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PLAN DE NEGOCIO

EDIFICIO HEARST
ING. MIGUEL ANGEL TISALEMA SISA

Babahoyo-Ecuador
2014

CAPITULO 1
INTRODUCCIN
1.1. INTRODUCCIN
El desarrollo y evolucin de la ciudad de Babahoyo es una de las prioridades de muchos
empresarios que desearan invertir, pero la falta de apoyo de entidades pblicas y privadas hace de
esto algo inalcanzable.
Estudios de mercados realizados y necesidades encontradas hacen de nuestro proyecto algo
accesible y viable desde el punto de vista del inversionista hasta el punto de vista del cliente.
El proyecto Edificio Hearst se caracteriza por ser un proyecto de Edificio de departamentos creado
en la ciudad de Babahoyo en el sector de la 5 esquina cerca al registro civil, convirtindose as en
un proyecto de suma importancia para el comienzo del cambio y evolucin de la ciudad.
Nuestra empresa se enfoca exclusivamente en cubrir todas las necesidades habitacionales de
nuestros consumidores, brindndoles la mejor propuesta de departamento para que su estada en
Edificio Hearst sea confortable para toda su familia.
Nuestra idea de negocio se basa en crear departamentos al alcance de nuestro mercado, ampliando
as las posibilidades de empresarios, microempresarios, profesionales de empresas pblicas y
privadas que quieren cumplir el sueo de llegar a tener su propio hogar.
Adems se tendr una visin futurista del sector en el cual se realizara el proyecto.
1.2. ANTECEDENTES - RESEA HISTRICA MERCADO INMOBILIARIO
Desde hace varios aos el mercado inmobiliario ha mostrado un auge importante en nuestro pas,
variedad de proyectos como ciudadelas cerradas, edificios, locales comerciales se han venido
proporcionando para el mercado Ecuatoriano.
Anteriormente la ciudad de Babahoyo careca de proyectos inmobiliarios, desde hace 4 aos se ha
podido observar el progreso y crecimiento de esta pequea ciudad llena de mercados amplios en el
comercio, agricultura y ganadera.
En la actualidad el mercado de la vivienda ha logrado una gran expansin, a pesar de la alta
competencia en el mercado Ecuatoriano de ciudades grandes como Quito, Guayaquil y Cuenca.
Tambin se puede notar que con el transcurrir del tiempo en el mercado de Bienes y Races se ha
desarrollado un incremento en la Oferta y demanda del sector de la construccin lo que ha
permitido que el mercado inmobiliario se mantenga saludable, pese al aumento de las tasas de
inters en las financieras.
El sector ms importante en el mercado de Bienes y Races es el sector de la construccin, ya que
ha demostrado seales de desarrollo.
Esto ha motivado a inversionistas y constructores Babahoyenses a ingresar a este negocio.

La facilidad de obtener crditos para la vivienda ha ampliado los campos de inversin para que as
la comunidad logre sus expectativas inmobiliarias a corto plazo, sin duda la demanda ha venido
creciendo en este sector a travs de los ltimos aos.
Gracias a cifras que se nos han proporcionado del Banco Central podemos ver como el PIB del
sector de la construccin ha crecido con una tasa del 8,6 % en el ao 2013.
Tanto as podemos observar el porcentaje de ciudadanos que carecen de hogar propio en la
provincia de Los Ros, lo cual nos es de gran importancia para diagnosticar a nuestros posibles
compradores en la cuidad de Babahoyo.
Adems se observo la cantidad de personas que arrendaban siendo tambin nuestros potenciales
clientes.
Como podemos ver la demanda en la ciudad de Babahoyo es bastante alta, y la falta de ofertantes
hace de esto un proyecto ms rentable ya que hay un amplia demanda que se va a cubrir.
1.3. IMPORTANCIA DEL ESTUDIO.
Ya que una de las prioridades de todos los ciudadanos es tener un hogar propio en donde habitar,
nos hemos basado en estas necesidades de los ciudadanos de la ciudad de Babahoyo
especficamente, para as determinar y disminuir esas barreras que impiden a muchos de ellos;
microempresarios, empleados, trabajadores, a obtener un departamento propio, al alcance de sus
recursos, con seguridad y calidad de vida, tomando como prioridad estos factores en las
preferencias de vida de cada ecuatoriano.
Nuestra meta es mejorar y cubrir esta demanda para as disminuir el nmero de las familias que
carecen de hogar propio en la ciudad mencionada anteriormente; ayudando adems al desarrollo de
la ciudad, ampliando campos de inversin, teniendo como meta futura aumentar el comercio y la
inversin interna y externa, y generando confianza en sus ciudadanos y personas ajenas a la ciudad,
para realizar negocios e inversiones en sta ciudad que sin duda es muy atractiva comercialmente,
pero lamentablemente la falta de confianza de sus ciudadanos en ella detiene su crecimiento,
dndole a Babahoyo una perspectiva de crecimiento a largo plazo .
1.4. MARCO TERICO.
Actualmente la ciudad de Babahoyo cuenta con 4 ciudadelas cerradas aun en construccin, lo que
nos diferencia de estas ciudadelas son las amplias estrategias que se utilizaran para brindar el mejor
servicio a nuestros clientes, y las comodidades que brindaremos tanto en el aspecto fsico,
econmico, y de servicio.
Nuestro proyecto va dirigido a familias, del nivel socioeconmico medio alto: empresarios, micro
empresarios, profesionales de empresas pblicas y privados interesados en encontrar un lugar
confortable, seguro, y con facilidad de financiamiento, en donde habitar.
Edificio Hearst brindara el mejor servicio habitacional para cubrir esta amplia necesidad, dndole
as a nuestros compradores un ambiente de seguridad, estabilidad, tranquilidad para que disfruten de
su larga estada en este; su futuro hogar.

1.5. OBJETIVO GENERAL.


Aportar al mercado inmobiliario un importante proyecto de Edificio de departamentos en
base a un trabajo eficaz y eficiente, para as contribuir con la sociedad de la ciudad de
Babahoyo , dndole solucin a un grupo de familias que desean tener un departamento
propio y un ambiente de seguridad .
1.6. OBJETIVOS ESPECFICOS.
Fomentar los proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Babahoyo .
Incentivar a los habitantes a vivir en un ambiente de tranquilidad y seguridad.
Llegar a nuestro mercado objetivo satisfaciendo las necesidades que requieren crear valor al
rea en donde se establecer el proyecto Edifico Hearst.
Cumplir con las expectativas de calidad de vida de nuestros clientes

CAPTULO 2
ANLISIS MACRO ECONMICO
2.1. OBJETIVOS:
Conocer la condicin econmica actual del pas.
Reconocer la oportunidad existente en el sector inmobiliario.
2.2. METODOLOGA:
Recopilacin de informacin de diferentes fuentes econmicas, como las del Banco Central
del Ecuador
Realizar un anlisis de todos los ndices recopilados y determinar la viabilidad econmica
para el sector inmobiliario.
Los principales componentes macro econmicos a analizar y nos permiten conocer el entorno en el
que se desarrolla actualmente el sector son:
Entorno general de la economa ecuatoriana
Producto Interno Bruto (PIB) del Ecuador
PIB del sector de la construccin
Tasa de inflacin
Riesgo pas
Balanza comercial
Oportunidad de crdito
Indicies laborales
podremos concluir si el Ecuador ofrece un ambiente favorable, estable y viable para el proyecto
Edificio Hearst enfocado en el sector 5 Esquina de la Ciudad de Babahoyo.
2.2.1. ENTORNO GENERAL
El entorno general de la economa del Ecuador es importante que lo podamos visualizar post crisis
de 1999. A partir de la adopcin del dlar americano como moneda nacional, nos encontramos con
cambio en muchos aspectos de la economa y de la poltica en el pas.
Aparece estabilidad en la inflacin, sin tener que ajustar precios mes a mes con ningn tipo de
mesura. Estabilidad en las tasas de inters, para generar credibilidad en un sistema bancario al borde
de la quiebra y estabilidad en el tipo de cambio, donde ya no existen polticas de regularizacin y
devaluacin que afectaban a la economa de cada ecuatoriano, ya que no nos compete debido a no
ser una moneda propia del estado. Por ltimo, los precios del petrleo que vienen incrementando
notablemente, y con el respaldo de estar establecidos en una moneda estable. Resultando en un
ingreso muy importante para el Ecuador y por ende una inyeccin de circulante para la economa.

Adems con el ingreso de las remesas de los inmigrantes, todo siendo parte de una demanda
creciente y abierta a buscar consumo.
Esta estabilidad econmica, ms no poltica, en la primera dcada de los aos 2000 se convierte en
un atractivo para la inversin extranjera con un crecimiento promedio anual de 4,5 %. Lo que
contribuye al desarrollo de nuevas industrias, especialmente a una especie de hper desarrollo a una
industria como la constructora. La cual se encontraba y todava se encuentra lista para convertirse
en un boom de oportunidades. Directamente proporcional a la creacin de proyectos de mayor
envergadura con la mencionada inversin extranjera y respaldada con un crecimiento en el poder
adquisitivo de los consumidores.
CRECIMIENTO PROPORCIONAL PIB 2013
CRECIMIENTO

URUGUAY COLOMBIA CHILE ECUADOR


4.4
4.3
4.1
4,5

Tabla 1: Crecimiento Proporcional PIB 2013


Fuente: CEPAL
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Amrica Latina hoy por hoy se promueve como las oportunidades de crecimiento y desarrollo para
el mundo. Somos ricos en recursos naturales, no existe la saturacin de mercados, por el contrario,
somos el lugar para exponer los nuevos y futuros booms econmicos.
Demostrado segn la CEPAL que existe un crecimiento importante en las economas del tercer
mundo y Ecuador no es la excepcin, inclusive es el de mayor crecimiento en el ao.

Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013


Datos
Tendencia
Variable
2010 2011 2012 2013
Subir
4,4
3,1
2,6
Amrica Latina 5,9
3,5
7,8
5,1
4,5
Ecuador

Impacto
+

Tabla 2: Crecimiento Proporcional de Amrica Latina PIB 2013


Fuente: CEPAL
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

2.2.2. PRODUCTO INTERNO BRUTO DEL ECUADOR


De acuerdo a los resultados de las Cuentas Nacionales Trimestrales publicados por el Banco Central
del Ecuador (BCE), el Producto Interno Bruto (PIB) tuvo un crecimiento anual de 4.5% en el ao
2013,debido a una desaceleracin frente al 5,1% registrado en el ao 2012, y a un 7,8 % en el ao
2011. Ubicando al pas como una de las economas con mejores resultados en la regin.

PRODUCTO INTERNO BRUTO - PIB


Precios de 2007 y Tasas de variacin
66.879

70000
8,2

MILLONES DE USD

60000

54.250 54.558

50000
40000

10,0%

64.010
60.883

45.407
37.726

39.241
4,0

40.849 41.961

47.809

56.481

9,0%

7,8
8,0%

49.915 51.008
6,4

7,0%

5,3

4,5

4,4

4,1

6,0%

5,1

30000

4,5

3,5

5,0%
4,0%

2,7
3,0%

2,2

20000

2,0%
10000

0,6

1,0%

0,0%
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2014a

AOS
Millones de USD constantes de 2007

Variacin anual, eje derecho

Proyecciones
Grafico 1: Producto Interno Bruto
Fuente: BCE
Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El resultado del crecimiento se explica mayoritariamente por el desempeo del sector no petrolero,
que registr un crecimiento anual de 4.9%, llegando a representar el 85.4% del total del PIB 2013.
De su parte, el valor agregado petrolero tuvo un crecimiento anual de 1.4%.
En el ao 2013 la formacin bruta de capital fijo creci en 6.6%; las exportaciones en 4.5%; el
gasto de consumo final del gobierno en 4.3%; las importaciones en 4.2%; y el gasto de consumo
final de los hogares en 3.4%.
Gracias a la expansin con nuevos mercados como el Asia, poltica estratgica el gobierno que ha
favorecido, sin embargo debemos estar muy alertas a lo que podra ser una ruptura o des

favorecimiento con respecto a tratados de comercio con mercado anteriores como los es
con los Estados Unidos.
Si hacemos un anlisis comparativo con las economas de Latinoamrica podemos observar la gran
oportunidad que existe para la inversin no solo en Ecuador, sino en la regin como tal. Se puede
observar como la economas mantiene un crecimiento, aunque el Ecuador es ms estable se
demuestra la oportunidad que existe para generar y sacar provecho de esta situacin.
En la actualidad para el ao 2014 el Ecuador presentara un incremento entre el 4 % y 5,1% Segn
el primer mandatario. Que ser mayor al 4,5 % del ao 2013 y respaldado en un 4,5 % promedio. Es
un crecimiento mayor para nuestros competidores directos de la regin.

PIB DE ECUADOR Y AMRICA LATINA


Tasas de variacin anual, 2007-2013
10

-2

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Amrica Latina

5,6

4,1

-1,5

5,9

4,4

3,1

2,6

Ecuador

2,2

6,4

0,6

3,5

7,8

5,1

4,5

TASA PROMEDIO DE CRESCIMIENTO, 2007-2013


4,3
3,5

America Latina

Ecuador

Grafico 2: PIB de Ecuador y Amrica Latina


Fuente: CEPAL para el resto de pases y BCE para Ecuador
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Las actividades econmicas que presentaron una mayor contribucin crecimiento del PIB, 4.5%,
fueron: Construccin, 0.87 puntos; Petrleo y Minas, 0.51 puntos; Agricultura, 0.43 puntos;
Manufactura (excepto refinacin de petrleo), 0.43 puntos; Transporte, 0.39 puntos; Enseanza,
Servicios sociales y de Salud, 0.36 puntos.
sin descontar que, con el crecimiento esperado del 2014, el PIB llegar a los US$98,895 millones,
agrega. El Presidente de Ecuador, en la primera sabatina.

Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013


Datos
Variable
2010
2011
2012
2013
56.481 60.882 64.009 66.879
Producto Interno Bruto
(Millones USD)

Tendencia

Impacto

Subir

Tabla 3: Producto Interno Bruto del Ecuador


Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

La Construccin es el principal sector que compone el PIB, representado en el 2011 el 9,90% de


participacin. Otros sectores importantes incluyen, Servicios, Comercio al por mayor y menor e
Industria Manufacturera. (Inversiones, 2013).

PIB DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN


Precios de 2007 y Tasas de variacin
6.998
23,3

7.000

21,6

21,0

5.651

6.000

MILLONES DE USD

25,0%

6.443

5.000

4.372
3.802

4.000

3.361

3.329

3.502

3.977

4.495

4.649

20,0%
14,0

15,0%

4.017
8,8

8,6

8,6

10,0%

2.779

3.000

5,2

2.254

4,6
2,8

2.000

3,4

5,0%

1,0
-1,0

0,0%

1.000
0

-5,0%
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

AOS
Millones de USD constantes de 2007

Variacin anual, eje derecho

Grafico 3: Producto Interno Bruto del sector de la Construccin


Fuente: BCE
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013


Datos
Variable
2010 2011 2012 2013
PIB de la Construccin (Millones USD) 4649 5651 6443 6998
Tabla 4: PIB de la Construccin
Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Tendencia

Impacto

Subir

2.2.3. TASA DE INFLACIN


Ecuador se encuentra en una situacin peculiar, donde es un mercado dolarizado que genera
inflacin. Dicha inflacin viene dada a que existe mucho circulante en el mercado y existe el
consumo, por ende la oportunidad de subir precios. Lo cual no es correcto ya que es nada ms que
mero oportunismo, no necesidad. Los valores de la inflacin viene en baja, con un gobierno
batallando para contra restar esta situacin. La tasa anual de inflacin de Ecuador se desaceler a
2,70% en el 2013 frente al 4,16% de 2012. Se trata de la inflacin anual ms baja desde hace ocho
aos.

INFLACIN ANUAL
(%)
10,00
8,83

PORCENTAJE

8,00

6,00
5,41
4,31

4,00

4,16
3,33

3,32

2,70
2,00

0,00
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

AOS

Grafico 4: Tasa de Inflacin


Fuente: INEC
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Para 2014, se calcula que la inflacin ser del 3,2%, segn indic el pasado sbado el jefe de
Estado, Rafael Correa, quien tambin vaticin un crecimiento real del producto interno bruto (PIB)
del 4,5% al 5,1%.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013
Datos
Tendencia
Variable
2010 2011 2012 2013
Bajar
2.7
TASA DE INFLACIN 3.33 5.41 4.16
Tabla 5: Tasa de Inflacin
Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Impacto
+

2.2.4. RIESGO PAS


Hay que reconocer que el tiempo que lleva el presidente Rafael Correa en sus dos periodos es una
consecuencia de estabilidad en el pas. Muchos podrn no estar de acuerdo pero es la mayor
estabilidad que ha vivido el Ecuador polticamente en ms de 20 aos. Cierto es que tenemos ciertas
poltica de estado que no favorecen al riesgo pas, y muchas veces generan abstencin a la inversin
extranjera.
Segn datos expuestos por el Banco Central del Ecuador el Riesgo Pas para Febrero del 2014 se ha
ubicado en 615 puntos, existiendo una disminucin de 80 puntos en relacin al mes anterior, hacia
el mes de Marzo el ndice ha disminuido a 535 puntos.
Dicho esto es claro que tenemos un impacto positivo, sin embargo existen tantos factores
favorables, que la aversin al riesgo de la inversin extranjera se ve notablemente mermada.

RIESGO PAS EMBI


640
615
611 609 609 609 610 610 613 613 614 614 614 614
607 608

620
600
573 573 574 574 574 576

580
560 558

560

544 544 544


535

531

540
519

525

520
500
480
460

Total

Grafico 5: Riesgo Pas


Fuente: BCE
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Variable
Riesgo Pas (Puntos)

Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013


Datos
Mayo 2012 Mayo Febrero Marzo 2014
2013
2014
948
635
615
535

Tabla 6: Riesgo Pas


Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Tendencia

Impacto

Bajar

2.2.5. BALANZA COMERCIAL


El Ecuador tiene una balanza comercial negativa en casi todos los diferentes comercios no
petroleros. Es una dependencia supremamente delicada la que mantiene la economa ecuatoriana
con el precio del petrleo. La siguiente ilustracin es muy clara al comparar las balanzas
comerciales petrolera y no petrolera del Ecuador. A excepcin de ciertos episodios de nuestra
economa como el boom bananero o boom camaronero, durante toda nuestra economa, tenemos
una balanza comercial no petrolera negativa. Somos un pas comprador. No generamos ni
desarrollamos nuestras industrias.

BALANZA COMERCIAL
10,000

100

7,500

MILLONES DE USD

80
5,000
2,500

60

0,000
40

-2,500
-5,000

20
-7,500
-10,000

2009

2010

Total

-233,8

-1.978,7

Petrolera

4.626,3

5.630,4

No Petrolera

-4.860,2

-7.609,1
71,9

Prom. Del p. bl. Crudo facturado (eje


der.)

2011

2012

2013

-829,5

-440,6

-1.084,0

7.858,3

8.350,7

8.027,6

-8.687,8

-8.791,3

-9.111,5

96,7

98,1

95,6

Grafico 6: Balanza Comercial


Fuente: BCE
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Es la oportunidad ms clara para no hacer desarrollar nuestras industrias, y hoy por hoy lo estamos
llevando a cabo por ejemplo en la construccin. Sin embargo se debera aprovechar el entorno de
mercado y desarrollar la materia prima para estas industrias de alto consumo en este momento. Es
un error mantenernos comprando, es decir importando insumos para desarrollar las industrias.
Deberamos ejercer el desarrollo desde la materia prima.

BALANZA COMERCIAL
2,000

MillONES DE USD

1,500

1,000

0,500

0,000

-0,500

-1,000

-1,500

Enero-marzo 2014

Enero 2014

Febrero 2014

Marzo 2014

437,72

-196,32

277,53

356,51

Petrolera

1.898,12

442,43

683,99

771,70

No Petrolera

-1.460,40

-638,75

-406,46

-415,19

Total

Grafico 7: Balanza Comercial


Fuente: BCE
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

En el perodo enero-febrero de 2014 se registr un supervit de USD 81.2 millones, saldo que
signific una recuperacin del comercio internacional ecuatoriano de 143.7% si se compara con la
balanza comercial de enero-febrero de 2013, que fue de USD -186 millones,
La Balanza Comercial Total a febrero de 2014 registr un supervit de USD 277.5 millones,
241.4% ms en trminos relativos que el resultado obtenido en enero 2014 que fue de USD -196.3
millones.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2014
Datos
Tendencia
Variable

Balanza Comercial
(Millones USD)

2010

-1978,7

2011

-829,5

2012

-440,6

2013

-1084

Enero
- Marzo
2014

Subir

Impacto

437

Tabla 7: Balanza Comercial


Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

2.2.6. EL CRDITO EN EL SECTOR FINANCIERO DEL PAS


El sector inmobiliario ha crecido en los ltimos aos gracias al impulso generado por sectores
gubernamentales, generando lneas de crdito hipotecarios por medio de entidades como el Biess,

CFN y el Banco del Pacfico, cada vez existe mayor facilidad para la obtencin de crditos para una
vivienda propia, pese a esto todava no se est cubriendo el dficit de vivienda, el cual supera al
milln de unidades.

