Amsterdam Zuidas

Halfjaarlijkse kantorenmarktmonitor
2014 H1





Marktontwikkelingen Zuidas
Trends kantorenmarkt Amsterdamse Zuidas
Het algemene beeld in het eerste half jaar van 2014 laat zien dat de marktdynamiek op de Nederlandse
kantorenmarkt zich beperkt tot de grotere kantoorsteden van Nederland. Ruim 42% van alle transacties vond plaats
in de vier steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
Gedurende de eerste helft van 2014 vonden er zes transacties plaats op de Zuidas. Naast twee kleine uitbreidingen
(Google en South Stream Transport) heeft Chanel International het in aanbouw zijnde kantoorgebouw Mahler 1000
gekocht om haar hoofdkantoor te vestigen. Chanel neemt n verdieping in gebruik van het 7.600 m vvo tellende
kantoorgebouw. De overige verdiepingen zijn beschikbaar voor verhuur. Een andere opname betrof de huur van
circa 1.000 m vvo door Watts Water Technologies EMEA in het kantoorgebouw Atrium.
Na een lange periode van gematigde bouwactiviteiten zijn er momenteel acht kantoren in aanbouw op de Zuidas.
Circa 87% van het in aanbouw zijnde metrage is voorverhuurd aan onder andere grote kantoorgebruikers zoals
Deloitte, Akzo Nobel, Stibbe en NautaDutilh. De komst van de acht nieuwe kantoren samen, in totaal circa 98.200 m
vvo, zorgt voor een groei van circa 15% van de totale kantorenvoorraad op de Zuidas.
De positieve ontwikkelingen omtrent renovatie en nieuwbouw wordt gestuwd door het tekort aan direct beschikbare
grootschalige kwalitatieve kantoorruimte binnen de Zuidas. Vooral in het kerngebied van de Zuidas is het aanbod
schaars en beperkt dit de keuzemogelijkheden voor nieuwe grote kantoorgebruikers.
Hoewel het aanbod op de Amsterdam Zuidas op dit moment historisch laag is (5,1%), komt er naar verwachting
vanaf 2015 kantoorruimte beschikbaar vanwege de verhuizing binnen de Zuidas van Akzo Nobel, Stibbe en
NautaDutilh. Dit creert weer kansen voor zowel grote als kleine bedrijven om zich te vestigen op de Zuidas.
In tegenstelling tot het stijgende aantal maanden huurvrij (incentives) bij nieuwe huurcontracten binnen de totale
Nederlandse en Amsterdamse kantorenmarkt, zijn de incentives op de Amsterdamse Zuidas in de eerste helft van
2014 wederom gedaald en vallen nu tussen een bandbreedte van 6 tot 12 maanden (gemiddeld 9 maanden). Dit
betekent dat de effectieve huurprijs, de huur die de huurder betaald, licht is gestegen.
De veelal positieve ontwikkelingen op de Zuidas staan in groot contrast met de totale Nederlandse kantorenmarkt.
Waar de multifunctionele (top) locaties de marktdynamiek behouden en de leegstand daalt, blijft bij de
monofunctionele kantoorlocaties de marktdynamiek weg en loopt de leegstand verder op. Deze polarisatie zet zich
naar verwachting gedurende de tweede helft van 2014 verder door. De Nederlandse kantorenmarkt blijft te maken
houden met kostenbesparingen op de huisvesting van grote kantoorgebruikers. Samen met de gematigde
economische groei, hoge werkloosheid en tegelijkertijd beperkte banengroei en de verdere doorvoering van het
Nieuwe Werken behoudt de Nederlandse kantorenmarkt een lage marktdynamiek en hoge leegstand. Dit beeld zal
naar verwachting gedurende 2014 niet veranderen.

Voorraad en plannen
De voorraad op de Zuidas is gedurende de periode 2010 tot en met de eerste helft van 2014 stabiel gebleven,
doordat er geen opleveringen hebben plaatsgevonden, en bedraagt momenteel circa 650.500 m vvo.
In de tweede helft van 2014 wordt er een uitbreiding van de kantorenvoorraad verwacht. Een grote oplevering betreft
nieuwbouwproject The Edge aan de Gustav Mahlerlaan (36.000 m vvo), voorverhuurd aan Deloitte, in het derde
kwartaal van 2014. In hetzelfde kwartaal wordt naar verwachting ook het nieuwbouwproject Paviljoen Fred.
Roeskestraat (2.170 m vvo), voor eigenaar gebruiker All-in Real Estate, opgeleverd. Andere opleveringen die
worden verwacht in 2015 en 2016 zijn weergegeven in tabel 5.



