Zorgvuldig Ruimtegebruik en de Ondernemer Deel 1

Uitgevoerd in opdracht van: Ministerie van Economische Zaken Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Habiforum

Nijmegen/Den Haag, 3 december 2001

Inhoudsopgave
Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 1.2 1.3 1.4 Achtergrond Doelstelling Opzet onderzoek Opzet rapportage

1
1 2 3 5

Hoofdstuk 2 Zorgvuldig ruimtegebruik
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 Inleiding Definitie zorgvuldig ruimtegebruik Intensiteit van het ruimtegebruik Stedenbouwkundige kwaliteit als randvoorwaarde Economisch functioneren als randvoorwaarde Factoren die zorgvuldig ruimtegebruik beïnvloeden Voorbeelden van zorgvuldig ruimtegebruik

7
7 7 10 14 15 18 21

Hoofdstuk 3 Ondernemers over zorgvuldig ruimtegebruik
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Inleiding Kenmerken van de populatie Ruimtegebruik Opinies over zorgvuldig ruimtegebruik Knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik

27
27 28 31 38 47

Hoofdstuk 4 Ondernemers nader ondervraagd
4.1 4.2 4.3 Inleiding Opinies over en knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik Stedenbouwkundige kwaliteit

58
58 59 64

Blz.

Hoofdstuk 5 Conclusies en aanbevelingen
5.1 5.2 5.3 5.4 Inleiding Conclusies Optimalisering van het ruimtegebruik Aanbevelingen voor instrumenten

66
66 67 70 71

Literatuurlijst

80

Bijlage 1

Begeleidingscommissie

84

Bijlage 2

Leaflet

86

Bijlage 3

Enquête

90

Bijlage 4

Representativiteit respons

99

Bijlage 5

Geïnterviewde bedrijven

101

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Achtergrond

In het kader van de Vijfde Nota wordt volop gediscussieerd over de verschillende ruimteclaims voor bedrijventerreinen. Op voorhand is te zeggen dat diverse functies moeten strijden om de beperkt beschikbare ruimte en dat door de betrokken partijen meer ruimte wordt gevraagd dan feitelijk beschikbaar is. Daarvoor zal naar verschillende oplossingen moeten worden gezocht. Intensief ruimtegebruik is één van de mogelijkheden. Alhoewel het de moeite waard is de mogelijkheden voor intensivering na te gaan, is dit geen panacee. Er zijn zeker mogelijkheden om te komen tot intensivering voor veel uiteenlopende functies, maar er liggen op dat punt nog vragen waarop een afdoende antwoord moet worden geformuleerd. Wat dat betreft is er thans vaak nog sprake van een topdown benadering waarbij het idee van intensivering wordt gestimuleerd vanuit de (rijks)overheid. Er is echter nog nauwelijks iets bekend over de condities waaronder bedrijven bereid zijn te kiezen of kunnen kiezen voor ruimte-intensieve concepten. Het is daarom noodzakelijk om via een bottom-up benadering te kijken naar realistische mogelijkheden voor intensivering van het ruimtegebruik. Met nadruk wordt hier ‘realistisch’ gesteld om aan te geven dat intensiveringen aan een aantal randvoorwaarden moeten voldoen. Enerzijds mag intensivering namelijk de economische functies niet belemmeren en anderzijds mag een intensivering van het ruimtegebruik niet leiden tot een mindere kwaliteit, maar moet worden gestreefd naar een bijdrage in het verbeteren van de kwaliteit. Om uitdrukking te geven aan het belang van deze randvoorwaarden wordt daarom in deze rapportage gesproken over zorgvuldig ruimtegebruik in plaats van intensief ruimtegebruik. Er zijn in Nederland al enkele voorbeelden van concrete projecten gericht op zorgvuldig ruimtegebruik, die aantonen dat sommige ondernemers bereid zijn te investeren in intensiveringconcepten. Bekende voorbeelden zijn: het distributiecentrum van Schuitema in Woerden en Flight Forum in Eindhoven. Ook vastgoedpartijen raken meer en meer geïnteresseerd. Daarmee is echter geenszins gezegd dat het idee van zorgvuldig ruimtegebruik bekendheid bij het bedrijfsleven geniet, noch dat dit idee momenteel een grote aanhang onder ondernemers kent.

Buck Consultants International

1

Uit twee recent door Buck Consultants International uitgevoerde onderzoeken (voor respectievelijk het Ministerie van VROM (2000) en het ministerie van Economische Zaken (2000)) komt duidelijk naar voren dat er een gebrek aan inzicht is in de mogelijkheden van het bedrijfsleven om ook daadwerkelijk over te gaan tot zorgvuldig ruimtegebruik. Daarvoor is nog te weinig bekend over de kwantitatieve effecten en de meerkosten voor de bedrijven van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook de invloed van bedrijfsprocessen op de mogelijkheden tot intensivering is onvoldoende bekend. Om deze kennis te vergaren dient de ‘andere kant van intensivering’ onderzocht te worden: niet de kant van de wensen van de overheid, maar juist ook de kant van de mogelijkheden van het bedrijfsleven. Het op de juiste wijze inspelen op de wensen en mogelijkheden van ondernemers is cruciaal voor het realiseren van succesvolle intensiveringprojecten. Om deze wensen en mogelijkheden in beeld te brengen heeft Buck Consultants International in opdracht van het M inisterie van Economische zaken, het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Habiforum, Provincie Noord-Holland, Gemeente Den Haag, Gemeente Rotterdam, Gemeente Amsterdam en de Provincie Utrecht samen met de Utrechtse K amers van Koophandel, de gemeente Amersfoort en de gemeente Utrecht het project 'Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer' opgezet. In dit onderzoek moet inzichtelijk worden gemaakt onder welke condities bedrijven bereid zijn te investeren in zorgvuldig ruimtegebruik.

1.2

Doelstelling

Om inzichtelijk te maken op welke manier het bedrijfsleven aankijkt tegen intensivering van ruimte en onder welke voorwaarden zij wil meewerken aan zorgvuldig ruimtegebruik is het belangrijk dat in dit onderzoek primair wordt uitgegaan van de mogelijkheden en belemmeringen van ondernemers. Het beschikbare instrumentarium en de te volgen strategieën van de partijen die tot nu toe betrokken zijn geweest (overheden en ontwerpers) zijn reeds uit eerdere onderzoeken bekend. Het onderzoek heeft daarom de volgende doelstelling: Het verschaffen van inzicht in de mogelijkheden en de belemmeringen die ondernemers zien bij het zorgvuldig ruimtegebruik en het doen van aanbevelingen die leiden tot: • • • meer kennis over de intensiveringsmogelijkheden bij uiteenlopende typen van bedrijven (een ‘intensiveringstypologie’); meer inzicht in de mogelijke inzet van instrumenten; een betere communicatie richting bedrijfsleven.

2

Buck Consultants International

Op basis van deze doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1 2 3 4 5 Welke factoren bepalen (naast de bedrijfsprocessen) de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik? Welke mogelijkheden zijn er voor ondernemers om intensiever om te gaan met ruimte? Welke typologie van bedrijven is er op basis van intensiveringmogelijkheden op te stellen? Leidt zorgvuldig ruimtegebruik tot hogere kosten? Zijn er ook extra (indirecte) opbrengsten? En hoe is dan het saldo? Welk instrumentarium kan worden ingezet om ondernemers te stimuleren tot het intensiveren van ruimtegebruik en mogelijke belemmeringen weg te nemen?

1.3

Opzet onderzoek

Om de onderzoeksvragen op adequate wijze te kunnen beantwoorden is het belangrijk om te streven naar een zo groot mogelijke representativiteit en diepgang. Om dit te kunnen bereiken zijn in de projectopzet drie typen van onderzoek onderscheiden: een enquête, diepte-interviews en scans. Onder dat laatste wordt verstaan een kortlopend onderzoek naar de mogelijkheden van een specifieke ondernemer om intensiever gebruik te maken van de ter beschikking staande ruimte of van de ruimte op een nieuwe locatie. In figuur 1.1 is weergegeven hoe de onderzoeksmethoden zich verhouden tot de mate van representativiteit en de mate van diepgang.

Figuur 1.1 Methoden van onderzoek

Mate van representativiteit

Enquêtes

Diepte-interviews Scans

Mate van diepgang

Door deze onderzoeksmethoden toe te passen kan een optimaal resultaat worden behaald. Het doel van de enquête is het maken van een ‘foto’ van het huidige ruimtegebruik van de

Buck Consultants International

3

ondernemers en om te achterhalen hoe zij aankijken tegen het zorgvuldiger gebruik maken van de ruimte en welke knelpunten hierbij worden ervaren. Tevens trachten wij uit de resultaten van de enquête een aanzet te maken voor een intensiveringtypologie. Het doel van de persoonlijke interviews met ondernemers is na te gaan welke achterliggende factoren die een rol spelen bij de mening van ondernemers over zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast peilen wij de behoefte die er bij bedrijven is aan een instrument dat voor een individueel bedrijf inzicht geeft in de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Figuur 1.2 geeft een overzicht van het totale proces dat moet leiden tot een optimale beantwoording van de vraagstelling. Deze rapportage richt zich op de eerste drie fasen (de samenstelling van de begeleidingsgroep is opgenomen in bijlage 1). Mede naar aanleiding van de resultaten van dit onderzoek wordt aansluitend een scanmethodologie opgezet.

Figuur 1.2

Proces zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer

Fase 1 •

State of the Art

In beeld brengen huidige kennis op het gebied van zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer.

Fase 2 • • • •

Enquête

In kaart brengen huidige ruimtegebruik bij ondernemers. Mening van ondernemers ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik in kaart brengen. Overzicht kansen en knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik. Opzet intensiveringstypologie.

Fase 3 • •

Diepte-interviews

Aanscherpen overzicht kansen en knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik. Aanscherpen intensiveringstypologie.

Fase 4 •

Intensiveringsscan

Opzet intensiveringsscan op basis van bevindingen fase 1 t/m 3.

4

Buck Consultants International

1.4

Opzet rapportage

Hoofdstuk 2 van deze rapportage geeft inzicht in het begrip zorgvuldig ruimtegebruik en de meeteenheden die kunnen worden gebruikt om het ruimtegebruik uit te drukken. Het gepresenteerde is gebaseerd op deskresearch van bestaande onderzoeken en publicaties. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met voorbeelden van diverse soorten zorgvuldig ruimtegebruik. In hoofdstuk 3 worden de resultaten uit de enquêtes beschreven. Aansluitend wordt in hoofdstuk 4 een nadere uitwerking gegeven van deze resultaten aan de hand van de diepte interviews. Hoofdstuk 5 bevat de conclusies en aanbevelingen. De in paragraaf 1.2 geformuleerde onderzoeksvragen worden achtereenvolgens in de volgende paragrafen beantwoord: 1 Factoren die de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik bepalen zijn uitgewerkt in § 2.6. Deze factoren zijn gebruikt om de enquête vorm te geven. In de § 3.5, § 4.2 en in de conclusie en aanbevelingen (hoofdstuk 5) zijn deze factoren nader beschreven. De mogelijkheden die ondernemers hebben om intensiever om te gaan met ruimte de ruimte staan uitgewerkt in § 2.7. Deze factoren zijn gebruikt voor het opstellen van de enquête. De mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik volgens ondernemers staan uitgewerkt in § 3.4. In § 3.5 staan de door de ondernemers ervaren knelpunten verwoord. Beantwoording van de onderzoeksvraag of er op basis van de intensiveringsmogelijkheden een typologie van bedrijven is te geven, staat beantwoord aan het eind van paragraaf 3.4. Beantwoording van de onderzoeksvraag of zorgvuldig ruimtegebruik leidt tot hogere kosten en of daar wellicht ook extra (indirecte) opbrengsten tegenover staan wordt voor een deel beantwoord in hoofdstuk 5. Deze onderzoeksvraag zal uitvoeriger worden beantwoord in fase 4 van dit onderzoek: de intensiveringsscan. Deze fase maakt geen deel uit van deze rapportage. Tot slot wordt in het afsluitende hoofdstuk ‘conclusies en aanbevelingen’ aangegeven welk instrumentarium kan worden ingezet om ondernemers te stimuleren in het intensiveren van ruimtegebruik en om mogelijke belemmeringen weg te nemen.

2

3

4

5

Buck Consultants International

5

6

Buck Consultants International

Hoofdstuk 2

Zorgvuldig ruimtegebruik

2.1

Inleiding

Zoals reeds in het vorige hoofdstuk is aangehaald, is bewust gekozen om het begrip zorgvuldig ruimtegebruik als koepelterm te hanteren en niet de veel gebruikte term intensief ruimtegebruik. De term zorgvuldig ruimtegebruik geeft namelijk duidelijker aan dat het niet alleen gaat om de intensiteit van het ruimtegebruik, maar ook om het verbeteren van de kwaliteit van bedrijfslocaties en het onbelemmerd functioneren van bedrijven. Dit hoofdstuk start met een verkenning van het begrip zorgvuldig ruimtegebruik. In paragraaf 2.3. wordt vervolgens ingegaan op intensiteit van het ruimtegebruik en de daarbij veel gebruikte maten voor het meten van het ruimtegebruik. In de twee daarop volgende paragrafen wordt stilgestaan bij twee belangrijke randvoorwaarden van zorgvuldig ruimtegebruik. In paragraaf 2.6 wordt ingegaan op de factoren die een rol spelen bij de mogelijkheden die een ondernemer heeft om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen, waarna tot slot in paragraaf 2.7 de gehanteerde definities worden geïllustreerd met toonaangevende voorbeelden van zorgvuldig ruimtegebruik.

2.2

Definitie zorgvuldig ruimtegebruik

In diverse onderzoeksrapporten en nota’s worden uiteenlopende definities en termen g ebruikt voor het zo efficiënt mogelijk omgaan met de beschikbare ruimte. Hieronder volgen enkele voorbeelden. • De gemeente Amsterdam ('Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen, 1998') geeft niet direct een definitie, maar omschrijft het doel van intensivering. Volgens deze gemeente is het doel van intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen ‘het zuiniger en doelmatiger omgaan met de ruimte op een zodanige wijze dat zowel de kwaliteit van het totale bedrijventerrein als het functioneren van de individuele bedrijven behouden blijft of zelfs wordt verbeterd’.

Buck Consultants International

7

In de Provincie Noord-Brabant ('Handreiking efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinen, 1999') wordt gesproken van efficiënt ruimtegebruik. De term efficiënt wordt g ebruikt, omdat het geen absolute vermindering van het ruimtegebruik aangeeft, maar een doelmatigheidsstreven. Als definitie voor efficiënter gebruik van ruimte kan gelden: het meer doen per vierkante meter grondoppervlak. Het kan dan gaan om meer van dezelfde functie of meer van verschillende functies. Het nationale Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik spreekt van het zoeken naar nieuwe manieren om de bebouwde omgeving, de openbare ruimte en het groen in de stad efficiënter en beter te benutten voor stedelijke functies, waarbij kwaliteitsverbetering het uitgangspunt vormt. Langendijk en Wisserhof ('Meer ruimte voor kennis, 1999') beschouwen intensief ruimtegebruik als één van de facetten van meervoudig ruimtegebruik. Zij verstaan onder meervoudig ruimtegebruik: - intensivering van ruimtegebruik (efficiëntieverbetering van het ruimtegebruik voor één functie); - verweving van ruimtegebruik (gebruik van dezelfde ruimte door meerdere functies); - de derde dimensie van ruimtegebruik (gebruik van de onder- en/of bovengrondse ruimte); - de vierde dimensie van ruimtegebruik (volgtijdelijk gebruik van dezelfde ruimte voor meerdere functies).

Uit de beschreven termen en definities blijkt dat er de nodige begripsverwarring is rond intensief ruimtegebruik. Zo gebruiken Langendijk en Wisserhof bijvoorbeeld intensivering van het ruimtegebruik voor de efficiëntieverbetering van het ruimtegebruik door één functie en als onderdeel van hun koepelbegrip meervoudig ruimtegebruik en gebruikt de Provincie Noord-Brabant juist het begrip efficiënt ruimtegebruik als koepelbegrip. Kortom, er moet duidelijkheid worden geboden in de begrippen. Naast de bestaande begripsverwarring moet worden geconstateerd dat het begrip intensief ruimtegebruik bij veel betrokkenen dwingend en dogmatisch over komt. De voornamelijk kwantitatieve beleving van het begrip heeft bij betrokkenen een nadelig psychologisch effect. Het lijkt te gaan om het intensiveren om te intensiveren. De insteek moet juist doelmatig zijn; het op een optimale wijze omgaan met de ruimte. Deze doelmatige insteek biedt de benodigde ruimte voor het hanteren van randvoorwaarden, waarbij bovendien moet worden gestreefd naar een meerwaarde. Om deze bredere, niet alleen kwantitatieve benadering, gaat het in dit onderzoek. Deze benadering kan worden gevangen in het begrip zorgvuldig ruimtegebruik. Dit begrip geeft enerzijds aan dat het gaat om de intensiteit van het ruimtegebruik (het kwantitatieve) en anderzijds om het behoud van het economisch functioneren van bedrijven en het behoud en zelfs verbeteren van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit (de randvoorwaarden). In figuur 2.1 is het begrip zorgvuldig ruimtegebruik geïllustreerd.

8

Buck Consultants International

Figuur 2.1

Het begrip zorgvuldig ruimtegebruik

Zorgvuldig ruimtegebruik Doelmatige benadering: doelmatig omgaan met ruimte

Economisch functioneren: • • • • gezamenlijke voorzieningen; ontsluiting; flexibiliteit; enz.

Stedenbouwkundige kwaliteit: • • • • stedenbouwkundige inrichting; landschappelijke inpassing; architectuur; enz.

Bron: Buck Consultants International,2001

Op basis van het voorgaande kan zorgvuldig ruimtegebruik als volgt worden gedefinieerd: Het zodanig benutten van de grond en het beschikbare aantal meters vloeroppervlak, dat het ruimtebeslag(m 2/h) per eenheid economische activiteit wordt geminimaliseerd, waardoor ruimte voor soortgelijke of andere activiteiten ontstaat. Hierbij dient tegelijkertijd de stedenbouwkundige kwaliteit van bedrijfslocaties te worden gewaarborgd en mag het economisch functioneren van bedrijven niet worden belemmerd. In de volgende paragrafen worden de verschillende componenten van zorgvuldig ruimtegebruik uitgewerkt. Gestart wordt met de intensiteit van het ruimtegebruik en de wijze waarop dit kan worden gemeten. De daarop volgende paragraaf gaat in op de twee randvoorwaarden.

Buck Consultants International

9

2.3

Intensiteit van het ruimtegebruik

De intensiteit van het ruimtegebruik kan worden uitgewerkt in drie dimensies. Deze dimensies worden hieronder omschreven en geïllustreerd in figuur 2.2. Horizontaal Verticaal Tijd : beter benutten van de ruimte door één of meerdere functies (in horizontaal opzicht) efficiënter in te richten; : beter benutten van de ruimte door één of meerdere functie gelaagd te realiseren (verticaal); : intensivering van het ruimtegebruik door één of meerdere functies volgtijdelijk gebruik te laten maken van dezelfde ruimte.

Figuur 2.2 Dimensies van ruimtegebruik

horizontaal

verticaal

tijd

De drie dimensies van ruimtegebruik kunnen worden gecombineerd én op verschillende schaalniveaus worden toegepast. De volgende drie schaalniveaus worden onderscheiden: • • • terreinniveau; kavelniveau; gebouw/werkvloerniveau.

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven richt dit onderzoek zich nadrukkelijk op de mogelijkheden van ondernemers bij het realiseren van zorgvuldig ruimtegebruik. Om deze reden zal in het vervolg van het onderzoek hoofdzakelijk worden ingegaan op de schaalniveaus kavel en gebouw/werkvloer. Dit zijn namelijk de schaalniveaus die direct in de invloedsfeer liggen van de ondernemers. Uiteraard kan zorgvuldig ruimtegebruik ook worden toegepast op het niveau van een totaal bedrijventerrein. Overheden en projectontwikkelaars die totale terreinen realiseren en/of beheren, zijn hier de aangewezen partijen om, liefst samen met ondernemers, zorgvuldige ruimtegebruik te realiseren. In tabel 2.1 is een overzicht gegeven van de dimensies van ruimtegebruik waar in dit onderzoek de nadruk op zal liggen. Concrete praktijkvoorbeelden staan in paragraaf 2.7.

10

Buck Consultants International

Tabel 2.1

Drie dimensies naar schaalniveau Tijd • Ploegendiensten 5) • Desksharing/flexplekken5)

Horizontaal Verticaal Gebouw/werkvloerniveau • Efficiëntere indeling • Bedrijfsruimten stapegebouwen (flexibel)1) len2) 3) • Gemeenschappelijk • Opslag ondergronds gebruik voorzieningen 2) realiseren4) Kavelniveau • • Hoger bebouwingsper- • Parkeren op dak3) centage op kavel1) • Bedrijfsruimten stapeSchakelen bedrijfsgelen2) 3) 1) 2) bouwen

• Parkeren werknemers combineren met winkelend publiek/omwonenenden5)

1) 2) 3) 4) 5)

Horizontaal uitbreiden Combineren van gebouwen Stapelen van activiteiten Ondergrondse uitbreidingen Ruimte in de tijd beter benutten

Intensiteit van het ruimtegebruik gemeten
Zoals eerder opgemerkt, is bewust gekozen om het begrip zorgvuldig ruimtegebruik te hanteren. Dit laat onverlet dat effecten van beleid op de intensiteit van het ruimtegebruik moeten kunnen worden gemeten. Daarnaast zullen kwalitatieve eisen en eisen aan het economisch functioneren van bedrijven ook zo moeten worden gesteld dat ze meetbaar worden. Hier beperken we ons tot het meetbaar maken van het ruimtegebruik. Met andere woorden welke maten zijn beschikbaar? Op basis van de volgende twee recente studies wordt een aantal bestaande meeteenheden toegelicht: • • Meten met twee maten (gemeente Amsterdam, 2001). Kennismontage intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen (Buck Consultants International 2000, in opdracht van Ministerie van VROM).

