You are on page 1of 63

Creditul bancar

,
produs de bază în activitatea băncilor comerciale
Cuprins

Capitolul 1: Analiza sistemului bancar în România

1.1. Scurt istoric al sistemului bancar din România
1.2. Politica de creditare
1.3. Principiile activităţii de creditare

Capitolul 2: Piaţa creditului ipotecar

2.1. Creditul ipotecar – aspecte generale
2.2. Piaţa ipotecară comună

Capitolul 3: Studiu de caz - creditul de nevoi personale cu
ipotecă de la OTP Bank România

3.1. Prezentarea produsului
3.2. Calcul credit

Bibliografie
Anexe

1
Capitolul 1:
-Analiza sistemului bancar în România-

1.1. Scurt istoric al sistemului bancar din România

Primele dovezi ale desfăşurării unei activităţi bancare pe teritoriul
României au fost descoperite între anii 1786-1855, reprezentând 55 de plăci
de piatră, găsite într-o zonă de mine aurifere. Aceste mine datau din perioada
Daciei Traiane şi conţin detalii referitoare la contractul privind înfiinţarea
unei instituţii bancare. Clauzele principale se refereau la faptul că băncile
acordau împrumut în numerar şi percepeau dobânzi.
În epoca modernă, primele încercări de creare a unei bănci au avut loc
la începutul secolului al XIX-lea. Încă din 1861, a fost ridicată problema
creării unei bănci naţionale de către Ion C. Brătianu, care în, discursul său
rostit în Cameră în ziua de 10 ianuarie, a afirmat că: atăta timp cât nu vom
avea o bancă naţională, nu vor dispare crizele financiare din ţară.
La 27 februarie 1880, Guvernul I. C. Brătianu a depus în Cameră
proiectul unei bănci naţionale care trebuia să ajute economia naţională mai
mult ca oricare altă instituţie.
La 17 aprilie 1880, proiectul depus de ministrul de finanţe I. C.
Brătianu, a devenit legea prin care se statorniceau normele de organizare ale
Băncii Naţionale a României, care urma să-şi înceapă activitatea la 1 iulie
1880.
Acest moment important a fost caracterizat de Ştefan Zeletin ca fiind
cel mai de seamă eveniment în dezvoltarea burgheziei române moderne,
metropola capitalismului nostru bancar.

2
Înfiinţarea B.N.R. a creat premisele pentru apariţia şi altor bănci şi
pentru dezvoltarea sistemului bancar românesc, Banca Naţională a României
constituindu-se ca o importantă instituţie destinată creditării activităţii
economice şi comerciale, scontării dar şi operaţionării cu alte instrumente
financiare.
În anul 1989, în România existau 4 bănci: Banca Naţională a
României, Banca Română de Comerţ Exterior, Banca de Investiţii şi Banca
Agricolă, la care se adauga şi C.E.C.-ul.
După 1989, România a fost martora multor schimbări, iar trecerea la o
economie de piaţă a determinat creşterea continuă a numărului de agenţi
economici privaţi.
Reforma sistemului bancar a început în 1990-1991, prin elaborarea şi
abordarea unei noi legislaţii bancare privind organizarea şi funcţionarea
băncii centrale şi a băncilor comerciale.
Sistemul bancar din România este structurat pe două nivele, respectiv
o bancă centrală şi instituţiile financiare, cărora prin lege li s-a acordat
statutul de bănci. B.N.R. este banca centrală a ţării, instituţia de emisiune a
statului român.
Prin noile reglementări, Banca Naţională încearcă să creeze un sistem
bancar modern şi, în acelaşi timp, să-şi îndeplinească rolul de bancă centrală.
Astfel, operaţiunile comerciale îndeplinite până la 1989 de către Banca
Naţională au fost transferate unei noi bănci comerciale (B.C.R.).
În România, băncile comerciale funcţionează conform legii privind
societăţile comerciale, legii privind activitatea bancară şi pe baza licenţei
(autorizaţiei) acordate de B.N.R.
Având în vedere rolul şi importanţa pe care le au băncile la buna
funcţionare a unităţilor economice şi a economiei în ansamblu, s-a impus ca

3
în perioada de tranziţie la economia de piaţă, să se creeze un sistem modern,
capabil să ofere o gamă largă de produse şi servicii bancare de un nivel
calitativ superior care să satisfacă exigenţele tuturor categoriilor de agenţi
economici (clienţi) din economia de piaţă.
Există un potenţial considerabil de creştere şi dezvoltare a activităţii
bancare, atât în domeniul clienţilor persoane juridice, cât şi, pe termen lung,
în domeniul clienţilor persoane fizice.
În acest context, imediat după 1989, la începutul perioadei de
tranziţie, în activitatea bancară din România, s-au produs o serie de
schimbări esenţiale:
Banca Naţională a României a fost reorganizată, intrând în sarcinile
sale fireşti de bancă centrală, următoarele funcţii:
• emisiune monetară;
• asigurarea stabilităţii monetare;
• administrarea rezervelor valutare ale ţării;
• urmărirea executării balanţei de plăţi externe;
• supravegherea activităţilor bancare.
Pentru acivităţile comerciale ale Băncii Naţionale a României, a fost
creată Banca Comercială Română S.A. Pentru menţinerea circulaţiei băneşti
la nivel corespunzător, B.N.R. asigură legătura dintre dimensiunile creditului
şi volumul masei monetare aflat în circulaţie.
Băncile (Banca Română de Comerţ Exterior, Banca Agricolă, Banca
de Investiţii), pe baza Hotărârii Guvernului, au fost transformate în
bănci comerciale, cu capital de stat şi autohton privat, aprobându-li-se
şi noi statute de organizare şi funcţionare.

4
Au fost înfiinţate bănci cu capital privat autohton şi străin, precum şi
sucursale ale unor bănci străine.
Băncile constituite aveau obligaţia de a deschide conturi de
corespondent la Banca Naţională şi de a crea rezerve minime potrivit
reglementărilor date de către B.N.R. şi alte conturi, precum şi să se
refinanţeze de la aceasta, în conditiile stabilite.
Crearea de bănci particulare contribuie atât la o mai bună acoperire a
nevoilor de capital, căt şi la dezvoltarea procesului concurenţial cu efecte
benefice pentru agenţii economici şi pentru economia naţională în ansamblu.
Principalul obiectiv al reformei sistemului bancar românesc este de a se crea
un sistem bancar modern, corespunzător standardelor internaţionale, care să
contribuie direct la dezvoltarea şi stabilitatea economiei. Acest obiectiv
poate fi atins prin activitatea concentrată a Băncii Naţionale a României şi a
băncilor comerciale.
Sectorul bancar a identificat un număr de obiective pe termen scurt,
mediu si lung, de natură să întărească şi să dezvolte infrastructura financiară.
Astfel, Banca Naţională a României a stabilit prin regulamentele sale, atât
nivelul minim de lichiditate, cât şi modul de calcul al gradului de lichiditate
al unei bănci comerciale.

1.2. Politica de creditare

Preocuparea constantă a băncii centrale este de realizare a unui sistem
bancar sigur, modern şi competitiv, care să asigure o bună intermediere şi să
genereze încrederea publicului, se concretizează, între altele, în
monitorizarea sistematică a pieţei interne a produselor şi serviciilor bancare

5
şi a tendinţelor înregistrate în sectorul bancar european. Informaţiile astfel
obţinute sunt valorificate prin elaborarea de studii şi analize ce au ca
principal obiectiv impulsionarea dezvoltării produselor şi serviciilor bancare
pentru care nivelurile înregistrate în prezent pe piaţă sunt net inferioare în
raport cu cele ale pieţei potenţiale.
Unul dintre cele mai recente studii1 realizat în acest context de către
BNR, a analizat următoarele produse/servicii care se circumscriu situaţiei
menţionate:
• creditele pentru investiţii;
• creditele ipotecare;
• creditele pentru agricultură;
• creditele pentru Administraţia Publică Locală (APL);
• creditele pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (IMM);
• instrumentele financiare derivate.
Produsele/serviciile au fost selecţionate pe baza consultării cu
numeroşi reprezentanţi ai comunităţii bancare, în cadrul cărora s-a evidenţiat
faptul că, în condiţiile în care băncile consideră saturată piaţa creditelor
corporative pe termen scurt, strategiile lor de expansiune vizează, în
principal, produsele de mai sus.
Scopul principal al analizei BNR a fost urmărirea identificării
cauzelor care determină ponderea relativ redusă a acestor produse/servicii în
oferta băncilor, precum şi a factorilor care frânează dezvoltarea lor,
considerându-se utilă implicarea activă a băncilor în realizarea acestui
studiu. S-a urmărit necesitatea trecerii la o etapă mai activă în reglementarea
şi supravegherea bancară, în care BNR să nu se limiteze la a reacţiona la

1
Banca Naţională a României, Crearea cadrului necesar dezvoltării pieţei unor
produse/servicii bancare.

6
evoluţiile pieţei, ci să încerce să le anticipeze şi să sensibilizeze factorii
decizionali în vederea adoptării acelor măsuri care să conducă la dezvoltarea
sustenabilă a activităţii bancare din România.
Un alt obiectiv urmărit de către BNR, de natură strict prudenţială, a
fost acela de a permite băncilor să identifice riscurile asociate diverselor
produse bancare şi să ia, din timp, măsurile necesare contracarării acestor
riscuri, evitând astfel posibile dificultăţi majore. Nu în ultimul rând, se
doreşte a se răspunde preocupărilor legitime ale agenţilor economici şi ale
populaţiei, care ar dori ca băncile să se implice cât mai mult în activitatea de
creditare.
Majoritatea produselor analizate se află în stadiu incipient de
dezvoltare, factorii care frânează dezvoltarea acestora fiind, în principal,
legaţi de condiţiile macroeconomice, cadrul legal inadecvat sau insuficient
dezvoltat, comportamentul participanţilor la piaţă.
Potrivit acestui studiu, s-au putut trage următoarele concluzii privind
piaţa creditului ipotecar în România:
Având în vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele
bănci din România şi-au manifestat în ultimii 3 ani interesul pentru
extinderea pieţei creditului ipotecar.
Totuşi, există o serie de factori care au reprezentat un obstacol major
în ceea ce priveşte sporirea portofoliului de credite pe termen mediu şi lung,
cei mai reprezentativi fiind:
• volatilitatea încă accentuată a economiei;
• incertitudinile legate de previzionarea corectă a
raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR;
• nivelurile ridicate ale ratelor dobânzii.

7
Există, însă, premise încurajatoare pentru dezvoltarea pieţei creditului
ipotecar, estimându-se încă din acea perioadă că piaţa creditului ipotecar are
un potenţial considerabil. Astfel, mai mult de 55% dintre clădirile din
România au fost amortizate complet, iar ţara noastră se afla pe unul dintre
ultimele locuri în Europa în ceea ce priveşte spaţiul locativ destinat unei
persoane (17,4 m2/persoană), cu mult sub nivelul altor ţări (Ungaria – 32,1
m2/persoană; Cehia – 25,5 m2/persoană).
În perioada 2000 – 2002, băncile din România au acordat credite
ipotecare persoanelor fizice pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, pe termene
care, în general, nu au depăşit 10 ani, sursele de finanţare a acestora fiind
reprezentate, în marea lor majoritate, de depozite atrase de la clientelă.
Creditele ipotecare au fost acordate, în principal, în baza legislaţiei generale,
adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii
imobiliare neconstituind un stimulent real în dezvoltarea acestui produs.
Reticenţa băncilor de a acorda credite ipotecare în baza Legii nr.
190/1999 s-a datorat unor limitări impuse de prevederile acesteia, respectiv:
o modul de calcul al indicelui de referinţă al dobânzii la creditele
ipotecare trebuia stabilit prin hotărâre a Guvernului, fapt ce nu s-a
concretizat practic;
o creditele ipotecare se puteau acorda numai în lei;
o durata minimă pentru care puteau fi acordate credite ipotecare
populaţiei era de 10 ani.
Aceste inconveniente au fost însă soluţionate prin apariţia OUG nr.
201/2002 pentru modificarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare.

