MILIEU-AUDIT MAALDRIFT II

MILIEU-AUDIT MAALDRIFT II

in opdracht van

gemeente Wassenaar dhr. Martien van Vliet auteurs ing. Ellen Colpa ing. Carolien van der Graaf ing. Anne Romeijn met medewerking van prof. ir. C.A.J. Duijvestein ir. S. Jansen verkrijgbaarheid dhr. M. van Vliet, gemeente Wassenaar projectnummer/-gegevens A1015 Maaldrift Brochure Maaldrift / qxp 4.1 / ARCvdGEC / 060303 / DATA A1015-eindbrochure rechten Kopiëren uit dit rapport is toegestaan onder bronvermelding. Drukfouten voorbehouden. De Milieu-Audit is mede mogelijk gemaakt door de subsidie van de Nederlandse Onderneming voor Energie en Milieu (Novem). Contactpersoon programma Duurzame Bedrijventerreinen: ing. B. Ent Delft, maart 2003 BOOM-Duijvestein bv Oude Delft 49 2611 BC Delft T F E

015 - 2 123 626 015 - 2 138 293 info@boomdelft.nl

DUURZAAM
BEDRIJVENTERREIN

MAALDRIFT II
Bedrijvigheid op Maaldrift II wordt goedgekeurd, mits dit uitplaatsing van (milieugevoelige) bedrijven uit het Wassenaarse dorp betekent (dus alleen Wassenaarse bedrijven) en er een aanzienlijke groene bufferzone rondom het terrein behouden blijft. Dit houdt onder andere een groene uitstraling en een ingetogen karakter van het terrein in. De gemeente Wassenaar stelt in 1997 het Milieubeleidsplan vast, met daarin opgenomen een Plan van Aanpak duurzaam bouwen. Een twee-sporentraject voor duurzaam bouwen (dubo) wordt ingezet: enerzijds op beleidsniveau en interne gemeentelijke processen en anderzijds door middel van concrete (bouw-)projecten. Maaldrift II is één van de mogelijkheden om ‘grootschalig’ inhoud aan het tweede spoor te geven. Eind 2000 bereiken de gemeente Wassenaar, het Ministerie van Defensie en de provincie Zuid-Holland een akkoord over het zorg/saneringsplan en wordt de grond van Maaldrift 2 officieel aan de gemeente overgedragen. Stedenbouwkundig ontwerp en de ondernemingsvereniging In juni 1999 stelt de afdeling Ruimte en Groen, in samenwerking met de afdeling Bestuurlijke en Juridische Zaken, het stedenbouwkundig plan op. In november dat jaar wordt de politieke wens uitgesproken om Maaldrift II duurzaam te gaan bouwen. Bij de dubo-aanpak wordt aangesloten bij de methoden die landelijk (Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen) en regionaal (Maatregelenlijst Haaglanden) gehanteerd worden. Op dinsdagavond 16 november 1999 vindt de officiële startbijeenkomst van Maaldrift II plaats. Die avond is voor de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein een memorabele avond. De ondernemingsvereniging wordt opgericht, notaris Nico van Wijk wordt aangesteld als voorzitter én het bestuur wordt gekozen en tevens meteen geïnstalleerd. Martien van Vliet van de afdeling Bouwen, Milieu en Toezicht van de gemeente Wassenaar geeft een presentatie over het duurzaam bouwen op Maaldrift II en alle ondernemers conformeren zich hieraan. Namens de gemeente wordt hij aangesteld als coördinator en contactpersoon met betrekking tot duurzaam bouwen.

Inleiding
Het inrichten van een duurzaam bedrijventerrein is een uitstekende manier voor gemeenten om bij te dragen aan een duurzame samenleving. Tot voor kort leek dit vooral voorbehouden aan grote gemeenten en terreinen. De gemeente Wassenaar laat zien dat het ook in kleinere gemeenten mogelijk is. Ook op kleine schaal is veel te bereiken met duurzaamheid. Het duurzame Wassenaars bedrijventerrein Maaldrift II is hier een goed voorbeeld van. Het terrein is slechts drie hectare groot, maar gaat door eenentwintig bedrijven intensief en effectief gebruikt worden. De hoofddoelstelling is om totaal 40% van de CO2- uitstoot te reduceren, onder meer door forse extra isolatie, een efficiënt energiesysteem, het gebruik van actieve en passieve zonne-energie, de onderlinge uitwisseling van utilities en andere maatregelen. Daarnaast wordt er een mix aan maatregelen tegen criminaliteit en brandgevaar genomen, waarvoor het bedrijventerrein het Keurmerk Veilig Ondernemen ontvangt.

De intentie en ambitie van de gemeente ten aanzien van duurzaam bouwen is het toepassen van alle vaste maatregelen uit het Haaglanden pakket en alle kostenneutrale variabele maatregelen. Alle ondernemers krijgen een map met informatie over duurzame ontwikkeling en inrichting.

