UNIDAD 10

COMPRA Y VENTA
1) Contrato de compraventa
Definición:
Según Art. 1323 Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar
por ella un precio cierto en dinero.
Conviene destacar que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la
entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo. (Borda)
Caracteres: (Borda + Guía)
1) Es bilateral (porque implica obligaciones para ambas partes).
2) Es consensual (porque produce todos sus efectos por el solo hecho del
consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio).
3) No formal (porque se perfecciona por el sólo hecho del consentimiento de las
partes, sin requerirse forma especial para celebrarlo. Excepción: tratándose de
inmuebles, se requiere escritura pública).
4) Oneroso (porque la prestación de una parte se da en miras de la
contraprestación que debe realizar la otra parte. Así, la cosa por el precio, el
precio por la cosa).
5) Conmutativo (por lo general, el contrato de compraventa es conmutativo,
porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Por excepción, en algunos
casos puede ser aleatorio).
Elementos de la compraventa

Capacidad.
Consentimiento.
Cosa (Art.1327).
Precio (Art. 1349 a 1356).

1361. Si se viola la prohibición. 1) Los esposos entre si. 6) Los penados por más de 3 años. Si el incapaz de hecho celebra el contrato. 2) Padres. Incapaces de hecho Por los principios generales sobre capacidad (ver Arts. 2) Los menores de edad (impúberes o adultos). En definitiva. art. por medio de sus representantes legales): 1) Las personas por nacer. de nulidad absoluta. con las excepciones de los artículos siguientes". de nulidad relativa. confirmable por el incapaz al desaparecer la incapacidad. Art. el contrato es nulo. La prohibición no rige si están divorciados. 152 bis). y por lo tanto. La prohibición protege al incapaz y evita que el padre. la nulidad es relativa y se podrá confirmar posteriormente el acto. incs. Y en general. Ellos no pueden vender bienes suyos a los que están bajo su guarda o patria potestad (Art.Incapacidad para comprar y vender Art. aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos". puede comprar toda clase de cosas de cualquier persona capaz de vender. 279). 1357: "Toda persona capaz de disponer de sus bienes. afectándose la legítima. Debido a que la nulidad esta establecida en beneficio de ellos y solo ellos pueden alegarla. aunque no haya petición de parte (art. 4) Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito. 55 y 128). 1358: "El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer. 5) Los inhabilitados judicial-mente (semialienados y pródigos. Tampoco los pueden comprar a los incapaces (Art. . puede vender cada una de las cosas de que es propietaria. tutores y curadores. El contrato entre esposos es nulo. lo que interesa son las incapacidades. 3) Los dementes. 1359). no puede haber ningún contrato entre ellos (Art. La prohibición se funda en la necesidad de evitar que (mediante esta transferencia de bienes de uno al otro) se puedan burlar los derechos de los acreedores (del esposo o de la esposa) o de los herederos. y toda persona capaz de obligarse. es decir. Los jueces deben declararla de oficio. no pueden comprar ni vender (salvo. tutor o guardador realice operaciones abusivas que lo beneficien a él y perjudiquen al incapaz. 54. Incapaces de derecho En las hipótesis de incapacidad de derecho no hay medio de celebrar el acto por si o por representante. 1047). 1 y 2).

1361: "Es prohibida la compra. de los bienes de las testamentarias que estuviesen a su cargo". 1361: "Es prohibida la compra.. b) si se trata de abogados y procuradores o peritos de parte. de nulidad absoluta. Fiscales. de los bienes que estuviesen en litigio ante el Juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio"). pero ¿de nulidad absoluta o de nulidad relativa? Merece tenerse en cuenta la distinción que hace Borda: a) si se trata del juez o de funcionarios de la administración de justicia (fiscal. fiscales. procuradores escribanos y tasadores. 5° A los empleados públicos.. defensores de menores. Si se viola la prohibición el acto es nulo... Art.3) Albaceas. Inc. INC. Art. Los mandatarios no pueden comprar los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus mandantes (Art. 1361: "Es prohibida la compra. la nulidad es sólo relativa. por ello.. 6° A los jueces. El empleado debía estar encargado de la administración o venta del bien. si no lo está. de cuya administración o venta estuviesen encargados". Ej. asesor. La razón de esta prohibición es la siguiente: la ley desea evitar un conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario. La prohibición legal se extiende a todos los que actúan como órganos investidos del poder de disposición de una cosa ajena. Un juez no podrá comprar bienes de juicios que tramitan en su juzgado pero sí bienes de juicios que tramitan ante otro juez. secretarios). 6) Jueces. Inc. 3°) A los albaceas. porque no está en juego el orden público y sólo existe el interés privado. aunque sea en remate público. que habría de redundar muy probablemente en perjuicio del primero. Abogados. la parte interesada pueda confirmar el acto si así lo desea. de los bienes del Estado. 4) Mandatarios. INC. abogados. Si se viola la prohibición es nulo. La prohibición tiende a evitar que el albacea perjudique a los herederos y acreedores. la nulidad es absoluta porque hay en juego motivos de orden público. El contrato adolece de nulidad relativa manifiesta. . puede comprar válidamente. Art. 5) Empleados públicos. 1361. La prohibición se funda en razones de moral. por sí o por interpuesta persona:. defensor de menores. los bienes de la testamentaria a su cargo. de nulidad relativa. comprando para sí a un precio menor de lo que realmente valen. La prohibición tiende a evitar 'negociados' por parte del empleado público Si se viola la prohibición. 4º). el acto es nulo. o de las Municipalidades. etc.

