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Direito das Coisas

DIREITO DAS COISAS



Introduo

Logo de inicio, vale ressaltar a importncia do titulo do livro, que peca em dois
sentidos: primeiro, por dar a falsa idia de que coisa pode interagir com pessoas
em direito e obrigaes em relao jurdica o qu, na verdade, no ocorre;
segundo, no sentido palavra coisa, que d noo extremamente ampla,
abrangendo toda a natureza, exceto sobre a prpria pessoa e Deus. A noo de
bem mais apropriada, bem deriva do bonum, aproprivel ao homem, assim
todas as coisas so bens, s os bens participam da relao jurdica.

Direito real o conjunto de princpios e regras que disciplinam o poder dos
sujeitos de direitos sobre os bens por meio das relaes jurdicas de cunho
econmico e social, estabelecidas por aqueles. A doutrina define direito real
como expresso jurdica do estado atual de propriedade. No primeiro conceito,
se destaca a relao jurdica entre os sujeitos de direitos, a estrutura externa de
coisa, o poder do sujeito de usar, dispor da coisa; o segundo conceito, traz que a
base do direito real a propriedade.

Existem duas teorias sobre os direitos reais; a realista, que estabelece que a
relao jurdica entre pessoa e coisa possvel, dando uma idia absurda, sendo
que o bem no pode interagir com direitos e obrigaes de uma pessoa,
conflitando com o art.1 do Cdigo Civil, que estabelece que s a pessoa dotada
de direito; e, a teoria Personalista, como reao realista, sendo que nesta, a
relao jurdica estabelece o sujeito ativo, o sujeito passivo, havendo ainda a
relao material e potestiva entre o sujeito ativo e o objeto. Ser considerado
sujeito ativo de direito real todo aquele que no estiver no plo ativo, por esse
motivo o sujeito ativo tem oponibilidade do erga omnes, por opor-se a todos os
demais sujeitos exatamente porque esses esto no plo passivo da relao
jurdica, da, a razo pela qual a doutrina adota a nomenclatura sujeito passivo
universal.




Caractersticas

- Oponibilidade erga omnes ( titular de direito real tem prerrogativa de opor-se
aos demais sujeitos de direitos, de modo a salvaguardar os seus. Ningum pode
perturbar o direito do proprietrio; o que garante esse direito o principio da
publicidade, que atua de forma a evitar ignorncia de terceiro)

- Direito de seqela (prerrogativa conferida ao titular de ir buscar das mos de
quem quer que, injustamente a possua ou detenha)

- Exclusividade (no existem direitos reais, de igual natureza e contedo, sobre o
mesmo bem no mesmo momento)

- Privilegio (faculdade do titular de um credito real de receber prioritariamente
em relao a outros credores menos favorecidos, com limitaes legais e, no se
divide com credores de igual hierarquia)

- Objeto determinado (bens que implicam direitos reais sempre certos e
determinados)

- Perpetuidade (qualidade inerente ao direito real que deve perdurar enquanto o
sujeito de direitos mantiver a personalidade)

Distines entre direitos reais e direitos pessoais

- Enquanto nos direitos reais o plo passivo constitudo por um conjunto
indeterminado de pessoas que no tem poder real sobre a coisa, nos direitos
pessoais figuram no plo passivo apenas coisas certas e determinadas, ou seja,
aquelas que estiverem na relao contratual;

- Enquanto os direitos reais so oponveis contra todos, os direitos pessoais so
apenas oponveis inter partes, como no contrato de locao, no qual o locador s
pode opor-se ao locatrio;

- Enquanto o objeto dos direitos reais sempre certo e determinado, nos direitos
pessoais ele pode ser meramente determinvel, conforme o art.104 do Cdigo
Civil.
- Enquanto o objeto dos direitos reais existe efetivamente quando da sua
constituio, o dos direitos pessoais pode ser futuro, como no caso de compra e
venda mediante encomenda.

- Enquanto os direitos reais admitem como forma de aquisio o usucapio, os
direitos pessoais no possuem tal forma aquisitiva.

- Enquanto o titular dos direitos reais tem a prerrogativa de receber credito de
forma privilegiada no concurso de credores, sem se sujeitar ao rateio, o credor
nas relaes pessoais, salvo hiptese expressamente prevista em lei, no ter tal
privilegio e dever sujeitar-se ao rateio, diviso dos bens entre vrios credores.

- Enquanto os direitos reais so essencialmente permanentes, os direitos pessoais
so essencialmente transitrios. Isso porque normalmente o direito de
propriedade nasce em um contexto estvel, enquanto um credito se esgota com
o adimplemento ou inadimplemento.

- Enquanto o titular dos direitos reais goza do poder de seqela, ou seja, pode ir
buscar a coisa onde quer que ela esteja e tir-la de quem quer que injustamente a
possua, o titular de direitos pessoais s tem a prerrogativa de exigir algum bem
do devedor, no podendo perseguir um bem certo e determinado.

- Enquanto os direitos reais so limitados em face de sua enumerao taxativa, os
direitos pessoais so ilimitados por apresentarem uma enumerao
exemplificativa. Temos ento, numerus clausus nos direitos reais versus numerus
apertus nos direitos pessoais.

- Enquanto os direitos reais concedem soberania e poder, como ocorre no uso e
fruio, os direitos pessoais concedem direito a uma ou mais prestaes ao seu
titular.

Tipicidade dos direitos reais

A enumerao dos direitos reais est estabelecida no art. 1.225 do Cdigo Civil,
com acrscimos da Lei n. 11.481 de maio de 2007. A grande questo diz respeito
a ser ou no taxativo o rol do art. 1.225 do cdigo civil. Alguns autores filiam-se a
enumerao exemplificativa do rol, sob o fundamento de que no direito privado
tudo o que no for expressamente proibido permitido. Dessa forma, se a ordem
publica no fosse ferida, poderia haver outro direito real. Essa, sem duvida, no
a melhor orientao, sendo absolutamente taxativo e fechado o rol dos direitos
reais, que s pode ser ampliado por lei, incidindo o principio da reserva legal em
matria de direitos reais.

Dois so os fundamentos que estribam a orientao taxativa dos direitos reais:
primeiro, o da natureza publicista dos direitos reais; engana-se aquele que
considera tudo aquilo que esta no cdigo civil como matria de direito privado, o
livro inteiro, em questo, direito publico, sendo a ordem publica preponderante
na disciplina dos direitos reais; Est alias, intrinsecamente relacionado com o
direito administrativo, j que no podemos nos esquecer de que, afora os bens
moveis, os direitos reais so constitudos a partir do Cartrio de Registro de
Imveis e, mesmo os bens moveis, normalmente, so registrados no Cartrio de
Ttulos e Documentos, sendo o registro seara do direito administrativo. Segundo
fundamento, o da populao de efeitos erga omnes dos direitos reais; por
produzir tais efeitos, ou seja, por vincular um universo de pessoas, no poderiam
dois particulares ter liberdade de criar um direito real. Isso geraria a possibilidade
de duas pessoas envolverem outras, restringindo-lhes direitos, o que , sem
duvida, prerrogativa exclusiva do legislador.

A partir de ambos fundamentos, conclumos que o rol dos direitos reais
taxativo, implicando numerus clausus.

Classificao dos direitos reais

Muito embora existam varias formas de classificao, a mais apropriada e didtica
a que divide os direitos reais em direitos reais sobre coisa prpria e sobre coisa
alheia. Essa classificao leva em considerao o critrio da titularidade. O direito
real sobre coisa prpria aquele que apresenta um nico titular com poder sobre
a coisa. Nesse conjunto esto o condomnio, o condomnio edilcio, a propriedade
resolvel e a propriedade fiduciria. Os direitos reais sobre coisas alheias so
aqueles que possuem dois titulares distintos com poder sobre a coisa.

Nessa ultima categoria jurdica temos ainda trs grupos de direitos reais: de
fruio, de garantia e, de aquisio.



TITULO I DA POSSE E DAS AOES POSSESSRIAS

Generalidades sobre a posse

Pelo que nos diz o atual cdigo civil dividido em dez partes , ou seja em dez
ttulos diferentes, dedicando o primeiro, ao estudo da posse, o segundo aos
direitos reais, o terceiro propriedade e assim, todos os demais aos direitos reais
sobre coisas alheias.

Fcil verificar, portanto, que o prprio legislador excluiu a posse do conjunto dos
direitos reais, tendo-a isolado no Titulo I do cdigo civil, tratando do tema os
artigos 1.196 a 1.224.

A posse, alm da relao de fato entre a pessoa e a coisa, sem sombra de duvida,
tambm um estado de aparncia juridicamente relevante, isto , um estado de
fato, que gera conseqncias jurdicas por expressa previso legal. A proteo
desse estado de aparncia ou dessa situao de fato visa garantir celeridade e
efetividade na proteo, muito embora possa gerar certa insegurana.

bom esclarecer que posse, no direito romano, envolvia no s a declarao
material da pessoa com a coisa, mas a inteno de ter a coisa como prpria, como
se fosse o proprietrio. Concluindo, propriedade e posse so dois mundos
distintos, cujo nico elo em comum, o instituto do usucapio.
No se deve confundir posse com propriedade: a primeira, uma relao de
posse com a coisa, baseada na vontade do possuidor, por meio de vinculo ftico;
a segunda tambm implica a relao entre a pessoa e a coisa, porem, assentada
na vontade objetiva da lei, estabelecendo um poder jurdico. So situaes
absolutamente distintas. No posse a situao superior ou inferior
propriedade, apenas distinta, com proteo prpria, pois, trata-se de um mundo
independente.

