Studie naar de fiscale aspecten van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en de problematiek van bedrijven in de stedelijke herstructurering

Ministerie van Economische Zaken

O n d e r z o e k s r e e k s

studie naar de fiscale aspecten van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en de problematiek van bedrijven in de stedelijke herstructurering

PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Real Estate Advisory Services
Studie in opdracht van het ministerie van Economische Zaken Projectnummer 720168.01 ir. D. de Wit Definitieve versie 20 oktober 2003 "Versie vrijgegeven voor publicatie"

Inhoudsopgave

MANAGEMENTSAMENVATTING INLEIDING KENNISDOCUMENT IDEEËNDOCUMENT INLEIDING ACHTERGROND EN AANLEIDING DOELSTELLING OPDRACHTFORMULERING EN REIKWIJDTE OPZET DEEL 1: KNELPUNTENANALYSE INLEIDING OMVANG (HER)ONTWIKKELINGSOPGAVE BELANG OVERHEID BIJ HERSTRUCTURERING KNELPUNTEN ALGEMEEN FINANCIËLE EN FISCALE KNELPUNTEN DEEL 2: IDEEENDOCUMENT INLEIDING OVERZICHT FISCALE STIMULI TOELICHTING BEST SCORENDE STIMULI MAATREGELEN IN DE CATEGORIE 'GESTE' ALGEMENE AANDACHTSPUNTEN FISCALE STIMULI MATRIX KNELPUNTEN EN OPLOSSINGSRICHTINGEN OVERZICHT BIJLAGEN

3 3 4 5 8 8 8 8 9 11 11 12 12 13 15 43 43 43 45 52 52 53 55

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

2

Managementsamenvatting
Inleiding
Dit rapport is het verslag van een opdracht die is uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. van juli tot oktober 2003, in opdracht van het ministerie van Economische Zaken. De opdracht betreft het uitvoeren van een kort strategisch onderzoek naar de fiscale aspecten van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en de problematiek van bedrijven in stedelijke herstructureringsgebieden. Het doel van de studie is het verschaffen van inzicht op strategisch niveau in de wijze waarop fiscale instrumenten kunnen worden ingezet om financiële barrières bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfslocaties weg te nemen. (Binnen)stedelijke bedrijfslocaties betreffen in dit verband vestigingsplaatsen van winkels en bedrijven in vooren na-oorlogse wijken, alsmede in het centrum van de stad. Meestal betreft het hier kleinere bedrijven, soms echter ook grotere waarvan de vestigingsplaats historisch zo gegroeid is. Het rapport bestaat uit twee delen, waarin het resultaat van de onderzoeksopdracht is vastgelegd. 1. Het kennisdocument Hierin wordt een overzicht en een beschrijving gegeven van de belangrijkste financiële knelpunten bij (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en bij stedelijke vernieuwing, plus de huidige fiscale mogelijkheden/beperkingen die een rol spelen bij deze problemen. De informatie is verkregen vanuit bestaande studies, interviews met ervaringsdeskundigen, workshops met betrokkenen uit de praktijk en eigen ervaring van PricewaterhouseCoopers. 2. Het ideeëndocument Dit deel bevat een aantal ideeën ten aanzien van fiscale maatregelen, nieuw dan wel gebaseerd op bestaande fiscale wetgeving, die ingezet kunnen worden om deze fiscale belemmeringen te mitigeren. In het kader van deze studie is tevens onderzoek verricht naar het proces van (gedwongen) verplaatsing dan wel behoud van bedrijven en de factoren die hierbij een rol spelen. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden aan de hand van deskresearch en een drietal praktijkvoorbeelden. De resultaten van dit onderzoek staan verspreid door het rapport.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

3

Kennisdocument
In het schema hieronder is aangegeven welke de belangrijkste financiële knelpunten zijn waar ondernemers, (her)ontwikkelaars, gemeenten, intermediairs (adviseurs, belangenorganisaties) en samenwerkingsverbanden van deze partijen mee in aanraking komen tijdens het proces van (her)ontwikkeling en herstructurering. Zoals eerder aangegeven betreft het hier de knelpunten die naar inschatting van PricewaterhouseCoopers als belangrijkste naar voren komen uit het in het kader van deze studie verrichte onderzoek. Tabel 0.1: Belangrijkste financiële knelpunten
Belangrijkste financiële knelpunten 1 2 3 4 5 6 7 8 Kapitaalvernietiging Belastingheffing Kosten bodemsanering Kosten achterstallig onderhoud bedrijfspanden Verhuiskosten Extra kosten/minder inkomsten tijdens het proces Financiering openbare ruimte Voorfinanciering kosten a.g.v. (her)ontwikkeling

Kapitaalvernietiging heeft betrekking op het voortijdig (moeten) slopen van (jonge) gebouwen in het kader van het (her)ontwikkelingsproces. Belastingheffing heeft voornamelijk betrekking op de heffing van overdrachtsbelasting, die meermaals verschuldigd is als vastgoed in het kader van een (her)ontwikkelingsproces meerdere malen wordt overgedragen, bijvoorbeeld van de huidige gebruiker naar een (her)ontwikkelaar naar een volgende gebruiker. De kosten van bodemsanering hebben uiteraard betrekking op het (verplicht) aanpakken van deze verontreiniging. Deze verplichting ontstaat vaak op het moment dat sloop en/of nieuwbouw plaatsvindt. De kosten van achterstallig onderhoud vormen op zich een knelpunt van financiële aard, maar ontstaan vooral omdat ondernemers in het algemeen te weinig prioriteit geven aan het in goede staat houden van hun terreinen en gebouwen. Verhuiskosten zien op de directe en indirecte kosten die samenhangen met een al dan niet gedwongen verplaatsing van een bedrijf. Zeker bij productiebedrijven is deze bedrijfsverplaatsing een complex proces, dat behalve veel geld ook veel tijd (meerdere jaren) kan kosten. De extra kosten/minder inkomsten tijdens het proces zijn van toepassing op bedrijven die zich niet verplaatsen maar die tijdens een periode van (her)ontwikkeling moeten zien te overleven. Hierbij gaat het voornamelijk om de detailhandel, die zich als gevolg van dit proces geconfronteerd ziet met minder klanten en dus met minder omzet. Financiering van de openbare ruimte, hoewel primair een taak van de lokale overheid, vormt vanwege afwenteling van kosten via diverse instrumenten ook voor de ondernemer soms een knelpunt. Voorfinanciering van kosten tenslotte is eigen aan het ondernemer zijn, maar kan specifiek in de situatie van (her)ontwikkeling tot (extra) financiële problemen leiden.
PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

4

Ideeëndocument
In dit tweede deel komen wij tot de conclusie dat het mogelijk is om een aantal van de gesignaleerde financiële knelpunten geheel of gedeeltelijk op te heffen met behulp van fiscale maatregelen. Er zijn verschillende maatregelen voorgesteld. De vier meest succesvolle ideeën in termen van rendement, eenvoud en draagvlak (bij zowel bedrijven als overheid) vindt u in onderstaande tabel. Deze worden in het rapport uitgebreid besproken. De andere voorstellen worden kort toegelicht in de bijlage. Hierbij merken wij op dat wij in het kader van de in dit rapport beschreven problematiek de eerste maatregel, aanpassing van de overdrachtsbelasting, over het geheel genomen als de beste maatregel zien. De volgorde van de overige drie maatregelen is willekeurig. De budgettaire consequenties van de maatregelen zijn in overleg met de opdrachtgever niet nader onderzocht. Hierover merken wij slechts op dat de budgettaire consequenties van de voorgestelde investeringsaftrek relatief hoog zijn ten opzichte van die van de andere maatregelen omdat hier geen sprake is van belastinguitstel maar van belastingafstel. Voor ondernemers en marktpartijen zien wij geen financiële nadelen ten aanzien van de door ons voorgestelde maatregelen, behoudens administratieve consequenties. Tabel 0.2: Best scorende financiële stimuli
Best scorende fiscale stimuli Vrijstelling overdrachtsbelasting 1 1.a. Voor vertrekkende ondernemers 1.b. Voor ontwikkelingsmaatschappijen 1.c. Voor kopers van vastgoed in (her)ontwikkelde gebieden 2 Ruime toepassing herinvesteringsreserve bij realiseren boekwinst op gebouwen en terreinen in de betreffende gebieden Willekeurige afschrijving voor niet als aftrekbare kosten aan te merken investeringen in gebouwen/terreinen in de betreffende gebieden Investeringsaftrek ten aanzien van investeringen in gebouwen/terreinen in de betreffende gebieden

3 4

1. Vrijstelling overdrachtsbelasting: algemeen Het effect van de maatregel is naar onze verwachting zeer groot. De maatregel dient te worden beschouwd als een fiscale stimulans. Dit komt omdat de (gecumuleerde) overdrachtsbelasting zwaar drukt in de eerste fase van het (her)ontwikkelingsproject. In deze

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

5

fase zijn de risico’s voor betrokken partijen nog groot en bestaat in de regel een hogere weerstand tegen het maken van kosten dan in latere fases van het project waarin risico's beter zijn in te schatten. Nadelen van de maatregel zullen beperkt zijn tot administratieve en budgettaire consequenties. 1.a Vrijstelling vertrekkende ondernemers Deze faciliteit voorziet in een vrijstelling overdrachtsbelasting voor de verkrijging door een vertrekkende ondernemer van een vervangende bedrijfsruimte op het zelfde terrein/locatie of daarbuiten. De regeling zou beperkt moeten worden tot die ondernemers die verhuizen vanaf een – bijvoorbeeld door het ministerie van EZ of VROM - 'aangewezen' terrein of locatie. De besparing voor de vertrekkende ondernemer bedraagt in principe 6% van de koopsom van de vervangende bedrijfsruimte. 1.b. Vrijstelling ontwikkelingsmaatschappijen Voorts stellen wij voor – overeenkomstig de regeling voor woningen te verkrijgen door Wijkontwikkelingsmaatschappijen - de extra heffing van overdrachtsbelasting bij verkrijging door een ontwikkelingsmaatschappij weg te nemen door een specifieke vrijstelling. De vrijstelling zou van toepassing moeten zijn op de verkrijging door de ontwikkelingsmaatschappij van terreinen en gebouwen op de 'aangewezen' terreinen of locaties. De faciliteit leidt tot een kostenbesparing voor de ontwikkelingsmaatschappij van 6% over de koopsom van de te herontwikkelen objecten. 1.c. Vrijstelling voor kopers objecten in (her)ontwikkelde gebieden Het aanbieden op de markt van (her)ontwikkelde objecten zal naar verwachting in concurrentie geschieden met nieuw vervaardigde objecten op nieuwe bedrijventerreinen. Deze laatste categorie objecten heeft in beginsel een voordeel omdat de kopers van nieuwe objecten – in tegenstelling tot kopers van (her)ontwikkelde objecten – geen overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Het voorstel is dan ook om een vrijstelling overdrachtsbelasting in te voeren voor verkrijgingen van (her)ontwikkeld vastgoed op 'aangewezen' terreinen en locaties door ondernemers van de ontwikkelingsmaatschappij, zodat het genoemde concurrentienadeel wordt weggenomen. 2. Ruime toepassing herinvesteringsreserve De in het kader van de (her)ontwikkeling gewenste transacties kunnen worden gestimuleerd door een zo ruim mogelijke toepassing van de herinvesteringsreserve (voor meer uitleg zie pagina 25). Deze toepassing kan worden verruimd door de volgende maatregelen: 1. Opheffen van het onderscheid tussen niet-eeuwigdurende erfpacht en eigen grond; 2. Investeringen in vervangende bedrijfsruimte kwalificeren als vervanging van oude bedrijfsruimte op aangewezen locaties1; 3. Vervangingsvoornemen ten aanzien van de vervreemding van objecten op aangewezen locaties moet uiterlijk bestaan op het moment dat de aanslag over het jaar van vervreemding onherroepelijk wordt;

Dit kan zelfs het geval zijn indien het de nieuwe bedrijfsruimte wordt gehuurd, maar de huurder zoveel investeringen moet plegen dat sprake is van een economisch goed.

1

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

6

4. Verlengen van de vervangingstermijn van drie jaar voor boekwinsten gerealiseerd met de verkoop van objecten op een 'aangewezen' locatie; 5. Vervallen van boekwaardeeis ten aanzien van boekwinsten gerealiseerd met de verkoop van objecten op een 'aangewezen' locatie. Verder zou gedacht kunnen worden aan de invoering van een faciliteit voor vertrekkende ondernemers die (tijdelijk) bedrijfsruimte gaan huren. De faciliteit kan er in voorzien dat boekwinsten behaald met de verkoop van objecten op aangewezen bedrijventerreinen tegen een gematigd tarief of verspreid over een aantal jaren fiscaal mogen worden afgerekend. Het rendement van de voorgestelde maatregelen genoemd onder punt 2. achten wij aanzienlijk. De maatregel dient naar onze mening meer te worden gezien als het wegnemen van een belemmering dan het creëren van een fiscale stimulans. Hoe ruimer de faciliteiten voor belastinguitstel worden toegepast, hoe minder gewenste verhuisbewegingen om fiscale redenen worden tegengehouden. 3. Willekeurige afschrijving Ter stimulering van de door ondernemers te plegen uitgaven in het kader van (achterstallig) onderhoud en upgrading van gebouwen en terreinen kan gedacht worden aan de invoering van willekeurige afschrijving voor niet als onderhoud aftrekbare investeringen, gedaan met het oog op de (her)ontwikkeling van een aangewezen bedrijventerrein. Voor de ondernemer heeft dit als voordeel dat de investeringen toch in één keer ten laste van het fiscale resultaat kunnen worden gebracht, hetgeen de netto voor de investeringen benodigde cashflow vermindert. Het rendement van de maatregel is – afhankelijk van de voorwaarden en eventuele maximering – hoog. 4. Investeringsaftrek Overwogen kan worden een speciale investeringsaftrek in te voeren ten aanzien van investeringen in objecten gelegen op aangewezen bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties. De investeringsaftrek komt neer op een extra aftrekpost voor de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting gebaseerd op een bepaald percentage van de kwalificerende investeringen. Het voordeel voor de ondernemer is dat de belastingaanslag over het jaar waarin de investeringen zijn gepleegd wordt verminderd als gevolg waarvan de netto voor de investeringen benodigde cashflow wordt verminderd. De maatregel resulteert in een permanente belastingbesparing en gaat dus verder dan een maatregel als de herinvesteringsreserve waarbij slechts belastinguitstel wordt bereikt. De maatregel heeft hierdoor in zekere mate het karakter van een subsidie. Het rendement van de maatregel is – afhankelijk van de voorwaarden zoals percentage en eventuele maximering – hoog.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

7

Inleiding
Achtergrond en aanleiding
In juli 2003 heeft het ministerie van Economische Zaken PricewaterhouseCoopers uitgenodigd tot het uitvoeren van een kort strategisch onderzoek naar de fiscale aspecten van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en de problematiek van bedrijven in stedelijke gebieden. Deze opdracht is uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V., afdeling Real Estate Advisory Services, onder eindverantwoordelijkheid van mw. drs. Christianne Noordermeer Van Loo. Aan de uitvoering van de opdracht werd medewerking verleend door diverse specialisten uit andere onderdelen van de PricewaterhouseCoopersorganisatie. Bij de opdrachtverstrekking is door het ministerie aangegeven dat tot op heden bij het aanpakken van de problemen rond de (her)ontwikkeling van al dan niet stedelijke gebieden, fiscale instrumenten nog maar in beperkte mate waren ingezet en er ook nog nauwelijks inzicht bestaat in de betekenis daarvan voor die processen. Met het oog op het actieprogramma bedrijventerreinen en het Gotestedenbeleid wenst het ministerie van EZ nader onderzoek naar mogelijke knelpunten en fiscale stimuli.

Doelstelling
Het doel van de studie is het verschaffen van inzicht op strategisch niveau in de wijze waarop fiscale instrumenten kunnen worden ingezet om financiële barrières bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfslocaties weg te nemen.

Opdrachtformulering en reikwijdte
De opdracht in het kader van deze studie luidt in het kort als volgt: 1. Inventariseer de belangrijkste financiële knelpunten bij (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en bij stedelijke vernieuwing, plus de huidige fiscale mogelijkheden/beperkingen die een rol spelen bij deze problemen, vanuit bestaande studies en eigen ervaring van PricewaterhouseCoopers; 2. Presenteer een aantal ideeën ten aanzien van bestaande én nieuwe fiscale maatregelen die ingezet zouden kunnen worden om deze fiscale belemmeringen deels of volledig op te heffen; 3. Onderzoek het proces van (gedwongen) verplaatsing dan wel behoud van bedrijven en de factoren die hierbij een rol spelen.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

8

Het onderzoek richt zich dus op een bijzonder aspect van de ruimtelijke processen van (her)ontwikkeling, zijnde de fiscale kant van de financieringsvraagstukken waar gemeenten en ondernemers als direct gevolg van deze processen mee geconfronteerd worden. Ten aanzien van de reikwijdte van de studie moet worden opgemerkt dat deze geen uitgebreide en uitputtende studie van alle denkbare fiscale instrumenten omvat, noch voorstellen voor wijzigingen in de grondpolitiek. Ook de niet aan vastgoed gerelateerde belastingen, zoals bijvoorbeeld de loonbelasting, zijn volgens afspraak met de opdrachtgever niet in deze studie betrokken. Daarnaast maken ook andere stimuleringsinstrumenten zoals subsidie en beleidsruimte geen onderdeel uit van het onderzoek. Voor eventuele rechtshandelingen die door de lezers van deze studie of gedeelten ervan mochten worden geëntameerd of uitgevoerd, alsmede de financiële gevolgen daarvan, aanvaardt PricewaterhouseCoopers geen aansprakelijkheid.

Opzet
De studie is opgebouwd uit twee delen: 1. Knelpunteninventarisatie 2. Ideeën ten aanzien van fiscale stimuli Deel 1. Knelpunteninventarisatie Dit gedeelte van de studie wordt ook wel aangeduid als het 'kennisdocument'. Dit deel betreft een inventarisatie van de belangrijkste financiële en fiscale knelpunten bij (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke gebieden waar ondernemers, samenwerkingsverbanden en gemeenten mee geconfronteerd worden. In het geval van zuiver financiële knelpunten worden ook de huidige fiscale mogelijkheden/beperkingen die een rol spelen bij deze problemen genoemd. Zoals overeengekomen met de opdrachtgever heeft deze inventarisatie plaatsgevonden aan de hand van eerder door derden verrichte studies rond dit thema, alsmede vanuit eigen (project)ervaringen van PricewaterhouseCoopers. Ook werden twee ervaringsdeskundigen geïnterviewd. Daarnaast is in het kader van de knelpuntenanalyse een workshop met betrokkenen uit de praktijk georganiseerd. Informatie uit deze workhop is eveneens verwerkt in het rapport. Een overzicht van de bij de inventarisatie geraadpleegde literatuur alsmede de gegevens van de ervaringsdeskundigen vindt u in de bijlage bij dit rapport. Deel 2. Ideeën ten aanzien van fiscale stimuli In het tweede deel van de studie, ook wel het 'ideeëndocument' genoemd, wordt een aantal fiscale maatregelen gepresenteerd - nieuw dan wel gebaseerd op bestaande fiscale wetgeving die ingezet zouden kunnen worden om de in het eerste deel geïdentificeerde knelpunten te mitigeren. Bij de samenstelling van het ideeëndocument is gebruik gemaakt van de expertise van diverse specialisten binnen PricewaterhouseCoopers, alsmede de uitkomsten van een tweede workshop met betrokkenen uit de praktijk met deze fiscale stimuli als thema. Alle ideeën zijn geëvalueerd aan de hand van drie criteria, te weten

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

9

rendement (wat levert het op) eenvoud (hoe eenvoudig is implementatie en handhaving) draagvlak (welk draagvlak bestaat er voor bij de verschillende betrokkenen) Van de best scorende maatregelen is een korte beschrijving opgenomen in het rapport, waarin de volgende punten aan de orde komen: de werking de randvoorwaarden voor een succesvol functioneren de voor- en (eventuele) nadelen voor de verschillende partijen de verwachte effecten (kwalitatief) Een korte toelichting op de overige ideeën vindt u in de bijlage bij het rapport. Verspreid door het rapport: onderzoek rondom praktijkvoorbeelden In het kader van deze studie is tevens onderzoek verricht naar het proces van (gedwongen) verplaatsing dan wel behoud van bedrijven en de factoren die hierbij een rol spelen. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden aan de hand van een drietal praktijkvoorbeelden van (her)ontwikkeling en herstructurering. Hierbij is ook gekeken naar de kosten die samenhangen met het verplaatsen dan wel op een bepaalde locatie behouden van bedrijven. De praktijkvoorbeelden betreffen: 1. De aanleg van de Noord-Zuidlijn in Amsterdam 2. De herstructurering van bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht 3. De uitplaatsing van een groot bedrijf in Nijmegen. Bij de keuze van de cases is gestreefd naar een zo evenwichtig mogelijke geografische en thematische mix. De cases betreffen dan ook drie zeer verschillende deelthema's, te weten bedrijven die te maken krijgen met herstructurering van hun bestaande locatie (Utrecht), bedrijven die gedwongen moeten vertrekken als gevolg van stedelijke vernieuwing (Nijmegen) en bedrijven die gevraagd worden om juist niet te verhuizen tijdens de uitvoering van een ruimtelijke ingreep (Amsterdam). De cases bevinden zich alledrie in steden die vallen onder het Grotestedenbeleid. Ondanks dit hebben de cases een zuiver illustratief karakter en zijn niet per definitie representatief voor de gehele praktijk. De beschrijvingen van de cases alsmede de conclusies van het onderzoek treft u op verschillende plaatsen in het rapport aan, daar waar zij aansluiten bij de lopende tekst. Meer gedetailleerde informatie met betrekking tot het onderzoek is opgenomen in diverse bijlagen.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

10

DEEL 1: KNELPUNTENANALYSE
Inleiding
In dit deel van het rapport wordt allereerst kort de omvang van de (her)ontwikkelingsopgave aangegeven, zowel voor bedrijventerreinen als voor (binnen)stedelijke bedrijfslocaties. Vervolgens wordt kort ingegaan op het belang van de overheid en in het bijzonder het ministerie van Economische Zaken bij deze opgave. Daarnaast wordt een schematisch overzicht gegeven van de belangrijkste algemene knelpunten die bij de (her)ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke locaties worden geconstateerd. Het belangrijkste deel van dit 'kennisdocument' wordt echter gevormd door een meer uitgebreid overzicht van de door diverse partijen gesignaleerde knelpunten op financieel en fiscaal gebied. Zoals in de inleiding op deze studie reeds gemeld is, is bij het samenstellen van het overzicht gebruik gemaakt van bestaande rapporten van derden en de eigen (project)ervaring van PricewaterhouseCoopers, aangevuld met de informatie verkregen in de interviews met de ervaringsdeskundigen en de twee workshops. Conform de wens van de opdrachtgever met betrekking tot het karakter van de studie (kort en strategisch) hebben wij ons hierbij beperkt tot de knelpunten die naar inschatting van PricewaterhouseCoopers als het meest belangrijk worden ervaren. Hierbij hebben wij als criteria gehanteerd dat de knelpunten in meerdere studies en/of door meerdere bronnen worden genoemd, alsmede dat deze onderschreven worden door onze eigen projectervaringen. De knelpunten worden gepresenteerd in willekeurige volgorde. Aan het wel of niet opnemen van knelpunten ligt geen verdere (wetenschappelijke) systematiek ten grondslag. Vanuit het bovenstaande mag het overzicht ook nadrukkelijk niet als uitputtend worden beschouwd.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

11

Omvang (her)ontwikkelingsopgave
In het rapport 'Nieuwe kansen voor bestaande terreinen'2 wordt geconcludeerd dat in Nederland circa 10.000 hectare bedrijventerrein verouderd is, ongeveer 17% van de totale voorraad. Ook uit andere studies blijkt dat de herstructureringsopgave betrekking heeft op ongeveer 15 tot 22% van de bestaande voorraad. Er wordt aangenomen dat het aantal hectare verouderd bedrijventerrein verder toeneemt, onder andere vanwege aangescherpte milieuwetgeving3. De opgave rondom de (kleinere) bedrijven en winkels die gehuisvest zijn in stedelijke gebieden waar (her)ontwikkeling aan de orde is, is vanuit nationaal beleid niet kwantitatief van aard. Duidelijk is echter dat ook hier sprake is van een omvangrijke taak, waarin het om diverse redenen belangrijk is de bedrijven en winkels te ondersteunen tijdens het (her)ontwikkelings- en/of herstructureringsproces. Deze opgave situeert zich voor een groot deel in de 30 gemeenten (G30) waarop het Grotestedenbeleid (GSB) van toepassing is. Herstructurering kan hier worden ingezet als middel om het proces van (dreigende) opeenstapeling van fysieke en sociaal-economische problemen te doorbreken.

