los contratos #ue se celebren por trminos menores sern considerados como formulados por
los plazos mnimos precedentemente fiados.
)uedan e*cluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a #ue se refiere la presente
ley+
,- Las contrataciones para sedes de embaadas, consulados y organismos internacionales, as
como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales
.- Las locaciones de !i!iendas con muebles #ue se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino. Cuando el plazo del al#uiler supere los seis meses, se presumir #ue el
contrato es con fines de turismo/
C- Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, !ehculos u
otros obetos y los garaes y espacios #ue formen parte de un inmueble destinado a !i!ienda u
otros fines y #ue hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales,
!ehculos u otros obetos/
(- Las locaciones de puestos en mercados o ferias/
"- Las locaciones en #ue los estados nacional o pro!incial, los municipios o entes autr#uicos
sean parte como in#uilinos.
art. 0 ,ustes
&ara el auste del !alor de los al#uileres, debern utilizarse e*clusi!amente los ndices oficiales
#ue publi#uen los institutos de estadsticas y censos de la 1acin y de las pro!incias.
1o obstante, sern !lidas las clusulas de auste relacionadas al !alor 2
mercadera del ramo de e*plotacin desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
art. 3 4ianzas 5 (epsitos "n 6aranta
Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, debern serlo en
moneda de curso legal.
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(ichas cantidades sern de!ueltas reaustadas por los mismos ndices utilizados durante el
transcurso del contrato al finalizar la locacin.
art. 7 Intimacin (e &ago.
&re!iamente a la demanda de desaloo por falta de pago de al#uileres, el locador deber
intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo #ue nunca
ser inferior a 18 das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando
el lugar de pago.
2. De las locaciones destinadas a vivienda
art. 9 &erodos (e &ago
"l precio de arrendamiento deber ser fiado en pagos #ue correspondan a perodos
mensuales.
art. : &agos ,nticipados
&ara los contratos #ue se celebren a partir de la presente ley, no podr re#uerirse del locatario+
,- "l pago de al#uileres anticipados por perodos mayores de un mes/
.- (epsitos de garanta o e*igencias asimilables, por cantidad mayor del importe e#ui!alente
a un mes de al#uiler por cada a'o de locacin contratado/
C- "l pago del !alor lla!e o e#ui!alentes.
La !iolacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas
anticipadas en e*ceso, debidamente actualizadas. (e re#uerirse actuaciones udiciales por tal
moti!o, las costas sern soportadas por el locador.
art. ; <esolucin ,nticipada
"l locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de !igencia de la relacin locati!a,
resol!er la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una
antelacin mnima de sesenta das de la fecha en #ue reintegrar lo arrendado. "l locatario, de
hacer uso de la opcin resolutoria en el primer a'o de !igencia de la relacin locati!a, deber
abonar al locador en concepto de indemnizacin, la suma e#ui!alente a un mes y medio de
al#uiler al momento de desocupar la !i!ienda y la de un solo mes si la opcin se eercita
transcurrido dicho lapso,
art. = Continuadores (el Locatario
"n caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser
continuado en las condiciones pactadas, y hasta el !encimiento del plazo contractual, por
#uienes acrediten haber con!i!ido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
art. %=
Las disposiciones #ue se establecen en la presente ley son de orden p>blico, rigiendo a partir
de su fecha de publicacin en el .oletn 5ficial.
Los beneficios impositi!os #ue ella establece producirn efectos respecto de inmuebles #ue se
acoan al rgimen de promocin impositi!a antes del 01 de diciembre de 1=;9 con la sal!edad
de #ue los beneficios pre!istos por los incisos .-, C- y (- del art. 10, tendrn efecto por el
trmino de afectacin del inmueble al rgimen promocional y los de su inciso "- los producirn
incluso retroacti!amente cuando los saldos a fa!or a #ue alude surgieran en eercicios cerrados
a la fecha de entrada en !igencia de la presente ley, hacindose e*tensi!a esta sal!edad al art.
17.
3. Jurisprudencia
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108? "l locatario debe pagar las costas del uicio iniciado por el locador por falta de entrega del
inmueble una !ez !encido el contrato e*cluido de la prrroga legal @art. 0, inc. I, ley 17::7-, sin
#ue influya el hecho de #ue pueda permanecer en la finca pagando el usto al#uiler, despus de
dictada sentencia
@C1&az, $ala I, ,bril 0 1=9%-. "(, 0?;3=.
101? "l locatario debe pagar las costas del uicio de desaloo iniciado por el locador por falta de
entrega del inmueble una !ez !encido el contrato e*cluido de la prrroga legal @art. 0, inc. I, ley
17::7-, aun cuando a#ul se haya allanado al contestar la demanda a pagar el al#uiler #ue se
fie udicialmente
@C1&az, $ala II, (iciembre %% 1=91-. "(, 0?=8;.
3=? &rocede la !a eecuti!a tratndose del cobro de una suma #ue, en concepto de multa, se
pactar en el contrato de locacin para el caso de #ue no fuere entregado el inmueble al !encer
dicho contrato
@C1&az, $ala IA, 4ebrero % 1=91-. "(, 1?31;.
