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CURSO DE

DIRECCION Y LEGISLACION DE OBRA


Prof. Arq. Claudio F. Torres

TEORICA N 6

NORMAS URBANAS
DE EDIFICACION
MATERIAL COMPLEMENTARIO DEL LIBRO
MANUAL PRACTICO DE LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
de. M. Garca Tejera y C. F. Torres. Ed. Nobuko. Bs. As. 2006.

www.geocities.com/legi

Espacio urbano: se halla afectado por la creacin humana


Imperio Romano: limitaciones en altura, los permisos para demoler y construir
Europa Medieval: trazado de las calles, la regulacin de la construccin de
fachadas, control sobre usos insalubres.

plaza central

LEYES DE INDIAS

sntesis urbanstica

una trama regular o damero


medida de longitud: vara
(768 a 912 mm)

BUENOS
AIRES

1536: conjunto de chozas


1580: Ciudad de la Santsima Trinidad y Puerto Santa
Mara de los Buenos Aires
Rectngulo de 15 por 9 manzanas
(segn Ordenanzas de Poblacin de las Leyes de
Indias de Felipe II, de 1573).

Perodo Virreinal: existan normas urbanas

1858 (Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires): normativas


urbansticas 1872: Ordenanza sobre Salubridad y Conservacin de
Edificios.

1887: Ordenanza Reglamentaria de Construcciones.

1928: Se establecen:
o formas de ocupacin del espacio urbano
o tipologas edilicias
o zonificacin por distritos
o posibilidad de construir en altura en determinadas zonas de la ciudad
o dimensiones de los patios, materialidad de los edificios, y la obligatoriedad
de respetar materiales, alturas y dimensiones de fachadas en ciertos
sectores urbanos, tales como las avenidas Roque Senz Pea y Julio A.
Roca.

1944: Cdigo de la Edificacin

DOMINIO

LEGALES
(arts. 2612 al 2660 del Cdigo Civil)
Prescriben determinadas condiciones edilicias con
respecto a situaciones generales de disposicin fsica del
dominio, y que existen tanto para la salvaguarda del
inters pblico, pero sobre todo para el inters privado
por razones de convivencia y equidad. Ejemplos:
Art. 2618: Las molestias ocasionadas por humo, olores,
calor, ruidos, luminosidad, vibraciones o actividades,
no deben exceder la normal tolerancia, aun existiendo
autorizacin administrativa para tales actividades;
Art. 2628: La localizacin de rboles a una distancia de
3,00 m de la lnea divisoria de parcela;
Art. 2630; La prohibicin de arrojar aguas pluviales a un
terreno ajeno.

RESTRICCIONES

ADMINISTRATIVAS
Art. 2611 del C.C.: "Las restricciones impuestas al
dominio privado slo en el inters pblico, son
regidas por el derecho administrativo".

Normas sobre polica de urbanismo y


planeamiento
POLICIA : parte de la actividad administrativa del estado que tiene por fn limitar y restringir mediante normas
determinados derechos individuales en razn del bien comn (ej: salubridad, moralidad, seguridad, bienestar
general, etc.). Es una funcin, no un rgano administrativo.
PODER DE POLICIA: puesta en prctica de la actividad de polica, mediante servicios organizados por la
administracin pblica con el fin de asegurar la tutela y restriccin de derechos en razn del bien comn.

ANTECEDENTES DEL CPU

1944: Cdigo de la Edificacin


1962: Plano Director para la ciudad
1973: primer proyecto de CPU urbano
1977: sancin del CPU
2000: Ley 449

ALCANCE DEL CPU

regular el tejido urbano


ordenando el uso del suelo
ordenar la red vial
adecuacin de los espacios
verdes conforme a los
requerimientos bsicos de
un entorno ambiental sano.

uso del suelo


edificios, estructuras e instalaciones
apertura y el ensanche de vas pblicas
subdivisin y englobamiento de parcelas
volmenes edificables
el tejido urbano
la preservacin de los mbitos histricos
arquitectnicos y paisajsticos
todos aquellos aspectos que tengan relacin con el ordenamiento urbanstico del territorio de
la Ciudad
se aplican a la propiedad privada y a la de las personas de derecho pblico, cualquiera fuera la
afectacin de sus bienes.

CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO


DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
Vigente desde el 6 de noviembre de 2000 por imperio de la Ley N 449.
SECCIN 1
ALCANCES: Las disposiciones de este Cdigo alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados
directa o indirectamente con:
el uso del suelo
el uso de los edificios
estructuras
instalaciones
apertura y ensanche de vas pblicas
subdivisin y englobamiento de parcelas
volmenes edificables
el tejido urbano
la preservacin de los mbitos histricos, arquitectnicos, ambientales y paisajsticos y con todos
aquellos aspectos que tengan relacin con el ordenamiento urbanstico del territorio de la Ciudad
MBITO DE VIGENCIA: propiedad privada, pblica y a la de las personas de derecho pblico, cualquiera
fuere la afectacin de sus bienes.
EFECTOS: Este Cdigo y sus modificaciones tienen el carcter de normas de orden pblico. Las
convenciones particulares no pueden dejar sin efecto sus normas.

SECCIN 2 - NORMAS ADMINISTRATIVAS


CERTIFICADO DE USO CONFORME: para parcela, edificio, estructura, instalaciones o parte de ellas
con destino a cualquiera de las actividades admitidas
PARCELAS MAYORES DE 2.500 m: normas urbansticas particulares para la misma.

SECCIN 3 - DE LA PROPUESTA DE APERTURA DE VIA PUBLICA Y


DEL PARCELAMIENTO

ANCHO DE CALLES no ser menor que 17,32 m, salvo en el caso de Urbanizaciones Determinadas.
DISPOSICIN DE LAS PARCELAS: superficie mnima de 300m y un ancho mnimo de 10,00 m salvo que se
establezcan dimensiones diferentes en el tratamiento especfico de cada Distrito. La figura geomtrica que
constituya la nueva parcela deber poder contener un rectngulo cuyos lados estn en relacin no mayor que
2,5.

SECCIN 4 - NORMAS GENERALES SOBRE TEJIDO URBANO


ESPACIO URBANO: espacio areo abierto capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en
funcin de requerimientos ambientales de iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica, privacidad,
ngulo de visin del cielo, visuales exteriores, vegetacin y otros elementos coadyuvantes del saneamiento
ambiental.
PATIOS APENDICULARES / AUXILIARES
NORMAS COMUNES A TODAS LAS AREAS DESCUBIERTAS
EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS
EDIFICIOS DE PERIMETRO LIBRE
EDIFICIOS DE PERIMETRO SEMILIBRE
4.7 LIMITACION DE ALTURA EN AREA APROXIMACION AEROPARQUE AD 610.15
4.8 NORMAS DE HABITABILIDAD: responder a los requisitos generales del presente Cdigo y a las
dimensiones mnimas indicadas en los Captulos 4.7 y 4.8 del Cdigo de la Edificacin.
5

SECCIN 5 - ZONIFICACION EN DISTRITOS


NOMENCLATURA Y DELIMITACION DISTRITOS
Distritos Residenciales R: Localizacin preferente de la vivienda; garantiza y preserva buenas condiciones
de habitabilidad, admitindose, en el caso de los distritos residenciales generales, usos conexos con el
residencial.
R 1 a - Residencial exclusivo de densidad media;
R 1 b - Residencial exclusivo de densidad media-baja, con altura limitada;
R 2 a - Residencial general de densidad alta;
R 2 b - Residencial general de densidad media-baja.

Distritos Centrales C: usos administrativo, financiero, comercial y de servicios, a distintos niveles cuali y
cuantitativos; producen algn tipo de molestia (congestin vehicular y peatonal, ruidos, etc.); se admite el uso
residencial con restricciones.
C l - Area Central;
C 2 - Centros principales;
C 3 - Centros locales.

Distritos de Equipamiento E: Areas dotadas de buena accesibilidad; usos que sirven al conjunto urbano y/o
regional que por sus caractersticas de tamao, molestias, etc. no deben localizarse en zonas centrales o
residenciales.
E l - Equipamiento mayorista;
E 2 - Equipamiento general;
E 3 - Equipamiento local;
E 4 - Equipamiento especial.