VOLUMEN DE CRDITOS POR VIVIENDA


1800

MILLONES DE USD

1600
1400
1200
1126,06
766,3

1000

935,76

BIESS
S.F Privado

800
114,39
600
400
671,48

656,89

2010

2011

554,82

548,19

2012

2013

200
0

AOS

Grafico 8: Crditos por Vivienda


Fuente: BCE
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El Biess en la actualidad maneja ms del 50% de crditos para el segmento de vivienda, poseen una
tasa ms baja que la del sector financiero privado y plazo mucho mayor (mximo 25 aos frente a
un mximo de 15 aos de la banca privada) esto ha permitido a las familias que no tenan acceso a
su propia vivienda puedan ser sujetos de crdito.
El auge inmobiliario actualmente ha trado impactos positivos para el sector de la construccin en el
pas pero se debe tener en cuenta que por la ley de la
oferta y la demanda existen riesgos al presentarse buenas oportunidades de crdito, en la actualidad
ha incrementado la demanda de inmuebles lo cual afecta a la oferta, encarecindola y generando
inflacin en el sector.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013
Datos
Tendencia
Variable
2010
2011
2012
2013
Crditos Hip. Biess
114,39 766,3 935,76 1126,06
subir
(Millones de USD)
Crditos Hip. S.F Privado
671,48 656,89 554,82 548,19
(Millones de USD)
Tabla 8: Crditos por Vivienda
Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Impacto

2.2.7. LABORAL
Segn el INEC en el ao del 2013 el nivel de desempleo en el Ecuador estuvo en un 4,55% siendo
de los niveles histricos ms bajos registrados, el dinamismo econmico logra un crecimiento
econmico y por ende la reduccin de las tasas de desempleo.

DESEMPLEO
9%
8%

8,48%
7,58%

7,28%
6,90%

PORCENTAJE

7%
6,00%
6%
4,93%
5%

4,55%

4%
3%
2%
1%
0%
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

AOS

Grafico 9: Desempleo
Fuente: INEC
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

La construccin ha provocado la insercin de la gente del campo a la ciudad siendo un importante


generador de empleo.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013
Datos
Tendencia
Variable
2010 2011 2012 2013
Bajar
6
4,93 4,55
Tasa de Desempleo (%) 7,58
Tabla 9: Tasa de Desempleo
Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Impacto
+

2.3. CONCLUSIONES:

Resumiendo el anlisis macro econmico del Ecuador y visualizando los diferentes


impactos que han resultado para las distintas variables, podemos tener la confianza de que
existe un ambiente positivo para emprender en nuestro proyecto.
El Ecuador se encuentra en una regin de explotacin y desarrollo. Antes llamados tercer
mundo para hoy ser la cuna de nuevos proyectos, y de atraccin de inversin extranjera.
Estamos dentro de los pases con mayor crecimiento de la regin.

Tenemos un PIB en constante crecimiento promedio del 4,5 % anual, con una economa
slida que hemos visto ha podido resistir crisis econmicas mundiales. Es un pas que
brinda oportunidades de negocio y fortalecimiento de las industrias si sabemos focalizar los
esfuerzos sea por inversin pblica o privada. Tenemos un mercado laboral disponible para
emprender proyectos monumentales. Sin contar con la liquidez creciente en el mercado
nacional que refleja el mayor consumo de los hogares, y las oportunidades crediticias del
mercado.

El PIB de la Construccin tiende a seguir subiendo gracias a la situacin actual del pas con
referencia a la apertura de crditos y el crecimiento de la inversin estatal debido a la
modernizacin de las infraestructuras de obra civil como son carreteras, puentes lo cual
dinamiza el sector.

La inflacin manifiesta una tendencia a la baja, lo cual es positivo, pero sus ndices son
altos para una economa dolarizada, en el pas existe una espiral de precios, lo cual consiste
en un alza constante y proporcional de ingresos versus precios.

La disminucin del desempleo es un aspecto positivo, en esta realidad se relaciona


directamente el gobierno ya que ha incrementado la burocracia generando gran cantidad de
nuevas fuentes de trabajo.

El Riesgo pas ha disminuido pero su puntuacin sigue siendo de las ms altas de


Latinoamrica esto ahuyenta la inversin extranjera ya que los costos de produccin son
altos, existe inestabilidad en polticas gubernamentales y alza de impuestos.

El aumento de la apertura de crditos tanto en la banca privada como estatal es favorable ya


que incentiva el poder adquisitivo lo cual dinamiza la economa.

En el siguiente cuadro resumen podemos observar el comportamiento de las variables y su


impacto en caso de inversin en el Ecuador. Siempre tomando en cuenta que en toda
inversin hay riesgo, pero este pas, brinda y se encuentra en un ambiente de oportunidad y
crecimiento, donde podemos encontrar oportunidades y ms an crear oportunidades de
emprendimiento y desarrollo.

Cd.
C01

ANALISIS MACRO ECONOMICO AO 2010-2013


Datos
Variable
2010
2011
2012
2013
5,9
4,4
3,1
2,6
Entorno
Amrica
General
Latina
3,5
7,8
5,1
4,5
Ecuador

Tendencia

Impacto

Subir

C02

Producto Interno Bruto


(Millones USD)

56.481

60.882

64.009

66.879

Subir

C03

PIB de la Construccin
(Millones USD)

4649

5651

6443

6998

Subir

C04

Tasa de Inflacin

4.16
Febrero
2014
615

Bajar

C06

Balanza Comercial (Millones


USD)

2010

2011

2012

2.7
Marzo
2014
535
Enero
- Marzo
2014

Riesgo Pas (Puntos)

5.41
Mayo
2013
635

Bajar

C05

3.33
Mayo
2012
948

Subir

-1978,7

-829,5

-440,6

437

114,39

766,3

935,76

1126,06
Subir

671,48

656,89

554,82

548,19

7,58

4,93

4,55

Bajar

C07
C08

Crditos Hip. Biess


(Millones de USD)
Crditos Hip. S.F Privado
(Millones de USD)
Tasa de Desempleo (%)

Tabla 10: Conclusiones


Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa

De los 8 factores macro econmicos analizados, Ninguno son de impacto negativo para promover la
inversin actualmente en el Ecuador
Se puede considerar que el momento actual es propicio para generar el proyecto del Edificio Hearst,
las condiciones del pas son favorables y por tanto las inversiones que realicemos tienen gran
probabilidad de xito. Frente a la demanda existente nuestro proyecto se presenta como una
oportunidad, ya que aprovecharemos las facilidades que el pas nos provee, como crdito, plazos y
montos de endeudamiento, para transmitir los mismos al cliente final.

CAPTULO 3
LOCALIZACIN
3.1. OBJETIVOS
Establecer si la localizacin del Proyecto es viable.
Reconocer todos los puntos de inters cercanos al proyecto.
3.2. METODOLOGIA
Reconocer mediante un recorrido los diferentes puntos de inters cercanos al
proyecto.
Una vez establecidos los elementos de inters, calificarla, segn el segmento al que
se encuentra enfocado nuestro proyecto.
Determinar la viabilidad del proyecto por localizacin.
3.3. UBICACIN PROYECTO
El Edificio Hearst est ubicado en Babahoyo, en el sector Sur de la ciudad, en la parroquia
Clemente Baquerizo, en el Barrio Cinco Esquina.

Ilustracin 1: Mapa de Babahoyo


Fuente: Google Maps
Elaborado por: Google Maps

En la calle Quinta entre la Calle J y la calle K.

Ilustracin 2: Ubicacin Edificio Hearst


Fuente: Google Maps
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Como referencias, se ubica cerca al Registro Civil en el Sur. Al Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social (IESS) en el Sureste. A la Escuela Estrada Coello al Norte. Al Estadio Rafael Vera Yepez al
Norte. A la Escuela Francisco Huerta Rendn al Noroeste.

Ilustracin 3: Fotografa del Terreno


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.4. TRANSPORTE
Cuenta con lneas de transporte cercanas al proyecto como la lnea 1 por las Avs. Marcos
Benetazzo, 6 de Octubre y 5 de Junio. La lnea 2 por la Av. Juan X Marcos y, La lnea 3 por la Av.
Clemente Baquerizo.

Ilustracin 4: Lneas de Transportes


Fuente: Google Maps
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
TRANSPORTE
NOMENCLATURA DESCRIPCIN
A
Lnea 1
B
Lnea 2
C
Lnea 3
P
Proyecto Hearst
Tabla 11: Transportes cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.5. COMERCIO
El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales centros comerciales, como son Ta,
Comercial Dismero S.A., Comercial Don Agucho.

Ilustracin 5: Comercio cercano al Proyecto


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

COMERCIO
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Comercial Ta
B
Comercial Dismero S.A.
C
Comercial Don Agucho
D
Comercial Ta
P
Proyecto Hearst
Tabla 12: Comercio cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.6. ENTRETENIMIENTOS
El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales entretenimientos, como son el Estadio
Rafael Vera Yepez, Shopping Babahoyo, Malecn Babahoyo.

Ilustracin 6: Entretenimiento cercano al Proyecto


Fuente: Ing. Miguel Angel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Angel Tisalema Sisa

ENTRETENIMIENTOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Estadio Rafael Vera Yepez
B
Shopping Babahoyo
C
Malecn 9 de Octubre
P
Proyecto Hearst
Tabla 13: Entretenimiento cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.7. LUGARES DE ESPARCIMIENTO


El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales parques de la ciudad. Como el parque
Las Mercedes, El parque Infantil.

Ilustracin 7: Lugares de Esparcimiento cercano al Proyecto


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

LUGARES DE ESPARCIMIENTO
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Parque Las Mercedes
B
Parque Infantil
C
Parque Rafael Vera Yepez
P
Proyecto Hearst
Tabla 14: Lugares de Esparcimiento cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.8. CENTROS RELIGIOSOS


El proyecto se encuentra a pocos minutos de iglesias principales, como Las Mercedes, Iglesia Luz
del Mundo, Iglesia Asamblea de Dios, Iglesia Padres Josefinos.

Ilustracin 8: Centros Religiosos cercanos al Proyecto


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

CENTROS RELIGIOSOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Iglesia Padres Josefinos (Catlica)
B
Iglesia Asamblea de Dios ( Evanglica)
C
Iglesia Las Mercedes (Catlica)
D
Iglesia Luz del Mundo ( Evanglica)
P
Proyecto Hearst
Tabla 15: Centros Religiosos cercanos al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.9. CENTROS EDUCATIVOS


El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales centros educativos, como la
Universidad Tcnica de Babahoyo, Colegio Marcos Benetazzo, Colegio Eugenio Espejo, Escuela
Juan E. Verdesoto, Escuela Marianita de Jess, Escuela Estrada Coello, Escuela Francisco Huerta
Rendn.

Ilustracin 9: Centros Educativos cercanos al Proyecto


Fuente: Ing. Miguel Angel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Angel Tisalema Sisa

CENTROS EDUCATIVOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Universidad Tcnica de Babahoyo
B
Colegio Eugenio Espejo
C
Colegio Marcos Benetazzo
D
Escuela Marianita de Jesus
E
Escuela Isabela Catlica
F
Escuela Juan E. Verdesoto
G
Escuela Estrada Coello
H
Escuela Francisco Huerta Rendn
P
Proyecto Hearst
Tabla 16: Centros Educativos cercanos al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.10. CENTROS MEDICOS


El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales centros mdicos, como El Hospital del
IESS, Fundacin Nahim Isaas, Clnica Babahoyo, Subcentro Las Mercedes.

Ilustracin 10: Centros Mdicos cercanos al Proyecto


Fuente: Ing. Miguel Angel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Angel Tisalema Sisa

CENTROS EDUCATIVOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Hospital del IESS
B
Fundacin Nahim Isaas
C
Clnica Babahoyo
D
Subcentro Las Mercedes
P
Proyecto Hearst
Tabla 17: Centros Mdicos cercanos al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

3.11. CONCLUSIONES

VARIABLE
Urbanizacin
Vialidad
Transporte
Comercio
Entretenimientos
Parques
Iglesias
Centros
Educativos

EVALUACIN POR LOCALIZACIN


OBSERVACIN
Sector consolidado, cuenta con todos los servicios bsicos.

Ubicado en calle secundaria, entre dos avenidas principales


A dos cuadra de parada de buses urbanos.
A 5 min de los principales centros comerciales: Dismero, Ta, Don
Agucho,
A 5 min de los principales centros de entretenimiento: Estadio Rafael
Vera Yepez, Shopping Babahoyo, Malecn 9 de Octubre.
A 5 min de los principales parques:
Parque Las Mercedes, Parque Infantil, Parque Rafael Vera Yepez
A 5 min de iglesias: Catlicas, Evanglicas.
A 5 min de centros educativos: Escuelas, Colegios, Universidad.

+
+

Ruido

A 5 min de los principales centros de salud: Hospital, Clnica,


Fundacin, Subcentro
Al encontrarse en una calle secundaria, se aleja del ruido.

Smog

Al encontrarse en una calle secundaria, se aleja del smog.

Centros de Salud

VIABILIDAD

+
+
+
+
+
+
+
+

Tabla 18: Evaluacin por localizacin


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El Edificio Hearst es viable por su estratgica ubicacin. Es un lugar privilegiado, dotado de todo
tipo de servicios a tan solo pocos minutos de donde se encuentra implantado. Brindndole una gran
ventaja sobre cualquier otro proyecto en la ciudad.

CAPITULO 4
ANALISIS DE MERCADO
4.1. OBJETIVOS
4.1.1. OBJETIVO GENERAL
Obtener datos reales que nos permitan conocer y determinar las diferentes necesidades de nuestros
clientes, de manera que podamos ofrecerles el mejor servicio mediante nuestro producto.
4.1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS
Determinar el tamao del mercado al que queremos llegar.
Determinar el producto que vamos a ofrecer y las variables del mismo.
Determinar el precio de equilibrio del producto segn nuestro mercado.
Planificar el tiempo de preparacin del proyecto.
Conocer las verdaderas necesidades de nuestros posibles clientes respecto a nuestro
producto.
4.2 .METODOLOGIA
Evaluacin de Mercado: Recorrer los diferentes proyectos existentes en la ciudad
Establecer perfil del cliente: Con los datos recopilados, establecer el perfil del cliente para
el Proyecto
4.3. PERSPECTIVAS DE LA INVESTIGACIN
La investigacin de Mercado que realicemos deber contar con la informacin necesaria y completa
para obtener datos reales, optimizando as, los resultados obtenidos en el futuro del proyecto,
reflejados en el cumplimiento de las expectativas de nuestros futuros clientes.
4.4. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
La necesidad de los ciudadanos de Babahoyo de obtener una vivienda propia y de calidad en todos
los aspectos de la vida contina vigente. Por ello, para el ptimo desempeo de nuestro proyecto,
planteamos los siguientes puntos a tratar:
Factibilidad del proyecto
Viabilidad del proyecto
Precio del producto
Costos del Proyecto

Demanda del Producto


Posicin Geogrfica del producto

Clientes Potenciales
Necesidades y Expectativas de nuestros clientes
4.5. PLAN DE MUESTREO
4.5.1. DEFINICIN DE LA POBLACIN OBJETIVO
Nuestro mercado objetivo, va dirigido a la poblacin econmicamente activa de la ciudad de
Babahoyo, especficamente al Sector Primario y Secundario de ste.
Personas que laboran, en Actividades financieras, y de similar ndole, tanto en el sector privado
como pblico, empresarios, microempresarios, profesionales, propietarios y distribuidores, los
cuales representan las principales fuentes de ingresos para la ciudad, siendo Babahoyo una ciudad
muy comercial.
Nos dirigimos a un mercado de personas entre los 25 y 45 aos de edad , que cuenten con una
familia de mximo 5 integrantes, de un nivel socioeconmico medio alto y que mantengan un
trabajo estable y con beneficios econmicos para poder invertir en un bien inmueble.
4.5.2. DEFINICIN DE LA MUESTRA
Para el plan de muestreo se escoger una muestra probabilstica.
Para obtener dicha muestra se recurrir a usar tcnicas de extraccin de la misma. La tcnica que se
implementara ser: Muestreo aleatorio simple.
Para obtenerla, se numeran los elementos de la poblacin y se seleccionan al azar los elementos que
contiene la muestra.
La frmula para calcular el tamao de muestra cuando se conoce el tamao de la poblacin es la
siguiente:

En donde,
N = tamao de la poblacin,
Z = nivel de confianza,
P = probabilidad de xito, o proporcin esperada,
Q = probabilidad de fracaso,
D = precisin (Error mximo admisible en trminos de proporcin).
El nivel de seguridad que utilizaremos ser del 95% por lo que el coeficiente sera
Z = 1,96.
Datos:
Datos Estadsticos del Censo Poblacional 2010 - INEC

Poblacin de la ciudad de Babahoyo: 153776


Poblacin Econmicamente Activa: 60095
Representa el 39 % de la Poblacin total

- Sector Primario: 19800


- Sector secundario: 6218
Total: 26018

Siendo esto el 43,29% de la Poblacin Econmicamente Activa Total, representando un 16,91% de


la Poblacin Total de la ciudad. Este Porcentaje Final al que hemos llegado (16,91%), es en el que
nos vamos a enfocar para nuestro estudio de todo el mercado, siendo sta la demanda del producto
que ofrecemos.
Contamos tambin con las estadsticas de las personas que no tienen vivienda propia en Babahoyo,
teniendo as:
Total de Viviendas Ciudad de Babahoyo: 47361
Gracias a nuestra Investigacin de Mercado, sabemos que segn la muestra obtenida, el
52,9% de la poblacin cuentan con una vivienda propia.
Mientras que el 47,1% habitan en viviendas de familiares, alquiladas u otras. As tenemos,
que la demanda no Satisfecha de Viviendas en la poblacin de Babahoyo es de 22307
Viviendas.
El resultado de la muestra Total basndonos en los datos anteriormente nombrados es: tendremos
que encuestar a 379 personas, para conseguir estadsticas factibles a la realidad, y resultados
oportunos.
4.5.3. DEFINICIN DE LA ENCUESTA
Se realizaran las encuestas en puntos estratgicos en la Ciudad de Babahoyo como empresas,
locales comerciales, calles principales para as tener resultados especficos que podremos
analizarlos de manera ms organizada teniendo as resultados ms convincentes que nos ayuden a
clasificar y evaluar las necesidades y prioridades de nuestros potenciales o futuros clientes. La
encuesta a realizar cuenta con 13 preguntas las cuales sern nuestra informacin primaria, esttica,
la cual nos ayudara a observar las necesidades en el mercado, ayudndonos as a recaudar
informacin que no es directamente observable. Teniendo as un contacto directo entre el
entrevistador y el encuestado.

UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES

ENCUESTA
1. SEXO
MASCULINO

FEMENINO

2. EDAD
20 A 30

31 A 40

O MAS

3. A QUE TIPO DE ACTIVIDAD SE DEDICA


PRIVADA

PUBLICA

4. CUANTOS INTEGRANTES TIENE SU FAMILIA


1A3

4A6

7 O MAS

5. CUAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES TENER SU DEPARTAMENTO PROPIO


NO IMPORTANTE
POCO IMPORTANTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
6. ACTUALMENTE LA VIVIENDA DONDE USTED HABITA ES:
PROPIA

FAMILIAR

ALQUILADA

OTROS-----------------7. DESEARIA USTED TENER UN DEPARTAMENTO PROPIO


SI

NO

SI SU RESPESTA ES NO, AQU TERMINA SU ENCUESTA.

8. CUALES SON LAS CARACTERICAS MAS IMPORTANTES PARA USTED: AL


MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO. SIENDO 1 LA MENOS
IMPORTANTE Y 6 LA MAS IMPORTANTE.
CARACTERISTICA
SEGURIDAD
PRECIO
UBICACIN
AMBIENTE
FINANCIAMIENTO
ACABADOS

9. CONSIDERA USTED IMPORTANTE PARA LA CIUDAD DE BABAHOYO LA


CREACION DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS.
SI

NO

10. CUANTO ESTARIA USTED DISPUESTO A PAGAR POR UN DEPARTAMENTO


PROPIO EN UN EDIFICIO.
DE 95000 A 100000

DE 105000 A 110000

DE 111000 A 120000

DE 120000 A MS

11. CUAL ES EL MONTO DE ENTRADA QUE ESTARIA USTED DISPUESTO A PAGAR


POR UN DEPARTAMENTO A SU GUSTO.
15 % DE 95000

30 % DE 95000

40 % DE 95000

15 % DE 110000

30 % DE 110000

40 % DE 110000

15 % DE 120000

30 % DE 120000

40 % DE 120000

12. QUE ESTILO DE DEPARTAMENTO USTED PREFIERE


MODERNA

CLASICA

RUSTICA

13. CUAL ES EL INGRESO MENSUAL ESTIMADO QUE USTED RECIBE


MENOS DE 1500
ENTRE 1501 A 2000
ENTRE 2001 A 2500
ENTRE 2501 A 3000
DE 3001 O MS.

