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Facultad de Derecho

Trabajo Ayudanta:

Anlisis Artculo 136 Ley General de


Urbanismo y Construcciones

Integrantes:
Roco Silva
Manuela Sotomayor
Francsico Vial
Maximiliano Wildner
Mara Ignacia Zilleruelo

1.1. Introduccin.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones, de acuerdo a su artculo primero, regula la
planificacin urbana, urbanizacin y construccin que regir de forma general en todo el
territorio de la Repblica.
El artculo 136 de la citada ley establece una prohibicin a los propietarios, loteadores o
urbanizadores de enajenar las subdivisiones del terreno sin haber urbanizado previamente
de acuerdo a las disposiciones legales.
A pesar de ser muy claro, este artculo enfrenta problemas en relacin a la subdivisin de
un terreno, ya que puede suceder que se vendan estas subdivisiones sin cumplir con las
exigencias de urbanizacin que prescribe la ley, generando diversos efectos que se tratarn
en este informe, tales como la formacin de una comunidad.
1.2. Alcances de la Ley.
El inciso 1 del artculo 136 dispone lo siguiente:
Mientras en una poblacin, apertura de calles, formacin de un nuevo barrio, loteo o
subdivisin de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanizacin que
exigen los dos artculos precedentes y la Ordenanza General, no ser lcito al propietario,
loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos, acordar
adjudicaciones en lote, celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de
sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formacin de nuevas poblaciones
o celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad ltima o inmediata
la transferencia del dominio de dichos terrenos.
El inciso anterior establece que no se podr en caso alguno efectuar ningn tipo de acto o
contrato que tenga como finalidad ltima o inmediata la transferencia del dominio de
terrenos que no cuenten con la debida urbanizacin regulada en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones como tambin en la Ordenanza General que complementa
aquella ley.
Cabe sealar que lo dispuesto en el inciso solamente es aplicable a las subdivisiones de un
predio no urbanizado, y no a cualquier tipo de acto o contrato que tenga como finalidad la
enajenacin de todo el terreno. Lo anterior est establecido en la Circular N0205 del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que en su punto tercero establece:
La prohibicin del citado precepto de la Ley General de Urbanismo y Construcciones rige
para la enajenacin de lotes o partes de un terreno, pero no para la enajenacin de todo el
predio como un solo pao, sea que su enajenacin se efecte a una persona natural o una
persona jurdica, siendo irrelevante que a esta se le incorporen nuevos socios.
1.3. Respecto a la Comunidad.
Hay dos situaciones que pueden surgir con respecto a la subdivisin y urbanizacin de un
terreno.
A. Subdivisin de un terreno en lotes habiendo urbanizado con anterioridad. En este
caso, cada lote podr ser vendido como un terreno independiente de la totalidad del
terreno y los dems lotes. Por lo tanto no aplicara la prohibicin del inciso 1 del
artculo 136, por lo que cada comprador adquirira un lote en particular, y no se
generara una comunidad entre ellos.