Belang overheid bij herstructurering
In het Actieplan Herstructurering Bedrijventerreinen4 van april 2002 heeft de toenmalige Staatssecretaris van Economische Zaken aangegeven dat het Rijk de ambitie heeft om samen met medeverantwoordelijke overheden én private partijen in de periode tot 2010 de nationale verzameling verouderde bedrijventerreinen te herstructureren en te voorkomen dat deze terreinen opnieuw snel verouderen. Het economisch belang van de grote steden voor de Nederlandse economie en het inzicht dat economische groei een voorwaarde is voor het oplossen van sociale en fysieke problemen is de overweging voor de Pijler Economie van het Grotestedenbeleid, dat vanuit het overwegend generieke beleid van het ministerie van Economische Zaken aanvullend is voor een stedelijke invulling van dat generieke beleid. De steden zijn gebaat bij het handhaven en vergroten van het sociaal-economisch draagvlak. Er moet daarom ruimte zijn voor ondernemen. Vaak voldoen bestaande bedrijfsgebouwen, waaronder winkels, niet meer (geheel) aan de eisen van deze tijd en is hun bereikbaarheid moeilijk. Daarnaast is het dikwijls wenselijk nieuwe mogelijkheden te scheppen voor ondernemers. Het beschikbaar komen van nieuwe bedrijfsruimten vergt vaak min of meer ingrijpende ruimtelijke ingrepen, waarbij van bestaande ondernemeringen ook een dikwijls forse financiële inzet wordt verwacht.
Heidemij Advies, Nieuwe kansen voor bestaande terreinen. Den Haag 1996 (in opdracht van het ministerie van Economische Zaken). 3 Een recente ETIN-studie berekent op basis van een aantal aannames een landelijke opgave van 21.750 hectare bruto (ETIN Adviseurs, Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten, studie in opdracht van de Ministeries van Economische Zaken en van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Tilburg 2003). 4 Brief van de Staatssecretaris van Economische Zaken van 2 april 2002 (kamerstukken II 2001/2002, 28324, nr. 1) getiteld 'Actieplan herstructurering bedrijventerreinen'.
2

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

12

Als redenen voor zijn bemoeienis met deze materie wijst het Rijk op de diverse maatschappelijke en economische baten van herstructurering. Ook wordt aangegeven dat het Rijk als opsteller van beleid en regelgeving in sommige gevallen medeverantwoordelijk is voor de ontstane (verouderings)problemen. Vanuit de algemene doelstelling van het ministerie van Economische Zaken - het bevorderen van economische activiteiten - ziet het ministerie graag dat in binnensteden en zowel voor- als naoorlogse wijken zodanige vestigingsplaatsvoorwaarden worden gecreëerd dat bedrijven hier kunnen functioneren. Het gaat hierbij vooral om ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid in specifieke segmenten. Een van de doelen en tegelijkertijd instrumenten van stedelijke vernieuwing is functiemenging. Het proces van stedelijke vernieuwing, (her)ontwikkeling en herstructurering draagt dus bij aan het bereiken van de hierboven genoemde doelstelling. Verder zorgt het handhaven en terugbrengen van bedrijvigheid voor het leefbaar maken en houden van wijken en steden oftewel versterking van de economische en sociale vitaliteit. Daarnaast is voor de stedelijke gebieden de continuïteit van de bedrijven en winkels die hier gehuisvest zijn een algemene maatschappelijke doelstelling. Dit onder andere vanuit het perspectief van werkgelegenheid, sociale structuur en behoud en ontwikkeling van kennis. Ook bieden deze gebieden mensen de kans om dicht bij hun woonplek te werken en dus een lage drempel voor deelname aan de arbeidsmarkt.

Knelpunten algemeen
Zoals eerder vermeld heeft deze onderzoeksopdracht zowel betrekking op de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen als op de problematiek van bedrijven in de stedelijke herstructurering. De niet financiële knelpunten die in beide processen te onderscheiden zijn overlappen elkaar vrijwel geheel. In de knelpunten van financiële en fiscale aard is voor beide wel een duidelijk onderscheid te maken (zie betreffende deel van het rapport). In de tabel op de volgende bladzijde wordt voor beide aandachtsgebieden een overzicht gegeven van de belangrijkste niet-financiële knelpunten in de processen van (her)ontwikkeling en herstructurering die naar voren komen uit de diverse eerder uitgevoerde studies. De knelpunten zijn hierbij ingedeeld in de categorieën fysiek, juridisch, organisatorisch en economisch. De tabel is samengesteld aan de hand van de bestudeerde literatuur alsmede de informatie verkregen uit de interviews, de workshops en de eigen ervaringen van PricewaterhouseCoopers.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

13

Tabel 1.1: Overzicht niet-financiële knelpunten en relevantie voor twee aandachtsgebieden
Knelpunt bij (her)ontwikkeling/herstructurering Fysiek gebrek aan schuif- en groeiruimte, zowel op kavel-, op bedrijventerrein- als op gemeentelijk niveau Juridisch/regelgeving belemmerende wet- en regelgeving onoverzichtelijkheid van fiscale regelgeving en subsidies vooral voor kleine bedrijven die niet beschikken over eigen expertise op dit gebied starre hantering wet- en regelgeving m.b.t. milieu, veiligheid en bouwmogelijkheden Organisatorisch onwil van bedrijven om mee te werken aan herstructurering en initiatieven op terrein- of gebiedsniveau (free-riders) groot aantal betrokken partijen, waaronder overheden op verschillende niveaus geen goede samenwerking op terreinniveau, bedrijven moeilijk op één lijn te krijgen gemeenten formuleren plannen zonder overleg, met een totaal andere perceptie van het probleem dan de ondernemers gebrekkig organisatieproces, overheid is niet helder hierin onvoldoende kennis, ervaring en daadkracht bij gemeenten geen continuïteit door personele wisselingen bij betrokken overheden onvoldoende regionale afstemming bij ontwikkeling, uitgifte, beheer prioritisering projecten (projecten in Europees verband of met Europese subsidie krijgen voorrang, andere blijven daarmee achter) lage organisatiegraad bedrijven woningcorporaties weten weinig van het functioneren van bedrijven aanbod van en vraag naar bedrijfsruimte is niet inzichtelijk Economisch Huidige economische situatie met als gevolg zeer forse bezuinigingen bij de overheid Bedrijventerreinen Stedelijke bedrijfslocaties

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

14

Financiële en fiscale knelpunten
In het proces van (her)ontwikkeling en herstructurering krijgen de betrokken ondernemers te maken met financiële knelpunten als direct gevolg van deze processen. Er moeten extra kosten gemaakt worden die op een bepaalde manier gefinancierd zullen moeten worden. Welke knelpunten precies ontstaan hangt af van het (deel)proces dat de ondernemer doorloopt. In ruimtelijke zin onderscheiden we hierin twee hoofdscenario's: 1. de ondernemer blijft op dezelfde plek; 2. de ondernemer verhuist permanent naar een andere locatie. Een tussenvorm bestaat uit een variatie op scenario 1, waarbij de ondernemer tijdelijk naar een nieuwe locatie verhuist. In het schema hieronder is aangegeven welke de belangrijkste financiële knelpunten zijn waar ondernemers, samenwerkingsverbanden, (her)ontwikkelaars maar ook gemeenten mee in aanraking komen tijdens het proces van (her)ontwikkeling en herstructurering. Zoals eerder aangegeven betreft het hier de knelpunten die naar inschatting van PricewaterhouseCoopers als belangrijkste naar voren komen uit het in het kader van deze studie verrichte onderzoek. Tabel 1.2: Belangrijkste financiële knelpunten
Belangrijkste financiële knelpunten 1 2 3 4 5 6 7 8 Kapitaalvernietiging Belastingheffing Kosten bodemsanering Kosten achterstallig onderhoud bedrijfspanden Verhuiskosten Extra kosten/minder inkomsten tijdens het proces Financiering openbare ruimte Voorfinanciering kosten a.g.v. (her)ontwikkeling

In de schema's op de volgende bladzijde is voor deze knelpunten een onderscheid gemaakt tussen ondernemers die permanent verhuizen naar een andere locatie en ondernemers die (uiteindelijk) op dezelfde locatie blijven. In het tweede schema op de volgende bladzijde is de relevantie van de gesignaleerde knelpunten voor aan de ene kant de ondernemers op bedrijventerreinen en andere kant de ondernemers in stedelijke gebieden aangegeven, alsmede voor eigenaren versus huurders van vastgoed.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

15

Tabel 1.3: Financiële knelpunten per ruimtelijk scenario
Belangrijkste financiële knelpunten Ondernemer die bedrijf voortzet op nieuwe locatie Oorzaak ontstaan knelpunt verkoop huidige pand(en) verkoop huidige pand(en) X X verplaatsing naar nieuwe locatie X X compensatie na maken kosten X o.a. reclame, bereikbaarheid herinrichting openbare ruimte compensatie na maken kosten Ondernemer die bedrijf voortzet op huidige/tijdelijke locatie Oorzaak ontstaan knelpunt sloop panden ver-/nieuwbouw X sloop panden ver-/nieuwbouw onderhoud/upgrading pand

Kapitaalvernietiging Belastingheffing Kosten bodemsanering Kosten achterstallig onderhoud Verhuiskosten Extra kosten/minder inkomsten Financiering openbare ruimte Voorfinanciering kosten (her)ontwikk.

Tabel 1.4: Relevantie financiële knelpunten voor diverse groepen
Belangrijkste financiële knelpunten Kapitaalvernietiging Belastingheffing Kosten bodemsanering Kosten achterstallig onderhoud Verhuiskosten Extra kosten/minder inkomsten Financiering openbare ruimte Voorfinanciering kosten (her)ontwikk. ( ) ( ) ( ) Relevantie voor ondernemers op bedrijventerrein Relevantie voor ondernemers in (binnen)stad Relevantie voor eigenaren vastgoed Relevantie voor huurders vastgoed X X X ( )

Verklaring symbolen X ( ) Niet relevant Enigszins relevant Relevant Zeer relevant

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

16

1. Kapitaalvernietiging
Bedrijventerreinen Dit knelpunt is uiteraard alleen van toepassing voor eigenaren van vastgoed, niet voor huurders, met uitzondering van die situatie waarin de huurder op eigen kosten specifieke bouwkundige en/of installatietechnische voorzieningen in haar pand heeft aangebracht. In het proces van (her)ontwikkeling is vaak de sloop van gebouwen noodzakelijk. De angst voor kapitaalvernietiging kan ondernemers weerhouden van het zetten van deze stap. Ook voor de (her)ontwikkelaar van het terrein (lokale overheid, tijdelijke werkmaatschappij, projectontwikkelaar) speelt dit probleem. Bedrijven zijn niet snel geneigd de (leegstaande) panden die zij in eigendom hebben te verkopen als de verkoopwaarde lager ligt dan het bedrag wat nog voor het gebouw in de boeken staat. Dit kan het geval zijn, de verkoopwaarde wordt immers bepaald door 'de markt', oftewel door wat een potentiële andere gebruiker er voor over heeft. Een verkoop kan overigens ook invloed hebben op de hinderwetcategorie van het terrein, die als gevolg daarvan vaak verlaagd wordt. Veel bedrijfsgebouwen zijn specifiek voor een bepaalde gebruiker gebouwd, waardoor het extra lastig is om andere gebruikers ervoor te interesseren. Als zo'n gebouw ook nog op een verouderd bedrijventerrein ligt is het zeker niet ondenkbaar dat de verkoopwaarde onder de boekwaarde ligt. Een ondernemer die zijn gebouw onder deze omstandigheden als gevolg van de (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein voortijdig dient af te stoten zal met een vermogensverlies (=kapitaalvernietiging) worden geconfronteerd. Aan de andere kant is het zo dat veel gebouwen op verouderde terreinen meer dan 30 jaar oud zijn, waardoor ze over het algemeen boekhoudkundig afgeschreven zullen zijn. Ook de werkelijke grondwaarde anno nu zal in dit geval in het algemeen (beduidend) hoger ligger dan de boekwaarde van de grond, die gebaseerd is op de aanschafprijs van twintig tot veertig jaar geleden. Het knelpunt van de kapitaalvernietiging geldt dus vooral voor eigenaren van relatief jonge gebouwen (<20 jaar). Schema 1.1: Kapitaalvernietiging

= KAPITAALVERNIETIGING

boekwaarde

marktwaarde

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

17

(Binnen)stedelijke bedrijfs- en winkellocaties Ook op stedelijke herstructureringslocaties speelt dit knelpunt een rol, zij het wellicht in mindere mate. De winkeliers in deze gebieden zijn in veel gevallen geen eigenaar maar huurder van hun pand. Ondernemers in de stad die eigenaar/gebruiker zijn van hun bedrijfsof winkelpand krijgen er wel weer mee te maken, zij het in mindere mate. Dit omdat winkelpanden in de regel minder gebruikersspecifiek, en daarmee couranter, zijn dan industriële bebouwing op een bedrijventerrein.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

18

2. Belastingheffing
Bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfslocaties Algemeen (Her)ontwikkeling en dus de optimale (her)inrichting van een bedrijventerrein of een in de stad gelegen bedrijfslocatie kan tot gevolg hebben dat bepaalde bedrijven dienen te verhuizen binnen hetzelfde terrein of eventueel naar een locatie daarbuiten. In veel gevallen heeft deze verplaatsing fiscale kosten tot gevolg. Deze fiscale kosten, die hieronder nader worden toegelicht, betreffen doorgaans de heffing van overdrachtsbelasting, inkomstenbelasting en/of vennootschapsbelasting. Deze kosten spelen voornamelijk een rol voor eigenaren van bedrijfsgebouwen, minder of niet voor huurders. Bij vastgoedtransacties speelt ook de heffing omzetbelasting (BTW) een rol. Ondernemers, met uitzondering van de van omzetbelasting vrijgestelde ondernemers, kunnen de in rekening gebrachte omzetbelasting verrekenen waardoor de in rekening gebrachte BTW bij deze ondernemers niet lastenverhogend werkt. Dit geldt niet voor de van omzetbelasting vrijgestelde ondernemers zoals banken en verzekeringsmaatschappijen. Omdat deze vrijgestelde ondernemers slechts sporadisch worden aangetroffen op de bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke locaties zoals bedoeld in deze studie concluderen wij dat de heffing van omzetbelasting geen fiscale belemmering van betekenis vormt voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties. Overdrachtsbelasting verschuldigd door de vertrekkende ondernemer Indien een ondernemer een bedrijfsgebouw met ondergrond in eigendom heeft en dit in het kader van de (her)ontwikkeling dient af te stoten, zal hij doorgaans een vervangend vastgoed willen verwerven op het zelfde bedrijventerrein of op een andere locatie. De verwerving van een vervangend bedrijfsgebouw is in principe onderworpen aan 6% overdrachtsbelasting (berekend over de koopsom) welke is verschuldigd door de verkrijgende ondernemer. Deze fiscale last kan een vrijwillige verplaatsing belemmeren. De ondernemer is geen overdrachtsbelasting verschuldigd indien hij een vervangend object aankoopt dat geheel nieuw is en door hem als eerste in gebruik zal worden genomen (wel de overige 'kosten koper', maar deze zijn relatief beperkt). Verondersteld wordt dat de ondernemer de in rekening gebrachte BTW kan verrekenen. Uiteraard is door de ondernemer ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd indien de ondernemer zijn vervangende bedrijfsobject huurt in plaats van koopt. Overdrachtsbelasting verschuldigd bij aankoop door de ontwikkelaar Indien een vastgoedontwikkelingsmaatschappij het te verlaten vastgoed van de hiervoor genoemde ondernemer overneemt is in principe 6% overdrachtsbelasting (berekend over de koopsom) verschuldigd door de ontwikkelingsmaatschappij. Overdrachtsbelasting is niet verschuldigd indien de ontwikkelingsmaatschappij gronden verkrijgt van de vertrekkende ondernemer nadat deze zijn opstallen heeft gesloopt en de gronden bouwrijp heeft gemaakt. In de regel zal de vertrekkende ondernemer de risico's en kosten van sloop echter niet voor zijn rekening willen nemen, tenzij dit risico kan worden afgewenteld op de projectontwikkelaar.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

19

Ook is overdrachtsbelasting niet verschuldigd indien de gemeente het vastgoed van de vertrekkende ondernemer overneemt. Gemeenten maar ook andere overheden zijn namelijk vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. De rol van de gemeente zou in dit kader kunnen bestaan uit het verwerven van de oude terreinen en opstallen gevolgd door sloop en levering van bouwrijpe grond aan de ontwikkelingsmaatschappij. Om in de huidige situatie 6% overdrachtsbelasting te voorkomen is de verkrijgende ontwikkelaar dus ofwel afhankelijk van de bereidheid tot medewerking van de bestaande eigenaren aan sloop van de opstallen ofwel afhankelijk van een actieve rol van de gemeente met het daarbij behorende (trage) besluitvormingsproces. Veel gemeenten nemen in hun beleidsplannen op welke terreinen in aanmerking komen voor (her)ontwikkeling en maken daar ook geld voor vrij. Overdrachtsbelasting verschuldigd bij verkoop na (her)ontwikkeling Indien na (her)ontwikkeling de ontwikkelingsmaatschappij het object aan een nieuwe gebruiker verkoopt is de gebruiker in principe 6% overdrachtsbelasting (berekend over de koopsom) verschuldigd. Overdrachtsbelasting is niet verschuldigd indien de ontwikkelingsmaatschappij een geheel nieuw, nog niet eerder in gebruik genomen object aan de gebruiker levert. Indien sprake is van herontwikkeling zal in de regel geen sprake zijn van een dergelijke 'nieuwe' onroerende zaak. Indien de herontwikkelaar het herontwikkelde vastgoed aanbiedt op een markt in concurrentie met nieuwe terreinen met nieuwe gebouwen, welke doorgaans vrij op naam worden aangeboden, zal de verschuldigde overdrachtsbelasting concurrentieverstorend werken. In de praktijk zal de herontwikkelaar de door de koper verschuldigde overdrachtsbelasting voor zijn rekening moeten nemen ten einde een concurrerende (vrij op naam) prijs te kunnen bieden in vergelijking met objecten op nieuwe terreinen. Uit het voorgaande blijkt dat de heffing van overdrachtsbelasting een belemmering kan vormen bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties. Indien in het kader van zo'n proces een bedrijf wordt verplaatst waarna de vrijgekomen locatie wordt herontwikkeld en opnieuw wordt uitgegeven kan, afhankelijk van de omstandigheden, effectief drie maal overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, zij het door verschillende partijen.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

20

Bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen drukt in de regel geen overdrachtsbelasting op de aankoop van bouwrijpe grond door de ontwikkelaar en ook niet op de levering van het nieuwe gebouw aan de eigenaar/gebruiker (zie kader samenloop overdrachtsbelasting en BTW). Schema 1.2: Drie maal overdrachtsbelasting ondernemer 1
verkoop aan (her)ontwikkelaar bestaand pand 6% herontwikkeling 6%

herontwikkelaar
verkoop aan nieuwe gebruiker (vrij op naam)

ondernemer 2

herontwikkeld pand

6%

vervangend pand

Voorbeeld
Ondernemer O is gebruiker/eigenaar van een oud bedrijfsgebouw. In het kader van de (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein waarop het gebouw gelegen is, besluit A in te gaan op het aanbod van ontwikkelaar P om het gebouw met ondergrond te verkopen aan P voor een koopsom k.k. van € 1.000.000. P krijgt het oude gebouw geleverd door A en zal € 60.000 overdrachtsbelasting moeten betalen. P heeft een herontwikkelingsplan voor het gebouw gemaakt. P investeert € 1.500.000 in de upgrade van het gebouw, waarna het gebouw voor € 2.750.000 vrij op naam aan ondernemer X wordt verkocht. Omdat P vrij op naam levert aan X (hetgeen gebruikelijk is bij verkopen door projectontwikkelaars) komt de overdrachtsbelasting ter zake van de levering door P aan X ten bedrage van (afgerond) € 157.000 voor rekening van P. Door de heffing van overdrachtsbelasting kan P in dit voorbeeld nog maar net kostendekkend opereren cq. is de marge voor onzekerheden nagenoeg nihil: Kosten: koopsom gebouw oud € 1.000.000 overdrachtsbelasting aankoop € 60.000 kosten herontwikkeling € 1.500.000 overdrachtsbelasting verkoop € 157.000 Totale kosten: € 2.717.000 Verkoopopbrengst: € 2.750.000 Marge voor winst en risico: € 33.000

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

21

De hierboven beschreven problematiek kan ook voor vastgoedeigenaren op (her)ontwikkelingslocaties in de stad een rol spelen. In het bijzonder geldt dit voor de woningcorporaties (en institutionele beleggers), die niet alleen groot-eigenaar zijn van woningen in deze gebieden, maar vaak ook van kleinere bedrijfsruimten en winkels. Op 1 januari 2003 is de vrijstelling ten aanzien van het betalen van overdrachtsbelasting voor woningcorporaties opgeheven. Dit heeft tot gevolg dat woningcorporaties bij inbreng van woningen in een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) in het kader van stedelijke herstructurering te maken krijgen met dubbele heffing van overdrachtsbelasting: dit zowel bij inbreng in de WOM als bij het terugverkopen aan de corporatie of ontwikkelaar na afronding van het herontwikkelingsproject. Al snel is geconstateerd dat dit het proces van stedelijke herstructurering nog verder zou vertragen, waardoor wijziging van de regelgeving gewenst is. Als gevolg hiervan is voor de (binnen)stedelijke locaties inmiddels vastgelegd dat, om een belemmering bij herstructurering weg te nemen, de door wijkontwikkelingsmaatschappijen te betalen dubbele overdrachtsbelasting wordt geschrapt. De desbetreffende regeling is in concept gereed; het is de bedoeling dat deze met terugwerkende kracht tot 1 januari 2003 wordt ingevoerd. Overigens geldt deze regeling niet alleen voor de 50 prioriteitswijken, maar voor heel Nederland5.