%:0? Bratndose de una demanda por cumplimiento de un tpico contrato de locacin, y siendo
sta la relacin urdica #ue e*isti entre las partes, la competencia de la usticia de paz es
indudable y no puede ser !ariada ya se trate de locacin de un fondo de comercio o de locacin
de un inmueble, ya #ue esa cuestin toca al fondo del asunto y no hace a la naturaleza del
contrato
@C1Com., $ala C, $eptiembre ; 1=99-. "(, 19?0;%.
11;? "n la hiptesis contemplada en el art. 0., inc. C-, de la ley 17::7 la conducta del
demandado no configura tcnicamente un allanamiento, ya #ue a tra!s de un presupuesto de
!oluntad unilateral el accionado se sit>a en la esfera de pre!isin de la norma,
desembocndose en un contrato forzoso #ue rehabilita? ministerio legis ? una relacin de
tenencia #ue le permite al ocupante, mediante el pago del precio reaustado, conser!ar el uso y
goce del inmueble, pero la concentracin de tales actos dentro del uicio de desaloo no
conlle!a en fa!or del demandado el beneficio de e*oneracin de costas, ya #ue sigue
re!istiendo el carcter de !encido @!oto de la minora-
@$C .uenos ,ires, ,bril 1 1=99-. "(, 17?0=:.
;? "n el uicio eecuti!o puede ordenarse el desaloo del ocupante del inmueble materia de
eecucin hipotecaria cuando ste no ustificare su ttulo a la tenencia con anterioridad al
gra!amen/ desahucio #ue se har efecti!o al poner en posesin el e!entual comprador
@C1Ci!., $ala ", Darzo % 1=99-. "(, 17?3=1.
390? "l uso abusi!o en el sentido de la ley 107;1 es un concepto genrico comprensi!o tanto
del goce con abuso #ue causa peruicio al propietario como del uso distinto al #ue est
destinado el inmueble, sea por su naturaleza sea por lo con!enido en el contrato @$C .uenos
,ires, Eunio = 1=93-. "(, 13?088.
19:? La depreciacin monetaria incide sobre la indemnizacin debida al locador por retencin
indebida del inmueble despus de !encido el contrato e interpelado el locatario a su restitucin
@C1a,pel. Dar del &lata, ,bril 1= 1=99-. "(, 1;?:80.
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;0? $i los ocupantes del inmuebles de la sucesin son los cnyuge superstite del causante y
una hia de ambos, las costas del incidente sobre fiacin de al#uiler deben correr en el orden
causado y las comunes por mitad
@C1Ci!., $ala ,, Dayo %; 1=9;-. "(, %%?;%9.
;;F;=? "n los uicios de desaloo las costas deben imponerse al locatario cuando ste se a!iene
a abonar el nue!o canon locati!o, en razn de #ue ha obligado al locador a deducir la accin
para obtener la declaracin de sus derechos y sobre todo si el acogimientos al beneficio legal lo
es a causa de su inters de permanecer en el inmueble
@C14ed., $ala ci!il y com., 5ctubre 7 1=9:-. "(, %%?:80/ @idem, id., 1o!iembre 18 1=9:-. "(,
%%?:8%.
07? La pretensin de obtener un embargo @en uicio de desaloo por falta de pago, art. %1, ley
19:0=-, encuentra condicionada su !iabilidad, en el supuesto contemplado por el %1%, inc. 1,
del Cdigo &rocesal, a #ue resultare !erosmil el derecho alegado/ claro sta, supone la
e*istencia de un uicio, en el #ue se frmula un reclamo, susceptible de ser garantizado su
cumplimiento mediante una medida de esa naturaleza
@C1&az, $ala I, ,gosto %: 1=9;-. "(, %0?;10.
198? La obligacin del in#uilino de mantener afectado el inmueble al destino de !i!ienda es de
naturaleza contractual, por#ue, si bien tiene como fuente una disposicin legal, supone la
pree*istencia de un contrato, recae sobre un derecho conferido por el y, su incumplimiento
tiene, en potencia, aptitud para pro!ocar la rescisin del !nculo a instancias del locador
@C1&az, $ala I, 4ebrero 17 1=9;-. "(, %0?998.
18? La construccin del techo de estructura metlica de un inmueble es una locacin de obra,
aun#ue el precio de los materiales utilizados haya superado las sumas abonadas por mano de
obra
@C$, Eulio 17 1=9;-. "(, %9?793.
17=? La depreciacin monetaria debe ser tenida en consideracin en la fiacin del nue!o
al#uiler, pero no puede ser tomada como elemento fio e incontenible, ya #ue los ndices
oficiales sobre el aumento del costo de la !ida afectan en forma desigual y en diferente medida
seg>n la naturaleza de los bienes, siendo dable ad!ertir #ue la in!ersin inmobiliaria importa
una seguridad, ya #ue ella no se encuentra sueta a la constante des!alorizacin de la moneda,
fenmeno #ue hace #ue el !alor de los inmuebles se acreciente
@C1&az, $ala IA, $eptiembre %; 1=9:-. "(, %%?9=0.