Segundo o art.1.196 do cdigo civil, considera-se possuidor todo aquele que tem
de fato o exerccio, pleno ou no, de alguns dos poderes inerentes
propriedade. O legislador assim, acaba por definir possuidor aquele que
exterioriza qualquer dos poderes da propriedade. Posse , portanto, o exerccio
de fato de qualquer um dos poderes inerentes propriedade. Ocorre quando por
exemplo, uma pessoa que venha a alugar determinado imvel e que, pelo poder
de fruio, tambm ser considerado possuidor. O Centro de Estudos Judicirios
do Conselho da Justia Federal, que no tem poder normativo foi alegado o
conceito em seu Enunciado 236 da III Jornada, que concluiu considera-se
possuidor, para todos os efeitos legais, tambm a coletividade desprovida de
personalidade jurdica. Portanto, alem dos entes personalizados, passou-se a
entender tambm que possuidor, exatamente por ser a posse, uma situao de
fato, tambm o ente sem personalidade, como o condomnio, massa falida,
espolio, etc.

Bastante proveitosa a idia de posse como uma situao de fato, que gera
conseqncias ou efeitos jurdicos. O conceito goza de simplicidade e preciso ES
est em consonncia com o cdigo civil. portanto, a posse uma exteriorizao
ou visibilidade de alguns dos poderes da propriedade, cujo fato gerador mera
situao ftica. Constitui pois, um verdadeiro estado de aparncia de uma pessoa
em relao a uma coisa.

Teoria subjetiva e objetiva da posse

Para Savigny, criador da teoria subjetiva da posse, ela consiste no poder de dispor
fisicamente da coisa, com vontade de consider-la sua e defend-la contra
interveno de qualquer outrem. Repare que o conceito traz dois elementos da
teoria: elemento subjetivo-animus rem sib habendi, isto , a vontade de ter a
coisa como sua, tambm conhecido como animus domini ,ou seja, a vontade de
ser dono; elemento objetivo- elemento material tambm chamado de corpus, que
nada mais do que a situao aparente, visvel, de poder fsico do sujeito em
relao ao objeto.

Vemos que a teoria subjetiva, extremamente importante no sculo XIX, pecou em
no conseguir desatrelar a posse da propriedade, pois s considerava possuidor o
sujeito que tinha inteno de se tornar o proprietrio, o que, como ser
demonstrado no verdade. Para Ihering, pai da teoria objetiva, posse
exteriorizao, visibilidade, mera aparncia de propriedade. Reconhece tambm
a existncia de dois elementos: elemento objetivo _ corpus, elemento material, a
visibilidade de alguns dos poderes da propriedade. Trata-se de conduta externa
do sujeito que se apresenta de forma semelhante a um proprietrio, aparentando
s-lo; elemento subjetivo _ animus tenendi, que no se trata da vontade de ter a
coisa como dono, mas como mero possuidor, tambm chamado affectio tenendi.
Nesse caso, o possuidor no quer ser obrigatoriamente dono, quer apenas
possuir.
Devemos atentar para o fato de que, alem da diferena de vontades, para a teoria
objetiva, o elemento animus, est embutido no corpus, pois a maneira como a
pessoa age em relao coisa faz intuir o animus.

A critica que pode ser feita a teoria objetiva diz respeito ao fato de o possuidor
ser protegido, em alguns casos, em detrimento do prprio proprietrio, ante o
fato de a posse ser independente da propriedade. Ihering assume a critica,
informando que o preo que se paga pela autonomia da posse. O intruso,
portanto, muitas vezes pode ser protegido em prejuzo do verdadeiro
proprietrio.

Natureza jurdica da posse

No pequena a controvrsia sobre essa natureza, podendo ser apresentados os
seguintes pensamentos, divididos em trs correntes principais.

Uma primeira corrente proclama ser a posse um fato. Entre os defensores dessa
tese est o jurista Clovis Bevilqua, que afirma ser a posse mero estado de fato,
protegida em ateno propriedade, por sua manifestao exterior.
Modernamente, Silvio Rodrigues sustenta a mesma orientao.

A segunda corrente defende a tese de que a posse um direito e tem como um
de seus grandes defensores Ihering. O jurista alemo afirma que direito todo
interesse juridicamente protegido. Por estar a posse amparada por lei, ela um
direito. Na verdade, a posse um estado de fato com proteo jurdica. Ademais,
o exerccio possessrio tambm uma situao de fato. Entre os adeptos de que
a posse um direito, ainda surge a duvida se um direito pessoal ou direito real.
No so poucos os que afirmam ser a posse um direito real, por gerar
oponibilidade erga omnes. Outros dizem que um direito pessoal, pela ausncia
de registro.

Uma terceira corrente defendida por Savigny, afirma que a posse
simultaneamente um fato e um direito. Segundo essa viso, a existncia da posse
independe de qualquer regra de direito, mas direito na medida em que produz
efeitos jurdicos. Como direito, a posse estaria entre os direitos pessoais.

Vemos que Ihering e Savugny admitem que a posse direito, porem Ihering diz
que direito real e Savigny, direito pessoal. Usamos ento, o pensamento de
Bevilqua e Silvio Rodrigues, segundo os quais posse mera situao de fato.

Sem duvida alguma, no direito pessoal, porque o possuidor pode opor-se a
qualquer um que limite o seu poder possessrio, sem se dirigir a uma pessoa
certa e determinada, como em um vinculo obrigacional. A posse tambm no
direito real, pois no est inclusa no rol taxativo do art.1.225 do cdigo civil. A
posse, alias, no esta nem mesmo no Titulo II _ Dos Direitos Reais, de forma
que no se apresenta contextualmente no conjunto dos direitos reais,
expressamente previstos na lei. Ademais, o prprio art.1.196 do cdigo civil prev
a expresso tem de fato, no deixando duvida sobre a natureza jurdica do
instituto.

A posse, portanto, uma situao de fato que gera uma serie de conseqncias
jurdicas, quer no campo real, quer no pessoal, o que no a transforma em
direito.

Objeto da posse

Em principio, todo bem corpreo objeto de posse, mas tem de ser suscetvel de
apreciao econmica e estar no comercio, duas qualidades indispensveis para
se falar em posse sobre bem corpreo. Nessa linha de raciocnio, no so
suscetveis de posse: a) todos os bens que, por natureza, esto fora do comercio
e, portanto, no esto sujeitos ao poder fsico do homem; b) todos os bens que o
legislador entenda no serem passiveis de posse, impedidos de ficar submetidos a
um poder jurdico privado, como os bens pblicos de uso comum; c) todos os
bens pblicos de uso especial e os dominicais, abarcando prdios pblicos entre
outros.

Muita controvrsia existe em relao a posse dos direitos pessoais, ou seja, posse
de bens incorpreos em que no h relao fsica da pessoa com a coisa. Como j
mostrado, o vocbulo propriedade utilizado no art. 1.196 do cdigo civil
considera possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio de qualquer dos
poderes da propriedade, englobando bens corpreos e incorpreos, sendo
portanto, inteno do legislador a posse dos direitos pessoais.

O prprio art. 1.199 do cdigo civil, ao dispor que se duas ou mais pessoas
possurem coisa indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios,
contando que no excluam o dos outros compossuidores, estabelece a posse de
direitos pessoais.

A matria, longe de ser pacifica vem sofrendo modernizao, passando a nossa
jurisprudncia, aos poucos, a garantir proteo possessria a tudo o que poder
ser apropriado e exteriormente demonstrado. O grande exemplo aqui, a linha
telefnica que, muito embora no tenha gerado proteo possessria em relao
as concessionrias, gerou quando concedida a uso de outrem. o caso de algum
que alugou a linha de um usurio titular como acessrio do imvel tambm
locado. Essa situao foi amparada no campo possessrio do STJ no REsp
41.611/RS.

H tambm decises dos tribunais concedentes do usucapio sobre o direito de
uso de linha telefnica. Diz o julgado: o direito real de uso sobre bem mvel
considerado bem mvel para todos os efeitos legais. E por ser bem mvel, sofre
os efeitos da prescrio aquisitiva. Essa orientao gerou a Smula 193 do STJ:
O direito de uso de linha telefnica pode ser adquirido por usucapio.

Da mesma forma, outras modalidades de uso de energia, tais como a transmisso
de dados distancia e televisores a cabo, geram proteo possessria no contra
o concessionrio de servio, mas contra aqueles que turbam tal utilizao. A
posse de direitos, muito embora seja uma expresso inexata, goza de ampla
proteo, desde que possua visibilidade ou aparncia, visto que sem elas
impossvel a proteo.

