TEMA 3: EL DIAGNÓSTICO DE EDIFICIOS

El Diagnóstico de edificios

INDICE
INDICE...........................................................................................................................................................................1
1. EL DIAGNÓSTICO DE EDIFICIOS...........................................................................................................................3
1.1 Diagnóstico constructivo........................................................................................................................................5
1.2 Estudio de lesiones ...............................................................................................................................................8
1.3 Toma de datos.....................................................................................................................................................26
1.4 Identificación de causas ......................................................................................................................................43
1.5 El diagnóstico propiamente dicho........................................................................................................................47

12 DE DICIEMBRE DE 2007
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Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

1. EL DIAGNÓSTICO DE EDIFICIOS
Podemos definir el diagnóstico como “el estudio de un edificio, o de una parte del mismo, que
se realiza para identificar su realidad constructiva, junto con los procesos patológicos que haya
sufrido, así como las lesiones consiguientes, sus causas y su evolución, además de evaluar su
funcionalidad y sus valores históricos y artísticos, y todo ello con vistas a intervenir en él para
conservarlo (repararlo y rehabilitarlo) además de restaurar sus valores culturales”.

De hecho, todo edificio presenta unas características arquitectónicas (constructivas,
funcionales y estéticas) que le son propias, adaptadas al fin para el que ha sido proyectado y
realizado; son lo que hemos llamado la funcionalidad constructiva del edificio. Esas
características suelen sufrir un proceso de modificación con el paso del tiempo, generado por
diferentes agentes (acciones externas) proceso que se inicia desde el mismo momento en que
finaliza su construcción.

En este sentido la conservación tiene como objetivo básico el preservar las características
originales del edificio, lo que, dada la existencia de ese proceso de deterioro o alteración
inevitable, exige, en determinados momentos de su vida, la intervención en el mismo para
restablecerlas.

En cualquier caso, el objetivo de toda intervención es la conservación del bien inmueble, con
sus características originales o mejoradas, lo que implica, en cada caso, y según lo comentado
más arriba,
 su reparación global o puntual,
 su rehabilitación, para recuperar, mejorar o variar su funcionalidad, y finalmente,
 la restauración de sus valores históricos o artísticos.



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El Diagnóstico de edificios

Por otra parte, toda intervención sobre el patrimonio construido debe sustentarse en unos
estudios previos de indagación diagnóstica (diagnóstico) desde el análisis histórico hasta el
estudio funcional, pasando por el escrutinio de los procesos patológicos que le han
sobrevenido, con la identificación puntual de las lesiones consiguientes y las causas del
deterioro, hasta los aspectos medioambientales que inciden en su conservación y
mantenimiento.

Estos estudios previos constituyen la fase del conocimiento preliminar, anterior a la
intervención, y su importancia radica en la necesidad de considerar el edificio y su entorno
como un sistema integral, en el que interactúan diversas acciones. Por lo tanto, el conocimiento
del estado actual de un edificio y de sus deficiencias requiere el estudio de:
 las actuaciones realizadas desde el inicio de su construcción y a lo largo de su
existencia, sobre el mismo y su entorno,
 los distintos tipos de materiales y la compatibilidad entre ellos, según se trate de
cerámica, piedra, madera, acero, morteros, etc.,
 los productos fabricados in situ o industriales,
 los agentes externos de distinta naturaleza, biológicos, físico-químicos,
medioambientales, etc. que han puesto en acción los distintos procesos patológicos,
y
 la localización espacio-temporal de las lesiones en los distintos sistemas
constructivos y partes del edificio.

Asimismo, un diagnóstico correcto requiere el uso de los métodos instrumentales de
auscultación y de monitorización para caracterizar los materiales y sistemas, y cuantificar los
daños.
Por otra parte, cuando se trate de bienes de relevante significado histórico, cultural,
documental o paisajístico, el estudio deberá completarse con los aspectos históricos, de forma
que conduzca a un diagnóstico que permita adoptar una intervención responsable.

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Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

En definitiva, el resultado de estos estudios previos de diagnóstico del edificio será la base
sobre la que se sustente la naturaleza y alcance de la intervención a acometer. A partir de los
mismos se estará en situación de recomendar el estudio y aplicación de los materiales y
técnicas adecuadas en las actuaciones de reparación, rehabilitación, restauración y
mantenimiento, con la finalidad de asegurar la detención de los procesos de deterioro o su
reversibilidad.

Para un análisis más detallado, podemos distinguir entre dos tipos de estudios previos para el
diagnóstico, a saber,
 estudios técnicos (diagnóstico constructivo),
 estudios históricos (diagnóstico cultural).

1.1 Diagnóstico constructivo
Para un correcto diagnóstico constructivo, debemos llevar a cabo dos fases claras:
 Caracterización constructiva del edificio y sus partes.
 Estudio patológico del mismo.

1.1.1. Caracterización constructiva
Tiene como objetivo principal conocer técnicamente el edificio y cada uno de sus elementos
constructivos en su estado actual, para saber su funcionalidad constructiva real, es decir, su
integridad ante las acciones externas previstas, su funcionalidad para el uso al que vaya a ser
destinado y la permanencia de sus valores culturales. Para ello, son necesarios, por lo menos,
los siguientes pasos:
 descripción de los materiales, técnicas y sistemas constructivos del edificio que va a
ser objeto del diagnóstico, de la forma más completa posible, abarcando los distintos
sistemas y elementos que lo componen,
 descripción del entorno y ambiente en que se encuentra el edificio,
 descripción de los antecedentes constructivos del edificio.
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En cada uno de dichos pasos se pueden establecer unos condicionantes mínimos, a
saber:
 Materiales, técnicas y sistemas constructivos; en cada uno de ellos, y con
carácter general, se deberían indicar los siguientes aspectos:
o criterio estimado de diseño en su concepción,
o planos explicativos (plantas, alzados y secciones)
o elementos y unidades constructivas que componen los distintos sistemas,
o materiales constitutivos,
o detalles constructivos más representativos,
o estado general de conservación, que se completará con el estudio patológico,
o normativa aplicable en el momento de la construcción,
o fotos ilustrativas de todo lo anterior.
Naturalmente, si existe documentación técnica (proyecto de ejecución) se puede
aprovechar el mismo, incluso aportarlo, indicando las variaciones de obra sobre el
mismo. Si no existe, no habrá más remedio que dibujar los planos y detalles
necesarios para un correcto entendimiento de la situación.
 Entorno y ambiente en el que se encuentra el edificio; se deberá describir con el
objeto de analizar su influencia (acciones externas) en el estado constructivo anterior,
así como en el previsto, analizando los siguientes aspectos:
o geográficos (rural, urbano, edificaciones, parque, etc.),
o climáticos (temperatura, humedad, lluvia, etc.),
o contaminación (atmosférica, acústica, etc.).
 Antecedentes constructivos del edificio, que deberán estar coordinados con los
estudios históricos que se describen más adelante en función del valor cultural del
edificio, y donde se deberán incluir si cabe, los siguientes datos:
o fechas de la construcción,
o modificaciones del edificio y su entorno,
o cambios de uso.
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1.1.2. Estudio patológico
Sea cual sea la necesidad de intervención que se plantee en un edificio y el alcance de la
misma, dicha intervención afecta a un objeto físico que habrá sufrido un envejecimiento y
deterioro más o menos acusado, que puede haberse producido por:
 Falta del adecuado mantenimiento, ya sea de elementos constructivos o de las
instalaciones.
 Reparaciones incorrectas, bien por limitarse a eliminar la lesión sin atacar la causa,
bien por el uso de materiales de reparación incompatibles con los originales
existentes.
 Adaptación a nuevos usos que resultan incompatibles con la estructura o las
condiciones constructivas.
 Causas accidentales (sismos, incendios, etc.).

Por ello, resulta obvio que cualquier intervención ha de ir precedida de un estudio patológico,
entendido como un análisis exhaustivo de los procesos patológicos con objeto de alcanzar el
diagnóstico que permita proceder a la reparación de los elementos afectados.

En este sentido, podemos establecer los siguientes pasos y condiciones generales necesarias
para un correcto estudio patológico, a saber:
 Estudio de las lesiones y su tipología, lo que se desarrolla con cierto pormenor en
el siguiente capítulo.
 Toma de datos, lo que requerirá el análisis de la documentación técnica existente o
generada en los trabajos de caracterización, además de una serie de estudios “in
situ”, desde un simple examen visual, hasta la realización de ensayos o la aplicación
de técnicas experimentales específicas para cada caso.
 Identificación de las causas que provocan los procesos patológicos y sus variables,
a partir del análisis de los datos del apartado anterior, y teniendo en cuenta el tipo de
lesión de que se trate. Ello nos permitirá confirmar o descartar las hipótesis previas y,
en su caso, establecer otras nuevas para, finalmente, evaluar la situación de la
unidad constructiva estudiada y prever su comportamiento futuro.
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El Diagnóstico de edificios

Y todo ello con el objeto de alcanzar un correcto diagnóstico, que nos permita asegurar una
correcta intervención, teniendo en cuenta la triple variante mencionada de reparación
constructiva, rehabilitación funcional y restauración cultural.

Podemos resumir esos objetivos del diagnóstico en el siguiente cuadro:

Diagnóstico arquitectónico
ESTUDIO DATOS PROPUESTA
HISTÓRICO/
ARTÍSTICO
Valor histórico/artístico
Modificaciones
Estilos
Restauración
Conservación
Demolición
FUNCIONAL
Entorno
Usos históricos
Uso actual
Rehabilitación
Recuperación uso
Nuevo uso
CONSTRUCTIVO
Lesiones
Materiales y sistemas
Causas
Reparación
Sustitución
Protección

1.2 Estudio de lesiones
Para entender mejor los diversos tipos de lesiones que pueden aparecer en un edificio, creo
necesario hacer un repaso sobre su tipología, con un breve análisis de los aspectos más
importantes en cada uno de ellos. Esto nos permitirá la identificación de los mismos en
nuestros estudios, lo que resulta fundamental como punto de partida en cualquier estudio
patológico, además de ayudarnos a orientar mejor la toma de datos y la instrumentación del
edificio en general.

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Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Para ello, los procesos patológicos que expresan la vulnerabilidad, y las lesiones
consiguientes, pueden agruparse en las tres familias mencionadas en el siguiente cuadro, lo
que nos permite:
 entender el carácter del proceso,
 orientar la toma de datos, y
 dar una pauta del tipo de técnicas de intervención más adecuadas:

Cabe advertir de que dichas familias se corresponden con las indicadas para las acciones
externas, lo que tiene sentido toda vez que éstas son las que suelen iniciar los procesos
patológicos a partir de las deficiencias de los materiales y elementos.

