04/12/2014

Tabelionato Figueiredo ­ 8º Ofício de Notas do Recife

CESSÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO
O condomínio fechado para a edificação de um prédio de apartamentos constitui­se quando um grupo de pessoas
contrata entre si o custeio da obra, em regime denominado de construção por administração, também chamado “a preço
de custo” (Lei nº 4.591/64, art. 58), que delegam a uma empresa construtora a incumbência da realização da obra. Em
geral, a empresa construtora, em face da sua especialização e experiência profissional, elabora o projeto arquitetônico e
de engenharia, estimando os custos que serão rateados entre todos os condôminos. O terreno sobre o qual será erguido
o prédio pode tanto ser de propriedade da própria construtora como de um ou alguns dos condôminos, cabendo aos
condôminos não proprietários do terreno, além de contribuir para o custeio da obra, também pagar o valor
correspondente à respectiva fração ideal do terreno.
Após constituído o condomínio fechado, em que os condôminos dividem entre si as frações ideais do terreno e
comprometem­se a custear integralmente a realização da obra, é lícito a qualquer condômino, não mais se interessando
pelo empreendimento, ceder os seus direitos a outra pessoa, a qual ficará sub­rogada, em todos os seus direitos e
obrigações, perante o condomínio. Essa cessão de direitos, todavia, via de regra, somente é válida se o condômino
cedente estiver em dia com suas contribuições, condição essencial para que o negócio possa ser aceito e validado
perante a comissão de representantes, que exerce a função primordial de fiscalizar a execução da obra e zelar pelo
adimplemento das obrigações originalmente contratadas (Lei nº 4.591/64, art. 61). 
No que diz respeito ao novo condômino que ingressa, como cessionário dos direitos sobre o contrato de condomínio
fechado, a garantia que este terá quanto à segurança desse negócio jurídico dependerá, em primeiro lugar, da relação
de confiança e da credibilidade pessoal dos demais condôminos participantes do empreendimento. O condomínio
fechado para a construção de imóvel coletivo pode ser comparado a uma sociedade de objeto determinado. Se inexistir
conhecimento pessoal, confiança e aceitação recíproca entre os sócios­condôminos, quanto à reputação e solvência
destes, os riscos de inadimplemento poderão comprometer a conclusão da obra. Em segundo lugar, a segurança do
negócio fica vinculada à idoneidade da empresa construtora, o que poderá ser aferido ou constatado com base em
empreendimentos concluídos e em declarações ou certificações de competência técnica que podem ser fornecidas
pelas entidades representativas da classe, como a ADEMI ou o SINDUSCON. Em terceiro lugar, a segurança do negócio
depende da forma e dos procedimentos legais adotados para a constituição do condomínio fechado. Assim, se a
constituição do condomínio fechado e a atribuição das frações ideais tiver sido realizada através de escritura pública
com registro no cartório de imóveis, a cessão do contrato poderá ser realizada sob a forma de compra e venda da fração
ideal, o que já garante ao cessionário a condição de proprietário. Do contrário, se o condomínio fechado for meramente
constituído e formalizado em instrumento particular, sem registro no cartório de imóveis, a qualificação do cessionário
como proprietário dependerá da conclusão da obra, da expedição do habite­se e do posterior registro imobiliário da
construção e das suas unidades autônomas.

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