1.

1 Algemene typering
De 21 KAN-gemeenten tellen op 1 januari 2004 samen circa
698.285 inwoners. Hiermee realiseert het KAN-gebied in de laatste tien jaar een
bevolkingsgroei van 5,9%. Dit is vergelijkbaar met Nederland als geheel (6,0%).
De groei van de beroepsbevolking in deze regio tussen 1992 en 2002 ligt met 20%
(circa 55.000 mensen) hoger dan het landelijke percentage (18%).
Ondanks de uitbundige groei van het aantal mensen dat zich op de arbeidsmarkt
begeeft, is de werkloosheid in de regio Arnhem-Nijmegen in de jaren ’90 sterk
gedaald. Rond het jaar 2000 is de regio, na een lange periode van relatief hoge
werkloosheid, op een vergelijkbaar niveau beland als Nederland in het geheel
(figuur 1). In 2003 vertoont de Nederlandse arbeidsmarkt een uiterst somber beeld,
met een fors verlies aan werkgelegenheid en een sterk oplopende werkloosheid.
De omslag in de economie in 2001 heeft ook gevolgen voor de werkgelegenheids-
groei. Na jaren van hoge groeicijfers is sprake van een vrijwel stationaire werk-
gelegenheid. Dit gaat op voor zowel de provincie Gelderland als het KAN-gebied.
Bekijken we de marktsector (landbouw, industrie, bouw, handel, commerciële
dienstverlening), dan is al een paar jaar sprake van verlies aan banen (circa
7.000 sinds 2001, zo’n 3%). Daar staat tegenover dat de (semi-)overheid (overheid,
onderwijs, gezondheidszorg, sociale en maatschappelijke dienstverlening) nog
steeds een behoorlijke groei laat zien van 3 à 4% op jaarbasis (figuur 2). Deze sector
is hier sterk vertegenwoordigd, wat zorgt voor een relatief gunstige werk-
gelegenheidsontwikkeling.
In het KAN-gebied groeide in 2003 het aantal ingeschreven personen bij het CWI
met 11% (circa 3.565 inschrijvingen), tot bijna 35.000 mensen in januari 2004.
Deze stijging steekt gunstig af tegen het landelijke beeld. In Nederland steeg het
aantal ingeschrevenen in 2003 met circa 130.000 (22,5%). Het landelijke percentage
ligt ruim twee maal zo hoog als in het KAN-gebied.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
6
1 Sociaal-economische ontwikkelingen
OMZET
80
100
120
140
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
80
100
120
140
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
WERKGELEGENHEID
EXPORT
% INVESTERENDE BEDRIJVEN
Figuur 3: Ontwikkeling van bedrijven in de marktsector in het KAN en in Nederland (1996=100)
Bron: ERBO Enquête Kamer van Koophandel Centraal Gelderland
Figuur 1: Ontwikkeling percentage werkloze beroepsbevolking KAN en
Nederland, 1991-2005
Bron: CBS, CPB
*
Prognose CPB
Figuur 2: Ontwikkeling werkgelegenheid marktsector en (semi-)overheid
KAN, 1999-2003 (1999 = 100)
Bron: PWE-Gelderland
Figuur 4: Beroepsbevolkingsontwikkeling KAN 1990-2020
Bron: Provincie Gelderland, Bureau Economisch Onderzoek
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
7
Ook in 2003 zet de economische kentering door bij bedrijven in de marktsector
(figuur 3). Het lijkt erop dat de marktsector in het KAN sneller reageert op de
conjuncturele terugval dan in Nederland als geheel. In 2003 tonen alle vier de
indicatoren een afvlakking van de daling in het KAN-gebied. Wellicht dat het
regionale bedrijfsleven ook eerder reageert op herstelimpulsen.
In de hoogconjunctuurperiode groeide de exportomzet van bedrijven in het KAN-
gebied sterk. Dat maakt het bedrijfsleven in deze regio gevoeliger voor invloeden
vanuit exportmarkten. In de laatste decennia waren de economische impulsen die
het einde van een periode van stagnatie inluidden afkomstig uit het buitenland.
Doet dit zich weer voor, dan kan de toegenomen invloed van de wereldmarkt op
deze regio een voordeel zijn.
1.2 Gemeentelijke herindeling
Met ingang van 1 januari 2005 gaat een gemeentelijke herindeling in de
Provincie Gelderland van kracht. Het betreft de Achterhoek, de Graafschap, de
Liemers, Deventer en Bathmen. In februari 2004 heeft de Tweede Kamer een
voorstel gedaan, waarover de Eerste Kamer nog zal beslissen. De Eerste Kamer
tekent de grenzen niet opnieuw in, maar bekijkt de kwaliteit van het wetsontwerp.
De herindeling van de gemeenten Zevenaar, Doetinchem en Angerlo wordt door
minister Remkes heropend.
1.3 Toekomstbeeld
Landelijk zal de komende twintig jaar de bevolkingsgroei en daarmee
ook de behoefte aan nieuwe banen afnemen. Ook de ruimtelijke mogelijkheden
voor nieuwe economische activiteiten in Nederland dalen. Door concentratie van
verstedelijking in het KAN-gebied, blijven de groei van de beroepsbevolking en de
ruimte voor bedrijvigheid in de komende decennia op een vrij hoog peil. Deze regio
zal qua groeimogelijkheden gunstig afsteken tegen de directe omgeving en
Nederland als geheel.
Op grond van de uitgangspunten voor de bevolkingsgroei, de prestaties in het
verleden, de groeipotentie van de economische structuur en de beschikbaarheid van
bedrijfsterrein, wordt verwacht dat het KAN-gebied tussen 2000 en 2020 een groei
van het aantal arbeidsplaatsen kan realiseren van 23% (circa 65.000 banen), tegen
19% landelijk.
Door de economische teruggang wordt voor de eerstkomende jaren een
ongunstigere ontwikkeling verwacht. Voor 2003 werd in het KAN-gebied een lichte
afname van het aantal arbeidsplaatsen voorspeld. De realiteit is echter minder
somber. De daling van het aantal banen was kleiner en de stijging van het aantal
werklozen (circa 3.500) bleef onder de voorspelde 4.000.
Voor de periode tot 2007 wordt enig herstel van de economische groei verwacht. De
Nederlandse economie kromp in 2003 met 0,8%. Door een kleine groei van het
BBP in de tweede helft van 2003, herstelde de economie zich van de recessie eerder
dat jaar. Naar verwachting bedraagt de economische groei in 2004 1,25 % en in
2005 1,5%. In 2006 en 2007 wordt jaarlijks een economische groei van 2,25 %
voorspeld. De werkgelegenheid in het KAN-gebied stijgt bovengemiddeld. Maar de
beroepsbevolking groeit eveneens sterker. Daarom wordt een verdere stijging van de
Geregistreerde Werkloosheid verwacht, met 6.000 personen. Dit is een verdubbeling
van de Geregistreerde Werkloosheid en een stijging van circa 40% van het aantal
ingeschrevenen bij het CWI in de periode 2002-2007.
NIEUWE GEMEENTE BESTAANDE UIT DE OP TE HEFFEN GEMEENTEN
Aalten Aalten
Dinxperlo
Berkelland Borculo
Eibergen
Neede
Ruurlo
Bronckhorst Hengelo
Hummelo en Keppel
Steenderen
Vorden
Zelhem
Doetinchem Doetinchem
Wehl
Groenlo Groenlo
Lichtenvoorde
Lochem Gorssel
Lochem
Montferland Bergh
Didam
Oude IJsselstreek Gendringen
Wisch
Zevenaar Angerlo
Zevenaar
Zutphen Warnsveld
Zutphen
Bron: Provincie Gelderland
Bevolkingsaantal KAN-gebied naar leeftijdscategorie op 1 januari 2004
(voorlopige cijfers)
Bron: CBS
Gebiedsindeling nieuwe gemeenten provincie Gelderland,
voorstel Tweede Kamer (3 februari 2004)
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
8
I
n
f
r
a
s
t
r
u
c
t
u
u
r
2.1 Inleiding
Het provinciaal verkeers- en vervoerbeleid in Gelderland is verwoord in
het Provinciaal Verkeers- en Vervoer Plan (PVVP). Het nieuwe PVVP-2 ligt in
ontwerp klaar. Hierin staat een goede bereikbaarheid centraal, met aandacht voor
de leefomgeving en veiligheid. Daarbij kiest het college van Gedeputeerde Staten
voor een vierledige aanpak: voorkomen, beter benutten, bouwen en beprijzen.
Op het gebied van verkeer en vervoer heeft ook het Knooppunt Arnhem-Nijmegen
een groot aantal taken en bevoegdheden. Het KAN formuleert het mobiliteitsbeleid
in een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) voor het KAN-gebied. Het plan
geldt voor de periode 2004 tot en met 2010. In het najaar van 2004 is het nieuwe
RVVP voor het KAN-gebied gereed. Het College van Bestuur van het KAN heeft de
KAN-raad gevraagd de nieuwe inzichten mede te bepalen.
2.2 Infrastructurele ontwikkelingen
De bereikbaarheid in het KAN moet de komende jaren vooral
verbeteren door betere benutting van de beschikbare infrastructuur. Tot 2010 zijn
vooralsnog weinig nieuwe grote infrastructuurprojecten gepland. Betere benutting
van het wegennet wordt uitgewerkt in het project Beter Bereikbaar KAN! Door
inzet van regionaal verkeersmanagement is het verkeer beter te informeren, sturen
en geleiden. Doel is minder files en omleidingen bij calamiteiten. Begin maart 2004
is het Meldpunt Wegwerkzaamheden opgericht, waar alle werkzaamheden aan de
weg worden aangemeld.
Knelpuntenanalyse
In het samenwerkingsverband SWADT (Samen Werken Aan De Toekomst) werken
de provincie Gelderland, het KAN en de gemeenten Arnhem en Nijmegen aan een
prioriteitenlijst van grote infrastructuurprojecten die op stapel staan. Het gaat om
de doortrekking van de A15 bij Ressen naar de A12 bij Zevenaar, de verbreding van
de A50, de doortrekking van de A73 naar de A15 en een tweede stadsbrug bij
Nijmegen. In de zomer van 2005 zal de prioriteitenlijst zijn opgesteld.
