Herstructureren van bedrijventerreinen

Vernieuwen op vertrouwd terrein

Herstructureren van bedrijventerreinen

Vernieuwen op vertrouwd terrein

Voorwoord
Bedrijventerreinen zijn er in alle soorten en maten. Ze vormen een onmisbaar onderdeel van de economische structuur. Al was het alleen maar omdat op die terreinen circa 40 procent van de totale werkgelegenheid te vinden is. Reden genoeg om er zorgvuldig en doordacht mee om te gaan. Bedrijven hebben immers méér nodig dan alleen de ruimte. Er wordt in toenemende mate gelet op zaken als bereikbaarheid, veiligheid, kwaliteit, groen, beheer, bewegwijzering en duurzaamheid. Het geïntegreerd aanpakken van zulke zaken kan van een bedrijventerrein een gebied met goede perspectieven maken. Met kansen op voortgaande groei, méér kwaliteit, vernieuwing en werkgelegenheid. Het zijn kansen die zeker met het oog op de toekomst niet mogen worden gemist en die bedrijvigheid op niveau mogelijk (blijven) maken. De herstructurering van oudere bedrijventerreinen kan een sterke impuls voor de regionale en lokale economie betekenen. Daarbij is een goed samenspel tussen onder meer bedrijven, gemeenten, de Kamer van Koophandel en ondernemersverenigingen onmisbaar. De praktijk wijst uit dat het sámen optrekken vaak tot succes leidt. Zeker in wat kleinere gemeenten is een collectieve aanpak bij uitstek het middel om de slagkracht te vergroten en zaken als financiering, rolverdeling en uitwerking goed op te pakken. Herstructureringen bieden vrijwel overal kansen. Inzet, kennis, betrokkenheid en samenwerking zijn nodig om die kansen te kunnen benutten. Het is een kwestie van op vertrouwd terrein met elkaar meedenken over vernieuwing. Daarbij kan ook úw inbreng van essentieel belang zijn!

T.H. Woltman Voorzitter Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Amsterdam

3

Herstructureren
Onder herstructurering wordt verstaan het verbeteren van vestigingsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen. Dat gebeurt (met behoud van de bedrijfsbestemming) omdat het terrein in kwestie verouderd is en de concurrentie met omliggende gebieden niet meer aan kan. Andere redenen voor een herstructurering kunnen zijn: milieuhinder, een niet optimale indeling of snel veranderende wensen van bedrijven. Niets doen leidt mogelijk tot het vertrek van bedrijven en daarmee van werkgelegenheid. Terwijl juist de oudere bedrijventerreinen doorgaans plek bieden aan ondernemingen met een relatief hoog percentage werknemers per vierkante meter.

Het bepalen van de ambities is tevens het moment waarop een eerste verkenning van de kosten plaatsvindt. De te nemen maatregelen komen, voorzien van een fasering, in een masterplan. Uitvoering van dat plan kan leiden tot een waardevermeerdering van het bedrijventerrein. Daarom is het belangrijk de private sector er in een vroeg stadium bij te betrekken. Tijdens de planrealisatie moeten over de uitvoering, exploitatie en het beheer onderling goede afspraken worden gemaakt.

Financiering
Het financieren van een herstructurering kan op allerlei manieren plaatsvinden. Als de gemeente investeert in de openbare ruimte, kunnen die kosten via de grondexploitatie worden gedekt. Bij tekorten bieden de algemene middelen, gemeentelijke fondsen en/of subsidies uitkomst. Doorgaans zijn het de gemeenten die de kosten van een herstructurering in kaart brengen. Zij zouden overigens kunnen besluiten een deel van de OZB die op het bedrijventerrein wordt geïnd aan te wenden voor de herstructurering. Steeds vaker wordt het instrument van de baatbelasting benut om gebruikers van een bedrijventerrein mee te laten betalen aan collectieve voorzieningen waar zij van profiteren. Een waarschuwing is echter geboden. Bedrijven moeten namelijk oppassen dat zij geen overheidstaken overnemen of (mede) financieren. Betrokkenheid van private investeerder is mogelijk. Zij haken vaak in op lucratieve (deel)projecten en doen dat door rendabele delen uit te voeren. Of door risicodragend te participeren. Het benutten van subsidies voor herstructureringsprojecten gebeurt veel. Afgezien van de voordelen is er ook een nadeel. Bij de toekenning van een subsidie worden doorgaans voorwaarden gesteld. Die kunnen ertoe leiden dat bij de herstructurering omwille van het geld een andere aanpak wordt gekozen dan die waar men zich aanvankelijk op baseerde.