pobreza y castidad. En este sentido dispone el Art. 1160). 7: "Es prohibida la compra a los Ministros de Gobierno. y por lo tanto. la nulidad es sólo relativa. salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contratasen por sus conventos (Art. Puesto que fundamentalmente esta incapacidad se propone proteger a los religiosos profesos. o no estableciesen datos para determinarla. la nulidad es absoluta. Esta regla requiere empero ser precisada: a) Debe ser una cosa en sentido propio Es decir. de nulidad absoluta. Cosas que pueden venderse. de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público.INC. y a los Ministros Secretarios de los Gobiernos de Provincia. pensamos que la nulidad tiene carácter simplemente relativo. 1327). En nuestro derecho positivo se llama así a los que han profesado votos solemnes de obediencia. todas las cosas pueden venderse (Art. y según la jurisprudencia. o corporación civil o religiosa. Condiciones para que la cosa pueda ser vendida El principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas (Art. 1333 que no habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen. Borda distingue: a) si los bienes adquiridos son del Estado.. si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas. debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica (Art. b) si los bienes adquiridos son de personas jurídicas privadas (Ej: establecimientos públicos. Y agrega que la cosa es determinada cuando es cosa cierta y cuando fuese cosa incierta. 1327). o de las corporaciones civiles o religiosas de las Provincias". Se quiere evitar que el funcionario aproveche su función y su influencia para lograr que se vendan los bienes y especular con su adquisición. 8) Religiosos profesos. .. corporaciones civiles o religiosas). c) Debe ser determinada o determinable.. Repetimos aquí. que en principio. Si se viola la prohibición el acto es nulo. Art. 1361:. 2) La cosa vendida. confírmable. 1327) y que sólo no podrán serlo cuando la ley expresamente disponga lo contrario. Los religiosos no pueden comprar ni vender.7) Ministros nacionales y provinciales. de los bienes provinciales o Municipales. 2311) b) Debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley (Art.

1329 El Ppio. 2) Cuando se trata de cosas fungibles. crea la presunción de propiedad. Por lo tanto. 3430: cosa mueble adquirida al heredero aparente). 2412: la 'posesión de buena fe de cosa mueble. no robada ni perdida'. . pues ¿cómo podría venderse algo que no pertenece al vendedor? Sin embargo. Cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece. pero no las que. no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de formarse el contrato. Campo de aplicación del art. pero teniendo pleno conocimiento de esa circunstancia (ej: el vendedor manifiesta que la cosa es ajena). pero debe interpretarse en el sentido de que el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su verdadero dueño para transmitirla luego al comprador. En este caso. Excepciones: 1) Cuando las partes contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero. en este caso. 3) Cuando la cosa mueble fue entregada al comprador y no es robada ni perdida. Puede ocurrir que la cosa haya dejado de existir parcialmente. Nulidad de la venta de cosa ajena: casos comprendidos y no comprendidos. las cosas vendidas se determinan en el momento de la entrega. a poco que se examine el problema. 1328). lo importante es que el vendedor sea dueño de las cosas al entregarlas y no al celebrar el contrato. 1328). El Art. No hay razón para prohibir tal contrato. se advertirá que el principio no es tan razonable como parecía. el comprador de buena fe puede invocar el Art. es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador.: se venden 10. el acto es nulo (Art. El contrato es válido. vendidas como existentes. (Ej.d) Debe tener existencia real o posible. En este caso. en tal caso. Las cosas ajenas no pueden venderse. 1329 sienta el principio de que las cosas ajenas no pueden venderse. Puede venderse las existentes y aun las cosas futuras.000 naranjas). el comprador tendrá derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega de la parte que existiese con reducción proporcional del precio (Art. Es una solución que parece impuesta por una lógica elemental. Gral. 4) Cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un comprador de buena fe (ver art.