Het bouwkundig ontwerpproces

Rond de jaarwisseling van 1999 – 2000 vinden tussen de gemeente en de ondernemers gesprekken plaats. Elke ondernemer heeft een bedrijfsvisie geschreven en daarbij de maatregelenlijst van Haaglanden ingevuld. Hieruit is samen met de gemeente één overkoepelende visie opgesteld. Het merendeel van de ondernemers besluit met Wassenaarse ontwerper Kees van Veen in zee te gaan.

Het ontwerpproces van de bedrijfsgebouwen wordt door de gemeente intensief begeleid. Met zowel de architect als met de ondernemer vindt regelmatig onderling overleg plaats. De controle van het toepassen van de duurzaam bouwen aspecten doet Martien van Vliet. De toetsing door de Welstandcommissie en door Bouwen woningtoezicht wordt eveneens door hem begeleid.

De geschiedenis van Maaldrift II
Het initiatief en de grondaankoop Na de bouw van Maaldrift 1 eind jaren ’80, blijkt de gemeente Wassenaar nog steeds grote behoefte aan uitbreiding van ruimte voor bedrijven te hebben. In maart 1989 wordt duidelijk dat Defensie het terrein naast Maaldrift 1 gaat ontruimen. Dit biedt goede mogelijkheden voor de gewenste uitbreiding. Op het terrein wordt echter bodemverontreiniging geconstateerd, zodat een sanerings-/zorgplan moet worden opgesteld. Begin 1996 biedt Defensie de Domeinen te koop aan en besluit de Raad tot aankoop van de grond en tegelijkertijd tot verkoop aan de door Burgermeester en Wethouders aan te wijzen bedrijven. In oktober 1996 verschijnt een advertentie in de plaatselijke krant over vestigingsmogelijkheden voor Wassenaarse bedrijven op Maaldrift II. De afdeling Ruimte en Groen is inmiddels gestart met het schrijven van het bestemmingsplan. De Provincie heeft ten aanzien van het bestemmingsplan een aantal duidelijke randvoorwaarden.

Externe ondersteuning en haalbaarheidsonderzoeken

Bij Martien van Vliet ontstaat de behoefte aan een beoordeling door een onafhankelijke partij; een duurzaam bouwen certificering. Om externe ondersteuning mogelijk te maken weet Martien van Vliet de provincie Zuid Holland en de Novem (Nederlanse Onderneming voor Energie en Milieu) enthousiast te krijgen en daarmee subsidiebronnen aan te boren: • Novem geeft subsidie aan adviesbureau BOOM (Milieukundig Onderzoek- en OntwerpBuro) voor het uitvoeren van een milieuaudit naar de duurzaam bouwen kwaliteit van de gebouwen, evaluatie van het totstandkomingsproces en inventarisatie van de mogelijkheden en draagvlak voor parkmanagement; • Provincie Zuid-Holland financiert adviesbureau Tebodin voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energie; • Kamer van Koophandel draagt bij aan het uitvoeren van een criminaliteitsonderzoek door adviesbureau ES&E. • Bijdragen in het kader van het Keurmerk Veilig Ondernemen.

3

De uitvoering In oktober 2001 wordt het terrein bouwrijp gemaakt. Met een feestelijk gebeuren, georganiseerd door de ondernemingsvereniging, wordt op 16 november 2001, precies twee jaar na de startbijeenkomst, de eerste paal in de grond geslagen: de werkelijke bouw van Maaldrift II is begonnen. Door Stadsgewest Haaglanden is Maaldrift II inmiddels benoemd tot pilot- en voorbeeldproject duurzame bedrijventerreinen. Parkmanagement Eind december 2001 interviewt Milieukundig Onderzoek- en OntwerpBuro BOOM de Maaldrift-ondernemers over de leerpunten van het proces en wensen en mogelijkheden met betrekking tot parkmanagement. De eerste toetsronde van de ontwerpen is begin 2002 gehouden. Duurzaam bouwen in de gebouwontwerpen blijkt duidelijk vorm gekregen te hebben. Naast een oordeel over de duurzaam bouwen kwaliteit tot nu toe, geeft BOOM aan elke ondernemer aanvullende kansen mee om het niveau van duurzaam bouwen te verhogen. Met die kansen zijn door een flink aantal ondernemers verbeterpunten aangebracht, zoals het verbeteren van de isolatiewaarde. Het idee om een bodemwarmtesysteem en (individuele) warmtepompen aan te leggen op Maaldrift II krijgt begin 2002 draagvlak. De technische, financiële en juridische haalbaarheid van het systeem wordt onderzocht. De ondernemingsvereniging blijkt enthousiast en bereid om de extra investeringen te doen. De Novem, Provincie Zuid Holland en de gemeente Wassenaar maken de investering door aanvullende subsidies haalbaar. Ondertussen is het Keurmerk Veilig Ondernemen een item van aandacht geworden. Met een vertegenwoordiging van ondernemers, gemeente, politie, brandweer en Kamer van Koophandel wordt een criminaliteitspreventieplan verder uitgewerkt. Het is nu maart 2003. De buizen voor het bodemwarmtesysteem worden de grond in gedrukt. De eerste ondernemers hebben hun nieuwe bedrijfspand in gebruik. De resterende plannen liggen bij de gemeente ter vergunningverlening. Maaldrift is genomineerd voor de Energy Awards 2002 en heeft daarbij de publieksprijs gewonnen. Maaldrift is ook het eerste nieuwe bedrijventerrein van ZuidHolland waar het Keurmerk Veilig Ondernemen aan is toegezegd. 4

Het staat er: een echt Wassenaars bedrijventerrein waar met elkaar hard aan gewerkt is. Duurzaam bedrijventerrein Maaldrift II heeft gestalte gekregen.

