Masterplan B e d r i j v e n t e r r e i n

Oudeland

Masterplan Bedrijventerrein

Oudeland

Januari 2004

Inhoud
Inleiding 1. Toelichting op het masterplan 2. Ligging van Oudeland 3. Doelstellingen en doelgroepen van het plan 4. De ruimtelijke structuur 5. De plandelen 6. Kwaliteit van de inrichting 7. Duurzame kwaliteit 8. Uitvoering 3 4 6 8 10 16 28 28 32

2

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Inleiding
Concentratie van wonen en werken In de regio Rotterdam wordt tot 2010 een groot aantal woningen en nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd. Berkel en Rodenrijs levert met de ontwikkeling van bedrijventerrein Oudeland een belangrijke bijdrage aan de uitbreiding van het aantal bedrijfslocaties in de stadsregio Rotterdam. In dezelfde periode worden in de gemeente 7.000 woningen gebouwd. Bedrijven kunnen hiervan profiteren bij het aantrekken van personeel. Voor nieuwe bewoners maakt de aanwezigheid van voldoende werkgelegenheid Berkel en Rodenrijs tot een aantrekkelijke woonlocatie.

In 1993 heeft de Rijksoverheid met de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening – Extra (Vinex) de hoofdlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2010 vastgelegd. De nota heeft geconcentreerde verstedelijking als uitgangspunt. Dit betekent dat woonwijken en bedrijventerreinen in een beperkt aantal gebieden in samenhang met elkaar worden ontwikkeld. Het Vinex-beleid voor Berkel en Rodenrijs is op regionaal niveau vastgelegd in het regionale structuurplan Noordrand II en III.

Berkel en Rodenrijs werkt hard aan de bouwopgave die de gemeente medio jaren negentig overeenkwam in het kader van het Vinex-beleid met de regio. Nieuwe woonwijken zijn in aanbouw, infrastructuur wordt aangelegd en aan de voorzieningenstructuur wordt gewerkt. Het landelijk gelegen dorp ontwikkelt zich daarmee in hoog tempo tot een aangenaam middelgroot woon-, werk- en leefgebied aan de noordrand van de regio Rotterdam, in een landschappelijke omgeving. De ontwikkeling van het plangebied Oudeland is onderdeel van deze opgave.

Met het bedrijventerrein Oudeland komt de komende jaren het grootste werkgelegenheidsgebied van de gemeente Berkel en Rodenrijs tot ontwikkeling. Het gebied, met een bruto oppervlakte van bijna 120 hectare, wordt een modern gemengd bedrijventerrein met vestigingsmogelijkheden voor een breed scala aan bedrijven en ondernemingen. Het is strategisch gelegen aan de noordrand van de regio Rotterdam, dichtbij het vliegveld Zestienhoven. Het wordt uitstekend ontsloten dankzij de aanleg van de provinciale weg N470, die de verbinding vormt tussen de A12, de A13 en de noordrand van Rotterdam met de A20. Bovendien is het gemakkelijk bereikbaar met het openbaar vervoer, dankzij twee stations van RandstadRail.

3

Masterplan legt de basis voor bedrijventerrein Oudeland Het masterplan Oudeland geeft een totaalbeeld van de opzet van het bedrijventerrein. Het gaat in op het type bedrijven waarvoor het terrein bedoeld is en de opzet en de kwaliteit van de inrichting die bij de aanleg van het terrein worden nagestreefd. Verder wordt het proces tot de realisatie beschreven. Het masterplan is richtinggevend voor verdere planvorming.

1

4

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Toelichting op het masterplan
Rodenrijs. Het is daarmee het richtinggevende document voor verdere planvorming.

Opzet
Na een uiteenzetting over de strategische ligging van het plangebied gaat het masterplan in op het vestigingsklimaat in Oudeland. In de hoofdstukken 5 en 6 worden de hoofdstructuur van het gebied en de stedenbouwkundige opzet toegelicht, aan de hand van stedenbouwkundige hoofdlijnen en de relaties tussen bebouwing en openbare ruimte. Op de plankaart van het masterplan wordt de opzet weergegeven. Daarna gaat het masterplan in op de plandelen voor de verschillende bedrijfssegmenten. Per segment gelden andere wensen. Het plan Oudeland zet in op kwaliteit en duurzaamheid. In hoofdstuk 7 wordt op de verschillende aspecten hiervan nader ingegaan. Na een uiteenzetting van de onderdelen die bij de uitwerking een rol spelen, volgt het slothoofdstuk met de wijze waarop het plan gerealiseerd gaat worden.

Historische situatie rond 1850

Voorgeschiedenis
De planvorming voor Oudeland is onderdeel van de Vinex-opgave die in 1997 is vastgelegd in het regionale structuurplan Noordrand II en III. In 1999 is de gemeente Berkel en Rodenrijs gestart met de voorbereidende werkzaamheden voor het bedrijventerrein Oudeland. De raad stelde dat jaar een ontwikkelingsvisie vast met daarin de contouren van het nieuwe Oudeland. Daarna is een globaal bestemmingsplan voor het plangebied opgesteld. In dit bestemmingsplan is ook de aanleg van de zuidtak van de provinciale weg N470 opgenomen. In januari 2002 is het bestemmingplan door de raad vastgesteld, en in september 2002 door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland goedgekeurd. Het bestemmingsplan heeft in september 2003 rechtskracht gekregen.
Den Haag Zoetermeer

Status van het masterplan
Het voorliggende masterplan Oudeland geeft een integraal beeld van de gewenste toekomstige opzet van het bedrijventerrein. Het geeft aan voor wie het terrein bedoeld is, hoe het bedrijventerrein er uit komt te zien, welke kwaliteit bij de aanleg van het terrein wordt nagestreefd, en welke stappen aan de daadwerkelijke uitgifte voorafgaan. In 2004 gaat de gemeente van start met de uitgifte van de eerste kavels van het bedrijventerrein. Het masterplan wordt bestuurlijk vastgesteld door de gemeente Berkel en

Pijnacker

Bleiswijk Bergschenhoek

Berkel en Rodenrijs

Rotterdam

Ligging van Oudeland in de regio

5

Centraal gelegen in het zuidwestelijke deel van de Randstad De noordrand van Rotterdam ontwikkelt zich in het komende decennium zeer sterk. Op veel plaatsen vindt grootschalige woningbouw plaats. Op de Hofpleinlijn gaat vanaf 2006 stadsregionaal spoor, RandstadRail, van start. Een jaar eerder wordt de N470 opengesteld. Oudeland ligt te midden van deze ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die ondernemers in de komende jaren volop kansen bieden.
Rotterdam Pijnacker Bleiswijk Bergschenhoek Berkel en Rodenrijs Den Haag Zoetermeer

2
Ligging Oudeland t.o.v. toekomstige infrastructuur en stedelijk gebied
Den Haag

Zoetermeer er

Oudeland in snel ontwikkelde regio
Ble e eiswijk

Pijnac Pijna jna jnacker

chenhoek

Rotterdam m

Ligging Oudeland t.o.v. toekomstige infrastructuur en stedelijk gebied

6

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Ligging van Oudeland
Een dynamische regio
De noordrand van Rotterdam is in ontwikkeling. De bouw van nieuwe woonwijken en voorzieningen in de gemeenten Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Pijnacker is in volle gang. De aanleg van de Hogesnelheidslijn vordert gestaag en de provincie is begonnen met de aanleg van de provinciale weg N470. De N470 verbindt Delft, Zoetermeer en Rotterdam in directe lijn met elkaar. De Hofpleinspoorlijn wordt de komende jaren omgebouwd tot een hoogwaardige railverbinding. Temidden van al deze activiteit ligt het plangebied Oudeland; in het westelijk gedeelte van de gemeente Berkel en Rodenrijs, ten westen van de huidige Hofpleinspoorlijn, de toekomstige RandstadRail. Het gebied wordt in het noorden begrensd door de Bovenvaart, in het oosten door het huidige bedrijventerrein Rodenrijs, in het zuiden door de Zuidersingel en in het westen door de Molenweg. Het bedrijventerrein ligt direct aan de belangrijkste routes voor autoverkeer naar en van Berkel en Rodenrijs: de N470 en de Oudelandselaan.

Luchtfoto plangebied

van het gebied Oudeland op den duur. Over de aanleg van deze snelweg wordt nog gestudeerd. De aanleg maakt het bedrijventerrein nog beter bereikbaar vanaf het hoofdwegennet. Met de ombouw van de Hofpleinspoorlijn in RandstadRail krijgt Berkel en Rodenrijs twee stations: het huidige station Rodenrijs en een nieuw station in de nieuwbouwwijk Westpolder-Bolwerk. Beide stations liggen dicht bij Oudeland. Het zuidoostelijke gedeelte van Oudeland ligt op loopafstand van station Rodenrijs. Met RandstadRail gaat er elke acht minuten een trein richting Den Haag CS en richting Rotterdam CS.

