33

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

5
5.1

Winkelmarkt
Landelijke winkelmarkt

De Nederlandse economie is in 2003 met 0,8% gekrompen, de grootste achteruitgang sinds 1982. Door een geringe groei van het Bruto Binnenlands Product (BBP) in de tweede helft van het jaar is van een recessie niet langer sprake. De verslechterde economische omstandigheden zijn het gevolg van een daling van de bestedingen door consumenten en bedrijven. Voor de detailhandel is het jaar 2003 matig verlopen. De economische teruggang, het lage niveau van het consumentenvertrouwen en de prijzenoorlog tussen supermarkten hebben ervoor gezorgd dat de omzetwaarde van de detailhandel met 3% afnam, ondanks een inflatie van 2,1%. Deze daling kwam geheel voor rekening van winkels in non-foodartikelen. Hun omzet is in 2003 met bijna 6% gekrompen, vooral van de detailhandel in bovenkleding, woninginrichtingartikelen en consumentenelektronica is de omzet flink teruggelopen. Textielsupermarkten, bouwmarkten en winkels in huishoudelijke artikelen (óók non-foodbranches) hebben in 2003 meer omgezet. Winkels in voedings- en genotmiddelen hebben 1,5% meer omzet geboekt ten opzichte van het voorgaande jaar, supermarkten bijna 3% meer, in tegenstelling tot speciaalzaken in de foodsector. Naar verwachting zal de totale detailhandel in het jaar 2004 weer licht herstellen met een beperkte omzetgroei van 0,5%. De totale omvang van de Nederlandse winkelvoorraad is circa 24.843.000 m2 winkelverkoopvloeroppervlak (wvo), verdeeld over circa 107.629 winkels. Het gemiddelde per duizend inwoners bedraagt circa 1.535 m2 wvo, nagenoeg een verdubbeling ten opzichte van midden jaren zeventig. Het aantal concrete plannen voor nieuwe winkelprojecten in Nederland en de planvoorraad zijn in 2003 opgelopen. De planvoorraad komt nu uit op circa 1.844.000 m2, een stijging met circa 129.000 m2 (7,5%) ten opzichte van 2002. Hetzelfde beeld geeft de planvoorraad voor ontwikkeling van grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen (gdv en pdv). Niet alleen het aantal plannen, maar ook de geplande oppervlakte voor gdv’s en pdv’s stijgt in 2003. Door een stijging met circa 97.000 m2 bedraagt deze planvoorraad circa 1.376.000 m2. Ondanks de verslechterde economie ontwikkelde de winkelmarkt zich beter dan in het voorgaande jaar. Het Nederlandse winkelaanbod steeg met 7% tot circa 779.000 m2, een beduidend minder sterke stijging dan in het voorgaande jaar, toen het aanbod met 37% steeg. Een groot deel van het aanbod bestaat uit oudere winkels op B-locaties, winkels langs aanlooproutes naar het kernwinkelapparaat, grotere winkelruimten en showrooms op perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen, zoals woonboulevards. Op A1-locaties wordt nog nauwelijks of geen leegstand gemeld. Vooral buitenlandse ketens hebben louter belangstelling voor toplocaties. De landelijke opname van winkelruimte steeg met bijna 9% tot circa 690.000 m2.

H&M, Ziekerstraat te Nijmegen

5.2

Regionale winkelmarkt

De lichte stijging van het aanbod in de Nederlandse winkelmarkt is ook in Nijmegen te merken, maar niet in Arnhem. Het dalende aanbod en de stijgende opname geven het belang en de aantrekkingskracht van Arnhem als vestigingsplaats aan. De in aanbouwzijnde ontwikkelingen in het centrum (Musiskwartier en Arnhem Centraal) en het beoogde Rijnboogproject dragen bij aan de voortdurende kwaliteitsverbetering van het centrum van Arnhem.

Replay, Roggestraat te Arnhem

34

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Nijmegen kreeg in 2003 te maken met een lichte stijging van het aanbod en een dalende opname. Deze daling dient te worden afgezet tegen de bovengemiddeld hoge opname in 2002. In dat jaar vonden veel transacties plaats vanwege de renovatie in de Molenpoortpassage en de aanleg van de Marikenstraat. Nu ook de Moenenstraat is opgeleverd is de geplande wijziging van de routing in het kernwinkelgebied voltooid. Op de grootschalige perifere woonboulevards in Arnhem-Zuid, Nijmegen, Zevenaar en Wijchen heeft in het afgelopen jaar nauwelijks uitbreiding plaatsgevonden. Hier zijn ook geen plannen voor uitbreiding. Duiven biedt op Centerpoort-Nieuwgraaf (op het voormalige TNT-terrein, in de directe omgeving van onder meer Makro en Ikea) mogelijkheid voor de bouw van circa 2.500 m2 perifere detailhandel met ondersteunende horeca.

Aanbod en opname in het kernwinkelapparaat van Arnhem en Nijmegen

Aanbod per 1-1-03

Opname 2002

Aanbod per 1-1-04

Opname 2003

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0 ARNHEM NIJMEGEN

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

5.2.1

Arnhem

De opname in Arnhem is in 2003 met 18% afgenomen tot circa 13.140 m2 vvo. De vraag naar winkels in de Arnhemse binnenstad blijft onverminderd hoog. Een groot deel van de opname, circa 7.195 m2 (55%) bestaat uit winkeloppervlak in het kernwinkelgebied. De eerste fase van het Musiskwartier (herontwikkeling van het voormalige C&A-pand) heeft naast de eerdere vestiging van Mango in de Roggestraat een succesvol vervolg gekregen met Xenos, Replay en Open 32. In het voormalige Xenos-pand in de Bakkerstraat heeft Vanilia zich gevestigd. In winkelcentrum Kronenburg is in 2003 circa 2.045 m2 bestaande winkelruimte ingevuld door nieuwe huurders (Free Record Shop, Dixons, D-reizen, Jamin, Five Pocket, Promiss, Swarovski, CoolCat en Adam Menwear). Het totale aanbod in Arnhem daalde in 2003 met 25% tot circa 6.875 m2. De leegstand (winkelruimte die niet in gebruik en per direct beschikbaar is) in Arnhem bestaat uit slechts 1,3% van de voorraad, waarvan 0,7% langer dan een jaar in aanbod staat. Uit de afname van het aanbod in het kernwinkelapparaat met 38%, blijkt de grote vraag naar winkelruimte. In Arnhem is de gemiddelde unitgrootte van een winkel in aanbod circa 200 m2.

Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in % van de voorraad en per direct beschikbaar (1 januari 2004)

Leegstand

Frictieleegstand

Langdurige leegstand

5

4

3

2

1

0 ARNHEM NIJMEGEN

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

5.2.2

Nijmegen

De opname is sterk afgenomen in vergelijking met de verdubbeling in het voorgaande jaar. De opname van winkelruimte in Nijmegen daalde in 2003 met 37% tot circa 8.205 m2, waarvan circa 6.130 m2 in het kernwinkelapparaat ligt. De schommelingen in de jaarlijks opgenomen vierkante meters zijn het gevolg van de renovatie van het kernwinkelgebied; de uitvoering van Centrumplan 2000. De pas geopende Moenenstraat (de nieuwe verbinding tussen de Marikenstraat en Ziekerstraat) is bijna geheel verhuurd (in totaal circa 2.265 m2). De nieuwe vestigingen van Livera, Scheer en Foppen en Aldi zijn voorbeelden van spraakmakende transacties. Maar ook speciaalzaken voor tapijten, kindermode of een winkel als “Bread en Break” hebben in deze winkelstraat hun plek gevonden. H&M heeft, naast het voormalige Vögele-pand van circa 2.500 m2 in de Broerstraat, een tweede vestiging gehuurd in de Ziekerstraat met een oppervlakte van circa 985 m2. Het aanbod in Nijmegen is sinds begin 2003 met 5% gestegen tot circa 11.025 m2, waarvan circa 8.930 m2 in het kernwinkelapparaat. Aan de Kronenburgsingel, Plein 1944 en de Ziekerstraat is verhoudingsgewijs veel winkelruimte in aanbod, een direct gevolg van planvorming of nieuwbouwontwikkelingen. De leegstand in

Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Arnhem in m2 vvo (1997-2004)

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

18.000 15.000 12.000 9.000 6.000 3.000 0

AANBOD

OPNAME

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

35

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Nijmegen bedraagt 4,4% van de voorraad, waarvan 1,4% langer dan een jaar in aanbod staat. De gemiddelde unitgrootte is circa 290 m2.

Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Nijmegen in m2 vvo (1999-2003)

2000

2001

2002

2003

2004

5.3

Toekomstige ontwikkelingen

Arnhem en omgeving Winkelcentrum Kronenburg in Arnhem-Zuid wordt met circa 4.000 m2 uitgebreid. De totale oppervlakte van het centrum komt daarmee op circa 33.400 m2. Naar verwachting wordt in 2005 met de bouw van de nieuwe passage begonnen. Door de realisatie van de Arnhemse nieuwbouwwijk Schuytgraaf, het uitleggebied Waalsprong en de nieuwe woonwijk Westeraam in Elst wordt de regionale functie van Kronenburg versterkt. Er wordt gewerkt aan een stedenbouwkundige visie voor het gebied GelredomeRijnhal-Kronenburg. Over invulling van het Gelredomegebied, sinds kort eigendom van de gemeente Arnhem, zal nog worden gesproken met ontwikkelaars, winkeliers, woningcorporaties en andere betrokkenen. Allerlei functies (wonen, winkelen, werken) worden op haalbaarheid onderzocht. Eind maart 2004 is de startnotitie voorgelegd aan Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad. Na instemming en verwerking van de aanpassingen wordt de Ontwikkelvisie opgesteld. Ook het overdekte stadsdeelcentrum Presikhaaf wordt uitgebreid. Omstreeks mei 2004 wordt de Nota van Randvoorwaarden Centrumgebied door de gemeente
Huurprijzen in Arnhem per 1-1-2004

AANBOD

OPNAME

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

Legenda: u 815 - 1.200 u 455 - 815 u 225 - 455 u 150 - 225 u 90 - 160

Huurprijzen in Nijmegen per 1-1-2004

Legenda: u 815 - 1.100 u 455 - 815 u 225 - 455 u 160 - 225 u 90 - 160

De huurprijzen zijn gebaseerd op een aantal representatieve transacties in 2003, herleid naar een winkel van 100 tot 120 m2 verkoopvloeroppervlak met een front van minimaal 6 meter.