Distrito Industrial I: actividades manufactureras y de servicio para la Capital Federal.


Distrito Portuario P: actividad portuaria que requiere condiciones especiales para su desarrollo.
Distritos Urbanizaciones Determinadas U: regulacin integral en materia de uso, ocupacin, subdivisin
del suelo y plstica urbana.
Distritos Arquitectura Especial AE : Ambitos o recorridos urbanos que poseen una identidad reconocible
por sus caractersticas fsicas particulares, que son objeto de normas para obra nueva referidas a aspectos
formales, proporciones y relaciones de los edificios con su entorno.
Distrito rea de Proteccin Histrica APH: reas, espacios o conjuntos urbanos que por sus valores
histricos, arquitectnicos, singulares o ambientales constituyen mbitos claramente identificables como
referentes de nuestra cultura.
Distritos Renovacin Urbana RU: reas en las que existe la necesidad de una reestructuracin integral:

por obsolescencia de algunos de sus sectores o elementos;

por afectacin a obras trascendentes de inters pblico;

por sus particulares condiciones de deterioro en los aspectos fsico y econmico social.

Distrito Urbanizacin Futura - U F: Corresponden a terrenos de propiedad pblica, an no urbanizados u


ocupados por instalaciones y usos pasibles de remocin futura, as como a las tierras destinadas a uso
ferroviario, zona de vas, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaos a esos usos.

Distrito Urbanizacin Parque - U P: reas destinadas a espacios verdes y parquizacin de uso pblico.

Distrito Area de Reserva Ecolgica ARE: ambientes naturales donde las distintas especies de su flora y
fauna puedan mantenerse a perpetuidad o incluso aumentar su densidad.

reas de Desarrollo Prioritario ADP: desarrollos pblicos o privados superadores de la situacin actual.

CUADRO DE USOS ARTICULO 5.2.1.a y b

SECCIN 6 SISTEMA VIAL

Red Vial Primaria: autopistas y las avenidas de trnsito rpido


Red Vial Secundaria: avenidas de mano nica
Red Vial Terciaria calles de acceso o servicio local, los pasajes y las calles peatonales. Son todas las calles de la
Ciudad que no integran las redes primaria o secundaria;

SECCIN 8 DE LA RENOVACIN URBANA


SECCION 9 PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIONES DEL CODIGO
SECCIN 10 PROTECCION PATRIMONIAL
6

Factor de ocupacin del suelo (F.O.S.):


En Ciudad de Bs. As.: Por regla general, es el resultado de la aplicacin de
normas de tejido en una manzana (segn ubicacin de las LFI y LIB, retiros,
etc.);
En Provincia: Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede
ocupar con la proyeccin horizontal de las construcciones de todos los niveles
del o de los edificios. Los factores de ocupacin del suelo tienen carcter de
mximos.

Factor de ocupacin total (F.O.T.) : Nmero que multiplicado por la superficie


total de la parcela determina la superficie edificable.

Superficies deducibles: En el cmputo de la superficie edificable y en el


factor de ocupacin total no se incluir:
la superficie cubierta y semicubierta destinada a guarda y
estacionamiento de vehculos y espacios para carga y descarga;
la superficie de la planta baja libre;
la mitad de la superficie de los balcones, prticos, galeras y toda otra
superficie semicubierta;

la totalidad de la superficie destinada a instalaciones contra incendio


como la caja de escaleras, sus antecmaras, y los palieres protegidos,
etc., cuando se proyectan para cumplimentar las normas contra incendio
del Cdigo de la Edificacin;

la unidad destinada a vivienda para encargado del edificio y local para


ayudante de portera, cuando los mismos resulten exigibles;

tanques de bombeo y reserva; sala de medidores de las instalaciones en


general y salas de mquinas; pasadizos de ascensor, conductos de
ventilacin y/o servicios;

las bauleras en tanto se ubiquen en el subsuelo y cumplan la siguiente


proporcin:
SUPERFICIE DE BAULERAS

POR CADA UNIDAD FUNCIONAL DE

2 m2
3 m2
4 m2

HASTA 60 m2
HASTA 90 m2
MS DE 90 m2

CODIGO DE LA EDIFICACION
DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
SECCION 1 - GENERALIDADES
Alcances del Cdigo de la Edificacin
La construccin, alteracin, demolicin, remocin e inspeccin de edificios, estructuras e instalaciones
mecnicas, elctricas, electromecnicas, trmicas, de inflamables y sanitarias o partes de ellas;
Mantenimiento e inspeccin de predios, edificios, estructura e instalaciones.
Obligacin de los propietarios, usuarios, profesionales y empresas
Definiciones