Gebruik
De grootste gebruikers op de Zuidas blijven de Banken en financile instellingen gevolgd door Rechtskundige en
juridische dienstverlening. In totaal hebben beide groepen samen bijna de helft (289.500 m vvo) van de bezette
kantorenvoorraad in gebruik. De zakelijke dienstverlening neemt een goede derde positie in, zij hebben circa 79.300
m vvo in gebruik. Overheidspartijen nemen een vierde plek in, zij hebben circa 58.500 m vvo aan kantoorruimte in
gebruik, overeenkomend met 9% van de bezette kantorenvoorraad;
Het aandeel van Nederlandse kantoorgebruikers is ten opzichte van een halfjaar geleden stabiel gebleven en
bedraagt momenteel 68%. Andere sterk aanwezige nationaliteiten blijven de Verenigde Staten (11%) en het
Verenigd Koninkrijk (11%). Overige nationaliteiten nemen doorgaans circa 1% van de bezette voorraad voor
rekening.
Door de relatief hoge huurprijzen die worden betaald voor de nog beschikbare kantoorruimte op de hoger gelegen
verdiepingen is de gemiddelde gerealiseerde huurprijs op de Zuidas licht gestegen en bedraagt momenteel circa
334,- per m vvo.
De tophuur is sinds eind 2008 onveranderd gebleven en bedraagt momenteel circa 335,- per m vvo. Vanwege de
teruglopende leegstand binnen de Zuidas is het gemiddeld aantal maanden huurvrij (incentive) licht gedaald in de
eerste helft van 2013. In de eerste helft van 2014 is het gemiddeld aantal maanden huurvrij (incentive) wederom
gedaald en valt momenteel binnen de bandbreedte van 6 tot 12 maanden (gemiddeld 9 maanden) op een standaard
huurcontract van 5+5 jaar. Voor de stad Amsterdam als geheel bedraagt de incentive bandbreedte momenteel 9 en
22 maanden.

Vraag
In de eerste helft van 2014 is circa 5.500 m vvo aan kantoorruimte opgenomen, waarvan 24% van het
opnamevolume betrekking had op transacties binnen nieuwe kantoorruimte (nog niet eerder verhuurde kantoorruimte
of jonger dan 5 jaar).
Het opnamevolume gedurende de eerste helft van 2014 op de Zuidas is een daling in vergelijking met dezelfde
periode vorig jaar (19.500 m vvo, 4 transacties). Het transactievolume in de eerste helft van 2014 had overigens
betrekking op 6 transacties, waarvan 3 transacties binnen het 1.000 tot 2.500 m vvo segment.
Grootste transacties betroffen de koop voor eigen gebruik van 1.350 m vvo door Chanel in het in aanbouw zijnde
kantoorgebouw Mahler 1000 aan de Gustav Mahlerlaan, de huur van circa 1.100 m vvo door Vermilion Oil & Gas in
het kantoorgebouw Symphony Offices aan de Gustav Mahlerlaan en de huur van 1.000 m vvo door Watts Water
Technologies EMEA in het kantoorgebouw Atrium aan de Strawinskylaan.

Aanbod
Het aanbod kantoorruimte op de Zuidas is gedurende de eerste helft van 2014 verder gedaald. Het huidige aanbod
bedraagt momenteel circa 33.400 m vvo, een daling van circa 31% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
Het huidige aanbod komt overeen met een leegstandspercentage van 5,1%, een historisch laag percentage.
Het huidige leegstandspercentage op de Zuidas ligt ruim onder het Amsterdams en landelijke gemiddelde van
respectievelijk 14,8% en 14,3%.
Het grootste aanbod betreft de kantoorgebouwen Atrium (13.200 m vvo), De Zuiderhof Deel A (5.000 m vvo), FOZ
(4.860 m vvo), en de Tommaso Albinonistraat 5 (2.100 m vvo).


