Medidas de protección de deudores hipotecarios

El Gobierno ya ha puesto en marcha medidas para los deudores hipotecarios
especialmente vulnerables, entre los que podemos distinguir:
1.- Los que tienen deudas hipotecarias y tienen dificultades para pagarlas. Para ellos se
aprob el Código de Buenas Prácticas, que prev! tres fases: reestructuracin, quita y
dacin en pago. "#$L %&'(1').
'.- Los que est*n inmersos en un procedimiento de e+ecucin hipotecaria de su
vivienda. Para ellos se suspende por un periodo de dos años el lan,amiento, es decir,
pueden seguir viviendo en sus casas durante ese periodo sin pagar nada. "#$L
'-&'(1').
..- Los que han sido ya desahuciados. Para ellos se cre el Fondo Social de Vivienda, al
que se pueden acoger todos aquellos que hayan sido desahuciados desde enero de
'((/ "#$L '-&'(1').
0dem*s, a trav!s del Proyecto de Ley de protección de deudores hipotecarios, de
reestructuración de la deuda y de alquiler social se han introducido cambios muy
sustanciales tanto en la Ley de En+uiciamiento 1ivil como en la legislacin hipotecaria y
en el 1digo de 2uenas Pr*cticas. El Proyecto de Ley procede del #$L '-&'(1'
aprobado en noviembre por el 1onse+o de 3inistros que ha sido refundido con la
4niciativa Legislativa Popular sobre dacin en pago. Previsiblemente entrar* en vigor a
mediados de mayo.
El ob+eto central de todas estas actuaciones es proteger a aquellas personas de buena
fe a las que la crisis ha impedido seguir haciendo frente a sus deudas hipotecarias. 5e
trata de ofrecer soluciones para que no tengan que aandonar su casa o, si tuvieran
que hacerlo, facilitarles el acceso a una nueva mediante el alquiler de viviendas del
6ondo 5ocial de 7ivienda y reducir la deuda hipotecaria que todav8a quedara
pendiente. Este es el pri!er "oierno que a#ronta este prole!a y lo hace con una
nor!ativa a!iciosa, en la que se trata de reequilirar las posiciones entre deudores
y entidades #inancieras y de proteger a los m*s d!biles.
La $LP se registró la legislatura pasada "11 de +ulio de '(11) y no se deatió. 9a sido
en este legislatura, y gracias el apoyo del Partido Popular, cuando esta iniciativa se ha
podio discutir en el Parlamento. 9ay que tener en cuenta que el problema viene de
le+os: al !enos el %&' de los procedi!ientos de e(ecución hipotecaria co!en)aron
en *&&+ y *&,&-

5e busca, en definitiva, !antener la a!pl.si!a cultura de pago de las deudas
hipotecarias "m*s del :%; de los espa<oles paga puntualmente sus deudas
hipotecarias) al tie!po que se evitan losas perpetuas sore los deudores, para los
que se habilita una segunda oportunidad.
La dación en pago no es la !e(or solución, porque i!plica la p/rdida de la vivienda-
Por otro lado, esta figura ya e=iste, a trav!s de las hipotecas de responsabilidad
limitada, pero implica tipos de inter!s mucho m*s altos y la concesin de pr!stamos
por un porcenta+e del valor de la vivienda mucho m*s ba+o, con lo que slo quien
dispone de un volumen de ahorro considerable puede acceder a ello.
El Gobierno ha perseguido con esta reforma !antener un siste!a hipotecario que ha
per!itido el acceso a la vivienda a una parte muy importante de la poblacin al
tiempo que se corrigen aquellos aspectos del !ercado hipotecario que se han
revelado !ás lesivos, especialmente para los colectivos m*s desfavorecidos.