Maaldrift is één van de eerste bedrijventerreinen waarbij parkmanagement particulier is opgezet. Parkmanagement is in het proces reeds vroeg meegenomen. Zodra de ondernemers bekend waren is de ondernemersvereniging opgericht. De ondernemersvereniging biedt een goede overlegstructuur en geeft de ondernemers één aanspreekpunt op het terrein en één gezicht naar gemeente en andere instanties toe. Door middel van interviews is door BOOM het draagvlak voor parkmanagement onderzocht. Uit de interviews kwam naar voren dat de ondernemers belang hechten aan het gezamenlijk beheren van het terrein, de onderlinge samenwerking en sociale controle. De ondernemers willen elkaar aan kunnen spreken op de orde en de netheid van het terrein. In het parkmanagement zijn verschillende zaken inmiddels collectief gerealiseerd. Dit zijn onder meer het bodemwarmtesysteem, de veiligheid en het beheer van het terrein. Zowel de exploitatie als het beheer van het bodemwarmtesysteem zijn door middel van het parkmanagement verankerd. Ondernemingsvereniging Maaldrift heeft als eerste vereniging in Nederland de exploitatie en beheer particulier uitgevoerd. Voor de collectieve aanpak van veiligheid en beveiliging van het terrein heeft Maaldrift het Keurmerk Veilig Ondernemen gekregen. Een gezamenlijk hekwerk om het bedrijventerrein, cameratoezicht en een collectieve inbraakverzekering zijn hier de belangrijkste onderdelen van. Parkmanagement heeft bovendien ook geleid tot een collectief afvalcontract. Maatschappelijk verantwoord ondernemen heeft hierbij eveneens een belangrijke rol gespeeld. Het afval wordt tot biobrandstof verwerkt. Voor de financiële verdeling en afhandeling van de verschillende collectieve aspecten willen de ondernemers professionele ondersteuning door middel van een facility point.

Parkmanagement zal in de toekomst ook een rol spelen bij het beheer van de openbare ruimte en het groen. Vanwege de goede overlegstructuur en samenwerking met de gemeente zal het beheer van het terrein in overleg met de gemeente gestalte krijgen. Het voortbestaan van het parkmanagement en de ondernemingsvereniging is gegarandeerd. Door middel van een kettingbeding in een notariële akte zijn toekomstige ondernemers verplicht deelnemer in de ondernemingsverening en hierdoor verplicht afnemer van het bodemwarmtesysteem en de collectieve beveiliging.

Ervaringen uit het proces Met name het open en zeer intensieve planproces heeft ertoe bijgedragen dat het project zo’n succes is geworden en vele extra duurzame maatregelen gerealiseerd zijn. Duurzame maatregelen zijn niet opgelegd, maar telkens als keuze voorgelegd. Door het opbouwen van wederzijds vertrouwen, een intensieve benadering van de ondernemers en hun belangen centraal te stellen is draagvlak gecreëerd bij de ondernemers. Door te wijzen op collectieve belangen wordt een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gevoeld, wat tot uiting komt in de oprichting van de ondernemersvereniging en de invulling van het parkmanagement. Ook de deskundigheid en ervaring van externe instanties, zoals de Novem, provincie Zuid-Holland (DECOR), stadsgewest Haaglanden en de Kamer van Koophandel Haaglanden hebben bijgedragen aan het succes van het project. Een centraal aanspreekpunt binnen de organisatie is van grote waarde gebleken.

De aanpak van Maaldrift II kan als voorbeeld en als referentiebeeld dienen voor overige bedrijventerreinen. De waarde van het project zit voor een belangrijk deel in het herhalingspotentieel. Bedrijventerreinen hoeven niet heel omvangrijk te zijn om duurzaam ingericht te kunnen worden.

Milieu-audit

Deze brochure geeft de duurzaam bouwen successen weer van bedrijventerrein Maaldrift II: de eindbeoordeling van de duurzaam bouwen kwaliteit van het plan als geheel en van de 21 individuele bedrijven.