Analyse Voorraad

Voorraad Zuidas historisch en voorspelling Voorraad Zuidas in gebruik naar branche
1

0
100
200
300
400
500
600
700
800
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
in '000 m vvo

28%
19%
13%
9%
7%
6%
4%
4%
3%
2%
2%
BFI RJ OZD O OG Ov V OGW ICT VP BTO MU SP BTA

Voorraad Zuidas in gebruik naar nationaliteit
moederbedrijf
Voorraad Zuidas naar grootte categorie gebouw
68%
11%
11%
2%
1%
1% 1%
Nederland Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Rusland
Japan Frankrijk Duitsland Zweden
India Australi Zwitserland Canada
Ierland Tsjechi Luxemburg Taiwan
Nieuw Zeeland Itali Israel Other
2% 2%
13%
16%
67%
1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000 10.000-20.000 20.000>

Huurprijzen Zuidas Office Clock Positie Zuidas 2014 Q2
240
260
280
300
320
340
360
8
9
10
11
12
13
14
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
H1
Gemiddelde incentive Top huur Effectieve huur (netto)
in per m vvo aantal maanden huurvrij

Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Istanbul
Athens, Barcelona, Bucharest, Budapest,
Brussels, Copenhagen, Madrid, Milan,
Paris CBD
Dusseldorf, Stuttgart
Amsterdam, Helsinki, St. Petersburg
Luxembourg, London City,
London West End
Kiev
Frankfurt, Hamburg, Munich, Oslo
Warsaw
Edinburgh, Manchester
Lyon
Cologne, Moscow
Berlin
Lisbon, Rome, Prague
Dublin, Stockholm
Geneva, Zurich




1
Zie definities


Analyse Vraag

Opname Zuidas naar branche Opname Zuidas naar nationaliteit moederbedrijf
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1
OZD RJ BFI OG V Ov ICT OGW BTO VP MU O SP
in '000 m vvo

0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1
Nederland Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Rusland
Frankrijk Zwitserland Japan Duitsland
Australi Tsjechi Canada Isral
Taiwan Ierland Nieuw Zeeland India
IJsland Noorwegen Oekrane
in '000 m vvo

Opname Zuidas naar status
2
Opname Zuidas naar grootte categorie
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1
Nieuw Bestaand
in '000 m vvo

0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1
500-1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000 10.000-20.000 20.000>
in '000 m vvo

Opname Zuidas naar huurprijsniveau (in per m vvo) Opname Zuidas naar fysieke betrekking
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1
n/b 150-200 200-250 250-300 300-350 >350
in '000 m vvo

0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
in '000 m vvo


Tabel 1: Nieuwe gebruikers Zuidas 2014 H1 o.a.
Huurder Gebouw/Locatie Metrage* Prijs** Herkomst Reden komst
Chanel International B.V. Mahler 1000 1.350 n.v.t.*** Zoetermeer Verplaatsing financile holding
Vermilion Oil & Gas Symphony Offices 1.100 335,- Harlingen Opening nevenkantoor
Watts Water Technologies EMEA Atrium 1.012 335,- Eerbeek Gedeeltelijke verplaatsing hoofdkantoor
* in m vvo ** gerealiseerde bruto huurprijs, exclusief incentives, in per m vvo per jaar *** koop voor eigen gebruik

2
Zie definities


Analyse Bestaand Aanbod

Aanbod Zuidas naar status Aanbod Zuidas naar grootte categorie
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
-
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2
Nieuw Bestaand Leegstandspercentage
in '000 m vvo

0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2
<500 500-1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000 10.000-20.000 >20.000
in '000 m vvo

Aanbod Zuidas naar huurprijs ( per m vvo)
-
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2
n/b 150-200 200-250 250-300 300-350 >350
in '000 m vvo


Tabel 2: Bestaand Aanbod Zuidas 2014 Q2 (> 2.000 m vvo)
Deellocatie Gebouw/Locatie Metrage* Status Prijs**
Strawinsky Zuid Atrium 13.165 Bestaand 360,-
Zuiderhof Zuiderhof 4.970 Bestaand 270,-
Mahler FOZ 4.858 Nieuw 325,-
Tommaso Albinonistraat 5 TA5 2.060 Bestaand 240,-
* in m vvo ** bruto vraaghuurprijs in per m vvo per jaar, exclusief incentives


Tabel 3: Vertrokken partijen Zuidas 2014 H1 o.a.
Huurder Gebouw/Locatie Metrage* Motief
CRH WTC 658 Verhuisd binnen Zuidas naar The Rock
* in m vvo


Analyse Plannen & Opleveringen
Planvoorraad Zuidas naar voorverhuur Planvoorraad Zuidas naar vraaghuurprijs ( per m vvo)
-
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Voorverhuurd Speculatief Eigenaar-gebruiker
in '000 m vvo

-
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
n/b 300-350 >350
in '000 m vvo