apartado). el contrato será nulo. El acto carecería de objeto. b) Por adquisición del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta (Art. donatario. . Para que ello sea así es preciso que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa aún no existe (aunque. etc. posible (art. 2412 y 3430. el acto puede quedar convalidado o consolidado por los modos previstos en el Art. Por el contrario. desde luego.1330. entregar la cosa. 1er. Sin embargo. que no existirán o que habiendo existido han perecido. 2do. legatario.). se desprende que para que la venta de una cosa ajena origine su nulidad es preciso que se reúnan las siguientes condiciones: a) Que comprador y vendedor hayan tratado sobre la cosa como perteneciente a éste. contratan en la inteligencia de que existe actualmente. esperan que exista). en suma. d) Que no se trate de una compraventa mercantil. c) Que el comprador no esté amparado en los arts. si por el contrario. 1178 y 548). la venta queda sin efecto. 1330: a) Por ratificación del propietario (Art.quedan subordinadas a que se cumpla la condición suspensiva: que la cosa llegue a existir (ej: que el potrillo nazca). 1330.Requisitos de aplicación del Art. 1327). 1329 De lo dicho en el párrafo anterior. esta última resultará de la transmisión ulterior del dominio al vendedor y aun de la inacción durante el tiempo necesario para que el comprador la adquiera por prescripción. la compraventa debe tener un objeto actual. La venta de una cosa futura puede asumir dos formas diferentes: A) Como contrato condicional (Venta de cosa esperada): las obligaciones de los contratantes -pagar el precio. apartado). 1178). Esta adquisición puede hacerse por sucesión universal (lo que ocurre cuando el vendedor ha heredado al dueño) o por sucesión particular (cuando ha adquirido el dominio como comprador. dentro de ciertos límites. Venta de cosa futura En principio. Si el propio dueño ratifica el acto. Esa ratificación puede ser expresa o tácita. como si nunca hubiera existido (arts. si la condición suspensiva no se cumple. la venta de cosa futura es. si lo ignoraba el comprador. b) Que se trate de una cosa cierta y determinada. Convalidación de la venta No obstante la nulidad de la venta de cosa ajena. no se pueden vender cosas que nunca han existido. es claro que no importa que el vendedor supiera que la cosa era ajena. lo que la ley no quiere es que las cosas ajenas se vendan como propias (véase Art. la nulidad no tendría justificativo razonable.

2°) en cualquier cantidad. hecha también bajo la condición suspensiva de que la cosa fuere del agrado del comprador. Ejs: compra la cosecha pensando que podrá sacar 1000 cajones de fruta. y se presume como la anterior. 1336. sea en su totalidad o sólo en parte. el comprador asume el riesgo de que la cosa no exista en la cantidad esperada. Sanción por indeterminabilidad Cuando la cosa es indeterminable “no habrá cosa vendida” y la sanción que le cabe es la nulidad por carencia de idoneidad en el objeto. b) Cuando se tratare de cosa incierta y “su especie y cantidad hubieren sido determinadas” (artículo 1. se reputa hecha bajo la condición suspensiva de que la cosa fuere del agrado del comprador. y el comprador asume el riesgo de que nada resulte o de que resulte menos de lo que esperaba.B) Como contrato aleatorio ('venta de esperanza'): el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir. Por ello. 1° p. Es suficiente precisar el género (por ejemplo caballos) y la cantidad.333). En este caso. se encuentra prevista en la primera parte del art. 1404. el comprador puede asumir el riesgo de que la cosa: 1°) no llegue a existir en su totalidad (art. 2° parte). En la 'venta de esperanza'. La constancia de género y cantidad son indispensables. es suficiente que pueda determinarse de conformidad con el artículo 1170. no deberá pagar el precio (Art. aunque con respecto a ésta. Modalidades en la venta de cosas muebles (Zavalia) a) La venta ad gustum es la de cosas que se acostumbra a gustar o probar antes de recibirlas. Lo que se compra es 'lo que resulte'. Esa esperanza es el objeto del contrato. Si el potrillo nace muerto o la cosecha se pierde totalmente porque cayó una helada. b) La venta a ensayo o prueba. asume el riesgo de que la cosecha se pierda totalmente. . cuando está individualizada en el contrato. 1405). es decir: en menor cantidad de lo que se espera (Art. pero no asume el riesgo de que ella no exista en absoluto. Así surge del Art. 1332. una esperanza.). Prevista en la segunda parte del Art. si la cosa no existe en ninguna cantidad. Ej: asume el riesgo de que el potrillo nazca muerto. y en ambos casos igual deberá pagar el precio. 1332. el comprador igual deberá pagar el precio. pero cae granizo y sólo obtiene 300 cajones. Cosa indeterminada El requisito de determinación aparece cumplido en estas situaciones: a) Cuando es cosa “cierta” (artículo 1333). 1336. es decir.