De volgende maten kunnen worden aangewend bij het meten van de intensiteit van het ruimtegebruik op gebouw- en kavelniveau: • De Floor Space Index (FSI) geeft het totaal aantal vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak ten opzichte van het uitgegeven terreinoppervlak en kan zowel per kavel als voor het gehele bedrijventerrein worden berekend. Ter illustratie: als een gebouw een vloeroppervlak heeft van 7.500 m2, verdeeld over drie lagen en staat op een kavel van 5.000 m 2 dan is de FSI 7.500 : 5.000 = 1,5. Zou er van één bebouwingslaag (2.500 m 2) sprake zijn, dan is de FSI 0,5. De Open Space Ratio (OSR) geeft de verhouding tussen het onbebouwde grondoppervlak ten opzichte van het totaal aantal vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak. De OSR geeft een indicatie van de ruimtedruk. De Verhouding Inhoud Vloeroppervlak (VIV) geeft de verhouding tussen inhoud en vloeroppervlak uitgedrukt in m 3 per m 2 vloeroppervlak. De Ground Space index (GSI) geeft de verhouding tussen de bebouwde en onbebouwde ruimte weer. Het aantal arbeidsplaatsen per hectare. De User Space Index (USI) geeft aan hoeveel mensen gebruik maken van een stuk grond.

• • • • •

Buck Consultants International

11

In tabel 2.2 staat per meeteenheid aangegeven in hoeverre de eenheden geschikt zijn om intensivering te meten voor de verschillende dimensies.

Tabel 2.2

Meeteenheden beoordeeld op schaalniveau gebouw/kavel Dimensies Verticaal + + 0 0

Meeteenheid Floor Space Index Open space Ratio Verhouding Inhoud Vloeroppervlak Ground Space Index Arbeidsplaatsen/ha User Space Index

Horizontaal + + + 0 0

Tijd 0 +

Legenda: + geeft goed inzicht in het ruimtegebruik 0 geeft onvoldoende inzicht in het ruimtegebruik - geeft géén inzicht in het ruimtegebruik

Toelichting meeteenheden: •
De Floor Space Index (FSI) lijkt een goede maat voor het meten van de intensiteit van het ruimtegebruik in horizontale en verticale zin. Nadeel van de FSI is echter de wijze waarop deze maat wordt gemeten. In de praktijk blijken de uitgangspunten voor het berekenen van de FSI verschillend te worden gehanteerd. Waar wordt bijvoorbeeld de kavelgrens gelegd en worden overdekte loading docks gerekend tot het bebouwde of het onbebouwde deel van een kavel? Kortom, een FSI van één kavel kan verschillen al naar gelang de gehanteerde uitgangspunten. Een ander nadeel van de FSI is dat deze geen indicatie geeft van de daadwerkelijke inrichting van een kavel. Bijvoorbeeld: een gebouw van één laag van 2.500 m2 op een kavel van 5.000 m 2 heeft een FSI van 0,5. Een gebouw van twee lagen van ieder 1.250 m 2 op een kavel van 5.000 m 2 heeft ook een FSI van 0,5. De Open Space Ratio (OSR) geeft een goed inzicht in het horizontale ruimtegebruik. Door de OSR te combineren met de FSI kan een goed inzicht worden verkregen in de mate van horizontale en verticale ruimtegebruik én wordt de bebouwingstypologie inzichtelijk. Bijvoorbeeld: een gebouw van één laag van 2.500 m 2 op een kavel van 5.000 m 2 heeft een OSR van 1.0 (FSI = 0,5). Een gebouw van twee lagen van ieder 1.250 m 2 op een kavel van 5.000 m 2 heeft een OSR van 1,5 (FSI = 0,5). De Verhouding Inhoud Vloeroppervlak (VIV) geeft een goed inzicht in het fenomeen dat gebouwen met eenzelfde inhoud een totaal ander vloeroppervlak kunnen hebben. Nadeel van deze maat is de benodigde detailinformatie op gebouwniveau. De Ground Space Index (GSI) maakt inzichtelijk welk aandeel van de kavel onbebouwd is. Dit zegt overigens nog niets over de wijze waarop dit onbebouwde deel wordt gebruikt. Dit kan zowel parkeerruimte, groenvoorziening of opslagruimte betreffen, maar kan ook braakliggend terrein zijn. De meeteenheid arbeidsplaatsen per hectare is een weinig betrouwbare maat. Enerzijds worden waarden vertroebeld doordat medewerkers die parttime werken vaak volledig worden meegeteld bij het vaststellen van het aantal arbeidsplaatsen. Anderzijds worden alle medewerkers meegerekend die staan ingeschreven op een bepaalde locatie. In de praktijk blijkt dat medewerkers wel op de loonlijst staan bij het betreffende bedrijf maar elders zijn ingezet. Tot slot kan worden opgemerkt dat deze maat suggereert dat arbeidsintensieve bedrijfsprocessen intensiever met de ruimte om te gaan dan arbeidsextensieve bedrijven. De User Space Index (USI) geeft een goede indicatie van het aantal mensen dat gebruik maakt van een stuk grond. Een moeilijk te slechten nadeel is echter dat de maat in de praktijk (op kavel/gebouw niveau) niet te berekenen is omdat deze maat zeer veel detailinformatie vergt (tellingen van aantal bezoekers) en bovendien sterk kan fluctueren al naar gelang het moment van meten.

• • •

12

Buck Consultants International

Worden de elementen die de intensiteit van het ruimtegebruik aangeven (zie paragraaf 2.3) vergeleken met de elementen die de basis vormen voor de hierboven beschreven maten, dan wordt duidelijk dat geen enkele meeteenheid de diverse dimensies voldoende tot uitdrukking brengt. Zoals reeds aangegeven bij de diverse meeteenheden kennen enkele maten één of meerdere van de volgende problemen: • • beschikbaarheid/meetbaarheid van de benodigde gegevens; betrouwbaarheid van de meting.

In tabel 2.3 is aangegeven welke meeteenheden betrouwbaar zijn en waar bovendien voldoende gegevens voor zijn te verzamelen om de maat te berekenen.

Tabel 2.3

Beschikbaarheid en betrouwbaarheid van meeteenheden Meeteenheid Floor space Index Open Space Ratio Verhouding Inhoud Vloeroppervlak Ground Space Index Arbeidsplaatsen/ha User Space Index Legenda: + is van toepassing 0 deels van toepassing - is niet van toepassing Beschikbaarheid + + + +/0 Betrouwbaarheid +/0 +/0 + +/0 Totaal +/0 +/0 0 +/0 0 -

In het kader van dit onderzoek zijn alleen die maten interessant waarvoor voldoende gegevens kunnen worden verzameld en die bovendien betrouwbare resultaten opleveren. Daarnaast is het belangrijk dat de meeteenheden inzicht geven in de drie dimensies. Op basis van tabel 2.2 en tabel 2.3 kan worden geconcludeerd dat alleen de FSI, OSR en de GSI tot op zekere hoogte aan deze voorwaarden voldoen. In hoofdstuk 3 zal met behulp van de gegevens die zijn verzameld in de enquête worden beoordeeld in hoeverre de drie bruikbare meeteenheden – wellicht in combinatie - aanknopingspunten bieden voor de op te stellen intensiveringstypologie.

Buck Consultants International

13

2.4

Stedenbouwkundige kwaliteit als randvoorwaarde

Een belangrijke randvoorwaarde van zorgvuldig ruimtegebruik is het behoud en bij voorkeur het verbeteren van de stedenbouwkundige kwaliteit van bedrijfslocaties. De stedenbouwkundige kwaliteit van bedrijfslocaties kan op twee niveaus worden beoordeeld; het g ebouw/kavelniveau en terreinniveau. Stedenbouwkundige kwaliteit op het gebouw/kavelniveau heeft betrekking op de wijze waarop de kavel is ingericht en vormgegeven en ook de vormgeving van de bedrijfshuisvesting. Kortom, stedenbouwkundige kwaliteit op dit niveau kan onderverdeeld worden in: • stedenbouwkundige kwaliteit: - inrichting en vormgeving kavel; - aankleding kavel; - duurzaamheid. architectonische kwaliteit: - visuele vormgeving. functionele kwaliteit: - functionele vormgeving.

• •

De mate van stedenbouwkundige kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin invulling is gegeven aan de bovenstaande componenten. De invulling van stedenbouwkundige kwaliteit op het gebouw/kavelniveau kan een bijdrage leveren aan de totale kwaliteit van een bedrijventerrein. Stedenbouwkundige kwaliteit op het terreinniveau heeft betrekking op de wijze waarop het totale bedrijventerrein is ingericht en vormgegeven. Daarnaast wordt de kwaliteit bepaald door de mate waarin bedrijven op het terrein gebruik kunnen maken van facilitaire voorzieningen. Deze facilitaire voorzieningen kunnen nadrukkelijk bijdragen aan het optimaal economisch functioneren van bedrijven. De mate van stedenbouwkundige kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin invulling is gegeven aan de volgende componenten: • • inrichting, vormgeving: - stedenbouwkundige inrichting; - landschappelijke inrichting en inpassing. facilitaire voorzieningen voor bedrijven: - bedrijventerreinmanagement; - vergaderaccommodaties; - tankstation; - collectieve beveiliging; - openbaar vervoer; - enz.

14

Buck Consultants International

De stedenbouwkundige kwaliteit van een bedrijventerrein kan worden aangeduid met een schaal van 0 tot 100. Elke bedrijf scoort met zijn wensen ten aanzien van de aanwezigheid van één of meer van de hierboven beschreven kwaliteitscomponenten ergens op deze schaal. Van belang is dat de stedenbouwkundige kwaliteit van een bedrijventerrein en de bedrijfshuisvesting aansluit op de wensen van een bedrijf, kortom een goede productmarktcombinatie. Op dit moment kan worden geconstateerd dat uiteenlopende bedrijfstypen op de ‘kwaliteitsschaal’ in toenemende mate een wat hogere positie gaan innemen; de eisen aan kwaliteit worden stringenter. Dit wordt duidelijk uit een onderzoek onder recent verhuisde bedrijven, 57% van de bedrijven blijkt na een verhuizing te kiezen voor een hoogwaardig en representatieve locatie waar slechts 21% te kennen geeft dit niet relevant te vinden (zie tabel 2.4).

Tabel 2.4

Locatievoorkeur recent verhuisde bedrijven

Representatief, hoogwaardig Modern van opzet Niet belangrijk Bron:

Vóór verhuizing in % 33 25 42

Na verhuizing in % 57 22 21

Ruimte voor economische dynamiek, Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde b edrijven, Buck Consultants International 1998

2.5

Economisch functioneren als randvoorwaarde

De tweede randvoorwaarde van zorgvuldig ruimtegebruik is dat een intensivering niet belemmerend mag werken op het economisch functioneren van een bedrijf. Aangezien in dit onderzoek het ondernemersperspectief centraal staat, gaan wij op dit onderdeel uitvoerig in. Om in te kunnen schatten of een intensiever gebruik van de ruimte voor een bedrijf wel of niet belemmerend werkt is inzicht in de factoren die bij het bedrijfsproces een rol spelen van groot belang. Op basis van een voor het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (Intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen en huisvesting, Buck Consultants International/Bo2, 2001) uitgevoerd onderzoek wordt in deze paragraaf ingegaan op de aard van het bedrijfsproces en de inzetbaarheid van de intensiveringsdimensies zonder dat het functioneren van het bedrijf in gevaar komt. Vooraf moet worden opgemerkt dat de resultaten uit het hierboven vermelde onderzoek zijn gebaseerd op een beperkt aantal interviews. De resultaten moeten dus met de nodige zorgvuldigheid worden geïnterpreteerd. Op basis van de enquêtes en diepte-interviews die

Buck Consultants International

15

zijn uitgevoerd voor het onderzoek ‘zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer’ wordt het mogelijk om een representatiever beeld te schetsen. In het onderzoek in Rotterdam is op basis van de aard van het bedrijfsproces een indeling gemaakt naar typen bedrijven, te weten: • • • • zware productiebedrijven; lichte productiebedrijven; bedrijven met hoofdzakelijk handels- en opslagactiviteiten; bedrijven met hoofdzakelijk distributie- en logistieke activiteiten.

In tabel 2.5 staan per type bedrijf de meest relevante factoren vermeld die direct of indirect belemmerend werken bij het toepassen van de diverse intensiveringsdimensies. Deze factoren vloeien voort uit de aard van het bedrijfsproces en de eisen die het productieproces stelt aan de huisvesting.

Tabel 2.5

Meest relevante factoren per type bedrijf

A

B

C

Factoren Kraanbanen Hoge vloerbelasting Noodzakelijke vrije hoogte Productie geur en geluid Logistiek stromen Laad- en losfaciliteiten Manoeuvreerruimte Ploegendiensten Levertijden Openingstijden afnemers/ Toeleveranciers

Zware productie- Lichte productie- Handels en opbedrijven bedrijven slagactiviteiten ++ +++ ++ +++ ++ ++

B Distributie en logistieke activiteiten ++

++

+++ ++

+++ +++ +++ +++ +

+ +

+ + ++ +

Bron: Intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen en huisvesting, Buck Consultants International/Bo2, 2001 (bewerkt door Buck Consultants International 2001) + speelt een rol ++ speelt een belangrijke rol +++ speelt een cruciale rol

In het onderzoek zijn per type bedrijf de onderstaande conclusies getrokken voor de b edrijfsruimten. De kantoorruimten van de betreffende bedrijven laten wij hier buiten b eschouwing. In de conclusies wordt een onderscheid gemaakt naar zorgvuldig ruimtegebruik bij eventueel nieuw te realiseren bedrijfshuisvesting en zorgvuldig ruimtegebruik op de bestaande locatie.

16

Buck Consultants International

A Zware productie bedrijven
Geconcludeerd is dat bij de realisatie van nieuwe bedrijfslocaties: • • Productieruimten beperkt zijn te intensiveren in horizontale zin doordat de ruimten vaak rechthoekig van vorm moeten zijn voor de benodigde kraanbanen. Productieruimten voor dit type bedrijven niet zijn te intensiveren in verticale zin, doordat het gewicht van de productiemachines en producten hoog zijn en bovendien omvangrijk van formaat kunnen zijn. Verticale intensivering is hierdoor om constructietechnische en daaraan gerelateerde financiële consequenties onrealistisch. Intensiveringmogelijkheden in de tijd sterk afhankelijk zijn van de milieu- en geluidsbelasting die dit type bedrijven veroorzaakt.

De intensiveringmogelijkheden op de bestaande locaties zijn in de regel minimaal.

B Lichte productie
Geconcludeerd is dat bij de realisatie van nieuwe bedrijfslocaties: • • • Productieruimten zijn te intensiveren in horizontale zin. Productieruimten voor dit type bedrijven matig zijn te intensiveren in verticale zin, doordat er nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met de aanwezige logistieke stromen binnen een bedrijf. De mogelijkheden om te intensiveren in de tijd met name afhankelijk zijn van de bereidheid van medewerkers om in ploegen te werken en de openingstijden van afnemers en toeleveranciers. Door de doorgaans beperkte geluid- en geurbelasting is het productieproces, ten opzichte van de zware productie, makkelijker in de tijd te intensiveren.

De intensiveringmogelijkheden op de bestaande locaties zijn minimaal.

C Handelsbedrijven
Geconcludeerd is dat bij de realisatie van nieuwe bedrijfslocaties: • • • Opslagruimten matig zijn te intensiveren in horizontale zin. Opslagruimten voor dit type bedrijven matig zijn te intensiveren in verticale zin, doordat nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met de aanwezige logistieke stromen en de noodzakelijke laad- en losfaciliteiten. De mogelijkheden om te intensiveren in de tijd met name afhankelijk zijn van de levertijden van producten.

De intensiveringmogelijkheden op de bestaande locaties zijn beperkt.

Buck Consultants International

17

D Distributie en logistieke activiteiten
Geconcludeerd is dat bij de realisatie van nieuwe bedrijfslocaties: • • Bedrijfsruimten matig zijn te intensiveren in horizontale zin, doordat de bedrijven doorgaans moeten beschikken over voldoende manoeuvreerruimte voor vrachtwagens. Bedrijfsruimten voor dit type bedrijven in verticale zin niet zijn te intensiveren, doordat er nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met de aanwezige logistieke stromen en de noodzakelijke laad- en losfaciliteiten. De benodigde snelheid van het logistieke proces is een belangrijke belemmerende factor bij deze dimensie. De mogelijkheden om te intensiveren in de tijd nihil zijn doordat het bedrijfsproces sterk afhankelijk is van de levertijden van producten.

De intensiveringmogelijkheden op de bestaande locaties zijn beperkt.

Geconcludeerd kan worden dat de intensiveringmogelijkheden van de bedrijfsruimten vanuit bedrijfseconomisch perspectief in de huidige situatie worden belemmerd. Dit neemt niet weg dat het de moeite zeker waard is om de mogelijkheden die er zijn aan te grijpen. Als ook de kantoorruimten voor de verschillende typen bedrijven in de beoordeling worden meegenomen, biedt dit bovendien aanvullende mogelijkheden. Belangrijk is te constateren dat diverse factoren de inzet van zorgvuldig ruimtegebruik beïnvloeden. Door belemmerende factoren weg te nemen kan het aantal mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik worden vergroot. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op deze factoren.

2.6 Factoren die zorgvuldig ruimtegebruik beïnvloeden
Of zorgvuldig ruimtegebruik daadwerkelijk door ondernemers kan worden, en ook wordt ingezet is afhankelijk van een aantal factoren. Inzicht in deze factoren wordt gegeven op basis van de volgende drie onderzoeken waarin de kansen en de knelpunten die ondernemers ervaren bij de diverse intensiveringsvormen zijn geïnventariseerd: • • • Intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen en huisvesting (Rotterdam) (Buck Consultants International/Bo2, 2001). Marktanalyse De Rots (een flatted factory in Amsterdam) (Buck Consultants International, 2000). Flatted factories (Amsterdam-Noord) (DEGW/Buck Consultants International, 2000).

Ook hier moet vooraf worden opgemerkt dat de resultaten uit de genoemde onderzoeken zijn gebaseerd op een beperkt aantal interviews. De resultaten moeten dus met de nodige zorgvuldigheid worden geïnterpreteerd. Op basis van de enquêtes en diepte-interviews die

18

Buck Consultants International

zijn uitgevoerd voor het onderzoek ‘zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer’ wordt het mogelijk om een representatiever beeld te schetsen van de factoren die zorgvuldig ruimtegebruik beïnvloeden. De onderzoeken bestonden alledrie voor een deel uit diepte-interviews met ondernemers. De twee onderzoeken in Amsterdam hadden betrekking op het in beeld brengen van mogelijke knelpunten bij een gebouwconcept, terwijl het onderzoek in Rotterdam zich hoofdzakelijk richtte op bestaande bebouwing en de (on-)mogelijkheden die de betreffende ondernemers zagen bij het intensiever aanwenden van de ruimte op de bestaande locatie. Uit deze onderzoeken kwam duidelijk naar voren dat een aantal factoren een rol speelt bij de keuze van ondernemers om zorgvuldiger met de ruimte op de bestaande locatie om te gaan, namelijk: • Aard bedrijfsproces: geconstateerd kan worden dat de aard van het bedrijfsproces in belangrijke mate van invloed is op de intensiveringmogelijkheden. De aard van het bedrijfsproces stelt namelijk logischerwijs eisen aan het benodigde huisvesting en daarmee aan de mogelijke gebouwconstructies. Continuering bedrijfsproces: een geconstateerd probleem bij het realiseren van bedrijfsuitbreidingen op een bestaande locatie is het feit dat het bedrijfsproces doorgang moet kunnen vinden bij de realisatie van aanvullende bedrijfsruimten. Financiële factoren: de bereidheid van ondernemers om te investeren in ruimteintensieve concepten wordt zeker beïnvloed door de volgende financiële factoren: - de veronderstelde meerkosten van ruimte intensieve realisatie; - financiële armslag van bedrijven; - bereidheid om te investeren in ruimte intensieve ideeën; - invloed van de intensivering op de waarde en courantheid van de locatie; - geldende grondprijzen. Constructietechnische factoren: de constructie van bestaande bebouwing bepaalt in belangrijke mate de mogelijkheden voor het realiseren van bedrijfsruimten boven of onder de bestaande bebouwing. Deze factoren staan in nauwe relatie met de financiële overwegingen. Regelgeving: de intensiveringmogelijkheden worden mede bepaald door de bestaande regelgeving. Enkele voorbeelden: - bestemmingsplan: maximale bouwhoogte, maximale bebouwingsgraad enz; - milieuvergunningen: welke milieu- en geluidsruimte is nog op de bestaande locatie aanwezig; - arbo wetgeving: daglichttoetreding en dergelijke; - parkeerbeleid. Eigendomsverhouding: de beslissing van een ondernemer om al dan niet te investeren op de huidige locatie is afhankelijk van de vraag of de opstallen in eigendom zijn of worden gehuurd. Maatschappelijke factoren: bij zorgvuldig ruimtegebruik in de tijd is de bereidheid van medewerkers om in de avonduren te werken een belangrijke factor. Economische factoren: een intensiveringsbeslissing van een ondernemer zal ook afhankelijk zijn van economische factoren, bijvoorbeeld: - openingstijden toeleveranciers; - openingstijden afnemers.

• •

• • •

Buck Consultants International

19

Kennis: een intensiveringsbeslissing is enerzijds afhankelijk van de mate waarin een ondernemer op de hoogte is van de ‘technische’ mogelijkheden en anderzijds de positieve en negatieve consequenties van deze mogelijkheden.

De afweging van een ondernemer om al dan niet intensiever dan gebruikelijk met de ruimte om te gaan wordt gemaakt op basis van meerdere factoren. Het afwegingskader verschilt per ondernemer (de persoon) en onderneming (het bedrijf). In tabel 2.6 worden de factoren uitgezet tegen de drie dimensies van intensivering (zie § 2.3). Op basis van de drie onderzoeken is ingeschat in hoeverre de factoren een rol spelen bij de drie intensiveringsdimensies.

Tabel 2.6

Belang van factoren bij de drie dimensies van ruimtegebruik Horizontaal ++ + + + ++ ++ 0 0 + Verticaal +++ +++ +++ +++ ++ ++ 0 0 +++ Tijd + 0 ++ 0 +++ 0 +++ +++ +

Aard van het bedrijfsproces Continuering bedrijfsproces Financiële factoren Constructietechnische factoren Regelgeving Eigendomsverhouding Maatschappelijke factoren Economische factoren Kennis 0 + ++ +++ speelt (nagenoeg) geen rol speelt een rol speelt een belangrijke rol speelt een cruciale rol

Uit tabel 2.6 blijkt dat bij alle dimensies een aantal factoren van invloed is op de keuzemogelijkheid die een ondernemer heeft. Met name bij de verticale intensivering en in mindere mate de intensivering in de tijd zijn er meerdere factoren die een cruciale rol spelen bij de mogelijkheden van een ondernemer. Bovendien moet worden geconcludeerd dat het merendeel van de factoren niet in de directe beinvloedingssfeer ligt van ondernemers. Het zijn voor de ondernemer feiten die moeten worden meegewogen in de besluitvorming. De interviews die in het kader van dit project zijn uitgevoerd leveren ook op dit punt aanvullende informatie op. In hoofdstuk 4 wordt dit uitgewerkt.

