1

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Voorwoord
Geachte lezer, Na jaren van onstuimige groei zit het de afgelopen jaren niet mee met de Nederlandse economie. Ook de KAN-regio ontkomt hier helaas niet aan, dat is zichtbaar in deze KAN-Vastgoedrapportage 2004. Maar dat maakt deze rapportage niet minder interessant. Integendeel, ook in minder florissante tijden is het heel belangrijk om de vinger aan de pols te houden. Meten is weten. Daarom is deze rapportage ook van zo’n grote waarde voor zowel overheden als het bedrijfsleven. Voor de achtste keer zijn alle belangrijke vastgoedontwikkelingen binnen het KAN beschreven. Op het gebied van kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimten en bedrijfsterreinen, in woorden en cijfers. Juist die reeks van rapportages maakt het mogelijk trends te ontdekken en daar gericht op in te spelen. Daarom zijn we blij en trots dat overheid en bedrijfsleven in deze regio er in slagen om de KANVastgoedrapportage jaarlijks vorm te geven en gezamenlijk te presenteren. Het is altijd goed de blik vooruit te richten. Nieuwe werkgelegenheid ontstaat doorgaans niet vanzelf. Vernieuwing past bij de KAN-regio en dat is ook zichtbaar in deze rapportage. Nieuwe hoofdstukken zijn toegevoegd, over agrobusiness met bijbehorende vastgoedontwikkelingen (onder meer Bergerden) en de ontwikkelingen in de huurwoningmarkt. Twee thema’s die zeer actueel zijn en in KAN-verband van buitengewoon belang. De tuinbouwsector (met name bloemen en planten) heeft perspectief in het KAN. Vooral de ontwikkeling van de locatie Bergerden in Lingewaard is van aanzienlijke economische betekenis. Door een goede mix van acties kan een vitaal en duurzaam tuinbouwcomplex ontstaan van productie, handel, opslag en distributie, toeleveranciers en andere diensten. Bij de ontwikkeling staan innovatie, duurzame ontwikkeling en marketing centraal. De woningbouw staat hoog op de regionale agenda. De woningproductie neemt na jaren van stagnatie gelukkig zienderogen toe, onder meer in Schuytgraaf, de Waalsprong en Westeraam. Hier is volop ruimte voor doorstroming naar het midden- en duurdere segment. Maar ook wordt in de regio hard gewerkt aan de bouw van betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en doorstromers. Deze KAN-Vastgoedrapportage laat gelukkig opnieuw zien dat er volop ontwikkelingen zijn. Hieruit blijkt maar weer dat wij uitstekend samenwerken aan een aantrekkelijke regio voor bewoners, bedrijven en bezoekers!

Inez Pijnenburg-Adriaenssen Wethouder Economische Zaken Gemeente Arnhem Lid College van Bestuur KAN

Lenie Scholten Wethouder Economische Zaken Gemeente Nijmegen Lid College van Bestuur KAN