Doortrekking van de A15 naar de A12
De provincie Gelderland heeft een verkennend onderzoek naar de doortrekking van
de A15 richting de A12 afgerond. Door deze rechtstreekse verbinding tussen
Rotterdam en Oberhausen zal de verkeersdrukte op de A12 en de Pleijroute sterk
dalen. Het Rijk weigert vooralsnog mee te betalen aan de weg. Desondanks gaat de
provincie verder met de voorbereiding van de milieueffectrapportage (MER). De
provincie wil de aanleg van het nieuwe stuk snelweg financieren door tol- of kilo-
meterheffing. In 2014 zal naar verwachting met de uitvoering worden begonnen.
Op de A12 is wegverbreding met behulp van spits- en/of plusstroken aan de orde.
In het ontwerp-tracébesluit is het voorkeursalternatief in detail uitgewerkt.
Wanneer de werkzaamheden aan de A12 kunnen starten, hangt af van de
besluitvorming bij het Rijk; naar verwachting na 2006.
Tweede stadsbrug van Nijmegen
De gemeente Nijmegen doet onderzoek naar een tweede stadsbrug in Nijmegen.
Deze brug biedt soelaas voor diverse problemen: het toenemende verkeer vanaf de
Waalsprong, de moeizame doorstroming op de Oranjesingel en de overlast op de
Waalbrug, veroorzaakt door de werkzaamheden aan de dijk bij Lent. De extra stads-
brug vormt geen alternatief voor verbreding van de A50 of verlenging van de A73.
In de projectnota A73 wordt overigens wel rekening gehouden met de mogelijke
komst van de nieuwe stadsbrug.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
9
2 Infrastructuur
HSL-tracé ter hoogte van Zetten/Andelst
Doortrekking A73, verbreding A50 en een
tweede stadsbrug bij Nijmegen
Verbreding van de A50
Rijkswaterstaat onderzoekt de varianten voor de verbreding van de A50 bij Ewijk,
uitmondend in een Trajectnota met bijbehorende MER. Deze zal in de loop van
2004 verschijnen. Na de inspraakronde zullen de ministers van Verkeer en Waterstaat
en VROMhun voorkeur kenbaar maken. Vervolgens werkt Rijkswaterstaat de
gekozen oplossing in detail uit. In 2007 neemt het ministerie van Verkeer en Water-
staat het definitieve besluit. Er wordt gebruik gemaakt van de Spoedwet weg-
verbreding. Deze procedure duurt twee jaar korter dan de gebruikelijke procedure
op grond van de Tracéwet. Op de A50 (Arnhem, knooppunt Beekbergen) wordt op
beide rijbanen een spitsstrook van circa 20 kilometer aangelegd. Tijdens de spits
wordt de vluchtstrook als extra rijstrook gebruikt. De spitsstrook is naar verwachting
in het voorjaar van 2005 gereed. Volgens de planning wordt in het najaar van 2004 of
begin 2005 op de A50 (Heteren, naar knooppunt Valburg) op de westelijke rijbaan
een spitsstrook van circa 3 kilometer aangelegd.
Doortrekking van de A73 naar de A15
Begin 2004 is het onderzoek naar doortrekking van de A73 bij Nijmegen naar de
A15 in de Betuwe volledig afgerond en wordt de projectnota met de MER
gepresenteerd. Bij deze studie is ook het totale Waaloverschrijdende verkeer
bekeken. Uiteindelijk zal Provinciale Staten van Gelderland de knoop doorhakken.
Als de betrokken gemeenten hun bestemmingsplannen hebben aangepast, kan met
de bouw worden begonnen. Dat zal na 2010 gebeuren. Vóór die tijd wordt geen
financiële bijdrage beschikbaar gesteld door het Rijk.
Verkeerscentrale Noord- en Oost-Gelderland
De Verkeerscentrale Noord- en Oost-Gelderland (gesitueerd op wegstation“Planken
Wambuis” bij Wolfheze) werd in oktober 2003 officieel in gebruik genomen. Het
geeft Rijkswaterstaat de mogelijkheid het verkeer in Noord- en Oost-Nederland
beter te monitoren en coördineren. Voor het KAN-gebied is er speciale aandacht
voor afspraken over het gebruik van elkaars wegen en vaste omleidingsroutes bij
drukke spitsen en calamiteiten. Daarnaast wordt ANWB-station “Planken
Wambuis” het nationale zenuwcentrum voor de wegenwacht.
RegioRail KAN
De huidige plannen voor RegioRail KAN zijn minder omvangrijk dan in eerdere
studies aan de orde was. Het aantal treinen tussen Arnhem en Nijmegen wordt
uitgebreid en er komt een station in Westervoort. Of het station Nijmegen-Winkel-
steeg er komt, hangt af van de ontwikkelingsplannen van Philips. Gaat deze
ontwikkeling door, dan zal dit station voldoende reizigers trekken. Het KAN gaat
ervan uit dat het station in Arnhem-Zuid volgend jaar wordt gebouwd. Hoewel dit
station niet op de planning staat van Rijkswaterstaat voor 2004, proberen het KAN
en de gemeente Arnhem het toch te realiseren in 2004 en uiterlijk in 2005.
Drie geplande spoorprojecten bij Arnhem zijn noodzakelijk om de huidige dienst-
regeling meer betrouwbaar en een beperkte uitbreiding van het aantal regiotreinen
mogelijk te maken. Het betreft de ongelijkvloerse spoorkruising aan de westzijde
van Arnhem, de aanleg van een vierde perroneiland op station ArnhemCentraal en
de ongelijkvloerse spoorkruising ten oosten van Arnhem. Dit laatste project is op de
lange baan geschoven.
Westtangent
De gemeente Arnhem onderzoekt de noodzaak van een rondweg ten westen van
Arnhem, om in de toekomst de verkeersdruk in en rond Arnhem op te vangen. Het
nieuwe wegdeel, de “Westtangent”, is een verbinding vanaf Schuytgraaf in Arnhem-
Zuid, via landgoed Mariëndaal, naar de Amsterdamseweg. Op Business Park
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
10
Verkeerscentrale Noord- en Oost-Gelderland
te Wolfheze
Arnhem leven plannen voor nieuwbouw van woningen en een (her)ontwikkeling
van het kantorenareaal. Daarmee gaat de gemeente Renkumalleen akkoord als er
een oplossing komt voor de verkeersdrukte in Oosterbeek. Een nieuwe op- en afrit
vanaf de Amsterdamseweg naar de snelweg A50 is dan wellicht noodzakelijk.
Provinciale weg N837/Ontsluiting Schuytgraaf
Eind jaren ’90 heeft de besluitvorming omtrent de N837 (verbinding tussen
Arnhem-Zuid en de A50) plaatsgevonden en heeft de provincie geld beschikbaar
gesteld. De MER is bijna gereed en de gemeente is bezig met het bestemmingsplan.
De aanleg van de N837 kan eind 2004 van start gaan. Deze weg is het antwoord op
de verkeersdrukte in Elst, Driel en Arnhem-Zuid. De nieuwe Arnhemse stadswijk
Schuytgraaf en de Breekenhof (Driel) krijgen ook een goede aansluiting op de A50.
Nijmeegseplein te Arnhem-Zuid
Tussen Rijnhal, Kronenburg en Gelredome in Arnhem-Zuid wordt een voetgangers-
en fietsertunnel aangelegd onder het Nijmeegseplein. Deze reconstructie moet de
files tijdens de spits beperken en een veilige oversteek garanderen voor bezoekers
van Gelredome vanaf de parkeerplaatsen bij Kronenburg en Rijnhal. Het project zal
voor het einde van 2005 worden gerealiseerd; dan kunnen de gemeente Arnhem en
de provincie rekenen op een bijdrage van het Rijk. Volgens de provincie kan de
tunnel worden aangelegd, vooruitlopend op de uitvoering van de plannen voor het
nieuwe Stadshart Zuid.
ArnhemCentraal
De aanleg van het vierde perron en de daarmee samenhangende verlenging van de
ondertunneling is door het ministerie uitgesteld tot 2007. Wel is financiering voor
de bouw van de transferhal en de voetgangerstunnel toegezegd. In 2005 zal met de
bouw van de voetgangerstunnel worden gestart.
Hart voor Dieren
Het project ‘Hart voor Dieren’ betreft de ondertunneling van de provinciale weg
N348 en het spoor in het centrum van Dieren. Doel is een verbetering van het leef-
milieu, opheffing van de barrièrewerking van weg en spoor en een betere door-
stroming van met name het doorgaande verkeer. Een ecoduct over de nieuwe weg-
en spoorbundel kan de ecologische verbinding tussen Veluwe en IJsseldal herstellen.
De Tweede Kamer heeft ingestemd met een rijksbijdrage van 50 miljoen euro. Na
2006 start de uitvoering en in 2011 kan de tunnel in gebruik worden genomen.
Fietsbrug Nijmegen
Nijmegen heeft een nieuwe fiets- en voetgangersverbinding over de Waal. De zoge-
naamde ‘Snelbinder’ verbindt de binnenstad met de Waalsprong. De Snelbinder ligt
parallel aan de spoorlijn Arnhem-Nijmegen en is is gekoppeld aan de spoorbrug.
Nieuwe IJsseldijk
De IJssel krijgt ter hoogte van Westervoort meer ruimte. Het betreft de ‘Honds-
broeksche Pleij’, een voormalige uiterwaard waar de Rijn en IJssel zich splitsen. De
Hondsbroeksche Pleij vormt als het ware een flessenhals, waardoor bij hoge water-
standen het rivierwater wordt opgestuwd en een veilige afvoer wordt belemmerd.
De maatregelen bestaan in hoofdzaak uit het landinwaarts verleggen van de dijk,
het aanleggen van een hoogwatergeul, het bouwen van een regelwerk, een gemaal en
inrichtingswerkzaamheden. Het project loopt vooruit op de PKB‘Ruimte voor de
Rivier’. Daarnaast maakt het deel uit van het internationaal project ‘Sustainable
Development of Floodplains’ (SDF). Het project voorziet in maatregelen langs de
Rijn, zowel in Duitsland als Nederland.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
11
Hondsbroeksche Pleij te Westervoort
Arnhem Centraal
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
12
W
o
n
i
n
g
m
a
r
k
t
3.1 Landelijke woningmarkt
De Nederlandse woningvoorraad steeg in 2003 tot 6.810.472 woningen.
