De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Eindrapport
Opgesteld in opdracht van: Programmabureau voor Economische Ontwikkeling Dordrecht - Drechtsteden Opgesteld door: ETIN Adviseurs

Tilburg, november 2003

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Inhoudsopgave

1.

Inleiding ....................................................................................................... 1
1.1 1.2 1.3 1.4 Aanleiding ........................................................................................................................ 1 Doelstelling ...................................................................................................................... 1 Aanpak............................................................................................................................. 2 Leeswijzer ........................................................................................................................ 4

2.

Dordrecht Noord ......................................................................................... 6
2.1 2.2 2.3 Inleiding............................................................................................................................ 6 1e Merwedehaven ............................................................................................................ 6 2e Merwedehaven .......................................................................................................... 14

3.

Dordrecht West ......................................................................................... 20
3.1 3.2 3.3 3.4 Louter Bloemen.............................................................................................................. 20 Dordtse Kil I ................................................................................................................... 23 Dordtse Kil II .................................................................................................................. 27 Amstelwijck-West........................................................................................................... 29

4.

Omvang herstructureringsopgave, prioritering en fasering ................. 31
4.1 4.2 Omvang herstructureringsopgave ................................................................................. 31 Prioritering en fasering................................................................................................... 32

5.

Kosten en financiering ............................................................................. 34
5.1 5.2 Kosten............................................................................................................................ 34 Financiering ................................................................................................................... 36

6.

Conclusies en aanbevelingen.................................................................. 40

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

1. Inleiding
1.1 Aanleiding
Eén van de essentiële onderdelen van een goed vestigingsklimaat is de beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede vestigingsruimte voor bedrijven. Het op een juiste wijze accommoderen van de vraag naar bedrijventerreinen en bedrijfsruimten is van groot belang voor de economische ontwikkeling en dynamiek. Ruimte is echter schaars, zo valt te lezen in alle relevante beleidsnota’s. Vele functies leggen claims op deze ruimte; claims die niet allemaal gehonoreerd kunnen worden. Dit honoreren zou immers ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid. Keuzes moeten worden gemaakt. Direct gevolg hiervan is dat niet automatisch gekozen wordt voor het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen om de te verwachten vraag naar economische ruimte te accommoderen. Steeds vaker wordt gekeken naar de mogelijkheden die er ruimtelijk gezien zouden kunnen zijn op de bestaande bedrijventerreinen. Deze insteek is mede ingegeven door het idee dat in het verleden gemeenten nogal eens op een weinig kritische wijze kavels uitgegeven zouden hebben. Erkend moet worden dat in tijden dat het economische minder of ronduit slecht ging gemeenten eerder geneigd waren ruimere, of qua verkaveling minder logische, kavels uit te geven aan bedrijven die zich op een terrein wilden vestigen. Dit in het kader van de gemeentelijke werkgelegenheidssituatie. De vraag is echter of veel van deze ruimte nog beschikbaar is of kan komen: zijn er inbreidingsmogelijkheden op het terrein, kunnen strategische reserves worden teruggehaald, zijn er intensiveringmogelijkheden op bestaande kavels, etc. Ook binnen de gemeente Dordrecht ligt een opgave voor het op een juiste wijze accommoderen van de vraag naar bedrijventerreinen. Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen nieuw aan te leggen bedrijventerreinen en bestaande terreinen. Bij nieuwe terreinen spelen items als duurzaamheid, intensief ruimtegebruik, meervoudig ruimtegebruik, functiemenging, etc. een grote rol. Als het gaat om bestaande terreinen zijn deze items in veel gevallen gekoppeld aan het realiseren van een kwaliteitsverbetering. Voor het realiseren van deze kwaliteitsverbetering is het uitvoeren van herstructurering vaak onontbeerlijk.

1.2 Doelstelling
De gemeente Dordrecht heeft momenteel geen volledig beeld van de aard en omvang van haar herstructureringsopgave. Op een aantal terreinen spelen verschillende knelpunten, de ernst en mate van urgentie hiervan verschilt echter. In het verleden heeft de gemeente samen met ondernemers gewerkt aan het oplossen van een aantal urgente knelpunten. Deze knelpuntgerichte aanpak heeft ontegenzeggelijk tot verbeteringen geleid. Wel moet de vraag gesteld worden of een dergelijke aanpak op alle terreinen nodig is en of zo’n aanpak overal kan leiden tot een kwaliteitsverbetering waarmee recht wordt gedaan aan de economische potentie van het betreffende terrein.

1

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Om inzicht te krijgen in de aard en omvang van de herstructureringsopgave in de gemeente Dordrecht is aan ETIN Adviseurs gevraagd deze in kaart te brengen. Doel van dit onderzoek is dan ook:

Het inventariseren van de aard en omvang van de herstructureringsopgave waarbij ingegaan wordt op verschillende ontwikkelingsmogelijkheden die mede zijn ingegeven door de economische potentie van de terreinen. Het indicatief aangeven van de kosten die gemoeid zijn met het uitvoeren van de herstructurering.

Om de doelstelling te kunnen beantwoorden, dienen de volgende aspecten in ieder geval aan de orde te komen: • De omvang van de herstructureringopgave (aantal ha.); • De aard van de knelpunten; • De economische potenties van de voor herstructurering in aanmerking komende terreinen; • De mogelijkheden van het boeken van ruimtewinst; • Het draagvlak onder de op de terreinen gevestigde bedrijven; • De ideeën van de op de terreinen gevestigde bedrijven betreffende aard en omvang van de problematiek en de potenties van de terreinen. Daarnaast zal ook een globale indicatie worden gegeven van de kosten die met herstructurering gepaard gaan en zal kort worden ingegaan op de mogelijke financieringsvormen.

1.3 Aanpak
In overleg met de opdrachtgever zijn zes bedrijventerreinen geselecteerd waar mogelijk herstructurering nodig zou kunnen zijn om het terrein zo goed mogelijk aan te kunnen laten sluiten op de wensen van de bedrijven. Het betreft de terreinen:
Dordrecht Noord: 1e Merwedehaven 2e Merwedehaven Louter Bloemen Dordtse Kil I Dordtse Kil II Amstelwijck-West

Dordrecht West:

Indien alle zes de terreinen in hun totaliteit geherstructureerd zouden moeten worden dan hebben we het in totaal over bruto ruim 300 hectare bedrijventerrein, waarvan een aanzienlijk deel aangemerkt kan worden als nat bedrijventerrein1.

1

Bedrijfsterreinen in Zuid-Holland, per 1 januari 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003.

2

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Figuur 1: Dordrecht Noord, met de bedrijventerreinen 1e en 2e Merwedehaven

Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking ETIN Adviseurs, 2002

Figuur 2: Dordrecht West, met de bedrijventerreinen Louter Bloemen, Dordtse Kil I en II en Amstelwijck-West

Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking ETIN Adviseurs, 2002

3

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Definitie herstructurering In dit onderzoek is herstructurering het koepelbegrip voor maatregelen die genomen worden om de veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan. Uitgangspunt is dat de bedrijfsfunctie behouden blijft. Transformatie heeft betrekking op functiewijziging. Door een dergelijke ingreep worden bedrijventerreinen onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. Deze vorm van herstructurering wordt in het kader van dit onderzoek dan ook niet tot de herstructureringsopgave gerekend. We onderscheiden twee vormen van herstructurering waarbij de functie van bedrijventerrein gehandhaafd blijft:

1.

Intensieve herstructurering: de meest ingrijpende vorm van herstructurering, waarbij (delen van) het terrein intensief aangepakt worden. Door verplaatsing van bedrijven en herontwikkeling van delen van het terrein zal de huidige bedrijvigheid deels plaatsmaken voor andersoortige bedrijfsactiviteiten, met een vaak meer hoogwaardige uitstraling van het bedrijfspand. De bedrijfsfunctie van het terrein blijft behouden. Upgrading: ook hier blijft de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein behouden, maar veelal voor de bestaande bedrijvigheid. Het gaat hierbij om een integrale en grondige aanpak van de terreininrichting, zoals het vergroten van de parkeercapaciteit, verbeteren van de inrichting en van de kwaliteit van de openbare ruimte, het herinrichten van wegprofielen, etc. Het gaat nadrukkelijk om een integrale aanpak met als doel de kwaliteit van het gehele terrein te vergroten, waardoor er een fundamentele bijdrage wordt geleverd aan de verlenging van de levenscyclus van het bedrijventerrein. Daarmee onderscheidt upgrading zich van groot onderhoud dat zich puur richt op het herstellen van de bestaande kwaliteit.

2.

Werkwijze Om kansrijke ontwikkelingsmogelijkheden voor de terreinen op te kunnen stellen, is op de eerste plaats informatie over de betreffende terreinen ingewonnen. Er zijn gesprekken gevoerd met diverse sleutelfiguren uit de gemeentelijke organisatie, met op de terreinen gevestigde ondernemers, met vastgoedeigenaren en met de Dordrechtse Ondernemersvereniging (DOV) en de Stichting Beveiliging Bedrijventerreinen Dordrecht (SBBD). Tevens zijn de terreinen uitgebreid door ons geschouwd. Hierdoor is een goed beeld verkregen van de knelpunten op de terreinen enerzijds en van de economische potenties anderzijds. Tevens is een indicatie verkregen van het draagvlak voor de mogelijk te plegen ingrepen. Op basis hiervan zijn voor de terreinen één of meerdere ontwikkelingsmogelijkheden opgesteld.

1.4 Leeswijzer
Vanwege de ligging van de terreinen in het Dordtse is er voor gekozen om de geselecteerde bedrijventerreinen geografisch te clusteren. Dit heeft ook alles te maken van de consequenties die bepaalde door ons voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheden zouden kunnen hebben op aanpalende terreinen.

4

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

In Hoofdstuk 2 staan de in Dordrecht Noord gelegen natte terreinen 1e en 2e Merwedehaven centraal. Hoewel officieel niet behorende bij een van de twee terreinen zal hier ook de EZH-locatie worden meegenomen. In Hoofdstuk 3 zoomen we vervolgens in op de vier in Dordrecht West gelegen terreinen. In hoofdstuk 4 gaan we in op de prioritering en fasering van de in hoofdstuk 2 en 3 beschreven projecten. Op de kosten en enkele mogelijkheden om de projecten te financieren wordt in hoofdstuk 5 ingegaan. De conclusies en aanbevelingen staan in hoofdstuk 6 beschreven.

5

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

2. Dordrecht Noord
2.1 Inleiding
Qua bedrijventerreinen wordt het noorden van de gemeente Dordrecht gedomineerd door de terreinen 1e en 2e Merwedehaven. Komende vanaf de A15, via de N3, wordt het aangezicht van de stad gedomineerd door havens, grootschalige bedrijfspanden en door een verscheidenheid aan watergerelateerde activiteiten. De aanblik van de oostzijde van de N3 verschilt nadrukkelijk van die van de westzijde. Vooral de westzijde domineert het beeld en straalt een grote diversiteit uit, zowel van de panden als van de economische activiteiten. Dat het hier om bedrijfspanden gaat die reeds lang geleden zijn neergezet is overduidelijk. De inrichting van de private en publieke ruimte komt rommelig en onsamenhangend over. Op de 1e en 2e Merwedehaven zijn ruim 70 bedrijven gevestigd, waar in totaal meer dan 4.200 mensen werken. Ongeveer twee op de drie banen in het gebied is in de industrie te vinden, de overige werkgelegenheid wordt met name gegenereerd binnen de handel en transport. Om een zo goed mogelijk beeld te geven van de huidige situatie, en vervolgens van de potenties en ontwikkelingsmogelijkheden wordt in dit hoofdstuk een onderscheid gemaakt tussen de 1e en de 2e Merwedehaven. Ook door de ondernemers wordt aangegeven dat beide terreinen totaal verschillend van elkaar zijn en los van elkaar moeten worden gezien, zeker als het gaat om herstructurering.

2.2 1e Merwedehaven
Het terrein 1e Merwedehaven ligt ten noorden van de Merwedestraat, een van de toegangswegen tot het centrum van de stad. Het terrein ligt ingeklemd tussen de Beneden Merwede aan de noordkant en de aan de zuidzijde van de Merwedestraat gelegen woonwijk ‘De Staart’. De grens van het terrein aan de oostzijde is moeilijker vast te leggen. Het terrein bestaat eigenlijk uit twee delen die beiden gelegen zijn aan het havenbekken. De verbinding tussen beide delen wordt gevormd door het terrein van de voormalige EZH-centrale. Gezien deze situatie is er in het kader van dit onderzoek voor gekozen om deze zogenoemde EZH-locatie mee te nemen in dit onderzoek. Ze wordt hier dan ook gerekend tot het terrein 1e Merwedehaven. Hierdoor grenst het terrein in het oosten aan het bedrijventerrein 2e Merwedehaven. Aan de westzijde grenst het terrein aan het voormalige bedrijventerrein Maasstraat e.o.. Dit terrein zal getransformeerd worden tot een gebied waar diverse stedelijke functies zullen worden geaccommodeerd. Dit onder de naam Stadswerven. Het planontwikkeling is inmiddels ver gevorderd en zal in ieder geval het gebied tot aan de Papendrechtsestraat gaan beslaan. In het kader van dit onderzoek is het terrein 1e Merwedehaven opgedeeld in drie delen, te weten: A) De Merwedestraat e.o. B) Het schiereiland C) De EZH-locatie

6

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Figuur 3: Deelterreinen 1e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Per deelterrein zal worden ingegaan op de huidige situatie (kenmerken en knelpunten) en op de mogelijkheden die er voor dit gebied in de toekomst liggen (potenties en ontwikkelingsmogelijkheden).

Ad A: Merwedestraat e.o.
Huidige situatie De Merwedestraat en omgeving beslaat het gebied aan de noordkant van de Merwedestraat vanaf de Papendrechtsestraat tot aan de N3. Het gebied wordt gekenmerkt door zeer uiteenlopende typen bedrijvigheid, zowel qua activiteiten als qua omvang en uitstraling. Op de Papendrechtsestraat zijn naast woningen enkele hallen met een weinig representatieve uitstraling en leegstaande panden te vinden. Direct grenzend aan de Papendrechtsestraat is een betonbedrijf gevestigd. Aan de Merwedestraat zelf is, naast gemengde en deels watergebonden bedrijvigheid, ook enige consumentgerelateerde bedrijvigheid zoals een Super de Boer en een Aldi te vinden. De uitstraling van de Merwedestraat is, mede door de diversiteit aan bedrijven, sterk wisselend en hierdoor rommelig. Bij veel bedrijven in het gebied laat de kwaliteit en de uitstraling van de panden en het onderhoud van de kavels te wensen over. Ook de openbare ruimte is vaak slecht onderhouden. Het terrein heeft een rommelige en weinig representatieve/laagwaardige uitstraling wat wordt veroorzaakt door de slechte kwaliteit van delen van de infrastructuur, de onoverzichtelijkheid door de grote diversiteit van de panden, het grotendeels ontbreken van erfafscheidingen, etc.. Zeker gezien het feit dat de Merwedestraat een van de belangrijkste toegangswegen naar het centrum van de stad is, vormen de uitstraling en soms slechte kwaliteit van de panden, samen met de onoverzichtelijkheid van de ruimtelijke inrichting, de belangrijkste knelpunten.