2

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Samenvatting
Sociaal-economische ontwikkelingen In het KAN-gebied is de groei van de beroepsbevolking tussen 1992 en 2002 (20%) aanzienlijk hoger dan de landelijke groei (18%). De economische omslag in 2001 heeft ook gevolgen voor de werkgelegenheidsgroei in het KAN-gebied. Er is nu sprake van een vrijwel stationaire werkgelegenheid. In de (semi-)overheid is nog een behoorlijke groei van 3 à 4% op jaarbasis te zien. Deze sector is in het KANgebied sterk vertegenwoordigd, wat zorgt voor een relatief gunstige werkgelegenheidsontwikkeling. In 2003 zet de economische kentering door bij bedrijven in de marktsector, maar de verslechtering lijkt af te vlakken. Door concentratie van verstedelijking in het KAN-gebied blijven de groei van de beroepsbevolking en de ruimte voor bedrijvigheid in de komende decennia op een relatief hoog peil. Infrastructuur In het najaar van 2004 zal het nieuwe Regionale Verkeers- en Vervoer Plan gereed zijn. De bereikbaarheid van het KAN moet de komende jaren vooral verbeteren door betere benutting van de huidige infrastructuur. Dit geldt voor zowel de weg als het spoor. Tot 2010 zijn vooralsnog weinig nieuwe grote infrastructuurprojecten gepland. Woningmarkt In 2003 steeg de gemiddelde koopsom in het KAN-gebied minder dan vorig jaar, met 3,5% tot h 211.161,-. Vooral de prijs van appartementen steeg sterk. Het aanbod in de KAN-regio nam met 66,6% toe tot 5.199 woningen. Dit is een sterkere stijging dan in 2002. In 2003 werden 7.989 transacties voltrokken, een toename van 6,9%. De gemiddelde verkooptijd in het KAN-gebied nam met 15 dagen toe tot 64 dagen. Dat is een week korter dan de landelijke gemiddelde verkooptijd. Het aandeel huurwoningen in de woningvoorraad in het KAN-gebied is 46%. In de huurmarkt is sprake van stagnatie. De mutatiegraad daalt steeds verder, maar lijkt nu te stabiliseren. In 2003 vond in het KAN-gebied bij 6,8% van de huurwoningen een transactie plaats. De woningbouwproductie is opnieuw verder vooruitgeschoven. In 2003 werden 1.345 woningen gerealiseerd en volgens planning worden in 2004 3.302 woningen gebouwd. Kantorenmarkt Zoals verwacht is de Nederlandse kantorenmarkt in 2003 verslechterd. Het aanbod steeg met 18% en de opname daalde met 25%. Het aanbod in de KAN-regio steeg met 41% en de opname nam met 26% af. In Arnhem nam het aanbod toe met 25%, vooral door de grootschalige nieuwbouw op Arnhem Centraal. De opname daalde met 31%, een minder sterke daling dan in 2002. De Arnhemse leegstand nam minder sterk toe dan in 2002 tot 9,8%. In Nijmegen nam het aanbod sterk toe met 76%, terwijl de opname met 15% minder sterk afnam dan in Nederland als geheel. De Nijmeegse leegstand nam toe tot het hoge niveau van 14,6%. Doordat incentives als huurvrije perioden en een hoger opleveringsniveau worden weggegeven, zijn de huurprijzen redelijk stabiel gebleven. Vanwege de verbeterde economische vooruitzichten lijkt een daling van de huurprijzen niet waarschijnlijk. Winkelmarkt Ondanks de verslechterde economie ontwikkelde de landelijke winkelmarkt zich relatief beter dan in 2002. Het aanbod steeg met slechts 7% en de opname steeg met bijna 9%. Op A1-lokaties is nauwelijks leegstand, het meeste aanbod bevindt zich op B- en C- lokaties. In Arnhem daalde het aanbod met 25% en nam de opname af met 18%. Arnhem breidt haar winkelareaal uit door ontwikkelingen in het centrum (waaronder Musiskwartier, Rijnboog en Arnhem Centraal) en uitbreiding van met name winkelcentra Kronenburg en Presikhaaf. In Nijmegen steeg het aanbod met 5% en daalde de opname met 37%. Deze daling van de opname moet echter
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen in het KAN, provincie Gelderland en Nederland (1999=100)

1999

2000

2001

2002

2003

150 120 90 60 30 0

NEDERLAND
Bron: Kadaster

GELDERLAND

KAN

Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Arnhem in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

Bron: Engelsing Makelaars, NVM Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Nijmegen in m2 (1999-2004)

AANBOD

OPNAME

1999

2000

2001

2002

2003

2004

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM Ontwikkeling aanbod en opname van winkelruimte in Arnhem en Nijmegen in m2 vvo (1999-2004)

AANBOD

OPNAME

1999

2000

2001

2002

2003

2004

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

AANBOD

OPNAME

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

3

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

worden afgezet tegen de bovengemiddeld hoge opname in 2002. Nijmegen verbetert haar winkelrouting nog meer met de onlangs geopende Moenenstraat en de geplande herontwikkeling van Plein 1944. Bedrijfsruimten De bedrijfsruimtemarkt kreeg pas in 2003 te maken met de gevolgen van de economische verslechtering. In 2003 daalde de opname in het KAN-gebied met 13,9% naar circa 100.000 m2 en het aanbod nam met 9,5% toe tot circa 300.000 m2. De huurprijzen van courante bedrijfsruimten kunnen worden gehandhaafd, maar bij incourante (vooral verouderde) bedrijfsruimten is een neerwaartse trend van de huurprijs merkbaar. Verwacht wordt dat het aanbod in 2004 verder zal stijgen, doch minder snel dan in 2003. De bedrijfsruimtemarkt zal op z’n vroegst in 2005 aantrekken en de opname zal minder snel dalen of zelfs toenemen. Bedrijventerreinen In het KAN-gebied werd in 2003 circa 19 hectare bedrijventerrein uitgegeven, ongeveer evenveel als in het voorgaande jaar. De hoeveelheid direct uitgeefbaar terrein nam met 10% toe tot circa 135 hectare, waarvan circa 9 hectare in optie is. Op termijn is circa 100 hectare beschikbaar (een afname van 32%). De uitgifteprijzen van enkele terreinen zijn naar boven bijgesteld. Vooral in gemeenten waar niet veel bedrijventerrein beschikbaar is en waar de plannen bescheiden zijn, stijgt de prijs (na inflatiecorrectie). De vraag naar bedrijventerrein reageert over het algemeen heftig op de economische conjunctuur. Gezien de gematigde economische vooruitzichten is een relatief gematigd uitgiftetempo van bedrijventerreinen geraamd. Agrobusiness In de agrarische sector is sprake van een forse afname van het aantal agrarische bedrijven, schaalvergroting en intensivering. Dit leidt tot nieuwe functies en bestemmingen van gebouwen en grond in het buitengebied. Daarmee kan de behoefte aan ruimte voor stedelijke functies, zoals wonen en werken, worden opgevangen. Dit alles vraagt om een afgewogen en consistent beleid. Vooral de glastuinbouw is een perspectiefrijke sector. Door verdere complexvorming in de gemeente Lingewaard en de ontwikkeling van glastuinbouwproject Bergerden (dat door de overheid is aangewezen als één van de tien locaties in Nederland voor de ontwikkeling van glastuinbouw) ontstaat een sector van aanzienlijke economische betekenis voor de regio.
KERNGEGEVENS KAN

Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimten in het KAN in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

AANBOD

OPNAME

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

Ontwikkeling uitgifte van bedrijventerreinen in het KAN in hectare (1992-2003)

0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

10

20

30

40

50

60

70

80

Bron: Provincie Gelderland

Bevolking Bevolking KAN per 1-1-2004 Aantal arbeidsplaatsen Aantal bedrijven/instellingen Woningen Woningvoorraad per 1-1-2004 Aanbod woningen per 1-1-2004 Aantal transacties 2003 Gemiddelde koopsom 2003 Mediane verkooptijd 2003 Woningproductie 2003 (netto) Kantoren Voorraad kantoorruimte per 1-1-2004 Aanbod per 1-1-2004 Opname 2003 1.381.000 m2 187.750 m 41.640 m2
2

Procentuele toe-/afname 698.285 322.571 34.501 288.027 5.199 7.989 v 211.161 64 dagen 1.345 + 0,3 + 1,1 + 4,9 + 1,1 + 66,6 + 6,9 + 3,5 + 30,6 - 3,6 + 2,3 + 41,2 - 26,4

Huurprijs nieuwbouw in Arnhem Huurprijs bestaande bouw in Arnhem* Huurprijs nieuwbouw in Nijmegen Huurprijs bestaande bouw in Nijmegen* Planvoorraad per 1-1-2004 Detailhandel Aantal winkels KAN per 1-1-2004 Aanbod Arnhem en Nijmegen per 1-1-2004 Opname Arnhem en Nijmegen 2003 Huurprijs kernwinkelapparaat Arnhem Huurprijs kernwinkelapparaat Nijmegen Bedrijfsruimten Aanbod per 1-1-2004 Opname 2003

v 148 v 125 v 125 v 115 675.500 m2 4.048 17.900 m2 21.345 m2 v 815 – 1200 v 455 – 815 299.135 m2 101.620 + 9,5 - 13,9 0 - 3,8 + 1,4 - 0,9 - 26,3

Huurprijsniveau bedrijfsunits (100-150 m2) Huurprijsniveau bedrijfsruimten op bovenregionale bedrijventerreinen (300-500 m2) Huurprijsniveau grootschalige nieuwbouw (2.000-4.000 m2) Bedrijventerreinen Uitgifte 2003 Terstond uitgeefbaar per 1-1-2004 Op termijn uitgeefbaar per 1-1-2004 Plannen/ideeën per 1-1-2004 Uitgifteprijs Arnhem IJsseloord II Uitgifteprijs Duiven Centerpoort-Zuid Uitgifteprijs Nijmegen Bijsterhuizen Uitgifteprijs Rheden De Beemd + = Toename in % - = Afname in % * niet zijnde kantoorvilla’s

v 35 – 60 v 35 – 50 v 40 – 55 19 ha 135 ha 100 ha 390 ha v 115 v 120 v 125 – 145 v 110 – 170 0 + 9,8 - 32,0 + 9,9

Voorraad winkelruimte KAN per 1-1-2004 981.453 m2 vvo

4

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Inhoud
Voorwoord Samenvatting Inleiding 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.4 Sociaal-economische ontwikkelingen Algemene typering Gemeentelijke herindeling Toekomstbeeld Infrastructuur Inleiding Infrastructurele ontwikkelingen Woningmarkt Landelijke woningmarkt Regionale woningmarkt Bestaande koopwoningen Huurwoningen Nieuwbouw Kantorenmarkt Landelijke kantorenmarkt Regionale kantorenmarkt Arnhem Nijmegen Leegstand en huurprijsontwikkeling Toekomstige ontwikkelingen Marktanalyse Maatregelen Winkelmarkt Landelijke winkelmarkt Regionale winkelmarkt Arnhem Nijmegen Toekomstige ontwikkelingen Marktanalyse 1 2 5 6 6 7 7 8 9 9 12 13 13 14 16 18 22 23 25 26 26 27 28 30 31 33 33 33 34 34 35 38 6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.4 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 8 8.1 8.2 8.3 8.4 Bedrijfsruimten Landelijke marktontwikkelingen Regionale marktontwikkelingen Aanbod van bedrijfsruimten Opname van bedrijfsruimten Prijsontwikkeling Marktanalyse Bedrijventerreinen Landelijke ontwikkelingen Regionale ontwikkelingen Uitgifte van bedrijventerreinen Aanbod van bedrijventerreinen Prijsontwikkeling Marktanalyse Agrobusiness Landelijke ontwikkelingen Regionale ontwikkelingen Grondprijzen Glastuinbouw 40 41 41 42 42 42 43 44 45 45 47 48 49 49 50 51 51 52 53 54 56