C01$"2 13 B4356S P78C9$C6S
El 1digo se aprob por el #$L %&'(1'. Lo suscriieron la práctica totalidad de las
entidades #inancieras. >na ve, firmado, tiene car*cter vinculante. 1on las enmiendas
introducidas en el Proyecto de Ley de proteccin de deudores hipotecarios, de
reestructuracin de la deuda y de alquiler social, se a!pl.a el colectivo que podrá
ene#iciarse del Código. El nuevo u!ral se define de la siguiente forma:
? @ue el con+unto de ingresos de la unidad familiar no sea superior a : veces el
$ndicador P;lico de 7enta de 3#ectos M;ltiples "$P73M), 1.A:- euros
mensuales. Esta cantidad sube a < veces $P73M cuando en la unidad familiar
haya un discapacitado y a % $P73M cuando sea el propio deudor el
discapacitado.
Es una !e(ora !uy signi#icativa, puesto que en la redaccin actual del 1digo
se establece que para poder acogerse ninguno de los miembros de la unidad
familiar podr* percibir rentas del traba+o o de actividades econmicas.
? @ue en los cuatro a<os anteriores se haya producido una alteración
signi#icativa de las circunstancias econó!icas o hayan sorevenido
circunstancias de especial vulnerailidad "familias numerosas, unidad familiar
monoparental con dos hi+os a cargo, unidad familiar en la que alguno de sus
miembros tenga declarada discapacidad, unidad familiar con un menor de tres
a<os).
? @ue la cuota hipotecaria sea superior al %&' de los ingresos netos que
perciban el con+unto de los miembros de la unidad familiar.
? 0dem*s, para la aplicacin de la quita y la dación en pago, se e=ige que se
care)ca de otros ienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda, que
se trate de la ;nica vivienda del deudor y que el cr!dito care,ca de otras
garant8as.
0simismo se han elevado los precios de co!pra de la vivienda hipotecada que
establec8a el #$L %&'(1' con el propsito de que m*s personas puedan acogerse a la
#ase de restructuración:
? 1iudades de m*s de 1 milln de habitantes: =asta <&&-&&& euros, dependiendo
de las personas que vivan en la vivienda.
? 1iudades de m*s de A((.((( habitantes o en *reas metropolitanas de
municipios de m*s de 1 milln: 9asta .%(.((( euros, dependiendo de las
personas que vivan en la vivienda.
? 1iudades de m*s de 1((.((( habitantes: 9asta .((.((( euros, dependiendo de
las personas que vivan en la vivienda.
? 1iudades de menos de 1((.((( habitantes: 9asta 'B(.((( euros, dependiendo
de las personas que vivan en la vivienda.
Para la dacin en pago permanecen los precios de adquisicin iniciales. 1on este
incremento a efectos de reestructuracin se pretende que m*s personas puedan
acogerse a este procedimiento y evitar la p!rdida de la vivienda.
El 1digo establece las siguientes #ases:
1.- 7eestructuración de la deuda hipotecaria. El deudor podr* solicitar a la entidad un
plan de reestructuracin de su deuda hipotecaria que haga viale su pago y que
deber* estar preparado en el pla,o de un mes. Ese plan deber* incluir una carencia en
la a!orti)ación de capital de cinco a<os, la a!pliación del pla)o de amorti,acin
hasta B( a<os y la reducción del tipo de inter/s aplicable a Euribor C (,'A puntos
durante el pla,o de carencia.
'.- 5i pese a la refinanciacin resulta inviable el pago de la deuda, se podr* solicitar
una quita en el capital pendiente de amorti,acin, que la entidad podr* aceptar o
recha,ar. 5e considerar* inviable cualquier reestructuracin que suponga para la
unidad familiar una cuota hipotecaria superior al A(; de sus ingresos.
..- 5i ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores situados en el
umbral de e=clusin podr*n solicitar la dación en pago de la vivienda. 5upondr* la
cancelacin total de la deuda con la entrega de la vivienda. El deudor podrá
per!anecer un pla,o m8nimo de dos a<os co!o arrendatario pagando una renta
anual equivalente al .; del importe de la deuda pendiente.