7

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Welke ingrepen in het gebied gewenst c.q. noodzakelijk zijn hangt af van de ambitie die gemeente en bedrijfsleven hebben betreffende het gebied. Deze ambitie moet uiteraard wel realistisch zijn en zal aan moeten sluiten op de economische potenties van het gebied. Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden Gezien de ligging van het terrein is het logisch dat destijds besloten is hier een bedrijventerrein te ontwikkelen voor watergebonden bedrijvigheid. Door de uitbreidingen van de stad is het terrein echter meer en meer binnenstedelijk komen te liggen. Hierdoor zijn bedrijven van het terrein verdwenen, waarvoor andere in de plaats zijn gekomen. Op zich is dit een logisch en verklaarbaar proces. Door dit verschuifproces verandert het karakter van het terrein, de nieuwe bedrijven zijn namelijk: • Vaak niet watergebonden; • Veelal kleinschaliger, wat leidt tot versnippering van eigendom; • In steeds meer gevallen direct op consumenten gericht. Gezien de druk die op het terrein ligt is het ons inziens geen lange termijn oplossing om zonder duidelijke visie op de doelgroep van het terrein, enkel knelpunten aan te pakken in de openbare ruimte. Dit zal er namelijk toe leiden dat de diversiteit aan bedrijvigheid verder toeneemt, wat in de meeste gevallen een negatief effect heeft op de uitstraling van het terrein. Ieder type bedrijvigheid heeft immers andere wensen en behoeften ten aanzien van aspecten als het pand (aard en omvang), de inrichting van het (voor)terrein, de representativiteit van pand en kavel, etc.. In toenemende mate zullen door een dergelijke ontwikkeling bedrijven hinder en overlast van elkaar gaan ondervinden. Dit zal ook gelden voor de geplande ontwikkeling van de wijk Stadswerven. Juist aan deze westzijde van het terrein is een aantal grootschalige bedrijven gevestigd waaronder een betonfabriek, een scheepsreparatiewerf en een productievestiging van Lips. Een knelpuntgerichte aanpak biedt in onze optiek hoogstens voor de korte termijn enige houvast. Hoewel hiermee wel een aantal knelpunten kan worden aangepakt, zal de bedrijvigheid echter blijven veranderen en aan diversiteit toenemen waardoor de onderlinge hinder en overlast zal toenemen. Bovendien zijn verschillende typen bedrijvigheid (op termijn) niet te handhaven op relatief korte afstand van andere stedelijke functies (zoals woningbouw). Een knelpuntgerichte aanpak vormt voor de lange termijn dan ook geen oplossing. De situatie zal van kwaad tot erger verworden en de onduidelijkheid over de toekomst van het terrein zal dit proces alleen maar versterken. Wat de toekomst betreft zijn er ons inziens twee mogelijkheden die wel kansrijk zijn: 1. Het gebied middels intensieve herstructurering herontwikkelen tot een gemengd terrein voor lichte, kleinschalige en consumentgerelateerde bedrijvigheid; 2. Het gebied gedeeltelijk middels intensieve herstructurering herontwikkelen tot gemengd terrein voor lichte, kleinschalige bedrijvigheid met tevens het behoud van de watergebonden functie.

De eerste mogelijkheid is om de Merwedestraat aan te merken als binnenstedelijk bedrijventerrein en te bestemmen voor kleinschalige bedrijvigheid, waarbij watergebondenheid geen criterium meer is. Van belang is dat er een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld waardoor optimaal aangesloten wordt op de ligging van het terrein. Op deze manier wordt de potentie van dit gebied goed benut. 8

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Een centraal aspect in deze aanpak is het streven naar een duidelijk profiel voor de Merwedestraat voor kleinschalige lichte bedrijvigheid en het verder uitbouwen van de consumentgerelateerde functie. Met name de diepere gedeelten van het terrein lenen zich voor een eventuele concentratie van consumentgerichte bedrijvigheid zoals bijvoorbeeld autodealers. Hier kan ook worden gedacht aan de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw. Het gebied blijft dus op de eerste plaats een bedrijventerrein, de uitstraling en de aard van de gevestigde bedrijvigheid zal echter veranderen. Zo zal het aandeel vierkante meters kantoorruimte hoger worden ten koste van bijvoorbeeld ruimte voor opslag. Uiteraard is dit een proces wat niet van de ene op de andere dag kan worden gerealiseerd; gezien de potentie van het gebied is het echter wel een natuurlijk proces, wat ons inziens nadrukkelijk geregisseerd moet worden. Door te kiezen voor deze ontwikkelingsmogelijkheid is op het terrein aanzienlijke ruimtewinst te boeken. De grootschaligere bedrijven zullen/moeten in dit scenario immers verplaatsen waardoor ruimte vrijkomt voor herontwikkeling. Het betreft vooral bedrijven die nu beschikken over aanzienlijke ruimte op hun kavel die in gebruik is voor met name opslag en/of parkeren. Door herontwikkeling is een intensiever gebruik van de ruimte absoluut mogelijk. Wanneer grootschalige of zware bedrijven zich verplaatsen of verplaatst worden, zullen de ‘vrijkomende’ locaties moeten worden herontwikkeld voor kleinschaligere en lichtere bedrijvigheid. Hiervoor is wel een actief grondbeleid van de gemeente vereist. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten, het ontbinden van erfpachtovereenkomsten en het actief verplaatsen van bedrijven. Bovendien zal de ruimtelijke inrichting van grote delen van het terrein grondig herzien moeten worden. In het verlengde hiervan zal ook de bijbehorende infrastructuur (wegen, fiets- en voetgangerspaden) en groenvoorzieningen op de na te streven kwaliteit moeten worden afgestemd. Niet vergeten mag echter worden dat bedrijven die zich verplaatsen op de nieuwe locatie vaak 30 tot 40% meer ruimte vragen dan dat zij nu hebben op hun huidige locatie. Of er dus per saldo gesproken kan worden van ruimtewinst is dan ook nog maar de vraag. De tweede mogelijkheid gaat ook uit van een ontwikkeling naar kleinschaliger en lichtere bedrijvigheid maar dan niet voor de gehele Merwedestraat. Bij de uitwerking van deze mogelijkheid is uitgegaan van de aanwezigheid van het water en dan met name het havenbekken. Tevens is rekening gehouden met reeds aanwezige voorzieningen (kades) en mogelijkheden om deze te realiseren (taluds). Bij het uitwerken van deze mogelijkheid is tevens rekening gehouden met het overheidsbeleid dat gericht is op het clusteren van watergebonden bedrijvigheid in havenbekkens in plaats van het accommoderen van dit type bedrijvigheid aan/langs de rivier. Grenzend aan de nieuwe ontwikkeling rondom de Maasstraat is echter kleinschalige lichte bedrijvigheid op lange termijn de beste optie. Zwaardere, vaak milieuhinderlijke bedrijvigheid dicht tegen de Papendrechtsestraat aan, zal op den duur niet houdbaar zijn. Meer richting de N3 kan wel ruimte worden gereserveerd voor watergebonden bedrijvigheid. Er zal een soort ‘bufferzone’ met kleinere en lichte bedrijvigheid moeten worden gecreëerd tussen de Stadswerven en het deel van de Merwedestraat waar ook de wat zwaardere bedrijven een plek kunnen vinden. Dit zorgt bovendien voor een betere uitstraling en een meer natuurlijke overgang van de binnenstad naar het bedrijventerrein. Hiervoor zal ook de ruimtelijke inrichting van grote delen van het terrein fors moeten worden verbeterd.

9

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

De consequenties van dit scenario zijn grotendeels gelijk aan het scenario waarin de gehele Merwedestraat een meer representatieve uitstraling krijgt. Enkele grote bedrijven zullen moeten verplaatsen waardoor de vrijkomende ruimte veel intensiever kan worden benut. Door de inzet van een beeldkwaliteitsplan moet de uitstraling meer bij de potentie van de locatie gaan aansluiten. Ook in dit geval zal de gemeente een actief grondbeleid moeten gaan voeren. Een belangrijk verschil is dat in dit scenario de gemeente actief ruimte voor voornamelijk kleinschalige watergebonden bedrijvigheid moet gaan creëren welke is gelegen aan het havenbekken. Concreet zou het gaan om het gedeelte van het terrein tussen grofweg de huidige vestiging van Super de Boer/Aldi en de N3. Een aantal bedrijven dat daar nu gevestigd is, maakt geen gebruik van het water. Deze bedrijven zouden gedeeltelijk verplaatst kunnen worden naar het meer westelijk gelegen deel van de 1e Merwedehaven, waar ruimte vrijkomt door de verplaatsing van de grootschaligere en zwaardere bedrijvigheid. Op dit moment kunnen wij niet inschatten of de scheepsreparatiewerf van Hoebee op de huidige locatie gevestigd kan blijven, dit mede gezien de milieuhinder. Qua aard van de activiteiten pas het uiteraard wel in dit ontwikkelingsscenario. Bovengenoemd proces zal gedeeltelijk vanzelf op gang komen en is op sommige plaatsen reeds gaande, echter niet gestructureerd en/of geregisseerd. Over een dergelijke ingrijpende operatie moet zeker niet te licht worden gedacht. Op de eerste plaats is het van groot belang dat de bedrijven die er nu gevestigd zijn, maar die niet in het nieuwe terreinprofiel passen, een goed alternatief wordt geboden. Wij zijn van mening dat de EZH-locatie voor een aantal van deze bedrijven een goed alternatief had kunnen zijn. Duidelijk is dat de geïnterviewde ondernemers onderkennen dat een ingrijpende herstructurering noodzakelijk is in dit deel van de 1e Merwedehaven. Wel wijzen zij nadrukkelijk op het belang van het op een zo optimaal mogelijke wijze accommoderen van watergebonden bedrijvigheid. De tweede mogelijkheid heeft dan ook hun voorkeur. Het op zijn beloop laten van de situatie is geen optie, daarvoor is de urgentie te hoog.

Ad B: Het schiereiland
Huidige situatie De punt van de 1e Merwedehaven is het terrein aan de Kerkeplaat dat ten westen van de N3 ligt. Het terrein is alleen te bereiken via de Kerkeplaat die vanaf de op- en afrit van de N3 (Merwedestraat/Baanhoekweg) en vervolgens via de EZH-locatie loopt. Dit terrein vormt het aangezicht van de stad komende vanaf de A15 en Papendrecht. Op dit schiereiland zijn momenteel drie grootschalige bedrijven gevestigd, te weten Sita, Montan staal en Krohne Altometer. Hoewel velen niet blij zijn met een dergelijk aangezicht van de stad, geeft de bebouwing wel aan dat Dordrecht een stad is die zich ontwikkeld heeft aan het water en daar hoor(d)en bepaalde typen bedrijvigheid bij. Niet vergeten mag worden dat een havenstad een andere uitstraling heeft dan een zakelijke dienstverleningsstad. De ruimtelijke kwaliteit van het schiereiland is op zichzelf niet slecht. Doordat er slechts drie, grootschalige bedrijven zijn gevestigd is de structuur overzichtelijk en duidelijk. De uitstraling van 10

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

het pand en de kavel van Krohne Altometer kan als representatief worden aangemerkt. De uitstraling van de andere panden is functioneel te noemen. Echter zowel de private als de publieke ruimte moet een kwaliteitsverbetering ondergaan waardoor het geheel een ander aanzicht krijgt. Zeker Sita geeft het gebied, met haar open opslag van afval, een absoluut niet representatieve uitstraling. Dit wordt versterkt door de aanwezigheid van enkele leegstaande panden en ‘onduidelijke’ hallen. Knelpunten op het gebied van interne infrastructuur, parkeren e.d. doen zich niet of nauwelijks voor. Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden Ten aanzien van de toekomst zijn er ons inziens twee ontwikkelingsmogelijkheden voor het terrein: 1. Verhogen kwaliteit van zowel de publieke als de private ruimte; 2. Herontwikkelen tot gemengd terrein met behoud van ruimte voor watergebonden bedrijvigheid. In de eerste mogelijkheid gaan we er van uit dat de nu op het schiereiland gevestigde bedrijven daar gevestigd blijven. Gezien het feit dat deze bedrijven passen bij het karakter van de stad en er niet of nauwelijks mogelijkheden zijn om deze bedrijven te verplaatsen, zou het streven van de gemeente er op gericht moeten zijn de bedrijven te behouden en gevestigd te laten op het schiereiland. De bedrijven zitten er op zich goed en het is een locatie waar grotere en meer milieuhinderlijke bedrijven weinig overlast veroorzaken. Het verplaatsen van dergelijke bedrijven zal bovendien heel erg kostbaar en tijdrovend zijn, dit als er al een alternatieve locatie gevonden kan worden in de gemeente of de regio. Wel moet ingezet worden op een verbetering van de kwaliteit door upgrading. We hebben het dan enerzijds over de representativiteit van de panden en anderzijds over de uitstraling van de publieke en private ruimte. In overleg met de betrokken bedrijven is het wellicht mogelijk om de bestaande panden op enigerlei wijze te verfraaien. Belangrijker is echter dat de omliggende ruimte een kwaliteitsverbetering ondergaat, inclusief de aanpak van leegstaande panden en van de hallen. Dit zou een gezamenlijke actie moeten zijn van gemeente en bedrijven. Een intensiever gebruik van de ruimte zou in principe mogelijk moeten zijn. Het betreft dan met name de ruimte die nu wordt ingenomen door leegstaande panden en ‘onduidelijke’ hallen en de braak liggende kavel tegenover Sita, die overigens in private handen is. De mogelijkheid om het water te gebruiken voor bijvoorbeeld ligplaatsen voor de binnenvaart moet blijven bestaan en waar mogelijk uitgebreid. In de tweede mogelijkheid wordt uitgegaan van een volledige herontwikkeling van het gebied tot gemengd bedrijventerrein. Dit is een zeer ingrijpende aanpak. Wanneer hier voor wordt gekozen is wel van belang dat aan de bedrijven die er nu gevestigd zijn alternatieve vestigingsmogelijkheden worden geboden. In onze optiek past de huidige vestiging van Krohne Altometer goed in dit scenario, dit bedrijf zou dan ook niet verplaatst hoeven te worden. Onze inschatting is dat de gemeenten wel heel wat inspanningen zal moeten verrichten om alternatieve locaties te vinden voor bijvoorbeeld een bedrijf als Sita.