Summary Zusammenfassung Bijlagen: 1. Begrippen 2. Onderzoeksverantwoording en bronnen 3. Totstandkoming 4. Presentatie participanten 2004 Colofon

58 60 61 62 64

5

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Inleiding
Deze achtste editie van de KAN-Vastgoedrapportage is een breed, volledig en overzichtelijk onderzoeksrapport in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN). Alle vastgoedsectoren komen aan bod: woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten, bedrijventerreinen en nu ook de agrobusiness. Deze jaarlijkse rapportage wordt mogelijk gemaakt door nauwe samenwerking tussen zes participanten: het Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, het Kadaster directie Gelderland en de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Samenwerking tussen verschillende publieke en private partijen maakt het mogelijk om kennis van en inzicht in de marktontwikkeling te koppelen aan beleid en planvorming. De KAN-Vastgoedrapportage blijkt niet alleen een betrouwbaar naslagwerk, maar bewijst steeds vaker dat dit rapport gebruikt kan worden bij het maken van beleid. In het rapport worden de vier deelgebieden van het KAN-gebied onderling vergeleken. Het gaat om de Veluwezoom (bestaande uit de gemeenten Arnhem, Renkum, Rheden en Rozendaal), Liemers (gemeenten Angerlo, Didam, Doesburg, Duiven, Rijnwaarden, Westervoort en Zevenaar), Over-Betuwe (gemeenten Lingewaard en Overbetuwe) en Zuidwaal (gemeenten Beuningen, Groesbeek, Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen, Ubbergen en Wijchen). Waarschijnlijk zal per 2005 de herindeling van de Achterhoek, Graafschap en Liemers en de daarmee samenhangende nieuwe gemeentegrenzen van kracht worden. Dit zal dan ook haar invloed hebben op het aantal gemeenten dat deel uitmaakt van het KAN-gebied, momenteel zijn dat er nog 21. De ontwikkelingen betreffende koopwoningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en bedrijventerreinen in het KAN worden sinds 1997 op de voet gevolgd, waarbij infrastructurele en sociaal-economische ontwikkelingen zorgen voor een compleet beeld. Voorin het rapport vindt u de samenvatting. Achter in het rapport is deze vertaald in het Engels en Duits. Twee hoofdstukken vragen speciale aandacht. Het nieuwe hoofdstuk agrobusiness geeft de situatie weer van vastgoedgerelateerde ontwikkelingen in zowel de landelijke als de regionale agrarische sector. Deze toevoeging aan het rapport werd mede mogelijk gemaakt door samenwerking met de Gewestelijke Land- en Tuinbouw Organisatie (GLTO). Het hoofdstuk Woningmarkt is uitgebreid met een analyse van de huurmarkt. Deze uitbreiding kwam tot stand door samenwerking met stichting Enserve.

54

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Summary
Social-economic developments With 20%, the growth in the labour force between 1992 and 2002 in the KAN area [junction Arnhem-Nijmegen] is considerably higher than the growth on national level (18%). The economic change in 2001 also has consequences for the growth in employment in the KAN area. At present, employment in this area is virtually stagnant. (Semi) government employment still shows a substantial growth of 3 to 4% on annual level. This sector is strongly represented in the KAN area, resulting in a relatively favourable development of jobs. Throughout 2003, the change in the economy continued to affect businesses in the market sector, but this downswing now appears to be levelling off. Due to the concentration of the urbanisation in the KAN area, the growth in the labour force and room for economic activity will continue to remain on a relatively high level in the next decades. Infrastructure The new Regional Traffic and Transport Plan should be ready in the fall of 2004. The accessibility of the KAN area has to improve in the next years particularly with respect to better utilisation of the current infrastructure. This applies to both road and rail. Until 2010, very few new large infrastructure projects are planned thus far. Housing market In 2003, the average purchase price in the KAN area rose at a slightly slower pace than in the previous year, by 3.5% to h 211,161. Prices for apartments in particular rose substantially. The supply in the KAN region increased by 66.6% to 5,199 homes. This is a more substantial increase than in 2002. In 2003, 7,989 transactions were completed, representing an increase of 6.9%. The average time before a property is sold in the KAN area increased by 15 days to 64 days, which is one week faster than the national average. The percentage of rented homes in the housing supply in the KAN area is 46%. There is stagnation in the rental market. The level of turnover shows a continued decline, although it appears that it is now beginning to stabilise. In 2003, transactions occurred in 6.8% of the rental homes in the KAN area. The production of houses has again been postponed. In 2003, 1,345 homes were realised and 3,302 homes are scheduled to be realised in 2004. Office rental market As anticipated, the Dutch office rental market in 2003 has deteriorated. Supply increased by 18% and rental declined by 25%. Supply in the KAN region increased by 41% and rental fell by 26%. Supply in Arnhem increased by 25%, particularly due to the new large-scale complex at Arnhem’s Central Station. With 9.8%, the vacancy percentage in Arnhem rose to a lesser degree than in 2002. In Nijmegen, supply increased considerably by 76%, while rental, with 15%, declined to a lesser degree than in the Netherlands as a whole. Vacancy in Nijmegen climbed to the high level of 14.6%. Because incentives such as rent-free periods and higher completion levels are being offered, rental prices have remained relatively stable. Owing to improved economic prospects, a decrease in rental prices does not appear likely. Shop market In spite of the deteriorated economy, the domestic market for shops developed comparatively better than in 2002. Supply rose by only 7% and rental increased by almost 9%. Prime [A1] locations barely have any vacancy at all; most of the supply is found at second [B] and third-rate [C] locations. In Arnhem, supply dropped by 25% and rental by 18%. Arnhem is expanding its shop acreage with developments in the town centre (including Musiskwartier, Rijnboog and Arnhem’s Central Station) and the expansion of the shopping centres Kronenburg and Presikhaaf in particular. In Nijmegen, supply increased by 5% and rental fell by 37%. However, this decline in rental has to be set off against the above-average rental in 2002.
Development of prices of existing privately owned homes in the KAN area, the province of Gelderland and the Netherlands (1999=100)