Espcies da posse

- Posse e deteno

No campo de incidncia essencial distinguir posse de deteno. A dificuldade
est no que, em ambas as hipteses, existe relao da pessoa com a coisa,
gozando a posse de proteo jurdica, e a deteno, no.

A posse, a regra geral, ou seja, em principio deve ser protegida a relao da
pessoa e coisa. Dessa forma, a deteno excepcional, estabelecendo o
legislador situaes em que no deve haver proteo jurdica.
H duas importantes disposies legais sobre o tema: a primeira, a do art. 1.198
do cdigo civil, que estabelece no caput: considera-se detentor aquele que,
achando-se em relao de dependncia para com outro, conserva a posse em
nome deste e em cumprimento de ordens ou instrues suas; O segundo
dispositivo legal que trata da deteno o art. 1.208 do cdigo civil, que
determina que no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia
como no autorizam sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno
depois de cessar a violncia ou clandestinidade.

possvel elencar, portanto, as seguintes situaes jurdicas de deteno:
- fmulo da posse: o servial, empregado, subalterno, a pessoa que apenas possui
relao com a coisa em nome do dono ou do verdadeiro possuidor. O empregado
domestico que s exerce posse cumprindo ordens do patro. mero detentor,
portanto, em relao ao patro;
- contato material com a coisa sem animus de exercer poder sobre ela. Esse o
caso da pessoa que usa os talheres em uma festa ou as cartas em um cassino,
assim como tambm daquele que, muitas vezes, no tem noo de estar em
relao material com algum bem. Por exemplo, no caso de um vizinho colocar
dentro do imvel do outro um determinado bem, no havendo, portanto, relao
possessria;
- Relao com coisa por mera permisso ou tolerncia. a situao em que um
irmo deixa outro ocupar sua moradia por um determinado tempo. Nesse caso
obvio que o irmo vai poder usucapir o imvel do outro, pois no h posse, mas
mera deteno;
- quando a sua aquisio se deu por ato violento ou clandestino e essas situaes
no cessaram., uma pessoa que esbulha o terreno do outro, enquanto no cessar
o ato de violncia, considerado mero detentor;
- tambem no possuidor, a contrario sensu do art.1.208 do cdigo civil, aquele
que adquiriu de maneira precria, que quebrou a confiana em uma relao de
contrato temporrio. Esse o caso do comodatrio em relao ao comodante,
sendo mero detentor para fins de usucapio, por no gozar de proteo jurdica
para tal;
- quando o objeto no passvel de ser possudo. Como j dito, um ocupante de
imvel publico mero detentor, por no gozar de proteo possessria nem
poder usucapir tal bem.


O cdigo civil criou a inovao ao estatuir o pargrafo nico do art. 1.198, fixando
a converso de posse em deteno. O enunciado em 301, aprovado na IV Jornada
de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justia Federal, estabeleceu:
possvel a converso da deteno em posse, desde que rompida a subordinao,
na hiptese de exerccio em nome prprio dos atos possessrios. Portanto, se
um caseiro rechaa o titular da coisa, porem, se o invasor passa a ser contratado
como caseiro, converte-se posse em deteno.

Ius possidendi e Ius possessionis( posse causal e posse formal)

Ius possidendi o direito de posse que tem por substrato ou fundamento a
propriedade. a circunstancia jurdica na qual o possuidor cumula esta qualidade
com a de proprietrio.

Ius possessionis o direito de posse que no tem por substrato ou fundamento a
propriedade e est portanto, fulcrado apenas na situao de fato.

Para o observador impossvel saber se o possuidor titular do ius possissendi ou
do ius possessionis, pois em ambas as situaes a aparncia a mesma. Passa a
ser irrelevante se o possuidor titular do ius possidendi, ou seja, se tem algum
titulo de domnio ou de direito real sobre a coisa alheia ou se mero titular do ius
possessionis, visto que ambas as situaes gozam do mesmo efeito possessrio.

Tome-se como exemplo a hiptese em que o titular do ius possidendi o
proprietrio de um imvel e resolve estabelecer comodato com terceiro. Caso o
comodatrio, aps devidamente notificado para desocup-lo, resolva continuar
na posse do bem, sofrer ao de reintegrao de posse com pedido de liminar.
Da mesma forma, se o comodatrio, aps ser devidamente notificado, resolver-se
perpetuar-se na coisa, permitir ao comodante pedir a reintegrao de posse ,
como citado no exemplo anterior, pois protege a posse com a mesma
intensidade, seja ela fulcrada em titulo ou domnio. Considere que pela Teoria
Objetiva de Ihering, a posse totalmente independente da propriedade.

Posse direta e Posse indireta

A posse direta a posse natural, ou seja, a do sujeito que possui visibilidade ou
aparncia de proprietrio.
A posse indireta ou civil mera fico e ocorre nas situaes jurdicas em que o
titular da coisa afasta-se dela, passando a exercer posse mediata, aps transferir
a outrem a posse direta. Normalmente, o proprietrio ou possuidor indireto
afasta-se da coisa para dar posse direta a um terceiro, por exemplo, um locatrio.

imprescindvel que haja ligao jurdica legal ou negocial entre o possuidor do
direto (imediato) e o possuidor indireto (mediato). So duas posses coexistentes.
Tanto o possuidor direto quanto o possuidor indireto podem utilizar aes
possessrias contra turbaes ou esbulhos. O superficirio pode ser protegido
contra o terceiro esbulhador, assim como o proprietrio.
Para que o possuidor indireto tenha poder possessrio sobre o possuidor direto,
ser imprescindvel que o constitua possuidor de m-f, ou seja, que o notifique
para desocupar o imvel e, aps a outorga de um prazo, intente uma ao de
reintegrao de posse.

Por fim, destaca-se o significado da nomenclatura posse plena, hiptese em
que a qualidade de posse direta e indireta est no mesmo titular.

Posse de boa-f posse de m-f

A posse de m-f aquela em que o possuidor sabe que existe um obstculo
jurdico sua legitimidade. o caso do comodatrio j notificado para desocupar
o imvel e que ainda no saiu, ou do esbulhador que tem cincia de que sua
posse violenta.

No se confunde posse de boa-f com posse justa.Toda posse justa deveria ser de
boa-f e toda posse de boa-f deveria ser justa. possvel, contudo, que a posse
de boa-f seja injusta; ocorre por exemplo, quando uma pessoa obtenha a posse
mediante violncia e, logo em seguida faz um contrato comodato. Neste caso,
para o comodatrio a posse de boa-f, mas injusta, pois ela foi transmitida com a
mesma qualidade originaria que tinha, muito embora o comodatrio ignorasse o
vicio.

O justo titulo portanto, toda circunstancia causal derivada de um estado de
aparncia que permite a concluso de que o sujeito goza de boa-f, como no caso
do herdeiro investido na posse que desconhece a existncia de outro mais
prximo do de cujos, tendo um justo titulo sucessrio.
A classificao em posse de boa-f e de m-f tem relevncia para efeitos
sucessrios, porem no tem qualquer repercusso no campo das aes
possessrias. Isso significa que o possuidor de m-f est legitimado a propor
ao de reintegrao de posse, visto que esse critrio no foi utilizado para tal
fim.

A classificao fundamental tanto em matria de usucapio, em que s
possvel ao possuidor usucapir se estiver obrando de boa-f, como em relao
matria indenizatria, pelos acessrios da coisa, ou ainda, por dano. Nesse ultimo
caso, s o possuidor de boa-f tem plena indenizao por

Benfeitorias e direito aos frutos, assim como s responde por danos se obrou por
culpa. O possuidor de m-f tem, bem mitigado, direito indenizao por
benfeitorias e frutos e responde por dano, independentemente de culpa.

Posse ad interdicta e Posse ad usucapionem

A posse interdicta aquela que permite a utilizao dos interditos possessrios,
portanto, autoriza o possuidor utilizar a ao de reintegrao de posse, a de
manuteno de posse e a do interdito proibitrio, sendo trs espcies do gnero
interdito possessrio.

A posse ad usucapionem a que autoriza o possuidor a adquirir o domnio por
meio da posse prolongada da coisa. possvel citar, por exemplo, o caso da
pessoa que remanesce em um determinado bem de forma mansa e pacifica por
quinze anos, intentando, aps, a ao declaratria de usucapio, nos termos do
art. 1.238, caput, do cdigo civil.

Composse e quase posse

Composse a posse comum de duas ou mais pessoas sobre o mesmo bem.
Ocorre da mesma maneira como no condomnio, em que duas ou mais pessoas
exercem cada qual a sua posse sobre o mesmo bem. Ocorre a composse no caso
de dois locatrios ou comodatrios exercerem cada qual a sua posse sobre o
mesmo bem.



Entre as principais situaes jurdicas:

a) Pode haver vrios titulares de direitos possessrios sobre um nico
bem ou sobre um conjunto de bens, cada qual a sua posse sobre um conjunto de
bens, cada qual exercendo posse sobre parte ideal da coisa. a hiptese de dois
usufruturios exercendo composse sobre o mesmo apartamento;
b) Pode haver vrios titulares de direitos possessrios sobre um nico
bem, cada qual exercendo posse em parte certa da coisa, como no caso da
composse de um muro, em que cada qual exerce a composse do seu lado do
muro.