11

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Gezien het eerder genoemde beleid dat gericht is op het clusteren van watergebonden bedrijvigheid in de havenbekkens stellen wij voor om de ruimtelijke inrichting van het schiereiland aan te passen. De zuidzijde moet dan ook nadrukkelijk ruimte bieden aan kleinschalige watergebonden bedrijvigheid. Deze ontwikkeling is vergelijkbaar met die zoals beschreven in het tweede scenario ten aanzien van de ontwikkeling van het oostelijke deel van het deelgebied Merwedestraat e.o. De noordzijde van het schiereiland zou ingericht moeten worden voor het accommoderen van met name meer kleinschalige bedrijvigheid die duidelijk streven naar een representatieve uitstraling van pand en kavel. Qua economische activiteiten zou dan gedacht moeten worden aan zakelijke dienstverlening en zogenoemde kennisintensieve bedrijvigheid (research & development, assemblage en productie). Indien gekozen wordt voor een intensieve vorm van herstructurering is het essentieel dat de gemeente een integrale ontwikkelingsvisie opstelt voor het gehele gebied, en dan bedoelen we niet alleen het schiereiland. Immers de nieuwe bedrijfstypen zullen van invloed zijn op de activiteiten die plaatsvinden of zullen gaan vinden op de deelterreinen Merwedestraat e.o. en EZH-locatie. Hierbij moet gedacht worden aan allerlei milieuaspecten, maar ook aan architectonische en stedenbouwkundige aspecten. Gezien de ligging en bereikbaarheid van het schiereiland is de economische potentie natuurlijk absoluut aanwezig en zou het gebied uit kunnen groeien tot Dordtse toplocatie. Essentieel hierbij is wel dat een goede afstemming plaatsvindt met de ontwikkeling van het gedeelte van het terrein dat gelegen is aan de Merwedestraat en de hierna te behandelen EZH-locatie. Dit heeft m.n. betrekking op milieu weten regelgeving, maar ook op de bereikbaarheid. Als de voorkeur uitgaat naar deze ontwikkelingsmogelijkheid, dan zal de te realiseren ruimtewinst groot zijn. De bedrijven die er nu gevestigd zijn beschikken immers over aanzienlijke aantallen vierkante meters onbebouwde ruimte. De gekozen invulling moet intensief ruimtegebruik mogelijk maken. De te verplaatsen bedrijven vragen uiteraard wel ergens anders ruimte!

Ad C: EZH-locatie
Huidige situatie Aan de oostkant van de N3 ligt een stuk grond nagenoeg geheel braak. Dit is het terrein van de voormalige EZH-centrale. Het grootste gedeelte van de oorspronkelijke opstallen is inmiddels gesloopt. Een groot gedeelte van de locatie ligt tussen de N3 en de Kerkeplaat in. Een ander gedeelte van de locatie ligt echter tussen de Kerkeplaat en de Beneden Merwede in, omdat het terrein als het ware in tweeën wordt gedeeld door de Kerkeplaat. De Kerkeplaat is de weg die loopt vanaf De Merwedestraat/Baanhoekweg naar het onder Ad B beschreven schiereiland. De grond is in handen van een projectontwikkelaar.

Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden De economische potentie van de EZH-locatie is in principe hoog te noemen. Dit wordt hoofdzakelijk bepaald door de ligging en de bereikbaarheid van de locatie. De EZH-locatie zou op verschillende wijzen herontwikkeld kunnen worden. Een en ander hangt ons inziens nauw samen met de ontwikkelingsrichting die wordt gekozen betreffende het schiereiland. Uiteraard is de

12

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

ontwikkeling die plaats heeft gevonden en nog plaatsvindt op het aangrenzende westelijke gedeelte van het terrein 2e Merwedehaven ook van invloed op de potenties van de EZH-locatie. Het moge duidelijk zijn dat de dominant aanwezige penitentiaire inrichting ook van invloed is, immers niet alle (economische) functies ervaren een dergelijke buurman als positief. Wat betreft de door ons uit te werken ontwikkelingsmogelijkheden zijn we echter beperkt. Het terrein is eigendom van een marktpartij en het College van Burgemeester en Wethouders is onder voorwaarden akkoord gegaan met een voorlopig plan voor herontwikkeling. Het plan voorziet in de bouw van ongeveer 300 appartementen, het realiseren van circa 6.000 m2 leisure related retail (grootschalige vestigingen), een megabioscoop, kinderopvang, horeca, circa 4.500 m2 grootschalige detailhandel en parkeervoorzieningen. Ook is in de huidige plannen rekening gehouden met de ontwikkeling van 10.000 tot 20.000 m2 bvo voor hoogwaardige, kleinschalige bedrijfsruimte. Het College beraadt zich binnenkort over een nader uitgewerkt plan. Wel willen we hier de gemeente wijzen op effecten waarmee rekening gehouden moet worden, welke het gevolg zijn van het collegebesluit. Indien qua ontwikkelingsrichting uitgegaan wordt van het behoud van de nu op het schiereiland gevestigde bedrijven, dan moet er rekening mee worden gehouden dat dit tot toenemende conflicten tussen de verschillende functies zal leiden. Het terrein grenst voor een groot deel immers direct aan het terrein van Sita en aan de overkant van de toegangsweg ligt de genoemde penitentiaire inrichting. In mindere mate zou dit ook kunnen gelden voor de watergebonden bedrijvigheid die in een van de ontwikkelingsmogelijkheden wordt nagestreefd op een deel van de Merwedestraat e.o..

Conclusie
Ons inziens moet geconcludeerd worden dat de gemeente eigenlijk maar één keus heeft als het gaat om de herontwikkeling van het gehele terrein 1e Merwedehaven. Gestreefd zou moeten worden naar het creëren van zoveel mogelijk vestigingsmogelijkheden voor kleinschalige watergebonden bedrijvigheid in het havenbekken. Dit met name vanwege het beperkt aantal vestigingsmogelijkheden voor watergebonden bedrijvigheid. Dit houdt in dat het westelijk gedeelte van de Merwedestraat herontwikkeld zou moeten worden voor kleinschalige bedrijvigheid die belang hechten aan een representatieve uitstraling van pand en kavel. Hier zouden de mogelijkheden van het realiseren van een concentratie van consumentgerichte bedrijvigheid, zoals bijvoorbeeld autodealers, onderzocht moeten worden. De diepte van de kavels biedt hiervoor mogelijkheden. Het meer oostelijk gelegen gedeelte (vanaf ongeveer de vestiging van Super de Boer/Aldi) zou gecombineerd herontwikkeld moeten worden. Veel kavels zijn diep genoeg om te worden gesplitst. De kavels direct gelegen aan de Merwedestraat zouden herontwikkeld moeten worden voor kleinschalige (droge) bedrijvigheid, terwijl de kavels gelegen aan het havenbekken herontwikkeld zouden moeten worden voor kleinschalige watergebonden bedrijvigheid. De ruimtelijke inrichting dient hierop uiteraard te worden afgestemd. Hierbij is van belang dat rekening gehouden wordt met de kadelengte die dit type bedrijvigheid nodig heeft voor het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten. Het schiereiland moet vervolgens ook worden herontwikkeld. De insteek is vergelijkbaar met die zoals aangegeven voor het oostelijk deel van de Merwedestraat. Zo zouden kleinschalige bedrijven gevestigd moeten worden aan de noordzijde, dus gelegen aan de rivier (droge kavels). 13

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Gezien de locatie moeten deze panden en kavels het nieuwe aangezicht van Dordrecht worden. In het op te stellen beeldkwaliteitsplan dient hiermee rekening te worden gehouden. De huidige vestiging van Krohne Altometer kan naar onze mening goed worden ingepast in deze ontwikkeling. De kavels gelegen aan de zuidzijde zouden gereserveerd moeten worden voor kleinschalige watergebonden bedrijvigheid. Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt van de aanwezige voorzieningen en van de kwaliteit van de locatie. Ook hier moet rekening gehouden worden met de vaak benodigde kadelengte. Gezien de omvang van de benodigde kavels zal het wellicht mogelijk zijn om door het aanpassen van de huidige weginfrastructuur meerdere kavels te realiseren. Dit bevordert een intensiever gebruik van de ruimte. Figuur 4: Ontwikkelingsrichting 1e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Ten aanzien van alle gepresenteerde ontwikkelingsmogelijkheden moet worden gewezen op het belang van de representativiteit van het aanzicht van het terrein vanaf het water. In bijna alle gevallen wordt vanaf het water aangekeken tegen de achterkanten van de bedrijven. Indien een bedrijf al investeert in de representativiteit van pand en kavel betreft het nagenoeg altijd het vooraanzicht. Bij de voorgestelde herontwikkeling moet echter nadrukkelijk rekening gehouden worden met de kwaliteitsverbetering van deze zijde van het bedrijventerrein. Indien sprake is van een talud, is deze vaak begroeid. Hierdoor wordt de achterkant van het bedrijf vaak aan het oog onttrokken. Het is echter wel zaak dat het groen wordt onderhouden en aanwezig zwerfvuil wordt verwijderd.

2.3 2e Merwedehaven
De 2e Merwedehaven omvat het gebied ten oosten van de voormalige EZH-centrale lopende tot aan de spoorlijn. Het terrein beslaat in totaal bijna 113 hectare bruto. Er zijn 27 bedrijven gevestigd waar bijna 2.400 mensen werkzaam zijn. Bijna driekwart van de werkgelegenheid is in de industrie te vinden. Een beperkt aantal grote bedrijven is gezichtsbepalend voor het gehele 14

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

terrein, zoals bijvoorbeeld de vestigingen van Dupont, Netwerk, het waterleidingbedrijf en Peute papierrecycling. Het terrein weten: A) B) C) 2e Merwedehaven wordt in het kader van dit onderzoek opgedeeld in drie delen, te Kerkeplaat – Krammerstraat. Krammerstraat – Grevelingenweg. Grevelingenweg – spoorlijn.

Figuur 5: Deelgebieden 2e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Ad A: Kerkeplaat - Krammerstraat
Huidige situatie Het eerste gedeelte van het terrein is recentelijk ontwikkeld en is zelfs nog gedeeltelijk in ontwikkeling. Het betreft allereerst de penitentiaire inrichting en het terrein daar direct achter dat zich uitstrekt tot aan de insteekhaven. Een aantal bedrijven maakt gebruik van de ligging aan het water. Voor een deel betreft het hier bedrijven die vanuit het terrein Maasstraat e.o. zijn verplaatst. De uitstraling en kwaliteit van dit deel van het terrein is goed te noemen, zowel qua panden als qua publieke en private ruimte. Dit gedeelte behoeft dan ook niet tot de herstructureringsopgave te worden gerekend. De westzijde van de Krammerstraat moet echter wel worden aangepakt. Dit gedeelte wordt gedomineerd door garageboxen en moet absoluut een kwaliteitsverbetering ondergaan. De bestrating is er ronduit slecht en de huidige situatie nodigt uit tot het parkeren, of beter gezegd stallen van auto’s die eerder bedoeld zijn om te verhuizen naar een sloperij dan om in te rijden. In hectares is dit echter een zeer geringe oppervlakte, het gaat om nog geen 0,5 hectare. Hoewel er sprake is van intensieve herstructurering is de ingreep waarschijnlijk niet erg complex of kostbaar.

15

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Potentie en ontwikkelingsmogelijkheid Gezien de uitstraling van de aanpalende panden is hier ons inziens maar één type ingreep mogelijk en wel een totale herontwikkeling van dit gedeelte van het terrein. Gestreefd moet worden naar nieuwe bedrijvigheid die qua aard en uitstraling aansluit bij de aanpalende panden en activiteiten. Zie ook hieronder bij Ad B. De ruimtewinst die door een dergelijke ingreep gerealiseerd kan worden is beperkt vanwege de beperkte omvang van het aan te pakken gedeelte. Het bedrijf/de bedrijven die zich hier vervolgens zullen vestigen, zullen gezien de na te streven aard en uitstraling meer ruimte wensen rondom hun pand. Daar staat tegenover dat bouwen in meerdere lagen hier een van de eisen zou kunnen zijn die de gemeente stelt bij de uitgifte van de grond. We gaan er hier van uit dat de gemeente zelf de grond aankoopt of de randvoorwaarden stelt (bestemmingsplan). Gezien de geïsoleerde ligging van de Krammerstraat is de situatie niet of nauwelijks bekend bij ondernemers. Wel wordt onderkend dat een dergelijke ontwikkeling negatieve effecten kan hebben op de (courantheid van) aanpalende panden en kavels.

Ad B: Krammerstraat - Grevelingenweg
Huidige situatie Langs de Baanhoekweg zijn verschillende typen bedrijven gevestigd, uiteenlopend van een accountantskantoor tot een tankstation, inclusief kleinschalige stalling van auto’s, watersportwinkel en dergelijke. Ook Kloek zoutindustrie is hier gevestigd, dit bedrijf maakt met enige regelmaat gebruik van de haven. De twee zijstraten van de Baanhoekweg (de Krammerstraat en de Grevelingenweg) zijn in slechte staat. De Krammerstraat, wat geen doorgaande weg is, is reeds beschreven. Ook de Grevelingenweg is geen doorgaande weg. Het eerste gedeelte wordt gedomineerd door de autostalling van het tankstation. Tevens staan er een paar woonhuizen. De bijbehorende bedrijfsgebouwen verkeren veelal in slechte staat. Hier zijn met name kleinschalige bedrijven gevestigd. Het totale oppervlakte ramen we op tussen de 1,5 en 2,5 hectare. De weg loopt vervolgens tussen de haven en het (parkeer)terrein van Dupont door. Hier zijn geen bedrijven gevestigd. De waterdokken van Machinefabriek Bolier bepalen het beeld. De weg is kwalitatief slecht en wordt niet of nauwelijks onderhouden. Naast de weg ligt een goederenspoorlijn die totaal overwoekerd is door onkruid. Richting het einde van de Grevelingenweg is de kwaliteit van een aantal panden zeer slecht, ook hier staan woonhuizen tussen de bedrijfspanden en is veel niet-bedrijfsmatige open opslag. Niet alleen veel particulier eigendom is verwaarloosd, ook de openbare ruimte (weg, stamspoorlijn en groen) verkeert in slechte staat. Langs een deel van de weg is een parkeerstrook aangelegd. Daar waar dit niet het geval is staan trailers en vrachtwagens gewoon op de straat geparkeerd. Gezien de hoogte van het onkruid kan geconcludeerd worden dat dit niet alleen tijdelijk gebeurt. De totale oppervlakte wordt geraamd op zo’n 1,5 a 2,5 hectare. De Grevelingenweg eindigt bij de ingang van Boskalis die een zeer grote kavel heeft en deze met name benut als opslagruimte. Ook de op de kavel gelegen insteekhavens liggen vol met materieel 16