1999

2000

2001

2002

2003

150 120 90 60 30 0

THE NETHERLANDS
Source: land registry office

GELDERLAND PROVINCE

KAN

Development of supply and rental of office space in Arnhem in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

SUPPLY

TAKE-UP

Source: Engelsing Makelaars, NVM Development of supply and rental of office space in Nijmegen in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

SUPPLY

TAKE-UP

Source: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM Development of supply and rental of shop acreage in Arnhem and Nijmegen in m2 of net lettable surface area (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

SUPPLY

TAKE-UP

Source: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

55

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Nijmegen, with the recent opening to traffic of the Moenenstraat and the planned redevelopment of Plein 1944, has made further improvements to the access routes of its shops. Business premises The business premises market was affected by the consequences of the economic downturn only in 2003, when rental in the KAN area fell by 13.9% to approximately 100,000 m2, and supply increased by 9.5% to about 300,000 m2. The rental prices of easily marketable business premises can be maintained, but with respect to unsaleable (particularly antiquated) business premises, a downward trend in the rental price can be observed. It is expected that supply will continue to increase in 2004, but at a slower pace than in 2003. The business premises market will pick up again in 2005 at the earliest, and rental will fall not quite as fast or may even rise. Industrial sites In 2003, approximately 19 hectares of industrial sites were ready for allocation in the KAN area, which was about the same acreage as in the previous year. The acreage of land immediately ready for allocation rose by 10% to approximately 135 hectares, about 9 hectares of which is optioned. In the foreseeable future, approximately 100 hectares will be available (a decline of 32%). The allocation prices of some sites have been adjusted upward. Particularly in towns with few industrial sites and where plans are moderate, the price rises (after adjustment to account for inflation). In general, rental of industrial sites reacts strongly to the economic climate. Given the moderate economic prospects, a relatively moderate rate in the allocation of industrial sites is estimated. Agricultural / agrarian business In the farming sector there is a considerable decline in the number of agrarian businesses, increase in scale and intensification. This leads to new functions and uses for buildings and land in the countryside. In addition there is a need for space for ‘urban’ functions, such as living and working. All that requires a balanced and consistent policy. Greenhouse cultivation in particular is a sector with a promising perspective. With the additional construction of various housing projects in the town of Lingewaard and the development of the Bergerden greenhouse project (which has been designated by the government as one of the ten locations in the Netherlands for the development of greenhouse cultivation), a sector of considerable economic significance for the region is being created.
KEY DATA OF THE KAN AREA

Development of supply and rental of business premises in the KAN area in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

SUPPLY

TAKE-UP

Source: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

Development of allocation of industrial sites in the KAN area in hectares (1992-2003)

0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

10

20

30

40

50

60

70

80

Source: Province of Gelderland

Population Population in the KAN area as per 1-1-2004 Number of workplaces Number of businesses / institutions Housing Housing stock as per 1-1-2004 Supply of homes as per 1-1-2004 Number of transactions in 2003 Average purchase price in 2003 Median time of sale in 2003 Housing production in 2003 (net) Offices Office space in stock as per 1-1-2004 Supply as per 1-1-2004 Rental in 2003