339 la venta es por junto. el precio de la compraventa. la prueba.341 que en la venta hecha por junto el contrato es perfecto desde que las partes estén convenidas en el precio y en la cosa.). Son dos los requisitos: a) Que la venta se haga por un todo. formando un sólo todo y por un sólo precio. b) Que se realice por un sólo precio (“a forfait”). en masa o en bloque cuando son vendidas en masa. Venta por junto (Univ. con la a ensayo o prueba. de harina a “x” $ el kg. mientras que la venta a ensayo es una venta a satisfacción del comprador cuyo carácter condicional depende de una cláusula accidental (es decir de una cláusula que las partes han insertado en el contrato). cuenta o medida cuando necesita hacerse algunas de estas operaciones para determinar la cosa vendida y correlativamente. que la ad gustum es una venta a satisfacción del comprador. b) Cuando siendo uno el precio no hubiese unidad de objeto (por ejemplo cuando se venden en “x” $ 100 kg. que en la ad gustum. deterioros o aumentos de la cosa beneficien o perjudiquen al acreedor (comprador) sino que se aplica el sistema genérico de las obligaciones de dar para transferir derechos reales. sólo encontramos estas dos diferencias: primera. antes de la entrega es el deudor (vendedor) quien soporta las pérdidas o deterioros y se beneficia con los aumentos. que son de las que es costumbre degustar). la degustación debe hacerse antes de recibir la cosa. con la a satisfacción del comprador por el otro. Se considera que hay este tipo de venta según el artículo 1. atendiendo a la clase de cosas sobre la que versa.340. sólo podemos decir esto. Dice el artículo 1. segunda. c) Cuando no hay unidad en el precio. por un lado. Venta por peso. en este caso la operación de contar el trigo que hay es indispensable para determinar el precio total que debe pagarse). y nada más que esto: aquéllas son especies de ésta. aunque las cosas sean indicadas en masa (por ejemplo la venta de todo el trigo de un galpón a “x” $ el kilo. cuenta o medida La venta es por peso. pues ella se tiene por insertada en virtud de la ley supletoria. debe verificarse después de haberla recibido. Salta) Según el artículo 1. salvo pacto en contrario. mientras que en la a ensayo. cuyo carácter condicional depende de una cláusula natural del contrato (es decir que no es preciso que las partes la hayan insertado. según el cual. Comparando la venta ad gustum y la a ensayo. de harina). en las siguientes hipótesis: a) Cuando las cosas no se venden en masa o por un sólo precio (por ejemplo en la venta de 100 kg. La perfección del contrato de compraventa no significa que las pérdidas. .Comparando la venta ad gustum.