Gracias por su ayuda

4.5. INTERPRETACIN DE LOS RESULTADOS


Las variables que se han escogido para tener un anlisis de nuestro mercado son variables tangibles
e intangibles.
Las Variables ms importantes que nos ayudaran a obtener resultados exactos para el anlisis del
precio, clientes, gustos y preferencias. Se obtuvieron los siguientes resultados:
GNERO
Los resultados de la encuesta nos indica el porcentaje de los encuestados segn el gnero, teniendo
as:

SEXO

Masculino

46,84%
53,16%

Femenino

Grfico 10: Porcentaje de gnero de los encuestados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Un 53.16% corresponde al gnero masculino de la poblacin encuestada y el 46.84%


corresponde a la poblacin femenina de los encuestados.

EDAD

26,32%

41,32%

20 A 30
31 A 40
41 O MAS

32,37%

Grfico 11: Porcentaje de edad de los encuestados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Las distribuciones de la edad estn divididas de la siguiente forma:

Un 26,32% corresponde a las personas de entre 20 a 30 aos de edad.

Un 32,37% corresponde a las personas de entre 31 a 40 aos de edad.

Un 41.32% corresponde a las personas de 41 aos o ms.

A QUE TIPO DE ACTIVIDAD SE DEDICA

48,95%
51,05%

Grfico 12: Actividad de los encuestados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 48,95 % se dedica a una actividad del sector privado

El 51,05 % se dedica a una actividad del sector pblico.

PRIVADA
PUBLICA

CUANTOS INTEGRANTES TIENE SU FAMILIA

15,79%

27,89%
1A3
4A6
7 O MAS

56,32%

Grfico 13: Integrantes por familia de los encuestados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 56,32% de las familias de la poblacin de Babahoyo est compuesta de 4 a 6 integrantes.

Un 27,89% tiene de 1 a 3 integrantes.

Y el 15,79% 7 o ms integrantes.

Tenemos como conclusin que el tamao de los departamentos proyectados para el edificio de
departamentos Hearst es factible ya que estn diseadas para familias con ese volumen de
integrantes promedio.

CUAN IMPORTANTE CREE QUE ES TENER


UN DEPARTAMENTO PROPIO
2,11%

3,95%

7,63%

NO IMPORTANTE
POCO IMPORTANTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE

86,32%

Grfico 14: Importancia de un departamento propio


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 86,32% de nuestros encuestados piensan que es muy importante tener una vivienda
propia, resultado satisfactorio siendo sta la principal necesidad que resolvemos dado el
servicio que ofrecemos.

El 2,11% piensa que No es importante en lo absoluto.

El 7,63% piensa que es importante

Y el 3,95% piensa que es poco importante.

ACTUALMENTE LA VIVIENDA DONDE USTED HABITA ES

7,63%

36,58%

24,47%

PROPIA
FAMILIAR
ALQUILADA
OTROS

31,32%

Grfico 15: Viviendas por nivel de adquisicin


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 36,58% de la poblacin de Babahoyo poseen una vivienda propia.

El 31,32% habitan en la vivienda de un familiar.

El 24,47% en una vivienda alquilada.

El 7,63% en otros

Siendo estas cifras de beneficio para nuestro proyecto ya que 63.42% del mercado no posee
departamento propio, convirtindose en parte de nuestro mercado objetivo tambin las familias que
habitan con familiares, alquiladas y en otros.

DESEARIA TENER UN DEPARTAMENTO PROPIO

10,26%

SI
NO

89,74%

Grfico 16: Deseo de los encuestados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 89,74% considera que es importante tener una vivienda propia.

Mientras que 10,26% no lo considera necesario.

CONSIDERA IMPORTANTE PARA LA CIUDAD DE


BABAHOYO LA CREACIN DE UN EDIFICIO DE
DEPARTAMENTOS

9,74%

SI
NO
90,26%

Grfico 17: Importancia de un edificio de departamentos


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 90,26% de la poblacin en mencin considera importante la creacin de un edificio de


departamentos en la ciudad presente.

El 9,74% de los encuestados considera que no es importante.

CUANTO ESTARIA DISPUESTO A PAGAR POR UN DEPARTAMENTO


CON TODOS LOS SERVICIOS BASICOS
6,58%
5,00%

DE 95000 A 100000
16,58%

DE 105000 A 110000
DE 111000 A 120000
71,84%

DE 120000 O MAS

Grfico 18: Disposicin de pagos


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 71,84% de los habitantes de Babahoyo estaran dispuestos a pagar de $95000 a $100000


por una vivienda con todos los servicios bsicos y de seguridad.

El 16,58% pagara entre $105000 y $110000 dlares.

El 5% pagara entre $111000 y $120000 dlares

Y el 6,58% pagara de $120000 en adelante.

Dado que el valor de los departamentos que ofrece nuestro proyecto Edificio "Hearst" es de $95000
a $120000 incluido un parqueadero y una bodega, nos resultan favorecedores estos resultados ya
que nos indican la aceptacin que tendr nuestro proyecto en el mercado.

CUL ES EL MONTO DE ENTRADA QUE ESTARIA DISPUESTO A


2,11%
2,11%

2,63%

1,32%

6,32%
15 % DE 95000
30 % DE 95000
40 % DE 95000

10,53%

15 % DE 110000
30 % DE 110000
6,32%

53,68%

40 % DE 110000
15 % DE 120000

15,00%

30 % DE 120000
40 % DE 120000

Grfico 19: Disposicin a pagar de los encuestados del valor de la entrada


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

La cifra ms importante en nuestras encuestas es el 53.68% representando el porcentaje de


personas que estara dispuesto a pagar de entrada para su departamento un valor equivalente
al 15% de los departamentos de 95000.

Seguido por un 15% equivalentes a una entrada del 30% de departamentos de 95000.

Un 6,32% estara dispuesto a pagar un 40% de departamentos de 95000

CUAL ES EL INGRESO MENSUAL NETO DE SU FAMILIA


5,25%

31,50%

MENOS DE 1500
ENTRE 1501 Y 2000

23,88%

ENTRE 2001 A 2500


ENTRE 2501 A 3000
DE 3001 O MS

17,06%

22,31%

Grfico 20: Ingreso mensual neto por familia


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 31,5% de los habitantes de Babahoyo poseen un ingreso mensual neto menos de


$1500.00

El 22,31% posee un ingreso entre $1501.00 y $2000.00

El 17,06% un ingreso de $2001.00 a $2500.00

El 23,88% entre $2501.00 a $3000.00

El 5,25% posee un ingreso mayor a $3000

QUE ESTILO DE VIVIENDA USTED PREFIERE

9,21%

17,37%
MODERNA
CLASICA
73,42%

RUSTICA

Grfico 21: Preferencia en estilo de vivienda de los encuestados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El 73.42% de los habitantes de Babahoyo tienen preferencia por una vivienda de tipo
moderna.

El 17.37% por una vivienda tipo clsica.

Y el 9,21% por una vivienda tipo rustica

PREFERENCIAS EN CARACTERISTICAS DE VIVIENDA.


UBICACIN.
Como estadstica ms representativa tenemos un 23,95% de encuestados que piensan que la
ubicacin al momento de escoger un departamento es un factor en un grado de importancia,
sumamente importante.

QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES LA UBICACIN


AL MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO
4,21%

9,47%
NO IMPORTANTE

23,95%

POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
21,58%

IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE

17,63%

23,16%

Grfico 22: Ubicacin


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

PRECIO.
El precio es una de las estadsticas ms representativas dentro de las caractersticas de preferencia
de un departamento en los encuestados.
La cifra de mayor porcentaje fue: 34.21% siendo ste un factor Muy Importante para nuestros
encuestados.

QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES EL PRECIO AL


MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO
2,89%

4,47%

8,68%
NO IMPORTANTE

26,58%

POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
23,16%

IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE

34,21%

Grfico 23: Precio


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

FINANCIAMIENTO.
Como estadstica ms representativa tenemos que un 26,05% de los encuestados piensan que el
financiamiento es sumamente importante al momento de escoger un departamento. Seguido de un
21,84%, que piensan que es indiferente.

QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES FINANCIAMIENTO AL


MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO
8,68%

26,05%

13,68%

NO IMPORTANTE
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE

21,84%

14,74%

15,00%

Grfico 24: Financiamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

SUMAMENTE IMPORTANTE

SEGURIDAD.
Como estadstica ms representativa en Seguridad, tenemos que un 33,68% de los encuestados
piensan que la Seguridad al momento de escoger un departamento es un factor en un grado de
importancia, sumamente importante.

QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES LA SEGURIDAD


AL MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO
2,63%
5,53%

NO IMPORTANTE
12,11%
33,68%

POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE

23,68%
SUMAMENTE IMPORTANTE

22,37%

Grfico 25: Seguridad


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

INFRAESTRUCTURA.
Como estadstica ms representativa en Infraestructura, tenemos que un 40,53% de los encuestados
piensan que esta caracterstica es un factor Poco Importante al momento de escoger un
departamento, por lo que no representa un mayor grado de influencia al momento de construirlas.
QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES LA INFRAESTRUCTURA
AL MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO

3,42%

12,11%
NO IMPORTANTE

4,74%

24,21%
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
IMPORTANTE

15,00%

MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE
40,53%

Grfico 26: Infraestructura


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

AMBIENTE.
Como estadstica ms representativa en Ambiente, tenemos que un 46,05% de los encuestados
piensan que esta caracterstica es un factor No Importante al momento de escoger un departamento,
por lo que no tiene mayor significancia para tomarse en cuenta como prioridad en los
departamentos por construir.

QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES EL AMBIENTE AL


MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO

1,84%

14,21%
NO IMPORTANTE

1,84%

POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
46,05%
13,68%

IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE

22,37%

Grfico 27: Ambiente


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Luego de haber recolectado, tabulado y analizado detenidamente los datos, se puede resaltar que la
investigacin de mercado logr satisfacer los objetivos planteados y permiti obtener suficiente
informacin relevante de las preferencias y perfiles del consumidor o cliente meta.
Como conclusin tenemos que entre las ms importantes preferencias de departamento de una
persona se encuentran el precio y la seguridad. Seguido de la Ubicacin y el financiamiento del
departamento. Y siendo la infraestructura y el ambiente las de menos importancia.
4.6. CONCLUSIONES
Segn el anlisis realizado se establece:

El segmento al que se encuentra enfocado nuestro producto es un nivel socioeconmico


medio alto. Con ingresos familiares cercanos a los $1500 a $3000 mensuales.

Enfocado a profesionales o empresarios, que vivan solos o familias pequeas, con uno o
dos hijos.

Del anlisis se determina que el producto con mejor acogida son los departamentos de 2
dormitorios, con un rea promedio de 65 m2 seguido de los departamentos de 70 m2 y
seguidos por unos pocos de 3 dormitorios.

Los precios de los inmuebles determinados en el estudio oscilan entre los $95.000 y
$120.000.

El Edificio Hearst, con todas sus caractersticas con las que se desarrolla es competitivo
segn la evaluacin ponderada.

CAPITULO 5
CONCEPCIN ARQUITECTONICA
5.1. OBJETIVOS
Realizar un proyecto arquitectnico que cumpla con los requerimientos de mercado.
Establecer que los coeficientes de uso de suelo cumplan con la reglamentacin urbana.
5.2. METODOLOGIA
Realizar un proyecto arquitectnico que satisfaga las necesidades del cliente.
Cumplir con la normativa municipal vigente (RU)
Establecer las reas tiles y bruta del proyecto.
5.3. EMPLAZAMIENTO
El Proyecto Hearst se emplazar en las Calles K y Quinta, esquina; sector que est ubicado cerca al
registro civil y al Hospital del IESS y buena demanda de viviendas unifamiliar y bifamiliar. tal
como lo ratifica la informacin levantada. Partiendo de esta premisa, se pidi informacin al Ing.
Alberto Filian del departamento de Obras Pblicas del Municipio de Babahoyo junto al Arquitecto
del Departamento Territorial de la misma entidad, para poder llevar a cabo el proyecto, el mismo
que nos da la posibilidad de levantar un nmero mximo de 3 pisos con unos retiros sobre la calle K
de 3 m., posterior de 5 m y lateral de 1,50 m. Esta reglamentacin urbana le permite al Diseador y
Constructor hacerse una idea ms clara de que tipo de proyecto puede hacer para que puedan darle
el Permiso de Construccin en el Municipio. Los principales datos que se presentan son:

AREA DEL TERRENO: 400 m2, corresponde al rea bruta horizontal que posee el
terreno.

AREA DE CONSTRUCCION: 200 m2, que se refiere al rea que est construida en el
terreno que puede ser horizontal y vertical. En este caso particular hay una construccin
existente, la misma que ser derrocada al momento de iniciar el proyecto.

COS PB (Coeficiente de Ocupacin del Suelo en Planta Baja): 50%, es un valor que se
presenta en forma de Porcentaje total del rea del terreno que se puede ocupar
construyendo en Planta Baja.

CUS O COS-TOTAL (Coeficiente Total de Ocupacin del Suelo) : 120%, es el valor


total en rea que se puede ocupar construyendo en altura. 3 Pisos.

Retiros Frontal, distancia desde la vereda de la calle: 3 m. y Lateral de 1,5 m y


Posterior: 5m.

CUADRO DE REGULAMENTACIN URBANA


CODIGO
BRUTA
DENSIDAD (hab/Ha)
NETA
FRENTE MINIMO
CARACTERISTICAS
CADA UNIDAD
SUPERFICIE
LOTE MINIMO
C.O.S.
INDICE DE OCUPACIN
C.U.S.
ALTURA MAXIMA (PISOS)
FRONTAL
RETIROS
LATERAL
POSTERIOR
USOS PERMITIDOS

VBB
180
300
7,50
167
180
50
120
3
3
1,5
5
VIVIENDA UNIFAMILIAR Y
BIFAMILIAR PAREADA

Tabla 19: Datos de RU


Fuente: Municipio de Babahoyo
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

5.4. CARACTERISTICAS ARQUITECTONICAS


Con el documento de Reglamentacin urbana (RU), se procede a realizar el anlisis Arquitectnico
optimizando el rea de Construccin sin sacrificar funcionalidad, esttica y espacio principalmente.
Como resultado de este anlisis se decide la construccin de un edificio de 4 Pisos, con 1 Sub
Suelo. El mismo que contendr principalmente: 4 Locales Comerciales, 9 Departamentos.

Ilustracin 11: Diseo Arquitectnico


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

La entrada principal al Edifico se har por la Calle Quinta y el acceso vehicular por la calle K,
siendo independientes las entradas a los Locales Comerciales. As mismo contar con 1 ascensor
para el ingreso a los departamentos; lo cual dar fluidez, agilidad y comodidad para acceder y
transitar hacia las plantas altas.

En la parte del Sub suelo se ubicaran 13 parqueaderos y 13 bodegas con sus respectivas
circulaciones, Primer Piso (PB) 4 Locales Comerciales, del Segundo al Cuarto Piso 9
Departamentos.
RESUMEN DE UNIDADES Y AREAS
ITEM
AREAS

DESCRIPCIN
AREA TERRENO
AREA BRUTA
AREA UTIL
AREA NO COMPUTABLE

M2
400
1900,43
870
1030,43

DISTRIBUCIN
LOCALES COMERCIALES
DEPARTAMENTOS
TOTAL

PISO
PB
2,3,4
4

CANTIDAD
4
9
13

CANTIDAD
CANTIDAD
CANTIDAD

1
13
13

SUB SUELO
PARQUEADEROS
BODEGAS

Tabla 20: Resumen de unidades y reas


Fuente: Anlisis Arquitectnico y Tcnico, Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

5.4.1. DISTRIBUCION ARQUITECTONICA


En funcin del RU, el proyecto se dise con una rea en Planta Baja de 225 m2 que corresponde al
56,25 % del COS PB y que se encuentra fuera del 50% que permite la Reglamentacin urbana. En
cuanto al rea total del proyecto tenemos 870 m2 que equivale a 217,5 % del COS TOTAL y que
tambin est fuera del 120% que indica el RU.
Tal como se haba anticipado el diseo toma en consideracin muchos aspectos tcnicos y artsticos
para su modelacin y diseo final.
Para una mejor circulacin de los usuarios y/o propietarios del edificio se pens en la
implementacin de 1 ascensor de ltima tecnologa que permiten comodidad y rapidez al momento
de acceder a los diferentes pisos del edificio.
A continuacin describiremos los detalles de la distribucin de las diferentes unidades de vivienda,
oficinas y negocio a ofrecerse.

PISO
SUB SUELO 1

PLANTA BAJA

1 PISO

2 PISO

3 PISO

TERRAZA

NIVEL

USOS

UNIDADES No

-2,8
-2,8
-2,8
0
0
0
0
0
0
0
3
3
3
3
6
6
6
6
9
9
9
9
12
12

ESTACIONAMIENTOS
BODEGAS
CIRCULACIONES
LOCAL COMERCIAL 1
LOCAL COMERCIAL 2
LOCAL COMERCIAL 3
LOCAL COMERCIAL 4
SALA COMUNAL
ESTACIONAMIENTOS
CIRCULACIONES
DEPARTAMENTO 1
DEPARTAMENTO 2
DEPARTAMENTO 3
CIRCULACIONES
DEPARTAMENTO 4
DEPARTAMENTO 5
DEPARTAMENTO 6
CIRCULACIONES
DEPARTAMENTO 7
DEPARTAMENTO 8
DEPARTAMENTO 9
CIRCULACIONES
TERRAZA
CIRCULACIONES

13
13
1
1
1
1
1
3

AREA NO COMPUTABLE

AREA UTIL O
COMPUTABLE M

CONSTRUIDA M2 ABIERTA M2
158,6
49,83
300

45
48
49
50
33

AREA BRUTA M2
508,43

292
33
34

1
1
1

80
65
70

1
1
1

80
65
70

1
1
1

80
65
70

275
60
275
60
275
60

TOTAL

256
870

19
741,43
1030,43

289

275
1900,43

Tabla 21: Distribucin arquitectnica


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
RU HEARST
AREA TERRENO M2
COS. PB
COS. TOTAL

400
56,25
217,5

RU MUNICIPIO
AREA TERRENO M2 180
50
COS. PB
120
COS. TOTAL

STATUS
OK
NO
NO

Tabla 22: Cumplimiento de RU


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Como se puede observar tanto el COS. PB Como el COS. TOTAL del proyecto Hearst no cumplen la
Reglamentacin urbana. Por lo cual se procede a la compra de un terreno aledao al terreno del proyecto
Hearst para poder cumplir con las reglamentacin urbana. Se adquirir 350 m2 de terreno dando una
superficie total de 750 m2
RU HEARST
AREA TERRENO M2
COS. PB
COS. TOTAL
Tabla 23: Cumplimiento de RU
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

750
30
116

RU MUNICIPIO
AREA TERRENO M2 180
50
COS. PB
120
COS. TOTAL

STATUS
OK
OK
OK

5.4.2. DISTRIBUCIN DE AREAS


Con las consideraciones tanto Municipales como Tcnicas, se procede a evaluar las reas con las
que contara el Edificio tales como: de Locales Comerciales, Departamentos. De esta manera se
tiene una visin clara de la magnitud y amplitud del proyecto, y da como resultado las siguientes
particularidades:

El Coeficiente de Ocupacin del Suelo que el Municipio establece en esta zona es del 50%
en Planta Baja y el proyecto cumple con el 30 %. De la misma manera el COS Total del
mismo es de 116 %, frente al 120% que establece el Municipio.

El porcentaje de rea til comparada con la No Computable del Total del rea; se podra
decir que es aproximadamente un 46 % . Entendindose como rea No Computable a la
superficie que comprenden: Circulaciones, Estacionamientos, Bodegas y Otros (Ductos,
Guardiana).

AREA UTIL

M2

LOCALES COMERCIALES

192

DEPARTAMENTOS

645

SALA COMUNAL

33

SUB TOTAL

870

AREA NO COMPUTABLE

M2

CIRCULACIONES

533

ESTACIONAMIENTOS

158,6

BODEGAS

49,83

OTROS
SUB TOTAL
TOTAL (M2)
Tabla 24: rea til y no computable
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

289
1030,43
1900,43

AREA BRUTA HEARST (%)


AREA NO
COMPUTABLE,
1030,43,
54%

AREA UTIL, 870,


46%

Grfico 28: rea bruta


Fuente: Anlisis Arquitectnico y Tcnico, Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Tomando en cuenta el rea Bruta del Edificio, el rea til y las Circulaciones son las que
ms reas abarcan de entre todas.