B. Subdivisin de un terreno no habiendo urbanizado con anterioridad. En este caso, se


genera un problema en torno a la comunidad. Esto se relaciona con el inciso 2 del
artculo 136:
La venta, promesa de venta o cualquier otro acto o contrato que tengan anloga
finalidad sobre un predio no urbanizado, en favor de una comunidad, se presumir
que tiene por objeto la subdivisin del mismo sin la necesaria urbanizacin.
En virtud de lo dispuesto en el inciso primero, el efecto que se produce por no
urbanizar el predio antes de subdividir es la no transferencia efectiva del dominio
sobre los lotes del predio sin urbanizar. Esto genera la imposibilidad de inscribir en el
Registro del Conservador de Bienes Races, significando la no adquisicin real y
efectiva por parte de los compradores, ya que estos solamente adquieren derechos
sobre la totalidad del terreno. Estos si se pueden inscribir en el Conservador como
derechos sobre el predio como un pao completo.
Uno de los posibles problemas que se pueden generar respecto a esta situacin es el
de los llamados loteos brujos.
1.4. Problemas respecto de la Comunidad
La venta de trozos pequeos de un predio mediante la
cesin de derechos ocurre principalmente en zonas
rurales (se venden estos trozos a pequeos agricultores
destinando el suelo comprado a produccin y no
vivienda). Esto es legal y el derecho puede ser inscrito
en el Conservador de Bienes Races.
Esto es una venta de derechos sobre una porcin del
total del predio y no corresponde a un loteo o subdivisin
de terreno propiamente tal, teniendo por consecuencia la
formacin de una comunidad por sobre la totalidad del
terreno y no la individualizacin de cada porcin de este
como se prometi en la celebracin del acto o contrato.
El problema ocurre principalmente cuando se quiere edificar en un terreno donde se haya
hecho una cesin de derechos a esta comunidad. Para poder edificar una vivienda el predio
debe tener un rol tributario y la autorizacin del propietario. En este caso, todos son socios
del predio total y basta que uno de ellos se niegue a autorizar la construccin para que esta
no se pueda llevar a cabo. En el caso de haber realizado una subdivisin del terreno
correctamente, previa urbanizacin o garanta de esta, esta porcin si se puede inscribir con
un solo rol y un solo propietario, pudindose llevar a cabo las obras de construccin de una
vivienda, siendo esta individualizada al dueo de la porcin del terreno.
En conclusin, al comprar una cesin de derechos por varias personas, sin previa
urbanizacin o garanta de esta, estamos ante la formacin de una comunidad entorno al
terreno en su totalidad, por lo tanto, cada comunero, no se es dueo absoluto del predio,
sino solo de su correspondiente cuota en la comunidad
1.5. Loteos Brujos y casos en Chile.
En el siglo XX, los loteos brujos, junto a la creacin de la CORFO -fomentando un proceso
de industrializacin- , los medios de transporte masivo y la prolongacin de las vas urbanas
hasta la periferia de la ciudad, fueron fomentando la creacin de poblaciones en los
extremos de la urbe.

Estos loteos brujos corresponden a subdivisiones irregulares de terrenos en zonas urbanas


que no cuentan con lo prescrito en la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Son
terrenos con propietarios colectivos a los cuales no se les puede asignar ttulos individuales
por no cumplir con los permisos correspondientes.
Como seala don Rene Abeliuk Manasevich: Esta legislacin (DFL 458) tiene por objeto
poner fin a uno de los ms graves problemas sociales del ltimo tiempo, consistente en el
engao del que son vctimas personas generalmente de escasos recursos, por los llamados
loteos brujos, esto es, que se comprometen a entregar sitios urbanizados y
posteriormente, no cumplen esta obligacin, ya sea por mala fe inicial o porque la inflacin
encarece ms all de lo presupuestado los costos de urbanizacin1
En la actualidad, incluso despus de dictada en 2008 la Ley N 20.234 que establece un
procedimiento de saneamiento y regularizacin de loteos, estas infracciones siguen
ocurriendo.
Un claro ejemplo de esto es el caso de Laguna Verde, localidad al sur de Valparaso. El plan
regulador de su municipalidad fija la zona como forestal y turstica, con lo cual el uso del
suelo no permite levantar viviendas ni subdividir en menos de 5000 metros cuadrados.
Adems, no hay acceso a redes regulares de suministros de servicios bsicos como agua
potable, alcantarillado y energa elctrica.
No obstante estos problemas, los propietarios de terrenos de este sector vendieron
subdivisiones de los mismos, con lo que los compradores se convirtieron en dueos de un
porcentaje de la parcela como un solo pao, pero no de la subdivisin de la misma ni del
terreno completo. Por lo tanto, se ha producido la venta de derechos, que no obstante, en
caso alguno, significa la adquisicin real del dominio sobre estas supuestas subdivisiones
por parte de los compradores.
La venta de derechos s est permitida, pero en este caso se ha hecho sin contar con las
autorizaciones del Ministerio de Agricultura, ni de la Seremi de Vivienda, ni de la Direccin
de Obra de la Municipalidad, no cumplindose con los requisitos correspondientes.
Segn el Seremi, la venta de derechos no es ilegal, pero en la prctica esta actividad est
materializando loteos.
Otro problema que se puede generar es en los casos en que el terreno como un solo pao
tiene un lmite de metros que se puede construir, por lo que cuando los comuneros
construyen sus casas, en lo que creen que son sus terrenos, estn sobrepasando el lmite
de metros. Estas construcciones que sobrepasen el lmite no cuentan con el permiso de
edificacin correspondiente que otorga el Director de Obras de la Municipalidad y esto
implica que, por ejemplo no se puedan constituir hipotecas sobre ellas y que la
Municipalidad puedas demolerlas en cualquier momento. Adems, todos los comuneros
tendrn derecho sobre cualquier casa construida sobre el terreno.
1.6. Responsabilidad del Loteador.
El DFL 458 establece la responsabilidad penal de los propietarios, loteadores o
urbanizadores, que sin cumplir con las exigencias de urbanizacin que prescribe la ley,
realicen cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad ltima o inmediata la
transferencia del dominio, pudiendo ser sancionados con la pena de presidio menor en su
gado mximo a presidio mayor en su grado mnimo. Esto est estipulado en sus artculos
136 y 138.
1