De acordo com o art.1.199 do cdigo civil, se duas ou mais pessoas possurem
coisa indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios, contando
que no excluam os dos outros compossuidores. Atente-se ao fato de que a
hiptese do artigo em questo apenas o exerccio de posse e parte ideal, no
incidindo o disposto para o segundo caso mencionado, em que cada um dos
possuidores do muro exerce posse em parte certa.

Quase posse uma reminiscncia histrica do direito romano que diz respeito
posse de direitos reais de fruio e garantia. Ocorria, portanto, nas hipteses em
que a propriedade era desmembrada, e o titular do direito possessrio no era
proprietrio, porem exercia uma quase posse. Num primeiro histrico, foi
aplicada s servides, em que o titular do imvel dominante tinha uma quase
posse sobre imvel serviente, por exemplo, quando necessitava passar por ele
para chegar via publica, no caso da servido de passagem. O instituto em si no
tem qualquer importncia, a no ser sob o ponto de vista acadmico e para fins
de concurso publico, visando aferir erudio.

Posse nova e Posse velha

A referida classificao no est mais presente no atual cdigo civil; os arts. 507 e
508 do cdigo de 1916 estabeleciam que o possuidor deveria ser mantido
sumariamente se a sua posse fosse de mais de ano e dia ate ser convencido pelos
meios ordinrios. Segundo essa tica, pode-se estabelecer que posse nova a de
menos de ano e dia, e posse velha aquela que se estabelece a partir de ano e
dia.

Hoje, rege a matria do art. 924 do cdigo de processo civil, que estabelece o rito
especial para ao intentada no caso de turbao ou esbulho dentro de ano e dia,
fixando o rito ordinrio quando a ao for proposta para mais de ano e dia.

No se deve confundir posse nova e posse velha com ao de fora nova e ao d
fora velha vem estabelecidas por meio de um critrio de idade de posse. A ao
possessria de fora velha aquela que segue o procedimento comum, ordinrio
ou sumario, dependendo do valor da causa. Com introduo da tutela
antecipatria (art. 273 do CPC), possvel a condio de liminar initio litis, mesmo
se tratando de possessria de fora velha. A ao possessria de fora nova
aquela que se d por meio dos interditos quando a turbao ou o esbulho
ocorrerem h menos de um ano e dia.

Aquisio de Perda da Posse

importante esse estudo tendo em vista a incidncia de efeitos jurdicos que
servem tanto para a aquisio quanto para a perda. Apesar de a posse ser uma
situao de fato, o estudo do momento de sua aquisio e, conseqentemente,
da sua perda fundamental para fixar o inicio do prazo do usucapio.

No atual cdigo civil no enumerado aquisio de posse, pelo simples fato de
que, se posse aparncia da propriedade, ou seja, mera situao de fato,
impossvel elencarmos todas as suas formas, pois toda forma de exteriorizao e
aparncia forma de aquisio. Conforme o art. 1.204 do cdigo civil, afinado
com a Teoria Objetiva de Ihering, adquire-se a posse desde o momento de que
se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer poderes inerentes
propriedade.

Classificao das formas de Aquisio da Posse

Segundo o critrio da vontade do agente, a posse pode ser adquirida por ato
unilateral ou bilateral. A posse adquirida por ato unilateral depende da
manifestao de vontade de apenas um sujeito. Na posse adquirida por ato
bilateral, h manifestao de vontade de dois sujeitos, para ento ocorrer a
relao possessria.



Temos como forma unilateral de aquisio de posse:

a) Apreenso ato pelo qual o possuidor toma para si determinado bem
e passa a dispor dele livremente. Facilmente se verifica a apreenso de bens
moveis, em principio, decorrente de coisa de ningum, por exemplo, a caa de
coisa abandonada. No to fcil observar a apreenso de bens imveis, porem,
possvel quando a posse tem origem para fins de usucapio. O possuidor
investido na posse do imvel com a sua ocupao e age como se fosse o dono ate
se tornar efetivamente. Na apreenso, a coisa est subordinada ao poder do
possuidor com animus de possuir.
b) Exerccio de direito a posse pode ser exercida em virtude de um
direito decorrente de contrato, ou seja, de um negocio jurdico que o estabelea,
como o caso dos direitos do locatrio, do comodatrio do superficirio, ou seja,
de todos os que exercem a posse direita sobre a coisa. O exerccio de direito ,
portanto, o direito de usar e fruir da coisa, decorrente de um negocio jurdico ou
de uma situao prevista em lei, como no caso do herdeiro que passa a exercer
posse.
c) Disposio da coisa dispor significa alienar, consumir, destruir ou
onerar o bem. Alem da disposio da coisa, temos a disposio do direito, como
no caso do proprietrio que outorga a posse do superficiario, demonstrando
nitidamente a qualidade de possuidor, pela concesso do direito de superfcie.
H, como forma bilateral de aquisio, a tradio, na medida em que o ato de
entrega conhecida por traditio decorre de um negocio jurdico oneroso ou
gratuito. Na verdade, o contrato no transfere a posse, mas a justa causa mais
importante para sua transferncia. Os contratos translativos de compra e venda,
de compromisso de compra e venda e de doao so as formas mais importantes
que geram a tradio, ocasio em que a coisa PE deslocada da posse de um titular
para a de outrem, por absoluta ato de vontade, decorrente do contrato.










Pessoas que podem adquirir a posse

Dispe o art. 1.205 do cdigo civil: a posse pode ser adquirida:
I- Pela prpria pessoa que pretende ou por seu representante;
II- Por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.

Pode acontecer, no caso da representao, de o representante, em vez de honrar
o ato de representao, trair a confiana do representado e adquirir posse para si
prprio. Nessa hiptese, a posse viciada e precria, no passando de simples
deteno pois o que regula a inteno do transmissor e no do representante
infiel.

Perda da posse pela supresso do corpus e do animus

Mais uma vez adotando a teoria objetiva de Ihering, determinou o art. 1.223 do
cdigo civil que se perde a posse quando cessa o poder sobre o bem, ou seja,
quando cessa a visibilidade de qualquer dos poderes da propriedade, desejando
ou no o possuidor. A norma completamente pelo art. 1.224 do cdigo civil, ao
estabelecer que, se ocorrer esbulho, perda violenta ou no de qualquer dos
poderes da posse em beneficio de um terceiro, compete ao possuidor valer-se de
qualquer dos remdios possessrios para trazer de volta a coisa a si, sob pena de
considerar perdida a posse para o terceiro.

Perda da posse pela supresso do corpus

Existem situaes jurdicas nas quais o possuidor mantm a vontade de ter a coisa
para si, porem despe-se do prprio objeto. Uma dessas situaes a perda do
objeto, na qual o perdedor tem a vontade de ser possuidor mas no guarda mais
relao material com a coisa. Ocorre quando o possuidor no mais encontra o
objeto ou no recebe do inventor.

Poder vindicatrio do possuidor

No cdigo civil atual suprimiu a disposio, de forma a no mais garantir
automaticamente a vitima de furto, roubo ou perda o poder vindicatrio sobre a
coisa. Muito se discutia, alias, se a hiptese em questo deveria ser aplicada
apenas ao proprietrio ou se poderia ser extensiva ao possuidor, sendo mais
precisa a orientao que estendia os referidos os poderes de proprietrio ao
possuidor, ate pelo contexto em que a norma inseria no cdigo civil anterior.

No resta duvida de que, o objeto furtado, roubado ou perdido estiver na Mao do
furtador ou do inventor, caber, por regra geral, poder vindicatrio ao titular. A
dificuldade est se a coisa for achada em posse de um terceiro de boa-f, ou seja,
na hiptese de o furtador fazendo-se passar por titular vender a coisa ao terceiro
de boa-f em circunstancias em que no exige dele qualquer ato maior de
diligencia na aquisio. O proprietrio que houver perdido, sido furtado ou
roubado, poder invocar o art. 1.268 do C.Civil, podendo ou no recuperar a coisa
dependendo do caso concreto. Se, todavia, quem tiver perdido ou sido subtrado,
for mero possuidor, faz consolidar a posse de terceiro de boa-f por estar
revogado o art 521 do C.Civi de 1.916, que no tem qualquer incidncia no novo
sistema.

Efeitos processuais da posse

Como j dito, a posse uma situao de fato aparente que gera conseqncias
jurdicas de forma que o ponto central da matria que a distingue da deteno
justamente a produo de efeitos jurdicos. Entre as conseqncias jurdicas
produzidas pela posse esto fundamentalmente as de ordem processual, que,
todavia, podem ser divididas em autotutela e proteo processual possessria, e
as de ordem material: direitos indenizatrios do possuidor em relao aos
acessrios e as obrigaes indenizatrias do possuidor quanto aos danos.
Somente um dos efeitos da posse no ser por ora analisado, o concernente a
usucapio, visto que, sendo o nico ponto de contrato entre posse e propriedade,
deve ser tratado como forma de aquisio de propriedade, pois ali que o
legislador entendeu que deveria cuidar do referido tema.

