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PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

INTRODUCCIÓN
Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles ha sido un tema muy discutido por los
diversos profesionales del área de valoración inmobiliaria. En materia de avalúo masivo,
específicamente, los especialistas en valuación no han contado con procedimientos que
permitan la homologación del proceso a nivel municipal, dando como resultado que eistan
formas diferentes de abordar el tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinación del
valor de los bienes inmuebles requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y
universales a los fines de mane!ar metodologías homogéneas de valoración masiva, que
permita conformar y precisar la rique"a inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.
¿Qué es un avalúo?
Un avalúo é!n"!o es una o#"n"$n %es"ne&esa%a e "'#a&!"al %e es#e!"al"sas so(&e el
valo& as")na(le a una #&o#"e%a%* 'e%"%o )ene&al'ene en un"%a%es 'onea&"as* a
una +e!,a - (a.o !"e&as !on%"!"ones es#e!/+"!as %e uso* #a&a un %ee&'"na%o
"ne&esa%o - #a&a se& a#l"!a%o a un +"n en #a&"!ula&0
Los avalúos de propiedades pueden dividirse en tres grandes grupos:
1. AVAL1OS DE BIENES EN USO* que son los que se refieren a las
instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de
fábricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de
productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a)
revaluación, reepresión de estados financieros ! fusiones" b) valores
asegurables" c) cr#ditos bancarios ! otros propósitos similares en un escenario
de uso continuado.
$. AVAL1OS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO* que son los que
muestran el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende
comprar o vender en el mercado, !a sean terrenos, edificios, maquinaria,
muebles, derechos, patentes, etc.
%. AVAL1OS PARA 2INES 2ISCALES* que son los que muestran el valor
asignable a un bien que servirá como base para el pago de &mpuestos sobre
'dquisición de &nmuebles ! del &mpuesto sobre la (enta.
1. AVAL1OS DE BIENES EN USO* INDUSTRIALES* 3ABITACIONALES 4
COMERCIALES0
)stos avalúos son utili*ados generalmente por empresas u organi*aciones en las
que los activos fi+os son parte importante de su patrimonio.
valuación de inmuebles, maquinaria, veh,culos, instalaciones ! demás activos
fi+os propios de las ramas:
o Avalúos #a&a Revalua!"$n* Ree5#&es"$n %e Esa%os 2"nan!"e&os*
Con&ol Ine&no* 2us"ones - Es!"s"ones0
La necesidad de reali*ar este tipo de avalúo proviene de las
devaluaciones ! las tasas inflacionarias que se presentan en la econom,a
de nuestro pa,s, pues el costo de adquisición original ! el valor en libros
registrados en la contabilidad, con el transcurso de los a-os de+an de
ser representativos del valor real de los activos. 's,, para mostrar un
patrimonio realista ante los accionistas ! el público en general, es
necesario efectuar la revaluación a precios actuales.
.ara llevar a cabo los avalúos de reepresión de estados financieros
seguimos la metodolog,a universal del m#todo de costos espec,ficos, que
mane+a los conceptos de /alor de (eposición 0uevo, /alor 0eto de
(eposición, /ida 1til (emanente ! 2epreciación del )+ercicio.
3n criterio importante que norma estos avalúos es que los activos fi+os
se consideran en uso cont,nuo, en el lugar en que se encuentran, ! como
parte de un negocio en marcha.
o Avalúos #a&a Se)u&os0
.or lo que respecta a avalúos para otros fines, como es el caso de
seguros, mane+amos los /alores 'segurables tanto actuales como de
reposición nuevos, as, como los /alores 0o 'segurables ! las
eclusiones pertinentes de acuerdo con lo que se-alen las respectivas
póli*as de las compa-,as aseguradoras.
o Avalúos #a&a 6a&an/a - O&as O#e&a!"ones Ban!a&"as0
)n el caso de que el avalúo sea para fines de cr#dito bancario, se
aplican el m#todo de costos espec,ficos +unto con los de comparación
con el mercado ! de capitali*ación de rentas, pero, por la naturale*a del
fin del avalúo, se mane+an dos escenarios, siendo el primero el de uso
continuado, !, el segundo, de reali*ación (remate) para el caso en que se
haga efectiva la garant,a.
.
La metodolog,a general que seguimos en el desarrollo de todos los avalúos de
activo fi+o en uso, implica las siguientes actividades:
1. T&a(a.o %e Ca'#o
)l traba+o lo iniciamos con el inventario f,sico de todos los bienes
directamente en su locali*ación a la fecha de la valuación. 'l reali*ar el
inventario, en las ho+as de traba+o hacemos todas las anotaciones
relativas al estado que presentan los bienes desde el punto de vista de
edad, uso, mantenimiento ! obsolescencia. 'simismo, se clasifican los
activos por tipos, locali*ación, cuenta contable ! demás parámetros
pertinentes.
La información que normalmente se solicita al hacer valuaciones
inclu!e fechas ! costos de adquisición, descripción de la propiedad,
datos generales de operación, planos ! diagramas, testimonios de la
propiedad ! registros catastrales.
'simismo, se tiene contar con el personal encargado del control o
mane+o de los activos a valuar lo relativo a su edad, vida útil total ! su
vida remanente, ! otros aspectos pertinentes, tales como la manera de
incluir las obras en proceso, el tratamiento a activos fuera de uso,
problemas ecológicos, etc.
2. T&a(a.o %e 6a("nee
)n gabinete se determinan los valores ! los parámetros pertinentes
mediante el m#todo de costos espec,ficos cuando se trata del primer
avalúo base.