1;%? &rocede e*imir de las costas al demandado en un uicio de desaloo por nue!as
construcciones, si su pedido de rechazo de la accin pro!eniente de lgicos razonamientos y
no de una !ana temeridad @en el caso de #ue se trata la antigGedad del inmueble no llega a
cincuenta a'os y se hizo lugar al desahucio por#ue el predio estaba mal apro!echado con la
construccin e*istente-
@C1&az, $ala I, 5ctubre 10 1=9:-. "(, %=?=;.
1==? La norma sobre costas #ue contiene el art. 0, inc. 3- in fine, de la ley 19:0=, #ue
corresponde hacer e*tensi!a a la situacin pre!ista por el inc. 1-, no puede aplicarse
automticamente e indiscriminadamente. "n el caso, la demanda retaceo su allanamiento
alegando m>ltiples circunstancias relati!as a su precaria situacin econmica #ue no han sido
debidamente acreditadas, lo #ue oblig a la actora a producir di!ersas medidas probatorias,
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siendo la ms onerosa la pericia de la contabilidad y la del Ingeniero #ue, adems del local
al#uilado comprendi dos inmuebles de a#ulla. Corresponde #ue la demanda cargue con los
honorarios del perito contador y con las dos terceras partes de los regulados al perito Ingeniero
@C1&az, $ala II, Eunio %= 1=9:-. "(, 01?;%:.
%81? Corresponde imponer las costas en el orden causando y las periciales por la mitad, dado
#ue la negati!a de la locataria demandada a restituir el inmueble arrendado no puede uzgarse
arbitraria, puesto #ue al mantenerse en la tenencia, allanndose a pagar el al#uiler #ue se fiare
udicialmente, se limit a eercer el derecho #ue le acuerda la ley
@C1&az, $ala II, 4ebrero %% 1=9;-. "(, 01?=:1.
%8%? Las costas en los caso de fiacin de nue!o al#uiler deben imponerse al demandado,
desde #ue el acogimiento al beneficio legal lo es a causa de su inters en permanecer en el
inmueble
@C14ed., $ala Ci!il y Com., Darzo 1= 1=9;-. "(, 01?=:1.
%80? Cuando media allanamiento del locatario a la fiacin udicial del nue!o al#uiler, las costas
deben imponerse a este, en razn de #ue oblig al locador a deducir la accin para obtener
declaracin de sus derechos y por acogimiento al beneficio legal deri!a de su inters en
permanecer en el inmueble
@C14ed., $ala Ci!il y Com., $eptiembre 18 1=9;/ dem, id., 5ctubre 1=9;/ Id., Id.,, 5ctubre 0
1=9;/ Id., Id., 1o!iembre %9 1=9;/ Id., Id., (iciembre 1: 1=9;/ Id., Id., $eptiembre %0 1=9=-.
"(, 01?=:1.
%8;F=? Habindose acogido la 1acin demandada por desaloo, al beneficio de permanecer en
el inmueble, debe cargar con las costas en razn de #ue oblig a la actora a deducir esa accin
para obtener la declaracin de sus derechos
@C14ed., $ala ci!il y com., ,gosto %% 1=99/ dem., Id marzo % 1=9:/ id., Id., ,bril 18 1=9: 18/
id., Id., ,bril %: 1=9:// id., Id., Dayo %0 1=9:/ id., Id., Eulio %7 1=9;/ id., Id., ,gosto 9 1=9;/ id.,
Id., Eunio 1: 1=9=/ id., Id., 4ebrero % 1=9;/ id., Id., 5ctubre %; 1=9=-. "(, 01?=:%/ @id., Id.,
5ctubre 01 1=9=-. "(, 00?09%
%18? Las costas deben imponerse a la demandada, #ue es la parte !encida en el litigio, ya #ue
el acogimiento a lo dispuesto por e art. 0, inc. D-, de la ley 19:0=, ha sido en !irtud de su
inters en permanecer en el inmueble
@C14ed., $ala Ci!il y Com., Darzo 1= 1=9;-. "(, 01?=:%.
%1%? "n los uicios por desaloo en los #ue medi allanamiento del locatario a la fiacin udicial
del nue!o al#uiler, las costas se deben imponer en razn de #ue oblig al locador a deducir la
accin para obtener la declaracin de sus derechos y por#ue el acogimiento al beneficio #ue
acuerda el art. 0, inc. D-, de la ley 19:0=, deri!a de su inters en permanecer en el inmueble
@C14ed., $ala Ci!il y Com., 4ebrero %8 1=9;-. "(, 01?=:0.
1;? $i se han satisfecho los recaudos legales es procedente el embargo pre!enti!o no obstante
tratarse de un contrato de aparcera, con naturaleza distinta al de arrendamiento #ue menciona
el art. %=% del Cdigo de &rocedimiento.
@C%a&az Letr. Bucumn, Dayo = 1=9;-. "(, 00?%8:.
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98? "strictamente ni si#uiera podra hablarse en el caso de locaciones mi*tas o de doble
destino, hiptesis en la cual no e*iste aun un definido criterio orientador, por lo #ue resulta
con!eniente e*aminar las circunstancias particulares de cada caso y resol!er conforme a ellas,
habida cuenta de la omisin en la ley 1:98: #ue no contempla tales hiptesis, ya #ue se trata
de la e*istencia y e*plotacin de un fondo de comercio, en el #ue, por su propia naturaleza, es
lo normal y corriente #ue su due'o habite en el mismo inmueble
@C1&az Letr. $alta, $ala I, (iciembre %0 1=9;-. "(, %=?:18.