Venta de un inmueble por indicación del área a razón de un precio por unidad de medida Son requisitos de esta modalidad de venta: * Que se haya indicado la superficie. Falta de superficie Si la superficie resultante es menor a la prevista. Salvat). Exceso de superficie El comprador tiene derecho a tomar el exceso abonado el precio correspondiente. El exceso o la demasía del vigésimo son suficientes. * Que haya un precio único. Spota). si resultare una superficie mayor. * Incumbe al vendedor entregar el inmueble medido y amojonado. es incorrecto entender la norma legal diciendo “más” del vigésimo. También tiene derecho a dejar sin efecto el contrato si el faltante es del vigésimo o más.18. Venta de un área de un inmueble mayor . Formas usuales en la venta de inmuebles: Venta de un inmueble con indicación de su área y por un precio único: (Por ejemplo cuando se vende un terreno de 400 m2 por “x” $) Son requisitos: * Que se haya indicado la superficie (venta a superficie designada) lo que la diferencia de la venta ad corpus. b) Exceso o faltante de un vigésimo o superior: corresponde el ajuste de precio en más o en menos. los gastos están a su cargo. Aplicación a) Exceso o faltante inferior al vigésimo: en cuyo caso no da derecho a suplemento de precio a favor del vendedor ni a su disminución respecto al comprador. En sentido contrario se oponen a esta determinación y entienden que debe hablarse de un 20% otros autores (Borda. que se trate de un supuesto de venta a superficie designada. López de Zavalía. esto es. * Que se haya dado un precio por la unidad de medida. el comprador tiene derecho a una disminución en el precio si todavía no lo pagó o a que se le devuelva una parte proporcional del precio si ya lo abonó. (salvo el supuesto de frustración de la finalidad al que nos referimos anteriormente). Sentido del concepto vigésimo Porcentualmente “vigésimo” es la veinteava parte y significa un 5% (Lafaille.

000 por una casa. . 2) Debe ser cierto (Art. pero no contrato de compraventa. (Ej: vendo una casa en tres pesos. (Ej: se simula pagar $ 300. vendo mi auto nuevo en 5 pesos). no hay compra-venta. (Ejemplo: vendo mi auto en un precio de $ 10. tan absurdo. Esto significa que debe ser determinado o determinable. que causa risa. Requisitos 1) Debe ser en dinero (art. si entrega un servicio o trabajo. y sin precio no hay venta. En este supuesto. sometiéndose a las reglas señaladas precedentemente. es decir. el comprador entrega una cosa. El pago del precio en dinero.La situación se subsume en los supuestos anteriores según que se haya convenido la venta ad corpus.000). pero el precio en realidad no se paga). por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad. 1323).(Ej: vendo mi quinta en el precio que fije el contador Alberti Alberto). 1349). 1349: a) cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar. La denominación de 'irrisorio'. el acto podrá valer como donación. Este requisito no lo exige expresamente el Código. El precio es cierto en los casos del Art. reúne esta característica cuando el vendedor no ha tenido la intención de exigirlo. se transmite el dominio.(Ej: vendo mi quinta por el mismo precio que vendió la suya mi vecino Jorge Rodríguez). 2) Cuando es un precio IRRISORIO: cuando es tan bajo que equivale a nada. ad mensuram o a superficie designada. pero la doctrina coincide en que si no hay precio 'serio' no hay compraventa. El precio no es serio: 1) Cuando es un precio SIMULADO (o ficticio): en general. 3) El precio Concepto El precio es la contraprestación que efectúa el comprador. Si el precio no es en dinero. no obstante. Ej: si en vez de dinero. habrá permuta. no existe realmente precio. se debe a que el precio es tan bajo. puede hacerse al contado (sea en el momento del contrato. c) cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.. convenirse que el pago se hará más adelante.. habrá 'dación en pago' o un contrato innominado. efectivo. verdadero. b) cuando se deje su determinación al arbitrio de una persona determinada. Es decir. 3) Debe ser serio. o contra entrega de la cosa) o a plazo. un precio real.

