04/12/2014

Tabelionato Figueiredo ­ 8º Ofício de Notas do Recife

HABITE­SE
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou
construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite­se, que representa a condição legal necessária
para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite­se, concedida pela
Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o
projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em
conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite­se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o
imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após
concluído, ainda não tem o habite­se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão
de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite­se deixa de ser concedido quando a construção
realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia
anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite­se, ele não
pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a
responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das
pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite­se pela
autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem
da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite­se, é que o
condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o
habite­se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não
existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de
uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a
venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de
oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite­se é documento essencial para a demonstração da
regularidade da propriedade. 
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não
pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do
adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite­se do
prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite­se, “não tem direito de rescindir o
contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753­BA, Relator Min. Ari
Pargendler, DJU de 25.02.2002).

data:text/html;charset=utf­8,%3Ch1%20style%3D%22margin%3A%200px%200px%2010px%3B%20padding%3A%200px%3B%20border­style%3A%20no…

1/1