=0? "s irrele!ante analizar si el martillero es comerciante o profesional, ya #ue la ley de
locaciones atiende a la naturaleza de la acti!idad #ue se desarrolla en la cosa arrendada, y el
art. ;, inc. 0, del Cdigo de Com. Incluye al corretae y al remate entre los actos de comercio,
por lo #ue no cabe duda #ue el local se destina al eercicio del comercio y est comprendido en
el art. %, inc. ,-, de la ley 19:0=
@C1&az, $ala A, (iciembre 1; 1=9;-. "(, %:?97:.
=7? $i el inmueble al#uilado es un local Idestinado a negocio de ugueteraI, #uedando
prohibido a los locatarios darle otro destino ni construir o habilitar !i!ienda dentro del local, aun
siendo para los mismos locatarios, conforme resulta de las clusulas del contrato, no puede la
demandada desconocer la naturaleza contractual de la locacin@comercio- ni in!ocar su propio
incumplimiento como fuente de derechos @C1&az, $ala II, 4ebrero %; 1=9=-, "(, %:?9;0.
0;0? Bratndose de un inmueble con destino de comercio y !i!ienda, no procede el desaloo de
est para #ue la habite el propietario, pues el contrato de locacin, por su naturaleza urdica,
es indi!isible
@C1&az, $ala III, (iciembre %: 1=9;-. "(, %:?9=0.
3%1? (ebido a la precaria situacin econmica del locador ? persona lisiada de la guerra #ue
goza de un reducido beneficio ubilatorio mas los ingresos de su esposa como domstica ?
debe hacerse lugar al desaloo de la !i!ienda para uso propio, sin poder legtimamente ofrecer
contraprestacin de ninguna naturaleza, aun#ue el locatario sea una persona de a!anzada
edad #ue solo cuenta con una magra ubilacin/ ello, por cuanto ante una disyunti!a de tal
naturaleza, corresponde amparar al propietario #ue e*hibe as un mayor derecho al uso y goce
del inmueble
@C1&az, $ala A, Darzo : 1=9=-. "(, 0%?98:.
907? $ea de naturaleza ci!il la labor #ue cumple el in#uilino, o tenga carcter comercial, en
ambos supuestos han !encido los trminos #ue prescriben los arts. % y 1 de la ley 1:98:,
respecti!amente
@C1&az, $ala III, ,bril = 1=9=-. "(, %:?9=3.
1::? La indemnizacin por ocupacin de un inmueble por el "stado fiado sobre la base de los
dispuesto por el art. 0., inc. D-, de la ley 19:0= no puede ser incrementada con un plus de
depreciacin de la moneda, si con ello se e*ceda el porcentae fiado en la norma de referencia
@C$, Eulio %7 1=9=-. "(, %=?:;.
1;3? Bratndose de la indemnizacin por retencin indebida de la cosa locada, el aumento del
costo de la !ida no puede tener mayor rele!ancia, en razn de #ue el no corre necesariamente
pareo con igual incremento del !alor de los inmuebles y del al#uiler, siendo de significar #ue le
deterioro de nuestro signo monetario ha contribuido, en su medida, en el mayor !alor del
inmueble
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@C1&az, $ala IA, $eptiembre = 1=9;-. "(, 08?71=.
11%? La ley #ue reglamenta el trabao a domicilio demuestra acabadamente #ue el trabao en
forma personal realizado en la !i!ienda sin prohibicin alguna no encuadra en el art. 1=, inc. .-,
de la ley 1;;;8, #ue sanciona con el desaloo al locatario #ue da al inmueble, total o
parcialmente, un uso distinto al #ue corresponda a su naturaleza o por el contrato
@C1&az, $ala AI, 5ctubre %9 1=:1-. "(, 0=?7%3.
1%1? &ara determinar si una locacin se encuentra o no comprendida en razn de su destino en
lo dispuesto en las leyes 1:98: y 1:9;= debe estarse en primer trmino a la afectacin
e*presada en el contrato y si no se hubiese pre!isto, al destino #ue corresponde a la cosa por
su naturaleza, o al #ue la costumbre del lugar le hace ser!ir @C1&az, $ala AI, ,gosto %3 1=:8-.
"(, 03?10.
%? "s !erdad #ue por su esencia el comodato es un contrato gratuito, ya #ue implica una
liberalidad y si e*istiera de por medio alg>n precio habra locacin, ya #ue el comodato es
refractario a al e*istencia de un ttulo oneroso, pero ello no significa #ue de conformidad a los
arts. %%;% y %%:; del Cdigo Ci!il, el pago de ciertos gastos @e*pensas, administracin y
dems refecciones- del inmueble no sea suficiente para alterar su naturaleza ? #ue consiste en
derecho personal de uso ?, pues ello slo podra tener una finalidad de recompensa, como
reconocimiento del prstamo de la cosa @C1&az, $ala IA, Darzo 0 1=:%-. "(, 33?13;.
