Artikel

Anders omgaan met bedrijfsruimte in Gent
Carl Dejonghe, Jacques van Dinteren & Guy Vloebergh

Inleiding
Zorgvuldig omgaan met bedrijfsruimte Zoals vele gemeenten in Vlaanderen wordt ook Gent geconfronteerd met slechts gedeeltelijk benutte bedrijventerreinen. Wanneer gepeild wordt naar de reden van deze onderbenutting worden meestal voor de vuist weg diverse oorzaken aangehaald zoals bodemvervuiling, onvoldoende uitrusting, behoud als interne strategische reserve voor bestaande bedrijfsactiviteiten, speculatie,…. Daarbij moet vastgesteld worden dat deze uitspraken overwegend algemene aannamen zijn. Specifiek onderzoek waarbij bestaande bedrijven en de grondeigenaars systematisch worden geënquêteerd is immers zelden voorhanden. In het kader van gemeentelijke structuurplanningsprocessen komt de problematiek van deze bestaande, vaak ook verouderde, bedrijventerreinen steeds nadrukkelijker aan bod. Even goed is de vraag aan de orde hoe efficiënter kan worden omgegaan met de ruimte op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Efficiënt ruimtegebruik is binnen de structuurplanning een algemeen beleidsthema dat vraagt om concretisering, ondermeer op het vlak van bedrijventerreinenstrategieën. Enerzijds kan input van informatie komen uit een bevraging of enquêtering van bedrijven, anderzijds dringen zich ontwerpoefeningen op om de herstructureringsmogelijkheden van een terrein duidelijk en op creatieve wijze in beeld te brengen. Hoewel het minder spectaculair zichtbare resultaten op korte termijn oplevert, is herstructurering van bestaande terreinen ook belangrijk en kan het enige ruimtewinst opleveren, afhankelijk van de specifieke situatie. Maar zelfs als er op het terrein zelf geen ruimtewinst kan worden behaald, dan nog is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik als de economische functie wordt behouden en niet klak-

keloos wordt gekozen voor een transformatie naar de woonfunctie. Uiteraard biedt een goede aanpak van nieuwe bedrijventerreinen de beste mogelijkheden voor het boeken van ruimtewinst. Voor het gemeentelijk structuurplanningsproces van Gent werd vanuit deze wetenschap het idee geopperd om een studie te verrichten naar instrumenten die het beleid inzake bedrijventerreinen kunnen vooruithelpen in haar zoektocht naar het creëren van nieuwe mogelijkheden, een zorgvuldiger ruimtegebruik en de creatie van een constant aanbodbeleid. In het besef dat dergelijk onderzoek voor Vlaanderen nieuw is en dus als pionierswerk kan worden beschouwd, is dit werk erin geslaagd tot een aantal interessante bevindingen en instrumenten te komen waarvan in dit artikel een summiere neerslag is terug te vinden. Maar eerst gaan we kort in op de in het ruimtelijk structuurplan uitgewerkte ruimtelijkeconomische strategie van de Stad Gent waarin zorgvuldig ruimtegebruik als één van de uitgangspunten is genomen. Drie-sporen-strategie in structuurplan Gent Uit het lopende afbakeningsproces voor het grootstedelijk gebied Gent werd door het Vlaams gewest een omvangrijke taakstelling naar voor geschoven van 412 ha nieuw te bestemmen bedrijventerreinen (exclusief de haven) in de periode 1994-2007. Na actualisatie en correctie bedraagt de taakstelling nog 357 ha voor de periode 2002-2007. Nochtans wordt het tekort aan juridisch vastgelegde terreinen niet als het probleem n°1 aanzien. Zo leert onderzoek ons dat zich binnen de reeds bestemde terreinen theoretisch nog een aanbod aanwezig is van in totaal circa 360 ha onbenutte gronden (inclusief interne reserves) waarvan circa 240 ha braakliggende en/of te huur/koop staande gronden zijn. Daarnaast
11

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
heeft Gent ook nog circa 10 ha aan bedrijfspercelen die leegstand vertonen. Aan een louter gebrek aan bestemde bedrijventerreinen kan de beperkte uitgifte van bedrijfsgronden tijdens de laatste jaren dus niet liggen1. Het is veeleer het schrijnend tekort aan onmiddellijk uitgeefbare terreinen (marktklaar aanbod) dat de Gentse bedrijventerreinenmarkt reeds een aantal jaren kopzorgen baart. Vandaar dat binnen het gemeentelijk structuurplanningsproces het creëren van een onmiddellijk uitgeefbaar aanbod aan bedrijventerreinen belangrijker werd ingeschat dan het effectief halen van de grootstedelijke taakstelling. doorgaans het geval is, creatiever en inventiever met de beschikbare ruimte wordt omgegaan. Bovenstaande maakt dat ook bij het uittekenen van de gewenste ruimtelijk-economische structuur als uitgangspunt is gekozen voor een zorgvuldig ruimtegebruik door vooral te streven naar verwevenheid van economische activiteiten in het stadsweefsel, naar verdichting en optimaler gebruik van bestaande bedrijventerreinen en naar een beperkt aantal nieuwe kwalitatieve2 terreinen voor economische activiteiten. Figuur 1 geeft de gewenste ruimtelijkeconomische structuur van de stad Gent grafisch weer.

Om de economische positie van Gent ten opzichte van de provincie en de regio in de toekomst ten minste te behouden werden daarom twee duidelijke In dit artikel wordt voornamelijk ingegaan op het ambities geformuleerd, met name: intensiever ruimtegebruik van bestaande bestemde - als overheid zelf de eerstkomende jaren zoveel als bedrijventerreinen. We zoomen in op de aanpak en mogelijk (tussen de 10 à 15 ha) van de jaarlijkse mogelijkheden bij bestaande solitaire bedrijfslocabehoefte aan bijkomende bedrijventerreinen (geraamd op 20 ha) Figuur 1. Gewenste ruimtelijk-economische structuur stad Gent effectief ter beschikking stellen de compacte, multifunctionele haven en af te werken zeehavenondersteunende terreinen - het continu ter beschikking hebte optimaliseren regionale bedrijventerreinen ingebedde lokaal bedrijventerreinen ben van een voldoende gediffehoogwaardig uit te bouwen bedrijvenpark van kennisbedrijvigheid n ontwikkelingsas rentieerd bouwrijp aanbod aan gemengd economisch gebied van de kernstad bedrijventerreinen om in de verziekenhuis op regionaal niveau grote en kleine te ontwikkelen of te verdichten kleinhandelszone schillende marktsegmenten efkernwinkelgebied fectief een gericht locatiebeleid stadsboulevard met stedelijke handel, kantoor en diensten steenwegen met middelgrote handel en kantoren en diensten te kunnen voeren. We hebben het stationsproject met publiekstrekkende kantoren hier dan over de aanleg van een glastuinbouwconcentratie 'strategische voorraad' in een grondgebonden landbouwgebied grootteorde van circa 60 ha. Voor het effectief invullen van deze hoge ambities en het creëren van een marktklaar aanbod moet tegelijkertijd op drie sporen worden gewerkt : 1. het mobiliseren van leegstaande bedrijfspanden vermengd in het woonweefsel; 2. het ontwikkelen van nog niet ingevulde, reeds bestemde bedrijventerreinen, inclusief het herontwikkelen en waar mogelijk intensiveren van bestaande bedrijventerreinen; 3. het bestemmen en ontwikkelen van een beperkt aantal goed gelegen, nieuwe bedrijventerreinen waarop ook, anders dan nu
12 Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
ties en het bedrijventerrein Wiedauwkaai-Wondelgemse Meersen. Verder wordt stil gestaan bij grondbeleid als noodzakelijk instrument waar eveneens suggesties worden geformuleerd voor zuinig(er) ruimtegebruik op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Maar vooreerst duiden we het begrip 'zorgvuldig' ruimtegebruik.
Figuur 3. kwistig en onzorgvuldig ruimtegebruik in bestaand wetenschapspark (campus Ardoyen, Gent)

Van intensief naar zorgvuldig ruimtegebruik
Meer dan stapelen van gebouwen Eigenlijk is het opmerkelijk dat we ons thans vragen stellen over het ruimtegebruik en dat we een intensivering van dat gebruik als oplossingsrichting zien. Als we om ons heen kijken zien we weliswaar veel bedrijven die slechts in één laag zijn gerealiseerd en vaak ook een forse hoeveelheid reserveruimte hebben, maar op oude terreinen treffen we nog de industriekathedralen aan van de 19e eeuw (zie figuur 2) die ons demonstreren dat het ook anders kan; en dat in een tijd waarin lifttechniek en logistieke systemen minder ver ontwikkeld waren dan nu het geval is. Feitelijk zijn we in de twintigste eeuw flink gaan 'morsen' met de ruimte (zie figuur 3). Gelet op de ruimtelijke problematiek in Vlaanderen, de vaak acute nood aan bedrijventerreinen en de ruimteclaims van andere functies, zal op een andere wijze met de beschikbare ruimte moeten worden omgegaan. Op vandaag zijn er al, ook in het Gentse, sporadisch bemoedigende voorbeelden te vinden van (aanzetten tot) intensiever ruimtegebruik (figuur 4 & 5).