5

Website ministerie van VROM, 06/08/2003

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

22

Nader bekeken: samenloop overdrachtsbelasting en BTW
Een levering van een onroerende zaak is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting (BTW). Op basis van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) is de verkrijger van een onroerende zaak in beginsel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. De levering van onroerend zaken vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming is van rechtswege belast met BTW en valt dus niet onder de vrijstelling. Ook indien een onroerende zaak volledig wordt gesloopt met het oog op de toekomstige bebouwing en het perceel grond vervolgens kan worden aangemerkt als een bouwterrein in de zin van artikel 11, vierde lid Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB), is er sprake van een van rechtswege BTWbelaste levering van een bouwterrein. Er is sprake van een bouwterrein in de zin van eerdergenoemd artikel indien er sprake is van onbebouwde grond die voldoet aan één van de volgende voorwaarden: Tabel 1.5: voorwaarden onbebouwde grond voor levering als bouwterrein

1 2 3 4

of aan de grond hebben bewerkingen plaatsgevonden of ten aanzien van de grond worden of zijn voorzieningen getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond of in de omgeving van de grond worden voorzieningen getroffen of ter zake van de grond is een bouwvergunning verleend met het oog op bebouwing van de grond

Indien een vastgoedtransactie van rechtswege belast is met BTW komt heffing van overdrachtsbelasting niet aan de orde indien gebruik kan worden gemaakt van de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a WBR. Deze samenloopvrijstelling is van toepassing indien sprake is van een van rechtswege BTW-belaste levering, tenzij het vastgoed als bedrijfsmiddel is gebruikt én de verkrijger de omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. In geval van ondernemers die BTW-belaste prestaties verrichten wordt altijd voldaan aan de voorwaarde dat de verkrijger de omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. Zolang het geleverde onroerend goed en/of bouwterrein nog niet als zodanig als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen wordt niet cumulatief aan de voorwaarden voor de uitzondering op de vrijstelling voldaan. De koper (verkrijger) kan dan dus een beroep doen op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting en zodoende heffing van 6% overdrachtsbelasting voorkomen.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

23

Voor projectontwikkelaars geldt een aparte resolutie. In de situatie dat een project-ontwikkelaar een door hem vervaardigd gebouw gaat verhuren om een hogere verkoopprijs te realiseren, neemt de projectontwikkelaar het gebouw als bedrijfsmiddel in gebruik, met als resultaat dat de samenloopvrijstelling voor de heffing van overdrachtsbelasting bij de verkoop niet van toepassing zou zijn. Echter op basis van de zogenoemde ‘projectontwikkelaarsresolutie6’ wordt de verschuldigde overdrachtsbelasting alsnog kwijtgescholden mits de levering door de projectontwikkelaar plaatsvindt binnen zes maanden na de eerste ingebruikname. Indien de levering van de onroerende zaak van rechtswege is vrijgesteld van BTW (hoofdregel), kan de verkrijger geen beroep doen op de samenloopvrijstelling voor de heffing van overdrachtsbelasting en is hij dus overdrachtsbelasting verschuldigd.

6

Besluit Staatssecretaris van Financiën 13 mei 2002, nr. CPP2002/897

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

24

Nader bekeken: herinvesteringsreserve
Indien een ondernemer in het kader van (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein of een stedelijke bedrijfslocatie vastgoed verkoopt is het verschil tussen de verkoopopbrengst en de fiscale boekwaarde onderworpen aan de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. Zonder verdere maatregelen zou de verkoopopbrengst voor een deel opgaan aan de belastingheffing over de gerealiseerde boekwinst, met als mogelijk gevolg dat de ondernemer onvoldoende middelen tot zijn beschikking heeft om een investering in nieuwe bedrijfshuisvesting te doen. De Wet Inkomstenbelasting 2001 biedt echter de mogelijkheid een zogenaamde herinvesteringsreserve te vormen waarmee de belastingheffing over de gerealiseerde boekwinst kan worden uitgesteld7. De herinvesteringsreserve staat onder voorwaarden toe dat de gerealiseerde boekwinst in mindering wordt gebracht op de fiscale kostprijs van de vervangende investering. Door dit systeem wordt de belastingheffing over de boekwinst als het ware uitgesmeerd over de afschrijvingstermijn van het vervangende bedrijfsmiddel. Bij een toekomstige verkoop van het vervangende bedrijfsmiddel kan uiteraard weer een boekwinst worden gerealiseerd die tevens de doorgeschoven boekwinst van het verkochte bedrijfsmiddel omvat. De toepassing van de herinvesteringsreserve voorkomt dat er liquiditeiten aan de onderneming moeten worden onttrokken. De faciliteit verschuift de fiscale lasten naar de toekomst. Aan de toepassing van de herinvesteringsreserve zijn echter een aantal voorwaarden gebonden. De belangrijkste hiervan vindt u hieronder. 1. Het voornemen tot vervanging moet aan het einde van het boekjaar bestaan 2. De vervanging moet uiterlijk aan het einde van het derde kalenderjaar na het jaar van vervreemding hebben plaatsgevonden 3. Het vervangende bedrijfsmiddel dient bedrijfseconomisch de zelfde plaats in de onderneming te vervullen als het vervreemde bedrijfsmiddel 4. Na afboeking van de reserve mag de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel niet lager zijn dan dat van het oude op het moment van vervreemding.

De herinvesteringsreserve is in 2001 in de plaats gekomen van de vergelijkbare maar ruimer toepasbare vervangingsreserve uit eerdere versies van de Wet IB.

7

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

25

Inkomstenbelasting / vennootschapsbelasting De bedrijfswinst van ondernemers/natuurlijke personen is onderworpen aan inkomstenbelasting met een maximaal tarief van 52% (in 2003). Bedrijfswinsten van rechtspersonen zijn onderworpen aan de heffing van vennootschapsbelasting met een maximaal tarief van 34,5% (in 2003). Indien een ondernemer in het kader van (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein of een stedelijke bedrijfslocatie vastgoed verkoopt is het verschil tussen de verkoopopbrengst en de fiscale boekwaarde onderworpen aan de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. De Belastingdienst past de derde voorwaarde voor de herinvesteringsreserve (zie kader: nader bekeken: herinvesteringsreserve) – in tegenstelling tot het in de parlementaire geschiedenis en jurisprudentie neergelegde ruime vervangingsbegrip - zeer strikt toe. Als gevolg hiervan zal het met succes toepassen van een herinvesteringsreserve in veel gevallen niet mogelijk zijn. In het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 6 maart 2003, nr. CPP2002/1330M geeft het ministerie blijk van een zeer beperkte interpretatie van de wettelijke regeling. Op basis van dit besluit zou het voor een ondernemer niet mogelijk zijn een herinvesteringsreserve te vormen ten aanzien van de verkoop van een hem in eigendom toebehorend gebouw met ondergrond, indien het vervangende object is gelegen op grond die in (niet-eeuwigdurende) erfpacht is uitgegeven. De praktijk leert dat bedrijventerreinen in veel gevallen op basis van niet-eeuwigdurende erfpacht worden uitgegeven maar op basis van een erfpachtsduur van 50 of 100 jaar waarvan de canon voor een (gedeelte van) deze periode is afgekocht. Als gevolg van de voorwaarden voor toepassing van de herinvesteringsreserve (zie kader) is het niet aktijd mogelijk fiscale afrekening over gerealiseerde stille reserves te voorkomen.. De uitermate enge interpretatie door de fiscus van het vervangingsbegrip verhoogt het aantal situaties waarin uitstel van belastingheffing niet kan worden bereikt. Voor dit laatste geldt als voorbeeld de situaties waarin de ondernemer een in eigendom toebehorend bedrijfsgebouw vervangt door een bedrijfsgebouw dat is gelegen op erfpachtsgrond waarvan de canon voor een periode van 50 of 100 jaar (derhalve niet eeuwigdurend) is afgekocht. Indien een eigenaar/gebruiker besluit zijn object te vervangen door een van een derde gehuurd object komt deze ondernemer niet in aanmerking voor toepassing van de herinvesteringsreserve. In deze situatie is het natuurlijk wel zo dat de ondernemer niet hoeft te investeren in de bouw of aankoop van een nieuw pand. Hierdoor zou gediscussieerd kunnen worden over de vraag of er in dit geval wel sprake is van een (financieel) probleem. Toch kan het zo zijn dat de ondernemer de met de verkoop vrijgekomen middelen nodig heeft voor herinvestering, bijvoorbeeld in het door hem gehuurde (casco) gebouw. Een ondernemer kan als gevolg van financieringsproblemen vanwege de druk vanuit de overheid om een andere locatie te zoeken, ook besluiten om zijn onderneming te staken. Een overzicht van fiscale faciliteiten bij staking van de onderneming vindt u in bijlage 4.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

26

Case: (her)ontwikkeling van bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht
Lage Weide is een groot industriegebied van circa driehonderd hectare dat ingericht is in 1954. Voorheen lag het bedrijventerrein buiten Utrecht, maar tegenwoordig is het een binnenstedelijk gebied geworden. Lage Weide is een bedrijventerrein dat gesplitst is in drie delen. Eén deel is bestemd voor grootschalige distributiebedrijven en één deel heeft een gemengd karakter met kantoren en distributie. Het derde deel is toebedeeld aan watergebonden bedrijven en milieuhinderlijke activiteiten. Door deze indeling van het bedrijventerrein zullen bepaalde bedrijven bij de herstructurering waarschijnlijk verplaatst worden naar andere delen van het terrein. Op het bedrijventerrein is weinig leegstand, maar er zijn klachten (het kan mooier en effectiever). Doordat de omgeving van Lage Weide verandert, moet het terrein zich aanpassen door op de verandering in te spelen. De bedoeling is dat bij Lage Weide stations worden gebouwd; in het noorden een Randstad Spoorstation en in het zuiden komt het station voor het Vinexgebied Leidsche Rijn. In die stationsgebieden ligt nu een stuk van Lage Weide. Hier zullen in de toekomst een aantal dingen gaan veranderen. Welke dat zullen zijn, is nu nog niet te overzien. De gemeente ziet grote veranderingen aan de zuidkant van Lage Weide en langs een stamspoor. Dit spoor ligt over het hele terrein van noord naar zuid. Enkele bedrijven langs dat spoor gebruiken het spoor ook daadwerkelijk. De gemeente ziet het spoor als een belangrijke factor in de revitalisering van Lage Weide en wil de positie van het spoor versterken door het te verplaatsen. Op dit ogenblik is de gemeente Utrecht bezig met het maken van een ontwikkelingsvisie voor Lage Weide. Hierbij wil de gemeente rekening houden met ondernemersbelangen. Ondernemers die met initiatieven komen die passen in de ontwikkelingsvisie, worden door de gemeente geholpen door een artikel 19 WRO-procedure te starten. Deze procedure houdt in dat aan bepaalde bouwplannen die niet passen in de formele bestemming planologisch medewerking kan worden verleend op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing, in dit geval de nieuwe ontwikkelingsvisie. Op het moment van het schrijven van dit rapport voert de gemeente Utrecht gesprekken met ondernemers zodat de plannen van de gemeente en de ondernemers op elkaar afgestemd kunnen worden.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

27

3. Verhuiskosten
Bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfs- en winkellocaties Zoals ook bij het vorige punt is toegelicht kan de (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein dan wel van een (binnen)stedelijk gebied leiden tot diverse (gewenste) verhuisbewegingen van bedrijven en winkels. Op bedrijventerreinen ligt hier onder andere aan ten grondslag de huidige trend van clustering en bundeling van gelijksoortige bedrijven. In het verleden is hier veel minder aandacht aan besteed, waardoor de bedrijven op de (verouderde) terreinen vaak zeer divers van aard zijn. Deze gewenste verhuizingen vinden uiteraard voor een deel reeds 'autonoom' plaats op grond van bedrijfseconomische overwegingen, al dan niet versterkt door de situatie met betrekking tot de onderhoudstoestand van het eigen gebouw/terrein en die van de openbare ruimte alsmede een gebrek aan vertrouwen in verbetering op langere termijn. Het komt voor dat bedrijven en winkels graag willen meewerken aan de gewenste verplaatsing, omdat ze hierdoor bijvoorbeeld de mogelijkheid krijgen om uit te breiden, waar dat op hun huidige locatie niet mogelijk is. Ook op andere manieren kan een verhuizing bijdragen aan de uitvoering van de bedrijfsstrategie. Een verhuizing van een bedrijf kan overigens ook in het voordeel werken van andere bedrijven, die hierdoor de beschikking krijgen over uitbreidingsruimte of over ruimte voor nieuwe vestigingen. De kosten van de verhuizing vormen echter een struikelblok hierbij. Dit geldt zowel voor de grote ondernemingen die te maken hebben met complexe (productie)installaties als voor kleinere bedrijven en winkeliers. Ook krijgen zowel eigenaren als huurders van vastgoed met deze kostenpost te maken. Omdat huisvestingszaken vaak een zeer lage prioriteit hebben bij ondernemers, wordt voor dit soort uitgaven in de regel ook niet gereserveerd. Voor de groep winkeliers die voor hun inkomsten afhankelijk is van het niet-doelgericht winkelend publiek is het bijvoorbeeld van belang dat bij (gedwongen) verhuizing naar een (tijdelijke) nieuwe locatie niet alleen een gelijkwaardig pand wordt aangeboden, maar ook een gelijkwaardige locatie met een passantenstroom die vergelijkbaar is met die op de oude plek. Een afgeleid financieel probleem voor bedrijven en winkels die al dan niet gedwongen verhuizen is het feit dat de structurele huisvestingslasten op de nieuwe locatie vaak fors hoger liggen. Tegenover de functionele en andere voordelen van een nieuw gebouw staat verder een hogere balanswaarde waar ondernemers niet altijd op zitten te wachten. Een punt van kritiek vanuit de praktijk (workshops en ervaringen PwC) betreft de houding van de overheid, die door afwachten hoopt dat het bedrijf vrijwillig vertrekt, waarbij men relatief goedkoop de locatie kan verwerven.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

28

Feiten rondom bedrijfsverplaatsing
Bedrijfsverplaatsingen zijn een belangrijke factor in de totale economische dynamiek. Jaarlijks verhuizen ongeveer 60 tot 70 duizend bedrijfsvestigingen waarbij een kleine 200.000 arbeidsplaatsen mee zijn gemoeid8. Dit komt grofweg neer op 5 procent van de totale werkgelegenheid in Nederland. In de groothandel en zakelijke diensten is het jaarlijkse percentage bedrijven dat verhuist zelfs 10 procent. Vaak geldt een tekort aan uitbreidingsruimte als belangrijkste reden te verhuizen. Dit is de reden achter het feit dat bedrijfsverplaatsingen en economische groei positief met elkaar samenhangen. Maar er zijn ook meer kwalitatieve redenen achter bedrijfsverplaatsingen. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan bereikbaarheid en representativiteit van de bedrijfslocatie. Bedrijfsverplaatsingen vinden meestal plaats over slechts een korte afstand. Bijna 60 procent van de bedrijfsverplaatsingen heeft zowel herkomst als bestemming binnen de eigen gemeente en maar liefst 90 procent vindt binnen dezelfde provincie plaats9. Het verhuisproces kost een (groot) bedrijf gemiddeld meer dan twee jaar.10

Citaat uit één van de workshops "Voor veel ondernemers is het aantrekkelijker om te verhuizen naar een nieuw terrein. Op deze manier is voor hen vaak een probleem opgelost. De overheid heeft er dan echter een probleem bij."

N.J. Kemper en P.H. Pellenbarg (1997), De Randstad een hogedrukpan, Economisch Statistische Berichten, 25/06/1997, pp. 508-512 en N.J. Kemper en P.H. Pellenbarg (1995), Een vlucht uit de Randstad, Economisch Statistische Berichten, 17/05/1995, pp. 465-469. 9 P.H. Pellenbarg (1996), Structuur en ontwikkeling van bedrijfsmigratie in Nederland. Bedrijfsmigratie als signaal van ruimtelijke ontwikkelingstendensen, Planning 96/48, pp. 22-32. 10 Pen, C. J., Actors, causes, and phases in the decision-making process of relocated firms in the Netherlands (congress paper), Barcelona 2000.

8

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

29

Nader bekeken: (on)vrijwillige bedrijfsverplaatsing
In het geval van een verplaatsing die vanuit de (lokale) overheid afgedwongen wordt, ontvangt een bedrijf een schadeloosstelling van de onteigenende overheid. Voor de berekening van de schadeloosstelling wordt gebruik gemaakt van de methodiek uit de Onteigeningswet en de daarop gebaseerde jurisprudentie. Uitgangspunt hiervan is dat de vermogens- en inkomenspositie van een ondernemer er niet op achteruit, maar ook niet op vooruit mag gaan. In de rekenmethodiek wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de positie van een vastgoedeigenaar en van een huurder, in de eerste plaats vanwege de verschillende rol van het vastgoed in de vermogenspositie van de ondernemer. In de praktijk is het echter moeilijk om vanuit deze algemene methodiek een precies bedrag voor de schadeloosstelling te berekenen. Daardoor ontstaat er vaak een aanzienlijk verschil tussen de bedragen berekend door respectievelijk de gemeente en de ondernemer, ook om andere dan onderhandelingstechnische redenen. Bedrijven en winkeliers zullen uiteraard proberen om alle kosten die voortvloeien uit de verplaatsing in de vergoeding op te nemen. Hierbij gaat het niet alleen om de directe kosten, maar ook om indirecte kosten zoals tijdsbesteding van het management. Met name bij een gedwongen bedrijfsverplaatsing vormt de zogenaamde 'onrendabele top' een belangrijk probleem. Deze bestaat uit de bedrijfsspecifieke investeringen in het nieuwe gebouw, die voor de 'markt' (andere bedrijven) geen of weinig waarde hebben en zich dus niet vertalen in een hogere marktwaarde van het gebouw. Deze investeringen worden standaard niet vergoed. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om bouwkundige en installatietechnische voorzieningen voor machines, kranen, spuitcabines etc. Zeker bij productiebedrijven is verplaatsing een complex proces, waarbij eerst de nieuwe faciliteit dient te worden opgezet en ingeregeld, vóórdat de oude kan worden verlaten. Dit kan tot gevolg hebben dat er gedurende enkele maanden tot een jaar op twee locaties gewerkt moet worden, met alle financiële gevolgen van dien. In de projecten waarin PricewaterhouseCoopers bedrijven begeleidt bij het (gedwongen) verplaatsingsproces blijkt dat de onteigenende overheid vooraf vaak een te optimistische schatting doet van het bedrag dat met de verplaatsing gemoeid is. In veel gevallen beperkt de gemeente zich grotendeels tot de waarde van het vastgoed (vermogensschade) en schenkt zij te weinig aandacht aan de overige bestanddelen van de schadeloosstelling, zoals de zogenaamde inkomensschade en de bedrijfsschade. Indien blijkt dat de gemeente het benodigde bedrag niet kan opbrengen, is het vaak moeilijk om aanvullende (rijks)middelen te vinden. Onderdeel van de schadeloosstelling is ook de belastingschade die ontstaat als gevolg van de verplaatsing. Deze kan bijvoorbeeld betrekking hebben op extra afdrachten aan de Belastingdienst als gevolg van het ontvangen van inkomsten uit de verkoop van vastgoed en het vrijvallen van onderhoudsreserves/voorzieningen, in die gevallen waar geen gebruik kan worden gemaakt van de herinvesteringsreserve. De omvang van de belastingschade is sterk afhankelijk van het soort bedrijf en van de feit of men eigenaar of huurder is, maar kan in bepaalde gevallen oplopen tot 15% van de totale schadeloosstelling.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

30

Omvang bedrijfsverplaatsing
Pen geeft op basis van de Mutatiebalansen de omvang van bedrijfsverplaatsingen weer in historisch perspectief (zie tabel). Tabel 1.6 Bedrijfsmigratie in Nederland van 1986 tot 1995a Jaar 1986 1987 1988 1989 1991 1991 1992 1993 1995
a

Aantal verplaatste bedrijven 27.085 36.036 39.138 43.008 48.000 54.000 56.000 58.000 67.700

Migratiecoëfficiëntb 5,0 6,1 6,4 6,7 6,5 7,5 7,6 7,4 7,9

Als gevolg van veranderingen in de registratie van de Kamer van Koophandel in 1993 zijn de data na 1992 niet

vergelijkbaar met de jaren ervoor. Voor 1991 zijn twee getallen weergegeven; een gemeten waarde en een gecorrigeerd getal.
b

Het aantal verplaatste bedrijven gedeeld door het totaal aantal geregistreerde bedrijven

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

31

4. Extra kosten/minder inkomsten tijdens het proces
Bedrijventerreinen Op bedrijventerreinen kan het verlies van inkomsten cq. het maken van extra kosten als direct gevolg van het herstructureringsproces aan de orde zijn. Hier gaat het veelal om de doorberekening van kosten door leveranciers en transporteurs die het bedrijf bezoeken, bijvoorbeeld in het geval van productie- en distributiebedrijven. Een slechte bereikbaarheid van het bedrijf als gevolg van (weg)werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van het herstructureringsproces, kan leiden tot vertraging in de inname en uitlevering van goederen en dus tot extra kosten. Zowel huurders als eigenaren van bedrijfsgebouwen krijgen hiermee te maken. (Binnen)stedelijke bedrijfs- en winkellocaties Dit knelpunt speelt echter met name voor de (kleinere) bedrijven en de detailhandel op (binnen)stedelijke herstructureringslocaties, die bijvoorbeeld gevestigd zijn in de 'plinten' van hoogbouw, in (kleine) stand-alone gebouwen, in bedrijfsverzamelgebouwen of in woon/werkgebouwen van diverse aard. Het proces van herstructurering vergt in de meeste gevallen een aantal omvangrijke fysieke ingrepen in de gebouwde omgeving, zoals het slopen en/of nieuw bouwen van objecten, het grootschalig renoveren van gebouwen of het opnieuw aanleggen van wegen en andere openbare ruimten. Dit kan gevolgen hebben voor de fysieke bereikbaarheid van (kleine) bedrijven en winkels, die voor hun omzet voornamelijk of zelfs geheel afhankelijk zijn van klanten die hen op locatie bezoeken. Naast een verlies aan inkomsten worden veel ondernemers in stedelijke gebieden geconfronteerd met extra kosten als direct gevolg van het (her)ontwikkelingsproces (zie onderstaand schema). Het moge overigens duidelijk zijn dat de genoemde knelpunten op zowel gebouweigenaren als op huurders van toepassing zijn. Tabel 1.7: Extra kosten/minder inkomsten tijdens het proces
Extra kosten a.g.v. onderhoud aan openbare ruimte, om klantverlies zo veel mogelijk te beperken reclame om klanten te informeren over proces/bereikbaarheid Minder inkomsten a.g.v. (perceptie van) verminderde bereikbaarheid van bedrijf/winkel verminderd aantal/slecht bereikbare parkeerplaatsen

Zolang er echter uitzicht is op een betere situatie na afronding van het herstructureringsproces, zullen ondernemers over het algemeen bereid zijn om deze moeilijke periode te overbruggen. Om hier ook financieel toe in staat te zijn, is men in veel gevallen wel afhankelijk van uitzonderlijke bijdragen van de (lokale) overheid (zie kader: financiële compensatie ondernemers op blz. 35). Verbetering kan overigens onder andere optreden doordat als gevolg van het proces een terugloop in het bevolkingsaantal van de wijk gekeerd

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

32

wordt, een koopkrachtiger publiek wordt aangetrokken en er minder kosten gemaakt hoeven te worden rondom vandalismebestrijding en beveiliging. Gezien de aard van de wijken waar herstructurering en/of herontwikkeling aan de orde is, maken de ondernemers in de wijk - los van het herstructureringsproces - vaak relatief hoge kosten met betrekking tot vandalismebestrijding en beveiliging. Hierbij kan het gaan om investeringen in het gebouw (inbraakbeveiliging, graffitiwering en -verwijdering) maar ook om investeringen in (extern) personeel en inrichting (beveiligingsbeambten en antidiefstalsystemen in de winkel, nachtelijke controleronde door beveiligingsbedrijf etc.). Deze kosten zijn echter geen direct gevolg van het herstructureringsproces maar van de sociaal-economische structuur van de wijk. Wel is het zo dat een (fiscale) bijdrage voor deze kosten ondernemers eerder zal stimuleren om hun bedrijf of winkel ook tijdens én na het proces van herstructurering open te houden, met alle positieve gevolgen van dien. Het vertrek van met name (grote) winkels zorgt in veel gevallen voor een verdergaande verloedering van de wijk en verkleint dus de kans op succes van een stedelijke herstructureringsoperatie. Het behoud van deze sociaal-economische dragers is dus heel belangrijk voor het slagen van de herstructureringsoperatie. Bij de aanpak van (her)ontwikkelingsprojecten in stedelijke gebieden wordt overigens ook voor winkels en andere bedrijven een goede relatie met buurtbewoners genoemd als een voorwaarde voor welslagen van het project. Dit wordt vergemakkelijkt door - in de woorden van één van de deelnemers van de eerste workshop - een goede 'look and feel' van het project. Dit laatste is onder andere het geval vanwege het negatieve effect op de werkgelegenheid in een gebied, waarvan het belang niet onderschat mag worden. Ter illustratie: bijna zestig procent van de werkgelegenheid in Amsterdam is niet gevestigd op formele bedrijfslocaties (bedrijventerreinen en kantoorlocaties) maar elders in de stad11.