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

in de meest brede zin van het woord. De aanblik vanaf het water van dit deel van het terrein wordt gedomineerd door de absoluut niet representatieve uitstraling van de kavel van Boskalis. Dit geldt zowel bezien vanuit het havenbekken als vanaf de rivier. Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden Zoals reeds aangegeven onder Ad A moet ons inziens de Krammerstraat intensief geherstructureerd worden. De omvang van een dergelijke ingreep is qua tijd en kosten te overzien. De Grevelingenweg is niet alleen langer, maar de problematiek is ook meer divers. In ieder geval dient de infrastructuur integraal te worden aangepakt. De weginfrastructuur dient aangepast te worden aan de eisen van deze tijd. Dit houdt in dat voorzien moet worden in stallings- en parkeermogelijkheden van vrachtwagens en trailers. Fysiek zijn hiervoor de mogelijkheden aanwezig omdat de ruimte van de in onbruik geraakte goederenspoorlijn hiervoor kan worden aangewend. Daarnaast dient de gehele straat een kwaliteitsverbetering te ondergaan. Hiervoor zien wij twee ontwikkelingsmogelijkheden: 1. Verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte; 2. Herontwikkelen, o.a. met functie voor watergebonden bedrijven. De eerste mogelijkheid is om door een ingreep in de openbare ruimte de uitstraling van dit gedeelte van de weg, inclusief groen te verbeteren. Hierbij moet gedacht worden aan het aanleggen van een voetgangerspad aan de zijde waar de woningen staan, inclusief parkeervakken. Middels zogenoemd camouflerend groen zou een kwaliteitsverbetering ondersteund kunnen worden. De tweede mogelijkheid gaat er van uit dat zowel het gedeelte aan de Baanhoekweg als het meer noordelijk gedeelte intensief wordt geherstructureerd. Hierdoor komt een aanzienlijke ruimte vrij die opnieuw kan worden uitgegeven. Wat betreft het zuidelijk gelegen deel moet gestreefd worden naar bedrijven die qua aard en schaal aansluiten op de reeds bestaande bedrijven. Dit betreft het deel dat ligt aan de Baanhoekweg. De kavels grenzend aan het havenbekken moeten gereserveerd worden voor watergebonden bedrijvigheid. Het noordelijk gelegen deel heeft duidelijk minder potentie. Dit heeft alles te maken met de geïsoleerde ligging en de wijze waarop dit gedeelte van het bedrijventerrein moet worden bereikt. De kavels die aan de haven grenzen huisvesten bedrijven die gebruik maken van het water. Het betreft bedrijven die qua aard en schaal en qua uitstraling hier goed passen. De droge kavels moeten worden herontwikkeld. De vraag is echter voor welke typen bedrijvigheid deze herontwikkelde kavels interessant zijn als nieuwe vestigingsplaats. Naar alle waarschijnlijkheid trekt de locatie na herontwikkeling ongeveer hetzelfde type bedrijvigheid. De vraag is wel of dit prijstechnisch voor deze bedrijven dan nog wel interessant is. Het valt dan ook te betwijfelen of de kosten van een dergelijke ingrijpende aanpak wel opwegen tegen de opbrengsten. Wellicht dat via een minder ingrijpende upgrading en handhaving meer kan worden bereikt. Ten aanzien van deze problematiek geldt hetzelfde als die van de Krammerstraat. Gezien de geïsoleerde ligging van de Grevelingenweg is de situatie niet of nauwelijks bekend bij ondernemers. Wel wordt onderkend dat een dergelijke ontwikkeling negatieve effecten kan

17

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

hebben op de (courantheid van) aanpalende panden en kavels. Het belang van ruimte voor watergebonden bedrijven wordt onderschreven.

Ad C: Grevelingenweg - spoorlijn
Ten oosten van de Grevelingenweg is een aantal grootschalige bedrijven gevestigd, zoals Netwerk, Dupont, de waterzuivering en het waterleidingbedrijf. Dit gebied bestaat dan ook praktisch volledig uit grote kavels die in particulier bezit zijn. Hier zijn geen noemenswaardige knelpunten waarneembaar. Dit gedeelte moet volgens ons dan ook niet tot de herstructureringopgave worden gerekend.

Conclusie
In zijn algemeenheid is de kwaliteit van het terrein 2e Merwedehaven goed te noemen. Er zijn echter een paar delen die absoluut aangepakt moeten worden. Gezien de huidige kwaliteit van het terrein en de negatieve effecten die uit zullen gaan van de slechtere delen van het terrein is aanpak van deze delen wel van belang. Een intensieve herstructurering van deze delen is noodzakelijk. Het betreft een deel van de Krammerstraat en grote delen van de Grevelingenweg. Figuur 6: Ontwikkelingsrichting 2e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Naast de voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheden betreffende de genoemde delen van het terrein 2e Merwedehaven is het van groot belang dat meer aandacht wordt geschonken aan de representativiteit van het aanzicht van het terrein vanaf het water. De uitstraling van bijvoorbeeld de kavel van Boskalis werkt negatief door op het aangezicht van het gehele terrein. In alle gevallen wordt vanaf het water aangekeken tegen de achterkanten van de bedrijven. Indien een bedrijf al investeert in de representativiteit van pand en kavel betreft het nagenoeg altijd het

18

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

vooraanzicht. Bij de voorgestelde herontwikkeling moet echter ook nadrukkelijk rekening gehouden worden met een kwaliteitsverbetering van deze zijde van het bedrijventerrein. Indien sprake is van een talud, is deze vaak begroeid. Hierdoor wordt de achterkant van het bedrijf vaak aan het oog onttrokken. Het is echter wel zaak dat het groen wordt onderhouden en aanwezig zwerfvuil wordt verwijderd. Aangezien het echter vaak privaat terrein betreft (eigendom of erfpacht) zal de gemeente in overleg moeten treden met de betrokken bedrijven om samen met hen een dergelijke kwaliteitsverbetering te realiseren.

19

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

3. Dordrecht West
3.1 Louter Bloemen
Huidige situatie Louter Bloemen is een van de oudste bedrijventerreinen van Dordrecht. Dit binnenstedelijke terrein ligt dicht tegen het stadscentrum aan. Het terrein is gelegen tussen het Malle Gat in het westen en de Mijlweg in het oosten. De zuidgrens wordt gevormd door de Van Leeuwenhoekweg. De noordgrens is onduidelijk. Volgens de officiële registratiegegevens vormt de Nijverheidstraat de grens tussen het terrein Louter Bloemen en het terrein Glazenstraat e.o.. In het kader van dit onderzoek wordt het zuidelijke gedeelte van het terrein Glazenstraat e.o. wel tot het te onderzoeken terrein gerekend. Het betreft dat deel van het terrein dat door personenauto’s en vrachtwagens alleen te bereiken is via de Nijverheidstraat. Door deze ‘grenswijziging’ is er een aantal woningen aanwezig op het terrein. Figuur 7: Louter Bloemen

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Het terrein wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van met name gemengde kleinschalige bedrijvigheid. De entree van het terrein wordt gedomineerd door autobedrijven; zowel autodealers als reparatiebedrijven. Hoewel de infrastructuur hier recentelijk is aangepakt vormt het parkeren hier nog steeds een knelpunt. Dit leidt tot overlast en tot onveilige situaties. Ondernemers geven toe op de Nijverheidstraat af en toe tegen de rijrichting in te moeten rijden om het terrein op of af te kunnen. Bovendien is de kruising met de Mijlweg, wat de enige toegangsweg tot het terrein is, uitermate onoverzichtelijk. Deze situatie nodigt niet uit om het terrein op te rijden en zorgt daardoor voor een gesloten uitstraling. Voor een bedrijventerrein heeft dit in de meeste gevallen

20

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

negatieve gevolgen. Een terrein dat niet transparant is wordt, hoe onterecht soms ook, in toenemende mate geassocieerd met onveiligheid en met dubieuze activiteiten. De kwaliteit van het terrein is matig. Delen maken een verpauperde, soms zelfs desolate indruk. Zo verkeert de Louter Bloemenstraat in zeer slechte staat; zowel de publieke als de private ruimte. In het algemeen is vooral de private ruimte op veel plaatsen sterk verouderd. Ook is het onderscheid tussen privaat en publiek domein niet altijd even overzichtelijk. Op sommige plaatsen is veel open opslag en veel panden zijn slecht onderhouden. Er ligt een enkele kavel braak en enkele panden staan overduidelijk langdurig leeg. De mogelijkheden om binnen de bestaande structuur en bedrijvigheid veel ruimtewinst te boeken zijn beperkt. Verder is er ook nog sprake van bodemverontreiniging op het terrein. De op het terrein gevestigde ondernemers hadden al geruime tijd te kampen met diverse knelpunten. In 2000 is door de gemeente in nauw overleg met het bedrijfsleven gekozen voor een knelpuntgerichte aanpak. Duidelijk was dat dit niet de problemen voor de lange termijn op zou lossen. Via deze knelpuntgerichte aanpak is een gedeelte van de openbare ruimte aangepakt. Zo zijn op het gehele terrein meer parkeervoorzieningen gerealiseerd en is de weginfrastructuur aangepakt. Dit laatste met name bij de ingang van het terrein en op de Nijverheidstraat. Toch zijn er ook nu nog veel knelpunten op het terrein. Het parkeren op de openbare weg geeft, zeker bij de ingang van het terrein, nog steeds een rommelige aanblik en leidt tot een onoverzichtelijke verkeerssituatie. Naast het feit dat de externe ontsluiting onveilig is, is deze ook ontoereikend. De capaciteit van de Mijlweg is onvoldoende, mede omdat de Mijlweg ook als doorgaande route dient voor verkeer van en naar de overige bedrijventerreinen. Voor Louter Bloemen is deze ontsluiting echter letterlijk en figuurlijk van levensbelang omdat de ontsluiting via de Nijverheidstraat de enige op- en afrit is. Al met al moeten we concluderen dat de gerealiseerde knelpuntgerichte aanpak niet voldoende heeft geresulteerd in een kwaliteitsniveau waardoor ook op lange termijn kan worden voldaan aan de eisen die bedrijven stellen. Wel is een aantal knelpunten dat direct betrekking heeft op de openbare ruimte verbeterd en momenteel wordt de laatste hand gelegd aan de beveiliging van het terrein. Doordat veel bedrijven zelf niets aan hun eigen panden doen en er bovendien niet of onvoldoende wordt gehandhaafd waar het parkeren betreft, worden de beoogde effecten onvoldoende behaald en bestaat nog altijd het risico dat het terrein in een neerwaartse spiraal terecht komt. Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden De economische potentie van Louter Bloemen als binnenstedelijk bedrijventerrein is groot. Door de ligging nabij het centrum van de stad en aan een van de belangrijkste ontsluitingswegen is het als vestigingsplaats interessant voor bedrijven. De ligging ten opzichte van andere zeehaventerreinen en bedrijventerreinen waar bovendien veelal grootschalige (haven)activiteiten plaatsvinden, maakt dat het terrein niet geschikt is voor de meer kantoorachtige bedrijvigheid. Wel zijn er duidelijk kansen voor consument gerelateerde activiteiten zoals autohandel, bouwmarkten e.d.. Het huidige gebruik richt zich ook voor een aanzienlijk deel op deze typen bedrijvigheid. Daarnaast biedt het terrein ook prima mogelijkheden voor gemengde bedrijvigheid. Hierbij kan het ook om middelgrote bedrijven gaan.

21

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

De enige ontwikkelingsmogelijkheid die wij zien voor Louter Bloemen is dan ook het behouden, of beter nog versterken, van de uitstraling en van de kwaliteit als binnenstedelijk bedrijventerrein. Zowel voor de gemeente als voor de bedrijven is het van belang dat dergelijke terreinen (blijven) bestaan. Voor het ondernemersklimaat is het essentieel om terreinen in alle segmenten te hebben, dus ook in het goedkopere en kleinschaligere segment. Louter Bloemen kan ook op de lange termijn een functie vervullen voor gemengde bedrijven en enige consumentgerelateerde bedrijvigheid. Voorwaarde hiervoor is wel dat de kwaliteit van het gehele terrein op een hoger niveau wordt getild door middel van een integrale en ingrijpende aanpak van het gehele terrein. Wanneer naar een structurele verbetering van de kwaliteit van het terrein wordt gestreefd zal op de eerste plaats de externe ontsluiting van het terrein verbeterd moeten worden. Hierbij kan gedacht worden aan een tweetal ingrepen: • Het terrein moet een tweede ontsluiting krijgen. Hierdoor worden de toegankelijkheid en de transparantie van het terrein vergroot, bovendien is één ontsluiting onvoldoende voor de bereikbaarheid van hulpdiensten. Momenteel wordt concreet gedacht over het realiseren van een extra ontsluiting via het doortrekken van de Nijverheidstraat. Alleen politie, brandweer en ambulance zouden hier gebruik van mogen maken. Dit zou naar onze mening breder getrokken moeten worden, zodat het een openbare ontsluiting wordt. Het is echter de vraag of dat op die locatie mogelijk dan wel gewenst is. Een andere mogelijkheid zou het aansluiten van de Louter Bloemenstraat op de Van Leeuwenhoekweg kunnen zijn, waardoor men daarvandaan op de Mijlweg kan komen. Hiermee wordt de druk op de Nijverheidstraat verminderd. Een ander voordeel is dat het ‘achterste’ deel van het terrein meer potentie krijgt, wat een kwaliteitsverbetering van de private ruimte tot gevolg zal hebben. Dit gedeelte komt dan immers aan de tweede entree van het terrein te liggen. • De huidige entree via de Nijverheidstraat moet worden verbeterd. Deze ingreep zou betrekking moeten hebben op een integrale aanpak van de huidige structuur van de ingang van het terrein met een aanpassing van de Mijlweg. Het meest optimaal, maar ook het meest rigoureus, zou zijn het verleggen van de Mijlweg, waardoor de bocht die de Mijlweg hier maakt wordt ‘rechtgetrokken’. Hiervoor is het echter noodzakelijk dat de daar aanwezige woningen worden gesaneerd en bedrijven worden verplaatst. Tegelijkertijd zouden hier extra parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden gezien de concentratie van autodealers en autoreparatiebedrijven. Dit zou deels in de openbare ruimte moeten gebeuren, maar zeker ook op eigen terrein. Indien een en ander niet mogelijk blijkt zouden enkele grotere op het terrein gevestigde autodealers verplaatst moeten worden naar de autoboulevard. Hierdoor wordt de parkeerdruk in elk geval verminderd waardoor aspecten als de overzichtelijkheid, de uitstraling en de veiligheid worden verbeterd.