8
Prin efectuarea acestui studiu, s-au putut, de asemeanea trage
următoarele concluzii privind evoluţia ulterioară a creditelor ipotecare:
• deşi portofoliul de credite ipotecare a crescut în termeni reali de circa
4 ori în perioada 30.06.2000 – 31.12.2002, creditele ipotecare nu au
înregistrat un trend consecvent în această perioadă, intervalele
caracterizate printr-o creştere reală a creditelor ipotecare alternând cu
cele de diminuare a acestora în termeni reali;
• ponderea creditelor ipotecare în totalul creditelor acordate de bănci a
înregistrat niveluri extrem de reduse, deşi ritmul de creştere este
apreciabil (de la 0,49% la 30.06.2001 la 1,54% la 31.12.2002);
• ponderea creditelor ipotecare restante/îndoielnice în totalul creditelor
ipotecare acordate de bănci a înregistrat niveluri reduse şi în scădere
în perioada analizată, respectiv de la 0,43% la 0,19%.
Acest aspect relevă nivelul calitativ relativ ridicat al portofoliului de
credite ipotecare acordate de bănci, datorat selecţiei severe practicate în
domeniul clientelei potenţiale.
• în perioada 30.06.2000 – 30.06.2001, cea mai mare pondere, de circa
65% din totalul creditelor ipotecare acordate, au deţinut-o creditele
ipotecare acordate în lei (situaţie datorată, în parte, imposibilităţii
acordării de credite ipotecare în valută în baza Legii nr. 190/1999).
În anul 2002 asistăm la o inversare a ponderilor în favoarea creditului
ipotecar în valută, care ajunge să deţină la sfârşitul anului circa 69% din
totalul creditelor ipotecare. Tot la sfârşitul anului 2002 valoarea portofoliului
de credite ipotecare la nivelul sistemului bancar a fost de circa 90-100
milioane USD, ceea ce a reprezentat 1,95% din totalul creditelor
neguvernamentale şi 0,22% din PIB1. Valorile acestor indicatori reflectă

9
dimensiunea extrem de redusă a pieţei creditului ipotecar în România,
datorată gradului scăzut de utilizare a acestui produs la nivelul băncilor.

Relaţiile de credit sunt relaţii băneşti de repartiţie a produsului global
sau a componentelor sale, relaţii reprezentând mobilizarea unor
disponibilităţi băneşti în vederea acoperirii unor nevoi temporare. Creditorii
tradiţionali sunt băncile, însă în aceeaşi categorie se mai înscriu şi
persoanele fizice, şi corporaţiile care cumpără obligaţiuni, precum şi
autorităţile locale sau centrale. Gama creditorilor este diversificată, iar în
perioada actuală nu se mai pot identifica creditori puri sau debitori puri.
Relaţiile de credit au ca puncte comune următoarele aspecte:
o Au caracter rambursabil, adică transferul bănesc este temporar.
Agentul către care este direcţionat transferul, numit debitor, poate
utiliza mijloacele numai un timp dat, după care trebuie să le returneze celui
de la care şi le-a procurat. Agentul dinspre care este direcţionat transferul,
numit creditor, este proprietarul de fapt şi de drept al respectivelor mijloace.
o Sunt purtătoare de dobândă, adică serviciul, constând în a dispune,
temporar, de mijloacele băneşti ce fac obiectul relaţiilor de credit, este
remunerat.
Dobânda apare ca o remunerare a celui ce dă cu împrumut, reprezintă
o cheltuială pentru cel ce ia cu împrumut şi este considerată de aceea ca un
cost al capitalului bănesc. Pentru necesităţi de ordin practic, dar şi pentru
surplusul de expresivitate, acest cost se exprimă de regulă sub formă
procentuală. De asemenea, tot ca regulă, există uzanţa ca, în lipsa unei alte
precizări, durata de referinţă a acestui cost să fie considerată anul.
Astfel, creditul poate fi definit ca o operaţiune prin care se iau în
stăpânire imediată resurse, în schimbul unei promisiuni de rambursare

10
viitoare, în mod normal însoţite de plata unei dobânzi ce remunerează pe
împrumutător. Operaţiunea priveşte două părţi, partea care acordă creditul şi
partea care îl primeşte sau, altfel spus, se îndatorează.
Altfel spus, creditul este operaţiunea prin care o parte numită creditor,
pune la dispoziţie resurse proprii sau împrumutate unei alte părţi, numită
debitor, în schimbul unui preţ (dobânda) şi sub constrângerea respectării
unor condiţii minimale.
În literatura de specialitate, creditele sunt clasificate în funcţie de mai
multe criterii, dintre care, cele mai semnificative care sunt luate în
considerare de către experţi, sunt:
o în funcţie de sfera de creditare, se identifică:
• creditul comercial: este acel credit acordat între
societăţile comerciale nefinanciare;
• creditul bancar: este acel credit în care unul dintre
parteneri este o bancă;
• creditul obligatar: este cel în care debitor este, de
regulă, statul. Această poziţie poate fi deţinută şi
de o administraţie publică sau de un agent
economic pe piaţa respectivă;
• creditul ipotecar: este acel credit al cărui obiect îl
reprezintă materia proprietăţii imobiliare:
construcţii şi terenuri;
• creditul de consum: este creditul al cărui obiect îl
formează consumul personal.
o în funcţie de perioada de derulare a relaţiilor de credit, există
credite:

11
• pe termen scurt;
• pe termen mediu;
• pe termen lung.
Graniţele temporare ale acestor categorii de credite sunt diferite în
funcţie de alte criterii specifice de diferenţiere a creditelor. În acest sens, în
cazul creditului bancar pentru nevoi curente, termenul scurt este identificat
prin durate de la 1 la 90 de zile, termenul mediu prin durate între 90 şi 365
de zile, iar termenul lung prin durate de peste 1 an.
În cazul creditului de investiţii, duratele sunt până la 1 an pentru
termenul scurt, între 1 şi 3-5 ani pentru termenul mediu şi peste 5 ani pentru
termenul lung.
o în funcţie de calitatea partenerilor de credit, există:
• creditul bancar: creditorul, reprezentat de o
instituţie bancară, stabileşte condiţiile de creditare, negocierea acestor
condiţii fiind o excepţie;
• creditul comercial: acordat între partenerii de
afaceri, în care condiţiile de creditare le propune creditorul şi, de regulă, sunt
negociate între părţi;
• creditul public: în care debitor este statul, care de
regulă fixează condiţiile de creditare.

Definiţia standard acceptată din punct de vedere lingvistic în ceea ce
priveşte noţiunea de risc, susţine că riscul reprezintă probabilitatea
producerii unui eveniment cu rezultate adverse pentru subiect. Însă, din
punct de vedere financiar, definiţia se completează cu anumite aspecte,
considerând că nu trebuie pus semnul de echivalenţă între probabilitate şi

12
risc: probabilitatea constituie de fapt unitatea de măsură a riscului şi mijloc
de cuantificare pentru acesta.
O altă definiţie a riscului2, acceptată de majoritatea experţilor ca fiind
una cuprinzătoare, defineşte riscul într-o afacere ca fiind un eveniment viitor
şi probabil a cărei producere ar putea provoca anumite pierderi.
Analiza validităţii informaţiilor furnizate prin activitatea de rating este
un demers complex. Din punct de vedere etimologic, cuvântul rating
înseamnă evaluare, desemnând în acelaşi timp două dimensiuni distincte:
• analiza riscului: care reprezintă un proces;
• nota: rezultatul final al procesului.
Ratingul reprezintă un concept care este caracterizat prin următoarele
puncte:
o Criteriile procesului de notare: în sensul că ratingurile se realizează
pe baza informaţiilor furnizate de emitent şi din alte surse considerate
ca fiind de încredere.
Agenţiile de rating susţin însă foarte clar că ratingul nu este o
recomandare de a cumpăra, de a vinde sau de a deţine un titlu, acesta având
doar funcţia izolată de evaluare a riscului, care este doar un element al
procesului decizional de investiţie.3
o Ratingurile, ca măsură relativă a calităţii creditului: ratingurile
realizează o clasificare calitativă a celor ce apelează la bănci sau la
pieţele financiare cu ajutorul unor criterii de evaluare similare.

2
Costin C. Kiriţescu, Emilian M. Dobrescu, Băncile – Mică Enciclopedie, Editura
Expert, 1998.
3
Moody’s Rating Methodology , noiembrie, 1997.

13
Diferenţierea notelor acordate sintetizează remunerarea suplimentară,
prin primele de risc, ce trebuie acordată pentru proiectele mai riscante faţă
de cele cu grad redus de incertitudine.
o Plafoanele suverane: consideraţiile cu privire la riscul de ţară sunt o
parte integrantă a analizei emitenţilor, deoarece ratingurile sunt
influenţate şi de devizele în care sunt emise titlurile.
Ratingurile de ţară reprezintă, în general, un plafon maximal pentru
notele acordate atât firmelor, cât şi autorităţilor locale sub-suverane. Este
totuşi posibil ca o entitate locală să se califice pentru un rating superior celui
de ţară.
o Evenimentele speciale. Indiferent de calitatea creditului şi de
categoria de risc, falimentul poate fi provocat de „evenimente
speciale” pe care agenţiile de rating le definesc ca modificări în
situaţia financiară ce au un impact brusc asupra calităţii creditului,
deşi momentul precis de producere şi natura acestor modificări nu pot
fi prevăzute cu ajutorul instrumentelor fundamentale de analiză a
creditului.
Exemple de astfel de evenimente pot fi: fuziuni, preluări, dezinvestiri,
începerea procedurii de intrare în faliment pentru a beneficia de protecţia
oferită de legea falimentului faţă de litigii.

Relaţii de credit au existat şi în economiile premonetare, deci creditul
poate exista şi în economiile fără de monedă4. Operaţiunile de credit pot
interveni într-o gamă amplă de relaţii între indivizi, sub forma unor acorduri
personale simple, până la tranzacţiile formalizate, ce se efectuează pe pieţe

4
Basno, C., Dardac, N. – Monedă, credit, bănci, Ed. Didactică şi pedagogică, Bucureşti,
1994.

14
monetare sau financiare foarte dezvoltate şi formulate în cadrul unor
contracte complexe. O parte importantă a relaţiilor de credit priveşte
mobilizarea capitalurilor disponibile şi a economiilor.
Cel mai evident rol al guvernelor este acela de a promova şi
îmbunătăţi legile şi regulamentele care guvernează piaţa şi de a înfiinţa
instituţiile capabile de a implementa aceste legi şi reguli. Toate acestea cer
timp, iar fluctuaţiile pieţei şi ale economiei, lipsa de experienţă şi cunoştinţe
pot constitui factori de blocare în procesul de dezvoltare, chiar dacă aceste
obiective s-ar realiza rapid. Băncile, de exemplu, pot avea experienţă şi
informaţii care nu determină o gestionare eficientă a riscurilor, pot fi
capitalizate insuficient, pot diversifica necorespunzător portofoliul de
credite, iar cadrul legal existent în domeniul creditării locuinţelor poate fi
lent implementat.
Populaţia cu venituri mici şi sub medie trebuie să beneficieze de
formule de sprijin mai flexibile, astfel încât accesul acestor categorii de
persoane la locuinţe în proprietate să fie îmbunătăţit. Toate guvernele au
intervenit, practic, sub o formă sau alta, în dezvoltarea sectorului
construcţiilor de locuinţe afectând fie cererea, fie oferta de pe piaţă şi, de
cele mai multe ori, chiar pe amândouă. Un exemplu clasic, în acest sens, este
utilizarea cupoanelor guvernamentale în completarea avansului pentru
prima locuinţă achiziţionată, practică des utilizată de guvernele din America
Latină, pentru a sprijini accesul la proprietate a populaţiei cu venituri mici.
Un alt exemplu este reprezentat de deductibilitatea cheltuielilor cu dobânda
la creditele ipotecare, utilizată în Statele Unite şi în alte ţări. Indiferent de
decizia luată, trebuie reţinut faptul că fiecare instrument introdus poate avea
un impact diferit şi, de aceea, decizia finală trebuie corelată cu obiectivele
economice adoptate de guvern, care poate acţiona prin simpla modificare a