20

Buck Consultants International

2.7

Voorbeelden van zorgvuldig ruimtegebruik

Zoals reeds eerder is aangegeven zijn er diverse manieren om de dimensies van intensivering in te vullen. In hoofdlijnen komt dit neer op: • • • • • ondergrondse uitbreidingen; stapelen van activiteiten; horizontaal uitbreiden; ruimte in de tijd beter benutten; combineren van gebouwen.

In tabel 2.7 staat een overzicht waarbij is aangegeven op welke dimensies en schaalniveaus deze invullingen betrekking hebben.

Tabel 2.7

Dimensies en schaalniveaus Horizontaal Kavel Gebouw + + + Verticaal Kavel Gebouw + + + + + Tijd Gebouw + -

Dimensies Termen Schaalniveau Ondergrondse uitbreidingen Stapelen van activiteiten Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd beter benutten Combineren van gebouwen

Kavel + +

In de praktijk worden de drie dimensies gecombineerd toegepast. Per voorbeeld zal worden aangegeven op welke wijze de intensivering is ingevuld. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven, bestaat zorgvuldig ruimtegebruik enerzijds uit de intensiteit van het ruimtegebruik en anderzijds uit de componenten kwaliteit en economisch functioneren. Deze laatste twee componenten zijn in de hier beschreven voorbeelden niet altijd even goed terug te vinden. De voorbeelden zijn vooral illustratief voor de wijze waarop het ruimtegebruik op intensieve wijze vormgegeven kan worden. In bijlage 2 is een illustratieve leaflet opgenomen waarin de begrippen worden omschreven. Deze leaflet is gebruikt in de communicatie met de ondernemers.

Ondergrondse uitbreidingen
Transportbedrijf Nagtegaal bv realiseert momenteel een pakhuis waarin kaas op een nieuwe manier wordt opgeslagen. Aanleiding hiertoe is dat het bedrijf, dat zich heeft toegelegd op het transport van kaas, wordt geconfronteerd met zwakke punten in het bedrijfsproces die op lange termijn het bestaansrecht van de bv kunnen bedreigen. Deze hebben betrekking op schaalvergroting in de branche, de arbeidsomstandigheden van de chauffeurs en de logistiek van de bedrijfsvoering. In samenwerking met een aantal specialisten heeft de ondernemer een concept ontwikkeld waarin transport wordt gecombineerd met grootschaliBuck Consultants International

21

ge, volledig geautomatiseerde opslag en handling van kaas. Dit kostbare systeem is rendabel bij een volume van 10.000 ton kaas. Het gigantische gebouw dat hiervoor nodig is zal, grotendeels ondergronds, verrijzen op een nieuwe locatie in Alphen aan den Rijn1. Samen met Architecten- en ontwerpbureau Von Meijenfeldt te Amsterdam is een onderzoek naar ruimtelijke en architectonische aspecten, constructieve en technische haalbaarheid, b edrijfsinterne en logistieke haalbaarheid en naar de financiële consequenties en procedurele haalbaarheid uitgevoerd. In figuur 2.3 is een afbeelding opgenomen van het ontwerp en in tabel 2.8 wordt aangegeven welke vormen van ruimtegebruik worden toegepast.

Figuur 2.3 Schematische weergave kaaspakhuis

Tabel 2.8

Vormen van ruimtegebruik kaaspakhuis Wijze van uitbreiding/realisatie Ondergrondse uitbreidingen Stapelen van activiteiten Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd beter benutten Combineren van gebouwen Toegepast? Ja Ja Ja Nee Nee

Stapelen van activiteiten
Een relatief onbekend, maar wel zeer sprekend voorbeeld van het realiseren van bedrijfsactiviteiten in meerdere lagen is Metaalwarenfabriek Den Haan in Rotterdam. Het bedrijf is gespecialiseerd in de vervaardiging van navigatielichten, zoeklichten, luchthoorns en nautische lampen voor met name de scheepvaart. Het bedrijf is in het huidige pand operationeel sinds 1960.

1

Vlak voor het afsluiten van dit onderzoek werd bekend dat het pakhuis niet in de omschreven opzet zal worden gerealiseerd.

22

Buck Consultants International

De productie en assemblage van de producten is verdeeld over vijf etages. De interne transporten gebeuren met trollies en een goederenlift. In figuur 2.4 is een foto en een schematische weergave van het bedrijfspand opgenomen

Figuur 2.4 Metaalwarenfabriek Den Haan Rotterdam

Tabel 2.9

Vormen van ruimtegebruik Den Haan Wijze van uitbreiding/realisatie Ondergrondse uitbreidingen Stapelen van activiteiten Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd beter benutten Combineren van gebouwen Toegepast? Ja Ja Ja Nee Nee

Horizontaal uitbreiden
De meest toegepaste wijze van bedrijfsuitbreidingen is het in horizontale zin uitbreiden op de bestaande kavel of indien mogelijk op de aangrenzende kavel. Maar ook minder voor de hand liggende oplossingen zijn denkbaar, bijvoorbeeld de realisatie van bedrijfspanden in een geluidswal. Bij de realisatie van bedrijfsruimten op de Vinex-locatie Vathorst (Amersfoort) zal een dergelijke opzet worden gerealiseerd. Doordat Vathorst naast de A1 ligt, zijn voor de nabij gelegen woningen geluidwerende voorzieningen noodzakelijk. Door een vergaande integratie van geluidsafschermende maatregelen en bedrijfsbebouwing wordt ‘ruimteverlies’ door geluidswallen voorkomen. Een voorstel is een asymmetrische geluidswal, omdat de omgevingsfactoren aan beide zijden verschillen. De zijde van de snelweg krijgt een steile zijde. De andere helling aan de zijde van het bedrijventerrein krijgt een vlakker talud, om de gebruikswaarde te vergroten. De b edrijfsruimten zullen in meerdere lagen ‘in de geluidswal’ worden gerealiseerd. De kosten van dit project zijn nog niet bekend. De grondkosten zullen in ieder geval lager zijn en de bouwkosten hoger dan bij traditionele bouw. Ingegeven door het tekort aan ruimte voor bedrijven in de regio, is het nut van intensief benutten van de beschikbare ruimte van groot belang, zeker vanuit de optiek van de gemeente.

Buck Consultants International

23

Figuur 2.5 Schematische weergave bedrijfsbebouwing in geluidswal

Gebruikelijke geluidswal

Bedrijfsbebouwing geïntegreerd in geluidswal

Tabel 2.10 Vormen van ruimtegebruik Vathorst

Wijze van uitbreiding/realisatie Ondergrondse uitbreidingen Stapelen van activiteiten Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd beter benutten Combineren van gebouwen

Toegepast? Nee Ja Ja Nee Ja

Ruimte in de tijd beter benutten
De meest bekende manier om beschikbare ruimte beter in de tijd te benutten is het verlengen van de bedrijfstijden met het invoeren van ploegendiensten. Er zijn ook minder voor de hand liggende voorbeelden. Binnen de gemeente Amstelveen is sprake van een tekort aan parkeerplaatsen en is daarom een project gestart om de bestaande parkeerplaatsen efficienter te gebruiken. Zo worden parkeerplaatsen voor kantoorpanden vaak alleen tussen 8.00 - 17.00 uur gebruikt. Winkelend publiek daarentegen gebruikt parkeerplaatsen echter meestal op koopavonden en in het weekend. Door parkeerterreinen tijdens werktijden te blijven gebruiken door werknemers en in de avond en weekend aan te wenden als ‘overloopterrein’ voor het winkelend publiek van het nabijgelegen winkelcentrum, kan de ruimte in de tijd intensiever worden gebruikt.

Tabel 2.11 Vormen van ruimtegebruik Amstelveen Wijze van uitbreiding/realisatie Ondergrondse uitbreidingen Stapelen van activiteiten Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd beter benutten Combineren van gebouwen Toegepast? nee nee nee ja nee

24

Buck Consultants International

Gebouwen combineren
Een mooi voorbeeld van het combineren van bedrijfsgebouwen is te vinden in Eindhoven. Hier wordt momenteel het project Flight Forum gerealiseerd. In dit project worden bedrijfsverzamelgebouwen gerealiseerd op enkele grote kavels. Hierbij hanteert men onder andere de volgende uitgangspunten: • • • • • samenvoegen van bebouwing; bundelen van groene ruimtes; eenheid in architectuur, onderscheid in uitstraling; kantoor en bedrijfsruimten; ondersteuning van bedrijfsprocessen.

Door het schakelen van bedrijfsgebouwen wordt de ruimte uitermate intensief ingevuld en lijkt er, op het oog, één grote bedrijfsruimte te ontstaan, waarbij toch voldoende invulling is gegeven voor een individuele uitstraling van de afzonderlijke bedrijven. Het plan is ontwikkeld op basis van een stedenbouwkundig concept van MVRDV. In het plan is veel aandacht geschonken aan de kwaliteit van het terrein en de bebouwing.(zie ook www.flight forum.nl). Het totale bedrijvencluster is 175.000 m2 van omvang en wordt in percelen van 3.000 tot 15.000 m2 uitgegeven. Het resultaat zal bestaan uit één gesloten voorfront, waarbij geen sprake mag zijn van zij- en achtergevels (zie figuur 2.6). Vóór de bedrijfsruimten worden zogenoemde flexibele parkeerpleinen aangelegd voor het parkeren en laden en lossen.

Figuur 2.6 Flight Forum

Tabel 2.12 Vormen van ruimtegebruik Flight Forum Wijze van uitbreiding/realisatie Ondergrondse uitbreidingen Stapelen van activiteiten Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd beter benutten Combineren van gebouwen Toegepast? nee ja ja onbekend ja

Buck Consultants International

25

26

Buck Consultants International

Hoofdstuk 3

Ondernemers over zorgvuldig ruimtegebruik

3.1

Inleiding

Om aan te kunnen geven welke mogelijkheden ondernemers hebben om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen zijn er enquêtes afgenomen. Doel van deze enquête is inzicht krijgen in de opinie van ondernemers over de verschillende vormen van zorgvuldig ruimtegebruik, het huidige ruimtegebruik bij bedrijven én het in kaart brengen van bedrijfskenmerken bij deze bedrijven. Vervolgens wordt beoordeeld of de mogelijkheden die ondernemers hebben om diverse soorten van zorgvuldig ruimtegebruik aan te wenden afhankelijk zijn van b epaalde bedrijfskenmerken. Dit biedt namelijk de mogelijkheid om een zogenaamde typologie op te stellen: een karakterisering van bedrijven op basis waarvan kan worden aangegeven welke vormen van zorgvuldig ruimtegebruik zijn toe te passen. In het totaal zijn 476 bruikbare enquêtes retour ontvangen van de in totaal 3500 aangeschreven bedrijven. Dit betekent een respons van 14%. Het aantal bruikbare enquêtes vormt een goede basis voor het uitvoeren van analyses. De enquête is in eerste instantie bij een tiental bedrijven afgenomen in het bijzijn van een adviseur van Buck Consultants International om zo te beoordelen welke knelpunten bij het invullen van de enquête zouden kunnen ontstaan. Op basis van deze bevindingen is de enquête aangepast. De definitieve enquête is opgenomen in bijlage 3. De aangeschreven bedrijven zijn geselecteerd uit het adressenbestand van de Vereniging van Kamers van Koophandel. Alleen de bedrijven vanaf tien medewerkers zijn aangeschreven. Dienstverlening, primaire landbouw, overheidsorganisaties, detailhandel en bedrijven in de categorie delfstofwinning en raffinaderijen zijn uitgesloten. Voor de dienstverlening is namelijk bekend wat de intensiveringmogelijkheden zijn. De andere genoemde soorten bedrijven zijn uitgesloten omdat de huisvestingsituaties te specifiek zijn om mee te nemen in de analyse. Om inzicht te geven in de geënquêteerde bedrijven start dit hoofdstuk met een beschrijving van de kenmerken van de populatie. In paragraaf 3.3 wordt vervolgens ingegaan op het ruimtegebruik bij de bedrijven, de aansluitende paragraaf bevat de opinie van ondernemers over zorgvuldig ruimtegebruik. Aan het einde van paragraaf 3.4 wordt specifiek op de zoektocht naar een typologie ingegaan. De afsluitende paragraaf 3.5 gaat in op de knelpunten die ondernemers ervaren bij de verschillende soorten ruimtegebruik (zoals in de enquête is aangeduid).

Buck Consultants International

27

Voor dit gehele hoofdstuk, en in het bijzonder voor de paragrafen 3.4 en 3.5, geldt dat in de analyse gezocht is naar verbanden tussen verschillende variabelen. Indien er significante relaties tussen variabelen zijn geconstateerd, worden deze expliciet vermeld. Is dit niet het geval dan wordt de betreffende informatie doorgaans niet opgenomen, tenzij de gegevens bijdragen aan het algemene beeld van de geënquêteerde bedrijven.

3.2

Kenmerken van de populatie

De geënquêteerde bedrijven is gevraagd om de belangrijkste bedrijfsactiviteit aan te geven. Tabel 3.1 geeft een verdeling van de hoofdactiviteit van de participerende bedrijven. Het aandeel lichte productiebedrijven is verruit het hoogst van alle categorieën hoofdactiviteiten. In bijlage 4 is de respons uitgesplitst naar BIK-categorieën afgezet tegen het totaal aantal bedrijven in de aangeschreven categorieën in Nederland. Geconcludeerd mag worden dat de respons representatief is voor de BIK-categorieën.

Tabel 3.1

Hoofdactiviteit van bedrijf Hoofdactiviteit Lichte productie Zware productie Bouw Bouwinstallatie Groothandel Transport & distributie Totaal (n=460) % 37 7 17 9 21 9 100

De omvang van de bedrijven wordt weergegeven aan de hand van het aantal personen dat op een locatie werkzaam is in relatie tot de hoofdactiviteit, het totale vloeroppervlak in relatie tot de hoofdactiviteit en de kavelgrootte in relatie tot de hoofdactiviteit (respectievelijk tabel 3.2, 3.3 en 3.4). Het gemiddelde totale vloeroppervlak van alle geënquêteerde bedrijven is bijna 4.400 vierkante meter en het gemiddeld aantal werkzame personen van alle geënquêteerde bedrijven bedraagt 50. De gemiddelde kavelgrootte bedraagt bijna 12.000 vierkante meter. Op basis van tabel 3.3 en 3.4 kan worden geconcludeerd dat de bouw- en bouwinstallatiebedrijven voor het grootste deel bestaan uit bedrijven met een kavel tot 2.500 m2 en een vloeroppervlak tot 1.000 m2. Binnen de categorie zware productiebedrijven en transport & 2 distributie heeft het merendeel van de bedrijven een kavelgrootte vanaf 10.000 m . De meeste zware productiebedrijven hebben een vloeroppervlak vanaf 5.000 m2. Bij de trans-

28

Buck Consultants International

port- en distributiebedrijven heeft het grootste deel van de bedrijven een vloeroppervlak dat ligt tussen de 2.000 tot 5.000 m2. Uit de analyse van de variabelen die de bedrijfsomvang weergeven blijkt dat er een sterk significante relatie ligt tussen het aantal werkzame personen en het totale vloeroppervlak en de kavelgrootte.

Tabel 3.2

Werkzame personen naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Werkzame personen 1-9 10-19 20-49 50 en meer Totaal

Lichte productie 5 29 38 28 100

Zware productie 3 21 38 38 100

Hoofdactiviteit BouwGrootBouw installatie handel 45 38 16 33 36 38 15 16 31 7 10 15 100 100 100

Transport & distributie 14 26 53 7 100

Totaal 18 31 32 19 100

Tabel 3.3

Totale vloeroppervlak naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Totaal vloeroppervlak (in m 2) tot 1000 1000-1999 2000-4999 5000 en meer Totaal

Lichte productie 17 26 33 24 100

Zware productie 6 22 34 37 100

Hoofdactiviteit BouwGrootBouw installatie handel 52 34 15 26 34 29 16 21 33 6 11 23 100 100 100

Transport & distributie 27 24 37 12 100

Totaal 24 27 30 19 100

Tabel 3.4

Kavelgrootte naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Kavelgrootte (in Lichte m 2) productie 0 - 2499 26 2500 - 4999 26 5000 - 9999 21 10.000 en meer 27 Totaal 100

Zware productie 10 18 12 60 100

Hoofdactiviteit BouwGrootBouw installatie handel 51 51 28 27 17 29 15 25 15 7 7 28 100 100 100

Transport & distributie 16 28 10 46 100

Totaal 30 26 18 26 100

In tabel 3.5 is de respons per landsdeel weergegeven. In bijlage 4 is de respons naar landsdeel en provincie afgezet tegen het totale aantal bedrijven in de aangeschreven categorieën in Nederland. Hieruit blijkt dat de respons ook op dit onderdeel representatief is.

Buck Consultants International

29

Tabel 3.5

Respons per landsdeel

Landsdelen Noord-Oost Nederland1) Zuid-Nederland2) West-Nederland3) Totaal (n=476) 1) 2) 3)

% 35 30 35 100

Friesland, Groningen, Drenthe, Overijssel, Gelderland en Flevoland Limburg, Brabant en Zeeland Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht

Om een algemene karakterisering van de bedrijfslocaties te kunnen geven is informatie verzameld over het type vestigingslocatie. 76% van alle bedrijven is gehuisvest op een bedrijventerrein, waarvan maar liefst 94% is gehuisvest op een gemengd bedrijventerrein. In totaal is 14% van de bedrijven gesitueerd in een woonwijk en 10% is buiten de bebouwde kom gevestigd (niet zijnde een bedrijventerrein). Van de bedrijven in een woonwijk heeft 34% als hoofdactiviteit bouw, 32% lichte productie en behoort 13% tot de bouwinstallatiebedrijven. Uit de verdeling van de eigendomssituatie naar bedrijfsomvang (zie tabel 3.6) kan worden geconcludeerd dat het aandeel gehuurde bedrijfslocaties afneemt bij een toenemend vloeroppervlak. Uit de analyse van de eigendomssituatie van bedrijven blijkt dat gemiddeld 64% van de bedrijven de bedrijfslocatie in eigendom heeft, 29% van de bedrijven huurt de bedrijfslocatie en de resterende 7% van de bedrijven kent een combinatie tussen huur en eigendom. Een uitsplitsing naar hoofdactiviteit geeft een vergelijkbaar beeld. De enige uitzondering hierop vormen de groothandelsbedrijven: 49% van de groothandelsbedrijven huurt de bedrijfslocatie daar waar 44% van deze bedrijven de locatie in eigendom heeft.

Tabel 3.6

Eigendomssituatie naar bedrijfsgrootte (in %)

Eigendomssituatie Huur In eigendom Combinatie huur/eigendom Anders Totaal

tot 999 35 51 13 1 100

Vloeroppervlak (in vierkante meters) 1000-1999 2000-4999 5000 en meer 30 28 23 65 66 75 5 6 2 0 0 0 100 100 100

Totaal 29 64 7 0 100

Het grootste deel van de bedrijven (89%) is gehuisvest in een zelfstandig bedrijfspand. 3% van de bedrijven is gehuisvest in een bedrijfsverzamelgebouw in één bouwlaag en 7% in een bedrijfsverzamelgebouw in meerdere bouwlagen.

30

Buck Consultants International

De geënquêteerde bedrijven zijn gevraagd aan te geven hoe lang de betreffende locatie operationeel is. Er bestaat hierbij een significante relatie (zie tabel 3.7) met de bedrijfsgrootte (uitgedrukt in vloeroppervlak). Hoe groter de bedrijven, des te langer zij op de huidige locatie zijn gehuisvest.

Tabel 3.7

Duur huisvesting op huidige locatie per bedrijfsgrootte (aandeel in %)

Duur vestiging op huidige locatie 0 - 2 jaar 2 - 5 jaar 5- 10 jaar Langer dan 10 jaar Totaal

Tot 999 14 15 22 49 100

Vloeroppervlak (in vierkante meters) 1000-1999 2000-4999 5000 en meer 10 6 6 13 9 6 12 18 6 65 67 82 100 100 100

Totaal 9 11 15 65 100

In tabel 3.8 is een overzicht opgenomen van de huisvestingsplannen van de geënquêteerde bedrijven. Ruim de helft van de bedrijven heeft geen plannen voor een aanpassing de komende twee jaar. Ruim 40% van de bedrijven wil de komende twee jaar uitbreiden op de bestaande locatie of verhuizen naar een grotere bedrijfslocatie. Dergelijke uitbreidingsplannen verdienen de aandacht om na te gaan op welke wijze zorgvuldig ruimtegebruik kan worden toegepast.

Tabel 3.8

Huisvestingsplannen binnen twee jaar

Huisvestingsplannen Uitbreiden op huidige locatie Verhuizen naar grotere bedrijfslocatie Inkrimpen op deze locatie Verhuizen naar kleinere bedrijfslocatie Momenteel geen plannen Totaal (n=470)

% 26 18 1 2 53 100

3.3

Ruimtegebruik

Om inzicht te geven in het huidige ruimtegebruik van de geënquêteerde bedrijven wordt in deze paragraaf een onderscheid gemaakt in ruimtegebruik op kavelniveau en op gebouwniveau.

Buck Consultants International

31

Ruimtegebruik op kavelniveau
In de vorige paragraaf is aangegeven wat de gemiddelde kavelgrootte is bij de diverse soorten bedrijven (zie tabel 3.4). Om aan te geven welk deel van deze kavels bebouwd is, is de GSI berekend (zie tabel 3.9). De GSI geeft de verhouding weer tussen het bebouwde en het onbebouwde deel van de kavel 2. Uit deze tabel blijken duidelijke verschillen in de GSI in relatie tot de hoofdactiviteit van het bedrijf. Geconcludeerd kan worden dat de transport- en distributiebedrijven de laagste bebouwingsgraad hebben, gevolgd door de zware productiebedrijven en bouwbedrijven. Dit wil echter niet zeggen dat de open ruimte niet wordt gebruikt, want deze ruimte kan in gebruik zijn voor bijvoorbeeld parkeren.