Figuur 4. Voorbeeld van bedrijf met parking onder het kennisbedrijf (Esko Graphics - Tramstraat, Gent)

Figuur 5. industrieel bedrijf in meerdere bouwlagen (The Independent - Dublin)

Figuur 2. Industriekathedralen uit de 19e eeuw (Nieuwe Vaart - Gent)

Opgemerkt moet evenwel worden dat intensivering van de ruimte voor bedrijven meer is dan alleen het stapelen van gebouwen. Om te beginnen moet een onderscheid worden gemaakt in dimensies (zie figuur 6). Bij de horizontale dimensie gaat het dan om het beter benutten van de ruimte door één of meer functies efficiënter in te richten. In het geval van de
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003 13

Artikel
verticale dimensie is de doelstelling hetzelfde als hiervoor, maar wordt de oplossing in de hoogte of de diepte gezocht. Daarnaast is er nog de dimensie van de tijd door één of meer functies tijdelijk gebruik te laten maken van dezelfde ruimte.
Figuur 6. Dimensies van ruimtegebruik

horizontaal

verticaal

tijd

Bron: Buck Consultants International, 2000

De drie dimensies kunnen worden gecombineerd én op verschillende schaalniveaus worden toegepast. Daarbij maken we een onderscheid in werkvloer, bedrijfsgebouw, kavel en bedrijventerrein. Opgemerkt moet worden dat bij het eerste schaalniveau (bijvoorbeeld nieuwe inrichtingsconcepten) de beïnvloedingsmogelijkheden van de overheid beperkt zijn. Anders ligt dat evenwel voor de drie andere niveaus. Combineren we dit met de dimensies, dan krijgen we een overzicht van mogelijkheden om te komen tot een beter gebruik van de beschikbare ruimte. In tabel 1 is dit op hoofdlijnen weergegeven. Randvoorwaarden in beschouwing betrekken Intensiveren om het intensiveren kan nooit een beleidsdoelstelling op zich zijn. Een aantal randvoorwaarden staan voorop. Vanuit een ondernemersperspectief zijn met name het functioneren van het bedrijf en de kwaliteit van bedrijventerrein en gebouwen een belangrijk thema. Intensivering mag niet leiden tot een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit, zeker nu uit onderzoek (o.a. Buck Consultants

International, 1998; Pen, 2002) blijkt dat de eisen van ondernemers en overheid ten aanzien van die kwaliteit hoger komen te liggen. Bovendien kan niet elk bedrijf intensiveren en zeker kan niet elk bedrijf in een zelfde mate intensiveren. Overheidsbestuurders zullen ook nooit willen dat intensivering van het ruimtegebruik leidt tot een verminderd functioneren van de in hun gemeente of regio gevestigde bedrijven aangezien dat negatieve gevolgen zal hebben voor de regionale economie (zie ook het kader over "Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer"). Vanwege dit soort randvoorwaarden (en er kunnen zeker nog andere worden genoemd) is het beter om van zorgvuldig ruimtegebruik te spreken (figuur 7). In dat concept staat nog steeds het intensiveren van de ruimte centraal, maar heel nadrukkelijk binnen randvoorwaarden als stedenbouwkundige kwaliteit en economisch functioneren voor wat betreft de huisvesting van bedrijven. Zorgvuldig ruimtegebruik kan dan als volgt worden gedefinieerd: 'Het zodanig benutten van de grond en het beschikbare aantal vierkante meters vloeroppervlak dat het ruimtebeslag (m²) per eenheid economische activiteit wordt geminimaliseerd, waardoor ruimte voor soortgelijke of andere activiteiten ontstaat. Hierbij dient tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van werklocaties te worden verhoogd en mag het economisch functioneren van bedrijven niet worden belemmerd.'
Figuur 7. De deelaspecten van zorgvuldig ruimtegebruik
Zorgvuldig ruimtegebruik
Intensivering ruimtegebruik

Ruimtelijke kwaliteit

Economisch functioneren

Bron: Buck Consultants International, 2001

Tabel 1. Mogelijkheden voor intensivering naar bedrijfsgebouwen en terrein Kavel & gebouw Horizontale dimensie - Maximaliseren bebouwd oppervlak/schakelen gebouwen (in gebruik nemen van onbenutte gronden: interne reserves) - Bovengronds stapelen - Ondergronds bouwen - Meervoudig ruimtegebruik/medegebruik* Terreinniveau - Verdichten - In gebruik nemen van (om speculatieve redenen) onbenutte kavels - Gebruik maken van 'tweede maaiveld'3 - Meervoudig ruimtegebruik/medegebruik**

Verticale dimensie Dimensie tijd

Bron: Buck Consultants International * Hierbij kan worden gedacht aan gezamenlijk gebruik van vergaderruimtes, kantines, sportruimte (eventueel ook weer door andere doelgroepen) en het delen van werkplekken. ** Te denken valt aan het op een andere wijze omgaan met openbaar groen en parkeren. 14 Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
Ondernemers en zorgvuldig ruimtegebruik
In de in Gent uitgevoerde studie is het onderwerp van 'de visie van de ondernemer' op de mogelijkheden voor een zorgvuldiger gebruik van de ruimte niet aangeraakt. Aan een vlak na afronding van de Gentse studie gereed gekomen onderzoek in Nederland (Buck Consultants International, 2002) zijn een aantal interessante uitkomsten te ontlenen. Uit het betreffende ZORRO-project (hetgeen staat voor ZORgvuldig Ruimtegebruik en de Ondernemer) komt naar voren dat ondernemers zeker bereid zijn na te denken over het zorgvuldig omgaan met de ruimte. In die studie is aan de ondernemers gevraagd wat zij voor hun bedrijf als mogelijke oplossingen zien om op andere wijze dan gebruikelijk ruimte te creëren. Het gaat daarbij niet alleen om de vraag of zo'n oplossing kan worden toegepast, maar ook om de vraag of de ondernemers het willen doorvoeren. We zullen dus vooral moeten kijken naar de categorie "kunnen én willen" (zie tabel 2). Met 40% op "kunnen en willen" scoort het stapelen van activiteiten het hoogst als het gaat om oplossingen op het niveau van de bedrijfslocatie, vrijwel direct gevolgd door het in de tijd langer gebruiken van de ruimte (38%). Het bouwen in meerdere lagen ondervindt vooral beperkingen in de huidige gebouwconstructie. Bij het (aanvankelijk) bouwen in één laag zou eigenlijk met zwaardere funderingen moeten worden gewerkt, zodat uitbreidingen in de hoogte mogelijk zijn. Verder vormt hier het bestemmingsplan soms een probleem door de gestelde grenzen aan bouwhoogten (27%) en een aantal ondernemers (24%) denkt dat de kosten te hoog oplopen. Een uitgesproken antwoord is op dit punt echter pas mogelijk als kosten en baten goed in beeld zijn gebracht. Bij een verandering van de werktijden liggen de gesignaleerde belemmeringen vooral in de aard van het bedrijfsproces (33%), de bereidheid van medewerkers om in ploegen te werken (33%) en de openingstijden van klanten en toeleveranciers (25%). De geringste mogelijkheden worden gezien bij het ondergronds bouwen waarvan 10% van de ondernemers aangeeft dat het kan en dat ze er ook toe bereid zijn. Beperkingen liggen hier, niet onverwacht, vooral op het vlak van de bestaande bebouwing en de kosten (elk 48%). Als het gaat om oplossingen die het individuele bedrijfsniveau overstijgen, dan valt met name te denken aan het schakelen van gebouwen en collectieve voorzieningen. Schakelen vraagt minder ruimte, maar biedt tevens uitbreidingsmogelijkheden: je buren zitten er immers doorgaans niet voor eeuwig. Opvallend is het grote aandeel ondernemers dat bij deze alternatieve oplossing geen mening heeft (bijna de helft). Eén op de drie ondernemers geeft aan geen problemen te zien. De tegenstanders zien met name belemmeringen in uiteenlopende veiligheids- en milieuaspecten. Ook vrezen enkelen dat het ten koste gaat van de eigen identiteit. Dat hoeft natuurlijk niet. Een goed concept kan je identiteit geven: als je in de Lieven Bauwens-building in Gent zit, hoef je bijna niemand je adres te geven; ze vinden je zo wel. Ongeveer één op de drie bedrijven ziet mogelijkheden waar het gaat om het bundelen van bepaalde faciliteiten (zoals gezamenlijke vergaderaccommodaties, gezamenlijke restauratieve voorzieningen en dergelijke) of waar het gezamenlijke opslag betreft. Knelpunten bij deze gezamenlijke oplossingen zijn gevarieerd. Uiteraard wordt de bereidheid van andere ondernemers genoemd als een belangrijke voorwaarde. Bij het bundelen van groenvoorzieningen vrezen sommigen voor de representativiteit van de vestiging en bij de gezamenlijke opslag worden veiligheid en toegankelijkheid als mogelijke barrières gezien .
Tabel 2: Aandeel ondernemers dat géén knelpunten ervaart per oplossingsrichting
Oplossingsrichting Bundelen groenvoorzieningen Collectieve parkeeroplossingen Ruimte langer in de tijd gebruiken Bouwen van extra lagen Bundelen van faciliteiten Gezamenlijke opslag Ondergrondse oplossingen Bron: Buck Consultants International, 2002 Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003 15 Willen en kunnen (% van de totale populatie) 37% 42% 38% 40% 17% 20% 10% Géén knelpunten 56% 36% 21% 20% 18% 15% 7%