15
cadrului legislativ şi de reglementare. De exemplu, guvernul poate decide să
acorde un tratament preferenţial pentru obligaţiunile ipotecare, situaţie des
întâlnită în ţările UE şi, mai ales, în SUA.
Guvernele se pot implica direct prin înfiinţarea unor agenţii publice
specializate care să faciliteze accesul la locuinţă sau să ofere finanţare pentru
locuinţe. Astfel, prin promovarea legii cunoscute sub denumirea de Legea
Naţională a Locuinţei (National Housing Act), în 1934, guvernul SUA a
creat Administraţia federală pentru Locuinţe (Federal Housing
Administration) condusă de un Administrator Federal (Federal Housing
Administrator), o agenţie publică care funcţionează cu succes şi astăzi şi a
cărei funcţie principală este aceea de a asigura creditele ipotecare pentru
familiile cu un risc de creditare mai ridicat. Acest Administrator a autorizat,
de altfel, în 1938 înfiinţarea corporaţiei iniţiale Federal National Mortgage
Association, care s-a scindat ulterior în două: Fannie Mae şi Ginnie Mae1.
În Europa funcţionează fonduri de asigurare publice similare: Suedia -
BNK, Franţa - FGAS, Lituania şi altele.
Părţile implicate, tipul de instrumente utilizate şi condiţiile în care
creditul este consimţit sunt extrem de diverse şi în continuă evoluţie.
Dispozitivul instituţional variază, de asemenea, de la o ţară la alta. Esenţialul
rămâne însă acelaşi peste tot: o valoare actuală se transmite de un creditor
(investitor sau împrumutător) unui debitor (împrumutat) care se angajează
să-l ramburseze, după un timp, în condiţiile specificate în acordul de credit,
în cadrul căruia debitorul promite, de asemenea, a plăti dobânda pentru a-l
remunera pe creditor.
În amplitudinea sa, esenţa raportului de credit se dezvăluie prin
analiza trăsăturilor caracteristice. Astfel, subiectele raportului de credit,
creditorul şi debitorul prezintă o mare diversitate în ceea ce priveşte

16
apartenenţa la structurile social-economice, motivele angajării în raportul de
credit şi durata angajării, astfel că ierarhizarea acestor laturi, în amănunt,
este dificilă. O apreciere generală asupra naturii participanţilor la procesul de
creditare - creditori şi debitori - conturează trei categorii principale şi de
amplă cuprindere: statul, întreprinderile, populaţia. Raportul de credit
implică primordial redistribuirea unor capitaluri aflate în stare de
disponibilitate, ceea ce presupune preexistenţa unor procese de economisire
sau acumulări monetare. Creşterea veniturilor populaţiei, prin angajarea
masivă în procesele economice, prin nivelul crescând al productivităţii
muncii şi prin amplitudinea spiritului de prevedere şi economisire,
caracteristici ale evoluţiei contemporane în toate ţările dezvoltate, a făcut din
populaţie un factor major în desfăşurarea raporturilor de credit, în primul
rând în postura de debitor.
Tendinţele de creştere, absolută şi relativă, a economiilor populaţiei,
caracteristice evoluţiei raporturilor de credit în toate ţările dezvoltate, pun
noi probleme optimizării procesului de mobilizare şi utilizare a acestor
economii. Pe acest fundal, se desfăşoară modificări calitative, printre care
transformarea economiilor din disponibilităţi monetare în economii
financiare, fapt ce influenţează radical activitatea intermediarilor, respectiv
băncile.
Promisiunea de rambursare, element esenţial al raportului de credit,
presupune riscuri şi necesită, în consecinţă, adesea, angajarea unei garanţii.
În raporturile de credit, riscurile probabile sunt:
• riscul de nerambursare;
• riscul de imobilizare.
Riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii plăţii sau a
incapacităţii de plată datorită conjuncturii, dificultăţilor sectoriale sau

17
deficienţelor împrumutatului. Pentru prevenirea riscului trebuie să se
analizeze temeinic împrumutatul, prin prisma cerinţelor respectării
raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competenţă, moralitate),
economice (situaţia internaţională, naţională, cadrul profesional), financiare
(situaţie financiară, îndatorare existentă, capacitate de rambursare), juridice
(formă juridică, legături juridice cu alte întreprinderi). Se poate acţiona,
pentru diviziunea riscului, prin colaborări cu alte instituţii de credit dar, în
mod evident, prevenirea riscului este strict legată de procedurile de garantare
a împrumutului.
Riscul de imobilizare intervine la bancă sau la deţinătorul de depozite,
care nu este în măsură să satisfacă cererile titularilor de depozite, din cauza
unei gestiuni nereuşite a creditelor acordate. Efectele negative ale unei
asemenea situaţii, care-i afectează major pe deponenţi, pot fi prevenite prin
activităţi precum:
administrarea judicioasă a depozitelor şi creditelor de către
bănci;
angajarea de credite pe baza hârtiilor de valoare;
mobilizarea efectelor pe piaţa monetară, prin rescont şi alte
asemenea operaţiuni.
Creditele care se acordă, de regulă, prin bănci, angajează fonduri ce
nu aparţin băncii. De aici necesitatea, în scopul unei ferme gestiuni a
fondurilor ce îi sunt încredinţate, ca bancherul să-şi întărească poziţia sa de
creditor prin garanţii personale sau reale.
Garanţia personală este angajamentul luat de o terţă persoană de a
plăti, în cazul în care debitorul este în incapacitate. În cazul garanţiei simple,
garantul are dreptul de a discuta asupra îndeplinirii obligaţiei sale, de a cere
executarea primordială a debitorului şi, în cazul în care există mai mulţi

18
garanţi, să răspundă numai pentru partea sa. În cazul garanţiei solidare,
garantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti, concomitent, sau chiar
înaintea debitorului, dacă aparent prezintă condiţii preferabile de
solvabilitate.
Garanţiile reale sunt:
• reţinerea;
• gajul;
• ipoteca;
• privilegiul.
Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine un
bun corporal, proprietate a debitorului, atât timp cât el nu a fost achitat
integral. Pentru aceasta trebuiesc îndeplinite anumite condiţii: bunul corporal
deţinut de creditor să aibă o legătură cu creanţa, iar creanţa trebuie să fie
certă şi exigibilă. Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un
bun în garanţia creditului, gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără
deposedare. Dacă gajarea are loc fără deposedare, creditorul primeşte un
titlu de recunoaştere a gajului care face obiect publicării (de pildă gajarea
fondurilor de comerţ). Creditorul titular al gajului are, în virtutea gajării,
anumite drepturi: de preferinţă (de a fi plătit înaintea altora, în cazul vânzării
bunului ce reprezintă garanţia), de urmărire (dacă se schimbă proprietarul),
de reţinere (păstrarea obiectului gajului) şi de vânzare (vânzarea în justiţie a
bunului gajat).
Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul
asupra unui imobil, fără deposedare şi cu publicitate. Ipoteca conferă
creditorului dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire. Ipoteca poate fi
legală (prevăzută de lege), convenită (consimţită prin contract) sau judiciară
(acordată de organele judecătoreşti).

19
Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori de a avea
prioritate în a fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau
asupra totalităţii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de
dreptul de preferinţă şi de dreptul de urmărire. Privilegiile pot fi generale şi
speciale, respectiv mobiliare şi imobiliare.
Oricare ar fi garanţiile oferite, creditorul nu poate să piardă din vedere că o
bună garanţie nu trebuie să fie decât o precauţie suplimentară şi nu un suport
al unui risc mai mult decât probabil.
Termenul de rambursare, ca trăsătură specifică a creditului are o
mare varietate. De la termene foarte scurte (24 ore, termen practicat înte
bănci pe pieţele monetare) şi încheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani şi
chiar 100 (în soluţii recente pentru împrumuturi privind construcţia de
locuinţe).
Creditele pe termen mijlociu şi lung implică adesea rambursarea
eşalonată, fapt ce înseamnă că, pe parcurs, la termene stabilite, lunare,
trimestriale etc., odată cu plăţile cuvenite pentru dobânzi, se rambursează o
parte din împrumut – principalul. Se contureayă, astfel, următoarea formulă
de calcul:

R = P + d.

Suma de rambursat R reprezintă astfel, în ultimă instanţă, două
componente: principal + dobânzi.
Experienţa a arătat faptul că, atunci când creditele, prin natura lor pe
termen lung, s-au acordat în condiţii în care se plăteau periodic numai
dobânzile, rambursarea principalului urmând a fi făcută integral la termenul

20
stabilit, au fost create premise pentru lipsa de răspundere în domeniul
creditului, contribuindu-se la apariţia fenomenului de incapacitate de plată a
debitorilor şi, implicit, falimentul pe scară largă al instituţiilor de credit.

1.3. Principiile activităţii de creditare

Activitatea de acordare a creditelor de către băncile comerciale, se
bazează pe următoarele principii generale:
activitatea de angajare şi acordare a creditelor sub toate formele,
precum şi activitatea de asumare a unor riscuri, se bazează pe
resursele proprii şi resursele atrase ale băncii.
În acest scop, este necesar ca evidenţa contabilă să fie structurată pe
un sistem de conturi corespunzător, în lei şi valută, de credite şi
disponibilităţi deschise diferenţiat, pe următoarele categorii:

• feluri de valută;

• termen: scurt, mijlociu sau lung;

• feluri de capital ale agenţilor economici: de stat, privat, mixt,
străin sau al persoanelor fizice.

Contabilitatea externă, condusă şi organizată cu ajutorul
calculatorului, asigură distribuirea zilnică a extraselor de cont bancare ale
clienţilor, balanţa soldurilor conturilor clienţilor şi balanţa rulajelor
conturilor clienţilor în forma stabilită de comun acord cu Direcţia Clientelă,
în funcţie de necesitatea de analiză, controlul şi evidenţa acestora în materie

21
de disponibilităţi şi credite existente în conturile clienţilor, conturi pe care le
au în administrare.
elementele de analiză care vor sta în toate cazurile la baza asumării de
către bancă a unor angajamente sunt următoarele:
• încadrarea în strategia generală a băncii. Această strategie
vizează atât menţinerea pe linia politicii monetare a B.N.R., cât
şi obţinerea unui profit cât mai mare, evitarea riscurilor,
gestionarea cât mai eficientă a resurselor bâncii;

• situaţia concretă a fiecărui client. Se vor urmări, astfel,
lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, responsabilitatea activităţii
desfăşurate, precum şi poziţia pe piaţă a fiecărui agent
economic;

• activitatea de asumare de angajamente şi de derulare a
operaţiunilor de creditare va fi treptat, pe măsura posibilităţilor,
descentralizată în sensul aprecierii serviciilor de clientelă din
punct de vedere al localizării teritoriale;

În acest scop, dată fiind tendinţa generală de descentralizare a
activităţii economice, se vor urmări deschiderea cât mai rapidă de sucursale,
în toate reşedinţele de judeţ şi în marile oraşe industriale.
• în toate cazurile, însă, se va urmări corelarea directă, generală a
posibilităţilor de refinanţare existente în momentul respectiv;

• o atenţie deosebită se va acorda categoriilor de garanţii ce se
vor putea fi obţinute în acoperirea angajamentelor asumate, în
numele clienţilor săi, între care, un loc deosebit trebuie să ocupe

22
garanţiile materiale reale oferite de client, bazate pe propria lor
activitate, precum şi garanţiile bugetare.

