You are on page 1of 50

Winkelgebied 2025

Samen in beweging
2
Colofon
Auteur
Max Erich ING Economisch Bureau max.erich@ing.nl
Redactieraad
Edse Dantuma ING Economisch Bureau edse.dantuma@ing.nl
Jan van der Doelen ING Sectormanagement jan.van.der.doelen@ing.nl
Ceel Elemans ING Sectormanagement ceel.elemans@ing.nl
Thijs Geijer ING Economisch Bureau thijs.geijer@ing.nl
Karlijn Kersten
Dirk Mulder ING Sectormanagement dirk.mulder@ing.nl
Marcel Peek ING Economisch Bureau marcel.peek@ing.nl
Maurice van Sante ING Economisch Bureau maurice.van.sante@ing.nl
Dirk Visser ING Sectormanagement dirk.visser@ing.nl
Philip Zwart ING Real Estate Finance philip.zwart@ingrealestate.com
3
Inhoud
Inleiding en voorwoord 4
Samenvatting en visie 5
1. Trends – nieuw versus oud 6
Veranderende wereld van winkelen 7
Ontschulden versus overconsumptie 8
Vergrijzing versus baby-boom 9
Nieuwe generatie versus oude generatie 10
Online versus offline 11
Raming online 12
Kritisch winkelen 13
Decentralisatie versus centralisatie 14
2. Winkelgebied 2025 15
21
e
eeuwse maatschappij vs. 20
e
eeuws winkellandschap 16
Leegstand neemt toe 17
Minder vraag naar winkelvloeroppervlak 18
Lat wordt hoger gelegd in retail… 19
…en leidt tot nieuwe dynamiek 20
Selectiever locatiebeleid… 21
…ook in Franchise 22
Vastgoedeigenaren anticiperen 23
Overheden reactief 24
Veranderende spelregels winkelen 2014-2025 25
Winkelgebieden van de toekomst 26
3. Op weg naar 2025 27
Retail en Franchise – flexibel en proactief 28
Vastgoed – actief managen 29
Nieuwe huurvormen 30
Overheid – coördineren en faciliteren 31
Gezamenlijke belangen 32
4. Zoeken naar richting 33
Kansarme gebieden 34
Pijnlijke beslissing 35
Economische èn sociale functie 36
Burger versus consument 37
Trial and error 38
Lessen van andere landen 39
Lessen van andere generaties 40
Lessen van andere sectoren 41
De weg kwijt 42
5. Conclusie – nieuwe dynamiek 43
Samen in beweging 44
Urgentie hoog 45
Nieuwe dynamiek – andere opstelling 46
Bronnen 47
4
Inleiding en voorwoord
Winkels en winkelgebieden zijn niet weg te denken uit ons dagelijks bestaan.
Van al onze dagelijkse behoeften tot aan onze grootste wensen; winkels zijn in
staat ons hierin te voorzien. Daarbij hebben winkels en winkelgebieden niet
alleen een nuttige taak, maar ze zijn ook gewoon leuk. Winkelen blijft volgens
onderzoek een van de belangrijkste vrijetijdsbestedingen van Nederlanders.
Omdat winkels en winkelgebieden deze taken al jaren lang vervullen zijn we
er min of meer aan gewend geraakt. Eigenlijk zijn we echter vooral verwend
geraakt. Nederland kent een relatief hoge winkeldichtheid. Duizenden
ondernemers, van groot tot klein, hebben met hun inzet en liefde voor het vak
er voor gezorgd dat in Nederland winkels altijd binnen bereik zijn.
Uiteindelijk kunnen deze winkels echter niet alleen draaien op liefde en inzet.
Een combinatie van factoren zorgt er voor dat delen van de detailhandel
steeds meer onder druk staan. De economische crisis, oplopende
werkeloosheid, stijgende lasten en dalende koopkracht hebben ertoe geleid
dat de consument de hand op de knip houdt. Daarnaast trekt ook de snelle
opkomst van e-commerce geld weg uit de winkelstraat en transformeren
demografische ontwikkelingen (vergrijzing) bepaalde delen van Nederland tot
krimpgebieden.
Dit betekent dat er op termijn simpelweg minder behoefte zal zijn aan winkels.
In de periode naar 2025 is dan ook niet voor alle winkelgebieden plaats. De
lat wordt hoger gelegd, winkelgebieden moeten onderscheidend en relevant
zijn om te overleven. Dit vraagt om een actieve opstelling van alle betrokken
partijen. In vier deelrapporten beschrijft het ING Economisch Bureau hoe de
verschillende sectoren (detailhandel, franchise, vastgoed en overheid) ieder
voor zich een bijdrage kunnen leveren op weg naar het winkelgebied van 2025.
Uiteindelijk zullen zij vooral ook samen moeten optrekken. Gevaar is echter dat
een afwachtende houding van één of meerdere partijen elk initiatief in de kiem
smoort. In dit overkoepelende rapport wordt daarom gekeken hoe de relevante
spelers elkaar kunnen versterken en aansporen tot gezamenlijke actie.
De zorg om en aandacht voor de toekomst van winkelgebieden is groot.
Ook ING wil haar bijdrage leveren aan een succesvolle ontwikkeling van
winkelgebieden. Dat doen wij enerzijds door kennis in te zetten en onze visie
op het onderwerp te ontwikkelen. Anderzijds laten wij met aandacht voor
dit onderwerp ons netwerk samenkomen, om hen aan het denken te zetten
en in beweging te brengen. Zo beogen wij reikwijdte en draagvlak voor een
proactieve ontwikkeling van succesvolle winkelgebieden richting 2025 te
vergroten.
Samenwerking stond ook bij het schrijven van dit rapport centraal. Zonder input
vanuit de verschillende sectoren zouden wij dit rapport niet tot stand kunnen
brengen. Ik wil daarom hierbij iedereen bedanken die middels interviews en
round tables zijn of haar visie op dit onderwerp aan ons
kenbaar heeft gemaakt. Ik wens u veel leesplezier en
inspiratie toe bij het lezen van dit rapport.
Met vriendelijke groet,
Ben van de Vrie
Directeur Marketing & Onderzoek
ING Zakelijk Nederland
5
Samenvatting en visie
Kansarm en kansrijk
Het winkelgebied van 2025. In vier deelrapporten en dit eindrapport
heeft het ING Economisch Bureau gekeken naar de belangrijkste trends
en ontwikkelingen en hun impact op winkelgebieden. Daaruit is een visie
gecreëerd op de meest kansrijke winkelgebieden richting 2025. Ook is in
de deelrapporten geanalyseerd hoe de betrokken sectoren retail, franchise,
vastgoed en decentrale overheid het best op de veranderingen in kunnen
springen.
Tegenover kansrijke winkelgebieden staan ook kansarme winkelgebieden.
Niet ieder winkelgebied is te redden. Nederland kent een overcapaciteit aan
winkelvloeroppervlak. Sanering is noodzakelijk, maar ook pijnlijk. Zowel op
economisch als sociaal vlak. Reden ook dat beslissingen veelvuldig worden
uitgesteld. Zonder voldoende commerciële potentie zijn kansarme gebieden
op termijn echter niet sterk genoeg te overleven. Uitstel leidt niet tot afstel.
Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden is daarom te prefereren
zonder kansarm volledig te verwaarlozen. Een proactieve aanpak van
kansarme winkelgebieden is wenselijk in gevallen waarbij verpauperende
winkelgebieden een negatieve impact hebben op hun omgeving. Overheid en
markt zullen elkaar hierin moeten vinden. De urgentie is hoog en vraagt om
maatregelen met een dwingend karakter.
Samen in beweging
Binnen alle sectoren is de bereidheid keuzes te maken en in acties om te zetten
noodzakelijk. Een afwachtende houding van partijen kan ieder initiatief om
tot kansrijke winkelgebieden te komen in de kiem smoren. Een succesvolle
transitie van winkelgebieden richting 2025 vereist dat alle betrokken partijen
gelijktijdig in actie komen.
Retail, Franchise en Vastgoed
Voor de betrokken marktpartijen in winkelgebieden is een proactieve,
maar wel selectieve opstelling noodzakelijk. Flexibiliteit is een vereiste om
voortvarend te kunnen halen. Durf is nodig om keuzes te maken.
Decentrale overheden
Gemeenten en Provincies zetten de koers uit en komen met een strategische
visie, waarin onderscheid wordt aangebracht tussen kansrijke en kansarme
winkelgebieden. Daar wordt ook duidelijk naar gehandeld.
Nationale overheid
De nationale overheid kan voor bovengenoemde partijen een ondersteunende
rol spelen. Denk aan kennisopbouw door het faciliteren van onderzoek en
opleiding. Ook kan zij de dynamiek van winkelgebieden verbeteren door daar
waar nodig wet-en regelgeving te herzien. Met het juiste gereedschap kunnen
alle betrokken partijen in beweging worden gebracht..
6
Trends – nieuw versus oud
• Veranderende wereld
van winkelen
• Ontschulden versus
overconsumptie
• Vergrijzing versus
baby-boom
• Nieuwe generatie versus
oude generatie
• Online versus
offline
• Raming online
• Kritisch winkelen
• Decentralisatie versus
centralisatie
Hoofdstuk 1.
7
1 Trends – nieuw versus oud
Veranderende wereld van winkelen
Tijdlijn
De tijdlijn laat zien dat winkelen in een periode van steeds
snellere opeenvolgende veranderingen is terechtgekomen.
Veranderingen die in sommige gevallen de vaste grond onder
winkelgebieden hebben opgeschud, met consequenties
voor belanghebbende partijen. In dit hoofdstuk kijken we
naar de belangrijkste trends op economisch, demografisch,
technologisch en politiek gebied, die winkelen en
winkelgebieden nu en in de toekomst een ander gezicht geven.
1979 1990
1900 2000
2000 2010 2014
Aldrich
uitvinder
e-commerce
1
e
web
browser
(www)
1990
1997 ontstaan
M-commerce
1998
Google
Paypal
2000
Internetbubbel
Thuiswinkel.org
2003
iTunes start
2004 Facebook
2005 Youtube
2005 iDeal
2006
Twitter
2007 iPhone Apple
Android (Google)
2008
Groupon
2011 Amazon verkoopt meer e-books
dan fysieke boeken
2012
AH Pick-up points uitrol
2013
Netflix in NL
> 10 miljard omzet e-com in NL
1999 kieskeurig.nl en bol.com
1995
start Amazon.com
ontstaan eBay
Wehkamp
begint site
1999
Victoria’s
Secret
website
Zappos
(schoenen)
2010
Zalando
Apple App store
Whatsapp
iPad
Spotify in NL
De Industriële
Revolutie verhoogt
welvaart en
consumptie.
Winkels groeien.
Warenhuizen
en (overdekte)
winkelgalerijen
bloeien op.
De ontwikkeling
van supermarkten
in de 20
e
eeuw
leidt tot een
retail revolutie.
Ook (perifere)
winkelcentra zijn
dan in opkomst.
De snelle ontwikkeling van internet leidt tot een nieuwe
revolutie in retail en zal het winkelgebied van de 21
e

eeuw in verregaande mate beïnvloeden.
8
1 Trends – nieuw versus oud
Ontschulden versus overconsumptie
Economische crisis
In de tijdlijn op pagina 7 zien we steeds snellere veranderingen in winkelen.
De afgelopen jaren stonden daarbij regelmatig in het teken van de opkomst
van e-commerce. De economische neergang had in die periode echter
minstens zo’n grote impact. Consumenten gaven de afgelopen vijf jaar
telkens minder uit in winkels. De komende jaren valt een aanhoudend sterke
groei van de consumentenbestedingen, en daarmee de winkelverkopen,
niet te verwachten. Zo is er de nasleep van de Grote recessie van 2008-
2009 en de Europese schuldencrisis. Consumenten en overheden zijn druk
bezig hun balansen te herstellen. Overconsumptie heeft plaatsgemaakt voor
ontschulden. In dit scenario zal de economische groei in Nederland, zelfs bij
een gelijkblijvende arbeidsproductiviteit, structureel lager komen te liggen dan
in de afgelopen decennia (zie figuur 1).
Stijgende kosten
Doordat opkomende economieën wel een periode van productie- en
welvaartsgroei doormaken, blijft de vraag naar energie en grondstoffen in
de wereld hoog. Dit resulteert in toenemende schaarste, wat weer leidt tot
hogere en meer volatiele prijzen en stijgende kosten van levensonderhoud.
Deze kostenstijging wordt nog eens versterkt door de schuldencrisis,
waardoor overheden scherper moeten kijken naar hun inkomsten en uitgaven.
Belastingen zijn verhoogd. De financiële crisis heeft daarnaast overheden en
toezichthouders bewogen schuldengroei onder burgers te beperken. Van een
maatschappij waarin consumeren beloond werd, staat nu ontschulden centraal.
Dalend vermogen
Resultaat van deze combinatie van lage groei of zelfs krimp, stijgende lasten en
dalende huizenprijzen is dat huishoudens hun vermogen hebben zien krimpen.
Het gemiddelde daalde van 181.000 euro in 2008 naar 157.000 euro in 2012.
Een neergang van ruim 13%. Dit gemiddelde zegt echter niet alles aangezien
aanzienlijke verschillen waarneembaar zijn. Bij ouderen is het vermogen
gemiddeld hoger (Eur 246.000 bij 65+ vs. Eur 61.000 bij 25-45 jaar). Ook
zit veel van het vermogen bij een relatief kleine groep huishoudens. De 10%
meest vermogenden waren in 2008 goed voor 56,7% van het totale vermogen
van particuliere huishoudens. Hun aandeel groeide tot 61,1% in 2012. Ook het
verschil in spaarsaldi tussen meer en minder vermogenden nam toe.
Kritisch op uitgaven
Een combinatie van ontschulden, dalende koopkracht en minder vermogen
leidt tot een situatie waarbij consumenten genoodzaakt zijn kritischer naar hun
uitgaven te kijken. Met name de uitgaven aan duurzame goederen (non-food,
zie figuur 6 blz 13) zijn hierdoor getroffen.
