Da Corretagem

1. Conceito
Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as
instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que
possam ser celebrados exitosamente. É o que se depreende no art. 722 do Código Civil.
O corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado
negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar. A retribuição será devida
quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação.
Denomina-se comitente o que contrata a intermediação do corretor. A obrigação por este
assumida é de resultado. Somente fará jus à comissão se houver resultado útil, ou seja,
se a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio. A
propósito, preceitua o art. 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
O corretor, embora busque aproximar as partes, visa satisfazer os anseios
daquela que lhe transmitiu as instruções e lhe pagará a remuneração.
O art. 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislação
especial, verbis: “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a
aplicação de outras normas da legislação especial”. A legislação especial é incumbida de
tecer normas mais minudentes a respeito da matéria, ficando reservado ao Código Civil
o estabelecimento de preceitos genéricos. Em face do regramento do mencionado
contrato no novo Código como contrato típico, a legislação especial tem aplicação
subsidiária ou complementar.
Os corretores podem ser livres e oficiais. Os primeiros são pessoas que, sem
nomeação oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediação de
negócios, em caráter contínuo ou intermitente. Os corretores oficiais são os de valores
públicos, de mercadorias, de navios, de seguros e de operações de câmbio, que têm a
sua profissão legalmente disciplinada e são investidos em cargo público, cujos atos por
esta razão gozam de fé pública, estando sujeitos a requisitos especiais para exercê-la,

Natureza jurídica A corretagem é contrato bilateral ou sinalagmático. aplicáveis a todos os contratos: capacidade do agente e objeto lícito. É contrato oneroso. por sua vez. haver comutatividade ou equivalência das prestações em determinadas corretagens. podem haver restrições especiais. como se verá a seguir. Tem natureza acessória porque prepara a conclusão de outro negócio. denominados cadernos manuais. estão sujeitos a limitações previstas na legislação própria. considerado principal. devem ter matrícula na Junta Comercial ou em outro órgão público competente e possuir os livros necessários ao exercício da função. não exigindo nenhum outro procedimento. porque gera obrigações para ambos os contratantes. Não há forma prescrita em lei para sua celebração. 81. os servidores públicos e autárquicos não podem agenciar negócios com a pessoa jurídica a que servem. que é realizado pelas partes. idoneidade e cidadania (Lei n.530/78. É também contrato consensual. Pode. eventual remuneração como contraprestação de seu trabalho e empenho. porque o corretor assume o risco do insucesso da aproximação. n. por exemplo.871/78). para o corretor. para registro das operações em que atuaram como intermediários. investidos em seu cargo mediante nomeação governamental. São ainda obrigados a prestar fiança. A corretagem é ainda considerada contrato aleatório. determinado ou determinável. ao qual corresponde um sacrifício: para o comitente. pagamento da comissão e realização do negócio sem o desgaste de procurar interessados. possível. visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades.tais como idade. Para a validade do contrato de corretagem exigem-se os mesmos requisitos gerais. 6. 2. no entanto. Assim. uma vez que ambos os contratantes obtêm proveito. regulamentada pelo Dec. como garantia de seu bom desempenho. a par das incapacidades genéricas. feitas à base de negócios . Os corretores públicos. Quanto ao requisito de ordem subjetiva. Os corretores públicos.

O principal direito do corretor é justamente o de perceber a comissão. 6. Cabe-lhe esforçar-se para obter o resultado esperado. 3. Destarte. regulamentada pelo Decreto n. Basta o acordo de vontades. como. com efeitos mercantis. o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade. que se prova por qualquer meio. finalmente. aproximando as partes e acompanhando-as quando se tratar de venda de imóvel e desejarem conhecê-lo e vistoriá-lo. das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência” (CC. espontaneamente. b) o de prestar ao cliente.530/78. “sob pena de responder por perdas e danos”. também. O corretor tem. inclusive a matrimonial. 81. telefone. correspondência escrita.rotineiros. destacam-se: a) o de executar a mediação “com a diligência e prudência que o negócio requer”. prestando ao cliente. todos os “esclarecimentos que estiverem ao seu alcance. Se “não estiver fixada em lei. por exemplo. inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) da circunscrição. É importante. art. mas não o inibe de receber a remuneração. Quanto aos deveres. Em princípio todas as modalidades contratuais lícitas admitem a corretagem. que é a Lei Orgânica da Profissão de Corretor de Imóveis. ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias.Direitos e deveres do credor A profissão de corretor de imóveis é disciplinada pela Lei n. nem ajustada entre as partes. entendimento verbal direto entre o comitente e corretor. efetivamente. O fato de não ser corretor habilitado pode sujeitá-lo a sanções administrativas. “todas as informações sobre o andamento dos negócios”. que informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem . dando-lhes toda a assistência até que o negócio se considere ultimado. como. sob pena de o comitente locupletar-se indevidamente à custa de seu trabalho se não pagá-la. computador. no território nacional. 723). por corretores de navios. art. não solene. que limita o seu exercício.871/78. será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais” (CC. O contrato de corretagem é. pois não exige forma especial. por exemplo. e nas praticadas por servidores públicos. pode concretizar-se “por meios diversos. fax e outras formas de comunicação”. acerca de segurança ou risco do negócio. 724).