11

O+S, Monitor werkgelegenheid bedrijfslocaties. Amsterdam 2002.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

33

Case: herstructurering Amsterdamse binnenstad door aanleg NoordZuidlijn
In 2011 gaat de nieuwste metroverbinding van Amsterdam Noord naar Amsterdam Zuid WTC rijden onder de naam Noord-Zuidlijn. Bij het bouwen van de Noord-Zuidlijn in een stedelijke omgeving is gezocht naar een juiste balans tussen geld, kwaliteit en minimale hinder. Deze balans is gevonden door bij het ontwerp van de lijn een route te kiezen waarbij zo min mogelijk panden gesloopt hoeven te worden. Die route loopt door de binnenstad van Amsterdam via het Rokin, Muntplein en Ferdinand Bolstraat naar de RAI. In verband met twee toekomstige toegangen wordt een aantal panden waar bedrijven in gevestigd zijn, gesloopt. Voor deze panden loopt een onteigeningsprocedure, omdat behoud niet mogelijk is. De panden die in dit stuk beschreven staan zijn voor een groot gedeelte woningen met een aantal bedrijfspanden. In het kader van de studie hebben wij voor de compensaties gekeken naar bedrijfspanden en niet naar woningen. De onderhandelingen die voor deze herstructurering nodig zijn, zijn centraal door de gemeente Amsterdam gedaan. In de onteigening zijn eveneens panden begrepen waar de metrotunnel onderdoor gaat en waarvoor een opstalrecht (cq. een onderstalrecht) moet worden gevestigd. Opstalrecht zal worden toegepast bij circa veertig panden. Bij dit opstalrecht geeft de eigenaar toestemming dat de metro onder hun pand komt te lopen, waardoor het pand minder waard wordt. Het alternatief van het opstalrecht voor de gemeente is het pand opkopen en wanneer geen overeenstemming wordt bereikt tussen de eigenaar en de gemeente, wordt het pand onteigend. Behalve de panden die onteigend worden, zijn er panden die een nieuwe fundering krijgen. De gemeente heeft hiervoor een onderzoek verricht bij circa 1500 panden (woningen en bedrijven) welke binnen het invloedsgebied liggen van de Noord-Zuidlijn. Van de 1500 onderzochte panden moeten circa 270 panden een nieuwe fundering krijgen. Bedrijven waar de fundering aangepast moet worden, zijn tijdelijk verplaatst of tijdelijk gestopt. In drie gevallen bij het funderingsherstel is de gemeente Amsterdam niet tot overeenstemming gekomen met de betreffende eigenaren. In één geval gaat het om een pand dat al twintig jaar gekraakt wordt. Dit ligt op de grens van de Weteringbuurt en de Vijzelgracht. Hiervoor bereidt de gemeente een stutplan voor. Twee andere panden liggen op de grens van het invloedsgebied van de stationlocatie. In deze gevallen lijkt het dat de onderhandelingen gestopt zijn, maar de gemeente houdt wel in de gaten hoe de stand van zaken van de panden is. Indien later blijkt dat er voorzieningen nodig zijn, zal de gemeente deze op kosten van de eigenaren uitvoeren.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

34

Nader bekeken: financiële compensatie ondernemers tijdens het proces
In Amsterdam zijn in verband met de aanleg van de Noord-Zuidlijn, de volgende financiële compensatie-instrumenten gebruikt voor ondernemers: Een bijdrageregeling voor fundering- en cascoherstel. Deze bijdrage houdt in dat 1/3 van de kosten worden vergoed met een maximum van € 1.135 (inclusief BTW) per m2; Een compensatie bij verhuizing en herinrichting van circa 50% van ‘aard en nagelvaste’ inrichting en de verhuiskosten, in totaal met een maximum van € 56.723; Een compensatie voor winstderving op grond van de nadeelcompensatieregeling (winstdervingvergoeding). Deze vergoeding kan tussen 0 en 100% van de schade liggen. Tijdens de grootschalige stadsvernieuwing in de gemeente Utrecht, die plaatsvond van circa 1985 tot 1992 en waarbij 60 bedrijven verplaatst werden, zijn de volgende instrumenten ingezet: Bij voortzetting ter plaatse van een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf: Een inkomenssteun voor winstdaling; Een verbouwingsbijdrage; Een huurgewenningsbijdrage; Een herinrichtingbijdrage; Een stagnatiebijdrage. Bij verplaatsing van een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf: Een huurgewenningsbijdrage; Een bijdrage voor hogere huisvestingskosten voor ondernemer/eigenaar; Een verhuisbijdrage; Een bijdrage in noodzakelijke verbouwingskosten; Een bijdrage in noodzakelijke herinrichting; Een bijdrage in de winstdaling als gevolg van bedrijfsstagnatie. Bij beëindiging van een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf: Eenmalige beëindiginguitkering. Met betrekking tot de kosten van tijdelijke huisvesting voor een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf Een bijdrage in verhuiskosten; Een bijdrage in noodzakelijke herinrichtingskosten van tijdelijke huisvesting; Een bijdrage in hogere huisvestingslasten van tijdelijke huisvesting; Een inkomenssteun voor winstdaling.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

35

5. Kosten bodemsanering
Bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfs- en winkellocaties Een belangrijk financieel en juridisch knelpunt dat bij de uitvoering van herstructureringsprojecten voor vertraging kan zorgen is bodemvervuiling. Dit blijkt zowel uit de eerder uitgevoerde studies als uit de reacties van deelnemers aan de workshops. Dit knelpunt speelt zowel voor ondernemers op bedrijventerreinen buiten de stad als voor bedrijven op stedelijke locaties en dan met name voor eigenaren van vastgoed, in tegenstelling tot huurders. Voor deze laatste groep is dit knelpunt minder relevant, tenzij uiteraard de huurder de veroorzaker is van de vervuiling. Zolang bedrijven aan alle milieu-eisen voldoen, de vervuiling niet toeneemt en er geen bouwactiviteiten plaatsvinden, vormt de vervuiling in veel gevallen geen (acuut) probleem. Een bedrijf zal echter niet snel op grote schaal investeren in een vervuilde locatie, waardoor deze extra snel veroudert. Daarnaast is het zo dat zodra een bedrijf vertrekt en er plannen gemaakt worden voor een ander gebruik van het terrein, dan wel voor sloop en nieuwbouw van gebouwen, de vervuiling aangepakt zal moeten worden. Een juridisch probleem hierbij kan zijn het aanspreken van degene die verantwoordelijk is voor de vervuiling. Deze is namelijk primair aansprakelijk voor de saneringskosten. Een ander punt dat speelt bij bodemvervuiling is dat de aard en omvang vaak niet (volledig) bekend zijn voordat een project gestart wordt, mogelijk omdat onvoldoende geld en tijd wordt uitgetrokken voor onderzoek hiernaar. Hierdoor kunnen partijen tijdens de uitvoering van het project geconfronteerd worden met grote, onvoorziene uitgaven op dit gebied. Vijf jaar geleden werd door de ministeries van Economische Zaken en VROM, de provincies en de VNG een draaiboek voor de aanpak van bodemvervuiling opgesteld (BOSOMdraaiboek). Dit draaiboek biedt een handleiding bij het opzetten en aanpakken van projecten. Het is als zodanig een hulpmiddel bij het opheffen van stagnatie in het proces van sanering en bij het terugdringen van de hiermee gemoeide kosten. Bodemsanering blijkt vaak duurder dan nodig door een verkeerde organisatorische aanpak. Het draaiboek geeft de fasen aan die tijdens een project worden doorlopen, de problemen die zich kunnen voordoen en praktische tips voor het oplossen van die problemen. Doel is te bereiken dat bodemsanering niet langer als een afzonderlijk sectoraal probleem wordt gezien maar geïntegreerd wordt in het proces van (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Zo is een meer kosteneffectieve aanpak van bodemsanering te bereiken. Als vervolg op het draaiboek is in 2002 de 'Wegwijzer marktdynamiek bij bodemsanering' verschenen.
Citaat uit één van de workshops "In veel (her)ontwikkelingtrajecten op bedrijventerreinen is het bodemsaneringsaspect (financieel) maatgevend."

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

36

In 2001 is het Kabinetsstandpunt Beleidsvernieuwing Bodemsanering (BEVER Bodemsanering) gepresenteerd, met als doel sneller en goedkoper saneren. Dit beleid heeft betrekking op historische bodemverontreiniging van landbodems, dat wil zeggen ontstaan vóór 1987. Nieuw in het beleid is de mogelijkheid om in het geval van immobiele verontreiniging functiegericht te saneren, dat wil zeggen gericht op de (toekomstige) functie van de locatie. Functiegericht saneren zal in de meeste gevallen goedkoper zijn, waardoor er met hetzelfde rijksbudget meer locaties kunnen worden aangepakt. Deze versnelling van de aanpak weegt volgens het kabinet zwaarder dan het feit dat multifunctioneel saneren in principe de meest duurzame oplossing is. Het nieuw kabinetsstandpunt voorziet eveneens in een nieuwe wijze van financieren van bodemsanering. Het model van door de overheid gefinancierde saneringen enerzijds en geheel door private partijen gefinancierde saneringen anderzijds wordt verlaten en vervangen door een zogenaamd participatief stelsel. Hierin spelen de belanghebbenden bij sanering een grotere rol dan voorheen. Het principe 'de vervuiler betaalt' blijft overeind, maar wordt aangevuld met het principe 'de belanghebbende betaalt mee'. De rol van de rijksoverheid verandert hiermee van 'vangnet indien private partijen juridisch niet aanspreekbaar zijn' in één van de partijen die belang heeft bij het oplossen van de problematiek rond de historische vervuiling op een bepaalde locatie. Bedrijven op bedrijventerreinen die als zodanig in gebruik zijn en blijven, krijgen afhankelijk van de urgentie van het probleem - de plicht om vóór een bepaalde datum tot sanering over te gaan. Hierbij is de eigenaar (niet de veroorzaker) van de vervuiling primair verantwoordelijk voor de kosten van sanering. Onder bepaalde voorwaarden kan het Rijk een subsidie hiervoor toekennen, die kan oplopen tot 60 à 70% van de saneringskosten. In principe wordt deze uitbetaald wanneer aan alle voorwaarden - waaronder uitvoering van het project - is voldaan. In de meeste gevallen is echter het ontvangen van een voorschot tot maximaal 80% van het totaalbedrag aan subsidie mogelijk. Voor kleine bedrijven die ondanks deze subsidie onvoldoende financiële draagkracht hebben is in de regeling op beperkte schaal extra financiële steun voorzien. Toekenning van subsidie geschiedt op dit moment nog op grond van interim-beleid, bekend als de Bedrijvenregeling bodemsanering. Dit beleid is nog niet wettelijk op rijksniveau verankerd, maar wordt uitgevoerd op grond van een subsidieverordening van gemeente of provincie. Daarin staat de uitwerking van de afspraken die gemaakt zijn in het 'Convenant bodemsanering in gebruik zijnde en blijvende bedrijfsterreinen'. Uiteindelijk zal de Wet bodembescherming gewijzigd moeten worden om dit beleid te verankeren. In mei 2003 is hiertoe besloten door het kabinet12. In het Kabinetsstandpunt Beleidsvernieuwing Bodemsanering wordt aangegeven dat bedrijven naar schatting 30 tot 40% van de overblijvende saneringskosten kunnen aftrekken als onkosten. Ondanks dit gegeven en het nieuwe beleid blijft bodemvervuiling op veel locaties een financieel struikelblok van formaat en daarmee een belemmering voor de succesvolle uitvoering van herstructureringsprojecten. Dit vanwege de grote bedragen die in de regel met bodemsaneringsoperaties gemoeid zijn.
12

persbericht ANP 16 mei 2003

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

37

Vanzelfsprekend mitigeert de fiscale aftrekbaarheid van kosten van bodemsanering de netto kosten. Maar omdat inkomsten- en vennootschapsbelasting en de BTW in het algemeen dit effect hebben, zal dit effect niet als een incentive worden ervaren. De aanpak van bodemvervuiling op stedelijke locaties is onderdeel van het integrale ontwikkelingsprogramma in het kader van de Wet op de Stedelijke Vernieuwing (Wsv). De gelden voor bodemsanering in het stedelijk gebied zijn onderdeel van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en vloeien voort uit deze wet. Deze gelden worden door gemeenten aangevraagd bij het Rijk, ondersteund door programma's voor de betreffende locaties. Bedrijven op stedelijke locaties zullen in veel gevallen opgenomen zijn in deze programma's. Overigens geldt de eerder genoemde Bedrijvenregeling voor alle in gebruik zijnde en blijvende bedrijventerreinen, zowel in de binnenstad als daarbuiten.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

38

6. Kosten achterstallig onderhoud bedrijfspanden
Bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfs- en winkellocaties Achterstallig onderhoud van gebouwen, wegen en openbare ruimte is één van de belangrijkste kenmerken van veroudering van bedrijventerreinen. De uiterlijke staat van een gebouw is in veel gevallen echter niet van invloed op het verloop van het bedrijfsproces. Ook beschouwen veel ondernemers hun gebouwen - die specifiek voor hen gebouwd zijn - als afgeschreven bij vertrek. Voor een eventuele hogere opbrengstwaarde bij vertrek wordt dus geen moeite gedaan. Beide zaken leiden ertoe dat het gebouwonderhoud een lage prioriteit krijgt van ondernemers. Ogenschijnlijk is er bij het wegwerken van dit onderhoud in het kader van (her)ontwikkeling of herstructurering sprake van een financieel knelpunt. Er moet in één keer een relatief groot bedrag geïnvesteerd worden. In werkelijkheid is het echter de vraag of het ware knelpunt van financiële aard is, gezien de genoemde lage prioriteit van de werkzaamheden. Een oplossing zal dan ook gezocht moeten worden in het motiveren van de ondernemers om toch het achterstallig onderhoud van de gebouwen weg te werken, ten gunste van de algemene uitstraling van het terrein. Het buitenonderhoud kan bijvoorbeeld gecombineerd worden met een investering binnen in het gebouw, bijvoorbeeld in het productieproces. De (lokale) overheid treedt vaak op als 'trekker' van dit upgradingsproces door het aanpakken van het achterstallig onderhoud van wegen en openbare ruimten. Ook hiervoor wordt soms een (financiële) bijdrage van de ondernemers verlangd (zie volgende knelpunt: financiering openbare ruimte). Fiscaal gezien is er hier geen sprake van een knelpunt, onderhoudslasten zijn in principe onbeperkt aftrekbaar, direct op het moment dat de kosten worden gemaakt dan wel vooraf in de vorm van dotaties aan een fiscale voorziening of een fiscale kostenegalisatiereserve (KER). Echter, in bepaalde gevallen zijn kosten van achterstallig onderhoud niet aftrekbaar en moeten door de ondernemer fiscaal worden geactiveerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien een ondernemer achterstallig onderhoud verricht, en het onderhoud is opgeroepen in de periode waarin hij nog geen eigenaar was. Ook kosten van verbetering mogen niet in aftrek worden gebracht maar dienen te worden geactiveerd. Het probleem van achterstallig onderhoud kan ook een rol spelen bij bedrijven en met name winkels in het (binnen)stedelijk gebied. Ook hier gaat het vaak om een prioriteitsissue meer dan om een financieel knelpunt. Wel is het zo dat winkeliers die tijdens een proces van herstructurering geconfronteerd worden met een teruglopende omzet, nog minder dan anders geneigd zullen zijn om te investeren in hun pand. Het financiële knelpunt rondom achterstallig onderhoud geldt zowel voor (groot-)eigenaren van vastgoed, die in afwachting van aangekondigde herstructureringsplannen het onderhoud aan hun gebouwen vaak op een laag pitje zetten, als voor huurders. Ook deze laatste groep is verantwoordelijk voor bepaalde onderhoudsactiviteiten: het zogenaamde huurdersonderhoud.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

39

7. Financiering openbare ruimte
Bedrijventerreinen en (binnen)stedelijke bedrijfs- en winkellocaties Zowel op bedrijventerreinen als in stedelijke gebieden is herinrichting van de openbare ruimte van groot belang voor het welslagen van een (her)ontwikkelingsproject. Zoals eerder opgemerkt wordt verpaupering van openbare en private ruimte genoemd als belangrijkste kenmerk van een 'verouderd' bedrijventerrein. Concreet betreft het in veel gevallen verbetering van de ontsluiting, meer groen en meer parkeerruimte. In beide gebieden is er overigens vaak sprake van een spanningsveld tussen openbare en private ruimte: waar ligt precies de grens? Dit knelpunt is primair van belang voor gemeenten, als verantwoordelijken voor de openbare ruimte, maar door afwenteling van lasten raakt het ook de ondernemers op een bedrijventerrein of een stedelijke bedrijfslocatie. In die gevallen waar de lokale overheid niet in staat is voldoende middelen vrij te maken voor de aanpak van de openbare ruimte, wordt namelijk vaak een beroep gedaan op betrokken private partijen - in de eerste plaats de gebouweigenaren. Ook intermediairs als verenigingen van eigenaren en (professionele) beheerorganisaties die op terreinniveau actief zijn spelen hierbij in toenemende mate een rol. Voor het verkrijgen van een financiële bijdrage van de ondernemers op een bedrijventerrein of in een stedelijk gebied kan de gemeente gebruik maken van de baatbelasting, een zogenoemde privaatrechtelijke exploitatie-overeenkomst of de opbrengsten vanuit de onroerendezaakbelastingen, die vrij te besteden zijn. Veel ondernemers storen zich overigens aan het feit dat dit laatste verre van vanzelfsprekend is. Niet zelden hebben zij het gevoel dat ze twee keer betalen voor bijvoorbeeld het onderhoud van de openbare ruimte. Eén keer via de OZB en één keer via een bijdrage in een andere vorm. In situaties waar bedrijven direct profijt hebben van bepaalde ruimtelijke ingrepen kunnen afspraken gemaakt worden met deze individuele bedrijven over een bijdrage aan het project. Nieuw in Nederland is vorming van een fonds van private en publieke middelen, dat specifiek wordt aangewend voor een bepaald bedrijventerrein. Een mogelijke issue hierbij is wel de verenigbaarheid met Europese regels met betrekking tot staatssteun. Indien de door de overheid in zo'n beheerfonds gestorte middelen een 'afkoopsom' vormen voor het normale publieke onderhoud, zal echter redelijkerwijs geen sprake zijn van staatssteun. Ook nog niet eerder toegepast in ons land zijn de zogenaamde 'site assessment fees'. Hierbij betaalt de private partij een vergoeding aan de overheid voor geleverde diensten. Deze constructie wordt met name gebruikt in situaties waar private partijen het initiatief nemen. Ook hier geldt dat een extra stimulans voor ondernemers om bij te dragen aan de herinrichting van de openbare ruimte één van de knelpunten in het proces van herstructurering sterk zou kunnen verminderen. Puur het argument dat verbeteringen van de openbare ruimte de ondernemer direct of indirect ten goede komen, bijvoorbeeld in de bereikbaarheid van zijn terrein of in de waarde van zijn onroerend goed, is voor de ondernemer niet altijd voldoende. De financiering van de openbare ruimte is uiteraard primair een taak van de (lokale) overheid. Bedrijven op (binnen)stedelijke locaties (met name in de detailhandel) nemen echter vaak de

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

40

verantwoordelijkheid op zich voor het beheer van een deel van de openbare ruimte. Dit om niet nog meer klanten te verliezen dan al het geval is, als gevolg van achteruitgang van de wijk dan wel als gevolg van het herontwikkelingsproces zelf. Deze bedrijven willen hier - in afwachting van betere tijden - echter wel voor gecompenseerd worden.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

41

8. Voorfinanciering kosten samenhangend met (her)ontwikkeling
Een laatste knelpunt van financiële aard waar ondernemers mee geconfronteerd worden in het proces van (her)ontwikkeling is het voorfinancieren van diverse uitgaven die samenhangen met dit proces. In het geval van een gedwongen bedrijfsverplaatsing betreft het bijvoorbeeld de kosten van het inhuren van deskundige bijstand (adviseurs) voor het opstellen van een schadeloosstellingsberekening. Deze uitgaven worden uiteindelijk vergoed als onderdeel van de schadeloosstelling, maar tussen het moment van uitgeven en het moment van vergoeden kunnen verschillende jaren verstrijken. Ook bij gesubsidieerde uitgaven kan dit spelen, hoewel het in de meeste gevallen wel mogelijk is om een voorschot op een subsidie te ontvangen. Met name bij de detailhandel, maar ook in andere branches, is het zo dat ondernemers in afwachting van hogere inkomsten na afronding van het herstructureringsproces, wel een aantal maanden of jaren moeten zien te overbruggen met minder inkomsten en op deze wijze dus ook 'voorfinancieren'. Juist in het geval van fiscale tegemoetkomingen geldt in het algemeen dat de ondernemer pas één of twee jaar nadat de hiermee samenhangende uitgaven zijn gedaan van de maatregel profiteert. Bijvoorbeeld in het geval van een bepaalde investeringsaftrek samenhangend met (her)ontwikkeling. De aftrekpost komt pas aan de orde bij de aangifte over het jaar waarin de investering gedaan is, oftewel enkele maanden tot meer dan een jaar later. Een ander voorbeeld in dit kader is willekeurige afschrijving. Overigens in het wel zo dat ondernemers ook veel andere kosten samenhangend met hun bedrijfsvoering moeten 'voorfinancieren' voordat er inkomsten tegenover staan, dit is uiteraard eigen aan het ondernemer zijn.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

42

DEEL 2: IDEEENDOCUMENT
Inleiding
In deel 1 van deze rapportage is ingegaan op de bestaande knelpunten die een belemmering kunnen vormen bij de herontwikkeling van bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties. Slechts voor een deel zijn deze knelpunten van financiële of fiscale aard (los van voorfinanciering). Voor een ander deel zijn de knelpunten van meer praktische aard. Voor deze laatste categorie knelpunten ligt het niet voor de hand deze door middel van het fiscale instrumentarium weg te nemen. Op deze knelpunten gaan wij in dit deel van de rapportage dan ook niet verder in. Financiële en fiscale knelpunten kunnen mogelijk worden verzacht of weggenomen door het opnemen of wijzigen van specifieke fiscale regelgeving. Als alternatief kan deze categorie knelpunten worden aangepakt door het toekennen van directe subsidies. Op dit laatste alternatief zal conform de afspraak met de opdrachtgever niet verder worden ingegaan. Volgens één van de geïnterviewden is het voordeel van fiscale maatregelen boven subsidies het feit dat de lagere overheid wordt uitgeschakeld. Zo wordt meer afstand genomen en wordt de zaak minder vertroebeld door lokale belangen en emoties. In het kader van deze studie zijn slechts fiscale oplossingsrichtingen aangedragen. Niet vergeten mag worden dat deze slechts een deel vormen van de totale verzameling oplossingen die gevonden zal moeten worden voor de problematiek van (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties.