Hiervan is 57% een koopwoning en 43% een huurwoning. De gemiddelde
koopsom steeg in 2003 met 2,4% tot h 204.137,-. In 2002 steeg de gemiddelde
koopsom nog beduidend sterker (5,8%). Maar deze stijging was weer lager dan in
het jaar daarvoor. Net als in 2002 steeg de gemiddelde koopsom van
tussenwoningen in 2003 het sterkst (10,9%). Van appartementen is de gemiddelde
koopsom nauwelijks toegenomen (0,8%). De woningmarkt ontwikkelde zich in
2003 beter dan verwacht en stabiliseert zich na extreme prijsstijgingen en krapte
gedurende de tweede helft van de jaren negentig. Daarentegen hebben de
verslechterde economie en het lage consumentenvertrouwen invloed op de
woningmarkt. Dit komt onder meer tot uiting in de mediane verkooptijd. In
Nederland is deze toegenomen tot gemiddeld 71 dagen, precies twee weken langer
dan in 2002.
3.2 Regionale woningmarkt
De gemiddelde koopsom in het KAN-gebied nam in vergelijking met
Nederland sterker toe: met 3,5% tot h 211.161,-. In het KAN-gebied is vooral de
prijs van appartementen toegenomen, met 9,8%. De gemiddelde koopsom van de
overige woningtypes steeg beduidend minder sterk. De gemiddelde verkooptijd in
het KAN-gebied nam toe tot 64 dagen, 15 dagen langer dan in 2002. In het totale
KAN-gebied is het aandeel huurwoningen in de woningvoorraad 46%. Daarvan
bevindt zich 39% in deelgebied Liemers, 31% in Over-Betuwe, 51% in Veluwezoom
en 48% in Zuidwaal.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
13
3 Woningmarkt
Samenstelling aanbod bestaande koopwoningen in het KAN-gebied
naar prijsklasse in euro’s, per 1 januari 2002, 2003, 2004 in %.
Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande
koopwoningen per deelgebied, in het KAN (1999-2003).
Bron: NVM, Kadaster
Aanbod per 1-1-2004
Aantal transacties 2003
Gemiddelde koopsomstijging 2003 (%)
Gemiddelde koopsom 2003 (euro’s)
Mediane verkooptijd 2003 (dagen)
1.618
2.995
4,2
u 201.283
58
Veluwezoom
576
1.118
-0,3
u 206.986
87
Liemers
1.359
928
-0,1
u 226.656
88
Over-Betuwe
1.646
2.948
5,2
u 217.723
57
Zuidwaal
Kerncijfers per deelgebied van het KAN
DEELGEBIEDEN:
Veluwezoom:
Arnhem, Renkum, Rheden, Rozendaal
Liemers:
Angerlo, Didam, Doesburg, Rijnwaarden,
Westervoort, Zevenaar
Over-Betuwe:
Lingewaard, Overbetuwe
Zuidwaal:
Beek-Ubbergen, Beuningen, Groesbeek, Heumen,
Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen,
Wijchen
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
>410.000 270.000-410.000 135.000-270.000 <135.000
2004 2003 2002 2004 2003 2002 2004 2003 2002
ARNHEM NIJMEGEN OVERIG
Bron: NVM
Bron: Kadaster
ZUIDWAAL OVER-BETUWE LIEMERS VELUWEZOOM
-5
0
5
10
15
20
25
2003 2002 2001 2000 1999
3.3 Bestaande koopwoningen
Aanbod
In alle deelgebieden van het KAN steeg het woningaanbod, waardoor
het totale aanbod in het KAN-gebied met 66,6% toenam tot een totaal van 5.199
woningen. In de prijsklasse h 270.000 tot h 410.000 is het aanbod het meest
toegenomen (27,3%). Ook het aanbod in de prijsklasse h 180.000 tot h 225.000
steeg sterk (24%).
Het aandeel appartementen in het totale aanbod in het KAN-gebied is gestegen van
26,1% tot 28,1%. In deelgebied Veluwezoomsteeg het aanbod van alle woningtypes
met 62,4%, vooral in prijsklasse h 180.000 tot h 225.000 nam het aanbod toe. In
Liemers steeg het aanbod minder sterk (48,5%). In Over-Betuwe daalde het aantal
aangeboden woningen in de laagste prijsklasse. In de overige prijsklassen steeg het
aanbod buitenproportioneel. In totaal steeg in dit deelgebied het aanbod met
186,7%. Een zeer forse stijging die voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door
de oplevering van veel nieuwbouw in 2004. De huidige woningen van kopers van
deze nieuwbouw werden in 2003 reeds toegevoegd aan het aanbod. In Zuidwaal
nam het aanbod het minst sterk toe (30,4%). In de prijsklasse h 90.000 tot
h 135.000 daalde het aanbod.
Transacties
De economische verslechtering heeft zijn weerslag gehad op het landelijk
aantal onvrijwillige verkopen, dat in 2003 aanzienlijk steeg. Bedroeg het aantal
onvrijwillige verkopen in 2002 nog 695, in 2003 is dit aantal opgelopen tot 967, een
stijging van 39,1%. Het aantal transacties in het KAN-gebied nam ondanks de
economische malaise in alle deelgebieden toe tot 7.989 in totaal. Dat is een toename
van 6,9% ten opzichte van het jaar 2002, toen er slechts een stijging was van 0,3%.
De beweging in de woningmarkt neemt toe dankzij de lage rentestand en het licht
herstellende consumentenvertrouwen. Van alle woningtypen behalve vrijstaande
woningen werden er in 2003 meer verkocht, de verkoop van appartementen steeg
zelfs met 5,7%.
Prijsontwikkeling
Het is opvallend dat in het KAN-gebied en in de provincie Gelderland
de gemiddelde koopsom van appartementen het sterkst steeg, terwijl in Nederland
de koopsom van appartementen slechts met 0,8% toenam. Ook opmerkelijk is dat
de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in het KAN-gebied redelijk op
niveau ligt met het landelijke peil. In de provincie Gelderland is een kleine daling
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
14
Aanbod in prijsklasse in het KAN in %.
Aandeel transacties naar woningtypen in het KAN in 2003 in % met
bijbehorende gemiddelde koopsom
Aantal transacties per deelgebied (1999-2003)
Gemiddelde hypotheeksom KAN (1999-2003).
jaar Liemers Over-Betuwe Veluwezoom Zuidwaal
1999 157.400 177.500 157.100 162.200
2000 173.900 198.100 180.100 181.800
2001 198.100 223.600 194.900 206.600
2002 216.100 231.900 214.200 225.400
2003 226.200 241.000 230.400 240.000
Bron: Kadaster
Bron: NVM
0
10
20
30
40
50
60
>410.000 270.000-410.000 135.000-170.000 <135.000
1-1-2004 1-1-2003 1-1-2002 1-1-2001
Bron: Kadaster
VRIJSTAAND
TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING
HOEKWONING
APPARTEMENT
h 392.036
h 263.311
h 183.733
h 205.813
h 153.402
Bron: Kadaster
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Zuidwaal Veluwezoom Over-Betuwe Liemers
2003 2002 2001 2000 1999
Vestingstad, Schuytgraaf te Arnhem
van de koopsom te zien, met 0,8%. De koopsommen van hoekwoningen en
tussenwoningen in het KAN-gebied stegen dit jaar aanzienlijk minder,
respectievelijk met 2,2% en 2,7%. Dit zijn lagere percentages dan het landelijke
niveau. In de provincie Gelderland is de prijsstijging nóg lager. De prijs van een
twee-onder-één-kap steeg dit jaar met 3,6%, in het jaar daarvoor was dat 7,6%.
In de deelgebieden Liemers en Over-Betuwe daalde de gemiddelde koopsom licht
met respectievelijk 0,3% en 0,1%. In Veluwezoom en Zuidwaal zijn de
koopsommen daarentegen gestegen (respectievelijk 4,2% en 5,2%) en houden
gelijke tred met de procentuele stijging in 2002. In de gemeente Arnhem steeg de
gemiddelde koopsom met 3,8% (tot h 179.604,-). In de gemeente Nijmegen
bedroeg de stijging 4,9% (tot h 201.799,-).
In alle deelgebieden is de gemiddelde hypotheeksom hoger dan de gemiddelde
koopsom. Net als vorig jaar is in deelgebied Veluwezoom het verschil tussen de
gemiddelde hypotheeksom en de gemiddelde koopsom het grootst. De hypotheek-
som is 14,5% hoger dan de koopsom. Zuidwaal volgt met 10,2%, daarna Liemers
met 9,3% en met 6,3% heeft Over-Betuwe net als vorig jaar het kleinste verschil.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
15
Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen
in het KAN, Gelderland en Nederland in 2003 per woningtype.
-2
0
2
4
6
8
10
12
KAN GELDERLAND NEDERLAND
APPARTEMENTEN VRIJSTAANDE
WONING
TWEE-ONDER-
ÉÉN-KAP
HOEKWONING TUSSENWONING
Bron: Kadaster
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
Gemiddelde koopsom per burgerlijke gemeente, 2003
Bron: Kadaster
< 200.000
200.000 tot 225.000
225.000 tot 250.000
> 250.000
Gemiddelde koopsom (v)
Mediane verkooptijd
De mediane verkooptijd in het KAN-gebied is 64 dagen, een week korter
dan de landelijke mediane verkooptijd. Ondanks deze relatief positieve situatie is
hier de mediane verkooptijd met 15 dagen gestegen. De verkooptijd is in 2003 bij
alle woningtypen toegenomen in vergelijking met het voorgaande jaar. Toen nam de
verkooptijd in de lagere segmenten nog af. Vrijstaande woningen staan nu het langst
in de verkoop, gemiddeld 117 dagen. Appartementen namen het sterkst toe in prijs,
maar staan slechts 45 dagen in de verkoop.