MILIEUAUDIT
BEDRIJVENTERREIN

MAALDRIFT 2
(thema ‘Bedrijvig Zuid-Holland’) een beleidsdoel. Het gaat hierbij, naast een goed vestigingsbeleid, om het duurzaam inrichten en het duurzaam beheren. Stadsgewest Haaglanden heeft hiervoor een speciale coördinator duurzame bedrijventerreinen aangesteld. In het vervolg op het bovengenoemde beleidsplan heeft de provincie het project Decor opgezet. Decor gaat uit van de 3 P’s waarbij gezien de vele partijen met hun eigen belang altijd maatwerk moet worden geleverd. De insteek is om kansen zichtbaar te maken en deze vervolgens ook te benutten. Bij de beoordeling van duurzaam bedrijventerrein Maaldrift II is Milieukundig Onderzoek- en OntwerpBuro BOOM uitgegaan van de volgende drie kwaliteiten, die bij elke ruimtelijke ontwikkeling van belang zijn: • Milieukwaliteit: stofstromen beperken en proberen om te buigen tot kringlopen; • Ruimtelijke kwaliteit: het streven naar een leefbare omgeving met veel ruimtelijke kwaliteit voor nu en later; • Proceskwaliteit: het zorgen dat actoren in het proces betrokknen worden.

Het begrip duurzame bedrijventerreinen Het onderwerp ‘duurzame bedrijventerreinen’ is in de landelijke en provinciale politiek een aandachtspunt. ‘Duurzame bedrijventerreinen’ is in de bouwwereld het vierde ‘duurzame’ begrip in de rij: duurzame woningbouw, duurzame utiliteitsbouw en duurzame stedenbouw zijn duurzame bedrijventerreinen voor gegaan. Het begrip duurzaam komt van duurzaam bouwen en is afgeleid van het begrip duurzame ontwikkeling. Dit begrip is door de Brundtland Commissie in 1987 omschreven als een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van deze generatie zonder de mogelijkheden te beperken voor toekomstige generaties of voor andere volkeren om in hun behoeften te voorzien. Met andere woorden: duurzaam bouwen is het op zo’n manier bouwen dat de milieu- en gezondheidseffecten ten gevolge van het bouwen en in de omgeving tot een minimum beperkt wordt. Onder het begrip ‘duurzaam bedrijventerrein’ wordt, door de Novem en het Ministerie van Economische Zaken, verstaan: ‘Samenwerking tussen bedrijven onderling en met de overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het (bedrijfs)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een efficiënt ruimtegebruik.’ De gemeente Wassenaar heeft het begrip duurzame bedrijventerreinen als volgt geactualiseerd en gedefinieerd: ‘Uitgaand van een integrale benadering richt duurzaamheid zich op het zoeken naar een goed evenwicht tussen drie doelen: ecologische duurzaamheid (Planet: het behoud van ecologische waarden), economische duurzaamheid (Profit: het kosten-baten plaatje) en sociale duurzaamheid (People: de plaats van de mens als werknemer, ondernemer of burger); de zogenoemde 3 P`s. De onderlinge afweging en invulling van deze dimensies bepaalt de inhoudelijke ambitie van duurzaamheid.’ Vanuit de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als ook gegeven de noodzaak om bestaande terreinen te revitaliseren, ligt bij bedrijventerreinen bij uitstek de uitdaging om tot een synergie van de genoemde doelen te komen. Zo voert de Novem (vanuit het Ministerie van Economische Zaken) de subsidieregeling Duurzame Bedrijventerreinen uit. Bij de provincie Zuid-Holland zijn duurzame bedrijventerreinen in het beleidsplan Milieu en Water 2000 – 2004

DCBA-methode

Voor de bepaling van de milieukwaliteit van het stedenbouwkundig plan en de bouwplannen is gebruik gemaakt van de door BOOM ontwikkelde DCBA-methode. Deze methode geeft structuur aan duurzaamheidsmaatregelen door deze in te delen in vier verschillende ambitieniveau’s: D: De normale situatie, ofwel de gangbare bouwpraktijk; C: Corrigeer normaal verbruik, milieu heeft aandacht; B: Beperk schade tot een minimum, milieu is uitgangspunt; A: Autonoom, de absoluut beste keuze voor het milieu.

Thema’s die bij de beoordeling aan de orde komen zijn: • Energie; • Water; • Groen en landschap; • Verkeer; • Werkomgeving; • Materialen; • Afval; • Flexibiliteit; • Efficiënt ruimtegebruik. Doel van beoordeling In opdracht van de gemeente Wassenaar heeft BOOM een milieuaudit uitgevoerd met als doel een beoordeling te geven over de kwaliteit van de voorgestelde plannen met betrekking tot: De proceskwaliteit: - van visie tot uitvoeringsniveau; - om te komen tot parkmanagement tijdens de beheersfase. De ruimtelijke- en milieukwaliteit: de milieu-audit - op niveau van de gebouwomgeving, het stedenbouwkundig concept; - op niveau van het individuele gebouw (bouwplannen).

Elk thema is onderverdeeld in een aantal aandachtspunten of subthema’s. Zo gaat het thema water op stedenbouwkundig planniveau over onder andere oppervlaktewater en oevers, grondwater, hemelwater, gebruikswater, proceswater en afvalwater. Bij elk sub-thema horen verschillende maatregelen, onderverdeeld naar ambitie aan de hand van de DCBA-methodiek.

