Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Nota kantoren en bedrijven Westelijke Tuinsteden

Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 82 11 Fax (033) 286 82 00 E-mail info@inbo.com www.inbo.com Amsterdam, Drachten, Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg

Werken aan werk Actualisatie januari 2003

opdrachtgever

Bureau ParkStad mw. drs. J.J.M. Angenent, drs. T. Meijer Postbus 9096 1006 AB AMSTERDAM

datum

31 januari 2003
project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009
adviseur

drs. Edo Müller, drs. Marco Kalverda
status

definitief
copyright

© Inbo B.V.

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Inhoud
Samenvatting ................................................................................................................................................... 3 1 2 Inleiding................................................................................................................................................... 9 Benutting nota ’werken aan werk’.................................................................................................11

2.1 Inleiding...........................................................................................................................................11 2.2 Gebruik binnen Stadsdelen ......................................................................................................11 2.3 Conclusie .........................................................................................................................................12
3 Bedrijven- en kantorenmarkt ..........................................................................................................13

3.1 Regio Amsterdam.........................................................................................................................13 3.2 Westelijke Tuinsteden.................................................................................................................18 3.3 Samenvatting / conclusie..........................................................................................................24
4 Plannen vernieuwingsgebieden ......................................................................................................27

4.1 Inleiding...........................................................................................................................................27 4.2 Definities..........................................................................................................................................27 4.3 Slotervaart/Overtoomse Veld...................................................................................................28 4.4 Geuzenveld-Slotermeer .............................................................................................................31 4.5 Osdorp ..............................................................................................................................................33 4.6 Bos en Lommer..............................................................................................................................36 4.7 Overzicht Westelijke Tuinsteden ............................................................................................38
5 Strategie ................................................................................................................................................39

5.1 Doelstelling.....................................................................................................................................39 5.2 Middelen..........................................................................................................................................39 5.3 Randvoorwaarden........................................................................................................................41 5.4 Flexibiliteit ......................................................................................................................................43
6 Strategische visie werklocaties .......................................................................................................47

6.1 Adviesmethode..............................................................................................................................47 6.2 Uitwerking strategische visie...................................................................................................48 6.3 Toelichting per werklocatie......................................................................................................49
Begrippenlijst .................................................................................................................................................79 Bronnen............................................................................................................................................................81

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

1/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

2/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Samenvatting
Achtergrond en doel In het kader van de economische vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden is een actualisering gemaakt van de nota ’Werken aan Werk’ van maart 2002. Hierbij is aandacht besteed aan de actuele stand van zaken in de planvorming en op de vastgoedmarkt. Het doel is het opstellen van een zodanig programma van werklocaties, dat economische ontwikkeling en functiemenging in de Westelijke Tuinsteden wordt gestimuleerd. In de nota wordt aangegeven welke werkfuncties wanneer, in welke omvang en voor welk type doelgroep moeten worden ontwikkeld. Deze prioritering en segmentering biedt aanknopingspunten voor anticyclisch investeringsgedrag. Op de korte termijn kan investeren in werkfuncties gezien de conjuncturele situatie weliswaar ongunstig lijken, maar op langere termijn zal de werkgelegenheid en het leefklimaat in de Westelijke Tuinsteden door toevoeging van economische functies duidelijk verbeteren. Hierop moet nú al worden geanticipeerd. Naar aanleiding van het huidige gebruik van de nota binnen de stadsdelen, is gekozen voor een opzet waarin de vernieuwingsgebieden centraal staan in een overzichtelijke vormgeving. Tevens is gekozen voor een globale prioritering en een nadruk op gewenste omvang en doelgroep per locatie. Markt voor economische functies Amsterdam heeft zowel op gemeentelijk als regionaal niveau te maken met een overschot aan potentiële nieuwbouw kantoor- en bedrijfslocaties. Dit betekent dat fasering en onderlinge afstemming op regionaal niveau wenselijk is. Wel is sprake van een kwalitatieve mismatch: voor kleinschalige bedrijvigheid blijft het aanbod structureel beperkt, ondanks initiatieven van zowel de overheid als marktpartijen. Vooral de doelgroep technische servicebedrijven, die goedkope werkruimte inclusief opslag en overheaddeur wensen, is moeilijk te bedienen. Ook in de Westelijke Tuinsteden is sprake van een overaanbod van kantoorruimte. Het aanbod van bedrijfsruimte op nieuwbouw bedrijventerreinen is wel goed afgestemd op de vraag. Het aanbod van kleinschalige relatief goedkope bedrijfsruimten op inbreidingslocaties is te beperkt. Toevoeging van kleinschalige bedrijfslocaties is gewenst en kan wellicht worden gerealiseerd door locaties die gereserveerd zijn voor kantoorachtige ondernemingen ook deels in te vullen als bedrijfslocaties. Een doelgroepanalyse is samengevat in tabel 3.12 op pagina 25.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

3/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Planvoorraad Westelijke Tuinsteden In hoofdstuk 4 zijn de huidige economische ontwikkelingsplannen binnen de stadsdelen beschreven. Deze zijn gebruikt als input voor hoofdstuk 3 (aanbodzijde) en hoofdstuk 6 (voorstel ontwikkelingsrichting per werklocatie). Strategie De geformuleerde strategie zoals verwoord in de nota ’werken aan werk’ wordt gehandhaafd. Deze bestaat uit zes belangrijke ingrediënten (uitgewerkt in § 5.2), die samen de middelen vormen om tot het doel 'economische ontwikkeling en functiemenging' te komen. Kort samengevat komt dit neer op: • niet snijden in de meest effectieve ontwikkelingen; • zoveel mogelijk spreiding in type, tijd en ligging; • eventueel aanpassen van nog niet vastgestelde plannen/planonderdelen. Randvoorwaarden Als de belangrijkste randvoorwaarden om de doelstelling te bereiken worden gezien: • aansluiting op Westrandweg bij Osdorp; • betere bereikbaarheid per openbaar vervoer van Geuzenveld en Osdorp door sluiten ringlijn en meer of frequentere verbindingen naar Osdorp Centrum; • maatwerk in parkeervoorzieningen; • marketing van sterke punten van de Tuinsteden en het begrip Westas; • maatregelen om attractiviteit en uitstraling van Osdorpplein te vergroten. Flexibiliteit Omdat de economische situatie kan fluctueren en het woningbouwprogramma doorgaans leidend is in de stedelijke vernieuwing, geven wij aan hoe pieken en dalen in de opname met een flexibel aanbod kunnen worden opgevangen. Mogelijke opties zijn flexibel faseren, flexibel bouwen en ontvlechting. Het doel van deze instrumenten is de gewenste werkfuncties op een marktconform moment te realiseren. De instrumenten zijn beschreven in § 5.4 en hieronder schematisch weergegeven. Uitgangspunt is steeds een plan waarin wonen en werken gemengd zijn.
huidige situatie (onbebouwd/te vernieuwen) situatie na eerste fase bebouwing wonen werken wonen flexibel wonen wonen flex ibel situatie na laatste fase bebouwing wonen werken wonen werken wonen wonen werken wonen wer ken

flexibel faseren:

flexibel bouwen:

ontvlechting:
project

werken

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

4/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Uitwerking strategie: een advies per werklocatie De strategie is gericht op het zo effectief mogelijk benutten van de potentiële werklocaties, binnen marktconforme grenzen. Deze algemene strategie hebben wij vertaald in een specifiek advies voor iedere werklocatie. Minder kantoren, meer bedrijfsruimten In samenhang resulteren deze adviezen in een naar onze mening wenselijke verlaging met 30% van de omvang van het kantorenaanbod ten opzichte van de huidige plannen 2 2 (681.000 m verlagen tot 476.650 m ). Wij adviseren in plaats daarvan de ontwikkeling 2 2 van kleinschalige bedrijfsruimten te stimuleren (140.600 m in plaats van 135.500 m ). Dit sluit beter aan op de marktprognose, waaruit blijkt dat voor kleinschalige bedrijfsruimten zowel op korte als op lange termijn de vraag het geplande aanbod overtreft. Het geplande kantorenaanbod is juist veel groter dan de verwachte vraag. Overigens betekent dit niet dat op korte termijn alle ontwikkelingen moeten worden geschrapt: blijvend investeren is van belang voor een evenwichtige economische ontwikkeling en verbetering van het leefklimaat in de Tuinsteden. Prioritering legt accenten op meest wenselijke ontwikkelingslocaties Door middel van de prioritering worden accenten gelegd op het belang van de verschillende ontwikkelingen. Een en ander is in overzicht opgenomen in tabel 6.2 (pagina 50-51) en kaarten van de vernieuwingsgebieden in hoofdstuk 6. Gevolg van strategie: effectieve economische ontwikkeling Als realisatie plaatsvindt conform het in deze nota geadviseerde aanbod, zal de beoogde doelstelling van effectieve economische ontwikkeling dichter worden benaderd dan bij realisatie van aanbod dat nu bij de stadsdelen in projecten zit. Het advies is immers gericht op: • resultaatgericht ingrijpen met een verbeteringsslag op plaatsen waar dat nodig is in plaats van voorrang voor 'gemakkelijke' ontwikkelingen; • prioriteit voor versterking van de Westas als kantorenas en het creëren van aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten, waarmee werkgelegenheid en functiemenging worden gestimuleerd; • beter evenwicht tussen vraag en aanbod, zodat een meer op de vraag van de markt toegespitst economisch programma in de vernieuwing kan worden uitgevoerd.
tabel 0.1 samenvatting gepland aanbod, geadviseerd aanbod en verwachte vraag economische functies Westelijke Tuinsteden, 2003-2015 planaanbod 681.000 m2 45 ha 135.500 m2 advies aanbod 476.650 m2 60 ha 140.600 m2 waarvan hoge pr.** 344.150 m2 60 ha 74.450 m2 vraag 2003-2015*** 312.000 m2 78 ha 140.400 m2

segment* kantoren bedrijven, nieuwe terreinen bedrijven, kleinschalig bestaand

* conform de indeling in §3.3, tabel 3.12 ** inclusief 'hard' aanbod *** geraamde uitbreidingsvraag, indicatief

