UNIVERSITATEA "CONSTANTIN BRANCUSI" DIN TARGU-JIU

Facultatea de Relatii Internationale, Drept si Stiinte Administrative

DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

Student:
Targu-Jiu 2015

Noţiuni de proprietare şi dreptul de proprietate
Noţiunile de proprietate şi de drept de proprietate pot fi privite din punct de vedere
economic şi din punct de vedere juridic.
Din punct de vedere economic, proprietatea reprezintă o noţiune care desemnează o
relaţie socială de apropiere a unor lucruri, în mod direct şi nemijlocit.
Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de atribuţi
care se bucură de protectie juridică, ce conferă titularului posibilitatea de a-şi satisface
interesele legate de apropierea unui lucru, în mod direct şi nemijlocit.
Codul civil de la 1864 defineşte proprietatea în art.480: ,, Proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut, însă în limitele
determinate de lege.’’
În doctrină, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care conferă
titularului atributele de posesie, folosintă şi dispoziţie asupra unui bun, atribut pe care numai el
le poate exercita în plenitudinea lor, în puterea proprie şi în interesul său propriu, cu
respectarea normelor juridice în vigoare.
În noul Cod civil este definită proprietatea privată în art. 555 alin. 1 ca fiind dreptul
titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în
limitele stabilite de lege, iar în art. 858 proprietatea publică este definit ca fiind dreptul de
proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra bunurilor care,
prin natural lor sau prin declaraţia legii, sunt uz ori de interes public, cu condiţia să fie
dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.
Constituţia României consacră dreptului de proprietate un cadru general în art. 136 şi un
cadru special în art. 44. Art.136, intitulat ,,Proprietatea” prevede în alin. 1 că proprietatea este
publică sau privată, iar art. 44 este intitulat ,,Dreptul de proprietate privat”. Conform art. 136
alin.2, proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, iar potrivit alin. 5, proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile
legii organice.
Referitor la proprietatea privată, art.44 alin.2 dispune ca proprietatea privată este
garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
Regimul juridic al dreptului de proprietate cuprinde numeroase prevederi şi în Codul civil
din 1864, precum şi în noul Cod civil, în vigoare de la 1 octombrie 2011.

În noul Cod civil, art. 553-692 cuprind dispoziţii în material dreptului de proprietate
privată, iar art. 858-875 reglementează dreptul de proprietate publică.
Dispoziţii referitoare la dreptul de proprietate publică si privată sunt cuprinse în mai
multe legi, cum ar fi:
- Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie;
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică;
- Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia
de locuinţă, trecute în proprietatea statului;
- Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia;
- Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în
perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989.
Declaraţia Universală a Dreptului Omului, semnată la 10 decembrie 1948, în art.17,
statuează că,, orice persoană, atât singură, cât şi în colectivitate, are dreptul la proprietate.
Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa’’.

Dreptul de proprietate privată
Definirea legală a dreptului de proprietate privată este dată de art. 555 alin. 1 din noul
Cod civil, care prevede că ,,proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi
dispune de un bun în mod exclusiv, absolut si perpetuu, în limitele stabilite de lege’’.
În doctrina, dreptul de proprietate privată a fost definit ca fiind acel drept subiectiv ce
aparține persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului său unităţilor administrativ-teritoriale
asupra oricărui bun, cu excepția celor a flate exclusiv în proprietatea publică, bunuri asupra
cărora titularul exercită posesia, folosința şi dispoziția, în puterea proprie şi în interes propriu,
însă în limitele determinate de lege.
Dreptul de proprietate privată este reglementat în Constituți a României, Codul civil, Legea
fondului funciar nr.18/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 169/1997 şi Legea nr.
1/2000, modificate şi completate prin Legea nr. 247/2005, Legea nr .215/2001 a administrației
publice locale.