Abeliuk Manasevich, Ren (2012) : Contrato de promesa, de opcin y otros acuerdos previos (Santiago, editorial
Legal Publishing, 45-A promesas prohibidas pp. 60)

Estos actos o contratos pueden consistir en promesas de venta, ventas, adjudicaciones en


lote, reversas de sitios o constitucin de comunidades o sociedades tendientes a la
formacin de nuevas poblaciones.
Tambin, es interesante sealar que la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en
complementacin con la Ordenanza que prescribe esta misma ley, establece en su artculo
nro. 24 la responsabilidad de Notarios y Conservadores de Bienes Races que otorgasen
escrituras pblicas o efectuasen inscripciones en contravencin a la normativa previamente
citada. Esta sancin supone la suspensin de sus oficios hasta por un plazo de seis meses,
decretada por la Corte de Apelaciones correspondiente, sin perjuicio de las
responsabilidades civiles que pudiesen afectarles.2
1.7. Respecto a la Garanta de Urbanizacin.
La obligacin de urbanizar est establecida como regla general en la Ley de Urbanismo y
Construcciones. No obstante, existe una excepcin que permite establecer una garanta por
el monto total de las urbanizaciones pendientes.
El inciso 4 del artculo 136 menciona que el Director de Obras podr autorizar las ventas y
adjudicaciones de terrenos sin urbanizar.
Para ello, el Director de Obras del respectivo municipio deber extender un Certificado de
Urbanizacin Garantizada, pero solo una vez que se hayan entregado las garantas
establecidas en el artculo 129 por el monto total de las urbanizaciones pendientes.
Esta facultad del Director de Obras contenido en el inciso tercero del artculo 136, de
acuerdo a lo dispuesto por la Divisin de Desarrollo Urbano en la circular ordinaria n491
del ao 2007, constituye una norma de excepcin, y por tanto de uso restrictivo, que
faculta al Director de Obras Municipales para que en circunstancias calificadas por l y de
modo discrecional; es decir, de propia y libre voluntad, sin expresin de causa y con las
limitaciones que la propia Ley General de Urbanismo y Construcciones le ha conferido,
permita al propietario, loteador o urbanizador garantizar las obras de urbanizacin que le
sean aplicables, en vez de ejecutarlas completamente como le correspondera de acuerdo a
la obligacin emanada directamente del ordenamiento jurdico.
En conclusin, el propietario siempre tendr la obligacin de urbanizar y slo el Director de
Obras Municipales, amparado por esa facultad discrecional, es el que podr permitir la
garanta de obras de urbanizacin pendientes. Por lo tanto, el propietario, loteador o
urbanizador, slo tiene el derecho a solicitar la garanta.
1.8. Solucin al Problema.
Una vez que el loteo brujo ya se produjo, se establecen distintas maneras de regularizarlo,
para que as los perjudicados puedan ser propietarios de los terrenos.
La manera ms comn de solucionar el problema es que, luego de haber urbanizado, los
comuneros hagan una escritura de adjudicacin, mediante escritura pblica acudiendo a un
Notario Pblico, inscribiendo el plano y obteniendo la autorizacin de venta. Con estos
documentos se acude al Conservador para regularizar la situacin.
2

Fernndez Richard, Jos (2010). Responsabilidades establecidas en la Ley General de Urbanismo y


Construcciones, y en especial responsabilidad por fallas o defectos de la construccin. Revista de Derecho /
Consejo de Defensa del Estado. (Santiago de Chile). No. 23 (jun-2010). Pgina 41