Ambitieniveaus
energie

Milieu thema's A B C D

water

materia al

groen

verkeer

afval

Een voorbeeld: niveau C als basis + enkele thema’s op niveau B

5

MILIEU-AUDIT
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
In het bestemmingsplan en tijdens het ontwerp van het bedrijventerrein is duurzaamheid een punt van aandacht geweest. Aan de hand van de DCBA-systematiek is het stedenbouwkundig plan beoordeeld.

Beoordeling per thema
Energie

Vanwege de bijzondere energieprestatie op zowel stedenbouwkundig- als op bouwplanniveau is het project Maaldrift genomineerd voor de Energy Awards 2002 en heeft daarbij de publieksprijs gewonnen.

In de beoordeling is gekeken naar de volgende thema’s, die in dit hoofdstuk afzonderlijkworden toegelicht: • Energie; • Water; • Natuur en landschap; • Verkeer; • Grond- en reststoffen; • Leefmilieu; • Flexibiliteit. Over de volle breedte van alle thema’s scoort het stedenbouwkundig plan niveau C. Dit betekent voor alle aspecten een stap beter dan normaal: een goede score in vergelijking met andere projecten. Het thema Natuur en landschap scoort zelfs nog wat beter. Een echte uitschieter en dan ook zeer bijzonder, zijn de prestaties op energiegebied. Het thema energie scoort ambitieniveau B! In figuur 1 is de beoordeling van het stedenbouwkundig plan weergegeven. Beste duurzaam bouwen maatregel • Bodemwarmte met per ondernemer een individuele warmtepomp voor opwekking van warmte. Deze maatregel scoort binnen de DCBA-systematiek niveau A! • Voor het verbruik van energie is intensief ruimtegebruik door aaneengesloten te bouwen een bijzondere maatregel: het kenmerk voor duurzaam Maaldrift II.
A B+ B B BC+ C CD+ D thema energie water natuur en landschap verkeer grond- en reststoffen leefmilieu flexibiliteit

Compact bouwen is de stedenbouwkundige concentratie van gebouwen, in hoofdzaak om efficiënt met ruimte om te gaan. Op gebouwniveau betekent het compact bouwen de beperking van het omhullend oppervlak van een gebouw om efficiënt met energie om te gaan. Op Maaldrift II is aaneengesloten gebouwd. Dit is zowel materiaal- als energie-efficiënt.

figuur1: duurzame energievoorziening Maaldrift

Met betrekking tot warmte-opwekking zijn de ambities op stedenbouwkundig niveau hoog: gebruik maken van bodemwarmte, individuele warmtepompen en laag-temperatuur-verwarmingssystemen op bouwplanniveau. Een aantal ondernemers gebruikt daarbij geen aanvullende energie. De benodigde elektriciteit wordt geleverd door zonnepanelen. Zeker ook in combinatie met aaneengesloten bouwen en intensief ruimtegebruik scoort het thema energie op Maaldrift erg hoog.

Water Een gesloten watersysteem is gezien de beperkte omvang van het terrein en de ligging van het terrein binnen de huidige waterlopen niet haalbaar. Binnen deze context is gekozen voor een zo goed mogelijke bijdrage aan het watersysteem door hemelwater af te koppelen naar enerzijds het oppervlaktewater en anderzijds naar het grondwater. Ook aan de combinatiemogelijkheden water en groen is aandacht besteed door glooiende oevers te realiseren. Op het terrein komt een collectieve autowasplaats, waardoor vervuiling van het oppervlaktewater wordt voorkomen. Gebruik van hemelwater voor de wasplaats wordt onderzocht. Ook gebruikt een aantal ondernemers hemelwater voor eigen wasvoorzieningen.

figuur 3: Infiltratieriool

Naast de normale riolering, waar de bedrijven hun afvalwater lozen, is ook een zogenaamd infiltratieriool aangebracht voor het regenwater. Het infiltratieriool is gemaakt van gerecycled PVC met drainagegaatjes. Via minuscule gaatjes wordt het regenwater van de daken en wegen in de grond geïnfiltreerd. Zo worden verdroging, riooloverstort en piekbelasting van rioolwaterzuiveringsinstallaties beperkt.

Natuurvriendelijke oevers zijn flauwe oevers met een overgang van nat naar droog, waarin vele planten en dieren een leefplek vinden. Natuurvriendelijke oevers worden aangelegd om de waterkwaliteit te verbeteren en natuurontwikkeling te stimuleren.

figuur 1: DCBA-profiel stedenbouw Maaldrift

figuur2: de bodemwarmtewisselaars worden de grond in gedrukt

figuur 4: Natuurvriendelijke oever -->

6

Natuur en landschap Door het intensief ruimtegebruik op Maaldrift is er op het terrein weinig groen. Daarentegen is er een ruimere groenzoom om het terrein heen. De huidige bomen in deze zoom blijven gehandhaafd. Voor de beheersfase wordt gestreefd naar ecologisch beheer. Het plangebied is niet integraal opgehoogd. Onder de infrastructuur is plaatselijk zand aangevoerd. Met de afgevoerde grond is het terrein opgehoogd.