3.4 Huurwoningen
Landelijke huurwoningmarkt
De Nederlandse corporatiesector beschikte op 31 december 2003 over
circa 2.400.000 woningen. In 2003 daalde het woningbezit met 3.090 woningen. In
totaal werden 13.629 nieuwe woningen opgeleverd. Daarnaast werden 15.550
woningen door corporaties aangekocht. Verkocht werden 26.900 woningen,
waarvan 14.260 aan huurders of eigenaar-bewoners. De overige verkopen vonden
vaak plaats tussen corporaties onderling, bijvoorbeeld om het bezit te concentreren
en daarmee een efficiëntere bedrijfsvoering mogelijk te maken. In 2003 werden
7.112 woningen gesloopt en 1.743 woningen door overige activiteiten aan de
voorraad toegevoegd.
In de huurmarkt is sprake van stagnatie. Dit kan worden afgeleid uit de steeds
verder dalende mutatiegraad. In 2000 vonden per 1.000 woningen 100 mutaties
plaats (10%). In 2001 bedroeg de mutatiegraad landelijk 9,2% en in 2002 8,6%.
De huurprijs van corporatiewoningen kan worden ingedeeld in drie klassen. Meer
dan de helft van het bezit van de corporaties is een ‘betaalbare corporatiewoning’
(met een huurprijs tussen de h 307,50 en h 440,13).
Opvallend voor de provincie Gelderland is het hoge aandeel in de categorie
‘betaalbare woningen’. De provincie is daarmee landelijk koploper. In de categorie
‘dure corporatiewoningen binnen huursubsidiegrens’ scoort Gelderland laag. Alleen
de provincies Groningen en Drenthe hebben relatief nog minder dure
huurwoningen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
16
Ontwikkeling mediane verkooptijd per woningtype in het KAN
(1995-2003).
VRIJSTAANDE
WONING
HOEKWONING TUSSENWONING
0
25
50
75
100
125
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995
APPARTEMENT
Bron: NVM
Afstand tussen mediane vraag- en verkoopprijs van bestaande
koopwoningen (1998-2003).
KAN GELDERLAND NEDERLAND
4000
6000
8000
10000
12000
2003 2002 2001 2000 1999 1998
Bron: NVM
Gemiddelde hypotheekrente per kwartaal in % (2000-2003).
Bron: Kadaster
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1
2000 2003 2002 2001
Mariënburgpassage te Nijmegen
Regionale huurwoningmarkt
De KAN-regio heeft circa 94.500 huurwoningen in de sociale
huursector. Daarvan valt 90% onder de woningcorporaties, die zijn aangesloten bij
stichting Enserve. Deze verzorgt onder meer de woonruimteverdeling in het KAN.
In 2003 hebben deze woningcorporaties in totaal 5.530 woningadvertenties
geplaatst. In 2002 waren dat er 5.420. Er is dus sprake van een lichte toename van
het aanbod. Gemiddeld waren er in 2003 ongeveer 125 reacties per geadverteerde
woning. Het aantal individuele woningzoekenden dat op één of meerdere woningen
heeft gereageerd, bedroeg ruim 40.000. Gemiddeld heeft een actief woningzoekende
17 keer op een woning gereageerd. Ten opzichte van 2002 is sprake van een geringe
afname van het aantal actief woningzoekenden.
In totaal werden 5.990 nieuwe huurcontracten gesloten door de deelnemende
corporaties. Daarmee kwam de mutatiegraad op 6,8%. In 2002 werden door
dezelfde corporaties 5.994 nieuwe huurcontracten getekend. De mutatiegraad
bedroeg toen 6,7%. In het algemeen kan worden geconstateerd dat de mutatiegraad,
die al jaren achtereen een dalende tendens vertoonde, nu tenminste gestabiliseerd
lijkt. Overigens ligt de mutatiegraad in de KAN-regio nog beduidend onder het
landelijke gemiddelde. De landelijke mutatiegraad bedroeg in 2002 8,6% en in de
provincie Gelderland 7,7%.
De belangrijkste oorzaken zijn vergelijkbaar met die in de koopsector: een
achterblijvende productie van nieuwe woningen. Met name op de VINEX-lokaties
deden zich dezelfde problemen voor als in de koopsector.
Ten aanzien van de huurprijsklasse van de verhuurde woningen treedt een
duidelijke verschuiving op richting het duurdere segment van de markt. Daarmee
benadert de KAN-regio steeds meer het landelijke beeld.
De toename van de gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde woningen
verschilt per woningtype. Het sterkst geldt deze ontwikkeling voor flatwoningen
met lift en seniorenwoningen (beiden stegen 24% in twee jaar), het minst voor
benedenwoningen (10%).
De gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde woningen verschilt aanzienlijk
tussen gemeenten in de KAN-regio. Van een aantal gemeenten zijn geen gegevens
bekend of is het aantal nieuwe verhuringen zo laag dat geen betrouwbaar beeld
ontstaat. De (op)nieuw verhuurde woningen met de gemiddeld hoogste huurprijs
staan in randgemeenten als Overbetuwe (h 417,- in 2003), Didam (h 396,-), Duiven
(h 384,-) en Wijchen (h 386,-). Relatief goedkope huurwoningen zijn verhuurd in
Westervoort (h 332,-), Arnhem (h 335,-), Doesburg (h 336,-) en Millingen aan de
Rijn (h 337,-). In Nijmegen bedroeg in 2003 de gemiddelde huurprijs h 360,-.
De stijging van de gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde woningen is het
grootst in Nijmegen (9,8% ten opzichte van 2002) en Wijchen (11,6%). De prijzen
stijgen het minst in de gemeenten Westervoort (2,5%), Renkum (5,4%), Millingen
aan de Rijn (1,8%) en Beuningen (5,3%).
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
17
Ontwikkeling mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in het
KAN, Gelderland en Nederland (1999-2003).
Bron: NVM
KAN GELDERLAND NEDERLAND
30
40
50
60
70
80
2003 2002 2001 2000 1999
Mutaties van de landelijke voorraad sociale huurwoningen 2003
Nieuwbouw 13.629
Aankoop 15.550
Verkoop -26.900
Sloop -7.112
Overige 1.743
Totaal 3.090
Bron: Aedes
>v 440,13
v 307,50 -
v 440,13
<v 307,50
GELDERLAND NEDERLAND
35%
55%
10%
32%
63%
5
%
Bron: Aedes
Verdeling van corporatiewoningen naar huurklasse 2002
Het KANin beweging
Ongeveer 70% van de verhuisbewegingen in de sociale huursector vindt
plaats binnen de eigen gemeente. Toch ontwikkelt de KAN-regio zich in
toenemende mate als een samenhangende woningmarkt. Steeds vaker verhuizen
mensen naar aangrenzende gebieden. Opvallend is dat verhuizingen over grotere
afstand binnen de KAN-regio nog steeds beperkt blijven.
3.5 Nieuwbouw
Landelijke nieuwbouwontwikkelingen
In Nederland zijn in 2003 circa 59.629 woningen opgeleverd. Dat is een
afname van ongeveer 11% ten opzichte van het voorgaande jaar. Sinds 1953 is het
aantal opgeleverde huurwoningen niet zo laag geweest. In 1998 was de productie
nog circa 90.000 woningen per jaar. Het dieptepunt lijkt nu bereikt, want het aantal
woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, loopt weer wat op. In 2003
werden circa 72.454 bouwvergunningen verleend. Dat is een toename van 7,8% ten
opzichte van 2002. Verwacht wordt dat in 2004 circa 75.000 bouwvergunningen
worden verleend, waarvan 15.000 voor huurwoningen. Omdat niet alle
vergunningen leiden tot gebouwde woningen, zal het aantal voltooide woningen
minder snel stijgen. In 2003 steeg het aandeel huurwoningen met 1,8% tot circa
12.654 opgeleverde woningen. Verwacht wordt dat in 2004 circa 55.000 woningen
worden opgeleverd. Minister Dekker heeft voor de periode 2005-2010 een nieuw-
bouw van jaarlijks 80.000 woningen gepland.
De vraag van woningzoekenden is vanwege de economische malaise en vergrijzing
verschoven van koop- naar huurwoningen. Nieuwbouw van dure koopwoningen
leidt in principe tot de langste verhuisketens, maar vanwege de economie stagneert
de verkoop hiervan. De bouw van middeldure woningen is volgens Minister Dekker
op dit moment de meest effectieve strategie om de doorstroming op de
woningmarkt te bevorderen.
Regionale nieuwbouwontwikkelingen
In 2002 is de Woonvisie KAN vastgesteld. Op basis daarvan is het
woningbouwbeleid vernieuwd, waarbij gemeenten binnen concessiegebieden de
eigenstandige verantwoordelijkheid hebben om woningen te gaan bouwen. Daar-
voor worden met gemeenten concessies afgesloten voor een periode van vijf jaar. De
eerste concessie geldt voor de periode 2004 tot 2009. Door het concessiebeleid
ontstaat voor de gemeenten meer beleidsruimte met betrekking tot de aantallen te
realiseren woningen. Hiermee wordt onder meer een versnelling van de woning-
bouw beoogd, waardoor de nu optredende achterstanden kunnen worden beperkt.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
18
Rosandehoogte te Oosterbeek
100
110
120
130
140
150
160
VRIJSTAAND TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING HOEKWONING APPARTEMENT
2003 2002 2001 2000 1999
GELDERLAND
100
110
120
130
140
150
160
VRIJSTAAND TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING HOEKWONING APPARTEMENT
2003 2002 2001 2000 1999
NEDERLAND
100
110
120
130
140
150
160
VRIJSTAAND TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING HOEKWONING APPARTEMENT
2003 2002 2001 2000 1999
KAN
Prijsontwikkeling naar woningtype in het KAN, Gelderland en
Nederland (1999=100)
Bron: Kadaster
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
19
Verhouding huur-koop woningen per gemeente 2003
Burgerlijke gemeente % koop % huur
ANGERLO 76% 24%
ARNHEM 43% 57%
BEMMEL 71% 29%
BEUNINGEN 67% 33%
DIDAM 66% 34%
DOESBURG 52% 48%
DUIVEN 64% 36%
GROESBEEK 61% 39%
HEUMEN 71% 29%
MILLINGEN AAN DE RIJN 64% 36%
NIJMEGEN 44% 56%
OVERBETUWE 67% 33%
RENKUM 64% 36%
RHEDEN 57% 43%
RIJNWAARDEN 67% 33%
ROZENDAAL 87% 13%
UBBERGEN 63% 37%
WESTERVOORT 54% 46%
WIJCHEN 66% 34%
ZEVENAAR 56% 44%
Bron: Kadaster
0
10%
20%
30%
40%
50%
60%
> v 440,13 v 307,50 - v 440,13 < v 307,50
2003 2002 2001
Huurprijsklasse verhuurde woningen (2001-2003)
Bron: Enserve
De Kajuit te Nijmegen
De woningbouwproductie is opnieuw vooruitgeschoven. Dit wordt vooral
veroorzaakt door het minder snel dan verwacht opstarten van de bouw op de grote
uitbreidingslocaties. Vier jaar geleden werd nog een piek in de woningbouw voor-
zien voor de periode 2001 tot en met 2003. In de jaren daarna schoof deze verder op
en vlakte af, want het aantal te bouwen woningen werd fors naar beneden bijgesteld.