0dem*s, en la tramitacin parlamentaria se han introducido las siguientes !e(oras:
? Se incluye a los avalistas y #iadores como su+etos potenciales del 1digo de
2uenas Pr*cticas para dar respuesta a situaciones en las que padres y abuelos,
p e+., actuaban como avalistas.
? Los intereses de !ora se li!itan a sumar a los intereses remuneratorios "los
que se pactaron con el banco en el momento de la firma de la hipoteca) un ';
del capital pendiente.
? 5e permite que sea el deudor el que presente el plan de reestructuración. En
caso de que la entidad lo rechace, deber* +ustificarlo.
? 5e a<ade la oligación de las entidades adheridas de in#or!ar a sus clientes de
la e=istencia del 1digo.
? Se re#uer)a el r/gi!en sancionador para la aplicacin efectiva del 1digo,
tipificando su incumplimiento como infraccin grave.
? El inter!s que devengar*n las cantidades impagadas por la renta del alquiler en
caso de dacin en pago ser* del 1(;


S4SP35S$05 13 L65>6M$3592S ? F2512 S2C$6L 13 V$V$3516
El #$L '-&'(1' incluye dos actuaciones: la suspensin por dos a<os de los
lan,amientos de aquellos deudores hipotecarios en situacin de especial
vulnerabilidad y la creacin del 6ondo 5ocial de 7ivienda para las personas que ya han
perdido su vivienda.
Los requisitos para la suspensión de los lan)a!ientos son los siguientes:
? @ue el con+unto de los ingresos !ensuales de los miembros de su unidad
familiar no supere el l8mite de tres veces el $P73M. En la tramitacin
parlamentaria, se ha elevado este l8mite a cuatro veces el $P73M para unidades
familiares con las que conviva una persona que tenga declarada discapacidad y
a cinco veces ese l8mite si el deudor es la persona que tiene declarada dicha
discapacidad.
? 6lteración signi#icativa de las circunstancias econó!icas en los cuatro a<os
anteriores.
? @ue se trate de un cr/dito o pr/sta!o garanti)ado con hipoteca que recaiga
sobre la Dnica vivienda propiedad del deudor.
? @ue la cuota hipotecaria sea superior al %&' de los ingresos netos de la unidad
familiar.
? @ue la unidad familiar se encuentre en un supuesto de especial vulnerailidad
de los siguientes:
? 6amilia numerosa.
? >nidad familiar monoparental con dos o m*s hi+os a cargo.
? >nidad familiar con, al menos, un menor de tres a<os.
? >nidad familiar con alguno de sus miembros con discapacidad. Eambi!n
aquellas que convivan con discapacitados hasta el tercer grado de
consanguinidad.
? >nidad familiar en la que el deudor est! en desempleo y haya agotado
las prestaciones por desempleo.
? >nidad familiar en la que e=ista alguna v8ctima de violencia de g!nero.
El pasado mes de enero se firm el convenio para la constitucin del Fondo Social de
Viviendas "657) destinadas al alquiler para quienes han sido desahuciados. El fondo
cuenta con %-@+, viviendas que aportan las :: entidades de cr/dito firmantes del
convenio.
El alquiler tendr* una duracin de dos años prorrogale por uno m*s y las rentas
oscilar*n entre ,%& euros y <&& euros al !es, con un l8mite m*=imo del .(; de los
ingresos netos totales de la unidad familiar.
Podrán solicitar las viviendas del FSV aquellos queA
? 9ayan sido desalo(ados de su vivienda despu!s del 1 de enero de '((/ como
consecuencia de un procedimiento de e+ecucin hipotecaria.
? Los ingresos de la unidad familiar no superen el l8mite de tres veces el $P73M-
? La unidad familiar se encuentre en alguna de las situaciones de vulnerailidad
social "las mismas que en la suspensin de los lan,amientos).
5eis meses despu!s de la entrada en vigor de la Ley se anali)ará la posiilidad de
a!pliar el á!ito de coertura del 6ondo para dar cabida a otros colectivos en
circunstancias de vulnerabilidad social.