36

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

vastgesteld. Hierin worden de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het totale Centrumgebied Presikhaaf geformuleerd. De plannen maken een uitbreiding van het winkeloppervlak (food, non-food en horeca) mogelijk van circa 7.500 m2. Daarnaast is er circa 7.000 m2 nieuwbouw gepland voor leisure (zoals sport, bioscoop of bowling). Oplevering in 2007 wordt mogelijk geacht. In november 2003 is het startsein gegeven voor de bouw van het Musiskwartier in Arnhem, een binnenstedelijke (her)ontwikkeling van AM. Het nieuwe winkelgebied vormt een uitbreiding van het kernwinkelgebied en sluit direct aan op de huidige hoofdwinkelas (Roggestraat, Ketelstraat, Vijzelstraat). Het Musiskwartier beslaat circa 32.000 m2 winkelruimte, met een nieuw centraal plein, een overdekte winkelpassage en 67 stadsappartementen. De sanering van de bestaande bebouwing en de herontwikkeling van de V&D zijn inmiddels in volle gang. Het totale winkelgebied, inclusief infrastructurele aanpassingen en uitbreiding van de Musisgarage, wordt medio 2006 opgeleverd. Het concept-masterplan Rijnboog voorziet in een transformatie van een groot deel van de westelijke en zuidelijke binnenstad. Het plan behelst circa 65.000 m2 leisure (cultuur, horeca en ontspanning) en circa 30.000 m2 nieuwe winkels (waarvan circa 23.000 m2 grootschalige winkels). De geplande Rijnhaven wordt tot ver in de stad doorgetrokken. In dit Havenkwartier komen een infoboulevard (circa 13.000 m2) en een groot bioscoopcomplex. Het tweede belangrijke cluster met voorzieningen bevindt zich rond het Roermondsplein en de Krul (van de Nelson Mandelabrug). Hier zijn het Cultural Entertainment Centre, een museum, een sport-/fitnesscentrum en andere ondersteunende functies gepland. Verspreid over het gebied worden horeca, kleinschalige winkels en overige voorzieningen ontwikkeld. De eerste bouwwerkzaamheden kunnen in 2007 beginnen. De eerste fase loopt tot 2012 en omvat circa 25.000 m2 detailhandel. Het totale project zal in 2020 zijn afgerond. De ontwikkeling van Arnhem Centraal is in volle gang. Op dit moment ligt de nadruk op voltooiing van de parkeergarage en realisatie van de kantoorontwikkeling (Rijn- en Parktoren). Hierna zijn de transferhal en de Oude Stationsstraat aan de beurt. Er wordt ruimte geboden aan circa 8.600 m2 detailhandel en circa 2.000 m2 horeca. Er is nog geen bestemmingsplan van kracht, maar volgens planning zal deze fase in 2006 kunnen starten. In het gebied tussen de Weverstraat en de Kortestraat wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een nieuwe winkelpassage. Het betreft onder meer de Dansacademie Arnhem (circa 1.800 m2), waar mogelijk het Filmhuis Arnhem wordt gevestigd. Verder is in dit plangebied plaats voor woningen, winkels en horeca (totaal circa 4.000 tot 5.000 m2). De Dansacademie Arnhem zal in de zomer van 2004 worden verplaatst naar een nieuwe locatie aan de Onderlangs (naast de Hoge School voor de Kunsten). De sloop van de bestaande bebouwing aan het Velperplein is voltooid. Op deze locatie wordt circa 4.000 m2 winkelruimte ontwikkeld, waarvan al circa 3.500 m2 is gehuurd door MediaMarkt. Begin maart 2004 is gestart met de renovatie en uitbreiding van het Elderhof/ Elderveldplein. Het winkelcentrum krijgt een nieuwe, transparante, gedeeltelijke overkapping, nieuwe puien en luifels. Ook wordt de omringende infrastructuur integraal aangepast. Het winkeloppervlak ten behoeve van detailhandel en dienstverlening wordt uitgebreid met circa 1.500 m2, tot een totaal van circa 4.500 m2. De uitbreiding zal vooral door de supermarkten worden ingevuld. Eind 2004 is de totale realisatie een feit.

Impressie Rijnhaven Rijnboogproject te Arnhem

Open 32, Roggestraat te Arnhem

37

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

De in aanbouw zijnde woninglocatie Schuytgraaf in Arnhem-Zuid wordt aangevuld met een nieuw winkelcentrum van circa 8.100 m2. De oplevering wordt verwacht in 2006. De brancheringscommissie (die een branchepatroon samenstelt) wijst in 2005 de winkelunits toe. Op voorhand zal in oktober 2004 een noodwinkel van Albert Heijn (circa 1.000 m2) de deuren openen, een voorlopige basisvoorziening voor de eerste bewoners. In Zevenaar is de nieuwbouw bij de Stadspoort opgeleverd en grotendeels in gebruik genomen door Etos en M&S mode. Eind 2004 zullen zich aan de Kop van de Grietsestraat diverse winkels, dienstverlening en een Albert Heijn vestigen. Het voormalige pand van Albert Heijn wordt door Aldi in gebruik genomen. Door deze verplaatsing van publiekstrekkers vindt een concentratie plaats van het totale winkelapparaat, dat bovendien wordt uitgebreid met circa 6.000 m2. Op de langere termijn is winkeluitbreiding op het Masiusplein mogelijk. Nijmegen en omgeving Het Centrumplan 2000 beoogt een verbetering van de winkelroute door uitbreiding van het winkeloppervlak (circa 27.000 m2 bvo). De in mei 2004 officieel geopende Moenenstraat ligt recht tegenover de Molenpoortpassage en komt via een doorgang onder het Arsenaal uit bij het Mariënburgplein. In het Arsenaal vestigt zich een restaurant, een café en het Vlaams Cultureel Centrum. Herontwikkeling van Plein 1944 is nodig om het te verbinden met het stadscentrum en een ontmoetingsplein ervan te maken. In het kader van de Ontwikkelontwerpcompetitie Plein 1944 koos de Nijmeegse bevolking voor “Een Plein voor Iedereen”. Volgens dit ontwerp ontstaat een plein met busstation en een toren met winkels en woningbouw aan de noordzijde. Aan de westkant komt een hotel met grand café. Ook ontstaat uitbreidingsruimte voor bioscoop Carolus. Op de Scheidemakershof wordt een warenhuis ontwikkeld met een ondergrondse supermarkt. In totaal is er circa 5.200 m2 bvo grootschalige detailhandel, 550 m2 bvo kleinschalige detailhandel en 500 m2 bvo horeca gepland. De gemeente wil na 2007 starten met de herontwikkeling van het gebied.

Moenenstraat te Nijmegen

Het Arsenaal te Nijmegen

38

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Het bestemmingsplan voor het Hart voor Dukenburg is onlangs door de raad vastgesteld. In het plan is ruimte voor circa 3.000 m2 nieuwbouw voor branchespecifieke warenhuizen en circa 1.500 m2 leisure. Daarnaast staat een kleinschalige herstructurering op de planning. De bouw zal eind 2004 beginnen. In Winkelcentrum Malden is enkele jaren geleden gestart met de herontwikkeling en uitbreiding van circa 15.250 m2 winkelvloeroppervlak. Hiervan is zo’n 12.000 m2 gerealiseerd. In 2004 start de bouw van de overige 3.000 m2: een uitbreiding van het winkelcentrum en een vergroting van de diversiteit van het aanbod. Deze laatste vierkante meters kunnen in 2005 worden opgeleverd. In het voorkeursmodel van 2003 staat voor het stadsdeelcentrum Waalsprong een winkelcentrum gepland van circa 16.000 m2 (aansluitend aan het centrum van Lent). Daarnaast zijn twee buurtwinkelcentra met een totale oppervlakte van circa 1.000 m2 in ontwikkeling gebracht, waarvan één al is gerealiseerd en verhuurd. Het winkelhart van Bemmel wordt op dit moment heringericht. Daardoor wordt niet alleen de openbare ruimte verbeterd, maar ook het winkeloppervlak uitgebreid. In winkelcentrum Lidwina komt een Albert Heijn van circa 1.245 m2 bvo. De bouw begint medio 2004. In de Loostraat komt ruimte beschikbaar voor circa 1.200 tot 1.400 m2 detailhandel voor de dagelijkse levensbehoeften. In 2007 zal de verbetering van het winkelgebied zijn afgerond. Verder wordt in Bemmel de gdv-locatie van Big Boss uitgebreid met circa 2.000 m2. Ook in Huissen wordt het winkelgebied compleet gerevitaliseerd, zodat een gevarieerd aanbod in het centrum behouden blijft. Winkelcentrum Zilverkamp wordt uitgebreid met circa 1.350 m2 voor een Lidl-supermarkt. Afronding vindt plaats in 2006. In Didam wordt op dit moment de nieuwe Rabobank gebouwd. In 2004 wordt circa 900 m2 detailhandel gerealiseerd voor de HEMA en enkele kleinere winkels.