Tabel 3.9

Ground Space Index per hoofdactiviteit (in %)

GSI 0 - 0,24 0,25 - 0,49 0,5 - 0,74 0,75 - 1 Totaal

Lichte productie 8 24 49 19 100

Zware productie 23 40 23 14 100

Hoofdactiviteit van bedrijf BouwTransport & Bouw installatie Groothandel distributie 23 16 8 39 43 28 16 24 21 39 52 21 13 17 24 16 100 100 100 100

Totaal 15 27 40 18 100

Om inzicht te geven in het soort gebruik van het onbebouwde deel van de kavel wordt een uitwerking gegeven in tabel 3.10. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de kavels gemiddeld voor 94% van het oppervlak worden gebruikt. Zware productiebedrijven hebben relatief gezien de meeste ongebruikte ruimte op de kavel (gemiddeld 14%). De in de tabel opgenomen standaarddeviatie 3 geeft inzicht in de spreiding binnen de diverse categorieën van hoofdactiviteiten.

2 3

Een hogere GSI geeft aan dat de bebouwingsgraad hoger ligt. De standaarddeviatie is een maatstaf om de spreiding van de waarden aan te geven. Een hogere standaarddeviatie geeft aan dat de spreiding groter is.

32

Buck Consultants International

Tabel 3.10 Gebruik van de kavel (aandeel in % en standaarddeviatie)

Hoofdactiviteit Lichte productie Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie Zware productie Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie Bouw Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie Gemiddeld aandeel van totale kavel Standaarddeviatie

Bebouwd 53 21 44 23 45 23 49 23 58 20 41 27 51 23

Open werkruimte 1) Parkeren Aankleding Ongebruikt 18 17 27 23 33 23 25 25 14 15 26 23 22 21 13 10 9 9 13 11 18 12 16 12 25 23 15 13 7 9 6 7 5 7 6 7 7 11 4 5 6 8 9 15 14 17 4 9 2 4 5 11 4 9 6 13

Totaal 100

100

100

Bouwinstallatie

100

Groothandel

100

Transport & distributie Totaal

100

100

1)

Open werkruimte: ruimte op het onbebouwde deel van de kavel dat wordt gebruikt voor het bedrijfsproces, bijvoorbeeld opslag en manoeuvreerruimte.

Aangezien in de praktijk een deel van het parkeren buiten de eigen kavel gebeurt, is in tabel 3.11 het aandeel parkeerplaatsen voor personenauto’s en vrachtwagens op de eigen kavel weergegeven ten opzichte van het totaal aantal parkeerplaatsen dat een bedrijf gebruikt. Hieruit blijkt dat het merendeel van de personenauto’s op eigen terrein wordt geparkeerd. Bij vrachtwagens is dit nog nadrukkelijker het geval. Uit een nadere analyse blijkt dat het aandeel van de kavel dat wordt gebruikt voor parkeren afneemt naar gelang de kavel groter wordt.

Tabel 3.11 Aandeel parkeren auto’s en vrachtwagens op kavel ten opzichte van openbare ruimte (in %)

Aandeel parkeren op kavel (in %) 0 - 24,9 0 - 24,9 25 - 49,9 50 - 74,9 75 - 100 Totaal

Personenauto’s Vrachtwagens 4 2 4 2 7 3 13 6 76 89 (n=449) 100 (n=292) 100

Buck Consultants International

33

Ruimtegebruik op gebouwniveau
In tabel 3.12 staat het totale gemiddelde vloeroppervlak per hoofdactiviteit weergegeven. Achtereenvolgens staat in tabel 3.13 het gebruik (gemiddeld in % van het totaal) van het vloeroppervlak naar 'soorten' ruimten weergegeven. Uit de tabellen wordt duidelijk dat het gemiddelde totale vloeroppervlak per hoofdactiviteit sterk uiteenloopt (zie kolom standaarddeviatie in tabel 3.12). De grootste verschillen in soorten ruimten zijn met name zichtbaar in het aandeel productie/order picking ruimte versus ruimten bestemd voor opslag en/of distributie.

Tabel 3.12 Totaal gemiddeld vloeroppervlak naar hoofdactiviteit Totaal vloeroppervlak (gemiddeld in m 2) 4.621 13.078 1.620 1.947 4.816 3.579 4.446

Hoofdactiviteit Lichte productie Zware productie Bouw Bouwinstallatie Groothandel Transport & distributie Totaal

Standaarddeviatie 9.730 30.079 2.810 2.196 10.701 6.865 11.731

Tabel 3.13 Gebruik vloeroppervlak naar hoofdactiviteit (aandeel in % en standaarddeviatie) ProducOpslagKantoortie/order /distributieruimte picking ruimte ruimte 19 16 17 22 27 23 31 22 29 24 18 13 13 23 52 23 56 25 25 29 17 22 19 23 21 25 25 35 21 17 22 21 37 27 42 26 46 27 41 28 28 33 Parkeerruimte (inpandig) 1 4 0 2 5 11 4 9 1 3 10 21 21 3

Hoofdactiviteit van bedrijf Lichte productieGemiddeld aandeel vloeroppervlak Standaarddeviatie Zware produc- Gemiddeld aandeel tie vloeroppervlak Standaarddeviatie Bouw Gemiddeld aandeel vloeroppervlak Standaarddeviatie

Overige ruimten 6 6 5 5 6 5 6 6 5 7 10 14 14 6

Totaal 100

100

100

Bouwinstallatie Gemiddeld aandeel vloeroppervlak Standaarddeviatie Groothandel Gemiddeld aandeel vloeroppervlak Standaarddeviatie Gemiddeld aandeel vloeroppervlak Standaarddeviatie Standaarddeviatie Gemiddeld aandeel

100

100

Transport & distributie

100

Totaal

100

34

Buck Consultants International

vloeroppervlak Standaarddeviatie

21

29

26

9

7

Bij 10% van alle bedrijven worden personenauto’s inpandig geparkeerd (gemiddeld tien auto’s) en bij 12% van de bedrijven worden vrachtwagens inpandig geparkeerd (gemiddeld zes vrachtwagens). Om de invulling van de verschillende bedrijfsruimten bij de geënquêteerde bedrijven te beschrijven is in tabel 3.14 aangegeven in hoeveel lagen de verschillende bedrijfsonderdelen zijn gerealiseerd. Hieruit blijkt dat een beperkt deel van de ruimten voor productie, assemblage en/of order picking in meerdere lagen is gerealiseerd (9%). Bij ruimten bestemd voor de opslag en distributie van goederen komt het stapelen frequenter voor. Bij 23% van de bedrijven is de opslag in meerdere bouwlagen gerealiseerd. Bij ruimten bestemd voor overige activiteiten is een zelfde verdeling zichtbaar. Wordt het aantal bouwlagen kantoor beoordeeld naar bedrijfsgrootte dan mag de voor de hand liggende conclusie worden getrokken, dat grotere bedrijven vaker kantoorruimten in meerdere lagen hebben gerealiseerd dan kleinere bedrijven.

Tabel 3.14 Aantal bouwlagen (aandeel in %) Productie, assemblage en/of order picking 92 6 2 100

Aantal bouwlagen 1 2 3 en meer Totaal

Kantoor 34 57 9 100

Opslag en/of distributie 77 20 3 100

Overig 77 22 1 100

Van de bedrijven die inpandig parkeren hebben gerealiseerd, is 97% ingevuld in één parkeerlaag. De resterende bedrijven (3%) beschikken over inpandig parkeren in twee of meer lagen. De geënquêteerde bedrijven zijn ook gevraagd naar de minimaal noodzakelijke vrije hoogte van de grootste bedrijfsruimte op de huidige locatie (zie tabel 3.15). Uit de analyse van de gegevens blijkt dat er een relatie bestaat tussen de bedrijfsomvang (uitgedrukt in totaal aantal vierkante meters vloeroppervlak) en de minimale vrije hoogte. De grotere bedrijven hebben vaker een hogere minimale vrije hoogte nodig dan de kleinere bedrijven.

Tabel 3.15 Minimale vrije hoogte van de grootste bedrijfsruimte per bedrijfsgrootte (aandeel in %) Vloeroppervlak (in m 2) 1000-1999 2000-4999 5000 en meer 4 1 4 56 44 27 56 44 27 36 46 40 36 46 40 4 9 29

Minimale vrije hoogte 0 - 2,9 3,0 - 5,9 3,0 - 5,9 6,0 - 8,9 6,0 - 8,9 9,0 en meer

tot 999 11 60 60 24 24 5

Totaal 5 48 48 37 37 10

Buck Consultants International

35

Totaal

100

100

100

100

100

36

Buck Consultants International

Eisen die door bedrijven worden gesteld aan de vloerbelasting variëren al naar gelang de hoofdactiviteit en de bedrijfsgrootte. De meeste lichte productiebedrijven, zware productiebedrijven en transport- & distributiebedrijven blijken een maximale vloerbelasting nodig te hebben van meer dan 2.000 kg/m 2 (respectievelijk 44%, 81% en 67%). De meeste bouw-, bouwinstallatie- en groothandelsbedrijven hebben een maximale vloerbelasting nodig die ligt tussen de 1.000 - 2.000 kg/m 2 (respectievelijk 47%, 44% en 53%). Wordt de noodzakelijk vloerbelasting afgezet tegen de bedrijfsgrootte (zie tabel 3.16) dan kan worden geconcludeerd dat grotere bedrijven vaker een hogere maximale vloerbelasting nodig hebben dan kleinere bedrijven.

Tabel 3.16 Vloerbelasting per bedrijfsgrootte (aandeel in %) Vloeroppervlak (in m 2) 1000-1999 2000-4999 5000 en meer 19 9 4 42 47 29 39 44 67 100 100 100

Vloerbelasting < 1.000 kg/m 2 1.000 - 2.000 kg/m 2 >2.000 kg/m 2 Totaal

Tot 999 31 44 25 100

Totaal 16 41 43 100

Om inzicht te krijgen in de bedrijfsvoering van de geënquêteerde bedrijven is gevraagd welke interne logistieke systemen worden gebruikt. De bedrijven hebben de mogelijkheid gekregen de drie belangrijkste interne logistieke systemen aan te geven. In tabel 3.17 is aangegeven wat de belangrijkste interne logistieke systemen zijn van ondernemers per hoofdactiviteit. Hieruit blijkt dat het merendeel van de bedrijven de interne logistiek heeft vormgegeven met heftrucks (73%) en handmatige afhandeling (61%). Minder frequent gebruikte interne logistieke systemen zijn de kraanbaan (19%) en de rolcontainer (16%).

Tabel 3.17 Belangrijkste interne logistieke systemen naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Interne logistieke systemen Handmatig Rolcontainer Lopende band Heftruck Kraanbaan Kraanbaan Anders Anders

Lichte productie 66 17 13 76 26 26 6 6

Zware Productie 32 12 24 88 44 44 21 21

Hoofdactiviteit van bedrijf BouwGrootBouw installatie handel 61 81 65 13 7 26 0 0 7 63 61 76 15 17 6 15 17 6 8 0 6 8 0 6

Transport & distributie 35 12 9 74 9 9 12 12

Totaal 61 16 9 73 19 19 7 7

In tabel 3.13 is inzichtelijk gemaakt welk deel van het totale vloeroppervlak wordt gebruikt voor opslag- & distributieactiviteiten. De wijze waarop de opslag is vormgegeven kan sterk variëren. In tabel 3.18 is een overzicht opgenomen van deze opslagsystemen uitgesplitst naar hoofdactiviteit. Binnen de categorieën hoofdactiviteiten wordt het meest frequent ge-

Buck Consultants International

37

bruik gemaakt van de opslagmethode met pallets, palletstellingen en rolcontainers. De bouwinstallatiebedrijven vormen hierop een uitzondering. De meeste bedrijven in deze categorie maken gebruik van opslagsystemen voor kleine goederen.

Tabel 3.18 Belangrijkste opslagmethode naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Belangrijkste opslagmethode Pallets, palletstellingen en rolcontainers Opslagsysteem kleine goederen Opslag van groot stukgoed Opslag van bulk Niet van toepassing Anders Totaal

Lichte productie 47 37 4 3 4 5 100

Zware productie 44 15 12 17 3 9 100

Hoofdactiviteit van bedrijf BouwTransport & Bouw Installatie Groothandel distributie 38 7 46 33 32 5 4 15 6 100 77 5 5 3 3 100 37 6 4 2 5 100 23 18 10 8 8 100

Totaal 40 37 7 5 5 6 100

3.4

Opinies over zorgvuldig ruimtegebruik

De bedrijven hebben door middel van een leaflet (zie bijlage 2) kennis kunnen nemen van verschillende wijzen waarop zorgvuldig ruimtegebruik is in te vullen. De ondernemers is gevraagd aan te geven of zij bekend zijn met de verschillende invullingen van zorgvuldig ruimtegebruik: 22% van de ondernemers is volledig op de hoogte van de genoemde mogelijkheden, 55% ten dele en de resterende 23% van de ondernemers is niet bekend met de voorgelegde mogelijkheden. De geënquêteerde bedrijven is gevraagd hun opinie te geven over innovatieve manieren om bedrijfsuitbreidingen te realiseren. Hierbij is nadrukkelijk verzocht uit te gaan van de hoofdactiviteit van het bedrijf. In deze paragraaf wordt voor het beschrijven van deze opinie van de ondernemers een indeling gehanteerd in innovatieve oplossingen die bedrijven zelfstandig op de huidige locatie zouden kunnen invullen en oplossingen die gezamenlijk met andere bedrijven invulling zouden moeten krijgen. Indien er significante relaties tussen variabelen en de opinie van ondernemer zijn geconstateerd, worden deze expliciet vermeld. De mening van ondernemers over de verschillende oplossingsrichtingen zijn gedifferentieerd naar hoofdactiviteit, ook als deze geen significante relatie vertonen. Deze paragraaf wordt afgesloten met een karakterisering van ondernemers aan de hand van een clusteranalyse en een conclusie over de zoektocht naar een typologie van bedrijven.

38

Buck Consultants International

Individuele oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen
In tabel 3.19 staat aangegeven of de ondernemers ondergrondse oplossingen kunnen en willen toepassen uitgesplitst naar hoofdactiviteit van de bedrijven. Hieruit kan worden g econcludeerd dat bouwbedrijven het meest frequent aangeven dat ondergrondse oplossingen niet mogelijk zijn (76%). Van de groothandelsbedrijven geeft een groot deel (24%) van de ondernemers aan niet te weten of ondergrondse oplossingen zijn te realiseren.

Tabel 3.19 Mening ondernemers over ondergrondse oplossingen gedifferentieerd naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Ondergrondse Lichte Oplossingen Productie Kan & wil 9 Kan maar wil niet 19 Kan niet maar wil wel 2 Kan niet & wil niet 54 Onbekend of het kan 16 Totaal 100

Zware productie 15 18 6 48 12 100

Bouw 4 15 10 66 5 100

Hoofdactiviteit BouwinstalTransport & latie Groothandel distributie 11 10 20 19 9 10 6 7 12 56 51 49 8 24 10 100 100 100

Totaal 10 15 6 54 15 100

Uit een nadere analyse van de respons (zie tabel 3.20) blijkt dat er verband bestaat tussen de mening van ondernemers over het kunnen realiseren van ondergrondse oplossingen en het totale vloeroppervlak van de locatie. Hoe meer vloeroppervlak een bedrijf heeft des te vaker de ondernemer aangeeft dat ondergrondse oplossingen mogelijk zijn.

Tabel 3.20 Mening ondernemers over mogelijkheden van ondergrondse oplossingen uitgesplitst naar vloeroppervlak (aandeel in %) Vloeroppervlak (in m 2) 1000-1999 2000-4999 5000 en meer 35 29 41 65 71 59 100 100 100

Mogelijkheden van ondergrondse oplossingen Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

Tot 1000 16 84 100

Totaal 29 71 100

In tabel 3.21 staat aangegeven hoe ondernemers denken over het stapelen van activiteiten op de bestaande locatie, door het bouwen van extra lagen. Uit deze tabel kan worden geconcludeerd dat de bouwinstallatiebedrijven en de zware productiebedrijven relatief gezien het vaakst aangeven activiteiten te kunnen en ook te willen stapelen. De groothandelsbedrijven zijn relatief gezien het minst goed geïnformeerd. Zij geven vaak aan niet te weten of activiteiten gestapeld kunnen worden.

Buck Consultants International

39

Tabel 3.21 Mening ondernemers over het stapelen van activiteiten gedifferentieerd naar hoofdactiviteit (aandeel in %) Hoofdactiviteit BouwinTransport & stallatie Groothandel distributie 57 35 43 9 16 14 3 8 7 23 25 24 9 16 12 100 100 100

Bouwen van extra lagen Kan & wil Kan maar wil niet Kan niet maar wil wel Kan niet & wil niet Onbekend of het kan Totaal

Lichte Productie 38 22 4 29 7 100

Zware productie 47 13 13 19 9 100

Bouw 36 18 8 33 4 100

Totaal 40 18 6 27 9 100

Tabel 3.22 geeft inzicht in de mening van ondernemers over de mogelijkheden om horizontale uitbreidingen te realiseren. Conclusie is dat productiebedrijven relatief gezien vaker mogelijkheden zien om horizontale uitbreidingen te realiseren.

Tabel 3.22 Mening ondernemers over het horizontaal uitbreiden gedifferentieerd naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Horizontaal Uitbreiden Kan & wil Kan maar wil niet Kan niet maar wil wel Kan niet & wil niet Onbekend of het kan Totaal

Lichte productie 59 10 11 19 1 100

Zware productie 61 9 12 18 0 100

Hoofdactiviteit van bedrijf BouwinTransport & Bouw stallatie Groothandel distributie 42 51 43 49 10 10 10 5 15 15 20 23 33 23 24 21 0 0 3 3 100 100 100 100

Totaal 51 9 15 23 1 100

De mogelijkheden die ondernemers zien om horizontale uitbreidingen te realiseren vertonen een aantal duidelijke relaties met andere factoren. De meest duidelijke is weergegeven in tabel 3.23. Hieruit blijkt dat bedrijven met een lagere FSI4 vaker aangeven horizontale uitbreidingen te kunnen realiseren. Daarnaast zijn er de volgende significante relaties met andere factoren: • hoe groter de kavel des te vaker ondernemers aangeven horizontale uitbreidingen te kunnen realiseren; • hoe groter het totale vloeroppervlak des te vaker ondernemers aangeven horizontale uitbreidingen te kunnen realiseren;

4

Floor Space Index is de verhouding totale vloeroppervlak ten opzichte van het totale kaveloppervlak. Een hogere FSI bij een gelijkblijvende kavelgrootte geeft aan dat er meer vloeroppervlak is gerealiseerd.

40

Buck Consultants International

• hoe hoger de OSR5 des te vaker ondernemers aangeven horizontale uitbreidingen te kunnen realiseren; • hoe lager de GSI6 des te vaker ondernemers aangeven horizontale uitbreidingen te kunnen realiseren. Uit de geconstateerde relaties kan worden geconcludeerd dat bedrijven met een hogere ruimtedruk minder mogelijkheden kennen om horizontaal uit te breiden.

Tabel 3.23 Mening ondernemers over mogelijkheden om horizontaal uit te breiden uitgesplitst naar FSI (aandeel in %)

Mogelijkheden om horizontaal uit te breiden Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

0-0,24 82 18 100

0,25-0,49 76 24 100

FSI 0,50-0,74 0,75-0,99 68 39 32 61 100 100

1 en meer 34 66 100

Totaal 65 35 100

Ruimte kan langer in de tijd worden gebruikt door bijvoorbeeld in ploegen te gaan werken om daarmee de productietijd te verlengen. In tabel 3.24 staat aangegeven of de ondernemers ruimten in de tijd langer kunnen en/of willen gebruiken (opgesplitst naar hoofdactiviteit). Hieruit kan worden geconcludeerd dat productiebedrijven (lichte en zware) duidelijk vaker mogelijkheden zien om de ruimten in de tijd langer te gebruiken ten opzichte van bedrijven met een andere hoofdactiviteit.

Tabel 3.24 Mening ondernemers over het in de tijd langer gebruiken van de ruimte (aandeel in %)

Ruimte in de tijd langer gebruiken Kan & wil Kan maar wil niet Kan niet maar wil wel Kan niet & wil niet Onbekend of het kan Totaal

Lichte productie 48 20 3 28 1 100

Zware productie 65 13 3 19 0 100

Hoofdactiviteit van bedrijf BouwinstalTransport & Bouw latie Groothandel distributie 20 24 29 36 13 21 11 5 3 3 5 10 61 47 49 44 4 5 6 5 100 100 100 100

Totaal 38 15 4 40 3 100

Grotere bedrijven (aantal werkzame personen) blijken vaker aan te geven ruimte in de tijd langer te kunnen gebruiken (zie tabel 3.25). Uit de interviews blijkt dat dit voor een deel is te verklaren doordat grotere bedrijven over meer leidinggevenden beschikken, waardoor het
5

Open Space Ratio geeft de verhouding van het totale vloeroppervlak ten opzichte van het onbebouwde oppervlak van de kavel weer. Een hogere OSR bij gelijk blijvende kavelgrootte en totale vloeroppervlak duidt erop dat het onbebouwde oppervlak van de kavel toeneemt doordat vloeroppervlak wordt gestapeld. 6 De Ground Space index geeft de verhouding tussen de bebouwde en onbebouwde ruimte weer. Een hogere GSI geeft aan dat de bebouwingsgraad hoger ligt.

Buck Consultants International

41

werken in ploegendiensten, inclusief het noodzakelijke toezicht, eenvoudiger is te realiseren (zie hoofdstuk 4).

Tabel 3.25 Mening ondernemers over mogelijkheden om ruimten langer in de tijd te gebruiken uitgesplitst naar aantal werkzame personen (aandeel in %)

Mogelijkheden om ruimten langer in de tijd te gebruiken Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

1-9 33 67 100

Werkzame personen 10-19 20-49 50 en meer 53 57 67 47 43 33 100 100 100

Totaal 54 46 100

Om aan te kunnen geven of er variabelen zijn die een goede indicatie kunnen geven van meerdere soorten individuele oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen, staat in tabel 3.26 een overzicht opgenomen van de significante relaties zoals hierboven beschreven. Hieruit blijkt dat geen variabele is te onderscheiden, die inzicht geeft in alle vier genoemde individuele mogelijkheden van ruimtegebruik. Bij het bouwen van extra lagen is er geen variabele die significante relaties vertoont met de mogelijkheden om deze vorm van ruimtegebruik toe te passen. Uit de analyse komt naar voren dat horizontaal uitbreiden, waarbij de beschikbare ruimte op de kavel belangrijk is, duidelijke relaties vertoont met de FSI, OSR en de GSI. In deze drie variabelen zit namelijk ook een duidelijke kavelcomponent.