Se va trece la executarea garanţiilor reale (ipoteca, gajul, scrisoarea de
garanţie sau firma etc.) sau acţionarea în justiţie, pentru recuperarea
creanţelor deţinute asupra clienţilor, în cazul în care se constată una din
următoarele situaţii:
una din declaraţiile pe linie financiar contabilă, de organizare
contabilă, sau de orice altă natură solicitată de către bancă, se va
dovedi falsă;
obiectul nu se înscrie în parametrii de eficienţă economică;
clientul nu are suficiente disponibilităţi în conturile sale pentru
achitarea la termen şi în cuantumul prevăzut, a obligaţiilor ce-i revin
faţă de bancă;
derularea operaţiunilor legate de angajamentele asumate de bancă,
pentru şi în numele clientelei, trebuie să asigure alocarea unor sume
importante pentru constituirea de provizioane de risc, dacă ţinem
seama de gradul de incertitudine ridicat, generat de faptul că
majoritatea clienţilor sunt noi, precum şi de necesitatea acoperirii
angajamentelor asumate în conformitate cu practica bancară
internaţională.

23
Capitolul 2:
Piaţa creditului ipotecar

2.1. Creditul ipotecar – aspecte generale

Creditul ipotecar reprezintă un credit imobiliar garantat doar cu
ipoteca asupra locuinţei achiziţionate, fiind reglementat iniţial de o lege
specială, Legea nr. 190/1999. În condiţiile acestei legi, creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de
instituţii financiare autorizate, destinat să finanţeze construirea, cumpărarea,
reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă,
industrială sau comercială.
Creditul ipotecar se acorda pe o perioadă de minimum 5 ani pentru
persoanele juridice şi de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind
garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din
Codul civil, asupra imobilului teren sau construcţii - pentru care se acorda
creditul. Ipoteca astfel constituită pentru garantarea creditului poate avea ca
obiect terenul şi construcţiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, în
limita valorii stabilite prin contract şi pe măsura utilizării creditului.
Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea împrumuturilor
ipotecare durează până la rambursarea integrală a creditului pentru
garantarea căruia au fost înfiinţate, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1.786
din Codul Civil. În cazul în care părţile sunt de acord, ipoteca va putea fi
transferată asupra altui imobil cu o valoare cel puţin egală cu cea a
imobilului ipotecat anterior. După înscrierea ipotecii asupra noului imobil,
garanţiile anterior constituite asupra acestuia îşi încetează de drept efectele.

24
Creditul ipotecar reprezintă acel credit al cărui obiect îl reprezintă
materia proprietăţii imobiliare: construcţii şi terenuri. Între creditor şi debitor
intervine un contract potrivit căruia primul pune la dispoziţia celui de-al
doilea o sumă prin care acesta din urmă să-şi constituie sau să-şi extindă
proprietatea imobiliară. Contractul, având în vedere obiectul specific al
creditului, conţine unele prevederi caracteristice:
menţionarea proprietăţii cu care se garantează împrumutul;
obligaţiile ce decurg în cazul rambursării anticipate;
condiţiile în care debitorul poate pierde proprietatea.
Creditul ipotecar are mai multe forme:
• împrumutul pe ipotecă cu dobândă fixă;
• împrumutul pe ipotecă cu dobândă variabilă, în acest caz
variaţia dobânzii este determinată pe baza unui indicator specific al pieţei
financiare, menţionat expres în contractul de credit;
• împrumutul pe ipotecă cu rambursare progresivă, prin care
debitorul plăteşte băncii, în prima perioadă a duratei de împrumut, doar o
cotă din rata/amortismentul obişnuit; diminuarea ratei scadente poate fi
modică (10-25%) sau forte (până la 95%), în care caz rambursarea capătă, în
respectiva perioadă, un caracter quasisimbolic; este o formă de credit ce
încurajează pe acei întreprinzători cu disponibilităţi modeste, dar care au
reale perspective de creştere în timp a capacităţii lor de plată;
• creditul ipotecar inversat este o formă prin care debitorul
încearcă să-şi diminueze pierderile probabile rezultate din imobilizarea
propriilor resurse într-o proprietate imobiliară. După achiziţia obiectului
imobil din propriile sale resurse, proprietarul ipotechează acest obiect
obţinând, cel puţin parţial, resurse financiare la nivelul celor investite în
respectiva achiziţie. Aceste resurse sunt plasate pe termen lung, iar din

25
anuităţile rezultate rambursează creditul ipotecar pe care l-a preluat. Nu
există practic sector economic, întreprindere semnificativă sau stat suveran
care să nu fie evaluat din perspectiva riscurilor asociate unei investiţii.
Decizia de a achiziţiona un credit ipotecar, sau a unui credit în
general, reprezintă un proces care este privit dintr-o triplă perspectivă.
Din perspectivă legală, creditul ipotecar în România a fost
reglementat de Legea 190/1999 căreia în timp i s-au adus modificări şi
îmbunătăţiri.
Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie,
renovare-reabilitare sau construire de locuinţe) persoanele fizice cetăţeni
români cu domiciliul în România sau persoane juridice române cu obiect de
activitate specific (construire, reabilitare de locuinţe). În cazul persoanelor
fizice, rata de credit (cuprinzând capital, adică suma de rambursat şi
dobândă) nu trebuie să depăşească 35% din venitul net al solicitantului.

Din punct de vedere financiar, legea conferă mai multe avantaje
instituţiilor care acordă acest tip de credit standardizat într-o oarecare
măsură, cum ar fi posibilitatea emiterii în viitor de titluri ipotecare în baza
portofoliilor de credite acordate. Acest lucru înseamnă că, prin emiterea şi
vânzarea acestor titluri (valori mobiliare) pe piaţa de capital, banca sau
instituţia financiară emitentă va putea face rost de noi fonduri pentru a
acorda mai departe credite ipotecare. În viitor, această soluţie de refinanţare
pe piaţa secundară va fi singura viabilă pentru a accede la noi fonduri pe
termen lung când restul au fost "consumate" deja pe credite.
A treia dimensiune a luării unei astfel de decizii este
reprezentată de perspectiva personală a clientului. Semnarea unui contract de
credit ipotecar pare o decizie greu de luat şi care presupune şi din punctul de

26
vedere al clientului prezenţa anumitor riscuri. Aceste riscuri, sunt, însă,
analizate de către instituţiile bancare, pe baza acestei analize luându-se
decizia de creditare:
1. Normele prudenţiale ale instituţiilor care acordă credite ipotecare
analizează solicitanţii cel puţin din punctul de vedere al venitului net,
din care solicitantul trebuie să suporte cu o rată de credit şi să îşi
menţină un nivel decent al condiţiilor de trai, tocmai pentru a reduce
riscul de neplată.
2. Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului locuinţa
intră în proprietatea băncii, sau, mai rău, că dacă după rambursarea a
trei sferturi din credit împrumutatul nu mai poate plăti, locuinţa se
vinde şi împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau instituţia
de credit are dreptul, după vânzarea la licitaţie sau în alt mod a
locuinţei, să reţină exact sumele la care este îndreptăţită în
conformitate cu contractul de credit (capital, dobânzi, alte costuri
justificate); restul sumei obţinută după vânzare se restituie
împrumutaţilor.
3. Deşi majorarea dobânzii variabile din contract constituie un risc,
pentru că ar mări "povara" lunară de plată, corelarea dobânzii
variabile la un idex stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate
ale dobânzilor practicate între bănci, pe pieţele interbancare europene)
scuteşte împrumutatul de astfel de emoţii. O astfel de menţiune în
contractul de credit pare lipsită de importanţă acum, dar nu şi peste 5
ani, când condiţiile economiei locale şi mondiale pot fi complet
diferite.

27
4. Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul românesc
de asigurări pune deja la îndemâna împrumutaţilor o serie de produse
de asigurare cum ar fi asigurarea de viaţă, de invaliditate care îl pot
proteja pe împrumutat şi pe familia acestuia în cazul producerii unui
eveniment nefericit.
Mai exact, avantajul imens pe care îl oferă creditul ipotecar îl
constituie faptul că solicitantul devine proprietar o dată cu acordarea
creditului, cu minim de efort lunar (datorită termenului lung, între 5 şi 20 de
ani), cu un minim de garanţii şi într-un cadru perfect legal care să îi confere
toate drepturile ce decurg din lege în diverse situaţii.

Dacă acum 3-4 ani a avea o ipotecă însemna aproape un "stigmat",
pentru că era marca datoriei de care în general nouă, românilor, ne e frică,
acum o ipotecă este un semn de recunoaştere a seriozităţii şi a viabilităţii
financiare a persoanei care a beneficiat de acest tip de serviciu financiar.
Economiile dezvoltate s-au clădit pe credit.

Creditul ipotecar lichidizează piaţa imobilelor deja construite,
îmbunătăţeşte starea unor imobile pentru care nu existau în trecut fonduri de
renovare, asigură fondurile necesare construirii de noi locuinţe şi de aici un
set întreg de alte beneficii, printre care noi locuri de muncă, revigorarea unor
sectoare de activitate din industrie, sistematizarea terenurilor etc.

Emiterea de titluri în baza acestor portofolii de credite sau transferul
acestor portofolii nu înseamnă modificarea condiţiilor contractuale.
Contractul de credit, cu mici excepţii (contul bancar sau rata dobânzii, care
pot suferi modificări, dar numai în condiţiile specificate în contract), nu
poate fi modificat unilateral de către bancă sau de către instituţia financiară.

28
Garanţiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca (un drept al
creditorului de a-şi recupera creanţa prin vânzarea imobilului, în caz de
neplată, după 30 de zile de la scadenţă şi printr-o procedură anume) asupra
imobilului pentru care se acordă creditul şi care trebuie să acopere în
proporţie de minim 133% valoarea creditului, asigurarea locuinţei pentru
care se acordă creditul şi, după caz, creditorii mai pot solicita şi alte garanţii
(garanţii personale sau giranţi, asigurări de viaţă).

De asemenea, creditorii pot decide ca garanţia să acopere în proporţie
mai mare creditul în funcţie de riscul asumat, adică avansul sau contribuţia
solicitantului să fie mai mare sau rata de credit să reprezinte mai puţin de
35% din venitul net al solicitantului.

La solicitarea unui credit pentru achiziţionarea unei locuinţe la una
dintre instituţiile financiare acreditate, acestea pun la dispoziţia solicitantului
lista cu oferte de credite care s-ar putea încadra în cerinţele acestuia. Această
listă cuprinde de cele mai multe ori cel puţin un credit ipotecar şi unul
imobiliar.
Aceste două tipuri de credite sunt în strânsă legătură, considerându-se
că creditul ipotecar reprezintă acel credit al cărui obiect îl reprezintă materia
proprietăţii imobiliare: construcţii şi terenuri.
Există, însă o serie de caracteristici specifice fiecăruia dintre aceste
două tipuri de credite, care le diferenţiază. Aceste criterii de departajare ţin
în special de două dimensiuni, condiţiile de acordare a creditului şi de
costurile creditului.
Astfel, diferenţele dintre cele două tipuri de împrumut pentru locuinţă
sunt constituite, în principal din:
• garanţii;

29
• perioada de creditare;
• nivelul limitei ratei lunare din venitul solicitantului.
Din punct de vedere legislativ, cele două produse sunt guvernate de
legi diferite: creditul ipotecar este reglementat de Legea 190/1999, în timp
ce creditul imobiliar se legitimează din Codul Civil.
Împrumutul ipotecar se garantează numai cu imobilul finanţat
(achiziţionat sau care urmează să fie construit), cel imobiliar se poate
garanta cu alte locuinţe, depozite colaterale etc. din acest punct de vedere,
creditul ipotecar este mai avantajos decât cel imobiliar, prin faptul că nu ai
nevoie de o altă locuinţă cu care să garantezi împrumutul.
Cele mai multe instituţii de credit nu mai fac însă o diferenţiere clară
între cele două tipuri de împrumut, permiţând solicitantului să garanteze
creditul, fie că este ipotecar sau imobiliar, cu locuinţa finanţată. Exemple în
acest sens sunt ofertele disponibile la Banca Româmească sau HVB Bank,
instituţii care solicită aceleaşi tipuri de garanţii pentru ambele tipuri de
credit.
Din punctul de vedere al perioadei de rambursare, împrumuturile
imobiliare nu pot depăşi, conform legislaţiei în vigoare, intervalul de 20 ani,
în timp ce creditele ipotecare se pot acorda pe maximum 25 de ani. O
perioadă de rambursare mai consistentă este un avantaj cert pentru solicitant,
pentru că în acest caz rata lunară de plată este mai mică, iar suma maximă
împrumutată este mult mai mare.
În ceea ce priveşte nivelul ratei lunare maxime din venitul
solicitantului, creditul imobiliar prezintă un avantaj în faţa celui ipotecar.
Dacă în cazul creditului imobiliar, rata nu trebuie să depăşească 50% din
venitul net, la cel ipotecar, aceasta nu poate fi mai mare de 35% din venitul
net. Luând astfel în considerare numai venitul net, obţii mai mulţi bani la

30
creditul imobiliar decât la cel ipotecar, plătind, însă, mai mult pentru un
credit imobiliar.
O altă diferenţă, care nu este stipulată în lege, dar care se desprinde
din ofertele instituţiilor financiare, este dată de costurile celor două tipuri de
credite. Majoritatea acestor instituţii percep dobânzi mai mari la creditele
imobiliare decât la cele ipotecare. Spre exemplu, în cazul HVB Bank,
diferenţa dintre dobânda la împrumutul ipotecar în euro şi cel imobiliar în
euro este de peste un punct procentual. Nu toate băncile percep însă dobânzi
diferite, una dintre instituţiile care nu face diferenţe din acest punct de
vedere între cele două tipuri de credite fiind Banca Românească. Atuurile
creditului ipotecar - se garantează cu locuinţa finanţată; - dobânzile
percepute sunt mai mici decât la creditul imobiliar; - perioada de creditare
poate fi maximum 25 de ani. Atuurile creditului imobiliar - la evaluarea
capacităţii de rambursare, ponderea ratei în venitul net lunar este de până la
50% din acesta, faţă de creditul ipotecar unde rata nu trebuie să depăşească
35%.