Overzicht fiscale stimuli
Het volgende schema geeft een overzicht van de voorgestelde maatregelen. De maatregelen zijn onderling vergeleken op het gebied van rendement, eenvoud en draagvlak door middel van een kwalitatieve score. De score in de tabel is bedoeld om te komen tot een (verdere) selectie van maatregelen voor nadere uitwerking. De drie scoringsgebieden zijn als volgt gedefinieerd. Tabel 2.1: Definitie scoringsgebieden fiscale stimuli
De mate waarin de maatregel bijdraagt aan het opheffen van de gesignaleerde knelpunten voor bedrijven maar ook voor gemeenten en dus stimulerend werkt in het proces van (her)ontwikkeling [ = laag rendement, = hoog rendement] Dit betreft de eenvoud van invoering en handhaving van de maatregel (in hoeverre is aanpassing van de wet vereist, hoe is de administratieve last etc.) [ = moeilijk, = eenvoudig] Dit betreft onze verwachting rondom het draagvlak dat gemiddeld voor de maatregel bestaat, zowel bij bedrijven, bij de overheid als bij andere betrokkenen [ = beperkt draagvlak, = groot draagvlak]

Rendement

Eenvoud Draagvlak

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

43

Tabel 2.2: Fiscale stimuli naar rendement, eenvoud en draagvlak
Rendement Draagvlak

Eenvoud

Ideeën voor fiscale stimuli

OVERDRACHTSBELASTING Vrijstelling in diverse situaties Geen belasting ec. eigendomsoverdr. IB/VPB Ruime toepassing herinvest. reserve Willekeurige afschrijving Investeringsaftrek WET WOZ N.v.t. verklaren artikel 19 Extra aftrek bodemverontreiniging Verplichte waarderingsmethodiek GEMEENTEWET/WATERSCHAPSWET Vrijstelling OZB Tariefdifferentiatie 'Anti-samenloop'-artikel Vergoeding voor 'ongemak' Ingroei- en aftopvariant Conserverende aanslag Uitstel van betaling Gratis parkeren Vrijstelling van leges X X X X

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

Best scorend

44

Toelichting best scorende stimuli
De beste scorende maatregelen worden in dit hoofdstuk toegelicht. Voor de toelichting op de overige maatregelen verwijzen wij u naar de bijlage 'toelichting overige fiscale stimuli'. Hierbij merken wij op dat wij in het kader van de in dit rapport beschreven problematiek de eerste maatregel, aanpassing van de overdrachtsbelasting, over het geheel genomen als de beste maatregel zien. De volgorde van de overige drie maatregelen is willekeurig. De budgettaire consequenties van de maatregelen zijn in overleg met de opdrachtgever niet nader onderzocht. Hierover merken wij slechts op dat de budgettaire consequenties van de voorgestelde investeringsaftrek relatief hoog zijn ten opzichte van die van de andere maatregelen omdat hier geen sprake is van belastinguitstel maar van belastingafstel. Voor ondernemers en marktpartijen zien wij geen financiële nadelen ten aanzien van de door ons voorgestelde maatregelen, behoudens administratieve consequenties.

Aangewezen gebieden en locaties
De in dit deel van de studie voorgestelde maatregelen zijn niet bedoeld voor alle bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties in Nederland. Zij zijn van toepassing daar waar een (her)ontwikkelings- of herstructureringsopgave aanwezig is. Er zal dus een selectie gemaakt moeten worden van 'aangewezen gebieden', waarvoor de hier gepresenteerde maatregelen zouden moeten gelden. Deze gebieden kunnen bijvoorbeeld door de Minister van Economische Zaken of de Minister van VROM worden aangewezen middels een Besluit. In dat Besluit dienen algemene voorwaarden geregeld te worden, de benoeming van het gebied, de gevolgen voor de diverse al dan niet van toepassing zijnde belastingen en (wellicht) te verlenen subsidies. Op deze wijze hoeven niet elke keer (diverse) Belastingwetten aangepast te worden. De precieze juridische vorm van dit Besluit zal nader uitgewerkt moeten worden.

1. Aanpassing overdrachtsbelasting
Zoals beschreven in de knelpuntenanalyse kan het in het kader van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en stedelijke locaties noodzakelijk zijn dat onroerende zaken meerdere malen in het proces dienen te worden overgedragen. Iedere overdracht leidt in principe tot heffing van 6% overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de overgedragen onroerende zaak. Deze fiscale kosten kunnen een belemmering vormen om de voor de (her)ontwikkeling noodzakelijke overdrachten te kunnen realiseren. Om deze belemmering weg te nemen wordt voorgesteld een faciliteit in te voeren in de Wet belastingen van rechtsverkeer op basis waarvan bepaalde overdrachten welke verband houden met een te (her)ontwikkelen bedrijventerrein of stedelijke locatie van overdrachtsbelasting vrij te stellen. Verwacht rendement Het effect van de maatregel is naar onze verwachting zeer groot. De maatregel dient te worden beschouwd als een fiscale stimulans. Dit komt omdat de (gecumuleerde) overdrachtsbelasting zwaar drukt in de eerste fase van het (her)ontwikkelingsproject. In deze fase zijn de risico’s voor betrokken partijen nog groot en bestaat in de regel een hogere weerstand tegen het maken van kosten dan in latere fases van het project waarin risico's beter
PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

45

zijn in te schatten. Een vergelijking kan worden gemaakt met de woningbouwprojecten die recent door marktomstandigheden zijn gestrand, waardoor gemeenten en ontwikkelaars met hoge opstartkosten blijven zitten (bijvoorbeeld het project Voorsche Kreek in Voorschoten). Overeenkomsten met ruilverkaveling De voorgestelde regeling heeft bepaalde overeenkomsten met de diverse faciliteiten bij hervestiging van agrarische bedrijven. Deze faciliteiten zijn opgenomen in artikel 15 lid 1 letters l,m,q,s,t,v en w van de Wet belastingen van rechtsverkeer. Als voorbeeld halen wij aan de in voornoemd artikel onder letter s genoemde vrijstelling welke ziet op het geheel of gedeeltelijk verplaatsen van een landbouwbedrijf, waarbij de verkrijging van landerijen buiten het 'herkomstgebied' plaatsheeft in samenhang met het afstaan door de verkrijger van binnen het herkomstgebied gelegen landerijen. Met 'herkomstgebied' wordt bedoeld bepaalde gebieden welke op basis van het Structuurschema Groene Ruimte, bepaalde planologische wetgeving of maatregelen worden bestemd voor niet-agrarische doeleinden. Ook de andere aangehaalde faciliteiten op het gebied van de hervestiging van agrarische bedrijven bevatten overeenkomsten met de door ons voorgestelde faciliteiten. Overigens is voor invoering van de door ons voorgestelde maatregelen wijziging van de wet wel noodzakelijk. De faciliteiten ten behoeve van de ruilverkaveling zijn dermate specifiek dat ze niet rechtstreeks voor het hier beoogde doel bruikbaar zijn. De voorgestelde faciliteit ziet op vier soorten transacties: 1.a Vrijstelling vertrekkende ondernemers Om de gewenste verhuizingen door ondernemers op een te (her)ontwikkelen bedrijventerrein of stedelijke locatie in fiscale zin niet te belemmeren kan gedacht worden aan de volgende faciliteit in de overdrachtsbelasting. Deze faciliteit voorziet in een vrijstelling overdrachtsbelasting voor de verkrijging door een vertrekkende ondernemer van een vervangende bedrijfsruimte op het zelfde terrein/locatie of daarbuiten. De regeling zou om budgettaire redenen beperkt kunnen worden tot die ondernemers die verhuizen vanaf een – bijvoorbeeld door het ministerie van EZ of VROM - 'aangewezen' terrein of stedelijke bedrijfslocatie. De besparing voor de vertrekkende ondernemer bedraagt in principe 6% van de koopsom van de vervangende bedrijfsruimte. Het zou nuttig zijn de faciliteit ook toe te kennen aan die ondernemers die hun bedrijfsruimte huren maar in het kader van de verhuizing over willen gaan tot aankoop van bedrijfsruimte. Als variant op volledige vrijstelling kan gedacht worden aan gedeeltelijke vrijstelling, namelijk voor het gedeelte van de koopprijs van de vervangende onroerende zaak dat overeenkomt met de waarde van de onroerende zaak welke door de ondernemer wordt achtergelaten. Ook kan als variant worden gedacht aan een gematigd tarief voor de overdrachtsbelasting. Deze beperkte varianten zullen de effectiviteit uiteraard verminderen. 1.b. Vrijstelling ontwikkelingsmaatschappij Voorts stellen wij voor – overeenkomstig de regeling voor woningen te verkrijgen door Wijkontwikkelingsmaatschappijen - de extra heffing van overdrachtsbelasting bij verkrijging door een ontwikkelingsmaatschappij weg te nemen door een specifieke vrijstelling. De vrijstelling zou van toepassing moeten zijn op de verkrijging door de

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

46

ontwikkelingsmaatschappij van terreinen en gebouwen op de 'aangewezen' terreinen of locaties. De vrijstelling zou naar onze mening moeten gelden voor de verkrijging van die objecten waarvan bij de ontwikkelingsmaatschappij het voornemen bestaat deze na (her)ontwikkeling weer te verkopen aan derden. De faciliteit leidt tot een kostenbesparing voor de ontwikkelingsmaatschappij van 6% over de koopsom van de te herontwikkelen objecten. Het voordeel van de maatregel is dat de financiële haalbaarheid van herontwikkelingen wordt vergroot hetgeen de interesse voor ontwikkelaars om in deze projecten te participeren positief beïnvloedt. 1.c. Vrijstelling voor kopers objecten op (her)ontwikkelde terreinen Een faciliteit in de overdrachtsbelasting voor kopers van objecten op aangewezen bedrijventerreinen of (binnen)stedelijke locaties kan worden overwogen indien de marketing van deze objecten daarom vraagt. Het aanbieden van op de markt van (her)ontwikkelde objecten zal naar verwachting in concurrentie geschieden met nieuw vervaardigde objecten op nieuwe bedrijventerreinen. Deze laatste categorie objecten heeft in beginsel een voordeel omdat de kopers van nieuwe objecten – in tegenstelling tot kopers van (her)ontwikkelde objecten – geen overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Het voorstel is dan ook om een vrijstelling overdrachtsbelasting in te voeren voor verkrijgingen van (her)ontwikkeld vastgoed op 'aangewezen' terreinen en locaties door ondernemers van de ontwikkelingsmaatschappij. Het voordeel van de vrijstelling is dat het concurrentienadeel bij het aanbieden van (her)ontwikkeld vastgoed ten opzichte van nieuw vervaardigd vastgoed (dat zonder overdrachtsbelasting kan worden verkregen) wordt weggenomen. Dit stimuleert een snelle opname in de markt van deze objecten. Schema 2.1: Vrijstelling overdrachtsbelasting ondernemer 1
verkoop aan (her)ontwikkelaar bestaand pand 0% herontwikkeling 0%

herontwikkelaar
verkoop aan nieuwe gebruiker (vrij op naam)

ondernemer 2

herontwikkeld pand

0%

vervangend pand

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

47

2. Ruime toepassing herinvesteringsreserve
In de knelpuntenanalyse van de studie is aangegeven dat de fiscale afrekening met inkomstenof vennootschapsbelasting over door ondernemers gerealiseerde fiscale boekwinsten of bedrijfsvastgoed een fiscale belemmering kunnen opleveren voor de gewenste verhuisbewegingen. Voor het totstandkomen van de gewenste verhuisbewegingen is het dan ook van belang dat de herinvesteringsreserve zo ruim mogelijk kan worden toegepast, door ondernemers die willen vertrekken van een te (her)ontwikkelen terrein of (binnen)stedelijke locatie. Verwacht rendement Het rendement van de hieronder voorgestelde maatregelen achten wij aanzienlijk. De maatregel dient naar onze mening meer te worden gezien als het wegnemen van een belemmering dan het creëren van een fiscale stimulans. Hoe ruimer de faciliteiten voor belastinguitstel worden toegepast, hoe minder gewenste verhuisbewegingen om fiscale redenen worden tegengehouden. 2.a. Verruiming voorwaarden herinvesteringsreserve Een meer algemene uitleg over de werking van de herinvesteringsreserve is gegeven in het kader op pagina 25 van het rapport. Vervolgens is geconstateerd dat de fiscus thans een zeer beperkt vervangingsbegrip hanteert als gevolg waarvan onroerende zaken op erfpacht en onroerende zaken in eigendom als onvoldoende vergelijkbaar worden aangemerkt om de herinvesteringsreserve te kunnen toepassen. Naast het vervangingsbegrip kent de wettelijke regeling een aantal andere beperkende voorwaarden voor toepassing van de herinvesteringsreserve zoals, herinvesteringstermijn, boekwaarde-eis en de uiterste datum voor het vervangingsvoornemen. De in het kader van de (her)ontwikkeling gewenste transacties kunnen worden gestimuleerd door een zo ruim mogelijke toepassing van de herinvesteringsreserve. Het voordeel van een ruimere toepassing van de herinvesteringsreserve is gelegen in het in meer gevallen kunnen uitstellen van belastingheffing over de fiscale boekwinst. De fiscale boekwinst is het verschil tussen de fiscale boekwaarde (doorgaans gelijk aan de historische kostprijs minus afschrijvingen) en de verkoopopbrengst. Indien een bedrijfspand al lang in bezit is van een ondernemer kan het verschil tussen fiscale boekwaarde en verkoopopbrengst zeer groot zijn. Deze toepassing kan worden verruimd door de volgende maatregelen: 1. Opheffen van het onderscheid tussen niet-eeuwigdurende erfpacht en eigen grond; 2. Investeringen in vervangende bedrijfsruimte kwalificeren als vervanging van oude bedrijfsruimte op aangewezen locaties13; 3. Vervangingsvoornemen ten aanzien van de vervreemding van objecten op aangewezen locaties moet uiterlijk bestaan op het moment dat de aanslag over het jaar van vervreemding onherroepelijk wordt;
13

Dit kan zelfs het geval zijn indien het de nieuwe bedrijfsruimte wordt gehuurd, maar de huurder zoveel investeringen moet plegen dat sprake is van een economisch goed.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

48

4. Verlengen van de vervangingstermijn van drie jaar voor boekwinsten gerealiseerd met de verkoop van objecten op een 'aangewezen' locatie; 5. Vervallen van boekwaardeeis ten aanzien van boekwinsten gerealiseerd met de verkoop van objecten op een 'aangewezen' locatie. Indien de boekwinst niet kan worden opgenomen in een herinvesteringsreserve dient inkomsten- of vennootschapsbelasting te worden afgedragen over de boekwinst naar een tarief voor de inkomstenbelasting van maximaal 52% en voor de vennootschapsbelasting van maximaal 34,5%. Duidelijk is dat deze afrekening tot een aanzienlijk cashflow nadeel bij de ondernemer kan leiden. Dit nadeel kan zo groot zijn dat verkoop gevolgd door aankoop van vervangende huisvesting door een ondernemer wordt geblokkeerd.

Voorbeeld
Stel een ondernemer heeft in 1970 een bedrijfsgebouw gekocht voor € 200.000. Na afschrijving staat het nu fiscaal in de boeken voor € 120.000. De huidige waarde van het gebouw is nu € 350.000. De waardestijging is voor een (groot) deel het gevolg van inflatie. Indien de ondernemer het object verkoopt realiseert hij een fiscaal belaste vermogenswinst van € 230.000. Deze winst is belast met inkomstenbelasting naar een tarief van maximaal 52%. Dit betekent een incidentele fiscale last van ongeveer € 120.000. Dit bedrag mist de ondernemer nu voor de aanschaf van een nieuwe bedrijfsruimte, waardoor de financiering van het vervangende object wellicht niet rond komt. Indien de herinvesteringsreserve kan worden toegepast werkt dit als volgt uit. Stel de ondernemer koopt een vervangend object van € 500.000. De boekwinst op het oude object mag buiten het belastbaar resultaat worden gehouden en wordt in mindering worden gebracht op de fiscale kostprijs van het nieuwe object. Deze fiscale kostprijs bedraagt nu € 500.000 – € 230.000 = € 270.000. Bij een toekomstige verkoop van het nieuwe object komt de doorgeschoven boekwinst van € 230.000 alsnog tot uitdrukking, tenzij opnieuw een herinvesteringsreserve wordt toegepast.

2.b. Faciliteit voor ondernemers die gaan huren Een faciliteit voor vertrekkende ondernemers die (tijdelijk) bedrijfsruimte gaan huren zou processen eveneens kunnen versnellen. De faciliteit moet er in voorzien dat boekwinsten behaald met de verkoop van objecten op aangewezen bedrijventerreinen tegen een gematigd tarief of verspreid over een aantal jaren fiscaal mogen worden afgerekend. 2.c. Staking van de onderneming door overheidsingrijpen Indien een ondernemer als gevolg van bepaalde vormen van overheidsingrijpen besluit zijn onderneming te staken heeft hij onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid de bij de staking gerealiseerde winst (zoals de in bedrijfsgebouwen begrepen meerwaarden) buiten de heffing te laten (artikel 3.64 Wet IB 2001) . Indien de ondernemer binnen 12 maanden na staking de gerealiseerde winst herinvesteert in een nieuwe onderneming bestaat de mogelijkheid de bij staking gerealiseerde boekwinsten af te boeken op de investeringen in de nieuwe onderneming. Hierdoor wordt op een manier vergelijkbaar bij de herinvesteringsreserve belastinguitstel bereikt.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

49

Het voordeel voor de ondernemer is dat de bij de staking vrijgekomen liquiditeit geheel - en zonder aftrek van belastingen – kan worden geïnvesteerd in een nieuwe onderneming. Naar onze mening moet worden overwogen de staking welke verband houdt met de (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein of stedelijke locatie aan te merken als een van de vormen van overheidsingrijpen waarop voormelde faciliteit van toepassing is.

3. Willekeurige afschrijving
In deel 1 is aangegeven dat het upgraden van verouderde bedrijventerreinen bij veel ondernemers geen prioriteit heeft. Indien de kosten van upgrading van hun eigendommen niet fiscaal aftrekbaar zijn – maar moeten worden geactiveerd - levert dat nog een extra nadeel op. Ter stimulering van deze door ondernemers te plegen uitgaven kan gedacht worden aan de invoering van willekeurige afschrijving voor niet als onderhoud aftrekbare investeringen, gedaan met het oog op de (her)ontwikkeling van een aangewezen bedrijventerrein. Voor de ondernemer heeft dit als voordeel dat de investeringen toch in één keer ten laste van het fiscale resultaat kunnen worden gebracht, hetgeen de netto voor de investeringen benodigde cashflow vermindert. Indien de ondernemer als gevolg van de investeringsaftrek in enig jaar een verlies lijdt zal hij dit fiscale verlies kunnen terugwentelen naar eerdere jaren of vooruit wentelen naar latere jaren. De willekeurige afschrijving leidt tot een overeenkomstig lagere boekwaarde van de investering waardoor op termijn een hogere fiscale boekwinst bij vervreemding van het vastgoed wordt gerealiseerd. De maatregel leidt – net als de herinvesteringsreserve - tot belastinguitstel. Overwogen zou kunnen worden om binnen het kader van deze maatregel een extra stimulans te creëren voor het (her)ontwikkelen van duurzame bedrijventerreinen, door middel van differentiatie in het toegestane afschrijvingspercentage. Verwacht rendement Het rendement van de maatregel is – afhankelijk van de voorwaarden en eventuele maximering – hoog.
Citaat uit één van de workshops "Merk op dat de maatregelen 'willekeurige afschrijving' en 'verruimde toepassing van de herinvesteringsreserve' elkaar versterken. Bij cumulatie van deze maatregelen kunnen grote boekwinsten gecreëerd worden, die vervolgens op verschillende (nieuwe) manieren opnieuw geïnvesteerd kunnen worden. Wellicht is dit niet gewenst."