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

5/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Kantoren: alleen ’harde’ locaties of locaties met geadviseerde hoge prioriteit Uit tabel 0.1 blijkt dat voor een evenwichtige marktsituatie alleen kantoorlocaties met hoge prioriteit op de markt moeten worden gebracht. Dit is wel inclusief de locaties waarop de stadsdelen - gezien de fase in de planvorming - niet meer kunnen sturen. Bedrijven: krap aanbod, alle locaties nodig Voor bedrijvigheid geldt dat al het in deze nota geadviseerde aanbod, ook met midden of lage prioriteit, nodig is om deels aan de marktvraag te kunnen voldoen. Met andere woorden: het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten is krap, zelfs als de door ons voorgestelde wijzigingen in het programma wordt uitgevoerd. Woon-werk woningen zijn niet meegenomen in de strategische visie. Hiervoor is een aantal plekken benoemd in de nota 'werken aan werk' (p. 129-137). Substantiële wijzigingen hebben daarin niet plaatsgevonden. Vergelijking met ’Richting ParkStad 2015’ In 'Richting ParkStad 2015' wordt een binnen de vernieuwingsgebieden te ontwikkelen 2 omvang van 500.000 m kantoor- en bedrijfsruimte (exclusief Sloterplas en bedrijventerreinen) genoemd voor de jaren 2002-2012. Een deel hiervan is inmiddels gerealiseerd (met name langs de A10). Het huidige bekende planaanbod binnen de 2 vernieuwingsgebieden ligt duidelijk lager, op ongeveer 350.000 m . In de voorliggende nota adviseren wij een iets hoger aanbod binnen de vernieuwingsgebieden, ten koste van aanbod in de rest van de Westelijke Tuinsteden.
tabel 0.2 aanbod binnen de vernieuwingsgebieden Richting ParkStad 500.000 m2 huidig planaanbod advies Inbo 2003 243.500 m2 255.500 m2 2 108.200 m 111.300 m2 2 351.700 m 366.800 m2 waarvan hoge pr. 140.500 m2 74.450 m2 214.950 m2

segment* kantoren bedrijven, kleinschalig bestaand totaal

* indicatieve fasering start bouw uiterlijk 2010

Veranderingen ten opzichte van advies 2002 In de nota 'Werken aan werk' 2002 was sprake van een andere opzet van de rapportage, waardoor een directe vergelijking met het huidige advies moeilijk is. Desalniettemin is in tabel 0.3 een poging gedaan.
tabel 0.3 segment* kantoren bedrijven, nieuwe terreinen bedrijven, kleinschalig bestaand vergelijking advies 2003 en 2002, ontwikkelingen in de Westelijke Tuinsteden advies Inbo 2002 1.024.400 m2 169 ha ca 75.000 m2 waarvan hoge pr.* 627.400 m2 112 ha 63.000 m2 advies Inbo 2003 476.650 m2 74,0 ha 140.400 m2 waarvan hoge pr. 344.150 m2 60 ha 74.450 m2

* indicatieve fasering start bouw uiterlijk 2010

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

6/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Minder kantoren en nieuwe bedrijventerreinen Voor kantoren en nieuwe bedrijventerreinen is de adviesomvang aanzienlijk verminderd. Dit heeft deels te maken met de nieuwe opzet, maar ook met het bredere marktperspectief waarin de locaties zijn gezet. Aanbod en vraag zijn zo goed mogelijk met elkaar in evenwicht gebracht in het advies, voorzover dit geen harde plannen doorkruist. Voor kleinschalige bedrijvigheid wordt op een aantal locaties een hoger metrage voorgesteld. Grootste bijstelling op uitleglocaties De belangrijkste locaties waarvoor het nieuwe advies afwijkt van 2002, zijn:
tabel 0.3 locaties met grote wijzigingen in advies omvang 2003 ten opzichte van 2002 advies Inbo 2002 K 110.100 m2 K 100.000 m2 K 45 400 m2 K 50.000 m2 K 100.000 m2 K/B 7.000 m2 K 6.000 B 70 ha termijn lang lang lang middellang kort + lang kort kort lang advies Inbo 2003 2 0m 2 0m 2 10.000 m 2 0m 2 20.550 m K/B 23.800 2 0m prioriteit laag niet benoemd als zoeklocatie laag midden laag hoog/midden/laag hoog laag

locatie Oude Haagseweg Sportpark Sloten Riekerpolder 2e fase GVB/Elsevier RID-gebied Kolenkit (div. locaties) Jan van Galen sport Osdorper Bovenpolder

* indicatieve fasering start bouw uiterlijk 2010

Ook op diverse kleinere locaties is het advies van 2002 bijgesteld: voor kantoren doorgaans naar beneden, voor kleinschalige bedrijvigheid vaak naar boven. In het algemeen kan worden gesteld dat de adviesomvang kantoorruimte vooral omlaag is gebracht op locaties buiten de vernieuwingsgebieden. Het overgrote deel van de planvoorraad kantoren binnen de vernieuwingsgebieden blijft in ons advies voor 2003 gehandhaafd. Binnen de vernieuwingsgebieden adviseren wij tevens een grotere omvang kleinschalige bedrijfsruimte.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

7/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

8/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

1 Inleiding
Achtergrond en doel In maart 2002 heeft Inbo Adviseurs, in opdracht van Bureau ParkStad, de kantoren- en bedrijvennota ’strategische visie ParkStad: werken aan werk’ afgerond. De nota dient als basis voor het programma van economische vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden. Bij het vaststellen van de nota is de wens geuit deze jaarlijks te monitoren en actualiseren. De jaarlijkse monitoring dient als instrument om te komen tot een kwalitatief en kwantitatief evenwichtig aanbod, dat aansluit op ruimtelijke en markttechnische mogelijkheden en waarbij rekening is gehouden met bestaande plannen en ontwikkelingen. Vraagstelling De rapportage is opgebouwd rond de volgende vragen: - wat is de actuele stand van zaken in de planvorming? - wat is de actuele en verwachte toekomstige stand van zaken op de kantoren- en bedrijvenmarkt? - op welke manier beïnvloeden deze factoren de prioritering van werklocaties in de Westelijke Tuinsteden? - welke werkfuncties moeten wanneer, in welke omvang en voor welk type gebruiker worden ontwikkeld? Leeswijzer In hoofdstuk 2 is geïnventariseerd op welke wijze bij de betrokken stadsdelen met de ‘strategische visie ParkStad: werken aan werk’ is omgegaan en in hoeverre deze nota richtinggevend is voor het economische beleid in de stadsdelen. Analyse van de actuele en toekomstige stand van zaken op de kantoren- en bedrijvenmarkt vindt plaats in hoofdstuk 3. Deze verkenning heeft als doel te komen tot een marktconforme economische vernieuwing. De actuele stand van zaken van de ontwikkelings- en uitwerkingsplannen voor de vernieuwingsgebieden en van reeds lopende ontwikkelingen in de Westelijke Tuinsteden is beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt - op basis van de voorgaande analyses - een strategie voor de te ontwikkelen werklocaties uitgewerkt. Hoofdstuk 5 vormt daarmee de kapstok voor de concrete uitspraken die op locatieniveau worden gedaan in hoofdstuk 6 en 7. Zo wordt in hoofdstuk 6 van iedere werklocatie aangeven van welke economische functies ontwikkeling wenselijk is. Per vernieuwingsgebied is dit in kaartvorm verbeeld. Hoofdstuk 6 vormt daarmee de kern van de visie. Achterin de nota is een begrippenlijst opgenomen.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