9asta finales de mar,o se han recibido cerca de %&& solicitudes de vivienda a trav!s de
las entidades financieras. 5e han firmado ya %& contratos y casi ,B& están a punto de
firmar. 9ay que tener en cuenta que apenas han pasado '( d8as desde que se comen,
a anali,ar las solicitudes presentadas.

M31$16S P676 73B6C67 L6 C67"6 13 L6 13416 =$P293C67$6
En la tramitacin parlamentaria del Proyecto de Ley se han introducido modificaciones
muy significativas para reducir el importe final de la deuda.
$ntereses de de!ora
? 7educe y li!ita los intereses de de!ora "tres veces el inter!s legal del dinero) para
evitar la r*pida multiplicacin de las deudas en caso de impago.
? Los intereses de demora sólo se devengarán sore el principal y no podrán
su!arse al capital "era una pr*ctica comDn hasta ahora, de modo que al cierre de
un periodo determinado, por e+emplo un a<o, se sumaban al principal y volv8an a
devengar intereses sobre la nueva cantidad incrementada).
? 6plicación retroactiva de la li!itación de los intereses de de!ora a los importes
devengados y no pagados y a aqu!llos que se devenguen con posterioridad a la
entrada en vigor de la Ley.
$nicio del procedi!iento e(ecutivo
? 6!plia de , a : los !eses de i!pago para que la entidad pueda iniciar el
procedi!iento de e+ecucin hipotecaria.
? 5e li!itan las costas del procedi!iento al %' de la cantidad que se reclame en la
demanda e+ecutiva. Esta limitacin no e=iste en la actualidad.
9asadoras
? 5e refuer,a la oligación de las tasadoras de aceptar las tasaciones presentadas
por los clientes-
? 7educción del *%' al ,&' la relación de negocio que las tasadoras pueden tener
con las entidades de cr!dito "el volumen de negocio m*=imo que las tasadoras
pueden tener con un solo banco no podr* superar el 1(; para hacerlas m*s
independientes).
? 5e reduce la participacin significativa en las sociedades de tasacin del 1A; al 1(;
y se proh.e a las entidades de cr/dito la adquisición o !anteni!iento de
participaciones signi#icativas en dichas sociedades "para garanti,ar su
independencia).
? El Conse(o de Consu!idores y 4suarios podrá solicitar la incoacin de un
procedi!iento sancionador en caso de irregularidades en los servicios de las
sociedades de tasacin.
4ncentivos para hipotecas a pla)os !ás prudentes
? Se li!ita a :& años el pla)o !áDi!o al que se pueden conceder pr!stamos
hipotecarios para vivienda habitual que pueden usarse de cobertura para las
e!isiones de c/dulas hipotecarias. $e este modo se introduce un incentivo
regulatorio para la concesión de hipotecas en pla)os !ás prudentes-
Cláusulas que pueden elevar el riesgo
? 5e garanti,a la plena protección del deudor en los contratos que incorporen
cláusulas que pueden elevar el riesgo "p.e+. cl*usulas techo, suelo, inter!s
referenciado a divisas). En estos casos se obliga a que en la escritura se incluya
+unto con su firma una e=presin manuscrita manifestando que ha sido
adecuadamente informado.
Euitas
? En el supuesto de e(ecución de vivienda haitual, se prev! un novedoso siste!a de
quitas si aDn queda deuda pendiente tras la subasta:
? La deuda remanente solo devengará el inter/s legal del dinero.
? 5i se paga en % años, la deuda se reducirá en un :%'-
? 5i se paga en ,& años, la reduccin ser* del *&'-
? Las quitas de deuda previstas se aplicar*n a las ad+udicaciones anteriores a la
entrada en vigor de esta Ley si a esa fecha no hubieran transcurrido los pla,os de A
o 1( a<os y no se hubiese satisfecho completamente la deuda.
? 5i se vende el inmueble dentro de los 1( a<os siguientes a la e+ecucin, la deuda
pendiente se reducirá en el %&' de la plusval.a otenida.