4. Investeringsaftrek
Overwogen kan worden een speciale investeringsaftrek in te voeren (in feite een fiscale subsidie) ten aanzien van investeringen in objecten gelegen op aangewezen bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties. De investeringsaftrek komt neer op een extra aftrekpost voor de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting gebaseerd op een bepaald percentage van de kwalificerende investeringen. Het voordeel voor de ondernemer is dat de
PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

50

belastingaanslag over het jaar waarin de investeringen zijn gepleegd wordt verminderd als gevolg waarvan de netto voor de investeringen benodigde cashflow wordt verminderd. Indien de ondernemer als gevolg van de investeringsaftrek in enig jaar een verlies lijdt zal hij dit fiscale verlies kunnen terugwentelen naar eerdere jaren of vooruit wentelen naar latere jaren. De maatregel resulteert in een permanente belastingbesparing en gaat dus verder dan een maatregel als de herinvesteringsreserve waarbij slechts belastinguitstel wordt bereikt. De maatregel heeft hierdoor in zekere mate het karakter van een subsidie. Het voordeel van deze vorm van subsidiëring ten opzichte van een rechtstreekse subsidie, is dat een rechtstreekse subsidie tot de fiscale winst dient te worden gerekend, waardoor het netto effect van de subsidie wordt verminderd. Ook hier zou voor duurzame bedrijventerreinen een extra of extra hoge aftrek voorzien kunnen worden. Verwacht rendement Het rendement van de maatregel is – afhankelijk van de voorwaarden zoals percentage en eventuele maximering – hoog.
Citaat uit één van de workshops "Parapluwetgeving op het gebied van fiscale stimuli is wenselijk. Dit vanwege het grote aantal stimuleringsregelingen met betrekking tot (her)ontwikkeling dat vanuit verschillende overheden bestaat. Voor kleinere ondernemers zonder eigen fiscale - en subsidie-expertise is deze regelgeving ondoorzichtig."

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

51

Maatregelen in de categorie 'geste'
Uit de tabel op pagina 44 blijkt dat ook fiscale stimuli op gemeentelijk belastinggebied/Wet WOZ hoog scoren (zie ook bijlage 'toelichting overige fiscale stimuli'). Ook de reacties van participanten in de tweede workshop wijzen hierop. In het kader van deze studie zijn de voorgestelde maatregelen onderling onder andere vergeleken op het gebied van rendement. De gemeentelijke belastingen (met name OZB) en/of lagere waardering op grond van de Wet WOZ scoren weliswaar hoog op het gebied van eenvoud en draagvlak, maar zullen niet significant bijdragen aan het verruimen van financiële middelen. Zeker niet als dit wordt afgezet tegen de kwalitatieve effectiviteit van fiscale stimuleringsmaatregelen als geheel/gedeeltelijke vrijstelling overdrachtsbelasting, ruime toepassing van herinvesteringsreserve etc. Daarom is besloten om de gemeentelijke belastingen niet op te nemen als één van de best scorende fiscale stimuleringsmaatregelen. Niettegenstaande het bovenstaande blijkt uit de praktijk dat maatregelen ter verlaging van lokale lasten tijdens de herontwikkeling van bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties niet te onderschatten gestes zijn die door ondernemers en winkeliers hogelijk worden gewaardeerd. Zij kunnen dan ook zeer goed dienen als 'smeerolie' in het proces en/of als plaatselijk sturingsinstrument.

Algemene aandachtspunten fiscale stimuli
De volgende aandachtspunten en opmerkingen, genoemd door de fiscalisten en de specialisten op diverse gebieden van het belastingrecht van PwC, de geïnterviewde ervaringsdeskundigen en de deelnemers aan de workshops, zijn van belang bij de voorgestelde ideeën voor fiscale maatregelen: Tabel 2.3: Aandachtspunten fiscale stimuli
Alle steun aan specifieke bedrijven, ook fiscale, moet in Europees verband getoetst worden om na te gaan of er sprake is van concurrentievervalsing of niet. Overigens zijn generieke maatregelen in het algemeen wel toegestaan.

Europese toetsing

Gelijkheidsbeginsel

Differentiatie in doelgroepen

De inkadering van (her)ontwikkelingsgebieden ten behoeve van specifieke fiscale faciliteiten heeft als potentieel probleem het gelijkheidsbeginsel. Overigens heeft in het kader van de stedelijke herstructurering zo'n inkadering reeds plaatsgevonden door het aanwijzen van de eerder genoemde 50 prioriteitswijken. De moeilijkheid hierbij is wel het opstellen van criteria hiervoor. Het is belangrijk om bij het (verder) ontwikkelen van fiscale stimuli in gedachten te houden dat er belangrijke verschillen in financiële en fiscale positie kunnen zijn tussen vastgoedeigenaren en -huurders en tussen dynamische en statische bedrijven (bedrijven die verhuizen resp. bedrijven die op hun plek blijven in het proces van (her)ontwikkeling.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

52

Matrix knelpunten en oplossingsrichtingen
In de matrix hieronder zijn de vier belangrijkste fiscale stimuli afgezet tegen de gesignaleerde financiële knelpunten. Een bullet betekent dat de desbetreffende fiscale maatregel het bijbehorende knelpunt in meer of mindere mate mitigeert. Tabel 2.4: Belangrijkste fiscale stimuli versus financiële (en fiscale) knelpunten
Kosten bodemsanering Kosten achterstallig onderh. Verhuiskosten Financiering openb. ruimte Extra kosten / minder ink.

Kapitaalvernietiging

Ideeën voor fiscale stimuli

OVERDRACHTSBELASTING Vrijstelling in diverse situaties IB/VPB Ruime toepassing herinvest. reserve Willekeurige afschrijving Investeringsaftrek

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

Voorfinanciering

Belastingheffing

53

Conclusies onderzoek rond praktijkvoorbeelden
Uit de in het kader van deze studie bestudeerde cases kan geconcludeerd worden dat gebruik is gemaakt van de volgende financiële en fiscale compensatiemaatregelen: Bijdrageregelingen voor herstel van vastgoed; Compensaties voor verhuiskosten en/of herinrichting; Compensaties voor winstderving; Beëindiginguitkeringen; Bijdragen voor sanering, bijvoorbeeld van milieuhinderlijke bedrijven; Koop van terreinen en gebouwen van het te sluiten bedrijf; Compensaties in de sfeer van overdrachtsbelasting. Over de kosten samenhangend met de ondersteuning van bedrijven die moeten 'overleven' tijdens het proces dan wel de kosten samenhangend met (minnelijke) onteigening van bedrijven is het volgende op te merken. In het geval van de met de aanleg van de Noord-Zuidlijn in Amsterdam gepaard gaande onteigeningen is door de gemeente een compensatiebedrag voor onteigening en stopzetting van bedrijven betaald van € XX.XXX [vertrouwelijk] per m2. In het geval van de herstructurering van Lage Weide geeft de gemeente Utrecht aan voornamelijk meer ruimte te creëren voor de bedrijven, met name door het opheffen van planologische beperkingen. Er zal eveneens financiële steun gegeven worden, echter, het budget hiervoor is beperkt. In het geval van de Stadsvernieuwing in Utrecht zijn 60 bedrijven verplaatst. Als compensatie voor de verplaatsing is tussen de € 90 en € 136 per m2 uitgekeerd. De sluiting van de Nijmeegse vestiging van een groot bedrijf kan de facto worden aangemerkt als een bedrijfsverplaatsing aangezien het bedrijf na verkoop van de grond en gebouwen in kwestie aan de gemeente, haar productie heeft verplaatst naar het buitenland. Het bedrag dat met deze koop gemoeid was – ofwel de compensatie voor verplaatsing – was € 100 per m2. Zowel de gemeente Amsterdam, de gemeente Nijmegen als de gemeente Utrecht zijn over het algemeen tevreden over de werking van de door hun aangewende financiële stimuli. Als verbeterpunt geeft de gemeente Amsterdam aan het wenselijk te vinden als meer fiscale instrumenten aangewend kunnen worden. Als voorbeeld van zo’n instrument wordt genoemd het kunnen verlenen van compensatie voor belastingschade die bij liquidatie kan optreden.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

54

Overzicht bijlagen
1. Geraadpleegde literatuur 2. Betrokken personen 3. Toelichting overige fiscale stimuli 4. Fiscale faciliteiten bij staking van de onderneming 5. Toelichting onderzoek rond praktijkvoorbeelden 6. Vragenlijsten

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

55

1. Geraadpleegde literatuur
Websites ministerie van VROM (raadpleging op 06/08/2003, 22/08/2003), ministerie van Economische Zaken, (raadpleging op 06/08/2003). Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Functiemening in vooroorlogse wijken, eindrapportage KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing - praktijkonderzoek. Amsterdam 2003. ANP, Persbericht: Bedrijven moeten bodemsanering zelf betalen. Den Haag 16 mei 2003. ETIN Adviseurs, Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten, studie in opdracht van de ministeries van Economische Zaken en van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Tilburg 2003. Brief van de Staatssecretaris van Economische Zaken van 2 april 2002 (kamerstukken II 2001/2002, 28324, nr. 1) getiteld 'Actieplan herstructurering bedrijventerreinen'. ETIN Adviseurs, Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties, Werklocaties 2002 - Hoofdrapport. Tilburg 2002. S@M stedebouw & architectuurmanagement, Ontwerpen aan Nederland, Architectuur & Bedrijventerreinen, Rapportage Startconferentie. Den Haag 2002. Brief van de Staatssecretaris van Financiën, de Minister van Economische Zaken en de Staatssecretaris van VROM, niet gedateerd (kenmerk AFP200200014 M) over 'Maatregelen in het kader van BEW en MDW'. Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordering en Milieubeheer van 23 december 2002 (kamerstukken II 2002/2003, 28600 XI, nr. 88) over 'Voortgang stedelijke vernieuwing en de aanpak van vijftig wijken'. O+S, Monitor werkgelegenheid bedrijfslocaties. Amsterdam 2002. Brief van de Ministers van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en van Economische Zaken van 1 mei 2002 (kabinetstandpunt bij het rapport van de MDW-werkgroep Intensief Ruimtegebruik Bedrijventerreinen, 'Verzameld Werk' ). Kamerstukken II 2001/2002, 24036, nr. 253. Ministerie van VROM, Kabinetsstandpunt beleidsvernieuwing bodemsanering. Kamerstukken II 2001/2002, 28199, nr. 1. Amsterdamse Raad voor de Stadsontwikkeling, Over de openbare ruimte van de Zuidas: advies op hoofdlijnen. Amsterdam 2001. Ministerie van VROM, IPO, VNG, VNO-NCW, MKB-Nederland, Convenant bodemsanering in gebruik zijnde en blijvende bedrijfsterreinen. Den Haag 2001. Centraal Planbureau, Veroudering van bedrijventerreinen: een structuur voor herstructurering. Den Haag 2000. Pen, C. J., Actors, causes, and phases in the decision-making process of relocated firms in the Netherlands (Congrespaper). Barcelona 2000. RIGO Research en Advies, Herstructurering in tachtig plannen. Amsterdam 1999. Heidemij Advies, Nieuwe kansen voor bestaande terreinen. Den Haag 1996 (in opdracht van het ministerie van Economische Zaken). Kemper, N.J. en Pellenbarg. P.H. (1997), De Randstad een hogedrukpan, Economisch Statistische Berichten, 25/06/1997, pp. 508-512

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

56

Kemper. N.J. en Pellenbarg. P.H. (1995), Een vlucht uit de Randstad, Economisch Statistische Berichten, 17/05/1995, pp. 465-469. Pellenbarg, P.H. (1996), Structuur en ontwikkeling van bedrijfsmigratie in Nederland. Bedrijfsmigratie als signaal van ruimtelijke ontwikkelingstendensen, Planning 96/48, pp. 22-32.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

57

2. Betrokken personen
Geïnterviewde ervaringsdeskundigen: Dhr. drs. W.C.M. Voeten, raadsgriffier bij de gemeente Etten-Leur, voorheen beleidsmedewerker economische zaken en van daaruit als projectleider nauw betrokken bij de revitalisering van bedrijventerrein Vosdonk in Etten-Leur. Dhr. mr. A.W.M. De Graaf, zelfstandig adviseur op het gebied van projectontwikkeling, bedrijfsverplaatsing en herstructurering van bedrijventerreinen en stedelijke bedrijfslocaties. Betrokkenen vanuit PricewaterhouseCoopers Dhr. ir. Dominique de Wit (projectleider) Mw. drs. Christianne Noordermeer Van Loo (eindverantwoordelijke, Wet WOZ, OZB, lokale heffingen) Dhr. drs. C.S. Oude Lohuis (Wet WOZ, OZB, lokale heffingen ) Dhr. mr. J.H. Elink Schuurman MRE (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting) Dhr. mr. R.P. Kolder (omzetbelasting, overdrachtsbelasting) Dhr. drs. J.F. Kijftenbelt (omzetbelasting, overdrachtsbelasting) Dhr. ir. H.J.C. Grafhorst (algemene begeleiding, moderator workshops) Dhr. dr. E. Brouwer (onderzoek economische en financiële aspecten, praktijkvoorbeelden) Dhr. K.H.S. van Buiren (onderzoek economische en financiële aspecten, praktijkvoorbeelden) Mw. M.H.C. Kok (onderzoek economische en financiële aspecten, praktijkvoorbeelden) Dhr. prof. dr. R.P.C.W.M. Brandsma (interne klankbordgroep) Dhr. Brandsma is director binnen het Bureau Vaktechniek van PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. en werkzaam als professor op universiteit Nijenrode. Dhr. A. Sieverdink RA (interne klankbordgroep) Dhr. prof. dr. J.W. Velthuijsen (interne klankbordgroep) Betrokken vanuit de begeleidingscommissie van het ministerie van EZ Dhr. mr. J.R. Borst (ministerie van EZ, directie Algemene Economische Politiek) Dhr. drs. P.J. Hamelink (ministerie van VROM, DGM, directie Strategie en Bestuur) Dhr. mr. G.B.F. Jurg (ministerie van EZ, directie Ruimtelijk Economisch Beleid) Dhr. ir. C.M. Streefkerk (ministerie van VROM, DGM, directie Strategie en Bestuur) Dhr. drs. H.R. Ziekenoppasser (ministerie van EZ, directie Ruimtelijk Economisch Beleid)

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

58

3. Toelichting overige fiscale stimuli

Overdrachtsbelasting Afschaffing belasting economische eigendomsoverdracht Als alternatief voor bovenstaande regelingen zou gedacht kunnen worden aan de afschaffing van de belastbaarheid van de verkrijging van economische eigendom van bedrijventerreinen in verband met nieuwbouw voor de heffing van overdrachtsbelasting. Op die manier hebben partijen de tijd en gelegenheid om eerst alle ‘eigendom’ van het bedrijventerrein in bezit te krijgen. Vervolgens kan de gemeente alle koopopties overnemen, kan juridische verwerving plaatsvinden door de gemeente en kan zij vervolgens bouwrijpe grond zonder overdrachtsbelasting terugleveren aan de private partij. Bij de herontwikkeling van binnen- of buitenstedelijke bedrijventerreinen moet dus vaak worden onderhandeld met meerdere eigenaren, met ieder zijn eigen belang. Indien een bepaalde eigenaar bereid is om te verkopen zal deze verkoper wensen dat de transactie zo snel mogelijk wordt afgerond en tevens wensen dat er direct wordt betaald. De koper zal juist willen kiezen voor de variant waarin sprake is van een koopoptie met een vooruitbetaling. Partijen wensen hierbij te voorkomen dat er op het moment van betalen en schriftelijke vastlegging sprake is van een economische eigendomsoverdracht en er 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd is. Echter, in de praktijk blijkt dat partijen een dergelijke transactie zodanig vastleggen – gelet op de gewenste zekerheid en het financieel belang – dat de schriftelijke vastlegging van een koopoptie met vooruitbetaling alle elementen kan hebben van een economische eigendomsoverdracht waardoor ter zake daarvan toch heffing van 6% overdrachtsbelasting aan de orde komt bij de koper. Een fiscale stimulans bij de herontwikkeling van bedrijventerreinen in binnen- of buitenstedelijk gebied zou dus kunnen zijn om de economische eigendomsoverdracht van bedrijventerreinen in verband met nieuwbouw voor de heffing van overdrachtsbelasting af te schaffen. Op die manier hebben partijen de tijd en gelegenheid om eerst alle ‘eigendom’ van het bedrijventerrein in bezit te krijgen. Vervolgens kan de gemeente alle koopopties overnemen, kan juridische verwerving plaatsvinden door de gemeente en kan zij vervolgens bouwrijpe grond zonder overdrachtsbelasting terugleveren aan de private partij. Een dergelijke fiscale stimuleringsregeling is niet noodzakelijk indien het alternatief van een vrijstelling overdrachtsbelasting in bepaalde specifieke situaties wordt overwogen. Omzetbelasting Diverse maatregelen in strijd met Europese wetgeving In het kader van deze studie is gedacht aan verschillende fiscale maatregelen in de sfeer van de omzetbelasting, waaronder de invoering van een BTW-nultarief voor parkeren in (binnen)stedelijke gebieden. Echter, op grond van de Zesde Richtlijn waarop de Nederlandse Wet op de omzetbelasting 1968 is gebaseerd, zijn de beschouwde wijzigingen in de BTW-wetgeving niet toegestaan.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

59

Wet WOZ Niet van toepassing verklaren artikel 19 Wet WOZ In artikel 19 van de Wet WOZ is geregeld dat voor mutaties gedurende het WOZ-tijdvak een zogenaamde mutatiebeschikking14 wordt afgegeven. Dit artikel zou gedurende de periode dat het bedrijventerrein of stedelijke gebied opgeknapt wordt niet van toepassing verklaard kunnen worden op onroerende zaken gelegen in een dergelijk gebied. Extra aftrek bodemverontreiniging Afhankelijk van de waarderingsmethodiek kunnen de kosten voor sanering van bodemverontreiniging in sommige gevallen tot maximaal de grondwaarde verdisconteerd worden derhalve resulterend in een grondwaarde van nihil. Op de waarde van de opstal wordt een 'rompslomp-forfait' in mindering gebracht. Bij onroerende zaken gelegen in een herontwikkelingsgebied zou de aftrek voor bodemverontreiniging verruimd kunnen worden tot maximaal een totale waarde van nihil (grond en opstal). Indien dit niet geregeld wordt in bovengenoemd Besluit dan is het probleem van rechtsongelijkheid sterk aanwezig. Verplichting ten aanzien van waarderingsmethodiek In artikel 17 Wet WOZ is voorgeschreven dat de hoogste van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de waarde in het economisch verkeer maatgevend is. Voor onroerende zaken in een herontwikkelingsgebied zou de gecorrigeerde vervangingswaardemethodiek als verplicht voorgeschreven kunnen worden. In dat geval zal normaliter een lagere WOZ-waarde het resultaat zijn aangezien de waarde van de onroerende zaak voor de huidige eigenaar in aanmerking genomen kan worden. Tevens zou een aftrek geïntroduceerd kunnen worden welke gerelateerd is aan de locatie in een herontwikkelingsgebied. Indien dit niet geregeld wordt in bovengenoemd Besluit dan is het probleem van rechtsongelijkheid sterk aanwezig. Gemeentewet (Onroerendezaakbelastingen) Vrijstelling onroerendezaakbelastingen (OZB) In bovengenoemd Besluit zou een vrijstelling geregeld kunnen worden voor de heffing van onroerendezaakbelastingen voor objecten gelegen in het herontwikkelingsgebied. Indien geregeld via bovengenoemd Besluit is het gevaar voor rechtsongelijkheid veel kleiner aangezien dan niet snel sprake zal zijn van gelijke gevallen en indien wel het geval er gesteld kan worden dat sprake is van rechtvaardiging voor het onderscheid. Gemeenten verliezen op deze wijze wel inkomsten. Tariefdifferentiatie In een Besluit zou gekozen kunnen worden voor het invoeren van tariefdifferentiatie. Hierbij zou voor objecten in aangewezen gebieden een lager tarief gelden. Dit is een gecompliceerdere oplossing aangezien in dat geval bepaald moet gaan worden hoeveel lager het tarief moet worden. Voor eventuele rechtsongelijkheid verwijzen wij naar hetgeen hierboven daarover is opgemerkt. Invoering 'anti-samenloop'-artikel Indien door verhuizing sprake zou zijn van het moeten betalen van OZB voor twee locaties zou dit beperkt kunnen worden tot het eenmalig betalen daarvan door invoering van een 'anti-samenloop'- artikel. Hierin zou bijvoorbeeld bepaald kunnen worden dat de hoogste van de twee betaald zou moeten worden. Rechtsongelijkheid speelt ook hier een rol. Daarnaast 'verliest' de gemeente met de laagste aanslag inkomsten tenzij er een vergoeding komt van de rijksoverheid.