Dreptul de proprietate privată prezintă aceleași caractere juridice ca dreptul de
proprietate, în general, respectiv:
- caracterul absolut;
- caracterul exclusiv;
- caracterul perpetuu.
Titular al dreptului de proprietate privată poate fi orice subiect de drept civil. Conform
art.25 din noul Cod civil, subiectele de drept civil sunt persoanele fizice şi persoanele juridice.
Persoana fizică este omul, privit individual, ca titular de drepturi şi obligații civile.
Persoana juridică este orice forma de organizare care, întrunind condițiile cerute de lege,
este titular de drepturi şi de obligații civile. Potrivit art. 187 din noul Cod civil, orice persoana
juridică trebuie să aibă o organizare de sine stătătoare şi un patrimoniu propriu, afectat
realizării unui anumit scop ilicit şi moral, în acord cu interesul general.
Art. 188 din noul Cod civil prevede că sunt persoane juridice entităţi prevăzute de lege,
precum şi orice alte organizații legal înfiinţate care, deși nu sunt declarate de lege persoane
juridice, îndeplinesc toate condițiile prevăzute la art.187. Persoanele juridice sunt de drept
public sau de drept privat (art.189 noul Cod civil). Persoanele juridice de drept privat se pot
constitui, în mod liber, în una dintre formele prevăzute de lege(art.190 noul Cod civil).
Persoanele juridice de drept public se înfiinţeaza prin lege, iar prin excepție, în cazurile
anume prevăzute de lege, se pot înfiinţa prin acte ale autorităţiilor administrației publice
central sau locale ori prin alte moduri prevăzute de lege.
În raport de aceste precizări, titularii dreptului de proprietate privată pot fi: persoanele
fizice, persoanele juridice, statul şi unităţile administrative.
În categoria persoanelor juridice titular ale dreptului de proprietate privată se includ:
societățile comerciale, societățile agricole, asociațiile cooperatiste, asociațiile si fundațiile ,
organizațiile neguvernamentale, culte religioase.
Referitor la societățile comerciale, acestea pot fi cu capital de stat, cu capital privat, cu
capital mixt, de stat si privat, societățile comerciale cu participare starina cu sediul în Romania,
care sunt persoane juridice de drept privat române, societățile agricole şi alte forme de asociere
în agricultură, dar şi organizațiile asociativ economice de tip cooperatist, cum ar fi societățile
cooperatiste si cooperativele- instituții de credit.

Obiectul dreptului de proprietate privată
Cu privire la obiect, spre deosebire de dreptul de proprietate publică, al cărui obiect este
limitat, obiect al dreptului de proprietate privată poate fi orice bun, cu singura excepție a
bunurilor, care, conform art.136 alin.3 din Constitu ție, fac obiectul exclusiv al proprietarii
publice.
Din această formulare rezultă că pot forma obiect al proprietăţii private bunuri imobile,
cum ar fi terenuri şi construcții, bunuri mobile corporale, indiferent de valoarea lor, bunurile
mobile incorporale, care sunt acțiunile societăţilor comerciale, obligațiunile societăţilor
comerciale, titluri de credit.
Bunurile proprietate privată sunt în circuitul civil, chiar dacă exercitarea unor atribute
asupra categorii de bunuri este circumscrisa unor condiții impuse prin actele normative în
vigoare.
Bunurile proprietate privată prezintă următoarele caractere juridice:
- bunurile alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce formează obiectul dreptului de
proprietate privată sunt în circuitul civil;
- bunurile prescriptibile: bunurile proprietate privată sunt supuse prescrip ției extintiv si
achizitiv. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobândi dreptul de
proprietate prin efectul uzucapiunii;
- bunurile sesizabile: bunurile vor putea fi urmărite de creditori pentru satisfacerea
creanțelor lor indiferent de natura bunului( mobil sau imobil ); fac excepție bunurile ce
constituie obiect al domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ- teritoriale, care
nu vor putea fi urmărite pentru că statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dacă bunurile
aparțin domeniului public sau privat.
Potrivit art. 555 alin. 1 noul Cod civil, proprietatea privată este dreptul titularului de a
poseda, a folosi şi a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut si perpetuu, în limitele stabilite
de lege, iar conform alin.2, în condițiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de
modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.
Din analiza textului legal, rezultă două aspecte:
- referitor la conținutul dreptului de proprietate, intră în acest conținut trei atribute:
posesia, folosința şi dispoziția;

- referitor la caracterele juridice ale dreptului de proprietate, acestea sunt caracterul
exclusive, caracterul absolute si caracterul perpetuu.