De directe omgeving van Oudeland verandert de komende jaren ingrijpend. Berkel en Rodenrijs bouwt tot 2010 circa 7.000 woningen. De nieuwe wijken Meerpolder, Westpolder-Bolwerk en Rodenrijse Zoom krijgen aantrekkelijke woonmilieus. Berkel en Rodenrijs groeit daarmee uit tot een woongemeente van zo’n 34.000 inwoners. Het voorzieningenniveau groeit mee met de omvang van de bevolking. Voor het centrum van Berkel en Rodenrijs staat een vernieuwingsoperatie op stapel. Door de bevolkingsgroei neemt ook de beroepsbevolking fors toe.

Uitstekende verbindingen
Nieuwe infrastructuur geeft het bedrijventerrein een kansrijke oriëntatie en goede bereikbaarheid. Het tracé van de nieuwe provinciale weg N470 doorsnijdt het plangebied. De provinciale weg sluit bij het vliegveld Rotterdam Airport aan op de Doenkade en wordt de nieuwe slagader van het zuidelijke gedeelte van de zone tussen Delft, Zoetermeer en Rotterdam. De N470 verbindt de snelwegen A13, A12 en A20, en vormt de nieuwe entree van de Vinex-locaties van Berkel en Rodenrijs. Ter hoogte van het bedrijventerrein Oudeland heeft de weg twee keer twee rijstroken. Via twee rotondes sluit het bedrijventerrein aan op de weg. Ook de verbinding A13-A16 aan de noordrand van Rotterdam verandert de oriëntatie

Zorg voor leefbaarheid
Naast al deze stedelijke ontwikkelingen is er ook veel aandacht voor het landschap en de landschappelijke kwaliteiten in en rond het plangebied. Het karakter van de linten en de lintbebouwing blijft behouden en wordt zelfs versterkt. Het fietsnetwerk van Berkel en Rodenrijs wordt aangesloten op het recreatienetwerk rond de Ackerdijkse Plassen, Oude Leede en Midden Delfland. Het open veenweidelandschap in het gebied van de groenblauwe slinger blijft gespaard voor verdere verstedelijking. Dit gebied voorziet als groen uitloopgebied in recreatieve behoeften. Vanuit de rand van het bedrijventerrein kijkt men uit over dit open landschap.

Ontwikkelingen in de directe omgeving
Rotterdam Airport (voorheen: Zestienhoven), op één kilometer van het bedrijventerrein, is onlangs aangewezen als vliegveld in het kader van de Luchtvaartwet. Op de middellange en lange termijn kan Rotterdam Airport zich daardoor ontwikkelen tot een luchthaven met een belangrijke nationale en internationale betekenis. Deze ontwikkeling is van groot belang voor luchtvaartgebonden bedrijvigheid en voor de waarde van het bedrijfsmatig onroerend goed in de omgeving van de luchthaven.

Luchtfoto plangebied

7

Ruimte voor bedrijvigheid In de regio Rotterdam is een grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige bedrijventerreinen. Oudeland sluit met een uitgeefbare omvang van 75 ha aan op deze vraag. Het levert vestigingsmogelijkheden op voor kleine bedrijven aan huis tot middelgrote en grote bedrijven. Oudeland biedt een representatieve omgeving met goede aansluiting op het hoofdwegennet en een inspirerend ondernemersklimaat. Deelgebieden
representatief representatief

3

modern gemengd

modern gemengd

T&D binnen modern gemengd T&D binnen modern gemengd

woon- werkkavels woon-werkkavels

Deelgebieden

Referentiebeeld Hoogwaardige en representatieve bedrijvigheid

Referentiebeeld Modern gemengde bedrijvigheid

8

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Doelstellingen en doelgroepen van het plan
Vraag naar bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen zijn cruciaal voor het functioneren van de regionale en lokale economie. In 2000 was 28 procent van de totale werkgelegenheid in de provincie Zuid-Holland gebonden aan bedrijventerreinen. Dit percentage zal de komende jaren verder stijgen. Bedrijventerreinen hebben hierdoor in toenemende mate invloed op de sociaal-economische ontwikkeling van een regio. De noordrand van Rotterdam kent op de langere termijn een flinke vraag naar bedrijfsruimte. De beschikbare ruimte op bedrijventerreinen in de regio Rotterdam is echter beperkt. Onderzoeksbureau ECORYS-NEI voorspelt tot 2010 een regionaal tekort aan bedrijventerreinen van 530 hectare (Vraag en aanbodanalyse groot Rijnmond, mei 2002). In die analyse was Oudeland al meegenomen. Zonder dit terrein is het tekort nog 75 hectare groter. Oudeland speelt dan ook een belangrijke rol in het vervullen van de vraag naar bedrijfslocaties, op zowel regionaal als lokaal niveau. De kwaliteit van de locatie speelt voor moderne bedrijvigheid een steeds belangrijkere rol. De traditionele economie met haar accent op industrie ontwikkelt zich naar een diensten- en kenniseconomie. De eisen die aan bedrijfslocaties worden gesteld, veranderen mee met deze ontwikkeling. Ondernemers hechten steeds meer aan goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid, aan een aanbod van potentiële werknemers in de omgeving en een goed voorzieningenniveau, aan een betrouwbare uitstraling en imago, aan parkmanagement en veiligheid. Deze kwaliteiten zijn als uitgangspunt genomen voor de planvorming van Oudeland. Het kwaliteitsniveau van Oudeland wordt dus afgestemd op de behoefte van de doelgroep. Het wordt een modern gemengd bedrijventerrein met een heldere en kwalitatief hoogwaardige vormgeving, een goede interne segmentatie in deelgebieden en een organisatie die is afgestemd op een duurzame ontwikkeling van het terrein. Hoogwaardige en representatieve bedrijvigheid Langs de provinciale weg N470 en de Oudelandselaan, de belangrijkste ontsluitingsas voor het nieuwe dorp, komen zichtlocaties. De weg doorkruist het bedrijventerrein en vormt de belangrijkste entree van Berkel en Rodenrijs. Zichtlocaties zijn langs beide kanten van de N470 geprojecteerd. Ze zijn in het bijzonder geschikt voor kennisintensieve en representatieve bedrijvigheid, zoals Research & Development, laboratoria, agribusiness-bedrijven, groothandel en showrooms. Aan de uitstraling van deze bedrijven worden hoge eisen gesteld. Modern gemengde bedrijvigheid Het grootste deel van het terrein is geschikt voor bedrijven uit het zogenaamde modern gemengde segment: de bedrijfscategorieën industrie, transport en distributie, groothandel en bouw en installatie. Bedrijven dienen milieukundig inpasbaar te zijn op Oudeland. Voor genoemde sectoren is er ruimte in milieucategorie 2 t/m 4. Kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met wonen Aan de zuidelijke en westelijke rand van het bedrijventerrein, in het lint langs de Zuidersingel en langs de Molenweg wordt ruimte opengehouden om op kleinschalig niveau woon-werkcombinaties te ontwikkelen. Woon-werklocaties zijn vooral gericht op bedrijven aan huis voor bijvoorbeeld dienstverlening, ambachtelijke productie of kleinschalige groothandel.

Bedrijven waarop Oudeland zich richt Eisen van bedrijven aan een locatie
Met Oudeland biedt de gemeente Berkel en Rodenrijs een hoogwaardige vestigingsplaats voor bedrijven. De nabijheid van het hoofdwegennet en de ligging tussen de grote bevolkings- en economische centra van Rotterdam, Den Haag, Zoetermeer en Delft zijn belangrijke positieve punten van de locatie. Oudeland biedt vestigingsmogelijkheden voor drie verschillende categorieën bedrijvigheid: 1. Hoogwaardige en representatieve bedrijvigheid; 2. Modern gemengde bedrijvigheid; 3. Kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met wonen.

Referentiebeeld Kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met wonen

9

Een karakteristieke inrichting Oudeland wordt geen anoniem groot bedrijventerrein. Door de reeds aanwezige ruimtelijke karakteristieken te benutten en daar nieuwe elementen aan toe te voegen, ontstaat een bedrijventerrein met een gevarieerde opbouw. Door deze variatie kunnen bezoekers en gebruikers van Oudeland zich eenvoudig oriënteren. Bedrijven op Oudeland kunnen profiteren van deze herkenbare en karakteristieke locatie.