.ara esto, se solicitan coti*aciones a los distintos proveedores de
materiales, maquinaria !4o equipo, ! consultamos las informaciones
sobre precios unitarios aplicables. 5odas las coti*aciones que consigan,
por escrito o telefónicas, se registraran adecuadamente para su
control. Los cálculos ! otras consideraciones para la valuación quedan
registradas en las ho+as de campo.
5oda la información es procesada electrónicamente para la obtención
del inventario, en el que los bienes se describen con sus especificaciones
principales ! muestran sus respectivos valores. )l pa,s de origen de los
bienes de importación, el a-o de adquisición, el estado del bien a su
compra ! el tipo de activo de que se trata aparecen al final de la
descripción de cada uno de ellos. .odemos incluir tambi#n otros datos
como el costo de adquisición, su valor neto de libros, etc.
6on todo lo anterior, se prepara el &nforme del 'valúo que se le entrega
al interesado con los resultados de nuestro traba+o ! que consta de lo
descrito en el siguiente punto.
3. Conen"%o %el In+o&'e %e Avalúo
)l contenido normal de los informes de avalúo que entregamos como
resultado de nuestras valuaciones generalmente inclu!e:
7 3na carta presentación.
7 3n cap,tulo de observaciones generales sobre la metodolog,a seguida
en el avalúo, las condiciones limitantes ! el certificado de valores
respectivo.
7 8ndice del avalúo.
7 9umarios de los bienes por planta, cuenta de ma!or, edificio, piso,
departamento, etc.
7 )l &nventario detallado de los bienes, con la descripción ! los valores
particulares para cada uno de ellos.
7 3n croquis con la locali*ación de los edificios de que consta la
propiedad valuada.
7 :otograf,as de la propiedad, cuando es pertinente.
4. A!ual"7a!"$n %el Avalúo
)n fechas posteriores (comúnmente cada a-o) a solicitud del interesado
incorporamos al avalúo base los cambios (altas, ba+as ! transferencias)
que se van presentando en la propiedad mediante lo que se llama un
'valúo (ecurrente.
'demás, se harán las adecuaciones en los valores de reposición, neto !
la vida útil remanente que resultan necesarios por la inflación !4o
devaluación de la moneda, por el transcurso del tiempo, por cambios
tecnológicos ! por otros factores que resultan pertinentes.
5odo esto permite que el avalúo permane*ca actuali*ado para que su
aplicación pueda ser continua.
$. AVAL1OS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO
La principal ra*ón por la que se reali*a un avalúo comercial, es cuando el
interesado desea reali*ar una propiedad en el mercado, desea adquirir un bien
que actualmente es propiedad de un tercero o pretende pagar sus impuestos
prediales.
's,, los bienes son valuados considerando que van a cambiar de propietario !
que probablemente van a ser cambiados de locali*ación o de tipo de uso al que
se destinan.
)n una primera instancia la metodolog,a para un avalúo comercial es similar a
la de un avalúo de activos fi+os, pues implica una inspección e inventario de la
propiedad ! la consiguiente investigación de precios ! costos de bienes
similares en el mercado.
)sto último implica determinar tanto los precios de mercado de bienes nuevos
iguales o similares como los precios de bienes en condiciones iguales de edad !
uso. )n un momento dado, los precios en el mercado son indicadores básicos
del valor comercial del bien.
'demás, se toman en consideración los beneficios tangibles espec,ficos que le
van a generar al nuevo propietario, cuando se trata de una propiedad
productiva, ! cuando la propiedad es no productiva se anali*an los beneficios
intangibles que producirá. )sto complementa a los datos del mercado !,
finalmente, es uno de los parámetros que determinan el valor para el
interesado.
)l informe de avalúo que se entrega al t#rmino del traba+o de gabinete consta
de las observaciones generales ! el certificado de valores, ! del inventario
descriptivo con los valores particulares determinados para cada una de las
propiedades valuadas. 9i es pertinente se entregara un reporte fotográfico.
%. AVAL1OS PARA 2INES 2ISCALES
La principal ra*ón por la que reali*a un avalúo para fines fiscales, es cuando el
interesado desea reali*ar sus pagos de impuestos, escrituración, traslado de
dominio, etc.
)n una primera instancia la metodolog,a para un avalúo para fines fiscales es
similar a la de un avalúo de activos fi+os, pues implica una inspección e
inventario de la propiedad ! la consiguiente investigación de precios ! costos de
bienes similares en el mercado.
una de las diferencias es la preparación de los aneos que actualmente la
'utoridad :iscal ! la 6omisión 0acional ;ancaria ! de /alores eigen que
acompa-en a los avalúos, como son: referencias de propiedades en venta,
referencias de rentas, fotograf,as, croquis de ubicación ! ho+a para pago de
impuesto.
<. CONCLUSIÓN
De a!ue&%o !on lo se8ala%o en los #9&&a+os ane&"o&es* la valua!"$n %e una
#&o#"e%a% !ual:u"e&a :ue sea su nau&ale7a* &e:u"e&e se& &eal"7a%a %e a!ue&%o
!on los #&o#$s"os :ue el "ne&esa%o "ene &es#e!o %el uso o %"s#os"!"$n %e la
#&o#"e%a%0
As/* en !a%a !aso* el #&o+es"onal en el 9&ea es+ue&7a en !ono!e&
#&"'o&%"al'ene las ne!es"%a%es %el "ne&esa%o - la a#l"!a!"$n :ue se le va a
%a& al avalúo0 En úl"'a "nsan!"a* sa(e'os :ue ésa es la ún"!a 'ane&a %e
#&o#o&!"ona&le e+e!"va'ene el se&v"!"o &e:ue&"%o !on el )&a%o %e !al"%a% :ue
s"e'#&e nos ,a !a&a!e&"7a%o0