Artikel
Aanpak in bestaand stedelijk gebied
Het mag duidelijk zijn dat de aanpak in bestaand stedelijk gebied beduidend moeilijker is dan die op nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Bij een nieuw terrein kan het zorgvuldig ruimtegebruik beter worden afgedwongen of gestimuleerd door het instrumentarium dat beschikbaar is of kan worden ontwikkeld. In een bestaande situatie is dat instrumentarium veel beperkter en soms zelfs een beperkende factor. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan maximale bebouwingshoogten of maximale bebouwingspercentages, zoals vastgelegd in sommige bijzondere plannen van aanleg (B.P.A.'s). Bij de aanpak in bestaand stedelijk gebied gaat het enerzijds om de verspreid voorkomende solitaire locaties en anderzijds om de bestaande bedrijventerreinen. Op beide aspecten werd aan de hand van een steekproefsgewijs uitgevoerd onderzoek in Gent nader ingegaan. Bij dat onderzoek zijn een aantal locaties en terreinen geselecteerd waarbij met de eigenaren is gesproken over toekomstplannen, belemmeringen en dergelijke. Er zijn verschillende redenen te noemen om de mogelijkheden te bezien voor hergebruik van fabriekspanden door ambachtelijke bedrijven en productiebedrijven. In de eerste plaats draagt het bij aan een verlevendiging van de wijken, het draagt vaak ook bij aan werkgelegenheid voor lager opgeleiden in kwetsbare sectoren als de industrie, het kan een broedplaatsfunctie vervullen voor (door)startende bedrijven en kan meehelpen industrieel erfgoed te behouden. Voorwaarde is wel, gelet op de situering in stedelijk gebied (vaak nog gecombineerd met woonfuncties), dat alleen die functies worden toegelaten die nu en in de toekomst voldoen aan de volgende kenmerken: niet of weinig milieuhinderlijk; geringe verkeersaantrekkende werking; kleinschalig; gebaat bij de positieve kenmerken van binnenwijkse locaties zoals geringe afstand tot afzetmarkt, arbeidsmarkt en relatief laag huurniveau.

Uit het in Gent uitgevoerde onderzoek zijn met name de volgende (meer industriële) functies naar voren gekomen als mogelijk geschikt: opslag; sociale werkplaatsen; installatiebedrijven; laboratoria; reparatie en onderhoud; verhuur van apparaten; kleine industrie (voor zover voldoend aan voornoemde criteria).

Bestaande solitaire bedrijfslocaties Tegen de achtergrond van de toenemende belangstelling voor functiemenging past aandacht voor de meer solitaire bedrijfsgebouwen, verspreid doorheen de stad. Door deze veranderingen in opvattingen lijkt de discussie rond verweving in gebieden met een overheersende woonfunctie in een nieuw licht geplaatst te kunnen worden. In Gent is sprake van een groot aantal leegstaande panden die een functie als opslagruimte, huisvesting voor ambacht of fabrieksgebouw hebben gehad. De leegstand varieert van zo'n half tot tien jaar. Voor deze panden en locaties bestaan wel plannen, maar deze richten zich op de realisatie van woningen en kantoren, hetgeen vooral wordt ingegeven door de te behalen rendementen. Men wacht bijvoorbeeld op de wijziging of opmaak van een B.P.A. om die functieverandering te kunnen realiseren. Hoewel daarmee ambachtelijke en productiematige bedrijfsruimte verloren gaat, gebiedt de eerlijkheid te zeggen dat in een aantal situaties de mogelijkheden worden beperkt door de verkeersaantrekkende werking van bepaalde functies, de milieuhinder met name in woonwijken en andere factoren. Bovendien voldoen veel van de panden niet aan de eisen van de ondernemer van deze tijd. Dat sluit evenwel nieuwbouw op de betreffende locatie niet uit.
16

Gegeven de mogelijkheden die er toch tot op zekere hoogte lijken te zijn (nog even afgezien van andere, niet-industriële functies) en rekening houdend met het streven meer functiemenging te realiseren, is het van belang dat goed over de gevolgen wordt nagedacht alvorens besloten wordt de kantoor- of woonfunctie bij een herbestemming te laten prevaleren. De (potentiële) opbrengsten in termen van verkoopof verhuurprijzen vormen evenwel een groot probleem. Voor de verschillende functies lopen die nogal sterk uiteen.

Bestaande bedrijventerreinen Naast de verspreid voorkomende bedrijfsgebouwen hebben we te maken met bestaande terreinen. Weliswaar zijn de intensiveringsmogelijkheden hier vaak

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
beperkt (voor de Nederlandse situatie is ingeschat gen, ter hoogte van het zuidelijk havengebied (fidat een ruimtewinst van 5 tot 10% het maximaal guur 8). Het terrein heeft een langgerekte vorm van haalbare is), maar door goede herstructurering van noord naar zuid, met in het oosten de Voorhaven en de bestaande terreinen kan er voor gezorgd worden in het westen de spoorlijn L58 en de woonbebouwing dat de gevestigde ondernemers de bedrijfsomgeving van Wondelgem. Het deel ten noorden van de krijgen waar zij behoefte aan hebben en dus minder spoorlijnbocht wordt Wondelgemse Meersen gesnel geneigd zullen zijn een beroep te doen op kostnoemd, het deel ten zuiden van de spoorlijnbocht bare ruimte in nieuw aangelegde bedrijventerreinen. Wiedauwkaai. Dus zonder dat zelfs nog maar sprake is van intenWiedauwkaai - Wondelgemse Meersen is een versivering op bestaande terreinen, kan de herstructuouderd gemengd en grotendeels droog bedrijventerrering van bestaande terreinen een belangrijke bijrein. Op vandaag zijn er een aantal watergebonden drage leveren aan zorgvuldig ruimtegebruik. Het is bedrijven gevestigd die via een pijpleidingenbrug in dit licht verbazend dat aan de problematiek van verbonden zijn met Voorhaven en dus watergebonden de verouderde bedrijventerreinen in Vlaanderen nog activiteiten zijn. Gesteld kan evenwel worden dat zo beperkt aandacht wordt geschonken! van het Kanaal Gent - Terneuzen nauwelijks gebruik Aangezien in Vlaanderen door ondernemers vaak de wordt gemaakt. Met een bruto oppervlakte van 144 nodige strategische ruimte is aangekocht als penha en een netto oppervlakte van 114 ha (exclusief 6 sioenkavel, moet meer haalbaar zijn dan de voorha van het NMBS terrein) is de bruto-nettonoemde 5-10%. Probleem is echter vaak dat de beverhouding 80%. De gronden met bedrijfsactiviteiten treffende reserves op achterterreinen liggen en soms zeer moeilijk te ontsluiten zijn. Daarenboven kan de hoogte van de Figuur 8. Luchtfoto Wiedauwkaai - Wondelgemse Meersen aankoopprijs van de betreffende gronden voor de plaatselijke overheid een probleem zijn, aangezien andere marktprijzen gelden dan bij de ontwikkeling van het terrein en er bijkomende kosten kunnen gaan Wondelgemse ontstaan vanwege de ontsluiting. De Meersen grond komt dan ook vaak enkel maar in aanmerking voor interne groei van het bedrijf zelf. Voor het terrein Wiedauwkaai Wondelgemse Meersen, gelegen ten noorden van de kernstad, grenzend aan het havengebied, is in het onderzoeksproject een eerste verkenning uitgevoerd om een beeld te krijgen van de mogelijkheden op een bestaand terrein.