SECCION 2 - DE LA ADMINISTRACION - TRAMITACIONES

Trabajos que requieren permiso de obra


Se deber solicitar permiso para:
Construir nuevos edificios;
Ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido;
Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachada principal;
Cambiar y ejecutar revoque de fachada principal;
Elevar muros;
Cambiar o modificar estructuras de techo;
Desmontar y excavar terrenos;
Efectuar demoliciones. En los casos de demolicin de salas teatrales, el propietario del predio tendr
obligacin de construir en el nuevo edificio una sala teatral de caractersticas semejantes a la sala demolida;
Efectuar instalaciones mecnicas, elctricas, trmicas, de inflamables y sanitarias, y ampliar, refaccionar o
transformar las existentes;
Abrir vas pblicas;
Mensurar predios y modificar el estado parcelario;
Construir, ampliar o refaccionar playas de estacionamiento.
Trabajos que requieran aviso de obra
Se deber dar aviso de obra para:

Modificar el cordn del pavimento;

Limpiar o pintar fachadas principales;

Abrir, cerrar o modificar vanos en paredes que no sean fachada principal;

Revocar o cambiar el revoque en cercas al frente;

Ejecutar solados;

Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques exteriores o trabajos similares;

Cambiar el material de cubierta de techos;

Ejecutar cielo rasos;

Terraplenar y rellenar terrenos;

Ejecutar modificaciones de poca importancia en las instalaciones mecnicas, elctricas, trmicas y de


inflamables;

Instalar vitrinas y toldos sobre la fachada en la va pblica;

Ejecutar trabajos que no requieran permiso cuya realizacin demande una valla provisoria para ocupar la
acera con materiales;

Pintar o cambiar la coloracin de los muros divisorios, de contrafrente o cualquier otro visible desde la va
pblica, en los predios ubicados dentro de la zona delimitada por las avenidas Patricios, Martn Garca, Paseo
Coln, Brasil, Don Pedro de Mendoza, excluida las aceras Este de avenida Patricios, S.E. de avenida Martn
Garca, Este de avenida Paseo Coln y Sur de avenida Brasil.
Habilitacin
Documentos necesarios para tramitar
permisos de instalaciones
permiso de modificaciones y ampliaciones en obras en ejecucin
permisos de demolicin total o parcial de edificios
propuesta de apertura de va pblicas, mensuras y modificaciones parcelarias
Tamao y plegado de los planos
Pago de los derechos de delineacin y construccin y concesin del permiso
Entrega de documentos de obra y de aviso de obra. Concesin del permiso y/o aviso.
Planos para acompaar declaraciones juradas "Planos conforme a Obra"
Destino de los originales y copias de los planos "Conforme a Obra"

Desistimiento de obra. Desistimiento de permisos concedidos. Obras paralizadas y reanudacin de trmite de permiso
archivados
Reanudacin de trmite de un legajo de obra archivada
Archivo de planos
Copia de originales de planos archivados en la Direccin
INSPECCION DE OBRAS
Objeto, Acceso, Horas hbiles para efectuar inspeccin, Existencia de documentos en la obra de la inspeccin, Presencia
de profesionales o de la Inspeccin Municipal en la obra
Acto de inspeccin-notificacin
Solicitud de sealamiento de lnea municipal y fijacin de nivel
Declaracin jurada de finalizacin de las obras de edificacin
Inspecciones especiales en las obras
Plazo para la verificacin por la Direccin de la declaracin jurada de finalizacin de las obras de edificacin
Conforme de las inspecciones de obra
Obras en contravencin. Inspeccin de trabajos en contravencin
Demolicin o regularizacin de obras y/o instalaciones en contravencin. en contravencin. Trabajos de emergencia.