AREA UTIL Y NO COMPUTABLE (%)


OTROS, 289,
15%
BODEGAS, 49,83,
3%
ESTACIONAMIEN
TOS, 158,
6, 8%

AREA UTIL, 870,


46%

CIRCULACIONES,
533,
28%

Grfico 29: rea til y no computable


Fuente: Anlisis Arquitectnico y Tcnico, Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Del Total del rea til (46%) que la conforman: Locales Comerciales, Departamentos, entre Otros.
El 74% la ocupan los Departamentos, seguidos de los locales comerciales con un 22%.

AREA UTIL HEARST (%)


SALA COMUNAL,
33,
4%

LOCALES
COMERCIALES,
192,
22%

DEPARTAMENTO
S, 645,
74%

Grfico 30: Distribucin rea til


Fuente: Anlisis Arquitectnico y Tcnico, Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

En la distribucin de reas No Computables, se tiene que el 52% de estas las ocupan las reas
destinadas a las circulaciones tanto peatonales como vehiculares del edificio.

AREA NO COMPUTABLE HEARST (%)

OTROS, 289,
28%

CIRCULACIONES,
533,
52%

BODEGAS, 49,83,
5%

ESTACIONAMIEN
TOS, 158,6,
15%

Grfico 31: Distribucin rea no computable


Fuente: Anlisis Arquitectnico y Tcnico, Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

5.4.3. TIPOLOGIA DE UNIDADES A LA VENTA


El Proyecto Hearst cuenta con diferentes tipos de unidades disponibles tanto para vivienda como
para negocio; lo nico que difiere es en el tamao de las mismas y su respectiva ubicacin en el
espacio.

DEPARTAMENTOS
En cuanto a los diferentes tipos de departamentos, ubicados en el piso segundo, tercero y cuarto. En
los mismos que se distribuyen 3 departamentos por pisos con diferentes reas de 65 m2, 70 m2, 80
m2; tal como se muestra en el grfico. El departamento ms grande de 80 m2 cuenta con 3
dormitorios (incluyendo el dormitorio mster), sala-comedor, cocina y bao compartido. En cambio
los departamentos pequeos de 65 m2, 70 m2 son de 2 dormitorios (incluyendo el dormitorio
mster), sala-comedor, cocina y bao compartido.

Ilustracin 12: Tipologa de departamentos


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Ilustracin 13: Tipologa de departamento A


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Ilustracin 14: Tipologa de departamento B


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Ilustracin 15: Tipologa de departamento C


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Ilustracin 16: Tipologa de terraza


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

5.4.4. TIPOLOGIA DE ACABADOS


Algunos de los acabados a instalarse en los diferentes ambientes del proyecto son:
ITEM
ESTRUCTURA
PAREDES
VENTANAS
PUERTAS
PISOS COCINA
PISOS BAOS
PISOS DORMITORIOS
PISOS SALA- COMEDOR
ACABADOS TUMBADO
MUEBLES DE COCINA, BAOS Y CLOSETS
SANITARIOS, GRIFERIA
INSTALACIONES ELECTRICAS
INSTALACIONES SANITARIAS

TIPOS DE ACABADOS
Hormign Armado 240 F'c
Bloque estucado y Pintado
Aluminio y Vidrio de 6mm.
Enchape de Madera
Porcelanato
Cermica
Parquet
Tabloncillo
Cielo Raso Gypsum
Melamnico y Enchape de Madera
Nacional
Electrocable, Beto Italiano
Tubera de cobre y Plastigama

Tabla 25: Tipologa acabados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

5.5. CARACTERISTICAS DE INGENIERIAS


Miravento cuenta con un estudio de Arquitectura e Ingenieras de calidad, en donde no se escatima
recursos para que el producto final cuente con Durabilidad y Funcional por mucho tiempo. Por lo
cual para garantizar los resultados de estos estudios se utilizan materiales de ptima calidad
especialmente en cuanto a su estructura portante tal como el hormign y acero. Adems de usar

buenos materiales, tambin se va a dar un particular control en su proceso constructivo. Con lo cual
se minimiza cualquier riesgo de incumplimiento de los objetivos del proyecto.
5.5.1. INGENIERIA ESTRUCTURAL
En cuanto a este tema, se utilizara un hormign y acero de ptima calidad con las siguientes
caractersticas:

Hormign Fc= 240 Kg/cm2, Asentamiento 10 cm. con material ptreo de Pifo

Fluencia del acero 4200 Kg/cm2

Bloque vibro-prensado

Todas las especificaciones deben cumplir con el Cdigo Ecuatoriano de la Construccin que est
basado en el cdigo Americano ACI.
5.5.2. INGENIERIA HIDROSANITARIA
Un adecuado diseo Hidrosanitario permite que en todos los puntos exista correcta presin de agua
y una correcta evacuacin de las aguas servidas. Con estas consideraciones se realiz un correcto
diseo ayudado por una bomba de impulsin correctamente elegida.
Para las correspondientes conexiones se utilizara tuberas de buena calidad de PVC y Cobre de
acuerdo a los dimetros establecidos en los diseos y acorde a las presiones hidrulicas a las que
son sometidas las mismas.
Adems contara con un sistema centralizado de Gas, que da mejor resultado y seguridad al
momento de requerir agua caliente.
5.5.3. INGENIERIA ELECTRICA
En lo concerniente a las instalaciones Elctricas, el cableado ser realizado con los mejores cables
que se tenga en el mercado y colocados de acuerdo al diseo elctrico realizado. Cada unidad de
vivienda o negocio contara con un sistema de proteccin de corto circuitos y de proteccin ante
eventuales descargas como por ejemplo tormentas elctricas (rayos). As mismo contaran con un
medidor trifsico de 220 v. para garantizar el correcto suministro de energa elctrica.
De la misma manera las conexiones telefnicas y de datos sern realizadas bajo el resultado de un
diseo previamente realizado tomando en cuenta todas las normas de seguridad y calidad. El
cableado estructurado cumplir con todos los requisitos tanto de calidad como de esttica para que
vaya a tono con la arquitectura y funcionalidad del edificio.

5.6. CONCLUSIONES

El proyecto si cumple con la reglamentacin urbana de Babahoyo.

Dadas las limitantes de la reglamentacin urbana, no se puede utilizar todo el porcentaje de


COS Total permitido.

El proyecto arquitectnico cumple con las necesidades del cliente, definidas en el captulo
correspondiente del presente trabajo.

Los acabados son de primera y de lujo, cumpliendo as con las expectativas del estrato
primario y secundario, del nivel socio econmico medio alto, al que se dirige el proyecto.

Las reas del proyecto son:


AREAS EDIFICIO HEARST
DESCRIPCIN
AREA (M2)
rea til
870
rea no Computable
1030,43
rea Bruta
1900,43

Tabla 26: Resumen reas del proyecto


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

%
23
27
50

CAPITULO 6
ANALISIS DE COSTOS
6.1. OBJETIVOS

Establecer los costos totales del proyecto.


Conocer la incidencia de los costos por m2 de rea til y bruta del proyecto.
6.2. METODOLOGIA
Cuantificar los volmenes de obra del proyecto.
Establecer el presupuesto de costos directos de la obra.
Establecer los costos por m2 de rea bruta y rea til .
Obtener los precios unitarios de cada uno de los rubros.

Determinar el costo total del proyecto: Costos directos + indirectos + terreno.


6.3. COSTO TOTAL DEL PROYECTO
En el presente tema se tratarn los costos inherentes a la Planificacin, Construccin y Cierre del
Proyecto. Los mismos que se dividirn en 3 grupos:

Costo del Terreno

Costos Directos

Costos Indirectos
COSTO DEL PROYECTO
COSTO

VALOR

TERRENO

$115500

11,24%

DIRECTO

$760172

73,97%

INDIRECTO $152034,4
TOTAL

14,79%

$1027706,4 100,00%

Tabla 27: Costo del proyecto


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Se puede observar que los Costos Directos son 5 veces ms que los Indirectos y que la incidencia
que el terreno tiene es importante, al menos considerando la zona donde se ubica. Es por esto que es

recomendable hacer una buena negociacin del terreno en cuanto al precio que se debe pagar por el
mismo, para de esta manera bajar los costos totales del proyecto.

COSTO TOTAL HEARST

14,79%

11,24%
TERRENO
DIRECTO
INDIRECTO
73,97%

Grfico 32: Costos totales


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Teniendo en consideracin estos costos totales y el rea bruta o total de construccin, se tiene una
relacin entre ellos que nos da el costo por metro cuadrado de construccin que se describe en el
siguiente cuadro:
COSTOS TOTALES POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO
DESCRIPCIN
AREA VENDIBLE
AREA BRUTA
2

Tabla 28: Costo por m


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

AREA (M2)

COSTO/M2

837

1227,85

1900,43

540,78

COSTO TOTAL POR M2


1400
$ 1.227,85
1200

DOLARES

1000
800
$ 540,78

600
400
200
0
AREA VENDIBLE

AREA BRUTA

AREA

Grfico 33: Costos totales por m2


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

6.3.1. COSTO DEL TERRENO


En la fase de Planificacin se puede ubicar la compra del Terreno, la misma que incurre en un
Costo que se debe cubrir y para lo cual se ha realizado negociaciones previas en Base a Avalos y
Precios de terrenos que el Municipio y Mercado fijan.
En el caso propio del proyecto, el precio de los terrenos por la zona varan entre 125 a 214 dlares
el metro cuadrado, dependiendo de las Caractersticas Fsicas de los mismos; y con estas
consideraciones se lleg a un valor de $115500 por los 750 m2 de terreno. Dando como resultado un
valor de 154 dlares el metro cuadrado. El lote de terreno tiene actualmente una construccin de
200 m2, que al momento de la construccin se la derrocar.
El costo del terreno tiene una incidencia en los costos totales del 11%, tal como se indic en la tabla
de resumen anterior.
6.3.2. COSTOS DIRECTOS
En cuanto a los Costos Directos que son los que normalmente tienen mayor incidencia en los Costos
Totales del Proyectos y que son los que intervienen propiamente en la etapa de Construccin o
Ejecucin que entre los principales se encuentran:

Estructura

Puertas y Ventanas

Revestimientos

Muebles Altos y Bajos

Mampostera
Instalaciones Elctricas

Instalaciones Hidro Sanitarias


COSTOS DIRECTOS
DESCRIPCIN

COSTO

% APORTACIN

OBRAS PRELIMINARES

$3040,688

0,40%

SEGURIDAD INDUSTRIAL

$2280,516

0,30%

MOVIMIENTO DE TIERRAS Y DERROCAMIENTO $16723,784

2,20%

ESTRUCTURA

$310910,35

40,90%

PISOS Y ENTREPISOS

$14443,268

1,90%

MAMPOSTERIA Y ENLUCIDOS

$42569,632

5,60%

REVESTIMIENTO

$66134,964

8,70%

PINTURA

$12922,924

1,70%

CARPINTERIA

$1520,344

0,20%

CIELOS RASOS

$7601,72

1,00%

PUERTAS Y VENTANAS

$69935,824

9,20%

MUEBLES ALTOS Y BAJOS

$50171,352

6,60%

PIEZAS SANITARIAS

$28886,536

3,80%

CERRAJERIA

$1520,344

0,20%

INSTALACIONES ELECTRICAS

$47130,664

6,20%

INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

$47130,664

6,20%

VARIOS

$1520,344

0,20%

EQUIPOS E INSTALACIONES ESPECIALES

$31927,224

4,20%

OBRAS DE ORNATO Y DECORACION EXTERIOR

$3800,86

0,50%

TOTAL

$760172

100,00%

Tabla 29: Rubros costos directos por m


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

6.3.3. COSTOS INDIRECTOS


Los costos indirectos del proyecto Hearst estn conformados por cuatro grandes actividades, la
planificacin, la ejecucin, los costos legales y tributarios, y la promocin y ventas.
PlANIFICACIN:

Diseo Arquitectnico

Direccin Arquitectnica

Plan de Negocios

Levantamiento Topogrfico

Estudio de Suelos

Diseo Estructural

Diseo Hidro-Sanitario

Diseo Elctrico

EJECUCIN:

Gerencia del Proyecto

Fiducia

Financiero

Honorarios Constructor

Honorarios Fiscalizacin

LEGALES Y TRIBUTARIOS:

Tasas y gastos legales

PROMOCIN Y VENTAS:

Promocin y Ventas

En este caso los Costos Indirectos representan alrededor del 14,79% del Costo Total del proyecto y
un 20% de los Costos Directos.
COSTOS INDIRECTOS
DESCRIPCIN

COSTO

% APORTACIN

PLANIFICACIN

$30406,88

20,00%

EJECUCIN

$45610,32

30,00%

TASAS E IMPUESTOS, TRAMITES LEGALES $22805,16

15,00%

VENTAS Y OTROS

$53212,04

35,00%

TOTAL

$152034,4

100,00%

Tabla 30: Costos indirectos


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

6.4. CRONOGRAMA DE FASES DEL PROYECTO


El Proyecto est dividido en el Tiempo en 4 fases principales:

Planificacin

Ejecucin de obra

Promocin y Ventas

Entrega y Cierre del Proyecto

Fases que se desarrollarn progresivamente durante los 11 meses planificados para cubrir la
totalidad del Proyecto.
La fase de Planificacin tiene una duracin de 1 mes, la Fase de Ejecucin de Obra 9 meses;
Promocin, Ventas y Cobro que se desarrollarn paralelamente con la anterior pero con una
duracin de 9 meses y la ltima Fase de Entrega de unidades y Cierre de Proyecto una duracin de
2 meses, transponindose 1 mes sobre la fase anterior.
Cabe indicar que en la fase de Ventas se encuentra integrada la fase de cobro, la misma que termina
un mes antes de entregar la totalidad del Edificio.
EDIFICIO HEARST
CRONOGRAMA DE FASES DEL PROYECTO
Mes 0

Mes 1

Mes 2

Mes 3

Mes 4

Mes 5

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9

Mes 10

1 Mes
PLANIFICACIN
9 Meses
EJECUCIN DE OBRA
9 Meses
PROMOCIN, VENTAS Y COBRO
2 Meses
ENTREGA Y CIERRE DEL PROYECTO

Tabla 31: Cronograma fases del proyecto


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

6.5. CRONOGRAMA VALORADO DE CONSTRUCCIN


ITEM
1

DESCRIPCIN
OBRAS PRELIMINARES

COSTO
$ 3.040,69

SEGURIDAD INDUSTRIAL

$ 2.280,52

MOVIMIENTO DE TIERRAS Y DERROCAMIENTO

$ 16.723,78

ESTRUCTURA

$ 310.910,35

PISOS Y ENTREPISOS

$ 14.443,27

MAMPOSTERIA Y ENLUCIDOS

$ 42.569,63

REVESTIMIENTO

$ 66.134,96

PINTURA

$ 12.922,92

CARPINTERIA

$ 1.520,34

CRONOGRAMA VALORADO HEARST-COSTOS DIRECTOS-DURACIN 9 MESES


% APORTACIN
Mes 0
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
0,40%
$ 3.040,69
0,30%
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
2,20%
$ 16.723,78
40,90%
$ 77.727,59
$ 77.727,59
$ 77.727,59
1,90%
$ 3.610,82
$ 3.610,82
$ 3.610,82
5,60%
$ 10.642,41
$ 10.642,41
8,70%
$ 16.533,74
1,70%

CIELOS RASOS

$ 7.601,72

1,00%

11

PUERTAS Y VENTANAS

$ 69.935,82

9,20%

12

MUEBLES ALTOS Y BAJOS

$ 50.171,35

6,60%

13

PIEZAS SANITARIAS

$ 28.886,54

3,80%

14

CERRAJERIA

$ 1.520,34

0,20%

INSTALACIONES ELECTRICAS

$ 47.130,66

INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

$ 47.130,66

6,20%

17

VARIOS

$ 1.520,34

0,20%
$ 168,93

EQUIPOS E INSTALACIONES ESPECIALES

$ 31.927,22

Mes 7

Mes 8

Mes 9

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 77.727,59
$ 3.610,82
$ 10.642,41

$ 10.642,41

$ 16.533,74

$ 16.533,74

$ 16.533,74

$ 4.307,64

$ 4.307,64

OBRAS DE ORNATO Y DECORACION EXTERIOR

$ 4.307,64

$ 760,17

$ 760,17

$ 2.533,91

$ 2.533,91

$ 2.533,91

$ 23.311,94

$ 23.311,94

$ 23.311,94

$ 16.723,78

$ 16.723,78

$ 16.723,78

$ 14.443,27

$ 14.443,27

$ 760,17

$ 760,17

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 5.891,33
$ 168,93

4,20%
$ 10.642,41

19

Mes 10

6,20%

16

18

Mes 6

0,20%

10

15

Mes 5

$ 3.800,86

0,50%

$ 760.172,00

100,00%
VALOR PARCIAL
% PARCIAL
VALOR ACUMULADO
% ACUMULADO

$ 10.642,41

$ 10.642,41
$ 3.800,86

TOTAL

ITEM
1

PLANIFICACIN

DESCRIPCIN

COSTO
30406,88

CONSULTORIA O EJECUCIN

45610,32

TASAS E IMPUESTOS, TRAMITES LEGALES

22805,16

VENTAS Y OTROS

53212,04

TOTAL

152034,4

COSTO

ITEM
1

TERRENO

DIRECTO

INDIRECTO
TOTAL

20186,79
2,66%
20186,79
2,66%

94385,01
12,42%
114571,80
15,07%

115669,82
15,22%
230241,62
30,29%

121561,16
15,99%
351802,78
46,28%

121561,16
15,99%
473363,93
62,27%

CRONOGRAMA VALORADO HEARST-COSTOS INDIRECTOS-DURACIN 11 MESES


% APORTACIN
Mes 0
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
20,00%
30406,88
30,00%
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
0,15
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
35,00%
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
100,00%
VALOR PARCIAL
30406,88
12669,53
12669,53
12669,53
12669,53
12669,53
% PARCIAL
20,00%
8,33%
8,33%
8,33%
8,33%
8,33%
VALOR ACUMULADO
30406,88
43076,41
55745,95
68415,48
81085,01
93754,55
% ACUMULADO
20,00%
28,33%
36,67%
45,00%
53,33%
61,67%

CRONOGRAMA VALORADO HEARST-COSTO DIRECTO+COSTOS INDIRECTOS+TERRENO


% APORTACIN
Mes 0
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
11,24%
115500,00
760172
73,97%
20186,79
94385,01
115669,82
121561,16
121561,16
152034,4
14,79%
30406,88
12669,53
12669,53
12669,53
12669,53
12669,53
1027706,4
100,00%
VALOR PARCIAL
145906,88
32856,32
107054,54
128339,36
134230,69
134230,69
% PARCIAL
14,20%
3,20%
10,42%
12,49%
13,06%
13,06%
VALOR ACUMULADO
145906,88
178763,20
285817,74
414157,10
548387,79
682618,48
% ACUMULADO
14,20%
17,39%
27,81%
40,30%
53,36%
66,42%

VALOR
115500

55172,80
7,26%
528536,73
69,53%

77217,79
10,16%
605754,52
79,69%

75887,49
9,98%
681642,01
89,67%

78529,99
10,33%
760172,00
100,00%

0,00
0,00%
760172,00
100,00%

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9

Mes 10

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

12669,53
8,33%
106424,08
70,00%

12669,53
8,33%
119093,61
78,33%

12669,53
8,33%
131763,15
86,67%

12669,53
8,33%
144432,68
95,00%

7601,72
5,00%
152034,40
100,00%

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9

Mes 10

55172,80

77217,79

75887,49

78529,99

12669,53

12669,53

12669,53

12669,53

7601,72

67842,33
6,60%
750460,81
73,02%

89887,32
8,75%
840348,13
81,77%

88557,02
8,62%
928905,16
90,39%

91199,52
8,87%
1020104,68
99,26%

7601,72
0,74%
1027706,40
100,00%

Tabla 32: Cronograma valorado de construccin


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Se puede observar que los 6 rubros ms grandes donde se concentra el 77,8% de todos los Costos
Directos son: Estructura, Revestimientos, Puertas y Ventanas, Muebles, e Instalaciones Elctricas y
Sanitarias. De estos el mayor con el 40,9% es el Rubro de Estructura.
Con estos resultados se puede tener una visin muy clara de en qu rubros se debe tener ms control
de costos, en caso de alguna variacin o modificacin eventual del proyecto.
6.6. CRONOGRAMA DE INVERSIONES PARCIALES Y ACUMULADAS
Al momento de la Construccin es muy importante para el promotor saber cmo se van a realizar
los desembolsos de dinero o capital para el desarrollo normal del Proyecto de acuerdo a lo
planificado. Es necesario saber en qu mes se requiere de ms capital y en cual no, y en qu
cantidades. Para esto es necesario tener un cronograma donde se tengan datos claros a lo largo de
las fases del proyecto y se pueda tener una vista clara y prctica de estos requerimientos
econmicos mensualmente.
Como se puede apreciar en el grfico en el primer mes es la mayor inversin, puesto que en este
entra el valor del Costo del Terreno y en los meses del 2 al 5 los costos de la Estructura, mayor

rubro de los Costos Directos. En estos 4 meses se necesita un desembolso de capital continuo de
unos $125963,82 aproximadamente; puesto que en este periodo se desarrolla prcticamente toda la
obra gris del proyecto.