Verkenning Wiedauwkaai - Wondelgemse Meersen
Kenmerken van het bedrijventerrein Het bedrijventerrein WiedauwkaaiWondelgemse Meersen is ten noorden van de stadskern van Gent geleRuimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Wiedauwkaai

17

Artikel
omvatten echter slechts 68 ha. Circa 15% van de gronden is in handen van de overheid. Een groot deel van het terrein wordt op dit moment dus niet benut, namelijk 46 ha. Deze onbenutte kavels liggen voornamelijk aan de westzijde van het terrein. Van deze 46 ha is 38 ha onbebouwd. Hierin bevinden zich natuurplekken langs de Lieve, braakliggende gronden en een geheel van extensieve randstedelijke recreatie (zoals een hondenschool en voetbalvelden). Doorheen het terrein loopt de rivier de Lieve. Langs de Nieuwe Vaart in het zuiden, die onderdeel uitmaakt van de te vormen stadsboulevard in Gent, en de Wiedauwkaai rijden bussen. Net buiten het studiegebied ligt spoorweghalteplaats Wondelgem (in het noorden). Het terrein is in principe goed bereikbaar via de weg door de ligging nabij de stadsring van Gent. De interne ontsluiting laat echter sterk te wensen over. Op het terrein zijn verscheidene doodlopende wegen aanwezig. Op het terrein zijn ongeveer 60 bedrijven gevestigd die aan ruim 2000 mensen werkgelegenheid bieden. Driekwart van de werkgelegenheid is te vinden in de (vooral) grootschalige productie. Kijkend naar het aantal vestigingen zijn naast de productie groothandel en opslag & distributie van belang. Op Wiedauwkaai zijn grote oude fabrieken gevestigd. Enkele van deze gebouwen worden als industrieel erfgoed beschouwd. In het uiterste noorden bevindt zich een groepje nieuwe bedrijven, dat langs een smalle woonstraat en een kronkelende interne weg wordt ontsloten. In de Limbastraat en de aansluitende hoeken op Wiedauwkaai zijn 110 zonevreemde woningen gesitueerd. Van deze oude en veelal smalle arbeiderswoningen zijn er 91 bewoond. Ook elders op het terrein worden nog woningen aangetroffen, veelal aan de rand. Op het terrein is de vervuiling zodanig dat het herbenutten van de vervuilde kavels in het gedrang komt. Nog niet alle kavels zijn onderzocht op vervuiling, maar 16 ha is potentieel vervuild en 17 ha is met zekerheid vervuild4. Door de laatste gewestplanwijziging wordt in het zuidelijk gedeelte van het terrein een zone voorzien voor de inplanting van een nieuwe tramstelplaats. Visie op revitalisering In het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) wordt aangegeven dat een duidelijk profiel van bedrijventerreinen in Gent ontbreekt. Er is geen sprake van
18

gedifferentieerde vestigingsmilieus, afgezien van de haventerreinen. Het huidige profiel van Wiedauwkaai is functioneel, gecombineerd met aanwezigheid van industrieel erfgoed. Wondelgemse Meersen kent louter een functioneel profiel. Het terrein zal in zijn totaliteit een hoofdzakelijk regionale functie moeten gaan vervullen en onderdeel uitmaken van een grootschalig industrieel landschap. Dit landschap sluit in het westen aan op het een urbaan/suburbaan stadslandschap als gemengd woongebied van kernstad en randstad. Vanwege de omvang van het terrein, de strategische ligging en enkele belangrijke knelpunten in de bestaande situatie wordt geopteerd voor een revitalisering. In deze revitalisering zal het intensiever gebruik van de ruimte een belangrijke rol spelen. Met name de ontsluiting en vervuiling vormen problemen om de intensiveringskansen te kunnen benutten. Het terrein is momenteel in een negatieve spiraal terechtgekomen. Door onder andere onvoldoende onderhoud en een slechte infrastructurele ontsluiting is het onaantrekkelijk voor bedrijven geworden. Het is noodzakelijk deze spiraal te doorbreken. Onze visie op de gewenste revitalisering wordt op hoofdlijnen gekenmerkt door de volgende drie uitgangspunten: 1.Het bedrijventerrein Wiedauwkaai-Wondelgemse Meersen wordt uitgebouwd tot een aantrekkelijk werklocatie, als scharnierpunt tussen haven en stad en tussen stedelijk gebied en buitengebied. 2.Wiedauwkaai-Wondelgemse Meersen richt zich op productie in een behoorlijk grootschalig industrieel kader. De herontwikkeling van de bestaande industriekathedralen speelt een belangrijke rol in de ontwikkeling en de uitstraling van het terrein. De randen van het gebied sluiten met betrekking tot de functie, intensiteit van de activiteiten en architectuur aan op de omgeving en dragen zo bij tot de landschappelijke inpassing. 3.De vallei van de Lieve wordt opnieuw een bepalend ruimtelijk element voor het terrein zelf en voor de relatie met de omgeving. De vallei wordt aangegrepen voor de uitbouw van een groenas doorheen het terrein maar ook voor een reorganisatie van de wegenstructuur. De volgende ordeningsprincipes geven op hoofdlijn aan hoe cruciale plekken in en rond het bedrijventerrein dienen te ontwikkelen om deze visie te kunnen realiseren:

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
Meersen komen de drie dimensies (vloer, hoogte en - aanleg van nieuwe, ontsluitende infrastructuur; tijd) en de twee schaalniveaus (gebouw/kavel en ter- uitbouw van de Lieve als verbindende groenzone rein) die in punt 2 (van intensief naar zorgvuldig als onderdeel van een stedelijke groenas, doorheen ruimtegebruik) zijn benoemd, aan bod. Tabel 3 geeft het terrein en aansluitend op andere natuurlijke hier een overzicht van. plekken; - interne segmentering naar afnemende kwaliteiten Door het volgen van de voorgestelde strategie zal in dienst van een betere organisatie van de milieuop langere termijn sprake zijn van zorgvuldig ruimteruimte, een clustering van gelijksoortige bedrijgebruik. Door het benutten van vrijkomende ruimte ven, de bundeling van voorzieningen en een hoen de infrastructurele voorwaarden te realiseren voor gere stedenbouwkundige kwaliteit; - herontwikkeling van de industriekathedralen als verdere (her)ontwikkeling, zal in de toekomst minder aanspraak worden gemaakt op nieuw te ontwikactieve bedrijfsgebouwen met een belangrijke kelen terreinen. bakenfunctie voor het terrein; - realisatie van kwalitatieve toegangspoorten ter verOp korte en/of middellange termijn is sprake van hoging van de aantrekkelijkheid van het gebied zorgvuldig ruimtegebruik door de concentratie van voor bedrijven en ter verbetering van de ruimtehet groen langs de Lieve, het hergebruiken van oude lijke inpassing; fabriekspanden als bedrijfsverzamelgebouwen, het - verbeteren van een levendige verhouding tussen realiseren van een ondergrondse tramstelplaats en wonen en werken als belangrijk aandachtspunt bij daarboven gesitueerde mogelijkheden voor de uithet aanpakken van de problematiek van de zonevreemde woningen; Figuur 9: structuurschets mogelijk ontwikkelingintensivering - benutten van de potenties voor zorgWiedauwkaai-Wondelgemse Meersen vuldig ruimtegebruik bij de aanleg van de tramstelplaats. Bijgevoegde figuur 9 geeft de gewenste structuur voor de mogelijke ontwikkeling van het gebied weer. Perspectieven voor zorgvuldig ruimtegebruik Hoewel er tal van mogelijkheden voor een beter ruimtegebruik zijn, vormen de versnippering en vooral de ontsluiting problemen om bestaande kansen te kunnen benutten. Hiermee moet worden begonnen, aangezien aan deze basisvoorwaarden moet zijn voldaan alvorens aan de revitalisering verder kan worden gewerkt. Een stapsgewijze aanpak is in dit geval noodzakelijk, waarbij de gedachten uitgaan naar de volgende fasering: fase 1 basisvoorwaarden ontsluiting vooraf realiseren; fase 2 intensiveringsstrategie eerste fase; fase 3 intensiveringsstrategie tweede fase. Bij de ontwikkeling en intensivering van Wiedauwkaai - Wondelgemse
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003 19

te ontwikkelen en te verdichten regionaal bedrijventerrein (met reservezone) te ontwikkelen en te verdichten lokaal bedrijventerrein (met reservezone) te ontwikkelen gemengde locatie voor productie, distributie, harde recreatie en handel met aantrekkelijke zichtwand te behouden en visueel op te waarderen woonlinten te ontwikkelen sportpark westergem met herlocaties sportvelden en integratie openluchtgemeenschapsvoorzieningen groenas, landschappelijk te ontwikkelen als groenmassa rond lieve-oevers, met buffers rond limbastraat en met verbinding naar wondelgem spoorlijn op berm en viaduct belangrijkste wegen compact en geïntegreerd te ontwikkelen gemeenschapsvoorzieningen (tramstelplaats, stadsdistributiecentrum, IVAGO-site, drinkwaterreservoir).