Uit de vorig jaar gepresenteerde gegevens werd een grote bouwpiek voorspeld rond
2005. Nu blijkt ook deze piek afgevlakt en verder vooruitgeschoven te zijn. Om de
woningproductie te verhogen is in 2003 het project ‘tempoversnelling’ gestart. Op
basis daarvan is binnen enkele jaren een toename van het aantal
nieuwbouwwoningen te verwachten.
De woningdifferentiatie blijft een belangrijk aandachtspunt. In alle subregio’s van
het KAN-gebied worden volgens de planning te weinig woningen in de sociale
koopsector gerealiseerd. Dit zal door het concessiebeleid verbeteren. In het KAN-
gebied worden in de periode 1999 tot en met 2004 volgens de planning beduidend
meer woningen in de dure sectoren gerealiseerd dan op basis van de differentiatie-
afspraken is gewenst. Ten opzichte van vorig jaar is wel het aandeel dure woningen
afgenomen.
Het aantal in 2003 gerealiseerde woningen is fors lager dan eerder gepland, zelfs ten
opzichte van de vorig jaar al bijgestelde prognoses. Op basis van de huidige
gegevens moet ook de prognose voor 2004 fors naar beneden worden bijgesteld. Dit
komt vooral doordat de bouwproductie op de grote bouwlocaties Westeraam
(Overbetuwe), Schuytgraaf (Arnhem) en Waalsprong (Nijmegen) later en minder
snel op gang is gekomen dan verwacht.
Doordat in Arnhem en Nijmegen relatief veel vervangende nieuwbouw plaatsvindt,
is het aandeel in de uitbreiding van de woningvoorraad iets lager. Volgens de
binnenregionale verdeling is voor Arnhem en Nijmegen voor de gehele periode
1995 tot en met 2004 een aandeel van 46% in de uitbreiding van de woning-
voorraad gepland, terwijl hier circa 42% van de KAN-bevolking woont. Het
concentratiebeleid wordt pas vanaf 2004 geëffectueerd. Voor de periode 1995 tot en
met 2007 blijft feitelijk deconcentratie plaatsvinden.
100
110
120
130
2003 2002 2001
SENIORENWONING FLATWONING Z. LIFT FLATWONING MET LIFT
EENGEZINSWONING BOVENWONING BENEDENWONING
Bron: Enserve.
Ontwikkeling van gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde
woningen naar woningtype (2001 = 100)
3.5 Marktanalyse
Uit het Woningbehoefte Onderzoek 2002 van het VROMblijkt dat het
aantal starters op de woningmarkt stabiel blijft tot 2010. Door de vergrijzing
verlaten ouderen de woningmarkt en komen vooral veel huurwoningen vrij.
Tegelijkertijd worden meer mensen oud in een koopwoning. De vergrijzing
veroorzaakt meer druk op de koopwoningenmarkt en minder druk op de
huurwoningenmarkt. De dynamiek op de woningmarkt is flink gedaald, als gevolg
van gedaalde woningproductie en kortere verhuisketens. De verhuisketens zijn
verkort van 2,4 naar 2,15. Met honderd woningen worden vijftien doorstromers
minder bediend dan vier jaar geleden.
De bouwproductie moet omhoog omaan de stijgende behoefte tot 2030 te kunnen
voldoen. Toevoeging aan de bovenkant zorgt in beginsel voor de langste verhuis-
ketens. Dat geeft ook de nodige lucht aan de onderkant van de verhuisketens. Op
elke honderd nieuwe luxe koopwoningen kwamen in de afgelopen jaren via
verhuisketens gemiddeld 267 woningen uit de voorraad vrij. Dit levert een
ketenlengte op van 2,67. Op elke honderd nieuwe huurappartementen zijn dat
gemiddeld slechts 173 woningen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
20
0 100 200 300 400 500
2003
2002
2001
KAN-GEBIED
ZEVENAAR
WIJCHEN
WESTERVOORT
RHEDEN
RENKUM
OVERBETUWE
MILLINGEN
LINGEWAARD
DUIVEN
DOESBURG
DIDAM
BEUNINGEN
ARNHEM
Ontwikkeling van gemiddelde huurprijs in euro’s van (op)nieuw
verhuurde woningen naar gemeente (2001-2003)
Bron: Enserve
GEPLAND
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
GEREALISEERD
2007
2006
2005
2004
2003
2001
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Bron: Regionale woningmarktenquête KAN
Gerealiseerde en geplande nieuwbouwproductie in het KAN
(1995-2007).
Wonen op stadslandgoed Limos te Nijmegen
Het Knooppunt Arnhem-Nijmegen wil de 21 KAN-gemeenten stimuleren op korte
termijn extra woningen te bouwen. Gemeenten worden niet meer beperkt in het
aantal te bouwen woningen. Voorwaarde is wel dat er voldoende betaalbare
woningen bijkomen. Hierdoor komen snel meer woningen beschikbaar voor
starters en ouderen met een laag inkomen, ook in de kleine kernen.
Met dit besluit geeft de KAN-raad de gemeenten min of meer de vrije hand om
binnen vastgestelde bebouwingsgrenzen van steden en dorpen nieuwbouw te
plegen. Daarnaast zijn buiten deze bebouwingsgrenzen mogelijkheden voor
uitbreiding geboden. Wel moeten sociale huurwoningen (maximaal h 454,– per
maand), middeldure huurwoningen (maximaal h 586,– per maand) en
koopwoningen (maximaal h 172.000,–, vrij op naam) een substantieel onderdeel
van het totaal uitmaken. Voor de steden Arnhem en Nijmegen geldt dat minimaal
35% tot het lagere huur- en koopsegment behoort. Voor de overige gemeenten is
dat 50%. Dit verschil is aangebracht, omdat de steden al relatief veel goedkope
huur- en koopwoningen hebben. Het KAN gaat de nieuwe afspraken vastleggen in
zogeheten woningbouwconcessies.
De woningbouwconcessies geven gemeenten meer ruimte om zelf het bouwtempo
te bepalen. Vooral bij kleine kernen zijn ook mogelijkheden voor uitbreiding vast-
gelegd, waarbij gemeenten zelf bepalen of ze hiervan gebruik maken. Hier moet het
percentage betaalbare woningen aanzienlijk hoger zijn: 90% moet in de goedkopere
categorie vallen. Dit stimuleert dat vooral in kleine kernen voldoende woningen
voor starters op de woningmarkt worden gebouwd. Ook biedt het gemeenten de
mogelijkheid om duurdere nieuwbouwlocaties binnen de bebouwde kom te
compenseren. De gemeente moet wel ervoor zorgen dat tenminste 50% van het
gehele gemeentelijke bouwprogramma in de goedkopere categorieën valt (in steden
35%).
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
21
Geplande netto toevoegingen aan de woningvoorraad per KAN-
gemeente (2004-2007).
Gemeente 2004 2005 2006 2007 Totaal
Angerlo 7 82 28 23 140
Arnhem 449 823 292 913 2477
Beuningen 8 126 292 560 986
Didam 43 21 150 9 223
Doesburg 18 273 150 38 479
Duiven 24 97 297 221 639
Groesbeek -4 78 225 168 467
Heumen 109 85 64 34 292
Lingewaard 357 571 491 350 1769
Millingen aan de Rijn 13 28 77 8 126
Mook en Middelaar 107 4 40 0 151
Nijmegen 1362 1279 1122 632 4395
Overbetuwe 702 107 992 927 2728
Renkum -98 116 350 89 457
Rheden 23 0 149 230 402
Rozendaal 1 0 0 0 1
Rijnwaarden -1 69 148 163 379
Ubbergen 30 30 95 92 247
Westervoort 21 29 92 317 459
Wijchen 84 395 34 990 1503
Zevenaar 47 353 124 124 648
Totaal 3659 5137 5703 6238 22458
Bron: KAN voortgangsrapportage woningbouw 2003
Afgesproken en geplande woningdifferentiatie per subregio voor de
periode 1999 t/m 2004 als percentage van op te leveren woningen.
Huur Sociale koop Duur– Duur+ Duur++
Arnhem en Nijmegen
Afspraak 14 28 26 23 9
Planning 18 13 34 24 11
Overige gemeenten
Afspraak totaal 20 34 20 19 7
Planning totaal 18 19 27 25 12
Planning Veluwezoom 22 20 14 24 21
Planning Liemers 29 16 29 21 4
Planning Over-Betuwe 14 22 25 27 10
Planning Zuidwaal 14 14 29 25 18
Bron: KAN voortgangsrapportage woningbouw 2004
De Tafelberg te Oosterbeek
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
22
K
a
n
t
o
r
e
n
m
a
r
k
t
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
23
4 Kantorenmarkt
4.1 Landelijke kantorenmarkt
In Nederland is de opname van kantoorruimte in 2003 met 25% gedaald
naar 1.060.000 m
2
. Er deden zich veel faillissementen en reorganisaties voor, waarbij
een aantal grote ondernemingen zich concentreerde. Zij lieten vaak meer vierkante
meters achter dan zij in gebruik namen. Door het lage producentenvertrouwen is de
kantorenmarkt weinig in beweging, ondanks de scherpe prijzen van goede kantoor-
ruimte. Het aanbod steeg met 18% tot een recordhoogte van circa 4.390.000 m
2
, dat
is circa 15% van de voorraad. Voor 2004 wordt verwacht dat het aanbod op de
kantorenmarkt licht zal stijgen. De opnamen zullen stabiliseren of licht aantrekken.