9/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

10/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

2 Benutting nota ’werken aan werk’

2.1 Inleiding Bij de betrokken stadsdelen is geïnventariseerd op welke wijze met de kantoren- en bedrijvennota ‘strategische visie ParkStad: werken aan werk’ van maart 2002 wordt omgegaan en in hoeverre deze nota richtinggevend is voor het economische beleid in de stadsdelen. Op basis van deze inventarisatie is besloten in de nu voorliggende rapportage een iets andere benadering te kiezen: meer gericht op functie, minder op fasering. 2.2 Gebruik binnen Stadsdelen Binnen de stadsdelen Slotervaart – Overtoomse Veld, Geuzenveld – Slotermeer en Osdorp speelt de nota een richtinggevende rol bij het economische beleid (binnen en buiten de vernieuwingsgebieden) als het gaat om de keuze voor een bepaald bedrijfssegment, doelgroep en de gewenste omvang hiervan op de benoemde werklocaties. De opgestelde prioritering van de werklocaties wordt niet gevolgd. Als oorzaken hiervoor worden genoemd dat de economische vernieuwing niet als leidend wordt gezien in de stedelijke vernieuwingsopgave en het feit dat er per locatie specifieke omstandigheden gelden waardoor de prioritering niet gevolgd kan worden. Binnen het Stadsdeel Bos en Lommer is in 2002 sprake geweest van een wijziging in de personele bezetting, waardoor er geen beeld is van het gebruik van de nota. Verder geven de stadsdelen aan dat behoefte is aan nota met een praktische opzet waarin snel de relevante informatie kan worden teruggevonden ten behoeve van de verdere planvorming. De nota in de vorm van maart 2002 voldoet niet in alle opzichten hieraan.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

11/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

2.3 Conclusie Concluderend wordt gesteld dat de nota een belangrijke rol speelt bij het economische beleid en de economische vernieuwing, wanneer het gaat om de invulling van werklocaties naar: - bedrijfssegment en doelgroepen; - omvang. De opgestelde prioritering wordt niet als leidraad beschouwd. Verder is er behoefte aan een nota met een meer praktische invulling en handzamer formaat. Er is voor gekozen deze nota een andere opzet te geven. Het advies wordt meer toegespitst op de invulling van de vernieuwingsgebieden. Dit betekent in de praktijk het volgende: - per vernieuwingsgebied is een overzichtskaart van de daarin gesitueerde werklocaties opgesteld, inclusief een beschrijving van het voorgestelde (gewijzigde) economisch programma en aanvullende informatie; - de prioritering krijgt een globaler karakter.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

12/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

3 Bedrijven- en kantorenmarkt
De mate van succes van economische vernieuwing is mede afhankelijk van de marktomstandigheden. Ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige werklocaties is alleen zinvol als die ontwikkeling naar omvang, invulling, uitstraling en prijsniveau aansluit bij de behoeften van ondernemers. Onderstaande verkenning in drie scenario’s biedt handvatten om te komen tot een marktconforme economische vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden. 3.1 Regio Amsterdam Kantoren Sinds het verschijnen van de eerste strategische visie ’Werken aan werk’ voor de Westelijke Tuinsteden (oorspronkelijk in november 2001), heeft de kantorenmarkt in Amsterdam zich aanzienlijk minder voorspoedig ontwikkeld dan in de jaren daarvoor. De nieuwbouwproductie is sterk toegenomen, terwijl de vraag naar ruimte daalt. Als gevolg hiervan is de leegstand de laatste jaren gestaag gestegen, van 5% per januari 2001 tot naar schatting circa 13% in november 2002. In 2000 en 2001 is in de regio 2 Amsterdam maar liefst 880.000 m kantoorruimte opgeleverd. Aanbod van kantoorruimte regio Amsterdam 2 Het regionale planaanbod voor de komende jaren bedraagt 8,0 miljoen m , waarvan 2 begin 2002 ruim een miljoen m in aanbouw was. Het grootste deel van het planaanbod bevindt zich in Amsterdam, maar ook Hoofddorp en Almere hebben nog een forse plancapaciteit. Ruim de helft van de plancapaciteit wordt gepositioneerd in het middensegment.
tabel 3.1 Aanbod kantoorruimte op nieuwbouwlocaties in Amsterdam, kantoren > 500 m in aanbouw 140.000 531.800 28.500 700.300 140.000 110.000 (vrijwel)direct 201.200 807.800 197.500 1.206.500 400.000 110.000 < 5 jaar 182.000 1.051.500 381.100 1.614.600 200.000 445.000 2

segment topsegment middensegment kantoorachtig segment totaal Amsterdam Haarlemmermeer Almere overige regio Amsterdam totaal regio Amsterdam

> 5 jr 769.800 392.500 93.600 1.255.900 1.086.000 200.000 -

totaal 1.293.000 2.783.600 700.700 4.777.300 1.826.000 865.000 491.000 7.959.000

bron: Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002, PRI 2002

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

13/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vraag naar kantoorruimte regio Amsterdam Tussen 1995 en 2001 lag de opname van kantoorruimte binnen Amsterdam gemiddeld 2 op 300.000 m (bron: DTZ, Cijfers in Perspectief 2002). Alleen in 2000 was de opname 2 2 aanzienlijk hoger (405.000 m ). In 2002 is de opname gedaald naar 235.000 m (bron: DTZ, Cijfers in Perspectief 2003). Vanaf 1990 bestond ongeveer 60% van de opname uit 1 nieuwbouwaanbod . In de daaraan voorafgaande jaren was de productie laag en omvatte de nieuwbouw slechts circa 15% van de totale opname. Het langjarig gemiddelde van 30 à 40% lijkt een aardige indicatie voor de periode 2002-2015, hoewel zeker in de eerstkomende jaren nieuwbouw de opname zal blijven domineren gezien de forse omvang van reeds in gang gezette ontwikkelingen. In het Programma Ruimtelijke Investeringen 2002 (PRI) wordt voor de periode 20022015 een jaarlijkse nieuwbouwvraag in twee scenario's weergegeven. In het 2 behoedzame scenario is sprake van een verwachte nieuwbouwopname van 80.000 m 2 per jaar in Amsterdam (regio 150.000 m ), terwijl in het gunstige scenario wordt 2 2 uitgegaan van 150.000 m in Amsterdam (regio 250.000 m ). De kantorenmarkt is een sterk cyclische markt. Het gaat daarbij om korte cycli: gemiddeld doorloopt de markt eens per zeven-acht jaar een volledige cyclus. Op dit moment (januari 2003) is duidelijk sprake van een dip, die in 2001 is ingezet. Op korte termijn is dan ook aannemelijk dat de Amsterdamse markt het behoedzame scenario zal volgen. Ongetwijfeld zal op den duur echter de markt weer aantrekken en juist het gunstige scenario worden benaderd. Om die reden verwacht Inbo dat de werkelijke nieuwbouwvraag op lange termijn tussen beide scenario's zal liggen. In deze nota wordt daarom een derde scenario opgenomen met als werktitel 'basis'. In dit scenario wordt verondersteld dat de 2 2 nieuwbouwopname 120.000 m per jaar bedraagt voor Amsterdam . Uiteraard gaat het in alle scenario's om een indicatie van mogelijke ontwikkelingen, in werkelijkheid zal de opname schommelingen vertonen en afwijken van de prognose. Op basis van de scenario's kan de onderstaande vraagprognose voor kantoorruimte in Amsterdam worden opgesteld (tabel 3.2). De opname in de basisvariant is iets (10%) hoger dan de gemiddelde opname in de afgelopen zeven jaar.
tabel 3.2 verwachte opname kantoorruimte > 500 m per jaar, 2003-2015, gemeente Amsterdam nieuwbouwopname 2 80.000 m 2 120.000 m 2 150.000 m % nieuwbouw 35% 35% 35% totale opname 2 230.000 m 2 345.000 m 2 430.000 m
2

scenario behoedzaam basis* gunstig

bron: bewerking Inbo o.b.v. PRI, Cijfers in perspectief (DTZ) en Amsterdamse Kantorenmarkt 2001 (DRO) * inschatting Inbo

1 Berekening Inbo op basis van opname gegevens van "DTZ, Cijfers In Perspectief 2002" en nieuwbouwgegevens van "DRO, De Amsterdamse kantorenmarkt". 2 Iets hoger dan het exacte gemiddelde van gunstig en behoedzaam, omdat de dip al eerder is ingezet dan de startdatum van de prognose (januari 2003).

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

14/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Confrontatie vraag – aanbod kantoorruimte Amsterdam 2 2 Met een planaanbod van bijna 5 miljoen m , waarvan ruim 3,5 miljoen m binnen vijf jaar beschikbaar is, heeft Amsterdam meer dan voldoende nieuwbouwcapaciteit. Zelfs binnen het gunstige economische scenario kan de gemeente nog ruim 30 jaar vooruit. In het theoretische geval dat alle opname nieuwbouw zou betreffen, zou ook nog voor 11 jaar voldoende aanbod beschikbaar zijn in het meest voorspoedige economische scenario. Om overaanbod en leegstand te voorkomen zal dan ook een fasering moeten worden aangebracht in de aanbodontwikkeling. Segment doelgroepen kantoorruimte regio Amsterdam De regio Amsterdam is op bovenlokaal niveau vooral in trek bij internationaal georiënteerde ondernemingen in de commerciële (zakelijke en financiële) dienstverlening, met name voor vestiging van het hoofdkantoor. Dit geldt niet alleen voor de top van de markt (Zuidas, Schiphol Centrum), maar ook voor het middensegment en de kantoorachtige bedrijven. Bedrijven De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen is afhankelijk van de economische conjunctuur en van incidentele uitgifte van grote kavels en loopt daardoor jaarlijks sterk uiteen. Wat betreft kleinschalige en relatief goedkope bedrijfsruimte in de bestaande voorraad is al jaren sprake van een enorm tekort in Amsterdam. Hierin is het afgelopen jaar geen verandering gekomen. Wanneer in dit rapport wordt gesproken over planaanbod en uitgifte van bedrijventerreinen, wordt gedoeld op droge bedrijventerreinen. Aanbod van bedrijfsruimte regio Amsterdam Het direct beschikbare regionale aanbod aan nieuwe terreinen bedraagt 520 ha, waarvan 362 ha direct vrij uitgeefbaar. Dit planaanbod is sterk geconcentreerd op enkele plekken, namelijk Almere en Westpoort. In het niet direct beschikbare aanbod heeft vooral Meerlanden (Haarlemmermeer) en ook Almere een forse planvoorraad. Door middel van intensivering kan incidenteel nog extra aanbod worden gecreëerd.
tabel 3.3 Planaanbod droge bedrijventerreinen in regio Amsterdam in optie 11 ha 2 ha 41 ha 54 ha 35 ha 55 ha 14 ha 158 ha vrij uitgeefbaar 9 ha 64 ha 48 ha 121 ha* 50 ha 186 ha 5 ha 362 ha < 5 jaar 6 ha 61 ha 32 ha 99 ha 115 ha 69 ha 215 ha 498 ha > 5 jr 5 ha 67 ha 0 ha 72 ha 754 ha 315 ha 27 ha 1.168 ha totaal 30 ha 194 ha 121 ha 346 ha 954 ha 625 ha 261 ha 2.186 ha