Artikel
Tabel 3. Overzicht acties en hun bijdrage aan de intensivering (naar fase) Fase maatregel 1 Aanpassen wegenstructuur Intensiveringsaspect Geen Collectief groen waardoor dit niet meer op bedrijfskavels hoeft te gebeuren Optimale aansluiting vraag en aanbod; verhoging ruimtelijke kwaliteit; gezamenlijke voorzieningen Ruimte op dit moment onbenut Door intensiveringsscans5 bij bedrijven mogelijkheden onderzoeken Al zeer intensief ruimtegebruik gecombineerd met bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit. Dus behouden en, indien nodig, renoveren Landschappelijke inpassing, overgang van bedrijventerrein naar volgende zone Bijdrage aan verhogen kwaliteit gehele terrein, waardoor ruimte aantrekkelijk blijft voor bedrijven Dubbel grondgebruik Optimaal benutten bestaande infrastructuur Benutten extensief gebruikte ruimte

2.1 Groenzone langs de Lieve 2.2 Interne segmentering 2.3 Invullen vrijgekomen ruimte op Wondelgemse Meersen 2.4 Revitalisering bestaande kavels en gebouwen 2.5 Benutten cultuurhistorisch erfgoed op Wiedauwkaai 2.6 Woon-werk eenheden 2.7 Entrees / toegangspoorten

3.1 Ondergrondse tramremise 3.2 Stadsdistributie 3.3 Sanering bielzengebied

voering van stadsdistributie. Op de nieuw te ontwikkelen kavels en gebouwen zullen per geval de intensiveringsmogelijkheden moeten worden bekeken. Er zijn echter wel een aantal randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan, zodat de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijft. Deze zijn: 1. het verhogen of behouden van de ruimtelijke kwaliteit; 2. het versterken van de groenstructuur; 3. het passen in het voorgestelde segment qua bedrijfsactiviteit. Door deze strategie toe te passen, wordt gewerkt aan het realiseren van de ruimtelijke doelstelling in het Ruimtelijk Structuurplan Gent, namelijk: het faciliteren van groeipotenties van bedrijven binnen randvoorwaarden van duurzaamheid en behoud van ruimtelijke kwaliteit.

drijfslocaties en bedrijventerreinen. Er werd daarbij onderscheid gemaakt tussen nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen, bestaande terreinen, juridisch beschikbaar maar volledig onbenutte terreinen en solitaire werklocaties in de woonomgeving. Algemeen kan worden gesteld dat zorgvuldig ruimtegebruik op twee manieren kan worden bereikt: door dwang of door stimulans. Vandaar dat zowel stimulerende als bestraffende maatregelen werden uitgewerkt. De uitgewerkte instrumenten kunnen grosso modo in vier categorieën worden ingedeeld, met name juridische, financiële, stedenbouwkundige of organisatorische maatregelen. Als basisvoorwaarde voor een succesvolle strategie in het doorbreken van de gangbare denkpatronen geldt het opzetten van een kennisbank die relevante voorbeeldprojecten verzamelt en het voeren van verder onderzoek naar kansen en belemmeringen van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook het uitbouwen van een netwerk aan experten die een intensiveringsscan (zie voetnoot 4) kunnen uitvoeren op nieuwe stedenbouwkundige aanvragen voor bedrijfsvestigingen, verhoogt de slaagkansen voor zorgvuldig ruimtegebruik. De nadruk dient immers in eerste instantie te worden gelegd op voorafgaandelijke communicatie en voorlichting. Uit Nederlands onderzoek komt naar voren dat ondernemers doorgaans niet of nauwelijks op de hoogte zijn van de mogelijkheden om anders en beter om te gaan met de beschikbare ruimte. Eenmaal op de hoogte is zeker de bereidheid aanwezig om over de mogelijk-

Uitgangspunten voor een beleid voor zorgvuldig ruimtegebruik
Belang van communicatie en voorlichting Bij de uitvoering van de studie in de stad Gent bestond het belangrijkste luik uit de uitwerking van een 'toolkit' aan instrumenten en maatregelen die kunnen helpen bij het effectief nastreven van een zorgvuldiger ruimtegebruik op uiteenlopende be20

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
heden na te denken, mits dit niet kostenverhogend werkt (Van Dinteren en Wijermars, 2002) Zuinig omspringen met bedrijventerreinen is reeds enkele jaren een actueel beleidsitem bij onze noorderburen. Reeds eind '97 werd een aanvang genomen door het StIR-programma (STimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik). In totaal maakte de Nederlandse overheid bijna 25 miljoen euro over 4 jaar vrij voor de ondersteuning van projecten die aantonen dat het intensief gebruiken van de schaarse grond mogelijk is en kan bijdragen tot de verbetering van kwaliteit van de leefomgeving. Het belang van een dergelijk initiatief kan niet worden onderschat aangezien het stimuleren en verzamelen van concrete projecten een sterk wervend vermogen heeft naar de buitenwereld toe en aanzet tot nieuwe initiatieven. Inmiddels is het StIR opgegaan in het IPSV, wat staat voor Innovatie-Programma Stedelijke Vernieuwing (www.vrom.nl/ipsv). teria ter behoud en bevordering van ruimtelijke kwaliteit. De belangrijkste criteria ter bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik op terreinniveau zijn: - minimale vloer/terrein index voorzien van financiële stimuli indien hogere index wordt gerealiseerd, evt. in combinatie met open space ratio's (osr; zie hierna); - een zo hoog mogelijke netto/bruto verhouding effectief bedrijventerrein versus openbaar domein; en op kavelniveau: - gemeenschappelijke voorzieningen (vergaderzalen, kinderopvang, restaurant,…); - parkeernormen (bundeling, stapelen, aantal werknemers per parkeerplaats - goede openbaar vervoersbereikbaarheid belangrijk); - minimale bebouwingsdichtheid; - minimale bouwhoogte; - minimale vloer/terrein index (V/T of vti; zie hierna). Daarnaast kunnen ook nog criteria ter behoud en bevordering van ruimtelijke kwaliteit worden vastgelegd, zoals voorschriften voor inrichting van kavels en percelen, maximale en minimale afstanden tussen gebouwen, aanlegeisen voor openbaar domein, aanwijzen ruimte voor collectief groen en natuurontwikkeling… Zoals eerder aangegeven is de goed afgewogen combinatie van intensivering van het ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit en economisch functioneren het idee achter zorgvuldig ruimtegebruik. Om voornoemde criteria voor een intensiever gebruik van de ruimte een juridische basis te geven, kan met name van het B.P.A./R.U.P.6 gebruik worden gemaakt. Geconstateerd moet evenwel worden dat op vandaag bestaande B.P.A.'s zelden worden ingezet als instrument ter bevordering van het ruimtegebruik. Integendeel zelfs, vaak verhinderen voorschriften immers om een bedrijfskavel maximaal te benutten. Beperkingen op terrreinbezettingscoëfficiënt, lage maximale bouwhoogtes en verplichtingen op gebied van groenaanleg op kavelniveau verhinderen een maximale efficiëntie. Nochtans kunnen ordeningscriteria en stedenbouwkundige voorschriften een duwtje geven in de rug van een zorgvuldiger ruimtegebruik. Bij de actuele opmaak van bijzondere plannen van aanleg in Gent worden dergelijke criteria in meer21