Het aandeel nieuwbouw in het aanbod daalde van 44% naar 35%. Deze tendens
werd vooral veroorzaakt door vertraging en fasering van nieuwbouwplannen in de
afgelopen jaren, vanwege de verslechterende economie. Nieuwbouwkantoren
worden steeds minder op risico ontwikkeld. Vanwege de slechtere prijs-kwaliteit-
verhouding (in vergelijking met nieuwbouw kantoorpanden) staan meer bestaande
kantoren in aanbod. Vooral lege panden van twintig jaar en ouder worden op dit
moment zeer moeizaam ingevuld.
De totale leegstand is in 2003 sterk gestegen. Het percentage leegstand ten opzichte
van de totale kantorenvoorraad steeg van 7,2% naar 10,3%. Aangezien in 2004 het
aanbod niet sterk zal stijgen en nog nauwelijks nieuwbouw op risico plaatsvindt, zal
dit leegstandspercentage minder sterk stijgen dan in het voorgaande jaar.
De Nederlandse kantorenmarkten (* in m
2
vvo)
Voorraad per Aanbod per % Stijging in Aanbod in Opname % Stijging Tophuur
01-01-2004* 01-01-2004* aanbod t.o.v. % van de over in opname in Euro’s*
01-01-2003 voorraad 2003* t.o.v. 2002
Nederland 30.296.800 4.391.000 18 15 1.060.000 -25 400
Randstad 19.400.300 2.928.000 22 15 593.000 -29 400
Amsterdam 6.623.000 1.433.000 28 22 274.000 6 400
Den Haag 5.953.200 597.000 23 10 122.000 -65 241
Rotterdam 3.612.100 478.000 30 13 85.000 -39 230
Utrecht 3.212.000 420.000 -2 13 112.000 17 215
Eindhoven 1.350.000 195.000 17 14 73.000 5 197
Arnhem 972.000 114.000 25 12 29.000 -31 159
Den Bosch 850.000 93.000 2 11 32.000 -3 143
Groningen 841.000 102.000 8 12 35.000 -13 145
Amersfoort 713.000 128.000 48 18 30.000 -56 170
Zwolle 648.000 84.000 40 13 37.000 24 182
Apeldoorn 625.000 78.000 32 12 24.000 -27 180
Breda 603.000 79.000 -8 13 30.000 30 152
Maastricht 520.000 86.000 27 17 14.000 -45 173
Leeuwarden 517.000 31.000 9 6 23.000 40 125
Tilburg 450.000 33.000 -11 7 13.000 -48 145
Heerlen 430.000 41.000 39 10 9.000 -34 130
Enschede 420.000 65.000 -47 15 23.000 -32 140
Nijmegen 409.000 73.000 80 18 13.000 -13 149
Almere 372.000 76.000 -15 20 19.000 -31 157
Drechtsteden 306.000 77.000 46 25 4.000 -80 115
Deventer 300.500 48.000 -1 16 10.000 -63 193
Hengelo 290.000 38.000 -26 13 29.000 66 135
Assen 280.000 22.000 -24 8 16.000 27 148
Bron: Dynamis Research, Engelsing Makelaars
Kroonpark te Arnhem
BGH, St. Annastraat te Nijmegen
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
24
4.2 Regionale kantorenmarkt
Het aanbod in de KAN-regio steeg in 2003 met 41% naar circa
187.750 m
2
. De gemiddelde unitgrootte was per 1 januari circa 1.304 m
2
, een stijging
van 21% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aantal aanbiedingen steeg met
17%. In de drie voorgaande jaren deed zich een sterkere stijging van het aantal
aanbiedingen voor. Het aantal aanbiedingen met een groter oppervlak dan 2.500 m
2
nam dit jaar (minder sterk dan vorig jaar) toe met 38%. Het aandeel nieuwbouw in
het aanbod is 42%, een fractie hoger dan vorig jaar en hoger dan het landelijke
percentage.
De opname nam met 26%af ten opzichte van vorig jaar. Dit is vergelijkbaar met het
landelijke percentage. De gerealiseerde opname komt hiermee uit op circa
41.640 m
2
. Van de opgenomen vierkante meters was 37% nieuwbouw (23% in het
voorgaande jaar). De aantrekkelijke nieuwbouwkantoren met een goede prijs-
kwaliteitverhouding zijn voornamelijk in Arnhem te vinden en genieten vaak de
voorkeur bij huurders.
Het aandeel kooptransacties neemt ondanks de laagconjunctuur weer toe ten
opzichte van het aantal huurtransacties. In 2003 betrof 16% van het totaal een
transactie door een eigenaar-eindgebruiker. Dit werd vooral veroorzaakt door de
lage rentestand en een groter aantal aanbiedingen in de koopsfeer. In tegenstelling
tot enkele jaren geleden zijn vastgoedeigenaren nu sneller geneigd ombij leegstand
een object te verkopen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
25
Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in het KAN in m
2
(1997-2004)
Ontwikkeling aantal aanbiedingen in het KAN (1997-2004)
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Arnhem 32 36 30 30 37 62 74 67
Nijmegen 19 25 25 28 36 39 49 77
Totaal 51 61 55 58 73 101 123 144
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Verhouding aantal koop- en huurtransacties van kantoorruimte in het
KAN in % (1999-2003)
Aandeel aantal kooptransacties Aandeel aantal huurtransacties
1999 20 80
2000 11 89
2001 12 88
2002 12 88
2003 16 84
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Ontwikkeling opname van kantoorruimte naar branche in Arnhem in % (2003)
Ontwikkeling aanbiedingen groter dan 2.500 m
2
in het KAN
(1997-2004)
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Arnhem 5 8 2 4 10 5 11 13
Nijmegen 1 2 0 1 4 3 2 5
Totaal 6 10 2 5 14 8 13 18
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
150.000
175.000
200.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Ideële organisaties
Diversen
Landbouw
Bouw en Industrie
Gezondheids- en Welzijnszorg
Zakelijke dienstverlening
15,8%
39,1%
9,8%
8,8%
16,8%
9,7%
Bron: Engelsing Makelaars
Ontwikkeling opname en aanbod van kantoorruimte in Arnhem in m
2
(1997-2004)
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Gymnasion, Heyendaalseweg te Nijmegen
4.2.1 Arnhem
Arnhem heeft een kantorenvoorraad van circa 972.000 m
2
en is hiermee
de zesde kantorenstad van Nederland. De kantorenvoorraad is vooral gestegen door
de nieuwbouw van de Park- en de Rijntoren (samen circa 20.955 m
2
) op Arnhem
Centraal, Kroonveste (circa 6.000 m
2
) op Kroonpark, Alliance (circa 3.525 m
2
) op
Gelderse Poort en een nieuwbouwontwikkeling aan de Westervoortsedijk (circa
3.000 m
2
).
Per 1 januari 2004 stond 12% van de voorraad in aanbod. Dit komt neer op circa
114.000 m
2
, een toename van 25% ten opzichte van 1 januari 2003. De belangrijkste
oorzaak van deze toename is het project ArnhemCentraal, waar begin 2005 de
oplevering van de Parktoren en de Rijntoren wordt verwacht. Als deze in aanbouw
zijnde kantoren buiten beschouwing worden gelaten, is het aanbod ten opzichte van
1 januari 2003 (circa 91.260 m
2
) nauwelijks toegenomen. Inmiddels heeft energie-
bedrijf Essent de Parktoren gehuurd, om de vier kantoren op Business Park Arnhem
die het nu gebruikt te concentreren. Hierdoor is een stijging van het aanbod op
Business Park Arnhem te verwachten. Ook nam het aanbod toe omdat het kantoor-
pand De Enk aan de Velperweg inArnhem-Noord (circa 10.700 m
2
) in aanbod kwam.
De opname daalde met 31% naar circa 28.830 m
2
, een minder sterke daling dan in
2002. De enige transactie groter dan 2.500 m
2
vond plaats in Arnhem-Zuid; een
bestaand pand aan de Wassenaarweg werd in gebruik genomen door CR Delta VRV
Holding BV (circa 2.815 m
2
). Op Kroonpark deden zich verschillende transacties
voor door onder meer DBB en Europ Assistance Nederland, met in totaal circa
4.335 m
2
. Op de Gelderse Poort namen Commit Arbo en Heijmans zo’n 4.640 m
2
in
gebruik. Hierdoor bleef in Arnhem-Zuid het opnameniveau nagenoeg gelijk aan het
voorgaande jaar. In Arnhem-Centrum steeg de opname met 15%, waar Start en
Tempo Team voor de grootste transacties zorgden. In Arnhem-Oost daalde de
opname met 61% tot circa 4.665 m
2
. Op IJsseloord II werd in totaal circa 3.685 m
2
verhuurd aan onder meer Noviant en Vitatron. In Arnhem-Noord is de opname
licht gedaald. Hier vonden vooral transacties plaats aan de Zypendaalseweg en de
Apeldoornseweg. De opname in Arnhem-West bleef beperkt tot circa 1.215 m
2
.