kleinschalig gemengde schaal grootschalig totaal Amsterdam Meerlanden Almere Overige regio A’dam totaal regio A’dam

bron: Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002 (Amsterdam), PRI 2002 (regio)

In Amsterdam ligt de nadruk op de grootschaliger terreinen. Voor kleinschalige bedrijvigheid is relatief weinig specifieke ruimte beschikbaar (tabel 3.3). De markt voor

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

15/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

kleinschalige bedrijfsruimten wordt verder onder druk gezet doordat er sprake is van een verdringingsproces: in de binnenstad en de populaire woongebieden binnen de ring worden veel goedkope bedrijfspanden omgezet naar meer renderende functies zoals wonen (zie o.a. AES II). Het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte in de bestaande stad blijft ook de komende jaren beperkt, hoewel een aantal initiatieven noemenswaardig is: 2 - ontwikkeling van bedrijvencomplex EastSite: 42.000 m kleinschalige bedrijfsruimte in de binnenstad (voormalig Stork-Wärtsila); - 18 projecten kleinschalige bedrijfshuisvesting in het kader van het Actieprogramma Economische Structuur; - geplande/gewenste ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte in verzamelgebouwen en plinten door het marktconsortium Kleinschalig Vastgoed Amsterdam. Vraag naar bedrijfsruimte regio Amsterdam De uitgifte van droog bedrijventerrein lag in de jaren '90 in Amsterdam gemiddeld op een niveau van 10 ha per jaar. In 2000 en 2001 lag de uitgifte iets hoger, respectievelijk 18 ha en 13 ha. Regionaal is sinds het begin van de jaren '90 een uitgiftetempo van rond 74 ha per jaar bereikt. Net als voor de kantorenmarkt doet het PRI binnen twee scenario's uitspraken over de geraamde uitgiftesnelheid van bedrijventerreinen tot 2015. In het behoedzame scenario is sprake van een verwachte uitgifte van 10 ha per jaar in Amsterdam (regio 75 ha). Dit komt overeen met de historische uitgifte. In het gunstige scenario wordt uitgegaan van jaarlijks 14 ha in Amsterdam (regio 93 ha). Volgens een zelfde redenering als weergegeven op pagina 12 met betrekking tot de verwachte kantorenopname, verwacht Inbo dat de werkelijke ruimtebehoefte ergens tussen beide scenario's ligt. Ook voor bedrijfsruimten op nieuwe terreinen wordt in deze rapportage daarom een derde scenario opgenomen met als werktitel 'basis'. In dit scenario wordt aangenomen dat de uitgifte 12 ha per jaar bedraagt voor Amsterdam. Net als bij kantoren betreft het een indicatie van mogelijke vraagontwikkeling. De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte wordt in het PRI geraamd op 170.000 m per jaar (op basis van onderzoek van Seinpost). De helft van deze ruimtevraag zou zich volgens het PRI afspelen in het woon-werksegment. In de praktijk wordt op de vastgoedmarkt deze verdeling niet zo ervaren en ook in het rapport van Seinpost wordt de hoge vraag naar woon-werkwoningen gerelativeerd. Op de markt blijkt de vraag zich vooral voor te doen in het segment van functionele ruimten voor technische servicebedrijven zoals schilders, installatie, loodgieters, aannemers en dergelijke. Het rapport van Seinpost laat zien dat in perioden van sterke economische groei, de ruimtebehoefte voor kleinschalige bedrijvigheid nog aanzienlijk hoger kan liggen: voor 2 2001 bedroeg de raming bijvoorbeeld ruim 265.000 m . Bij een voortdurende hoge 2 economische groei zou dan ook een gunstiger scenario dan 170.000 m per jaar kunnen
2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

16/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

gelden en kan bijvoorbeeld een gemiddelde van 200.000 m per jaar worden gekozen. Anderzijds geldt dat de raming van Seinpost is gemaakt in een periode van opgaande conjunctuur. Het ligt daarom voor de hand ook een behoedzamer scenario te 2 formuleren, waarin de vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting slechts 150.000 m per jaar bedraagt. Naar verwachting kan slechts een klein deel van deze vraag, die vooral gericht is op relatief laagwaardige en goedkope bedrijfsruimten, worden gerealiseerd op nieuwe terreinen. Aangenomen wordt dat 90% van de vraag zich afspeelt in het aanbod van 3 kleinschalige panden op inbreidingslocaties . Op basis hiervan kan de onderstaande vraagprognose voor bedrijfsruimte in Amsterdam worden opgesteld (tabel 3.4).
tabel 3.4 verwachte vraag naar bedrijfsruimte per jaar, 2002-2015, gemeente Amsterdam nieuwe terreinen 10 ha 12 ha 14 ha kleinschalig bestaand 2 135.000 m 2 153.000 m 2 180.000 m

2

scenario behoedzaam basis* gunstig

bron: bewerking Inbo o.b.v. PRI, Starters Vastgoed Amsterdam (Seinpost) * inschatting Inbo

Confrontatie vraag-aanbod bedrijfsruimte regio Amsterdam Met 346 ha gepland nieuw bedrijventerrein, waarvan 274 binnen vijf jaar op de markt kan komen, heeft Amsterdam ruim voldoende aanbod, dat volstaat voor minimaal 25 jaar uitgifte binnen het gunstigste economische scenario. Ook regionaal is voorlopig meer dan genoeg aanbod beschikbaar. Wel is sprake van een zekere kwalitatieve mismatch: met name aan kleinschalig verkavelde terreinen is meer behoefte dan de 30 hectare die daarvoor nu in het planaanbod is opgenomen. Een deel van de behoefte aan kleinschalige terreinen kan wellicht op andere – meer grootschalige - terreinen worden opgevangen. De vraag naar kleinschalige bestaande bedrijfshuisvesting blijft structureel hoger dan het aanbod, ondanks nieuwe initiatieven op dit gebied. Segment doelgroepen bedrijfsruimte regio Amsterdam Een belangrijke component van de ruimtevraag in de regio Amsterdam wordt gevormd door de luchthavengebonden bedrijvigheid, met name in de logistieke sector. Voor grootschalige productievestigingen is de grond in Amsterdam aan de dure kant. Deze kiezen eerder voor meer perifeer gelegen gebieden. Belangrijk binnen de kleinschalige lokale bedrijvigheid zijn vooral de eerder genoemde technische servicebedrijven (schilders, installateurs, aannemers, etc.) . Ook vanuit
Het percentage van 90% is een aanname op basis van gegevens uit de nota ’Starters Vastgoed(organisatie) Amsterdam’ van Seinpost, 2000: ongeveer 10-20% van de vragers naar bedrijfsverzamelgebouwen kan een ’tophuur’ betalen. De hoogste prijzen voor bedrijfsruimte zullen, gezien de grond- ontwikkelingskosten, op nieuwe terreinen worden gerealiseerd. Omdat een (onbekend) deel van de genoemde 10-20% ongetwijfeld in bestaande voorraad terecht komt, is indicatief uitgegaan van de genoemde verhouding 90-10.
3