A autotutela da posse

rara a hiptese em que o legislador civil garante pessoa uma autotutela, como
fez no art. 1.210, 1 do CCivil, ao estatuir que o possuidor turbado ou
esbulhado, poder manter-se ou resistir-se por sua prpria fora, contando que
faa-o logo; os atos de defesa ou de desforo, no podem ir alem do
indispensvel manuteno, ou restituio da posse. Alguns juristas dizem que a
autotutela gnero, tendo por espcie a legitima defesa, no caso de a posse ser
ameaada, e o desforo imediato, na hipotese de a posse ser perdida.
A distino irrelevante, na medida em que os requisitos e os efeitos so
exatamente os mesmos, tanto que o legislador usou no art. 1.210, 1, do CCivil,
partculas ou, dando a entender que a autotutela ocorre tanto no caso de
turbao como no de esbulho. Elenca-se os seguintes requisitos para a
autotutela:

a) Esbulho ou turbao;
b) Imediatidade;
c) Moderao;
d) Injusta agresso.

Aes possessrias tpicas

So tambm chamadas de aes possessrias em sentido estrito e conhecidas por
interditos possessrios, so as aes de manuteno e reintegrao de posse,
alem do interdito proibitrio. O Cdigo de Processo Civil cuida delas no cap. V,
das aes possessrias, dentro do titulo I dos procedimentos especiais de
jurisdio contenciosa, compondo o Livro V, dos procedimentos especiais. As
disposies gerais esto nos arts. 920_925, sendo tratadas as aes de
manuteno e reintegrao nos arts 926_931, e no interdito proibitrio, nos arts.
932 e 933, todos do colgio de processo civil.

O cdigo civil, em seu art. 1.210, caput, apresenta um panorama das aes
possessrias acima mencionadas sem fazer referencia s possessrias atpicas,
tambm chamadas de remdios possessrios. As aes possessrias tpicas
resguardam a posse nas trs situaes jurdicas em que a ofensa opera, ou seja,
desde a situao mais tnue, de mera ameaa contra a posse, passando para uma
situao mais grave, de perturbao posse, ate a situao mais gravosa do
esbulho.

So vrios os quesitos que configuram aes tpicas:

a) Principio da fungibilidade;
b) Principio da cumulatividade;
c) Principio da duplicidade;
d) Principio da exclusividade do juzo;
e) Principio da celeridade;
f) Natureza jurdica;
g) Legitimao ativa e passiva
h) Requisitos da manuteno e da reintegrao;
i) Procedimento das possessrias;
j) Embargos;
k) Do interdito proibitrio.

Aes possessrias atpicas

J os quesitos das aes atpicas so:
a) Ao de emisso na posse;
b) Ao de nunciao de obra nova;
c) Embargos de terceiro;
d) Ao de dano infecto.

Efeitos materiais da posse

O legislador dedicou nove artigos essa matria, dos arts. 1.214_1.222 do CCivil.
O problema se dispe na medida em que o proprietrio reivindicante ou o
possuidor reintegrante, ao receber a coisa tem a obrigao de indenizar ou o
direito de ser indenizado em distintas situaes jurdicas possveis. Podemos citar
o exemplo do proprietrio que reintegra sua posse diante dos superficirio e tem
direito de ser indenizado dos danos causados no imvel, assim como tem a
obrigao de indenizar as benfeitorias necessrias realizadas e devidamente
controladas

H tambm o caso do possuidor reintegrante que tem obrigao de indenizar
benfeitorias necessrias realizadas pelo esbulhador, assim como o direito tem de
ser indenizado por danos. bom desde j atentar ao fato de sempre distinguir se
o possuidor que ter de deixar a coisa est agindo ou no de boa-f. E possvel
que estive agindo, ate determinado momento de boa-f, passando, ento, a agir
de m-f. o exemplo do comodatrio que, ate vencido o contrato de ser
notificado para desocupar, para agir de boa-f, e depois da notificao e esgotado
o prazo para a desocupao, passou a possuidor de m-f.



So os efeitos materiais da posse

a) Direito percepo de fruto e produtos;
b) Indenizao por benfeitorias e direito de reteno;
c) Indenizao pela perda ou deteriorizao da coisa.

TITULO II - DOS DIREITOS REAIS

O direito real aquele que afeta a cosa de forma direta e imediata, outorgando
ao titular o poder de aderncia, isto , o de buscar a coisa de quem quer que
injustamente possua ou detenha. O direito real possui um elemento intrnseco, a
relao entre a pessoa e a coisa, uma potestatividade que consiste em usar, fruir
e dispor que a pessoa tem em relao a coisa. Existe ainda o elemento extrnseco,
isto , uma relao entre o sujeito ativo certo e o sujeito passivo universal, que
consiste no direito de seqela, ou seja no poder de ir em busca a coisa na mo do
terceiro que injustamente a possua ou detenha.

Classificao

Os direitos reais so classificados em dois grandes grupos. De um lado tem-se a
propriedade, direito real sobre a coisa prpria, constituda por um nico titular de
poder sobre a coisa. De outro, os direitos reais sobre as coisas alheias que so
todos os demais relacionados no art. 1.225 do CCivil, constitudos por dois
titulares com poderes distintos sobre o mesmo bem, estando ambos no plo
ativo da relao de direito real.

Os direitos reais sobre coisas alheias so divididos em trs grandes grupos. O
primeiro aquele no qual o proprietrio transfere o poder de fruio ao terceiro,
remanescendo com o direito de dispor. Nesse grupo temos:

- a superfcie (art. 1.225, II, CCivil)
- as servides (art. 1.225, III, CCivil)
- o usufruto (art.1.225, IV, CCivil)
- o uso (art. 1.225, V, CCivil)
- a habitao (art. 1.225, VI, CCivil)
- a concesso de uso para fins de moradia (art. 1.225, XI, CCivil)
- a concesso de direito real de uso ( art. 1.225, XII, CCivil)

O segundo grupo dos direitos reais sobre as coisas alheias o daqueles em que o
proprietrio transfere ao terceiro uma garantia sobre a coisa. Nesse grupo temos:

- o penhor (art. 1.225, VIII, CCivil)
- a hipoteca (art. 1.225, IX, CCivil)
- a anticrese (art. 1.225, X, CCivil)

H um novo direito real sobre a coisa alheia que aquele no qual o proprietrio
aliena a coisa ao terceiro, mas mantm poder sobre ela ate o pagamento integral
do preo. Neste grupo temos:

- o direito do promitente comprador do imvel (art. 1.225, VII, CCivil)

Atente-se ao fato de que a enfiteuse no est no rol do art. 1.225, porque no
pode ser constituda; porem, as j existentes continuam em vigor (art. 2.030
CCivil). Tambm no se deve esquecer que as rendas expressamente constitudas
sobre imveis j foram direitos reais (art. 674, VI, CCivil/1916), mas hoje so
apenas um contrato.

Aquisio

Ao tratar de aquisio, ou seja, da forma constitutiva de todos os direitos reais
elencados no art 1.225 CCivil, a classificao dos bens quanto mobilidade:
aquisio dos direitos reais mobilirios no art. 1.226 CCivil e, dos direitos reais
imobilirios no art. 1.227 CCivil. Observa-se que os direitos reais imobilirios,
independentemente do fato gerador, s so adquiridos com a tradio, com a
entrega da coisa. Com isso, ensina o art. 1.226 CCivil, que o contrato no
transfere propriedade, visto que, se uma pessoa compra uma bicicleta ou um
automvel, necessrio sua tradio, ou seja, a entrega do bem pelo vencedor ao
comprador, para gerar a transferncia de domnio.

O art. 1.227 do CCivil preceitua que s o registro, em face do principio da
obrigatoriamente transfere a propriedade dos bens imveis ao comprador, salvo
as excees expressivas do cdigo: a sucesso, o usucapio e a exceo.




TITULO III - DA PROPRIEDADE

quase inata a noo de propriedade no homem, de apreender bens para si de
forma permanente, definitiva. Podemos conceituar propriedade valendo-nos do
art. 1.228 CCivil como um direito complexo de corrente de uma garantia
fundamental do homem, assegurando o seu titular o poder de usar, fruir e dispor
da coisa, podendo ainda, reav-la de quem quer que injustamente a possua ou
tenha, em consonncia e nos limites da funo econmica e social.

A doutrina dimensiona propriedade apresentando trs conceituaes:
- conceito sistemtico submisso de um determinado bem, em todas as
relaes, a uma pessoa;
- conceito analtico direito do titular de usar, fruir, dispor o bem,
podendo reav-lo de quem injustamente possui;
- conceito descritivo direito complexo, absoluto, exclusivo e perpetuo,
submetendo o bem a vontade da pessoa, com limitaes legais.

Funo social de propriedade

A funo de propriedade continua a ser um dos eixos que determina a estrutura
scio-econmica do estado, adotando o atual CCivil, ainda, a velha estrutura de
dicotmica: mvel versus imvel, dando muito mais nfase aos valores
imobilirios do que aos valores mobilirios. A doutrina na igreja catlica foi quem
mais propagou as finalidades sociais da propriedade, por meio de algumas
encclicas papais, tendo as principais.