Herstructureren kan op allerlei manieren. Zo is er de grote opknapbeurt (face-lift). Een andere optie: de revitalisering. Daarbij wordt een verouderd terrein op onderdelen (milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer) verbeterd. In geval van herprofilering wordt er gekeken naar nieuwe werkfuncties.

Het proces
Vaak neemt de gemeente het initiatief om tot herstructurering van een bedrijventerrein te komen. Bijvoorbeeld omdat het bedrijfsleven klaagt over veroudering. Het is noodzakelijk het plangebied af te bakenen, knelpunten te analyseren en een doelstelling te kiezen. Dat gebeurt in samenspraak met de bedrijven en/of ondernemersverenigingen. En soms ook met private investeerders. Daarna kan worden gewerkt aan de ontwikkelingsvisie en het samen vaststellen van het niveau van de ambitie(s). De gemeente fungeert als trekker, terwijl de provincie en het rijk via subsidies een stimulerende rol kunnen spelen.

Functies
Oudere bedrijventerreinen kennen vaak uiteenlopende functies. Naast industriële en handelsbedrijven kunnen er onder meer detailhandel, (bedrijfs)woningen, woonboten, opslag en woonwagens voorkomen. Al die functies op één terrein leiden nogal eens tot knelpunten. Zo kan het wonen het werken belemmeren, terwijl detailhandel (te) veel verkeer aantrekt. Bij het herstructureren kan het derhalve wenselijk zijn om uit te gaan van een minder grote menging van functies.

4

B e d r i j ve n t e r r e i n e n i n a l l e s o o r t e n e n m a t e n
Bedrijventerreinen zijn volgens de officiële definitie van de Rijks Planologische Dienst (RPD) bestemd en geschikt voor het gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet- commerciële dienstverlening en industrie. Daaronder vallen ook terreinen die deels gebruikt worden ten behoeve van kantoren. Ze moeten in opzet iets groter zijn dan één hectare bruto. Er wordt in het Rijksbeleid onderscheid gemaakt naar diverse locatietypen: • • • • • • • zeehaventerreinen zware industrieterreinen gemengde terreinen hoogwaardige bedrijvenparken distributieterreinen kantorenlocaties aan de stadsrand kantorenlocaties in de binnenstad.

Bij het overzichtelijk(er) en beter bruikbaar maken van een bedrijventerrein zijn segmentering en interne zonering mogelijk. Zo kan detailhandel of andere, veel verkeer trekkende bedrijvigheid aan de rand van het gebied worden gesitueerd. Terwijl productiebedrijven vanuit een oogpunt van milieu en veiligheid zo ver mogelijk van aangrenzende woonwijken worden gehouden. Een herstructurering biedt de mogelijkheid om bedrijven die op een ongewenste locatie zijn gehuisvest een goed alternatief te bieden met daarbij een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten. Een andere optie is het realiseren van kleinschalige, betaalbare huisvesting voor met name startende ondernemers in bedrijfsverzamelgebouwen. De aanwezigheid op nogal wat oudere bedrijventerreinen van detailhandel en leisure (autobedrijven, tuincentra, kartbanen, meubelcentra, enz) is vaak historisch gegroeid en zéker niet een uitvloeisel van bewust beleid. Bij een herordening van het gebied kan men trachten al deze activiteiten te concentreren of ze uit te plaatsen. Dat laatste is wenselijk als het verkeer vastloop en er geen ruimte voor andersoortige bedrijven meer beschikbaar is.