4

Plankaart Oudeland

10

De plandelen

De ruimtelijke structuur

Landschappelijke eenheden 1 kleiplateau (hoog) 2 polder (laag) 3 boezemvaart

Relatie ruimtelijke context

Hoog en laag

Huidige ruimtelijke structuur
Oudeland grenst aan de noordzijde aan een open veenweidegebied. Vanuit het terrein is er uitzicht over een typisch Hollands landschap met een molen aan het water, met de lage begroeiing van Oude Leede en de kerktorens en gebouwen van Delft. Aan de zuidelijke rand van het bedrijventerrein vormt een bestaand kleinschalig bebouwingslint de overgang naar de kenmerkende structuur van Berkel en Rodenrijs: het dubbele lint met boerderijen en woningen aan het water. Kenmerkend voor het bestaande gebied is een steilrand met een hoogteverschil van bijna 2,5 meter, dwars door het terrein. Op de steilrand

ligt een boerderijcluster met cultuurhistorische waarde. Van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied wordt dankbaar gebruik gemaakt om het bedrijventerrein verschillende gezichten te geven.

Hoog en laag: de Groene Printplaat en de Grijze Printplaat
Op het hoge, noordelijke deel krijgt het bedrijventerrein een inrichting met een groene uitstraling (de Groene Printplaat), die aansluit bij het open landschap van de bergboezem achter de Bovenvaart. Aan de lage, zuidelijke zijde is de basisinrichting zakelijk en functioneel. Stenen bepalen

de uitstraling van dit deel van het bedrijventerrein in hoge mate. Dit deel van Oudeland duiden we aan met de term: de Grijze Printplaat. De Groene Printplaat en Grijze Printplaat vormen de hoofdopzet van Oudeland. De inrichting van de open(bare) ruimte, de stedenbouwkundige opzet en de plaatsing van bedrijfsgebouwen op de kavels zijn zeer verschillend in de beide gebieden. In beide delen zijn rijbanen en expeditieruimten ruim opgezet, zodat vrachtverkeer goed uit de voeten kan.

Dragende lijnen
Om de hoofdstructuur te versterken, zijn vijf dragende lijnen in de stedenbouwkundige opzet

11

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Profiel grijze printplaat

1

Profiel groene printplaat

12

Dragende lijnen

opgenomen en worden er bijzondere plekken (accenten) geïntroduceerd. De dragende lijnen verbinden de verschillende deelgebieden onderling en zorgen voor helderheid in de hoofdstructuur. De bezoeker en de gebruiker kunnen zich er goed en makkelijk aan oriënteren. De N470 is de entree van Berkel en Rodenrijs en een belangrijke, regionale verbinding. Het profiel van deze weg is ruim en zakelijk opgezet, met een parkachtig gedeelte aan de westzijde en een stedelijke bebouwing aan de oostzijde van de weg. Vanuit het zuiden duikt de weg Oudeland binnen door een tunnel onder het lint van de Rodenrijseweg en de Zuidersingel. Met twee ruime, op vrachtverkeer berekende rotondes wordt het bedrijventerrein vanaf de N470 ontsloten. Langs de N470 liggen bijzondere en hoogwaardige bedrijven. Dit zijn bedrijven waarvoor een zichtlocatie van belang is. Enkele stedenbouwkundig belangrijke punten markeren het verloop van de N470.

De centrale hoofdontsluitingsweg staat dwars op de N470 en heeft een oost-westoriëntatie. Deze weg heeft een breed profiel en ligt op de grens van de Groene en Grijze Printplaat. Aan de noordzijde van de hoofdontsluitingsweg (‘de Groene Printplaat’) ligt een afwisselend brede groene zone met de steilrand. Op de steilrand liggen afwisselend bomenclusters en bedrijfsgebouwen, die als bastions boven de passant uittorenen. Aan de zuidzijde van de hoofdontsluitingsweg (‘de Grijze Printplaat’) ligt de bedrijfsbebouwing direct aan de straat. De inrichting van de noord- en zuidzijde van de

centrale hoofdontsluitingsweg is dus zeer verschillend. De hoofdontsluitingsweg sluit aan de oostzijde aan op het bestaande bedrijventerrein Rodenrijs. De Oudelandselaan verbindt het bedrijventerrein Oudeland en de nieuwe woonwijken Westpolder-Bolwerk en Meerpolder met elkaar. De Oudelandselaan is hierdoor de centrale verkeersas van Berkel en Rodenrijs. Het wordt een brede laan

Oudelandselaan

13

met bomen, die een stedelijk karakter heeft met ventwegen en aanliggende bebouwing. De Oudelandselaan heeft in Oudeland een oostwestoriëntatie, staat dwars op de N470 en dient als noordelijke hoofdontsluitingsweg. De zuidzijde wordt gekenmerkt door representatieve bedrijfsbebouwing. De Bovenkade, gelegen in het verlengde van de Oudelandselaan, vormt met een brede groene zone de noordrand van het bedrijventerrein. De zone zorgt voor een vloeiende overgang tussen de bedrijven aan de noordzijde van Oudeland en het landschap van de Groenblauwe Slinger (de bergboezem). De bedrijvenrand heeft een kleinschalige verkaveling en biedt plaats aan kleinere bedrijven.

De lage waterpartij vormt aan de west- en zuidzijde van Oudeland de overgang van het lint van de Molenweg en Zuidersingel naar het bedrijventerrein. De oever van deze waterpartij heeft een zo gestrekt mogelijk karakter. De waterpartij vormt de overgang tussen de grootschalige verkaveling van het bedrijventerrein en de fijnmazige verkaveling in het lint. Het draagt bij aan een vriendelijke, natuurlijke inrichting langs de tuinen van het lint.

Referentiebeeld accenten

Accenten
De dragende lijnen structureren het bedrijventerrein. Aan deze lijnen worden stedenbouwkundig accenten geplaatst, bijzondere plekken die de orientatie in de verschillende deelgebieden verbeteren: de centrale waterpartij, de N470, de noor-

delijke en zuidelijke hoofdontsluitingsweg, het boerderijcluster (met het Laantje van Koot), en de zichtlijnen vanuit de noord-zuid lopende bedrijvenstraten. De verbijzondering van deze plaatsen kan tot uitdrukking komen in de inrichting van de openbare ruimte. De stedenbouwkundige accenten bestaan echter vooral ook uit bijzondere gebouwen, in hoogte of architectuur. Zo wordt veel aandacht besteed aan het front aan de N470 en de Oudelandselaan. De bedrijven op deze prominente locaties worden erop aangesproken een rol te vervullen in het stedenbouwkundige beeld. De hoofdontsluitingsweg leidt naar het meer westelijk gelegen deel van het bedrijventerrein door twee bochten. Deze bochten markeren het centrale deel van Oudeland. Hier wijken het hoogteverschil en de weg uit elkaar, wat ruimte biedt aan een open en groen ingericht gebied met enkele solitaire bedrijfsgebouwen (paviljoens). Aan deze ruimte ligt ook het boerderijcluster. Hier opent het terrein zich. Het boerderijcluster vormt een bijzonder accent, zowel in ruimtelijk als programmatisch opzicht. Het ligt als een draaipunt in het terrein, precies op de overgang van het hoge (groene) en het lage (grijze) deel van het gebied, gelegen tussen de waterpartij en de steilrand, op de grens van het oostelijke en het westelijke deel van de N470. Dit is het hart van het bedrijventerrein Oudeland. Deze dominante positie en het monumentale karakter vragen om een passende

Accenten aan de hoofdstructuur

14

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

functie. Te denken valt aan een plek met bedrijfsgerelateerde voorzieningen zoals vergaderfaciliteiten, horeca en bedrijfsgerelateerde zakelijke dienstverlening. Te denken valt ook aan recreatieve voorzieningen zoals een fitnesscentrum of bowlingbaan of een locatie voor de beheerder- en parkmanager. Het boerderijcluster en de waterplas zijn onderdeel van het representatieve deelgebied in het hart van het terrein. Hier wordt in hoge mate het groene karakter van de Groene Printplaat bepaald. De inrichting van de ruimte is hoogwaardig en parkachtig. De plas biedt vanuit het hart van het terrein een venster op het grootschalige, open landschap ten noorden van het bedrijventerrein. Het boerderijcluster vormt als kleine, besloten ruimte een groot contrast met het weidse karakter van de plas. De beëindiging van de centrale hoofdontsluitingsweg aan de westzijde vormt een ander accent, zowel ruimtelijk als programmatisch. Die afsluiting bestaat uit de combinatie van een bomenweide, het bomenplein, en een groot bedrijfsverzamelgebouw. De bedrijvenstraten op het bedrijventerrein zijn noord-zuid georiënteerd. Hiermee ontstaat een krachtige en heldere ruimtelijke opzet terwijl het zicht op de omgeving blijft bestaan. In noordelijke richting toont zich het open veenweidelandschap, in zuidelijke richting de skyline van Rotterdam.