Lo que se prohíbe es que en el contrato haya una cláusula que diga: 'el comprador de la cosa no puede enajenarla NADIE'. pero estipulo que la habitaré por un mes y luego decidiré si es o no de mi agrado.tiene características semejantes a la venta 'ad gustum' o 'a ensayo o prueba' (ventas que quedan supeditadas a que al . Si no me agrada no hay venta. Cláusula de no enajenar (Guía) Es la cláusula por la cual se le prohíbe al comprador enajenar la cosa a una persona determinada. Esta cláusula -aplicable a muebles e inmuebles.Acá tampoco existe precio. las partes pueden pactar las cláusulas y modalidades que estimen convenientes (Art. Venta a satisfacción del comprador (Guia) Art. el contrato no puede valer como venta. siendo válido el resto del contrato). aunque sí podemos estar en presencia de una donación. En toda esta materia.. Ejemplo: compro una casa. (Esta cláusula no anula el contrato. la cual puede obedecer a motivos diversos (ej: evitar que la cosa vendida pase a manos de un competidor).es la que se hace con la cláusula de no haber venta o de quedar deshecha la venta. Pero se permite la cláusula de 'no enajenar a persona determinada' (ej: al Sr. 1371 y concordantes). pero deberá pagar los daños y perjuicios que cause al vendedor. Jorge Timi). b) Si se pactó bajo pena 'de multa o cláusula penal': la venta al tercero será válida. Si la cláusula de 'no enajenar a persona determinada' es violada ¿cuáles son los efectos?. 1364: "Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna. las disposiciones del Código. 4) Cláusulas especiales Regla general (Borda) Puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad (Art.. mas no a una persona determinada". 1197). si la cosa vendida no agradase al comprador". salvo contadas excepcionales. y por lo tanto. Debemos distinguir lo siguiente: a) Si la prohibición se pactó como 'condición resolutoria': se aplica el régimen de la condición resolutoria (art. además de éstas. Art. 1363). 1365: ". c) Si se estableció en el contrato. estudiaremos otras no reglamentadas que tienen también importancia práctica. pero no se le dio carácter de condición ni se fijó multa: la venta hecha por el comprador a pesar de la prohibición será válida. pero debe tenerse por no escrita. sólo tienen carácter supletorio y rigen en caso de que las partes no hayan acordado expresamente otra cosa. El Código se ha limitado a reglamentar las cláusulas más frecuentes. pero el que violó la prohibición deberá pagar la multa o cláusula penal.

En la realidad económica estos pactos encubren siempre o casi siempre un préstamo de dinero. la venta funciona como garantía de que la suma será devuelta. . el comprador será considerado como un comodatario (Art. El vendedor tiene derecho a resolver la operación devolviendo el precio. que imponen al deudor condiciones leoninas y que tienen. Efectos: 1°) Mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada. 1366) En el sistema de nuestro Código. para que haya venta con pacto de retroventa es necesario que el contrato haya sido seguido de la transferencia del dominio (escritura publica + tradición). Lo cierto es que hoy esta cláusula solo favorece las actividades de los usureros. sus peligros. b) Estrictamente no sería indispensable una nueva escritura traslativa de dominio. Pacto de retroventa (Borda) Concepto Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contrato (art. 1377). c) El rescate no paga impuesto a la transmisión de bienes Interés económico del pacto. La adopción de esta última teoría tiene importantes consecuencias: a) El rescate se opera retroactivamente.1373). Es un arma poderosa en manos de prestamistas inescrupulosos. es una venta hecha bajo condición resolutoria. en estos contratos un procedimiento que muchas veces les permite quedarse con bienes importantes por un precio mínimo. sin embargo. que nuestro código ha adoptado (Art. ya veremos que en la práctica ésta se otorga siempre. Se reputa hecha bajo condición suspensiva: que la cosa sea del agrado del comprador (Art. 1373). el vendedor puede intimarlo judicialmente para que decida si la cosa le agrada o no. con conminación de pierda el derecho a resolver la compra (Art.comprador le guste la cosa luego de probarla). 1377) 2°) Si no hay plazo señalado para la declaración. se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio del vendedor y quedan sin efecto los actos de disposición sobre la cosa hechos por el comprador. La cláusula de rescate pactada en un boleto de compraventa es estrictamente una venta con derecho de poder arrepentirse el vendedor (Art. 1379). Naturaleza jurídica En la opinión predominante.

igual o mayor que el de la venta (Art. la solución lógica y normal es el préstamo con garantía hipotecaria. El pacto de retroventa se utiliza cuando el deudor no quiere incurrir en gastos o no puede esperar el tiempo que demanda la escrituración. 1366) Si nada se dijera sobre el punto. será necesario el consentimiento de todos ellos para recuperarla (art. La cláusula de retroventa normalmente fija el precio que deberá pagar el comprador para rescatar la cosa.Nuestro código ha limitado sustancialmente su ámbito de aplicación. 3) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta.1380). como garantía de la operación. El acto debe hacerse por escritura pública. el que puede ser menor. B) El derecho de rescate ¿Quién puede ejercerlo? 1) El vendedor. Pluralidad de vendedores Si los titulares del derecho de rescate fueran varios.1387). lo que supone el pago de impuestos. o sea del boleto de compraventa). debe interpretarse que las partes entendieron ajustar el mismo precio de la venta. Cabe agregar que en nuestro medio. 2) Plazo no superior a tres años. (Art. es absolutamente excepcional. A) Condiciones de validez 1) Solo es lícito en relación a bienes inmuebles. es indispensable que se haya pactado en el mismo contrato de venta. El prestamista exige entonces. Para que el pacto funcione como condición resolutoria.1386) en el ejercicio de la acción subrogatoria. al prohibirla con relación a las cosas muebles. . además del cumplimiento de trámites engorrosos y prolongados. Si las partes están dispuestas a cumplirlos y a pagar los gastos consiguientes. sellados y honorarios del escribano. pero también pueden: 2) Los herederos del vendedor 3) Los acreedores del vendedor (Art. (A partir de la fecha del contrato. la suscripción de un boleto de venta con pacto de retroventa. para la anotación del rescate en el Registro de la Propiedad también habrá que otorgar escritura pública. todo lo cual supone muy elevados gastos. la venta de inmuebles con pacto de retroventa (en su significado jurídico estricto) es decir. con transferencia de la propiedad.