Geplande winkelontwikkelingen in het KAN (in m2 vvo)

Gemeente Omschrijving plan
VELUWEZOOM

Totaal Geplande realisatie
102.150

Arnhem

Musiskwartier Kronenburg Presikhaaf Elderveld Woonboulevard Zuid Schuytgraaf Malburgen Rijnboog Arnhem Centraal Velperplein

32.000 4.000 7.500 1.500 150 8.100 2.100 27.000 8.600 4.000 1.300 500 3.500
12.400

2006 2005 2007 2004 2006 2006 2005 2012 2006 2005 2008 2008 2009 2006 2004 2010 2005 2005 2006 2006 2006 2007 2004 2015 2006 2015 2007 2005 2005 2004 2004 2005

Renkum

Renkum - verplaatsing Albert Heijn Heelsum

Doorwerth - uitbreiding winkelcentrum 1.900 Rheden
LIEMERS

Velperbroek Didam Centrum Duiven Centrum Nieuwgraaf – TNT terrein Zevenaar Centrum Bemmel Huissen Westeraam Elst-Centraal Herveld

Didam Duiven Zevenaar Lingewaard Overbetuwe

900 3.000 2.500 6.000
7.050

OVER-BETUWE

2.000 1.350 800 900 2.000
42.465

ZUIDWAAL

Nijmegen

Plein 1944 Dukenburg Waalsprong

5.750 3.000 16.000 8.815 3.000 500 1.000 1.400 3.000
164.065

Groesbeek

Groesbeek Centrum Malden Leuth Ubbergen Malden

5.4

Marktanalyse

Heumen Ubbergen Wijchen
TOTAAL KAN

Ondanks het feit dat de consument minder is gaan uitgeven, kenmerkt de winkelmarkt zich door een forse toename van het aantal vierkante meters nieuwbouw dat aan het winkelareaal is toegevoegd. Veel van deze nieuwbouwontwikkelingen zijn opgestart in de tijd dat het economische tij gunstig was. Nieuwbouwplannen die nu nog ten uitvoer worden gebracht, worden tegen het licht gehouden en eventueel bijgesteld. Dat geldt vooral voor gdv- en pdv-lokaties, want de omzetten in de meubelbranche en aanverwante branches staan onder druk. De vraag naar A-lokaties blijft hoog. Dit uit zich in een zeer beperkte leegstand. De huurprijsniveaus blijven stabiel of stijgen zelfs licht. Vooral buitenlandse nieuwkomers en/of brandstores hebben grote behoefte om zich hier te vestigen. Doordat hun kosten voor voorraadbeheer laag en leverlijnen kort zijn en zij de tussenhandel uitschakelen, kunnen ze hogere huisvestingslasten dragen. Vooral deze winkels zorgen voor een opwaartse druk van de huurprijzen op de toplocaties. Op B- en C-lokaties (aanloopstraten, wijk- en buurtwinkelcentra) staan de huurprijzen wél onder druk. Door het gunstige economische tij van enkele jaren geleden betaalden veel winkeliers of ketens relatief hoge huurprijzen op deze locaties, maar de passantenstromen stemden hiermee niet overeen. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen jaren gedaald en de koopbereidheid van de passanten is afgenomen.

Mook en Middelaar Centrum

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

39

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Wanneer het aantal passanten gelijk blijft, maar hun koopbereidheid daalt, komen de omzetten onder druk te staan. De zwakkere broeders op deze locaties worden hiervan als eerste de dupe. De leegstand neemt toe. Nieuwe partijen die zich er willen vestigen hebben een grotere keuze, wat resulteert in lagere huurprijzen. De kwaliteit en toegevoegde waarde van nieuwbouwplannen zullen belangrijke criteria zijn voor succes. Te kleine locaties en solitaire ontwikkelingen kunnen het moeilijk krijgen. Uitgaande van vraag en aanbod zullen nieuwbouwontwikkelingen worden heroverwogen. De vraag rijst of het niet verstandiger is om B- en C-lokaties te upgraden of hun attractiewaarde te vergroten. Nu wordt vaak slechts het winkelvloeroppervlak uitgebreid. De winkelmarkt verandert steeds meer van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Toch blijft de winkelmarkt de komende tien jaar een groeimarkt, want de totale bevolking (die voor een belangrijk deel de vraag naar winkelruimte bepaalt) blijft in deze periode groeien. Een belangrijk deel van deze bevolkingsgroei bestaat uit allochtonen. Deze groep heeft haar eigen wensen en behoeften. De grote steden spelen al vele jaren daarop in. Maar ook in de andere steden en kleinere kernen zal deze groep een grotere rol gaan spelen. Vooral B- en C- locaties kunnen hiervan profiteren. De detailhandel op deze locaties krijgt door de opkomst van migrantenwinkels nieuwe creatieve impulsen.

V&D, Musiskwartier te Arhem

Kerngegevens winkelbestand KAN per gemeente (per 1-1-2004)

Gemeente
VELUWEZOOM

Aantal inwoners 141.500 32.100 45.000 1.509 5.239 16.700 11.400 26.100 11.000 16.100 25.900 40.600 42.400 156.100 19.000 16.500 5.900 7.980 9364 39.500 669.892

Totaal WVO 254.690 22.747 48.128 285 3.175 27.334 13.044 66.446 7.930 11.756 54.588 58.679 56.808 223.664 27.712 25.418 4.974 5.860 2.650 65.565 981.453

Aantal winkels 1.086 169 279 Onbekend Onbekend 97 86 101 Onbekend 59 170 242 223 1.095 97 78 33 Onbekend Onbekend 233

WVO per 1.000 inw. 1.800 709 1.070 189 606 1.629 1.143 2.540 721 727 2.102 1.445 1.338 1.432 1.454 1.536 842 737 287 1.657 1.465

WVO per winkel 235 135 173 Onbekend Onbekend 282 152 658 Onbekend 199 321 242 255 204 286 326 151 Onbekend Onbekend 281

Arnhem Renkum Rheden Rozendaal
LIEMERS

Angerlo Didam Doesburg Duiven Rijnwaarden Westervoort Zevenaar
OVER-BETUWE

Overbetuwe Lingewaard
ZUIDWAAL

Nijmegen Groesbeek Heumen Millingen aan de Rijn Mook en Middelaar Ubbergen Wijchen Totaal KAN

Bron: Locatus, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

Vanilia, Bakkerstraat te Arnhem

40

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Bedrijfsruimten

41

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

6
6.1

Bedrijfsruimten
Landelijke marktontwikkelingen

Tijden van economische laagconjunctuur hebben hun weerslag op de bedrijfsruimtemarkt. Ondanks de laagconjunctuur is de opname in 2003 met ongeveer 36% gestegen tot circa 2,3 miljoen m2. Deze procentuele toename geeft een vertekend beeld. Bij de landelijke cijfers worden de omvangrijke opname van logistieke centra en sale-lease-back transacties ten onrechte meegerekend. Het landelijk aanbod van bedrijfsruimten nam sterk toe en wordt geschat op circa 6,9 miljoen m2, ten opzichte van circa 4,7 miljoen m2 op 1 januari 2003. Dit is een relatieve stijging van 32%. De markt voor bedrijfsruimte vertoont een trend van concentratie en inkrimping. Ook hebben veel bedrijven verouderde en incourante bedrijfsruimten verlaten en zich gevestigd in nieuwbouwobjecten, die efficiencyvoordelen opleveren. Van het totale aanbod is ongeveer 30% verouderd en incourant. Amoveren en herontwikkelen is de enige oplossing om structurele leegstand en verpaupering tegen te gaan. Zo wordt ook iets gedaan aan de ongezonde verhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw (er is ongeveer zes keer zoveel bestaande bouw als nieuwbouw). Evenals in de drie voorgaande jaren nam in 2003 de bouwproductie verder af. Maar de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers verwacht dat in 2005 de bouwproductie zal aantrekken. In tegenstelling tot in tijden van hoogconjunctuur worden eindgebruikers meer in de gelegenheid gesteld om bedrijfsobjecten voor zichzelf te ontwikkelen. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat projectontwikkelaars niet of nauwelijks meer op risico ontwikkelen. De eindgebruiker is de bepalende factor. Ook de overheid heeft bij gronduitgifte voorkeur voor een eigenaar/ gebruiker. Flexibiliteit, intensief ruimtegebruik en duurzaam bouwen blijven een belangrijke rol spelen.

Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimte in het KAN in m2 (1997-2004).

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

300.000 250.000 200.000 150.000

6.2

Regionale marktontwikkelingen

100.000 50.000 0 Opname Aanbod

De bedrijfsruimtemarkt in het KAN-gebied kreeg pas in 2003 te maken met de gevolgen van de economische teruggang. In 2002 werd ondanks de verslechterde economie meer bedrijfsruimte verhuurd dan in de drie jaren daarvoor. Maar in 2003 daalde de opname in het KAN-gebied met 13,9% naar circa 100.000 m2. Het aanbod in het KAN steeg in 2003 met 9,5% tot circa 300.000 m2; een sterkere stijging dan in 2002, toen het aanbod met slechts 1% toenam.

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.

Bijsterhuizen te Nijmegen

42

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Van het aanbod van bedrijfsruimten is de gemiddelde unitgrootte circa 1.465 m2. Dit is groter dan een jaar geleden. De gemiddelde unitgrootte was toen circa 1.340 m2. In de gemeente Nijmegen is de gemiddelde unitgrootte gedaald tot circa 1.985 m2. Desondanks heeft Nijmegen nog altijd grotere bedrijfsruimten dan de rest van het KAN-gebied.

Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN in m2 (2000-2004).

Deelgebied Veluwezoom Liemers Over-Betuwe Zuidwaal Totaal

2000 19.185 43.865 27.505 78.970 169.525

2001 26.170 58.360 27.425 87.415 199.370

2002 37.180 64.805 36.150 132.055 270.190

2003 57.360 47.435 32.160

2004 41.995 52.775 32.770

136.135 171.595 273.090 299.135

6.2.1

Aanbod van bedrijfsruimten

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.

De landelijke toename van de aangeboden bedrijfsruimte vond ook in het KAN-gebied plaats. In Zuidwaal nam het aanbod gedurende het jaar 2003 het sterkst toe met 26%. In deelgebieden Over-Betuwe en Liemers nam het aanbod toe met respectievelijk 2% en 11%. In deelgebied Veluwezoom steeg in 2002 het aanbod het sterkst. In 2003 is hier het aanbod juist afgenomen met 27%. In deelgebied Liemers nam het aandeel nieuwbouw in het aantal aangeboden bedrijfsruimten sterk af van 30% naar 16%. Omdat in de overige deelgebieden het aandeel nieuwbouw licht toenam, bleef het totale aandeel ongeveer even laag als vorig jaar. Het daalde van 16% naar 14%. Het aantal bedrijfsruimten in aanbod met een minimaal oppervlak van 2.000 m2 is in 2003 toegenomen tot 38 stuks. De meeste hiervan zijn gelegen in deelgebied Zuidwaal. Dit gebied is nog steeds vestigingsplaats voor logistieke bedrijvigheid. Veel van de grotere bedrijfsruimten staat langer dan een jaar in aanbod. De vraag naar grote units is relatief gering en een groot deel is gedateerd. Hier bieden herontwikkeling en opknippen in kleinere units wellicht soelaas. Van de in totaal circa 300.000 m2 bedrijfsruimte in aanbod staat zo’n 75% leeg. De overige circa 80.000 m2 is nog in gebruik, maar wel beschikbaar voor de markt.

Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN in % (2000-2004).

2000

2001

2002

2003

2004

100

80

60

40

20

0 VELUWEZOOM LIEMERS OVER-BETUWE ZUIDWAAL

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.

Ontwikkeling aandeel nieuwbouw voor de markt (NM) in % van het totale aanbod in het KAN per deelgebied (2000-2004).