2.2. Piaţa ipotecară comună

Încă din 1990, interesul pentru crearea unei pieţe ipotecare comune
era în creştere, în special pentru nevoile împrumuturilor ipotecare
transnaţionale şi pan-europene, în contextul integrării. Problema se referă
însă la diferenţele majore existente între legile ipotecare în diferitele ţări
europene, dar beneficiile euroipotecii vor fi mai mari atât pentru
consumatori, cât şi pentru instituţiile de creditare. Tuturor instituţiilor li se
va permite să facă împrumuturi, în aceleaşi condiţii, oriunde în Europa, iar

31
obligaţiunile ipotecare vor beneficia de o formă standardizată. De aceea
euroipoteca va aduce o dezvoltare majoră pe piaţa ipotecară şi piaţa
proprietăţii imobiliare din Europa.
Obligaţiunile ipotecare vor conferi o mai mare flexibilitate pieţei:
posibilităţi mai mari pentru a se asigura titrizarea ipotecară, o modalitate mai
uşoară de refinanţare, etc. Ca exemplu, cele mai multe ipoteci acordate
curent în Europa sunt suficient de flexibile pentru a fi titrizate, pentru că nu
sunt plasate într-o categorie a împrumuturilor ipotecare acordate într-o
manieră uşoară. Multe ţări au încercat să găsească diferite modalităţi pentru
a trece peste această problemă, cu succes, cu insucces, ameninţând pilonii
sistemului lor legal.
Diferitele studii, din 1990 până în prezent, au arătat că modelul cel
mai potrivit de euroipotecă este acela care aduce şansa de a se angaja/a
amplifica câteva afaceri care, în mod curent, nu pot fi dezvoltate
corespunzător.
În plus, trebuie luată în considerare ideea unei pieţe ipotecare comune.
În general, pieţele ipotecare din Europa se pot diviza în patru mari grupe:
• piaţa ipotecară continentală dependentă - Acesta este modelul cel
mai răspândit, care a împrumutat unor autori ideea de model pentru
euroipotecă. Este prezentă în aproape toate ţările UE, dar are
dezavantaje în relaţia cu piaţa ipotecară independentă, care este
înrudită cu împrumuturile titrizate;
• piaţa ipotecară continentală europeană independentă - Originile sale
sunt în Germania şi în Elveţia, dar este destul de răspândită în ţările
est – europene, cum ar fi Estonia, Polonia, Slovenia şi Ungaria;
• piaţa ipotecară scandinavă independentă;
• legea ipotecară comună, prezentă în Marea Britanie, Irlanda şi UE.

32
Deşi există câteva aspecte care fac legea ipotecară comună flexibilă,
cum ar fi ipoteca continentală independentă, problema este că ipoteca însăşi
aparţine unui context specific.
Piaţa europeană de credit ipotecar este o verigă esenţială a economiei
globale a statelor membre. La sfârşitul anului 2004, împrumuturile ipotecare
pentru locuinţe reprezentau aproximativ 40% din PIB-ul european. Pieţele
creditului ipotecar sunt printre cele mai complexe, în fiecare etapă lanţul de
valori al unei tranzacţii ipotecare putând implica diferiţi actori specializaţi:
agenţi de ipotecă, jurişti, persoane specializate care emit sau cumpără ipoteci
sau obligaţiuni, investitori internaţionali, agenţi de asigurare sau chiar agenţi
guvernamentali, cu toţii pot fi asociaţi la cumpărarea unui bun imobiliar de
către unul şi acelaşi consumator european. În contextul economic actual sau
viitor nu se poate, deci, subestima importanţa acestor pieţe.
Pentru cea mai mare parte a cetăţenilor europeni, cumpărarea locuinţei
reprezintă cea mai mare achiziţie pe parcursul întregii vieţi. Cei mai mulţi
dintre aceştia trebuie să obţină un împrumut care să acopere cel puţin o parte
din preţul casei respective. Acest împrumut este, de regulă, garantat printr-o
ipotecă. Pentru majoritatea tinerilor căsătoriţi din Europa, datoria astfel
contractată este, adesea, angajamentul financiar în derulare cel mai
important. Capitalul imobiliar devine astfel un activ foarte important,
servind la finanţarea consumului, iar nivelul răspândirii practicilor ipotecare
şi caracteristicile contractelor aferente au impact direct asupra conduitei
politicii monetare şi asupra activităţii economice, în ansamblu. De exemplu,
restricţiile contractuale sau penalizările privitoare la achitarea anticipată a
datoriei pot întârzia transmiterea unei modificări de dobânzi de intervenţie
sau pot împiedica refinanţarea bancară. Această relaţie între macroeconomie
şi piaţa ipotecară este foarte importantă, mai ales pe pieţele flexibile, unde

33
cea mai mică schimbare a dobânzilor poate avea un impact semnificativ
asupra bugetului familiilor şi puterii lor de cumpărare, cu repercursiuni
pozitive sau negative asupra nivelului cheltuielilor şi respectiv, ale
consumului.
Cea mai mare parte a pieţei ipotecare europene a cunoscut o creştere
semnificativă în cursul ultimilor ani. În cadrul statelor membre, creditele
ipotecare raportate la PIB sau la venitul disponibil al familiilor, ating
niveluri record. Acest avânt a fost favorizat de o serie de factori
macroeconomici, precum baza de impozitare şi creşterea preţurilor
imobiliare, dar şi de evoluţiile structurale ce ţin de liberalizarea şi integrarea
crescândă a pieţelor financiare europene. Cu toate acestea, pieţele ipotecare
europene, în afara câtorva tendinţe comune, prezintă caracteristici specifice.
Se poate vorbi încă de o varietate mare a produselor, de profile de împrumut,
de structuri de distribuţie, de o durata variabilă a împrumuturilor, de acte de
proprietate şi de mecanismele financiare specifice fiecărei pieţe în parte.
Diferenţele observate între pieţele naţionale ale creditului ipotecar
reflectă atitudinea statelor membre în materie de legislaţie, istoria lor
economică, dar şi factorii culturali. Performanţa relativă a acestor pieţe este
legată de elemente cum sunt: intervenţia directă a guvernului pe piaţa
locuinţelor (nivelul impozitelor pe proprietate), reglementările în sensul
plafonării ratei dobânzii, concurenţa, impunerea condiţiilor practicate pe
piaţa spaţiului locativ din zona locuinţelor sociale şi nivelul asociat perceput
la dobânda ipotecară ş.a.

34
Observatorii străini apreciază că pieţele europene nu sunt integrate în
privinţa paletei produselor oferite şi a activităţii ipotecare transfrontaliere.5
Conform concluziilor unui studiu recent, se menţin caracteristicile naţionale,
deşi o oarecare corelaţie există între participanţii naţionali la pieţele primare
şi secundare, alţii decât investitorii internaţionali care operează pe pieţele de
obligaţiuni ipotecare şi de titluri bazate pe ipoteci. Nivelul tranzacţiilor
transfrontaliere directe este mic, reprezentând doar 1% din ansamblul
creditului pentru locuinţă4, activitatea concentrându-se în domeniul
cumpărării de reşedinţe secundare sau în regiunile de frontieră.6
Studiul comandat de Comisie prezintă şi cuantifică avantajele
potenţiale, care au fost deja evidenţiate din alte surse ale integrării. În primul
rând, scăderea globală a dobânzilor ipotecare sau imobiliare va fi un avantaj.
Oferirea unei palete mai mari de produse auxiliare (în materie de asigurare
ipotecară), dar şi produse ale creditului ipotecar precum formula de
reîncărcare sau ipoteca flexibilă, vor fi alte avantaje. Comisia urmăreşte cu
interes apariţia acestor produse novatoare, deocamdată propuse doar în
câteva dintre statele membre, dar este totodată conştientă de necesitatea unui
nivel ridicat de protecţie a consumatorului. Posibilitatea de a da satisfacţie
unui mare număr de persoane care se împrumută, aici înţelegând
împrumuturile actuale în curs de derulare pe numeroase pieţe ipotecare
europene, ca şi împrumuturile de rangul al doilea, reprezintă o necesitate. De
altfel, aşa cum s-a observat la integrarea altor sectoare de servicii financiare
şi în acest domeniu va fi posibilă realizarea de economii de scară. Mai mult,

5
Rapport du groupe de discussion sur le crédit hypothécaire, L'intégration des marchés
communautaires du crédit hypothécair, direction générale du Marché intérieur, décembre
2004.
6
Mercer Oliver Wyman, étude commanditée par la Fédération hypothécaire européenne,
Study on the Financial Integration of Europena Mortgage Markets, 2003.