Boerderijcluster Laan van Koot

Referentiebeeld Oudelandselaan

� ���

��

�� ��

��

��

�� �

� �� � �� � � �� � � � � � �� � ��

�� � �

�� �� �� �� � � � � � � ���
�� ��

� � � � ��

�� �� ��

�� � �

� � � � ��

� �� ��
��

� �� �� �

��

��

��

�� ���

��

��

��

Aanduiding van belangrijke wegen en water

�� �� �� ��� � �� �� �� �� �� ��
�� � �� � ��

� ��

��

��

��

��

�� �� � ���
� � ��

� �� �

� � �� �
�� �

� � ��

�� ��

� � � ��

Totaal uitgeefbaar Verharding Groen (+ overig) Water Totaal niet uitgeefbaar

721.542 m2 129.191 m2 129.982 m2 130.793 m2 389.966 m2 1.111.508 m2

65% 12% 12% 11% 35% 100%

Toekomstig ruimtegebruik Oudeland

Totaal plangebied

15

Het juiste bedrijf op de juiste locatie Verschillende typen bedrijven kunnen gehuisvest worden in Oudeland. Bedrijven verschillen in de eisen die ze aan hun omgeving stellen. De bijdrage die een bedrijf levert aan het karakter van en de sfeer op een bedrijventerrein is sterk afhankelijk van het type bedrijf. Het is dus voor elk bedrijf afzonderlijk en voor Oudeland als geheel van groot belang het juiste bedrijf op de juiste plaats te krijgen. Het plan is daarom opgedeeld in drie plandelen, waarin een optimale aansluiting van type bedrijven en locaties wordt gerealiseerd.

5

16

Inzet op kwaliteit

De plandelen
In Oudeland worden drie plandelen onderscheiden. De plandelen komen voort uit de ruimtelijke opzet van het plan en de typen bedrijvigheid waarop Oudeland zich richt. In een plandeel wordt optimaal ruimte geboden aan een bepaald type bedrijvigheid. De inrichting van het plandeel sluit goed aan bij deze bedrijvigheid. Op deze wijze wordt het karakter van Oudeland versterkt en komen bedrijven in een omgeving terecht die past bij hun activiteiten. Vanuit deze achtergrond zijn de drie plandelen gedefinieerd.
Representatieve zone aan de N470

mogelijk te maken worden logistieke bedrijven geclusterd in het zuidwestelijke deel van het deelgebied, waar de maat van de kavels, de milieuzonering en de ontsluiting van het terrein voor deze bedrijven optimaal is. Aan deze groep bedrijven kunnen specifieke randvoorwaarden worden gesteld. Het woon-werklint wordt voor een deel gevormd door de bestaande bebouwing. Het accent van dit gebied ligt op wonen, met ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Het gaat hier om zeer lichte vormen van bedrijvigheid, die zich goed laten combineren met wonen: een architect aan huis, een kleine werkplaats. Dankzij deze mix blijft de levendigheid van het lint behouden. Door de toevoeging van extra bebouwing verdicht het lint zich. De combinatie zorgt tegelijkertijd voor een geleidelijke overgang van wonen (in de kern van Berkel en Rodenrijs) naar bedrijvigheid (op het bedrijventerrein). Een overgang die aansluit bij de principes van interne milieuzonering. Aan de Zuidersingel wordt een rijke mix aan bebouwing voorgesteld, op kavels met verschillende diepten, die eindigen in de lage waterpartij. Deze waterpartij garandeert de kwaliteit van het verblijfsgebied. Goede spelregels voor de bebouwing zorgen ervoor dat zowel de combinatie van wonen en werken als het ‘losse’ karakter van het lint in de toekomst behouden blijven. De kavels aan de Molenweg zijn met een maximumdiepte van 30 meter in verhouding tot de kavels aan de Zuidersingel minder diep.

Modern gemengde zone aan de Zuidelijke waterpartij

De representatieve zone van bedrijventerrein Oudeland ligt aan weerszijden van de N470 en nabij de Oudelandselaan. Deze wegen vormt de nieuwe westelijke entree tot Berkel en Rodenrijs. De uitstraling van Oudeland zelf wordt mede bepaald door de bedrijfstypen in deze zone. Er worden daarom hoge eisen gesteld aan de bebouwing van het bedrijventerrein aan beide zijden van de weg. Voor de kwaliteit van de bebouwing worden regels opgesteld. De representatieve zone is vooral geschikt voor bedrijven met een representatieve bebouwing en met publieksgerichte bedrijfsfuncties. Te denken valt aan Research & Development-bedrijven, laboratoria, ICT- en groothandelsbedrijven en bedrijven met een showroom zoals autodealers. Het boerderijcluster, aan de zuidzijde van de waterplas, ligt ook in de representatieve zone en heeft een centrale functie voor het hele bedrijventerrein. Hier wordt een bijzonder programma gerealiseerd. De modern gemengde zone beslaat het grootste deel van het bedrijventerrein Oudeland. De zone bestaat uit twee deelgebieden, een gebied ten westen en ten oosten van de N470. De kavels in de modern gemengde zone hebben een flexibele opzet: ze kunnen verschillen in breedte, diepte en omvang. Om de flexibiliteit zo groot

Bedrijven aan de Zuidersingel

17

Aan de inrichting worden kwaliteitseisen gesteld

6
zuidelijke waterpartij NZ-straat (groen) NZ-straat (grijs) boerderijcluster bomenplein singel

De ruimtelijke structuur zorgt voor een overzichtelijke en herkenbare opzet van Oudeland. Door vervolgens eisen te stellen aan de ruimtelijke inrichting van het plan kan een bedrijventerrein van een hoge kwaliteit worden bereikt. Hierdoor wordt Oudeland een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. De omgeving waarin een bedrijf staat bepaalt mede de naam van een bedrijf. De hoge kwaliteit draagt ook bij aan de duurzaamheid van het bedrijventerrein.

noordelijke waterpartij

Oudelandselaan

Bovenkade

Schema inrichting openbare ruimte

18

steilrand

Uitwerking

Kwaliteit van de inrichting
kleur bij de steilrand, op de overgang van de Groene naar de Grijze Printplaat. Het hoogteverschil van bijna 2,5 meter wordt hiermee extra aangezet. Groen is een belangrijk middel om verschillende, interessante ruimtes te creëren en asymmetrie te scheppen. Op het bedrijventerrein Oudeland worden drie typen groen toegepast: bomen, gras en bijzondere beplanting zoals struiken, bloemen en moerasbeplanting. Gras en bomenclusters worden ingezet om landschappelijke en cultuurhistorische elementen te accentueren – zoals de steilrand, het boerderijcluster en de waterpartijen. Bomenrijen horen bij de bedrijvenstraten (noordzuidstraten) in het hoge, groene deel. In het grijze deel staan vrijstaande bomen in de bestrating. Verder worden bomen gebruikt om vorm te geven aan de overgang tussen het bedrijventerrein en de lintbebouwing langs de Zuidersingel en de Rodenrijseweg. Bomen en water verzachten de overgang. Bijzondere beplanting wordt toegepast in de representatieve delen, bij de hoofdentrees en bij de waterpartij in het hoge deel.

Asymmetrie door plaatsing bebouwingsfronten

Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Oudeland is de hoofdstructuur van groot belang. De structuur biedt het kader voor de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig en interessant bedrijventerrein. Daarnaast spelen andere kwaliteitsbepalende elementen een belangrijke rol bij de uitwerking van het masterplan. Het gaat daarbij om de gewenste beeldkwaliteit en de beeldbepalende profielen.