INVERSIONES MENSUALES

175000

150000

$ 1.027.706,40

1100000
1000000

$ 145.907

900000

$ 134.231 $ 134.231
$ 128.339

800000

INVERSIN

125000
$ 107.055

700000

100000

$ 89.887 $ 88.557 $ 91.200

600000
500000

$ 67.842

75000

400000
50000

300000
$ 32.856
200000

25000
$ 7.602
0

100000
0

10

MESES
INVERSIONES PARCIALES

INVERSIONES ACUMULADAS

Grfico 34: Inversiones mensuales


Fuente: Proyecto Hearst
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

La inversin del terreno representa el 11,24 % del valor de los costos totales del Proyecto, por lo
que es importante considerar este valor al momento de gestionar un crdito y su desembolso a lo
largo de la duracin del mismo; ya que este valor entra al inicio del flujo de gastos.
A continuacin se detalla el Cronograma de Inversiones o Desembolsos que se necesita para el
desarrollo del proyecto a lo largo del tiempo en forma mensual.

ITEM
1

DESCRIPCIN

TERRENO
COSTOS DIRECTOS

COSTO
115500

% APORTACIN
11,24%

$ 3.040,69

0,30%

CRONOGRAMA INVERSIONES HEARST


Mes 0
Mes 1
Mes 2
Mes 3

Mes 4

Mes 5

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

Mes 10

115500

OBRAS PRELIMINARES

SEGURIDAD INDUSTRIAL

$ 2.280,52

0,22%

MOVIMIENTO DE TIERRAS Y DERROCAMIENTO

$ 16.723,78

1,63%

$ 3.040,69
$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 253,39

$ 77.727,59

$ 77.727,59

$ 77.727,59

$ 77.727,59

$ 3.610,82

$ 3.610,82

$ 3.610,82

$ 3.610,82

$ 10.642,41

$ 10.642,41

$ 10.642,41

$ 10.642,41

$ 16.533,74

$ 16.533,74

$ 16.533,74

$ 16.533,74

$ 4.307,64

$ 4.307,64

$ 16.723,78
5

ESTRUCTURA

$ 310.910,35

30,25%

PISOS Y ENTREPISOS

$ 14.443,27

1,41%

MAMPOSTERIA Y ENLUCIDOS

$ 42.569,63

4,14%

REVESTIMIENTO

$ 66.134,96

6,44%

PINTURA

$ 12.922,92

1,26%

10

CARPINTERIA

$ 1.520,34

0,15%

11

CIELOS RASOS

$ 7.601,72

PUERTAS Y VENTANAS

$ 69.935,82

6,81%

13

MUEBLES ALTOS Y BAJOS

$ 50.171,35

4,88%

14

PIEZAS SANITARIAS

$ 28.886,54

2,81%

15

CERRAJERIA

$ 1.520,34

0,15%

16

INSTALACIONES ELECTRICAS

$ 47.130,66

4,59%

17

INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

$ 47.130,66

4,59%

18

VARIOS

$ 1.520,34

0,15%

19

EQUIPOS E INSTALACIONES ESPECIALES

$ 31.927,22

3,11%

$ 168,93

OBRAS DE ORNATO Y DECORACION EXTERIOR


PLANIFICACIN

$ 2.533,91

$ 2.533,91

$ 23.311,94

$ 23.311,94

$ 23.311,94

$ 16.723,78

$ 16.723,78

$ 16.723,78

$ 14.443,27

$ 14.443,27

$ 760,17

$ 760,17

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 6.732,95

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 5.891,33

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 168,93

$ 10.642,41

21

$ 760,17

$ 2.533,91

0,74%

12

20

$ 4.307,64

$ 760,17

$ 3.800,86

0,37%

30406,88

2,96%

$ 10.642,41

$ 5.891,33
$ 168,93
$ 10.642,41

COSTOS INDIRECTOS

$ 3.800,86
30406,88

22

CONSULTORIA O EJECUCIN

45610,32

4,44%

23

TASAS E IMPUESTOS, TRAMITES LEGALES

22805,16

2,22%

24

VENTAS Y OTROS

53212,04

5,18%

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

5067,81

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

2280,52

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

5321,20

32856,32
3,20%
178763,20
17,39%

107054,54
10,42%
285817,74
27,81%

128339,36
12,49%
414157,10
40,30%

134230,69
13,06%
548387,79
53,36%

134230,69
13,06%
682618,48
66,42%

67842,33
6,60%
750460,81
73,02%

89887,32
8,75%
840348,13
81,77%

88557,02
8,62%
928905,16
90,39%

91199,52
8,87%
1020104,68
99,26%

7601,72
0,74%
1027706,40
100,00%

ENTREGA Y CIERRE
TOTAL

1027706,4

100,00%
INVERSIONES PARCIALES 145906,88
% PARCIAL
14,20%
INVERSIONES ACUMULADAS
145906,88
% ACUMULADO
14,20%

Tabla 33: Cronograma de inversiones


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

6.7. CONCLUSIONES

El Proyecto hace mucho nfasis en la comodidad de sus usuarios teniendo como premisa
fundamental el libre movimiento de cada uno de ellos tanto en los parqueaderos como en
cada una de las dependencias del edificio, teniendo aproximadamente un 52% del rea a
construir destinada para el efecto.

Los Costos Directos estn enfocados a una construccin y acabados de primera, para un
Estrato Social Medio-Alto.

En los Costos Indirectos tienen mayor peso los rubros Ventas (35%) y Ejecucin (30%) con
el fin de darle mejor empeo en la Calidad y Velocidad de Ventas del edificio.

En los Costos Directos los rubros que ms peso tienen son: Estructura (40,9%),
Revestimientos (8.7%), Puertas y Ventanas (9,2%).

La entrega completa del proyecto est programada para 11 meses incluyendo los 9 meses de
construccin.

Se espera realizar ventas (Pre Ventas) desde el inicio de la Planificacin del proyecto, es
decir desde el segundo mes.

Las instalaciones especiales como del ascensor, bomba, generador se esperan realizar en 3
fechas especiales.

En los ltimos 2 meses se ha programado la entrega del total de las unidades disponibles a
la venta para con esta fase cerrar.

La habitabilidad del edificio se podr dar 1 mes despus de toda la construccin es decir en
el mes 10

En los Costos ya se encuentra contemplado el valor del IVA del 12%.

CAPITULO 7
ESTRATEGIA COMERCIAL
7.1. OBJETIVOS
Realizar un plan estratgico, para lograr alcanzar las ventas propuestas por el promotor.
Definir una poltica de ventas acorde al mercado, con precios competitivos.
Definir estrategias de penetracin en el mercado.
Definir alternativas de forma de pago
7.2. METODOLOGIA
Basados en las 4 Ps del marketing, (Producto, precio, plaza y promocin), se establecern las
estrategias para la venta y publicidad del Edificio Hearst.

Ilustracin 17: Metodologa de la estrategia comercial


Fuente: http://www.picstopin.com.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.3. PRODUCTO
EL Proyecto Hearst es desarrollado por Consultisalema Ca Ltda, una empresa familiar que
cuenta con tcnicos de muchsima experiencia, a pesar de ser nueva en el mercado.

Ilustracin 18: Logotipo empresa


Fuente: Consultisalema Ca. Ltda.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.3.1. CALIDAD
Se desarrolla el Edificio Hearst con los ms altos estndares de calidad, siempre pensando en la
satisfaccin y bienestar del cliente.
7.3.2. NOMBRE Y ESLOGAN
Como ya se mencion en el captulo de concepcin arquitectnica, ya que se considera a un edificio
como una mini cuidad, se ha decidido buscar un nombre que se acople al proyecto, uno propio y
original que le d un significado a lo que se quiere lograr. Es por esto que se escoge Hearst, que
es el nombre de uno de los primeros proyectos de rascacielos de New York que fueron diseados
para resistir sismos e dar seguridad de vida a sus ocupantes. Y como dice su eslogan Un lugar para
vivir bien.

Ilustracin 19: Eslogan de la empresa


Fuente: Consultisalema Ca. Ltda.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.3.3. DISEO Y COLORES


El diseo moderno de cada departamento cumple con los estndares que busca el cliente. Los
colores empleados quieren dar una idea de calidez, de abrigo, de hogar, es por esto que el proyecto
emplea tonos claros, como es el amarillo claro y caf.
7.4. PLAZA
Consultisalema S.A. tambin se encarga de realizar la promocin y ventas de los inmuebles,
brindando siempre calidez al cliente. Preocupndose de hacer un seguimiento personalizado de ellos
y solventando cualquier inquietud de la manera ms rpida, con el fin de generar confianza y
seguridad.
Esa es su mejor herramienta para promocionar su producto, mantener clientes satisfechos y
confiados, que sean los encargados de traer nuevos compradores.
7.5. PROMOCIN
A parte de la promocin entre los mismos clientes, otra forma, es utilizando medios publicitarios,
como la valla del proyecto en el sitio y dpticos con informacin bsica del proyecto para ser usados
por la fuerza de ventas.
7.5.1. VALLA DEL PROYECTO
La valla del proyecto se encuentra colocada en obra, siendo el primer elemento informativo.

Ilustracin 20: Valla del proyecto


Fuente: Consultisalema Ca. Ltda.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.5.2. DPTICOS
Los dpticos son usados en la sala de ventas y tambin repartidos en puntos estratgicos de la
ciudad.

Cara exterior

Ilustracin 21: Cara exterior dptico


Fuente: Consultisalema Ca. Ltda.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El dptico sirve como elemento informativo y de comunicacin entre el cliente y el asesor de ventas.

Cara interior

Ilustracin 22: Cara interior dptico


Fuente: Consultisalema Ca. Ltda.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.6. PRECIO
7.6.1. PRECIO DE VENTAS
Para establecer el precio de ventas, se basa en el estudio de costos realizado en el captulo 6 del
presente documento, donde se obtuvo de los costos totales dividido para el rea til el valor de
$1227,85 por m2, incluido 1 parqueadero y una bodega. Con la utilidad que recibir el promotor del
20% el precio de ventas ser de $1473,42 por m2.
Este precio vara con el criterio de altura y de tamao del departamento:

Factor Altura
El factor altura es medida que la unidad de venta se encuentra en un piso superior este
tendr un valor adicional por concepto de una mejor vista y asoleamiento.
Mayor altura en el piso

Mayor precio/m2

Factor rea
Tomando un rea promedio de los departamentos de 65, 70, 80 m2 , nos da un promedio de
71,66 m2 , en este caso el departamento de 80 m2 se castiga con un factor inferior a uno.
Los departamentos que tengan un rea superior al promedio y un precio superior a los
departamentos cuya rea sea inferior.

Menor precio/m2

Mayor rea de departamento

FACTOR
FACTOR POR
TAMAO
FACTOR POR
ALTURA

FACTORES PARA ESTIMACIN DE PRECIOS


VARIACIN PORCENTAJE
DESCRIPCIN
2% de disminucin por reas mayor al
2%
promedio, y 2% de aumento por reas menores
al promedio.
Por cada piso que asciende, comenzando desde
1%
el piso 1.

Tabla 34: Factor para estimacin de precio


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
PRECIOS EDIFICIO HEARST
PISO DPTO DORMITORIOS (U) AREA (M 2)

PB

101
102
103
201
202
203
301
302
303

LOCAL 1
LOCAL 2
LOCAL 3
LOCAL 4
3
2
2
3
2
2
3
2
2

45
48
49
50
80
65
70
80
65
70
80
65
70

FACTOR POR FACTOR POR PRECIO/M 2 PRECIO DE DPTO


TAMAO
ALTURA
Y LOCALES (USD)
(USD)
1,02
1
1473,42
67630
1,02
1
1473,42
72139
1,02
1
1473,42
73642
1,02
1
1473,42
75144
0,98
1,01
1473,42
116671
1,02
1,01
1473,42
98665
1,02
1,01
1473,42
106254
0,98
1,02
1473,42
117826
1,02
1,02
1473,42
99642
1,02
1,02
1473,42
107306
0,98
1,03
1473,42
118982
1,02
1,03
1473,42
100618
1,02
1,03
1473,42
108358
TOTAL VENTAS
1262877

Tabla 35: Precios de venta Edificio Hearst


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El total de ingresos por ventas del edificio ser de:

$1262877
7.6.2. PRECIO POR M2
Del total de montos establecidos por cada departamento, se obtiene que el precio promedio de
venta por m2 es:

ITEM
1
2

PRECIO POR M2
DESCRIPCIN
AREA (M2)
AREA VENDIBLE
837
AREA BRUTA
1900,43

PRECIO POR M2
$1509
$665

Tabla 36: Precios de venta por m2 Edificio Hearst


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

PRECIO POR M2
1600

$ 1.509

1400

PRECIO

1200
1000
800

$ 665

600
400
200
0
AREA VENDIBLE

AREA BRUTA

AREA

Grfico 35: precios de venta por m2 Edificio Hearst


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.6.3. FORMA DE PAGO


Para el proyecto se considera la siguiente forma de pago:

La entrada, que corresponde al 10% del inmueble, a la firma de la promesa de compra


venta.

Las cuotas, el 30% del precio del inmueble, distribuido en cuotas mensuales desde la firma
de la promesa de compra venta, hasta la terminacin de la construccin del edificio.

EL crdito, correspondiente al 60% del valor del bien, el cliente podr optar por realizar un
crdito hipotecario a la entidad bancaria que el escoja.

CUOTAS
ENTRADA
CUOTAS
CRDITO

FORMA DE PAGO
DESCRIPCIN
A la firma de la promesa de la compra venta
Durante la ejecucin de la obra
Crdito Hipotecario con entidad bancaria

%
10
30
60

Tabla 37: Forma de pago Edificio Hearst


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

De la siguiente forma de pago establecida, a continuacin se presenta el cuadro con los valores
respectivos a cancelar de cada uno de los departamentos y locales comerciales:
FORMA DE PAGO

PISO

PB

DPTO

DORMITORIOS (U)

LOCAL 1
LOCAL 2
LOCAL 3
LOCAL 4
101
102
103
201
202
203
301
302
303
TOTAL VENTAS

3
2
2
3
2
2
3
2
2

PRECIO
DE DPTO
ENTRADA CUOTAS CREDITO
Y
10%
30%
60%
LOCALES
(USD)
$ 6.763
$ 20.289
$ 40.578
$ 67.630
$ 7.214
$ 21.642
$ 43.283
$ 72.139
$ 7.364
$ 22.092
$ 44.185
$ 73.642
$ 7.514
$ 22.543
$ 45.087
$ 75.144
$ 11.667
$ 35.001
$ 70.003
$ 116.671
$ 9.866
$ 29.599
$ 59.199
$ 98.665
$ 10.625
$ 31.876
$ 63.753
$ 106.254
$ 11.783
$ 35.348
$ 70.696
$ 117.826
$ 9.964
$ 29.892
$ 59.785
$ 99.642
$ 10.731
$ 32.192
$ 64.384
$ 107.306
$ 11.898
$ 35.694
$ 71.389
$ 118.982
$ 10.062
$ 30.186
$ 60.371
$ 100.618
$ 10.836
$ 32.507
$ 65.015
$ 108.358
$ 126.288
$ 378.863
$ 757.726 $ 1.262.877

Tabla 38: Distribucin de ingresos segn la forma de pago Edificio Hearst


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Se considera esta forma de plazo para facilidad de pago de los clientes de clase media alta a quien
est enfocado el proyecto.
7.6.4. DESCUENTOS
La empresa siempre est dispuesta a negociar las formas de pago, con el fin que el cliente pueda
acceder a la compra del bien y satisfaga sus necesidades. Por lo que se plantea la siguiente poltica
de descuentos.

POLITICAS DE DESCUENTO
% DESCUENTO
DESCRIPCIN
2
Por compra al contado de local comercial
3
Por compra al contado de departamento
3
Por compra al contado de local y departamento
Tabla 39: Polticas de descuento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.6.5. FACTOR DE ABSORCIN


Se prev para este proyecto un ndice mayor a uno, esto quiere decir que se vender un promedio
ponderado de ms de un departamento por mes. Al tener 9 departamentos y 4 locales comerciales,
se considera que la venta se la realizar en 9 meses, lo que implica un factor de absorcin de 1,44.
FACTOR DE ABSORCIN
DESCRIPCIN
UNIDAD
Departamentos y locales
NUMEROS DE UNIDADES A VENDER
meses
PLANIFICACIN PERIODO DE VENTAS
FACTOR DE ABSORCIN

CANTIDAD
13
9
1,44

Tabla 40: Factor de absorcin


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.6.6. RESUMEN DE VENTAS


Con el modelo planteado, se prev un ingreso por ventas de la siguiente forma.

FORMA DE
PAGO
VENTAS

10% DE
ENTRADA
$126.288

RESUMEN DE VENTAS
30% DE
60% DE
CUOTA
CREDITO
$378.863
$757.726

TOTAL
INGRESOS
$1.262.877

Tabla 41: Resumen de ventas


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

7.6.7. CRONOGRAMA DE VENTAS


Considerando los factores mencionados anteriormente, se considera el siguiente cronograma de
ventas, para 9 meses.

MESES DE VENTA
VENTAS TOTALES

MES 9
1262877

Mes 0

Mes 1
140320

Tabla 42: Cronograma de ventas


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

EDIFICIO HEARST
CRONOGRAMA DE VENTAS
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
140320
140320
140320
140320

Mes 6
140320

Mes 7
140320

Mes 8
140320

Mes 9
140320

Mes 10

7.7. CRONOGRAMA DE INGRESOS


Se prev el siguiente cronograma de ingresos tomando en cuenta los diferentes valores de las cuotas
a recibir por concepto de ventas.
EDIFICIO HEARST
CRONOGRAMA DE VENTAS
CUOTAS

MESES

MESES DE VENTA

RESERVA

10%

126287,71

14031,97 14031,97

14031,97

14031,97

14031,97

14031,97

14031,97

14031,97

14031,97

CUOTAS

30%

42095,90

5261,99

5261,99

5261,99

5261,99

5261,99

5261,99

5261,99

5261,99

6013,70

6013,70

6013,70

6013,70

6013,70

6013,70

6013,70

7015,98

7015,98

7015,98

7015,98

7015,98

7015,98

8419,18

8419,18

8419,18

8419,18

8419,18

10523,98

10523,98

10523,98

10523,98

14031,97

14031,97

14031,97

21047,95

21047,95

42095,90

42095,90
42095,90
42095,90
42095,90
42095,90
42095,90

CREDITO
HIPOTECARIO

60%

10

42095,90

42095,90

42095,90

757726,27

757726,27

INGRESOS MENSUALES

14031,97 19293,96

25307,66

32323,64 40742,82

65298,77

86346,72

128442,62 799822,18

INGRESOS ACUMULADOS

14031,97 33325,92

58633,58

90957,22 131700,04 182966,84 248265,61

51266,80

334612,32

463054,94 1262877,12

PORCENTAJE PARCIAL

1,11%

1,53%

2,00%

2,56%

3,23%

4,06%

5,17%

6,84%

10,17%

63,33%

PORCENTAJE ACUMULADO

1,11%

2,64%

4,64%

7,20%

10,43%

14,49%

19,66%

26,50%

36,67%

100,00%

TOTAL INGRESOS VENTAS

1262877,12

Tabla 43: Cronograma de ingresos


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

CUADRO DE INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO CON APALANCAMIENTO


900.000

1400000

800.000

1200000

700.000
1000000

INGRESOS

600.000
500.000

800000

400.000

600000

300.000
400000
200.000
200000

100.000
0

0
1

MESES
INGRESOS MENSUALES

Grfico 36: Curvas de ingresos parciales y acumulados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

INGRESOS ACUMULADOS

10

7.8. CONCLUSIONES

Segn el estudio de mercado se estableci un precio promedio ponderado de $1.450, por


cada m2, sin estacionamiento y bodega.
El cual es un precio atractivo para el cliente.

Los ingresos totales por la venta de los inmuebles, tanto locales comerciales, como
departamentos es de: $1262877 dlares.

Se estableci un factor de absorcin de 1,44, con lo cual se pudo establecer el cronograma


de ventas. El cual es adecuado segn el anlisis de la competencia.