%? "s !erdad #ue por su esencia el comodato es un contrato gratuito, ya #ue implica una
liberalidad y si e*istiera de por medio alg>n precio habra locacin, ya #ue el comodato es
refractario a al e*istencia de un ttulo oneroso, pero ello no significa #ue de conformidad a los
arts. %%;% y %%:; del Cdigo Ci!il, el pago de ciertos gastos @e*pensas, administracin y
dems refecciones- del inmueble no sea suficiente para alterar su naturaleza #ue consiste en
derecho personal de uso, pues ello slo podra tener una finalidad de recompensa, como
reconocimiento del prstamo de la cosa @C1&az, $ala IA, Darzo 0 1=:%-. "(, 33?13;.
7? "l !nculo urdico creado entre las partes con moti!o de la celebracin de la promesa de
compra!enta, en la #ue se establece #ue los compradores declaran estar en posesin de la
finca !endida y #ue reciben a#uella de plena conformidad, hacindose cargo del pago de los
impuestos, as como de la e*pensas comunes, import la e*tincin de la relacin urdica
anterior de locacin de la relacin urdica anterior de locatarios del inmueble #ue re!estan los
compradores, #uienes a partir de la fecha de la firma del contrato de compra!enta dearon de
pagar los al#uileres. $e trata de un contrato conmutati!o por#ue en principio las !entaas son
ciertas para las partes desde el momento #ue el contrato se celebra
@C1Ci!., $ala 4, $eptiembre 13 1=:1-. "(, 30?%1%.
110? "l hecho de #ue la demandada no haya restituido a la parte locadora el inmueble obeto
del uicio de desaloo por la causal de abandono? entre otras ?, pro!ocando la promocin del
mismo, es suficiente moti!o para #ue cargue con las respecti!as costas, sin #ue su situacin
meore por la falta de oposicin directa a la demanda, al ser representada por el defensor de
ausentes
@C1&az, $ala II, 4ebrero %0 1=:8-. "(, 31?7=8.
113? Habindose acogido la 1acin demandada por desaloo al beneficio de seguir en el
inmueble, debe cargar con las costas, pues oblig a la actora a litigar para obtener la
declaracin de sus derechos
@C14ed., $ala I Ci!il y Com., (iciembre 11 1=:8- = "(, 31?7=1
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13? "l contrato por el cual se entrega el uso y goce de un inmueble mediante un precio en
dinero configura una locacin sin #ue la obligacin de realizar otras prestaciones por parte del
locatario, altere su naturaleza
@C1&az, $ala IA, Dayo 17 1=:%-. "(, 33?138.
%%;? "l pago del arriendo no puede tener efecto liberatorio alguno con la reparacin del
peruicio ocasionado por la retencin indebida del inmueble, por#ue se trata de dos
obligaciones de naturaleza y causa distintas
@C1&az, $ala AI, 5ctubre : 1=:1-. "(, 38?08:.
1=;? La fiacin del monto complementario a la condena por da'os y peruicios por retencin
indebida del inmueble locado, no se rige por escalas fias o normas establecidas, sino #ue
#ueda sometido al prudente arbitrio udicial
@C1&az, $ala AI, Dayo 0 1=:%-. "(, 33?1%=.
:? Con el pago impuesto se configura un derecho ad#uirido de naturaleza pecuniaria #ue goza
del amparo #ue la Constitucin 1acional brinda en su art. 1m al derecho de propiedad, siempre
#ue no hubiere mediado ocultacin del contribuyente o #ue ste hubiese procedido con dolo o
mala fe, y ste hubiese procedido con dolo o mala fe, y dicho efecto liberatorio se ha hecho
e*tensi!o, inclusi!e, en materia de pago de salarios y de precio abonado por la locacin de
inmuebles.
@C1Ci!., $ala (, Eunio %9 1=:0-. "(, 71?09=.
171? Bratndose de una deuda de !alor la indemnizacin debida por ocupacin ilegtima del
inmueble, corresponde el reauste pro des!alorizacin monetaria
@C1Ci!., $ala 1 f, $eptiembre 1= 1=:%-. "(, 3:?107.
17%? 1o procede el reauste por depreciacin monetaria en razn de #ue al fiarse el monto del
resarcimiento por ocupacin indebida del inmueble locado, ste ha sido calculado sobre la base
de un al#uiler actual
@C1Ci!., $ala 4, Eulio 1;?=:%-. "(, 71?707.
3%? "l art. 0ro. (e la ley %8739 ordena e*tender los alcances de esta ley a Itodos los casos en
los cuales, si bien el contrato no se denomina formalmente como locacin, tenga la naturaleza
de estaI. Ha de tratarse, pues, de contrato #ue tenga la naturaleza Ide la locacinI, aun#ue no
este denominado formalmente como tal. La mera ocupacin del inmueble no basta para poder
acogerse a los beneficios de la ley @C1"spec Ci!il y Com., $ala I, Darzo %= 1=:3-. "(, 73?7:%.
13%? "l monto a establecer, en concepto de da'os y peruicios por retencin indebida del
inmueble, #ueda sueto a la prudente !aloracin del uzgador, pues no ha de estarse a !alores
fios y si en cambio, a la naturaleza, ubicacin, estado y condiciones fsicas del inmueble
@C1"special Ci!il y Com., $ala I, Darzo %% 1=:3-. "(, 79?100.