Beeldkwaliteit
Asymmetrie is een van de uitgangspunten van het stedenbouwkundig ontwerp van Oudeland. Het zorgt voor spannende ruimtes en draagt bij aan de oriëntatie. De asymmetrie uit zich zowel in de openbare ruimte als in de aard en de plaats van de bebouwing. De asymmetrische profielen zijn geen zelfstandig doel, ze vloeien logisch voort uit de ruimtelijke structuur in het gebied. De belangrijkste infrastructuur ligt op de grens van deelgebieden van

het plan, die ruimtelijk sterk van elkaar verschillen. Zo is de bebouwing aan de oost- en westzijde van de N470 zeer verschillend. De oostzijde bestaat uit losstaande bedrijfsgebouwen, terwijl de westzijde een aaneengesloten wand van gevels laat zien. De Bovenkade heeft aan één zijde het open landschap en is aan de andere zijde bebouwd. De centrale hoofdontsluitingsweg heeft aan één kant de steilrand. En de zuidrand heeft aan één kant de lage waterpartij. In het bedrijventerrein zijn de meeste bedrijvenstraten juist wél symmetrisch. Ze verschieten van

Structuur Oudeland

19

Profiel Bovenkade

Beeldbepalende profielen
De Bovenkade vormt de overgang tussen het bedrijventerrein en het open, weidse polderlandschap in het noorden. De weg wordt bewust niet beplant: het polderlandschap raakt hier letterlijk aan bedrijventerrein Oudeland. Deze keuze stelt hoge eisen aan de aard van de bedrijfsgebouwen en aan de ruimte tussen de bedrijven en het landschap. De Bovenkade heeft daarom een breed profiel, met een brede oeverrand en een vrijliggend fietspad. Zo wordt tevens het aanwezige hoogteverschil opgevangen. Aan de noordelijke ontsluitingsroute ter plaatse van de Bovenkade wordt een bebouwing voorgesteld die het spel aangaat met de ruimte en het licht van het open landschap: kleinschalige bebouwing met een grote mate van gemeenschappelijkheid, een heldere rooilijn en één kleur voor de gevel. Hierbij wordt gedacht aan een donkere of zelfs zwarte baksteen. Donkere kleuren absorberen het licht, waardoor de kleinschaligheid wordt versterkt. Er ontstaat een contrast tussen het lichte open landschap en de verdichting op het bedrijventerrein (‘silhouetwerking’). De grens van bebouwd naar het open polderlandschap is hierdoor geen harde lijn, maar een zachte overgang. De zuidelijke en westelijke waterpartij is een langgerekte, laaggelegen waterplas die de zuid- en westkant van het terrein in één gebaar

omsluit. Het water vormt de overgang van het bedrijventerrein naar het (kleinschalig) woonwerklint. Het water is een essentieel onderdeel van de waterhuishouding van Oudeland. Tegelijk schept het water afstand tussen de bedrijfsactiviteiten en de bebouwde linten. Beplanting wordt ingezet voor een visueel afschermende werking. Langs de waterpartij aan de zijde van het bedrijventerrein komt boombeplanting zonder onderbegroeiing, en een grasoever met plaatselijk riet voor de oeverlijn. De waterpartij en de beplanting leveren een belangrijke bijdrage aan de woonkwaliteit in de linten. De groene steilrand geeft het profiel van de centrale hoofdontsluitingsweg een bijzondere uitstraling. Het hoogteverschil van zo’n 2,5 meter bepaalt in belangrijke mate het asymmetrische profiel van deze ruimte. De laan krijgt een brede middenberm met gras, ingesloten tussen hoge banden en voorzien van grote verlichtingsmasten. Hiermee ontstaat een luxe uitstraling. Door de eenduidige inrichting krijgt de steilrand een consistent aanzicht, dat tegelijkertijd speels is door variaties in de hellingshoek. De steilrand wordt geaccentueerd door de hoogte iets aan te zetten. Daarnaast wordt de hoogte
Referentiebeeld bebouwing N470

nog extra benadrukt door de bebouwing op de steilrand. Waar geparkeerd wordt en waar zijstraten uitkomen staan bomen. Hier en daar kan de steilrand wijken om boven dan wel beneden ruimte te bieden voor collectieve voorzieningen als parkeerveldjes en informatieborden. De groene steilrand speelt ook een belangrijke rol bij de ondergrondse infrastructuur. Water van het hoge gedeelte wordt hier in een bermsloot opgevangen, terwijl de groene zone ook plaats biedt aan voorzieningen voor bijvoorbeeld elektra (trafostation), brandweer en telecommunicatie. De combinatie van luxe en esthetische elementen met functionele elementen draagt bij aan intensief ruimtegebruik. De centrale hoofdontsluitingsweg is geen vestigingsplaats voor bedrijven. Voorgevels en entrees bevinden zich aan de noord-zuidstraten. Daarom heeft de hoofdontsluitingsweg van Oudeland geen parallelweg. Bebouwingsregels voorkomen dat er langs de hoofdroute rafelige randen ontstaan. De zijgevels van bedrijven krijgen een representatief karakter. Daarbij wordt gestreefd naar een beeld met een grote korrel en een grote

Profiel centrale oost-westas met steilrand

20

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Profiel centrale oost-westas met steilrand

gemeenschappelijkheid; één bebouwingshoogte, heldere rooilijn, overeenkomst in hoogte, kleur en in de plaatsing en maat van gevelreclame. De Oudelandselaan vormt de ontsluiting van het oostelijke deel van Oudeland. Het karakter van de Oudelandselaan is fijnkorrelig met veel variatie. De beplanting kent een abrupt einde waar de laan het open landschap raakt en overgaat in de Bovenkade. De weg buigt hier af, wat de dramatiek van de plek vergroot. De noordelijke ontsluitingsroute loopt verder langs de Bovenkade. Het contrast met de zuidelijke hoofdontsluitingsweg van Oudeland, die geen laan of doorgaande boombeplanting kent, is markant. Het verschil tussen de Groene en Grijze Printplaat, tussen boven en onder, wordt hiermee verder aangezet.

Profiel Oudelandse laan H+N+S

De N470 snijdt door Oudeland en biedt de passant een kijkje in het hart van het bedrijventerrein. De N470 met de bedrijven erlangs vormt het visitekaartje van Oudeland. Daarom is er extra aandacht voor het wegontwerp en voor de keuze en architectuur van de bedrijven die aan de N470 een plek krijgen. Een representatief karakter staat voorop. Het basisprofiel van de N470 is eenvoudig en gebaseerd op het provinciaal ontwerp. De weg bestaat bij Oudeland uit 2x2 rijstroken, gescheiden door een middenberm van gras. Er ziin grasbermen met een watergang om oppervlaktewater van het wegdek af te voeren. In de bermen staat geen boombeplanting. De invulling langs de N470 varieert. Soms staan de bedrijfsgebouwen dicht langs de weg, in andere gevallen juist op afstand. Dit versterkt het onderscheid tussen de Groene en Grijze Printplaat. Komend vanuit het zuiden duikt de N470 op uit de tunnel onder de Zuidersingel. Gelegen tussen geluidsschermen stijgt de weg tot op het niveau van de Grijze Printplaat. De weg bereikt het maaiveldniveau ten noorden van de zuidelijke waterpartij. Daar eindigen de geluidsschermen. De begeleidende en afgrenzende functie van de geluidsschermen wordt overgenomen door de bedrijfsbebouwing, die in het zuidelijke, lage deel direct aan de weg grenst. Pas bij nadering van de zuidelijke rotonde ontstaat een ruimer blikveld, met zicht op de steilrand en het boerderijcluster. Vanaf de rotonde stijgt de N470 wederom. Via een insnijding over ongeveer negentig meter bereikt de N470 opnieuw het maaiveldniveau, ditmaal van de hooggelegen Groene Printplaat. Hier zijn de bedrijven niet direct aan de weg gelegen, maar zijdelings aan parallelwegen aan weerszijden van de N470. Het karakter en de oriëntatie van de bedrijfsbebouwing verschillen: een gesloten wand aan de oostzijde en afwisselend een dicht-open patroon aan de westzijde. De beleving van een automobilist die over

Bebouwing N470

de N470 rijdt zal daardoor in noordelijke richting volkomen anders zijn dan in zuidelijke richting. Ten noorden van de rotonde Oudelandselaan ligt een vierde gesloten bedrijvenblok, dicht tegen de N470. De weg duikt op dit punt in een insnijding naar het polderniveau. Aan de oostzijde ligt woningbouw op enige afstand. Dit afstandsverschil vormt de inleiding tot een bocht en is de opstap naar een kilometer lange weg met een dijk aan de westzijde en rietvelden aan de oostzijde. Wie vanuit het noorden komt ervaart tot de rotonde Oudelandselaan afstand en openheid aan de oostzijde en een dijk en wandvorming aan de westzijde.

Bebouwing
Afstemming in de vormgeving en inrichting van de openbare ruimte en eenheid en eenvoud in de toepassing van groen, zijn belangrijke kwaliteiten van het bedrijventerrein Oudeland. Met bebouwingsprincipes worden deze kwaliteiten verder uitgewerkt en benut om een bedrijventerrein te scheppen dat ruimte biedt aan een breed scala

21

ben ondernemers de vrijheid om uiting te geven aan naamgeving (reclame) en bedrijfskarakter of –filosofie. Voor gebouwen die deel uitmaken van de hoofdstructuur of die aangeduid zijn als bijzonder accent, gelden andere en meer specifieke eisen. Ook voor de bebouwing van de kavels aan de Zuidersingel en de Molenweg worden andere voorwaarden opgesteld. Organisatietypen dragen bij aan het ruimtelijke beeld. Hoe worden de kavels ontsloten? Wat is de locatie van het bedrijfsgebouw en de oriëntatie van de entree? Waar komen de parkeerplaatsen? Ook voor de organisatie van de gebouwen op de kavels worden spelregels opgesteld. Voor de organisatie van de kavels op het bedrijventerrein Oudeland worden vier basistypen voorgesteld (zie afbeelding). Deze typen zijn van belang voor het karakter van de voorgestelde straatprofielen. Zo kunnen parkeerplaatsen voor het bedrijfsgebouw op eigen terrein de maat van het openbare gebied sterk vergroten en de beleving ervan veranderen. Bouwhoogten worden op Oudeland niet sterk beperkt. Voor de bedrijven aan de noord-zuidstraten geldt in principe een hoogte van maximaal twaalf meter. Een deel van het te bebouwen oppervlak mag hoger worden gebouwd, overeenkomstig het bestemmingsplan. Alleen de gebouwen aan de hoofdstructuur, en met name de randen, en op gevoelige plekken in het lint en bij de boerderijcluster hebben te maken met strengere regels voor hoogte.