35
diversificarea transfrontalieră crescândă a pieţelor de capital şi pieţelor de
asigurări poate contribui la diminuarea riscului de credit7. Există un
potenţial de îmbunătăţire a eficienţei utilizării capitalului, libera circulaţie
contribuind la întărirea capacităţii sale de a fi acolo unde este nevoie, sau pe
piaţa unde este mai bine remunerat.
În concluzie, integrarea pieţelor europene de credit ipotecar trebuie să
se sprijine pe patru domenii distincte şi totuşi interconectate:
• protecţia consumatorului;
• problemele juridice;
• asigurările;
• finanţarea.
Actuala Carte verde tratează toate aceste patru domenii.
Datorită faptului că pieţele ipotecare europene sunt mari şi complexe,
integrarea poate fi definită în câteva moduri. Dezbaterile pe tema pieţei
ipotecare europene descriu următoarele două caracteristici pentru piaţa
ipotecară integrată:
aceeaşi rată a produselor ipotecare este disponibilă în toate statele
membre, la acelaşi preţ;
cei care împrumută din statele membre sunt dispuşi să împrumute
fonduri celor interesaţi din statele membre, în aceeaşi termeni, iar
consumatorii sunt bucuroşi să împrumute de la finanţatorii domestici
sau străini.
Integrarea pieţei ipotecare presupune cel puţin patru mecanisme care
conduc la aceleaşi produse ipotecare, disponibile în statele membre sub
aceleaşi principii:

7
Idem 6.

36
• înlăturarea graniţelor produselor ipotecare;
• intrare liberă pe pieţele bancare;
• imitarea debitorilor străini de către debitorii
domestici;
• dezvoltarea unor pieţe secundare puternice în ţările
în care lipsesc în prezent, permiţând o mare
varietate a produselor ipotecare la preţuri de
împrumut mai reduse.
Integrărea pieţei ipotecare presupune deci produse de acelaşi tip, cum
ar fi dobânzile strict ipotecare, cu termene flexibile de replată, pe toate
pieţele, la aceleaşi preţuri.
Aceleaşi produse ipotecare, disponibile în toate ţările, sunt totuşi
diferite datorită familiarizării consumatorilor, în anumite ţări, cu tipuri
specifice ale produsului ipotecar, dar şi datorită unor factori culturali, cum ar
fi diferenţele de vârstă la care tinerii părăsesc casa părintească.
Costurile integrării pieţei ipotecare includ costurile debitorului de
implementare a noilor sisteme şi costurile oricărei afaceri desfăşurate. Orice
schimbări în profiturile debitorilor vor fi captate în calcularea costului de
beneficiu. Costurile de implementare ale debitorilor şi compararea cu noile
măsuri legislative se reîntâlnesc în toate ţările UE; aceasta, deoarece
conducerea instituţiilor financiare nu şi-a pregătit personalul să urmeze noile
proceduri. Din moment ce costurile şi beneficiile integrării apar la date
diferite de timp, se calculează valoarea prezentă a costurilor de integrare,
utilizând o rată de discount potrivită.
Este posibil ca multe din costurile integrării europene, cum ar fi cele
legate de redactarea şi implementarea noii legislaţii, să apară înaintea
beneficiilor. Dacă noile măsuri de promovare a integrării pieţei ipotecare

37
dezavantajează anumite produse sau descurajează debitorii în a le oferi,
aceste măsuri pot crea costuri sociale. Activitatea de împrumut ipotecar
poate fi astfel redusă sau debitorii pot nega şansa împrumuturilor ipotecare.
Costurile de integrare exclud orice costuri legate de reducerea
activităţii ipotecare. Acest lucru se datorează integrării totale a pieţelor
ipotecare, ce va fi realizată într-o manieră care va impune măsuri de
informare a consumatorilor despre caracteristicile produselor care vor fi
cumpărate şi riscurile asociate acestora. Aceste cerinţe trebuie să fie foarte
bine concepute,dar nu pentru a-i convinge pe unii debitori să se retragă total
sau parţial din activitatea de creditare.
Teoria economică presupune o utilitate individuală a consumului
diferitelor bunuri, de-a lungul timpului. Beneficiile integrării ipotecare
trebuie să crească şi pot fi calculate în sensul valorii nete prezente.
Încercările individuale de a maximiza averea, bunăstarea sau funcţia
utilităţii pot fi prezentate matematic astfel:

unde,
c şi h = consumul individual de bunuri neipotecare şi ipotecare, la
t t

un interval de timp t;
θ = parametru care măsoară preferinţele individuale pentru ipoteci,
comparativ cu consumul neipotecar;
σ = reflectă dorinţa individuală a consumatorilor pentru stabilitate
în consumul lor total de-a lungul timpului;
ρ = reflectă nerăbdarea lor în ceea ce priveşte dorinţa de a
consuma, mai degrabă mai devreme, decât mai târziu.

38
Specificarea preferinţelor consumatorilor în funcţia de mai sus implică
aspectul că de integrarea ipotecară vor beneficia consumatorii, dacă li se va
permite să consume mai mult comparativ cu alte ipoteci sau produse. Un
aspect mai subtil este modul în care consumatorii vor fi afectaţi de reformele
care reduc consumul în prezent, dar asigură creşterea sa în viitor.
Funcţia implică câştigurile viitoare pe baza discount-ului
consumatorilor, prin rata ρ şi acele beneficii din câştigurile în consumul
viitor, care sunt relative, comparativ cu pierderile consumului curent. De
asemenea, funcţia implică şi dorinţa consumatorilor de a-şi împărţi
consumul ipotecar cu alte bunuri. Ca atare, consumatorii vor dori produse
ipotecare mai flexibile, care să le permită replanificarea plăţilor ipotecare, în
cazul în care un cost neaşteptat apare şi ţine consumul stabil. În teoria
economică, cunoaşterea evoluţiei în timp a consumului individual este
suficientă pentru a se putea stabili bunăstarea individului.

39
Capitolul 3:
Studiu de caz: creditul de nevoi personale cu ipotecă de la
OTP Bank România

3.1. Prezentarea produsului

o Criterii de eligibilitate:
Produsul denumit credit pentru nevoi personale cu garanţie ipotecară
se adresează clienţilor, persoane fizice, care corespund următorului profil:
• salariaţi, persoane fizice autorizate, angajaţi la propria
companie, pensionari;
• vârsta cuprinsă între 19 şi 65 de ani la data scadenţei finale a
creditului;
• cu un venit minim net de 350 RON/lună;
• vechime la actualul loc de muncă: de minim 3 luni pentru
salariaţi;
• vechime totală neîntreruptă în muncă de minim 12 luni pentru
salariaţi (sunt acceptate întreruperi incidentale de maxim 30 de
zile calendaristice cumulate în ultimele 12 luni).
Notă: nu se consideră întreruperi, chiar dacă au durat mai mult de 30
de zile:
concediul de maternitate, medical, satisfacerea stagiului
militar, activităţi sezoniere, concediu pentru incapacitate temporară de
muncă.

40
pentru PFA şi patroni (dacă deţin mai mult de 50% din
companie), activitatea, respectiv compania, trebuie să aibă un istoric de cel
puţin 24 de luni.
expunerea simplă (max. 30%), expunerea agregată
(max.40%) si evaluarea proprietatii dau valoarea maxima a creditului.

o Perioada aferentă aprobării:
• Aprobare preliminară: maxim 1 zi din momentul eliberării
tuturor documentelor.
• Aprobare finală şi plată: maxim 2 zile lucrătoare din momentul
eliberării tuturor documentelor, asigurarea aferentă proprietăţii
şi înregistrarea ipotecii.

o Piaţa vizată:
Date statistice
În baza informaţiilor primate de la Institutul Naţional de Statistică, s-
au efectuat analize privind piaţa vizată. O repartizare pe diferite segmente ne
duce la următoarele informaţii:

Populatia totala a Romaniei 21.680.974 locuitori

Populatia totala intre 19-65 ani 13.174.200 locuitori

Din populaţia totală a României, au fost identificate următoarele
categorii:

Populaţia totală activă din zonele urbane: 4.909.152 locuitori

• salariaţi 4.397.369 locuitori

41
• angajaţi la propria companie 125.228 locuitori

• persoane fizice autorizate 131.074 locuitori

• alte categorii 55.351 locuitori

Populaţia totală activă din zonele rurale: 3.942.679 locuitori

• salariaţi 1.732.422 locuitori

• angajaţi la propria companie 29.652 locuitori

• persoane fizice autorizate 769.804 locuitori

• alte ctegorii 1.226.500 locuitori

Piaţa vizată de OTP Bank România:
Pentru Creditul pentru nevoi personale cu ipotecă, sau identificat
următoarele segmente ca fiind piaţa vizată corespunzătoare:
populaţia activă din zonele urbane şi rurale - salariaţi, persoane
fizice autorizate, angajaţi la propria companie;
persoanele din toate segmentele de populaţie, dar cu accent pe
segmentele celor cu venituri mari şi foarte mari, după cum
specifică Mckinsey:
o Segmentul celor cu venituri mari:
• Venit net: peste 400 EURO/lună,
• Servicii financiare, informatică, telecomunicaţii,
• Administraţie publică, industrie,
• Depozite medii de 5400 EURO.
o Segmentul celor cu venituri foarte mari:
• Venit net: peste 2500 USD/lună,
• Antreprenori (proprietari), directori de societăţi mari,

42
• Depozite de 25-30000 USD.
o Persoane cu studii medii şi superioare,
o Utilizatori frecvenţi sau medii ai produselor bancare
(produsele de credit şi economii).
În baza datelor statistice furnizate de Institutul Naţional de Statistică,
piaţa vizată de OTP Bank include aproximativ 2.500.000 de locuitori din
toată ţara.

o Termeni şi condiţii

Sistemul bancar
Sistemul bancar din România este monotorizat de Banca Naţională a
României (BNR), care este o instituţie publică aflată sub supravegherea
Parlamentului. Cei 9 membri ai Consiliului de conducere sunt de asemenea
aleşi de către Parlament.
CRB (Centrala Riscurilor Bancare)
CRB este o bază de date deţinută de BNR care include informaţii
despre procedura de acordare a împrumuturilor către persoane fizice şi
persoane juridice, existenţa în sectorul bancar. Baza de date a CRB conţine
clienţii cu o expunere curentă din credite de peste 20.000 RON sau
echivalent, fără a ţine cont de existenţa zilelor de întârziere sau de numărul
acestora, şi, de asemenea, conţine clienţii cu expuneri mai mici decât 20.000
RON, dar cu mai mult de 30 de zile întarziere. Este obligatorie pentru bănci
raportarea la CRB.
Biroul Naţional de Credite
Biroul Naţional de Credite este o societate pe acţiuni, create de 22 de
bănci de pe piaţa din România. În plus, intenţia exprimată de banca centrală

43
este aceea de a include într-un stadiu ulterior, societăţi care se află în afara
sistemului bancar, cum ar fi companiile de asigurări, companiile de leasing,
companiile furnizoare de utilităţi şi societăţile de recuperare a banilor.
Biroul Naţional de Credite deţine informaţii pozitive şi negative
privind istoricul rambursărilor creditelor acordate persoanelor fizice de către
băncile componente BNC, însă, OTP Bank România, în acest moment,
raportează şi are acces doar la informaţiile negative. Informaţiile negative se
referă numai la împrumuturile cu mai mult de 31 de zile întârziere. În
prezent, există numai 6 sau 7 bănci ce raportează şi sunt capabile să vadă
informaţiile pozitive.
Potrivit bazei de date CRB şi BNC, nu se poate face diferenţă între
girant, co-debitor sau aplicant.

o Descrierea produselor

Destinaţia creditului
Oferta băncii OTP vizează studii, vacanţe, tratamente medicale,
conferinţe/simpozioane în străinatate şi alte nevoi generale ale
împrumutatului.
Acest lucru este de asemenea autorizat de Banca Centrală.
Tipul de valută
Produsul este disponibil în 3 tipuri de valută: RON, EUR şi CHF
(franci elveţieni).
Valoarea minimă şi maximă a creditului
• Valoarea minimă: 5.000 EUR
• Valoarea maximă: 75.000 EUR

44
Valoarea maximă a creditului pentru un anumit client depinde de
calculele privind expunerea simplă, expunerea totală (agregată) şi valoarea
proprietăţii din raportul de evaluare.
Durata – multiplu de 1 lună
• Durata minimă: 36 luni
• Durata maximă pentru creditele în EUR şi CHF: 180 luni
• Durata maximă pentru creditele în RON: 240 luni

Metode de rambursare
Pentru început, va fi disponibilă numai o singură metodă de
rambursare: anuitate, suma pentru principal şi dobânda este constantă.
Rata lunară (principal + dobândă) va fi achitată conform schemei de
rambursare emisă de ofiţerul de conturi. Ratele lunare vor consta într-un
număr de 2 zecimale, atât pentru creditele în RON, cât şi pentru cele în FX.
Propunerea OTP Bank vizează o rată a dobânzii variabilă. Dobânda va fi
stabilită de comitetul ALCO şi va fi revizuită trimestrial sau, dacă este cazul,
conform evoluţiei pieţei, în mod periodic, la recomandarea Direcţiei de
Administrare a Produselor.
Toate ratele vor fi depuse de împrumutat în contul curent al
acestuia/acesteia deschis la OTP Bank şi va fi debitat automat de Bancă la
data scadenţei lunare.
Clientul poate opta pentru una dintre următoarele date scadente
lunare: 1, 6, 11, 16, 21 sau 26. În cazul în care data scadenţei lunare este o zi
nelucrătoare sau o sărbatoare legală, rambursarea se va procesa în prima zi
lucrătoare, cu excepţia datei scadente finale. Astfel, în cazul în care data
scadenţei finale este o zi nelucrătoare, rambursarea se va efectua în ultima zi
lucrătoare anterioară datei scadenţei finale.