2.3. DE LA HABILITACION
2.4. DE LAS PENALIDADES
Se distingue las siguientes clases de penalidades:
Apercibimiento.
Multa.
Suspensin en el uso de la firma.
Paralizacin de la obra. Inhabilitacin en el uso de la firma.
Suspensin de la habilitacin y Clausura.
Suspensin de funcionamiento de instalacin.
Suspensin en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad.
Inhabilitacin en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad.

2.4.3.1. Graduacin de penalidades por determinadas faltas


2.4.3.2. Aplicacin de apercibimiento
2.4.3.3. Aplicacin de multa
2.4.3.4. Aplicacin de suspensin en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad
2.4.3.5. Aplicacin de clausura
2.4.4.0. Inhabilitacin en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad
2.4.5. Paralizacin o clausura de la obra
2.5. DE LOS PROFESIONALES Y EMPRESAS
Proyecto y direccin de obras
Directores tcnicos de obras
Slo puede ser Director Tcnico de obra la persona diplomada o reconocida por una Universidad Nacional y las habilitadas
para ello por un Consejo Profesional con las siguientes limitaciones:
a) Para la edificacin:
1) Los Arquitectos y los Ingenieros Civiles.
2) Los Ingenieros Industriales a la Universidad de Buenos Aires.
3) Los ingenieros industriales para edificios industriales.
4) Las personas habilitadas por un Consejo Profesional.
5) Las personas ya inscriptas como Directores de Obra.
6) Los Ingenieros en Construcciones de Obra de la Universidad Tecnologa Nacional.
b) Para las instalaciones:
1) Los Ingenieros en una de las siguientes especialidades: Civil, Industrial, Qumica, Mecnica y
Elctrica.
2) Los Arquitectos y los habilitados como directores de obra por el Consejo Profesional respectivo.
3) Los habilitados por un Consejo Profesional de Ingeniera, en la especialidad que ste indique.
4) Las personas ya inscriptas como Directores de Instalaciones.
5) Los Ingenieros especializados segn las incumbencias establecidas por las respectivas
Universidades.
Profesionales que pueden intervenir en obras de urbanizacin y agrimensura
Profesionales que pueden ser constructores e instaladores (categoras 1, 2,3)
Registro de profesionales y tcnicos con diplomas o certificados de estudios extendidos por universidades o institutos
privados
Empresas y representantes tcnicos
Obras que pueden proyectar y ejecutar el propietario, el constructor, el instalador o empresa
Ejecucin de las obras
Obras de edificacin que pueden proyectar y ejecutar el Propietario, el Constructor o Empresa
Obras que pueden proyectar y ejecutar el Propietario, el Instalador o Empresa
Casos especiales de intervencin de profesionales y empresas
Intervencin de ms de un Profesional o Empresa en una obra
Intervencin del Proyectista y/o Calculista y/o Ejecutor, Intervencin de Director Tcnico Facultad
de la Direccin para exigir Director Tcnico, Profesional o Empresa de categora superior
Intervencin del ejecutor de estudios de suelos
Responsabilidad de profesionales y empresas, Disposiciones comunes para profesionales y empresas
Inscripcin de Profesionales y Empresas, Registro de la actividad de Profesionales y Empresas
Cambio de domicilio de Profesionales y Empresas, Cambio y retiro de Profesionales y Empresas

SECCION 3 - DE LAS VERIFICACIONES DE OFICIO. ARCHIVO DE EXPEDIENTE


DE OBRAS NO IMPULSADOS
Verificaciones tcnico-administrativas
de oficio
de proyectos de obras, certificados de uso conforme y liquidaciones de derechos de delineacin y
construccin
Plazo para la satisfaccin de las observaciones
Verificacin de obras en ejecucin
Verificaciones tcnico-administrativas de oficio de obras declaradas
finalizadas Archivo de expedientes de obras, no impulsados
Vencimiento de permisos de obras