Por otra parte, es también importante indicar que, normalmente, los procesos patológicos no se
presentan aislados, sino varios juntos, a veces sin una relación directa de unos con otros, pero
normalmente con interdependencia, siendo unos “primarios” (aparecen en primer lugar) y otros
“secundarios” (aparecen como consecuencia de los anteriores y dependen de ellos).

Cuadro general de lesiones
FAMILIA LESIÓN
Humedades
Suciedad FÍSICAS
Erosión
Deformaciones
Grietas
Fisuras
Desprendimientos
MECÁNICAS
Erosión
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Eflorescencias
Oxidación-Corrosión
Organismos
QUÍMICAS
Erosión

Veamos las distintas variantes para cada una de esas familias de lesiones.

1.2.1. Lesiones físicas
Aquellas que son consecuencia de un proceso marcado por leyes físicas, que se inician a partir
de acciones físicas como consecuencia de la vulnerabilidad física del material o elemento, y
que afectan, sobre todo, a las características físicas de los mismos. Las más importantes son:
 Humedades; como presencia de agua líquida en algún elemento constructivo donde
no estaba prevista, con diferentes tipos según su origen:
o De obra, en materiales porosos que se han colocado en obra aportando agua
líquida al proceso (obras húmedas) como hormigón, fábrica de ladrillo, tendido
de yeso, enfoscados, etc., y que no han podido alcanzar la humedad de
equilibrio antes de aplicarse el acabado superficial. Ello suele provocar la
acumulación de vapor de agua en la interfase entre acabado y soporte cuando el
material intenta “respirar” sacando dicho vapor hacia el exterior, que acaba
condensándose y provocando manchas generalizadas de humedad, incluso con
eflorescencias y mohos.
o Capilar, en el arranque de muros de fachada y tabiquería, como consecuencia
del ascenso por succión (fenómeno capilar) del agua contenida en el terreno que
está en contacto. En realidad se asemeja al caso anterior ya que el agua
ascendente está intentando alcanzar el exterior en un proceso de “transpiración”
para lograr la humedad de equilibrio entre el suelo y el ambiente, y lo tiene que
hacer a través del edificio que tiene encima.

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Las manchas que aparecen se asemejan a “nubes” que arrancan desde el suelo
con mayor o menor continuidad en horizontal, en función de la uniformidad del
muro por la que ascienden. La altura que alcancen dependerá de varios
factores, entre los cuales los más importantes son la cantidad de agua que
contenga el suelo, la capacidad de succión del material y la permeabilidad al
vapor de agua de la cara exterior del muro afectado, de tal manera que si es
poco permeable, la humedad sigue ascendiendo hasta poder salir al exterior.
Las manchas suelen acompañarse también de eflorescencias y de erosiones
físicas.
o De filtración, como agua de lluvia que entra a través de fachadas y cubiertas por
distintas vías, a saber, por la estructura porosa de los materiales constitutivos
del cerramiento, por las juntas constructivas entre distintos elementos y
materiales, por las posibles roturas de los cerramientos (grietas) o de los
acabados (fisuras) por las juntas de dilatación mal selladas, y por las uniones
practicables de carpinterías de ventana. El riesgo es mayor en planos
horizontales sobresalientes de la fachada (balcones, terrazas, molduras,
cornisas, etc.) sobre todo en el encuentro de dichos planos con los verticales de
la misma fachada, y en los sistemas de drenaje en cubiertas, es decir,
canalones, sumideros y bajantes. Las manchas de humedad aparecen, tanto en
el exterior como en el interior; en el exterior cuando la filtración no profundiza,
pero se distribuye de forma paralela al plano de fachada, y en el interior cuando
sí lo hace por la existencia de grietas o juntas de dilatación en mal estado. En el
primer caso, pueden aparecer las manchas junto con eflorescencias, y provocar
además erosiones físicas. En el segundo caso, la mancha por el interior no tiene
por qué aparecer en la misma situación por la que entra, sobre todo en
cubiertas, debido a las distintas capas o elementos constructivos que
constituyen el cerramiento.
o De condensación, como consecuencia de alcanzar la temperatura de rocío el
vapor de agua que transita a través de fachadas y cubiertas, desplazándose
desde los locales donde se produce hacia el exterior, más ventilado. Depende,
pues, de la cantidad de vapor de agua y de la impermeabilidad de los
cerramientos.
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Caben dos situaciones tipo donde duele producirse la condensación, lo que da
origen a dos lesiones claramente diferenciadas:
 condensación superficial interior, cuando se produce en la cara interior
del cerramiento; supone que la presión de vapor es muy alta en el interior
(baños, cocinas) y en cuanto se tropieza con la cara interior del
cerramiento su concentración aumenta, mayor cuanto más impermeable
es dicha cara, alcanzando la temperatura de rocío, produciendo
manchas interiores de humedad, que facilitan la presencia de colonias de
mohos, y
 condensación intersticial, cuando se produce dentro del espesor del
cerramiento, especialmente en la cara fría de la capa de aislante, cuando
se trata de un cerramiento multi-hoja; el vapor de agua que alcanza esta
cara se puede encontrar con una temperatura estructural suficientemente
baja como para condensarse; entonces las gotas de agua tienden a
seguir su camino hacia el exterior provocando manchas con posibles
eflorescencias y erosiones físicas, coincidiendo con las áreas donde se
produce la condensación.
En ambos casos las manchas aparecen en los puntos donde se produce la
condensación, lo que suele coincidir con puentes térmicos, normalmente
lineales, provocados por la presencia de elementos estructurales que
interrumpen las planchas aislantes.
o Accidentales, por rotura de tuberías incorporadas en cerramientos, que facilitan
la salida del agua que contienen, empapando los materiales porosos que
encuentran alrededor. Las roturas se suelen producir, bien por acciones
mecánicas sobre las tuberías (tracción, cortante o punzonamiento) o como
consecuencia de la corrosión de las mismas, y producen manchas de tipo
circular alrededor del punto de rotura, lo que las hace fácilmente identificables.
Aparecen tanto por el exterior como por el interior, y pueden ir acompañadas de
eflorescencias y de erosiones físicas en el primer caso.


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 Suciedad; en fachadas urbanas con materiales porosos, que reciben las partículas
ensuciantes en suspensión en el aire, como consecuencia de la contaminación
ambiental. En función de la forma de llevarse a cabo ese depósito, podemos
diferenciar dos tipos de ensuciamiento:
o Por depósito, debido al “depósito” de las partículas ensuciantes en la superficie
de las fachadas en zonas poco expuestas, bien por simple gravedad, o por
efectos foréticos. Es más intensa cuanto menos expuesta al agua y al viento
está la parte de la fachada en cuestión (arranque de fachada, debajo de
elementos volados, etc.) y cuanto más rugosa y porosa es la textura superficial
(revocos, ladrillo, piedra no pulida etc.). También es más notoria la suciedad
cuanto más claro es el color de la fachada.
o Por lavado diferencial, como consecuencia de procesos espontáneos de lavado
en zonas previamente sucias, por falta de control de la escorrentía del agua. De
hecho, las partículas sucias depositadas en la superficie pueden ser
succionadas por la estructura porosa superficial, incrustándose en el propio
material, o ser arrastradas por la escorrentía del agua de lluvia hacia abajo. En
el primer caso, la suciedad pasa de un simple depósito superficial a un depósito
permanente. En el segundo, la escorrentía es capaz, incluso, de extraer las
partículas sucias de los poros superficiales (más fácilmente cuanto más fuerte es
dicha escorrentía) y marcar unos “churretones limpios” que destacan sobre el
resto sucio del paño. Estos efectos aparecen, sobre todo, en los cambios de
plano de la fachada sin interrupción (goterón) pasando de horizontal o inclinado
hacia arriba, a vertical o, incluso, inclinado hacia abajo, sin un control de la
escorrentía que haga que el agua salga despedida hacia fuera sino que, por el
contrario, siga bajando adherida a la fachada aunque de forma irregular,
marcando esos “churretones”.
 Erosión física (erosión meteorológica); que es consecuencia de la acción de los
agentes atmosféricos, en fachadas y cubiertas, especialmente en las partes más
expuestas de las mismas (cornisas, esquinas, molduras, balcones, etc.). En efecto, la
presencia de agua en el interior de los poros superficiales del material facilita su
destrucción (erosión) en el momento en que baja la temperatura lo suficiente como
para que se convierta en hielo, dilatando un 9% y desmenuzando el material.
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El agua en cuestión puede aparecer como consecuencia de cualquiera de los tipos
de humedad mencionados, por lo que esta lesión es siempre “secundaria”, es decir,
consecuencia de una humedad previa o simultánea. Por otra parte, la lesión aparece
principalmente en materiales porosos denominados “heladizos”, es decir, con una
estructura porosa superficial de tipo capilar y con gran capacidad de succión, lo que
hace que cuando entra el agua en esos poros superficiales, los colmata, y al dilatar
por la helada, los rompe; por el contrario, si se tratase de poros alveolares, el agua
infiltrada no llega a colmatarlos, y al dilatar por la helada no los llega a romper.