Incr. /decline in percentage

Rental price of new buildings in Arnhem Rental price of existing buildings in Arnhem Rental price of new buildings in Nijmegen Rent price of existing buildings in Nijmegen Planned stock as per 1-1-2004 Retail trade Number of shops KAN area per 1-1-2004 Stock of shop premises in the KAN area Supply in Arnhem and Nijmegen 1-1-2004 Rental in Arnhem and Nijmegen in 2003

v 148 v 125 v 125 v 115 675,500 m2 4,048 0 - 3.8

Rental price level of business units (100-150 m2) v 35 - 60 Rental price level of business premises on super-regional sites (300-500 m2) Rental price level of large-scale new housing (2.000-4.000 m2) Industrial sites Allocation in 2003 Ready for allocation in the foreseeable future 1-1-2004 Plans / ideas as per 1-1-2004 Allocation price in Arnhem IJsseloord II Allocation price in Duiven Centerpoort-Zuid Allocation price in Nijmegen Bijsterhuizen Allocation price in Rheden De Beemd + = Increase in % - = Decrease in % 19 ha 0 + 9.8 - 32.0 + 9.9 Immediately ready for allocation as per 1-1-2004 135 ha 100 ha 390 ha v 115 v 120 v 125 - 145 v 110 - 170 v 35 - 50 v 40 - 55

698,285 + 0.3 322,571 + 1.1 34,501 + 4.9 288,027 + 1.1 5,199 7,989 + 66.6 + 6.9

981,453 m2 + 1.4 17,900 m2 - 0.9 21,345 m2 - 26.3

v 211,161 + 3.5 64 days + 30.6 1,345 - 3.6

Rental price of key shopping complex in Arnhem v 815 - 1200 Rental price of key shopping complex in Nijmegen v 455 - 815 Business premises Supply as per 1-1-2004 Rental in 2003 299,135 m2 + 9.5 101,620 - 13.9

1,381,000 m2+ 2.3 187,750 m2 + 41.2 41,640 m2 - 26.4

56

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Zusammenfassung
Sozialökonomische Entwicklungen Im KAN-Gebiet ist der Zuwachs der erwerbstätigen Bevölkerung zwischen 1992 und 2002 beträchtlich höher (20%) als die landesweite Zunahme (18%). Die wirtschaftliche Wende 2001 hat auch Folgen für die Zunahme der Arbeitsplätze im KAN-Gebiet. Im Moment ist die Beschäftigungslage praktisch unverändert. Bei staatlichen und halbstaatlichen Instanzen findet noch ein erheblicher Zuwachs von 3 bis 4 % jährlich statt. Dieser Sektor ist im KAN-Gebiet stark vertreten, was für eine relativ günstige Entwicklung der Beschäftigungslage sorgt. 2003 setzte sich der wirtschaftliche Umschwung bei Unternehmen im Marktsektor fort, doch die Verschlechterung scheint etwas abzuflachen. Durch Konzentration der Urbanisierung im KAN-Gebiet bleiben das Wachstum der erwerbstätigen Bevölkerung und der Raum für Beschäftigung in den nächsten Jahren auf relativ hohem Stand. Infrastruktur Im Herbst 2004 wird der neue regionale Verkehrs- und Transportplan bereit sein. Die Erreichbarkeit des KAN muss in den kommenden Jahren vor allem durch bessere Nutzung der heutigen Infrastruktur optimalisiert werden. Dies gilt sowohl für die Straße als auch für die Schiene. Bis 2010 sind zunächst wenig neue große Infrastrukturprojekte geplant. Wohnungs- und Häusermarkt 2003 stieg der durchschnittliche Kaufpreis im KAN-Gebiet weniger als letztes Jahr, um 3,5% auf h 211 161,-. Vor allem der Preis von Eigentumswohnungen (Appartements) stieg erheblich. Das Angebot im KAN-Gebiet nahm um 66,6% auf 5 199 Wohnungen zu. Dies ist ein stärkerer Anstieg als 2002. 2003 fanden 7 989 Eigentümerwechsel statt, eine Zunahme von 6,9%. Die durchschnittliche Verkaufszeit im KAN-Gebiet nahm um 15 Tage auf 64 Tage zu. Das ist eine Woche weniger als die landesweite durchschnittliche Verkaufszeit. Der Anteil an Mietwohnungen im Wohnungsbestand des KAN-Gebiets beträgt 46%. Auf dem Mietwohnungsmarkt herrscht Stagnation. Die Anzahl der Mieterwechsel nimmt stetig ab, scheint sich aber jetzt zu stabilisieren. 2003 fand im KAN-Gebiet bei 6,8% der Mietwohnungen ein Wechsel statt. Die Wohnungsbauproduktion ist von Neuem weiter verschoben worden. 2003 wurden 1 345 Wohnungen realisiert und gemäß Planung werden 2004 3 302 Wohnungen realisiert. Büroraummarkt Wie erwartet hat sich 2003 die Lage im niederländischen Büroraummarkt verschlechtert. Das Angebot stieg um 18% und die Anmietung sank um 25%. Das Angebot im KAN-Gebiet stieg um 41% und die Anmietung nahm um 26% ab. In Arnheim nahm das Angebot um 25% zu, vor allem durch das große Neubauprojekt rund um den Hauptbahnhof in Arnheim. Der Leerbestand in Arnheim stieg weniger stark als 2002, auf 9,8%. In Nimwegen nahm das Angebot um 76% stark zu, während die Nachfrage um 15% weniger abnahm als in den gesamten Niederlanden. Der Leerstand in Nimwegen nahm auf den hohen Stand von 14,6% zu. Weil Anreize wie mietfreie Perioden und ein höheres Ausbauniveau vergeben werden, sind die Mietpreise einigermaßen stabil geblieben. Wegen der besseren wirtschaftlichen Voraussichten scheint eine Senkung der Mietpreise nicht wahrscheinlich. Ladenflächenmarkt Trotz der Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage entwickelte sich der landesweite Ladenflächenmarkt relativ gesehen besser als 2002. Das Angebot stieg um nur 7% und die Anmietung stieg um fast 9%. An A1-Standorten gibt es kaum Leerstand, das größte Angebot befindet sich an B- und C-Standorten. In Arnheim sank das Angebot um 25% und nahm die Anmietung um 18% ab. Arnheim erweitert seine
Preisentwicklung bestehenden Wohneigentums im KAN, der Provinz Gelderland und der Niederlande (1999=100)