Tabel 3.26 Mening ondernemers over individuele oplossingen om bedrijfsuitbreidingen te realiseren in relatie tot andere variabelen.

Variabele Hoofdactiviteit Vloeroppervlak Aantal werkzame personen Kavelgrootte FSI OSR GSI
? ??

Individuele oplossingen om bedrijfsuitbreidingen te realiseren Ondergrondse Bouwen van Horizontaal Ruimte in de tijd oplossingen extra lagen uitbreiden langer gebruiken
?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??

significante relatie (0,05 =α 7>0,01) sterk significante relatie (α = 0,01)

7

α overschrijdingskans; toets om vast te stellen of variabelen afhankelijk van elkaar zijn. Buck Consultants International

42

Gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken
Bij het bundelen van voorzieningen van meerdere bedrijven kan worden gedacht aan gezamenlijke vergaderfaciliteiten, gezamenlijke kantine/catering enzovoorts. Inzicht in de mening van ondernemers over dergelijke gezamenlijke voorzieningen is weergegeven in tabel 3.27.

Tabel 3.27 Mening ondernemers over mogelijkheden om voorzieningen te bundelen uitgesplitst naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Mogelijkheden om voorzieningen te bundelen (in %) Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

Lichte productie 33 67 100

Zware productie 32 68 100

Bouw 24 76 100

Hoofdactiviteit BouwGrootinstallatie handel 21 30 79 70 100 100

Transport & distributie 42 58 100

Totaal 30 70 100

Het aandeel vloeroppervlak dat wordt gebruikt voor opslag- en distributieactiviteiten vertoont een verband met het kunnen bundelen van voorzieningen (tabel 3.28). Bij een toenemend aandeel opslag- en distributieruimte neemt het aandeel ondernemers af dat aangeeft voorzieningen te kunnen bundelen. De ondernemers met een beperkt aandeel (tot 25%) opslag- en distributieruimte zien weinig mogelijkheden om voorzieningen te bundelen.

Tabel 3.28 Mening ondernemers over mogelijkheden om voorzieningen te bundelen uitgesplitst naar het aandeel opslag- en distributieruimte (aandeel in %)

Mogelijkheden om voorzieningen te bundelen (in %) Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

Aandeel opslag- en distributieruimte (in %) 0 - 24,9 25-49,9 50-74,9 75-100 Totaal 28 42 26 18 30 72 58 74 82 70 100 100 100 100 100

Een mogelijkheid om het aantal parkeerplaatsen beter af te stemmen op het daadwerkelijk noodzakelijke aantal parkeerplaatsen ligt in het realiseren van gezamenlijke parkeervoorzieningen. Met gezamenlijke parkeervoorzieningen kan namelijk een hogere bezettingsgraad worden gerealiseerd. Het is daarbij relevant om te weten of ondernemers deze mogelijkheid ook denken te kunnen realiseren (zie tabel 3.29). Conclusie is dat, relatief gezien, de zware productiebedrijven vaker mogelijkheden zien voor gezamenlijke parkeervoorzieningen.

Buck Consultants International

43

Tabel 3.29 Mening ondernemers over mogelijkheden van gezamenlijke parkeervoorzieningen uitgesplitst naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Mogelijkheden voor gezamenlijke parkeervoorzieningen Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

Lichte productie 54 46 100

Zware productie 66 34 100

Bouw 48 52 100

Hoofdactiviteit BouwGrootInstallatie Handel 54 48 46 52 100 100

Transport & distributie 48 53 100

Totaal 52 48 100

Wordt de mening van ondernemers uitgesplitst naar het aandeel parkeren van personenauto’s op de eigen kavel ten opzichte van het aandeel buiten de eigen kavel (zie tabel 3.30), dan wordt duidelijk dat hoe groter het aandeel parkeerplaatsen dat reeds buiten de eigen kavel ligt des te vaker ondernemers aangeven gezamenlijke parkeervoorzieningen te kunnen realiseren. Ondernemers in verschillende typen bedrijfsgebouwen denken uiteenlopend over de mogelijkheden om gezamenlijke parkeervoorzieningen te realiseren. 49% van de ondernemers in een zelfstandig bedrijfspand geeft aan gezamenlijke parkeervoorzieningen te kunnen realiseren. Ondernemers in een bedrijfsverzamelgebouw (in één of in meerdere bouwlagen) geven echter vaker aan gezamenlijke parkeervoorzieningen te kunnen realiseren (58% respectievelijk 81%). Worden deze uitkomsten gecombineerd met de bevindingen uit tabel 3.30 en de resultaten uit de interviews (zie hoofdstuk 4) dan kan worden geconcludeerd dat een ondernemer die ervaring heeft met het delen van parkeervoorzieningen of het parkeren van personenauto’s op de openbare weg vaker mogelijkheden ziet voor gezamenlijke parkeervoorzieningen.

Tabel 3.30 Mening ondernemers over gezamenlijke parkeervoorzieningen uitgesplitst naar aandeel parkeren van personenauto’s op de kavel (in %)

Mogelijkheden voor gezamenlijke parkeervoorzieningen (in %) Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

Aandeel parkeren van personenauto’s op kavel (in % van totaal) 0-24,9 75 25 100 25-49,9 61 39 100 50-74,9 66 34 100 75-100 46 54 100 Totaal 51 49 100

Meer dan de helft van alle geënquêteerde ondernemers is van mening dat groenvoorzieningen kunnen worden gebundeld (zie tabel 3.31). Geconcludeerd kan worden dat de mogelijkheden om groenvoorzieningen te bundelen geen relaties vertonen met bedrijfsactiviteiten of andere geïnventariseerde factoren. Ruim de helft (57%) van alle bedrijven kan groenvoorzieningen bundelen.

44

Buck Consultants International

Tabel 3.31 Mening ondernemers over bundelen groenvoorziening Mogelijkheden voor bundelen groenvoorzieningen (in %) Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal Hoofdactiviteit Bouwinstallatie 56 44 100

Lichte productie 53 47 100

Zware productie 60 53 100

Bouw 59 41 100

Groothandel 64 36 100

Transport & distributie 57 43 100

Totaal 57 43 100

In tabel 3.32 staat aangegeven of ondernemers gezamenlijke opslag kunnen realiseren. Opvallend is dat het aandeel ondernemers dat aangeeft gezamenlijke opslag te kunnen realiseren hoger ligt binnen de zware productiebedrijven en de transport- en distributiebedrijven dan binnen andere categorieën. Binnen de bouwinstallatiebedrijven bijvoorbeeld is een grote categorie ondernemers die aangeeft geen gezamenlijke opslag te kunnen realiseren.

Tabel 3.32 Mening ondernemers over gezamenlijk opslag uitgesplitst naar hoofdactiviteit

Mogelijkheden voor gezamenlijke opslag (in %) Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

Lichte productie 36 64 100

Zware productie 52 48 100

Bouw 23 77 100

Hoofdactiviteit Bouwinstallatie 19 81 100

Groothandel 34 66 100

Transport & distributie 47 53 100

Totaal 34 66 100

In tabel 3.33 is een overzicht opgenomen van de geconstateerde relaties tussen variabelen en gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken. Er blijken weinig relaties te liggen tussen het kunnen realiseren van gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken en de geïnventariseerde factoren.

Tabel 3.33 Mening ondernemers over gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken in relatie tot andere variabelen. Gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken Gezamenlijke Bundelen Bundelen van parkeervoor- groenvoor- Gezamenvoorzieningen zieningen ziening lijke opslag
? ? ?? ??

Variabele Hoofdactiviteit Aandeel opslag & distributie van totale vloeroppervlak Aandeel parkeren van personenauto’s op de kavel Type bedrijfsruimte
? ??

significante relatie (0,05 = α >0,01) sterk significante relatie (α = 0,01)

Buck Consultants International

45

Schakelen van bedrijfsruimten en huisvesting in bedrijfsverzamelgebouw in meerdere lagen
De ondernemers zijn gevraagd aan te geven of zij voorstander zijn van het schakelen van bedrijfsruimten in plaats van het realiseren van ‘vrijstaande bedrijfsruimten’. 34% van de ondernemers blijkt hier voorstander van te zijn en 20% is tegenstander. Het overgrote deel van de ondernemers heeft geen mening over het schakelen van de bedrijfsruimten (46%). De meest genoemde argumenten van ondernemers waarom zij géén voorstander zijn van het schakelen van bedrijfsruimten zijn: • • • • het gaat ten koste van de eigen identiteit; toekomstige uitbreidingen worden belemmerd (te weinig flexibiliteit); dit niet wenselijk/mogelijk is in verband met veiligheid (met name brandbeveiliging); de ondernemers overlast verwachten of denken te veroorzaken (met name geluidsoverlast).

In de enquête is eveneens gevraagd om aan te geven of de huisvesting in een bedrijfsverzamelgebouw in meerdere lagen een reële optie is. 33% van de ondernemers geeft aan dit als reële optie te beoordelen. Als randvoorwaarde is genoemd een onbelemmerd logistiek proces. Daarnaast wordt regelmatig de voorkeur voor huisvesting op de begane grond uitgesproken. De resterende 67% van de bedrijven geeft te kennen de huisvesting in een bedrijfsverzamelgebouw in meerdere lagen niet als reële optie te beoordelen. Veel genoemde tegenargumenten zijn: • • • • • aard van het bedrijfsproces leent zich er niet voor; geen onbelemmerde logistiek mogelijk; verwachte problemen met opslag; omvang van het bedrijf is te groot; voorkeur voor bedrijfspand in eigendom.

Karakterisering ondernemers
Op basis van de opinie van ondernemers en de in de enquête verzamelde informatie over bedrijfskenmerken is getracht een typologie van bedrijven te vinden. Met andere woorden gezocht is naar één of meerdere bedrijfskenmerken (al dan niet gecombineerd) die inzicht geven in de realisatiemogelijkheden van diverse vormen van zorgvuldig ruimtegebruik. In deze zoektocht naar een typologie zijn uiteenlopende combinaties tussen variabelen en de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik beoordeeld. Hieruit blijkt dat er géén typologie van bedrijven is op te stellen op basis van de onderzochte bedrijfskenmerken. Uit deze analyse blijkt wél dat de mening van ondernemers over het kunnen realiseren van de verschillende mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik zijn te verdelen in vier groepen8, namelijk:
8

Bij deze analyse is de opinie van ondernemers over gezamenlijke parkeervoorzieningen niet meegenomen, omdat deze opinie te dominant bleek in de uitgevoerde clusteranalyse, waardoor er geen bruikbare indeling ontstaat. Buck Consultants International

46

a b c d

innovatief ingestelde ondernemers (31%); ‘sceptische’ ondernemers (28%); ‘stapelaars’ (26%); ‘traditionele’ ondernemers (13%).

De vier groepen ondernemers zijn vervolgens geanalyseerd om te beoordelen of zij zijn te karakteriseren aan de hand van bepaalde bedrijfskenmerken. Uit deze analyse blijkt dat dit niet het geval is. Geconcludeerd kan worden dat de opinie van ondernemers over het kunnen realiseren van zorgvuldig ruimtegebruik niet afhankelijk is van bedrijfskenmerken. Met andere woorden binnen alle soorten en maten bedrijven lopen de meningen over het kunnen realiseren van de diverse vormen van zorgvuldig ruimtegebruik uiteen, er is dus geen typologie te maken op basis van bedrijfskenmerken.

Tabel 3.34 Opinie ondernemers verdeeld in groepen

Wijze van zorgvuldig ruimtegebruik Ondergrondse oplossingen Bouwen van extra lagen Horizontaal uitbreiden Ruimte in de tijd langer gebruiken Bundelen van voorzieningen Bundelen groenvoorziening Gezamenlijke opslag ++ + 0 --

a ++ ++ + ++ + ++ ++

Groepen ondernemers b C -0 -++ -0 -0 -+ --

d 0 -+ ++ --

Een aanzienlijk groter aandeel (ten opzichte van het gemiddelde) van de ondernemers in deze groep geeft aan deze vorm van ruimtegebruik te kunnen realiseren Een groter aandeel (ten opzichte van het gemiddelde) van de ondernemers in deze groep geeft aan deze vorm van ruimtegebruik te kunnen realiseren Het aantal ondernemers in deze groep dat aangeeft deze vorm van ruimtegebruik te kunnen realiseren, is gelijk aan het gemiddelde van alle ondernemers Een groter aandeel van de aandeel (ten opzichte van het gemiddelde) van de ondernemers in deze groep geeft aan deze vorm van ruimtegebruik niet te kunnen realiseren Een aanzienlijk groter aandeel (ten opzichte van het gemiddelde) van de ondernemers in deze groep geeft aan deze vorm van ruimtegebruik niet te kunnen realiseren

3.5

Knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik

In deze paragraaf wordt ingegaan op de door de ondernemers aangedragen knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik. Hierbij wordt net als in de vorige paragraaf een indeling gehanteerd naar de mogelijkheden om zorgvuldig ruimtegebruik in te vullen op individueel b edrijfsniveau of gezamenlijk met andere bedrijven. Deze paragraaf maakt inzichtelijk welke factoren de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik bepalen (onderzoeksvraag één uit paragraaf 1.2).

Buck Consultants International

47

Knelpunten bij individuele oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen
Bij het uitwerken van knelpunten worden de belangrijkste (meest genoemd door de ondernemers) knelpunten in de uitwerking beschreven. De ondernemers is gevraagd om, indien van toepassing, de belangrijkste knelpunten te geven (maximaal drie). In de tabellen die de knelpunten beschrijven wordt aangegeven hoeveel procent van de bedrijven heeft aangegeven geen knelpunten te ervaren en hoeveel procent van de bedrijven de knelpunten zoals beschreven hebben genoemd. In de tabellen waarin de kenmerken van bedrijven (variabelen) worden genoemd die van invloed zijn op de frequentie waarin de ondernemers de knelpunten ervaren, worden alléén significante relaties opgenomen. De sterk significante relaties worden beschreven. Uit het overzicht van de knelpunten in tabel 3.35 wordt duidelijk dat veel ondernemers bij een ondergrondse oplossing de bestaande bebouwing en de kosten als knelpunt ervaren. In hoofdstuk 4 wordt op basis van de bevindingen in de interviews een nadere uitwerking van deze knelpunten gegeven.

Tabel 3.35 Gesignaleerde knelpunten bij ondergrondse oplossingen

Knelpunten Géén knelpunten Bestaande bebouwing Kosten Aard van het bedrijfsproces Regelgeving Anders

% van alle bedrijven 7 48 48 32 19 6

Uit de analyse van de gegevens blijkt dat er sterke significante relaties aanwezig zijn tussen de drie belangrijkste knelpunten en een groot aantal variabelen (zie tabel 3.36). Geconcludeerd kan worden dat de FSI duidelijke relaties vertoont met de frequentie waarin ondernemers de bestaande bebouwing en de kosten als belemmering zien en eveneens een wat minder sterke significante relatie met de aard van het bedrijfsproces. Gesteld kan worden dat een hogere FSI duidt op een verhoogde kans (groter dan de genoemde percentages in tabel 3.35) dat het knelpunt wordt ervaren. Zowel de FSI, als de OSR en de GSI vertonen een duidelijke relatie met de frequentie waarin de bestaande bebouwing als knelpunt wordt genoemd. De relatie geeft aan dat bedrijven met een hoge ruimtedruk 9 de bestaande bebouwing als knelpunt ervaren.

9

Een combinatie van een hoge FSI, een lage OSR en een hoge GSI duidt op een hoge ruimtedruk zie tabel 2.2.

48

Buck Consultants International

Belangrijke leeswijzer relatietabellen De symbolen (plussen en minnen) in de tabellen opgenomen in paragraaf 3.5, die inzicht geven in de relaties tussen knelpunten en één of meerdere variabelen, geven aan dat er een hogere of lagere kans bestaat (ten opzichte van de totale populatie) dat ondernemers het betreffende knelpunt ervaren. Zij geven géén inzicht in de omvang van het betreffende knelpunt bij een individuele ondernemer.

Tabel 3.36 Knelpunten bij ondergrondse oplossingen in relatie tot andere variabelen Belangrijkste knelpunten bij ondergrondse oplossingen Bestaande Aard van het bebebouwing Kosten drijfsproces ++ ++ + ++ -++ ++ ++ ++ ++ ++ + 1) + ++ ++ ++ + --

Variabele Interne logistiek mét handmatige afhandeling Interne logistiek mét heftruck Interne logistiek mét kraanbaan Interne logistiek mét lopende band FSI OSR GSI Hoger aandeel kantoor van totale vloeroppervlak Hoger aandeel opslag & distributie van totale vloeroppervlak Hoger aandeel productie, assemblage en order picking van totale vloeroppervlak Hoger aandeel werkruimte van onbebouwde deel kavel Groter aantal werkzame personen Hoger totaal vloeroppervlak Toenemende kavelgrootte + ++ -1)

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Kosten als knelpunt komt het meest frequent voor bij bedrijven met een FSI tussen de 0,5 en 0,74. Bij een toenemende en afnemende FSI neemt de frequentie af (het betreft een sterke significante relatie: α = 0,01).

Worden de knelpunten die ondernemers ervaren bij de bouw van extra lagen (zie tabel 3.37 en 3.38) beoordeeld, dan wordt duidelijk dat bij een toenemende ruimtedruk (hogere FSI en lagere OSR) de gebouwconstructie vaker als knelpunt wordt ervaren bij verticale uitbreidingen. Daarnaast kan worden geconcludeerd dat bij het bestaan van meerdere bouwlagen (kantoor en opslag & distributie) de gebouwconstructie vaker tot belemmeringen leidt.

Buck Consultants International

49

Tabel 3.37 Gesignaleerde knelpunten bij bouwen van extra lagen

Knelpunten Géén knelpunten Gebouwconstructie Kosten Regelgeving Gewicht producten/machines Omvang logistieke stromen Anders

% van alle bedrijven 20 44 27 24 16 12 5

Tabel 3.38 Knelpunten bij bouwen van extra lagen in relatie tot andere variabelen

Variabele Interne logistiek met heftruck Interne logistiek met rolcontainer FSI OSR Aantal bouwlagen opslag & distributie Aantal bouwlagen overig Duur vestiging op huidige locatie + ++ -

Belangrijkste knelpunten bij het bouwen van extra lagen Gebouwconstructie Kosten Regelgeving ++ + + + + +

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01)

Het realiseren van horizontale uitbreidingen wordt het meest frequent belemmerd door een tekort aan beschikbare ruimte (zie tabel 3.39 en 3.40). Dit wordt verduidelijkt door de sterk significante relatie tussen het tekort aan ruimte en de FSI, OSR en GSI. Deze relatie geeft aan dat bedrijven met een hoge ruimtedruk het meest frequent het knelpunt beschikbare ruimte noemen. De GSI heeft bovendien een significante relatie met het knelpunt regelgeving. Bedrijven met een hogere GSI geven frequenter aan regelgeving als belemmering te ervaren. Op basis van de interviews kan worden geconcludeerd dat deze relatie voor een belangrijk deel is te verklaren door de maximale bebouwingspercentages die zijn opgenomen in bestemmingsplannen (zie hoofdstuk 4).

50

Buck Consultants International

Tabel 3.39 Gesignaleerde knelpunten bij horizontaal uitbreiden

Knelpunten Géén knelpunten Beschikbare ruimte Regelgeving Gebouwconstructie Kosten Aard van het bedrijfsproces Anders

Aandeel (in %) 31 40 21 10 9 4 4

Tabel 3.40 Knelpunten bij horizontaal uitbreiden in relatie tot andere variabelen

Variabele Interne logistiek met heftruck Interne logistiek met lopende band FSI OSR GSI Aantal bouwlagen kantoor Aantal bouwlagen opslag & distributie Aandeel opslag & distributie van totale vloeroppervlak Aandeel ongebruikte ruimte van onbebouwde deel kavel Minimaal noodzakelijke vrije hoogte + ++ -1)

Belangrijkste knelpunten bij horizontaal uitbreiden Beschikbare ruimte Regelgeving + + ++ -++ + + 1) -+ +

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Bedrijven met een aandeel opslag en distributieruimte (van het totale vloeroppervlak) tussen de 25 en 50% en meer dan 75% geven frequenter aan dat de regelgeving een knelpunt vormt (het betreft een sterk significante relatie: α = 0,01).

Een overzicht van de knelpunten die ondernemers ervaren bij het langer in de tijd gebruiken van ruimte is opgenomen in tabel 3.41. Tabel 3.42 geeft inzicht in de relatie tussen de knelpunten en variabelen. Geconcludeerd kan worden dat een aantal knelpunten niet dusdanig belemmerend werkt dat ondernemers het langer in de tijd gebruiken van de ruimte achterwege zouden laten. Uit tabel 3.24 blijkt namelijk dat 38% van de ondernemers de ruimte in de tijd langer kan en wil gebruiken, terwijl 21% van de ondernemers (zie tabel 3.41) aangeeft geen knelpunten te ervaren.

Buck Consultants International

51

Tabel 3.41 Gesignaleerde knelpunten bij het langer in de tijd gebruiken van ruimte Knelpunten Géén knelpunten Aard van het bedrijfsproces Bereidheid medewerkers om in ploegen te werken Openingstijden klanten en toeleveranciers Regelgeving Kosten Anders % van alle bedrijven 21 33 33 25 13 11 4

Als objectief meetbare variabele kan het aandeel ruimte dat wordt gebruikt voor productie, assemblage en order picking worden genomen. Bij een toenemend aandeel productie-, assemblage- en order picking ruimte neemt de frequentie waarin de aard van het bedrijfsproces en de openingstijden van klanten en toeleveranciers als knelpunten worden g enoemd af, terwijl de bereidheid van medewerkers om in ploegen te werken steeds vaker als knelpunt voorkomt.
Tabel 3.42 Knelpunten bij het langer in de tijd gebruiken van ruimte in relatie tot andere variabelen Belangrijkste knelpunten bij het langer in de tijd gebruiken van ruimte Bereidheid mede- Openingstijden Aard van het werkers om in klanten en toelebedrijfsproces ploegen te werken veranciers ++ ++ ++ ++ ++ + + + -++ -+ + + -

Variabele Handmatige interne logistiek Interne logistiek mét heftruck Interne logistiek mét kraanbaan Interne logistiek mét lopende band FSI OSR Aandeel kantoor van totale vloeroppervlak Aandeel productie, assemblage en order picking van totale vloeroppervlak Aandeel ongebruikte ruimte van onbebouwde deel kavel Aandeel parkeren van onbebouwde deel kavel Aandeel werkruimte van onbebouwde deel kavel Aantal werkzame personen Eisen aan vloerbelasting Aantal bouwlagen kantoor Landsdelen Minimale vrije hoogte + ++ -1)

+ 1)

+

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk af bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01) Ondernemers in Zuid-Nederland geven de bereidheid van medewerkers om in ploegen te werken frequenter aan als knelpunt dan in de andere landsdelen (het betreft een significante relatie: 0,05 = α >0,01).