Todas esas variantes de lesiones físicas quedan resumidas en el siguiente cuadro:

Lesiones físicas
LESIÓN TIPO
De obra
Capilar
De filtración
De condensación
HUMEDAD
Accidental
Por depósito
SUCIEDAD
Por lavado diferencial
EROSIÓN Meteorológica




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1.2.2. Lesiones mecánicas
Aparecen como consecuencia de procesos mecánicos, a partir de fuerzas externas o internas
de cualquiera de los tipos indicados en 1.2.2., es decir, estructurales (peso propio, empujes,
sobrecargas de uso, viento, cargas higrotérmicas, cargas reológicas) constructivas (cuelgues,
apoyos, empotramientos) o de utilización (impactos, rozamientos). Afectan a las características
mecánicas de los elementos constructivos, por lo que su reparación pasa también por
actuaciones que mejoran su respuesta a las acciones mecánicas, es decir, refuerzos,
aumentos de sección, prótesis, etc. Pueden considerarse las siguientes:
 Deformaciones; aparecidas como primera reacción de cualquier elemento a una
fuerza externa, al modificar su geometría, aunque sea de una forma apenas
perceptible, para tratar de adaptarse a las fuerzas actuantes; dentro de ellas
distinguimos:
o Asentamientos, de elementos de la cimentación, como consecuencia de fallos
en el terreno al que trasmiten sus cargas, o de falta de sección suficiente para el
reparto de esas cargas. Es una lesión importante que suele conllevar procesos
patológicos secundarios que afectan al resto de la estructura del edificio,
provocándose otras deformaciones en ellos o, incluso, su rotura y colapso,
además de los correspondientes agrietamientos de todo tipo de obras de fábrica
del edificio en cuestión.
o Desplomes, de muros portantes o de contención, pilares, cerramientos de
fachada, y cualquier elemento vertical que se vea afectado por fuerzas con
componentes horizontales en la parte superior, o por asientos importantes en su
parte inferior. Pierde su verticalidad, aunque puede mantener la estabilidad
mientras la resultante vertical de las fuerzas que actúan sobre él no salga del
núcleo central de inercia de su sección en la base. Es una lesión que suele
afectar al aspecto general del elemento y del edificio, provocando además
empujes en otros elementos adyacentes, con posibles lesiones secundarias, y
cobra importancia, sobre todo, en elementos estructurales.
o Flechas, de vigas, forjados, cubiertas, y cualquier elemento horizontal que se
vea afectado por una fuerza vertical, puntual o continua, en algún punto interior
de los mismos.
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El Diagnóstico de edificios

Suele afectar, sobre todo, a elementos estructurales, aunque no siempre
provoca su colapso, dependiendo de la elasticidad de los mismos; sin embargo,
sí puede tener consecuencias importantes en otros elementos que apoyan sobre
aquellos, provocando también su deformación o, incluso, su rotura, como es el
caso de paredes de fábrica que suelen agrietarse, o elementos horizontales
como pavimentos o cubiertas, que se levantan y rompen del mismo modo.
Asimismo, cuando sobre esa estructura horizontal se desarrollan actividades, la
falta de horizontalidad provocada por la flecha puede ser un inconveniente
importante, así como su posible vibración.
o Pandeos, de elementos verticales (pilares, muros, tabiques, acabados)
excesivamente esbeltos para las cargas verticales a los que se ven sometidos.
Si afecta a elementos estructurales, puede acabar afectando a la estabilidad de
los mismos provocando su colapso, en función de su esbeltez y su rigidez.
Asimismo, puede provocar empujes a los elementos de cerramiento o acabado
adyacentes. Si los que sufren el pandeo son elementos de cerramiento o de
acabado, puede significar que están sometidos a cargas verticales anómalas o
que no tienen la sujeción suficiente a los elementos estructurales a los que se
suponen anclados, lo que hace que su esbeltez sea excesiva. En esos casos, la
deformación suele ser muy llamativa y obliga a su demolición.
o Alabeos, de elementos verticales superficiales (muros, tabiques, acabados) que
sufren una combinación de fuerzas perpendiculares y paralelas a los mismos,
que provocan su deformación aleatoria. Suele afectar, sobre todo, a elementos
de fábrica que son capaces de deformaciones importantes gracias al
desplazamiento relativo de unos mampuestos con respecto a otros, tanto si se
trata de fábricas estructurales como si sólo cumplen una función de cerramiento.
Suele ser corriente en muros en su encuentro en esquinas, o en aquellos con
dimensiones longitudinales importantes donde las juntas de dilatación están muy
alejadas entre sí, o son inexistentes.



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Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

 Roturas; como consecuencia inmediata del agotamiento de la capacidad de
deformación del elemento constructivo, cuando sigue sometido a fuerzas externas
(más fácil, cuanto más rígido es el material). Por el proceso patológico y su alcance,
debemos distinguir entre grietas y fisuras:
o Grieta, cuando la fuerza exterior afecta al elemento constructivo como tal,
dependiendo de su función, y por tanto la rotura alcanza a todo el espesor del
mismo, dejándolo inútil para su posible función estructural o constructiva, y
debilitado para la de cerramiento y protección, resultando partido en dos. Puede
aparecer en cualquier elemento estructural o de cerramiento (pilares, vigas,
muros, forjados, tabiques) y es más corriente en obras de fábrica, sobre todo
cuando no están “estabilizadas”, es decir, sometidas a compresión como
consecuencia de su misión estructural dentro del edificio. Suelen tener forma
lineal, con una geometría que depende del tipo de fuerza exterior actuante y de
la función constructiva, y que nos permite identificarla, toda vez que la rotura
suele ser perpendicular a la dirección de la fuerza, cuando se convierte en una
tracción, o paralela, cuando se trata de un esfuerzo cortante. Por otra parte, la
dimensión de la grieta en espesor no es más que un indicio de la deformación
que ha sufrido el conjunto una vez producida la rotura, por lo que no tiene
sentido la división habitual entre grietas y fisuras en función de su abertura.
Según el tipo de acción mecánica que provoque la fuerza podemos distinguir
entre:
 cargas, tanto peso propio (concargas) como sobrecargas de todo tipo, es
decir, de uso, de viento, del terreno, sísmicas, reológicas, etc.
 dilatación-contracción, por variaciones higrotérmicas, especialmente en
elementos próximos al exterior y zonas climáticas continentales.
o Fisura, cuando la rotura afecta exclusivamente al acabado superficial del
elemento, suponiendo que exista tal acabado superpuesto. Suele deberse a:
 rotura del soporte, que se traduce en el acabado, especialmente en
acabados continuos sin ningún tipo de refuerzo,
 variaciones dimensionales del propio acabado, debidas a cambios
higrotérmicos que afectan, sobre todo, a acabados exteriores de
fachadas, e interiores de paredes, suelos y techos.
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El Diagnóstico de edificios

En el caso de elementos de hormigón armado, puede afectar a la capa de
recubrimiento, siendo sus posibles causas, además de las variaciones
higrotérmicas mencionadas, también estados tensionales de tracción y cortante,
o la hidroxidación de las armaduras que provoca dilatación, con empuje hacia
fuera de la capa de recubrimiento, lo que la fisura.
Una vez aparecidas las fisuras, la filtración de agua, complementada con su
posible helada, produce posibles ampliaciones de esas fisuras, además del
desprendimiento del acabado en cuestión. Cabe mencionar el hecho de que un
elemento constructivo sin acabado superficial (excepción hecha del hormigón
armado ya mencionado, por poder considerar la capa de recubrimiento como
diferente del núcleo armado y, por tanto, con características constructivas
distintas) no se fisura; por ello, si tal elemento tiene fisuras, lo que pude ocurrir,
por ejemplo, en las paredes de ladrillo visto, hay que suponer que son propias
de la fabricación de dicho ladrillo y no del elemento constructivo que se ha
ejecutado con él.
 Desprendimientos; son consecuencia de la separación, por pérdida de adherencia,
de los acabados con respecto a los elementos soportes a los que está unidos. Dicha
pérdida de adherencia puede producirse por diversas causas, normalmente
mecánicas, que se traducen en:
o esfuerzos rasantes entre acabado y soporte, normalmente por variaciones
dimensionales de este último,
o fuerzas de arrancamiento perpendiculares a la superficie afectada, bien por
dilatación excesiva, bien por aumento de volumen de agua al helar, o por sales
infiltradas en la interfase.

Según el tipo de acabado desprendido, podemos diferenciar entre:
o Acabados continuos, enfoscados, revocos, guarnecidos, enlucidos, estucos,
pinturas, etc., donde se puede producir el fallo de la unión continua entre el
soporte y el mortero, o entre una capa de mortero y la siguiente.

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Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Suele tratarse de adherencia mecánica, basada en la rugosidad del soporte, y
suele fallar por la aparición de esfuerzos rasantes provocados por retracción
hidráulica durante la ejecución o por dilataciones y contracciones higrotérmicas,
o fuerzas de arrancamiento por la presencia de humedad, que acaba helando en
climas fríos, o sales cristalizadas (criptoflorescencias).
o Acabados por elementos que, a su vez, pueden estar sujetos por dos tipos de
adherencia:
 con morteros continuos, como los alicatados, que suelen fallar por los
mismos motivos del punto anterior, empeorados en los casos en que las
plaquetas se hayan recibido con “torta de mortero” en el trasdós y “junta
a hueso”, lo que reduce sus posibilidades efectivas de adherencia y les
confiere una gran vulnerabilidad.
 con anclajes metálicos puntuales, como los chapados de piedra o los
empanelados de todo tipo, cuya vulnerabilidad depende del sistema de
anclaje donde confluyen todos los esfuerzos, tanto rasantes, por
variaciones dimensionales de los paneles como consecuencia de los
cambios de humedad y temperatura, como de arrancamiento,
generalmente debidos a los esfuerzos de succión del viento en zonas
más expuestas; el riesgo más importante es el de la corrosión de los
anclajes, además de su correcta unión al soporte y a los elementos de
acabado, y las casas comerciales han desarrollado numerosas
soluciones para ello, siendo preferible el uso de acero inoxidable y de
esas uniones comercializadas, antes que los tradicionales “ganchitos”
que deberían abandonarse definitivamente.
o Elementos sueltos y decorativos, de gran variedad de forma y dimensiones,
desde farolas y carteles, hasta molduras verticales y horizontales, pasando por
marquesinas y cornisas. Sus sistemas de adherencia también son múltiples,
desde los empotramientos de ladrillos o “patillas” metálicas, recibidos con
morteros, incluso de yeso, para diversas molduras y ornamentos metálicos,
hasta los anclajes metálicos para todo tipo de elementos en voladizo, con el
consiguiente riesgo de corrosión de aquellos, o de fallo mecánico si no están
adecuadamente calculados.
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El Diagnóstico de edificios

 Erosión; entendida como pérdida de material superficial provocada en este caso por
acciones mecánicas. Podemos distinguir, en consecuencia, dos grupos de causas:
o Impactos y rozamientos, debidos al uso habitual, que provoca desconchones
puntuales y desgastes en las partes bajas accesibles, siendo más vulnerables
las esquinas por su mayor nivel de exposición, lo que exige soluciones más
resistentes en ellas. El resultado es el desgaste de materiales porosos o las
abolladuras en materiales elásticos de poco espesor, como las chapas
metálicas.
o Eólica, en puntos altos y más expuestos de las fachadas (coronaciones y
esquinas) provocada por la acción de las partículas pétreas arrastradas por el
viento en zonas descampadas y próximas a áreas arenosas.