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

17/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

andere segmenten (kleinschalige bouwbedrijven, drukkerijen, groothandelsbedrijven) is echter een aanzienlijke vraag naar bedrijfsruimte binnen Amsterdam, dat vanouds een broedplaats voor startende en innovatieve ondernemingen is. 3.2 Westelijke Tuinsteden De Westelijke Tuinsteden maken deel uit van de agglomeratie Amsterdam en zijn daarmee onlosmakelijk verbonden. Dit geldt niet alleen fysiek, maar ook markttechnisch. Voor veel ondernemers, zeker in het bovenlokale segment maar zelfs ook op de lokale markt, is vestiging in Amsterdam dé voorwaarde. Het deel van de stad in Amsterdam is veel minder belangrijk, zolang de locatie maar aan een aantal randvoorwaarden voldoet (bereikbaarheid, uitstraling, parkeren, etc.). Dit betekent dat een specifiek op de Westelijke Tuinsteden gerichte vraagraming niet meer dan een indicatie van de mogelijke omvang van de vraag kan aangeven. Deze zal altijd afhankelijk zijn van de kwaliteit van het beschikbare aanbod in de Tuinsteden en van kwantiteit en kwaliteit van het aanbod in de rest van Amsterdam. Voor de aanbodgegevens is gebruik gemaakt van de cijfers zoals deze in het volgende hoofdstuk worden gepresenteerd. Deze zijn voornamelijk afkomstig uit de nota Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002 en uit gesprekken met de stadsdelen. Kantoren Aanbod kantoorruimte Westelijke Tuinsteden Het aanbod van kantoorruimte in de Tuinsteden speelt zich vooral af in de A10-zone, de beoogde Westas. Het grootste aanbodpotentieel bevindt zich dan ook in het stadsdeel Slotervaart – Overtoomse Veld. Grote ontwikkelingslocaties hier zijn bijvoorbeeld de Lelylaan, KW-plein en RID-gebied. De belangrijkste potentiële bovenlokale kantoorlocaties buiten Slotervaart zijn Bos & Lommerplein, Jan van Galen, Noordoever en Osdorpplein.
tabel 3.5 aanbod kantoorruimte Westelijke Tuinsteden (peildatum januari 2003) Slotervaart – Overtoomse Veld Geuzenveld – Slotermeer Osdorp Bos & Lommer totaal Westelijke Tuinsteden bovenlokaal* 513.000 m2 20.000 m2 30.000 m2 34.000 m2 597.000 m2 lokaal* 53.000 m2 5.000 m3 16.000 m2 10.000 m2 84.000 m2 totaal 566.000 m2 25.000 m2 46.000 m2 44.000 m2 681.000 m2

* het onderscheid tussen bovenlokaal en lokaal is niet hard. Op basis van ligging, kwaliteit en uitstraling wordt een subjectieve indeling gemaakt. In de praktijk zullen op beperkte schaal ook lokale organisaties zich op bovenlokaal georiënteerde locaties vestigen en andersom. bron: zie Hoofdstuk 4, m.n. Bedrijfslocaties in Amsterdam en Stadsdelen

In het bovenstaande overzicht is het metrage voor een aantal locaties nog niet meegenomen, vooral in het lokale segment in vernieuwingsgebieden. Het werkelijke 2 planaanbod is derhalve nog iets hoger dan 681.000 m . Overigens zal een deel van het

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

18/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

op de bovenlokale markt gerichte aanbod in de praktijk ook worden opgenomen door lokale gebruikers, met name op de niet direct aan de A10 gelegen locaties. Vraag kantoorruimte Westelijke Tuinsteden In de strategische visie ’werken aan werk’ van maart 2002 is op basis van het PRI en de rapportage ’Afzetmogelijkheden kantoorruimte en bedrijfsruimte in Amsterdam Nieuw West’ (Boer Hartog Hooft) een prognose gemaakt voor de nieuwbouwopname kantoorruimte in de Tuinsteden. Hierbij is het percentage nieuwbouw in de opname met 50-60% aan de hoge kant geraamd. Hoewel dergelijke percentages in de afgelopen jaren inderdaad werden gerealiseerd, zal bij toenemend aanbod in de bestaande voorraad of afnemende nieuwbouwproductie, de verhouding vermoedelijk anders liggen (minder nieuwbouw). Wel zal het aandeel nieuwbouw, gezien de relatief hoge nieuwbouwproductie in de Tuinsteden, iets hoger liggen dan het Amsterdamse gemiddelde van 35%. In ’werken aan werk’ van maart 2002 is aangegeven dat naar schatting 20% van de totale Amsterdamse nieuwbouwvraag in de Tuinsteden zou worden uitgeoefend. Dit lijkt een realistische inschatting, gezien het aandeel van de Tuinsteden in de totale plancapaciteit (circa 17%), het hoge aantal starters en de positieve migratiebalansen. In het onderstaande wordt dit toegelicht. Uit de mutatiebalansen van de Kamer van Koophandel blijkt dat sinds 1997 jaarlijks gemiddeld ruim 400 ondernemingen startten in de Westelijke Tuinsteden (excl. Bos & Lommer). Dit ligt weliswaar ver boven het Nederlands gemiddelde, maar ruimschoots onder het Amsterdamse gemiddelde. Wel is in de Westelijke Tuinsteden sprake van een aanzienlijk sneller stijgende lijn in het aantal starters dan in de rest van Amsterdam. Hoewel een groot deel van de starters de activiteiten in eerste instantie vanuit huis ontplooit, is op den duur voor succesvolle starters een ruimte wenselijk of noodzakelijk. Dit manifesteert zich slechts in beperkte mate bij de gemeentelijke instanties. Een deel van de verklaring hiervoor is het feit dat sinds de nieuwe taxiwet het aantal starters in de categorie ’vervoer’ explosief is gestegen. Deze pas opgerichte taxibedrijfjes werken vaak vanuit huis. Deze sector bevat echter minder dan 20% van het totaal aantal starters: ook in andere sectoren (handel, adviesdiensten, bouw) zijn de afgelopen jaren veel bedrijven gestart. Aanvragen voor ruimte hebben voornamelijk betrekking op bedrijfsruimten (werkplaatsen, opslag) en in mindere mate op kantoren. In tegenstelling tot het Amsterdamse totaal, zijn de mutatiebalansen van Osdorp en Geuzenveld in de afgelopen vijf jaar positief geweest (tabel 3.6). Slotervaart heeft vooral eind jaren ’90 een netto emigratie gekend maar is de laatste jaren ook weer meer in trek. Vooral in de sectoren groothandel en adviesdiensten, zakelijk beheer en facilitaire diensten is de dynamiek aanzienlijk in alle drie de stadsdelen.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

19/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

tabel 3.6

bedrijfsdynamiek in de Westelijke Tuinsteden, 1997-2002 inwoners 44.034 43.639 39.842 127.515 734.540 16.105.285 starters starters/1000 inw. 805 18,3 650 14,9 638 16,0 2.093 16,4 19.430 26,5 58.940 3,7 saldo in/uit -64 122 41 99 -692 verplaatsingen 101 133 65 299 11.319 -

stadsdeel Slotervaart Osdorp Geuzenveld Totaal Tuinsteden* Amsterdam Nederland

* Bos & Lommer niet opgenomen omdat meeste economische functies zich daar buiten de Westelijke Tuinsteden bevinden bron: Regio-informatie Kamer van Koophandel Amsterdam / VVK (oktober 2002), Amsterdam in cijfers 2001 (m.b.t. inwoners)

De gegevens over de vraag naar kantoorruimte zijn verwerkt in de scenario’s in tabel 2 3.7. De totale jaarlijkse uitbreidingsvraag komt op 24.000 m in het basisscenario. De totale opname ligt hoger, maar deze betreft ook opname in de bestaande voorraad die door andere gebruikers wordt achtergelaten, zodat van netto uitbreiding geen sprake is.
tabel 3.7 scenario behoedzaam basis gunstig verwachte opname kantoorruimte per jaar, 2002-2015, Westelijke Tuinsteden nieuwbouwopname A’dam 2 80.000 m 2 120.000 m 2 150.000 m % Tuinsteden* 20% 20% 20% nieuwbouwopn. Tuinsteden 2 16.000m 2 24.000 m 2 30.000 m % nieuwbouw Tuinsteden 40% 40% 40% totale opname Tuinsteden 2 40.000 m 2 60.000 m 2 75.000 m

* bij een voorspoediger economische groei zal het aandeel van de Tuinsteden hoger liggen, omdat de marktpositie dan minder bepalend wordt. bron: bewerking Inbo o.b.v. PRI, Cijfers in perspectief (DTZ) en Amsterdamse Kantorenmarkt 2001 (DRO)

Confrontatie vraag – aanbod kantoorruimte Westelijke Tuinsteden 2 Het planaanbod van 681.000 m nieuwbouw kantoorruimte in de Westelijke Tuinsteden 2 voldoet in ruime mate aan de verwachte vraag van 24.000 m per jaar. Het aanbod volstaat zelfs om binnen het meest voorspoedige economische scenario 23 jaar in de vraag te voorzien. Binnen het basisscenario is voor 28 jaar voldoende planvoorraad. Weliswaar is het aanbod voor specifieke lokale gebruikers relatief laag, maar lokale gebruikers kunnen ook terecht in primair op de bovenlokale markt gerichte kantoorruimten. In de praktijk ligt dit onderscheid niet zo scherp. Het bovenstaande betekent dat fasering van nieuwbouw en afstemming tussen de verschillende plannen op Tuinsteden-niveau noodzakelijk is. Uitstel van een aantal van de voorliggende plannen lijkt onvermijdelijk, met name als het gaat om grootschalige uitbreidingslocaties. Op andere plekken kan door flexibiliteit in de plannen te brengen (zie paragraaf 5.4) tijdig worden ingespeeld op de economische situatie en schommelingen op de kantorenmarkt. De betrokken stadsdelen, en met name Slotervaart als grootste aanbieder, zullen hierin keuzes moeten maken. In de navolgende hoofdstukken wordt een suggestie gedaan hoe die keuzes kunnen worden ingevuld.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