Figuur 1 Economische groei, % jaar-op-jaar
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
’25 ’20 ’15 ’10 ’05 ’00 ’95 ’90 ’85 ’80 ’75 ’70 ’65 ’60 ’55 ’50
wederopbouw oliecrisis
vredes-
dividend
decennium
horribilis
4,8%
2,2%
3,3%
1,6%
1,25%-1,5%
Bron: ING Economisch Bureau
9
1 Trends – nieuw versus oud
Vergrijzing versus baby-boom
Minder bevolkingsgroei, meer kleine huishoudens
Belangrijk voor de consumentenbestedingen op langere termijn zijn
demografische veranderingen. Gedurende de vorige eeuw kende Nederland
een forse groei van de bevolking. Het aantal inwoners steeg van 5 miljoen in
1900 naar 10 miljoen in 1950 en 15 miljoen in 1990. In de 21
e
eeuw zal deze
stijging echter beduidend lager zijn. Momenteel telt Nederland ongeveer 16,8
miljoen inwoners en de prognose van het CBS is dat dit aantal in 2025 uitkomt
op een kleine 17,4 miljoen. De groei neemt daarna verder af. Belangrijk ook is
dat de samenstelling van bevolking en huishoudens in de loop der jaren sterk
verandert. Door een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens groeit
het totaal aantal huishoudens gestaag door. Van 7,5 miljoen huishoudens nu
naar 8,2 miljoen in 2025. Het aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt dan naar
een kleine 40%.
Vergrijzing
Waar in 1990 nog slechts 12,8% van de inwoners 65 jaar of ouder was is dit
aandeel gestegen tot ruim 17% nu. De komende jaren neemt het aandeel
ouderen verder toe tot 21,8% in 2025 en 26,5% in 2040. De mate van vergrijzing
varieert overigens enigszins per regio. In Zeeland, Friesland en Limburg is de
vergrijzing het sterkst. In de Randstad en Flevoland is het aandeel 65+ relatief
laag. Ook in de vier grote steden is sprake van vergrijzing, maar het aandeel
ouderen ligt daar wel duidelijk lager dan in andere gebieden. Ondanks het
feit dat ouderen gemiddeld over een groter vermogen en meer spaargeld
beschikken wordt door de categorie 65+ minder besteed dan door lagere
leeftijdscategorieën. Cijfers van het CBS over de bestedingen van huishoudens
naar leeftijd van de hoofdkostwinner wijzen uit dat in 2010 de gemiddelde
bestedingen in de categorie 65+ met een kleine 26.000 euro duidelijk onder
het gemiddelde van ‘jongere’ huishoudens vielen; ruim 32.000 euro tot 45 jaar,
bijna 34.400 euro in de categorie 45-65 jaar.
Figuur 2 bevolkingsgroei
Bron: CBS o.b.v. PBL
Aandeel 65+ in 2025
Relatieve bevolkingsgroei
per COROP-regio, 2012-2025
Dubbele dip:
vergrijzing
+
ontvolking
■ Sterke krimp (5% of meer)
■ Krimp (2,5% tot 5%)
■ Redelijk stabiel (-2,5% tot 2,5%)
■ Groei (2,5% tot 5%)
■ Sterke groei (5% of meer)
■ Minder dan 10%
■ 10% tot 15%
■ 15% tot 20%
■ 20% tot 25%
■ 25% of meer
■ Sterke krimp (5% of meer)
■ Krimp (2,5% tot 5%)
■ Redelijk stabiel (-2,5% tot 2,5%)
■ Groei (2,5% tot 5%)
■ Sterke groei (5% of meer)
■ Minder dan 10%
■ 10% tot 15%
■ 15% tot 20%
■ 20% tot 25%
■ 25% of meer
10
1 Trends – nieuw versus oud
Nieuwe generatie versus oude generatie
Nieuwe generatie(s)
De Nederlandse bevolking ondergaat niet alleen veranderingen in
samenstelling van leeftijden en huishoudens. Nieuwe generaties groeien
op, betreden de arbeidsmarkt, genereren inkomsten en zullen middels
bestedingen hun stempel drukken op de markt. Richting 2020 zal de
protestgeneratie (1941-55) zich verder terugtrekken uit de arbeidsmarkt.
Generatie X (1956-70) en de Pragmatische generatie (1971-85) schuiven door,
terwijl generatie Y (1986-00) zijn intrede doet en generatie Z langzaam op de
deur klopt.
Andere cultuur
Uit onderzoek blijkt dat iedere generatie haar eigen kenmerken heeft. Zo
kunnen jongere generaties een beweging in gang zetten richting een meer
praktisch ingestelde no-nonsense cultuur. Snelheid, samenwerking, netwerken
en informalisering zullen naar verwachting nog meer terrein winnen. Ook
flexibel werken, zelfontwikkeling en authenticiteit komen meer centraal te staan.
Trends en patronen met betrekking tot vrijetijdsbestedingen kunnen eveneens
veranderen (zie ook figuur 5, blz. 13). Verder zullen online technologie en het
onderhouden van sociale contacten op afstand vanzelfsprekend worden. Op
deze wijze zullen, door de invloed van nieuwe generaties, wensen en eisen ten
aanzien van winkelen beïnvloed worden.
Nieuwe ondernemers
Een aantal ontwikkelingen lijkt er voor te zorgen dat ook een nieuwe generatie
ondernemers opstaat. Flexibilisering van de arbeidsmarkt leidt tot een grotere
arbeidsmobiliteit. Langdurige dienstverbanden zijn minder gebruikelijk.
Individualisering zorgt tegelijkertijd dat mensen meer waarde toekennen
aan het nastreven van persoonlijke doelen. Deze combinatie stimuleert de
behoefte om ‘eigen baas’ te zijn. De afgelopen jaren leidde de crisis daarnaast
tot veel ‘ noodgedwongen’ ondernemerschap door ontslagen en verminderde
werkgelegenheid. Verder zorgt vergrijzing het komende decennium voor meer
verloop in het ondernemersbestand.
Andere blik
Het potentieel aan nieuwe ondernemers lijkt richting 2025 vooral bij
jongeren te zitten. In de periode tot 2025 vinden forse verschuivingen in
de leeftijdssamenstelling van de Nederlandse bevolking plaats. Het aantal
potentiële ondernemers tussen de 20-40 jaar neemt nog toe met 5%,
terwijl de groep 40-50 jarigen met ruim 20% krimpt. De instroom van een
nieuwe generatie ondernemers leidt ook tot een andere blik op winkels en
winkelgebieden ten opzichte van eerdere generaties. De grotere bekendheid
en vaardigheid met internet en social media bij ‘nieuwe’ ondernemers is daar
een element in.
11
1 Trends – nieuw versus oud
Online versus offline
E-commerce als game-changer
Een sterk in het oog springende verandering in retail is uiteraard de eerder
gemelde opkomst van internet. In haar nog jonge bestaan heeft online retail
een enorme impact gehad op de detailhandel. In Nederland werd in 2013 voor
Eur 10,6 miljard aan producten en diensten gekocht via internet. Iets meer dan
de helft daarvan werd gespendeerd aan producten.
Online aandeel relatief gering…
Het aandeel van online in de totale detailhandelsverkopen bedraagt nu
naar schatting zo’n 6%. Wanneer alleen gekeken wordt naar non-food dan
ligt het aandeel hoger, op ongeveer 10%. Hoewel dit nog relatief gering is
kunnen de percentages fors variëren per productgroep. Zo zijn de aandelen
in bijvoorbeeld boeken, muziek, games, elektronica en kleding en schoenen
hoger.
…maar impact groot
Hoewel dus in totaliteit (nog) relatief gering kan ook het wegtrekken van een
klein deel van de omzet richting internet, fysieke winkels voor problemen
stellen. Bijvoorbeeld wanneer het een zeer winstgevend deel van de omzet
betreft. Daarnaast geeft het omzetaandeel alleen slechts beperkt weer wat
de impact van e-commerce is op retail. Met name de mogelijkheden van
consumenten zich te oriënteren via internet zijn groot.
Internet is dan ook in veel productgroepen
het dominante oriëntatiekanaal geworden.
Grotere (prijs)transparantie is daarmee
gepaard gegaan, leidend tot forse druk op
marges van (online en offline) winkels.
Nog niet uitgegroeid
Omdat het voor de toekomst van de winkelstraat belangrijk is een idee te
krijgen van de ontwikkeling van het online aandeel is in tabel 1 op pagina 12
een raming gemaakt omtrent het online marktaandeel. Eerdere ramingen van
ING Economisch Bureau zijn bijgesteld op basis van de laatste ontwikkelingen
en de horizon is verlegd naar 2025.
Uit de tabel blijkt dat in vrijwel alle categorieën internet marktaandeel naar
zich toetrekt. Het tempo waarin deze ontwikkeling zich voltrekt varieert echter.
Kijken we naar de gehele sector retail (food en non-food) dan komt dit aandeel
in 2025 naar schatting uit op 20% tot 25% van de markt. Kijken we enkel naar
non-food dan stijgt het aandeel tot zo’n 30% à 35%.
Snelle ontwikkeling
Ramingen kunnen overigens drastisch veranderen door een combinatie van
nieuwe of betere technologie en / of de opkomst van nieuwe marktpartijen.
De wereld van muziek, film en games trok reeds een aantal jaar geleden meer
richting internet. De verkoop van cd’s en dvd’s online was de doorbraak voor
sommige pure players. De situatie veranderde echter door digitalisering van het
product. iTunes werd zo een dominante partij. Inmiddels ziet iTunes haar omzet
al weer dalen en zijn streaming diensten (distributie van media via internet) in
opkomst. Cijfers van de NVPI (branchevereniging enterainmentindustrie) laten
zien dat in 2013 de omzet van streaming in Nederland meer dan verdubbelde.
Het marktaandeel steeg in één jaar tijd van 14% naar 29%.
Deze ontwikkeling toont aan hoe snel nieuwe technologie en nieuwe spelers
een markt onverwacht kunnen veranderen. Toch verlopen dit soort processen
niet in elke sector even snel. Hoewel partijen als Zalando de online markt voor
fashion hebben geopend, ligt het aandeel van zo’n 13%-14% nog ver onder dat
van het fysieke kanaal. In sommige productcategorieën zoals food lijkt internet
vooralsnog zelfs geen potten te kunnen breken. De kracht en dominantie van
het fysieke kanaal speelt daarin een rol, evenals het feit dat men sommige
producten graag fysiek ervaart.
12
1 Trends – nieuw versus oud
Raming online
Tabel 1 Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep (schattingen 2013 o.b.v. cijfers Thuiswinkel.org / Blauw Research, CBS en GfK, raming 2025 ING Economisch Bureau)
Online aandeel 2013 2025
Food en personal care
(voeding en pers. verzorging)
0%-5% 10%-15% De dominantie van het traditionele fysieke kanaal met relatief veel outlets, efficiënte logistieke systemen die hierop gefinetuned zijn en sterke
prijsconcurrentie werpt hoge barrières op voor online nieuwkomers. Voor veel consumenten is online niet relevant als het op boodschappen doen aankomt,
zowel uit oogpunt van kosten als tijd. Wel biedt online kansen aan specialisten (speciaalzaak) of specifieke productgroepen (koffie).
Wonen
(doe-het-zelf, woninginrichting,
tuin en huishoudelijke artikelen)
5%-10% 15%-20% Als oriëntatiekanaal is internet succesvol in woninginrichting. Online transacties zijn echter relatief gering. Veel producten vragen uiteindelijk om een fysieke
ervaring. Grote online spelers zoeken deze markt echter wel op en brengen fysieke spelers ook langzaam in beweging. Dit zal het online kanaal uiteindelijk
wel enige groei brengen. Het fysieke kanaal blijft dominant.
Kleding 10%-15% 25%-30% Internet is in korte tijd doorgebroken dankzij sterke pure players. Bestaande (fysieke) ketens volgden met crosschannel proposities. Assortiment en
professionalisering laten online groeien. Sanering in de winkelstraat zal het fysieke aanbod uitdunnen. Desondanks blijven internationale ketens in de
winkelstraat dominant. Er zijn limieten aan het ervaren van producten online en de hoge mate van retouren vraagt om een gedegen aanpak.
Schoenen 10%-15% 30%-35% In schoenen begon de online fashion revolutie. Zappos in de VS en later Zalando in Europa openden de markt. Traditionele (fysieke) ketens proberen te volgen,
maar zijn veelal niet in staat tot een sterk weerwoord. Dit resulteert in een saneringsslag. Een enorm online assortiment, gemak en service en (soms) gratis
verzending en retournering zijn succesfactoren voor online. Ook hier geldt echter dat er limieten zijn aan het ervaren van producten online en vormt het hoge
percentage retouren een probleem.
Consumentenelektronica 20%-25% 40%-45% Elektronica was er vroeg bij als succesvolle productgroep op internet. Een aantal online spelers wist zichzelf verder te ontwikkelen ten koste van traditionele
fysieke ketens. Overgebleven partijen ontwikkelen zichzelf tot crosschannel aanbieders. Consumentenelektronica kent zowel producten die online worden
gekozen als producten waarvoor consumenten naar een winkel toekomen om te kunnen ervaren. Er komt wel steeds meer productinfo op internet. De sector
nijgt op termijn naar een evenwichtige online-offline verdeling.
Speelgoed 20%-25% 50%-55% Speelgoed behoorde niet direct tot de snellopers op internet, maar kende gedurende de afgelopen jaren een groeispurt, waardoor het online aandeel
inmiddels op ruim 20% ligt. Pure players namen speelgoed in hun assortiment op en traditionele ketens gingen multichannel. Het online aanbod is hierdoor
versterkt. Fysieke winkels kennen op dit vlak juist beperkingen. Hun omzet en aantal krimpt. Online lijkt op weg naar een groter aandeel. Toch zal net als in
elektronica een behoefte aanwezig blijven om bepaalde producten fysiek te kunnen ervaren.
Boeken 35%-50% 85%-90% Een van de eerste productcategorieën met online potentie. Veel omzet is weggetrokken door pure players. Het product leent zich in veel gevallen uitstekend voor
online verkoop. Bij een aantal categorieen (kinderboeken) en specifieke doelgroep blijft het fysieke kanaal, veelal local heroes met een specifiek assortiment,
echter relevant. Toch kan verdere digitalisering van het product tot nieuwe online impuls leiden. Het e-boek aandeel loopt in NL nog sterk achter bij andere landen.
Entertainment
(muziek, film, games)
50%-65% 90%-95% Samen met boeken vroegtijdig richting internet getrokken. Fysieke winkel(keten)s hebben lang stand gehouden maar hun verzet lijkt nu gebroken door
digitalisering en delen (streaming) van producten. Dit proces voltrekt zich momenteel in sneltreinvaart, waardoor deze productgroep voor een zeer groot
deel uit de winkelstraat zal verdwijnen.