6.2.2

Opname van bedrijfsruimten

Deelgebied Veluwezoom Liemers Over-Betuwe Zuidwaal Totaal

2000 10 36 40 26 29

2001 7 37 35 21 26

2002 13 30 25 32 26

2003 19 30 11 7 16

2004 20 16 18 10 14

De stijging van de opname in 2002 heeft niet doorgezet. De totale opname in het KAN-gebied daalde met 14% naar circa 101.620 m2. In Veluwezoom is de opname opvallend gestegen met 55% tot circa 29.530 m2. De grootste transacties vonden plaats in de gemeenten Rheden (Kanaaldijk), Renkum (bedrijventerrein de Schaapsdrift) en Arnhem (bedrijventerrein Het Broek). In Liemers nam de opname sterk af met 43% tot circa 25.485 m2. In de gemeente Didam vonden drie transacties van meer dan 2.000 m2 plaats (twee op de Fluun I en één op bedrijventerrein het Hengelder). In de gemeente Zevenaar deed zich op het Hengelder een transactie van ruim 2.000 m2 voor. In deelgebied Over-Betuwe kwamen geen transacties van deze omvang voor. In totaal werd hier circa 12.040 m2 opgenomen, een daling van de opname van 25%. In deelgebied Zuidwaal is in 2003 slechts 2% minder opgenomen dan in 2002 (in totaal circa 34.565 m2). De helft hiervan werd op bedrijventerrein Bijsterhuizen verhuurd of verkocht (circa 16.735 m2). Hier werden de enige twee bedrijfsruimten verhuurd met een groter oppervlak dan 4.000 m2: Trek Bicycle Corporation (circa 9.500 m2) en Rising Sun International (circa 4.200 m2).

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.

Huurprijsniveau bedrijvenlocaties binnen het KAN in euro’s (2003)

Bedrijfsruimten locaties

Bedrijfsverzamelgebouwen Grotere bedrijfsruimten (100-150 m2) (300-500 m2) Vrije hoogte 6 m. > 55 45 45 50 45 40 - 45 40 - 45 40 - 45 45 - 50 35 - 45 35 - 45

IJsseloord II Overmaat Het Broek Rijkerswoerd Duiven

50 – 60 40 – 55 40 – 55 40 – 55 40 – 60 40 – 45 40 – 55 40 – 50 40 - 45 35 - 40 35 - 40

6.3

Prijsontwikkeling

Huissen Elst Heteren Bijsterhuizen Westkanaaldijk Winkelsteeg
Bron:

Ondanks het grote aantal aangeboden bedrijfsruimten, kunnen de huurprijzen van courante bedrijfsruimten landelijk gezien worden gehandhaafd. Maar bij incourante (vooral verouderde) bedrijfsruimten is een neerwaartse trend van de huurprijs merkbaar. Huurprijsdalingen van 25% komen in de markt voor verouderde grootschalige bedrijfsruimten steeds vaker voor. De ontwikkeling van de huurprijs in het KAN-gebied sluit hierbij aan.

Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars.

43

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Afhankelijk van onder meer ligging, leeftijd, hoogte en opleveringsniveau varieert de huurprijs van kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimten van circa h 40,– tot h 60,– per m2 per jaar. Voor bedrijfsruimten groter dan 1.000 m2 ligt de huurprijs op circa h 40,– per m2 per jaar. Tegenwoordig worden sterk verouderde bedrijfsruimten aangeboden voor een lagere huurprijs. Huurprijzen van h 25,– tot h 30,– per m2 per jaar zijn dan eerder regel dan uitzondering.

Ontwikkeling opname van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN in m2 (1999-2003).

Deelgebied Veluwezoom Liemers Over-Betuwe Zuidwaal Totaal

1999 24.285 29.465 8.310 54.375 116.435

2000 23.060 32.410 13.645 34.980 104.095

2001 14.065 29.735 8.230 37.605 89.635

2002 19.080 44.760 19.065 35.140

2003 29.530 25.485 12.040 34.565

118.045 101.620

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.

6.4

Marktanalyse
Ontwikkeling opname van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN in % (1999-2003).

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is voor tweederde in eigendom van eindgebruikers. Maar sinds 2002 komen sale-lease-back constructies meer in zwang. Met name multinationals en andere grote ondernemingen willen flexibeler over hun kapitaal kunnen beschikken en de bedrijfsmiddelen niet vastleggen in onroerend goed. Belangrijke factoren bij de beslissing over verhuizing zijn autobereikbaarheid, afstand tot de huidige vestiging, uitbreidingsmogelijkheden en parkeergelegenheid. Ook is de huurprijs een belangrijk criterium, vooral tijdens laagconjunctuur in een ruime markt. Het aanbod zal in 2004 naar verwachting verder stijgen, maar minder snel dan in 2003. Het ruime aanbod en de gestabiliseerde huurprijzen nodigen huurders uit om naar andere bedrijfsruimten te zoeken. Incourante ruimten worden verruild voor kwalitatief betere en veelal nieuwere objecten op hoogwaardige bedrijventerreinen. Daardoor zal het aanbod van deze laatste categorie afnemen. Het aanbod van incourante, bestaande en verouderde objecten zal door deze ontwikkeling mogelijk verder stijgen. Veel verouderde bedrijventerreinen worden herontwikkeld om het kwaliteitsniveau te verbeteren. Daarnaast krijgen veel oudere binnenstedelijke bedrijventerreinen een nieuwe functie, zoals wonen. Dat stimuleert de zittende bedrijven om naar een geschikte locatie op een bedrijventerrein binnen de gemeente te verhuizen. Mede hierdoor verhuizen steeds meer bedrijfsruimtegebruikers van een informele locatie naar een bedrijventerrein. Herbestemming en/of sloop van verouderde bedrijfspanden zal een toename van het aanbod afzwakken. Gezien het langzame herstel van de economie kan in 2004 redelijkerwijs nog geen verbetering in de bedrijfsruimtemarkt worden verwacht. Op z’n vroegst in 2005 zal de bedrijfsruimtemarkt aantrekken en de opname minder snel dalen of zelfs toenemen.

1999

2000

2001

2002

2003

100

80

60

40

20

0 VELUWEZOOM LIEMERS OVER-BETUWE ZUIDWAAL

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.

Opname van bedrijfsruimte naar grootteklasse in aantallen transacties in het KAN en in % (2003)

6 22 44 41 19%

5 % 38%

36%

ABSOLUUT
250-500 500-1000

RELATIEF
1000-2000 2000-4000

Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

Nieuwe Dukenburgseweg te Nijmegen

44

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Bedrijventerreinen

45

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

7
7.1

Bedrijventerreinen
Landelijke ontwikkelingen
Uitgifte van bedrijventerreinen in hectare netto in KAN

Sinds 1999 vertoont de markt van bedrijventerreinen een terugval. In dat jaar was het uitgifteniveau op zijn hoogst (circa 1.571 hectare). Hoewel de gemiddelde uitgifte per jaar is gedaald, lijkt de markt zich te stabiliseren. In 2002 was de uitgifte 910 hectare. Het merendeel (66%) daarvan vond plaats op de gemengde bedrijventerreinen. Veel gemeenten in Nederland hebben op korte termijn een (vooral kwantitatief) tekort aan bedrijventerreinen. Op de wat langere termijn kunnen de meeste gemeenten wél voldoen aan de vraag vanuit de markt. Om het tekort weg te werken, zoeken gemeenten samenwerking met andere gemeenten bij het ontwikkelen van terreinen. Een deel van de gemeenten probeert toekomstige terreinen versneld te ontwikkelen. In de afgelopen jaren zijn diverse trends waarneembaar, waaronder intensief en duurzaam ruimtegebruik, parkmanagement, herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen. Onder herstructurering vallen alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein, met als doel bestrijding van veroudering van het terrein als geheel. Het zijn ingrepen die niet tot het reguliere onderhoud worden gerekend. Naar schatting 30% van de Nederlandse bedrijventerreinen is verouderd, waardoor herstructurering noodzakelijk is. Door herstructurering kunnen de bedrijven die op het terrein zijn gevestigd weer optimaal functioneren. Eventuele verhuizing wordt afgewenteld en de werkgelegenheid blijft voor de gemeente behouden. Tevens kan een kleine ruimtewinst worden geboekt van circa 5% tot 10% van het geherstructureerde oppervlak. Door transformatie worden bestaande (oudere), vooral centraal gelegen bedrijventerreinen herbestemd voor een andere functie, zoals wonen, werken (kantoren), winkelen, leisure of een combinatie daarvan. Ook kan de ruimte worden teruggegeven aan de natuur, zoals bedrijventerrein de Beukenlaan in de gemeente Renkum. De landelijke voorraad bedrijventerreinen is in 2002 met circa 193 hectare gedaald en bedraagt per 1 januari 2003 zo’n 11.045 hectare. Daarvan is circa 5.544 hectare terstond uitgeefbaar en circa 5.501 hectare niet terstond uitgeefbaar (terreinen waarvoor de onteigeningsprocedures of het bouwrijp maken van de percelen door de gemeente nog niet zijn afgerond). In Nederland was per 1 januari 2003 16% van alle bedrijventerreinen uitgeefbaar. Hiervan is de helft (8%) terstond uitgeefbaar. In de provincie Gelderland is 14% van alle bedrijventerreinen uitgeefbaar, waarvan 5% direct.

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

90 80 70 60 50 40 30 20 10

UITGIFTE IN HECTARE
Bron: IBIS enquête Provincie Gelderland, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

0

Uitgifte van bedrijventerreinen in hectare netto (1995=100)

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

300 250 200 150 100 50

NEDERLAND

GELDERLAND

KAN

Bron: IBIS enquête Provincie Gelderland, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

Uitgifte per terreintype in Nederland (2002)

6%

3% 10% 21% Zware industrie Zeehaven Gemengde bedrijven Hoowaardige bedrijvenparken Distriebutieparken

60%

7.2

Regionale ontwikkelingen
Bron: DG Ruimte / IBIS

In de Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005 (vastgesteld in april 2003) wordt een sterk toenemende vraag naar bedrijventerreinen geschetst. Deze toename vergt een bijzondere inspanning van het KAN, gemeenten en bedrijven om zorgvuldig de ruimte te gebruiken. Zo wordt de ruimte op bedrijventerreinen efficiënter benut en de leefbaarheid in het KAN gewaarborgd. Het KAN signaleert een ‘verdienstelijking’ van de economie, een toename van internationale handelsstromen en een toenemende behoefte aan bedrijventerreinen voor kennisintensieve bedrijvigheid. Doel van het beleid is de vraag naar bedrijventerreinen op de korte, middellange en lange termijn te accommoderen. Uitgangspunt is dat het KAN voor alle typen ruimtevragers bedrijventerreinen beschikbaar heeft. Op het terrein tussen de Merwedestraat, Maaslaan en IJssellaan in Arnhem is circa 1,6 hectare bedrijventerrein beschikbaar voor kleinschalige productie- en handelsbedrijven, in kavels van circa 1.000 m2. De weg van de Merwedestraat wordt verbeterd. Het totale plan wordt in 2005-2006 uitgevoerd.