52

Buck Consultants International

Gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken
Ook bij de uitwerking van knelpunten die door ondernemers worden gesignaleerd bij de invulling van gezamenlijke oplossingen voor ruimtevraagstukken is geen onderscheid g emaakt naar het kunnen en of willen realiseren van de van de betreffende oplossingsrichting. Bij de uitwerking worden de belangrijkste (meest genoemd door de ondernemers) knelpunten beschreven. De tabel waarin de gesignaleerde knelpunten bij de verschillende gezamenlijke oplossingen worden beschreven, telt steeds op tot 100% aangezien de ondernemers steeds één antwoord mochten geven. Bij het bundelen van voorzieningen hebben de ondernemers, indien van toepassing, de drie belangrijkste knelpunten kunnen aangeven. De knelpunten die worden gesignaleerd bij het bundelen van voorzieningen (tabel 3.43) vertonen geen significante relaties met objectieve variabelen (zie tabel 3.44). Verklaringen voor de gesignaleerde knelpunten zijn wellicht te vinden in de meer psychologische sfeer. In hoofdstuk 4 wordt op basis van de interviews naar verklaringen gezocht.

Tabel 3.43 Gesignaleerde knelpunten bij het bundelen van voorzieningen

Knelpunten Géén knelpunten De mate van gebruik Eigendomsverhouding Gewenste kwaliteitsniveau Beveiliging Kosten Anders

% van alle bedrijven 18 32 32 16 13 10 8

Tabel 3.44 Knelpunten bij het bundelen van voorzieningen in relatie tot andere variabelen

Variabele Bekendheid ondernemer met mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik +

Belangrijkste knelpunten bij bundelen voorzieningen De mate van gebruik Eigendomsverhouding +

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01)

Ruim een derde van de ondernemers geeft te kennen geen knelpunten te signaleren bij de realisatie van gezamenlijke parkeervoorzieningen (zie tabel 3.45). Aan de andere kant wordt het overgrote deel van de parkeerplaatsen nog steeds op de eigen kavel gerealiseerd (zie tabel 3.11). Blijkbaar gaat de voorkeur van ondernemers toch uit naar zelfstandige parkeervoorzieningen. Voor een deel blijkt dit uit de andere door de ondernemers aangedragen knelpunten. Als knelpunten (categorie anders) zijn bijvoorbeeld genoemd:

Buck Consultants International

53

• • • •

het ontbreken van de benodigde ruimte; een te grote loopafstand tussen parkeervoorziening en bedrijfsgebouw; het ontbreken van de noodzaak om parkeervoorzieningen gezamenlijk in te vullen; het ontbreken van bedrijven in de directe omgeving.

De bereidheid van andere ondernemers om gezamenlijke parkeervoorzieningen te realiseren blijkt geen sterk significante relaties te hebben met andere variabelen (zie tabel 3.46).

Tabel 3.45 Gesignaleerde knelpunten bij gezamenlijke parkeervoorzieningen

Knelpunten Géén knelpunten Bereidheid andere ondernemers Parkeerbeleid Anders Kosten Totaal

Aandeel (in %) 36 30 17 14 3 100

Tabel 3.46 Knelpunten bij gezamenlijke parkeervoorzieningen in relatie tot andere variabelen

Variabele Aandeel opslag & distributie van totale vloeroppervlak Aantal bouwlagen opslag & distributie +

Belangrijkste knelpunt bij gezamenlijke parkeervoorzieningen Bereidheid andere ondernemers + +

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01)

Meer dan de helft van de bedrijven geeft te kennen geen knelpunten te ervaren bij het bundelen van groenvoorzieningen (zie tabel 3.47). Géén van de geïnterviewde bedrijven bleek echter de groenvoorziening te hebben gebundeld. Bedrijven die wel knelpunten ervaren zijn voor het grootste deel van mening dat de gewenste representativiteit niet kan worden gewaarborgd indien gezamenlijke invulling wordt gegeven aan groenvoorziening.

Tabel 3.47 Gesignaleerde knelpunten bij bundelen groenvoorziening Knelpunten Géén knelpunten Representativiteit Anders Kosten Totaal Aandeel (in %) 56 24 11 9 100

54

Buck Consultants International

Uit de analyse van de knelpunten met andere variabelen kan de conclusie worden getrokken dat bedrijven die meer belang hechten aan een goede groenvoorziening (groot aandeel van kavel wordt gebruikt voor groenvoorziening) frequenter de representativiteit als knelpunt ervaren bij het gezamenlijk invullen van groenvoorziening (zie tabel 3.48). Tevens neemt de zorg over de representativiteit toe bij een toenemend aandeel kantoorruimte.

Tabel 3.48 Knelpunten bij bundelen groenvoorziening in relatie tot andere variabelen

Variabele Aandeel kantoor van totale vloeroppervlak Aandeel aankleding van onbebouwde deel kavel ++

Belangrijkste knelpunt bij bundelen groenvoorziening Representativiteit ++ ++

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01)

Het merendeel van de ondernemers (85%) geeft aan knelpunten te ervaren indien gezamenlijke opslag zou worden gerealiseerd (zie tabel 3.49). Al eerder bleek dat 34% van de ondernemers aangegeven heeft gezamenlijke opslag te kunnen realiseren (zie tabel 3.32).

Tabel 3.49 Gesignaleerde knelpunten bij gezamenlijke opslag

Knelpunten Géén knelpunten Veiligheid Toegankelijkheid Anders Kosten Totaal

Aandeel (in %) 15 36 36 8 5 100

De sterk significante relatie tussen de toegankelijkheid en het aandeel vloeroppervlak voor productie, assemblage en order picking (zie tabel 3.50) kan mede op basis van de interviews (zie hoofdstuk 4) worden verklaard door het feit dat de snelle beschikbaarheid van producten voor onder andere de producerende bedrijven van essentieel belang is.

Buck Consultants International

55

Tabel 3.50 Knelpunten bij gezamenlijke opslag in relatie tot andere variabelen

Variabele Interne logistieke systeem anders Aandeel productie, assemblage & order picking van totale vloeroppervlak + ++

Belangrijkste knelpunten bij gezamenlijke opslag Veiligheid Toegankelijkheid + ++

Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele (significante relatie: 0,05 = α >0,01) Het relatieve aantal bedrijven die dit knelpunt ervaart neemt sterk toe bij de aanwezigheid of toenemende waarde van de variabele ( sterk significante relatie: α = 0,01)

Knelpuntenoverzicht
In tabel 3.51 is voor de verschillende soorten van zorgvuldig ruimtegebruik aangeven welk aandeel van de geënquêteerde bedrijven géén knelpunten ervaart.

Tabel 3.51 Aandeel ondernemers dat géén knelpunten ervaart per oplossingsrichting

Oplossingsrichting Bundelen groenvoorziening Gezamenlijk parkeren Horizontaal uitbreiden Ruimte langer in de tijd gebruiken Bouwen van extra lagen Bundelen voorzieningen Gezamenlijke opslag Ondergrondse oplossingen

Géén knelpunten (aandeel in %) 56 36 31 21 20 18 15 7

In tabel 3.52 staat een overzicht gegeven van de knelpunten die ondernemers ervaren bij de diverse soorten zorgvuldig ruimtegebruik. Op basis van dit overzicht kunnen de volgende conclusies getrokken worden over de knelpunten: • • • • Er is een verschil tussen de ervaren belemmeringen voor individuele oplossingen en gezamenlijke oplossingen. Voor beide categorieën oplossingen worden de knelpunten regelgeving, kosten en a fhankelijkheid genoemd. Voor individuele oplossingen worden als grootste knelpunten ervaren de gebouwconstructie, de kosten, de aard van het bedrijfsproces en de regelgeving. Voor gezamenlijke oplossingen worden als belangrijkste knelpunten genoemd de kwaliteit, de beveiliging en de toegankelijkheid.

56

Buck Consultants International

Tabel 3.52 Overzicht knelpunten bij diverse vormen van zorgvuldig ruimtegebruik zorgvuldig ruimtegebruik (individuele oplossingen) Knelpunten ondergronds Gebouwconstructie/bestaande bebouwing/beschikbare ruimte Kosten Aard van het bedrijfsproces (incl. omvang logistiek stromen en gewicht producten & machines) Regelgeving Afhankelijkheid van klanten, medewerkers of andere ondernemers Eigendomsverhouding Kwaliteit/representativiteit Beveiliging Toegankelijkheid/beschikbaarheid Anders ++ + 0 frequent als knelpunt genoemd regelmatig als knelpunt genoemd sporadisch als knelpunt genoemd ++ ++ extra lagen ++ ++ Horizontaal ++ 0 langer in de tijd zorgvuldig ruimtegebruik (gezamenlijke oplossingen) bundelen bundelen voor- gezamenlijk groenvoorzie- gezamenlijke zieningen parkeren ning opslag

+

+

0

0

0

++ +

++ ++

0 ++

++ + ++ ++ + + ++ 0

+ ++ ++ ++ ++ +

0

0

0

0

+

+

Buck Consultants International

57

Hoofdstuk 4

Ondernemers nader ondervraagd

4.1

Inleiding

Om meer inzicht te krijgen in de achterliggende factoren die bepalend zijn voor de mening van ondernemers over de verschillende opties van zorgvuldig ruimtegebruik zijn 40 diepteinterviews afgenomen (in bijlage 5 is een overzicht opgenomen van de geïnterviewde bedrijven). Door de interviews is aanvullend inzicht verkregen in de relaties tussen verschillende bedrijfskenmerken, de individuele en gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen en de knelpunten zoals die uit de analyse van de enquête naar voren zijn gekomen. In dit hoofdstuk zullen wij deze relaties meer inhoud geven en een aantal conclusies trekken over de manier waarop ondernemers omgaan met de afwegingen rond bedrijfsuitbreidingen. In totaal zijn 40 ondernemers geïnterviewd. Uit de enquête bleek dat ongeveer 40% van de ondernemers bereid was een nader gesprek te voeren. Bij het maken van de afspraken bleek echter lang niet ieder bedrijf ook daadwerkelijk geïnteresseerd te zijn. De bedrijven zijn geselecteerd op basis van de volgende criteria: • • • • er moest belangstelling zijn voor een gesprek; bedrijfsactiviteit: gestreefd is naar een representatieve afspiegeling naar BIK categorie (zoals opgenomen in bijlage 4); omvang van het bedrijf: gestreefd is naar een zo groot mogelijke variatie in aantal werkzame personen; er zijn zowel bedrijven geselecteerd die binnen nu en twee jaar een ruimtevraagstuk hebben, als bedrijven zonder een ruimtevraagstuk op de middel lange termijn.

De gesprekken zijn over het algemeen goed verlopen. De ondernemers die bereid waren voor een gesprek bleken vaak ook een verhaal te hebben. Deze verhalen hadden veelal betrekking op problemen met gemeenten over huisvesting of andere zaken. In de gesprekken zijn twee hoofdthema’s aan bod geweest. Deze thema’s zijn: • • huidige situatie en ruimtegebruik van het bedrijf; de verschillende opties van zorgvuldig ruimtegebruik.

58

Buck Consultants International

In paragraaf 4.2 beschrijven wij de opinie van de bedrijven over de oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen en de knelpunten zoals die ervaren worden. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf over bevindingen omtrent de stedenbouwkundige kwaliteit van het ruimtegebruik.

4.2

Opinies over en knelpunten bij zorgvuldig ruimtegebruik

In deze paragraaf gaan we in op de achterliggende gedachten van ondernemers bij de opinie over zorgvuldig ruimtegebruik en de knelpunten die zij daarbij ervaren. De opinies en knelpunten worden gegroepeerd aan de hand van de individuele en de gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen. Echter, eerst wordt een korte schets gegeven van de opvallende zaken bij het huidige ruimtegebruik door bedrijven. De uitspraken in deze paragraaf zijn verbonden aan de interviews en kunnen als zodanig niet worden gegeneraliseerd. Wel kunnen zij relaties, zoals die uit de enquête blijken, verduidelijken en verklaren.

Huidige ruimtegebruik
Veel bedrijven zijn gegroeid naar de situatie waarin zij zich nu bevinden. Door groei van het bedrijf is gedurende de jaren dat zij op de locatie gevestigd zijn een situatie ontstaan die niet goed is toegesneden op het huidige bedrijfsproces. Uit de enquête blijkt ook dat ongeveer 65% van de bedrijven langer dan tien jaar op de huidige locatie is gevestigd. De groei bij de geïnterviewde ondernemers is vaak gefaciliteerd door ‘halletjes’ bij te bouwen. Er is daarbij weinig nagedacht over eventuele aanvullende toekomstige ruimtevraagstukken van het bedrijf en eventuele andere mogelijkheden om de groei te faciliteren. Ook de bezochte grotere industriële complexen zijn niet altijd efficiënt ingedeeld. Deze bedrijven hebben veel ruimte ter beschikking en zijn genoodzaakt om nieuwe productielijnen op te zetten. De in vesteringen in de bestaande gebouwen en productiemiddelen zijn te groot om eventueel de bedrijven opnieuw in te delen of te herhuisvesten. Tenslotte blijken oude gebouwen niet goed aanpasbaar om daarin nieuwe activiteiten te huisvesten. De gebouwconstructie die in het verleden is gekozen, bleek veel te inflexibel. Nog steeds hebben bedrijven strategische reserves die ongebruikt zijn. Ook bij recent uitgegeven kavels komt dit voor. Eventueel gebruik ervan wordt ingevuld door parkeren of buitenopslag door derden. Vooral de grotere bedrijven hebben strategische ruimte. Opvallend is dat de ondernemers gevoelsmatig meer ruimte willen aanhouden, er zijn geen gespecificeerde groeiverwachtingen die kunnen worden vertaald in een tijdsplanning wanneer ruimte alsnog in gebruik zal worden genomen. De ondernemers bij grotere bedrijven hebBuck Consultants International

59

ben aangegeven dat zij de strategische ruimte van groot belang vinden, omdat het de mogelijkheid geeft op de huidige locatie te groeien. Verhuizen is voor die bedrijven nauwelijks een optie aangezien zij veel personeel hebben en veel hebben geïnvesteerd in moeilijk verplaatsbare kapitaalgoederen. Ondernemers van kleinere bedrijven geven aan erg krap te zitten, maar zijn niet van plan te verhuizen of veel te investeren in de huidige locatie. De toekomstverwachtingen van de bedrijven zijn daarbij vaak doorslaggevend. Momenteel wordt de economische toekomst als onzeker ingeschat en wacht men liever met investeringen. De indruk bestaat dat bedrijven pas echt overgaan tot investeringen als het ‘echt niet langer gaat’.

Individuele oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen
Géén van de geïnterviewde ondernemers heeft voor een ondergrondse oplossing gekozen bij recente of eerdere bedrijfsuitbreidingen. Wel zijn er enkele bedrijven die een kelder ter beschikking hebben die zij voor opslag gebruiken. Slechts een enkele ondernemer geeft aan wel over ondergrondse uitbreidingen te hebben nagedacht. Geen van die bedrijven heeft goede berekeningen gemaakt om de beslissing op te baseren. Zoals uit de enquête blijkt, worden bestaande bebouwing, kosten en aard van het bedrijfsproces als knelpunten gesignaleerd bij ondergrondse oplossingen. Hieronder worden de belangrijkste bevindingen uit de interviews besproken. In de interviews geven ondernemers aan dat de bestaande bebouwing een probleem is. Ondernemers geven aan dat eigenlijk alleen bij nieuwbouw er ook kansen zijn om ondergronds te gaan bouwen. Dit kan ook verklaren waarom bedrijven met een hoge ruimtedruk (hoge FSI en GSI en een lage OSR) de bestaande bebouwing als knelpunt ervaren. Indien er nauwelijks open ruimte op de kavel is, is de potentiële mogelijkheid voor ondergronds bouwen beperkt aanwezig zonder daarvoor de huidige bebouwing af te breken. De kosten worden bijna bij ieder bedrijf genoemd als knelpunt. Geen enkel bedrijf heeft daar heldere cijfers over. Veelal wordt gevoelsmatig aangegeven dat de kosten een probleem vormen. Belangrijk daarbij is dat eventuele plannen voor ondergronds bouwen snel op de lange baan worden geschoven als de toekomstverwachtingen afnemen. Ook zijn investeringsbeslissingen voor ondergronds bouwen moeilijk te verkopen aan bijvoorbeeld het moederbedrijf. Uit één van de interviews bleek dat concrete plannen voor ondergronds bouwen door het moederconcern waren afgewezen op basis van de kosten. Als mogelijke activiteit in ondergrondse bedrijfsuitbreidingen wordt alleen de opslag van goederen gezien. Vooral het plaatsen van koelcellen lijkt haalbaar. Koelcellen kunnen in ondergrondse bouw kostenvoordelen opleveren door een hoge isolatiewaarde van de grond. Hierdoor hoeft minder geïnvesteerd te worden in isolatie en zijn hogere rendementen mogelijk. Bijna iedereen geeft aan dat de Arbo-wetgeving het onmogelijk maakt arbeidsintensieve processen ondergronds te realiseren. Blijkbaar bestaat het beeld dat er per definitie geen daglicht kan binnendringen in ondergrondse gedeelten van het bedrijf.

60

Buck Consultants International

Bij veel van de geïnterviewde bedrijven wordt al gestapeld gebouwd. Het betreft vaak kantoren die op bedrijfspanden gebouwd zijn of gestapelde kantoren. Ook wordt geregeld in hoge bedrijfshallen een extra vloer of kantoor gebouwd. Wel is de stapeling veelal traditioneel, dat wil zeggen hooguit drie lagen kantoor of één laag kantoor op een hal. De hoogte wordt veelal pas gebruikt als er geen mogelijkheid meer is om in het platte vlak uit te breiden. Uit de enquête is gebleken dat de gebouwconstructie, kosten en de regelgeving als knelpunten worden ervaren. Hieronder worden de belangrijkste zaken uit de interviews besproken. De gebouwconstructie wordt vooral door bedrijven genoemd die in oude gebouwen gehuisvest zijn. Bij één van de bedrijven werd echter aangegeven dat zij wel denken aan het bouwen van een extra laag en dat zij dat doen door een ombouw om het huidige gebouw heen te bouwen. Dit bedrijf had een enorme ruimtedruk en kon op deze manier toch nog groeien op de huidige plaats. Ook geven ondernemers aan dat de huidige gebouwconstructie niet voldoende is om bijvoorbeeld trillingen of geluid voldoende te kunnen dempen. Slechte ervaringen uit het verleden kunnen deze knelpunten versterken. In één geval bleek er in de nieuwe gebouwconstructie rekening te zijn gehouden met het eventueel bijbouwen van een extra laag. Rond de kosten bij het bouwen van extra lagen is aangegeven dat de grondprijzen in N ederland over het algemeen te laag zijn om echt te gaan stapelen, daardoor wordt de oplossing veelal in het platte vlak gezocht. Een bouwbedrijf met ervaring rond het stapelen van bedrijfsactiviteiten gaf aan dat verzekeringspremies hoger liggen bij gestapelde gebouwen. Door stapelen neemt de kans toe dat er schade aan andere bedrijfsprocessen wordt toegebracht waarvoor bedrijven aansprakelijk worden gesteld. Indien er bijvoorbeeld op de eerste etage brand uitbreekt, kan er waterschade worden toegebracht aan de processen op de begane grond. De belemmering in regelgeving heeft vooral betrekking op maximale bouwhoogten in bestemmingsplannen en problemen rond hinder (geluid en trillingen). Tevens wordt door de ondernemers aangegeven dat functies die zij graag zouden stapelen, zoals woningen en horeca, in het bestemmingsplan worden verboden. Tenslotte is er bij één bedrijf aangegeven niet te kunnen stapelen, omdat het bedrijfsgebouw een beschermd stadsgezicht heeft. Opvallend is dat het productieproces op zich in de interviews niet als een belemmering werd gezien. Er is bij meerdere geïnterviewde bedrijven aangegeven dat stapelen voordelen oplevert voor het bedrijfsproces vanwege bijvoorbeeld het verkorten van loopafstanden. In de voedingsmiddelenindustrie blijkt het gestapeld realiseren van productieprocessen aantrekkelijk, omdat de transportafstanden van producten (met leidingen) kunnen worden geminimaliseerd. De geïnterviewde ondernemers in de voedingsmiddelenindustrie hebben zelfs een tussenliggende etage gerealiseerd waarin de transportleidingen zijn opgenomen. Dit biedt enerzijds voordelen op het gebied van een eenvoudiger uit te voeren onderhoud en anderzijds voordelen uit hygiënisch oogpunt. Bij veel van de geïnterviewde bedrijven is aangegeven dat eisen die aan gebouwen worden gesteld die indirect voortvloeien uit de aard van het productieproces een knelpunt vormen. Voorbeelden hiervan zijn de maximale vloerbelasting en eisen aan gebouwen in verband met productiegeluiden en trillingen.
Buck Consultants International

61

Zoals al eerder aangegeven zijn bedrijven geneigd om de oplossingen voor bedrijfsuitbreiding vooral te zoeken in horizontale uitbreidingen. Over het algemeen wordt de aanwezige ruimte op de kavel ook optimaal benut. Dit geldt niet voor de grote bedrijven, zij hebben over het algemeen nog (strategische) ruimte beschikbaar. Ook blijkt dat veel van de uitbreidingen horizontaal worden ingevuld. Dit betekent dat er nog steeds veel ruimte beschikbaar is en er geen noodzaak is voor het zoeken naar andere oplossingen De geconstateerde knelpunten uit de enquête (beschikbare ruimte en regelgeving) worden in de interviews bevestigd. Hieronder worden de belangrijkste zaken besproken. Veelal is alle beschikbare ruimte gebruikt of zijn er plannen om de beschikbare ruimte vol te bouwen. In een aantal gevallen is er nog wel fysieke ruimte op de kavel, maar kan deze niet gebruikt worden vanwege beperkingen in het bestemmingsplan (maximale bebouwingspercentages). Door een aantal ondernemers wordt aangegeven dat de ruimte voor parkeren nog wel gebruikt kan worden voor bedrijfsuitbreidingen. Er moet dan echter wel een oplossing worden gevonden voor het parkeren. Juist daarvoor is men dan bereid om te kijken naar het eventueel inpandig, gestapeld of ondergronds realiseren hiervan. Het in de tijd langer gebruiken van de ruimte, hetgeen veelal betekent dat er in ploegendiensten wordt gewerkt, is door bedrijven bewust wel of niet ingevuld. De ondernemers kunnen heel concreet aangeven waarom zij het al doen of waarom zij het niet willen doen. Bedrijven met kapitaalintensieve productieprocessen werken veelal al in ploegendiensten, omdat dit financieel aantrekkelijker is. Bij een enkel bedrijf is concreet aangegeven dat het in ploegen werken een optie is voor eventueel toekomstige uitbreiding van de locatie. De knelpunten, zoals die uit de enquête blijken (aard van het bedrijfsproces, bereidheid van medewerkers om mee te werken en de openingstijden van klanten en leveranciers) worden in de interviews vaak genoemd. Hieronder worden de belangrijkste zaken besproken. Vooral bij kleine bedrijven worden problemen gezien bij het invoeren van ploegendiensten. Indien een extra ploeg ingezet moet worden betekent dit dat óf de huidige leidinggevenden langer moeten werken of dat er extra leidinggevend personeel aangenomen moet worden. Deze verwachte extra kosten wegen niet op tegen de winst die kan worden behaald met het werken in ploegendienst. Ook worden de extra personeelskosten die het werken in ploegen met zich meebrengt als belemmering gezien. Bedrijven die vooral op personeelskosten moeten concurreren, kunnen deze extra kosten niet dragen. Door de ondernemers wordt vaak als probleem gezien dat de medewerkers niet in ploegen willen werken. De huidige krapte op de arbeidsmarkt versterkt dit knelpunt. Het lijkt er echter op dat de voorkeur van de ondernemer hier een belangrijk element is. Een aantal geïnterviewden geeft aan dat zij zelf niets voelen voor het werken in ploegendiensten en dat de werknemers daar ook problemen mee hebben. Opvallend is dat dit probleem bij bedrijven, die al in ploegen werken niet wordt genoemd.