45
Rambursare înainte de scadenţă
Clientul poate opta pentru rambursarea în avans a creditului. Plata în
avans trebuie să acopere cel puţin 3 rate lunare şi se va percepe taxa aferentă
plaţii în avans. În cazul rambursării înainte de data scadentă, solicitantul va
beneficia de reducerea valorii dobânzii proporţional cu perioada rămasă
aferentă creditului.

Condiţii pentru încetarea contractului de credit
Contractul de credit semnat între client şi bancă, va înceta în una din
următoarele situaţii:
• clientul rambursează total creditul în avans,
• clientul nu se conformează cu una dintre obligaţiile stipulate în
contractul de credit (ex: neplata ratelor, neanunţarea băncii în privinţa
schimbării adresei sau a locului de muncă, efectuarea de declaraţii
incomplete sau false), şi în urma inştiinţărilor băncii, dacă clientul nu
îndreaptă deficienţele, banca are dreptul să declare creditul exigibil şi
rambursabil imediat şi să înceteze contractul de credit.

Garanţii
Garanţiile acceptabile sunt următoarele:
Ipoteca de rangul superior pe durata creditului în favoarea OTP Bank
România SA asupra unui imobil. Banca va stabili conform propriilor
norme de creditare condiţiile pentru acordarea şi garantare a creditelor
pentru nevoi personale cu garanţie ipotecară.

46
În cazul în care clientul va solicita ulterior acordării creditului acordul
pentru închirierea/darea în comodat/construirea/demolarea imobilul ipotecat,
acesta va fi analizat/acordat după cum urmează:
- pentru contracte de închiriere/comodat ce urmează a se
încheie pe perioade mai mici de an, acordul va fi dat din partea Băncii de
către Directorul de Sucursală.
- pentru contractele de închiriere/comodat ce urmează a se
încheia pe perioade mai mari de 1 an, acordul va fi dat din partea Băncii de
către Centrală - conform compeţentelor definite la nivelul Regulamentului
de organizare şi funcţionare.
- pentru acorduri privind construirea pe/demolarea
imobilului ipotecat, acordul va fi dat din partea Băncii de către Centrală –
conform compeţentelor definite la nivelul Regulamentului de Organizare şi
Funcţionare.
Garanţia va fi evaluată de un specialist (evaluator) acceptat de bancă,
luând în considerare cel puţin de următoarele criterii:
o zona în care este amplasată,
o suprafaţa construcţiei,
o starea generală din punct de vedere al întreţinerii,
o utilităţile disponibile,
o împrejurimi,
o alte criterii luate în considerare de către evaluator sau de
Direcţia de Riscuri.
Valoarea maximă a creditului va fi calculată utilzând valoarea
garanţiei (dată de raportul de evaluare) după cum urmează:
▪ maxim 75% din valoarea de piaţă stabilită de evaluatorul
imobiliar – în cazul în care proprietatea ipotecată este o construcţie

47
intabulată (finalizată) şi nu este reprezentată de un teren + construcţie
nefinalizată (intabulată) sau construcţie din paianta (chirpici).
▪ maxim 70% din valoarea de piaţă a terenului, stabilită de
evaluatorul imobiliar în cazul în care imobilul ipotecat este reprezentat de
un teren sau de un teren + construcţie nefinalizată (neintabulată) sau
construcţie din paianta (chiripici).

Asigurarea imobilului
Pentru imobilul ipotecat, clientul va încheia o poliţă de asigurare care
va face obiectul contractului de ipotecă (cesionată în favoarea băncii).
Cazurile în care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren
(neputându-se încheia asigurări pentru astfel de imobile) sau imobilul
ipotecat este reprezentat de un teren + construcţie nefinalizată, caz în care
clientul se va obliga prin contractul de credit să încheie o poliţă de asigurare
pentru imobilul ipotecat - la data finalizării acestuia. Asigurarea proprietăţii
va fi încheiată cu o campanie de asigurări agreată de bancă, şi nu va avea
fransiză, cu excepţia fransizei pentru riscuri catastrofice care poate fi maxim
2%. Poliţa va fi încheiată în valuta împrumutului sau în EUR, RON sau CHF
(se vor folosi cursurile BNR pentru calculul sumei echivalente) şi va fi
cesionată în favoarea Băncii pe perioada creditului.
Suma asigurată va reprezenta minim valoarea evaluată a imobilului
(minus valoarea evaluată a imobilului minus valoarea pământului dacă
imobilul are o parcelă de pământ).
Proprietatea va fi prezentată ca garanţie după semnarea contractului
pentru acordarea creditului de către ambele părţi (solicitantul şi banca), prin
încheierea unui contract de ipotecă ce va fi înregistrat la Registrul de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

48
Dobânzi
Rata dobânzii va fi variabilă trimestrial (variabilă, legată de rata de
referinţă a dobânzii pentru fiecare tip de monedă în parte) şi va fi stabilită de
ALCO la recomandarea Direcţiei de Administrare a Produselor.

Comisioane şi penalităţi
Comisioanele şi penalităţile sunt stipulate în Tariful de taxe şi
comisioane al băncii valabil la acea dată şi disponibil pe internet.
Comisionul de acordare se poate reţine din valoarea creditului acordat.
Toate taxele şi comisioanele pot fi modificate acolo unde se consideră că
acest lucru este necesar cu aprobarea ALCO, la propunerea Direcţiei
Managementului Produselor.

Iniţierea Creditelor
Decizia va fi luată în baza procentajului, prezentat cu acest document
şi în funcţie de competenţe.

Procesul de initiere
• Introducerea Datelor (sucursala),
• Verificarea internă a listei negre (sucursala),
• Verificarea datelor şi documentelor (sucursala),
• Procentaj (obţinut automat de sistem după introducerea
datelor),
• Verificarea CRB şi Biroul de Credite (sucursala),
• Evaluarea ipotecii (societate cu finanţare externă),

49
• Verificarea societăţii angajatoare (sucursala),
• Verificarea datelor (Centrala sau sucursala – în funcţie de
valoarea creditului),
• Analiza evaluării ipotecii ( Centrala sau sucursala),
• Aprobarea finală a creditului (în funcţie de competenţe),
• Semnarea contractului de credit (sucursala),
• Semnarea contractului de ipotecă în faţa Notarului Public,
• Înregistrarea ipotecii,
• Asigurarea proprietăţii cesionată în favoarea Băncii,
• Plata (back office).

3.2. Calculul creditului

Tipul creditului: nevoi personale cu garanţie ipotecară
Condiţii: standard – avans minim 20%
Valuta: RON
Perioada: 48 luni
Dobânda: 11, 50%
Valoare credit: 24.000 RON
Rata luanră: 626,14

50
Bibliografie

• A. Saunders “Financial institutions management”,1999
• A. de Servigny "Le risque de credit", Ed. Dunod 2001
• Berea, Aurel; Stoica, Emilia; “Creditul bancar – coordonate actuale
şi perspective”, Bucureşti, Editura Expert, 2003
• Dominique Plihon "Les banques: nouveaux enjeux, nouvelle
strategies" La Documentation, Paris 1999
• E.V. Bowden, Judith Holbert Bowden "Money, Banking and The
Financial System", West Publishing Company, 1989
• Herbert M. Kaufman "Money and Banking", Lexington,
Massachusets, Toronto, 1992
• Mihai, Ilie, “Tehnica şi managementul operaţiunilor bancare”,
Bucureşti, Editura Expert, 2003
• Nemeş, Vasile; “Drept bancar”; Bucureşti; Editura Editas; 2004
• Niţu, Ioan, “Managementul riscului bancar”, Bucureşti, Editura
Expert, 2000
• Richard C.Aspinwall, Robert A. Eisenbeis "Handbook for Banking
strategy", A-Wiley - Interscience Publication, 1985
• Rotaru, Constantin, “Managementul performanţei bancare”,
Bucureşti, Editura Expert, 2001
• Tudorache, Dumitru; “Monedă, bănci, credit”; Bucureşti; Editura
Sylvi, 2000
• www.OTPBank.ro
• www.bnr.ro
• www.capital.ro
• www.economistul.ro

51
Anexa 1

52
Anexa 2

Analiza creditului ipotecar potrivit studiului BNR
Factori care frânează dezvoltarea Măsurile care se impun în vederea
creditului ipotecar în România stimulării creditului ipotecar
I. Factori care frânează cererea de credite
ipotecare

1. Nivelul ridicat al ratei dobânzilor 1. Realizarea obiectivelor de reducere a
practicate la creditele ipotecare. inflaţiei.
2. Reducerea costurilor operaţionale ale
băncilor.

1. Costul semnificativ al imobilelor, 1. Acordarea de facilităţi fiscale
coroborat cu nivelul redus al veniturilor beneficiarilor de credite ipotecare, după
majorităţii populaţiei, ce reprezintă cererea cum urmează:
potenţială de împrumuturi ipotecare, nu introducerea unor facilităţi în
permit îndeplinirea următoarelor condiţii domeniul impozitului pe venitul
impuse de bănci: global, respectiv
condiţiile de acces la credit deductibilitatea fiscală a ratei şi
(stabilirea unor venituri nete a dobânzii achitate la
minime relativ ridicate de care rambursarea creditului ipotecar,
trebuie să dispună solicitantul de într-o primă fază până la un
credit sau, în unele cazuri, anumit procent sau până la un
solicitantul împreună cu soţul/soţia anumit nivel absolut din
acestuia); cuantumul plăţii lunare;
Ex. venit net minim personal – 200 un procent/nivel absolut
EUR/lună, venit net minim familial preferenţial ar trebui prevăzut
– 400 EUR/lună; pentru cuplurile de tineri
condiţiile de asigurare a avansului căsătoriţi sau pentru solicitanţii

53
solicitat de bănci, respectiv a de credit care se află la prima
contribuţiei clientului din surse achiziţionare a unei proprietăţi;
proprii stabilită ca procent din anularea hotărârii de a introduce
valoarea investiţiei, procent ce se TVA la construcţiile noi.
situează, în general, între 20 şi 2. Relaxarea de către bănci a condiţiilor
30%, în funcţie de garanţiile de acordare, derulare şi rambursare a
solicitate; creditelor ipotecare, în raport cu noul
condiţiile de rambursare a context în care se realizează aceste
creditului (rată lunară de rambursat operaţiuni de creditare (dezinflaţie,
– la care se adaugă şi marja pondere redusă a creditelor
suplimentară de risc valutar, în neperformante etc.).
cazul creditelor în valută – nu
trebuie să depăşească un anumit
procent din venitul net
personal/familial lunar, procent
situat, în general, între 30 şi 50%).

3. Nivelul relativ ridicat al garanţiilor Studierea de către bănci a posibilităţii
solicitate de unele bănci, în cazul acceptării renunţării treptate la solicitarea de
unui procent mai mic al contribuţiei proprii giranţi, în cazul acordării de credite
a clientului în valoarea totală a investiţiei ipotecare.
(pe lângă ipoteca pe bunul imobil obţinut
pe baza creditului, băncile solicită
garantarea cu veniturile a 1-2 giranţi).

4. Nivelul redus de pregătire al Lansarea unei campanii mediatice,
solicitantului de credit (lipsa unei culturi susţinută de principalele bănci
bancare care să conducă la înţelegerea comerciale care acordă credite
etapelor procesului de acordare a unui ipotecare, în scopul informării
credit şi a avantajelor potenţialilor clienţi asupra avantajelor
achiziţionării/construirii de locuinţe prin achiziţionării/construirii de locuinţe
intermediul creditului ipotecar), coroborat prin intermediul creditului ipotecar.

54
cu publicitatea insuficientă a noilor
produse oferite de bănci pe segmentul
creditului ipotecar.

II. Factori care frânează oferta de credite
ipotecare
1. Nivelul ridicat al inflaţiei care Vezi măsura 1) propusă la pct.I.1).
descurajează creditarea pe termen lung.

