04/12/2014

Tabelionato Figueiredo ­ 8º Ofício de Notas do Recife

GARANTIA DA CONSTRUÇÃO
Garantia da construção é o prazo pelo qual o construtor ou empreiteiro, após a conclusão da obra, responde perante o
proprietário do imóvel por possíveis defeitos, problemas ou falhas na realização da obra. Nesse sentido, o art. 1.245 do
Código Civil de 1916, fixava o prazo de 5 anos como regra geral de garantia da construção. O Código Civil de 2002
manteve o mesmo prazo, enunciando o seu art. 618 o seguinte: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras
construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá durante o prazo de cinco anos, pela
solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo”. De acordo com esse dispositivo, o prazo
de garantia da construção é de 5 anos, contados da conclusão da obra. Essa garantia diz respeito, como constante na
norma acima citada, às condições de “solidez e segurança” da edificação, e não a qualquer defeito ou problema que
apareça na construção após a entrega do imóvel. Todavia, de acordo com o novo Código Civil, o proprietário do imóvel
ou o titular da promessa de compra e venda, ao constatar a existência de vício que afete a solidez ou a segurança do
edifício, não havendo composição ou acordo amigável com a empresa construtora, deve propor a competente ação
judicial contra o construtor ou empreiteiro no prazo de 180 dias ou nos 6 meses seguintes ao aparecimento do vício (art.
618, parágrafo único). Se a ação não for proposta nesse prazo, ocorrerá a decadência do direito, ou seja, nenhuma
medida judicial poderá mais ser ajuizada contra o construtor para reclamar a correção do vício estrutural, a rescisão do
contrato de compra e venda, o abatimento do preço do imóvel ou, ainda, se for o caso, o pagamento de indenização por
perdas e danos.
No tocante a defeitos e falhas de construção que não afetem a solidez e a segurança da obra, os prazos de garantia são
fixados pela lei em menor período de tempo. Esses pequenos defeitos são juridicamente diferenciados e classificados
em dois tipos: a) vícios aparentes e de fácil constatação; b) vícios ocultos ou redibitórios. Para os vícios aparentes e de
fácil constatação, como, por exemplo, um interruptor de luz que não funciona, um cano que apresenta vazamento ou um
azulejo quebrado, o prazo de garantia é de 90 dias, fixado esse prazo pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº
8.078/90, art. 26, II). Já nos casos dos vícios ocultos ou redibitórios, que não podem ser constatados de imediato, mas
somente após certo tempo de utilização do imóvel e que não resultem do seu uso inadequado, a exemplo de goteiras
decorrentes de problemas de impermeabilização ou de descolamento prematuro de pastilhas ou placas de
revestimento, o prazo de garantia fixado pelo novo Código Civil (art. 445), é de um ano a contar da entrega do imóvel.
Contudo, o parágrafo 1º desse art. 445 dispõe que, “Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais
tarde, o prazo contar­se­á do momento em que dele tiver ciência”.
Diante das normas do novo Código Civil, entendemos que resta agora superada e revogada a Súmula 194 do Superior
Tribunal de Justiça, que considerava o prazo de 20 anos para a prescrição da ação de reparação ou indenização contra
o construtor por vícios de solidez e segurança, inclusive porque o Código Civil de 2002 (art. 205) fixa o prazo máximo de
10 anos para todo e qualquer tipo de prescrição extintiva de direitos.

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