Todas esas lesiones mecánicas quedan, asimismo, resumidas en el siguiente cuadro:

Lesiones mecánicas
LESIÓN TIPO
Asentamiento
Desplome
Flecha
Pandeo
DEFORMACIÓN
Alabeo
Por cargas
GRIETAS
Por dilatación-contracción
Por soporte
FISURAS
Por acabado
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Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Acabados continuos
Acabados por elementos DESPRENDIMIENTOS
Elementos sueltos
Impactos y rozamiento
EROSIÓN
Eólica

1.2.3. Lesiones químicas
Son consecuencia de reacciones químicas entre los propios materiales de los elementos
constructivos (normalmente materiales pétreos en fachadas) y los elementos atmosféricos
(agua, aire) o los productos contaminantes contenidos en el ambiente circundante (lluvia,
aguas freáticas o de saneamiento, etc.) o debido, también, a la presencia y el posible ataque
de organismos vivos, tanto hongos como plantas como animales; podemos considerar las
siguientes:
 Eflorescencias; son la consecuencia de la cristalización de sales solubles
contenidas en alguno de los elementos constructivos por donde puede pasar el agua
que las disuelve y las arrastra hacia el exterior; exigen, pues, la existencia de esas
sales solubles y de una lesión simultánea de humedad. Si la sal no llega al exterior y
cristaliza en alguna cavidad previa a la superficie, se produce una “criptoflorescencia”
que provoca un efecto erosivo complementario por dilatación de la sal al cristalizar.
Según el proceso químico podemos distinguir dos variantes:
o Directas, como consecuencia de la cristalización de sales solubles contenidas en
los materiales; suelen ser sales alcalinas de color blanquecino que destacan
sobre superficies más oscuras, aunque en ocasiones aparecen sales ferrosas de
color pardo. Las más comunes son las que aparecen en las paredes de ladrillo,
provenientes del propio elemento cerámico o del mortero que lo une,
especialmente cuando se ha utilizado árido calizo; también aparecen en
mamposterías de piedra caliza.

21

El Diagnóstico de edificios

o Indirectas, al formarse las sales por reacción de componentes propios del
elemento constructivo con agentes atmosféricos, como es el caso de la
formación de carbonato cálcico a partir del óxido cálcico de las pastas
cementosas, cuando se humedecen excesivamente antes de fraguar.
 Oxidación; considerando como tal la oxidación superficial de elementos metálicos
exteriores, principalmente de acero; ese óxido, cuando se sigue humedeciendo pasa
a hidróxido (herrumbre) que puede sufrir diversas transformaciones patológicas,
desde el aumento de volumen, que facilita el desprendimiento de cualquier otra capa
constructiva que tenga encima, hasta su disolución formando churretones que se
infiltran en los poros superficiales, difícilmente limpiables.
 Corrosión; que supone una pérdida de material metálico a partir de una pila
electroquímica que se forma entre dicho elemento metálico y otro material próximo;
suele aparecer como consecuencia de un proceso de oxidación-reducción y afecta a
todos los metales, especialmente a los férricos y, concretamente al acero por su
contenido en hierro. Aparecen diversas variantes según el proceso:
o Oxidación previa, sobre todo del hierro que contiene, que sufre fácilmente la
oxidación en contacto con el aire o el agua y que, si sigue en contacto con la
humedad, se hidroxida. El hidróxido, facilitan la aparición de una pila
electroquímica y la consiguiente corrosión del elemento de acero, y eso ocurre,
tanto en elementos estructurales, como, sobre todo, en elementos de cerrajería
o auxiliares de los cerramientos, sin la protección suficiente e imposibilitados de
ventilación y secado. En los elementos de cerrajería exterior, aparece en
plataformas horizontales y en los rincones y encuentros entre elementos, que
facilitan la acumulación de agua.
o Aireación diferencial, que aparece en aquellas zonas de las piezas metálicas en
las que existe una humedad continuada, adyacentes a otras más fáciles de
secarse; las partes húmedas forman pila con las secas y se corroen.




22
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Aparecen muy a menudo en chapas metálicas superpuestas a otros elementos,
en las que después de mojarse, la cara exterior se seca al ventilarse, mientras
que la interior queda húmeda; o en piezas tubulares que se han humedecido por
el interior y está secas por el exterior; o en patillas empotradas en las que la
parte oculta se humedece por el agua infiltrada por la junta constructiva,
mientras que la parte sobresaliente se seca, produciéndose la corrosión en la
línea divisoria.
o Inmersión, por situación de humeada prolongada con formación de hidróxido de
hierro que se disuelve en función del pH del agua, perdiéndose material. Es un
caso de corrosión sin formación de pila electroquímica, corriente en depósitos
metálicos, jardineras, rincones en cerrajería y patillas de barandillas empotradas
en vertical en su parte inferior.
o Par galvánico, que aparece en elementos de estructura, cerrajería y carpintería,
cuando se establece contacto entre metales de distinto potencial eléctrico, con
corrosión puntual del más electronegativo. También aparece en elementos
metálicos en contacto con morteros alcalinos, y en tuberías de distinto material
(hierro y cobre, por ejemplo). En los casos de metales de potencial eléctrico
similar, como es el caso del hierro y el aluminio, la corrosión la suele sufrir el que
presenta menos masa; es lo que ocurre en las barandillas de acero con
pasamanos de aluminio, donde se acaba corroyendo éste.
 Organismos; cabe considerar dos opciones, por un lado la presencia no deseada de
organismos en algún elemento constructivo y, por otro, el ataque de los mismos a los
materiales constitutivos. En función del tipo de organismo distinguimos:
o Animales, que pueden dañar al elemento constructivo de diversas formas:
 asentamiento, como en el caso de las aves, provocando sobrepeso en
cubiertas los nidos de las de gran tamaño (cigüeñas) o suciedad las
pequeñas (palomas) incluso cierta agresión en materiales pétreos los
ácidos de sus excrementos, o el simple mal aspecto de falta de
mantenimiento por los nidos de vencejos, golondrinas, etc. en aleros
 erosión mecánica, por parte de los animales domésticos (perros, gatos,
caballos, etc.) por roces, mordeduras y arañazos en puertas y zócalos
23

El Diagnóstico de edificios

 destrucción, como en el caso de los insectos xilófagos que anidan y se
alimentan de la madera de los elementos constructivos, dejándolos sin la
integridad suficiente, como hacen las diversas variantes de carcomas,
polillas y termitas, afectando tanto a elementos estructurales como de
carpintería de puertas y ventanas o de acabados interiores, cuando las
condiciones de humedad y temperatura son las adecuadas.
o Plantas, cuyo simple asentamiento en molduras y cornisas o en canalones, ya
dificulta la correcta escorrentía del agua y su drenaje, facilitando filtraciones,
además del inevitable deterioro por las raíces que se introducen en grietas y
fisuras, agrandándolas. Ocurre con las gramíneas de semillas arrastradas por el
viento, con los musgos y hasta con algunos líquenes, cuyos ácidos, además,
pueden afectar a los componentes minerales de algunas piedras. Los puntos
más frecuentes de presencia de plantas suelen ser: encuentro de acera con
fachada, molduras y cornisas, balcones y terrazas, canalones y faldones de teja.
o Hongos, con dos tipos diferenciados:
 Colonias de mohos en materiales porosos, en zonas poco asoleadas y
ventiladas, tanto en exteriores como en interiores (sobre todo rincones y
armarios); colonias que dan aspecto de abandono, acumulan humedad,
producen malos olores y segregan ácidos perjudiciales.
 Hongos de pudrición, en elementos de madera, que la acaban
destruyendo al alimentarse de la celulosa o de la lignina y la
hemicelulosa, tanto si son estructurales como si se trata de elementos de
acabado y carpintería.
 Erosión; por la acción de la contaminación ambiental (iones sulfuro, ácidos,
monóxido y dióxido de carbono, partículas metálicas, etc.) que provocan alteraciones
de diverso tipo en algunos componentes mineralógicos de los materiales pétreos al
reaccionar químicamente con ellos, a saber:
o Pátinas, en la superficie de los elementos, de consistencia porosa o, incluso,
blanda, que facilitan la retención de humedad y el ennegrecimiento.
o Costras, que alteran visiblemente la textura exterior del elemento en cuestión,
con cierta fragilidad, y con la posible formación de alvéolos que facilitan la
penetración del agua de lluvia.
24
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

o Lixiviación, de los materiales cementantes en piedras areniscas, que provocan la
pérdida progresiva del material.

Quedan, finalmente, resumidas en el siguiente cuadro:

Lesiones químicas
LESIÓN TIPO
Directas
EFLORESCENCIAS
Indirectas
OXIDACIÓN Oxidación superficial
Oxidación previa
Inmersión
Aireación diferencial
CORROSIÓN
Par galvánico
Presencia y ataque de
animales
ORGANISMOS
Presencia de plantas
Presencia y ataque de hongos
EROSIÓN Por contaminación





25

El Diagnóstico de edificios

1.3 Toma de datos
Una vez identificadas las lesiones se hace necesario entender los procesos patológicos que las
producen. Para ello, hace falta proceder a su observación y a la toma de los datos
(organolépticos y físico-químicos) que nos permitan, por una parte, la confirmación del tipo de
lesión y, por otra, las pautas de la evolución del proceso y su importancia.

Se trata de un paso fundamental en el diagnóstico, ya que de él se deberán deducir las
técnicas de intervención más adecuadas para la conservación o la reparación de las unidades
constructivas afectadas. Por ello resulta crucial que esta toma de datos esté adecuadamente
orientada y se lleve a cabo por parte de personal especializado. De hecho, la obtención de
datos erróneos o una mala interpretación de los mismos, puede cambiar el diagnóstico e,
incluso, ser contraproducente. Piénsese en lo que podría ocurrir si se equivocara un análisis de
sangre o no se analizaran los órganos adecuados en una enfermedad de nuestro organismo.

En este sentido, y con carácter general, podemos establecer los siguientes pasos en la toma
de datos:

1.3.1. Identificación
Se trata de identificar las distintas lesiones que nos podemos encontrar en el edificio, a partir
de los tipos enumerados, aunque sea de una forma provisional a confirmar posteriormente.

Ello nos permitirá establecer una primera ficha por cada una de las lesiones, tomando, tanto los
datos generales del edificio y su entorno, como los específicos de la misma. Pero, sobre todo,
nos permitirá dibujar un “mapa de lesiones”, donde pueden aparecer todas ellas, o agruparlas
por familias, que resultará un documento básico en el diagnóstico, ya que nos permitirá
relacionar unas con otras, identificando posibles dependencias (lesiones primarias y lesiones
secundarias) incluso periodicidad y estado actual de cada una de ellas.