Limitele exercitării dreptului de proprietate privată
Noul Cod civil prevede în art. 556 că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele
materiale ale obiectului său, care sunt limitele corporale ale bunului ce formează obiectul
dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.
Prin lege, precum şi prin voința proprietarului, poate fi limitată exercitarea atributelor
dreptului de proprietate, cu excepţiile prevăzute de lege.
În raport de izvorul lor, limitele exercitării dreptului de proprietate privata sunt de trei
feluri:
- limitele legale, stabilite prin lege;
- limitele convenționale, stabilite prin voința proprietarului;
- limitele judiciare, stabilite de către instanţa de judecată.
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată sunt tratate în Capitolul III din noul
Cod civil, care în art. 602 prevede că legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie
în interes public, fie în interes privat.
Limitele legale în interes privat pot fi modificate sau desfiin țate temporar prin acordul
părților, iar pentru opozabilitatea faţă de terți eşte necesar ă îndeplinirea formalităților de
publicare prevăzute de lege.
Referitor la limitele legale, art. 603 din noul Cod civil instituie reguli privind protecția
mediului şi buna vecinătate, în estul ca dreptul de proprietate oblige la respectarea sarcinilor
privind protecția mediului şi asigurarea bunei vecinătatea, precum şi la respectarea celorlalte
sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
În reglementarea Codului civil de la 1864, actualele limite legale ale dreptului de
proprietate erau prezentate ca fiind servicii naturale si legale, astfel ca dispozițiile art. 602-625
din noul Cod civil nu se aplică situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a noului Cod
civil, conform art. 59 din Legea nr. 71/2011.
Noul Cod civil reglementează următoarele limite legale ale dreptului de proprietate
privată:
- folosirea apelor;

- picătura streșinii;
- distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții, lucrări şi plantații;
- vederea asupra proprietăţii vecinului;
- dreptul de trecere;
- dreptul de trecere pentru utilităţi;
- dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări;
- dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie.
Folosirea apelor
Art.604-610 din noul Cod civil reglementează limitele legale care privesc folosirea apelor,
respectiv:
- obligația proprietarului fondului inferior de a împiedica curgerea firească a apelor
provenite de pe fondul superior;
- obligația proprietarului fondului inferior de a împiedica curgerea provocată de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, a apelor care tâşnesc de pe acesta din
urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul fondului acestuia, a
apelor provenite din secarea terenurilor mlăștinoase, a aplelor folosite într-un scop casnic,
agricol sau industrial, însa numai dacă această curgere precede vărsarea într-un curs de apă sau
într-un şant. Această obligație nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o construcție,
împreuna cu gradina şi curtea aferentă sau un cimitir;
- proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului sau apele natural şi
artificial de care poate dispune are dreptul să facă pe cheltuiala sa exclusiv, pe terenul
riveranului opus, lucrările necesare pentru captarea apei;
- obligația proprietarului cărui a îi prisosește apa pentru necesităţile curente ca, în
schimbul unei juste şi prealabile compensații, să ofere acel surplus pentru proprietarul care nu
îşi poate procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesiva;
- obligația proprietaru lui fondului pe care se afla un izvor de a nu schimba cursul acesteia,
dacă prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea
nevoilor curente.