13
1 Trends – nieuw versus oud
Kritisch winkelen
Figuur 6 Index bestedingen* 2000-2013
90
100
110
120
130
140
150
160
5000 Diensten
4000 Overige goederen
3000 Duurzame goederen
1000/2000 Voedings- en genotmiddelen
2013* 2012* 2011* 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
_
1000/2000 Voedings- en genotmiddelen
_
4000 Overige goederen
_
3000 Duurzame goederen
_
5000 Diensten
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100
2012-13 2010-11 2008-09 2006-07 2004-05
Figuur 3 Ontwikkeling koopkracht

Bron: CBS, dynamische koopkracht in % jaar-op-jaar
Figuur 5 Vrijetijdsparticipatie – Winkelen voor plezier
Figuur 4 Ontwikkeling mediaan vermogen (x Eur 1.000) 2006-2012 NL
Bron: CBS. mediaan = absolute midden
*Noot: CBS (bij bestedingen zijn 4000 overige goederen o.a. energie en brandstof, 5000 diensten o.a. huisvesting, medische diensten, horeca etc.)
-1
0
1
2
3
4
5
6
2
0
1
1
/
2
0
1
2
*
2
0
1
0
/
2
0
1
1
2
0
0
9
/
2
0
1
0
2
0
0
8
/
2
0
0
9
2
0
0
7
/
2
0
0
8
2
0
0
6
/
2
0
0
7
2
0
0
5
/
2
0
0
6
2
0
0
4
/
2
0
0
5
2
0
0
3
/
2
0
0
4
2
0
0
2
/
2
0
0
3
2
0
0
1
/
2
0
0
2
2
0
0
0
*
/
2
0
0
1
Percentage van de NL bevolking, dat in jaar tijd tenminste eenmaal
deze activiteit buiten de eigen woning heeft ondernomen.
Bron: NBTC-NIPO
0 10 20 30 40 50
2012*
2011*
2010
2009
2008
2007
2006
Bron: CBS, (2013 schatting)
index 100 = 2000
De diverse trends op economisch, demografisch en technologisch gebied leiden tot een kritischere consument, die minder tijd spendeert en geld uitgeeft in
fysieke winkels.
14
1 Trends – nieuw versus oud
Decentralisatie versus centralisatie
Zoals beschreven (blz 8) heeft onder andere het beleid van de overheid in
de afgelopen jaren, met hogere lasten voor burgers en beperkingen omtrent
kredietverlening, het koopgedrag van consumenten beïnvloed. Daarnaast heeft
de overheid ook een belangrijke stem in de creatie van winkelgebieden.
Ruimtelijke ordening gedecentraliseerd
Met de Nota Ruimte in 2006 en de verankering van beleidsinstrumenten
in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 koos het Rijk
met betrekking tot de taken op het gebied van ruimtelijke ordening voor
decentralisatie naar provincies en gemeenten. Uitgangspunt van dit beleid is
meer maatwerk. De wet gaat ervan uit dat de gemeente de meest geschikte
partij voor het ontwikkelen en uitvoeren van ruimtelijk beleid is.
Onderscheid in beleid en normen
De nieuwe Wro introduceert een duidelijk onderscheid tussen beleid en
normstelling. Het beleid wordt opgenomen in structuurvisies. Normstelling
vindt plaats in het bestemmingsplan of in algemene regels voor
bestemmingsplannen (rijk: amvb; provincies:verordening).
Daarnaast zijn gemeenten en provincies sinds 2012 verplicht nieuwe
stedelijke ontwikkelingen te motiveren aan de hand van de SER-ladder voor
duurzame verstedelijking. Deze is gericht op het versterken van de bestaande
detailhandelsstructuur en het voorkomen van winkelleegstand.
Provincies hebben stevige vinger in de pap
Over het algemeen stellen de provincies richtinggevende kaders vast,
waarbinnen gemeenten hun eigen detailhandelsbeleid kunnen vormgeven. De
wijze waarop een gemeente de ruimtelijke consequenties en normen van haar
beleid in bestemmingsplannen opneemt, kan aanleiding zijn voor een reactieve
aanwijzing door de provincie.
Provinciaal detailhandelsbeleid is veelal gericht op versterking van de
bestaande structuur. Over het algemeen eisen provincies dat gemeenten
nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen toetsen aan de hand van
de SER-ladder of een distributie planologisch onderzoek (dpo) om in geval
van een ontwikkeling buiten de bestaande structuur aan te tonen waarom deze
gewenst is.
Figuur 7 Ruimtelijke ordening en detailhandelsbeleid: belangrijkste partijen en instrumenten
• Europese Dienstenrichtlijn:
bevorderen gelijk speelveld.
Detailhandelsontwikkelingen
mogen niet geweigerd worden
om economische redenen. Dit
beperkt economische sturing door
branchering.
• Algemene maatregel van bestuur:
mogelijkheid van directe aansturing
ruimtelijk beleid van gemeenten.
• Proactieve en reactieve
aanwijzing: specifieke
aanwijzing voor en afwijzing van
bestemmingsplan.
• Ruimtelijke verordening:
mogelijkheid van directe
aansturing ruimtelijk beleid van
gemeenten.
• Proactieve en reactieve aanwij-
zing: specifieke aanwijzing voor
en afwijzing van bestemmingsplan.
• Advies: bij bovenlokale
ontwikkelingen. Juridisch houdbaar
bij opname in provinciale
verordening.
• Bestemmingsplan: beschrijving
van welke functie, onder
welke voorwaarden waar mag
plaatsvinden.
• Beheersverordening: bestaand
gebruik beschermen en
handhaven. 
Europa
Het Rijk
Provincies
Stadsregio’s
Gemeenten
15
Winkelgebied 2025
• 21
e
eeuwse maatschappij versus
20
e
eeuws winkellandschap
• Leegstand neemt toe
• Minder vraag naar
winkelvloeroppervlak
• Lat wordt hoger gelegd
in retail…
• …en leidt tot toename
dynamiek
• Selectiever locatiebeleid…
• …ook in Franchise
• Vastgoedeigenaren
anticiperen
• Overheden reactief
• Veranderende spelregels
winkelen 2014-2025
• Winkelgebieden van
de toekomst
Hoofdstuk 2.
16
Een nieuwe periode
De in het vorige hoofdstuk beschreven trends zullen winkelen en
winkelgebieden structureel beïnvloeden. Sommige ontwikkelingen laten
reeds nu hun impact voelen. Niet overal is men daar klaar voor. Op diverse
plekken is sprake van een 21
e
eeuwse maatschappij, met specifieke wensen
en eisen, die botst met een winkellandschap dat nog stamt uit de vorige eeuw.
Winkelgebieden en belanghebbenden hebben te lang afwachtend
gereageerd op gewijzigde trends. Soms konden zij dit niet door lange-
termijn verplichtingen, maar soms is ook stug doorgebouwd aan nieuwe
winkelgebieden zonder op een realistische wijze rekening te houden met
toekomstige structurele veranderingen. Dit uit zich in overcapaciteit en
leegstand van winkels. Het geloof in een terugkeer naar vroeger zal dan ook
snel plaats moeten maken voor het realisme van nu. In dit hoofdstuk kijken we
hoe de betreffende sectoren retail, franchise, vastgoed en overheid beïnvloed
worden door trends en hoe zij hier mee omgaan.
2 Winkelgebied 2025
21
e
eeuwse maatschappij versus 20
e
eeuws winkellandschap
Figuur 8 Trends 21
e
eeuw vs 20
e
eeuw
20
e
eeuw 21
e
eeuw
Bevolkingsgroei Vergrijzing
Welvaartsstijging Welvaartsbehoud
Bestedingsgroei Vertraagde economie
Aanbod gedreven Vraag gedreven
Merktrouw en emotie Ratio en toegevoegde waarde
Gedachteloos consumeren Maatschappelijk verantwoord
Oriëntatie offline Oriëntatie online
Inbellen Altijd online
Kennis leverancier Kennis consument
Intransparant Transparant
Forenzen Nieuwe werken
Vaste baan Flexibilisering arbeidsmarkt
9-17 24/7
Massa Individualisering
Naam brochure Maand 0
Een uitleg voor het maken van de grafeken
staat op laag 2
17
2 Winkelgebied 2025
Leegstand neemt toe
Hoge winkeldichtheid
Volgens het CBS kent Nederland een winkeldichtheid van 570 winkels per
100.000 inwoners. Experts spreken over één van de hoogste winkeldichtheden
in Europa. De combinatie van de in hoofdstuk 1 besproken trends en deze
hoge winkeldichtheid resulteert momenteel in een oplopende leegstand.
Volgens onderzoeksbureau Locatus steeg het percentage leegstaande
winkelpanden in 2013 in Nederland tot 6,9%. In winkelmeters uitgedrukt is het
cijfer zelfs gegroeid tot 7,3%.
Leegstand varieert per regio…
Deze percentages variëren overigens sterk per regio. Winkelgebieden in
regio’s die te maken hebben met sterke vergrijzing en bevolkingskrimp zijn
minder aantrekkelijk voor retailers. Dit uit zich in een grotere leegstand in de
kleinere kernen van perifere gebieden van Nederland. In Friesland, Groningen,
Zeeland en Limburg is de winkelleegstand relatief hoog. In de Randstad relatief
laag.
…en type winkelgebied
Ook per type winkelgebied is er variatie in leegstand. Veel vierkante meters
zijn te vinden in de categorieën verspreide bewinkeling en PDV/GDV gebieden
(Perifere Detailhandels Vestigingen / Grootschalige Detailhandels Vestigingen).
Deze beslaan samen bijna de helft van alle winkelruimte in Nederland.
Het zijn vooral branches met behoefte aan veel vierkante meters zoals het
woonsegment, tuincentra en doe-het-zelf zaken die daar gevestigd zijn. De flink
oplopende leegstand laat ook zien dat in deze gebieden de afgelopen jaren
teveel m
2
zijn ontwikkeld. Ook in hoofdwinkelgebieden, kernverzorgende en
ondersteunende winkelgebieden neemt leegstand toe. In de periode 2004-
2009 werden in deze gebieden veel meters afgenomen door mode en food.
Deze beweging kwam na 2009 tot stilstand. In de (grotere) binnensteden is de
leegstand relatief beperkt. Deze gebieden blijven gewild.
Figuur 9 Verdeling winkelvloeroppervlakte in 2014
Bron: Locatus, bewerkt door ING Economisch Bureau (zie bijlage I voor definities winkelgebieden)
Figuur 10 Leegstand winkelvloeroppervlak per COROP-plus-gebied,
2013
Bron: Locatus, bewerking PBL
0 3 6 9
Doe-Het-Zelf
Tuin & Dieren
Wonen
Electronica
Mode en vrije tijd
Food & Pers. verzorging
Leegstand
Verspreide bewinkeling
Hoofdwinkelgebied
PDV/GDV
Kernverzorgend gebied
Ondersteunend winkelgebied
Binnenstad
■ Leegstand ■ Mode en vrije tijd ■ Wonen ■ Doe-Het-Zelf
■ Food & Pers. verzorging ■ Electronica ■ Tuin & Dieren
* 1mln. m
2
Percentage leegstand
■ 5 of minder
■ 5 - 7
■ 7 - 9
■ 9 - 11
■ Meer dan 11
18
Minder meters gevraagd
De afgelopen jaren is het winkelvloeroppervlak in Nederland toegenomen
tot meer dan 31 miljoen m
2
begin 2014. Dit is een stijging van 16% ten
opzichte 2004. In de jaren 2004-2009 zijn er vooral grootschalige en perifere
detailhandelslocaties (GDV en PDV) bijgebouwd (figuur 10). In deze jaren
bedroeg dit aandeel bijna de helft van alle nieuwe winkelprojecten. Na de piek
in 2008 is dit aandeel flink afgenomen tot ongeveer een derde in 2013.
Na jaren van afname van het planvolume door de economische crisis is het
aantal winkelprojecten in de pijplijn in 2013 toch weer (licht) gestegen.
ING Economisch Bureau verwacht dat de meeste winkelgebieden de
komende jaren met een oplopende leegstand te maken krijgen. Naar nieuwe
uitbreidingen is de komende jaren, behalve in de binnensteden, weinig tot
geen behoefte. Wel is er behoefte aan herontwikkeling van gebieden.
2 Winkelgebied 2025
Minder vraag naar winkelvloeroppervlak
Figuur 11 Ontwikkeling winkelvloeroppervlakte in m
2
*, 2004-2014 en verwachte ontwikkeling t/m 2020
Naam brochure Maand 0
Een uitleg voor het maken van de grafeken
staat op laag 2
-300.000
-100.000
100.000
300.000
500.000
700.000
900.000
Horeca
Doe-Het-Zelf
Tuincentra & dierenwinkels
Wonen
Electronica
Mode en vrije tijd
Food & Pers. Verz.
Leegstand
Overig (Grootschalige &
speciaal winkelgebied)
Verspreide bewinkeling Ondersteunend
winkelstraat/centrum
Kernverzorgend gebied Hoofdwinkelgebied Binnenstad
-300000
-100000
100000
300000
500000
700000
900000
■ Leegstand ■ Food & Pers. Verz. ■ Mode en vrije tijd ■ Electronica ■ Wonen ■ Tuincentra & dierenwinkels ■ Doe-Het-Zelf ■ Horeca
Verwachte toename vraag naar m
2
tot 2020 Verwachte afname vraag naar m
2
tot 2020 Verwachte toename van de leegstand tot 2020
(Definities: Binnenstad: meer dan 400 winkels, Hoofdwinkelgebied: 100 tot 400 winkels, Kernverzorgend gebied: 5 tot 100 winkels, Ondersteunend winkelstraat/centrum: > 5 winkels en altijd als
aanvulling op een binnenstad of hoofdwinkelgebied, Verspreide bewinkeling: winkels die niet tot een winkelgebied behoren, Overig: grootschalig met > 5 winkels zoals PDV/GDV en outletcenters.)
Bron: Locatus, bewerkt door ING Economisch Bureau * Ontwikkeling horeca in aantal etablissementen
19
2 Winkelgebied 2025
Lat wordt hoger gelegd in retail…
Lat hoger
De lagere vraag naar winkelmeters heeft uiteraard alles
te maken met de wijze waarop retailers en franchise
organisaties zich ontwikkelen. Duidelijk is dat winkeliers
terecht zijn gekomen in een meer dynamische omgeving,
waarin de lat voortdurend hoger wordt gelegd.