Ruimtelijke kwaliteit in combinatie met zorgvuldig ruimtegebruik Afhankelijk van de gestelde doelgroepen (productmarktcombinaties) en wensen kunnen een aantal criteria ter bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik worden opgesteld. Deze criteria moeten worden gekozen in functie van de opmaak van een stedenbouwkundig ontwerp. De opmaak hiervan is gewenst vóór de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan om de kwaliteitseisen voor het terrein in kaart te brengen. Ook een beeldkwaliteitsplan kan een onderdeel zijn van een dergelijk stedenbouwkundig ontwerp waarin uitspraken worden gedaan over de gewenste structuur van het gehele terrein, de gewenste intensiteiten, volumes, vormgeving, landschappelijke integratie,… De principes van het stedenbouwkundig ontwerp vormen de basis voor het ruimtelijk uitvoeringsplan met zijn stedenbouwkundige voorschriften. Er moet steeds op worden toegezien dat het niet als een te strak keurslijf wordt ervaren. Er schuilt immers het gevaar dat indien een dergelijke aanpak geen globale ingang krijgt in Vlaanderen deze manier van werken zijn doel voorbij schiet door er enkel voor te zorgen dat gewenste investeringen zich elders zullen ontwikkelen waar de voorwaarden minder streng zijn! De aanwijzingen zijn opgedeeld in criteria ter bevordering van een zorgvuldiger ruimtegebruik en cri-

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
dere of mindere mate effectief mee opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften. Als voorbeelden kunnen hier Arbed-noord en zuid en Campus Ardoyen worden vermeld. In de gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen die zullen worden opgemaakt in uitvoering van het RSG zal dit aspect zeker aan de orde zijn. Aangezien bij de bepaling van de vti het intensieve aspect van opslag in de hoogte niet aan bod komt, kan het wenselijk zijn de verhouding inhoud vloeroppervlak (viv) te gaan bepalen. Hierbij gaat het over de verhouding tussen inhoud en vloeroppervlak uitgedrukt in m³ per m² vloeroppervlak. Deze index geeft een goed inzicht in het fenomeen dat gebouwen met eenzelfde inhoud een totaal ander vloeroppervlak kunnen hebben en vice versa. Zo heeft een distributiecentrum met opslag in de hoogte een geringer vloeroppervlak ten opzichte van een doorsnee bedrijfsruimte met eenzelfde inhoud. Andere indicatoren van intensiteit die soms worden gebruikt zijn de ground space index (gsi) die de verhouding geeft tussen bebouwd en onbebouwd grondoppervlak, alsook het aantal werknemers per hectare of de user space index (usi) die aangeeft hoeveel mensen gebruik maken van een stuk grond. Laatste twee maatstaven zijn eerder bruikbaar bij het voeren van een locatiebeleid en/of parkeerbeleid maar zeggen weinig over de effectieve terreininname. Ze kunnen zelfs misleidend zijn door te suggereren dat arbeidsintensieve bedrijfsprocessen intensiever met de ruimte omspringen dan arbeidsextensieve bedrijven. Geconcludeerd kan worden dat de vti alleen dan een goede indicatie geeft van de intensiteit van het ruimtegebruik als deze wordt aangevuld met de open space ratio en/of de verhouding inhoud vloeroppervlak. Een andere indicator van zorgvuldig ruimtegebruik is de netto/bruto-verhouding. Deze geeft een indicatie over het gebruik van de openbare ruimte ten opzichte van de ruimte voor bedrijven. Hoe minder ruimte nodig is voor infrastructuur hoe meer ruimte overblijft voor het vestigen van bedrijven. Zorgvuldig ruimtegebruik in de derde en vierde dimensie kan met deze verhouding niet worden gemeten, wel die in de tweede dimensie. Aanzetten van toepassing van deze technische indicaties zijn terug te vinden in de publicatie 'Het algemeen en bijzonder plan van aanleg als actueel beleidsinstrument' (Arohm-Studiegroep Omgeving).

Intensiteit van het ruimtegebruik gemeten Om doelstellingen ten aanzien van het ruimtegebruik goed vast te kunnen leggen in onder meer B.P.A.'s/ R.U.P.'s kan gebruik worden gemaakt van verschillende maten. Een veel gebruikte indicatie is de vloer/ terrein-index7 als waardemeter voor het ruimtegebruik op een bedrijventerrein of van een bedrijf. Nochtans geeft deze index niet meteen een eenduidig beeld van de ruimte-intensiteit. Een hogere vti betekent immers niet automatisch ook een intensiever grondgebruik. Bijvoorbeeld: een gebouw van één laag van 2.500 m² op een kavel van 5.000 m² heeft een vti van 0,5. Een gebouw van twee lagen van ieder 1.250 m² op een kavel van 5.000 m² heeft ook een vti van 0,5 (figuur 10).
Figuur 10. Drie mogelijkheden van een kavel met vti = 0,5

1 laag

2 lagen

4 lagen

bebouwd

onbebouwd

Als aanvulling op de vti kan dan ook best gebruik worden gemaakt van de open space ratio (osr) en/of de verhouding inhoud vloeroppervlak (viv). De open space ratio geeft de verhouding tussen het onbebouwde grondoppervlak ten opzichte van het totaal aantal vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak en geeft op die manier een indicatie van de ruimtedruk in de tweede dimensie. In combinatie met de fsi wordt de mate van horizontaal en vertikaal ruimtegebruik inzichtelijk alsook de bebouwingstypologie. Bijvoorbeeld een gebouw van één laag van 2.500 m² op een kavel van 5000 m² heeft een osr van 1 en een vt van 0,5, terwijl een gebouw van twee lagen van ieder 1.250 m² op een kavel van 5.000 m² ook een vti heeft van 0,5 maar een osr heeft van 1,5.
22

Grondbeleid als voorbeeld
Op het gebied van het grondbeleid kunnen verschillende instrumenten worden ontwikkeld om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. De belangrijk-

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
ste waar we even blijven bij stil staan, zijn de grondprijs, het systeem van erfpacht en concessieovereenkomsten, het limiteren en terugkopen van interne reserves, de heffing op onbenutte grond en het voeren van een optiebeleid. De opgesomde instrumenten zitten zowel in de stimulerende als bestraffende sfeer. Het werken met een gestaffelde grondprijs is een stimulerende maatregel die erin bestaat bedrijven een korting te geven op de grondprijs op basis van het aantal verdiepingen en het aantal vierkante meters vloeroppervlak op de verdiepingen. Dit veronderstelt wel dat je als overheid eigenaar bent van het bedrijventerrein en de vraag blijft overeind in hoeverre de grondprijs, die uiteindelijk maar een klein deel vormt van de totale investering, ondernemers over de streep kan trekken en de mogelijke meerkost van het bouwen in meerdere lagen compenseert.8 Dit instrument heeft dan ook eerder een signaalfunctie. Een veel efficiënter middel om zorgvuldiger ruimtegebruik op kavelniveau te induceren, is het werken met erfpachtcontracten of concessieverleningen. Bepalingen over de parkeerwijze, bebouwingsdichtheid en de toelaatbare interne reserves kunnen worden opgenomen. Maar bovenal wordt elk bedrijf indirect gedwongen om vanaf het begin het rekensommetje te maken en niet al te veel reserveruimte onbenut te laten liggen. De ondernemer dient immers jaar na jaar een vergoeding te betalen zodat te ruim bemeten reserves bedrijfseconomisch niet interessant zijn. Bij te ruim bemeten 'pensioenkavels' betaalt de ondernemer immers jaarlijks voor gronden die niet worden benut en misschien ook nooit nodig zullen zijn. Gedetailleerd onderzoek in de Gentse Kanaalzone en de Waaslandhaven heeft ondubbelzinnig aangetoond dat er een rechtstreeks verband bestaat tussen het grondbeleid en het ruimtegebruik. Het onderzoek dat hiervoor werd verricht heeft in de tweede dimensie onderzocht en vastgesteld of er een verschil is qua ruimtebenutting op industrieterreinen afhankelijk van het statuut van de gronden. Tabel 4 illustreert duidelijk dat terreinen in erfpacht of in concessie een beperkter aandeel interne reserve hebben in vergelijking met terreinen die bedrijven hebben kunnen aankopen. Omwille van de bedrijfseconomische logica zoals hierboven geformuleerd, is werken met erfpachtovereenkomsten of concessies ruimtelijk-economisch dus veel meer verantwoord. Voor bestaande en reeds in ontwikkeling gebrachte bedrijventerreinen met een sterk versnipperde eigendomsstructuur kan een heffing op onbenutte gronden een nuttig instrument zijn. In het geval van al te ruim bemeten interne reserves kan een heffing worden uitgewerkt om op zijn minst de grootste ruimteverkwisters te kunnen sanctioneren of speculatie te kunnen tegengaan. Vanuit deze optiek werd door mevrouw Isabel Vertriest een voorstel uitgewerkt voor heffing op onderbenutting van gronden. Dit voorstel gaat uit van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten en wenst dit te verruimen met een heffing op onderbenutting van gronden. In dit voorstel gaat men uit van een heffing van 2,5 € per m² onderbenutte bedrijfsgrond en is gebaseerd op het feit dat de heffing hierdoor jaarlijks overeenkomt met 10% van de gemiddelde aankoopprijs van een vierkante meter grond. Deze heffing zou bovendien enkel worden geheven op de te ruime grondreserves, t.t.z. niet op de strategische verantwoorde reserve, zijnde 30% van de gebruikte bedrijfsoppervlakte. Deze ijzeren grondreserve wordt geplafonneerd op 5 ha, wat in het geval van bijvoor-