Grond- en reststoffen Op de groene zoom om het terrein heen na is het overige deel van het terrein volledig verhard. Leidingen zijn geconcentreerd gelegd (warmtepompleidingen). Het asfalt van de bouwstraat wordt hergebruikt. Na de bouw worden gebakken klinkers in de straten gelegd.

Gesloten grondbalans Proces van bouwrijp maken, waarbij geen grond van de locatie wordt afgevoerd of toegevoerd. Hierdoor blijft de bodem zoveel mogelijk intact en wordt het transport van grond zoveel mogelijk beperkt.

Verkeer Maaldrift wordt een bedrijvig bedrijventerrein. Vanwege het type ondernemers zullen er veel verkeersbewegingen plaatsvinden. Het terrein is dan ook met name ingericht met aandacht voor gemotoriseerd verkeer. De kruising met de Rijksstraatweg wordt door afwijkende bestratingskleur, verkeerborden en verlichting herkenbaar en daardoor veiliger. De meeste ondernemers komen per fiets vanuit de woonkern van Wassenaar naar Maaldrift. Vanaf het fietspad langs Maaldrift wordt dan ook een (afsluitbare) toegang gemaakt, waardoor fietsen over de Rijksstraatweg niet nodig is. De ondernemers besteden zelf aandacht aan goede fietsstallingen (en douchemogelijkheden) voor personeel en voor bezoekers. Aan veilige parkeerplaatsen voor vrachtwagens is extra aandacht besteed door middel van een afsluitbare en apart bereikbare parkeerplaats. Een bushalte is al aanwezig ter hoogte van de toegang aan de Rijksstraatweg.

Leefmilieu Maaldrift moet een plek worden waar het prettig en plezierig werken is. Gezien de criminaliteitsproblemen op andere terreinen in de regio, is op Maaldrift veel aandacht besteed aan criminaliteitspreventie. Aan de kant van het fietspad komt een hekwerk, met afsluitbare toegang voor fietsers. Aan de kant van de Rijksstraatweg komen bij de ingang(en) eveneens afsluitbare hekwerken. Daarnaast zal er camera-bewaking op het terrein gerealiseerd worden. Inmiddels heeft Maaldrift voor al deze inspanningen het Keurmerk Veilig Ondernemen gekregen.

Flexibiliteit Lange levensduur door in te spelen op veranderende behoeften is bij de ontwikkeling van Maaldrift uitgangspunt geweest. De bouwplannen worden dan ook zodanig ontworpen dat uitbreiding of functieverandering mogelijk is. Door middel van parkmanagement is aan het handhaven van de kwaliteit van het bedrijventerrein invulling gegeven. Een bijkomend voordeel van parkmanagement kunnen, door de collectieve aanpak, kostenbesparingen zijn. Voorbeelden hiervan zijn een gezamenlijk afvalcontract en een gezamenlijke opstalverzekering. Tijdens het beheer zullen in de ondernemingsvereniging dagelijkse beheersaspecten aan de orde komen. Deelname in de ondernemingsvereniging is opgenomen in de erfdienstbaarheid van de grond. Dit betekent dat bij eventuele verkoop van een bedrijfspand de nieuwe eigenaar verplicht lid van de ondernemingsvereniging is én deelnemer aan de parkmanagementorganisatie.

figuur 5: Rijksstraatweg -->

Verplicht kantoor Alle bedrijven hebben een kantoorruimte aangebouwd. Dit is gunstig voor mogelijke toekomstige functieveranderingen op het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein is flexibel en aanpasbaar.

figuur 6: Vergadering ondernemingsvereniging

7

MILIEU-AUDIT
BOUWPLANNEN
In • • • • • • • de beoordeling is gekeken naar de volgende thema’s: Energie; Water; Natuur en landschap; Verkeer; Grond- en reststoffen; Leefmilieu; Flexibiliteit.

figuur 7: plattegrond Maaldrift II met indeling van de bedrijven

In deze brochure In deze brochure wordt per bouwplan beschreven welk milieuambitieniveau behaald is. Allereerst volgt een beschrijving van duurzaam bouwen maatregelen die in alle bouwplannen zijn toegepast. Vervolgens worden per bedrijf de bijzonderheden beschreven. Per bedrijf worden eerst de algemene kenmerken van de onderneming genoemd. De visie van de ondernemer op duurzaam bouwen en een omschrijving van het bedrijfspand vinden hier een plek. Vervolgens worden de toegepaste duurzaam bouwen maatregelen toegelicht. Hierbij wordt benadrukt dat niet alle genomen maatregelen hierin aan bod komen. Alleen de meest bijzondere en specifieke maatregelen in het bedrijf worden beschreven. Ook worden enkele duurzaam bouwen maatregelen verder uitgelegd. In de hele brochure komen de duurzaam bouwen maatregelen zo stuk voor stuk aan bod. Al bladerend door de brochure kan een uitleg van alle toegepaste duuraam bouwen maatregelen gevonden worden. De behaalde duurzaam bouwen ambitie is per bedrijf in een DCBAprofiel weergegeven. Deze profielen staan onderaan elke bladzijde. In een rode lijn is de ambitie van het schetsontwerp weergegeven. De grijze vlakken geven het gerealiseerde ambitieniveau weer. Hierdoor wordt inzichtelijk hoe de duurzaam bouwen ambitie tijdens het ontwerpproces veranderd is. Indien er geen rode lijn is weergegeven, is het schetsontwerp niet beoordeeld in de milieuaudit. Van elk bedrijf is ook de totale ambitie bepaald.