Picătura streșinii
Potrivit art. 611 noul Cod civil, proprietarul este obligat să îşi facă streașina casei sale
astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții, lucrări şi plantații.
Noul Cod civil prevede distanţa minimă în construcții ( art.612) şi distanţa minimă pentru
arbori (art.613).
Conform art.612 noul Cod civil, orice construcții, lucrări sau plantații se pot face de
proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm fată de linia de
hotar, dacă nu se prevede astfel prin lege sau prin regulament de urbanism, astfel încât să nu se
aducă atingerea drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate
face prin acordul parților exprimat într-un înscris autentic.
Art. 613 din noul Cod civil instituie distanţa minimă pentru arbori, prevăzând că, în lipsa
unor dispoziții cuprinse în lege, regulamentul de urbanism, sau a obiceiului locului, arborii
trebuie sădiţi la o distanţa de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu excepția acelora mai mici de
2 metri, a plantațiilor şi a gardurilor vii. Dacă această distanţa nu se respectă, proprietarul vecin
are dreptul să ceară, după caz, scoaterea sau tăierea la înălţimea cuvenită a arborilor,
plantațiilor, gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarul fondului pe care acestea sunt plantate.
Vederea asupra proprietăţii vecinului
Limitele legale care privesc vederea asupra proprietăţii vecinului reglementează:
- fereastra sau deschiderea în zid comun- art. 614 noul Cod civil: este obligatoriu
păstrarea unei distante de cel puțin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit, aparținând
proprietarului vecin, şi fereastra pentru vedere, balcon ori alte asemenea lucrări ce ar fi
orientate către acest fond; fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari
neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un
metru;
- ferestre de lumină - art. 616 noul Cod civil: proprietarul are dreptul de a-şi deschide, fără
limită de distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea
spre fondul învecinat.
Dreptul de trecere
Potrivit art. 617 noul Cod civil, proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea
publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului
propriu.

Dreptul de trecere este imprescriptibil şi se stinge în momentul în care fondul dominant
dobândește un alt acces la calea publică.
Exercitarea dreptului de trecere în situații speciale este reglementată în art. 618 noul Cod
civil şi are în vedere lipsa accesului care provine din vânzarea, schimb, partaj sau alt act juridic,
situații în care trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe
inde se făcea anterior trecerea.
Pentru ipoteza în care lipsa accesului este imputabilă proprietarului ce pretinde trecerea,
aceasta poate fi stabilită numai cu consimţămantul proprietarului fondului care are acces la
calea publică şi cu plata dublului despăgubirii.
Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere se determină prin:
- înțel egerea părţilor;
- hotărârea judecătorească;
- folosința continuă pe timp de 10 ani.
Dreptul de trecere pentru utilităţi- art. 621 noul Cod civil
Proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a rețelelor edilitare ce
servesc fonduri învecinate sau din aceeași zonă, de natura conductele de apă, gaz sau alta
asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, precum şi a altor instalații
sau materiale cu același scop.
Aceasta obligație subzistă numai pentru situa ția în care trecerea prin alta parte ar fi
imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
În cazul în care este vorba de utilităţi noi, iar dreptul de trecere are ca obiect conducte şi
canale subterane, sunt exceptate clădirile, curțile şi grădinile acestora.
Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari - art. 622 noul Cod civil
Proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări
necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor
şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul.
Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie - art.623 noul Cod civil
Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui
bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în prealabil, având

dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi
pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.
Starea de necesitate - art.624 noul Cod civil
Noul Cod civil introduce o reglementare specială, cu caracter de limitare a dreptului de
proprietate privată, pentru starea de necesitate. Astfel, se instituie dreptul la o despăgubire
echitabilă pentru proprietarul unui bun, folosit sau distrus de altul pentru a se apăra pe sine sau
pe altul de un pericol iminent, cu excepția cazului în care proprietarul bunului a provocat sau a
favorizat apariția pericolului.
Limitele convenționale ale dreptului de proprietate privată
În ceea ce privește limitele convenționale, art. 626 noul Cod civil prevede limitarea
dreptului de proprietate prin acte juridice de către proprietar, dacă nu încalcă ordinea publică şi
bunele moravuri.
În acest sens a fost instituită clauza de inalienabilitate.
Clauzele de inalienabilitate poate fi definite ca fiind clauza cuprinsă într-o convenție sau
testament prin care se interzice înstrăinarea unui bun pentru o durată de cel mult 49 de ani,
dacă exist un interes serios şi legitim.
Clauza de inalienabilitate trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
- să fie instituită printr-o convenție sau un testament;
- să aibă o durata de cel mult 49 de ani;
- să existe un interes serios şi legitim.
Din punct de vedere al valabilității şi efectelor juridice ale clauze i de inalienabilitate, din
analiza dispozițiilor art. 60 din Legea nr.71/2011, rezultă distincții după cum aceasta a fost
instituită prin convenție sau prin testament, astfel:
- valabilitatea şi efectele juridice ale cauzei instituite prin convenție sunt g uvernate de
legea în vigoare la momentul încheierii conven ției;
- valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituită prin testament este guvernată de legea
în vigoare la data încheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate de legea în vigoare la
data deschiderii succesiunii.

Dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitatea a bunului a dispărut sau dacă un
interes superior o impune, dobânditor poate fi autorizat de instanţa de judecată să dispună de
bun.
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului
contract dacă a fost determinată la încheierea contractului, cu precizarea că, în contractele cu
titlu oneros, caracterul determinat se prezumă, pană la probă contrară.
Pentru opozabilitatea, clauza de inalienabilitatea trebuie să fie supusă formalităților de
publicitatea prevăzută de lege, dacă este cazul.
Art. 629 noul Cod civil instituie sancțiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate,
respectiv:
- rezoluțiunea contractului, cerută de înstrăinător, în cazul încălcării clauzei de către
dobânditor;
- anularea actului de înstrăinare subsecventă încheiat cu nerespectarea clauzei, ceruta de
înstrăinator sau terț.
Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privată sunt instituite prin art. 630 noul Cod
civil, care prevede că dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconvenienţe
mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, instanța de judecată poate, din
considerente de echitate,să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la
restabilirea situației anterioare atunci când acest lucru este posibil.

Stingerea dreptului de proprietate privată
Conform art. 562 din noul Cod civil, dreptul de proprietate privată se stinge prin
următoarele moduri:
- pierirea bunului;
- abandonul bunului mobil;
- renunțarea prin declaraţia autentică la dreptul de proprietate asupra bunului imobil
înscris în cartea funciară;
- exproprierea bunului;
- confiscarea bunului.

Potrivit art. 562 alin. 1 din noul Cod civil, dreptul de proprietate privată se stinge prin
pierirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. Acest mod de stingere a dreptului de proprietate
privată are în vedere însuși obiectul dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, deoarece este un drept imprescriptibil şi
poate fi dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile si condițiile
determinate de lege.
Proprietarul poate abandona bunul mobil, caz în care dreptul de proprietate se stinge în
momentul părăsirii bunului mobil, conform art. 562 alin. 2 din noul Cod civil.
Renunțarea la bunul imobil este un alt mod de stingere a dreptului de proprietate privată,
reglementat în art. 562 alin. 2 din noul Cod civil. Proprietarul poate renunța, prin declaraţie
autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil înscris în cartea funciară, iar dreptul
de proprietate se va stinge prin înscrierea în cartea funciară a declarației de renunțare.

Bibliografie
1. Codul civil şi Codul de procedură civilă, Editura C.H. Beck, București 2011
2. Alexandru Bacaci, Viorica Dumitrache, Coduta Hangheanu, Dreptul familiei, Editura All Beck,
București 2011
3. Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, București,2007
4. Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Hamangiu , Bucure ști 2008
5. Mariana Rudareanu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Fundației Romania de Maine,
București 2011
6. Marilena Uliescu, Noul Cod civil, Comentarii, ediția a III- a, revăzuta şi adăugita, Editura
Universul Juridic, București 2011