Zoals gezegd is het van groot belang dat de capaciteit van de Mijlweg wordt vergroot. De uitwerking van een dergelijke ingreep behoort echter niet tot dit onderzoek. Duidelijk is wel dat een dergelijke ingreep uitermate ingrijpend is, maar wel enorme positieve effecten zal hebben, die veel verder reiken dan alleen de bedrijven die op Louter Bloemen zijn gevestigd. Ten slotte zal ook de kwaliteit van de totale openbare ruimte moeten verbeteren. Op delen van het terrein is deze na de uitgevoerde werkzaamheden redelijk tot goed. Doordat deze ruimte echter veelal als ‘extra bedrijfsruimte’ wordt gebruikt lopen de kwaliteit en de uitstraling hiervan snel

22

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

terug. Denk hierbij onder andere aan de zijstraatjes ten noorden van de Nijverheidstraat. Op andere delen zal de openbare ruimte sowieso moeten worden versterkt. Het te bereiken effect hangt nauw samen met het handhaven. Na het uitvoeren van de knelpuntgerichte werkzaamheden is dit onvoldoende gebeurd, zo laat het zich aanzien. Hoewel het terrein al zeer intensief wordt gebruikt ontstaan er door het uitvoeren van bovenstaande ingrepen toch enige mogelijkheden voor ruimtewinst. Wanneer de aanwezige bodemverontreiniging wordt gesaneerd, kan de kavel aan het einde van de Nijverheidstraat opnieuw worden ontwikkeld en uitgegeven. De kavel naast Lankhorst Touwfabriek, die reeds in eigendom van de gemeente is, zou opnieuw uitgegeven kunnen worden. Op dit moment denkt de gemeente aan het op deze kavel realiseren van een parkeerplaats voor vrachtwagens. Ook andere leegstaande panden en braakliggende kavels zullen vanwege de verbeterde aantrekkelijkheid van het terrein (alsnog) uitgegeven worden. Uit de reacties van de ondernemers blijkt dat men zeer tevreden is met de resultaten van de knelpuntgerichte aanpak. Hierdoor zijn de meest urgente knelpunten goed aangepakt. Wel wordt toegegeven dat de knelpunten weer toenemen. Verwacht wordt dat op de langere termijn een meer ingrijpende aanpak noodzakelijk zal zijn om het terrein op niveau te houden. Alle geïnterviewden zijn voorstander van het opheffen van de bocht die de Mijlweg maakt ten hoogte van het bedrijventerrein.

Conclusie
Als aangegeven zien wij maar een ontwikkelingsmogelijkheid voor Louter Bloemen. Het terrein moet behouden worden als binnenstedelijk bedrijventerrein. Daarvoor is een kwaliteitsverbetering op het gehele terrein noodzakelijk. Essentieel in dat verband achten wij een verbetering van de externe ontsluiting van het terrein. Twee ingrepen worden voorgesteld, te weten het realiseren van een tweede ontsluiting van het terrein en het verbeteren van de huidige entree van het terrein. Duidelijk is wel dat de door ons geïnterviewde ondernemers tevreden zijn met de resultaten van de knelpuntgerichte aanpak en op korte termijn dan ook niets zien in een intensieve herstructurering van het terrein. Men is wel voorstander van het opheffen van de bocht in de Mijlweg ten hoogte van de ingang van het bedrijventerrein.

3.2 Dordtse Kil I
Huidige situatie De terreinen Dordtse Kil I, Dordtse Kil II en Amstelwijck-West zijn aaneengesloten gelegen aan de zuidwestkant van Dordrecht, ingeklemd tussen de A16 en de Dordtsche Kil. Ten zuiden van deze bedrijventerreinen ligt het nieuwe terrein Dordtse Kil III, wat momenteel wordt uitgegeven. De scheiding met Amstelwijk-West wordt gevormd door de Rijksstaatweg, een van de belangrijkste toegangswegen van en naar Dordrecht. De grens tussen Dordtse Kil I en II wordt officieel gevormd door de Kelvinstraat.

23

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Het terrein Dordtse Kil I is een gemengd bedrijventerrein, waarop enkele grote bedrijven zijn gevestigd, maar ook veel middelgrote en kleinere bedrijven. Het terrein heeft een omvang van bruto zo’n 62 hectare, en is volledig uitgegeven. Er zijn ongeveer 4.400 personen op het terrein werkzaam. Ongeveer de helft van de banen is in de industrie te vinden, maar ook de bouw en de handel zijn relatief sterk vertegenwoordigd. Dordtse Kil I is het oudste deel van dit industriegebied, hier zijn de knelpunten dan ook het grootst. Figuur 8: Dordtse Kil I

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Het gebied wordt vrij intensief gebruikt, de kavels zijn dicht bebouwd en er werken veel mensen per hectare. Hoewel dit op zich heel positief is, heeft dit ook diverse negatief effecten. Zo is er door de jaren heen een groot tekort aan parkeergelegenheid op de eigen kavels ontstaan, waardoor in toenemende mate geparkeerd wordt op de openbare weg. Dit leidt vervolgens tot een oneigenlijk gebruik van delen van de openbare ruimte. Zo zijn op bijna het gehele terrein aan weerszijden van de wegen rabatstroken aangelegd. Deze zijn officieel bedoeld voor laden en lossen, maar dit staat nergens aangegeven. In de praktijk worden deze dan ook massaal gebruikt als parkeerstroken, wat een complete kettingreactie tot gevolg heeft. Hierdoor hebben vrachtwagens op sommige plaatsen namelijk te weinig manoeuvreerruimte of vindt laden en lossen simpelweg plaats op de openbare weg in plaats van op de daarvoor bestemde rabatstroken. Dit leidt vervolgens weer tot onveilige verkeerssituaties. Het feit dat de rabatstroken ook bij kruisingen en in bochten zijn aangelegd verergerd de situatie uiteraard alleen maar. Sinds de invoering van collectieve beveiliging doet zich een nieuw knelpunt voor op het terrein. Dit speelt vooral op de Kamerlingh Onnesweg en dan met name aan de zijde waar de portocabine van de beveiliging staat. ’s-Avonds en vooral in de weekeinden parkeren veel vrachtwagenchauffeurs hun vrachtwagens langs de Kamerlingh Onnesweg omdat ze hopen dat de wagens daar veilig(er) staan vanwege de genoemde fysieke aanwezigheid van de beveiliging. Hier is niet alleen de infrastructuur niet op berekend, het leidt ook tot verkeersonveilige situaties.

24

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Bovendien zijn langs deze weg diverse bedrijven gevestigd die juist op zaterdag hun klanten ontvangen. Deze bedrijven zijn vanaf de weg vaak absoluut onzichtbaar vanwege de ‘muur van vrachtwagens’. Naast deze interne infrastructurele knelpunten, vormt ook de externe ontsluiting van het terrein een knelpunt. Ondanks het feit dat de ontsluiting recentelijk is verbeterd loopt het verkeer in de spits helemaal vast rond de kruising van de N3 met de A16. Dit heeft als gevolg dat de Wieldrechtse Zeedijk in toenemende mate als sluiproute wordt gebruikt, terwijl deze daar niet op berekend is. De aanblik en uitstraling van het terrein kunnen een kwaliteitsverbetering goed gebruiken. Hierbij gaat het zowel om de openbare ruimte als om de particuliere kavels en panden. Vooral het onderhoud laat te wensen over. Door gebrekkig onderhoud van de openbare ruimte wordt de kwaliteit van de bestrating en van de verlichting steeds slechter. Ook plegen maar weinig bedrijven investeringen om de uitstraling en kwaliteit van de panden te behouden, laat staan te verbeteren. Ook zijn de groenvoorzieningen veelal verwilderd, is de scheiding tussen publiek en privaat vaak onduidelijk en doen zowel de gemeente als de ondernemers te weinig aan het onderhoud hiervan. Ten slotte is er vrij veel leegstand op het bedrijventerrein. Op zich hoeft dit geen probleem te zijn. Zo is frictie leegstand juist goed voor de doorstroming, voor de economische dynamiek. Leegstand vormt wel een probleem indien sprake is van structurele leegstand. Op Dordtse Kil I is in een aantal gevallen duidelijk sprake van structurele leegstand. Hierbij gaat het meestal om mengvormen van bedrijfshal met een deel kantoorruimte. In het algemeen gaat het om de iets kleinere kavels. In vierkante meters uitgedrukt valt het probleem dan misschien mee, een dergelijke ontwikkeling heeft wel degelijk negatieve effecten op de ontwikkeling van het gehele terrein. Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden Dordtse Kil I is in principe gezien de ligging en de aard en omvang van de op het terrein gevestigde bedrijven een typisch gemengd bedrijventerrein; zo’n terrein waar je als gemeente altijd over zult moeten beschikken. Door de ontwikkeling van nieuwere terreinen als Dordtse Kil II, Amstelwijck-West en nu Dordtse Kil III, komt de toekomst van het terrein onder druk te staan. Een kwaliteitsverbetering is noodzakelijk om het terrein niet in een neerwaartse spiraal terecht te laten komen. Echter, ook als een dergelijke verbetering plaatsvindt zullen bedrijven verhuizen naar deze nieuwe(re) terreinen. Dit kan bijvoorbeeld zijn vanwege een uitbreidingsbehoefte of vanwege het streven naar een meer representatieve bedrijfsomgeving. De bedrijven die op Dordtse Kil I gevestigd blijven of zich er zullen vestigen, zullen naar alle waarschijnlijkheid niet de bedrijven zijn die veel belang hechten aan een meer representatieve uitstraling. Gezien de aard en omvang van de bedrijven kan echter wel worden verwacht dat zij investeren in het behoud van de huidige kwaliteit van pand en kavel, mits dit functioneel is. Om ervoor te zorgen dat Dordtse Kil I haar huidige functie kan behouden is het versterken en vervolgens bewaken van de kwaliteit dus noodzakelijk: • In ieder geval moet de interne infrastructuur worden aangepakt. De kwaliteit is op een aantal plaatsen slecht: onderhoud wordt onvoldoende gepleegd, de rabatstroken worden gebruikt als parkeerstroken en het openbaar groen is daar waar aanwezig veelal van slechte kwaliteit. Een integrale aanpak is noodzakelijk. Indien ervoor wordt gekozen om de

25

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

rabatstroken te behouden, is het zaak duidelijk aan te geven waarvoor deze bestemd zijn en -wat nog belangrijker is- te handhaven. Bovendien moeten deze rabatstroken op kruisingen en in bochten worden vervangen door een stoep of moet door het plaatsen van obstakels worden voorkomen dat er in de bochten wordt geparkeerd. Tevens kunnen op diverse plaatsen de rabatstroken worden vervangen door ‘echte’ parkeerstroken. Door deze ingrepen wordt het wegprofiel rustiger, overzichtelijker en duidelijker voor alle weggebruikers. Duidelijk is dat de op het terrein gevestigde bedrijven groot voorstander zijn van de hier beschreven aanpak. Om ook de problemen die ontstaan door het parkeren van vrachtwagens op te lossen stellen wij voor om op het terrein een collectieve, bij voorkeur beveiligde, parkeerplaats voor vrachtwagens te realiseren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen op de huidige collectieve parkeerplaats voor personenauto´s welke is gelegen tussen de Buys Ballotstraat en de Snelliusstraat. Gezien de ligging van deze locatie vragen de bedrijven zich af of de chauffeurs wel gebruik zullen gaan maken van deze voorziening. Dit zal wel het geval zijn indien sprake is van een beveiligde parkeerplaats. • In het verlengde hiervan zal ook de kwaliteit van andere aspecten van de openbare ruimte moeten worden verbeterd. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de kwaliteit van de groenvoorzieningen en de verlichting. Parallel aan deze ingrepen zal overleg met bedrijven moeten plaatsvinden over investeringen in de kwaliteit van de private ruimte. Onderzocht moet worden of de bedrijven open staan voor het op elkaar afstemmen van te plegen investeringen in het onderhoud van de publieke en private groenvoorziening. Een derde actie heeft betrekking op het aanpakken van de structurele leegstand. Aangezien het private panden / kavels betreft zal de gemeente deze situatie in nauw overleg met de eigenaren aan moeten pakken. Wanneer de structurele leegstand toeneemt kan dit leiden tot downgrading van activiteiten. Hoewel dit nog niet zichtbaar is dreigt dit wel. Het is van groot belang of de eigenaar een lange termijn doel heeft met het vastgoed. Indien gemeente en eigenaren niet tot gezamenlijke afspraken kunnen komen over de staat van onderhoud en uitstraling van leegstaande panden, zal de gemeente een actievere rol moeten overwegen. De gemeente kan bijvoorbeeld samenwerking zoeken met lokale en regionale beleggers om hen te stimuleren panden op te kopen en op te knappen (bijvoorbeeld door het alert zijn op potentiële vestigers). Ook een actief grondbeleid van de gemeente kan tot de mogelijkheden behoren. Door de geïnterviewde vastgoedeigenaren wordt aangegeven dat niet echt sprake is van structurele leegstand. Leegstaande panden worden vaak aangekocht, vervolgens worden zowel cosmetische als functionele aanpassingen uitgevoerd, en wordt het pand weer op de makt gebracht.

Daarnaast is de bereikbaarheid en ontsluiting van het terrein van groot belang voor een gezonde ontwikkeling. Momenteel is dit al een van de belangrijkste knelpunten voor de op het terrein gevestigde bedrijven. De Rijksstraatweg is reeds verbeterd, maar de aansluiting op de A16 loopt nog steeds vast. Wanneer Dordtse Kil III steeds verder wordt uitgegeven wordt dit probleem alleen maar groter. Een van de mogelijke oplossingen is het aanpassen van de Wieldrechtse Zeedijk zodat deze in plaats van sluiproute een reguliere ontsluiting van het terrein gaat vormen. Dit vormt uiteraard niet echt een oplossing van de problemen. De grootste knelpunten zijn en blijven immers de aansluiting van de N3 op de A16 en de capaciteit van de Mijlweg.

26

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Conclusie
De huidige kwaliteit van het terrein en de ontwikkeling van nieuwe terreinen maken dat de toekomst van Dordtse Kil I onder druk straat. Een kwaliteitsverbetering is dan ook noodzakelijk. Duidelijk is dat de interne infrastructuur moet worden aangepakt. Het betreft vooral de rabatstroken. Dit houdt in dat aangegeven moet worden waarvoor deze stroken zijn bedoeld (laden en lossen), dat ze op een aantal plaatsen worden ‘omgezet’ in echte parkeerplaatsen en dat ze niet doorlopen in bochten en op kruispunten. Ook de kwaliteit van de overige openbare ruimte dient te worden verbeterd, met name groen en verlichting. Tenslotte moet de structurele leegstand op het terrein worden aangepakt. Dit zal door de gemeente in nauw overleg met de eigenaren en/of projectontwikkelaars/vastgoedeigenaren moeten worden opgepakt.