figuur 8: maquette Maaldrift II

Duurzaam Bouwen Op Maaldrift II wordt een duurzaam bedrijventerrein gerealiseerd. Zowel op stedenbouwkundig als op gebouwniveau zijn er duurzaam bouwen maatregelen genomen. De duurzaam bouwen ambities op stedenbouwkundig niveau hebben als basis gediend voor de bouwplannen, waarin de ambities zo veel mogelijk zijn doorgezet. Bij het ontwerp van de bedrijven is gebruik gemaakt van een duurzaam bouwen maatregelen lijst van de gemeente Wassenaar, die speciaal hiervoor is opgesteld. Deze maatregelenlijst is samengesteld met behulp van het Nationaal Pakket Utiliteitsbouw en het Haaglandenpakket. Het Haaglandenpakket is de duurzaam bouwen maatregelenlijst voor de Haaglanden. De maatregelenlijst is bekend onder ‘Maatregelen duurzaam bouwen voor nieuwbouw bedrijfsgebouwen conform Haaglanden pakket B (inclusief A)’. Milieu-audit bouwplannen Om de gerealiseerde duurzaam bouwen kwaliteit te beoordelen heeft Milieukundig Onderzoek en OntwerpBuro, BOOM, Maaldrift II geanalyseerd op basis van de DCBA-methode.

figuur 9: plattegrond Maaldrift

8

IN
ALLE ONTWERPEN
Warmtepomp Met een warmtepomp wordt op een zeer efficiënte manier energie omgezet van een lage naar een hoge temperatuur. Het warme water kan gebruikt worden voor de ruimteverwarming of voor warm tapwater. Een warmtepomp is in feite een omgekeerde koelkast. In de zomer wordt de warmtepomp gebruikt voor koeling. Als bron voor de warmtepomp wordt in Maaldrift II gebruik gemaakt van grondwater.

Waterbesparend toilet met spaarknop Een spaarknop is een stopknop op het reservoir van het toilet. Zo kan de hoeveelheid spoelwater tijdens de spoeling beperkt worden. In plaats van zes wordt het toilet met 2,5 liter water gespoeld.

Groen Op gebouwniveau is er weinig aandacht voor groen met uitzondering van enkele bedrijven. Op stedenbouwkundig niveau is er wel veel aandacht voor het thema groen.

Verkeer

figuur 10: luchtfoto Maaldrift II d.d. oktober 2002

Bij het ontwerp van de bedrijven is gebruik gemaakt van een maatregelen lijst, die de gemeente Wassenaar speciaal hiervoor heeft opgesteld. Per bedrijf zijn er verschillende duurzaam bouwen maatregelen genomen, maar over het algemeen kan gesteld worden dat voor heel Maaldrift II niveau C; een stap beter dan normaal gerealiseerd is. Energie Op gebied van energie zijn bij alle bedrijven veel maatregelen genomen. De bedrijfshallen en kantoren zijn zeer goed geïsoleerd, veel beter dan het Bouwbesluit vereist . Alle bedrijven hebben een individuele warmtepomp. Hiermee wordt warmte voor de verwarming en het warme tapwater opgewekt. De warmtepomp kan in de zomer ook voor koeling zorgen. De warmtepomp is aangesloten op een lage temperatuur verwarming. Dit betekent dat de meeste bedrijven vloerverwarming hebben.
Hoge isolatie Door gevel, dak en vloer goed te isoleren worden warmteverliezen naar buiten beperkt. In Maaldrift II wordt gemiddeld een warmteweerstand van Rc = 3.5 m2K/W in plaats van Rc = 2.5 m2K/W gerealiseerd.

In de meeste panden wordt binnen geladen en gelost om de geluidoverlast te beperken. Fietsen van werknemers kunnen in de bedrijfshal of werkplaats gestald worden. Bij enkele bedrijven is er een douche, kleed- en bergruimte aanwezig.

Water In alle gebouwen zijn waterbesparende kranen en toiletten aangebracht.
Waterbesparende kranen (en douchekoppen) Waterbesparende kranen zijn kranen waar minder water uitstroomt, zonder dat het zo aanvoelt. Met doorstroombegrenzers of perlators wordt het water in kleinere druppels verdeeld en wordt er lucht bijgemengd. Een waterbesparende kraan heeft een besparing van 40% ten opzichte van een ‘normale’ kraan.