26
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Así pues, como datos de identificación general tendremos:
 El tipo de lesión, que obtendremos de entre los indicados más arriba después de una
observación visual o, incluso, organoléptica. Debemos ser conscientes de que hay
algunas lesiones que se pueden confundir con otras, como es el caso de una
suciedad por depósito con una erosión química, o de una grieta con una fisura.
También hay que recordar que las lesiones secundarias requieren de una primaria
que las provoque, por lo que tenemos que asegurarnos que identificamos las dos,
como puede ocurrir con una eflorescencia (secundaria) que siempre tenemos que
relacionar con una humedad (primaria) dentro del mismo proceso. Por último, cabe
mencionar que esta primera identificación se deberá confirmar con la toma de datos
físico-químicos posterior, especialmente en las lesiones consiguientes (primaria +
secundaria).
 Secuencia temporal de la lesión, lo que incluye la fecha de aparición, si es posible, y
la periodicidad de la misma, con el objeto de encontrar más fácilmente las causas
que originan la lesión.

Estos datos tienen que constituir la cabecera de una ficha que debe ser individual para cada
una de las lesiones, y nos tienen que permitir levantar uno o varios planos de las mismas,
situándolas en plantas, en alzados y en secciones, de forma que se puedan entenderse los
procesos patológicos que afectan al conjunto del edificio, así como el estado patológico general
del edificio.

A continuación tienen que recogerse los datos específicos, tanto de carácter constructivo como
de carácter ambiental:




27

El Diagnóstico de edificios

1.3.2. Datos constructivos
Recopilación de todos los datos técnicos y constructivos que nos permitan completar la
identificación y detectar el proceso patológico, entre los que hay que incluir, por lo menos:
 Documentación técnica actualizada del edificio en estudio, si existe, o por lo menos la
original, si se puede obtener, conteniendo planos, descripción de materiales y
sistemas, detalles constructivos, cálculos estructurales y de acondicionamiento, etc.
 Elementos constructivos afectados por la lesión, sean estructurales, de cerramiento
de fachada o cubierta, de acabados interiores, de instalaciones, etc.
 Materiales afectados por la misma lesión, incluso caracterización de los mismos.
 Detalles constructivos de las zonas afectadas por la lesión, para comprobar la
disposición geométrica de los elementos y su relación de interdependencia,
acompañados de fotos aclaratorias.
 Muestras de los materiales y elementos afectados que permitan su caracterización en
laboratorio para completar la toma de datos.

1.3.3. Datos históricos. Estudios documentales, artísticos, arqueológicos y
arqueométricos
Se trata de llevar a cabo un estudio histórico del edificio en el que se reflejen los resultados
de distintos procesos de construcción, ruina y reconstrucción que pueden haber aportado
cambios estructurales, constructivos y formales. Así se conocerá mejor la datación de la
construcción y de cada uno de sus elementos; se deben reconocer los usos que tuvo el edificio;
se define el valor de los restos conservados; la antigüedad de las lesiones, con sus fechas de
aparición, causas y secuencias; las reformas realizadas, los cambios funcionales que han
afectado a la estructura y a la habitabilidad, así como las obras realizadas en el entorno del
edificio. Todo ello convierte este estudio en un eficaz instrumento para la redacción de los
proyectos de conservación y rehabilitación.



28
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Los estudios históricos, en general, sirven como instrumento para la intervención en edificios
que posean elementos procedentes del pasado, y que sean fuente de información para las
distintas actuaciones. En este sentido, podemos dividir los edificios a intervenir, de un modo
genérico, en edificios sin interés histórico, y edificios históricos.

Edificios sin interés histórico
A pesar de su carácter no histórico, en ciertas circunstancias, algunos edificios deberán
acompañarse también de estudios de carácter histórico de menor rango, un sencillo informe
con los datos imprescindibles documentales y de clasificación (fecha, autor, año, etc.). Se trata
de edificios no declarados BIC ni encuadrados en otros grados de protección, que sólo ofrecen
elementos constructivos pertenecientes a su etapa original, o reformas que no suponen su
reorganización.

Sin embargo podemos encontrar algunas excepciones que merecen consideración aparte,
como son aquellos casos en que, bien por los autores, bien por la tipología formal, funcional o
constructiva, bien incluso por su vinculación a acontecimientos históricos, cabe un estudio algo
más pormenorizado, sobre todo con aportación documental.

También cabe una consideración especial en aquellos casos en los que existen alteraciones
constructivas importantes, o en aquellos otros en los que el edificio está situado sobre un
yacimiento arqueológico datado. Entonces, son necesarios algunos estudios arqueológicos
específicos para asegurar su reconocimiento.

La siguiente tabla, obtenida de la Tabla 1 del Informe AENOR, UNE 41805 IN sobre
Diagnóstico de edificios, resume esa toma de datos:




29

El Diagnóstico de edificios

Toma de datos en edificios sin interés histórico
GRUPO DEFINICIÓN CLASE DE ESTUDIOS HISTÓRICOS
1. Generalidad

Sin importancia
histórica

Datos básicos de fecha, autor y
modificaciones funcionales o constructivas
- Por su autoría.
- Por tipología
constructiva o
decorativa.
- Por su vinculación a
acontecimientos
históricos.
- Documentales (véase apartado B.1)
- Artísticos (véase apartado B.2)
- En ambos casos, dirigidos a la relación
del edificio con los caracteres que le
definen dentro de este grupo.
- Por haber sufrido
fuertes reformas que
desvirtúan su
carácter original.
- Arqueológicos, para diferenciar la obra
original y los distintos momentos de las
reformas (véase apartado B.3.4.4)
2. Excepciones
- Por estar construido
sobre yacimiento
arqueológico.
- Arqueológicos del yacimiento (véase
apartado B.3.4.3)



Edificios Históricos
Se trata de los edificios que conservan datos que son fuente de información para la Historia y
sus disciplinas, y que pueden presentar reformas y distintas etapas constructivas que afectan a
su estado.

En general, los sistemas de construcción, como conjuntos coherentes de elementos
constructivos, proporcionan información técnica e histórica relativa al edificio. Su correcta
comprensión resulta imprescindible para poder llevar a cabo, con éxito, los trabajos de
intervención. Por ello resulta importante este estudio desde el punto de vista de su evolución a
lo largo de la historia del edificio.


30
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Serán, pues, objeto de estudio en este caso, tanto los llamados edificios históricos, como lo
que podríamos llamar ciudades históricas. Entre los primeros podemos englobar los siguientes:
 Edificios protegidos (declarados BIC, o que gocen de otros grados de protección
según normativas autonómicas o municipales, como las de planeamiento).
 Edificios singulares, por constituir ejemplos representativos de su época, autoría,
situación, cualidades, relación con acontecimientos históricos, etc.
 Edificios que presentan secuencias históricas, o sea, transformaciones históricas
significativas con respecto a su situación original (del tipo: construcción / destrucción /
reconstrucción / ampliación).

Como ciudad histórica consideraremos aquellas áreas urbanas históricas que se han producido
como los edificios históricos y están conformadas por ellos.

Entre los objetivos principales de la toma de datos figuran:
 Consideración y conocimiento del edificio como documento histórico y como
construcción a lo largo del tiempo.
 Valoración de las técnicas, sistemas y materiales de construcción existentes (ya sean
originales o añadidos posteriores) como parte de los elementos históricos
fundamentales del edificio.
 Recuperación y registro de toda la información histórica y constructiva que conserve,
previamente a cualquier tipo de intervención en él que provoque su transformación o
desaparición.
 Estudio de todos los aspectos historiográficos, documentales, arqueológicos,
arqueométricos, constructivos, tipológicos y estilísticos.
 Conocimiento de todas sus transformaciones y su patología y de las causas y
circunstancias a que se debieron o que las provocaron, incluyendo sucesos
extraordinarios como seísmos, desastres naturales, acciones bélicas, etc.

31

El Diagnóstico de edificios

Para ello, consideramos cuatro tipos de estudios básicos, que se describen en el capítulo 4.
La memoria histórica, además de estar recogidos en las tablas 2 a 7 del informe AENOR, UNE
41805 IN sobre Diagnóstico de edificios:
 Estudio histórico-documental.
 Estudio histórico-artístico.
 Estudio histórico-arqueológico.
 Estudios arqueométricos.

La siguiente tabla resume estas actuaciones:

Toma de datos en edificios históricos
Edificio histórico
OBJETO DE
ESTUDIO
Edificio protegido
(BIC)
Edificio singular
Edificio con secuencias
históricas
Ciudad
histórica
OBJETIVOS
Conocimiento del
edificio como
documento
histórico y como
construcción a lo
largo del tiempo
Valoración de
las técnicas,
sistemas y
materiales de
construcción
Recuperación
y registro de
toda la
información
histórica y
constructiva
Aspectos
historiográficos,
documentales,
arqueológicos,
arqueométricos,
constructivos,
tipológicos y
estilísticos
Conocimiento
de todas sus
modificaciones y
su patología
ESTUDIOS
Histórico-
documentales
Histórico-artísticos
Histórico-
arqueológicos
Arqueométricos






32
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

1.3.4. Datos ambientales
Que nos permitirán conocer las condiciones ambientales próximas, incluso de detalle, para
completar la identificación de la lesión y el propio proceso patológico. Debemos considerar, por
lo menos:
 Localización de la lesión, tanto en planta como en alzado, para su correcta ubicación
en los mapas correspondientes.
 Orientación general del edificio, y de la fachada en particular, en los casos en que se
trate de lesiones situadas en el exterior o próximas.
 Nivel de exposición de la fachada y, concretamente, de la parte de la fachada donde
se localice la lesión. Este nivel de exposición de puede medir de distintas formas,
aunque aquí proponemos una clasificación basada en los criterios del CSTB, que
considera dos parámetros básicos: la altura con respecto al nivel de la calle (H) y la
distancia a la que están ubicados los edificios más próximos (D). De esta forma
tendremos cuatro niveles de exposición suficientemente diferenciados que nos
permitirán identificar la importancia de los mismos en los procesos patológicos en
cada caso, a saber:
o Ex1, H<10 – D<15
o Ex2, H<10 – D>15
o Ex3, H>10 – D<30
o Ex4, H>10 – D>30
 Nivel de contaminación ambiental, especialmente para todo el conjunto de lesiones
que se pueden producir en la fachada, midiendo especialmente los contaminantes
más representativos en las ciudades, a saber,
o SO
2
, producido por la combustión de calefacciones, fábricas y tráfico de coches,
o CO, sobre todo por tráfico de coches,
o Partículas metálicas y minerales, por la presencia de algunas factorías próximas
de diversos tipos.