46

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Op IJsseloord II vindt kantoorachtige bedrijvigheid plaats op een terrein van circa 33 hectare netto. Daarvan is nu ongeveer 38% ingevuld. Het gehele terrein is bouwrijp en wordt in drie fases uitgegeven. De infrastructuur van fase 2 is afgerond, voor fase 3 moet deze nog worden aangelegd. Volgens de richtlijn wordt fase 3 pas uitgegeven wanneer fase 1 en 2 zijn ingevuld, tenzij op fase 3 een activiteit komt die qua functie sterk verschilt van fase 1 en 2, zoals bijvoorbeeld een hotel. Overigens wordt op IJsseloord I een algehele upgrading uitgevoerd door sluipverkeer te verminderen, 80 parkeerplaatsen toe te voegen en eenrichtingsverkeer in te voeren. Verder zullen in Arnhem nog drie locaties worden ontwikkeld. Er staat een bedrijventerrein van circa 5 hectare netto gepland aan de Oude Veerweg. Koningspley-Noord (naast de Kleefse Waard) is bestemd voor zware industrie. De circa 20 hectare netto kunnen in 2010 worden uitgegeven. De Spoordriehoek krijgt een ontsluiting en wordt ontwikkeld als bedrijventerrein. Bedrijventerrein De Beemd in Velp (totaal circa 16,4 hectare netto) is voor een groot deel uitgegeven. Nog 5,4 hectare is uitgeefbaar. Naast deze 5,4 hectare is een groot deel van het terrein wel verkocht aan projectontwikkelaars en grondspeculanten, maar nog niet bebouwd. Het bestaande terrein Agropark I wordt uitgebreid met circa 10 hectare netto. De eerste uitgifte kan waarschijnlijk plaatsvinden in 2005. De gemeente Lingewaard voert voor Agropark II een segmenteringsbeleid. Er mogen alleen agrobusiness gerelateerde bedrijven worden gevestigd. Dat levert een sterke combinatie op met agro-industrieel complex Bergerden en de veiling. De opbrengsten van bedrijventerrein Pannenhuis II (circa 13,5 hectare netto) in de gemeente Lingewaard worden gebruikt om Pannenhuis I te herstructureren. Deze plannen zijn in voorbereiding. Op Pannenhuis I vond in 2003 een inbreiding van twee hectare netto plaats. Voor bedrijventerrein Houtakker II staat circa 8 hectare netto in de planning, als uitbreiding van Houtakker I. Er ligt een ‘zacht’ plan voor bedrijventerrein Gendt/Bemmel II (circa 1,3 hectare) dat waarschijnlijk in 2005 kan worden uitgegeven. Op bedrijventerrein de Merm wordt door gemeente Overbetuwe circa 11 hectare versneld ontwikkeld en in 2005 bouwrijp gemaakt. De overige 2 hectare is in particulier bezit. De uitvoering staat gepland in 2005. In dezelfde gemeente zal op Elst-Centraal, naast de bouw van kantoren, ook circa 7 hectare netto beschikbaar zijn voor bedrijven. De eerste uitgifte kan plaatsvinden in 2006. Bovendien wordt op de Aam 4 en de Aam 6 bedrijventerrein ontwikkeld. De Poort van Midden Gelderland Noord (gemeente Overbetuwe) is volledig uitgegeven. Het terrein is uitgebreid met circa 4 hectare, zodat uitbreiding van het distributiecentrum van Kruidvat mogelijk is. De ontwikkeling van Poort van Midden Gelderland Zuid (circa 22 hectare netto) is nog helemaal uitgeefbaar, met uitzondering van de 0,5 hectare die in 2003 is uitgegeven. Aan de Ganzepoelseweg tussen Angerlo en Doesburg is het gemeenschappelijk bedrijventerrein Angerlo-Doesburg gepland. Dit bedrijventerrein van circa 5 hectare bruto biedt ruimte aan lokale bedrijven die uit de kern van Angerlo of Doesburg worden verplaatst. Afhankelijk van de behoefte kan een gefaseerde ontwikkeling plaatsvinden. Het Havengebied van Doesburg is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Het besloeg enige jaren geleden circa 6,9 hectare netto bedrijventerrein, maar beslaat nu slechts nog circa 3,5 hectare netto. Op de vrijgekomen ruimte wordt het woningbouwproject IJsselkade ontwikkeld. Er bestonden plannen om het volledig uitgegeven bedrijventerrein Verheullweg uit te breiden met circa 10 hectare (netto). Dit plan (bekend als de Stadsweide) is vervallen vanwege de Wet Ruimte voor de Rivier. Daarnaast bestond minder behoefte aan bedrijventerrein, omdat White Cap dit terrein heeft verlaten. Door

Plannen voor bedrijventerreinen per deelgebied in het KAN per 1-1-2004

Deelgebied Veluwezoom Arnhem

Bedrijventerrein Koningspley-Noord Oude Veerweg Spoordriehoek

Netto Fasering Hardheid Ontwikkeling Oppervlakte 20 5 2,6 0,5 3,5 0,7 32,3 2010 Onbekend Onbekend 2005 Onbekend Onbekend 2 2 2 2 2 2 ON ON ON HB ON HB

Renkum Rheden Subtotaal Liemers Angerlo/ Doesburg Doesburg Duiven

GAWAR Kanaal-Noord Dieren Nuon-terrein Velp

Angerlo-Doesburg Koppelweg/Looiersweg Graafstaete Roelofshoeve II Seingraaf

4 3 12 16 8 5 4 80 132

2004 Onbekend 2005 2005 2006 2003 2007 2008 2 2 2 2 1 2 2

ON HB ON UB ON ON ON ON

Westervoort Zevenaar Subtotaal Over-Betuwe Lingewaard

Het Ambacht IV Het Ambacht V Hengelder II

Agropark II Gendt/Bemmel II Houtakker II Pannenhuis II

10 1,3 8 13,5 2 4 7 5 50,8

2005 2005 2004 2004 2005 2006 2006 2007

2 2 2 2 2 2 1 1

UB UB UB ON ON ON ON UB

Overbetuwe

De Aam 4 De Aam 6 Elst Centraal Vogelenzang

Subtotaal Zuidwaal Millingen a/d Rijn Mook en Middelaar Nijmegen/ Overbetuwe Molenveld Oost NS-terrein Rijksweg 18 Compaq terrein Electrabelterrein Grift Zuid Neerbosch Oosterhout Subtotaal Totaal

1,6 1,8 0,7 6 30 20 30 85 175,1 390,2

Onbekend Onbekend Onbekend 2003-2008 2010 2006 2006 2007

1 1 1 1 2 1 2 2

UB HB UB HB HB ON ON ON

Bron: IBIS enquête provincie Gelderland 2002, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars 1. Hard plan 2. Zacht plan ON. (Ontwikkeling nieuw terrein) UB. (Uitbreiding bestaand terrein) HB. (Herstructurering bestaand terrein)

47

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

herverkaveling kwam deze ruimte beschikbaar voor de overige twee bedrijven (Ubbing en Rotra). In de gemeente Duiven bestaan ‘zachte’ plannen voor drie bedrijventerreinen: Graafstaete, Roelofshoeve II en Seingraaf. In totaal zal hier circa 42 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar komen voor uitgifte. Het voormalige TNT-terrein op de Nieuwgraaf is bouwrijp gemaakt en beschikbaar voor uitgifte. De gemeente Nijmegen heeft grootschalige plannen voor bedrijventerreinen. Terrein de Grift Zuid beslaat circa 20 hectare netto. Het terrein Neerbosch en het te herstructureren Electrabelterrein zijn beiden circa 30 hectare groot. Daarnaast wordt het Compaqterrein van circa 6 hectare netto geherstructureerd. Bij Oosterhout (op het terrein van de gemeenten Overbetuwe en Nijmegen) komt een bedrijventerrein van circa 85 hectare netto. Een groot deel van de grond was gereserveerd voor het Multimodaal Transportcentrum Valburg. Het terrein ligt ten zuiden van de snelweg A15, ter hoogte van de afslag Elst. De ontsluiting naar de Griftdijk is nog onderwerp van studie, vanwege de nabijgelegen nieuwe woonwijk de Waalsprong. Het wordt een regionaal gemengd bedrijventerrein. In principe is er geen bedrijvigheid uitgesloten, met uitzondering van kantoren. De locatie moet nog worden opgenomen in het nieuwe Regionale Structuurplan KAN en in het Streekplan Gelderland. Het traject voor het Regionale Structuurplan KAN moet eind 2005 zijn afgerond. Pas daarna kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart.