Materialen Een aantal duurzame materialen wordt standaard in elk bedrijf toegepast. Zo wordt in de betonnen fundering 20% van het grind vervangen door puingranulaat. De bekisting van de fundering bestaat uit piepschuim (ofwel EPS), waardoor de fundering tegelijkertijd als isolatie dienst doet. De wanden van de werkplaatsen worden niet afgewerkt, maar opgeleverd in schoon metselwerk. Zo wordt bespaard op materiaalgebruik voor de afwerking. In de kantoorruimten worden de wanden afgewerkt met rogips en de plafonds met minerale woltegels. Waterleidingen worden uitgevoerd in gerecycled PVC.

Goede verbeteringen van de gebouwen ten opzichte van het schetsontwerp zijn de toepassing van houten kozijnen uit duurzaam beheerde bossen (FSC-hout), de vervanging van de PVC-dakbedekking in bitumeuze dakbedekking (SBS), de afwerking van lood met patineerolieën en de toepassing van watergedragen acrylaatverf.

9

Deze oplosmiddelen zijn schadelijk voor zowel de gezondheid als voor het milieu. Tegenwoordig zijn er ook watergedragen verven met veel minder organische oplosmiddelen beschikbaar, zoals watergedragen acrylaatverf.

Werkomgeving In de ontwerpen is rekening gehouden met het scheppen van een aangenaam binnenklimaat. Zo zijn de ramen te openen, zodat de werknemers zelf hun ventilatiebehoefte kunnen bepalen. In veel ontwerpen is ook extra aandacht besteed aan de daglichttoetreding. Ook de lage temperatuurverwarming heeft een positief effect op het binnenmilieu. Door de lage temperatuur ontstaat er minder stofschroei en stralingswarmte voelt aangemaam aan.
Daglichttoetreding (lichtstraat) figuur 11: op een rij Van Leeuwen CV, L’Ami en Guyt Beton met puingranulaat In plaats van grind als toeslagmateriaal in beton kan puingranulaat gebruikt worden. Puingranulaat zijn steen- en puinresten, die vrijkomen bij sloopwerkzaamheden. Zo wordt restmateriaal nuttig hergebruikt, wordt de uitputting van grind voorkomen en wordt de aantasting van rivierbodems en –oevers door grindwinning voorkomen. EPS-funderingsbekisting
EPS is piepschuim. Door de bekisting in EPS uit te voeren wordt zowel op het materiaalgebruik als op het energiegebruik bespaard. De bekisting gaat niet verloren, maar krijgt een nieuwe functie, namelijk als isolatiemateriaal. Het isoleren van de fundering bekperkt het energieverbruik in de gekruiksfase en voorkomt koudebruggen Door optimaal gebruik te maken van daglichttoetreding wordt er bespaard op het energieverbruik voor de kunstverlichting. Daglicht wordt daarnaast over het algemeen als prettiger ervaren dan kunstlicht. Op Maaldrift II worden veel daklichten en lichtstraten toegepast.

Afval Er is weinig aandacht voor de afvalscheiding, maar in de bedrijfshallen is over het algemeen ruim voldoende ruimte om bedrijfs- en kantoorafval gescheiden in te zamelen.

Flexibiliteit De meeste bedrijven hebben een constructie van staalbouw: IHE-profielen opgevuld met buitenwanden van kalkzandsteen of gasbeton. Een stalen skelet is flexibel, demontabel en recyclebaar. De binnenwanden zijn veelal van gipsblokken, kalkzandsteen of metal stud. Metal stud wanden zijn flexibel en verplaatsbaar.

Staalbouwskelet Bij een staalbouwskelet bestaat de draagconstructie uit een stalen frame met een ruime, vrij-indeelbare, structuur. De binnenwanden kunnen in dit frame vrij geplaatst worden, zodat toekomstige aanpassingen mogelijk blijven. Staalbouw is een vorm van industrieel, flexibel en demontabel bouwen.

Lage temperatuurverwarming

DCBA-profiel Het onderstaande DCBA-profiel geeft het duurzaam bouwen resultaat van de verschillende thema’s weer. In het totaal wordt gemiddeld
Een lage temperatuurverwarming is een ruimteverwarming met warm water van een lagere temperatuur dan gebruikelijk is, dat wil zeggen lager dan 55 graden Celcius. Lage temperatuurverwarming wordt in Maaldrift II vaak uitgevoerd als vloerverwarming. Het gebruik van vloerverwarming verbetert het werkklimaat. Stralingswarmte voelt aangenaam aan door een gelijkmatigere verdeling van de luchttemperatuur en stofschroei wordt voorkomen. In de zomer wordt het systeem gebruikt voor koeling.

Rogips Rogips staat voor rookgasontzwavelings-gips en is een afvalproduct van rookgasontzwavelingsfabrieken. Het gebruik van rogips voorkomt de uitputting van de natuurlijke grondstof en de straling is zelfs lager dan die van natuurgips. Verf op waterbasis In verven worden over het algemeen vaak organische oplosmiddelen gebruikt.

C niveau C behaald.
A B+ B BC+ C CD+ D thema energie

water

groen

verkeer

materiaal

werkomgeving afval

flexibel

10