Vooral oudere bedrijventerreinen kennen een hoge bebouwingsdichtheid. Die kan, gecombineerd met de veelheid aan functies, leiden tot een rommelige uitstraling. Bij het herstructureren is herverkaveling een middel om daar iets aan te veranderen. Een inventarisatie van de wensen en plannen van de ondernemingen biedt inzicht in zaken als verhuisplannen, uitbreidingsbehoefte en gewenste vestigingsplaatsen. Daar kan bij het uitgeven van vrije kavels rekening mee worden gehouden. Door het vertrek van een bedrijf naar een locatie elders komt er voor andere ondernemingen ruimte vrij en kan er op een bedrijventerrein een zekere beweging op gang komen. Het aantal (bedrijfs)woningen, woonwagens en woonboten zou zo veel mogelijk beperkt moeten worden. Vaak vormen zij voor omliggende bedrijven een remmende factor. Het actualiseren van een bestemmingsplan blijkt bij het herstructureren vaak een belangrijk middel te zijn. Illegale activiteiten op oudere bedrijventerreinen zijn nogal eens het gevolg van het onvoldoende handhaven of niet tijdig aanpassen van bestemmingsplannen. Zulke situaties worden doorgaans gedoogd omdat ze inmiddels al een tijd duren. Het afbouwen of stopzetten van die activiteiten stuit dan op juridische en financiële belemmeringen.

Bereikbaarheid
Voor bedrijventerreinen is een goede bereikbaarheid van levensbelang. Vooral bij de oudere terreinen schort er wat dat betreft wel eens het nodige aan. Als gevolg van bijvoorbeeld de sterke groei van het verkeer, een wijziging van de branche-samenstelling op het terrein of gewijzigde aan- en afvoerwegen komt de bereikbaarheid in de knel.

5

Daarbij doen zich allerlei problemen voor. Bijvoorbeeld een slechte doorstroming als gevolg van (inmiddels) onlogische routes. Het in overleg met het bedrijfsleven aanpassen van die routes kan een oplossing zijn. Net als het verplaatsen van bedrijven naar een vanuit een oogpunt van bereikbaarheid betere plek. Aan een ander probleem (het laden en lossen op de openbare weg) zijn bedrijven vaak zelf mede debet. Het leidt tot onderlinge irritaties. Afhankelijk van de duur en frequentie van het laden en lossen kan wor-

wegen is het zaak verder te kijken dan alleen het reguliere onderhoud. Een modernisering van het wegprofiel met onder meer gescheiden fietspaden levert een aanzienlijke verbetering op. De kwaliteit van het openbaar vervoer laat vaak te wensen over. Een goed contact tussen vervoerder(s) en bedrijven kan leiden tot een afstemming van de dienstregeling op de wensen van het bedrijfsleven. Het aansluiten van het openbaar vervoer op de werktijden en ook het in onderling overleg kiezen van halte-locaties kan tot een verbetering leiden. Bij het herstructureren van oude terreinen is het zaak dit punt op tijd te bespreken. Hierdoor worden mede de mogelijkheden voor vervoermanagement vergroot

Imago
De uitstraling en het imago van een bedrijventerrein vloeien deels voort uit de kwaliteit van de gebouwen en de omgeving. Herstructurering biedt de gelegenheid om oudere panden te slopen of te vernieuwen. Om gebruikers en eigenaren daartoe te stimuleren is het goed hen tijdig mee te laten denken over de toekomst van het gehele gebied of delen daarvan. Ook het tegen een aantrekkelijke prijs advies (laten) bieden door architecten of andere deskundigen kan stimulerend werken. Dwangmaatregelen moeten zo veel mogelijk worden vermeden en zijn hoofdzakelijk aan de orde als er uitwassen moeten worden bestreden. Voor een toenemend aantal bedrijventerreinen geldt dat het goed zou zijn om de openbare ruimte aantrekkelijker te maken. De bedrijven, hun medewerkers en bezoekers en ook eventuele omwonenden doen er hun voordeel mee. En het komt de sociale veiligheid ten goede. Wel is het zaak om tijdig afspraken te maken over het gebruik van die openbare ruimte zodat daarover later geen problemen ontstaan. De uitstraling van een gebied wordt ook bepaald door het groen. Bij het kiezen van nieuwe beplanting verdient het aanbeveling vooral te letten op groen dat weinig onderhoud vraagt. Met de gemeente kunnen

den nagegaan of het mogelijk is dit op het eigen terrein te laten gebeuren. Indien na herinrichting van de openbare ruimte een parkeerverbod en/of laad- en losverbod wordt ingesteld, zullen wel goede alternatieven moeten worden geboden, zoals bijvoorbeeld centrale parkeerfaciliteiten. Overigens kan een deel van de verkeersoverlast worden voorkomen door een goede uniforme bewegwijzering. Het komt nog te vaak voor dat vrachtwagenchauffeurs het spoor volledig bijster raken. Bij oude terreinen valt het vaak op dat het wegdek er niet al te best bijligt en dat langzaam en snel verkeer niet gescheiden zijn. De wegen op veel van die terreinen zijn twintig tot dertig jaar geleden aangelegd. Mede door de sterke groei van het autogebruik voldoen ze daardoor niet meer. Bij het verbeteren van