2. Inexistenţa unui cadru legislativ Promovarea unor iniţiative legislative
protectiv pentru creditori (bănci), în cazul care să protejeze într-o mai mare
executării silite a garanţiilor. măsură drepturile creditorilor.

3. Durata relativ mare şi procedura greoaie Modificarea art.22 alin.2 din Legea
a executării unui colateral conform nr.190/1999 privind creditul ipotecar
legislaţiei româneşti în vigoare. pentru investiţii imobiliare, în sensul:
specificării situaţiilor
excepţionale în care instanţa de
la locul executării va putea
acorda debitorului o perioadă de
graţie în care să-şi găsească o
altă locuinţă;
diminuării termenului maxim
de 90 de zile al perioadei de
graţie, care creează
incertitudine în legătură cu
momentul în care potenţialul
cumpărător poate intra efectiv
în posesia imobilului în cauză,
cu impact nefavorabil direct
asupra posibilităţii de
recuperare operativă a

55
creanţelor de către bancă.
Această măsură ar trebui să fie,
eventual, coroborată cu adoptarea unei
măsuri alternative vizând protecţia
socială a debitorului supus executării
silite.

4. Insuficienţa surselor de creditare pe 1. Amendarea legislaţiei în vigoare care
termen lung, ceea ce determină existenţa în nu conţine prevederi adecvate pentru
bilanţul băncilor a unei necorelări între emiterea de obligaţiuni ipotecare.
maturitatea creditelor ipotecare (în general, Adoptarea unei “legi a obligaţiunilor
credite acordate pe termen mediu şi lung) ipotecare” sau completarea cap. VI –
şi cea a surselor de finanţare a acestora (în “Obligaţiunile ipotecare” din Legea nr.
marea lor majoritate surse pe termen scurt 190/1999 privind creditul ipotecar
de tipul depozitelor bancare cu scadenţe de pentru investiţii imobiliare – va trebui
până la 1 an). să aibă în vedere cel puţin următoarele:
Existenţa acestei necorelări impune a) stabilirea condiţiilor pe care trebuie
asumarea de către bancă a unor riscuri de să le îndeplinească o bancă în vederea
dimensiuni deloc neglijabile, îndeosebi în obţinerii din partea CNVM a
ceea ce priveşte riscul de rată a dobânzii şi autorizaţiei de a emite obligaţiuni
riscul de lichiditate, în condiţiile în care ipotecare pe piaţa de capital, condiţii
utilizarea unor instrumente financiare care ar trebui să se refere, fără a fi
moderne de management al acestora se află limitative, la:
încă într-un stadiu incipient de transparenţă, publicitate şi
implementare. protecţia investitorilor;
5. Inexistenţa unor reglementări clare, posibilitatea desfăşurării (fără
adecvate şi cuprinzătoare referitoare la restricţii) a tuturor operaţiunilor
emisiunea de obligaţiuni ipotecare, sursă bancare prevăzute la art. 8 din
potenţială importantă în ceea ce priveşte Legea nr. 58/1998 (Legea
finanţarea pe termen lung a băncilor, bancară);
nevalorificată până în prezent în România. elaborarea, aprobarea de către

56
Consiliul de administraţie al
băncii şi prezentarea spre
avizarea CNVM cel puţin a
unor norme şi proceduri interne
referitoare la:
• emisiunea de obligaţiuni
ipotecare şi operaţiunile
care decurg din aceasta;
• reguli privind
constituirea şi
menţinerea unui registru
de evidenţă a garanţiilor
obligaţiunilor ipotecare.
b) stabilirea condiţiilor în care CNVM
poate suspenda autorizaţia unei bănci
de a emite obligaţiuni ipotecare;
c) relaxarea cerinţei prudenţiale
prevăzute la art. 30 din Legea nr.
190/1999, în sensul majorării
procentului de 60% aplicat la valoarea
portofoliului de creanţe ipotecare şi
privilegiate, în limita căruia băncile pot
emite obligaţiuni ipotecare (în Cehia şi
Slovacia acest procent este de 70%).
d) extinderea ariei garanţiilor
considerate eligibile pentru
obligaţiunile ipotecare şi asupra altor
active sigure şi lichide ale băncii (cu
grad de risc de credit 0% şi care să
reprezinte garanţii secundare sau
subsecvente – ex. numerar, titluri de

57
stat, depozite deţinute la Banca
Naţională a României), precum şi
stabilirea unor limite şi menţinerea
unui sistem separat de evidenţă pentru
aceste active;
e) acordarea prin lege a unor drepturi
preferenţiale deţinătorilor de
obligaţiuni ipotecare (în scop protectiv)
şi care să se refere, cel puţin, la dreptul
prioritar de recuperare a creanţelor
acestora, în cazul falimentului
instituţiei de credit.
2. Elaborarea unor reglementări privind
condiţiile de înfiinţare, organizare şi
funcţionare a unui fond de garantare a
obligaţiunilor ipotecare, care ar
conduce la sporirea încrederii
potenţialilor investitori.

6. Inexistenţa unei pieţe secundare a 1. Adoptarea legislaţiei care să permită
creditelor ipotecare care să asigure titlurizarea creanţelor ipotecare.
funcţionarea unui mecanism coerent de Punctul de plecare îl va reprezenta
mobilizare a fondurilor pe termen lung în modificarea art. 24 alin. 1 şi alin. 2 din
scopul refinanţării creditelor ipotecare pe Legea nr. 190/1999 privind creditul
principiul titlurizării creanţelor ipotecar pentru investiţii imobiliare, în
(securitisation). sensul:
Această situaţie se datorează, în principal, detalierii tipurilor de instituţii
următorilor factori: care pot fi autorizate să
neadoptarea, până în prezent, a administrezeportofolii de
legislaţiei care să permită creanţe ipotecare şi să emită
titlurizarea creanţelor ipotecare; valori mobiliare pe baza

58
neînfiinţarea, până în prezent, a acestora;
unui fond ipotecar, deşi cadrul clarificării aspectelor legate de
legislativ o permite; cerinţele de standardizare a
absenţa de pe piaţa românească a creanţelor ipotecare sau a
investitorilor instituţionali. portofoliilor de creanţe
ipotecare ce pot face obiectul
cesiunii către instituţiile
autorizate.
În viitor se va avea în vedere şi
posibilitatea adoptării unei legi care să
permită înfiinţarea de “special purpose
vehicles”, entităţi specializate (ce vor fi
supuse unor cerinţe minime de
autorizare şi raportare) având drept
unic obiect de activitate realizarea
intermedierii în cadrul procesului de
titlurizare a creanţelor ipotecare,
respectiv prin achiziţionarea creanţelor
de la creditorii ipotecari şi emiterea, pe
baza acestora, de titluri (Mortgage
Backed Securities) către investitorii
instituţionali. Prin această procedură,
va deveni posibilă transferarea riscului
de credit aferent creanţelor ipotecare de
la creditorul ipotecar la participanţii de
pe piaţa de capital.
2. Înfiinţarea unui fond ipotecar, care
să achiziţioneze creanţele ipotecare şi
privilegiate deţinute de bănci
(asigurând lichiditatea pieţei şi, prin
aceasta, refinanţarea creditelor

59
ipotecare) şi să emită titluri de valoare
în baza acestora.
Titlurile emise de fondul ipotecar ar
putea fi incluse în schema de garantare
aplicabilă şi obligaţiunilor ipotecare.
3. Stabilirea prin reglementări explicite
a regulilor de realizare a investiţiilor de
către fondurile de pensii, în
conformitate cu practica internaţională,
care include fondurile de pensii în
cadrul potenţialilor investitori
instituţionali pe piaţa secundară
ipotecară.

7. Dificultatea verificării cu exactitate de Înăsprirea controlului asupra agenţilor
către ofiţerul de credit a veniturilor economici în ceea ce priveşte
solicitanţilor de credite ipotecare persoane respectarea legislaţiei muncii, în sensul
fizice, datorită activităţii economice obligării acestora de a încheia contracte
subterane semnificative. individuale de muncă cu fiecare salariat
conform noilor prevederi ale Codului
Muncii.

8. Nivelul ridicat al riscului de credit pe 1. Utilizarea într-o mai mare măsură a
care şi-l asumă banca la acordarea unui informaţiilor Centralei Riscurilor
credit ipotecar, având în vedere Bancare şi crearea unui Birou de Credit
următoarele aspecte: (sub forma unei entităţi private
indisciplina financiară şi constituite cu participarea băncilor
contractuală; comerciale), al cărui principal obiectiv
instabilitatea pe piaţa muncii; să fie monitorizarea împrumuturilor
nemonitorizarea expunerilor mici acordate persoanelor fizice în cadrul
(cele sub 200 milioane lei nu sunt sistemului bancar.
luate în evidenţa Centralei Utilizarea într-o mai mare măsură a

60
Riscurilor Bancare din cadrul datelor furnizate de Centrala Riscurilor
Băncii Naţionale a României) pe Bancare şi înfiinţarea unui Birou de
care le au celelalte bănci faţă de Credit ar aduce o serie de avantaje
potenţialul solicitant al unui credit extrem de importante atât pentru bănci:
ipotecar; reducerea costurilor de operare
inexistenţa unor baze de date şi a pierderilor cauzate de
electronice pentru înregistrarea creditele nerambursate;
garanţiilor imobiliare; gestionarea superioară a riscului
absenţa de pe piaţa asigurărilor a de credit şi, implicit, a riscului
unor produse de asigurare specifice general al băncii, cât şi pentru
creditelor ipotecare. clienţii efectivi sau potenţiali:
reducerea formalităţilor cerute
de bănci;
micşorarea timpului de răspuns
la o cerere de creditare;
diminuarea valorii garanţiilor
solicitate de bănci.
2. Constituirea unor baze de date
electronice pentru înregistrarea şi
evidenţa garanţiilor imobiliare la
nivelul întregului sistem bancar.
Aceasta ar facilita procesul decizional
de acordare a unui credit ipotecar,
datorită posibilităţii consultării acestor
baze de date de către bănci. Se vor crea
astfel premisele asigurării transparenţei
şi opozabilităţii faţă de terţi a
garanţiilor imobiliare la nivelul
întregului sistem bancar.
3. Introducerea unor produse de
asigurare specifice creditelor ipotecare,

61
care să acopere o arie mai mare de
riscuri şi care să satisfacă nevoia
băncilor de protecţie împotriva riscului
de credit, respectiv:
produse care să cuprindă, pe
lângă asigurarea bunului imobil
ipotecat împotriva riscurilor
generale, o asigurare împotriva
riscului de deces al
împrumutatului, pierdere
temporară/definitivă a
capacităţii de muncă, pierdere
temporară a locului de muncă
de către împrumutat.
Creditele ipotecare, împreună cu
poliţele de asigurare, ar putea fi astfel
oferite de către bănci în cadrul unor
pachete complexe de produse financiar-
bancare;
încheierea unor acorduri între
bănci şi diferite societăţi de
asigurări în ceea ce priveşte
asigurarea financiară a
creditelor ipotecare, respectiv
asumarea de către societatea de
asigurări a unei părţi din riscul
de neplată asociat
împrumutatului, în schimbul
unei prime.
4. Înfiinţarea unui fond de garantare a
creditului ipotecar, care să preia riscul

62
de nerambursare a creditului de către
client, prin încheierea unui contract de
cauţiune (fidejusiune) cu banca
creditoare.

9. Statutul incert al multor clădiri din Modificarea Legii nr. 7/1996 – Legea
mediul urban (de exemplu, clădirile cadastrului şi a publicităţii imobiliare,
naţionalizate), precum şi necunoaşterea cu în sensul stabilirii obligativităţii
exactitate de către bănci a situaţiei reale a înregistrării în Cartea Funciară a
imobilelor dintr-o anumită regiune. Aceşti tuturor imobilelor nou construite.
factori reprezintă totodată şi impedimente
în elaborarea de strategii privind
dezvoltarea creditului ipotecar pe zone
geografice.

* sursa: http://www.bnro.ro/Ro/Studii

63