Consumenten zijn kritischer op hun uitgaven. Meer (prijs)
transparantie door internet zet de retail sector verder onder
druk.
Retailers zien zich voor de taak een duidelijke positionering
te kiezen waarin onderscheidend vermogen en relevantie
richting consument centraal staan. De opkomst van nieuwe
‘value’ retailers die lage prijzen en toegevoegde waarde
weten te combineren stelt traditionele winkeliers voor
uitdagingen.
Tegelijkertijd zijn snelheid en flexibiliteit van belang om
veranderende trends niet alleen te kunnen volgen, maar
liefst voor te zijn. Vereisten daarvoor zijn kennis van markt en
consument en het vermogen daarop in te kunnen spelen. Dit
vraagt om een supply chain waarin samenwerking centraal
staat. Integratie van technologie in supply chain en winkel
moet retailers in staat stellen dit alles in de praktijk te kunnen
verwezenlijken. Denk aan het gebruik van (big) data waarbij
informatie over (zoekgedrag van) consumenten op internet
en in winkels wordt gecombineerd om beter op individuele
wensen in te kunnen springen. Daarnaast mag service in de
winkel zelf allerminst vergeten worden. Personeel zal een
doorslaggevende rol spelen in winst of verlies.
Meer dynamiek
De steeds hogere eisen die gesteld worden in retail vragen
continu om alertheid. De groep winkeliers die in het midden
blijft hangen en zich niet meer kan onderscheiden krijgt het
steeds moeilijker. Deze ontwikkelingen spelen enerzijds
grotere partijen in de kaart. Geïntegreerde ketenretailers
met voldoende schaal kunnen investeringen doen in
supply chain, technologie en personeel en daarmee de
concurrentie op achterstand zetten.
Anderzijds kunnen kleine zelfstandige specialisten overleven
mits zij daadwerkelijk in bepaalde aspecten uitblinken,
lokaal een relevante positie innemen en voldoende marge
weten te genereren. De capaciteiten van de ondernemer
worden hierbij steeds belangrijker. Franchising kan hierin
een helpende hand bieden. Ook voor dergelijke formules
geldt echter dat men vooruit moet kunnen lopen in de markt.
Flexibiliteit en het vermogen zich proactief aan te passen
worden steeds belangrijker. De levenscyclus van formules
wordt korter.
20
2 Winkelgebied 2025
…en leidt tot toename dynamiek
Figuur 12 Druk op bedrijven leidt tot toename dynamiek in retail
Deep impact
Niet iedereen is bestand tegen de vele en snelle veranderingen in retail. De
toenemende dynamiek heeft de afgelopen jaren onder meer geresulteerd
in een stijgend aantal faillissementen. Daarnaast zijn partijen gefuseerd of
overgenomen. Ook hebben veel ondernemers hun winkel opgeheven. Aan de
andere kant hebben de verschillende trends ook geleid tot kansen en zijn
nieuwe spelers opgestaan. Mede dankzij internet en social media kunnen
partijen sneller dan ooit tot bloei komen. In deze survival of the fittest zijn de
winnaars partijen die zich het best kunnen aanpassen aan de grillen van de
markt en op het juiste moment en de juiste wijze weten in te spelen op de
behoeften van consumenten.
Dynamiek in retail
• Het aantal starters in de detailhandel nam, volgens cijfers van de KvK, de afgelopen jaren toe tot 14.225 in 2013. Daaronder veel webshops (was een kleine 12.000 in 2008).
• Opheffingen van bedrijven in de detailhandel lagen in de periode 2011-2013 eveneens fors hoger (bijna 22.000 in 2013, was een kleine 12.000 in 2008).
• Volgens het CBS namen faillissementen in de detailhandel in 2013 toe tot ruim 900.
• Steeds meer starters overleven het eerste jaar niet (zeker niet in e-commerce). In 2013 hield 50% het na één jaar voor gezien (in 2008 lag dit op 28%).
Retail Toetreders Uittreders
Internationalisering
Bestedingskrimp
E-commerce
Inkoopkosten
Nieuwe technologie
(Prijs)transparantie
Ontschulden
Vergrijzing
Bronnen: KvK
21
2 Winkelgebied 2025
Selectiever locatiebeleid…
Kritische blik op locatie
Het type retailer dat in de toekomst succesvol lijkt te kunnen worden zal ook
in verregaande mate de inrichting van winkelgebieden beïnvloeden. Een
veranderende omgeving in combinatie met nieuwe business modellen en nieuwe
technologie vraagt een juiste afweging omtrent afzetkanaal, winkellocatie en
winkelgrootte- en inrichting. Dynamiek leidt er tevens toe dat deze keuzes vaker
geëvalueerd zullen worden. Dit betekent een breuk met het verleden waarin
expansie automatisch centraal stond.
Bewegingen in retail
Categorieën waarin het fysieke kanaal echt dominant blijft kunnen gerekend
worden tot de basisbehoeften van consumenten zoals food en persoonlijke
verzorging aangevuld met persoonlijke diensten (bijv. kappers, stomerijen etc.).
Op dit gebied blijft dan ook omzetpotentie aanwezig in stadscentra en
perifere stedelijke gebieden. Daarnaast is er een aantal non-food categorieën
waarin de mix meer richting online zal verschuiven, maar waarbij offline
een belangrijke of zelfs dominante positie handhaaft. Daarvoor geldt echter
wel dat locaties met voldoende volume / bezoekersstromen steeds meer
een voorwaarde worden. Retailers zullen selectiever worden. Verder zijn
er categorieën waarin online verreweg dominant lijkt te worden en die
grotendeels uit het straatbeeld zullen verdwijnen. Enkel local heroes in niches
kunnen hier nog een rol blijven spelen.
Ruimte voor het nieuwe
Het maken van keuzes en een daaruit volgende sanering hoeft niet enkel gelijk
te staan aan versobering van het winkellandschap. De dynamiek in de sector
is hoog; spelers verdwijnen, maar er staan ook weer nieuwe partijen op. Er
is dan ook een groeiende behoefte aan een meer flexibel en kostenefficiënt
winkellandschap. Formules blijven minder lang houdbaar en retailers
zullen zich veel vaker willen vernieuwen. Ook nieuwe spelers willen zich in
winkelgebieden manifesteren. Soms permanent, maar soms ook tijdelijk. Denk
aan webshops die op beperkte schaal fysieke winkels openen. Ook fabrikanten
/ merken zullen, in een wereld die richting online trekt, toch locaties willen
blijven houden waar zij fysiek hun producten aan het publiek kunnen tonen.
Niet alleen nieuwe technologie, maar ook een andere denkwijze creëert
nieuwe kansen. Zo leidt een combinatie van economische neergang en
maatschappelijk verantwoord handelen tot groei in de tweedehands markt.
Zowel marktplaats.nl (online) als kringloopwinkels (offline) profiteren.
Verder kan meer samenwerking ook leiden tot nieuwe behoeftes. Franchising
is reeds lang een belangrijke kracht in de retailsector. Ook de deeleconomie
kan de retailsector beïnvloeden. Denk aan shop-in-shop concepten waarmee
winkeliers elkaar helpen en versterken.
22
2 Winkelgebied 2025
…ook in Franchise
Heroriëntatie formules
De vestigingsvoorkeuren van formules veranderen door de tijd heen. Als
gevolg van de economische situatie en de groei van e-commerce heroriënteren
formules zich op de invulling van hun vestigingen. Dit heeft invloed op het
aantal vestigingen dat nodig is om hun doelgroep te bedienen. In de non-food
detailhandel ontstaat bij formules daardoor een sterkere focus op de grootste
steden en/of A-locaties. In middelgrote steden, waar formules een belangrijke
spil zijn, kan juist druk ontstaan op de winkelfunctie wanneer een of meerdere
van die formules besluiten hun vestiging te sluiten. In de supermarktbranche
ligt de nadruk voor nieuwe vestigingen enerzijds op grotere winkels op goed
bereikbare plaatsen met pick-up points en anderzijds op compacte zaken op
plekken waar veel mensen wonen/werken/winkelen. Dit levert vooral risico’s
op voor supermarkten in kleine gebieden waar een dergelijk concept niet
mogelijk is.
Groei franchise niet in winkelgebied
Franchise heeft een belangrijke stempel gedrukt op het aanzien van
winkelgebieden. Franchise is uiteraard groter dan alleen winkels. Ook
foodservice/horeca, zakelijke en persoonlijke dienstverlening, gezondheid
en beauty en health (fitness) zijn categorieën binnen franchise. Van de 30.000
vestigingen in franchise is ongeveer 75% gebonden aan winkelgebieden.
Omdat groei van het aantal franchisevestigingen naar verwachting het grootst
is in sectoren die een minder sterke locatiebinding met een winkelgebied
hebben, lijkt deze binding af te nemen.
Figuur 13 Toekomstige groei franchise vooral in sectoren die minder
aan winkelgebied zijn gebonden
Bron: ING Economisch Bureau
Locatie binding met winkelgebied
Groei franchisevestigingen
Krimp Groei
Hoog
Laag
Detailhandel
non-food
Detail-
handel
food
Horeca
Persoonlijke diensten
Zakelijke diensten
Zorg
Locatie binding met winkelgebied
Groei franchisevestigingen
Krimp Groei
Hoog
Laag
Detailhandel
non-food
Detail-
handel
food
Horeca
Persoonlijke diensten
Zakelijke diensten
Zorg
Toelichting bij de figuur
Naar verwachting slaat de stabilisatie van het aantal franchisevestigingen in de detailhandel
op termijn om in krimp. In de non-food detailhandel zorgt verschuiving van de handel
naar internet voor een daling van het aantal vestigingspunten. Inmiddels zijn er meer
ondernemers die een webwinkel dan een fysieke winkel starten. Voor het aantal
franchisevestigingen van supermarkten en foodspeciaalzaken wordt een krimp voorzien.
Het effect van internet op het aantal vestigingspunten in horeca, persoonlijke diensten
en zorg is gering. Het aantal formules en vestigingen blijft geleidelijk groeien. Zakelijke
diensten worden enerzijds meer geautomatiseerd maar anderzijds neemt het belang van
franchise in vooral de b2b markt toe. Dit zorgt naar verwachting voor relatief sterke groei
van het aantal vestigingen. Die groei vindt maar in beperkte mate plaats in winkelgebieden.
23
2 Winkelgebied 2025
Vastgoedeigenaren anticiperen
Toekomstperspectief bepaalt waarde
Beleggers in winkelvastgoed hebben een lange termijn perspectief met
een exploitatieperiode van 10 of 20 jaar. Aangezien de verwachte vraag en
verwachte huurinkomsten in de toekomst van grote invloed zijn op de huidige
waarde van het winkelvastgoed is het voor investeerders dan ook van groot
belang hoe het winkellandschap zich de komende jaren gaat ontwikkelen.
Winkelgebieden die in de toekomst goed presteren zullen hoge huren
opleveren en een hoge waarde van het winkelvastgoed met zich meebrengen.
Onder druk
Uit onderzoek van ING Economisch Bureau (Winkelgebied 2025: Deelrapport
Vastgoed) blijkt dat, ondanks de waardedalingen van de afgelopen jaren,
(winkel)vastgoed ten opzichte van andere beleggingen de afgelopen decennia
een stabiel beleggingsobject is gebleken. De huurinkomsten van winkels zijn
als percentage van de waarde van de winkelpanden afgelopen jaren stabiel
geweest.
De waarde van winkelvastgoed zal door de toenemende leegstand de
komende jaren verder onder druk blijven staan. Ook huren kunnen hierdoor
dalen waardoor winkels een minder aantrekkelijke belegging worden.
Vastgoed, en ook winkelvastgoed, is echter voor veel beleggers een onderdeel
van een totale beleggingsportefeuille die uit verschillende componenten
bestaat om zo het risico te spreiden. Beleggers zullen daardoor ook
winkelvastgoed in hun portefeuille blijven opnemen.
Concentratie op toplocaties
Uit onderzoek blijkt dat over het algemeen gesteld kan worden dat beleggers
in winkelvastgoed zich steeds meer concentreren op de toplocaties.
Zij verwachten dat in Nederland de komende jaren maximaal 15 à 20
hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden.
Volgens deze partijen moet het een belevenis worden om te shoppen en is de
consument op zoek naar een totaalaanbod van winkels. De meeste regionale
steden zijn te klein om dit aan te bieden. Dit betekent overigens niet dat er
geen ruimte meer is voor (buurt)winkelcentra voor de dagelijkse behoeften
met daarbij een grote supermarkt. Fysieke winkels blijven volgens veel
vastgoedbeleggers ondanks de opkomst van e-commerce wel een belangrijke
rol spelen.
Extra druk op C-locaties
Naast particuliere en institutionele beleggers spelen ook woningcorporaties
een belangrijke rol op de Nederlandse vastgoedmarkt. Zij bezitten rond de
10% van het winkelvastgoed. Corporaties bezitten vooral winkelvastgoed in de
kleinere winkelgebieden in woonwijken. Sinds 2011 is het woningcorporaties
niet meer toegestaan om met WSW-borging (Waarborgfonds Sociale
Woningbouw) geld te lenen voor diensten van niet algemeen economisch
belang (=niet-DAEB)*. Hieronder vallen ook investeringen in winkels.
Corporaties hebben door het wegvallen van de WSW-borging voor
winkelvastgoed nu met hogere kredietopslagen te maken. Exploitatie van
winkelvastgoed is voor corporaties daardoor veel duurder geworden. Zij zullen
hierdoor minder willen investeren in (buurt)winkels, terwijl ook commerciële
vastgoedbeleggers steeds minder geïnteresseerd zijn in dit type vastgoed.
* De commerciële plint regel (1/3 – 2/3) is beëindigd waarin corporaties werd toegestaan
om niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met
borging van het WSW te financieren.
24
2 Winkelgebied 2025
Overheden reactief
Nieuwe realiteit…
De meer selectieve houding binnen de sectoren Retail en Franchise en de
terugtrekkende beweging van (grote) winkelvastgoedeigenaren kan van grote
invloed zijn op de financiële positie van gemeentes. Niet alleen op sociaal
(leefbaarheid) gebied zijn de belangen groot. Ook economisch dreigen
sommige overheden een flinke deuk op te lopen. Door teruglopende behoefte
aan winkelgebieden wordt het bijvoorbeeld moeilijker grond voor dergelijke
doeleinden te verkopen. Ook loopt men inkomsten (belastingen etc.) uit
de exploitatie van winkels mis en resulteert krimp in het aantal winkels en
winkelgebieden in oplopende werkeloosheid.