Ondergronds
Bij de herstructurering van oudere bedrijventerreinen vormt een efficiënt gebruik van de ruimte een belangrijk onderdeel. Daarbij is ondergronds bouwen misschien de moeite van het overwegen en onderzoeken waard. Al blijkt de haalbaarheid van dergelijke ingrepen tot nog toe niet erg groot te zijn. Maar het samen (laten) bestuderen van parkeren, opslag en transport onder de grond kan wel degelijk van belang zijn. Dat geldt tevens voor het realiseren van bekabeling ten behoeve van bijvoorbeeld de communicatie-infrastructuur. Zo kan een modern bedrijf niet zonder een ISDN-aansluiting. Het is zaak bij een herstructurering daarover tijdig contact op te nemen met het betrokken nutsbedrijf zodat de zaken zo efficiënt mogelijk kunnen worden geregeld. Zowel boven- als ondergronds.

6

Deze brochure is een samenvatting van een nota van de Kamer van Koophandel Amsterdam over de herstructurering van bedrijventerreinen. Op verzoek zijn wij graag bereid deze achterliggende nota op te sturen. Neem voor deze of andere informatie contact op met mevrouw mr. L. de Vries (075-6814823) of de heer drs M.E. Jonker (020-5134650). Informatie over rijkssubsidieregelingen kunt u verkrijgen bij: Ministerie van Economische Zaken, Regio Noord-West De heer ing. G.N. van Holk Jansweg 15 2011 KL Haarlem telefoon 023-5530030 Informatie over provinciale subsidieregelingen kunt u verkrijgen bij: Provincie Noord-Holland De heer mr A.B. Blaisse Postbus 3007 2001 DA Haarlem telefoon 023-5143138

afspraken worden gemaakt over een minimum aantal onderhoudsbeurten per jaar. Ook is het mogelijk dat bedrijven samen een contract afsluiten voor het openbaar én voor het eigen groen. De gemeente kan daar een vergoeding voor geven.

Parkmanagement
Bij het handhaven van de kwaliteit op een geherstructureerd bedrijventerrein is een goed park- en terreinmanagement onontbeerlijk. Onder het motto ‘voorkomen is beter dan genezen’ kunnen met een collectieve aanpak milieu- en kostenvoordelen worden behaald. Te denken valt aan samenwerking op het gebied van vervoermanagement, beveiliging en het inzamelen van afvalstoffen. De meest ideale situatie is die waarin alle partijen zich verantwoordelijk voelen voor de kwaliteit van het bedrijventerrein. Daarbij kan een duidelijke organisatie geen kwaad. Bijvoorbeeld een bedrijvenvereniging, die periodiek met de gemeente overlegt, een beheerplan opstelt en een terreinbeheerder in dienst heeft. De financiële middelen om dit alles mogelijk te maken komen deels van de gemeente. Voorwaarden voor een goed en duurzaam parkmanagement zijn: • een systeem van monitoring, dat voortdurend inzicht in de (economische) stand van zaken biedt en eventuele veroudering of verloedering in een vroeg stadium signaleert. • een gedegen uitgifte- en beheerplan • een heldere organisatiestructuur • een duidelijke financiering Voor bedrijven staat een optimaal functioneren centraal. Maatregelen ter bevordering van de duurzaamheid kunnen niet tot hoofddoel worden verheven, maar zijn zeker de moeite waard als zij de kwaliteit van het bedrijventerrein wezenlijk verbeteren. En dat uiteraard tegen acceptabele kosten. En zónder een aantasting van de concurrentiekracht van het terrein en ook zónder allerlei papieren rompslomp.

Colofon
Uitgave
Kamer van Koophandel en Fabrieken Amsterdam De Ruyterkade 5 Postbus 2852 1000 CW Amsterdam

Samenstelling
mr L. de Vries drs V. Scharenborg drs E. Schaafsma

Redactie
Pertinent Produkties, Haarlem

Grafische verzorging
Publish BV, Amsterdam

Oplage
150 exemplaren

Amsterdam, april 1999