Cabe aclarar que la adjudicacin se produce una vez que los comuneros hayan realizado
una particin del bien comn sobre el cual todos tienen un solo y mismo derecho. Mediante
este acto, la cuota abstracta de cada comunero sobre el predio como un solo pao, se
singulariza en partes determinadas de dicha totalidad.
Otra forma de solucionar este problema, y que en realidad es la ms utilizada cuando los
terrenos no se pueden subdividir bajo ninguna circunstancia, es acudir al Decreto 2695, el
cual fija normas para regularizar la posesin de la pequea propiedad raz y para la
constitucin del dominio sobre ella. El artculo 1 de dicho decreto se establece que los
poseedores materiales podrn solicitar de la Direccin de Tierras y Bienes nacionales que
se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar
habilitados para adquirir su dominio por prescripcin.
A continuacin, en el artculo 2, se establecen los requisitos que debe tener el solicitante
para poder ejercer este derecho:
1) Estar en posesin del inmueble, por s o por otra persona en su nombre, en forma
continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco aos, a lo menos,
y
2) Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en que se discuta el dominio o
posesin del inmueble, iniciado con anterioridad a la fecha de presentacin de la
solicitud.
1.9. Conclusin.
Producto de este trabajo llegamos a las siguientes conclusiones:
1) Con respecto a la comunidad formada en la compra de derechos sobre un predio no
previamente urbanizado o con garanta de ello, en conformidad al art 136 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, se debe tener claro que los comuneros no
adquirirn un lote o porcin propio de terreno, sino que, derechos sobre la totalidad del
pao, no pudiendo inscribir sus supuestas porciones individualizadas en el Conservador
de Bienes Races. No obstante la existencia de soluciones a esto tales como aquella por
va del DL 2695 o mediante el otorgamiento de la escritura pblica de Adjudicacin
mediante Notario Pblico con las dems formalidades establecidas, para que as, pueda
llevarse a cabo la inscripcin de cada porcin individualizada en el Conservador de Bienes
Races.
2) Con relacin a la problemtica social surgida en torno a los llamados Loteos Brujos, con
el sistema legal establecido y amplios planes de construccin de viviendas y erradicacin
de campamentos, se ha logrado una notoria disminucin en los problemas que hubo de
ocupacin de tierras, exceso de allegados, la formacin de nuevas poblaciones
irregulares, etc.3

Abeliuk Manasevich, Ren (2012) Contrato de promesa, de opcin y otros acuerdos previos
Santiago, editorial Legal Publishing, 3ra edicin de Abril de 2012. 237.Regalmentacion actual de
loteos y subdivisin de terrenos pg.374

1.10. Bibliografa Citada.

Abeliuk Manasevich, Ren (2012) Contrato de promesa, de opcin y otros acuerdos


previos Santiago, editorial Legal Publishing, 3ra edicin de Abril de 2012.

Crdova, Fabin (2011): No compren cesiones de derechos rurales. Disponible en:


< http://desarrollosarquitectnicos.blogspot.com/2010/01/no-compren-cesiones-dederechos-rurales.html>

Fernndez Richard, Jos (2010). Responsabilidades establecidas en la Ley General de


Urbanismo y Construcciones, y en especial responsabilidad por fallas o defectos de la
construccin. Revista de Derecho / Consejo de Defensa del Estado. (Santiago de
Chile). No. 23 (jun-2010). Pgina 39-49.

Loyola, Manuel (1989): Los Pobladores de Santiago: 1952 1964: Su fase de


incorporacin a la vida nacional. Disponible:
<http://www.memoriachilena.cl/archivos2/pdfs/MC0033339.pdf>.

Normas Citadas

Decreto con Fuerza de Ley N 458 del 13 de abril de 1976, Aprueba nueva ley
general de urbanismo y construcciones.

Decreto Ley N 2695 del 21 de julio de 1979, Fija normas para regularizar la
posesin de la pequea propiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella.

DDU Especfica N 9 del 18 de marzo de 2010, Facultades y responsabilidades;


obligaciones del urbanizador.

DDU Especfica N 42 del 15 de junio de 2007, Urbanizaciones.

Decreto nro. 47 de 5 de Junio de 1992, fija nuevo texto de la Ordenanza General de


Urbanismo y Construcciones.