SECCION 4 DEL PROYECTO DE LAS OBRAS


LINEA Y DEL NIVEL
CERCAS Y ACERAS
LOCALES (Normas De Habitabilidad)
MEDIOS DE SALIDA
PROYECTO DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
OBRAS EN MATERIAL COMBUSTIBLE
OBRAS QUE PRODUZCAN MOLESTIAS
REFORMA Y AMPLIACION DE EDIFICIOS
PROTECCION CONTRA INCENDIO

SECCION 5 - DE LA EJECUCION DE LAS OBRAS


VALLAS PROVISORIAS, LETREROS Y ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS AL FRENTE DE LAS OBRAS
LETREROS AL FRENTE DE LAS OBRAS
OBLIGACIN DE COLOCAR LETRERO AL FRENTE DE UNA OBRA
TERRAPLENAMIENTOS Y EXCAVACIONES
SISTEMAS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIN E INSTALACIN
DEMOLICIONES
CIMIENTOS
ESTRUCTURAS EN ELEVACION
MUROS
REVOQUES Y REVESTIMIENTOS
TECHOS
EJECUCION DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
CONCLUSION DE LA OBRA
ANDAMIOS
MEDIDAS DE PROTECCION Y SEGURIDAD EN LAS OBRAS

SECCION 6 - DE LAS DISPOSICIONES VARIAS


OBLIGACIN DE CONSERVAR
OBRAS EN MAL ESTADO O AMENAZADAS POR UN PELIGRO
ESTIMULO A LA EDIFICACION PRIVADA
UTILIZACION DE LOS PREDIOS PARA SERVICIOS PUBLICOS

SECCION 7 - DE LAS
PRESCRIPCIONES PARA CADA USO

SECCION 8 - DE LOS
REGLAMENTOS TCNICOS

SERVICIOS DE HOTELERA
COMERCIAL
INDUSTRIAL
ESPECTACULO Y DIVERSION PUBLICOS
SANIDAD
EDUCACION Y CULTURA
TRANSPORTE
DEPORTIVO Y SOCIAL
EXPLOSIVOS
ACTIVIDADES TOLERADAS

CARGAS PERMANENTES Y ACCIDENTALES

TENSIONES ADMISIBLES DE TRABAJO


INSTALACIONES MECNICAS
INSTALACIONES ELCTRICAS Y DE ASCENSORES

INSTALACIONES TRMICAS
INSTALACIONES PARA INFLAMABLES
CALIDAD DE LOS MATERIALES

INSTALACIONES SANITARIAS

10

PROFESIONALES VERIFICADORES DE OBRAS (PVO, Decreto N 733/2000 del GCBA)


a

Son profesionales de la construccin de 1 Categora, habilitados para realizar


proyecto y direccin de obra, tienen a su cargo las verificaciones especiales que
en cada caso les sean encomendadas por la D.G.F.O.C.

Honorarios a percibir por los PVO: ntegramente a cargo del GCBA.


Apertura de Registro de Profesionales Verificadores de Obra.
Se asignan a obra mediante sorteo.
Funciones y responsabilidades (Art. 5 inc. a Dec. 733/00):
Verificar exclusivamente lo ejecutado en la obra con relacin a los correspondientes planos registrados
en la Direccin General de Fiscalizacin de Obras y Catastro y el cumplimiento de las disposiciones de los
artculos 5.14.2 "Proteccin a la va pblica y a fincas linderas a una obra"; 5.14.3 "Cada de materiales en
finca lindera a una obra"; 5.14.4. "Prohibicin de descargar y ocupar la va pblica con materiales y
mquinas de una obra", todos ellos del Cdigo de la Edificacin (AD 630.74).

El Director de Obra debe solicitar cada verificacin especial, de acuerdo con el


grado de avance de obra siguiente:
ORDEN DE LA ETAPA DE LA OBRA EN LA QUE EL
VERIFICACION DIRECTOR DE OBRA DEBERA
ESPECIAL
SOLICITAR LA VERIFICACION

ASPECTOS A COMPROBAR POR EL


PROFESIONAL VERIFICADOR DE
OBRA
Ubicacin en el lote Lnea de Edificacin

Verificacin

Especial

2da.
Verificacin
Especial

Al comenzar la implantacin de obra de


Planta Baja en el terreno.

Al finalizar la ltima losa.