33

El Diagnóstico de edificios

 Humedad relativa del medio en el que aparece la lesión, sobre todo para aquellos
procesos patológicos condicionados por la humedad.
Todo lo anterior queda resumido en el siguiente cuadro:

Toma de datos generales
OBJETIVO DATOS
Tipo de lesión
Fecha de aparición Secuencia temporal
Periodicidad
IDENTIFICACIÓN
(Cada lesión de forma independiente)
Mapas de lesiones
Documentos técnicos
Elementos constructivos afectados
Materiales afectados
Detalles gráficos, incluso fotos
DATOS CONSTRUCTIVOS
(Los datos generales pueden ser
comunes para todas las lesiones de un
edificio o parte de él)
Muestras para ensayar
Tipo de edificio, cronología, propiedad, autor
Datos histórico-artísticos, arqueológicos
DATOS HISTÓRICOS
(Los datos suelen ser comunes para un
mismo edificio)
Intervenciones realizadas
Localización de la lesión
Orientación (fachadas)
Ex1, H<10 – D<15
Ex2, H<10 – D>15
Ex3, H>10 – D<30
DATOS AMBIENTALES
(Los datos pueden ser comunes para
un mismo edificio o una misma
fachada)
Nivel de exposición (fachadas)
Ex4, H>10 – D>30
34
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

SO
2

CO
Nivel de contaminación
ambiental
Partículas
Humedad relativa ambiente

Asimismo, se incluye una propuesta de ficha general del edificio donde se recogen las distintas
lesiones para obtener un panorama general del mismo, al modo de mapa esquemático:
35

El Diagnóstico de edificios


36
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

1.3.5. Datos específicos
Además de los datos mencionados de carácter general, cada lesión en particular y cada edificio
y situación específicas, puede requerir una serie de datos para un diagnóstico más preciso.

En el estudio de los distintos procesos patológicos se mencionarán los datos específicos
necesarios para un correcto diagnóstico. No obstante, cabe ahora hacer un recorrido por los
tipos de datos específicos más importantes, así como la forma más adecuada de obtenerlos,
agrupados por familias de lesiones e indicando, por un lado, los datos y detalles constructivos a
obtener y, por otro, los tipos de pruebas y ensayos a llevar a cabo. Veamos.

Toma de datos en lesiones físicas
 Humedades; siguiendo la misma secuencia utilizada en la tipología, tenemos:
o De obra; será necesario identificar la solución constructiva empleada en el
cerramiento y acabado donde ha aparecido la humedad, así como conocer el
proceso constructivo seguido y la fecha de aparición. Asimismo, puede ser muy
útil conocer los datos de absorción y succión de los materiales componentes y
obtener los datos de la humedad ambiente en el local donde aparece la lesión.
Cabe recordar que se trata de una lesión que sólo aparece después de una
intervención constructiva “húmeda”.
o Capilar; conocer la solución constructiva del arranque del paramento afectado a
partir de la cimentación resulta crucial para entender el proceso, así como la
presencia de drenajes, láminas impermeables, cámaras de aire, etc. Asimismo,
es necesario conocer la existencia de posibles focos de humedad próximos,
tales como redes de saneamiento horizontal, pozos, etc. En cuanto a datos
físico-químicos, necesitaremos obtener el contenido de humedad de los
componentes del paramento, dibujando mapas de líneas de humedad, así como
identificar el coeficiente de absorción y la succión de los materiales
componentes, además de identificar la posible presencia de sales higroscópicas
originales o arrastradas por la capilaridad.

37

El Diagnóstico de edificios

También puede ser muy útil obtener la humedad ambiente en el entorno próximo
a las zonas húmedas, lo que nos permite identificar el o los focos del origen del
agua. Finalmente, la termografía puede ser también un buen aliado en la
identificación de los focos de humedad.
o De filtración; por la amplitud de situaciones y circunstancias que se pueden
presentar es imposible analizar todos los datos posibles, no obstante, los más
destacados son los datos constructivos de los encuentros en las zonas
afectadas entre paños verticales y plataformas horizontales, así como con los
elementos estructurales que soportan el cerramiento, si existen. Asimismo,
conviene identificar la escorrentía de agua en las zonas afectadas comprobando
los solapes, las inclinaciones, los vuelos, la existencia de goterones, etc. En lo
que se refiere a los materiales, necesitamos conocer el coeficiente de absorción
de los que constituyen las plataformas horizontales, y la capacidad de succión
de los que forman los paños verticales. Por último, puede ser conveniente
realizar ensayos de estanquidad in situ para comprobar la presencia de filtración
en las juntas constructivas entre materiales y elementos.
o De condensación; de nuevo necesitamos la composición de la fachada,
especialmente en las multicapas, con los espesores y situación relativa de la de
aislante, y especialmente los puntos de interrupción de ese aislante para
estudiar la posible presencia de puentes térmicos (encuentro con estructura
vertical y horizontal, embocaduras de ventana, etc.). Asimismo, necesitamos
estudiar el gradiente higrotérmico de la fachada, tanto en el paño ciego como en
los posibles puntos conflictivos, para lo cual debemos identificar previamente las
características fisicoquímicas de los materiales componentes. Por último, la
termografía puede ser también muy útil para identificar posibles condensaciones
intersticiales.
o Accidentales; en este caso lo primordial será identificar la situación de conductos
con agua en las proximidades, y su sujeción a elementos estructurales o de
cerramiento, para identificar el punto de salida del agua. Cabe recordar que
estos suelen localizarse en el centro de las manchas de humedad.

38
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

 Suciedad; necesitamos conocer, principalmente, la escorrentía del agua en la
fachada, así como el coeficiente de succión de sus materiales exteriores, además de
los niveles de contaminación en la zona, tanto de gases como de partículas.
 Erosión; como quiera que se trata de una lesión secundaria, provocada a partir de
una humedad previa, deberemos identificar primero la humedad que constituye la
lesión primaria del proceso. También necesitaremos conocer el coeficiente de
absorción del material afectado y su capacidad de succión pero, sobre todo, su
heladicidad.
El conjunto de esas medidas quedan recogidas en el siguiente cuadro:

Toma de datos de lesiones físicas
LESIÓN Detalles constructivos Pruebas y ensayos

Humedad de,
De obra
- Sistema constructivo del soporte y del
acabado superficial
- Proceso constructivo seguido
- Medidas de humedad en
materiales y en el ambiente
- Coeficiente de absorción y
succión de soporte y acabado
Capilaridad
- Encuentro de fachada con cimentación,
terreno y acera, indicando:
- Drenajes
- Láminas impermeables
- Cámaras de aire
- Posibles focos de humedad de
instalaciones urbanas y saneamiento
- Medidas de humedad en
materiales y en el ambiente
- Coeficiente de absorción y
succión
- Presencia de sales
higroscópicas
- Termografía
De filtración
- Encuentros entre paños, plataformas y
elementos estructurales en zonas
afectadas
- Identificación y análisis de la escorrentía
del agua por la fachada
- Coeficiente de absorción y
succión de los materiales
- Estanquidad al agua de lluvia
de juntas constructivas
De condensación
- Composición y de fachadas multicapa
- Presencia de puentes térmicos
- Estudio del gradiente
higrotérmico del cerramiento
- Termografía
Accidental
- Situación de conductos

Suciedad
- Identificación y análisis de la escorrentía
del agua por la fachada
- Tipos de partículas ensuciantes
y de contaminación ambiental

Erosión
- Identificación de la humedad que
origina la erosión
- Coeficiente de absorción y
succión de los materiales
Heladicidad de los materiales

39

El Diagnóstico de edificios

Toma de datos en lesiones mecánicas
 Deformaciones; necesitamos conocer el sistema constructivo afectado y su
composición, tanto si se trata de elementos estructurales como si son de cerramiento
o de tabiquería; en esos últimos casos, resulta necesario, además, la relación con la
estructura del edificio. También es importante identificar la existencia de juntas de
dilatación, tanto en estructura como en fachadas, por su posible incidencia en la
dificultad de movimientos de los elementos constructivos. En cuanto a muestras y
ensayos, necesitamos conocer las características elásticas y mecánicas de los
elementos afectados, y debemos instrumentar y seguir los posibles movimientos que
sigan sufriendo los mencionados elementos, lo que podemos hacer por medios
ópticos (taquímetros) como digitales (fotogrametría, escáner tridimensional, etc.).
 Grietas; cuando se trata de roturas, resulta muy importante identificar su geometría,
ya que ello nos facilita conocer su origen y, por tanto, llevar a cabo el diagnóstico
adecuadamente; para ello se deben reflejar en un “mapa de grietas”, tanto en plantas
como en alzados y secciones. Por otra parte, también son importante las
identificaciones indicadas en el párrafo anterior, es decir, sistema constructivo
afectado y su composición, relación con la estructura del edificio y existencia de
juntas de dilatación. En cuanto a ensayos, son también necesarios los indicados
anteriormente, o sea, instrumentación y seguimiento de los posibles movimientos de
las grietas, tanto perpendiculares como paralelos (normalmente mediante puntos fijos
a ambos lados de las roturas y comparadores) aunque también podemos utilizar los
medios ópticos o digitales mencionados en el punto anterior. Asimismo, necesitamos
las características elásticas y mecánicas de los elementos afectados y coeficientes
de dilatación por humedad y temperatura para identificar roturas por retracción.
 Fisuras; como quiera que nos referimos exclusivamente a la rotura de acabados
superficiales, será importante la identificación constructiva del cerramiento, con
soporte, acabado y sistema de adherencia, sobre todo la posible existencia de
discontinuidades en el soporte que se reflejan en el acabado, y la existencia de juntas
de dilatación-retracción propias del acabado. Asimismo necesitamos conocer las
características elásticas y mecánicas de los materiales de soporte y acabado, así
como sus coeficientes de dilatación higrotérmica.