…zorgt voor harde landing
Sommige gemeenten komen door deze ontwikkelingen zelfs in de problemen.
Veel partijen hebben lange tijd gerekend op een groeiende vraag naar
vierkante meters, zelfs in regio’s waar de bevolkingsprognose al enige tijd op
krimp wees. Op andere plekken, waar soms nog wel enige groei in de vraag
was, ging men stug door met plannen om nieuwe winkelmeters toe te voegen.
Gebrek aan kennis van zaken hierbij speelt echter een verder oplopende
overcapaciteit en toenemende leegstand in de kaart.
Decentralisatie geeft diversificatie
De genoemde verschillen worden deels veroorzaakt door decentralisering
van beleid (zie ook blz. 14). Over het algemeen stellen de provincies
richtinggevende kaders vast, waarbinnen gemeenten hun eigen
detailhandelsbeleid kunnen vormgeven. Zij vullen dit wel ieder op hun eigen
wijze in. Uit onderzoek van het ING Economisch Bureau (Winkelgebied 2025:
Deelrapport Overheid) blijkt dat de ene provincie strikt stuurt op beperking van
nieuwe detailhandelsontwikkelingen die buiten de aangewezen hoofdstructuur
zijn gepland, terwijl de andere provincie nauwelijks richtinggevend is in haar
beleid. De ene helft van de provincies verplicht regionale samenwerking bij
detailhandelsontwikkelingen met een bovenlokaal effect. De andere helft niet.
Detailhandel hoger op politieke agenda
Langzaam is wel een kentering zichtbaar in de wijze waarop lokale
overheden met winkelgebieden aan de slag gaan. Veel gemeenten kunnen
niet meer om de toenemende leegstand van winkelpanden heen. In steeds
meer krimpgebieden tuigen zij beleid op dat de aantrekkingskracht van
winkelgebieden moet vergroten. Meer en meer gemeenten stellen een
detailhandelsvisie op die richting geeft aan bestemmingsplannen.
Grootschalige ontwikkeling ter discussie
Door toenemende leegstand en ‘marktverstorende’ effecten ontstaat
steeds vaker ophef rond plannen voor nieuwe grootschalige
detailhandelsontwikkeling. Gemeentebestuurders kijken bij beoordeling
van plannen dan ook kritischer naar de effecten op de bestaande
detailhandelsstructuur. Ook provincies tikken gemeenten vaker op de vingers
bij te omvangrijke winkelplannen.
Een aantal provincies stuurt nieuwe
detailhandelsontwikkelingen duidelijk
strikter aan dan andere provincies.
Zo heeft de provincie Zuid-Holland
specifiek onderscheid gemaakt tussen
verschillende winkelgebieden. Daar-
naast vereist zij dat bij detailhandelsont-
wikkelingen groter dan 5000 m
2
binnen
bestaand winkelgebied en groter dan
1500 m
2
buiten bestaand winkelgebied
regionale afstemming plaatsvindt bin-
nen het regionaal economisch overleg
(REO) waartoe de gemeente behoort.
In bijlage III is te zien hoe de stadregio
Rotterdam invulling aan de ruimtelijke
afwegingen geeft.
De provincie Noord-Holland heeft ook
in haar verordening vastgelegd dat bij
grootschalige perifere ontwikkelingen
eerst regionaal overleg dient plaats
te vinden. De provincie is opgedeeld
in twee regio’s waarbinnen een
detailhandelsadviescommissie is
opgezet die bestaat uit de gemeenten
in de regio. Voor nieuwe ontwikkelingen
groter dan 2000 m
2
in bestaand
winkelgebied en groter dan 1000 m
2

in perifeer gebied moet de regionale
adviescommissie eerst goedkeuring
verlenen (zie bijlage IV).
25
2 Winkelgebied 2025
Veranderende spelregels winkelen 2014-2025
De in hoofdstuk 1 beschreven omgevingstrends en de in hoofdstuk 2
beschreven reacties van sectoren luiden nieuwe spelregels in voor winkels en
winkelgebieden in de periode 2014-2025.
• De crisis heeft geleid tot een vertraagde economie. Gedurende het huidige
decennium dient rekening gehouden te worden met structureel lagere
groei, die richting 2020 op gemiddeld 1,5% kan uitkomen.
• Overheid en bedrijfsleven proberen hun huishoudboekje op orde te
krijgen. Dit geldt ook voor consumenten. Een periode van (over)consumptie
is overgegaan in een periode van ontschulden.
• Nederlandse consumenten hebben koopkracht en vermogen ingeleverd.
Bestedingen in retail en dan met name non-food zijn hierdoor aangetast en
herstellen niet snel. Toenemende vergrijzing helpt evenmin.
• Internet heeft het oriëntatieproces blijvend veranderd en maakt de markt
transparant. Consumenten stellen ratio vaker boven emotie. Toegevoegde
waarde en prijs zijn essentieel om relevant te zijn.
• Veel partijen in de winkelstraat hebben door een combinatie van lagere
bestedingen en toenemende (prijs)transparantie hun winst zien verdampen.
Winkelgebieden worden uitgedund, leegstand neemt toe.
• Dit wordt versterkt door de opkomst van e-commerce. Onderzoeken wijzen
uit dat consumenten in de toekomst verwachten meer online te kopen. Voor
nieuwe generaties consumenten is online interactie vanzelfsprekend.
• Nieuwe technologie kan deze trend versterken. Het digitaliseren en delen
van producten maakt online in hoog tempo het dominante kanaal in boeken,
muziek en films. Kan 3d printen dit ook met andere producten doen?
• Een veranderende markt en nieuwe technologie vragen om business
modellen en supply chains die hier optimaal op in kunnen spelen. Kennis,
vraagsturing, snelheid en flexibiliteit zijn kernwaarden.
• Deze ontwikkelingen stellen ook andere eisen aan het locatiebeleid van
retailers; de behoefte aan fysieke winkellocaties daalt buiten de grote
steden. Ook de invulling van locaties zal wijzigen.
• Dit heeft ook grote impact op andere stakeholders zoals vastgoedsector en
(lokale) overheid. Van al deze stakeholders wordt een andere benadering
gevraagd; van expanderen naar saneren en revitaliseren.
26
Kansrijke winkelgebieden
De veranderende spelregels resulteren in een andere vraag naar
winkelgebieden. Op basis van de voorgaande analyses heeft ING Economisch
Bureau een aantal kansrijke winkelgebieden getypeerd. Deze kunnen op
zichzelf staan, maar ook aan elkaar grenzen of gecombineerd worden.
‘Back to basics’
• Functionele winkelcentra, overzichtelijk, kern zonder opsmuk
• Mix van food, persoonlijke verzorging en persoonlijke diensten
• Makkelijk bereikbaar, goedkoop parkeren, food (supermarkt) als trekker
• Kleine, middelgrote of grote steden, centrum van buurt / wijk
‘Crossroads’
• Vervoersknooppunten met veel passanten
• Mix van food, horeca, diensten en selectie non-food
• Variërend van functioneel shop-and-run tot verblijfscentra op grotere
knooppunten
‘Big spender’
• Grotere (vaak historische) stadscentra met voldoende volume
(bezoekersstroom)
• Mix food en non-food en andere functies zoals cultuur en entertainment
• Grotere dominante ketenretailers, exclusieve (merk)retailers en
onderscheidende local heroes
• Langere verblijfstijd
‘Alternative’
• Grote en middelgrote centra of bestaande perifere winkelgebieden
• Flexibel met brede bestemmingsmogelijkheden
• Mix van permanente en tijdelijke winkels, retail proeftuin
• Kostenefficient en flexibele huur (korte termijn, passanten gebaseerd)
‘Space experience’
• Selectief aantal bestaande perifere gebieden met groot achterland
• Non-food, veelal huis & tuin gerelateerd, volumineuze producten
• Experience centra fabrikanten
• Voldoende ‘dagje uit’ potentie, makkelijk aan te rijden
2 Winkelgebied 2025
Winkelgebieden van de toekomst
27
• Retail en franchise –
flexibel en proactief
• Vastgoed –
actief managen
• Nieuwe huurvormen
• Overheid –
coördineren en faciliteren
• Gezamenlijke belangen
Hoofdstuk 3. Op weg naar 2025
28
3 Op weg naar 2025
Retail en franchise – flexibel en proactief
In dit hoofdstuk kijken we wat spelers in de verschillende sectoren zelf kunnen
doen om aansluiting te vinden bij kansrijke winkelgebieden. Hoe kan de juiste
afslag worden gekozen op de weg naar 2025.
Flexibel en proactief opstellen
Voor retailers en franchisegevers- en nemers is het uiteraard zaak dat zij
zich instellen op een veranderend winkellandschap. Eerder is, naast een
duidelijke kanaalkeuze, al gesproken over een meer proactief en selectief
vestigingsbeleid. Niet alle winkelgebieden zullen de transitie kunnen maken
richting 2025. De focus dient te liggen op kansrijke gebieden. Voorwaarde
voor ondernemers tijdig de juiste beslissingen te kunnen nemen is dat zij
zich flexibel opstellen. Kortere huurcontracten en kostenefficiënte inrichting
van winkels dragen hieraan bij. Ook samenwerking met andere partijen kan
de kosten van fysieke vestigingen sterk drukken. Denk aan shop-in-shop
concepten. Daarnaast kan nieuwe technologie mogelijk een bijdrage leveren,
mits relevant voor de klant.
Naast dit alles is een proactieve opstelling noodzakelijk om kansrijke gebieden
ook daadwerkelijk succesvol te maken en te houden. Zowel van zelfstandige
retailers, ketens als franchisegevers en -nemers.
Breken met het verleden
Een van de moeilijkste aspecten is het durven maken van keuzes. Een deel
van de sector blijft hangen in het verleden, waarin expansie de tweede natuur
van retailers was. Meer aanbod werd ‘automatisch’ ingevuld door vraag uit een
steeds meer welvarende consumptiemaatschappij. Winkelgebieden waren
maakbaar. Nu is het echter een selectieve vraag die een duidelijk gerichte
invulling vereist. Dit aspect vraagt om visie, vertaald in een scherp beleid.
Box 1 Om vandaag mee te beginnen – Retail en Franchise
Retail:
- Flexibilisering – Stel jezelf in staat te veranderen
- Locatiebeleid – Focus op kansrijke gebieden
- Kanaalkeuze – Delen of kiezen
- Innovatie – Gebruik relevante technologie
- Samenwerking – Zoek naar gezamenlijk voordeel
Franchise:
- Formuleer de visie op de invulling van het vestigingennetwerk
- Voer een actief vestigingsbeleid
- Schat ruimtebehoefte en effect van online in
- Werk als ketens aan aantrekkelijke winkelgebieden
- Stem inspanningen voor lokale belangenbehartiging af
Bron: ING Economisch Bureau Winkelgebied 2025 deelrapporten Detailhandel en
Franchise
29
3 Op weg naar 2025
Vastgoed – actief managen
Selectief en onderscheidend
Ook voor partijen in winkelvastgoed geldt dat zij zich niet afwachtend kunnen
opstellen. Een proactieve opstelling in kansrijke winkelgebieden wordt
gevraagd. Dat betekent net als in retail en franchise dat de durf om keuzes te
maken en te breken met het verleden van groot belang is. Grotere partijen
doen dit al door selectiever te opereren en zich te concentreren op toplocaties.
Ook middelgrote en kleine spelers zullen zichzelf in staat moeten stellen
te kunnen anticiperen op veranderende spelregels in winkelen. Daarbij is
wederom samenwerking essentieel. Door actief een winkelgebied te managen,
passende retailers aan te trekken en onderscheidende elementen aan te
brengen kan het gebied aantrekkelijk gehouden worden voor consumenten.
Herontwikkeling
De komende jaren is er nog maar beperkt behoefte aan nieuwe winkelruimte.
De leegstand dreigt dan ook verder op te lopen. Op tijd herontwikkelen van
winkelruimte naar bijvoorbeeld woningen vermindert de leegstand in de
portefeuille. Alternatief is het revitaliseren van bestaande winkelgebieden om
deze te laten aansluiten bij de wensen van de consument. Belangrijk is daarbij
wel dat de potentie aanwezig is uit te groeien tot een kansrijk winkelgebied.
Dit soort processen nemen veel tijd in beslag. Tegelijkertijd verandert de
vraag van de consument steeds sneller. Belangrijk daarom is dat plannen de
benodigde flexibiliteit en financiële ruimte bevatten zodat deze ook tijdens of
vlak na de lange doorlooptijd van het (bouw)proces aangepast kunnen worden.
Box 2 Om vandaag mee te beginnen – Vastgoed
- Kies een juiste huurvorm
- Zorg voor de juiste mix van winkelaanbod
- Pas een doelgroepenbeleid toe
- Flexibiliteit benodigd
- Wees selectief met nieuwe winkelprojecten en herbestem leegstaande
winkels
Bron: ING Economisch Bureau Winkelgebied 2025 deelrapport Vastgoed
30
3 Op weg naar 2025
Nieuwe huurvormen
Flexibilisering huur
Een factor die een meer flexibele opstelling van zowel retailers als
vastgoedeigenaren verhindert in Nederland is de huurwetgeving. Veel
vastgoedbeleggers vinden de huidige huurwetgeving (zie box 3) niet meer van
deze tijd. Hij beschermt vooral de kleine huurder terwijl grote winkel(keten)s
in het huidige winkellandschap een veel grotere rol zijn gaan spelen. Daarnaast
maakt de huidige huurwet het moeilijk om te differentiëren tussen grote
spelers en sfeerbepalende winkels. Vastgoedeigenaren worden door de
huidige huurwet dus beperkt in het actief managen van hun winkelcentrum.
Verhuurders hebben nu weinig grip op de huurdersmix.
Niet stimulerend
Huurprijzen kunnen onder de huidige wetgeving niet opnieuw onderhandeld
worden na een huurperiode. Dit zorgt er voor dat investeringen van
een eigenaar (bij weinig mutaties) in een winkelcentrum niet resulteren in de
mogelijkheid een hogere huur te vragen. Dit werkt dus niet stimulerend om een
winkelgebied aantrekkelijk te maken.