CAPITULO 8
ANLISIS FINANCIERO
8.1. OBJETIVOS
Demostrar si el proyecto es rentable y viable financieramente, con el anlisis de indicadores
financieros como el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Obtener una Tasa de Descuento, acorde con el negocio de la construccin.
Analizar la sensibilidad del proyecto al decrecimiento de precios en las ventas, incremento
en costos y velocidad de ventas.
8.2. METODOLOGIA
Realizar el anlisis esttico del proyecto, tanto apalancado, como sin apalancar.
En base al cronograma de ingresos y egresos, establecer el flujo de caja del proyecto.
Calcular la tasa de descuento del proyecto, a base del CAPM, factores y WACC.
Analizar los indicadores financieros obtenidos de los flujos de caja del proyecto
apalancado, y sin apalancar.
Analizar las sensibilidades del proyecto a la variacin de costos, ingresos y velocidad de
ventas.
8.3. INGRESOS Y EGRESOS
Se realizar un anlisis Econmico Financiero del Proyecto en Venta, considerando los Ingresos
(Ventas) y los Egresos (Costos) principalmente. Para esto lo dividiremos en Anlisis Esttico y
Dinmico. En el primero sin considerar el Tiempo, solo los valores de Ingresos y Egresos para
obtener la Utilidad; y en el segundo considerando el tiempo y variacin de Precios y Costos, para
obtener la Utilidad.
En cada caso se obtendr un valor numrico que indicar si es o no Rentable el Proyecto y en
cuanto. Adems, al interactuar con los diferentes escenarios tanto de Ventas como de Costos en el
Tiempo, nos dar mejor visin y criterio para definir en donde podemos obtener ms ganancia y por
ende menos prdida econmica en el proyecto.
Para el anlisis financiero, se utiliza los cronogramas de ingresos y egresos obtenidos en los
captulos 6 y 7 respectivamente. Los costos obtenidos son los siguientes:

INGRESO

Para el presente proyecto tal como se indic anteriormente se propone un plan de ventas a lo largo
de la construccin del proyecto. Como se muestra en el grfico al inicio de los meses de venta son
pequeos los ingresos, aumentando paulatinamente hasta el mes 10 y en el mes 11 se despunta el
valor llegando a $1262877,12. Con lo cual se recupera la inversin hecha prcticamente al final del
proyecto.

CUADRO DE INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO CON APALANCAMIENTO


900.000

1400000
$ 1.262.877,12

800.000

1200000

700.000
1000000

INGRESOS

600.000
500.000

800000

400.000

600000

300.000
400000
200.000
200000

100.000
0

0
1

10

MESES
INGRESOS MENSUALES

INGRESOS ACUMULADOS

Grfico 37: Curvas de ingresos parciales y acumulados


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

EGRESOS

Los Egresos a diferencia de los ingresos, empiezan desde el mismo instante en que se compra el
Terreno e inmediatamente se presentan los gastos, los mismos que se dividen en:

Costo del Terreno

Gastos Directos

Gastos Indirectos

El gasto ms importante al inicio del proyecto es el del Terreno porque a diferencia de los otros,
este ingresa en un solo mes y no prorrateado en los siguientes meses como estn los Gastos Directos
e Indirectos.
Los Egresos alcanzan a un valor de: $1027706,40, siendo el mes 0 y los meses 4 y 5 los que ms
demandan de capital. El mes 0 por la compra de Terreno y los meses 4 y 5 por los rubros ms
importantes de la obra.

COSTO TOTALES EDIFICIO HEARST


COSTO

VALOR

TERRENO

$115500

11,24%

DIRECTO

$760172

73,97%

INDIRECTO

$152034,4

14,79%

TOTAL

$1027706,4

100,00%

Tabla 44: Costos totales Edificio Hearst


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

INVERSIONES MENSUALES

175000

150000

$ 1.027.706,40

1100000
1000000

$ 145.907

900000

$ 134.231 $ 134.231
$ 128.339

800000

INVERSIN

125000
$ 107.055

700000

100000

$ 89.887 $ 88.557 $ 91.200

600000
500000

$ 67.842

75000

400000
50000

300000
$ 32.856
200000

25000
$ 7.602
0

100000
0

10

MESES
INVERSIONES PARCIALES

INVERSIONES ACUMULADAS

Grfico 38: Inversiones mensuales


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.4. PROYECTO SIN APALANCAMIENTO


Se realiza un primer anlisis del proyecto, con la opcin de financiamiento sin apalancamiento, es
decir costear el proyecto con capital propio.
8.4.1. ANALISIS ESTATICO (PURO)
Resultado del anlisis de costos e ingresos del proyecto, se determina la utilidad, el margen y la
utilidad del proyecto:

UTILIDAD

MARGEN

RENTABILIDAD DEL PROYECTO

Entonces, se obtiene el siguiente estado de resultados:


ESTADO DE RESULTADOS
DESCRIPCIN

PRECIO TOTAL

INGRESOS
INGRESOS VENTAS

$1262877

TOTAL DE INGRESOS

$1262877

EGRESOS
COSTOS

$1027706,4

TOTAL DE EGRESOS

$1027706,4

UTILIDAD

$235171

MARGEN (9 MESES)

18,62%

RENTABILIDAD (9 MESES)

22,88%

Tabla 45: Estados de resultados proyecto sin apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Como un primer anlisis, se considera el proyecto sin apalancamiento, obteniendo el siguiente


esquema de financiacin.
COSTO-FINANCIACIN-VENTAS
COSTO TOTAL

FINANCIACIN

TERRENO

$115500

CAPITAL PROPIO

COSTOS DIRECTOS

$760172

CREDITO

COSTOS INDIRECTOS $152034,4


TOTAL

$1027706,4

$600000

UTILIDAD

$235171

COSTO TOTAL $1027706,4

PREVENTAS

$427706,4

TOTAL

$1027706,4

Tabla 46: Esquema de financiacin, proyecto sin apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VENTAS

TOTAL

$1262877

1400000
INGRESOS
1200000
COSTO TOTAL

DOLARES

1000000

FINANCIACIN

UTILIDAD

COSTOS
INDIRECTOS
PREVENTAS

800000

600000
COSTO
TOTAL

COSTOS
DIRECTOS
400000
CAPITAL
PROPIO
200000
TERRENO
0

SERIE 3

152034,4

427706,4

235171

SERIE 2

760172

SERIE 1

115500

600000

1027706,4

Grfico 39: Esquema de financiacin, proyecto sin apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.4.2. ANALISIS DINAMICO


El anlisis dinmico, implica hacer el estudio de los costos e ingresos en el tiempo. Para lo cual en
base a los grficos 37 y 38 que se obtuvieron en los captulos 6 y 7, se determina:

Flujo de Caja del Proyecto

Determinacin de la Tasa de Descuento

Clculo de las variables financieras VAN y TIR

Sensibilidades.

8.4.2.1. FLUJO DE CAJA


EDIFICIO HEARST
FLUJO DE CAJA EDIFICIO HEARST
DESCRIPCIN
PRECIO TOTAL
INGRESOS
INGRESOS
1262877,12
INGRESOS MENSUALES
INGRESOS ACUMULADOS
EGRESOS
EGRESOS
EGRESOS MENSUALES
EGRESOS ACUMULADOS
SALDO EN CAJA PARCIAL
SALDO ACUMULADO

MESES
5

10

14031,97
14031,97
14031,97

19293,96
19293,96
33325,92

25307,66
25307,66
58633,58

32323,64
32323,64
90957,22

40742,82
40742,82
131700,04

51266,80
51266,80
182966,84

65298,77
65298,77
248265,61

86346,72
86346,72
334612,32

128442,62
128442,62
463054,94

799822,18
799822,18
1262877,12

1027706,40

145906,88
145906,88
145906,88

32856,32
32856,32
178763,20

107054,54
107054,54
285817,74

128339,36
128339,36
414157,10

134230,69
134230,69
548387,79

134230,69
134230,69
682618,48

67842,33
67842,33
750460,81

89887,32
89887,32
840348,13

88557,02
88557,02
928905,16

91199,52
7601,72
91199,52
7601,72
1020104,68 1027706,40

235170,72

-145906,88
-145906,88

-18824,36
-164731,24

-87760,58
-252491,82

-103031,70
-355523,52

-101907,05
-457430,57

-93487,87
-550918,43

-16575,54
-567493,97

-24588,56
-592082,53

-2210,30
-594292,83

37243,10
-557049,74

Tabla 47: Flujo de caja, proyecto sin apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

792220,46
235170,72

CUADRO DE SALDO EN CAJA

900000

300000

$ 235170,72

800000

200000

700000

100000

PRECIO

600000

500000
-100000
400000
-200000
300000
-300000
200000
-400000

100000
0

-500000
1

10

11
-600000

-100000

MESES

-200000

SALDO EN CAJA PARCIAL

-700000
SALDO ACUMULADO

Grfico 40: Saldo en caja, proyecto sin apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

INGRESOS, EGRESOS MENSUALES ACUMULADOS EN CAJA


1400000

$ 1.262.877

1200000
1000000

$ 1.027.706
800000
600000

COMPRA DE TERRENO

400000

$ 235.171

200000
0
-200000

INVERSIN MAXIMA
-$ 594.293

-400000
-600000
-800000

INGRESOS ACUMULADOS

10

14031,97

33325,92

58633,58

90957,22

131700,04

182966,84

248265,61

334612,32

463054,94

1262877,12

EGRESOS ACUMULADOS

145906,88

178763,20

285817,74

414157,10

548387,79

682618,48

750460,81

840348,13

928905,16

1020104,68 1027706,40

SALDO ACUMULADO

-145906,88

-164731,24

-252491,82

-355523,52

-457430,57

-550918,43

-567493,97

-592082,53

-594292,83

-557049,74

Grfico 41: Ingresos, egresos mensuales acumulados en caja


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

235170,72

8.4.2.2. DETERMINACIN DE LA TASA DE DESCUENTO


Se realiza dos anlisis:

Mtodo del CAPM.

Mtodo de los Factores.

8.4.2.2.1. METODO DEL CAPM


El CAPM es un modelo econmico de valuacin de los activos determinado por el riesgo del
producto.
La tasa de descuento se obtiene con la siguiente frmula:

Re: Tasa de Descuento anual


Rf: Tasa Libre de Riesgo, Bonos del Tesoro EE. UU. a 10 aos
Rm: Rendimiento del mercado, industria de la construccin en EEUU.
: Coeficiente de riesgo de la industria de la construccin en EEUU.
Rp: Tasa asociada al riesgo pas ( EMBI Ecuador)
El beta del proyecto se lo obtiene:

CALCULO DE (INDUSTRIA CONSTRUCCIN)


DATOS
VARIABLE
VALOR
22
Numbers of Firms
L
0,99
Average Beta
D/K %
24,90%
Market D/E Ratio
t
3,00%
Tax Rate

0,798
Unlevered Beta
Tabla 48: Calculo del
Fuente: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

anual
Para transformar la tasa de descuento Re anual a mensual hacemos uso de la formula.

mensual
TASA DE DESCUENTO DE ACUERDO AL METODO CAPM
DATOS

VALOR
(%)

Rf

2,457

Rm

22,8

0,798

Rp
Re (anual)
Re
(mensual)

4,24
22,93

FUENTE
http://es.investing.com/rates-bonds/u.s.-10-year-bondyield-historical-data
http://biz.yahoo.com/p/6ttmd.html
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/
datafile/Betas.html
http://www.bce.fin.ec/index.php/indicadores-economicos

FECHA
Julio-2014
Julio-2014
Julio-2014
Julio-2014

1,74

Tabla 48: Tasa de Descuento por el Mtodo CAPM. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.4.2.2.2. MTODO DE LOS FACTORES


Para calcular la tasa de descuento por el mtodo de los factores se usa la siguiente frmula:

Rp: Tasa asociada al riesgo pas ( EMBI Ecuador)


i: Inflacin anual
Rr: Rentabilidad requerida
Se obtiene la Tasa de Descuento realizando una estimacin ponderada de las siguientes variables:

Riesgo Pas: 4,24% (obtenido del numeral anterior).

Inflacin: 3,67% (http://contenido.bce.fin.ec/resumen_ticker.php?ticker_value=inflacion).


Ao 2014.

Rendimiento Esperado: Se determina un 10%.

Para transformar la tasa de descuento anual Re a mensual se hace uso de la siguiente formula.

mensual
TASA DE DESCUENTO METODO DE LOS FACTORES
DATOS
RIESGO PAIS (Ecuador)
INFLACIN
RENTABILIDAD REQUERIDA
TASA DE DESCUENTO ESPERADA (ANUAL)
TASA DE DESCUENTO ESPERADA (MENSUAL)

VARIABLE
Rp
i
Rr
Re
Re

VALOR (%)
4,24
3,67
10
18,87
1,45

Tabla 49: Tasa de Descuento por el Mtodo de los Factores. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
TASA DE DESCUENTO
MTODO
TASA DE DESCUENTO
22,93%
MTODO CAPM
18,87%
MTODO FACTORES
Tabla 50: Tasa de Descuento Adoptada. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

Para el clculo de las variables financiaras, se escoge la Tasa de Descuento ms conservadora, en


este caso el 22,93%, obtenido por el mtodo de CAPM.
8.4.2.3. CALCULO DE VARIABLES FINANCIERAS
Una parte importante del Anlisis Financiero es el clculo del Valor Actual Neto del Proyecto,
utilizando el Saldo o Flujo de Caja, obtenido de la diferencia entre los Ingresos y los Egresos; y la
Tasa de Descuento calculada anteriormente.
Por otra parte tambin se calcula el valor de la Tasa Interna de Retorno, como referencial para tener
ms bases para la toma de decisiones del Negocio.
El Valor Actual Neto (VAN), se podra definir como una medida de la Rentabilidad esperada en
valor Absoluto y Actual . En otras palabras es lo que se ganara en una Inversin considerando el
valor del dinero en el tiempo, colocando estos valores futuros en valores presentes.

VAN>0 Significa que el proyecto generar una rentabilidad mayor a la mnima esperada
(tasa de descuento)

VAN=0 no se aceptar el iniciar con el proyecto ya que esto refleja que la rentabilidad sera
igual a lo que en un inicio determinamos como tasa de descuento, en este caso se debern
hacer los ajustes necesarios para mejorar los indicadores financieros del proyecto.

VAN<0 El proyecto no mejora la rentabilidad de la deuda del Estado, no debe aceptarse.

La Tasa Interna de Retorno (TIR), es aquella tasa o inters que hace que el Valor Actual Neto del
flujo de saldos, sea cero. Lo que quiere decir que si en la Tasa de Descuento con la que se calcul el
VAN, se coloca la TIR, el VAN se hace cero.
Los criterios de aceptacin de un proyecto en base a la TIR es cuando esta es superior a la tasa de
descuento del proyecto TIR Re
Calculo del Van:

FNE: flujo de caja por mes


i: tasa de descuento
n: nmero de aos
i=Re=1,74% mensual.

MESES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

INGRESOS
MENSUALES
0,00
14031,97
19293,96
25307,66
32323,64
40742,82
51266,80
65298,77
86346,72
128442,62
799822,18

VALOR ACTUAL NETO (VAN)


EGRESOS
SALDO EN
FNE
MENSUALES CAJA PARCIAL
145906,88
-145906,88
-145906,88
32856,32
-18824,36
-18824,36
107054,54
-87760,58
-87760,58
128339,36
-103031,70
-103031,70
134230,69
-101907,05
-101907,05
134230,69
-93487,87
-93487,87
67842,33
-16575,54
-16575,54
89887,32
-24588,56
-24588,56
88557,02
-2210,30
-2210,30
91199,52
37243,10
37243,10
7601,72
792220,46
792220,46

Tabla 51: Calculo del VAN. Sin Apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

(1+i)n

FNE/(1+i)n

1,02
-143411,52
1,04
-18185,98
1,05
-83334,40
1,07
-96162,10
1,09
-93485,78
1,11
-84295,59
1,13
-14690,12
1,15
-21419,00
1,17
-1892,46
1,19
31342,13
1,21
655295,20
TOTAL: $ 129.760,38

TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)


TASA DE
DESCUENTO
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
4,7%
4,71%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%

VAN
$ 235.170,72
$ 202.210,82
$ 171.475,73
$ 142.818,43
$ 116.101,99
$ 91.198,88
$ 67.990,25
$ 46.365,31
$ 26.220,81
$ 7.460,41
$ 323,47
$ 0,00
-10.005,71
-26.261,40
-41.384,89
-55.449,22
-68.522,59

Tabla 51: Calculo del TIR. Sin Apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

260000

TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

240000
220000
200000
180000
160000
140000

VAN

120000
100000
80000
60000
40000
20000

-40000
-60000
-80000
-100000

Grfico 42: Calculo del TIR. Sin Apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

TASA DE DESCUENTO

7,0%

6,5%

6,0%

5,5%

5,0%

4,71%

4,7%

4,5%

4,0%

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

-20000

0,0%

La Tasa Interna de Retorno (TIR),


siguiente formula,

, para transformar a anual usamos la

ANALISIS DINAMICO
DESCRIPCIN
TOTAL DE INGRESOS
TOTAL DE COSTOS
UTILIDAD
VAN
TIR (anual)
TASA DE DESCUENTO (Re ) (anual)
INVERSION MAXIMA

VALOR
$1262877,12
$1027706,40
$235170,72
$ 129.760,38
73,72%
22,93%
$594292,83

Tabla 52: Resultados Anlisis Dinmico. Proyecto Sin Apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

El VAN se obtuvo de una tasa mensual de 1,74% que es el resultado de la tasa de descuento anual
de 22,93%. La TIR es de 73,72%, equivalente a una tasa capitalizada mensualmente de
4,71%. Como el VAN es mayor a cero y el TIR es mayor a la tasa de descuento (Re), se puede
concluir que el proyecto es factible y es aceptado.
8.4.2.4. SENSIBILIDADES
Es importante conocer la sensibilidad del proyecto a la variacin de las diferentes variables como
los costos, ingresos y velocidad de ventas; y as determinar hasta qu punto nuestro proyecto es
viable. Se realizan los siguientes anlisis de variaciones:

Costos e Ingresos

Velocidad de Ventas.

8.4.2.4.1. VARIACIN DE COSTOS E INGRESOS

VARIACIN DE COSTOS

SENSIBILIDAD
VAN
-$ 30.708,06

SENSIBILIDAD DEL VAN


VARIACIN DE INGRESOS
-4%
-6%
-8%

0%

-2%

0,0%

$ 129.760,38

$ 108.404,22

$ 87.048,06

$ 65.691,90

$ 44.335,74

-10%

-12%

-14%

$ 22.979,59

$ 1.623,43

-$ 19.732,73

2,0%

$ 110.999,43

$ 89.643,27

$ 68.287,11

$ 46.930,95

4,0%

$ 92.238,48

$ 70.882,32

$ 49.526,16

$ 28.170,00

$ 25.574,79

$ 4.218,63

-$ 17.137,52

-$ 38.493,68

$ 6.813,84

-$ 14.542,32

-$ 35.898,48

6,0%

$ 73.477,53

$ 52.121,37

$ 30.765,21

-$ 57.254,64

$ 9.409,05

-$ 11.947,11

-$ 33.303,27

-$ 54.659,43

8,0%

$ 54.716,58

$ 33.360,42

-$ 76.015,59

$ 12.004,26

-$ 9.351,90

-$ 30.708,06

-$ 52.064,22

-$ 73.420,38

10,0%

$ 35.955,62

-$ 94.776,54

$ 14.599,46

-$ 6.756,69

-$ 28.112,85

-$ 49.469,01

-$ 70.825,17

-$ 92.181,33

-$ 113.537,49

12,0%
14,0%

$ 17.194,67

-$ 4.161,49

-$ 25.517,65

-$ 46.873,80

-$ 68.229,96

-$ 89.586,12

-$ 110.942,28

-$ 132.298,44

-$ 1.566,28

-$ 22.922,44

-$ 44.278,60

-$ 65.634,76

-$ 86.990,92

-$ 108.347,07

-$ 129.703,23

-$ 151.059,39

Tabla 53: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DEL VAN EN RELACIN AL COSTO


140000

y = -18761x + 148521
R = 1

120000
VARIACIN VAN

VAN

100000

Lineal (VARIACIN
VAN)

80000
60000
40000
20000
0
0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

-20000

PORCENTAJE DE VARIACIN DE COSTOS

Grfico 43: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

14%

VARIACIN DEL VAN EN RELACIN AL PRECIO


140000
y = -21356x + 151117
R = 1

120000
100000

VARIACIN VAN

VAN

80000

Lineal (VARIACIN
VAN)

60000
40000
20000
0
0%

-2%

-4%

-6%

-8%

-10%

-12%

-14%

-20000

PORCENTAJE DE VARIACIN DE PRECIOS


-40000

Grfico 44: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Precios. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DE
COSTOS

SENSIBILIDAD
TIR
1,04%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%

0%
4,71%
4,25%
3,81%
3,37%
2,94%
2,52%
2,11%
1,71%

-2%
4,24%
3,79%
3,34%
2,91%
2,48%
2,06%
1,65%
1,25%

SENSIBILIDAD DEL TIR


VARIACIN DE INGRESOS
-4%
-6%
-8%
-10%
3,77%
3,29%
2,79%
2,29%
3,32%
2,83%
2,34%
1,84%
2,87%
2,39%
1,90%
1,40%
2,44%
1,95%
1,46%
0,96%
2,01%
1,53%
1,04%
0,54%
1,59%
1,11%
0,62%
0,12%
1,18%
0,70%
0,21%
-0,29%
0,78%
0,30%
-0,19%
-0,69%

-12%
1,78%
1,33%
0,89%
0,45%
0,03%
-0,39%
-0,80%
-1,20%

Tabla 54: Sensibilidad de la TIR a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

-14%
1,26%
0,81%
0,36%
-0,07%
-0,49%
-0,91%
-1,32%
-1,72%

VARIACIN TIR

VARIACIN DEL TIR EN RELACIN AL COSTO


5,00%
y = -0,0043x + 0,0511
R = 0,9996

4,50%
4,00%

VARIACIN TIR

3,50%

Lineal (VARIACIN TIR)

TIR

3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

PORCENTAJE DE VARIACIN DE COSTOS

Grfico 45: Sensibilidad de la TIR a la Variacin de Costos. Proyecto Sin Apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DEL TIR EN RELACIN AL PRECIO


5,00%
4,50%

y = -0,0049x + 0,0524
R = 0,9996

TIR

4,00%
3,50%

VARIACIN TIR

3,00%

Lineal (VARIACIN TIR)

2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
0%

-2%

-4%

-6%

-8%

-10%

-12%

PORCENTAJE DE VARIACIN DE PRECIOS

Grfico 46: Sensibilidad de la TIR a la Variacin de Precios. Proyecto Sin Apalancar


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

-14%

8.4.2.4.2. VARIACIN DE VELOCIDAD DE VENTAS


SENSIBILIDAD DEL VAN
MESES DE VENTA
VAN
10
$ 129.760,38
12
$ 105.644,55
14
$ 75.041,68
16
$ 45.402,29
18
$ 16.695,22
20

-$ 60.091,77

Tabla 54: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Velocidad de Ventas. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
SENSIBILIDAD DEL TIR
MESES DE VENTA TIR
10
4,71%
12
3,6%
14
2,8%
16
2,3%
18
1,9%
20
1,1%
Tabla 55: Sensibilidad del TIR a la Variacin de Velocidad de Ventas. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.4.2.4.3. RESULTADOS SENSIBILIDADES


El proyecto es sensible a la variacin de los costos, precios y velocidad de ventas. Apenas soporta
una variacin mxima del 12% en costos y precios y solo 2 meses ms al previsto en la velocidad
de ventas.
LIMITES AL VAN Y TIR
VARIACION
VALOR LIMITE
12%
COSTOS
-12%
PRECIOS
18 meses
VELOCIDAD DE VENTAS
Tabla 56: Resultado de Sensibilidades. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5. PROYECTO CON APALANCAMIENTO


Se realiza un segundo anlisis del proyecto, con la opcin de financiamiento a travs de un
prstamo bancario.
8.5.1. CONDICIONES DEL PRESTAMO
Para el prstamo bancario se considera una tasa de inters efectivo de 11.33%.
(http://www.mutualistapichincha.com/mupi/der_tasasInteres.jhtml). Agosto del 2013.