1;3? &ara la determinacin de los da'os y peruicios por retencin indebida del inmueble
locado, #ue no es otro #ue la suma #ue el locador puedo obtener de un tercero de haber tenido
la libre disposicin del inmueble, es necesario tener en cuenta las caractersticas del inmueble
y el goce #ue por su naturaleza est destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial con
arreglo a la sana crtica
@C1"special Ci!il y Com., $ala AI, $etiembre %; 1=:3-. "(, 7;?93%.
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1=1? Con relacin a la depreciacin monetaria ? en el uicio de da'os y peruicios por retencin
indebida del inmueble locado? no pueden aplicarse en forma automtica e indiscriminada los
ndices #ue re!elan un estado de inflacin, pues hay #ue tener en cuenta la naturaleza y
alternati!as de la respecti!a obligacin, sobre todo en el sub lite donde el monto total de la
condena es el resultado de la compulsa de las circunstancias propias del caso y del prudente
eercicio de la facultad udicial de procurar una adecuada compensacin al patrimonio del
acreedor
@C1"special Ci!il Com., $ala AI, $etiembre %; 1=:3-. "(, 7;?930=
01%? "l beneficio #ue contiene el art. 10 de la ley %89%7 y el tramite #ue es menester para su
eerci, no constituyen procedimiento de eecucin de sentencia. $iendo as, la identidad de
obeto #ue es menester para la procedencia de la e*cepcin de litispendencia no se da en la
especie, pues el desaloo por falta de pago?uicio de conocimiento? #ue no persigue el cobro de
al#uileres sino la restitucin del inmueble, es de naturaleza y obeto distintos al de eecucin de
al#uileres
@C1"special Ci!il y Com., $ala II, Dayo 7 1=:7-. "(, 9%?300.
7%%? $e trato de una demanda anticipada autorizada por el Cdigo &rocesal a #ue hacia
referencia las leyes 19:0= y 1:98:, habindose allanado el in#uilino y como corolario se dict
sentencia. "ntre una estipulacin pri!ada @art. 11=:, Cdigo Ci!il- y una disposicin de orden
p>blico #ue entr a regir mientras el contrato !i!a, prorrogando la locacin, debe estarse a esta
>ltima. Los efectos de la cosa uzgada de la sentencia de futuro se refieren a la naturaleza del
!nculo urdico, con sus particulares modalidades, o sea #ue se pact la locacin con
anterioridad a diciembre de 1=:0 y sobre inmueble urbano. ,l margen de ello esta el derecho
del locatario a continuar ocupando el bien por todo el plazo del art. % de la ley %89%7/ de hacer
lugar a la condena de futuro ahora importara, adems de !iolacin de normas urdicas
superiores, crear una causal de e*clusin no pre!ista en leyes sustanciales de orden p>blico
@en definiti!a se resol!i diferir la eecucin del fallo mientras la locacin se encontrare
prorrogada legalmente-
@C1"special Ci!il y Com., $ala IA, 5ctubre % 1=:3-. "(, 98?9;9.
7? $i el ad#uirente de un inmueble, adems de haber suscrito el respecti!o boleto, concert una
locacin de obra con la sociedad !endedora, de manera #ue en el mencionado boleto #uedaron
estipuladas dos tipos de prestaciones a cargo del comprador ? de dar sumas de dinero y de
realizar trabaos por un determinado importe cabe concluir #ue no se trata de contratos
independientes, sino #ue se encuentran condicionados el uno con el otro, por lo #ue la no
realizacin de tales trabaos trae apareado el incumplimiento de la obligacin de hacer, cuyos
efectos son idnticos?a los fines de la rescisin del contrato de compra!enta a la falta de pago
en efecti!o @C1Ci!., $ala ,, 4ebrero %7 1=:7-. "(, 97?%8;.
01? )uien goza de la tenencia de espacios no la cede a #uien con el contrata la prenda o
depsito, puesto #ue su obligacin limitase a recibir el obeto o !ehculo y a restituirlo a #uien lo
entrega. "l contrato de garae no tiene el encuadramiento tpico de una con!encin
determinada. "s una con!encin indeterminada. (e manera #ue el contrato de locacin #ue
!incula a #uien contrata la tenencia del espacio #ue destina a la guarda de !ehculos o cosas
#ue recibe de terceros, con el propietario o locador del inmueble, podr estar o no comprendido
en el rgimen de prrroga, seg>n la fecha de celebracin del contrato pero no seg>n su
naturaleza, ya #ue la letra y el espritu de la ley no lo han e*cluido de la prrroga @!oto del
doctor Jrien-
@C1"special Ci!il y Com., $ala AI, $eptiembre 11 1=:7-. "(, 93?3%;.