? 5i la cantidad obtenida en la subasta de la vivienda es insuficiente para pagar la
deuda restante se establece una regla de i!putación de pagos "1F, intereses
remuneratoriosG 'F, capitalG .F intereses moratoriosG BF, costas +udiciales) que
permite reducir sustancial!ente la carga del capital, que es el que luego genera los
intereses.
? Eodas estas medidas se aplicar*n a aquellos que todav8a tengan deudas pendientes.
En ningDn caso dar*n lugar a devolucin de cantidades ya abonadas.
Suasta
? La tasación de la vivienda a efectos de la subasta no podrá ser in#erior al B%' del
valor de tasación en el !o!ento de la escritura. 1on este l8mite se establece un
siste!a e#ica) de distriución de la carga "entre el banco y el deudor) en caso de
disminucin del valor de la garant8a. 5e evita as8 la ad+udicacin a precios muy ba+os
y se promueve que el deudor pueda amorti,ar mayor cantidad de deuda.
? Para acceder a la subasta de la vivienda, el aval se reduce del *&' al %' del valor
de tasacin.
? Para lograr la mayor difusin posible, las subastas se pulicarán en el portal de
suastas (udiciales y electrónicas del Ministerio de Custicia y se incluir*n datos
registrales y la referencia catastral para facilitar una identificacin m*s r*pida de la
finca.
? Se a!plia de *& a <& d.as el pla)o para depositar el re!ate de la suasta para
facilitar la bDsqueda de financiacin a quien se ad+udique la vivienda.
? En caso de que la subasta quede desierta y la vivienda se la quede la entidad
#inanciera, se incre!enta el porcenta(e de ad(udicación del F&' al B&' del valor
por el que el bien hubiese salido a subasta.
? 5e da un incentivo al poseedor de la vivienda que colabore para facilitar el me+or
desarrollo de la subasta, autori,ando, por e+emplo, la visita del inmueble. En estos
casos se prev! la posibilidad de que el tribunal redu,ca la deuda hipotecaria en
hasta un '; del valor de ad+udicacin
Posiilidad de parali)ar el procedi!iento de e(ecución si huiera cláusulas ausivas
? Per!ite parali)ar las e(ecuciones hipotecarias si huiera cláusulas ausivas en el
pr!stamo hipotecario, incorporando as8 a la normativa espa<ola la reciente
sentencia del Eribunal de Husticia de la >E. La parali,acin puede ocurrir porque as8
lo decida el +ue, o porque lo solicite el deudor. Eambi!n el notario podr* advertir a
las partes sobre cl*usulas abusivas para que puedan acudir a los tribunales.
? El auto que resuelva sore la eDistencia de cláusulas ausivas podr* determinar: 1)
la improcedencia de la e+ecucin, ') que la e+ecucin continDe sin la aplicacin de la
cl*usula o .) que la cl*usula no es abusiva y, por tanto, que continDe la e+ecucin.
? Eodas estas nuevas garant.as operan con retroactividad, es decir, para los
procedi!ientos de e+ecucin que est!n aiertos siempre que no se hubiera
ad+udicado ya la casa en subasta.
2tros
? En caso de e(ecución hipotecaria o dación en pago de una VP2 estatal, no será
preciso devolver las ayudas que se recibieran en su d8a. Esta e=encin se ampl8a a
las reestructuraciones y quitas previstas en el 1digo de 2uenas Pr*cticas.
? 5e permite el rescate de los planes de pensiones en caso de e(ecución de vivienda
haitual durante el pla,o e=cepcional de ' a<os.
? 5e ampl8a a las personas con discapacidad los beneficios legales previstos para la
hipoteca inversa "hasta ahora slo permitida a los mayores de %A a<os).
? El 2anco de Espa<a publicar* una "u.a de 6cceso al Pr/sta!o =ipotecario.
? En las escrituras de constitucin del pr!stamo hipotecario deber* constar si se trata
de vivienda habitual.