3ra. Verificacin Al finalizar la mampostera y las


Especial

Lnea de Frente Interno - Lnea Interna


de Basamento Separacin del edificio

de los ejes divisorios Niveles Dimensin de los Patios.


Verificar la volumetra de la obra total Altura mxima - Dimensin de los patios Altura de losas - Escaleras - Pozo de
ascensor.
Verificar dimensin de locales y sala de

montantes de las instalaciones

mquinas, condiciones de iluminacin y

complementarias

ventilacin, sala de mquinas.

4ta. Verificacin A la terminacin de la obra, pudiendo

Verificar la totalidad de la obra respecto al

Especial Final

plano Registrado.

de Obra

faltar pintura

El Propietario y el Director de Obra debern presentar en DGFOC, en un plazo no mayor a los veinte (20) das
hbiles de concluida la obra, la Declaracin Jurada de Finalizacin de la Obra de Edificacin, de acuerdo a lo
puntualizado en el Art. 2.2.3.0. "Declaracin Jurada de Finalizacin de las Obras de Edificacin" (AD 630.13) y
concordantes del Cdigo de la Edificacin, y la Solicitud de Verificacin Final de la misma (4ta Verificacin
Especial), debiendo exhibir las constancias de las antedichas verificaciones especiales.

De no detectarse diferencias con los planos registrados, ni existir observaciones por parte de la Direccin
General Fiscalizacin de Obras y Catastro, respecto de la documentacin presentada, la DGFOC emitir a
favor del Propietario el correspondiente Certificado Final de Obra.
Para presentar el plano de mensura y subdivisin en propiedad horizontal deber estar suscripta el acta de la
a
3 verificacin.
Las obras de hasta un Piso Alto, que no vayan a ser subdivididas en propiedad horizontal, debern cumplir
a
a
exclusivamente con las verificaciones especiales primera (1 ) y cuarta (4 ).

LEY 257 DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Obliga a los Propietarios de Inmuebles en la Ciudad de Bs. As. a presentar un Certificado de


Conservacin y un Informe Tcnico, ante la Direccin de Registro de Obras y Catastro (DGROC), firmado
por un profesional, contratado por el propietario, a tal efecto.

En su art. 1, la Ley N 257 ha incorporado al art.


6.3.1.1 del Cdigo de la Edificacin la
obligatoriedad de mantener en buen estado:
balcones, terrazas y azotea
barandas, balaustres y barandales;
mnsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos,
caritides, atlantes, pinculos, crestera,
artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto,
aplicado o en voladizo;
soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales
de azoteas y terrazas;
carteles, letreros y maceteros;
jaharros, enlucidos, revestimientos de mrmol,
paneles premoldeados, azulejos, maylicas,
cermicas, maderas y chapas metlicas; todo otro
tipo de revestimientos existente utilizados en la
construccin;
cerramientos con armazones de metal o madera y
vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de
seguridad (laminados, armados o templados),
moldeados y de bloques.

De esta manera se establece la obligatoriedad para


los propietarios de inmuebles de haber llevado a cabo
una inspeccin tcnica especfica del estado de los
elementos normados en la Ley 257, con la siguiente
periodicidad:
antigedad del
edificio
Desde 10 a 21 aos
Ms 21 a 34 aos
Ms 34 a 50 aos
Ms 50 a 71 aos
Ms 72 aos en
adelante

periodicidad de la
inspeccin
Cada 10 aos
Cada 8 aos
Cada 6 aos
Cada 4 aos
Cada 2 aos

En todos los casos, las tareas de prevencin se


realizarn con el objeto de evitar accidentes
conservando la integridad de los elementos
ornamentales de la fachada, en el caso de tener que
proceder a la demolicin de algn elemento, se
solicitar previamente una autorizacin fundada
tcnicamente para realizarla ante la autoridad de
aplicacin de la citada ley.