3) Sobre los terceros adquirentes de la cosa (Art. la acción del vendedor debe ejercerse contra cada uno de ellos por su parte respectiva. Si éstos son varios.¿Contra quienes se ejerce? 1) El comprador o los compradores que la hubieran adquirido conjuntamente. 3) Por pérdida de la cosa. pero estos derechos quedarán extinguidos si el vendedor rescata la cosa (art. 2) Los herederos del comprador (Art. constitución de usufructos y servidumbres. a cambio. Sea que ella se deba a una causa natural o que haya sido puesta fuera del comercio o expropiada. sea que la cosa se halle todavía indivisa. C) Efectos del pacto 1) efectos del vencimiento del plazo Con relación al comprador El comprador se encuentra en la situación de un propietario que tiene el dominio afectado a una condición resolutoria. (munidos de la correspondiente autorización judicial) Extinción del derecho de rescate 1) Por expiración del término. sea que se hubiera ya distribuido entre los herederos (Art. 2670) c) Puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueño. deban resignarse a la restitución de la cosa. En esta última hipótesis no habrá rescate propiamente dicho. claro está.).1388) pues la resolución opera ipso iure y sin el concurso de la voluntad del obligado a restituir. hipoteca. 1388). que ocupa el lugar de la cosa. al vendedor le basta con no ejercer su derecho de rescate para hacerlas pesar sobre el . o por los representantes legales de un incapaz de hecho. 1390). de la devolución del precio.. Capacidad para ejercer e derecho de rescate La declaración de voluntad solo será valida cuando es hecha por una persona capaz. 2) Por renuncia del vendedor a ejercerlo. etc. 1388) Es obvio que los terceros que han adquirido la cosa sabiendo que estaba sujeta a una condición resolutoria. pero es indudable que el vendedor conserva el derecho a reclamar la indemnización pagada por el Estado. De ahí se desprenden los siguientes efectos: a) Puede realizar toda clase de actos de disposición (venta. 2670) b) Con tanta mayor razón podrá realizar actos de administración y éstos deberán ser respetados por el vendedor que haga valer su derecho de rescate (Art. no importa que sean capaces o incapaces (Art. etc.

pero si el rescatante quisiera conservarlas. 2441). útiles o voluntarias. c) Igualmente debe reembolsar las mejoras necesarias o útiles que el comprador haya hecho en la cosa. en la parte que ellos corresponden al dueño del suelo. en cuanto a las voluntarias. Obligaciones del comprador a) A devolver la cosa con todos sus accesorios Entre estos accesorios se incluyen: 1) las mejoras.comprador. 2) Efectos del ejercicio del rescate Principio general El ejercicio del derecho de rescate provoca la resolución retroactiva de la venta. como dueño. no así las voluntarias (art. Con relación al vendedor Quien ha vendido con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa ningún derecho real sino sólo uno de carácter personal: el de readquirir la propiedad. el rescatante no está obligado a pagarlas y en tal caso el comprador puede retirarlas si al hacerlo no causa perjuicios a la cosa. las dos primeras deben serle pagadas por el rescatante. 3) los tesoros que se hubieran descubierto. ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio. sean necesarias. 1366) b) Debe reembolsar las sumas que hubiere gastado el comprador en la entrega de la cosa y en el pago de los honorarios y sellado del contrato (art. . pero si a pesar de los deterioros el vendedor siguiera teniendo interés en la cosa. debe restituir el precio. Obligaciones del rescatante a) Ante todo. el comprador no las puede retirar. el comprador no responde de los que hayan ocurrido por caso fortuito o fuerza mayor. sea por accesión o aluvión. pero sí por los que hubieran sucedido por su culpa o dolo (art. 1385. 1384) respecto de las cuales el derecho del comprador se reduce a retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa (art. pues si la venta queda sin efecto por voluntad del vendedor. 2) los aumentos que hubiera experimentado el inmueble. no es admisible que el comprador cargue con esos gastos. 1384) Solución justa. con lo más o menos que se hubiera pactado (art. 1385) d) Puede. pues forman un accesorio de la cosa y caen por tanto dentro del precepto del art.