DATOS PARA CREDITO


DATOS
COSTO TOTAL
BANCO FINANCIA (DEL COSTO TOTAL)
BANCO FINANCIA (DE LA INVERSION MAXIMA)
PRESTAMO A BANCO
CAPITAL PROPIO
PREVENTAS
INTERES BANCARIO NOMINAL
INTERES BANCARIO EFECTIVO

VALORES
$1027706,4
30%
57%
$300000
$300000
$427706,4
10.78%
11.33%

Tabla 57: Datos para Crdito


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5.2. ANALISIS ESTATICO (PURO)


Resultado del anlisis de costos e ingresos del proyecto, y con los pagos correspondientes a los
intereses del crdito, se determina la utilidad, el margen y la utilidad del proyecto:

UTILIDAD

MARGEN

RENTABILIDAD DEL PROYECTO

Entonces, se obtiene el siguiente estado de resultados:

ESTADOS DE RESULTADOS
DESCRIPCIN

PRECIO TOTAL

INGRESOS
INGRESOS VENTAS

$1262877

CREDITO

$300000

TOTAL DE INGRESOS

$1562877

EGRESOS
COSTOS

$1027706,4

PAGO PRESTAMO

$300000

PAGO INTERESES

$32240

TOTAL DE EGRESOS

$1359946,4

UTILIDAD

$202930,7

MARGEN (9 MESES)

12,98%

RENTABILIDAD (9 MESES)

14,92%

Tabla 58: Estado de Resultados. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

De este anlisis, se considera el proyecto con apalancamiento, obteniendo el siguiente esquema de


financiacin.
COSTO-FINANCIACIN-VENTAS
COSTO TOTAL

FINANCIACIN

TERRENO

$115500

CAPITAL PROPIO

$300000

COSTOS DIRECTOS

$760172

CREDITO

$300000

PREVENTAS

$427706,4

TOTAL

$1027706,4

COSTOS INDIRECTOS $152034,4


TOTAL

$1027706,4

Tabla 59: Esquema de Financiacin. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VENTAS
UTILIDAD

$202930,7

COSTO TOTAL $1027706,4

TOTAL

$1230637

$ 1.400.000
INGRESOS
$ 1.200.000

DOLARES

$ 1.000.000

COSTO TOTAL

FINANCIACIN

COSTOS
INDIRECTOS

UTILIDAD
PREVENTAS

$ 800.000

$ 600.000
COSTOS
DIRECTOS

CREDITO

$ 400.000

$ 200.000

CAPITAL
PROPIO
TERRENO

$0

COSTO
TOTAL

SERIE 3

$ 152.034,40

$ 427.706,40

SERIE 2

$ 760.172

300000

$ 1.027.706,40

SERIE 1

$ 115.500

$ 300.000

$ 202.930,60

Grfico 47: Esquema de Financiacin. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5.3. ANALISIS DINAMICO


El anlisis dinmico, implica hacer el estudio de los costos e ingresos en el tiempo. Para lo cual en
base a los cronogramas obtenidos en los captulos 6 y 7, pero esta vez considerando los ingresos y
egresos por concepto del crdito bancario realizado. As se determina:

Flujo de Caja del Proyecto

Determinacin de la Tasa de Descuento

Clculo de las variables financieras VAN y TIR

Sensibilidades.

Para calcular el flujo con apalancamiento, se recibi del Banco el valor de $300000 en el primer
mes, y se va a proceder a pagar la deuda obtenida con el Banco de la siguiente forma de pago. en el
cuarto, sptimo y decimo se dar el valor de $100000 respectivamente. Y los intereses en el
segundo, cuarto, sptimo y decimo mes los valores como se indican en el flujo de caja.

8.5.3.1. FLUJO DE CAJA


EDIFICIO HEARST
FLUJO DE CAJA EDIFICIO HEARST
DESCRIPCIN
PRECIO TOTAL
INGRESOS
INGRESOS-VENTAS
1262877,12
CREDITO
300000,00
INGRESOS MENSUALES
INGRESOS ACUMULADOS
EGRESOS
COSTOS
1027706,40
PAGO PRESTAMO
300000
PAGO INTERESES
32240
EGRESOS MENSUALES
EGRESOS ACUMULADOS
SALDO EN CAJA PARCIAL
SALDO ACUMULADO

202930,72

MESES
5

10

14031,97
300000,00
314031,97
314031,97

19293,96

25307,66

32323,64

40742,82

51266,80

65298,77

86346,72

128442,62

799822,18

19293,96
333325,92

25307,66
358633,58

32323,64
390957,22

40742,82
431700,04

51266,80
482966,84

65298,77
548265,61

86346,72
634612,32

128442,62
763054,94

799822,18
1562877,12

32856,32

107054,54

128339,36

67842,33

145906,88
145906,88

32856,32
178763,20

128339,36
424157,10

134230,69
100000,00
8000,00
242230,69
666387,79

134230,69

10000,00
117054,54
295817,74

134230,69
800618,48

67842,33
868460,81

89887,32
88557,02
91199,52
7601,72
100000,00
100000,00
8000,00
6240,00
197887,32
88557,02
91199,52
113841,72
1066348,13 1154905,16 1246104,68 1359946,40

-145906,88
-145906,88

281175,64
135268,76

-97760,58
37508,18

-103031,70
-65523,52

-209907,05
-275430,57

-93487,87
-368918,43

-16575,54
-385493,97

-132588,56
-518082,53

145906,88

-2210,30
-520292,83

37243,10
-483049,74

685980,46
202930,72

Tabla 60: Flujo de Caja. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

CUADRO DE SALDO EN CAJA

800000

300000

700000

200000

600000
100000
500000
0

PRECIO

400000
300000

-100000

200000

-200000

100000
0

-300000
1

10

11

-400000

-100000
-500000

-200000
-300000

-600000

MESES
SALDO EN CAJA PARCIAL

Grfico 48: Saldo en Caja. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

SALDO ACUMULADO

INGRESOS, EGRESOS MENSUALES ACUMULADOS EN CAJA


1800000

$ 1.562.877
1600000
1400000

$ 1.359.946

1200000
1000000
800000
600000
400000

$ 202.931
200000
0

INVERSIN MAXIMA

-200000

-$ 520.293

-400000
-600000
-800000

INGRESOS ACUMULADOS

314031,97

333325,92

358633,58

390957,22

431700,04

482966,84

548265,61

634612,32

10

800618,48

868460,81 1066348,13 1154905,16 1246104,68 1359946,40

763054,94 1562877,12

EGRESOS ACUMULADOS

145906,88

178763,20

295817,74

424157,10

666387,79

SALDO ACUMULADO

-145906,88 135268,76

37508,18

-65523,52

-275430,57 -368918,43 -385493,97 -518082,53 -520292,83 -483049,74 202930,72

Grfico 49: Flujos Acumulados de Ingresos Egresos Saldo en Caja. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5.3.2. DETERMINACIN DE LA TASA DE DESCUENTO


En base a la tasa de descuento determinada para la corrida financiera sin apalancamiento, obtenida a
travs del mtodo del CAPM, se realiza una ponderacin de las tasas para el proyecto con
apalancamiento.

TASA DE DESCUENTO APALANCADA


DATOS
VARIABLE
VALOR
Capital Propio
Kp
$300000
Tasa de descuento (anual)
Re
22,93%
Capital Prstamo
Kc
$300000
Tasa inters
Rc
10.78%
Capital Total
Kt
$1027706,4
Tasa Ponderada Apalancada (anual)
Rpond
9,84%
Tasa Ponderada Apalancada (mensual)
Rpond
0,79%
Tabla 61: Tasa de Descuento Apalancada. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5.3.3. CALCULO DE VARIABLES FINANCIERAS


Del anlisis realizado, se obtienen los siguientes resultados:
ANALISIS DINAMICO
DESCRIPCION
VALOR
Total Ingresos
$1562877,12
Total Costos
$1359946,40
Utilidad
$202930,72
VAN
$166.997,20
TIR (anual)
117,75%
Inversin Mxima $520292,83
Tabla 62: Tasa Resultados Anlisis Dinmico. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5.3.4 SENSIBILIDADES
Se realiza el mismo anlisis de sensibilidad a la variacin de costos e ingresos, tal como se lo
realiz para el proyecto sin apalancamiento.

VARIACIN DE COSTOS

SENSIBILIDAD
VAN
-$ 54.033,22

SENSIBILIDAD DEL VAN


VARIACIN DE INGRESOS
-4%
-6%
-8%

0%

-2%

0%

$ 166.997,20

$ 137.698,43

$ 108.399,65

$ 79.100,87

$ 49.802,10

2%

$ 141.038,37

$ 111.739,59

$ 82.440,82

$ 53.142,04

$ 23.843,27

4%

$ 115.079,54

$ 85.780,76

$ 56.481,99

$ 27.183,21

-$ 2.115,56

6%

$ 89.120,71

$ 59.821,93

$ 30.523,16

$ 1.224,38

-$ 28.074,39

-10%
$ 20.503,32

-12%

-14%

-$ 8.795,45

-$ 38.094,23

-$ 5.455,51

-$ 34.754,28

-$ 64.053,06

-$ 31.414,34

-$ 60.713,11

-$ 90.011,89

-$ 57.373,17

-$ 86.671,94

-$ 115.970,72

8%

$ 63.161,88

$ 33.863,10

$ 4.564,33

-$ 24.734,45

-$ 54.033,22

-$ 83.332,00

-$ 112.630,77

-$ 141.929,55

10%

$ 37.203,04

$ 7.904,27

-$ 21.394,51

-$ 50.693,28

-$ 79.992,06

-$ 109.290,83

-$ 138.589,61

-$ 167.888,38

12%

$ 11.244,21

-$ 18.054,56

-$ 47.353,34

-$ 76.652,11

-$ 105.950,89

-$ 135.249,66

-$ 164.548,44

-$ 193.847,21

14%

-$ 14.714,62

-$ 44.013,39

-$ 73.312,17

-$ 102.610,94

-$ 131.909,72

-$ 161.208,49

-$ 190.507,27

-$ 219.806,04

Tabla 63: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DEL VAN EN RELACIN AL COSTO


180000

y = -18761x + 148521
R = 1

160000
VARIACIN VAN
140000
Lineal (VARIACIN
VAN)

120000

VAN

100000
80000
60000
40000
20000
0
0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

-20000
-40000

PORCENTAJE DE VARIACIN DE COSTOS

Grfico 50: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DEL VAN EN RELACIN AL PRECIO


200000

y = -21356x + 151117
R = 1

150000

VAN

VARIACIN VAN
Lineal (VARIACIN
VAN)

100000

50000

0
0%

-50000

-2%

-4%

-6%

-8%

-10%

-12%

-14%

PORCENTAJE DE VARIACIN DE PRECIOS

Grfico 51: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Precios. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DE
COSTOS

SENSIBILIDAD
TIR
-91,00%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%

0%
6,70%
5,64%
4,64%
3,70%
2,80%
1,95%
1,13%
0,35%

-2%
5,62%
4,60%
3,64%
2,73%
1,86%
1,04%
0,24%
-0,52%

SENSIBILIDAD DEL TIR


VARIACIN DE INGRESOS
-4%
-6%
-8%
-10%
4,56%
3,52%
2,50%
1,49%
3,59%
2,58%
1,59%
0,61%
2,66%
1,69%
0,72%
-0,24%
1,78%
0,83%
-0,11%
-1,05%
0,93%
0,01%
-0,91%
-1,82%
0,13%
-0,77%
-1,68%
-2,57%
-0,65%
-1,53%
-2,41%
#NUM!
-1,39%
-2,26%
#NUM!
-4,00%

-12%
0,49%
-0,37%
-1,19%
-1,98%
-2,74%
#NUM!
#NUM!
#DIV/0!

-14%
-0,50%
-1,34%
-2,14%
-2,91%
#NUM!
#NUM!
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Tabla 64: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN TIR

VARIACIN DEL TIR EN RELACIN AL COSTO


8,00%
7,00%

y = -0,0043x + 0,0511
R = 0,9996

6,00%
VARIACIN TIR
Lineal (VARIACIN TIR)

TIR

5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

PORCENTAJE DE VARIACIN DE COSTOS

Grfico 52: Sensibilidad de la TIR a la Variacin de Costos. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

VARIACIN DEL TIR EN RELACIN AL PRECIO


8,00%
7,00%
6,00%

y = -0,0049x + 0,0524
R = 0,9996

5,00%
VARIACIN TIR

TIR

4,00%

Lineal (VARIACIN TIR)


3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
0%

-2%

-4%

-6%

-8%

-10%

-12%

-14%

-1,00%

PORCENTAJE DE VARIACIN DE PRECIOS

Grfico 52: Sensibilidad de la TIR a la Variacin de Precios. Proyecto con Apalancamiento


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.5.3.4.2. RESULTADOS SENSIBILIDADES


Con el proyecto apalancado el proyecto soporta mejor las variaciones en las ventas y en los costos.
Con variaciones de 12% en costos y -10% en variacin a los precios de venta.
LIMITES AL VAN Y TIR
VARIACIN VALOR LIMITE
COSTOS
12%
PRECIOS
-10%
Tabla 65: Resultado de Sensibilidades. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

8.6. CONCLUSIONES
COMPARACION ESTADO DE RESULTADOS
DESCRIPCION
SIN APALANCAR CON APALANCAMIENTO
$1262877
$1562877
TOTAL INGRESOS
$1027706,4
$1359946,4
TOTAL EGRESOS
$235171
$202930,7
UTILIDAD
18,62%
12,98%
MARGEN (9 MESES)
22,88%
14,92%
RENTABILIDAD (9 MESES)
Tabla 66: Comparacin de Estados de Resultados
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
COMPARACION ANALISIS DINAMICO
DESCRIPCION
SIN APALANCAR CON APALANCAMIENTO
$1262877,12
$1562877,12
Total Ingresos
$1027706,40
$1359946,40
Total Costos
$235170,72
$202930,72
Utilidad
$ 129.760,38
$166.997,20
VAN
73,72%
117,75%
TIR
$594292,83
$520292,83
Inversin Mxima
Tabla 67: Comparacin Anlisis Dinmico
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
LIMITES AL VAN Y TIR
VARIACION
SIN APALANCAR CON APALANCAMIENTO
12%
12%
COSTOS
-12%
-10%
PRECIOS
18 meses
-------VELOCIDAD DE VENTAS
Tabla 68: Comparacin Sensibilidades
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

De los cuadros analizados se concluye:

El proyecto es viable, y rentable, pero con una alta sensibilidad a las variaciones en costos,
ingresos y velocidad de ventas. Si bien es cierto que con el proyecto apalancado, aumenta el
VAN, el margen y rentabilidad del proyecto disminuyen, y tambin se tiene mayor riesgo.

Durante la ejecucin, se debe tratar de cumplir y optimizar los procesos constructivos para
no alargar tiempos, ya que esto afecta considerablemente al VAN.

Al disminuir el precio de venta en los dos casos (apalancado y sin apalancar), el VAN
disminuye proporcionalmente. Igualmente en relacin al TIR.

Al aumentar los costos del proyecto en los dos casos (apalancado y sin apalancar), el VAN
disminuye proporcionalmente. Igualmente en relacin al TIR.

CAPITULO 9
ASPECTOS LEGALES

9.1. OBJETIVOS
Conocer y cumplir todo el marco legal para el desarrollo del proyecto.
Realizar los trmites en el tiempo justo y oportuno para evitar inconvenientes y
retrasos.
9.2. METODOLOGIA
Tomando como referencia el Cdigo de Trabajo y Ley de Compaas, establecer
los principios y mecanismos ms idneos a ser adoptados para la correcta
consecucin de este Proyecto Inmobiliario.
9.3. ASPECTOS LEGALES RELACIONADOS CON EL PROYECTO
Este captulo implica gestiones y trmites legales para el desarrollo del proyecto inmobiliario. A lo
largo de todas sus fases es necesario obtener permisos y registrar documentacin ante diversos
organismos. Para facilitar el trabajo se ha dividido estas gestiones de acuerdo a las fases de
planificacin del proyecto:

Gestiones en la fase de planificacin: estado actual del proyecto Hearst

Gestiones en la fase de ejecucin

Gestiones en la fases de promocin y ventas

Gestiones en la fase de entrega y cierre

El proyecto Hearst se encuentra en proyecto esto es en papeles, para lo cual se ha obtenido el RU


(Informe de Reglamentacin Urbana) que sirve para verificar la viabilidad, pues en este documento
estn plasmadas las caractersticas de las construcciones permitidas para el terreno.
9.3.1. FASE DE PLANIFICACIN
El siguiente es el listado de permisos necesarios para realizar el proyecto en la fase de planificacin.
Listado de permisos necesarios para realizar un proyecto (planificacin):

Obtencin del Informe de Reglamentacin Urbana (IRU)

Registro de Planos Arquitectnicos

Licencia de Trabajos Varios

Licencia de Construccin

El trmite de adquisicin del terreno requiere de la intervencin de un abogado. Para perfeccionar la


transferencia de la propiedad se requiere la siguiente documentacin: la de escritura de propiedad,
el certificado de gravmenes y el certificado de pago del impuesto predial.
A los efectos de verificar la viabilidad del proyecto inmobiliario es necesario obtener el Informe de
Reglamentacin Urbana que fija las caractersticas de las construcciones permitidas en el terreno.
Es necesario comprobar las factibilidades de suministro de energa elctrica y agua potable y
alcantarillado y de servicio telefnico que se tramitan ante los organismos correspondientes.
Para la obtencin de la Licencia de Construccin que otorga el Municipio de Babahoyo es necesario
presentar Planos Arquitectnicos elaborado por Arquitecto y registrado ante el Colegio de
Arquitectos de Babahoyo. Planos Estructurales elaborado por Ingeniero Civil y registrado en el
Colegio de Ingenieros de Babahoyo. Planos de instalaciones elctricas elaborado por Ingeniero
Elctrico y Planos de Instalaciones Hidrosanitarias elaborados por Ingeniero Civil. El departamento
de bomberos deber registrar y aprobar los planos de las instalaciones contra incendio.
Ser necesario presentar ante el Municipio una fianza de fiel cumplimiento de construccin del
proyecto de acuerdo con los planos que se aprueben. Esta fianza es emitida por Bancos o
Compaas de Seguros.
9.3.2. FASE DE EJECUCIN
El siguiente es el listado de permisos necesarios para realizar el proyecto en la fase de
ejecucin:
Listado de permisos necesarios para realizar un proyecto (ejecucin):

Certificado de Permisos de Construccin

Contratos con proveedores, donde se especifique cantidades, precios, forma de


pago, lugar y forma de entrega, plazos, etc.