62

Buck Consultants International

De relatie met andere bedrijven zoals toeleveranciers en afnemers/klanten wordt ook vaak aangehaald als knelpunt. In een aantal gevallen heeft het geen zin om langer te werken, omdat de bedrijven waarvan men afhankelijk is dat ook niet doen.

Gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreiding
Er wordt door bedrijven nog nauwelijks samengewerkt om voorzieningen gezamenlijk te organiseren. Wel blijken er regelmatig situaties te zijn ontstaan waarin ondernemers ‘zaken delen met de buren’. Gezamenlijke opritten ontstaan bijvoorbeeld als bedrijven problemen hebben met de toegang en daarvoor samen met de buren een oplossing zoeken. Gezamenlijke oplossingen die weinig organisatie vereisen en direct aan de bedrijfsprocessen gebonden zijn, lijken wel tot stand te komen. Bij sommige bedrijven wordt de mogelijkheid van het creëren van groen op eigen terrein gezien als methode om strategische reserves aan te houden. De bereidheid om het groen met de omgeving te delen is daarom voor deze bedrijven klein. Tevens wordt groen door bedrijven nauwelijks als kostenpost gezien waardoor er bij de bedrijven nauwelijks een (financieel) belang is om samen te werken. Gezamenlijke parkeervoorzieningen komen sporadisch voor bij de geïnterviewde ondernemers. Wel wordt in een aantal gevallen de openbare weg als ‘gezamenlijke’ parkeervoorziening gebruikt. Uit de enquête blijkt overigens dat het aandeel van bedrijven dat parkeert op de openbare weg beperkt is. Loopafstanden en ontbrekend belang wordt een aantal keren genoemd als reden dat er geen gezamenlijke parkeervoorzieningen nodig zijn. In de enquête worden de mate van gebruik, de eigendomsverhouding en de bereidheid van andere ondernemers als grootste knelpunten genoemd. Hieronder worden de belangrijkste zaken besproken. De mate van gebruik wordt ook in de interviews regelmatig genoemd. Vooral bij de kleine bedrijven is de mate van gebruik van voorzieningen dusdanig laag dat zij geen enkele b ehoefte hebben aan gezamenlijke voorzieningen. De schaalvoordelen die dit in eerste i n stantie lijkt op te leveren gaan niet op, omdat men het nu in zijn geheel niet heeft georganiseerd of op een zeer laag niveau. Een voorbeeld is de lunchvoorziening: een klein bedrijf laat zijn mensen op de werkvloer lunchen of heeft een kamertje daarvoor ingericht. De mensen nemen zelf hun brood mee. Indien er wordt overgegaan tot een gezamenlijke kantine met een aantal omliggende bedrijven dan stijgen de kosten voor de ondernemer. De eigendomsverhouding bleek bij de geïnterviewde ondernemers géén doorslaggevende belemmering. De hierboven aangehaalde knelpunten speelden een meer cruciale rol. De bereidheid van andere ondernemers om diverse voorzieningen te bundelen was bij een beperkt aantal geïnterviewde ondernemers een belemmerende factor. Meer belang werd gehecht aan een eigen identiteit en bedrijfscultuur. Opvallend is dat ondernemers aangeven nauwelijks contact te hebben met de omliggende bedrijven. Hierdoor is men ook niet op de

Buck Consultants International

63

hoogte van elkaars behoefte op het gebied van voorzieningen en zijn initiatieven om te komen tot gezamenlijke voorzieningen ook uitzonderlijk. In eerste instantie geven ondernemers aan niets te voelen voor het gezamenlijk organiseren van de opslag. Slechte ervaringen met gezamenlijke opslag wordt een aantal malen als reden genoemd. Bij sommige bedrijven bleek er echter in de praktijk wel degelijk sprake te zijn van gezamenlijke opslag doordat een deel van het magazijn al werd onderverhuurd. De knelpunten veiligheid en toegankelijkheid, zoals die uit de enquête naar voren komen, worden in de interviews bevestigd. Hieronder worden de belangrijkste zaken besproken. Veiligheid heeft te maken met bijvoorbeeld producten die zeer zorgvuldig behandeld moeten worden, gecontroleerd moeten worden bij binnenkomst of niet gecombineerd met andere producten mogen worden opgeslagen. Ook de veiligheid in verband met diefstal wordt aangehaald als knelpunt voor gezamenlijke opslag. Een aantal ondernemers wil alleen eigen personeel in de opslagruimte hebben, ter voorkoming van diefstal. Daarnaast wordt de toegankelijkheid vaak genoemd als knelpunt. Ondernemers verwachten een goede toegankelijkheid waardoor snel over het benodigde product beschikt kan worden. Bij bedrijven leeft het beeld dat als zij niet zelf de opslag regelen, zij onvoldoende snel over hun eigen producten kunnen beschikken. Tevens verwachten zij een soort bureaucratisering bij een gezamenlijke opslag, waardoor wachttijden toenemen. Het lijkt echter vaak een emotionele overweging, waar geen geoptimaliseerde afweging aan ten grondslag ligt. De meningen over gezamenlijke huisvesting bleken in de interviews sterk uiteen te lopen. Een aantal ondernemers bij grotere geïnterviewde bedrijven is van mening dat de bestaande bedrijfsomvang een zelfstandige bedrijfslocatie rechtvaardigt Geconstateerd is dat bij deze bedrijven de mogelijkheden om op een andere manier met de ruimte om te gaan ook groter zijn dan bij de kleinere bedrijven. Met andere woorden, schaalvoordelen zouden binnen dergelijke bedrijven al gerealiseerd kunnen worden, daar waar bij kleinere bedrijven juist de combinatie met andere bedrijven noodzakelijk is. In de interviews kwam naar voren dat bedrijven een duidelijke eigen identiteit aan de bedrijfslocatie willen ontlenen. In de praktijk blijkt echter dat de eigen identiteit van de huidige bedrijfslocatie regelmatig als anoniem is aan te duiden.

4.3

Stedenbouwkundige kwaliteit

De stedenbouwkundige kwaliteit van een locatie is een lastig onderwerp om over te praten. Ondernemers relateren de stedenbouwkundige kwaliteit van de bedrijfslocatie vooral aan de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden en het feit of het een zichtlocatie betreft.

64

Buck Consultants International

Bij bedrijven wordt ook aangegeven dat de extra kosten die gepaard gaan met de verhoging van de stedenbouwkundige kwaliteit slechts kunnen worden gedragen als het economisch goed gaat. De verhoging van de kwaliteit draagt niet direct bij aan het bedrijfsresultaat en wordt als zodanig ook niet als een belangrijk aspect door de ondernemers gewogen. Ook hier valt op dat er door de ondernemers niet gekeken wordt naar de langere termijn. Relaties tussen de stedenbouwkundige kwaliteit van een bedrijfslocatie en de aantrekkingskracht van bedrijven voor (de schaarse) werknemers worden niet direct gelegd door de geinterviewde ondernemers. Bij recentelijk verhuisde bedrijven wordt nadrukkelijke aangegeven belang te hechten aan de (architectonische) kwaliteit van de het bedrijfsgebouw. Tenslotte wordt door ondernemers aangegeven dat de gemeente een belangrijke verantwoordelijkheid heeft voor de kwaliteit van de bedrijfsomgeving. Juist ook waar stedenbouwkundige kwaliteit betrekking heeft op meerdere bedrijven en de afstemming tussen die bedrijven, wordt de verantwoordelijkheid van de gemeente genoemd.

Buck Consultants International

65

Hoofdstuk 5

Conclusies en aanbevelingen

5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de conclusies beschreven die voortkomen uit de gemaakte analyses en worden de belangrijkste conclusies uit de voorgaande hoofdstukken samengevat. De onderzoeksvragen zoals in paragraaf 1.2 beschreven zullen in dit hoofdstuk expliciet worden beantwoord. In paragraaf 5.2 bespreken wij de twee belangrijkste conclusies en een aantal conclusies die op basis van de analyse van de gegevens en de interviews kunnen worden getrokken. Hiermee wordt antwoord gegeven op de vraag welke factoren de mogelijkheden voor intensivering van ruimtegebruik bepalen en welke mogelijkheden er zijn voor bedrijven om intensiever om te gaan met de ruimte. In de paragraaf 5.3 wordt vervolgens ingegaan op de kosten baten analyse van het ruimtegebruik en wordt antwoord gegeven op de vraag met betrekking tot de kosten, de baten en het saldo van maatregelen die zorgvuldig ruimtegebruik bevorderen. In paragraaf 5.4 wordt een aantal instrumenten besproken die ondernemers kunnen stimuleren om intensiever om te gaan met de ruimte en die mogelijke belemmeringen voor o ndernemers wegnemen. Één van de instrumenten, de Z-scan, wordt nader uitgewerkt in het tweede deel van dit onderzoek (fase 4). Met de scan worden mogelijke opties om zorgvuldiger met ruimte om te gaan samen met ondernemers verder uitgewerkt zodat extra informatie beschikbaar komt over bijvoorbeeld de kosten en baten van zorgvuldig ruimtegebruik en de bouwtechnische of juridische belemmeringen.

66

Buck Consultants International

5.2

Conclusies

Op basis van de bevindingen van het onderzoek moet worden geconcludeerd dat er géén typologie van bedrijven is aan te duiden, waarmee de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik kunnen worden ingeschat. Om zorgvuldig ruimtegebruik bij bedrijven te stimuleren en daadwerkelijk te realiseren is maatwerk noodzakelijk en kan niet worden volstaan met een algemene aanpak. De analyse van de informatie heeft wel inzichtelijk gemaakt welke mogelijke knelpunten bij diverse oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen zich kunnen aandienen en kan als vertrekpunt worden genomen bij de individuele aanpak. Het is mogelijk gebleken om aan de hand van een aantal variabelen bij een specifiek bedrijf te bepalen wat de waarschijnlijkheid is dat een bepaald knelpunt zich zal voordoen. (Deze waarschijnlijkheid zegt overigens niets over de omvang van het knelpunt bij de betreffende ondernemer.) Voorbeelden hiervan zijn: • • • • een hogere ruimtedruk duidt op een hogere kans dat het de huidige gebouwconstructie als belemmering wordt ervaren bij ondergrondse oplossingen; een hogere ruimtedruk verhoogt de kans dat de bestaande bebouwing als knelpunt wordt ervaren bij horizontale oplossingen; een groter aandeel kantoorruimte (ten opzichte van het totale vloeroppervlak) verhoogt de kans dat de ondernemer de representativiteit als belemmering ziet bij het gezamenlijk invullen van de groenvoorziening; een toenemend aandeel productie-, assemblage- en orderpicking ruimte (ten opzichte van het totaal vloeroppervlak) verhoogt de kans dat de bereidheid van de medewerkers om in ploegendiensten te werken als belemmering wordt ervaren.

Tevens concluderen wij, op grond van met name de interviews, dat het ruimtegebruik niet is geoptimaliseerd. Bedrijfsprocessen zijn steeds verder geoptimaliseerd en zodoende zo efficiënt en effectief mogelijk ingericht. Van de processen zijn zowel de kosten als de baten nauwkeurig in beeld gebracht. Daarbij is rekening gehouden met diverse variabelen zoals doorlooptijd van processen, mogelijke inzet van mensen en hulpmiddelen en de wettelijke mogelijkheden die bedrijven hebben met betrekking tot de productie. Het gebruik van de ruimte is echter niet dusdanig geoptimaliseerd dat ondernemers precies weten welke consequenties zorgvuldig ruimtegebruik heeft op het productieproces en op kosten en baten van het bedrijf. Veelal wordt aangenomen dat de kosten te hoog zijn en dat de baten van het optimaliseren van het ruimtegebruik niet opwegen tegen de kosten (zie ook paragraaf 5.3). Samenvattend kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

Huidige ruimtegebruik
• Een groot deel van de ondernemers (44%) geeft aan in de nabije toekomst in fysieke zin te willen groeien door of op de huidige locatie uit te breiden (26%) of te verhuizen naar een grotere locatie (18%). Slechts een klein deel (3%) geeft aan te willen krimpen. Dit

Buck Consultants International

67

betekent dat er een groot potentieel is van bedrijven die in deze plannen de principes van zorgvuldig ruimtegebruik kunnen meenemen. Belangrijk is om de bedrijven zover te krijgen dat bij de eerste ideeën over de uitbreidingsplannen zorgvuldig ruimtegebruik wordt meegenomen in het afwegingsproces en het ontwerp. • Van de kavels wordt gemiddeld ongeveer de helft bebouwd. In eerste instantie lijkt dit weinig. Echter slechts 6% van de kavel wordt niet gebruikt. Het overige deel wordt dus wel functioneel gebruikt door de bedrijven. 15% van de kavel wordt gebruikt voor parkeren. Het bebouwingspercentage verschilt logischerwijs naar gelang de hoofdactiviteit van het bedrijf. Transport- & distributiebedrijven kennen het laagste bebouwingspercentage, omdat een relatief groot deel van de kavel wordt gebruikt voor manoeuvreerruimte opslag in de open lucht en dergelijke. Lichte productiebedrijven en groothandelsbedrijven kennen het hoogste bebouwingspercentage. Uit de interviews blijkt dat ondernemers vinden dat zij de beschikbare ruimte optimaal benutten. Er valt echter nog winst te behalen. Bedrijven hebben veelal wel de voor de handliggende opties benut zoals het volbouwen van de kavel, ‘kantoortopping’ en het werken in ploegendiensten. Als wij kijken naar meer innovatieve oplossingen dan blijkt er nog weinig gedaan te worden. Uit de enquête blijkt dat bedrijven nog weinig in de hoogte bouwen. Meer dan 75% van de bedrijfsactiviteiten wordt uitgevoerd op één laag. Slechts 3% van de gebouwen is hoger dan twee lagen. Ten aanzien van de kwaliteit op bedrijventerreinen is geconcludeerd dat ondernemers kwaliteit veelal vertalen in begrippen als bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en het feit of het een zichtlocatie betreft.

Individuele oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen
• Een kwart van de ondernemers heeft aangegeven ondergrondse bedrijfsuitbreidingen te kunnen realiseren. Van deze ondernemers wil 40% ook daadwerkelijk ondergrondse oplossingen realiseren (10% van alle van bedrijven). De mogelijkheden die ondernemers zien blijken afhankelijk te zijn van het totale vloeroppervlak van het bedrijf. Ondernemers van grote bedrijven geven vaker aan ondergrondse uitbreidingen te kunnen realiseren dan ondernemers bij kleinere bedrijven. Uit de interviews is gebleken dat de verwachte kosten van ondergrondse bedrijfsuitbreidingen echter vaak als belemmerend worden ervaren. De mogelijkheden om extra bouwlagen te realiseren zijn volgens de ondernemers groot. Bijna 60% geeft aan dat extra bouwlagen kunnen worden gerealiseerd. Horizontale uitbreidingen blijken in 60% van de gevallen te kunnen worden gerealiseerd. Met name grotere bedrijven (kavelomvang en vloeroppervlak) hebben vaker mogelijkheden om horizontaal uit te breiden. Bovendien blijken bedrijven met een hoge ruimte-

• •

68

Buck Consultants International

druk (hoge Floor Space Index, hoge Ground Space Index en een lage Open Space Ratio) minder vaak over horizontale uitbreidingmogelijkheden te beschikken. • Zorgvuldig ruimtegebruik kan ook vorm krijgen door de ruimte in de tijd langer te gebruiken. 38% van alle ondernemers geeft aan dit te kunnen en te willen realiseren en 15% geeft aan dit wel te kunnen, maar toch niet te willen. Productiebedrijven geven bovendien vaker aan dat de ruimte in de tijd langer kan worden gebruikt. Mede op basis van de interviews kan worden geconcludeerd dat het aantal werkzame personen bepalend is voor de mogelijkheden die er zijn. Kleine bedrijven blijken bijvoorbeeld niet in ploegen te kunnen werken omdat het aantal leidinggevenden te laag is.

Gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen
• Het bundelen van voorzieningen als vergaderaccommodaties, sportvoorzieningen en dergelijke is bij 30% van de bedrijven te realiseren. Bouw- (24%) en bouwinstallatiebedrijven (21%) blijken minder mogelijkheden te zien, terwijl transport- & distributiebedrijven (42%) vaker mogelijkheden zien. De mogelijkheden die er zijn om gezamenlijke parkeervoorzieningen te realiseren worden positief ingeschat (het kan in 52% van de gevallen). Geconcludeerd is dat ondernemers met ervaring met parkeren buiten de eigen kavel of gezamenlijk met andere bedrijven positiever gestemd zijn over gezamenlijke parkeervoorzieningen. Bundelen van groenvoorzieningen kan bij 57% van alle bedrijven. Gezamenlijke opslag blijkt vooral bij transport- & distributiebedrijven (47%) en zware productiebedrijven (52%) te kunnen. Dit ligt moeilijker bij de bouwinstallatiebedrijven; hiervan geeft 81% van de ondernemers aan geen gezamenlijke opslag te kunnen realiseren. Bij éénderde van de bedrijven wordt aangegeven dat zij mogelijkheden zien zich te vestigen in een bedrijfsverzamelgebouw terwijl slechts 3% van de bedrijven in een bedrijfsverzamelgebouw gevestigd is. Er is dus nog een groot potentieel aan bedrijven dat de mogelijkheid ziet zich in een bedrijfsverzamelgebouw te vestigen. Hiermee kan een aanzienlijke ruimtewinst behaald worden, omdat hier bijna alle vormen van zorgvuldig ruimtegebruik kunnen worden gecombineerd. Voor het organiseren van de gezamenlijke oplossingen is contact tussen ondernemers een belangrijk aspect. Uit de interviews is gebleken dat er onvoldoende contact tussen ondernemers bestaat en dat zij ook niet snel geneigd zijn om oplossingen gezamenlijk te zoeken. Door de organisatiegraad van bedrijventerreinen te verhogen kunnen wellicht de mogelijkheden voor gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreiding toenemen.

• •

Buck Consultants International

69

Knelpunten
• Er is in het verleden bij de bouw van bedrijfspanden (en het lijkt er op dat dit nog niet veranderd) te weinig rekening gehouden met eventuele uitbreidingen van het bedrijfspand en/of het gebruik van het pand voor andere activiteiten. Door bedrijven worden wel oplossingen gevonden om alsnog uit te breiden op de locatie maar deze oplossingen kosten of veel geld of komen het bedrijfsproces niet ten goede. Het is daarom belangrijk om bij de bouw al zo veel mogelijk rekening te houden met toekomstige uitbreidingsmogelijkheden. Dit kan bijvoorbeeld door gebouwconstructies sterk genoeg te maken zodat er nog één of meerdere verdiepingen bij kunnen. Tevens kunnen bedrijfspanden zo gebouwd worden dat zij voor meerdere bedrijfsactiviteiten gebruikt kunnen worden. In de woningbouw zijn hier voorbeelden van te vinden waar in Vinex wijken scholen worden gebouwd die gemakkelijk kunnen worden omgebouwd tot woningen. De knelpunten die worden ervaren zijn divers en variëren voor de verschillende vormen van zorgvuldig ruimtegebruik. Regelmatig terugkerende knelpunten zijn bestaande bebouwing/constructie, kosten, regelgeving en de aard van het bedrijfsproces. Opvallend is dat kosten in de enquête slechts bij het stapelen en ondergronds bouwen als één van de belangrijkste knelpunten wordt ervaren terwijl in de interviews de kosten veel vaker worden aangehaald. Uit de interviews blijkt dat veel van de knelpunten financieel te vertalen zijn en op die manier als financieel probleem kunnen worden aangeduid.