Entre os instrumentos jurdicos trazidos pela viso social da propriedade, temos:

a) Usucapio constitucional urbano art. 183, CF;
b) Usucapio constitucional rural art. 191, CF;
c) Impenhorabilidade do bem de famlia Lei n. 8.009/90;
d) Usucapio coletivo art. 10 Lei n. 10.257/2001;
e) Desapropriao por interesse social art. 1.228, 3 CCivil;
f) Proteo ambiental ecolgica art. 1.228, 1 CCivil;
g) Proteo histrica e artstica art. 1.228, 1 CCivil;
h) Proteo arqueloga art. 1.230, CCivil.


So as teorias fundamentais da propriedade:

- teoria da ocupao;
- teoria da lei;
- teoria do trabalho;
- teoria da natureza humana.

So as caractersticas da propriedade:

- absoluta;
- exclusiva;
- perpetua;
- aderente;
- limitada.

Elementos constitutivos da propriedade:

- direito de usar;
- direito de gozar;
- direito de dispor;
- direito de reaver.

Limitaes ao direito de propriedade:

- desapropriao por necessidade publica, utilidade publica ou interesse
social (art. 5, XXIX, CF);
- uso da propriedade particular em caso iminente perigo publico (art.5,
XXV, CF);
- promoo do aproveitamento adequado do solo urbano (art. 182, 4,
CF);
- usucapies constitucionais (arts. 183 e 191, CF);
- desapropriao para fins de reforma agrria (art.184, CF);
- servidor administrativo;
- reserva unio a propriedade de jazidas e outros recursos minerais em
solo particular (art. 176, CF);
- tombamento;
- direito de vizinhana;
- servides prediais (arts. 695_712 CCivil);
- usufruto, uso e habitao (arts. 1.390_1.416 CCivil);
- clausulas restritivas;
- desapropriao privada.

Tutela processual da propriedade

Entre as mltiplas tutelas processuais da propriedade, podemos destacar as
seguintes aes:

a) Ao reivindicatria: ao real que tem por finalidade a retomada da
coisa na mo de terceiro que injustamente a detenha;
b) Actio ex empto ou ex vendito: ao real cuja finalidade a entrega da
parte faltante da coisa, sendo requerida pelo autor a complementao diria;
c) Ao negatria: ao real pela qual o proprietrio se defende de ofensa
posse, por meio de atos de turbao;
d) Ao confessria: ao real petitria, sendo a causa de pedir a
servido.
e) Ao demarcatria: ao real que tem por fundamento a propriedade e
direito de vizinhana, resguardando o direito de demarcar prdios confinantes,
aviventar rumos apagados e renovar marcos destrudo ou arruinados;
f) Ao demolitria: ao real que tem por fundamento a propriedade e o
direito de vizinhana.
g) Ao discriminatria: ao real que visa promover a discriminao de
terras devolutas da unio, por fora da Lei n. 6.383/76;
h) Ao divisria: ao real com fundamento na propriedade condominial.

Da aquisio da propriedade imobiliria

O atual cdigo prestigia sobremaneira a aquisio imvel em detrimento da
aquisio mobiliaria, ainda que o eixo da riqueza tenha se transferido para os
valores mobilirios, o que no ocorria na sociedade agropastoril de 1.916. Mesmo
assim o legislador ainda prestigia mais a aquisio imvel do que a mvel, o que,
de certa forma, uma critica ausncia de modernidade do CCivil. Muito embora
os bens imveis garantiram maior estabilidade e riqueza, ate pelo fenmeno da
globalizao o eixo deslocou-se para as aes e para os ttulos imobilirios.


Podemos, independentemente da existncia de rol, enumerar as formas de
aquisio da propriedade imvel das quatro j conhecidas:

- registro imobilirio (arts. 1.245_1.247 CCivil);
- usucapio (arts. 1.238_1.244 CCivil);
- acesso (arts. 1.248_1.259 CCivil);
- sucesso (Livro V - Parte Especial).

Da aquisio da propriedade mobiliaria

Estabeleceu o legislador, sem muita importncia, quatro maneiras s formas de
aquisio mobiliaria, fixando a seguinte ordem: usucapio (forma originaria),
ocupao, colocando como subespcies o achado e o tesouro (forma originaria),
tradio (forma derivada) e acesso, por meio das subespcies: especificao,
confuso, comisto e adjuno (forma derivada).

- do usucapio (arts. 1.260_1.262 CCivil);
- da ocupao (art. 1.263 CCivil);
- da tradio (arts. 1.267 e 1.268 CCivil);
- da acesso (arts. 1.269_1.274 CCivil).

Da perda de propriedade

No h tanto interesse jurdico na perda de propriedade, porque uma
conseqncia da aquisio, j que a aquisio para uma pessoa perda para
outra, havendo uma correlao entre as duas situaes. O art. 1.275 CCivil,
apresenta um rol exemplificativo das hipteses de perda, elencando:

a) Alienao;
b) Renuncia;
c) Abandono;
d) Perecimento do objeto;
e) Desapropriao.



Pode-se ainda somar o usucapio e a acesso, situaes que geram aquisio e
perda da propriedade, alem da dissoluo da sociedade conjugal, que transfere
parte do patrimnio para outro conjugue, nas hipteses em que h comunho de
bens.

Das relaes de vizinhana

O objetivo desse capitulo harmonizar a relao entre vizinhos, impondo
obrigaes aos titulares de prdios confinantes. Podemos conceituar as relaes
de vizinhanas como um conjunto de limitaes impostas pelo legislador ao
direito de propriedade afim de harmonizar direitos e interesses de proprietrios
vizinhos, restringindo o uso e a fruio, regulando a boa convivncia e garantindo
o cumprimento da funo social da propriedade.

Entre as principais caractersticas podemos destacar:

a) Absteno: obrigaes de no fazer;
b) Obrigao com natureza jurdica propter rem: que implica a pessoa
apenas enquanto titular da coisa;
c) Obrigao expressamente prevista em lei;
d) Obrigao recproca: imposta para um vizinho tambm ser para outro.

So obrigaes jurdicas entre vizinhos, para que sejam cumpridas:
- o usufruto anormal da propriedade;
- rvores limtrofes;
- passagem forada;
- passagem de cabos e tubulaes;
- guas;
- dos limites entre prdios e do direito de tapagem;
- do direito de construir;








Do condomnio geral

Condomnio uma espcie de propriedade em que duas ou mais pessoas so
tituladas em comum de um bem indiviso, atribuindo-se a cada uma delas uma
frao ou parte ideal do proferido bem. Observa-se que o art. 1.314 CCivil, ao
tratar do condomnio voluntario estabelece uma espcie de propriedade
constituda por mais de um sujeito ativo, podendo cada um deles usar,
reivindicar, defender sua posse, alienar ou mesmo gravar a coisa, respeitando o
direito do co-proprietrio.

Determina-se, ainda, o pargrafo nico do mesmo dispositivo legal a necessidade
de consenso para o exerccio possessrio entre os condminos.

Apesar do condomnio ser uma propriedade, muito se questiona a existncia ou
no de um dos seus principais atributos, exclusividade, que em principio
confere ao proprietrio o poder sobre a coisa, excluindo todas as demais pessoas
pois no podem duas pessoas exercer o mesmo direito real sobre o mesmo bem e
no mesmo momento, posto que ningum pode limitar qualquer dos poderes
inerentes a propriedade. O condomnio no fere o principio de exclusividade na
medida em que cada um dos proprietrios exerce seu poder sobre parte ideal e
no sobre parte de certa coisa, atribuindo-se a cada qual cota sobre a coisa.
O condomnio passa a ter ento as seguintes caractersticas:
a) Popularidade de sujeitos;
b) Unidade do objeto por incidir por um diviso material da coisa;
c) Diviso intelectual, ou seja, atribuio de cotas representativas da proporo
de cada condmino sobre a coisa.

O condomnio no se confunde com a comunho, embora alguns juristas
entendam que esta gnero e o condomnio, espcie. O condomnio extingue-se
da comunho na medida em que esta uma espcie de propriedade em que cada
proprietrio possui o todo por inteiro, sem qualquer diviso material tambm
denominada condomnio germnico. Destacamos as seguintes diferenas entre
condomnios e comunho:

- quanto teoria;
- quanto extino;
- quanto finalidade.

Efeitos jurdicos das relaes condominiais:

- quanto propriedade;
- quanto posse;
- quanto s despesas, dividas e frutos;
- quanto administrao do condomnio.

Alienao da coisa comum

Pode se tratar de espcie de propriedade, o condomnio goza das mesmas causas
de extino da propriedade. Dessa forma, o que importa ser destacado o direito
de preferncia ou preempo. Estabelece o art. 1.320 CCivil, que a todo tempo
licito ao condomnio dividir a coisa comum, respondendo o quinho de cada um
pela sua parte nas despesas de diviso. Pode se tratar de direito potestativo, a
diviso imprescritvel e no decai.

Somente ser possvel a ao de diviso da coisa comum se o bem assim o
permitir, estando referida ao disciplinada nos arts. 946_949, Cpc. Embora no
tenha feito constitutivo da propriedade, a sentena da ao e da diviso est
sujeito ao registro imobilirio para produzir eficcia erga omnes podendo, ainda,
ser levada ao registro uma escritura de diviso consensual entre os condminos.
Caso seja impossvel pela natureza do objeto ou no haja consenso para a diviso
da coisa comum, a soluo ser a venda do quinho ou da prpria coisa.