3.3 Dordtse Kil II
Huidige situatie Het terrein Dordtse Kil II ligt ten zuiden van Dordtse Kil I en ten noorden van de Kiltunnelweg. Het is bruto zo’n 45 hectare groot en volledig uitgegeven. Er werken 3.500 mensen, waarvan een aanzienlijk deel in de industrie en in de sectoren zakelijke dienstverlening en transport en communicatie. Dat het terrein ruimer en overzichtelijker aandoet dan Dordtse Kil I komt doordat het van recentere datum is waardoor de kavels nog minder intensief zijn bebouwd, maar ook doordat er wat meer dienstverlenende bedrijvigheid en wat minder productie en opslag is gevestigd. Figuur 9: Dordtse Kil II

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

27

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Het belangrijkste knelpunt dat zich tot op heden op het gehele terrein voordoet is het oneigenlijke gebruik van de rabatstroken die overal langs de wegen zijn aangelegd. Net zoals op Dordtse Kil I zijn aan weerszijden van de wegen rabatstroken aangelegd. Deze zijn officieel bedoeld voor laden en lossen. In de praktijk worden deze echter gebruikt als parkeerstroken. Dit heeft een kettingreactie tot gevolg die qua omvang echter niet te vergelijken valt met die op Dordtse Kil I. Door het parkeren op deze rabatstroken hebben op sommige plaatsen vrachtwagens te weinig manoeuvreerruimte en/of vindt simpelweg laden en lossen plaats op de openbare weg. Dit leidt tot onveilige verkeerssituaties. Het feit dat de rabatstroken ook bij kruisingen en in bochten zijn aangelegd verergerd de situatie uiteraard alleen maar. Het parkeren op deze rabatstroken beperkt zich echter slechts tot delen van het terrein. Dit heeft alles te maken met het feit dat veel bedrijven (nog) beschikken over voldoende (parkeer)ruimte op eigen terrein. Naarmate de bedrijven uitbreidingen zullen gaan realiseren zal de parkeerruimte op de eigen kavels afnemen en worden de auto’s in toenemende mate op/langs de openbare weg geparkeerd. Op sommige plaatsen, zoals langs de Kilweg, wordt reeds op de openbare weg en in de berm geparkeerd. Het groen langs de Kilweg heeft ook duidelijk behoefte aan een kwaliteitsverbetering of in ieder geval een onderhoudsbeurt. De uitstraling van het terrein is goed, de wegen en kavels zijn ruim opgezet. De kwaliteit van de meeste wegen en van het groen is goed te noemen. Een specifiek aandachtspunt vormt de ontsluiting van het TPG-distributiecentrum en van de hierachter gevestigde bedrijven, waaronder een autodealer. Langs het terrein van TPG loopt een doodlopende weg (Zernikestraat) naar een deel van het terrein waar nog enkele bedrijven zijn gevestigd. Deze weg, die nog een bouwstraat is, is haast onvindbaar en bovendien is onduidelijk of deze weg wel of niet bij het TPG terrein behoort. Op dit moment wordt door de gemeente in overleg met de bedrijven gewerkt aan een structurele oplossing. Een ander aandachtspunt vormt een strook tussen de Planckstraat en de Einsteinstraat waar een soort garageboxen in gebruik zijn door uiterst kleinschalige bedrijven voor opslag, productie, maar ook handel. Dit heeft een zeer laagwaardige uitstraling, wat op termijn een negatieve uitwerking zou kunnen krijgen op het omliggende gebied. Dit risico is momenteel extra aanwezig omdat er sprake is van toenemende leegstand op het terrein. Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden Dordtse Kil II is een goed bedrijventerrein dat nog lange tijd mee kan. De huidige functie en de gevestigde bedrijvigheid passen uitstekend bij de locatie. Het terrein is goed gelegen ten opzichte van de A16 en ook redelijk goed ten opzichte van de A15. De economische potentie van het gebied is dan ook goed en sluit aan op de huidige typen bedrijvigheid. Op dit moment kan Dordtse Kil II niet tot de herstructureringsopgave worden gerekend.

Conclusie
Het is van belang dat de huidige kwaliteit van het terrein Dordtse Kil II wordt behouden. Hiervoor moet er op de eerste plaats voor gezorgd worden dat enkele nu beginnende knelpunten worden verholpen zodat deze geen kans krijgen een negatieve invloed te hebben op de ontwikkeling van het gehele terrein. Van groot belang is dat duidelijk wordt aangegeven waar sprake is van rabatstroken en wat dit inhoudt. Direct aansluitend hierop is het van belang dat er ook wordt 28

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

gehandhaafd. Bovendien moeten deze rabatstroken op kruisingen en in bochten worden vervangen door een stoep of moet door het plaatsen van obstakels worden voorkomen dat er in de bochten wordt geparkeerd. Tevens kunnen op diverse plaatsen de rabatstroken worden vervangen door parkeerstroken. Door deze ingrepen wordt het wegprofiel rustiger, overzichtelijker en duidelijker voor alle weggebruikers.

3.4 Amstelwijck-West
Huidige situatie Het terrein Amstelwijck-West is een vrij goed functionerend bedrijventerrein van 13 hectare bruto. Het ligt ten oosten van de Rijksstraatweg en ten westen van de A16. Op het terrein zijn zowel enkele grotere bedrijven gevestigd als diverse kleinere en middelgrote bedrijven. In totaal zijn er ongeveer 20 bedrijven gehuisvest, waar 550 mensen werkzaam zijn. Evenals voor Dordtse Kil I en II geldt ook hier dat het verkeer van en naar het terrein in de spits vast loopt. Knelpunten op het terrein doen zich voor op het gebied van de verkeersveiligheid. Daarnaast moet de kwaliteit van de openbare ruimte goed in de gaten gehouden worden. Figuur 10: Amstelwijck-West

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Het terrein is vanaf de Rijksstraatweg op twee plaatsen ontsloten. De oprit van het terrein via de Calandstraat, inclusief de aanliggende parkeerstroken, is in slechte staat. Dit is nog een bouwstraat en er liggen plannen om deze te verbeteren. Ook de kwaliteit van de Lelystraat laat te wensen over; het openbaar groen is hier volkomen verwaarloosd. Verder is er op enkele plaatsen geen duidelijk onderscheid tussen openbare en private ruimte. Dit levert bijvoorbeeld bij ICS Ingredients aan de Leeghwaterstraat een onduidelijke en onoverzichtelijke situatie op qua parkeren.

29

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Ondanks het feit dat er enkele, veelal beginnende, knelpunten zijn, is de kwaliteit van het terrein in zijn algemeenheid goed te noemen. De kwaliteit van de private ruimte is, evenals de openbare ruimte, over het algemeen goed. Er zijn echter wel enkele minder goede delen. De Lelystraat geeft niet alleen een wat verpauperde aanblik door de kwaliteit van het groen, maar er ligt ook een kavel braak en de kwaliteit van de daar aanwezige panden is matig. Elders op het terrein is juist een aantal panden te vinden met een representatieve uitstraling. Voorbeelden hiervan zijn Autobar, de showroom van Adria en verschillende panden bij de ingang van het terrein aan de Calandstraat. Potentie en oplossingsrichtingen Amstelwijck-West is een goed bedrijventerrein wat nog lange tijd mee kan. De huidige functie en de gevestigde bedrijvigheid passen uitstekend bij de economische potentie van de locatie. Het terrein is goed gelegen ten opzichte van de A16 en ook redelijk goed ten opzichte van de A15. De economische potentie van het gebied is dan ook redelijk hoog en sluit aan op de huidige typen bedrijvigheid. Op dit moment kan Amstelwijck-West niet tot de herstructureringsopgave worden gerekend.

Conclusie
Het is van belang dat de huidige kwaliteit van het terrein Amstelwijck-West minimaal wordt behouden. Hiervoor moet er op de eerste plaats gezorgd worden dat enkele nu beginnende knelpunten worden verholpen zodat deze geen kans krijgen een negatieve invloed te hebben op de omgeving. Gezien de aard en schaal van veel op het terrein gevestigde bedrijven kan worden verwacht dat wanneer de gemeente het voortouw neemt, ook de bedrijven (blijven) investeren op het terrein. De door ons geïnterviewde ondernemers vinden het terrein een prima terrein, zowel qua type bedrijvigheid dat er is gevestigd als qua opzet en uitstraling. De door ons gesignaleerde beginnende knelpunten worden door hen niet zo ervaren. Dit hoort bij de dynamiek van een bedrijventerrein, zo wordt gesteld.

30

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

4. Omvang herstructureringsopgave, prioritering en fasering
4.1 Omvang herstructureringsopgave
Als gezegd zijn in eerste instantie zes terreinen geselecteerd waar mogelijk herstructurering aan de orde zou kunnen zijn. Uit de beschrijvingen van de knelpunten in de hoofdstukken 2 en 3 kan worden geconcludeerd dat de herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat bestaat uit de volgende (delen van) terreinen. Tussen haakjes is het aantal hectaren aangegeven dat naar onze mening geherstructureerd moet worden: • 1e Merwedehaven (ca. 50 hectare bruto, exclusief EZH-locatie) • 2e Merwedehaven (ca. 5 hectare bruto) • Louter Bloemen (ca. 17 hectare bruto, inclusief gedeelte terrein Glazenstraat e.o.) • Dordtse Kil I (62 hectare bruto) De ingrepen die ons inziens noodzakelijk zijn op de eerste drie (delen van) terreinen betreffende intensieve herstructurering, terwijl de laatste (Dordtse Kil I) betrekking heeft op upgrading. Bovenstaande houdt in dat de ingrepen die noodzakelijk zijn op de bedrijventerreinen Dordtse Kil II en Amstelwijck-West niet tot de herstructureringsopgave gerekend worden. Hier is sprake van groot onderhoud. Ook het overgrote deel van het terrein 2e Merwedehaven wordt niet tot de herstructureringsopgave gerekend, dit om de eenvoudige reden dat zich hier niet of nauwelijks knelpunten voordoen. De EZH-locatie is niet meegenomen omdat het hier een herontwikkeling betreft. Wel moet hier nadrukkelijk worden opgemerkt dat dit niet inhoudt dat op deze (delen van) terreinen niets hoeft te gebeuren. Ook op deze terreinen zijn investeringen noodzakelijk om de kwaliteit te verbeteren en een negatieve spiraal te voorkomen. Ook hiervoor zal de gemeente budgetten moeten reserveren. Ook ten aanzien van deze bedrijventerreinen geldt: voorkomen is beter dan genezen! In bovenstaande inventarisatie zijn de ingrepen die nodig zijn om de uitstraling vanaf het water te verbeteren niet opgenomen. Daar waar voorgesteld wordt om tot intensieve herstructurering over te gaan zal dit bij de herontwikkeling nadrukkelijk moeten worden meegenomen. Daar waar dit niet aan de orde is zal de gemeente in overleg met de betreffende bedrijven moeten treden om een kwaliteitsverbetering te realiseren. . In totaal heeft de herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat betrekking op circa 134 hectare bruto bedrijventerrein. Dit is exclusief de zeehaventerreinen. Afhankelijk van de ontwikkelingsmogelijkheid die uiteindelijk gekozen wordt betreft het intensieve herstructurering en/of upgrading.

31

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

4.2 Prioritering en fasering
Om een voorstel te kunnen doen voor de prioritering en fasering van de aanpak van de verschillende bedrijventerreinen is in eerste instantie uitgegaan van de aard en omvang van de gesignaleerde knelpunten en de mogelijke ontwikkelingsscenario’s. Tevens is rekening gehouden met de mate waarin draagvlak aanwezig is voor de verschillende ingrepen bij de geïnterviewde ondernemers. Het aanpakken van een bepaald terrein kan immers wel urgent worden geacht door bijvoorbeeld de gemeente, maar wanneer de ondernemers op het terrein er niet voor warm lopen is het wellicht zinvoller om met de aanpak van een ander bedrijventerrein te starten. Dit heeft alles te maken met het feit dat gestreefd wordt naar het afstemmen van de te plegen investeringen: het zogenoemde sneeuwbaleffect. Het plegen van investeringen in de openbare ruimte heeft vaak tot gevolg dat bedrijven ook gaan investeren, waardoor een meer integrale kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd. Overduidelijk is dat een intensieve herstructurering van de 1e Merwedehaven prioriteit nummer één is. Welk door ons beschreven ontwikkleingsscenario ook gekozen wordt, de herstructurering van de 1e Merwedehaven is in alle gevallen zeer ingrijpend. Dit betekent echter wel dat niet op korte termijn kan worden gestart met de uitvoering. Niet alleen zal eerst een keuze voor een ontwikkelingsscenario moeten worden gemaakt, ook moet dit middels een integrale visie op het gehele gebied worden uitgewerkt. Pas hierna kan worden nagedacht over de concrete acties die ondernomen moeten worden en over de vraag wanneer welke acties dan ondernomen zouden moeten/kunnen worden. Wel kan de gemeente hierop nu reeds anticiperen door bijvoorbeeld de Wet voorkeursrecht gemeenten in te zetten, de mogelijkheden te onderzoeken om erfpachtcontracten te ontbinden, alternatieve vestigingslocaties te zoeken voor uit te plaatsen bedrijven, etc. In dit kader is het van het grootste belang om contacten te leggen met zogenoemde strategische bedrijven. Dit kunnen bedrijven zijn die reeds overwegen om te verplaatsen, bedrijven die niet of nauwelijks aan hun milieuvergunning kunnen voldoen, bedrijven die er bedrijfseconomisch niet florissant voorstaan, bedrijven die op plekken gevestigd zijn die essentieel zijn voor de gewenste toekomstige ontwikkeling van het terrein, etc. Hoewel, of juist omdat, het een complex en kostbaar proces is dat bovendien een lange doorlooptijd zal kennen, moet hiermee op korte termijn worden begonnen. Nut en noodzaak van een integrale aanpak heeft bovendien alles te maken met het collegebesluit om onder voorwaarden in te stemmen met de ontwikkelingsrichting van de projectontwikkelaar aangaande het voorlopige plan voor herontwikkeling van de EZH-locatie. De daadwerkelijke uitvoering van de onderliggende projecten zal echter pas over een aantal jaren van start kunnen gaan. Duidelijk is voorts dat, hoewel de knelpunten nog niet zeer urgent zijn, de upgrading van Dordtse Kil I, een hoge prioriteit heeft. Veel bedrijven ondervinden overlast, de leegstand neemt toe en er zijn alternatieve vestigingslocaties aanwezig in de gemeente en de regio. De voorgestelde ingrepen zijn niet heel ingrijpend en hebben met name betrekking op de openbare ruimte. De knelpunten zijn goed in beeld en de dialoog met de ondernemers is reeds opgestart. De kwaliteit van het terrein is nu bovendien nog niet zo heel erg slecht. Wanneer gewacht wordt met het aanpakken van de problemen zal over enkele jaren wellicht wel een meer ingrijpende aanpak noodzakelijk zijn. De negatieve spiraal kan, door op korte termijn kordaat en slagvaardig in te grijpen, worden doorbroken. De economische potentie van het terrein rechtvaardigt een dergelijke actie. Het is dan ook van belang dat zo spoedig mogelijk begonnen wordt met het opstellen van een herstructureringsplan en vervolgens met de uitvoering van de daarin opgenomen 32