5.3

Optimalisering van het ruimtegebruik

Vooral uit de interviews blijkt dat het ruimtegebruik van bedrijven niet of slechts gedeeltelijk is geoptimaliseerd. De huisvesting en de plaats van vestiging wordt bij veel bedrijven als gegeven ervaren. Bedrijfsuitbreidingen worden vooral in het platte vlak gezocht, omdat daar ogenschijnlijk ruimte voor is (het is de makkelijkste oplossing). De kosten worden door de ondernemers veelal als te hoog ingeschat terwijl de baten van een intensiever ruimtegebruik moeilijk inzichtelijk zijn te maken. De ondernemers zien de baten vooral uit de besparing van kosten voor de aankoop van grond. De grondprijs lijkt echter te laag om daarmee het zorgvuldiger gebruik van de ruimte te bevorderen. Baten kunnen echter ook zitten in bijvoorbeeld het verhuren van ruimte aan derden of het optimaliseren van het bedrijfsproces. Daarnaast zijn er ook maatschappelijke baten, deze baten worden door de meeste ondernemers niet direct meegenomen, omdat ze niet direct bijdragen aan het bedrijfsresultaat. Ook blijken antwoorden veelal niet onderbouwd te kunnen worden met gegevens. De ondernemers reageren en handelen eerder vanuit hun intuïtie. Dit blijkt onder andere uit de volgende reacties van ondernemers tijdens de interviews:

70

Buck Consultants International

• • • •

ondergronds bouwen wordt als (te) duur beschouwd; er wordt binnen bedrijven nauwelijks gekeken naar de opbrengsten van nieuwe huisvesting op langere termijn; gezamenlijke opslag wordt veelal gevoelsmatig als niet haalbaar ingeschat; kwaliteit wordt door ondernemers vooral als kostenpost gezien.

Wel zien we dat de optimalisering van de bedrijfsruimte actueel wordt op het moment dat bedrijven ook daadwerkelijk gaan verhuizen. In die gevallen worden bedrijven gedwongen om opnieuw naar de huisvesting te kijken in relatie tot het bedrijfsproces. Er wordt door de bedrijven dan gezocht naar een optimale invulling van het nieuwe bedrijfspand. Probleem waar men dan tegen aanloopt is de manier waarop rekening gehouden kan worden met eventuele toekomstige groei van het bedrijf. Zeker nu gemeenten steeds vaker bedrijven verplichten de kavel volledig te gebruiken en geen strategische reserves meer toestaan, is het belangrijk dat bedrijven toch voldoende flexibiliteit inbouwen bij nieuw te bouwen b edrijfspanden. Dit kan bijvoorbeeld door delen te verhuren, constructies te realiseren die al rekening houden met een toekomstige uitbreiding of door het aangaan van relaties met andere bedrijven in de omgeving om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken. Gezamenlijke opslag is bijvoorbeeld een goede mogelijkheid om een deel van de flexibiliteit in gezamenlijkheid met andere bedrijven te zoeken. Een mogelijke verklaring voor het (gedeeltelijk) ontbreken van een optimalisering van het ruimtegebruik is dat huisvesting geen core-business is voor de bedrijven en dat ondernemers dus daarom de voor de hand liggende opties kiezen bij huisvestingsbeslissingen. De scan die wordt ontwikkeld in de tweede deel van dit onderzoek (fase 4) zal meer informatie leveren over de kosten-baten overwegingen van bedrijven en kan tevens een instrument zijn om een bedrijven te ondersteunen in hun afwegingsproces en de voordelen te laten zien van innovatieve oplossingen. Tevens geeft de scan de mogelijkheid om ook daadwerkelijk samen met ondernemers de standaardoplossingen voor bedrijfsuitbreiding te vergelijken met andere opties. Daarom zal er in de scan nadrukkelijk aandacht moeten worden besteed aan vergelijkingen tussen de ‘gebruikelijke’ oplossingen en eventuele andere mogelijkheden die er zijn.

5.4

Aanbevelingen voor instrumenten

In de analyse en de conclusies zijn een aantal aanknopingspunten voor het ontwikkelen van instrumenten die zorgvuldig ruimtegebruik bij bedrijven stimuleren. Deze aanknopingspunten zijn:

Buck Consultants International

71

• • • • • •

ondernemers zijn nog slechts beperkt bekend met de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik; bedrijven hebben weinig relaties met andere bedrijven in dezelfde stad of op hetzelfde bedrijventerrein bepaalde voorwaarden uit bestemmingsplannen beperken de mogelijkheden die bedrijven hebben om zorgvuldiger met de ruimte om te gaan; de bouwkosten van het zorgvuldiger gebruik van de ruimte zijn hoger dan de bouwkosten voor traditioneel gebruik van de ruimte; bedrijven hebben het ruimtegebruik onvoldoende geoptimaliseerd; er is voldoende potentieel bij bedrijven om zorgvuldiger om te gaan met de ruimte.

De instrumenten die we beschrijven zijn vooral die instrumenten waar het rijk invloed op heeft. Uiteraard dient er een mix van instrumenten te ontstaan: instrumenten die het zorgvuldig ruimtegebruik stimuleren en instrumenten die ondernemers dwingen zorgvuldiger met ruimte om te gaan. Wij behandelen de volgende vier groepen van instrumenten: communicatie, wet- en regelgeving, financiën en organisatie.

Communicatie
Om het ruimtegebruik te optimaliseren is voor ondernemers beter inzicht nodig in: • • • de mogelijkheden die er zijn om zorgvuldiger om te gaan met ruimte; de kosten die daaraan gekoppeld zijn; de opbrengsten die het oplevert.

Om bedrijven te stimuleren om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen moet inzichtelijk worden gemaakt wat voor de bedrijven de meerwaarde is. Voorbeeldprojecten zijn pas relevant als bedrijven daar ook uit opmaken dat er ook voordeel is te behalen. Het aanspreken van bedrijven op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid alleen zal onvoldoende leiden tot het zorgvuldiger gebruiken van de ruimte. Tevens dient de boodschap op een toegankelijke manier te worden gepresenteerd.

Wet- en regelgeving
Bestemmingsplan en bouwvergunning
Uit de interviews en de enquête blijkt dat er in bestemmingsplannen verschillende blokkades zitten die het intensiever bebouwen van de ruimte op een kavel belemmeren. Het betreft hier bijvoorbeeld het maximale bebouwingspercentage. Het verdient dan ook aanbeveling om bestemmingsplannen te toetsen op de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij kan worden gedacht aan een beoordeling op basis van (een aantal) van de volgende criteria:

72

Buck Consultants International

• • • •

de gehanteerde minimale en/of maximale hoogtes; de mate waarin rekening is gehouden met het ontwikkelen van gezamenlijke voorzieningen; de gehanteerde bebouwingsdichtheid (FSI, OSR en/of GSI) van de afzonderlijke kavels; de manier waarop het parkeren is georganiseerd.

Ook bij de beoordeling van bouwvergunningen zou er getoetst kunnen worden op mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik. Het betreft dan niet alleen de wijze waarop de ruimte in eerste instantie ingevuld gaat worden, maar ook nadrukkelijk op de mogelijkheden die worden gerealiseerd om mogelijke toekomstige uitbreidingen te kunnen realiseren op de betreffende locatie. Bij het vaststellen van toetsingscriteria is het belangrijk om rekening te houden met bedrijfsspecifieke situaties. Zoals uit de resultaten van het onderzoek blijkt, ligt bijvoorbeeld het gemiddelde bebouwingspercentage van de kavel bij bouwbedrijven lager dan gemiddeld. Het niet bebouwde oppervlak blijkt echter voor een aanzienlijk deel te worden aangewend voor het bedrijfsproces. Uiteraard moet bij het hanteren van toetsingscriteria worden voorkomen dat vestigingseisen kunnen worden omzeild. Het hanteren van toetsingscriteria biedt echter geen soelaas bij bestaande terreinen en nieuwe terreinen waarvoor de bestemmingsplannen reeds zijn vastgesteld. In dergelijke situatie kan worden overwogen om onder vast te stellen randvoorwaarden af te wijken van de bestaande regels, zodat het aantal mogelijkheden om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen wordt vergroot.

Arbo wet
Ook wordt de Arbo wetgeving als knelpunt genoemd. Nader onderzoek is nodig om de precieze inhoud te weten van de belemmeringen in de Arbo wet. In de interviews is in ieder geval genoemd de noodzakelijke intreding van daglicht in bedrijfshallen waardoor ondergrondse oplossingen moeilijker zijn te realiseren. Uiteraard speelt hier de vraag of aanpassingen in de Arbo wet vanuit de optiek van zorgvuldig ruimtegebruik zijn te verantwoorden.

Financiën
Gestaffelde grondprijzen
Door de grondprijzen afhankelijk te maken van intensiteit van het ruimtegebruik kunnen bedrijven worden gestimuleerd intensiever te bouwen. Hierbij kan gedacht worden aan een korting op de grondprijs die afhankelijk wordt gesteld van het aantal etages én het aantal vierkante meters vloeroppervlak op de betreffende etages. Om dit instrument te kunnen inzetten is het noodzakelijk om andere methodes voor het opzetten van de exploitatie van bedrijventerreinen te ontwikkelen. Aangezien de grondprijs een klein deel vormt van de totale investering bij een nieuw te vestigen bedrijf, heeft dit instrument met name een signaalfunctie. Het is de vraag of de mogelijke meerkosten van intensiever bouwen opwegen tegen de ‘winst’ van een lagere grondprijs.

Buck Consultants International

73

Fiscale maatregelen
Er kunnen aparte fiscale regimes worden ontwikkeld voor de meerkosten die bedrijven maken voor het aanpassen van de gebouwconstructies aan de ‘eisen’ van zorgvuldig ruimtegebruik. Zo kan er bijvoorbeeld overwogen worden om de meerkosten voor een extra zware fundering, waarmee eventuele toekomstige extra bouwlagen eenvoudiger zijn te realiseren, onder een ander fiscaal regime te laten vallen dan de normale investeringskosten van b edrijven. Hiermee kan het voor bedrijven financieel aantrekkelijker worden om bij nieuwbouw de constructie voor te bereiden op eventuele toekomstige uitbreidingen. Dit voorkomt dat, zoals nu in de interviews vaak geconstateerd, uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn doordat de bestaande gebouwconstructie hier onvoldoende ‘ruimte’ voor biedt.

Subsidies
Overwogen kan worden om bedrijven die zorgvuldig ruimtegebruik toepassen een tegemoetkoming te geven in de eventuele meerkosten in de vorm van een subsidie. Om een dergelijke subsidieregeling, maar dat geldt ook voor bovenstaande fiscale regelingen, mogelijk te maken is inzicht noodzakelijk in de mogelijke meerkosten van zorgvuldig ruimtegebruik. In de Z-scans (fase 4 van dit onderzoek) zal hier aandacht aan worden geschonken, echter uitgebreid onderzoek op dit punt is noodzakelijk. Verder kan overwogen worden om bedrijven met een subsidie te stimuleren de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik te inventariseren voor het betreffende bedrijf. Dit zou een brede subsidieregeling kunnen zijn die zich niet alleen richt op innovatieve mogelijkheden van ruimtegebruik.

Organisatie
Afstemming beleid
Als in een stad of regio bedrijventerreinen worden ontwikkeld waarop zorgvuldig ruimtegebruik in meer of mindere mate wordt afgedwongen en in de aanpalende gemeenten/regio’s dit niet het geval is, bestaat het gevaar dat er scheve concurrentieverhoudingen ontstaan. Afstemming van het beleid rond zorgvuldig ruimtegebruik is daarom noodzakelijk.

Onderlinge relaties tussen bedrijven
Gebleken is dat de samenwerking tussen bedrijven vaak onvoldoende is ingevuld waardoor mogelijke ruimtewinst niet wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld door parkeervoorzieningen of opslagfaciliteiten te delen of gebruik te maken van loze ruimte van een andere bedrijf. Veelal kan er met name tussen bedrijven die bij elkaar in de buurt zijn gevestigd door samenwerking een aantal gemeenschappelijke oplossingen op relatief eenvoudige wijze worden geregeld. Bedrijven moeten echter gestimuleerd worden deze relaties aan te gaan. Het ver74
Buck Consultants International

dient dan ook aanbeveling het oprichten van belangenverenigingen op bedrijventerreinen te stimuleren.

Bedrijventerreinmanagement
In het verlengde van het bevorderen van samenwerking tussen bedrijven ligt het stimuleren van parkmanagement/bedrijventerreinmanagement. Dit is een verder uitgewerkte vorm van het hier bovengenoemde punt en biedt derhalve meer mogelijkheden. Een onderdeel van bedrijventerreinmanagement kan bijvoorbeeld het beter benutten van de beschikbare ruimte zijn. Hierbij valt te denken aan het beter aanwenden van openbare ruimten voor parkeren en dergelijke, maar ook de rol van een ‘ruimtemakelaar’: Door ruimte die bedrijven (tijdelijk) niet gebruiken aan te wenden voor bedrijven die ruimtegebrek hebben kan ook ruimtewinst ontstaan (bijvoorbeeld tijdelijke loodsen en opslag in de open ruimte). Bedrijventerreinmanagement kan ook als platform dienen voor initiatieven zoals voorlichting, kennisuitwisseling, gezamenlijke voorzieningen en opslag van goederen. Een belangrijke aanvullende mogelijkheid van bedrijventerreinmanagement is het handhaven en indien mogelijk het verbeteren van de kwaliteit op bedrijventerreinen. Enerzijds kan met bedrijventerreinmanagement de betrokkenheid van bedrijven worden vergroot en anderzijds kan het bedrijventerreinmanagement ook als platform dienen om de communicatie met met name de gemeente in te richten. De kwaliteit van bedrijventerreinen kan hierbij gebaat zijn. De voorlichting van de overheid kan via het bedrijventerreinmanagement vorm worden gegeven. Bedrijventerreinmanagement kan onder andere worden gestimuleerd door voorlichting. Hiertoe is door het ministerie van Economische Zaken recentelijk de handreiking Parkmanagement opgesteld. Ook subsidiering kan mogelijkheden bieden.

Stedenbouwkundig plan
Om de kwaliteit van bedrijventerreinen te waarborgen en bij voorkeur te verhogen verdient het aanbeveling dat er voor de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen een stedenbouwkundig plan wordt opgesteld, zoals dit nu reeds gebruikelijk is voor andere stadsontwikkelingen. Dit instrument biedt handvatten om de kwaliteit op bedrijventerreinen te waarborgen en ook de doelstelling aangaande zorgvuldig ruimtegebruik vast te leggen. Dit laat onverlet dat er binnen één bedrijventerrein gebieden met een verschillende intensiteit kunnen worden ontwikkeld. Met andere woorden op sommige plaatsen intensiveren (‘bedrijvenstad’) om elders op het bedrijventerrein een ‘bedrijvenlandschap’ (relatief extensief) te creëren.

De Z-scan
Zoals in de inleiding van deze paragraaf genoemd, wordt bij ruimtevraagstukken binnen bedrijven vaak onvoldoende gezocht naar een zo optimaal mogelijke invulling van de ruimte. Bovendien is geconstateerd dat er voldoende potentieel bij bedrijven is om zorgvuldiger
Buck Consultants International

75

met de ruimte om te gaan. Deze constateringen en de conclusie dat een individuele benadering van bedrijven noodzakelijk is (§ 5.2) maakt de opzet van een individuele bedrijfsbenadering noodzakelijk. In het kader van het vervolgonderzoek zal derhalve een scan worden opgezet, waarmee op individueel bedrijfsniveau de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik beoordeeld kunnen worden. Met de Z-scan worden mogelijke opties om zorgvuldiger met ruimte om te gaan samen met ondernemers verder uitgewerkt zodat er extra informatie beschikbaar komt over bijvoorbeeld de kosten en baten van zorgvuldig ruimtegebruik en de bouwtechnische of juridische belemmeringen die er zijn. Deze scan kan door gemeenten en provincies bij individuele bedrijven worden ingezet om de bedrijven kennis te laten maken met innovatieve oplossingen voor het ruimtegebruik en om inzichtelijk te maken wat de kosten en opbrengsten zijn van bepaalde oplossingen. Hiermee worden de bedrijven gestimuleerd zorgvuldiger met de ruimte om te gaan. De inzet van de scan kan bijvoorbeeld door een gemeente gekoppeld worden aan de het verstrekken van een bouwvergunning.

76

Buck Consultants International

Buck Consultants International

77

Literatuurlijst

78

Buck Consultants International

Buck Consultants International

79

Literatuurlijst

ARCADIS Heidemij Advies (1999), Handreiking, efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinen (1999). ’s-Hertogenbosch: Provincie Noord Brabant

Buck Consultants International en Bo.2 architecten en adviseurs (2001), Intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen en –huisvesting. Nijmegen: Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, en dS+V

Buck Consultants International en DEGW (2000), Flatted Factories, marktanalyse voor A msterdam- Noord,. Nijmegen/Londen: Stadsdeel Amsterdam Noord

Buck Consultants International (2000), Intensief ruimtegebruik, kansen en belemmeringen op bedrijventerreinen. Nijmegen: Ministerie van Economische Zaken.

Buck Consultants International (2000), Marktanalyse ‘De Rots’. Nijmegen: Rabo Vastgoed

Buck Consultants International (2000), Kennismontage intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Nijmegen: Ministerie VROM.

Buck Consultants International (1998), Ruimte voor economische dynamiek, Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven. Den Haag: Centraal Planbureau.

Bureau Parkstad en PERMETA architecten (2001), FSI – GSI – OSR als instrumentarium voor verdichting en verdunning, Case study Nieuwe West. Zaandam: bureau Parkstad.

Coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik (2000), d(g)g dubbel (grond) gebruik, Onderzoek naar kansen en bedreigingen voor dubbel (grond) gebruik in Amsterdam. G emeente Amsterdam

80

Buck Consultants International

Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam (2001), Meten met twee maten, referentieplannen bebouwingsintensiteit. Gemeente Amsterdam

Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen (1998). Amsterdam: Gemeente Amsterdam.

Langendijk, A. en J. Wisserhof (1999), Meer ruimte voor kennis, verkenning van de kennisinfrastructuur voor meervoudig ruimtegebruik. Nijmegen: Katholieke Universiteit Nijmegen.

Uffing, Björn (1999), Meervoudig ruimtegebruik in stedelijk gebied, een verkennend onderzoek naar de kansen en bedreigingen van meervoudig ruimtegebruik in stedelijk gebied. Nijmegen: Katholieke Universiteit Nijmegen.

Buck Consultants International

81

Bijlagen

82

Buck Consultants International

Buck Consultants International

83

Bijlage 1

Begeleidingscommissie

Dit project is ondersteund door een begeleidingscommissie bestaande uit de volgende personen: • • • • Dhr. mr. F. van der Wende, Ministerie van Economische Zaken; Mevr. drs. C. Schutte, Ministerie van Economische Zaken; Dhr. drs. R. Teeuwen, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; Dhr. ir. J.E.M. Weebers, Habiforum.

84

Buck Consultants International

Buck Consultants International

85

Bijlage 2

Leaflet

86

Buck Consultants International

Buck Consultants International

87

88

Buck Consultants International

Buck Consultants International

89

Bijlage 3

Enquête

90

Buck Consultants International

Buck Consultants International

91

Bijlage 4

Representativiteit respons
Representativiteit respons
milieudienstverlening automatiseringsdiensten diensten voor het vervoer vervoer over land groothandel en tussenhandel auto en motoren bouwnijverheid voorbereiding tot recycling

productie meubels en overige goederen productie transportmiddelen auto's/aanhangwagens e.d.

BIK-categoriën

medische apparatuur en optische instrumenten telecommunicatieapparatuur overige electrische machines/benodheden kantoormachines en computers productie machines en apparatuur metaalproductenindustrie bouwmaterialen en glas productie van rubber en kunststof uitgeverij drukkerij papierindustrie houtindustrie productie leer en lederwaren productie kleding en bont verven vervaardiging van textiel verwerking van tabak voedingsmiddelen en dranken

Totaal respons enquête Totaal bedrijfsleven

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

aandeel in %
Buck Consultants International

99

Representativiteit per provincie
Totaal West-Nederland Utrecht Zuid-Holland Noord-Holland

Provincies/landsdelen

Totaal Zuid-Nederland Zeeland Noord-Brabant Limburg

Totaal respons Totaal Nederland

Totaal Noord-Oost Nederland Flevoland Gelderland Overijssel Drenthe Groningen Friesland

0

20

40

60

Aandeel in %

100

Buck Consultants International

Bijlage 5

Geïnterviewde bedrijven

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de geïnterviewde bedrijven. Op verzoek van enkele ondernemers zijn de betreffende bedrijven niet opgenomen in de lijst.
Tabel 1 Geïnterviewde bedrijven Omschrijving Import lederwaren Industrial services Bouwonderneming Productie & distributie speciale voedingen Refurbishment van overtollige ICT apparatuur Productie en levering van machinaal timmerwerk Distributie technisch materiaal Vellenoffsetdrukkerij Dakdekkersbedrijf/handel in dakmaterialen Groothandel in rookwaren, horeca en zoetwaren Installatietechnieken Timmerwerkplaats Truckdealer bedrijf Ontwerp en productie van defensie electronica Metaalbewerking Exceptioneel transport, Industriële verhuizingen, Hijswerk, Hoogwerkers en Opslag Verwerking van rauwe melk tot room, boter en melkpoeders Vervoer, opslag en overslag van potplanten en snijbloemen Productie en reparatie luchtvaartelektronica Roestvrij staal en apparatenbouw & scheeps- en luxe jachtbouw Verwerken hardhout tot maatvloeren Elektrotechnisch installatiebedrijf Bakken brood en banket Verwerken van bloemen Productie van polyester bouwmaterialen Verkoop van technische en automotive producten Op- en overslag Vervaardiging metaalproducten Drukkerij Hyandel in en reparatie van bakkerijmachines Bouw- en Utiliteitsbouw Productie van rubber en kunststof pakkingen Dealerbedrijf Grafische activiteiten Schadeherstelbedrijf voor auto’s en vrachtwagens Productie van naaldvilttapijt Vervaardiging Metaalproducten

Naam bedrijf Pacor Pamero vof Furmanite bv Zegers Ede bv Nutricia HealthCare Flection International bv Timmerfabriek ter Huurne bv Rexel-Wolff Drukkerij Haverslag bv Weijer Eijkhout Bergsma-Feddema Groothandel bv GTI Noord bv Bouwbedrijf R. van der Sluis bv Harbers trucks Thales Nederland bv Preciform Zwatra Den Hoed Hyproca Dairy bv T.T.W. Sierteelt transporten Schreiner Components Kuipers Woudsend Holding bv A.T.C. Houthandel bv ETW Breda bv Bakkerij Roubroeks Ruikrok Bloemenhandel bv Kunststoffenindustrie vVan Boven bv Lasaulec Assen CZAV Constructiebedrijf en machinefabriek Van der Wel bv Drukkerij de Boer Gebr. Ter Haar bv Bouwbedrijf Henk IJskes bv Gelria Pakking bv Siton Suzenaar – Opel Roto Smeets De Boer Holding bv Van Lieshout Autoschade Vifloor Non-Wovens bv Machinefabriek P. van Keulen bv

Buck Consultants International

101

00-213

102

Buck Consultants International