Stedebouwkundige accenten

aan bedrijvigheid. Dat betekent dat niet alles kan – er zijn enkele regels nodig – maar dat veel mogelijk is. De bebouwing aan de hoofdstructuur met de dragende lijnen bepaalt in hoge mate de uitstraling van het gehele terrein. Hier moeten bedrijfsgebouwen aan meer en aan strengere regels voldoen dan de bebouwing in de gewone bedrijvenstraten of die aan de achterzijde van de kavels. Dat betekent dat aan verreweg de meeste gebouwen een minimum aan eisen wordt gesteld. Op de regels voor de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte wordt in vervolgdocumenten ingegaan. Het regiedocument bebouwing en het regiedocument buitenruimte doen uitspraken over zaken als materiaal, kleur en rooi-

lijn. Dit masterplan beperkt zich tot de principes van gebouwtypen, organisatietypen en bouwhoogten, die de basis leggen voor de uiteindelijke kwaliteit van het bedrijventerrein als geheel. Gebouwtypen zijn sterk bepalend voor het ruimtelijke beeld van het bedrijventerrein. Om te voorkomen dat de gewenste verscheidenheid in het beeld doorslaat in chaos worden er drie typen bebouwing onderscheiden: ‘neutraal’, ‘kijkdoos’ en ‘representatief’. Het eerste type stimuleert ondernemers om een terughoudend en keurig gebouw te maken. Het tweede type daagt uit om een transparant gebouw te ontwikkelen dat zicht biedt op het bedrijfsproces. Het derde type biedt ruimte om een gebouw als logo of reclame-object te bouwen. Met de keuze uit deze drie typen heb-

De Verkeersstructuur
Hoofdontsluiting De heldere ontsluiting van Oudeland vereenvoudigt de oriëntatie, vergroot de veiligheid en beperkt het aantal verkeersbewegingen.

Referentiebeeld stedebouwkundige accenten

22

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Neutrale doos

Kijkdoos

Representatieve doos

23

IV IV
II o II o f III f II I

III II of III II of III

De opzet van Oudeland is een H-structuur, waarvan de basis wordt gevormd door de twee aansluitingen op de N470: de rotondes. Vanaf deze rotondes bedienen de hoofdontsluitingswegen alle delen van het bedrijventerrein – ten westen en ten oosten van de N470, ten noorden en ten zuiden van de steilrand. Aan de noordoostzijde sluit het bedrijventerrein met de Oudelandselaan aan op de toekomstige nieuwe woonwijken van Berkel en Rodenrijs. Aan de zuidoostzijde verbindt de zuidelijke hoofdontsluitingsweg het bedrijventerrein Oudeland met het bestaande terrein Rodenrijs. Tussen de noordelijke hoofdontsluitingsweg, de zuidelijke hoofdontsluitingsweg en de waterpartij langs de Zuidersingel liggen noordzuidstraten of verbindingsstraten met een eigen ruimtelijk profiel. Voor de logistieke kwaliteit van het bedrijventerrein zijn nagenoeg alle straten in twee richtingen toegankelijk voor al het verkeer.

mix mix mix

m miix x

II of III
III III
II of III

II

II of III II of III II of III II of III
III III III

I I I
Io

II of III II of III

I f lV

I I I
lo

II I
I
I of lV

f lV Io Io f lV

Overzicht van de organisatietypen
typetype I

V V

V

V of

Io

II fV

I of lV
I of lV
I of lV

lo f lV f lV

Organisatietypen
type I
815

15 - 25 10

9 - 20

V V

Io V of V

f VII

Organisatietypen
I

(typen V, VI, VII uitsluitend woon- werkkavels)

type V

(typen V, VI, VII uitsluitend woon- werkkavels)
typetype II

II type V III type VI IV type VII

type VI

9 type II

typetype III

type VII

8-1

5

0 9-2

n. mi

type III
10

typetype IV

afwijkend organisat

min. 1

0
ma

x.

10

10 max.

type IV

afwijkend organisatietype afwijkend

organisatietype

9 - 20

9 - 20

Bebouwingsregel: bouwhoogte
min. 9 kantoor Bebouwingsregel: bouwhoogte 9 kantoor min. max. 7,5 groot
max. 7,5 goot
6- 10

Bouwhoogte kaart

max. 7,5 goot min. 7 min. 7 max. 10 max. 10 min. 7 max. 10 min. 6 max. 10 min. 6 min. 6 max. 10 max. 8 min. 10 max. 15 min. 8 min. 8 max. 15 max. 15

7 hal 7 hal min. 9 kantoor max. 20 max. 20 7 hal

max. 20 (50% gevel) min. 15 min.15 (50% gevel) max. 25 max 15 (50% gevel) min. 25

bestaande bebouwing niet hoger dan niet hoger dan bestaande bebouwing bestaande bebouwing

min.10 min. 10 vrij m.v. max. 25 max.25 vrij m.v. nietm.v. dan vrij hoger

max. 10 min. 25 max. 25

24

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

pijnacker
2

Zoetermeer

Verbindende lijnen 1 centrale hoofdontsluiting 2 noordelijke hoofdontsluiting (Bovenkade + Oudelandselaan) 3 N470
Zoetermeer
1

Delft (TU)
3

Berchsenhoek

Verkeersstructuur hoofdontsluiting
Rotterdam

Fietsverkeer Om het bedrijventerrein met de fiets goed en veilig bereikbaar te maken, wordt zoveel mogelijk aangesloten op de bestaande en geplande fietsSchie verbindingen. De gemeente Berkel en Rodenrijs heeft een wensbeeld voor het fietsnetwerk in de gemeente ontwikkeld met als basis de bestaande hoofdfietsroutes, het regionale fietspadenplan en de stedenbouwkundige plannen van de verschillende ontwikkelingsgebieden. Ook Oudeland maakt deel uit van dit fietsnetwerk. De fietsverbindingen op het terrein zelf zijn ontworpen vanuit de eisen van samenhang, directheid, aantrekkelijkheid, veiligheid en comfort. De fiets is in principe overal welkom op het terrein. Langs de centrale hoofdontsluitingsas en de Bovenvaart zijn vrijliggende tweerichtingsfietspaden gepland. De fiets krijgt ook op de doorgetrokken Laan van Koot een aparte plek met fietssuggestiestroken. De fietsroutes worden voorzien van adequate verlichting en bewegwijzering. In de gewone bedrijvenstraten krijgt de fiets een plaats op de rijweg. Vanwege de verkeersveiligheid is het niet toegestaan de N470 gelijkvloers te kruisen. Bij de beide rotondes van Oudeland worden daarom fietstunnels aangelegd. Deze verbinden het gebied ten westen van de N470 met de woon- en werkgebieden aan de oostzijde.

Openbaar vervoer Rotterdam Op geringe afstand van het bedrijventerrein koRotterdam men twee stations van RandstadRail, met een hoogfrequente treinverbinding vanuit Rotterdam CS en Den Haag CS. Binnen het parkmanagement wordt gestreefd naar invoering van gebiedsgericht vervoersmanagement. Met het bedrijfsleven
Rotterdam

zullen afspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld over carpoolen en de inzet van busjes. Parkeren Parkeerruimte voor personenauto’s van werknemers, bezoekers en leveranciers krijgt op Oudeland bijzondere aandacht. Gelet op het toekom-

pijnacker

regionaal Lokaal

Zoetermeer

Zoetermeer

Delft (TU)

Berchsenhoek

Rotterdam

Rotterdam Rotterdam

Schie

Ontsluiting fiets

25

Rotterdam

1 zuidelijke hoofdomsluiting en steilrand 2 noordelijke hoofdontsluiting (Bovenkade + Oudelandselaan) 3 N470

Verkeersstructuur en organisatie

stig beheer verdient parkeren op eigen terrein de voorkeur. Maar ook parkeren op openbaar terrein biedt voordelen: pieken en dalen in het parkeeraanbod van bedrijven kunnen eenvoudiger worden opgevangen. Een goede inpassing van het parkeren garandeert het behoud van kwaliteit van de openbare en logistieke ruimte. Op het bedrijventerrein wordt uitgegaan van een gecombineerd parkeerbeleid: parkeren op eigen terrein naast parkeren op openbaar gebied. De beste verhouding tussen beide parkeervormen en de uitwerking daarvan zijn onderwerp van een vervolgstudie. Voor de stalling van vrachtwagens en aanhangers wordt voorgesteld een aparte parkeerruimte op het terrein te scheppen, op een nog nader aan te geven locatie. Deze parkeerruimte gaat gepaard met een vergunningensysteem. Parkeren van vrachtwagens op de openbare weg wordt niet toegestaan.