Alternatieve huurvormen
Een veel gebruikte huurvorm in het buitenland is een omzetgerelateerde
huur. Omzethuur kan voor een belegger motiverend zijn om te investeren in
het winkelgebied en zo meer bezoekers te trekken waardoor de omzetten
van de winkeliers, en uiteindelijk ook de huurinkomsten stijgen. Omzethuur
biedt de mogelijkheid om veel directer te sturen op het functioneren van het
winkelcentrum. De Nederlandse wet geeft hier sinds 2003 mogelijkheden
toe. Omzethuur kan echter door een kantoorrechter bij een nieuwe
huurprijsvaststelling ongedaan worden gemaakt. Complicerende factoren zijn
verder online verkopen en het feit dat retailers inzicht dienen te geven in hun
omzet.
Een alternatief om deze problemen te ondervangen is een passanten
gerelateerde huur. Hierbij wordt de huur afhankelijk van de passantenstroom
van de winkel. Retailers zijn bereid meer huur te betalen bij een hoger aantal
passanten. Veel passanten is aantrekkelijk voor een retailer. Het geeft een
directe incentive voor de vastgoedeigenaar om het winkelgebied aantrekkelijk
te maken zodat er meer bezoekers komen. Probleem is dat passanten niet
allemaal hetzelfde zijn (koopgedrag).
Voor alle flexibele huurvormen geldt verder dat waardebepaling en
financiering hordes kunnen vormen. Ook zijn deze huurvormen meer geschikt
voor gebieden / centra met één eigenaar.
Box 3 Huidige huurwetgeving bij winkels op hoofdlijnen
De basis van de huidige Nederlandse huurwetgeving voor winkels stamt uit 1971. Vanuit de gedachte
dat een onderneming buurt- of plaatsgebonden is, is het idee ontstaan deze groep huurders
bescherming te geven. Daarnaast moet een winkelier de mogelijkheid hebben om zijn investering
terug te kunnen verdienen waarvoor een minimale huurtermijn gewenst is. Het huidige huurrecht voor
winkels bestaat uit de volgende hoofdpunten.
- De eerste huurtermijn geldt voor een periode van 5 jaar, als niet wordt opgezegd wordt de periode
verlengd voor nogmaals 5 jaar waarna het contract automatisch omgezet wordt in een contract met
onbepaalde tijd. De huurder kan de huur na deze huurperiode opzeggen maar de verhuurder niet.
- Opzegging van de verhuurder vindt plaats door een gerechtelijke procedure. De verhuurder kan
op de volgende gronden opzeggen: renovatie, dringend eigen gebruik en om met goedkeuring
van de kantonrechter af te wijken van de wet. Dit laatste kan gebeuren bij een grote winkelketen
die géén bescherming behoeft.
- De huur kan periodiek worden aangepast op basis van huurvergelijkingen over de vijf
voorafgaande jaren.
31
3 Op weg naar 2025
Overheid – coördineren en faciliteren
Visie
De overheid kan, zoals we net hebben gezien in de kwestie rondom
huurwetgeving, soms een kaderstellende rol spelen. Gebrek daaraan is echter
ook zichtbaar. Decentralisatie heeft, vanuit een achterliggende gedachte
van mogelijkheden tot maatwerk, het creëren van visie en beleid bij lagere
overheden gebracht. Dit heeft echter ook, door een gebrek aan samenwerking
en regie, geleid tot veel van hetzelfde met als gevolg concurrentie tussen
gemeenten en overcapaciteit aan winkelruimte.
Richting 2025 begint alles nog steeds met visie en ambitie vanuit provincie en
gemeenten. Een duidelijke hoofdstructuur van (kansrijke) winkelgebieden
moeten provincies en gemeenten in staat stellen heldere beleidskeuzes te
maken. Vervolgens kunnen specifieke actieplannen worden ontwikkeld voor
zowel kansrijk als kansarm winkelgebied.
Win-win
Ook voor overheden is het van belang samenwerking op te zoeken. Enerzijds
onderling om visie en beleid op elkaar af te stemmen. Regionale gemeentelijke
samenwerking onder aansturing van provincies stimuleert de ontwikkeling
van complementaire in plaats van concurrerende winkelgebieden. Anderzijds
met marktpartijen om plannen ook daadwerkelijk in actie om te zetten. Door
intensief samen te werken met marktpartijen en hen zelf te laten investeren in
gebiedsontwikkeling kan gezamenlijk aan win-win situaties worden gewerkt.
Gemeenten die het voortouw nemen door zelf te investeren kunnen als
vliegwiel fungeren voor private initiatieven.
Faciliteren
De rol van overheden is uiteindelijk vooral te faciliteren. Bij andere
belanghebbenden in het winkelgebied zien we de factor flexibiliteit terug
komen. Overheden kunnen hier aan bijdragen.
Meer flexibiliteit binnen een duidelijk reguleringskader is nodig om dynamiek
te faciliteren. Het soepeler invullen en aanpassen van bestemmingsplannen kan
helpen kansrijke ontwikkelingen op de juiste locaties tot bloei te laten komen.
Denk bijvoorbeeld aan mogelijkheden om een juiste mix van retail en andere
functies als horeca, cultuur en entertainment te creëren. Ook de trend naar
branchevervaging binnen winkels is iets waar overheden in kunnen faciliteren
als dit bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Ook in het
faciliteren van relocatie, herbestemming en herontwikkeling van gebieden en
afstoten van kansarme gebieden is een rol voor overheden weggelegd. Een
slimme inzet van nieuwe instrumenten kan daarbij helpen. Denk aan stedelijke
herverkaveling, leegstandsverordeningen, tijdelijk ondernemerschap,
ingroeihuren en bedrijfsinvesteringszones.
Box 4 Om vandaag mee te beginnen – Overheid
Met ambitie en visie naar meer publieke regie.
- Investeer samen met marktpartijen in kansrijke gebieden.
- Stel panden beschikbaar voor innovatieve concepten.
- Maak van het kernwinkelgebied een ‘regelluwe’ zone en versnel
procedures.
- Maak ondernemers gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer
van het winkelgebied.
- Herbestem kansarme gebieden.
Bron: ING Economisch Bureau Winkelgebied 2025 deelrapport Overheid
32
3 Op weg naar 2025
Gezamenlijke belangen
Hoofdstuk drie laat zien hoe belanghebbenden in het winkelgebied ieder op
hun eigen manier zichzelf op een goede wijze kunnen positioneren op weg
naar kansrijke winkelgebieden in 2025. Daaruit blijkt ook dat sommige factoren
eigenlijk voor alle betrokken sectoren relevant zijn. Onderstaand een kort
overzicht van die factoren.
Selectief
Voor alle partijen geldt dat een kritische blik op bestaande winkellocaties
en winkelgebieden noodzaak is. De juiste selectie, gericht op kansrijke
winkelgebieden, kan richting 2025 het verschil betekenen tussen winst en
verlies. Deze keuzes moeten ook keer op keer geëvalueerd worden.
Proactief
Een afwachtende houding kan in een steeds sneller veranderende wereld tot
problemen leiden. De steeds dynamischere wereld van shopping vraagt om
een proactieve houding van alle betrokkenen. Kritische consumenten gaan
anders aan hun deur voorbij.
Flexibel
Het belang van meer flexibiliteit is groot. Als retail en franchise selectiever
willen opereren zullen zij makkelijker moeten kunnen bewegen. Ook voor
vastgoed geldt dat actief management van winkelgebieden valt of staat bij
een bepaalde mate van vrijheid de samenstelling van winkelgebieden te
kunnen bepalen. De overheid kan zich met name richten op het faciliteren van
flexibiliteit door wet- en regelgeving waar nodig te herzien.
Innovatief
Technologische ontwikkelingen spelen een grote rol in de veranderende
wereld van winkelen. Denk aan de impact van e-commerce. Ook fysiek kan
nieuwe technologie winkels en winkelgebieden helpen. Innovatie is daarnaast
ook relevant op bestuurlijk vlak. Het doorontwikkelen van strategie en beleid
met betrekking tot winkelgebieden vraagt ook van decentrale overheden om
een innovatieve manier van denken.
Samenwerking
Onderlinge samenwerking binnen sectoren wordt steeds vaker een belangrijk
element om toekomstbestendig te kunnen opereren. Partijen kunnen elkaar
strategisch en operationeel sterker maken. Uiteindelijk zullen de sectoren ook
onderling tot samenwerking moeten komen.
Durf (om te kiezen) en initiatief
Alles staat of valt met de durf om keuzes te maken. Een afwachtende houding
van partijen kan ieder initiatief om tot kansrijke winkelgebieden te komen in
de kiem smoren. Binnen alle sectoren is de bereidheid en durf om keuzes te
maken en in acties om te zetten noodzakelijk.
33
• Kansarme gebieden
• Pijnlijke beslissing
• Economische én
sociale functie
• Burger versus consument
• Trial and error
• Lessen van andere landen
• Lessen van andere generaties
• Lessen van andere sectoren
• De weg kwijt?
Hoofdstuk 4. Zoeken naar richting
34
4 Zoeken naar richting
Kansarme gebieden
Kansarme gebieden
In het vorige hoofdstuk zijn veel raakvlakken geconstateerd als het gaat om
de acties die de verschillende sectoren kunnen ondernemen op weg naar
2025. In principe zou de weg richting toekomst dus duidelijk moeten zijn.
Zoals echter ook aangehaald valt of staat ieder initiatief met de durf om te
kiezen. Dit is echter makkelijker gezegd dan gedaan. De weg van 2014
naar 2025 vereist namelijk ook pijnlijke beslissingen. Experts stellen in de
media en in gesprekken en round tables met ING dat 20% tot 25% van het
winkelvloeroppervlak in Nederland voor sanering in aanmerking komt.
Tegenover kansrijke winkelgebieden staan ook kansarme winkelgebieden.
Onderstaand zijn typeringen weergegeven van winkelgebieden met geringe
kansen op succes richting 2025. Deze typeringen kunnen elkaar soms
overlappen maar kunnen ook los staan van elkaar.
‘Obese’
• Winkelcentra die geheel of gedeeltelijk beperkt economisch potentieel
bezitten
• Overcapaciteit van winkels, verkeerde mix met een te groot accent op
non-food
• Suboptimale ligging, concurrentie van (grotere) stadscentra
‘Ghost town’
• Krimpgebieden
• Vergrijzing en / of beperkte economische activiteit in regio
• Afzwakkend achterland, daling in potentiele omzet
‘Small pocket’
• Kleinere stadscentra
• Beperkt achterland en geringe toestroom
• Weinig diversiteit in het aanbod van winkels
‘Middle of the road’
• Winkelgebieden perifeer of centraal gelegen met gebrek aan
onderscheidend vermogen
• Inflexibel, stug beleid, afwachtend
• Verbrokkeld eigendom, veel tegengestelde belangen
‘Black hole’
• Perifere winkelgebieden met een te beperkt achterland
• Aanbod (van winkels) met onvoldoende aantrekkingskracht
• Non-food sectoren zoals woninginrichting met veel krimp in omzet
• Deels achterhaald door opkomst internet, waardoor fysieke behoefte aan
oriëntatie en/of aanschaf gedaald is
35
4 Zoeken naar richting
Pijnlijke beslissing
Pijn vertraagt
In bovenstaand figuur is de tegenstelling tussen kansrijk en kansarm in beeld gebracht. Daarin zit pijn verscholen om bepaalde beslissingen te nemen.
Beslissingen hebben namelijk consequenties voor hun omgeving. Op economisch vlak kan dit tot grote (waarde)verliezen leiden. Iets wat bij voorkeur door
betrokkenen uitgesteld wordt. Deze afwachtende houding verlamt echter de weg naar een kansrijk winkellandschap. Daarbij komt ook nog eens dat niet alleen op
economisch vlak pijn wordt geleden. Ook maatschappelijk functies dreigen op sommige plekken te verdwijnen.
Kansrijke gebieden zijn die gebieden met
voldoende potentie om nu en in de toekomst
commercieel succesvol te zijn. Zij spelen
optimaal in op trends en ontwikkelingen en
weten vraag en aanbod op elkaar aan te sluiten.
In het grijze gebied zijn winkelgebieden die
tussen kansrijk en kansarm vallen. Wellicht
dat een aantal zich geheel of gedeeltelijk kan
ontwikkelen tot kansrijk. Zonder initiatief zullen
de meesten afglijden tot kansarm.
Kansarm zijn winkelgebieden die te weinig
potentie bezitten om nog uit te groeien tot
een kansrijk gebied. Gekeken moet worden
hoe sanering van (delen van) gebieden kan
plaatsvinden.
Kansrijk
‘Back to basics’
‘Crossroads’
‘Big spender’
‘Alternative’
‘Space experience’
Kansarm
‘Obese’
‘Ghost town’
‘Small pocket’
‘Middle of the road’
‘Black hole’


Grijs gebied
I
n
v
e
s
t
e
r
e
n
S
a
n
e
r
e
n
Kansrijk
‘Back to basics’
‘Crossroads’
‘Big spender’
‘Alternative’
‘Space experience’
Kansarm
‘Obese’
‘Ghost town’
‘Small pocket’
‘Middle of the road’
‘Black hole’


Grijs gebied
I
n
v
e
s
t
e
r
e
n
S
a
n
e
r
e
n
Figuur 14
36
4 Zoeken naar richting
Economische én sociale functie
In de samenleving
In een tijd waarin de opmars van technologie in de vorm van e-commerce
winkeliers onder druk zet, lijkt juist de rol van winkels in de samenleving
duidelijker naar voren te komen.
Zeker op lokaal niveau kunnen winkels en winkelgebieden een belangrijke
sociale functie vervullen. Denk aan kleine gemeenten waar (buurt)winkels
een ontmoetingsplek vormen. Ook het langzaam verdwijnen van bepaalde
segmenten zoals boekwinkels roept een beweging op onder burgers die zich
gehecht voelen aan dergelijke winkels. Onlangs werden bijvoorbeeld crowd
funding initiatieven gestart om filialen van de failliete boekenhandel Polare te
redden.
Box 5 Leefbaarheid in krimpgebieden
In 2011 is op initiatief van Spar Holding B.V. een onderzoek gehouden
naar het maatschappelijk belang van buurtwinkels voor de leefbaarheid
van buurt, wijk of dorp. Volgens dit onderzoek is er sprake van een
relatie tussen de aanwezigheid van een buurtwinkel en de sociale
cohesie, het woongenot en het onderlinge contact van bewoners in
de buurt. De aanwezigheid van een winkel is de belangrijkste factor
voor de leefbaarheid. Spar sloot in 2013 een intentieverklaring met het
ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In buurten
waar door krimp supermarkten onder druk staan, helpt het Rijk met het
bij elkaar brengen van publieke en private partijen zodat voorzieningen
zoveel mogelijk op peil blijven. Spar Holding B.V. zal zich inspannen
om met haar assortiment- en dienstenaanbod de zelfredzaamheid van
buurtbewoners te ondersteunen. Daarnaast zal Spar zich inzetten om
mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt te helpen met stageplekken,
werkervaringsplaatsen en werkgelegenheid.