183? La sentencia #ue condena al in#uilino al desaloo por tratarse de una locacin
comprendida en el art. 0, inc. 6- de la ley %89%7 tiene carcter declarati!o y como tal sus
efectos se retrotraen al momento de ser notificada la demanda, oportunidad esta en #ue el
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demandado tu!o conocimiento de #ue se le e*iga la restitucin del bien locado. $i bien no
puede saberse a priori si la demanda es fundada razn por la cual es menester una sentencia
#ue declare la procedencia de la accin? ello no obsta en modo alguno al efecto retroacti!o del
pronunciamiento ni a la responsabilidad por la demora en la restitucin. "n estos casos, los
da'os y peruicios e#ui!alen a la suma #ue el locador pudo lgicamente obtener de un tercero,
si hubiese tenido la libre disposicin del inmueble. "sa cantidad no puede fiarse en base a lo
#ue los in#uilinos estaban pagando, sino a las pautas #ue rigen el mercado de libre
contratacin, tenindose en cuenta las caractersticas del inmueble y el goce #ue por su
naturaleza est destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial con arreglo a los principios
de la sana crtica
@C1"special Ci!il y Com., $ala AI, Dayo 9 1=:7-. "(, 93?:37.
%%1? "l art. 13 de la ley %89%7 en el inc. .- sanciona con el desaloo al locatario #ue de al
inmueble en forma total o parcial, un uso distinto al #ue corresponde a su naturaleza o por
contrato. $iendo de aplicacin supletoria el Cdigo Ci!il en todo a#uello #ue no se oponga a lo
e*presamente normal por la ley citada @art. 1.- "s forzoso concluir #ue si en el contrato se ha
estipulado #ue el locatario debe destinar la finca a !i!ienda y no le est permitido !ariar su
destino, ste no pude cambiarlo ni aun demostrando #ue no trae peruicio alguno al locador
@arts. 1783, 1773 y 1777, Cdigo Ci!il-, pues la ley #uiere #ue el acuerdo sobre este punto se
respete fielmente. &ero el locador no puede abusar de su derecho/ no todo cambio, por
insignificante #ue sea, lo autoriza a demandar por incumplimiento y a obtener una sancin tan
gra!e como es el desaloo @.orda, contratos B. I, &. 77;-
@C1"special Ci!il y Com., $ala AI, $eptiembre 18 1=:7-. "(, 93?300.
173? Las llamadas Ilocaciones de destino mi*toI son a#uellos contratos de arrendamientos de
cosas inmuebles en los #ue el uso y goce de ellas, ya sea por una estipulacin contractual o
por su naturaleza, corresponde simultneamente a di!ersos destinos. La urisprudencia
interpelati!a del inc. .- del art. % de la ley %1=03% ha conferido, como principio general,
supremaca a las estipulaciones contractuales #ue aluden al destino de la cosa, aun sobre la
realidad de su afectacin
@C1"special Ci!il y Com., $ala IA, Eunio %% 1=:;, <uggiero, Cayetano c. Bommaso, ,ntonia y
5tros-.
177? $olamente en ausencia de estipulaciones contractuales #ue determinen el destino de la
cosa, a#uel estar dado por la naturaleza de sta. $olo en tales supuestos deber atenderse a
las caractersticas funcionales del inmueble, #ue generalmente se trasuntan en la conformacin
del edificio
@C1"special Ci!il y Com., $ala IA, Eunio %% 1=:;, <uggiero, Cayetano c. Bommaso, ,ntonio y
5tros-.
19? "l con!enio celebrado para la realizacin de una labor profesional @en el caso, para #ue se
efect>en las gestiones e*traudiciales tendientes a obtener la posesin y escrituracin de un
inmueble- constituye un contrato de locacin de obra, legislado en los arts. 19%: y sigts, del
Cdigo Ci!il
@C1Com., $ala ,, 4ebrero %1 1=:=-. "(, ;0?917.
7? La locacin celebrada sobre un inmueble embargado luego de la anotacin del embargo en
el registro de la propiedad inmueble, resulta inoponible al eecutante, ya #ue un acto de tal
naturaleza disminuye e!identemente la garanta #ue el embargo otorga al acreedor, #ue es
ustamente el peligro #ue esta medida tiende a e!itar, otorgando la seguridad urisdiccional #ue
ello no ocurra
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@C1Com., $ala (, 4ebrero %; 1=:=, Lang, <osa c. &erecca, <amn-.
111? La capacidad para administrar un bien inmueble supone la facultad de darlo en
arrendamiento consecuentemente, promo!er la resolucin del !nculo locati!o en caso de
incumplimiento por parte del locatario de alguna de las obligaciones #ue establece el contrato o
la ley Ila locacin es un acto de administracin, no de enaenacin, por consiguiente, entra en
la naturaleza de las funciones inherentes a los administradores la facultad de celebrar contratos
de esa claseI @$al!at ? ,cu'a ,nzorena, Ifuentes de las obligacionesI, B. II, &. 03-. &or lo
dems en uicio de desaloo es indudable un acto de administracin, donde se trata de obtener
la restitucin de la finca locada y, por tanto, responde a un acto simplemente conser!atorio
@C1"special Ci!il y Com., $ala IA, 1o!iembre %3 1=:;, Donea, (omingo, $uc. C. Dorelli,
Diguel ,.-.
1%7? La fecha a partir de la cual corren los da'os y peruicios por retencin indebida del
inmueble corren desde #ue se le re#uiri mediante telegrama la restitucin del bien al
!encimiento del plazo legal, resultando !lido de acuerdo con la naturaleza de la relacin
locati!a #ue ligada a las partes, admitindose #ue la intimacin e*traudicial pone de manifiesto
la !oluntad del locador de obtener la de!olucin del inmueble y, por tanto, es el punto de partida
de los da'os ocasionados
@art. 198=, Cdigo Ci!il- @C1"special Ci!il y Com., $ala A, $eptiembre %; 1=:;-. "(, ;%?:%%.