14

In principe wordt de WOZ-waarde van een onroerende zaak eens in de vier jaar vastgesteld, waarna deze geldt voor eenzelfde periode. Als er zich tijdens deze periode wijzigingen voordoen in o.a. het gebruik of de toestand van een onroerende zaak én een het hierdoor veroorzaakte verschil in waarde voldoet aan bepaalde kwantitatieve voorwaarden, wordt door de gemeente middels een zogenaamde mutatiebeschikking een nieuwe WOZ-waarde vastgesteld, die geldt gedurende het resterende deel van het tijdvak van vier jaar.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

60

Vergoeding voor 'ongemak' Bij de aanslagoplegging zou een 'korting' (vgl. Zalmsnip) gegeven kunnen worden voor het feit dat de herontwikkeling ongemak met zich meebrengt. De hoogte van de korting zou in verschillende categorieën ingedeeld kunnen worden. Een element zou bijvoorbeeld de tijdsduur van de overlast kunnen zijn. Rechtsongelijkheid zal een probleem met zich meebrengen. Ingroei- en aftopvariant Beide regelingen bestaan op dit moment reeds in de gemeentewet. Beide regelingen zouden kunnen worden uitgebreid door ze van toepassing te verklaren op aangewezen onroerende zaken/gebieden. De aftopvariant zou in dat geval kunnen gelden gedurende de periode dat sprake is van herontwikkeling. In het belastingjaar volgend op de afronding van de herontwikkeling kan de ingroeivariant gaan gelden waarbij de lage tarieven uit de aftopvariant toe kunnen groeien naar het dan geldende tarief. Voor de ingroeivariant staat de keuze van het aantal jaren in beginsel vrij. Rechtsongelijkheid zou een probleem met zich mee kunnen brengen. Conserverende aanslag Indien bedrijven of winkels zich tijdelijk ergens anders huisvesten om vervolgens terug te keren op de oude opgeknapte locatie zou bij de aanslagoplegging gekozen kunnen worden voor conserverende aanslagen met daaraan gekoppeld een bepaalde termijn. Indien bedrijven ook na die termijn gevestigd blijven op de opgeknapte locatie vervalt/vervallen de aanslag(en). Uitstel van betaling Een andere mogelijkheid is het verlenen van uitstel van betaling of het verlenen van de mogelijkheid om in termijnen te betalen. Daarnaast is het mogelijk om af te zien van rente in voorgaande gevallen. Een andere optie is het verlenen van een invorderingskorting ter hoogte van een nader vast te stellen bedrag (zie vergoeding voor 'ongemak'). Rechtsongelijkheid zal een probleem met zich meebrengen. Gratis parkeren Voor aangewezen gebied kan voor een bepaalde periode gratis parkeren worden ingesteld. Het rechtsongelijkheid-probleem lijkt hier minder aan de orde. Vrijstelling van leges Bij gedwongen verplaatsing zou vrijstelling van bouwleges geboden kunnen worden voor de nieuwbouw. Rechtsongelijkheid-probleem lijkt ook hier minder aan de orde. Waterschapswet Indien mogelijk zouden de hierboven genoemde stimulerende maatregelen ook kunnen gelden voor de Waterschapsheffingen. Het hierboven genoemde Besluit zou hier in kunnen voorzien.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

61

4. Fiscale faciliteiten bij staking van de onderneming
Art. 3.79 Wet IB 2001: stakingsaftrek De stakingswinst bij staking van een gehele onderneming is vrijgesteld tot een maximumbedrag van € 3.630 (2003). Bedrag geldt per ondernemer, dus bedrag dat eventueel. al eerder is genoten, komt hierop nog in mindering. Overgangswetgeving In onderdeel A + B (gehele dan wel gedeeltelijke staking) Invoeringswet IB 2001 wordt een overgangsmaatregel gegeven voor de jaren t/m 2005. Onderdeel A Indien de onderneming geheel wordt gestaakt, en de ondernemer is 55 jaar of ouder dan bedraagt de stakingsaftrek maximaal € 13.704 (2003), € 10.346 (2004), € 6.988 (2005). In de overige gevallen bedraagt de stakingsaftrek maximaal € 6.987 (2003), € 5.808 (2004), € 4.719 (2005) Eerder genoten stakingsvrijstelling (IB 1964) wordt hierop in mindering gebracht, maar wel zo dat nog een stakingsaftrek overblijft van € 3.630. Onderdeel B Indien gedeeltelijke staking plaatsvindt, bestaat er nog tot 2005 recht op een stakingsaftrek van maximaal € 1.815 in 2005. Eerder genoten stakingsvrijstelling (IB 1964) komt hierop in mindering. Art. 3.128 omzetting oudedagsreserve in lijfrente/Art. 3.129 omzetting stakingswinst in lijfrente Stakingswinst kan worden omgezet in een lijfrente. Hiermee wordt uitstel van belastingbetaling verkregen. Stakingswinst die maximaal kan worden omgezet: - € 386.771 indien: - ondernemer 60 jaar of ouder is - 45% of meer arbeidsongeschikt, en direct ingaan lijfrente - overlijden ondernemer - € 193.389 indien: - ondernemer is 50 jaar of ouder - lijfrenten dadelijk ingaan - € 96.699 in overige gevallen Bovenstaande bedragen moeten worden verminderd met reeds opgebouwde voorzieningen zoals pensioenvoorziening, eerder in aftrek gebracht lijfrentepremies, bedrag oudedagsreserve aan begin kalenderjaar. Het bedrag van de oudedagsreserve aan het begin van het kalenderjaar kan via art. 3.128 in een lijfrente worden omgezet. Art. 25-lid 16 Invorderingswet jo. Art 5. UR Invorderingswet: uitstel van betaling winst door eigen woning Dit artikel regelt uitstel van betaling (max. 10 jaar) voor het deel van de stakingswinst dat wordt veroorzaakt door de woning die deel uitmaakte van het ondernemingsvermogen en na de staking een eigen woning wordt voor ondernemers die verder over geen middelen dan die woning beschikken om de belasting te betalen. Het uitstel is niet renteloos. Indien er sprake is van faillissement/schuldsanering/overlijden belastingplichtige/geen eigen woning meer dan vervalt het uitstel. Tevens moet voldoende zekerheid gesteld worden.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

62

5. Toelichting onderzoek rond praktijkvoorbeelden
Inleiding Het onderzoek heeft betrekking op de factoren die een rol spelen bij de verplaatsing van bedrijven, bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en/of de herstructurering van stedelijke locaties. De focus van deze deelstudie is voornamelijk gericht op de financiële factoren die hierbij een rol spelen. Uit deze centrale doelstelling volgen de volgende onderzoeksvragen: Hoeveel geld moet de overheid investeren om een bepaald oppervlak bedrijventerrein vrij te krijgen? Welke financiële en fiscale instrumenten worden hiertoe aangewend? Welke financiële en fiscale instrumenten zou men graag tot de beschikking willen hebben? Welke overige, gerelateerde problemen komen overheden in de praktijk tegen bij herstructureringen? Om deze vragen te beantwoorden, is mede door middel van interviews met betrokkenen een drietal cases bestudeerd, te weten: Herstructurering van de Amsterdamse binnenstad vanwege de aanleg van de Noord-Zuidlijn; Herontwikkeling van bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht15; Herplaatsing van een groot bedrijf in Nijmegen vanwege de herstructurering van een bedrijventerrein. PricewaterhouseCoopers is in dit onderzoek ondersteund door specialisten van TNO INRO op het gebied van bedrijfslocaties en bedrijventerreinen. Uit de bestudeerde cases zijn de (financiële) factoren gedestilleerd die een rol hebben gespeeld bij onteigeningen en verplaatsingen, waarbij de aandacht met name uitgaat naar het gebruik van financiële en fiscale stimuleringsinstrumenten. Tevens zijn knelpunten en verbeterpunten ten aanzien van het huidige instrumentarium geïdentificeerd. Enkele economische aspecten van herstructurering van bedrijfslocaties Bedrijfsverplaatsingen zijn van groot belang in de totale economische dynamiek. Jaarlijks verhuist grofweg 5 procent van de totale werkgelegenheid in Nederland16. Vaak geldt een tekort aan uitbreidingsruimte als belangrijkste reden te verhuizen. Maar er zijn meer redenen achter bedrijfsverplaatsingen, zoals de bereikbaarheid en de representativiteit van de bedrijfslocatie. Een bedrijfsverplaatsing is een zeer ingrijpende gebeurtenis in de levensloop van een bedrijfsvestiging. Dit geldt vooral voor typen bedrijvigheid waarvan investeringen in hoge mate onlosmakelijk met de bedrijfslocatie zijn verbonden. Het zijn vaak juist deze typen bedrijvigheid die de primaire doelgroep van uitplaatsingsbeleid vormen. Er is, met andere woorden, een positieve relatie tussen het aandeel sunk cost, in de totale kapitaalgoederenvoorraad en de mate waarin de productie in de bedrijfsvestiging negatieve externe effecten op haar directe bedrijfsomgeving uitoefent. Om een beeld te krijgen van de aangrijpingspunten die bedrijfsverplaatsingen bieden voor uitplaatsingsbeleid, kan een onderscheid worden gemaakt tussen pull-, push- en keepfactoren in bedrijfsverplaatsingen17.

15

Zoals verderop in het rapport zal blijken, dient de herstructurering van de Lage Weide nog plaats te vinden. Derhalve is met de betrokken vertegenwoordiger van de gemeente Utrecht gesproken over de mogelijke inzet van financiële stimuli bij deze herstructurering. Wel is in aanvulling hierop eveneens gesproken over het herstructureringsproject Stadsvernieuwing binnenstad Utrecht en de gebruikte financiële stimuli aldaar. 16 P.H. Pellenbarg (1994), Bedrijfsmigratie, O.A.L.C. Atzema en E. Wever, De Nederlandse industrie. Ontwikkeling, spreiding en uitdaging, Assen: Van Gorcum. 17 Pellenbarg (1985), Bedrijfsrelokatie en ruimtelijke cognitie: onderzoekingen naar bedrijfsverplaatsingen en de subjectieve waardering van vestigingsplaatsen in Nederland, Groningen: Rijksuniversiteit Groningen.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

63

Push- en pullfactoren hebben betrekking op motieven de oude locatie te verlaten, respectievelijk motieven voor een nieuwe locatie te kiezen en kunnen feitelijk als twee kanten van dezelfde medaille worden gezien. Sinds jaar en dag zijn de beschikbaarheid van ruimte en de bereikbaarheid de belangrijkste factoren. Uitplaatsingsbeleid dient hierop in te spelen door een alternatieve locatie te bieden die zich positief onderscheidt van de oude locatie. Belangrijk aanknopingspunt wat betreft pushfactoren is flankerend milieubeleid. In stedelijke gebieden worden over het algemeen strengere eisen gesteld aan het productieproces in termen van externe effecten op de nabije omgeving (geluidshinder, veiligheidsrisico’s. luchtvervuiling en dergelijke). Inzicht in push- en pullpactoren kan nuttig zijn voor het ontwikkelen van maatregelen om bedrijven op hun bestaande locatie te houden, dan wel - als dit niet mogelijk is - nieuwe terreinen voor deze bedrijven te ontwikkelen. Verplaatsing van bedrijven zorgt in die gevallen op de oude locaties voor (extra) schuif- en groeiruimte. Keepfactoren hebben betrekking op de barrières die het verplaatsingsproces zelf opwerpt. Afschrijvingen op onlosmakelijk met de oude locatie verbonden investeringen en, indien op grote afstand wordt verhuisd, de immobiliteit van het personeelsbestand. Een alternatieve locatie dient derhalve op niet al te grote afstand te worden aangeboden. Tevens is er de mogelijkheid door middel van financiële prikkels bedrijven tot een verplaatsing over te halen. Bedrijven overwegen een bedrijfsverplaatsing omdat zij op een nieuwe locatie denken hun bedrijfsdoelstellingen beter te kunnen verwezenlijken. Zonder tussenkomst van de overheid zijn in het verleden talloze bedrijven uit binnenstedelijke locaties naar locaties nabij uitvalswegen verhuisd met als belangrijkste redenen de beschikbaarheid van (uitbreidings)ruimte en verbeterde bereikbaarheid. De hoge investeringskosten verbonden aan een relocatie kunnen op termijn worden terugverdiend doordat de bedrijfsverplaatsing zich positief in de productiekosten manifesteert. In relatie tot uitplaatsingsbeleid zijn belangrijke elementen in deze baten het aanbod aan alternatieve locaties en het vigerende beleid ten aanzien van de huidige productielocatie. De baten van relocatie worden in hoge mate bepaald door de kwaliteit van de toekomstige locatie, bijvoorbeeld in termen van bereikbaarheid. Tevens is het beleid op de huidige locatie van belang. Wanneer op de huidige locatie strenge eisen aan productie gesteld worden, door bijvoorbeeld geluidscontouren toe te passen, zullen winstpotenties op alternatieve locaties in relatie tot de huidige locatie hoger uitvallen. Aan de kostenkant spelen de hoogte van de investeringen in relatie tot deze baten een rol. Naast de puur getalsmatige kosten dient hierbij rekening te worden gehouden met perceptie van kosten en baten en onderhandelingsstrategieën. Ondernemers nemen hun beslissingen niet zelden op basis van een kortetermijnstrategie. Perceptie van risico’s verbonden aan grootschalige investeringen kan leiden tot risicomijdend gedrag. Een financiële incentive kan hierbij een nuttige rol vervullen, zoals ook op andere beleidsterreinen zoals bijvoorbeeld het energiebeleid het geval is. Strategisch gedrag van ondernemerszijde gericht op winstmaximalisatie in het onderhandelingsproces omtrent uitplaatsing is een tweede belangrijk aandachtspunt aan de kostenkant. Hierbij moet een kanttekening gemaakt worden dat het midden- en kleinbedrijf niet alleen gericht is op winstmaximalisatie, maar met name op de continuïteit van het bedrijf.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

64

Cases De eerste twee cases, de aanleg van de Noord-Zuidlijn in Amsterdam en de herstructurering van bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht, zijn toegelicht in kader in de hoofdtekst. Een korte beschrijving van de case in Nijmegen vindt u hieronder. Case: sluiting van een groot bedrijf in de binnenstad van Nijmegen Sinds 1976 is de gemeente Nijmegen bezig met een grootscheepse stadsvernieuwingsoperatie. Daarin vormde dit bedrijf het symbool van de in te zetten veranderingen en de verbeteringen van de leefbaarheid. Aanvankelijk nam het bedrijf verschillende ingrijpende en kostbare maatregelen om de milieuhinder te beperken en af te stemmen op de ligging van het bedrijf, midden in een tot woongebied getransformeerde omgeving. Vanaf 1994 was bekend bij de gemeente Nijmegen dat het bedrijf weg wilde van de locatie midden in de stad. De eerste onderhandelingen over een vergoeding bij vertrek werden stopgezet, omdat de gemeente en het bedrijf niet tot overeenstemming konden komen. De gemeente ondernam niets meer totdat het bedrijf in 1999 opnieuw bij de gemeente aangaf dat zij wilde vertrekken van haar binnenstedelijke locatie. Ditmaal kwam men wel tot een akkoord, waardoor de gemeente nog in datzelfde jaar een begin kon maken met de herontwikkeling van het gebied. Toelichting financiële compensatiemaatregelen Utrecht Tijdens de grootschalige stadsvernieuwing in de gemeente Utrecht, waarbij 60 bedrijven verplaatst werden, zijn de volgende instrumenten ingezet Bij voortzetting ter plaatse van een in stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf - Een inkomenssteun voor winstdaling, deze bedraagt het verschil tussen winst in het jaar van aanvraag en het daarop volgende jaar en de gemiddelde winst met een maximum van € 22.689; - Een verbouwingsbijdrage, deze bedraagt 25% van de kosten. Wanneer het pand in renovatiecomplex of in winkelstimuleringsgebied staat, bedraagt de bijdrage 35% van de kosten; - Een huurgewenningsbijdrage, deze bedraagt vijfmaal het verschil tussen gemiddelde huur op jaarbasis over laatste drie jaren voorafgaand aan het jaar dat aanvraag en de nieuwe huur op jaarbasis; - Een herinrichtingbijdrage, deze bedraagt 25% van de kosten. Wanneer het pand in renovatiecomplex of in winkelstimuleringsgebied staat, bedraagt de bijdrage 35% van de kosten; - Een stagnatiebijdrage, deze is maximaal € 681 per week wanneer het bedrijf stil ligt. De periode dat een bedrijf stil ligt, mag niet langer dan zes weken zijn om in aanmerking te komen voor de bijdrage. Bij verplaatsing van een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf - Een huurgewenningsbijdrage, deze is voor de huurder: vijfmaal het verschil tussen gemiddelde huur op jaarbasis over laatste drie jaren voorafgaand aan aanvraag en de nieuwe huur en voor de eigenaar: vijfmaal het verschil tussen huurwaarde van de te verlaten ruimte en de huur van de te betrekken ruimte; - Een bijdrage voor hogere huisvestingskosten voor ondernemer/eigenaar verhuiskostenbijdrage voor de ondernemer: 20% van het verschil tussen de waarde van de te verlaten ruimte en de te betrekken ruimte en voor de eigenaar: 20% van het verschil tussen de waarde van de te verlaten ruimte en de te betrekken ruimte, waarbij de waarde van de te verlaten ruimte gelijk is aan tienmaal de huur; - Een verhuisbijdrage, deze bedraagt 30% van de geraamde verhuiskosten. Bevindt het pand in renovatie-, sloopcomplex of een winkelontmoedigingsgebied bedraagt de bijdrage 50% van de geraamde verhuiskosten; - Een bijdrage in noodzakelijke verbouwingskosten, deze bedraagt 25% van de kosten. Bevindt het pand in renovatie-, sloopcomplex of een winkelontmoedigingsgebied bedraagt de bijdrage 35% van de kosten; - Een bijdrage in noodzakelijke herinrichting, deze bedraagt 25% van de kosten. Bevindt het pand in renovatie-, sloopcomplex of een winkelontmoedigingsgebied bedraagt de bijdrage 35% van de kosten; - Een bijdrage in de winstdaling als gevolg van bedrijfsstagnatie, deze bedraagt maximaal € 681 per week wanneer het bedrijf stil ligt. Periode heeft limiet van zes weken. Bij beëindiging van een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf - Eenmalige beëindiginguitkering, deze bedraagt 20% van totale winst over de drie voorafgaande boekjaren. De uitkering is minimaal € 6.807 en maximaal € 22.689.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

65

Met betrekking tot de kosten van tijdelijke huisvesting voor een in een stadsvernieuwingsgebied gevestigd bedrijf - Een bijdrage in verhuiskosten, deze is 100% van de verhuiskosten van en naar de tijdelijke vestiging; - Een bijdrage in noodzakelijke herinrichtingskosten van tijdelijke huisvesting, deze bedraagt 100% van de noodzakelijke herinrichtingskosten van de tijdelijke huisvesting; - Een bijdrage in hogere huisvestingslasten van tijdelijke huisvesting, deze is 100% van de hogere huisvestingslasten van de tijdelijke huisvesting; - Een inkomenssteun voor winstdaling, deze is 70% van de winstdaling als gevolg van de bedrijfsstagnatie met een maximum van € 681 per week. Bijdrage voor sanering van een milieuhinderlijk bedrijf dat ter plaatse in een stadsvernieuwingsgebied wordt voortgezet. Deze bijdrage bedraagt 50% van de noodzakelijke kosten die de ondernemer voor de sanering moet maken, met een maximum van € 22.689.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

66

Toelichting financiële compensatiemaatregelen Amsterdam Casco-/funderingsherstel: Om een bijdrage in de kosten van funderings- en cascoherstel te krijgen, dient: aanvrager eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde te zijn van pand of medegerechtigde te zijn (gemeenschappelijke bouwmuur); ingevolge technisch advies van Schadebureau Noord-Zuidlijn herstel noodzakelijk te zijn; op basis en vergezeld van technisch advies herstelplan bij gemeente ingediend zijn; aanvrager te garanderen, dat herstel wordt uitgevoerd voor start van Noord-Zuidlijn; aanvrager gebruik te maken van aanvraagformulier verstrekt door projectbureau Noord-Zuidlijn. Om bijdrage in kosten van inpandige herinrichting te krijgen, dient: de te maken kosten het directe gevolg zijn van funderings- en/of cascoherstel; gebruiker aantoonbaar eigenaar, beperkt zakelijk gerechtigde of huurder te zijn van (bedrijfs-) ruimte in bouwlaag waar herstel plaatsvindt; gebruiker een eigendomsbewijs of huurcontract kan overhandigen; gebruiker garandeert dat werk uitgevoerd wordt door aannemer die vereiste vergunningen heeft. Bijdrage wordt uitsluitend verleend in kosten voor: herstel van fundering en/of casco en rechtstreeks daaruit voortvloeiende noodzakelijke werkzaamheden (zoals sloop- en grondwerken, aanhelen en van casco, werkzaamheden aan riolering, stand- en grondleiding, huisaansluitingen van gas, water en elektra en overige kabels en leidingen); constructeur en/of architect; leges; herstel van inpandige aard- en nagelvaste inrichting van als zodanig gebruik zijnde bedrijfs- of winkelruimte in staat zoals die was direct voor start van werkzaamheden; verhuizing, tijdelijke huur vervangende huisvesting en/of tijdelijke opslag gedurende herstelperiode. Nadeelcompensatie: Artikel 218 Het recht op nadeelcompensatie Gemeenteraad kent verzoeker die als gevolg van aanleg van de Noord-Zuidlijn nadeel ondervindt nadeelcompensatie toe, indien voldaan is aan gestelde voorwaarden en voor zover compensatie van nadeel niet of niet voldoende anders is gewaarborgd. Nadeelcompensatie wordt in geld, of op een andere wijze. Indien nadeelcompensatie wordt bepaald op andere wijze dan in geld, gaat de waarde van deze compensatie de hoogte van de anders op hetzelfde verzoek uit te keren nadeelcompensatie in geld niet te boven. Artikel 519 Nadeelvoorkomende of –beperkende maatregelen Indien verzoeker ter voorkoming of beperking van nadeel bepaalde maatregelen wenst te treffen, komen de volledige kosten hiervan voor verlening van nadeelcompensatie. De verzoeker dient de plannen voor de te nemen maatregelen met inbegrip van een raming van de kosten ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen. De verzoeker dient daartoe overeenkomstig de bepalingen een verzoek in te dienen bij het Schadebureau Noord-Zuidlijn. Schade voorkomende of –beperkende maatregelen die zijn genomen na goedkeuring door de gemeenteraad, gehoord de adviescommissie, komen voor nadeelcompensatie in aanmerking. De nadeelcompensatie die ter zake van deze maatregelen wordt verleend, wordt nimmer hoger gesteld dan het bedrag van de nadeelcompensatie waarop de verzoeker aanspraak zou kunnen maken indien de maatregelen niet zouden zijn genomen. Indien voor zover naar het oordeel van de gemeenteraad de verzoeker verwijtbaar lijdelijk de gevolgen van de aanleg van de Noord-Zuidlijn heft afgewacht, terwijl door treffen van bepaalde maatregelen de nadelige gevolgen ervan hadden kunnen worden beperkt of voorkomen, beslist de gemeenteraad in ieder geval geheel of gedeeltelijk afwijzend op een verzoek om nadeelcompensatie.