726 do Código Civil que. do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades. o art. a praxe é a comissão ficar a cargo do vendedor. ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. todavia. todavia. Em princípio. se o negócio. o corretor faz jus à comissão. ainda que posteriormente venham as partes a se arrepender e a desistir do negócio. estatui a primeira parte do art. Embora o pagamento. art. 724). Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem. a remuneração é devida ainda que o contrato “não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Dispõe. Uma vez obtido o acordo de vontades. se faça em dinheiro. sob pena de responder por perdas e danos. se conhecia a causa. A simples anulabilidade somente se lhe torna oponível. prevalecem os usos locais. é efetuado diretamente entre as partes. em regra. Não depende ela do recebimento integral do preço ou da execução do contrato. como proclama o mencionado art. não há empeço a que as partes o convencionem de modo diverso.respeito às negociações e que podem ter influência na decisão de celebração ou não do contrato em estudo. ou segundo o que determina a lei ou os costumes locais (CC. A partir. O corretor perde. “nenhuma remuneração será . com efeito. a comissão se nulo o negócio que ensejou o seu pagamento. aproximando as partes e tornando possível a conclusão do negócio. no entanto. 4. 725 do novo Código Civil que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. 725. encarregando-o de procurar determinado negócio. portanto.A remuneração do corretor A principal obrigação do comitente é pagar a comissão. Nos contratos de venda. na forma convencionada pelas partes. É devida desde que se considere concluído o negócio. quem usualmente paga a comissão é quem procura os serviços do corretor. representado a ajuste final pela assinatura de instrumento particular ou pela entrega do sinal ou arras. Na seqüência. A remuneração é denominada comissão ou corretagem e representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho proporcionou.

O dispositivo não distingue a atuação de cada um. sob pena de descaracterizar-se. porque esta só é devida a quem intermedeia o negócio de modo que a sua atividade tenha relação direta com a concretização deste. Acrescenta a segunda parte do aludido art. se. Se não houve nenhuma intervenção do corretor. na conclusão do negócio. O art. atuação do corretor deve ser plena e produtiva. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito. 728 do Código Civil que. não devendo ser aplicada quando for evidente a desproporção da atuação de cada um. portanto. a remuneração será paga a todos em partes iguais. Estabelece por fim o art. de poucos minutos. quando efetivada a venda pelo próprio comitente. especialmente naqueles casos em que um corretor dedica o seu tempo na busca da efetivação do negócio. ainda que realizado o negócio sem a sua medicação. efetiva e decisiva. como endereçada às hipóteses em que todos eles tenham tido participação equivalente. diz que a remuneração deve ser paga a todos os corretores em partes iguais. que configura a exclusividade. se o dono do negócio anuncia diretamente a aceitação de oferta. não está obrigado a pagar comissão a quem quer que seja. O critério não se afigura o mais justo. 726 que. como intermediários. salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. salvo naturalmente ajuste em contrário. “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor. é concedida por prazo determinado. terá o corretor direito à remuneração integral. pela comprovada inércia ou ociosidade. “por escrito. Portanto. O art. opção de venda e se constitui no documento que traça as regras básicas do negócio. Pressupõe a regra. Desse modo. a solução é outra: a comissão se torna devida. 728 CC. todavia. a . ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. o direito à remuneração. não tendo este contribuído para a aproximação das partes e a obtenção do resultado por elas desejado.devida ao corretor”. por exemplo. No período estipulado. Essa avença é denominada. como foi dito. sob pena de se configurar uma inominável injustiça. nenhuma remuneração é devida. delimitando a atuação do corretor e o prazo de que dispõe para obter o resultado almejado. ajustada a corretagem exclusiva. Em geral a chamada opção de venda. afastando a possibilidade de se proporcionalizar a remuneração com base na maior ou menor participação de cada um na conclusão exitosa do negócio. salvo ajuste em contrário”. for ajustada a corretagem com exclusividade. e outro tem uma discreta atuação.

participação razoavelmente igualitária. Se os intermediários divergirem sobre a divisão da comissão. restará ao comitente consigná-la em juízo. .

3. 2014. Direito Civil Brasileiro: Contratos e atos unilaterais. 11 ed. v. . CARLOS ROBERTO.REFERÊNCIA GONÇALVES. São Paulo: Saraiva.