40
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

 Desprendimientos; al tratarse de la pérdida de unión de un acabado con su soporte,
será necesario conocer la composición constructiva del conjunto de la fachada y del
sistema de adherencia, así como de la existencia de juntas de dilatación propias del
acabado que faciliten su variación dimensional sin introducir tensiones. De hecho, los
desprendimientos pueden ser lesiones secundarias a partir de otras primarias tales
como humedades o fisuras, por lo que, en ese caso, habrá que identificar también
esas posibles lesiones primarias. Además necesitamos conocer las características
mecánicas y elásticas del acabado, su coeficiente de dilatación higrotérmico y, en
función del sistema de adherencia, la resistencia al arrancamiento del acabado
respecto del soporte, realizando los ensayos suficientes directamente “in situ”.
 Erosión; provocada directamente por golpes y rozamientos, necesitamos conocer la
composición constructiva del acabado y, sobre todo, en las esquinas que son los
puntos más vulnerables. En cuanto al material, necesitamos conocer su resistencia a
la compresión, al impacto y a la abrasión.
Todas estas medidas se incluyen, asimismo, en el siguiente cuadro:

Toma de datos de lesiones mecánicas
LESIÓN Detalles constructivos Pruebas y ensayos
Deformaciones
- Composición constructiva de la unidad
estructural
- Encuentro de fachada y estructura
- Existencia de juntas de dilatación
- Instrumentación y seguimiento
de deformaciones
- Módulo de elasticidad de los
materiales
Grietas
- Mapas de grietas
- Composición constructiva de la unidad
estructural
- Encuentro de fachada y estructura
- Existencia de juntas de dilatación
- Instrumentación y seguimiento
de grietas y deformaciones
Resistencias mecánicas de los
materiales y elementos
- Coeficientes de dilatación
higrotérmica
Fisuras
- Composición constructiva de fachadas
y acabados
- Encuentro de fachada y estructura
- J untas de dilatación propias
- Resistencias mecánicas de los
materiales
- Coeficientes de dilatación
higrotérmica
Desprendimientos
- Composición constructiva
- Sistema de adherencia
- Encuentro de fachada y estructura
- Existencia de juntas de dilatación
- Identificación de lesiones primarias
- Resistencias mecánicas de los
materiales y elementos
- Coeficientes de dilatación
- Resistencia al arrancamiento
Erosión
- Composición constructiva de fachadas
y acabados
- Solución de esquinas
- Resistencias de los materiales
de acabado a compresión, a
impacto y a la abrasión

41

El Diagnóstico de edificios

Toma de datos en lesiones químicas
 Eflorescencias; al tratarse de una lesión secundaria dependiente de una humedad,
lo primero que habrá que hacer es identificar dicha humedad, para lo que habrá que
buscar los datos constructivos de la unidad afectada. En este caso especial, además,
habrá que detectar las posibles sales solubles presentes en los materiales por donde
pasa la humedad que provoca la lesión, así como la existencia de posibles
pseudoeflorescencias, generadas por la reacción de álcalis presentes en los
materiales con ácidos contaminantes. Asimismo, será bueno identificar la posible
existencia de criptoflorescencias.
 Corrosión; la toma de datos se debe centrar en los elementos metálicos, tanto
estructurales (principales o auxiliares) como de cerrajería, analizando la posible
existencia de alguno de los tipos de corrosión enumerados más arriba. Asimismo, al
poder ser una lesión secundaria provocada por humedades como lesiones primarias,
habrá que identificarlas previamente. Por último, habrá que estudiar la posible
progresión de la corrosión, sobre todo en elementos ocultos (armaduras de hormigón,
estructuras auxiliares de cerramientos, etc.) normalmente mediante estudios de
velocidad de corrosión, así como definición de las secciones remanentes para
considerar la funcionalidad constructiva de los elementos metálicos afectados.
 Organismos; ante la variedad tan amplia de organismos posibles, mencionamos los
datos más elementales. Con carácter general, habrá que conocer la composición
constructiva de la unidad afectada, identificando la presencia de elementos
orgánicos, especialmente leñosos, que sirvan de alimento a los organismos xilófagos,
así como la posible acumulación de polvo y tierra que permita el crecimiento de
vegetales. Asimismo, al ser normalmente lesiones secundarias a partir de
humedades previas, hay que identificar también dichas humedades. En cualquier
caso, hay que establecer el daño producido, bien sea estético por simple
asentamiento, bien se trate de una pérdida de material por agresión mecánica o
química, bien sea la penetración de raíces que destruye los acabados superficiales o,
incluso, elementos estructurales de fábrica o de hormigón. En cuanto al organismo,
hay que identificar su clase y género para establecer su antídoto.

42
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

 Erosión; se trata también de una lesión secundaria provocada por humedades
previas, por lo que de nuevo habrá que identificar dichas lesiones previas, además de
conocer la composición constructiva del elemento afectado y, sobre todo, su
composición química, así como los niveles de contaminación ambiental en la zona.
En cuanto a los materiales, será conveniente realizar estudios petrológicos
(petrofísicos y petrográficos) para conocer la susceptibilidad de agresión química por
parte de los contaminantes ambientales en la zona, y su alteración.

Toma de datos de lesiones químicas
LESIÓN Detalles constructivos Pruebas y ensayos
Eflorescencias
- Composición constructiva de
fachada
- Identificación de humedades como
lesiones primarias
- Existencia de sales solubles en los
materiales de la unidad
- Tipo de sal cristalizada
- Presencia de
criptoflorescencias
- Presencia de
seudoeflorescencias
Corrosión
- Presencia o proximidad de
elementos metálicos estructurales o
auxiliares
- Identificación de humedades como
lesiones primarias
- Profundidad y velocidad de
corrosión
- Secciones remanentes en
elementos estructurales
afectados
Organismos
- Composición constructiva de
fachada
- Identificación de humedades como
lesiones primarias
- Identificación concreta del daño
- Tipo de organismo
- Daños mecánicos
concretos
- Profundidad de penetración
de raíces
Erosión
- Composición constructiva del
elemento afectado
- Identificación del deterioro
- Identificación de humedades como
lesiones primarias
- Niveles de contaminación ambiental
- Composición química de
las alteraciones
- Estudio petrológico

1.4 Identificación de causas
La identificación de las causas de los procesos patológicos es, desde el punto de vista
constructivo, el objetivo fundamental del diagnóstico, toda vez que la reparación del daño se
tiene que realizar a partir de la anulación de las causas que lo provocan. Para ello son
fundamentales los datos tomados, no sólo los propiamente constructivos, sino también los
ambientales e, incluso, los históricos, que nos dan una visión de su origen, evolución y
consecuencias a lo largo del tiempo.
43

El Diagnóstico de edificios

En efecto, no tiene ningún sentido la sola identificación de la lesión, ya que ello no nos permite
la eliminación del proceso patológico sino que, en todo caso, la reparación provisional de dicha
lesión, lo que si se hace sin la anulación de la causa, provoca la aparición de nuevo de la
lesión, normalmente con mayor intensidad y, por tanto, con más dificultades para su reparación
definitiva. Se conocen muchos casos en los que ese error de reparar sólo el síntoma, han
provocado procesos patológicos posteriores más complejos. Véase como ejemplo el caso de la
colocación de “vendas” en grietas de muros y tabiques sin eliminar la deformación que causa
su aparición, que hace que vuelvan a manifestarse, ahora duplicadas (a ambos lados de la
venda).

Por ello, debemos insistir en la importancia de diagnosticar no sólo la lesión (el síntoma) sino,
sobre todo, la causa que la origina, lo que nos da una visión global del proceso patológico y
nos permite definir la actuación de intervención en dos fases elementales:
 anulación de la causa origen del proceso,
 reparación de la lesión, eliminando el síntoma del deterioro.

Las causas de los distintos procesos suelen corresponder al carácter de los mismos, en el
sentido de que si se trata de procesos físicos, la causa suele ser física, si de procesos
mecánicos, la causa será también mecánica, y si de procesos químicos, estaremos,
normalmente, ante causas químicas. Como consecuencia, nos encontramos con esos tres
tipos de causa origen de los procesos patológicos, a los que tenemos que añadir las lesiones
primarias como posibles causas de otros procesos patológicos secundarios, tal como hemos
ido viendo más arriba.

Pero esas causas de las que estamos hablando pueden calificarse como “causas directas”, es
decir las que suponen el punto de partida del proceso patológico propiamente dicho. Sin
embargo, hay que tener en cuenta que la mayoría de esas causas responden a acciones
exteriores habituales, la mayoría de las veces inevitables dada la función constructiva de cada
uno de los posibles elementos y unidades lesionados. Por tanto, habrá que considerar,
además, la propia vulnerabilidad de los elementos como origen complementario de esos
procesos.
44
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

En efecto, si una acción externa sobre un elemento provoca el inicio de un proceso patológico,
significa que las características fisicoquímicas de dicho elemento no eran las adecuadas para
sufrir esas acciones, lo que implica una cierta vulnerabilidad del elemento ante las mismas. Si
las acciones exteriores son extraordinarias, puede pensarse que la vulnerabilidad era
imprevisible, pero si se trata de acciones ordinarias, dicha vulnerabilidad tiene que
considerarse como un defecto de calidad del elemento en cuestión.

En cualquier caso, la presencia de dicha vulnerabilidad, considerada como defecto de calidad,
puede considerarse también como una causa complementaria del inicio del proceso patológico,
por lo que las llamaremos “causas indirectas” del mismo. De hecho, a la hora de decidir la
intervención de reparación de los elementos dañados, la anulación de la causa se suele dirigir
a la eliminación de esos defectos de calidad, bien sea con refuerzos, bien con protecciones de
esos elementos, que permiten reducir o eliminar su vulnerabilidad.

A su vez, esos defectos de calidad pueden haberse introducido en cualquiera de las fases del
proceso constructivo, lo que suele ser necesario de identificar. Así, pueden tener su origen en
el propio proyecto, por un diseño geométrico incorrecto, o por una errónea definición de sus
características fisicoquímicas, o por una mala elección del material o elemento en cuestión.
Puede también tener su origen en la producción del material o elemento constructivo, por algún
error en la fábrica. Puede, asimismo, deberse a un error en la ejecución de la obra, bien por
mala colocación, bien por tratarse de una unidad realizada “in situ”, sin las medidas y los
procedimientos adecuados, o sin el control de calidad necesario. Puede, por fin, deberse a una
falta de mantenimiento del edificio o del elemento constructivo en concreto, que hace que
pierda su calidad, reduciendo el nivel de las características fisicoquímicas e, incluso,
geométricas, con las que estaba previsto en el proyecto o durante su ejecución.