18

Gemeentelijke verordening Nadeelcompensatie en Planschade Noord-Zuidlijn, gepubliceerd in afdeling 3 van het Gemeenteblad, volgnummer 89 uit 2000. 19 zie noot 17

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

67

Artikel 820 Het recht op vergoeding van planschade Hij die van oordeel is dat in verband met het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn een met dat bestemmingsplan of met de aanleg van de Noord-Zuidlijn samenhangende andere planologische maatregel, kan een verzoek om vergoeding van schade bij gemeenteraad indienen. Een beslissing tot toekenning van vergoeding van deze schade wordt niet eerder genomen dan na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn of een andere met dat bestemmingsplan of aanleg van Noord-Zuidlijn samenhangende planologische maatregel. De schadevergoeding wordt bepaald in geld of op een andere wijze. Indien de schadevergoeding wordt bepaald op een andere wijze dan in geld, gaat de waarde van deze compensatie de hoogte van het anders op hetzelfde verzoek uit te keren schadevergoeding in geld niet te boven. Artikel 6 en 7 zijn ook van toepassing bij planschade. Toelichting financiële compensatiemaatregelen Nijmegen Bij de herstructurering van het bedrijventerrein in Nijmegen, werd een vestiging van een groot bedrijf gesloten. Bij deze sluiting werden financiële instrumenten gebruikt die specifiek gericht zijn op de problematiek rondom de herstructurering van bedrijventerreinen. De sluiting vond plaats door een koop-/verkooptransactie, waarbij de gemeente een bedrag betaalde voor het terrein waarop, alsmede de gebouwen waarin, het grote bedrijf was gevestigd. Het ging hierbij om een vrijwillige transactie, waarbij de onderhandelingen snel en soepel verliepen, en niet om een onteigening. Wijze van betaling Bij stadsvernieuwing in de gemeente Utrecht zijn de bedragen in één keer uitbetaald aan de rechthebbenden. De gemeente Amsterdam betaalt sommige compensaties in één keer uit, en sommige in termijnen. De bijdrageregeling wordt, voorzover het bedrijfsruimte betreft, in twee termijnen betaald. Eerste termijn omvat 50% van de bijdrage en vindt plaats bij start van de werkzaamheden binnen een maand nadat de kosten aan hand van een offerte en reeds eerder ingediende rekeningen door de gemeente zijn geaccordeerd. De tweede termijnbetaling omvat het restant van de bijdrage en vindt plaats binnen een maand nadat alle rekeningen en facturen met betrekking tot de gemaakte kosten aan de gemeente zijn overhandigd en door de gemeente zijn geaccordeerd. In het geval van onteigening wordt, bij die gevallen waarbij nog geen overeenstemming is, 90% van het in de onteigening door de gemeente geboden bedrag betaald. Een eigenaar kan daarna nog wel 10 jaar procederen over het geboden bedrag. De definitieve vaststelling van het schade bedrag wordt door de rechter vastgesteld. Na het definitieve vonnis wordt het resterende bedrag uitbetaald. Uit ervaring van de door ons geïnterviewde vertegenwoordiger van de gemeente Amsterdam blijkt in de praktijk dat in 1/3 van de gevallen de gemeente genoeg geboden en betaald heeft. In 2/3 van de gevallen moest de gemeente meer betalen. De gemeente Nijmegen heeft de som die gemoeid was met de koop-/verkooptransactie, in één keer uitbetaald. Hoogte van de feitelijke compensaties en uitgekeerde bedragen Voor de aanleg van de Noord-Zuidlijn wordt een drietal panden onteigend waarin bedrijven gevestigd zijn. Met twee van deze bedrijven is men tot een overeenkomst gekomen, met het resterende bedrijf zijn de onderhandelingen nog in volle gang. Het grootste onteigende bedrijf, een bankfiliaal gevestigd op een locatie waar een station voor de Noord-Zuidlijn is gepland heeft door middel van een schaderegeling een compensatie voor stopzetting van de bedrijfsactiviteiten ontvangen. Deze onteigening heeft de gemeente 180 m2 opgeleverd. Voor het Stadsvernieuwingsproject in Utrecht was gedurende een periode van 8 jaar, ruim € 204.000 beschikbaar. In periode zijn 60 bedrijven verplaatst, waarmee gemiddeld per bedrijf 200 à 300 m2 vrij werd gemaakt. Per bedrijf is derhalve ruim € 27.000 betaald. Het is van belang op te merken dat het hierbij gaat om een compensatie voor verplaatsing van bedrijven, en dus geen stopzetting. Het compensatiebedrag per m2 voor verplaatsing van een bedrijf was bij de Stadsvernieuwing in Utrecht tussen € 90 en € 136 en is dus aanzienlijk lager dan bij stopzetting van een bedrijf.

20

Gemeentelijke verordening Nadeelcompensatie en Planschade Noord-Zuidlijn, gepubliceerd in afdeling 3 van het Gemeenteblad, volgnummer 89 uit 2000.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

68

Reeds in 1994 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente Nijmegen en de het grote bedrijf in kwestie. Deze gesprekken gingen over een mogelijke verplaatsing van het bedrijf naar een andere locatie. De door de gemeente aangeboden vergoeding werd door het bedrijf als te laag (niet in overeenstemming met de te maken kosten) geacht. In 1999 hebben de gemeente en het bedrijf opnieuw onderhandeld, echter, nu ging het om sluiting van deze vestiging en niet om een verplaatsing. Voor de sluiting (door middel van koop van terrein en gebouwen) is door de gemeente Nijmegen circa € 1,8 miljoen betaald. Met deze transactie werd 1,8 hectare terrein vrijgemaakt. Het compensatiebedrag per m2 voor sluiting van de vestiging en verplaatsing van productie naar een andere vestiging van de onderneming was daarmee € 100 per m2. De productie van deze vestiging werd door het bedrijf ondergebracht bij een reeds bestaande vestiging in het buitenland. De facto is er dus geen sprake van een sluiting van het bedrijf, maar van verplaatsing van productie. Dit bedrag per meter lijkt daarmee consistent met het compensatiebedrag per m2 voor verplaatsing van bedrijven in de gemeente Utrecht. Voorwaarden waaraan moet worden voldaan om voor compensatie in aanmerking te komen Bij het Stadsvernieuwingsproject in Utrecht golden de volgende voorwaarden voor het verlenen van geldelijke steun: - De verplaatsing moet de verwezenlijking van de stadsvernieuwing ten goede komen en het verplaatste bedrijf moet passen in de ruimtelijk economische structuur van het gebied waarnaar het verplaatst wordt; - In de onderneming die deel uitmaakt van de detailhandel, consumentenverzorgende dienstverlening of horeca dienen niet meer dan tien personen met een volledige werktaak werkzaam te zijn, bij andere ondernemingen niet meer dan 25 personen; - Het bedrijf dient levensvatbaar te zijn; - Het bedrijf dient gedurende drie jaar voorafgaand aan de geldelijke steunaanvraag in hetzelfde pand gevestigd geweest te zijn. Om bij de herstructurering in het kader van de Noord-Zuidlijn in Amsterdam een bijdrage in de kosten van nadeelcompensatie te krijgen, dient: - De verzoeker maatregelen te treffen ter voorkoming of beperking van enig nadeel; - Vastgesteld te zijn dat tussen de geleden schade en het rechtmatige overheidshandelen inzake de NoordZuidlijn een causaal verband is. Als algemene voorwaarde bij met herstructurering gepaard gaande compensaties voor verplaatsingen, investeringsprikkels, compensaties voor saneringen e.d. hanteert de gemeente Nijmegen het uitgangspunt dat de bedrijven in kwestie op zichzelf levensvatbaar zijn. Illustratief: beschrijving instrumenten Amsterdam Een uitgebreide beschrijving van de instrumenten bij de aanleg van de Noord-Zuidlijn gehanteerd door de gemeente Amsterdam vindt u hieronder, ter illustratie. Winstdaling Aan ondernemer kan inkomenssteun voor winstdaling worden toegekend, indien winst van ondernemer in het boekjaar, waarin hij zijn aanvraag indient, naar schatting lager is dan gemiddelde winst over de laatste drie jaren voorafgaand aan het jaar van de aanvraag en tevens lager is dan € 22.689; Het in het eerste lid bepaalde geldt ook voor het jaar volgend op het boekjaar waarvoor krachtens het eerste lid de ondernemer een aanvraag indiende; Steun kan gedurende twee opeenvolgende jaren worden verleend. Er kan bepaald worden dat deze termijn verlengd wordt tot maximaal vier jaar; Ondernemer dient aannemelijk te maken dat winstdaling een rechtstreeks gevolg is van concrete uitvoering van stadsvernieuwingsactiviteiten; Steun op grond van het eerste lid bedraagt het verschil tussen winst van ondernemer in boekjaar van zijn aanvraag dan wel het daarop volgende boekjaar en zijn in het eerste lid bedoelde gemiddelde winst en kan hoogstens € 22.689 per jaar bedragen. Verbouwingsbijdrage

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

69

Aan ondernemer die in zijn bedrijfsruimte noodzakelijke verbouwingen laat verrichten kan een verbouwingsbijdrage worden toegekend, voor zover deze verbouwing geen gevolg is van wezenlijke veranderingen in de aard en omvang van bedrijfsactiviteiten; Steun zal 25% van de kosten van de in het eerste lid bedoelde verbouwing bedragen. Voor ondernemer wiens bedrijfsruimte zich bevindt in een renovatiecomplex of – voor zover het betreft consumentverzorgende dienstverlening of detailhandel – in een winkelstimuleringsgebied bedraagt steun 35% van de kosten van de in het eerste lid bedoelde verbouwingen. Huurgewenningsbijdrage Aan ondernemer/huurder die ten gevolge van verbouwingen een hogere huur moet gaan betalen, kan een éénmalige huurgewenningsbijdrage worden toegekend, voor zover deze hogere huur geen gevolg is van wezenlijke veranderingen in de aard en omvang van bedrijfsactiviteiten; Steun bedraagt vijfmaal het verschil tussen gemiddelde huur op jaarbasis over de laatste drie jaren voorafgaande aan het jaar van de aanvraag en de nieuwe huur op jaarbasis. Herinrichtingbijdrage Aan ondernemer in wiens bedrijfsruimte verbouwingen worden uitgevoerd kan voor noodzakelijke herinrichting een bijdrage worden toegekend, voor zover deze herinrichting geen gevolg is van wezenlijke veranderingen in aard en omvang van bedrijfsactiviteiten; Steun zal 25% van kosten van de in eerste lid bedoelde herinrichting bedragen. Voor ondernemer wiens bedrijfsruimte zich bevindt in een renovatiecomplex of – voor zover het betreft consumentverzorgende dienstverlening of detailhandel – in een winkelstimuleringsgebied bedraagt steun 35% van de kosten van de in het eerste lid bedoelde herinrichting. Stagnatieschade Aan ondernemer die vanwege verbouwingswerkzaamheden winstdaling tengevolge van stagnatie ondervindt kan een bijdrage worden toegekend; De in het eerste lid genoemde bijdrage zal ten hoogste € 681 per week bedragen over de periode dat het bedrijf stil ligt tot ten hoogste zes weken in totaal. Maximale bijdrage De totale bijdrage per ondernemer voor verbouwing, huurgewenning, herinrichting en stagnatie bedraagt maximaal € 18.151 voor ondernemingen waarin detailhandel, consumentenverzorgende dienstverlening of horeca wordt uitgeoefend en maximaal € 54.454 voor andere ondernemingen. VERPLAATSING Huurgewenningsbijdrage Aan ondernemer/huurder die in verband met verplaatsing van zijn bedrijf een hogere huur moet gaan betalen, kan een éénmalige huurgewenningsbijdrage worden toegekend, voor zover deze hogere huur geen gevolg is van wezenlijke veranderingen in de aard en omvang van bedrijfsactiviteiten. Steun bedraagt: Indien ondernemer huurder was van de te verlaten bedrijfsruimte: vijfmaal het verschil tussen de gemiddelde huur op jaarbasis over de laatste drie jaren voorafgaande aan het jaar van de aanvraag en de nieuwe huur, gerekend op het moment van overgang en tevens op jaarbasis; Indien de ondernemer eigenaar was van de te verlaten bedrijfsruimte: vijfmaal het verschil tussen de huurwaarde van de te verlaten bedrijfsruimte en de huur van de te betrekken bedrijfsruimte, gerekend op het moment van overgang en tevens op jaarbasis. Hogere huisvestingskosten voor ondernemer/eigenaar Aan ondernemer die in verband met verplaatsing van zijn bedrijf hogere huisvestingskosten heeft als eigenaar van zijn bedrijfsruimte op de nieuwe vestigingsplaats kan een bijdrage worden toegekend, voor zover deze hogere kosten geen gevolg zijn van wezenlijke veranderingen in de aard en omvang van bedrijfsactiviteiten. Steun bedraagt: Indien ondernemer eigenaar was van de te verlaten bedrijfsruimte: 20% van het verschil tussen waarde van de te verlaten bedrijfsruimte e de te betrekken bedrijfsruimte;

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

70

Indien ondernemer huurder was van de te verlaten bedrijfsruimte: 20% van verschil tussen waarde van de te verlaten bedrijfsruimte en de te betrekken bedrijfsruimte, waarbij waarde van de te verlaten bedrijfsruimte wordt gesteld op tienmaal de huur op het moment van overgang en tevens op jaarbasis. Aan ondernemer die zijn bedrijf verplaatst, kan worden toegekend: Verhuiskostenbijdrage; Bijdrage in noodzakelijke verbouwingskosten; Bijdrage in noodzakelijke herinrichtingskosten; Bijdrage in winstdaling ten gevolge van bedrijfsstagnatie. Steun bedraagt: 30% van geraamde verhuiskosten; 25% van kosten van noodzakelijke verbouwing; 25% van kosten van noodzakelijke herinrichting; ten hoogste € 681 per week over periode dat bedrijf stil ligt tot ten hoogste zes weken in totaal. Voor ondernemer wiens bedrijfsruimte zich bevindt in een renovatie- of sloopcomplex of in een winkelontmoedigingsgebied bedraagt de steun: 50% van geraamde verhuiskosten; 35% van kosten van noodzakelijke verbouwing; 35% van kosten van noodzakelijke herinrichting; ten hoogste € 681 per week over periode dat bedrijf stil ligt tot ten hoogste zes weken in totaal. Aan ondernemer, die eigenaar is van het te verlaten bedrijfspand wordt steun slechts verstrekt indien hij zich jegens de gemeente bij overeenkomst verbonden heeft in het te verlaten niet een onderneming te (doen) vestigen die, gelet op ruimtelijke economische structuur van de betreffende wijk als ongewenst moet worden beschouwd; en de bepaling hierboven op straffe van een door burgemeester en wethouders nader te bepalen direct opeisbare boete te aanvaarden en op te leggen aan zijn rechtsopvolgers. Indien ondernemer niet de eigenaar is van het te verlaten bedrijfspand wordt hem de steun slechts verstrekt indien eigenaar van het bedrijfspand zich jegens gemeente bij overeenkomst gebonden heeft. Maximale bijdrage Totale bijdrage per ondernemer voor huurgewenning, hogere huisvestingskosten voor ondernemer/eigenaar, verhuiskosten, verbouwingskosten, herinrichting en stagnatie bedraagt maximaal € 36.302 voor ondernemingen waarin detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening of horeca wordt uitgeoefend en maximaal € 54.454 voor andere ondernemingen. BEEINDIGING Aan ondernemer die zijn bedrijf beëindigt anders dan door middel van overdracht, kan eenmalige beëindiginguitkering worden toegekend. Beëindiginguitkering bedraagt 20% van totale winst over de drie, aan het boekjaar waarin de aanvraag om een uitkering wordt ingediend, voorafgaande boekjaren. Zij is tenminste € 6.807 en ten hoogste € 22.689. Aan ondernemer, die eigenaar is van het te verlaten bedrijfspand wordt steun enkel verstrekt indien hij zich jegens gemeente bij overeenkomst verbonden heeft in het te verlaten bedrijfspand niet een onderneming te (doen) vestigen die, gelet op de ruimtelijke economische structuur van de betreffende wijk als ongewenst moet worden beschouwd; en de bepaling over de hier bovenstaande bullet op straffe van een door burgemeester en wethouders nader te bepalen direct opeisbare boete te aanvaarden en op te leggen aan zijn rechtsopvolgers. Indien ondernemer niet de eigenaar is van het te verlaten bedrijfspand wordt hem steun slechts verstrekt indien eigenaar van het bedrijfspand zich jegens gemeente bij overeenkomst verbonden heeft. TIJDELIJKE HUISVESTING

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

71

Aan ondernemer, wiens bedrijf zich bevindt in een renovatie- of sloopcomplex dan wel een winkelstimuleringsgebied, kan geldelijke steun worden toegekend, indien dat bedrijf in verband met de uitvoering van die werkzaamheden tijdelijk naar elders moet worden verplaatst. Steun zal bedragen: 100% van verhuiskosten naar en van tijdelijke vestiging; 100% van de noodzakelijke herinrichtingskosten van tijdelijke vestiging; 100% van de hogere huisvestingslasten van de tijdelijke vestiging; 70% van winstdaling tengevolge van bedrijfsstagnatie tot een maximum van € 681 per week. Maximale bijdrage per ondernemer bedraagt € 22.689. SANERING MILIEUHINDERLIJK BEDRIJF Aan ondernemer kan ten behoeve van sanering van een milieuhinderlijk bedrijf, dat ter plaatse in een stadsvernieuwingsgebied wordt voortgezet, geldelijke steun worden verleend. De in het eerste lid bedoelde geldelijke steun bedraagt 50% van de noodzakelijke kosten die ondernemer voor sanering moet maken. Geldelijke steun bedraagt maximaal € 22.689.

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

72

6. Vragenlijsten
AMSTERDAM Algemeen: Gingen de onderhandelingen centraal (door Grondbedrijf) of waren ook de stadsdelen betrokken? Hoe was de samenwerking gegaan tussen de stadsdeelkantoren? Hoe zijn de onderhandelingen gegaan? Hoe lang hebben de onderhandelingen geduurd? In totaal en gemiddeld per bedrijf. Om hoeveel bedrijven ging het? Hoeveel waren onteigeningen en hoeveel behoud van bedrijven? Wat voor soort bedrijven waren dit? Waar zijn de bedrijven heengegaan? Zijn er onderhandelingen misgelopen? Zo ja, op welke locaties of stations? Hadden fiscale prikkels geholpen om de onderhandelingen te laten lukken? In hoeverre zijn bedrijven vertrokken voordat de beslissing gevallen was om de lijn aan te leggen? Waren dat sterke bedrijven of juist zwakke bedrijven? Zijn er vaste regels bij onteigening of behoud van bedrijven? Welke rechten/marges heeft de gemeente hierin? Onteigening en behoud van bedrijven: Wat zijn de minimum- en maximumprijzen die betaald zijn voor onteigening? En wat zijn deze voor het behoud van een bedrijf? Waar zit het verschil bij het onteigenen en behoud van bedrijven? Gaat het om een bepaald type bedrijf, zo ja wat voor soort? Wat is ongeveer de minimum- en maximumprijs per m2? Hebben bedrijven gevraagd om een subsidie om op de plek te blijven zitten waar ze nu zitten? Een soort overlevingsbijdrage. Hoe groot is zo een bijdrage? Hebben bedrijven ook een compensatie gekregen door de omzetverlies dat ze gedurende de bouw lijden? Hoe groot was die compensatie? Deden bedrijven moeilijk? Zijn die in een bepaalde groep in te delen? Heeft de gemeente het tracé van de Noord-Zuidlijn aan moeten passen omdat bedrijven niet weg wilden gaan? En zich dus niet wilden laten uitkopen? Is er verschil in vergoeding bij onteigening en het behouden van bedrijven? Waar hangt dat verschil van af? Welke factoren (bijv. soort bedrijf, milieuregels)? Hoe zijn de bedragen uitgekeerd, lumpsum/subsidies? Wat waren prikkels voor de bedrijven om voor onteigening of behoud te kiezen? Wat waren de vereisten om voor een compensatie, onteigening en behoud? MITS VAN TOEPASSING: Wat weet de gemeente van de bedrijven die zij compenseert? Hoeveel geld is in totaal met de onteigening gemoeid? En hoeveel m2 heeft dat opgeleverd? Hoeveel geld is in totaal met het behoud van bedrijven gemoeid? En hoeveel m2 heeft dat opgeleverd? Waren er nog verschillen tussen de stadsdelen? Qua regels of vergoedingen? Fiscaal: Gebruikt de gemeente fiscale instrumenten om bedrijven te interesseren? Zo ja welke dan? Heeft de gemeente nog ideeën welke instrumenten ingezet kunnen worden om bedrijven te interesseren?

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

73

UTRECHT Achtergrond van de herstructurering Lage Weide: Kunt u mij wat meer vertellen over de herstructurering van Lage Weide? Zitten er bedrijven op het terrein die plaats moeten maken wegens de herstructurering? Om welke gaat het dan? En om hoeveel grond gaat het? Heeft u al in gedachten hoeveel u wilt gaan betalen om die bedrijven te verplaatsen? Kunt u mij een indicatie geven? Tussen welke grenzen zullen die bedragen liggen? Wat is ongeveer de minimum- en maximumprijs per m2 die de gemeente betaalt? Hoe zullen die bedragen betaald worden, lumpsum of als subsidie? Worden er fiscale prikkels gebruikt om bedrijven te interesseren voor verplaatsing/onteigening? Om welke prikkels gaat dat dan? Zijn er nog bepaalde financiële prikkels die u graag zou willen gebruiken, maar die u niet tot uw beschikking heeft? Wat voor verschillende financiële prikkels gebruikt de gemeente Utrecht? Zoals verhuiskosten, vermogensschade, omzetderving, fiscale prikkel (aftrekbaarheid van investeringskosten). Onderhandelingen in verband met het stadsvernieuwingsproces in Utrecht: Kunt u me wat meer vertellen over de achtergrond van de stadsvernieuwing? Waarom is ervoor gekozen? Welke bedrijven zijn gevraagd om te verplaatsen? Kun je die in een bepaalde groep indelen? Hoe groot waren de vergoedingen? En hoeveel m2 is er toen vrijgekomen? Zijn bedrijven ook onteigend? Om wat voor soort bedrijven ging het? Hoe groot waren de vergoedingen en hoeveel m2 is er vrijgekomen? Hoe zijn de bedragen uitgekeerd, subsidie of lumpsum? Wat waren prikkels voor bedrijven om te kiezen voor verplaatsing/onteigening? Zijn de bedragen aan minima en maxima gebonden? Minimumprijzen en maximumprijzen per m2? Hebben bedrijven moeilijk gedaan? Zijn die in een bepaalde categorie in te delen? Zijn bedrijven vrijwillig weggegaan? En heeft de gemeente iets gedaan om ze te behouden? Fiscaal: Gebruikt de gemeente fiscale prikkels om de bedrijven te interesseren om zich te verplaatsen/onteigenen? Zo ja, welke zijn dat? Heeft de gemeente nog ideeën welke instrumenten er ingezet kunnen worden om bedrijven te interesseren? NIJMEGEN Kunt u wat meer vertellen over de achtergrond van de herstructurering van het terrein? Waarom is gekozen voor herstructurering? Wat wordt gebouwd op het terrein? Hoe zijn de onderhandelingen gegaan? Hoeveel tijd hebben de onderhandelingen in beslag genomen? Ging het om onteigening of verplaatsing van het bedrijf? Waar is het bedrijf heengegaan? Zijn er financiële instrumenten gebruikt? Zo ja, welke. Hoeveel m2 is vrijgekomen door de verhuizing/onteigening van de wasmiddelenfabrikant? Hoeveel heeft de gemeente betaald om dat stuk grond vrij te krijgen voor herstructurering? Wat is ongeveer de minimum- en maximumprijs per m2 dat de gemeente betaalt? Hoe worden die bedragen betaald, een bedrag ineens of in termijnen? Gebruikt de gemeente fiscale instrumenten/prikkels om bedrijven te interesseren voor verplaatsing/onteigening? Zo ja, welke. Heeft de gemeente nog ideeën welke instrumenten ingezet kunnen worden om bedrijven te interesseren?

PricewaterhouseCoopers - Studie naar de fiscale aspecten van (her)ontwikkeling - Definitieve versie 20 oktober 2003

74

Colofon

Uitgave Ministerie van Economische Zaken www.ez.nl

Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend

Publicatienummer: 03O20 Jaar: 2003

Onderzoeksreeks De onderzoeksreeks bevat publicaties die beogen een bijdrage te leveren aan het wetenschappelijke en maatschappelijke debat op beleidsrelevante onderwerpen. Beleidsstudies Beleidsstudies presenteren beleidsonderbouwend en evaluerend onderzoek dat toegankelijk is voor een breed publiek. Hiermee wordt beoogd de ‘stakeholders’ van EZ te informeren: bedrijfsleven, kennisinstellingen en universiteiten, collega-departementen en intermediaire instellingen. Zowel de onderzoeksreeks als de beleidsstudies zijn EZbrede reeksen.