20/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Segment doelgroepen kantoorruimte Westelijke Tuinsteden In de nota ’werken aan werk’ zijn doelgroepen benoemd voor kantoorruimte in de Westelijke Tuinsteden (p.68 en p.93-94). Deze analyse hoeft niet te worden bijgesteld op basis van recente informatie of gesprekken met marktpartijen. Kort samengevat is het volgende benoemd. De meeste locaties aan de Westas A10-A4 zijn grootschalig van karakter (RID, Delfland, KW, Lely, Lucas Andreas, Jan van Galen, Bos & Lommerplein). Deze zone is aantrekkelijk voor nationale en internationale hoofd- en regiokantoren uit de zakelijke dienstverlening, industrie, detailhandel en mode (met name rond WFC). Het betreft niet alleen grootschalige gebruikers, maar ook kleine en middelgrote gebruikers die zich in een zichtbaar, bereikbaar en herkenbaar multitenant gebouw willen vestigen. Grootschalige locaties die niet zichtbaar zijn vanaf de A10, zoals Osdorpplein, Noordoever, delen van de Lelylaan en de GVB/Elsevier locatie, zijn in het bovenlokale segment vooral aantrekkelijk voor maatschappelijke dienstverleners, non-profit instellingen en overheden, mits de OV-bereikbaarheid voldoende is. Dergelijke locaties trekken naar verwachting echter toch vooral lokale gebruikers, zowel groot, middelgroot als kleinschalig. Vooral vanuit de zakelijke en financiële dienstverlening, sociaal-maatschappelijke dienstverlening, gezondheidszorg, overheid en handel zal lokale belangstelling bestaan voor deze locaties. Lokaal georiënteerde kleine en middelgrote consumentgerichte en sociaalmaatschappelijke dienstverleners zullen zich bij voorkeur vestigen op locaties waar ze zich kunnen profileren in een eigen pand nabij voorzieningen. Voor deze organisaties zijn de lokale kantoorlocaties geschikt, evenals voorzieningencentra als Osdorpplein, Delflandplein en Bos & Lommerplein / Gulden Winckelplantsoen. Bedrijven Aanbod bedrijfsruimte Westelijke Tuinsteden Het aanbod van bedrijfsruimte in de Tuinsteden bevindt zich vooral in de zone rond de toekomstige Westrandweg. De Lutkemeerpolder en wellicht Geuzenveld Noord zijn de beoogde ontwikkelingslocaties. Alleen van de Lutkemeerpolder de omvang van het planaanbod bekend en staat vast dat er ontwikkeling plaatsvindt. De lokale bedrijfsruimtemarkt is gefragmenteerd en bevindt zich voornamelijk aan doorgaande wegen of langs het spoor. In het overzicht (tabel 3.8) is voor de locaties Geuzenveld Noord en de Osdorper Binnenpolder van het volgende uitgegaan. In het concept-structuurplan van Amterdam wordt de Osdorper Binnenpolder geheel gevrijwaard van bedrijvigheid. Het stadsdeel 2 wil wel graag 2.000 m opnemen aan groene bedrijvigheid, voor de lokale markt. Voor Geuzenveld Noord geldt dat de 15 ha aan bedrijvigheid pas op lange termijn en als de noodzaak wordt aangetoond zal worden ontwikkeld. In tabel 3.8 is voor Geuzenveld Noord uitgegaan van geen ontwikkeling van bedrijvigheid.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

21/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Omdat een deel van het kantoorachtige aanbod kan worden gebruikt als bedrijfshuisvesting, is het feitelijk te verwachten aanbod wellicht hoger dan in onderstaande tabel is aangegeven.
tabel 3.8 aanbod bedrijfsruimte Westelijke Tuinsteden (peildatum januari 2003) Slotervaart – Overtoomse Veld Geuzenveld – Slotermeer Osdorp Bos & Lommer totaal Westelijke Tuinsteden bovenlokaal (ha) 45 ha 45 ha bovenlokaal (m ) 15.000 10.000 25.000
2

lokaal (m ) 54.500 12.000 14.500 28.000 109.000

2

totaal (m ) 54.500 27.000 14.500 + 45 ha 38.000 134.000 + 45 ha

2

bron: zie Hoofdstuk 4, m.n. Bedrijfslocaties in Amsterdam en Stadsdelen

Vraag bedrijfsruimte Westelijke Tuinsteden De vraag naar bedrijfsruimte is in de nota ’werken aan werk’ voor de bovenlokale markt weergegeven in hectaren. Voor luchthavengebonden bedrijvigheid is deze vraag voor de Tuinsteden geraamd op 3 ha per jaar, voor niet luchthavengebonden bedrijvigheid op 2 tot 4 ha per jaar. Dit zou betekenen dat de helft van de geraamde gemeentelijke uitgifte (tabel 3.4) binnen de Westelijke Tuinsteden moet plaatsvinden. Hoewel met name in Zuidoost en Noord diverse concurrerende ontwikkelingen van vergelijkbare omvang liggen, zijn de Tuinsteden wel het enige deel van de stad waar luchthavengebonden bedrijvigheid zich kan en mag vestigen. Dit concurrentievoordeel kan in de praktijk inderdaad betekenen dat een relatief groot aandeel nieuwe bedrijvigheid in de Westelijke Tuinsteden terecht komt en dat een uitgiftetempo van 5 à 7 ha per jaar realistisch is. De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte in de Westelijke Tuinsteden is in 'werken aan 2 werk' geraamd op ongeveer 10.000 m per jaar. Gezien de al jarenlang overspannen markt voor kleinschalige bedrijfsruimte, de hoeveelheid startende ondernemers en de mutatiebalansen van de stadsdelen is deze prognose naar verwachting zelfs aan de lage kant: slechts 7% van de totale Amsterdamse vraag zou dan in de Westelijke Tuinsteden 2 worden uitgeoefend. De vraagprognose van 10.000 m voor de Tuinsteden beschouwen wij gezien het bovenstaande als minimum en is in het behoedzame scenario opgenomen. Het gunstige scenario gaat uit van een aandeel van 10% in de totale 2 2 Amsterdamse vraag (15.000 m ). Het basisscenario is op 12.000 m gesteld. Naar verwachting kan slechts een klein deel van deze vraag, die vooral gericht is op relatief laagwaardige en goedkope bedrijfsruimten, worden gerealiseerd op nieuwe terreinen. Aangenomen wordt dat 90% van de vraag zich afspeelt in het nieuwe aanbod van kleinschalige panden op inbreidingslocaties (tabel 3.9).
tabel 3.9 verwachte vraag naar bedrijfsruimte per jaar, 2002-2015, Westelijke Tuinsteden scenario nieuwe terreinen kleinschalig bestaand 2 behoedzaam 5 ha 9.000 m 2 basis 6 ha 10.800 m 2 gunstig 7 ha 13.500 m
bron: bewerking Inbo o.b.v. PRI, Starters Vastgoed Amsterdam (Seinpost)

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

22/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Confrontatie vraag – aanbod bedrijfsruimte Westelijke Tuinsteden 2 Met een aanbod van ongeveer 45 ha (+25.000 m ) en een vraag van 5 à 7 ha per jaar, is sprake van een planvoorraad die voor een periode tussen 6 en 9 jaar voldoet. Ontwikkeling van Geuzenveld Noord kan op middellange termijn noodzakelijk zijn om in de vraag te kunnen blijven voorzien. Andere zoeklocaties, zoals bijvoorbeeld de Oude Haagseweg West, kunnen hierin ook een rol vervullen. De planvoorraad van bijna 110.000 m kleinschalige bedrijfsruimte op inbreidingslocaties is te beperkt om in de vraag te kunnen voorzien. Ook als de 2 25.000 m op uitbreidingslocaties hierbij wordt geteld, is deze voorraad bij een vraagniveau als in het basisscenario binnen 13 jaar afgezet. Een toevoeging is wenselijk. Deze kan vrij eenvoudig worden bereikt door een deel van het kleinschalige en meer laagwaardige kantorenaanbod ook voor bedrijvigheid te bestemmen (zie hoofdstuk 4). Segment doelgroepen bedrijfsruimte Westelijke Tuinsteden Evenals voor kantoren geldt dat bij toetsing aan de huidige markt de doelgroepanalyse in 'werken aan werk' van maart 2002 ook op dit moment nog uitstekend voldoet (p. 71 en 94). In het kort komt deze analyse op het volgende neer. Bovenlokale doelgroepen zijn vooral luchthavengebonden of deels op de luchthaven georiënteerde bedrijven die in de directe omgeving van Schiphol een vestigingslocatie zoeken. Deze bedrijven hebben naar verwachting een belangrijke component logistiek en distributie. Ook productie- en assemblagebedrijven met aanvoer of afvoer van grondstoffen of producten via lucht of water vallen binnen de doelgroep voor nieuwe bedrijvenlocaties aan de westkant van Amsterdam. Voor deze locaties komen ook de middelgrote lokale bedrijven in aanmerking, die doorgaans te veel overlast veroorzaken om zich binnen de woongebieden te kunnen vestigen. Dit zijn bijvoorbeeld autohandel en –reparatie, bouwbedrijven en allerlei productie- en assemblage- activiteiten. Lokale bedrijvigheid bestaat vooral uit kleine, ambachtelijke bedrijven die showroom-, opslag- en werkruimte wensen, al dan niet in combinatie met kantoorruimte. Hierbij kan worden gedacht aan handelsbedrijven en de eerder genoemde technische servicebedrijven (installateurs, loodgieters, aannemers, houtverwerking, elektrotechniek, schoonmaak, schilders, etcetera). De meer creatieve of hoogwaardige bedrijven vormen in eerste instantie geen grote doelgroep voor de Tuinsteden.
2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