Do condomnio necessrio

o condomnio pro diviso em cada condmino exerce a propriedade em parte
certa da coisa, correspondente aquela que esteja dentro do seu imvel, por
imposio legal. Recai sobre os muros, paredes, cercas e valas. Esse condomnio
decorre do direito de tapagem entre vizinhos, direito de separao de prdios
limtrofes nas linhas divisrias dos imveis.

Todo proprietrio tem direito de extremar o prdio com muro, cerca ou
equivalente, com ou sem a anuncia do vizinho, intimando-o posteriormente para
que concorra com as despesas proporcionais nessa ocasio nasce o condomnio
forado, imposto por lei de carter permanente. direito do comunheiro adquirir
meao nos muros, cercas e equivalentes, pagando o preo convencionado pelo
condmino ou fixado por pericia (art. 1.329 CCivil). Enquanto o vizinho no
efetuar o pagamento ou depositar o preo da meao, nenhum uso poder fazer
do muro, da cerca ou equivalente (art. 1.330 CCivil).

Do condomnio edilcio

Conceitua-se condomnio edilcio, uma espcie de propriedade sui generis em que
duas ou mais pessoas so titulares em comum de um bem imvel, atribudo-se a
cada qual propriedade exclusiva de uma unidade autnoma, envolvida em um
condomnio pro indiviso, por meio de estrutura jurdica complexa, secretaria e
propter rem.

Alem do instituto ter aplicao prpria e direta, os arts. 1.331_1.358 CCivil, em
aplicao subsidiaria nos loteamentos fechados de casa e terrenos, em matrias
de propriedade imobiliria, clubes de campo, e ate, em certa medida shopping
Center, conforme tambm se posicionou a I Jornada de Direito Civil no seu
enunciado 89.

Os condomnios por unidades autnomas, tambm denominados impuros, so
constitudos no s pelo condomnio edilcio, regulado pelo CCivil, mas tambm
pelo condomnio de casas e terrenos, que, alem de toda a legislao,
disciplinado pela Lei 6.766/79 e por outras leis de direito publico, tratando-se do
condomnio priv do direito administrativo que subsidiariamente se vale das
regras de direito privado. Ambas as figuras diferenciam-se na medida em que o
condomnio edilcio instituto de direito privado, em que cada condmino
proprietrio de uma cota proporcional a sua unidade no solo(art. 1.331, 3
CCivil). no condomnio de casas e terrenos alem da estrutura publicstica, o
proprietrio possui apenas a sua unidade, sendo o restante do condomnio de
titularidade do poder publico.

O condomnio edilcio assegura o direito de propriedade a cada titular
resguardando o direito autnomo, sobre a unidade autnoma, resguardando,
ainda, as relaes condominiais sobre as partes insuscetveis de utilizao
independente (art. 1.331, 1 e 2 CCivil). Temos propriedade exclusiva
individual, relao condominial e todas as relaes de vizinhana em uma mesma
estrutura.



A Lei n. 4.591/64, com as mudanas introduzidas pela Lei n. 10.931/2004, prev
trs tipos de contrato de incorporao:

- construo por conta e risco do incorporador que se compromete a
vender as unidades autnomas em prestaes peridicas por preo certo;
- construo por empreitada, por preo fixo ou reajustvel por indicies
previamente determinados;
- construo por administrao, hipotese de inteira responsabilidades dos
condminos.

O condomnio constitudo constitudo pela seguinte estrutura material:

- propriedade exclusiva ou unidades autnomas(arts. 1.331, 1 CCivil);
- propriedade comum ou condomnio pro indiviso (arts. 1.331, 2 CCivil);
- condomnio pro diviso ou de partes especificas (art.5 Lei n. 4.591/64)

No existe qualquer afecctio societatis nas relaes condominiais, porque as
pessoas no esto unidas por vinculo de confiana para atingir um objetivo em
comum, mas apenas para morar e cada qual na sua unidade, mantendo somente
certa a convivncia social. Para que haja harmonizao na convivncia entre os
moradores, foram criados os seguintes instrumentos:

- conveno de condomnio;
- regimento interno;
- decises das assemblias gerais.

O condomnio constitudo por rgos que visam dar operacionalidade as
relaes entre os proprietrios ou possuidores, alem de garantir a relao do
condomnio com todas as pessoas que com ele interagem temos os seguintes
rgos:
- assemblia geral;
- sindico;
- conselho fiscal.





Os condminos tem obrigaes como:

- direitos dos condminos;
- dever do condmino quanto as despesas condominiais;
- dever do condmino por obrigaes tpicas;
- dever co condmino por obrigaes atpicas;
- dever do condmino quanto as benfeitorias e as sesses.

Da propriedade resolvel

Constitui exceo ao principio da perpetuidade da propriedade e, por apresentar
um titulo constituitivo condio resolutria ou por ad vir um termo extintivo, seja
por fora de declarao de vontade, seja por fora de lei. Uma vez confirmada a
resoluo por causa antecedente ou causa superveniente, retorna o bem ao
antigo titular.

O legislador estabelece no art. 1.359, CCivil que o reivindicamente, por causa
antecedente, no est sujeito a quaisquer direitos reais concedidos pelo
proprietario resolvel durante o perodo de vigncia da clausula. Significando se o
comprador tivesse dado em hipoteca o imvel ou estabelecido sobre ele no teria
o titular reivindicamente qualquer necessidade de suportar o gravame fixado na
coisa, j que a resolubilidade, nesse caso, opera ex tunic, ou seja, com
retroatividade para todos os efeitos.

A resoluo por causa superveniente aquela que no tem previso qualquer no
titulo, operando independentemente da vontade das partes, por expressa
previso legal e que, portanto, pode gerar surpresa.

Da propriedade fiduciria

espcie de propriedade constituda pela transferncia feita pelo devedor ao
credor da propriedade resolvel e da posse indireta de um bem, como garantia
de seu debito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da
obrigao, ou seja, com o pagamento da divida garantida.



Trata-se de negocio jurdico dispositivo translativo, por meio de tradio ficta da
coisa, que, depois de cumprida a formalidade consistente no registro do contrato
gera a propriedade fiduciria. O devedor fiduciamente transfere domnio da coisa
ao credor, mas mantm a posse direta na qualidade de depositrio, passando o
credor a possuidor indireto e proprietrio. Caso a divida no esteja paga, o credor
retoma a coisa e vende para cobrir o seu credito. Se a divida foi paga, o credor
restitui a propriedade do bem ao devedor que j esta na posse direta da coisa.

So as caractersticas da propriedade fiduciria:

a) Bilateralidade;
b) Onerosidade;
c) Acessoriedade;
d) Formalidade.

A estrutura jurdica composta por:

a) sujeito;
b) objeto;
c) forma.

As partes tem obrigaes de:

- direitos e deveres do devedor fiduciante;
- direitos e deveres do credor fiducirio.

So causas da extino de propriedade fiduciria:

- cumprimento da obrigao principal,
- alienao, judicial ou extrajudicial em caso de inadimplemento;
- converso do bem valor, caso ele desaparea;
- confuso entre credor e devedor;
- destrato estabelecido entre as partes e desapropriao da coisa
alienada.



TITULAR IV - DA SUPERFCIE

Superfcie o direito real sobre a coisa alheia de fruio no qual o proprietrio
transfere a um terceiro, o superficirio, o direito de construir e de plantar em seu
terreno, por meio de contrato oneroso ou gratuito, celebrando por escritura
publica e registrado no cartrio de registro de imveis, cabendo ao superficirio,
findo o prazo ou depois de ser notificado, restituir o imvel no estado em que
este estava ou conforme disciplinava o contrato.

O objetivo o cumprimento da funo social da propriedade na medida em que o
proprietrio no tem condies de edificar seu imvel e no quer alien-lo ou
sofrer sano por dar a entender que, o imvel est inutilizado ou substitulizado.

Trata-se de direito de fruio, pois o proprietrio o direito de construir e plantar
em seu terreno, de forma que este passe a ter o poder de fruir a coisa.

So caractersticas da superfcie:

- direito impessoal;
- direito temporrio;
- direito transfervel;
- direito divisvel.

Sua estrutura composta por:

- elemento subjetivo;
- elemento objetivo;
- elemento formal.

So os efeitos jurdicos:

- direitos e obrigaes do superficirio;
- direitos e obrigaes do proprietrio.





TITULO V - DAS SERVIDES

o desmembramento da propriedade,imposto a um certo imvel em benefcio
de outro, permitindo ao titular de segundo uso de alguns de seus direitos para
certo fim, tolerado pelo titular do primeiro.visa o instituto garantir a funo
econmica da propriedade dominante.

A servido um direito real de fruio na medida em que o titular do imvel
dominante pode usar parte do imvel serviente para cumprir a funo econmica
da sua propriedade.

Tem caractersticas:

- direito acessrio;
- direito permanente;
- direito invisvel;
- direito inalienvel;
- direito impessoal.