Tabel 4: Opleveringen Zuidas (2009 2014 H1)
Deelgebied Adres/Gebouw Metrage* Oplevering Prijs**
Mahler IV The Rock 27.384 2009 Q2 Vanaf 325,-
Gershwin Symphony Building 26.793 2009 Q2 335,- / 365,-
Mahler IV UN-Studio 22.608 2009 Q4 Vanaf 325,-
Mahler IV FOZ 10.363 2009 Q4 325,-
* in m vvo ** bruto vraaghuurprijs in per m vvo per jaar, exclusief incentives

Tabel 5: Toekomstige opleveringen Zuidas (2014 H2 - 2016)
Deelgebied Adres/Gebouw Metrage* Oplevering % Voorverhuurd
VU Kwartier Gustav Mahlerlaan 2930-2970 (The Edge) 36.039 2014 Q3 100%
Roeskestraat Paviljoen Fred. Roeskestraat 95-97 2.170 2014 Q3 100%
Gershwin Gustav Mahlerlaan 1000 (1000 Mahler) 7.600 2015 Q2 44%
Beethoven Beethovenplein 36-62 (Akzo Nobel) 15.216 2015 Q3 100%
Beethoven Beethovenplein 10-12 (Stibbe) 14.400 2015 Q4 100%
Gershwin Beethovenstraat 400 (NautaDutilh) 12.500 2016 Q1 80%
Gershwin Beethovenstraat 500 (Kavel 1A) 6.000 2016 Q1 0%
* in m vvo



Map Zuidas

Bron: Projectbureau Zuidas (2006)



Definities
Zuidas: De afbakening van de Zuidas komt overeen met de aangeleverde
plattegrond van het Projectbureau Zuidas.
Voorraad: Kantoorruimte groter dan 500 m vvo als dusdanig gebruikt en
beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare
kantoorruimte wordt meegenomen.
Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder/gebruiker meer dan
500 m vvo opneemt. De transactie wordt geregistreerd op het tijdstip wanneer
een huur/koopcontract of intentie overeenkomst wordt afgesloten. Deze valt
voor nieuwbouw vaak niet samen met het daadwerkelijk betrekken van de
huisvesting. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen.
Aanbod: De hoeveelheid kantoorruimte die beschikbaar/vrij is voor verhuur
en/of verkoop binnen een periode van zes maanden. Nieuwbouw in aanbouw
en te renoveren kantoorruimte wordt eveneens meegenomen. Plannen in
voorbereiding worden uitgesloten.
Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod)
uitgedrukt als percentage van de totale voorraad.
Planvoorraad: Het betreft harde plannen. Daadwerkelijke uitvoering en
oplevering vinden met zekerheid plaats. Het volume van de plannen komt toe
aan het jaar van oplevering.
Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m vvo per
jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De
gemiddelde huurprijs is gebaseerd op transacties in de voorgaande vier
kwartalen. Tophuurprijzen zijn gerealiseerd, danwel meerdere malen
realiseerbaar en hebben betrekking op units groter dan 500 m vvo.
Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een
eerdere gebruiker verhuurd.
Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een
fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden
ook meegerekend.
Incentives: Aantal maanden huurvrij op een standaard 5+5 jaar contract.
Branche: Kernactiviteit van het bedrijf naar Standaard BedrijfsIndeling
(SBI). SBI is een systematische hirarchische indeling van economische
activiteiten gehanteerd door het CBS. Thans geldend is de SBI '93 indeling.
Voor deze rapportage worden de volgende categorien onderscheiden:
Banken & financile instellingen (BFI)
Bouwkundig- en technische adviesbureaus (BTA)
Bouw, transport en opslag (BTO)
ICT (ICT)
Media & uitgeverijen (MU)
Overheid (O)
Verhuur van en handel in onroerend goed (OG)
Onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg (OGW)
Overig (Ov)
Overige zakelijke dienstverlening (OZD)
Rechtskundige & juridische dienstverlening (RJ)
Ov. sociale- en persoonlijke dienstverlening (SP)
Vervaardiging (V)
Verzekeringen & pensioenfondsen (VP)

Office clock

Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de
voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele
huurcyclus aan het einde van elk kwartaal.
De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in
verschillende directies bewegen.
De klok is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van
verschillende kantorenmarkten te vergelijken.
De positie heeft betrekking op de tophuren.






Sven Bertens
Strategic Advisory
JLL
The Netherlands
Tel. +31 20 5405 405
sven.bertens@eu.jll.com
Timo van den Noort
Strategic Advisory
JLL
The Netherlands
Tel. +31 20 5405 405
timo.vandennoort@eu.jll.com


COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014.
This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in
whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc.
The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty
given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them.
Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this
publication.