03/12/2014

Tabelionato Figueiredo ­ 8º Ofício de Notas do Recife

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
A administração do condomínio compreende o exercício dos poderes de representação dos condôminos e de gestão da
propriedade comum, ou seja, das áreas do edifício ou do conjunto de casas consideradas, pela respectiva convenção de
condomínio, como de propriedade coletiva. Para a teoria clássica do direito, a expressão administração significa a
atividade daquele que não é senhor absoluto. Por isso, o administrador deve sempre agir de acordo com os interesses
dos proprietários, titulares das prerrogativas e dos poderes derivados da relação de domínio sobre o imóvel dividido em
unidades autônomas. O administrador do condomínio é, assim, um mero representante da vontade coletiva dos
condôminos, vontade essa que se expressa através da convenção do condomínio e das deliberações das assembléias
gerais dos proprietários. 
O administrador do condomínio, ou síndico, tal como a legislação designa quem exerce as atividades de administração,
é, portanto, um mero representante da vontade coletiva dos condôminos, e seu círculo de atribuições deve se limitar a
executar as decisões dos proprietários dos imóveis integrantes da edificação comum. O síndico não tem o poder de criar
direitos, impor obrigações ou estabelecer restrições a qualquer dos condôminos. A função do síndico é estritamente
executiva, isto é, deve ele dar cumprimento às normas condominiais e às deliberações da assembléia geral. Nesse
sentido, o novo Código Civil, em seu artigo 1.348, tal como também prescreve o art. 22 da Lei nº 4.591/64, define como
uma das principais atribuições do síndico, a de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembléia”. 
O síndico deve ser eleito pelos condôminos, em assembléia geral, para o exercício de mandato por prazo que não
poderá exceder a 2 anos (Código Civil 2002, art. 1.347). Esse mandato pode ser continuamente renovado, e a lei não
estabelece tempo máximo de permanência do síndico no exercício das funções de administração do condomínio. A
convenção, todavia, pode determinar um período máximo de exercício de mandatos sucessivos, inclusive para vedar ou
restringir a recondução do síndico, em nome dos princípios da renovação e da alternância do poder de administrar. A
assembléia geral pode, ainda, “investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação” (Código Civil
2002, art. 1.348, parágrafo primeiro), tal como ocorre com a designação de empresas de administração imobiliária para
o exercício das atribuições de administração do condomínio. Se não houver disposição em contrário na convenção de
condomínio, “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia (Código Civil 2002, art. 1.348, parágrafo segundo). Como o síndico
é titular de um mandato por tempo determinado, ele não poderá ser livremente destituído, salvo na ocorrência de justa
causa. Regulando tal hipótese, o art. 1.349 do novo Código Civil enuncia que “a !assembléia geral poderá, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio.”
 
  
 
Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife
(UFPE). E­mail: ivanildo@tabelionatofigueiredo.com.br

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