4.2.2 Nijmegen
In Nijmegen is de kantorenvoorraad licht gekrompen tot circa
409.000 m
2
. Enkele kantoorpanden worden geherstructureerd en in 2003 is niets
substantieels opgeleverd. De oplevering van het pand van Planon (circa 2.500 m
2
)
staat gepland in 2004.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
26
Ontwikkeling opname en aanbod van kantoorruimte in Nijmegen
in m
2
(1997-2004)
Ontwikkeling aangeboden aandeel nieuwbouw versus bestaande bouw
in Nijmegen in % (per 1 januari 2000-2004)
Aandeel nieuwbouw Aandeel bestaande bouw
2000 25 75
2001 51 49
2002 35 65
2003 46 54
2004 32 68
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
20.000
40.000
60.000
80.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Ontwikkeling aangeboden aandeel nieuwbouw versus bestaande bouw
in Arnhem in % (per 1 januari 2000-2004)
Aandeel nieuwbouw Aandeel bestaande bouw
2000 33 67
2001 42 58
2002 43 57
2003 36 64
2004 48 52
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Ontwikkeling aanbod van kantoorruimte per deelgebied in Arnhem in
m
2
(2000-2004)
Deelgebieden 2000 2001 2002 2003 2004
Arnhem-Centrum 9.305 11.460 8.770 10.545 30.650
Arnhem-Noord 6.840 14.630 13.715 9.815 21.290
Arnhem-West 3.190 3.260 1.430 8.615 55.845
Arnhem-Oost 5.590 23.920 25.470 30.205 27.205
Arnhem-Zuid 9.580 7.100 14.835 32.080 29.380
Totaal 34.505 60.370 64.220 91.260 114.370
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Ontwikkeling opname van kantoorruimte per deelgebied in Arnhem in
m
2
(1999-2003)
Deelgebieden 1999 2000 2001 2002 2003
Arnhem-Centrum 7.850 11.450 12.040 4.065 4.655
Arnhem-Noord 5.525 13.240 14.245 4.815 3.960
Arnhem-West 6.135 3.740 2.335 4.765 1.215
Arnhem-Oost 7.135 26.950 15.750 12.100 4.665
Arnhem-Zuid 18.725 15.360 18.130 15.745 14.335
Totaal 45.370 70.740 62.500 41.490 28.830
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Ideële organisaties
Banken/Financiële instellingen
Vervoer, opslag en communicatie
Automatisering
Overheid
Zakelijke dienstverlening
56,7%
10,8%
22,6%
4,5%
2,7
%
2,7
%
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
Ontwikkeling opname van kantoorruimte naar branche in Nijmegen in % (2003)
In 2003 is het kantorenaanbod in Nijmegen sterk toegenomen (met 76%) tot circa
73.385 m
2
. In het verleden voorzag De Brabantse Poort al in het grootste deel van
het aanbod (ruim de helft). In 2003 is het aanbod hier verdubbeld van circa
20.000 m
2
naar circa 40.000 m
2
. In Nijmegen-Oost en -West ligt het aanbod op het
niveau van 2002. In Nijmegen-Centrum is het aanbod licht gedaald tot circa
12.250 m
2
. Van het aanbod in Nijmegen op 1 januari 2004 bestaat 32% uit nieuw-
bouw. Het aandeel van nieuwbouw in het aanbod is beduidend lager dan op
1 januari 2003.
De opname is met 15% gedaald tot circa 12.810 m
2
. Het overgrote deel hiervan
(circa 56%) bestaat uit opnames door de overheid of daaraan gelieerde organisaties.
In vergelijking met de landelijke daling van de opname (25%) blijft de Nijmeegse
kantorenmarkt redelijk overeind. Ondanks deze redelijke positie is de Nijmeegse
kantorenmarkt sterk verruimd. In Nijmegen-Centrum, met vooral karakteristieke
kantoren aan de centrumring, daalde de opname met 13%. De opname in
Nijmegen-Oost nam ten opzichte van 2002 toe met 47%. Dit lijkt een forse
opname, maar in 2002 werd slechts 890 m
2
verhuurd. In Nijmegen-West en de
Waalsprong vonden geen noemenswaardige transacties plaats. De opnamestijging
op De Brabantse Poort bedraagt 68% ten opzichte van 2002. In 2002 was de
opname zeer beperkt, waardoor de relatieve stijging een vertekend beeld geeft. Het
opnamegemiddelde van de laatste vijf jaar bedraagt hier circa 10.000 m
2
.
4.3 Leegstand en huurprijsontwikkeling
De leegstand als percentage van de voorraad is in het KAN-gebied
vergelijkbaar met Nederland als geheel. Het landelijke leegstandspercentage ligt op
10,3% en in het KAN-gebied op 11,2%. Opvallend is dat er nu meer langdurige
leegstand (6,7%) is dan frictieleegstand (4,5%). Nijmegen kende in 2003 een flinke
toename van de leegstand. Deze steeg hier sterker dan in 2002. Het betreft 3,5%
frictieleegstand en 11,1% langdurige leegstand. Een aanzienlijke hoeveelheid
kantoorruimte is langer dan een jaar in aanbod en staat leeg. Arnhem daarentegen
zag in 2003 de leegstand minder sterk toenemen dan in 2002. Er is ongeveer
evenveel frictieleegstand (5,0%) als langdurige leegstand (4,8%).
Door een aanhoudende vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte zijn de
gemiddelde huurprijzen redelijk stabiel. Vastgoedbeleggers zijn eerder geneigd tot
het geven van incentives dan het verlagen van de huurprijs. Deze tegemoet-
komingen bestaan uit het meebetalen aan een verbouwing of het geven van (steeds
langere) huurvrije perioden. Het gemiddelde huurprijsniveau in Nederland bleef
mede hierdoor in 2003 op een vergelijkbaar niveau als in 2002. Door de relatief
grote vraag naar nieuwbouwkantoren ten opzichte van verouderde bestaande bouw
neemt differentiatie in huurprijzen per vierkante meter per jaar toe.
De tophuur in 2003 werd in de regio Amsterdam gerealiseerd. Op Luchthaven
Schiphol werd een huurprijs gerealiseerd van h 400 per m
2
per jaar. In 2002 bedroeg
de hoogste huurprijs nog h 450,- per m
2
per jaar. In Nijmegen zijn de tophuren
licht gedaald. In Nijmegen Centrum was de hoogst gerealiseerde huurprijs h 149,-
per m
2
per jaar. In Arnhem bedroeg de tophuur h 159,- per m
2
per jaar (in Arnhem-
Noord). Voor 2004 wordt in Arnhem een hogere tophuur verwacht, want op
Arnhem Centraal wordt zeer hoogwaardige nieuwbouw opgeleverd. In Nijmegen is
de verwachting dat de tophuren in 2004 vergelijkbaar blijven met 2003.*
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
27
Ontwikkeling aanbod van kantoorruimte per deelgebied in Nijmegen
in m
2
(2000-2004)
Deelgebieden 2000 2001 2002 2003 2004
Nijmegen-Centrum 5.780 9.755 4.520 13.335 12.250
Brabantse Poort 16.545 16.635 15.630 20.235 40.615
Nijmegen-Oost 445 7.455 10.615 2.200 10.460
Nijmegen-West 3.485 4.450 9.015 5.950 10.060
Waalsprong 710 665
Totaal 26.965 38.960 39.780 41.720 73.385
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Ontwikkeling opname van kantoorruimte per deelgebied in Nijmegen
in m
2
(1999-2003)
Deelgebieden 2000 2001 2002 2003 2004
Nijmegen-Centrum 19.005 5.045 13.975 8.330 7.220
Brabantse Poort 13.830 18.705 11.840 2.545 4.285
Nijmegen-Oost 5.310 1.645 7.550 890 1.305
Nijmegen-West 2.395 5.905 1.745 2.340
Waalsprong 250 945
Totaal 40.790 31.300 35.110 15.050 12.810
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in Arnhem
in % en per direct beschikbaar (2000-2004)
Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in
Nijmegen in % en per direct beschikbaar (2000-2004)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
2
4
6
8
10
LANGDURIG FRICTIE LEEGSTAND IN % VAN DE VOORRAAD
2004 2003 2002 2001 2000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
LANGDURIG FRICTIE LEEGSTAND IN % VAN DE VOORRAAD
2004 2003 2002 2001 2000
* Bovengenoemde huurprijzen betreffen de huurprijzen zonder turnkey oplevering.
Laagconjunctuur heeft zijn weerslag op de kantorenmarkt. Tijdens eerdere perioden
van economische tegenspoed nam de leegstand toe en werden langere huurvrije
perioden verstrekt. De invloed op de huurprijzen bleef beperkt en het huurprijs-
niveau kon zich redelijk handhaven. Dit wordt veroorzaakt door een vertraging in
de kantorenmarkt. Op het moment dat de huurprijzen onder druk komen te staan,
trekt de economie met in het kielzog de kantorenmarkt weer aan. Ook al dalen de
tophuren wel, de gemiddelde huurprijs lijkt stabiel te blijven. Een daling van de
huurprijzen lijkt vanwege de verbeterde economische vooruitzichten niet
waarschijnlijk.
4.4 Toekomstige ontwikkelingen
Arnhem
De realisatie van sleutelproject ArnhemCentraal is in volle gang. Naast
grootschalige infrastructurele wijzigingen rond de stationslocatie worden de Rijn-
en Parktoren gerealiseerd. De bouw is in 2003 op risico gestart. De Parktoren is
inmiddels verhuurd aan Essent. De verwachte oplevering is begin 2005. Naast deze
torens zal ruim 14.000 m
2
boven het nieuwe overdekte busplein worden gebouwd.
In totaal bevat het project circa 50.000 m
2
aan de zuidzijde van het Centraal Station
en circa 25.000 m
2
aan de noordzijde. Aan de noordzijde zijn diverse kavels beschik-
baar, waar onder meer ING Real Estate een kantoorontwikkeling heeft van circa
4.400 m
2
.
Aansluitend aan ArnhemCentraal bevindt zich het Coehoorngebied, dat deel
uitmaakt van het project Rijnboog. Begin 2004 is het concept masterplan
gepresenteerd. In de eerste fase van het project (2004-2012) zal circa 25.000 m
2
kantoorruimte worden gebouwd in het Havenkwartier, in een deel van Coehoorn
en aan de Nieuwe Havenstraat. Het totale project wordt voltooid in 2022 en zal
circa 90.000 m
2
kantoor omvatten.
Het stadskantoor aan de Eusebiusbuitensingel wordt mogelijk uitgebreid. Alle
andere gemeentekantoren (behalve het stadhuis en Loket Zuid) zullen hun deuren
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
28
Prijsontwikkeling van kantoorruimte in Nijmegen in euro’s per m
2
(1993-2003)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
* niet zijnde kantoorvilla’s
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993
NIEUWBOUW OP TOPLOCATIES HOOGWAARDIGE BESTAANDE BOUW*
Prijsontwikkeling van kantoorruimte in Arnhem in euro’s per m
2
(1993-
2003)
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
* niet zijnde kantoorvilla’s
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993
NIEUWBOUW OP TOPLOCATIES HOOGWAARDIGE BESTAANDE BOUW*
Westervoortsedijk 50 te Arnhem
sluiten. Er loopt een studie naar de uitbreiding van het huidige stadskantoor aan de
achterzijde, zuidzijde of oostzijde met circa 12.000 m
2
, tot in totaal circa 30.000 m
2
.