Box 6 Economisch belang
Winkels bieden in Nederland werkgelegenheid aan ruim 700.000 mensen.
Daarnaast zijn er bijna 100.000 zelfstandigen die in hun onderhoud
trachten te voorzien met hun winkel. Daarbij spelen naast economische
redenen ook zeker persoonlijke interesses een rol. De grote mate van
dynamiek in retail is mede aan het ondernemerschap en liefde voor het
vak van ondernemers te danken. Winkels zorgen daarnaast voor omzet,
toegevoegde waarde en inkomsten voor de overheid (belastingen,
parkeerinkomsten etc.). Tevens fungeren zij als trekkers voor steden,
waar weer andere sectoren zoals de horeca van profiteren. Ook bouw
en vastgoed hebben uiteraard geprofiteerd van de ontwikkeling van de
detailhandel in de periode voor de economische crisis. Winkelvastgoed
vertegenwoordigt een omvangrijke waarde.
Publieke belangen
Binnen een gemeenschap zijn er diverse belangen verbonden aan winkels
en winkelgebieden. Deze belangen kunnen tegenstrijdig zijn. Het maken van
afwegingen omtrent de invulling van (winkel)gebieden is niet eenvoudig:
• Economisch: Banen – bij winkeliers, toeleveranciers, in horeca
• Financieel: Gemeentelijke inkomsten – OZB, parkeergelden, grondverkoop
• Sociaal: “Leefbaarheid”, aantrekkelijkheid als woon-werkgebied, veiligheid
• Ruimtelijk: Schaarse ruimte
37
4 Zoeken naar richting
Burger versus consument
Ook consumenten zelf kennen tegenstrijdige belangen
als het gaat om winkelen. Het verschil tussen burger
en consument is waarneembaar. Consumenten stellen
bijvoorbeeld dat zij de aanwezigheid van kleine zelfstandige
winkeliers waarderen, maar ondertussen bepalen
grootschalige ketens steeds vaker het aanzicht van het
Nederlandse winkellandschap. Zij weten de klant te laten
besteden en breiden hun marktaandeel verder uit. Ook het
aandeel van formules in het winkelvloeroppervlak steeg in
de periode 2009-2014 van 52% tot 54%.
Burger wil meer, maar consument selectief
Hoewel Nederland een relatief hoge winkeldichtheid kent
blijkt uit onderzoek (ING Vraag van Vandaag, 25 april 2014)
dat niet iedereen dit genoeg vindt. Bijna een kwart (24%)
van de ondervraagden vindt dat in zijn of haar woonplaats
te weinig winkels aanwezig zijn. Daarentegen stelt 5% dat
er te veel winkels zijn en vindt 69% het aanbod in zijn of
haar woonplaats voldoende (2% heeft geen mening). Uit het
onderzoek blijkt tevens een voorkeur voor het type winkels
dat een winkelgebied aantrekkelijker maakt. Maar liefst 60%
stelt dat een winkelgebied aantrekkelijker wordt door de
aanwezigheid van veel kleine, zelfstandige winkeliers. Iets
meer dan een kwart (26%) geeft aan dat een winkelgebied
aantrekkelijker wordt door grote winkelketens. 14% spreekt
geen voorkeur uit (geen mening).
In de markt zien we in verschillende segmenten dat het juist
de kleine zelfstandige winkels zijn die moeite hebben hun
aandeel in de markt te verdedigen. Zo zijn het in food de grote
supermarktketens die al jarenlang marktaandeel veroveren
op speciaalzaken. Ook in non-food is deze ontwikkeling
zichtbaar. Onderzoeksbureau GfK gaf in 2013 aan dat in
kleding grote nationale en internationale ketens en webshops
omzet winnen ten koste van zelfstandige winkeliers.
Figuur 15 Vindt u dat er voldoende winkels in uw
woonplaats aanwezig zijn?
Bron: ING Economisch Bureau (Vraag van Vandaag, 25-4-14)
Figuur 16 Een winkelgebied is voor mij vooral
aantrekkelijk als er…


Bron: ING Economisch Bureau (Vraag van Vandaag, 28-4-14)
Figuur 17 Index omzetontwikkeling supermarkten
vs. food speciaalzaken 2005-2013
Bron: CBS (2013 voorlopig)
Naam brochure Maand 0
Een uitleg voor het maken van de grafeken
staat op laag 2
Geen mening
Nee, te weinig
Nee, te veel
Ja
■ Ja
■ Nee, te veel
■ Nee, te weinig
■ Geen mening
2%
69%
5%
24%
Naam brochure Maand 0
Een uitleg voor het maken van de grafeken
staat op laag 2
Geen mening
Veel kleine zelfstandige winkeliers zitten
Veel grote winkelketens zitten
■ Veel grote
winkelketens zitten
■ Veel kleine zelfstandige
winkeliers zitten
■ Geen mening
14%
60%
26%
Naam brochure Maand 0
Een uitleg voor het maken van de grafeken
staat op laag 2
80
90
100
110
120
130
Speciaalzaken
Supermarkten
2013* 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005
_
Supermarkten
_
Speciaalzaken
38
4 Zoeken naar richting
Trial and error
Tegenstrijdige belangen
Met zo veel verschillende belangen omtrent winkelgebieden is het niet
vreemd dat keuzes niet altijd makkelijk tot stand komen. Niet alleen binnen
bijvoorbeeld retail en vastgoed gaat het om lastige beslissingen. Ook
overheden hebben te maken met diverse afwegingen. Zelfs het winkelend
publiek verenigt in zichzelf tegenstrijdige belangen in de rol van enerzijds
consument en anderzijds burger.
Verpaupering dreigt
Zoals eerder gemeld is de neiging om zware beslissingen uit te stellen
een hindernis naar een meer kansrijk winkellandschap. Toch staat men
ook niet stil. Winkelleegstand wordt een steeds nijpender probleem. Het
effect van leegstand, die in perifere regio’s hier en daar tot 30% oploopt, op
winkelgebieden is desastreus. Een beperkte leegstand die verder gaat dan
tijdelijke ‘frictieleegstand’ kan een winkelgebied al van elke glans ontdoen. Dit
werkt verpaupering in de hand en gaat ook ten koste van de aantrekkelijkheid
en / of leefbaarheid van omliggende woningen.
Experimenteren
Er wordt volop geëxperimenteerd als het gaat om het aanpakken van
winkellegstand. De dreiging van verpaupering leidt ertoe dat meer
gemeenten het onderwerp hoger op de agenda plaatsen. Toch is kennis
over de aanpak van deze problematiek vaak nog schaars. Dit leidt tot een
grote verscheidenheid aan oplossingen, al dan niet in samenwerking met
marktpartijen. In het deelrapport Winkelgebied 2025: Decentrale overheid
kwamen hier al verschillende voorbeelden van aan de orde. Daarmee lijken
we ons in een periode van trial and error te begeven. Vele partijen zijn bezig
kennis te vergaren hoe met deze problematiek om te gaan. Overigens niet
alleen in Nederland en niet alleen in winkelvastgoed. Ook andere landen en
andere sectoren worstelen met vergelijkbare problemen.
39
4 Zoeken naar richting
Lessen van andere landen
Hoge leegstand
Het Verenigd Koninkrijk is net als Nederland bekend met het fenomeen
leegstand als het gaat om winkelgebieden. Volgens cijfers van het Britse
onderzoeksbureau Local Data Company lag de gemiddelde leegstand in
winkelgebieden eind 2013 op 13,9%. Fors hoger dus nog dan in Nederland.
Ook in het VK is overigens sprake van een grote mate van diversiteit tussen
winkelgebieden als het gaat om leegstand.
Portas
Als reactie op de toenemende leegstand in winkels gaf de Britse overheid in
2011 retail consultant Mary Portas de opdracht een analyse te maken van de
winkelstraten. Daaruit (Portas review) kwamen diverse aanbevelingen naar
voren over hoe stedelijke winkelgebieden weer nieuw leven in te blazen.
Deze richten zich onder meer op
betere samenwerking en coördinatie
tussen alle belanghebbende partijen
zoals vastgoedexploitanten, lokale en
regionale overheden, winkelgebieden
en uiteraard winkeliers. Aanbevelingen
van Portas liggen verder in het
versterken van de betrokkenheid van
de diverse partijen bij winkelgebieden,
het versterken van de kracht van
zelfstandige ondernemers, het
bevorderen van de dynamiek van
gebieden door verplichtingen voor
vastgoedeigenaren, het verbeteren van
het management van winkelgebieden
en bereikbaarheid.
Box 7 Voorbeelden 28 aanbevelingen uit de Portas review
• Oprichten van ‘Town Teams’; visionaire, strategisch en operationeel
sterke management teams voor binnensteden.
• Verlagen van toegangsdrempels voor starters.
• Verbeteren van bereikbaarheid, aantrekkelijkheid en veiligheid.
• Vergemakkelijken van het wijzigen van bestemmingsplannen.
• Een mentor systeem waarbij grote retailers support leveren aan
kleinere lokale zelfstandige winkeliers en waarover grote retailers in
hun jaarverslag dienen te rapporteren.
• Het ontwikkelen van maatregelen richting vastgoedeigenaren ter
ontmoediging van leegstand, onder andere door lokale autoriteiten
bevoegdheden te geven over leegstaande panden.
• Stimuleren van betrokkenheid van mensen bij buurtplannen.
• Verplichten van een storting / contributie van ontwikkelaars ten bate
van de lokale gemeenschap / buurt.
Kritiek
De analyse van Portas leidde uiteindelijk tot een beperkt aantal acties en
proefprojecten. De Britse overheid stelde 1,2 miljoen pond beschikbaar voor
12 ‘Portas Pilot towns’. Er kwam echter ook steeds meer kritiek op Portas.
De analyse van Portas zou een te simpele voorstelling van een complex
probleem geven. De vele ideeën zouden ook tot niet meer dan een makeover
leiden van stadscentra zonder structurele oplossingen. Critici stellen dat er
simpelweg te veel winkels zijn en dat zelfs in geval van economisch herstel
oude tijden niet terugkeren. Consumenten zijn anders gaan winkelen. In het VK
is online shopping explosief gegroeid. De Portas review ontlokte in 2013 een
tegenhanger uit, de Grimsey review. Hierin wordt gesteld dat winkels alleen
de stadscentra niet kunnen redden en worden oplossingen gezocht in een
combinatie van winkelen met andere functies zoals wonen en werken.
40
4 Zoeken naar richting
Lessen van andere generaties
College Tour
Belangrijk voor winkelgebieden is hoe jongeren deze ervaren en wat zij in de
toekomst van winkelgebieden verwachten. Op bladzijde 10 van dit rapport
werd reeds gesproken over de komst van nieuwe generaties en mogelijk
veranderende behoeften. In het kader van het project winkelgebied van de
toekomst hebben ING Sectormanagement en ING Economisch Bureau twee
interactieve colleges gegeven op hogescholen. Hoe kijken jongeren tegen het
fenomeen winkelen en winkelgebieden aan, wat voor behoeften hebben zij en
wat voor veranderingen verwachten zij in de toekomst? Dat heeft de volgende
adviezen van jongeren op het gebied van winkelgebieden opgeleverd:
• De aanwezigheid van winkels is van belang om jongeren te trekken maar
levendigheid, vermaak en ruimte voor sociale interactie zijn vaak van net
zo groot belang. De balans van het winkelen ligt zeker voor jongeren veel
meer in fun dan in het functionele.
• De prijs van artikelen in de winkel is online zo vergeleken met andere
aanbieders. Zorg dat de fysieke en de online prijs matchen dan behoudt de
winkel zijn kooprelevantie.
• Positionering en herkenbaarheid van winkelgebieden kunnen zorgen
voor status. Zien en gezien worden is een element dat uniek is voor de
winkelstraat ten opzichte van internet.
• Vind het juiste evenwicht tussen investeringen in online en in de winkel. De
winkel is onder jongeren het voornaamste aankoopkanaal en de studenten
hebben niet de uitgesproken verwachting dat dit wijzigt, maar dan dienen
die winkels wel een frisse uitstraling te hebben en te houden.
Ten aanzien van de adviezen van jongeren moet wel in het achterhoofd
gehouden worden dat hun wensen ten aanzien van winkelen met de tijd kunnen
veranderen. Zeker wanneer hun situatie verandert en zij een eigen gezin
krijgen. Toch is duidelijk dat ook jongeren kritisch kijken naar winkelgebieden
en een duidelijke toegevoegde waarde van fysieke winkels wensen.
Box 8 Meer online
Een onderzoek van ING onder een kleine 100 studenten, voornamelijk
in de leeftijd van 18-25, laat zien dat 2/3 verwacht in de toekomst (nog)
meer online te kopen. Toch is de rol van de fysieke winkel volgens deze
studenten niet uitgespeeld. Ruim 90% vindt fysieke winkels meer ‘beleving’
bieden dan webshops. De consument van de toekomst wenst dus
crosschannel te kunnen shoppen. Recent onderzoek van GfK bevestigt het
beeld dat consumenten in de toekomst meer via internet denken te gaan
kopen.
41
4 Zoeken naar richting
Lessen van andere sectoren
Groot aanbod
Ook de kantorenmarkt in Nederland kent overcapaciteit. De leegstand bedroeg
eind 2013 volgens NVM Business 16,8%. Er is nog ruim 8,3 miljoen m² aan
verhuurbaar oppervlak beschikbaar. Er is in Nederland lang doorgebouwd
aan kantoren en nog steeds is er vraag naar nieuwe kantoorpanden door
veranderende wensen en eisen. Goedkoop kapitaal leidde tot aantrekkelijke
huren voor nieuwe panden. Tegelijkertijd heeft onder meer het Nieuwe Werken
tot een steeds efficiëntere invulling geleid van meters. Er is minder noodzaak
voor een groeiend oppervlak. Al deze oorzaken hebben bijgedragen aan een
groeiende leegstand van kantoorruimte.
Convenant
De toenemende problematiek rondom de leegstand van kantoren leidde
in 2011 tot een Actieprogramma van de zogenoemde Kantorentop. Hierin
overleggen gemeenten, provincies, het Rijk, beleggers, ontwikkelaars,
gebruikers en vastgoedfinanciers over de aanpak van leegstaande kantoren.