Uitgifte van bedrijventerreinen in 2003 per deelgebied in hectare

Veluwezoom Arnhem Rheden Subtotaal Liemers Rijnwaarden Subtotaal Over-Betuwe Overbetuwe

Bedrijventerrein Het Broek/Westervoortsedijk Ijsseloord II De Beemd Bedrijventerrein Halve Maan II Bedrijventerrein De Aam 1, 2, 3 Poort van Midden Gelderland Zuid St. Walburg

Uitgifte in hectare 1,3 0,6 1,0 2,9 Uitgifte in hectare 1,6 1,6 Uitgifte in hectare 3,1 0,5 0,2 2 9,8 Uitgifte in hectare 0,6 3 1 4,6 18,9

Poort van Midden Gelderland Noord 4 Lingewaard Subtotaal Zuidwaal Nijmegen Groesbeek Subtotaal Totaal Bedrijventerrein Bijsterhuizen Industrieplein Mies Pannenhuis I

Bron: IBIS enquête provincie Gelderland, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars Prijsontwikkeling bedrijventerreinen binnen het KAN in euro’s per 1 januari 2004

7.3

Uitgifte van bedrijventerreinen

Gemeente Arnhem

Bedrijventerrein Het Broek/Westervoortsedijk Kleefse Waard IJsseloord II

Uitgifteprijs 125-165 90-114 115 110-130 91 140 120 95-125 79-103 105-138 68-120 125-145 125-150 150-185 125-135 125-135 100-130 100-130 110-170 20-30 40-45 50 68 80 80 136 136 85

Eind jaren negentig werd jaarlijks circa 70 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven. Sinds het jaar 2000 is het uitgifteniveau sterk gedaald. In 2003 ligt het uitgifteniveau op circa 18,9 hectare. Dit is vergelijkbaar met het niveau in 2002. Ten opzichte van Nederland als geheel reageert de regio relatief positief op de economische verslechteringen. De in de afgelopen jaren afgenomen gerealiseerde vraag is een direct gevolg van de economische ontwikkelingen. In tijden van laagconjunctuur wordt nauwelijks op risico gebouwd. Op korte termijn lijkt de vraag nog beperkt te blijven, maar wanneer de economie aantrekt zullen meer bedrijventerreinen worden uitgegeven. Het is noodzakelijk dat voldoende bedrijventerrein wordt ontwikkeld, zodat op de juiste plaats en het juiste tijdstip grond beschikbaar komt. Het blijkt dat in economisch slechtere tijden weinig bedrijventerreinen worden ontwikkeld, waardoor op termijn een tekort kan ontstaan. In deelgebied Veluwezoom is circa 2,9 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Deze uitgiftes vonden plaats op het gerevitaliseerde terrein Het Broek/Westervoortsedijk, op IJsseloord II (waar nog meer dan de helft direct uitgeefbaar is) en De Beemd. Op dit laatste terrein is ook nog 0,5 hectare in optie. Er is zeer weinig grond in deelgebied Liemers uitgegeven. Op de Halve Maan II in gemeente Rijnwaarden is circa 1,55 hectare netto uitgegeven. Verder ligt op Technopark Mercurion in Zevenaar een optie op een kavel van 0,5 hectare, die begin 2004 is omgezet naar een uitgifte. In deelgebied Over-Betuwe werd in 2003 circa 9,8 hectare netto uitgegeven. De gemeente Overbetuwe is het meest in beweging. Van alle gemeenten in het KAN wordt hier het meeste terrein uitgegeven (circa 7,8 hectare netto). Op de Aam 1, 2 en 3 werd circa 3,1 hectare uitgegeven. Op dit terrein resteren nauwelijks uitgeefbare gronden. Op bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland Zuid vond een kleine uitgifte plaats, maar bijna alle grond is nog voor uitgifte beschikbaar.

Beuningen Doesburg Duiven

Schoenaker Beinum 1978 Centerpoort-Noord Centerpoort-Zuid De Nieuweling

Groesbeek Heumen Lingewaard Nijmegen

Mies Sluisweg Agropark I Bijsterhuizen Griftdijk Lindenholt

Overbetuwe

De Aam 1, 2, 3 De Merm, Elst Poort van Midden Gelderland Noord Poort van Midden Gelderland Zuid

Rheden

De Beemd Dieren Oost Kanaal I + II

Rijnwaarden Ubbergen Wijchen Zevenaar

Halve Maan II Spijksedijk Lieskes Wengs De Bouwkamp Hofsedam Zesweg Technopark Mercurion

Bron: IBIS enquête Provincie Gelderland, Engelsing Makelaars

48

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Verder was er een kleine uitgifte op terrein Sint Walburg. Daarmee is dit terrein volledig uitgegeven. In gemeente Lingewaard vond op het terrein Pannenhuis I een uitgifte van 2 hectare netto plaats. Dit terrein was voorheen geheel uitgegeven, maar door inbreiding kwam deze grond beschikbaar. In deelgebied Zuidwaal is circa 4,6 hectare aan uitgifte gerealiseerd. Deze relatief lage uitgifte is opmerkelijk, aangezien vooral de gemeente Nijmegen bekend staat om haar grote bedrijventerreinen en -ruimten. Ongeveer de helft van terrein Mies in de gemeente Groesbeek is nog beschikbaar. Hier werd 1 hectare uitgegeven. Op industrieterrein de Bouwkamp in de gemeente Ubbergen is 0,2 hectare in optie. Op terrein Industrieplein in de gemeente Nijmegen werd 3 hectare uitgegeven, waarmee voltooiing een feit is. Op Bijsterhuizen is in 2003 slechts 0,6 hectare uitgegeven, maar per 1 januari 2004 was er wel 7,6 hectare in optie.

Aanbod van bedrijventerreinen per deelgebied in hectare per 1-1-2004

Deelgebied Veluwezoom Arnhem

Bedrijventerrein

Terstond Op termijn Type uitgeefbaar* uitgeefbaar bedrijventerrein** 0 6,6 2 0 20,5 3,4 1,4 1,7 35,6 0,9 5,6 0 1,5 0 2,0 0,2 0 10,2 C C A C D C C C

Bakenhof Oost Het Broek/ Westervoortsedijk Kleefse Waard Merwedestraat IJsseloord II

Rheden

De Beemd Dieren-Oost Kanaal I en II

Subtotaal Liemers Doesburg Duiven Beinum 1978 Centerpoort-Noord Centerpoort-Zuid De Nieuweling Rijnwaarden Halve Maan II Industrieterrein Pannerden Spijksedijk Zevenaar Subtotaal Over-Betuwe Lingewaard Overbetuwe Agropark I Pannenhuis I De Aam 1, 2, 3 De Merm, Elst Poort van Midden Gelderland Zuid Subtotaal Zuidwaal Beuningen Groesbeek Heumen Nijmegen Schoenaker Mies Sluisweg Bijsterhuizen Griftdijk Lindenholt Ubbergen Wijchen Subtotaal Totaal
* Incl. terrein in optie ** A: Zware industrieterreinen B: Zeehaventerreinen C: Gemengde terreinen D: Hoogwaardige bedrijvenparken E: Distributieparken

7.4

Aanbod van bedrijventerreinen

Het KAN-gebied heeft per 1 januari 2004 circa 134,6 hectare netto bedrijventerrein direct beschikbaar. Daarvan is 8,8 hectare in optie. De meeste beschikbare gronden zijn te vinden op de bedrijventerreinen Bijsterhuizen, Poort van Midden Gelderland Zuid en IJsseloord II. Op termijn is er circa 99,7 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar, met name op de bedrijventerreinen Griftdijk, Bijsterhuizen en de Merm. In vergelijking met vorig jaar is nu meer bedrijventerrein terstond beschikbaar, maar minder op termijn. Het is dus zaak de geplande terreinen bijtijds te ontwikkelen, want de procedure van het maken van een ontwerp-bestemmingsplan tot het gereed maken van de gronden voor uitgifte duurt al snel 4 tot 7 jaar. Versneld ontwikkelen biedt soelaas, waardoor de geplande gronden sneller beschikbaar komen. In de Veluwezoom is circa 35,6 hectare netto direct uitgeefbaar. Het grootste deel van de uitgeefbare grond bevindt zich op drie terreinen: 20,5 hectare op IJsseloord II, 6,6 hectare op Het Broek/Westervoortsedijk en 3,4 hectare op de Beemd (waarvan 0,5 hectare in optie). Op termijn is in het deelgebied circa 10,2 hectare beschikbaar voor uitgifte. Op de middellange termijn zal een deel van de vraag naar grond in Arnhem zich vestigen in omliggende gemeenten. Reden daarvoor is de kleine hoeveelheid grond die op middellange termijn beschikbaar komt. De geplande bedrijventerreinen in de gemeente Arnhem op Koningspley-Noord, de Oude Veerweg en de Spoordriehoek zullen pas op de lange termijn klaar zijn voor uitgifte. Deelgebied Over-Betuwe heeft per 1 januari 2004 circa 23,2 hectare netto bedrijventerrein direct beschikbaar: circa 1,5 hectare netto op de Aam 1, 2 en 3 en 21,5 hectare netto op Poort van Midden Gelderland Zuid. Op Pannenhuis I is een laatste kavel van circa 0,2 hectare beschikbaar. In dit deelgebied is circa 14,4 hectare op termijn beschikbaar. Er zijn ook enkele plannen waarvan de eerste uitgifte al eind 2004 en in 2005 wordt verwacht. Het lijkt erop dat in dit deelgebied voor de korte en middellange termijn toch voldoende bedrijventerrein beschikbaar is voor de markt. Deelgebied Liemers heeft in totaal circa 14,7 hectare netto bedrijventerrein terstond beschikbaar voor uitgifte, waarvan 0,5 hectare in optie is. Opvallend is dat geen bedrijventerreinen op termijn beschikbaar komen. Er zijn wel redelijk grootschalige plannen waarvan de uitgifte op korte termijn wordt verwacht. Op de middellange termijn kan worden voldaan aan de vraag. In deelgebied Zuidwaal is circa 61,3 hectare netto bedrijventerrein direct beschikbaar. Op terrein Schoenaker in de gemeente Beuningen is circa 13 hectare terstond

0,2 0,7 1,8 4,5 0,2 0,1 5,3 14,7

0 0 0 0 0 0 0 0 0

C C D C C C A D

Technopark Mercurion 1,7

0 0,2 1,5 0 21,5 23,2

1,4 0 0 13 0 14,4

C C C C C

13 5,8 0,6 37 0 3 0,4 0,7 0 0,8 61,3 134,6

0 1,5 0,3 33,8 37 0 0 0 2,5 0 75,1 99,7

C C C A C D C C C C

Lieskes Wengs De Bouwkamp Hofsedam Zesweg

Bron: IBIS enquête provincie Gelderland, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

49

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

uitgeefbaar. Daarnaast is op bedrijventerrein Mies circa 5,8 hectare netto uitgeefbaar en op terrein Sluisweg circa 0,6 hectare. De gemeente Nijmegen heeft op Bijsterhuizen circa 37 netto (waarvan 7,6 hectare in optie) en op Lindenholt circa 3 hectare beschikbaar. In de gemeente Ubbergen is op Lieskes Wengs 0,4 hectare direct beschikbaar en circa 0,7 hectare op de Bouwkamp (waaronder een optie van 0,2 hectare). In Wijchen is op de Zesweg nog 0,8 hectare beschikbaar. Op termijn is voor het gehele gebied nog circa 75,1 hectare beschikbaar voor uitgifte. Dit deelgebied kan de toekomstige vraag goed opvangen.