Eventueel wordt het voormalige PPD-pand gesloopt voor nieuwbouw. Hooguit een
klein deel van de huidige ‘kuil’ naast het stadskantoor wordt voor de uitbreiding
gebruikt. De rest van het voormalige gemeentelijke waterleidingbedrijfterrein komt
beschikbaar voor de ‘markt’.
De plannen voor kantoorontwikkeling in Schuytgraaf zijn naar beneden bijgesteld.
Er staat nu circa 55.000 m
2
kantooroppervlak gepland, dat in 2012 kan worden
opgeleverd. De kantoren zullen rond het nieuwe NS-station Schuytgraaf worden
gebouwd. Daarnaast zijn er enkele locaties beschikbaar aan de Burgemeester
Matsersingel.
Op de Gelderse Poort zijn alle kavels uitgegeven en zal in 2004 worden gestart met
de bouw van het kantoorobject “Alliance” (circa 3.525 m
2
). Daarna blijft één kavel
onbebouwd. Op deze kavel zal naar verwachting medio 2005 door Eurocommerce
het laatste kantoorgebouw worden gerealiseerd.
De plannen voor BusinessPark Arnhem staan nog niet vast. Naast het
oorspronkelijke plan om kantoren te ontwikkelen en revitaliseren, wordt
gesproken over woningbouw.
Op IJsseloord II kan nog 120.000 m
2
worden ontwikkeld. Uitgaande van de huidige
verhouding tussen vraag een aanbod, wordt verwacht dat rond 2020 deze kavels
zullen zijn uitgegeven en de laatste kantoren worden opgeleverd.
Nijmegen
De planvorming van de laatste vrije locaties op de Brabantse Poort
wordt steeds concreter. De verwachting is dat deze locaties binnen enkele jaren
invulling krijgen. Voor de locatie van VGZ en Translease aan de Wijchenseweg is in
2002 een masterplan vervaardigd en goedgekeurd door de gemeente Nijmegen.
Voor een eerste kantoorgebouw van circa 2.750 m
2
is inmiddels een overeenkomst
gesloten. In 2004 start de realisatie van dit project.
Het plan Lindenhof op Kerkenbos (langs de Wijchenseweg) kan worden voltooid
zodra zich kandidaat-gebruikers aandienen. Dit plan dient als voorbeeld voor
intensiever ruimtegebruik en omvat gebouwde parkeervoorzieningen die deel
uitmaken van de kantoorontwikkeling.
In het voorkeursmodel van de Waalsprong staat dat er twee kantorenlocaties
worden ontwikkeld. Het zwaartepunt en de prioriteit liggen in Knoop Lent,
rondom het NS-station. Knoop de Grift is vooral gericht op bedrijven, grootschalige
perifere en recreatieve functies. Daarnaast fungeert Knoop de Grift in voorkomende
gevallen als reservelocatie voor grootschalige en maatschappelijke voorzieningen en
kantoren.
In het ‘Spoorboekje Nijmegen’, schetsboek voor een nieuw masterplan Spoorzone,
staat een nieuwbouwontwikkeling van circa 40.000 m
2
kantooroppervlak tot 2015.
Over een tijdsbestek van 20 jaar is circa 60.000 m
2
mogelijk. Het is wenselijk ombij
de planvorming zoveel mogelijk uit te gaan van kleinschalige eenheden (5.000 m
2
-
7.500 m
2
) met een eigen identiteit. Aan de hand van de reacties op het schetsboek
wordt een masterplan opgesteld. Naar verwachting wordt het masterplan in het
najaar van 2004 afgerond en kan daarna besluitvorming plaatsvinden.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
29
Planvoorraad Arnhem en Nijmegen per 1-1-2004
Omschrijving plan Oppervlakte in m
2
bvo Hardheid
NIJMEGEN
Brabantse Poort - Wijchenseweg West 8.000 4
Brabantse Poort – Lindenhof 3.354-16.000 5
Brabantse Poort - Restcapaciteit Lindenholt 0-11.500 5
Brabantse Poort - Mercury 5 1.750 4
Brabantse Poort - Mercury 6 1.750 4
Spoorzone 40.000-60.000 6
Waalsprong – Locatie Lent 100.000 6
Heyendaal – Mercator Tech & Science Park III 5.500 3
Heyendaal – Mercator Tech & Science Park IV 5.500 3
Heyendaal – Mercator Tech & Science Park V 5.500 5
ARNHEM
Arnhem-Centraal 20.000 1
Arnhem-Centraal 60.000 5
Centrum – Rijnboog fase 1 40.000 6
Centrum – Rijnboog fase 2 20.000 6
Centrum – Rijnboog fase 3 30.000 6
Velperweg – AKZO 4.000 2
Schuytgraaf 55.000 4
Burgemeester Matsersingel 25.000 5/6
Business Park Arnhem 80.000 4
IJsseloord II 120.000 5
Papendal 6.000 4
Hardheid:
1 Er wordt gebouwd
2 Er gaat gebouwd worden
3 Er gaat waarschijnlijk gebouwd worden (gebruiker bekend)
4 Er gaat mogelijk gebouwd worden (ontwikkelaar bekend)
5 Locatie is beschikbaar
6 Locatie komt beschikbaar
Bron: Gemeente Arnhem, gemeente Nijmegen, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
4.5 Marktanalyse
De kantorenmarkt is in de afgelopen jaren sterk verruimd: het aanbod
steeg en de opname daalde. Het aanbod begin 2004 is ongeveer vier maal zo groot
als de opname in 2003. De kantorenmarktratio is nu 24%. Bij een ratio van 150% is
de kantorenmarkt ‘gezond’. Verwacht wordt dat de kantorenmarkt vanaf 2005
langzaam zal herstellen en pas in 2008 in evenwicht zal zijn. De verhouding in het
KAN-gebied was begin 2002 minder slecht dan in Nederland als totaal. Nu is de
verhouding tussen aanbod en opname in het KAN-gebied op hetzelfde niveau als in
Nederland. Normaliter trekt de kantorenmarkt een jaar later aan dan de economie.
Er wordt een economisch herstel verwacht, met in 2004 een groei van 1,25% en
1,5% in 2005.
De nieuwbouw van kantoren in Nederland is op het laagste niveau beland sinds
1993. In 2003 werd ongeveer 660.000 m
2
in aanbouw genomen. In de huursector
was de daling het meest voelbaar. Hier daalde de nieuwbouw van circa 930.000 m
2
naar 410.000 m
2
. In de koopsector werd vorig jaar circa 250.000 m
2
gerealiseerd, een
fractie minder dan in 2002 (275.000 m
2
). Aangezien zeer veel bestaande kantoor-
ruimte te huur of te koop staat en het vergunningsvolume scherp gedaald is in 2002
en 2003, lijkt een verder krimpende nieuwbouw onvermijdelijk. Doordat in 2003
aanzienlijk minder kantoren zijn gebouwd, zal in 2004 het aanbod niet meer sterk
oplopen.
Medio 2003 is becijferd dat Nederland in 2011 behoefte zal hebben aan circa
42 miljoen m
2
kantoorruimte. De bestaande kantorenvoorraad, vermeerderd met de
nieuwbouw die op korte termijn wordt opgeleverd, kan in principe aan deze vraag
voldoen. Wanneer rekening wordt gehouden met herbestemming en sloop van
bestaande kantoorpanden, moet jaarlijks circa 310.000 m
2
nieuwe kantoorruimte
worden opgeleverd.
De vraag naar kantoorruimte is afhankelijk van de omvang van de beroepsbevolking
en (in mindere mate) van de economische groei. Vanwege de vergrijzing zal de
beroepsbevolking de komende veertig jaar met 18% krimpen. Met een economisch
slechte uitgangspositie en relatief veel leegstand start de periode van demografische
krimp. Trekt de economie de komende jaren aan, dan zijn er onvoldoende mensen
om de vacatures in te vullen. Daarom zijn minder werkplekken en kantoorruimte
voor het bedrijfsleven nodig. Invloeden zoals immigratie en eventuele afschaffing
van de Vut kunnen de vraag naar kantoorruimte enigszins op peil houden.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
30
Kantorenmarktratio (in %)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
0
30
60
90
120
150
RATIO NEDERLAND RATIO KAN
2004 2003 2002 2001 2000
Takenhofplein te Nijmegen
4.6 Maatregelen
De groeimarkt wordt een vervangingsmarkt. In een vervangingsmarkt is
de concurrentie tussen steden en regio’s feller en vergroot de kloof tussen kantoren
van goede en minder goede kwaliteit. Functiewijziging van bestaande – moeilijk
verhuurbare – kantoorpanden lijkt dè oplossing om de verhoudingen in de
kantorenmarkt te verbeteren. Dit is alleen mogelijk zolang de krapte op de woning-
markt zich blijft voordoen en dit geldt uitsluitend voor kantoorpanden die zich
daar vooral wat locatie betreft voor lenen. In veel gevallen zou herontwikkeling
kapitaalvernietiging zijn, vanwege de hoge verbouwingskosten.
Momenteel worden diverse onderzoeken uitgevoerd naar het geschikt maken van
verouderde binnenstedelijke kantoren, bijvoorbeeld voor studentenhuisvesting en
kinderopvang. In nieuwbouwplannen wordt steeds vaker geplande kantoorruimte
beperkt en ingevuld door een woonfunctie. Tot slot is het aanbevelenswaardig
tijdens de bouw van nieuwe kantoren te anticiperen op eventuele latere functie-
wijzigingen.
Voor een goede vraag/aanbod-verhouding kan de overheid maatregelen treffen,
zoals fasering en prioritering van bestaande kantoorplannen. Soepeler beleid ten
aanzien van bestemmingsplanwijzigingen maakt het voor de eigenaar en
ontwikkelaar eenvoudiger om snel in te springen op de marktwerking. Verder speelt
de overheid een rol bij het creëren van een gezond economisch klimaat. Daarnaast
is een sterke marketing van de stad of de regio door overheid en ondernemers een
belangrijk instrument om zich te onderscheiden van andere gebieden.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
31
Rijntoren/Parktoren stationsplein te Arnhem
Graafseweg te Nijmegen
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
32
W
i
n
k
e
l
m
a
r
k
t