a los cesionarios e incluso a los acreedores del vendedor (en ejercicio . si entre el momento de la siembra y el de la cosecha transcurren seis meses y el rescate se efectúa al terminar el quinto mes al comprador le corresponderá 5/6 y al vendedor 1/6 de la cosecha). (Ej: así. 5) El derecho de rescate de la cosa corresponde al vendedor. beneficiándose en cambio con los intereses del precio hasta el momento de la restitución Efectos respecto de terceros Puesto que el pacto de retroventa funciona como condición resolutoria. 1380 dice: "las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa"). Aspectos varios de la retroventa. 'de rescate' o 'pignoraticio' (porque suele ocultar préstamos con garantía sobre un inmueble). art. o una suma mayor o menor (conf. A los 3 años prescribe. 1381). hipoteca. intente privar al comprador del fruto de su trabajo. entonces la vendo estableciendo que podré recuperarla si dentro de determinado tiempo restituyo al comprador el precio recibido.b) En cuanto a los frutos hay que formular las siguientes distinciones: 1) Los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolución son suyos. Este pacto se denomina indistintamente 'de retroventa' (por que es una 'venta hacia atrás': vuelve la cosa al vendedor). también a sus herederos. debe entenderse que las partes se han referido al precio de venta. pero tengo la esperanza de recuperarla. restituyendo el precio recibido.) quedan sin efecto. todos los derechos que hayan adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de disposición del comprador (dominio. 4) El precio que el vendedor debe pagar para rescatar la cosa. menor o igual al de la venta. Si no se ha fijado precio. servidumbre. que ejerciendo el rescate en vísperas de la percepción. 2) los frutos naturales pendientes de percepción deben distribuirse entre rescatante y comprador a prorrata del tiempo de producción. u otra suma. 2) Sólo se aplica a ventas de inmuebles (art. 1) Nuestro Código considera al pacto de retroventa como una venta bajo condición resolutoria. debe estar fijado en el contrato (de lo contrario. 3) El plazo para recuperar la cosa no debe ser mayor de 3 años. De esta manera se evita una posible maniobra del vendedor. 1366). Ej: quiero vender mi casa. no podría oponerse a terceros) y puede ser mayor. a contar desde el día del contrato (art. etc. PACTO DE RETROVENTA (Guia) Es la cláusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida.

y por ello. los derechos adquiridos por ellos sobre la cosa (ej: dominio. es decir. etc. El comprador con pacto de retro-venta es un verdadero propietario (aunque bajo 'condición resolutoria'). aunque en la venta a éste no se haya expresado que la cosa estaba sujeta a un pacto de retroventa (art. aunque sean menores de edad. puede realizar actos de administración (ej: locación del inmueble) y también actos de disposición (ej: vender. por renuncia del vendedor a ejercerlo. Ejercido el derecho de rescate. revocados (art.de la acción subrogatoria). Se ejerce contra el comprador o sus herederos.) por actos de disposición del comprador. etc. y también contra el tercero adquirente de la cosa. . La venta se retrotrae. El comprador debe restituir el inmueble con todos sus accesorios (art. 1385). y por lo tanto. El vendedor debe restituir el precio (arts. 1383). aunque estos últimos estarán sujetos a la misma condición resolutoria que afecta el dominio del comprador. quedarán extinguidos si el vendedor ejerce el derecho de rescate (art. Efectos de la retroventa. 2670). quedan sin efecto. Respecto de los terceros. 1366 y 1384). Los frutos de la cosa se compensan con los intereses del precio de venta (art.Antes de que se ejerza el derecho de rescate. por pérdida de la cosa. servidumbre. 1388). dado que el pacto de retroventa funciona como condición resolutoria.). 1388). hipotecar. 6) El derecho de rescate se puede extinguir por: vencimiento del plazo. hipoteca.