23/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

3.3 Samenvatting / conclusie Vraag – aanbod Amsterdam en regio Amsterdam heeft zowel op gemeentelijk als regionaal niveau te maken met een overschot aan potentiële nieuwbouw kantoor- en bedrijfslocaties. Met het huidige planaanbod kan de gemeente nog minimaal 25 jaar vooruit en waarschijnlijk langer (tabel 3.10). Dit betekent dat fasering en onderlinge afstemming op regionaal niveau wenselijk is. Wel is sprake van een kwalitatieve mismatch: voor kleinschalige bedrijvigheid blijft het aanbod structureel beperkt, ondanks initiatieven van zowel de overheid als marktpartijen. Vooral de doelgroep technische servicebedrijven, die goedkope werkruimte inclusief opslag en overheaddeur wensen, is moeilijk te bedienen.
tabel 3.10 vraag en aanbod nieuwbouw kantoor- en bedrijfslocaties Amsterdam, indicatie 2002-2015 kantoren bedrijven planaanbod 2 4.777.300 m 346 ha jaarlijkse vraag (basisscenario) 2 120.000 m 12 ha planvoorraad in jaren 40 jaar 29 jaar

Vraag – aanbod Westelijke Tuinsteden Ook in de Westelijke Tuinsteden is sprake van een overaanbod van kantoorruimte. Het aanbod op nieuwbouw bedrijventerreinen is te laag om aan de verwachte vraag te kunnen voldoen (tabel 3.11). Net als in de rest van Amsterdam is in de Westelijke Tuinsteden het aanbod van kleinschalige relatief goedkope bedrijfsruimten op inbreidingslocaties beperkt. Zeker voor starters (in alle sectoren) bestaan relatief weinig betaalbare mogelijkheden, terwijl dit juist in de Westelijke Tuinsteden een forse groep betreft. Toevoeging van kleinschalige bedrijfslocaties is gewenst en kan wellicht worden gerealiseerd door locaties die gereserveerd zijn voor kantoorachtige ondernemingen ook deels in te vullen als bedrijfslocaties. In hoofdstuk 5 en 6 wordt hierop nader ingegaan.
tabel 3.11 vraag en aanbod nieuwbouw kantoor- en bedrijfslocaties Tuinsteden, indicatie 2002-2015 segment kantoren* bedrijven, nieuwe terreinen** bedrijven, kleinschalig bestaand** planaanbod 681.000 m2 45 ha + 25.000 m2 109.000 m2 jaarlijkse vraag (basis)*** 24.000 m2 6 ha 10.800 m2 planvoorraad in jaren 28 jaar 8 jaar 11 jaar

* voor kantoren worden grootschalig/kleinschalig en bovenlokaal/lokaal niet van elkaar gescheiden, omdat veel kleinschalige gebruikers ook op grootschalige locaties in een multi-tenant gebouw terecht kunnen. ** grootschalig/kleinschalig en bovenlokaal/lokaal lopen hier enigszins door elkaar heen (definitieprobleem), maar dit is niet erg van invloed op het eindbeeld *** geraamde uitbreidingsvraag, indicatief

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

24/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Doelgroepen Westelijke Tuinsteden De doelgroepanalyse uit de voorgaande paragrafen is samengevat in tabel 3.12.
tabel 3.12 overzicht doelgroepen Westelijke Tuinsteden type locatie Westas (zichtlocaties) grootschalig in binnengebied type vastgoed kantoor kantoor bereik doelgroep bovenlokaal bovenlokaal lokaal kleinschalig in binnengebied, voorzieningencentra grootschalige uitbreiding kantoor bedrijf lokaal bovenlokaal type doelgroep hoofd- en regiokantoren in zakelijke dvl., industrie, detailhandel en mode maatschappelijke dvl., non-profit, overheid zakelijke en fin. dvl., sociaal-maatsch. dvl., gezondheidszorg, overheid en handel consumentgerichte dvl., sociaal-maatsch. dvl. luchthaven georiënteerd: logistiek/distributie en productie met aanvoer grondstoffen of afvoer producten via water/lucht middelgroot, productie/assemblage, autohandel- en reparatie, bouwbedrijven klein, showroom-, opslag- en werkruimte, technische servicebedrijven en handel

grootschalige uitbreiding kleinschalige inbreiding

bedrijf bedrijf

lokaal lokaal

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

25/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

26/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

4 Plannen vernieuwingsgebieden

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de actuele stand van zaken van de ontwikkelingsen uitwerkingsplannen voor de vernieuwingsgebieden en van reeds lopende ontwikkelingen in de Westelijke Tuinsteden. Daartoe zijn gesprekken gevoerd met de stadsdelen en zijn relevante plannen geïnventariseerd. De peildatum is januari 2003. 4.2 Definities De volgende definities worden in dit hoofdstuk gebruikt: Vernieuwingsgebieden: het gaat hier om de vernieuwingsgebieden zoals gedefinieerd in het rapport Richting Parkstad 2015 en aangegeven in de onderstaande figuur;

figuur 4.1 vernieuwingsgebieden Westelijke Tuinsteden

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

27/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

-

-

Werklocaties: één of meerdere (delen van) straten waar een concentratie van economische functies aanwezig is, gepland is of zou kunnen komen; Type werkfunctie: er wordt aangeven wat het verzorgingsgebied van de werkfunctie betreft (lokaal, bovenlokaal) en welke type functie het betreft (bedrijfsruimte, kantoorruimte, woon-werk eenheden); Omvang: hierbij gaat het om de omvang in de huidige planvorming uitgedrukt in 2 m b.v.o. bij bedrijfs- en kantoorruimte en in aantallen bij woon-werk eenheden; Start aanbod: het moment dat een locatie op de markt komt, ofwel het moment dat de verhuur of verkoop start. Dit moment hoeft niet overeen te komen met de start van de bouw. Bij onvoldoende vraag uit de markt wordt de start van de bouw immers uitgesteld.

4.3 Slotervaart/Overtoomse Veld In het stadsdeel Slotervaart worden de volgende vernieuwingsgebieden onderscheiden: 1. Staalmanpleinbuurt/Delflandpleinbuurt 2. Vlaardingenlaan 3. Overtoomse Veld 4. Lelylaan e 5. Lelylaan 2 fase 6. Slotervaart Noord Ad 1. Staalmanpleinbuurt/Delflandpleinbuurt Voor dit gebied is het vernieuwingsplan vastgesteld door het stadsdeel. Inmiddels worden op basis van het vernieuwingsplan uitwerkingsplannen gemaakt voor de deelgebieden. Het economisch programma bestaat uit 6.000 m bedrijfsruimte aan de Otto 2 Heldringstraat (vervangende nieuwbouw Haust-locatie) en 10.000 m kleinschalige kantoor- of bedrijfsruimte aan het Staalmanplein of aan de Otto Heldringstraat. In het vastgestelde deelplan Hart Delflandplein wordt uitgegaan van een toevoeging 2 van 40.000 m kantoorruimte en 10.000 kleinschalige bedrijfsruimte (bron: stadsdeel Slotervaart/Overtoomse Veld). In het deelgebied Maassluis/Heemstede/Rijswijk staat 2.000 2 m kantoorruimte gepland. Ad 2. Vlaardingenlaan 2 Aan de Vlaardingenlaan/Overschiestraat is 15.500 m kantoorruimte in voorbereiding. Er lijkt weinig schot in de planvorming te zitten (bron: stadsdeel Slotervaart / Overtoomse Veld). Ad 3. Overtoomse Veld Voor het vernieuwingsgebied Overtoomse Veld is nog geen vernieuwingsplan beschikbaar. Er wordt naar gestreefd het vernieuwingsplan in 2003 gereed te hebben. Dit betekent naar verwachting dat vanaf circa 2006 kan worden gebouwd.
2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