Vraag naar bedrijventerreinen in hectare 2001-2010

Gemengd 2001-2005 Vraag per jaar 2006-2010 Vraag per jaar Totaal 223,2 44,6 219,0 43,8 442,2

Distributie 13,9 2,8 12,0 2,4 25,9

Zwaar 3,6 0,7 14,4 2,9 18

Totaal 240,7 48,1 245,4 49,1 486,1

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

7.5

Prijsontwikkeling

Vraag naar bedrijventerreinen in hectare 2011-2020

Als gevolg van de economische omstandigheden is de markt van bedrijventerreinen weinig in beweging. Er wordt minder (op risico) ontwikkeld en minder grond (waaronder bedrijventerreinen) gekocht. Zodra de economie weer aantrekt, zal de vraag stijgen. In een regio waar de voorraad bedrijventerreinen beperkt is, zal de prijs wat meer stijgen dan in voorgaande jaren. De uitgifteprijs van enkele bedrijventerreinen is naar boven bijgesteld. Vooral in gemeenten waar niet veel bedrijventerrein beschikbaar is en de plannen bescheiden zijn, stijgt de prijs (na inflatiecorrectie).

Gemengd 2011-2020 Per jaar 358,0 35,8

Distributie 44,0 4,4

Zwaar 20,0 2,0

Totaal 422,0 42,2

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

Vraag en aanbod in hectare 2001-2010

Gemengd Regionaal aanbod Lokaal aanbod 265,5 125,0 390,5 46,7 437,2 442,2 -5,0 Eind 2009

Distributie 0 7,0 7,0 4,4 11,4 25,9 -14,5

Zwaar 20,0 7,5 27,5 3,8 31,3 18,0 13,3

Totaal 285,5 139,5 425,0 54,9 479,9 486,1 -6,2

7.6

Marktanalyse

Subtotaal Direct uitgeefbaar Totaal aanbod Vraag Saldo Uitputting voorraad

De vraag naar bedrijventerreinen reageert over het algemeen heftig op de economische conjunctuur. Het eind van de jaren negentig werd gekenmerkt door een hoogconjunctuur. In de loop van 2000 en 2001 kwam daarin een kentering. De conjunctuurverslechtering werd op de voet gevolgd door een daling van de verkoop van bedrijventerreinen. De economische vooruitzichten zijn in de komende jaren gematigd. In het kielzog daarvan is ook een relatief gematigd uitgiftetempo van bedrijventerreinen geraamd. In de Provinciale Economische Verkenning 2003/2007 wordt de planologische voorraad vergeleken met de toekomstige behoefte aan nieuw terrein. Zo wordt beoordeeld of de regio Arnhem-Nijmegen over voldoende bedrijventerrein kan beschikken. Voor geheel Gelderland blijkt dat op middellange termijn geen ernstige discrepanties zijn te verwachten. Qua hectares was begin 2002 het aanbod bedrijventerreinen, tezamen met de geplande uitbreidingen, voldoende om de vraag tot 2009 op te vangen. Wordt evenwel gekeken naar de direct voor de markt beschikbare voorraad, dan blijkt deze in Zuidwest Gelderland en in Arnhem-Nijmegen slechts voor anderhalf tot twee jaar te voldoen. Vanuit de marktvraag bezien is de conclusie dat in deze regio’s op korte termijn nieuwe locaties beschikbaar moeten komen, óf dat de vigerende plannen in uitvoering moeten worden genomen. In de nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005 worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Op de korte en middellange termijn lijken vraag en aanbod redelijk gelijk. De voorraad bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en voor distributie laat respectievelijk een tekort van 5 en 15 hectare zien. De voorraad voor zware bedrijvigheid kent een relatief groot overschot van 13 hectare. Als vraag en aanbod voor de lange termijn met elkaar worden geconfronteerd, blijkt een fundamenteel tekort te ontstaan. Het tekort aan gemengde bedrijventerreinen (waaronder ook hoogwaardige) zal ongeveer 188 hectaren zijn. Het tekort aan bedrijventerreinen voor distributie zal ongeveer 59 hectare bedragen. Vraag en aanbod voor zware bedrijventerreinen zullen meer met elkaar in evenwicht zijn. De voorraad gemengde bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en distributie zal al in 2015 zijn uitgeput.

Medio 2005 Medio 2017

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

Confrontatie vraag en aanbod in hectare 2011-2020

Gemengd Regionaal aanbod Lokaal aanbod Subtotaal Direct uitgeefbaar Aanbod Vraag Saldo Uitputting voorraad 152,5 23,0 175,5 -5,0 170,5 358,0 -187,5 Eind 2015

Distributie 0 0 0 -14,5 -14,5 44,0 -58,5 Medio 2015

Zwaar 0 0 0 13,3 13,3 20,0 -6,7 Medio 2017

Totaal 152,5 23,0 175,5 -6,2 169,3 422,0 -252,7 Begin 2014

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

Kavels Impact 79 te Duiven

50

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Agrobusiness

51

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

8
8.1

Agrobusiness
Landelijke ontwikkelingen
Grondgebruik landbouwsector Nederland 2002 in hectare

De agrarische sector is zeer belangrijk voor de Nederlandse economie. Driekwart van de in Nederland geproduceerde producten die de agrarische sector produceert, wordt geëxporteerd. Bijna een kwart (30 miljard euro) van de Nederlandse exportwaarde betreft land- en tuinbouwproducten en aanverwante handel en industrie. Het Nederlandse aandeel in de totale waarde van agrarische producten uit de EU is 15%. Voor de toegevoegde waarde van producten is vooral de glastuinbouw van belang. Een kwart van de agrarische productiewaarde wordt geproduceerd op slechts 0,7% van de agrarische grond. Boeren en tuinders gebruikten in 2000 circa 68% (2,32 miljoen hectare) van de grond in Nederland en hadden circa 56% in bezit. Tussen 1996 en 2000 (een periode van sterke economische groei) daalde de agrarische oppervlakte met gemiddeld circa 8.600 hectare per jaar, tegen circa 4.400 hectare in de periode 1979-1996. Dit kwam vooral door de forse stijging van ‘rode bestemmingen’ (bedrijven, woningen en infrastructuur). Steeds meer agrarische bedrijven stoppen de bedrijfsvoering. Oorzaken hiervan zijn onder meer de uitgebreidere en strengere regelgeving en een aantal dierziekten dat zich voordeed. De forse afname van het aantal agrarische bedrijven betrof vooral de intensieve veehouderij. Daarnaast is sprake van schaalvergroting (het areaal per agrarisch bedrijf neemt toe) en intensivering (op hetzelfde oppervlak wordt meer geproduceerd). Deze veranderingen leiden tot nieuwe functies en bestemmingen van gebouwen en grond in het buitengebied. Bovendien is er behoefte aan ruimte voor stedelijke functies, zoals wonen en werken. Dit alles vraagt om een afgewogen en consistent beleid, dat recht doet aan zowel agrarische belangen als andere economische dragers in het buitengebied. Inbreidingsprojecten, meervoudig grondgebruik en herstructurering van met name bedrijventerreinen kunnen de druk op de groene sector sterk verminderen. In de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening is de ruimtebehoefte voor rood (bedrijven, woningen en infrastructuur) en groen (natuur, landschap, sport en recreatie) tot 2030 geschat. De behoefte aan grond voor rood hangt af van de economische groei. In een tijd van hoogconjunctuur ligt de geschatte behoefte boven de 6.000 hectare per jaar. Bij een laagconjunctuur is dat minder dan 3.000 hectare per jaar. Deze ruimte wordt aan de landbouw onttrokken. Voor groen komt de behoefte neer op gemiddeld 16.000 hectare per jaar.

Nederland Akkerbouwgewassen Grasland Tuinbouw open grond Tuinbouw onder glas Braakland Snelgroeiend hout Totaal
Bron: CBS Agrarische bedrijvigheid in Nederland (1980-2002)

Verdeling in % 42,3% 51,3% 5,4% 0,5% 0,3% 0,2% 100%

824.080 999.793 105.189 10.541 5.709 4.133 1.949.445

Aantal agrarische bedrijven Nederland 1980 1985 1990 1995 2000 2002
Bron: CBS

Cultuurgrond Nederland in hectare 2.020.237 2.019.032 2.005.608 1.964.747 1.955.319 1.934.945

Gemiddeld areaal cultuurgrond in hectare 13,93 14,86 16,06 17,36 20,06 21,60

144.994 135.900 124.903 113.202 97.483 89.580

Bodemgebruik in Nederland en regio Arnhem-Nijmegen in hectare

ArnhemNijmegen 2000 Bebouwd Semi-bebouwd Recreatie Landbouw Bos en natuur Verkeer Binnenwater Buitenwater
Bron: CBS

Arnhem-Nijmegen 1996-2000 +3,6% +12,6% +2,8% -1,8% +1,5% -1,0% -0,2% -

Nederland 2000 318.330 48.573 88.877 2.326.047 483.463 113.039 357.440 417.032

Nederland 1996-2000 +4,4% +28,6% +3,1% -0,1% +0,1% +0,5% +0,6% -

14.130 1.601 3.765 52.904 17.168 3.794 5.704 -

Bodemgebruik, bebouwd in regio Arnhem-Nijmegen en Nederland in hectare

ArnhemNijmegen 2000 Woongebied Detailhandel en horeca 10.086 232 517 862 2.432

ArnhemNijmegen 1996-2000 +3,1% +5,4% +0,1% -0,1% +0,8%

Nederland 2000 221.141 4.592 11.486 15.167 65.945

Nederland 1996-2000 +3,4% +3,5% +9,9%

8.2

Regionale ontwikkelingen

Openbare voorziening Sociaal-culturele voorziening Bedrijfsterrein
Bron: CBS

In diverse beleidsnota’s komt de agrarische sector binnen het KANgebied ter sprake, zoals de Structuurvisie van het KAN-gebied (die ter inzage ligt), het Streekplan KAN (dat momenteel wordt opgesteld) en de visie “Agro kan in het KAN”. Het KAN heeft bedrijven en ontwikkelingen in de agrobusiness binnen deze regio in kaart gebracht. De conclusie is dat de concurrentiepositie van deze sector in het KAN-gebied kan worden verbeterd. Ondanks het feit dat agrobusiness kansrijk is in het KAN, is hier relatief meer landbouwgrond onttrokken dan in de rest van Nederland. In de periode 1996-2000 is van veel landbouwgrond de functie veranderd naar (semi)bebouwd. Ook is in het KAN relatief meer grond in gebruik genomen voor bos en natuur. Deze trend is maatschappelijk gewenst. In de regio Arnhem-Nijmegen wordt circa 95% van de landbouwgrond gebruikt voor akkerbouw en grasland. De perspectiefrijke tuinbouw neemt slechts 4,5% van de landbouwgrond in beslag.