INSPECCION E INFORME TECNICO


El propietario deber encomendar a un profesional la realizacin de una inspeccin tcnica de aquellos
elementos a los que hace referencia el artculo 1 del presente decreto. El profesional designado deber
confeccionar un Informe Tcnico detallado, en el que se especificar el estado de los mismos, fundamentado
de acuerdo a los lineamientos establecidos en el ANEXO II, que forma parte del presente. En caso de
comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarn los criterios a seguir para subsanarla y, al mismo
tiempo, consolidar la seguridad estructural comprometida. Dicho Informe deber contener una categorizacin
de los daos, del tipo de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la tecnologa a aplicar para
resolverlos, que debern ser tenidas en cuenta al momento de las obras. Previo al comienzo de stas, cuando
eventualmente corresponda, se debern cumplimentar las presentaciones y realizar los procedimientos
establecidos en el Cdigo de la Edificacin y las dems normas vigentes (Art. 5 Dec. 1233 Regl. Ley 257).
Las inspecciones, el Certificado de Conservacin y el Informe Tcnico sern efectuados por los profesionales
mencionados en el captulo 2.5 De los profesionales y empresas del Cdigo de la Edificacin (AD 630.17), en
la medida de los alcances all adjudicados, debidamente registrados por el respectivo Consejo Profesional para
esa tarea, de acuerdo a las normas que rijan sobre el particular. Debern certificarse las firmas del Certificado
de Conservacin y del Informe Tcnico, ante el Consejo Profesional respectivo (Art. 10 Dec. 1233 Regl. Ley
257).

En el citado informe deber especificarse, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la
recuperacin o consolidado de las fachadas. En este sentido, dicho informe deber contener una
caracterizacin de los daos encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados
para realizarlas y la tecnologa apropiada para resolverlo.
Las fachadas a considerar en cada edificio de permetro libre, sern: la del frente, la del contrafrente y
las laterales.
En los casos de permetro semilibre sern: la del frente, la del contrafrente y la lateral.
En los edificios construidos entre predios, deber considerarse : la fachada del frente, la del
contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.

Los propietarios de inmuebles debern acreditar haber cumplido con las inspecciones tcnicas
previstas, as como los trabajos de conservacin que segn la mismas se hubieran considerado
necesarias.
Debern asimismo entregar a la Direccin General de Fiscalizacin de Obra y Catastro la certificacin
del profesional interviniente sobre el cumplimiento de la obras precitadas. Las obligaciones del
prrafo precedente debern ser satisfechas en un plazo no mayor al que establece el art. 7 de la ley.
En caso de incumplimiento se proceder a la inspeccin, mantenimiento y/o restauracin de los
elementos verificados, segn corresponda gozando la Administracin de las prerrogativas descriptas
en el Art. 6.4.1.5 del Cdigo de la Edificacin.
Lo establecido en el prrafo anterior no excluye la aplicabilidad de las penalidades establecidas para
las faltas contra la seguridad, el bienestar y la esttica urbana.
La Direccin General de Fiscalizacin de Obras y Catastro confeccionar un padrn de todos los
inmuebles existentes en jurisdiccin de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarn sus
ubicaciones, sus tipologas, sus fechas de construccin, y/o su antigedad, conforme se establezca a
partir de lo determinado en el artculo 4 del Decreto 1233.
En base a los datos del padrn referido se confeccionar un archivo de seguimiento, en el que
constar: la fecha de presentacin de los Certificados de Conservacin; las fechas de los
vencimientos de las sucesivas presentaciones de los mismos; los datos identificatorios de los
profesionales actuantes en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante
legal, si as correspondiera.

TAREAS A REALIZAR POR EL PROFESIONAL:

El profesional contratado debe


Tramitar la Encomienda Profesional en el Consejo Profesional de Arquitectura
y Urbanismo (CPAU).
Inspeccionar todos los elementos de Fachada en forma personal.
Redactar un Informe Tcnico del estado de los componentes de la fachada. Si
considera necesaria la realizacin de tareas de reparacin, se debern especificar
el plazo de obra y el tipo de trabajo a realizar.
Inspeccionar los trabajos de conservacin y aprobarlos para extender y firmar
el Certificado de Conservacin.
Confeccionar y Firmar el Certificado de Conservacin conforme al Anexo 1
del Decreto 1233, Certificando la Firma y Matricula en el Consejo Profesional de
Arquitectura y Urbanismo. El mismo ser entregado al propietario para ser
presentado ante la Direccin de Registro de Obras y Catastro (DGROC).