Tabel 4. Ruimtegebruik (bezettingsgraad) volgens statuut in de Oost-Vlaamse havengebieden

Statuut van het terrein Gentse Kanaalzone (1/1/2000) • eigendom bedrijfsleven • concessie Waaslandhaven (1/1/1999) • eigendom bedrijfsleven • erfpacht • concessie

perceelsopp. (ha)

Benutte opp. (ha)

bezettingsgraad

2.070,4 498,4

1.296,7 428,4

62.6% 86%

978,8 219,7 448,1

362,8 108 350

37,1% 49,2% 78,1%

Bron: Onderzoek ruimtegebruik Waaslandhaven, Arohm (1999) en Onderzoeken in het kader van de economische positionering van de Kanaalzone van Gent-Terneuzen, Provincie Oost-Vlaanderen (2000). Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003 23

Artikel
beeld (petro-)chemische complexen in een havengebied wel erg minimalistisch is. Dit kan dus best wat worden gedifferentieerd op basis van grootte en type activiteit. Het zal erop aankomen van dit voorstel dat een goede basis vormt voor discussie en debat terug op de agenda te krijgen van de Vlaamse regering. Want om concurrentievervalsing tussen economische regio's te voorkomen, kan een dergelijk systeem enkel maar worden uitgevaardigd op gewestelijk niveau. Bij nieuw uit te geven terrein is het limiteren van restruimte ofwel interne, deels strategische reserves een optie. Dit dient op gemeentelijk niveau bij de contractvorming te worden geregeld en kan in een ruimtelijk uitvoeringsplan worden vastgelegd. Voorzichtigheid is evenwel geboden aangezien het lastig is om algemeen vast te stellen welke interne strategische reserve verantwoord is om toe te staan. De hoeveelheid ruimte is afhankelijk van verscheidene factoren, zoals type activiteit, groeiverwachting, mogelijkheden tot stapelen, milieuhinder, ontsluitingsmogelijkheden,… Ook wederinkoop van te ruim bemeten interne reserves is een optie die kan worden overwogen. Zeker wanneer het gaat over excessieve reserves van meer dan 50% kan onteigening worden overwogen als het gaat om gronden die aan andere potentiële investeerders kan worden aangeboden. Er dient gewaakt te worden voor een situatie waarbij de overheid wordt geconfronteerd met een sterke waardestijging van die gronden (bijvoorbeeld als gevolg van een succesvolle ontwikkeling van het bedrijventerrein). Ook dit kan contractueel worden geregeld. Uitgangspunt is dan wel dat de overheid de grond in handen heeft en dat is slechts in een beperkte mate het geval, hetgeen beperkend werkt voor het succes van deze maatregel. Algemeen wordt aangenomen dat zowel voor havengebieden als (regionale) bedrijventerreinen een interne reserve ten opzichte van een kavel van 1/3 (ca. 30%) als verantwoord kan worden beschouwd. SowieSo moet met dit cijfer voorzichtig worden omgesprongen aangezien de verhouding tussen groeiverwachting en effectieve groei van bedrijf tot bedrijf verschilt en activiteiten wezenlijk van elkaar verschillen. Van belang is het daarom om goed te kijken naar de situering van deze reserves. Niet langer moeten deze aan de achterzijde van de bebouwing worden gesitueerd maar parallel aan de weginfrastructuur. Thans kan de restruimte moeilijk worden gebruikt omdat deze veelal aan de achter24

zijde is gesitueerd en onmogelijk meer kan worden ontsloten. Figuur 11 illustreert het idee.
Figuur 11. Omgaan met reserveruimte (R)
Uitgangssituatie

R

R

weg

Situatie na heruitgave van teruggeboekte reserves

weg

Inpandige optionele gronden

Optionele gronden van `straat tot straat

reserve reserve

reserve

Voortbordurend op dit idee kan tevens worden gewerkt met opties op de grond. Die zouden, zoals in figuur 11, kunnen worden toegediend aan bedrijven. Gewerkt zou ook kunnen worden met het aanhouden van een algemene reserve die, al naargelang de behoefte van verschillende bedrijven, kan worden uitgegeven aan de sterkst expanderende bedrijven. Ruimtelijk zijn hier in de tweede dimensie twee opties mogelijk. Ten eerste kunnen de optionele (reserve)gronden inpandig, zeg maar in het midden van bedrijfsbouwblokken achter de uitgegeven terreinen worden voorzien om later bij effectieve behoefte te worden toegewezen aan 1, 2 of 4 naastgelegen bedrijven. Belangrijk nadeel evenwel is dat optionele grond in dit systeem niet meer afzonderlijk kan worden ontsloten en uitgegeven. Daarom krijgt het tweede systeem de voorkeur waarbij optionele gronden worden gereserveerd tussen uitgegeven percelen van straat tot straat. Een dergelijke opzet staat meteen ook toe om eventueel deze terreinen toe te wijzen aan derde investeerders. Een bijkomend voordeel van een dergelijk optiebeleid is dat de pensioenkavels ook in aanmerking

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
komen voor tijdelijke ingebruikname door activiteiten die niet onomkeerbaar de toekomstige inname ervan hypothekeren. Voorbeelden hiervan vindt men onder andere terug in de haven van Rotterdam waar terreinen tijdelijk in gebruik worden genomen voor opslagactiviteiten. Optiebeleid in combinatie met erfpachtovereenkomsten en concessies is het meest aangewezen systeem van gronduitgifte om zorgvuldiger ruimtegebruik te bekomen. van een permanente ruimtelijke beleidsgroep die zich bezighoudt met de uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid en het opzetten van een 'task force onbenutte bedrijfsgronden' als een cel daarbinnen. In instrumentele sfeer kunnen aanbevelingen worden gedaan voor het opzetten van intensiveringsscans om individuele bedrijven te adviseren over zorgvuldig ruimtegebruik, het voeren van verder onderzoek naar de meest optimale voorschriften in R.U.P.'s en het beschikbaar stellen van middelen voor een fonds waarmee strategische grond- en gebouwaankopen kunnen worden gedaan. Op Vlaams niveau kan een bijdrage worden geleverd door: - versoepelen en verruimen van de mogelijkheden voor bodemsanering in bedrijventerreinen (lagere normen, mogelijkheid tot bundelen en inpakken van vervuilde gronden in landschappelijke aanleg, opsplitsing van saneringsplicht over delen van percelen, etc.); prioritaire aanpak van 'blackpoints' mag niet uitsluitend vanuit een volksgezondheidsstandpunt worden bekeken (zoals momenteel gebeurt); ook ruimtelijke overwegingen vormen een belangrijk criterium, in het bijzonder voor een aantal oudere bedrijventerreinen die meestal zeer gunstig gelegen zijn binnen de gewenste ruimtelijke structuur van de stad. Een Vlaams strategisch herstructureringsprogramma wordt hiervoor best opgemaakt (herwaarderingsstrategie voor bedrijventerreinen); - handhaven en verstrengen van de heffing op leegstaande panden en verwaarloosde bedrijfspanden; - invoering van een heffing op onbenutte en onderbenutte gronden, mits voorafgaandelijke toepasbare criteria verder te onderzoeken; - invoering algemeen verbod voor bedrijven uit een lage hindercategorie (bedrijven die weinig milieuhinder veroorzaken) zich te vestigen op bedrijventerreinen (verordening). Een belangrijke voorwaarde hierbij is echter wel dat voldoende (kwantitatief en kwalitatief) ruimte buiten die terreinen dan ook beschikbaar is; - aanpassing van de Vlaamse regelgeving en subsidies voor economische expansie in functie van zorgvuldig ruimtegebruik; - uitwerking en promotie van voorbeelden van zorgvuldig ruimtegebruik, door bijvoorbeeld het opzetten van enkele voorbeeldprojecten, het organiseren van een wedstrijd, het opmaken van een voorbeeldboek, het opzetten van een communicatiecampagne naar lokale besturen, terreinbeheer25