Grondgebruik in regio Arnhem-Nijmegen (2002)

Arnhem-Nijmegen in hectare Akkerbouwgewassen Grasland Tuinbouw open grond Tuinbouw onder glas Braakland Snelgroeiend hout Totaal
Bron: CBS

Verdeling in Arnhem-Nijmegen in % 32,9% 62,0% 3,9% 0,6% 0,5% 0,1% 100%

14.295 26.939 1.714 251 212 54 43.465

52

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

Glastuinbouwproject Bergerden bestaat uit circa 340 hectare bruto grondoppervlak (netto 212 hectare) en werkt aan collectieve voorzieningen op het gebied van water en energie. Deze grote locatie biedt tuinders alle ruimte voor schaalvergroting. De ontwikkeling en gronduitgifte vinden gefaseerd plaats tot in het jaar 2008. De eerste kavels (80 hectare) zijn uitgegeven in 2003. Bergerden is door de overheid aangewezen als één van de tien locaties in Nederland voor de ontwikkeling van glastuinbouw. De ontwikkeling van deze locaties verloopt moeizaam, maar Bergerden vormt een uitzondering. Het kassengebied is bedoeld voor de opvang van kwekers die elders in Nederland moeten plaatsmaken voor andere functies. Landelijk is de druk op agrarische gronden hoog, ook in het KAN-gebied. Voor een aanzienlijk deel van grote woningbouwprojecten is landbouwgrond nodig. Een voorbeeld is Lent, waar woningbouw noodzakelijk is om de woningbehoefte van Nijmegen op te vangen. Hiervoor worden vele hectares agrarische grond opgeofferd, waarvan een belangrijk deel glastuinbouw. Ook VINEX-locatie Schuytgraaf in Arnhem-Zuid wordt gebouwd op grond die werd gebruikt door de landbouwsector. En in Duiven (De Ploen) zullen vele hectaren agrarische grond worden herbestemd ten behoeve van woningbouw.

Gemiddelde koopsom per agrarische transactie excl. opstallen in euro’s (1999-2003)

1999

2000

2001

2002

2003

400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

LIEMERS

OVER-BETUWE

VELUWEZOOM

ZUIDWAAL

KAN

Gemiddelde grootte per agrarische transactie excl. opstallen in hectare (1999-2003)

1999

2000

2001

2002

2003

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000

8.3

Grondprijzen

40.000 30.000 20.000 10.000 0 LIEMERS OVER-BETUWE
2000

Of landbouwgronden verkoopbaar zijn, wordt bepaald door de kwaliteit, grondsoort, ligging en prijs. Locale factoren, zoals kwaliteit en ligging ten opzichte van stedelijke uitbreidingen, spelen een steeds grotere rol bij de verkoop van grond. Voor courante gronden geldt nog steeds een redelijk goede grondprijs, incourante gronden gaan nu moeilijker van de hand.
VELUWEZOOM
2001 2002

ZUIDWAAL
2003

KAN
6 5 4 3 2 1 0

Landbouwgrond is duurder dan op basis van de agrarische productiewaarde zou mogen worden verwacht. Na een forse stijging tot eind 2001 daalde de grondprijs tot de tweede helft van 2003. In de tweede helft van 2003 steeg de grondprijs weer licht. Daarmee bleef in 2003 de daling van de grondprijs beperkt tot gemiddeld circa 13%. Stabilisatie van de grondprijs van de courante percelen is in zicht, waarbij regionale verschillen opvallend zijn. Het aantal grondtransacties in 2003 is ten opzichte van 2002 gedaald. Vooral de prijs van grasland daalde met 27% flink. Daarbij vergeleken is de prijs van bouwland met 3% zeer licht gedaald. De prijzen voor grond met glastuinbouwbestemming zijn de afgelopen jaren zeer sterk opgelopen tot extreem hoge waarden (meer dan h 500.000 per hectare). De prijs van grond in verpachte staat stijgt niet. De markt is verschoven van een vraagmarkt naar een verkopersmarkt. In deze dalende markt zijn kopers afwachtend, tot de prijzen stabiliseren. Naast de tegenvallende economische ontwikkelingen in de landbouw veroorzaakte dit een rustige, zeer beperkte markt voor agrarisch onroerend goed in 2003. Door de lage economische conjunctuur namen grondaankopen door projectontwikkelaars voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen af. De toekomstige vraag naar grond voor bouw en infrastructuur zal mede afhangen van de conjunctuur. De grondaankopen voor de Ecologische Hoofdstructuur zijn door Rijksbezuinigingen tijdelijk teruggebracht, maar het ministerie van LNV (Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit) heeft begin 2004 aangegeven in de komende jaren 4.000 hectare per jaar te willen aankopen.

Gemiddelde prijs per m2 agrarische grond in euro’s (1999-2003)

1999

LIEMERS 1999

OVER-BETUWE 2000

VELUWEZOOM 2001 2002

ZUIDWAAL 2003

KAN 120 100 80 60 40 20 0

Aantal agrarische transacties excl. opstallen (1999-2003)

LIEMERS
Bron: Kadaster

OVER-BETUWE

VELUWEZOOM

ZUIDWAAL

KAN

53

KAN-VASTGOEDRAPPORTAGE 2004

8.4

Glastuinbouw

Prijs in euro’s per hectare landbouwgrond in Nederland in 2003

De bedrijfseconomische resultaten van de land- en tuinbouwbedrijven in de laatste jaren laten zien dat alle sectoren onder druk staan. Behalve de pluimvee- en varkenssector floreert de land- en tuinbouwsector redelijk. De intensieve plantaardige sectoren (en met name de glastuinbouw) worden algemeen onderkend als meest perspectiefrijk binnen de agrarische sector. Maar de sterk aan verandering onderhevige marktomstandigheden en snel veranderende regelgeving voor bedrijfsvoering vereisen dat de glastuinbouw zich snel daaraan aanpast. In 1980 stond in Nederland circa 8.760 hectare ‘glas’, in 2000 bijna een kwart meer. In de komende tien jaar zal in Nederland ongeveer 1.500 hectare glas verdwijnen door functiewijziging en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast zal door verdere concentratie van verspreid glas, herstructurering van oude gebieden en voortgaande groei van de sector een ruimtebehoefte ontstaan van ruim 1.000 hectare. De totale ruimtebehoefte is dan 2.500 hectare. Er zijn tien grote locaties waar projectmatig vestiging van glastuinbouw kan plaatsvinden. Vraag en aanbod lijken in balans. Maar het is moeilijk te voorspellen of de ruimte beschikbaar is op het moment dat de ruimtebehoefte het grootst is. De totale Nederlandse productiewaardeomzet in de tuinbouw is circa 6,9 miljard euro. De totale handelswaarde (handel, logistiek en bewerking van de producten) bedraagt circa 14 miljard euro. De tuinbouw heeft een exportwaarde van 11,7 miljard euro. Er is in totaal 200 miljoen euro omgezet, wanneer de producten bij de consument terechtkomen. Dit geeft het belang aan van de tuinbouwsector, die relatief weinig grond in gebruik heeft. Ontwikkeling van glastuinbouwbedrijven is noodzakelijk om markt- en milieutechnische redenen. In de toekomst is om politieke en maatschappelijke redenen glastuinbouwontwikkeling niet meer op elke plek mogelijk. De landelijke overheid onderkent en ondersteunt de noodzaak tot herstructurering van bestaande en gedeeltelijk verouderde glastuinbouwgebieden (zoals kassengebied Huissen-Angeren). De tendens is om glas te concentreren. In het Streekplan van 1996 wordt de uitbreidingsbehoefte van tuinders in het KAN geschat op circa 800 hectare bruto tot 2012, waarvan Bergerden 350 hectare vervult. In het KAN-gebied is de glastuinbouw in Over-Betuwe speerpunt van beleid. Ook in de Liemers en het Rijk van Nijmegen bevindt zich nog glas. GLTO claimt tot 2015 in het KAN-gebied circa 500 hectare voor glastuinbouw. Revitalisering is noodzakelijk en een inhaalslag is nodig. De ontwikkeling is in de afgelopen tien jaar te veel afgeremd. In de tuinbouwsector in het KAN-gebied is sprake van schaalvergroting en modernisering. Door verdere complexvorming in de gemeente Lingewaard en de ontwikkeling van productielocatie Bergerden ontstaat een sector van aanzienlijke economische betekenis voor de regio. Het aantal werkzame personen in het KAN-gebied in de land- en tuinbouwsector wordt in 2000 geschat op circa 7.300 (werkzaam in 2.700 bedrijven). De glastuinbouw levert hier circa 1.000 tot 1.400 directe en 600 tot 1.000 indirecte arbeidsplaatsen op. Als gevolg van de nieuwe locatie Bergerden en verdere complexvorming kunnen de komende jaren enkele duizenden extra arbeidsplaatsen ontstaan in de gehele agrosector.

Bouwland Noord Oost Zuid West Nederland
Bron: NVM Agrarisch Goed

Grasland 21.460 27.793 34.033 31.806 28.773

21.749 34.000 41.250 29.000 31.500

Gemiddelde grondprijs per hectare, 2001-2003

Jaar 2001 2002 2003
Bron: NVM Agrarisch Goed

Prijs in euro 34.600 33.724 29.169

Aandeel van de tuinbouw in agrarisch Nederland in miljarden euro’s (2000-2002)

2000 Productie Tuinbouw - voedingstuinbouw - siergewassen Akkerbouw Rundveehouderij Intensieve veehouderij Aandeel tuinbouw Uitvoer Tuinbouw - voedingstuinbouw - siergewassen Aandeel tuinbouw
Bron: Productschap Tuinbouw

2001 18,0 6,8 2,4 4,5 2,5 4,4 4,3 38% 31,8 11,4 5,9 5,5 36%

2002 17,6 6,9 2,3 4,6 2,5 4,3 3,9 39% 32,2 11,7 6,0 5,7 36%

17,2 6,7 2,3 4,4 2,0 4,3 4,2 39% 30,7 11,1 5,8 5,3 37%

Werkgelegenheid per primaire sector in Nederland (2000-2002).

Tuinbouw totaal Primaire sectoren Niet-primaire sectoren
Bron: Productschap Tuinbouw

2000 147.746 129.140

2002 137.120 130.140

Tuinbouwkas in Bergerden in aanbouw