De waterhuishouding
Voor het gebied Oudeland is een waterstructuurplan opgesteld. Uitgangspunt van dat plan is zoveel mogelijk verhard oppervlak van het riool af te koppelen, en verontreiniging van afstromend regenwater te voorkomen. Waar mogelijk wordt regenwater van daken op het oppervlaktewater geloosd. Het structuurplan is gericht op een veerkrachtig, duurzaam en gezond watersysteem. Een watergang van circa 20 tot in sommige gevallen 40 à 50 meter breed aan de west- en zuidzijde van het plangebied vormt de belangrijkste waterstructuur in Oudeland. Deze sluit aan op wateroppervlaktes in het gebied zelf. Zo komt er een grote
Waterstructuur

waterpartij in de laag gelegen kom, in het groene gedeelte van het plangebied. Tussen de waterpartij en de N470 worden twee parallel gelegen watergangen aangelegd. In oost-westrichting loopt bovendien een centrale watergang dwars door het plangebied. Deze watert zowel het hoge als het lage gedeelte af. De overgang van hoog naar laag Oudeland zal in de vorm van cascades in de watergangen langs de N470 worden aangelegd. Aanvankelijk zal het water van het gebied Westpolder-Bolwerk via de duiker onder het veilinggebouw van Rodenrijs en de Zilverschoonsingel op de boezem worden gepompt. Op den duur gebeurt dit via een nieuw gemaal in de noordwesthoek van het bedrijventerrein. De waterberging in het gebied voldoet aan de norm van 325 m3 per hectare, de norm van ABCDelfland voor nieuw stedelijk gebied. Aan deze strenge eis van het Hoogheemraadschap wordt

niveau binnenboezem NAPNAP-2,65 niveau binnenboezem -2,65 niveau groene printplaat NAP NAP -3,35 niveau groene printplaat -3,35
niveau grijze printplaat -5,90 niveau grijze printplaat NAPNAP -5,90 wadi wadi helofytenfilter helofytenfilter

circulatiepomp circulatiepomp gemaal (optie) gemaal (optie) duiker duiker

Waterstructuur Oudeland

26

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Watercirculatie Oudeland Watercirculatie Oudeland
(stroomrichting) (stroomrichting)
niveau binnenboezem NAP -2,65 niveau binnenboezem NAP

niveau binnenboezem NAP -2,65 -2,65 niveau groene printplaat NAP -3,35 -3,35 niveau grijze printplaat NAP -5,90 niveau grijze printplaat NAP -5,90 niveau grijze printplaat NAP -5,90 circulatiepomp circulatiepomp circulatiepomp gemaal (optie) gemaal gemaal (optie) sifon/duiker sifon/duiker sifon/duiker stroomrichting stroomrichting stroomrichting niveau groene printplaat NAP niveau groene printplaat NAP -3.35

Watercirculatie Oudeland
voldaan gedurende de gehele ontwikkeling van het plangebied Oudeland. In de eindsituatie beschikt Oudeland over 11 tot 13 hectare bergend wateroppervlak. Het percentage open water neemt toe van ongeveer 3 procent voor planrealisatie tot ruim 11 procent in de eindsituatie. Het rioleringsstelsel zal bestaan uit een verbeterd gescheiden stelsel met afgekoppelde dakoppervlaktes. pen van bedrijvigheid. Centraal op het bedrijventerrein, op voldoende afstand van woonbebouwing en andere gevoelige functies, zijn bedrijven uit categorie 4.1 mogelijk. Naar buiten toe is er ruimte voor lichtere categorieën. Aan de randen zijn alleen bedrijven uit categorie 1 en 2 mogelijk. Op het bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen niet toegestaan.

Milieuzonering
De bedrijven op het bedrijventerrein Oudeland worden op een zorgvuldige manier in de omgeving ingepast. De milieuzonering zorgt voor een verantwoorde inperking van de milieuhinder op milieugevoelige functies en biedt bedrijven tegelijkertijd de zekerheid dat zij toegelaten en bestemde activiteiten nu en in de toekomst op de aangewezen locatie kunnen uitoefenen. De milieuzonering streeft naar een doelmatig ruimtegebruik. Het bestemmingsplan Oudeland omschrijft de milieuzonering en de toegestane ty-

Milieuzonering

Referentiebeeld waterstructuur

Referentiebeeld watercirculatie

27

Een waarborg voor de toekomst Voor Oudeland zijn hoge kwaliteitseisen opgesteld. Het is van groot belang deze kwaliteit ook in de toekomst te kunnen waarborgen. Vanuit de duurzaamheidsvisie Oudeland zijn vijf speerpunten voor de realisatie van Oudeland geformuleerd. Deze speerpunten bieden de garantie dat de kwaliteit van Oudeland ook op termijn blijft gehandhaafd.

7

28

Realisatie

Duurzame kwaliteit

De duurzaamheidsvisie die voor Oudeland is ontwikkeld, onderscheidt vijftien thema’s, die tezamen het totale spectrum van duurzame kwaliteit omvatten. Uit deze vijftien thema’s zijn vijf speerpunten geselecteerd, vijf duurzame ambities die zich kansrijk laten realiseren. De speerpunten zijn water, intensief ruimtegebruik, energie, veiligheid en parkmanagement. Ze sluiten goed aan bij de kwaliteiten van de omgeving, het bedrijventerrein en de aard van de bedrijven die er worden verwacht. De speerpunten bieden een waarborg voor duurzaamheid van de kwaliteit van Oudeland.

filter) zuiveren het voedselrijke oppervlaktewater. Een hoge waterkwaliteit wordt tevens bereikt door de watersystemen van de hogere en de lagere delen (en hiermee van de Vinex-locaties Westpolder/Bolwerk en Oudeland) aan elkaar te koppelen. De gemaalcapaciteit wordt op deze gekoppelde systemen afgestemd.

Speerpunt energie
Voor het bedrijventerrein is een energievisie opgesteld. De doelstellingen zijn een reductie van de kooldioxide-uitstoot met minimaal 25 procent in 2010 ten opzichte van een gemiddeld referentie- bedrijventerrein in 2000, en de toepassing van innovatieve technieken. Warmtedistributie voor het hele bedrijventerrein Oudeland is onder de huidige marktomstandigheden geen reële optie. De financiële risico’s zijn voor betrokken partijen te groot. Het accent ligt daarom op maatregelen op het niveau van individuele bedrijven, van bedrijfsclusters en parkmanagement. Koude- en warmtelevering aan clusters van bedrijven is kansrijk. Bedrijven kunnen zo kosten voor bijvoorbeeld ketels en koelmachines besparen. Met name systemen met warmtepompen en energieopslag kunnen interessante, rendabele opties zijn. De uitvoering en het beheer van dergelijke energiesparende voorzieningen kunnen, volgens de energievisie, worden ondergebracht

Speerpunt intensief ruimtegebruik
Intensief en zorgvuldig ruimtegebruik is belangrijk om de aantasting van de groene buitenruimte te beperken. In het masterplan is gezocht naar een hoog percentage uitgeefbaar terrein. Een afgewogen combinatie van organisatietypen, bebouwingspercentages, bouwhoogtes en parkeeroplossingen zorgt voor intensief gebruik van de kavels en de openbare ruimte. Ook de organisatie van de kavels is gericht op efficiënt ruimtegebruik. Het stapelen en schakelen van gebouwen verhoogt het nuttig vloeroppervlak nog verder. Het Regiedocument Kwaliteit werkt dit nader uit.

Speerpunt water
In Oudeland wordt rekening gehouden met voldoende waterberging. Ook het bedrijventerrein Rodenrijs kan hierdoor in de nabije toekomst gevrijwaard worden van wateroverlast. Aan de zuidrand van Oudeland is een watergang gepland als buffer tussen het bedrijventerrein en het lint. Natuurvriendelijke oevers en een rietzone (helofyten-

29

bij een organisatie binnen het parkmanagement. Ook maatregelen op bedrijfsniveau kunnen aanzienlijk bijdragen aan de verbetering van de energie-efficiëntie. Goede informatie en voorlichting kunnen bijdragen aan de optimalisatie van bedrijfsprocessen en aan energiezuinige bedrijfshuisvesting. Aan geïnteresseerde bedrijven kan bij vestiging op het terrein Oudeland een scan Duurzaam Ondernemen worden aangeboden. Zo krijgt het bedrijf inzicht in de mogelijke energiesparende maatregelen.