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

herstructureringsprojecten. Doordat er al veel informatie beschikbaar is hoeft het maken van zo’n plan niet veel tijd meer te kosten, en kan snel over de uitwerking van concrete projecten worden gepraat. Zowel in de planfase als in de uitvoering is het aan te bevelen om direct de knelpunten op Dordtse Kil II en Amstelwijck-West mee te nemen. Deze zijn relatief beperkt maar moeten wel op korte termijn worden opgelost. De gemeente zal voor het realiseren van de voorgestelde ingrepen budgetten moeten reserveren. Ingezet moet worden op een integrale aanpak. De aanpak van delen van het terrein 2e Merwedehaven scoort, met name bij de geïnterviewde ondernemers, duidelijk lager op de prioriteitenlijst. Dit heeft alles te maken met de geïsoleerde ligging, en dus onbekendheid met de problematiek, van die delen die geherstructureerd moeten worden. Wij zijn echter van mening dat dit geen reden mag zijn voor de gemeente om de aanpak van deze geïsoleerde delen op de lange baan te schuiven. Redenerend vanuit het totale belang van de kwaliteit van het terrein moet immers voorkomen worden dat de huidige situatie negatieve effecten gaat veroorzaken op de omliggende terreinen. Mede door de geïsoleerde ligging kan deze herstructurering direct worden opgepakt. Bovendien kunnen de eventueel vrijkomende kavels worden gebruikt als schuifruimte. De knelpuntgerichte aanpak op Louter Bloemen is binnenkort, met de installatie van een slagboom voor de beveiliging, formeel afgerond. Zowel binnen de gemeente als bij de ondernemers is er op korte termijn onvoldoende draagvlak om een herstructureringstraject in gang te zetten. Op de middellange of lange termijn zal dit ons inziens wel moeten gebeuren. Wel zal er in de tussentijd aandacht moeten zijn voor het onderhoud van de openbare ruimte, moet er beter worden gehandhaafd ten aanzien van parkeren en moet het bestaande overleg tussen gemeente en ondernemers worden voortgezet. Daarnaast moet al wel een start worden gemaakt met het bestuderen van de mogelijkheden voor een tweede ontsluiting en de haalbaarheid van het verleggen van de Mijlweg. Tenslotte zal ook direct over het beheer van de verschillende terreinen moeten worden nagedacht om de te realiseren kwaliteitsverbetering te behouden. De collectieve aanpak van de beveiliging op een aantal terreinen is een goede eerste aanzet hiertoe. Belangrijk aspect hierin zou moeten zijn het structureel plegen van onderhoud aan de openbare ruimte op de bedrijventerreinen. Hoe een en ander geregeld zou moeten worden dient dan ook nader te worden uitgewerkt. Een goed initiatief in dit verband zijn de schouwrondes die op de in Dordrecht West gelegen bedrijventerreinen plaatsvinden. Gemeente en ondernemers schouwen gezamenlijk de terreinen en constateren knelpunten aangaande zowel de publieke als de private ruimte. Deze worden gerapporteerd en vervolgens aangepakt. De betreffende ondernemer wordt bovendien door zijn collega’s aangesproken over het gesignaleerde knelpunt. Aanbevolen wordt om ook op de terreinen in Dordrecht Noord dergelijke schouwronden te introduceren.

33

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

5. Kosten en financiering
5.1 Kosten
Om de kosten voor de Dordtse herstructureringsopgave te kunnen ramen moet allereerst duidelijk zijn om hoeveel hectare het daadwerkelijk gaat. Een nauwkeurige kostenraming kan echter alleen worden gegeven wanneer er sprake is van concrete en gedetailleerd uitgewerkte projecten. Zolang dat niet het geval is zal met kengetallen moeten worden gewerkt. Voordat de kosten worden geraamd, gaan we hier dan ook kort in op het door ons gehanteerde kostenkengetal.

Kostenkengetal Herstructurering van bedrijventerreinen is een kostbare aangelegenheid. Omdat herstructurering voor een groot deel is gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte staan er tegenover de hoge kosten niet of nauwelijks directe opbrengsten. Wanneer er naast het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte ook ingrepen in de private ruimte op het programma staan, lopen de kosten snel op. Bij een dergelijke intensieve vorm van herstructurering, waarbij een deel van een terrein opnieuw ontwikkeld wordt, moeten gronden worden aangekocht en kavels gesaneerd. Dit betekent wel dat de grond opnieuw kan worden uitgegeven, wat inkomsten genereert. Wanneer ervan uitgegaan wordt dat de grond opnieuw wordt uitgegeven als bedrijventerrein, zullen de kosten echter veel hoger liggen dan de opbrengsten. Bovendien zal een deel van de opbrengsten niet gaan naar diegene die de kosten voor zijn rekening heeft genomen. In een aantal gevallen zal bijvoorbeeld een projectontwikkelaar de gesaneerde grond aankopen van de gemeente, een pand realiseren en dit verhuren dan wel verkopen. De hierdoor verkregen meeropbrengsten gaan aan de neus van de gemeente voorbij. In andere gevallen zal een projectontwikkelaar het pand aankopen, saneren en/of herontwikkelen. In dat geval komen zowel de kosten als de opbrengsten bij de projectontwikkelaar te liggen. Hoewel de kosten van herstructurering zeer sterk variëren zal, om een indicatie te geven, een kostenkengetal worden gehanteerd. Omdat de kosten voor aspecten als verwerving en bodemsanering moeilijk voorspelbaar zijn, blijven dergelijke aspecten hier buiten de raming. Deze kosten zijn echter veelal wel zeer hoog. Uit onderzoek dat ETIN Adviseurs in opdracht van het Regionaal Economisch Overleg Rijnmond heeft uitgevoerd, is gebleken dat de kosten voor herstructurering per (bruto) hectare ongeveer € 300.000,- bedragen. Hierbij zijn de fysieke ingrepen in de openbare ruimte inbegrepen, waarmee de kwaliteit van het terrein op een hoger niveau kan worden gebracht. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat dit kengetal fundamenteel anders zal zijn in de regio Drechtsteden. Nadrukkelijk dient vermeld te worden dat het hier een kengetal betreft. Uitspraken over de hoogte van de kosten van de aanpak op individuele terreinen zijn op basis van een dergelijk kengetal dan ook niet verantwoord. Om een kostenoverzicht per terrein te maken is het noodzakelijk eerst een tot op projectniveau uitgewerkt herstrcutureringsplan op te stellen.

34

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

In onderstaand kader staat aangegeven welke aspecten wel en welke niet in dit kengetal zijn opgenomen.

Kostenkengetal herstructureringsmaatregelen: € 300.000,- per hectare Inclusief de volgende herstructureringsmaatregelen: het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; een intensivering van de verlichting; de aanleg van extra parkeergelegenheid; de aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Exclusief de volgende bijzondere maatregelen: bodemsanering; verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein; bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden en schoeiingen.

Kosten herstructurering Dordrecht De herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat bestaat uit de volgende (delen van) terreinen: • 1e Merwedehaven (ca. 50 hectare bruto, exclusief EZH-locatie) • 2e Merwedehaven (ca. 5 hectare bruto) • Louter Bloemen (ca. 17 hectare bruto, inclusief gedeelte terrein Glazenstraat e.o.) • Dordtse Kil I (62 hectare bruto) In totaal heeft de herstructureringsopgave dus betrekking op circa 134 hectare bruto bedrijventerrein. Dit is exclusief de zeehaventerreinen. Wanneer uitgegaan wordt van het hierboven beschreven kengetal van € 300.000,- per hectare komt het totale kostenplaatje op ruim 40 miljoen euro. Dit bedrag kan als richtbedrag worden gehanteerd. De ontwikkelingsscenario’s die uiteindelijk worden gekozen om te worden uitgevoerd, bepalen uiteraard de daadwerkelijke kosten: • Zo gaan wij er van uit dat de ingrepen die wij voorstellen om te plegen op Dordtse Kil I qua kosten per hectare lager zullen liggen dan het genoemde kengetal. Het betreft immers met name het verbeteren van de kwaliteit van de wegen en het groen en het aanpakken van de reeds aanwezige rabatstroken. Het vervangen van boven- en ondergrondse infrastructuur is maar in beperkte mate noodzakelijk. Ook kan de aanleg van extra parkeervoorzieningen relatief eenvoudig plaatsvinden vanwege de aanwezige rabatstroken. • De kosten voor de ingrepen als voorgesteld voor de 1e Merwedehaven zullen echter ruim boven de € 300.000,- uit stijgen. Dit omdat hier in beide door ons voorgestelde scenario’s niet alleen de volledige openbare ruimte aangepakt wordt, maar er ook bedrijven verplaatst zullen moeten worden en er waarschijnlijk sprake zal zijn van bodemverontreiniging. Wanneer er meer inhoud gegeven wordt aan het watergebonden karakter, zullen er ook kadewanden moeten worden aangelegd en/of verbeterd, wat ook zeer kostbaar is. Tegenover deze kosten staan echter wel opbrengsten. De aanpak heeft

35

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

immers niet alleen betrekking op de openbare ruimte maar ook worden gronden aangekocht, herontwikkeld en opnieuw uitgegeven. Hoe hoog de opbrengsten zijn hangt vooral af van de functie die de betreffende locatie krijgt en de opstelling van de betrokken partijen (m.n. gemeente en projectontwikkelaars).

5.2 Financiering
Bij herstructurering van bedrijventerreinen is in nagenoeg alle gevallen sprake van een onrendabele top. Om deze te kunnen financieren kunnen verschillende bronnen worden aangesproken. Op de eerste plaats zal de gemeente een bijdrage moeten leveren. De te plegen ingrepen hebben immers voor een groot deel betrekking op de openbare ruimte. Daarnaast zijn bij provinciale en rijksoverheden subsidiepotten beschikbaar waarop aanspraak gemaakt zou kunnen worden. Tevens zullen in sommige gevallen ook bedrijven of andere private partijen een deel van de kosten voor hun rekening moeten nemen. Tenslotte zou in een aantal gevallen wellicht Rijkswaterstaat een bijdrage kunnen leveren. Denk hierbij met name aan de ingreep betreffende de Mijlweg. Inzetten reguliere budgetten De herstructurering van een bedrijventerrein omvat vaak projecten die, al dan niet in combinatie met andere projecten, tot regulier onderhoud kunnen worden gerekend. In de meerjarenplannen van de gemeentelijke sector Stadswerken is/wordt budget vrijgemaakt voor regulier onderhoud van de openbare ruimte. Daarnaast zijn/worden er middelen gereserveerd voor bijzondere ingrepen zoals het vervangen van wegen of riolering. Door hier qua planning/fasering bij aan te haken of door in de tijd te schuiven met ofwel budgetten ofwel investeringen kan een gedeelte van de herstructureringsplannen uit bestaande budgetten worden gefinancierd. Verevening Wanneer de herstructurering (bijna) uitsluitend betrekking heeft op verbetering van de openbare ruimte staan er tegenover de kosten niet of nauwelijks enige opbrengsten. Wanneer echter gekozen wordt voor een meer intensieve vorm van herstructurering, stijgen de kosten weliswaar, maar zijn er aan de andere kant ook opbrengsten te genereren. Sommige deelprojecten waarbij grond opnieuw kan worden uitgegeven zullen naar verwachting exploitatietechnisch rendabel zijn. In de meeste gevallen gaat het dan om het realiseren van kantoren (hoge grondprijs). In het kader van een actieve aanpak van de herstructureringsproblematiek is het van belang dat deze opbrengsten ingezet worden voor het uitvoeren van ingrepen elders op een van de te herstructureren bedrijventerreinen. Ook wanneer de opbrengsten op een ander terrein worden gegenereerd, bijvoorbeeld door uitgifte van een nieuw terrein, is er veel voor te zeggen om de revenuen van het ene terrein in te zetten voor het realiseren van een kwaliteitsverbetering op een ander terrein. Een dergelijke vorm van verevening vindt echter nog (veel te) weinig plaats. OZB, profijtbeginsel en baatbelasting Het idee dat hieraan ten grondslag ligt is dat de grondwaarde en de vastgoedwaarde van panden/kavels stijgt wanneer de kwaliteit en de uitstraling van een bedrijventerrein wordt verbeterd door herstructurering. Dit betekent dat de inkomsten voor de gemeente toenemen door het heffen van OZB. Deze extra opbrengsten zijn echter gering, zeker als deze worden afgezet tegen de kosten van herstructurering. Bovendien lopen de kosten nadrukkelijk voor de baten uit. 36

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Tevens geldt ook hier dat deze extra OZB inkomsten niet automatisch gelinkt worden aan de herstructureringskosten. Aangezien ook bedrijven een belang hebben bij herstructurering, zowel in vastgoedwaarde als in bedrijfseconomisch opzicht, zou het in theorie voor de hand liggen dat ook zij bijdragen in de kosten. Vanwege het feit dat de ingrepen hoofdzakelijk betrekking hebben op de openbare ruimte blijken bedrijven in de praktijk vaak niet bereid een bijdrage te leveren. Om dit wellicht wel te realiseren is het zaak dat het belang van herstructurering voor de ondernemers nadrukkelijk onder hun aandacht wordt gebracht. Hiervoor is het wel van belang dat de gemeente laat zien haar verantwoordelijkheden te kennen en bijvoorbeeld het achterstallig onderhoud aanpakt. Bedrijven kunnen een bijdrage leveren op vrijwillige basis, dit kan met name het geval zijn bij deelprojecten waar bedrijven direct baat bij hebben. Denk hierbij aan het wijzigen van de toegang tot de kavel op verzoek van het bedrijf. Dit is het profijtbeginsel. Overleg tussen bedrijvenvereniging, ondernemers en gemeente moet duidelijk maken of hier voldoende draagvlak voor is. Wanneer dit draagvlak er niet is kan een gemeente eventueel overgaan tot het opleggen van een baatbelasting. De gemeente doet dan bepaalde investeringen waar de bedrijven een bijdrage aan moeten leveren. Wie dit niet uit zichzelf doet krijgt een belasting opgelegd. Hiermee kunnen de free-riders worden aangepakt. In de praktijk komt het instellen van baatbelasting niet of nauwelijks voor. Dit heeft alles te maken met de weerstand die dit oproept bij de bedrijven. Bovendien is het niet eenvoudig om een voldoende stevige juridische basis te leggen om de baatbelasting op te leggen. Fondsvorming Bovengenoemde mogelijkheden om de onrendabele top te dekken kunnen worden aangewend om een fonds voor herstructurering op te zetten. Een dergelijk fonds zou bijvoorbeeld een zelfstandig onderdeel van de gemeentebegroting kunnen vormen en worden ingezet voor het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen. Het dergelijk fonds zou kunnen worden gevuld met inkomsten uit bijvoorbeeld OZB, profijtbeginsel of baatbelasting, reserveringen/budgetten van de sector Stadswerken, inkomsten uit verevening en uit de algemene middelen. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld uit het oormerken van een deel van het totale budget voor groenonderhoud aan de bedrijventerreinen. Ook mogelijke opbrengsten van herstructurering (bijvoorbeeld door gronduitgifte) zouden terug kunnen vloeien in het fonds. Een dergelijk fonds kan al voordat de daadwerkelijke herstructurering wordt uitgevoerd, worden opgezet. Zo kunnen alvast reserveringen voor de toekomst worden gemaakt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden op verevening overe een langere tijdspanne. De Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij is momenteel een herstructureringsmaatschappij aan het opzetten, waarin fondsvorming een centrale rol moet gaan spelen.