Contratacin de seguros de proteccin todo riesgo tanto para la obra como para el
personal.

Aviso de entrada de los trabajadores debidamente inscritos en el IESS (Instituto


Ecuatoriano de Seguridad Social).

Trmite de acometida de alcantarillado y agua potable ante la Empresa de Alcantarillado y


Agua Potable de Babahoyo (EMSABA)

Trmite de acometida Elctrica, en la Empresa de


Energa Elctrica de Babahoyo

9.3.3. FASE DE PROMOCIN Y VENTAS


Listado de permisos necesarios para realizar un proyecto (promocin y ventas):

Permiso de Rotulacin y Publicidad Exterior.

Contrato debidamente legalizado con la empresa que se encargar de la promocin


y ventas del proyecto.

Firma de contratos de promesa de Compra-Venta de las unidades de vivienda.

Est previsto para la promocin y ventas trabajar conjuntamente con una empresa especializada en
este trabajo, una vez que se termine la fase de planificacin. Esta se encargar pues del material
publicitario como son volantes, folletos, publicidad, etc.
9.3.4. FASE DE ENTREGA Y CIERRE
El siguiente es el listado de permisos necesarios para realizar el proyecto en la fase de entrega y
cierre.
Listado de permisos necesarios para realizar un proyecto (entrega y cierre):

Licencia de Habitabilidad (devolucin de fondo de garanta)

Licencia para la Declaratoria de Propiedad Horizontal

Escritura de declaratoria de propiedad horizontal.

Para realizar la escritura de transferencia de dominio de los departamentos es necesario haber


efectuado la divisin en Propiedad Horizontal que se tramita en el Municipio de Babahoyo. Dicho
proceso consiste en dividir el total de la propiedad en las nuevas subdivisiones (departamentos,
parqueos, reas comunes, etc.), definiendo las reas y los linderos, asignndoles un nmero catastral
y una alcuota porcentual en funcin de sus reas. Esta alcuota sirve a su vez para la distribucin de
gastos comunales una vez vendidas todas las unidades.
Finalmente se firman las correspondientes escrituras de traslado definitivo de dominio a los nuevos
propietarios, trmite que se realiza ante el Registro de la Propiedad. La recuperacin de la garanta
en el Municipio de Babahoyo se logra luego de obtener un informe favorable en la inspeccin que
hace el personal designado por esta entidad, el cual verifica la consistencia entre la construccin
ejecutada y los planos aprobados. Se obtiene finalmente luego de esto la Licencia de Habitabilidad
del proyecto.
9.4. EQUIPO DE TRABAJO Y ASPECTOS TRIBUTARIOS.
Para este proyecto se crear una Sociedad de Hecho. Teniendo en cuenta las siguientes
consideraciones:

Como su nombre lo indica, sociedad de hecho, es una situacin que se da de hecho


al momento que las voluntades de dos o ms personas confluyen para emprender
una actividad conjunta (para el presente caso un proyecto inmobiliario), uniendo
sus esfuerzos o recursos en general, para tal fin.
Dicha Sociedad de Hecho estar conformada como sigue:

Propietario del terreno (como Promotor Inversionista)

Gerencia de Proyecto: Ing. Miguel Tisalema

Promotor Constructor: Consultisalema Ca. Ltda.

En nuestra legislacin, la Sociedad de Hecho tiene como caracterstica que siendo empresa
(concepto econmico), sta no se ajusta a las formalidades de Ley para el establecimiento
de una persona jurdica, es decir, no se constituye por escritura pblica aprobada por el
organismo pertinente.

En cuanto al aspecto tributario, hay que aclarar que se la considera como cualquier otra
clase de compaa (sociedad), es decir que est sujeta a las obligaciones o deberes formales
del ordenamiento tributario que impera en nuestro pas, obligada a llevar contabilidad ante
el Servicio de Rentas Internas (SRI).

El IVA paga el 12% del valor de todas las compras al momento de su cancelacin. Este
pago se convierte en un crdito fiscal a favor de la empresa. Ya que el momento de vender
los departamentos no se grava este impuesto, la empresa no puede compensar este crdito
fiscal, as que en la prctica el IVA constituye un gasto cuyo valor se incluye como egreso
en el presupuesto del proyecto.

Se considerar tambin el reparto del 15% de las utilidades a los empleados de


acuerdo a la ley laboral en Ecuador.

Los impuestos que afectan al proyecto son el impuesto al Valor Agregado (IVA) y el
impuesto a la Renta que recauda el Servicio de Rentas Internas (SRI), y el impuesto a los
Capitales y la tasa de la Patente que recauda el Municipio.

El impuesto a la Renta de la Sociedad es del 25% de las utilidades netas, luego de


descontar la participacin de los empleados.

Existe tambin el impuesto municipal a los Capitales, el cual es anual, el mismo asciende al
1,5 % del patrimonio de la empresa.

Tambin el Municipio fija una tasa anual correspondiente al valor de la Patente.

9.5. CONCLUSIONES

El proyecto inmobiliario Edificio Hearst se encuentra en la fase de planificacin.

Se ha obtenido informacin a la fecha sobre la Reglamentacin Urbana del sector donde se


va construir.

El terreno es parte de la inversin y se encuentra libre de gravmenes.

Esta proyectado para el momento en que los accionista tengamos el valor inicial de
$300000 USD.

Este proyecto fue tomado como estudio para poner en prctica todo lo estudiado en la
Maestra en Direccin de Empresas.

CAPITULO 10
GERENCIA DE PROYECTO
10.1. OBJETIVOS
Gestionar de forma eficiente todos los procesos relacionados al proyecto, durante
su ciclo de vida.
Coordinar las diferentes actividades para cumplir con el alcance, tiempo y costos
planificados.
Cumplir con todos los entregables del proyecto de forma satisfactoria.
10.2. METODOLOGIA
La metodologa para la gerencia del proyecto sern utilizando los estndares y tcnicas del Program
Management Institute (PMI).
10.3. DESCRIPCIN DEL PRODUCTO
Hearst es un edificio de 9 departamentos con 4 locales comerciales, de acabados de lujo enfocados
para clientes de clase social media alta.
10.4. ACTA DE CONSTITUCIN

Nombre del Proyecto:


Clientes:

Necesidades de los
Clientes:
Fecha de Inicio:
Preparado Por:
Contactos:
Resumen Ejecutivo:

Caso del Negocio:

ACTA DE CONSTITUCIN
Edificio Hearst
Gerente General
Inversionistas
Compradores Finales, de clase media alta, con ingresos familiares mensuales
de alrededor de $1500 USD. en adelante
Inversionistas: obtener la rentabilidad ofrecida en el tiempo establecido.
Clientes: Hacer una buena inversin, seguridad, bienestar, satisfaccin,
etc.
Enero/2016
Ing. Miguel Tisalema Sisa
Wellington Maliza: Cel: 0997524231
Martin Villamar: Cel: 0981178672
Edison Lpez: Cel: 0997052062
Ver resumen Ejecutivo al Inicio de Este Documento. Resumen Ejecutivo
El Edificio Hearst busca introducir un producto diferenciado en una
zona en crecimiento.
Tambin se busca ofrecer al cliente la mejor relacin, precio, calidad, diseo y
naturaleza del sector para lograr clientes satisfechos y as recomendaciones
futuras.
Por ltimo el proyecto busca ofrece a los inversionistas un 20% de utilidades
sobre su inversin basndose en un presupuesto de obra preestablecido y un
cronograma de ventas.
o

Realizar la planificacin, construccin, venta y cierre de este

proyecto en un lapso de 18 meses.


o

Crear 9 departamentos y 4 locales comerciales bajo el rgimen


de propiedad horizontal para ser vendidos a clientes.

Lograr clientes satisfechos y obtener referidos para otros


proyectos.
Anlisis de Factibilidad del Proyecto
Compra del Terreno
Planificacin
Construccin
Hitos y Entregables:

Conclusin de Ventas
Propiedad Horizontal
Entrega de Bienes
Liquidacin de la Asociacin

Revisiones y
Aprobaciones:

Reparticin de Utilidades a Inversionistas


La junta de inversionistas es la responsable final de todos los cambios al alcance
y plan de gestin de este proyecto. El gerente as como cualquier otro interesado
debe obtener la aprobacin escrita de la junta directiva para incorporar cualquier
tipo de cambio al proyecto.
Esta junta tambin ser la responsable de la revisin y aceptacin de los
entregables, para esto adjudicaran responsables tcnicos.
La junta directiva tambin tendr asesora legal para todos los elementos
crticos de las contrataciones y estructuracin financiera y tributaria.
Permiso de habitabilidad y levantamiento de garanta.
9 Departamentos y 4 locales comerciales bajo el rgimen de propiedad horizontal
para los clientes.

Entregables Finales

Actas de entrega de cada departamento con escrituras firmadas.


Liquidacin de todos los contratos del proyecto

Ciclo de Vida
Criterios de Aceptacin

Limites del Proyecto

Supuestos

Dividendos del ejercicio del proyecto a los inversionistas.


Iniciacin, Planificacin, Ejecucin, Promocin y Ventas, Cierre
El edificio tiene que cumplir con todas las especificaciones tcnicas
constructivas y municipales, para esto se contratara un fiscalizador tcnico y se
requerir contractualmente que los profesionales a cargo entreguen los pasos de
inspeccin municipales y tcnicos satisfechos.
El proyecto tiene que estar dentro del presupuesto aceptado por los
inversionistas, en el tiempo preestablecido. Cualquier cambio al alcance tiene
que ser gestionado por el gerente y aprobado por la junta de inversionistas.
Condiciones econmicas estables, se mantendr la dolarizacin y los
ndices inflacionarios se mantendrn estables.
Los inversionistas cuentan con el 58% para la obra y se necesita de preventas.
La demanda del estudio no vara de manera drstica por razones de fuerza
mayor.

Tabla 69: Acta de constitucin


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

10.4.1. ORGANIGRAMA

Ilustracin 23: Organigrama


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

10.4.2. RECURSOS DISPONIBLES


Los recursos disponibles para este proyecto son los aportes de los inversionistas, las preventas
logradas y un crdito bancario pre aprobado a la iniciacin del proyecto.
10.5. GESTIN DEL ALCANCE
Para controlar el alcance del proyecto se formalizara un sistema de control de cambios. Este sistema
documentado obliga a generar un documento escrito de cualquier peticin de cambio para que esta
sea analizada y valorada por el grupo de control de cambios.
Tanto los clientes internos como externos tendrn que usar este sistema para solicitar cualquier tipo
de cambio a los documentos aprobados.
En una reunin mensual el gerente de proyecto presentara un resumen de la gestin de alcance de la
obra, y si es necesario se buscara la aprobacin de la junta para algn cambio que se efectu durante
el proceso constructivo.
10.6. GESTIN DEL TIEMPO
Para controlar el tiempo del proyecto se realizaran revisiones mensuales de como avanza el
proyecto para eso se diseara un cronograma del proyecto. Tomando como base el cronograma
inicial se analizaran la ruta critica y las partes del proyecto que puedan llevar a un retraso el
proyecto al final. De esta manera se tomaran acciones preventivas lo antes posible para asegurar el
menor desfase al cronograma. el cronograma inicial del proyecto se encuentra detallado en el
captulo 6. Otra parte muy importante a ser gestionada es el tiempo de las ventas. Basndose en el
cronograma de ventas, se analizaran mensualmente los objetivos alcanzados o los ajustes necesarios
para alcanzarlos.

10.7. ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT)

Ilustracin 24: Estructura del desglose de trabajo


Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa.
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa

10.8. GESTIN DE COSTOS


El presupuesto detallado de este proyecto es presentado en el captulo 6. Para controlarlo se exigir
los siguientes informes mensuales.

Informe de avance fsico del constructor por rubro del presupuesto.

Informe de gastos extras no presupuestados incurridos.

Informe de gasto mensual contable por rubro del presupuesto.

Informe de contratos por liquidar.

Informe de ndices inflacionarios y precios de bienes y contratos que faltan por iniciar.

Con esta informacin la gerencia del proyecto utilizara el mtodo de valor ganado para
mensualmente proyectar los gastos totales de proyecto. Si se presentan cambios significativos del
gasto planificado el gerente organizar reuniones para tomar decisiones correctivas y si es necesario
aprobar un cambio del presupuesto con la junta directiva.

10.9. GESTION DE CALIDAD


Para asegurarse la correcta calidad de este proyecto se realizaran los siguientes pasos:

Planificacin de Calidad

Aseguramiento de Calidad

Control de Calidad.

La calidad tendr que ser controlada por el gerente del proyecto. Para esto es importante que este
pida especificaciones requeridas al grupo tcnico para as tener estndares comparativos. Cada
elemento crtico del proyecto tiene que estar acompaado de requerimientos de calidad a ser
satisfechos.
Para garantizar aseguramiento de calidad, se tendrn que poner en funcionamiento mtodos para
que la calidad sea verificada en las diferentes etapas del proyecto y en los diferentes procesos. Es
importante responsabilidad a todos los niveles con multas por faltas de calidad para as concientizar
un trabajo de calidad en todos los mbitos del proyecto.
Por ltimo se organizar un exhaustivo control de la calidad en base a visitas sorpresas de expertos,
y fiscalizacin a las diferentes fases del proyecto.
10.10. GESTIN DE COMUNICACIN
La buena comunicacin es fundamental para el xito del proyecto. Para asegurarse una buena
gestin se buscara cumplir los siguientes puntos.

Planificar las comunicaciones

Mtodos de distribucin de informacin

Desarrollo de estrategias de comunicacin efectivas

Informar el rendimiento

Gestionar a los Interesados

El gerente es el responsable de gestionar la comunicacin. En este proyecto se realizarn informes


de gerencia semanales de todos los responsables de las diferentes reas. Tambin se realizarn
reuniones de inversionistas mensuales para mantenerles informados.
Se exigir que el constructor tenga reuniones diarias con los lderes de los diferentes grupos para as
aclarar las metas de ese da y de la empresa en general.
Aparte de estas reuniones preestablecidas cada que sea necesario se realizarn reuniones
extraordinarias de planeacin o estrategia para afrontar los cambios del alcance.

10.11. GESTIN DE RECURSOS HUMANOS


Los recursos humanos son fundamentales en todo proyecto. La contratacin estar basando en
competencias y entrevistas de por lo menos dos candidatos para cada puesto. Se tratar de
incentivar una plataforma bastante horizontal para este proyecto. El objetivo es crear un ambiente
propicio a la comunicacin sin barreras jerrquicas definidas internamente. Externamente se busca
que los clientes encuentren un solo punto de comunicacin que ser el departamento de atencin al
cliente.
10.12. GESTIN DE RIESGOS
Para llevar una buena gestin de riesgos es necesario tomar en cuenta los siguientes puntos:

Planificar la gestin de riesgos

Identificar los riesgos de antemano

Hacer un anlisis cualitativo de los mismos

Hacer un anlisis cuantitativo de los riesgos

Planificar respuestas a los mismos

Realizar un buen seguimiento y control de riesgos.

Para lograr esto el gerente de proyecto tendr que utilizar reuniones con expertos para identificar los
posibles riesgos. Tambin se tiene que constantemente realizar anlisis de los riesgos basndose en
la informacin de las sensibilidades del proyecto. Basndose en el modelo financiero se pueden
ingresar diversos escenarios para as cuantificar los riesgos de mejor manera.
10.13. GESTIN DE ADQUISICIONES
Los pasos a seguir son los siguientes:

Planificar las adquisiciones

Planificar las contrataciones

Solicitar varias respuestas de vendedores

Seleccionar a los vendedores y precalificarlos

Administrar los contratos

Cerrar los contratos a su debido tiempo.

En la etapa de planificacin del proyecto se tendrn que definir las metodologas de adquisiciones.
Se utilizaran juicios de expertos para ver la mejor forma de comprar los bienes. Todos los contratos
tendrn algn tipo de garanta por el servicio contratado respaldado por una multa ejecutable en el

caso de no cumplirse. De esta manera se garantizar una entrega a satisfaccin de los servicios o
materiales adquiridos. La metodologa que ser utilizada en este proyecto es la contratacin por
servicios o mano de obra hacindose el proyecto responsable de la compra de la mayora de los
materiales. Para esto es necesario crear un departamento de compras para que esta realice
cotizaciones y logre los mejores precios del mercado. Tambin ser necesario tener un auto de la
empresa con un bodeguero/chofer para las compras de materiales urgente o menores.

10.14. CONCLUSIONES

El estilo de Gerencia de Proyectos que maneja el PMI, es una valiosa herramienta que nos
ayudar a llevar la Construccin del Proyecto Hearst de una manera ordenada y eficiente,
de tal forma que el xito del mismo sea inminente.

El Director o Gerente de Proyecto ser el responsable de la aplicacin y seguimiento del


uso de la metodologa planteada, ayudado obviamente de su equipo de trabajo.

Tal como se indica en cada una de las Gestiones a realizarse, existe un grupo de trabajo
responsable de cumplir o encargarse de la misma para la correcta culminacin y cierre.

Todo documento que se genere en el Proyecto ser archivado conforme a la fase que
corresponda, y en lo posible todo se tratar por escrito y con firmas de responsabilidad.

El Proyecto por ser de pequeas proporciones, contar con el personal mnimo y suficiente
para cumplir con el Organigrama presentado. Es importante tomar muy en cuenta este
recurso puesto que es el que se encargara de administrar los recursos fsicos y de tiempo del
Proyecto.

En lo posible se tratara de evitar hacer rdenes de cambio, tanto a nivel de obra gris y de
acabados; a menos que sea estrictamente necesario y no comprometa el presupuesto o
tiempo estimado para el caso.

En Anexos se presentarn algunos modelos de fichas a utilizarse para la Gerencia del


Proyecto.

CONCLUSIONES GENERALES
El propsito de el presente plan de negocios, De acuerdo al anlisis de cada captulo, se determino
en cada caso si la propuesta es factible o no, con el propsito de que se establezca las fortalezas,
oportunidades, debilidades y amenazas, latentes, para poder tomar en cuenta
las acciones a implementar.
Se puede concluir que el proyecto Edificio "Hearst", es factible en todos los aspectos analizados
como se presenta a continuacin,

CAPITULO
MACROECONOMICO
MERCADO
LOCALIZACION
ARQUITECTONICO
COSTOS
COMERCIAL
FINANCIERO
LEGAL
GERENCIA

CAPITULO
FACTIBLE
SI NO

FACTIBLE
SI

NO

BIBLIOGRAFIA
ANALISIS MACROECONOMICO
REFERENCIAS ELECTRNICAS

Banco Central del Ecuador, http://www.bce.fin.ec

Instituto Nacional de Estadsticas y Censos, http://www.inec.gob.ec

Revista financiera online, www.zonaeconomica.com

Banco del instituto ecuatoriano de Seguridad Social, www.biess.fin.ec

Peridico El hoy, www.hoy.com

Peridico El Universo, www.universo.com

Peridico El Comercio, www.comercioexterior.com

CONSULTA DOCUMENTOS:

Anlisis sectorial

Cifras, nmeros y resultados del mercado

CONSULTA REVISTAS:

Revista gestin No. 213

Revista clave
ANALISIS DE LOCALIZACIN

REFERENCIAS ELECTRNICAS

Enciclopedia wiki peda, www.wikipedia.com

Ciudad de Babahoyo, www.babahoyo.gob.ec


ANALISIS DE MERCADO

Gridcom Inteligencia Inmobiliaria, (2013). Estudio de Demanda de la Ciudad de Quito:


Septiembre del 2012. Quito.
ANALISIS ARQUITECTONICO Y COSTOS

http://www.feriadelavivienda.com.ec

ESTRATEGIA COMERCIAL

Mutualista Pichincha, www.mutualistapichincha.com.ec


ANALISIS FINANCIERO

REFERENCIAS ELECTRNICAS

Eco finanzas, http://www.ecofinanzas.com/diccionario/A/ANALISIS_ESTATICO.htm

UNMSM,http://sisbib.unmsm.edu.pe/bibvirtualdata/publicaciones/quipukamayoc/20
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ESTRATEGIA LEGAL

Ley de compaas, Art, 143 y 144

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GERENCIA

REFERENCIAS ELECTRNICAS

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empresas constructoras e Inmobiliarias. Universidad San Francisco de Quito, Ecuador.

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