Speerpunt veiligheid
Veiligheid wordt steeds belangrijker voor bedrijventerreinen. Daarbij gaat het om een veilige leefomgeving en om het voorkomen van schade aan bedrijven en omgeving, waardoor de verzekeringskosten dalen. Er wordt naar gestreefd voor het bedrijventerrein Oudeland het Keurmerk Veilig Ondernemen te verwerven.

en wordt de economische levensduur van het terrein verlengd. Door efficiëntie en schaalvoordelen verhoogt parkmanagement ook de kwaliteit van de dienstverlening. In de aanloop naar dit masterplan is een advies opgesteld voor het parkmanagement van het bedrijventerrein. In het basispakket zitten diensten en voorzieningen die essentieel zijn voor het behoud van de kwaliteit van de locatie en die vrijwel alleen door collectieve deelname gerealiseerd kunnen worden: bewaken van de integrale veiligheid, bewegwijzering naar en op het terrein, ondersteuning van initiatieven van vervoersmanagement en onderhoud en beheer van de buitenruimte. Voorts is geadviseerd het parkmanagement bij voorkeur door één partij te laten coördineren. Dat zou een parkmanagementorganisatie kunnen zijn in de vorm van een stichting waarin bedrijven en gemeente deelnemen. In het vervolg op dit masterplan zullen deze ideeën verder worden uitgewerkt, zodat bij de uitgifte van de bedrijfskavels een compleet pakket aan voorstellen op tafel ligt.

zaamheid vastgelegd. Een Checklist Inrichting Buitenruimte en een Utiliteitenchecklist maken deze ambitieniveaus concreet. Deze verschillende checklists koppelen het geformuleerde ambitieniveau aan concrete milieumaatregelen. Dit betreft maatregelen op verschillende schaalniveaus, omdat niet alleen op terreinen kavelniveau, maar ook op bedrijfsniveau naar een duurzame kwaliteit wordt gestreefd.

Speerpunt parkmanagement
Voor een adequaat en modern beheer van een bedrijventerrein is parkmanagement een belangrijk middel. Ook voor Oudeland wordt parkmanagement voorgesteld. Parkmanagement stuurt de inrichting en het beheer van het bedrijventerrein om op de langere termijn een hoog kwaliteitsniveau te behouden. Zo blijft ook de waarde van het onroerend goed langer op een hoog niveau

Realisatie
Duurzame kwaliteit staat bij het bedrijventerrein Oudeland hoog in het vaandel. De vijf speerpunten zijn in het masterplan vertaald in inrichtingsvoorstellen, maatregelen en uitvoeringsplannen. Daarnaast is een aantal ambitieniveaus van duur-

30

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

31

Masterplan legt de basis, maar een zorgvuldige uitwerking moet de doelstellingen realiseren Kwaliteit, duurzaamheid en een optimaal ondernemersklimaat zijn de uitgangspunten van het masterplan Oudeland. De ambities moeten waargemaakt worden door een uitgekiend uitgiftebeleid en een zorgvuldige projectontwikkeling.

8

32

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland

Uitvoering
Uitgiftebeleid
Een zorgvuldige gronduitgifte is belangrijk om de geformuleerde ambities te verankeren. Daarom wordt een op Oudeland afgestemd uitgiftebeleid opgesteld met een set aan criteria waaraan aanvragen voor bedrijfskavels zo objectief mogelijk worden getoetst. Deze criteria betreffen de economie, het ruimtegebruik, de beeldkwaliteit, het milieu en het parkmanagement. Een helder uitgifteprotocol beschrijft de gehele procedure – van aanmelding tot juridisch transport. Bij de economische criteria staat het streven naar behoud en versterking van de regionale economische structuur centraal. De werkgelegenheid die een bedrijf met zich brengt wordt daarbij in ogenschouw genomen. Werkgelegenheid in moderne en kennisintensieve bedrijven krijgt voorkeur boven werkgelegenheid in traditionele en kapitaalintensieve industrie. Bedrijven die op hun huidige locatie zodanig in de ‘klem’ zitten dat noodzakelijke investeringen in vernieuwing of uitbreiding niet meer mogelijk zijn, moeten nadrukkelijk in aanmerking kunnen komen voor vestiging op Oudeland. Zowel lokaal als regionaal georiënteerde bedrijven zijn welkom op Oudeland. Bij de toewijzing van kavels wordt het bouwplan getoetst aan het bestemmingsplan en daarmee samenhangende plannen, zoals het masterplan, het Regiedocument Kwaliteit en het Stedenbouwkundig plan. Daarbij wordt gelet op een goede afstemming tussen het type bedrijf en de locatie: het intensief ruimtegebruik, de beeldkwaliteit en de milieuzonering. De gronduitgifte gebeurt conform de interne milieuzonering die in het bestemmingsplan is vastgelegd. Overwogen wordt om aan de toekomstige vestigers een milieuscan aan te bieden. Hiermee kunnen de milieudoelstellingen op bedrijfsniveau bewaakt worden. Uit oogpunt van een goed beheer van het terrein wordt deelname aan parkmanagement verplicht gesteld. In het uitgifteprotocol worden de procedure en organisatie vastgelegd voor de gronduitgifte van Oudeland. De gemeente richt een loket in waar geïnteresseerde bedrijven alle vestigingsinformatie kunnen verkrijgen. Het loket is tevens het centrale contactpunt bij het verdere verloop van het uitgifteproces. Ook voor de bouw- en milieuvergunningen kan men bij dit loket terecht. Voor bedrijven is zo’n eenduidig aanspreekpunt bijzonder plezierig. De inrichting van de hoofdstructuur inclusief de bebouwing aangrenzend aan de hoofdstructuur komt aan de orde in het SMP/IP. Het Regiedocument Kwaliteit stelt richtlijnen en aanbevelingen vast voor de bebouwing en organisatie van bedrijven (zoals bebouwingsregels en intensief ruimtegebruik). Het Regiedocument Kwaliteit is tevens het kader voor Welstand. Door middel van de deelplanuitwerkingen worden de bedrijfsvelden uitgewerkt in een Stedenbouwkundig Matenplan en Inrichtingsplan. Deze uitwerking moet passen binnen de richtlijnen van het masterplan en het Regiedocument. Het SMP/IP is richtinggevend voor de bebouwing en inrichting van de uit te geven percelen.

Planning en fasering
De economische haalbaarheid van het masterplan is aangetoond. De uitvoering van het bedrijventerrein vindt plaats onder regie van de gemeente Berkel en Rodenrijs. Vanwege de omvang van het bedrijventerrein zal het terrein gefaseerd worden ontwikkeld. De eerste fase omvat een gebied van zo’n 22 hectare. Het bouwrijp maken van de eerste fase is, vooruitlopend op dit masterplan, in november 2003 begonnen, gelet op de tijd die nodig is voor zetting en consolidatie van het gebied. De uitgifte start in 2004. Medio 2006 is de zuidtak van de N470 gereed, inclusief de tunnel onder het lint. Het terrein is dan optimaal bereikbaar. Volgend op dit masterplan wordt het Regiedocument Kwaliteit opgesteld. Dit beschrijft welke stedenbouwkundige en landschappelijke eisen en randvoorwaarden de gemeente gaat stellen aan de gedetailleerde planuitwerkingen. Het Regiedocument geeft zo richtlijnen en aanbevelingen voor de gewenste beeldkwaliteit op Oudeland. Per fase (of deelplan) zal het masterplan vervolgens worden uitgewerkt in een Stedenbouwkundig Matenplan met een Inrichtingsplan (SMP/IP).

33

Bijlage
Gebruikt materiaal
• • • • • • • • • • • • • • • • Stedenbouwkundig plan Oudeland Duurzaamheidsvisie Oudeland Energievisie Oudeland Bestemmingsplan Oudeland Marktverkenning Oudeland Bedrijven en milieuzonering Waterstructuurplan Oudeland Landschapsplan N470 Schetsontwerp Regiedocument Oudeland Programma Ruimte voor Bedrijven, stadsregio Rotterdam Vraag- en aanbodanalyse droge bedrijventerreinen in groot Rijnmond Kadernota parkmanagement Parkmanagement Oudeland Warmte uit asfalt N470 ten behoeve van bedrijven Oudeland Planning Oudeland Grondexploitatie Oudeland

Colofon???????????

34

Masterplan Bedrijventerrein Oudeland