Slot
Gelet op de ruimtelijke problematiek in Vlaanderen kan het concept van zorgvuldig ruimtegebruik feitelijk niet ter discussie staan. Voor wat betreft bedrijfshuisvesting doen zich de beste mogelijkheden voor op nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Hier zijn, zeker met een aangescherpt instrumentarium, de mogelijkheden het grootst. Duidelijk mag echter ook zijn geworden dat de aandacht voor solitaire locaties en bestaande bedrijventerreinen mee een rol moet spelen. De bijdrage aan het behalen van ruimtewinst zal op die punten minder zijn, maar het door revitalisering voorkomen dat onnodig een beroep wordt gedaan op nieuw aangelegde bedrijventerreinen levert ook een bijdrage. In dit verband is het uitermate relevant als vanuit het Vlaams Gewest het sein wordt gegeven voor een grootschalige herstructureringsoperatie op verouderde bedrijventerreinen. Het is echter niet zo dat er van de ene op de andere dag aan een zorgvuldig gebruik van de ruimte kan worden gewerkt, laat staan dat snel successen kunnen worden geboekt. Uit de gevalstudie Gent is duidelijk naar voren gekomen dat er mogelijkheden zijn om anders om te gaan met de ruimte, maar dat dit wel een en ander vraagt van wet- en regelgeving alvorens plannen daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Belangrijk is het om vast te stellen dat het huidige instrumentarium niet voldoende is en dat juist ook op het niveau van het gewest maatregelen moeten worden getroffen om een zorgvuldiger gebruik van de ruimte te stimuleren en waar nodig af te dwingen. Op het stedelijke niveau zijn de uitkomsten van het onderzoek verwerkt in het Ruimtelijk Structuurplan Gent. Naast aanbevelingen voor een meer algemene bedrijvenstrategie is aandacht besteed aan maatregelen in de organisatorische sfeer als het installeren

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
ders en -ontwikkelaars en het bedrijfsleven hierover; - invoeren van minimale regels voor zorgvuldig ruimtegebruik door overheidsbedrijven en met de overheid gelieerde bedrijven (De Lijn, VDAB, De Post, NMBS, en andere) in heel Vlaanderen; - invoeren verplichting van bedrijventerreinmanagement, voorzien ondersteunende regeling; - opzetten van regionale samenwerkingsverbanden voor afstemming van het aanbod tussen lokale overheden.
het grondoppervlak. Deze index kan worden gemeten op niveau van de kavel of op niveau van de (netto of bruto) bedrijventerreinoppervlakte. Meest gebruikt is echter de vti op kavelniveau die de verhouding geeft tussen al het vloeroppervlak op de kavel en het feitelijk grondoppervlak van de kavel. 8. Uit onderzoek van INBO (2002) blijkt dat gestapeld bouwen goedkoper kan zijn dat bouwen op maaiveldniveau. De hoogte van de grondprijs en de omvang van het gebouw zijn daarin belangrijke variabelen.

Literatuurlijst Noten
1. Binnen de stad Gent (arrondissementscijfer tussen haakjes)
werd in de voorbije jaren volgende oppervlakte aan nijverheidsgronden verkocht of in concessie gegeven: 15 ha (49,8) in 1998, 3,1 ha (15,6) in 1999, 12,7 ha (57,6) ha in 2000 en 1,8 ha (20,5) in 2001 (bron Ecodata). 'kwalitatief' hier in de betekenis van 'aansluitend op de vraag vanuit een bepaalde doelgroep van bedrijven (produkt-markt combinatie)' en niet in de zin van 'hoogwaardig'; hoogwaardige terreinen vormen slechts een klein deel van de markt. Dit betreft de aanleg van infrastructuur op +1 niveau en op hogere niveaus, waardoor als het ware een gelaagd terrein ontstaat. Dit is het wezenlijke verschil met 'stapelen. Opgemerkt moet worden dat deze vervuiling telkens wordt gekoppeld aan een kadasterperceel. Het kan mogelijk zijn dat slechts een beperkt gedeelte van het totale kadasterperceel (potentieel) vervuild is, maar de totale oppervlakte wordt opgegeven. Een voorbeeld is de creosoteerwerf in het noorden van het terrein. Hier werden voorheen houten bielzen geolied, maar deze zijn vervangen door betonnen bielzen waardoor het oliën een marginale activiteit is geworden. Het grootste deel van de creosoteerwerf staat niet aangegeven als vervuild of potentieel verontreinigd, omdat er geen kadastraal perceel op ligt. Dit betekent dat de vervuiling op het terrein een stuk hoger ligt. Bij het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik op bestaande locaties kan het aanbieden van een intensiveringsscan behulpzaam zijn. Dergelijke actie bestaat uit de beoordeling van de mogelijkheden ter verhoging van de intensiteit van het ruimtegebruik op een bestaande locatie. De scan wordt uitgevoerd door een multi-disciplinair team van deskundigen, waaronder ruimtelijke planners-ontwerpers. Het team analyseert de mogelijkheden tesamen met de ondernemer op hun haalbaarheid. Een dergelijke intensiveringsscan wordt geïnitieerd door de overheid en/of door het bedrijventerreinmanagement en kan zowel worden toegepast op individuele bedrijven als op gehele terreinen. In Nederland wordt in opdracht van ondermeer de ministeries van Economische Zaken en Volkshuisvesting/Ruimtelijke Ordening/Milieu door Buck Consultants International gewerkt aan de opzet van een dergelijke scan. B.P.A. = bijzonder plan van aanleg en R.U.P. = ruimtelijk uitvoeringsplan. De vloer/terrein index (vti) of de floor space index (fsi) is de verhouding van al het vloeroppervlak ten opzichte van AROHM & Studiegroep Omgeving (1992): Het algemeen en bijzonder plan van aanleg als actueel beleidsinstrument, Brussel. Buck Consultants International (1998): Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag. Buck Consultants International (2002): Zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijfslocaties. Werkgroep MDW-IRB, Ministeries van Economische Zaken en VROM, Den Haag. Buck Consultants International (2002): Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer. Fase 1: enquête en diepte interviews, Nijmegen. Buck Consultants International & Studiegroep Omgeving (2002): Maatregelen zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen in Gent. Brussel / Mortsel. Dinteren, Jacques van & Stijn Wijermars (2002): Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer (2001). In: Nova Terra, nr. 1, pag. 26 - 30. Dinteren, Jacques van & Peter de Kruijk (2002): Zorgvuldiger ruimtegebruik en bedrijfsgebouwen. In: Real Estate Magazine, nr. 21, pag. 18 - 21. INBO (2002): De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Woudenberg. Pen, C.J. (2002): Wat beweegt bedrijven?, Nederlands Geografische Studies, Utrecht/Groningen. Stad Gent, Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning & Studiegroep Omgeving (2003): Ruimtelijk Structuurplan Gent, Gent. TV Wvi-Technum (2000): Onderzoeken in het kader van de economische positionering van de Kanaalzone Gent-Terneuzen, perceel II : onderzoek naar het aanbod en instrumenten voor een zuinig en efficiënt ruimtegebruik, Provincie Oost-Vlaanderen, Gent. Wvi (1999): Onderzoek naar het huidige ruimtegebruik in de Waaslandhaven, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Ruimtelijke Planning, Brussel.

2.

3.

4.

5.

6. 7.

26

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

Artikel
Carl Dejonghe (1971) is ruimtelijke planner en werkzaam aan de stad Gent als projectcoördinator voor het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Hij heeft zich in de periode 1996-2002 verdiept in de problematiek van het ruimtegebruik en de ruimteclaims van de economische bedrijvigheid in het algemeen en de Vlaamse havengebieden in het bijzonder. Jacques van Dinteren (1952), studeerde economische geografie te Nijmegen (NL) en is gepromoveerd op een proefschrift over de kantorensector. Thans is hij partner bij Buck Consultants International, een ruimtelijk-economisch adviesbureau met vestigingen in West-Europa (waaronder Zaventem) en New York.

Guy Vloebergh (1960) is ruimtelijk planner en afgevaardigd bestuurder van Studiegroep Omgeving cvba (Berchem-Antwerpen), een interprofessioneel vennootschap waarbinnen samengewerkt wordt rond ruimtelijke planning, architectuur, landmeetkunde en publieke ruimte. ❒

Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003

27