138? &ara establecer el monto de la indemnizacin mensual #ue sustituye al al#uiler #ue
hubiera podido obtenerse de tener el propietario o el locador la disposicin del bien, e*isten
di!ersos factores #ue son necesarios ponderar/ en primer trmino la estimacin del e*perto no
es un punto #ue obligue al magistrado, pues es facultad pri!ati!a de este determinar el monto
de los da'os seg>n pautas #ue se'alare. "n este sentido ha de !alorarse la circunstancia
especfica de la naturaleza #ue re!iste la locacin de un inmueble destinado a comercio y
!i!ienda, adems de e!aluarse su ubicacin dentro del eido de la ciudad, estado fsico,
dimensiones y funcionalidad de la construccin
@C1"special Ci!il y Com., $ala A, $eptiembre %; 1=:;-. "(. ;%:%%.
%%9? <esulta totalmente inoperante #ue la acti!idad del locatario sea artesanal, de escaso
!olumen y realiza por el personalmente/ tambin es irrele!ante #ue esa acti!idad haya cesado
cuando el carcter principalmente lucrati!o del destino de la locacin surge del propio contrato
o de las caractersticas del inmueble, el locatario no puede pretender la proteccin legal
in!ocando el hecho de haber deado el eercicio lucrati!o, ya sea antes o despus de la
promulgacin de la ley. La razn es muy simple+ el cambio de destino no depende
e*clusi!amente de la !oluntad del locatario, sino #ue est ligado a la relacin contractual y a la
naturaleza de la cosa locada
@C1"special Ci!il y Com., $ala IA, 4ebrero %9 1=:=, )uiroga, Danuel c. <oas, Dartn-.
38? "l uso y goce del inmueble tiene un !alor real y actual #ue la locadora tiene derecho a
reclamar por el tiempo de la retencin indebida, pero no est representado necesariamente por
un porcentae de renta sobre la tasacin del inmueble. "s necesario tener en cuenta las
caractersticas de la cosa, y el goce #ue por su naturaleza est destinado a prestar, apreciando
el dictamen pericial conforme a las reglas de la sana crtica y a las circunstancias de cada caso
en particular
@C1"special Ci!il y Com., $ala AI, (iciembre 1% 1=;8-. "(, =0?9;%.
118? , los efectos de la fiacin de la indemnizacin por retencin indebida del inmueble locado,
ella no tiene #ue estar referida a los al#uileres del inmueble retenido. "s una !erdadera
indemnizacin por da'os y no meras rentas lo #ue se adeuda+ pero ello no empece #ue por
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necesidades deri!adas de la cual inasible naturaleza de la reclamacin, se recurre de ordinario
a una conetura sobre los posibles arriendos de #ue se ha !isto pri!ado el locador por la accin
de su contrario, como modo posible de fiar la cuanta de la indemnizacin. "ste es un mtodo
ms, no el >nico, a #ue se echa mano para arribar a una conclusin #ue es meramente
apro*imati!a en su determinacin
@Ca. CC .aha .lanca, Eunio 19 1=;1, Derino de 6arca, Euana c. 4ontn, Danuel-.
11;? , los efectos de fiar la indemnizacin por retencin indebida del inmueble locado, es
necesario tener en cuenta el inmueble de #ue se trata, y el uso al #ue por su naturaleza est
destinado, analizando tambin las conclusiones periciales conforme a las reglas de la sana
crtica
@C1"special Ci!il y Com., $ala IA, (iciembre 17 1=;1-. "(, =;?70%.
;9? La concesin de un espacio de terreno afectado directamente a un ser!icio p>blico no se
encuentra regida por los principio aplicables a la locacin com>n, puesto #ue el art. 178% del
Cdigo Ci!il somete tal relacin urdica a las disposiciones de derecho administrati!o y solo
subsidiariamente a las del cdigo, por lo tanto, no puede tratarse en un pie de igualdad al
locatario de un inmueble destinado al comercio #ue a #uien obtiene un permiso de uso de la
,dministracin p>blica, por la naturaleza esencialmente precaria de este. La garanta del art. 19
de nuestra constitucin no puede, pues, resultar afectada por cuanto no se !ulneran los
derechos de propiedad de los permisionarios o concesionarios, ya #ue se les reconoce el
derecho a reclamar la indemnizacin de los da'os sufridos, siempre #ue la re!ocacin no se
funde en la falta o deficiente prestacin del ser!icio
@ley 1:8=1- @C1Cont.?,dm. 4ed., $ala IA, agosto %: 1=;7-. @71%? $E-. "(, 11:?9%=.
1=:? $i la demanda contra el ente estatal se encuentra gobernada por normas del derecho
com>n, la aplicabilidad en algunos aspectos de las prescripciones de la reglamentacin
ferro!iaria u otros preceptos de naturaleza iuspublicstica, no altera la competencia de la usticia
ordinaria para conocer del caso
@C1Ci!. K Com,. D. 4ed., $ala I, Darzo 18 1=;9-. "(, 1%1?17%.
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