Sua estrutura composta pelos mesmos elementos superficirios.

So os efeitos:

- direito do proprietrio do imvel dominante usar a servido constituda
no imvel serviente de maneira restrita, sem ampliar ou abusar (art. 1.385, do
CCivil) sob pena de ensejar perdas e danos alem de obrigao de no fazer;
- direito de ambos os proprietrios, tanto serviente como dominante, de
requerer remoo judicial da servido desde que no cause agravamento ao
outro titular (art. 1.384, do CCivil);
- obrigao de o proprietrio dominante manter e conservar a servido
(arts. 1.380_1.382 do CCivil).


TITULO VI - DO USUFRUTO

o direito real sobre a coisa alheia tambm denominada servido pessoal, que
confere uma pessoa certa e determinada, durante um tempo, o direito de usar e
fruir de um bem, com a obrigao de restitu-lo aps o decurso do prazo.
o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias de fruio, j que o
usufruturio tem amplo poder de fruio sobre a coisa, estendendo aos
acessrios da coisa e dos seus acrescidos (art. 1.392, Caput do CCivil).

So as caractersticas do usufruto:

- direito temporrio;
- direito personalssimo;
- direito alienvel;
- direito divisvel.

Tem a mesma estrutura jurdica das servides e da superfcie.

So os efeitos jurdicos:

- direitos e obrigaes do usufruturio;
- direitos e obrigaes do proprietrio.



TITULO VII - DO USO

Uso o direito real sobre a coisa alheia de fruio, constitudo a titulo oneroso ou
gratuito pelo qual o usurio fica autorizado a retirar, temporariamente, todas as
utilidades da coisa para atender as suas necessidades pessoais e as de sua famlia.

So caractersticas do uso:

- temporariedade;
- indivisibilidade;
- inalienabilidade;
- intuitu personae- o direito de uso PE personalssimo.vincula-se as
necessidades familiares, muito embora a idia de famlia no pode ser apenas a
do conjugue, dos filhos solteiros e dos empregados domsticos (art. 1.412, 2 do
CCivil), ante a necessidade de adaptao da regra aos demais filhos e sua
extenso a unio estvel.



TITULO VIII - DA HABITAO

Trata-se de direito real temporrio de usar gratuitamente casa alheia, para
moradia prpria e da famlia. Consiste num direito exclusivo para moradia ou
habitao, sendo o mais restrito dos direitos de fruio, porem, conforme o art.
1.416 do CCivil, aplicam-se as mesmas normas do usufruto naquilo que no o
contraria.

So as caractersticas:

- destinao exclusiva para residncia;
- inalienabilidade ;
- temporariedade;
- indivisibilidade;
- gratuidade.

TITULO IX - DO DIREITO DO PROMITENTE-COMPRADOR

Compromisso de compra e venda, a promessa de compra e venda ou a promessa
de sesso todos os sinnimos do mesmo instituto, contrato que institui um
direito real pelo qual o promitente-vendedor aliena um bem mvel ao
compromissrio-comprador, que se obriga a efetuar o pagamento integral do
preo convencionado, ocasio em que ter direito a escritura definitiva ou a sua
adjudicao compulsria.

A promessa ou compromisso de compra e venda um contrato perfeito e
acabado, no tendo qualquer natureza pr-contratual. No h o que se falar em
pr-contrato de compra e venda, visto que o compromisso goza de
definitivamente, no existindo qualquer obrigatoriedade e celebra-se o contrato
definitivo. , portanto, o compromisso de uma modalidade de compra e venda
que tanto que o prprio art. 27 da Lei n. 6.766/79 permitiu o registro compulsrio
do negocio preliminar ao compromisso de compra e venda.





So requisitos essenciais:

- contrato formal;
- clausula de irretratabilidade;
- clausula de valor;
- regularidade do imvel;
- capacidade dos contratantes.

So efeitos jurdicos:

- direito do compromissrio-comprador de se opor contra qualquer que
queira gravar por nus do promitente-vendedor;
- direito do compromissrio-comprador de transferir o compromisso de
compra e venda a terceiros, mediante simples trespasse (art. 31 da Lei n.
6.766/79), e transferir causa mortis, herdeiros ou legatrios (art. 29 da Lei n.
6.766/79);
- direito do compromissrio-comprador de ser imitido na posse quando
da celebrao do compromisso. Ter ele direito de ser reintegrado se no
compromisso houver clausula constitui;
- direito do compromissrio-comprador de purgar a mora, devendo o
devedor adquirente ser intimado, no requerimento do credor, pelo oficial registro
de imveis a satisfazer as prestaes vencidas e as que se vencerem ate a data do
pagamento, os juros convencionado s custas de intimao (art. 32, Lei n.
6.766/79)
- direito do compromissrio-comprador de adjudicar o imvel mediante
processo judicial, sobre o rito o sumario, no qual, comprovada a mora do credor e
a quitao, suprir o juiz a vontade do vendedor na outorga da escritura
definitiva.










So as formas de extino:

- execuo voluntaria do contrato, quando o vendedor outorga a
descrio definitiva ao comprador;
- adjudicao compulsria, em que o juiz supre a vontade do promitente-
vendedor na outorga da escritura;
- destrato;
- resciso, ou seja, por culpa do compromissrio-comprador que se
retorna inadimplente em relao s prestaes;
- ao de cobrana, ocasio em que o vendedor no pleiteia a retomada
da coisa, desejando apenas receber as prestaes remanescentes no pagas.

TITULO X DO PENHOR, DA HIPOTECA E DA ANTICRESE
Do Penhor

Penhor o direito real de garantia que consiste na tradio de um bem mvel ou
mobilizvel, suscetvel de alienao do devedor para o credor, afim de garantir o
pagamento da divida.

Caractersticas:

- direito real;
- contrato real;
- contrato acessrio;
- contrato cujo o objetivo bem mvel;
- contrato formal.

Tem duas espcies comum e especial.

- Comum o Penhor regular; especial aquele cuja as regras fogem da
realidade, como no caso do penhor rural, em que o objeto fica na posse do
prprio devedor, do penhor legal, que no deriva das vontades das partes, e da
cauo dos ttulos de crdito, no incidindo essa garantia sobre bem corpreo.





O art. 1.436 do CCivil estabelece as seguintes causas de extino:

- Extinguindo-se a obrigao principal;
- perecendo o objeto, perece o direito que lhe assegura, vencendo
antecipadamente a dvida;
- renunciando o credor por ato unilateral, abre mo do seu direito;
- confundindo-se na mesma pessoa a figura do credor e do devedor;
- por meio de adjudicao judicial o credor incorpora ao patrimnio o
bem;
- por remisso, o devedor solvente, antes da arrematao ou da
adjudicao, oferece o valor da divida, mais juros, custas e honorrios
advocatcios(art. 651 do CPC);
- pela venda amigvel do bem penhorvel a um terceiro.

Da Hipoteca

Hipoteca o direito real de garantia de natureza civil que grava bem o imvel ou
aquele que a lei entende por hipotecvel, pertencente a devedor ou a terceiro
que mantm a posse, conferido ao credor o direito de excutir a coisa para o
pagamento da dvida.

So as caractersticas:

- direito real de garantia;
- direito acessrio;
- direito temporrio;
- direito solene;
- garantia indivisvel;
- bem imvel ou imobilizado.

classificada quanto ao objeto por comum e especial; uma recai sobre bens
imveis, e a outra incide sobre navios e vias frreas. Quanto a origem temos
hipoteca legal, judicial e convencional. Quanto a pluralidade, temos a hipoteca
nica e mltipla, uma apresenta um nico credor, outra vrios credores.




Entre as principais causas de extino temos:

- extino da obrigao principal;
- perecimento do objeto;
- resoluo da propriedade;
- remisso do devedor;
- prescrio da obrigao principal;
- arrematao ou adjudicao;
- renuncia do credor.

Da Anticrese

o direito real no qual o credor, mediante posse e fruio do imvel do devedor,
compensa o seu credito por meio dos frutos percebidos da coisa, imputando na
dvida, at o resgate, as importncias que for recebendo. O credor amortiza da
dvida os frutos e rendimentos percebidos da coisa. possvel ao devedor o
resgate desta, mediante o pagamento antecipado da obrigao principal.

Trata-se do direito real de garantia que confere ao credor anticrtico direito de
seqela e ao real para ir buscar a coisa do terceiro adquirente a fim de acolher
os frutos e com este compensar seu credito.

So os efeitos jurdicos:

- direito do credor de exercer a posse direta e a fruio da coisa;
- Obrigao do credor de zelar pela coisa como se fosse dono;
- Obrigao do credor de responder pelo perecimento ou deteriorao
culposa;
- Obrigao do credor de prestar contas para fins de clculos da renda
recebida, para imputar os juros e o principal;
- direito do credor anticrtico de converter o contrato em hipoteca,
tornando-se credor hipotecrio, desde que haja anuncia do devedor.

A anticrese apresenta as seguintes formas de extino:

- caducidade;
- pagamento integral da divida;
- remisso antecipada da dvida por parte do terceiro ou do prprio
devedor;
- perecimento ou desapropriao da coisa.