1999

2000

2001

2002

2003

150 120 90 60 30 0

NIEDERLANDE
Quelle: Kataster

PROVINZ GELDERLAND

KAN

Entwicklung Angebot und Anmietung von Büroräumen in Arnheim in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

ANGEBOT

ANMIETUNG

Quelle: Engelsing Makelaars, NVM Entwicklung Angebot und Anmietung von Büroräumen in Nimwegen in m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

ANGEBOT

ANMIETUNG

Quelle: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM Entwicklung Angebot und Anmietung von Ladenräumen in Arnheim und Nimwegen in m2 Bodenfläche (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

ANGEBOT

ANMIETUNG

Quelle: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

57

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Geschäftszone durch Entwicklungen im Zentrum (darunter Musiskwartier, Rijnboog und Arnheim-Centraal) und der Erweiterung besonders der Einkaufszentren Kronenburg und Presikhaaf. In Nimwegen stieg das Angebot um 5% und nahm die Anmietung um 37% ab. Dieses Sinken der Anmietung muss jedoch im Zusammenhang mit der überdurchschnittlich hohen Anmietung 2002 gesehen werden. Gewerberäume Der Gewerberaummarkt bekam die Folgen der wirtschaftlichen Verschlechterung erst 2003 zu spüren. 2003 sank die Anmietung im KAN-Gebiet um 13,9% auf etwa 100 000 m2 und das Angebot nahm um 9,5% auf etwa 300 000 m2 zu. Die Mietpreise von gängigen Gewerberäumen können sich auf demselben Stand halten, doch bei nicht gängigen (vor allem veralteten) Gewerberäumen macht sich ein Abwärtstrend beim Mietpreis bemerkbar. Erwartungsgemäß wird das Angebot 2004 weiter steigen, jedoch weniger schnell als 2003. Der Gewerberaummarkt wird frühestens 2005 anziehen und die Anmietung wird weniger schnell sinken oder sogar steigen. Gewerbegebiete Im KAN-Gebiet wurden 2003 etwa 19 Hektaren Gewerbegebiet vergeben, ungefähr gleich viel wie im vorhergehenden Jahr. Die Menge des sofort zur Vergabe verfügbaren Gebietes nahm um 10% auf etwa 135 Hektare zu, davon lag auf etwa 9 Hektare eine Option. In absehbarer Zeit werden etwa 100 Hektare verfügbar (eine Abnahme von 32%). Die Vergabepreise einzelner Gebiete sind nach oben korrigiert worden. Vor allem in Gemeinden, wo wenig Gewerbegebiet zur Verfügung steht und nur bescheidene Pläne bestehen, steigt der Preis (nach Inflationskorrektur). Angesichts der mäßigen wirtschaftlichen Voraussichten wird geplant, die Vergaben von Gewerbegebieten in relativ gemäßigtem Tempo auszuführen. Agrarindustrie Im landwirtschaftlichen Sektor findet eine massive Abnahme der Anzahl agrarischer Unternehmen, Vergrößerung der Betriebsfläche pro Hof und Intensivierung statt. Dies führt zu neuen Zweckbestimmungen von Gebäuden und Boden im Außengebiet. Überdies besteht Bedarf an Raum für urbane Zwecke wie Wohnen und Arbeiten. Dies alles erfordert eine ausgewogene und konsistente Planung. Vor allem der Gewächshaussektor ist aussichtsreich. Durch Bildung von weiteren Komplexen in der Gemeinde Lingewaard und die Entwicklung des Gewächshausprojekts Bergerden (das von den Behörden als einer der zehn Standorte für die Entwicklung von Gewächshauskultur in den Niederlanden angewiesen wurde) entsteht für die Region ein Sektor von beachtlicher Bedeutung.
KERNDATEN KAN

Entwicklung Angebot und Anmietung von Gewerberäumen im KAN m2 (1999-2004)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

ANGEBOT

ANMIETUNG

Quelle: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

Entwicklung Vergabe von Gewerbegebieten im KAN in Hektar (1992-2003)