In 2012 volgde een convenant binnen deze Kantorentop. Binnen deze
afspraken biedt het Rijk regio’s expertise aan bij het transformeren van
kantoren en bij het beantwoorden van vragen over planschaderisico’s bij het
veranderen van kantoorbestemmingen. Het Rijk onderzoekt daarnaast welke
wettelijke mogelijkheden er zijn voor een verplichte afdracht aan regionale
kantorenfondsen die financiële compensatie kunnen bieden aan eigenaren die
hun bestaande kantoren willen saneren, dan wel slopen.
Ook marktpartijen beloven een bijdrage te leveren aan de aanpak van
leegstand. Afspraken betreffen onder andere de volgende zaken:
• Beleggers investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van
kantoren. Zij betrekken huurders actief bij deze opgave. Daarnaast maken
zij concrete transformatieplannen voor kantoorpanden vanaf 5.000 m
2
die
drie jaar of langer voor meer dan 80% leeg staan.
• Ontwikkelaars ontwikkelen in geval van verplaatsing van een huurder naar
nieuwbouw een visie op het gebouw dat wordt achtergelaten. Daarnaast
richten zij zich in aangewezen gebieden op herontwikkeling, transformatie
en sloop en voegen zij geen meters toe in zogenaamde beperkings- en
transformatiegebieden.
• Vastgoedfinanciers hebben zich bereid verklaard positief te staan tegenover
plannen van eigenaren tot transformatie van kantoren op leegstandslocaties
en de financiering daarvan.
• Gebruikers zullen bestaand vastgoed laten prevaleren boven nieuwbouw.
Leegstand groeit door
Ondanks dit convenant constateerde ING Economisch Bureau eind 2013 dat,
ondanks alle goede voornemens, de leegstand hoog blijft. De vragers die
zich wel manifesteren, willen ofwel graag opschalen qua locatie tegen een
gunstige prijs ofwel
de kwaliteit van hun
huisvesting aanpassen
aan de huidige tijd
(bijv. duurzaamheid en
nieuwe werken). Omdat
een groot deel van het
verouderde aanbod
niet in staat is om aan
deze vraag te voldoen,
vindt er ook nog steeds,
in beperkte mate,
ontwikkeling plaats.
42
4 Zoeken naar richting
De weg kwijt?
Symptoombestrijding
De lessen in dit hoofdstuk tonen aan dat de problematiek van een snel
veranderende omgeving en een daardoor snel verouderende inrichting van
gebieden niet eenvoudig zijn op te lossen. Ondanks goede intenties wordt in
sommige gevallen te veel gekeken naar symptoombestrijding (leegstand)
terwijl het werkelijke probleem structureel van aard is. Niet elk winkelgebied is
te redden.
Tijd rekken
Zeker wanneer winkelgebieden ook een maatschappelijke rol vervullen
kan dit lokale gemeenschappen op een pijnlijke manier treffen. Uiteindelijk
is het aan overheden te bepalen hoe essentieel en hoe veel deze rol hen
waard is. Voor ieder initiatief deze rol te behouden geldt echter uiteindelijk
dat er commerciële potentie moet zijn om op lange termijn te overleven.
Consumenten zijn kritisch en laten zich niet sturen.
Het rekken van de levensduur van winkelgebieden die uiteindelijk niet
zelfstandig kunnen overleven resulteert vroeg of laat in een pijnlijke ondergang
van dergelijke locaties. Het is van belang tijd, geld en energie te steken in
die locaties die deze potentie wel bezitten. Door kansarme gebieden langer
te laten overleven wordt bovendien de concurrentie met kansrijke gebieden
verstoord.
Stagnatie
Processen meer aan de markt overlaten kan in sommige gevallen de
gang richting kansrijke winkelgebieden bespoedigen. Toch is ook hier
een afwachtende opstelling geen uitzondering. Marktpartijen zitten niet te
wachten op de pijn van waardevernietiging die sanering van winkelgebieden
onherroepelijk met zich meebrengt. Gevolg is een verder oplopende leegstand
wanneer winkeliers de strijd noodgedwongen opgeven. Het risico dat panden
daarbij steeds langer leeg staan neemt toe.
Lessen uit bijvoorbeeld de kantorenmarkt laten zien dat vrijblijvende
oplossingen tussen overheden en marktpartijen niet altijd (voldoende) effect
sorteren. Nieuwbouw blijft soms aantrekkelijk om snel in te kunnen springen
op nieuwe trends. Dit creëert nog meer concurrentie en kan op andere plekken
leiden tot een langzame pijnlijke dood van winkelgebieden. Een volledige stop
op nieuwbouw is echter ook niet altijd een goede optie en kan de dynamiek
verstoren. Die dynamiek kan de sector als geheel uiteindelijk juist versterken.
43
• Samen in beweging
• Urgentie hoog
• Nieuwe realiteit –
andere opstelling
Hoofdstuk 5. Conclusie – nieuwe dynamiek
44
Overheid en markt
In dit rapport is uitgebreid ingegaan op de veranderingen die winkels,
winkelgebieden en de diverse belanghebbenden nu en in de toekomst treffen.
Een aantal belangrijke trends verandert het winkelen en zal daarmee ook een
grote impact hebben op de samenstelling van winkelgebieden. Richting 2025
heeft ING Economisch Bureau een aantal kansrijke winkelgebieden getypeerd.
De bij winkelgebieden betrokken partijen kunnen hierop anticiperen. Dit
vraagt om een proactieve, selectieve opstelling waarbij flexibiliteit een vereiste
is. Sectoren zullen tijdig de juiste keuzes dienen te maken om aansluiting
te vinden bij kansrijke winkelgebieden. Door een te groot aanbod van
winkelvloeroppervlak is sanering onvermijdelijk.
Naast kansrijke winkelgebieden kan ook een aantal kansarme winkelgebieden
getypeerd worden. Het is echter niet altijd makkelijk om van dergelijke
gebieden afscheid te nemen. Zowel op economisch als sociaal vlak wordt pijn
geleden. Uitstel van beslissingen resulteert in vertraging. Zonder voldoende
commerciële potentie zijn kansarme gebieden op termijn niet sterk genoeg
om te overleven. Het rekken van de levensduur van kansarme gebieden leidt
uiteindelijk tot verspilling van middelen en verstoort de concurrentie met
kansrijke gebieden. Toenemende leegstand en uiteindelijk verpaupering
liggen daarbij op de loer. Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden
is daarom te prefereren zonder kansarm volledig te verwaarlozen. Een
proactieve sanering van kansarme winkelgebieden is wenselijk in gevallen
waarbij verpauperende winkelgebieden een negatieve impact kunnen
hebben op hun omgeving. Om dit te bewerkstelligen is het noodzaak dat alle
belanghebbenden tegelijkertijd in beweging komen. Overheid en markt zullen
elkaar moeten vinden.
Decentraal beleid - centrale ondersteuning
Nederland kent sinds de Wet ruimtelijke ordening een aanpak waarbij
ruimtelijk beleid wordt overgelaten aan decentrale overheden. De
mogelijkheden maatwerk te leveren zijn hierdoor toegenomen. Indirect heeft
dit echter ook bijgedragen aan de overcapaciteit van winkelvloeroppervlak.
De oplossing is dan ook veelal gelegen op provinciaal en lokaal niveau. Samen
zullen zij een gericht beleid moeten ontwikkelen en onderscheid moeten
aanbrengen tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden en daar ook
duidelijk op moeten acteren.
Op nationaal niveau kunnen zij daarbij echter wel ondersteuning gebruiken.
Zo schiet de kennis op met name lokaal niveau nog wel eens tekort om het
juiste beleid te kunnen ontwikkelen. Ook weten decentrale overheden niet
altijd hoe om te gaan met kansen die voortkomen uit nieuwe trends zoals
de opkomst van pick-up points voor uitlevering van online bestellingen.
Kennisopbouw is daarom een belangrijk element voor de verdere ontwikkeling
van winkelgebieden.
Faciliteren kennis en gereedschap
Hoofdstuk 4 liet zien dat in binnen- en buitenland breed geëxperimenteerd
wordt op het vlak van winkelgebieden. Hoewel diverse adviseurs in dit
vakgebied actief zijn en ook het vak van centrummanagement zich ontwikkelt
kan het Rijk hierin eveneens een rol spelen. Een nationale overheid zou
centrale kennisopbouw kunnen faciliteren door investeringen in onderzoek
en opleidingen. Daarnaast kan de nationale politiek een belangrijke rol
spelen in het herzien van wet- en regelgeving met betrekking tot winkels en
winkelgebieden. Aanpassing van bijvoorbeeld huurwetgeving stelt partijen
in staat zich flexibeler op te stellen en dynamiek te faciliteren. Door het
juiste gereedschap beschikbaar te stellen kunnen alle belanghebbenden in
beweging worden gebracht.
5 Conclusie – nieuwe dynamiek
Samen in beweging
45
5 Conclusie – nieuwe dynamiek
Urgentie hoog
Topsector
De detailhandel behoort niet tot de topsectoren uit het gelijknamige beleid,
maar mag niet verworden tot een tobsector. Daarvoor is zij van te groot
belang voor het functioneren van de binnenlandse economie, die juist zo
onder druk staat. Hoewel de groei-potentie niet hoog is verdient fysiek
winkelen meer aandacht vanwege de unieke combinatie van economische en
maatschappelijke functies en belangen.
Net als binnen die topsectoren kan bundeling van krachten vanuit centrale en
decentrale overheid, betrokken marktsectoren en wetenschap bijdragen aan
oplossingen en vooral actie.
Niet vrijblijvend
Vergaande afspraken kunnen helpen. Ervaringen in de kantorenmarkt
leren echter dat afspraken soms een te vrijblijvend karakter houden. Niet
optreden kan de leegstand ook in winkelgebieden doen oplopen tot waarden
die we uit andere sectoren en landen kennen. Waar echter leegstand van
kantoren soms alleen perifere gebieden treft zonder direct omliggende
bewoning, kan dit bij winkelgebieden vaker de directe omgeving treffen. De
urgentie is daarom hoog en vraagt om maatregelen met een dwingender
karakter. In het Deelrapport Vastgoed is uitgebreid ingegaan op een
aangepaste huurwetgeving. In het Deelrapport Decentrale Overheid
zijn nieuwe instrumenten voor decentrale overheden beschreven zoals
stedelijke herverkaveling, leegstandsverordeningen en het instellen van
bedrijfsinvesteringszones. Instrumenten die winkelgebieden sterker kunnen
maken en sanering kunnen bespoedigen. Andere vergaande mogelijkheden
zijn het invoeren van leegstandheffingen waarbij eigenaren van panden te
maken krijgen met een heffing bij langdurige leegstand. Ook het aanleggen
van saneringspotjes vanuit overheden om sanering te bekostigen in
verpauperde (krimp)gebieden met een hoge mate van leegstand kan in
overweging worden genomen. In de provincie Groningen (Winschoten en
Delfzijl) zijn dergelijke instrumenten al toegepast.
Een omstreden alternatief, dat in het verleden reeds in de kantorenmarkt
is geopperd, is verplichte inruil of sloop van oude leegstaande winkels bij
nieuwbouw van winkelpanden.
Onderdeel van het geheel
Bovenstaande maatregelen zijn voorbeelden van een andere manier van
denken om problemen aan te pakken en partijen in beweging te krijgen.
Bedacht moet daarnaast worden dat de problematiek omtrent winkelgebieden
slechts een onderdeel is in een groter geheel. Zoals beschreven zijn
winkelgebieden niet de enige gebieden die te maken hebben met
een veranderende samenleving. De maatschappij van
de 21
e
eeuw vraagt om nieuwe denkbeelden
omtrent de ruimtelijke inrichting van
Nederland. Winkelgebieden zullen daarin
nog steeds op geselecteerde locaties
een belangrijke positie in kunnen
nemen. Zij kunnen echter niet overal
de drijvende kracht achter
economie en gemeenschap
zijn. De combinatie met
andere functies wordt
belangrijker.
Regio’s zullen
moeten zoeken
naar een nieuwe
balans tussen
wonen, werken,
winkelen, cultuur, vrije tijd en natuur om ook in
de toekomst mensen bij elkaar te brengen.
46
5 Conclusie – nieuwe dynamiek
Nieuwe realiteit – andere opstelling
Aanval – Kansen ruiken
Ondernemers uit de sectoren retail en franchise, die zich niet vast laten zetten
door de tegenpartij, maar flexibel opereren. Goed gepositioneerd weten zij
waar hun kansen liggen om tot scoren te komen.
Middenveld – Proactief kansen creëren
Dynamische vastgoedpartijen die niet afwachten, maar zich actief in de strijd
gooien en de linies weten te verbinden. Zij zijn in staat met een scherpe
propositie kansen te creëren.
Verdediging en keeper – Lijnen uitzetten, doel schoon houden
Decentrale overheden, die met visie de lijnen uitzetten en het spel op de juiste
wijze opbouwen. Zij doorzien tijdig bedreigende spelsituaties en weten hun
doel schoon te houden.
Coach
De nationale overheid bepaalt de regels binnen het team en gebruikt kennis en
ervaring om spelers beter te maken. Door het bepalen van de juiste opstelling
en speelwijze kan vervolgens het optimale rendement uit spelers worden
gehaald.
Scheidsrechter
Een kleine 17 miljoen consumenten die scherp toezien op hun portemonnee
en daarmee een grote invloed uitoefenen op de uitkomst van de wedstrijd.
47
Bronnen
Bij de totstandkoming van dit rapport is gebruik gemaakt van vier eerder
verschenen deelrapporten (Winkelgebied 2025: Deelrapport Vastgoed,
Deelrapport Detailhandel, Deelrapport Franchise en Deelrapport Decentrale
Overheid). Voor gebruikte bronnen verwijzen wij u naar u de bronnenlijsten in
deze deelrapporten.
Ook zijn voor de deelrapporten gesprekken gevoerd en roundtables
gehouden met experts uit de sector. Deze kennis is ook in het eindrapport
verwerkt. Voor onze bronnen verwijzen we u ook in dit geval naar de
genoemde deelrapporten.
48
49
Disclaimer
De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen
enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd
zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten
die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld
door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is
opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie
van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen
beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig
financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte
bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de
publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist
of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie
accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige
vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers
aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend
uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in
deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van
toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan,
mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder
toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
De tekst is afgesloten op 12 juni 2014.