Zowel bij de Rijksoverheid als bij de provincie Zuid-Holland zijn er mogelijkheden om subsidie te verkrijgen voor herstructurering van bedrijventerreinen. De meest relevante worden hier genoemd.

37

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

Provincie Zuid-Holland:
Ontwikkelingsfonds bedrijventerreinen Het ontwikkelingsfonds bedrijventerreinen (OFB) subsidieert financiële tekorten op projecten in het kader van: • herstructurering van bedrijventerreinen; • realisatie van nieuwe bedrijventerreinen; • de externe ontsluiting van bedrijventerreinen; • het realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen. Het college van Gedeputeerde Staten heeft besloten dat in 2007 zo’n 500 hectare bedrijventerrein geherstructureerd moet zijn. Voor de periode 2003-2007 heeft ze 37 miljoen euro uitgetrokken voor het bevorderen van het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen en voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Verordening duurzaam economisch ruimtegebruik De verordening regelt subsidies ter ondersteuning en facilitering van herstructurering van bedrijventerreinen. In aanmerking voor subsidies komen onder meer: • haalbaarheidsonderzoeken gericht op duurzaam economisch ruimtegebruik (bijvoorbeeld milieuscans, onderzoeken naar parkmanagement, vervoermanagement en optimalisering van de energie-infrastructuur); • projecten gericht op technische en/of organisatorische innovatie (bijvoorbeeld de ontwikkeling van een nieuw soort asfalt); • opstellen van uitwerkingsprogramma’s. In aanvulling op deze subsidieregeling is vermeldenswaardig dat het provinciale projectbureau DECOR het procesmanagement financiert voor de totstandkoming van uitvoeringsprogramma’s en het initiëren van de concrete uitvoering daarvan. Ook kan per project inhoudelijk een beroep worden gedaan via een helpdesk die op haar beurt terug kan vallen op provinciale kennis en know-how. De regionaal accountmanager van de afdeling Economische Zaken vervult hierbij een belangrijke rol.

Rijksoverheid:
Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV) Om een kwaliteitssprong in de stedelijke vernieuwing te bevorderen, is het Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV) ingesteld door de ministeries van VROM, EZ en LNV. Initiatiefnemers worden aangespoord om niet te volstaan met reguliere maatregelen, maar om nieuwe wegen in te slaan: nieuwe samenwerkingsvormen, nieuwe technieken, nieuwe producten, etc. Het moet gaan om innovatieve projecten die gericht zijn op het toepassen van nieuwe technologie, nieuwe producten, nieuwe instrumenten, nieuwe organisatievormen en –structuren of nieuwe samenwerkingsvormen binnen het kader van stedelijke vernieuwing gericht op de fysieke leefomgeving. Het gaat daarbij vaak om structurele ingrepen, zoals de aanleg van nieuwe of de transformatie van bestaande wijken, parken of bedrijventerreinen, bodemsanering, duurzame

38

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

milieumaatregelen e.d. Belangrijk is dat de gemeente de ingrepen in samenhang met economische en sociale maatregelen doet. Het Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik (StIR) is in 2001 opgegaan in het IPSV. Het IPSV kent twee categorieën: • innovatieve projecten die op het punt staan om te worden uitgevoerd: alleen de 30 ISVgemeenten (G30) komen hiervoor in aanmerking. Voor deze uitvoeringsprojecten is in 2003 een budget van € 37,2 miljoen beschikbaar, met een maximum van € 5 miljoen per project. • ideeën en plannen: Voor deze categorie is in 2003 € 3,4 miljoen beschikbaar, met een maximum van € 0,5 miljoen per project. Ministerie van Economische Zaken De huidige TIPP-regeling en de Subsidieregeling Duurzame Bedrijventerreinen komen te vervallen. Medio 2004 zal het Actieplan Bedrijventerrein door de staatssecretaris van Economische Zaken naar de Tweede Kamer worden gezonden, waarin de nieuwe instrumenten worden gepresenteerd. De gekozen insteek is gericht op zogenoemde Topprojecten en valt uiteen in twee instrumenten: • Pijler Economie in het Grotestedenbeleid (GSB): Een deel (door het ministerie van Economische Zaken wordt uitgegaan wordt van 2/3) van het budget van circa 160 miljoen euro (2005-2010) zal ingezet worden voor het herstructureren van bedrijventerreinen. Deze aanname is gebaseerd op de ervaringen uit de huidige convenantsperiode. Inzet van de GSB middelen zal op voorstel van de steden en in overleg tussen de steden en het ministerie worden vastgelegd bij het sluiten van de GSB-convenanten eind 2004. • Aanvullend EZ-instrument: Dit instrument zal zich richten op Topprojecten betreffende herstructurering die zijn gelegen buiten de GSB-steden en zo nodig projecten binnen de GSB aanvullen. In totaal zou het gaan om circa 160 miljoen euro voor de periode tussen 2004 en 2010 waardoor zo’n 3.000 hectare bedrijventerrein geherstructureerd zou moeten kunnen worden.

Duidelijk is dat grofweg twee typen subsidie kunnen worden onderscheiden, namelijk subsidies die betrekking hebben op het traject om te komen tot herstructurering (bijvoorbeeld het uitvoeren van haalbaarheidsstudies) en subsidies die betrekking hebben op de uitvoering van herstructureringsprojecten.

39

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

6. Conclusies en aanbevelingen
Bij aanvang van dit onderzoek werd er van uitgegaan dat op een zestal bedrijventerreinen in de gemeente Dordrecht mogelijk herstructurering noodzakelijk zou zijn. Uitgaande van het totaal aantal hectaren van de geselecteerde terreinen zou de herstructureringsopgave aanzienlijk zijn. Dit was dan ook de reden dat de gemeente ETIN Adviseurs heeft gevraagd zo concreet mogelijk het aantal hectaren aan te geven waar daadwerkelijk herstructurering aan de orde is. Indien dit aan de orde zou zijn, moest tevens aangegeven worden om wat voor type herstructurering het zou moeten gaan: intensieve herstructurering of upgrading. Voorzichtig zou geconcludeerd mogen worden dat als gekeken wordt naar het aantal hectaren dat daadwerkelijk nu in aanmerking komt voor herstructurering mee valt. Het is natuurlijk altijd nog zo’n 134 hectare bruto bedrijventerrein! Dat neemt echter niet weg dat de kosten die met de herstructurering gemoeid zullen zijn aanzienlijk zijn. Een eerste raming komt uit op een bedrag van ruim 40 miljoen euro. De daadwerkelijke kosten zijn echter pas bekend als de gemeente haar keuze heeft bepaald naar aanleiding van de door ons voorgestelde ontwikkelingsscenario’s en concrete projecten zijn geformuleerd. De aard en omvang van de gesignaleerde knelpunten maakt duidelijk dat actie geboden is, investeringen moeten worden gepleegd! • Ten aanzien van het terrein 1e Merwedehaven heeft de gemeente eigenlijk maar een keus: intensieve herstructurering. Het gehele terrein moet herontwikkeld worden waarbij het accommoderen van kleinschaligere, lichtere bedrijvigheid die belang hechten aan een representatieve uitstraling van pand en kavel centraal staat en waarbij tevens zoveel mogelijk vestigingsmogelijkheden worden gecreëerd voor kleinschalige watergebonden bedrijvigheid. • De kwaliteit van de 2e Merwedehaven is over het algemeen goed te noemen. Een aantal, geïsoleerd gelegen delen moeten echter intensief geherstructureerd worden. Het betreft concreet een deel van de Krammerstraat en delen van de Grevelingenweg. Ten aanzien van beide terreinen moet gewezen worden op het belang van de uitstraling van het terrein bezien vanaf het water. In bijna alle gevallen wordt vanaf het water aangekeken tegen de achterkanten van de bedrijven. Daar waar sprake is van een talud is dit vaak begroeid waardoor pand en kavel aan het zicht worden onttrokken. De uitstraling van een kavel als die van bijvoorbeeld Boskalis werkt echter negatief door op de uitstraling van het gehele terrein. Bij de voorgestelde kwaliteitsverbetering moet nadrukkelijk de kwaliteit van deze delen van de terreinen worden meegenomen. • Ondanks de knelpuntgerichte aanpak die recentelijk ten aanzien van Louter Bloemen is gevolgd, is, zeker op de langere termijn, intensieve herstructurering noodzakelijk. Essentieel in dat verband achten wij een verbetering van de externe ontsluiting van het terrein. Twee ingrepen worden in dit verband voorgesteld, te weten het realiseren van een tweede ontsluiting en het verbeteren van de huidige entree van het terrein. De toekomst van Dordtse Kil I staat onder druk. Een kwaliteitsverbetering is noodzakelijk: upgrading. De knelpunten doen zich met name voor in de openbare ruimte: infrastructuur,

40

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

groenvoorzienig en verlichting. Daarnaast moet de structurele leegstand aangepakt worden. Dit zal in nauw overleg met de eigenaren en met vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars moeten geschieden. Belangrijk is dat de huidige kwaliteit van de terreinen Dordtse Kil II en Amstelwijck-West wordt behouden. Beginnende knelpunten moeten dan ook worden aangepakt. Het betreft voornamelijk de interne infrastructuur.

Mede op basis van de gesignaleerde knelpunten, de economische potenties en het draagvlak voor de door ons voorgestelde ingrepen onder de door ons geïnterviewde ondernemers wordt voorgesteld dat de gemeente een paar trajecten parallel aan elkaar op moet gaan opstarten: • Zo zal de gemeente, in nauwe samenwerking met de Dordrechtse Ondernemersvereniging (DOV) en de op de terreinen gevestigde bedrijven, een integrale ontwikkelingsvisie op moeten gaan stellen betreffende de herontwikkeling van de 1e Merwedehaven. Op dit terrein valt immers niet aan intensieve herstructurering te ontkomen. Gezien het collegebesluit aangaande de herontwikkeling van de EZH-locatie zal dit zo spoedig mogelijk moeten worden opgestart. Subsidie voor dit traject kan naar alle waarschijnlijkheid via het projectbureau DECOR van de provincie Zuid-Holland worden verkregen. • Tegelijkertijd zal begonnen moeten worden met het uitvoeren van de voorgestelde ingrepen op het bedrijventerrein Dordtse Kil I. Via upgrading kan hier een kwaliteitsverbetering worden gerealiseerd. De aard van de ingrepen is relatief beperkt en zal bovendien waarschijnlijk gekoppeld kunnen worden aan de meerjarenplannen van de sector Stadswerken, inclusief bijbehorende budgetten. Naar verwachting zullen hierdoor de kosten te overzien zijn. Afstemming met de aanpak van beginnende knelpunten op Dordtse Kil II en Amstelwijck-West ligt voor de hand. Ook hier doen zich immers beginnende knelpunten voor die ons inziens integraal met de herstructurering van Dordtse Kil I moeten worden aangepakt. Ook hiervoor zullen financiële middelen vrijgemaakt moeten worden. Het is van belang dat de gemeente de prioritering en fasering van de herstructurering van de verschillende bedrijventerreinen goed afstemt met de wensen van het bedrijfsleven. Dit geldt met name de aanpak van het terrein Louter Bloemen, maar ook die van de geïsoleerde delen van het terrein 2e Merwedehaven. Het draagvlak onder de ondernemers om hier op korte termijn te starten met herstructurering is niet of nauwelijks aanwezig. Duidelijk is wel dat er op termijn niet te ontkomen valt aan herstructureringsingrepen op deze bedrijventerreinen. Afhankelijk van de ontwikkelingsmogelijkheden die worden gekozen is in meer of mindere mate ruimtewinst te boeken door het herstructureren van de (delen van de) bedrijventerreinen. De ruimte die vrijkomt door het verplaatsen van bedrijven kan immers worden herontwikkeld en uitgegeven. In een aantal gevallen betreft het bovendien bedrijven die nu beschikken over aanzienlijke ruimte op hun kavel die in gebruik is voor met name opslag en/of parkeren. Door herontwikkeling is een intensiever gebruik van de ruimte absoluut mogelijk. Wel moet hier nadrukkelijk gewezen worden op het gegeven dat bedrijven die worden verplaatst op hun nieuwe locatie 30 a 40% meer ruimte vragen dan op hun huidige locatie ter beschikking staat. Het is dan ook zeer de vraag of er per saldo sprake zal zijn van ruimtewinst.

41

ETIN Adviseurs

De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen

In de meeste gevallen zal een actieve opstelling noodzakelijk zijn om de voorgestelde herstructurering te kunnen realiseren. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten, het ontbinden van erfpachtovereenkomsten, het aanpassen van bestemmingsplannen en het actief verplaatsen van bedrijven. Ook kan de gemeente afspraken maken met projectontwikkelaars. Denk aan het aankopen van panden/kavels. Dit zal vooral interessant voor projectontwikkelaars zijn indien het type bedrijvigheid dat zich na de herstructurering op de locatie mag vestigen naar verwachting bereid zal zijn een hogere grondprijs of huurprijs te betalen. Duidelijk is dat herstructurering een kostbaar en complex proces is dat veelal een lange doorlooptijd kent. Het is dan ook essentieel dat in een zo vroeg mogelijk stadium alle betrokken partijen hierbij worden betrokken. Denk hierbij aan de verschillende afdelingen binnen de gemeente, het georganiseerde bedrijfsleven, de op de bedrijventerrein gevestigde bedrijven, maar zeker ook aan de eigenaren van de panden en de provinciale en rijksoverheid. Een dergelijke aanpak is tevens van belang om tijdig aanspraak te kunnen maken op de verschillende ter beschikking staande subsidiestromen. Een directe betrokkenheid van het bedrijfsleven geeft daarnaast de meeste kans op het mogelijk financieel bijdragen door de bedrijven aan (bepaalde) herstructureringsprojecten.

42