En todos esos casos, la reparación deberá empezar con el intento de recuperación de esas
características, ya que de lo contrario, se mantendría la vulnerabilidad del elemento y, por
tanto, el riesgo de que el proceso patológico vuelva a aparecer de nuevo.

45

El Diagnóstico de edificios

En definitiva, el estudio patológico deberá propiciar el diagnóstico de todas esas causas, tanto
las directas como las indirectas, para que se puedan tomar las decisiones apropiadas en
cuanto a la intervención necesaria para anular las causas y repara la lesión. Para ello la toma
de datos debe llevarse a cabo con la mayor precisión, pues de ella depende el correcto
entendimiento del proceso patológico.

El siguiente cuadro resume los tipos de causas mencionadas:

Cuadro general de causas
TIPO CAUSA
Físicas
Mecánicas
Químicas
DIRECTAS
Acciones que inician el proceso patológico y marcan su
“carácter”.
Suelen ser consecuencia de la propia funcionalidad
constructiva del elemento.
Lesiones previas
(Para lesiones secundarias)
Proyecto
Elección del material y diseño
constructivo
Material
Ejecución
En taller y en obra
INDIRECTAS
Errores del proceso que favorecen la vulnerabilidad del
elemento constructivo.
Sobre ellas hay que actuar, tanto en prevención como en
conservación, para darle la durabilidad adecuada (mejorar
su calidad, fisicoquímica y geométrica).
Mantenimiento



46
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

1.5 El diagnóstico propiamente dicho
Una vez terminada la toma de datos, estamos en disposición de llevar a cabo el diagnóstico
propiamente dicho. Es posible que exista algún tipo de “prediagnóstico”, incluso hecho por
nosotros mismos en una primera inspección visual. Ahora es el momento de confirmarlo a partir
de los datos tomados.

El diagnóstico tiene que ser preferentemente “global”, es decir, alcanzar a todo el edificio y
considerar los tres tipos de datos tomados, a saber, constructivos, históricos y ambientales, con
el objeto de que sea útil, tanto para las reparaciones constructivas necesarias, como para la
rehabilitación del edificio o parte de él, como, si cabe, para su restauración. De hecho,
podemos afirmar que la interpretación integral de los trabajos previos al diagnóstico es la parte
más compleja en el estudio del patrimonio arquitectónico, porque en cada disciplina se realizan
interpretaciones aisladas de los resultados y difícilmente los responsables se reúnen para
hacer un tratamiento integral del conocimiento alcanzado y redactar unas conclusiones
generales.

Por otra parte, el diagnóstico tiene que ser lo suficientemente claro como para ser
interpretado correctamente por el que vaya a ser responsable de su utilización, bien para llevar
a cabo un dictamen sobre el edificio en cuestión, bien para definir las actuaciones de
reparación, rehabilitación o restauración necesarias, especificando las técnicas de intervención
más adecuadas para cada caso; ello dependerá, como hemos visto, de las causas de los
procesos patológicos que haya que anular, de las reparaciones de lesiones a efectuar, y de las
medidas de rehabilitación necesarias para adecuar la funcionalidad del edificio. Para ello, en el
informe del diagnóstico habrá que especificar el desarrollo y evolución de los procesos
patológicos, y su correlación con las calidades de los elementos constructivos, con el uso que
haya tenido el edificio y con su historia, incluidas las transformaciones que haya podido sufrir.




47

El Diagnóstico de edificios

A partir de ahí, y de acuerdo con el Informe AENOR, UNE 41805-3 IN Diagnóstico de edificios
-Parte 14, el informe contendrá, por lo menos, los siguientes apartados:
 Antecedentes
Identificación del edificio y de quién encarga el estudio, las razones por las que lo
hace y cuál es el problema a estudiar y el alcance previsto del mismo. Se deberá
incluir la mención específica, en su caso, al informe preliminar realizado, y la
descripción del enfoque y alcance del estudio planteado a partir de esa inspección e
informe preliminares.
Incluirá la memoria descriptiva desarrollada preferentemente según lo expuesto en el
capítulo 4 de UNE 41805-3 IN Diagnóstico de edificios – Parte 3 - Estudios
constructivos y patológicos. En su caso se deberán especificar las limitaciones que
hayan sido impuestas por el solicitante del estudio (de acceso, de contaminación
acústica, etc.).
 Información previa
Este apartado debe detallar tanto la información de partida con la que se contase al
hacer el informe preliminar como la conseguida con posterioridad, de acuerdo con el
Plan de Inspección efectuado. Incluyendo toda la documentación que se haya podido
conseguir como consecuencia del los estudios arqueológicos, históricos, funcionales
y constructivos. El informe solo debe incluir el listado de dicha información y un
resumen con los aspectos significativos de la misma. Las copias de los propios
documentos deben incluirse en Anejos al informe.
 Descripción de los trabajos de toma de datos
Esta descripción debe incluir la descripción de los trabajos de toma de datos
realizados, detallando, en el caso de ensayos, los métodos y equipos empleados, la
fecha de realización del ensayo y las condiciones ambientales existentes en ese
momento. Asimismo deben quedar perfectamente identificados los puntos de
realización de ensayos o calas, o de toma de muestras. Deben indicarse, asimismo,
las normas o recomendaciones seguidas en cada ensayo.
En el caso de procedimientos especiales de ensayo no normalizados, la descripción
del procedimiento completo deberá quedar recogida en un anejo.
48
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Asimismo deben quedar identificados los técnicos encargados de las diferentes
operaciones de toma de datos, especialmente si son distintos de los redactores del
informe, así como los laboratorios que hayan intervenido en la realización de los
ensayos.
 Resultados de los trabajos de toma de datos
Deberán contener la caracterización completa de daños y lesiones y los resultados de
los ensayos realizados. Habitualmente lo más práctico es reflejarlo en unos croquis.
Es recomendable partir de un catálogo de daños estructurado de manera sencilla y
reflejar en planos (alzados, secciones, plantas, croquis de detalle) los deterioros más
significativos, apoyándose también en fotografías. Los modernos sistemas de manejo
y almacenamiento de la información permiten combinar ambas cosas (planos de
levantamiento de daños con fotografías ilustrativas insertadas) lo que resulta muy
práctico y cómodo a la hora de confeccionar los informes y de analizar y estudiar los
desperfectos. En estos mismos planos o croquis, o en otros semejantes, deberán
reflejarse las observaciones realizadas a través de calas.
Esta caracterización completa de los daños debe quedar recogida en uno o varios
anejos, reflejando en el texto principal del informe un resumen de los resultados o
aspectos más significativos.
La caracterización de los daños debe permitir la identificación de zonas más
expuestas y zonas con mayores daños aparentes. Se recuerda la importancia que
tiene, de cara a la durabilidad de la estructura, una adecuada caracterización de la
agresividad ambiental real a la que pueda estar sometida la estructura por parte de
agentes físicos, químicos o biológicos.
Asimismo se recogerán en anejos los informes correspondientes a los diferentes
ensayos llevados a cabo con indicación de todos los resultados obtenidos, incluso
aquellos en los que por alguna circunstancia se dude de su validez, hecho que se
hará constar en el informe exponiendo las razones de tales dudas.




49

El Diagnóstico de edificios

 Análisis de los datos
En esta parte del informe se recogerán las consideraciones y análisis llevados a cabo
sobre los datos obtenidos. Estas consideraciones o análisis podrán ser de muy
diversos tipos:
o Análisis de los datos de daños en sí mismos evaluando su extensión,
importancia, distribución, etc.
o Estimación de la causa o causas que han dado origen a esas lesiones,
detallando las razones que incitan a establecer esas hipótesis y los datos
objetivos que las corroboran.
o Análisis de los resultados de los ensayos efectuados y evaluación de los mismos
por comparación con los criterios que se establezcan en las normas que los
regulen.
o Evaluación de las consecuencias de los deterioros observados sobre la
funcionalidad o la seguridad del edificio o la unidad constructiva de que se trate,
etc. Las hipótesis de partida y los métodos empleados para realizar esta
evaluación deben quedar claramente reflejados.
Por otro lado, esta evaluación del edificio deberá incluir como deficiencias
determinadas circunstancias que pueden incidir de forma directa en los procesos
patológicos o en la futura funcionalidad o seguridad del mismo como pueden ser la
falta de accesibilidad, de planes de mantenimiento, de sistemas adecuados de
protección contra incendios o de prevención de situaciones de riesgo.
 Conclusiones
Deben ser claras, concisas y completas estableciendo, por lo menos:
o Resumen del estado del edificio.
o Propuesta sobre la necesidad o no de actuación ante la situación existente.
o En caso de que sea necesaria algún tipo de actuación, tipos de actuaciones
posibles, plazos en los que deberían acometerse y valoración de las mismas.


50
Diagnóstico en Rehabilitación de Edificios

Normalmente los tipos de actuación posibles pueden ser:
o Realización de inspecciones periódicas (monitorizaciones) para analizar la
evolución temporal de las lesiones observadas.
o Realización de estudios específicos de mayor alcance o profundidad.
o Actuaciones de mantenimiento.
o Actuaciones de reposición o sustitución.
o Actuaciones provisionales y urgentes de apeo, apuntalamiento, restricción de
uso, etc.
o Actuaciones de reparación, rehabilitación, refuerzo, etc.
 Recomendaciones
Se describirán con detalle las actuaciones recomendadas de entre las posibles
enumeradas en las conclusiones. Asimismo se establecerán las posibles
precauciones de utilización que se estimen necesarias incluyendo prescripciones y
prohibiciones en su uso. Se detallarán las operaciones de mantenimiento a realizar,
indicando si deben ser efectuadas por el usuario o por personal especializado.

Se trata, en definitiva, al igual que ocurre en medicina, de posibilitar una toma de decisión con
suficientes garantías de acierto.

El siguiente cuadro trata de resumir ese informe final del diagnóstico constructivo:







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El Diagnóstico de edificios

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Cuadro resumen de diagnóstico constructivo
LESIÓNES ESTUDIOS CAUSAS SISTEMA
CONSTRUCTIVO

físicas mecánicas químicas in situ laboratorio directas indirectas
ESTRUCTURA
(Distintos elementos)

FACHADAS
(Distintos partes y
orientaciones)

CUBIERTAS
(Distintos tipos)

TABIQUERÍA
(Distintos tipos y
alturas)

INSTALACIONES
(Distintos tipos)