0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

10

20

30

40

50

60

70

80

Quelle: Provinz Gelderland

Bevölkerung Bevölkerung KAN am 1.1.2004 Anzahl Arbeitsplätze Anzahl Unternehmen/Institutionen Wohnungen Wohnungsbestand am 1.1.2004 Wohnungsangebot am 1.1.2004 Anzahl Eigentümerwechsel 2003 Durchschnittlicher Kaufpreis 2003 Durchschnittliche Verkaufszeit 2003 Wohnungsproduktion 2003 (netto) Büros Bürobestand am 1.1.2004 Angebot am 1.1.2004 Anmietung 2003 1 381 000 m2 187 750 m2 41 640 m2 288 027 5 199 7.989 v 211 161 64 Tage 1 345 698 285 322 571 34 501

Prozentuale Zu-/Abnahme

Mietpreis Neubau in Arnheim Mietpreis bestehende Gebäude in Arnheim Mietpreis Neubau in Nimwegen Mietpreis bestehende Gebäude in Nimwegen Planungsvorrat am 1.1.2004 Einzelhandel Anzahl Läden KAN am 1.1.2004 Bestand Ladenfläche KAN am 1.1.2004

v 148 v 125 v 125 v 115 675 500 m2 4 048 0 - 3,8

Anmietung 2003
2

101 620

- 13,9

+ 0,3 + 1,1 + 4,9 + 1,1 + 66,6 + 6,9 + 3,5 + 30,6 - 3,6 + 2,3 + 41,2 - 26,4

Mietpreisniveau Gewerbeeinheiten (100-150 m ) v 35 - 60 Mietpreisniveau Gewerberäume in überregionalen Gewerbegebieten (300-500 m2) v 35 - 50 Mietpreisniveau große Neubauprojekte (2 000-4 000 m2) Gewerbegebiete Vergabe 2003 Sofort zur Vergabe verfügbar am 1.1.2004 In Kürze zur Vergabe verfügbar am 1.1.2004 Pläne/Ideen am 1.1.2004 Vergabepreis Arnheim IJsseloord II Vergabepreis Duiven Centerpoort-Zuid Vergabepreis Nimwegen Bijsterhuizen + 9,5 Vergabepreis Rheden De Beemd + = Zunahme in % - = Abnahme in % 19 ha 135 ha 100 ha 390 ha v 115 v 120 v 125 - 145 v 110 - 170 0 + 9,8 - 32,0 + 9,9 v 40 - 55

981 453 m2 Bodenfläche + 1,4 - 0,9 - 26,3 21 345 m

Angebot Arnheim und Nimwegen am 1.1.2004 17 900 m2 Anmietung Arnheim und Nimwegen 2003 Mietpreis Geschäftskern Arnheim Mietpreis Geschäftskern Nimwegen Gewerberäume Angebot am 1.1.2004 299 135 m
2 2

v 815 - 1200 v 455 - 815

64

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Colofon
De KAN-Vastgoedrapportage 2004 is een gezamenlijke uitgave van het Knooppunt Arnhem-Nijmegen, het Kadaster directie Gelderland, de gemeenten Arnhem en Nijmegen, Engelsing Makelaars (Arnhem e.o.) en Strijbosch Thunnissen Makelaars (Nijmegen e.o.). De presentatie van de KAN-Vastgoedrapportage 2004 werd mede mogelijk gemaakt door: Sponsors • ABN AMRO Nijmegen • Actorion Communicatie Adviseurs • AM Wonen BV • Ballast Nedam • BAM Vastgoed • BAM Woningbouw/BAM Utiliteitsbouw • Bijsterhuizen • Bouwfonds Ontwikkeling BV • Creon Vastgoed • Deloitte. • Dirkzwager advocaten en notarissen • FGH Bank N.V. • Giesbers Groep BV • Grontmij • Heijmans IBC Bouw en Vastgoed • Hotel en Congrescentrum Papendal • Klaassen Groep • Kondor Wessels Projecten BV • Nysingh advocaten-notarissen N.V. • Plegt-Vos Stoffels BV • Portaal • Rabobank Arnhem en Omstreken • Talis Woondiensten • Vastgoedmarkt

Coördinatie copywriting Drs. W.P. Schut, Engelsing Makelaars M.C. Aalberts, Engelsing Makelaars Eindredactie Drs. M.E.J.G.L. Burlet, Actorion Communicatie Adviseurs W. Rozeboom, Engelsing Makelaars M.B. Honée, Strijbosch Thunnissen Makelaars Begeleiding en ondersteuning Mr. H.J. Veld, Engelsing Makelaars C. Janssen-Spekschoor, Actorion Communicatie Adviseurs Knooppunt Arnhem-Nijmegen Fotografie Hoogtefoto BeauFort BV Harderwijk Imagro GLTO e.a. Vormgeving en druk Coers & Roest ontwerpers bno/drukkers, Arnhem Internet www.kanvastgoed.nl Oplage 5.000 exemplaren Verschijning Mei 2004

© copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk of fotokopie of op welke wijze dan ook zonder toestemming van de auteurs. (026-4001187)