28/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

In het noordelijke deel staat op de Huygenslocatie 6.000-6.500 m bedrijfsruimte voor startende ondernemers gepland. Dit kan op korte termijn worden gerealiseerd. In het 2 zuidelijk deel (A. Allebéplein e.o.) staat toevoeging van 2.000 m kleinschalige kantoorof bedrijfsruimte op het programma. Ad 4. Lelylaan Het vernieuwingsplan (in de vorm van een Ruimtelijk Stedenbouwkundig PvE) voor de Lelylaan is inmiddels vastgesteld. De verwachting is dat eind 2002 de eerste uitwerkingsplannen gereed zijn. Het economisch programma is voor het gehele plangebied in het vernieuwingsplan 2 vastgelegd. In totaal bedraagt het programma 55.500 m grootschalige kantoorruimte 2 en circa 65.000 m kleinschalige kantoorruimte. In het gebied rondom het station Lelylaan en de A10 staat de grootschalige 2 kantoorruimte gepland. Hierbij gaat het om de locaties Trivium 2 (7.500 m ), 2 2 Rembrandtparktoren (15.000 m ) en de Nachtwachttorens (33.000 m ). De start van de bouw van deze kantoren staat gepland in 2007. Op de locatie Het Podium is 45.000 m gereserveerd voor kleinschalige kantoorruimte, vooral in de zakelijke en financiële dienstverlening. Naar verwachting wordt dit deelgebied pas na 2010 opgeleverd. Voor de Andreaslocatie wordt een uitwerkingsplan opgesteld. Inmiddels is door de stadsdeelraad besloten te kiezen voor de optie sloop en 2 nieuwbouw. Het programma gaat uit van circa 20.000 m kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte. Ad 5, en 6. Lelylaan 2 fase en Slotervaart Noord e Voor het vernieuwingsgebied Lelylaan 2 fase en Slotervaart Noord start de planvoorbereiding in 2003. Er is dus nog geen economisch programma bekend. Werklocaties buiten vernieuwingsgebieden Anderlechtlaan Aan de Anderlechtlaan kan op termijn ruimte beschikbaar komen – de locatie van de 2 school is namelijk tijdelijk - voor de ontwikkeling van circa 6.000 m kantoorruimte (bron: Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002). Voor deze locatie bestaan nog geen concrete ontwikkelingsplannen. Lucas Andreas Voor het terrein van het Sint Lucas Andreas ziekenhuis is een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld, waarin wordt uitgegaan van toevoeging van 2 35.000 m kantoorruimte (bron: bedrijfslocaties in Amsterdam 2002). Dit kan op korte termijn worden gerealiseerd. RID-gebied 2 In het gebied Riekerhaven-IBM-Driehoek staat de bouw van 50.000 m kantoorruimte gepland langs een nieuw aan te leggen wegverbinding tussen de Overschiestraat en de
e 2

2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

29/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Sloterweg. Voor de langere termijn worden de mogelijkheden bezien voor de nieuwbouw van kantoorruimte aan de noordzijde van de Riekerhaven. Koningin Wilhelminaplein (KW-plein) De verhuur van nieuwe kantoren op het KW-plein (parkeerplaats) is reeds gestart. In 2 totaal wordt op deze locatie 65.000 m kantoorruimte ontwikkeld in drie fasen. Riekerpolder De Riekerpolder maakt onderdeel uit van de Schipholzone. Het gebied is bestemd voor internationaal georiënteerde (Schipholgebonden) bedrijven. Inmiddels is de eerste fase 2 van circa 170.000 m kantoren deels gerealiseerd of in aanbouw. Voor een deel van de 2 locatie is nog niet gestart met de bouw. Voor de tweede fase van 40.000 m is het stedenbouwkundig programma van eisen afgerond en is het bestemmingsplan in procedure. Oude Haagseweg Voor de Oude Haagseweg (strook tussen de A4 en Oude Haagseweg) is een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld. Het gaat hierbij om een grootstedelijke ontwikkeling. Op dit moment zijn de ontwikkelingsmogelijkheden nog 2 indicatief (circa 110.000 m ) en afhankelijk van de benodigde ruimte voor uitbreiding van de weg- en railinfrastructuur.
tabel 4.1 Samenvatting programma werklocaties Slotervaart/Overtoomse Veld vernieuwingsgebied locatie oriëntatie type werkfunctie St.manpl./Delfl.pl.buurt O. Heldringstraat lokaal bedrijf Staalmanplein/ O. Heldringstr. lokaal kantoor / bedrijf Hart Delflandplein bovenlokaal kantoor Hart Delflandplein lokaal bedrijf Maassluis/Heemstede/Rijswijk lokaal kantoor Vlaardingenlaan Vlaardingenlaan/Overschiestr. bovenlokaal kantoor Overtoomse Veld Huygenslocatie lokaal bedrijf A. Allebéplein e.o. lokaal kantoor / bedrijf Lelylaan e.o. Trivium 2 bovenlokaal kantoor Rembrandtparktoren bovenlokaal kantoor Nachtwachttorens bovenlokaal kantoor Het Podium lokaal kantoor Andreaslocatie lokaal kantoor / bedrijf buiten vern. gebieden Anderlechtlaan lokaal kantoor Lucas Andreas bovenlokaal kantoor Oude Haagseweg bovenlokaal kantoor RID-gebied bovenlokaal kantoor Riekerpolder, 1e fase* bovenlokaal kantoor Riekerpolder, 2e fase bovenlokaal kantoor KW-plein bovenlokaal kantoor
bron: Stadsdeel Slotervaart – Overtoomse Veld, Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002 2 2 * eerste fase (totaal 170.000 m ) deels in aanbouw. Wij schatten het huidig aanbod op 101.850 m

omvang (m2) 6.000 10.000 40.000 10.000 2.000 15.500 6.000-6.500 2.000 7.500 15.000 33.000 45.000 20.000 6.000 35.000 110.000 50.000 101.850 40.000 65.000

start aanbod 2003 > 2010 > 2006 > 2006 2003-2005 2003-2005 > 2005 2007 2007 2007 > 2010 2004 > 2008 v.a. heden > 2008 > 2005 2001-2002 > 2005 v.a. heden

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

30/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Resumé In Slotervaart/Overtoomse Veld staat vooral veel op de bovenlokale gebruiker gerichte kantoorruimte op grootschalige locaties op het programma, zowel in de vernieuwingsgebieden als daarbuiten. Het programma voor kleinschalige bedrijfsruimte 2 in de vernieuwingsgebieden bedraagt maximaal 55.000 m .
tabel 4.2 verdeling bedrijfs- en kantoorruimte werklocaties Slotervaart/Overtoomse Veld* (in m2) bedrijfsruimte kantoorruimte lokaal bovenlokaal lokaal bovenlokaal vern. gebieden 54.500 47.000 111.000 buiten vern. gebieden 6.000 402.000
* alle ruimte die als kantoor / bedrijfsruimte kan worden ingevuld is hier onder bedrijfsruimte geteld

4.4 Geuzenveld-Slotermeer In het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer worden de volgende vernieuwingsgebieden onderscheiden. 1. Buurt Ne9en 2. Geuzenbaan 3. Geuzenveld-Zuid 4. Buurt 5 5. Noordoever 6. Slotermeer Noord 7. Slotermeer Zuid Ad 1. Buurt Ne9en De eerste fase van de vernieuwing van Buurt Ne9en is inmiddels in uitvoering. Voor de tweede fase is het vernieuwingsplan eind 2002 gereed. Het economisch programma 2 bestaat uit een bedrijfsverzamelgebouw van 750 m aan de Buurtring en de ontwikkeling van 10 woon-werk eenheden. Ad 2. Geuzenbaan De vernieuwing van Geuzenbaan is inmiddels in uitvoering. In het programma zijn voor zover bekend geen economische functies opgenomen. Ad 3/4. Geuzenveld-Zuid en Buurt 5 De vernieuwingsplannen voor Geuzenveld-Zuid en Buurt 5 zijn begin 2003 gereed. Het 2 economische programma omvat in totaal circa 7.000 m bedrijfsruimte, verdeeld over 2 de locaties Confuciusplein/de Savornin Lohmanstraat (2.000 m ), Burgemeester 2 2 Roëllstraat (500 m ), Buurtring Geuzenveld Zuid (4.000 m ) en de Hoek Lodewijk v. 2 Deijsselstraat en Melis Stokehof (500 m ). Het is bedoeling dat - gezien het huidige tekort aan kleinschalige bedrijfsruimte - 80% van de bedrijfsruimte bestaat uit kleine 2 bedrijfsunits (< 500 m ).

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

31/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Verder worden in Buurt 5 minimaal 20 woon-werk eenheden en in Geuzenveld-Zuid minimaal 25 woon-werk eenheden gerealiseerd. De locatie van de woon-werk eenheden is nog niet bekend. Ad 5. Noordoever Een indicatie voor het economische programma kan worden gevonden in de concept 2 structuurvisie voor het stadsdeel. Op de middellange termijn is 25.000 m kantoor- en 2 2 bedrijfsruimte gepland (plus 12.000 m leisure, horeca en winkels), waarvan 20.000 m bovenlokale kantoorruimte op en rond de kop van de Sloterplas en metrostation Jan 2 van Galen. De resterende 5.000 m middelgrote kantoorruimte komt aan de Slotermeerlaan. Op lange termijn kan, afhankelijk van de marktvraag, in totaal 2 maximaal 60.000 m commercieel vastgoed op de Noordoever worden gerealiseerd. Ad 6 en 7. Slotermeer Noord en Slotermeer Zuid De planvoorbereiding voor de vernieuwingsgebieden Slotermeer Noord en Slotermeer Zuid start na 2003. Er is dus nog geen economisch programma bekend. Wel wordt er in 2 Slotermeer Noord op de locatie Haspelsstraat tussen de 1.500-2.000 m bedrijfsruimte ontwikkeld. Werklocaties buiten vernieuwingsgebieden Geuzenveld-Noord 4 Geuzenveld-Noord zal volgens het huidige concept structuurplan Amsterdam pas op de lange termijn als bedrijventerrein worden ontwikkeld, wanneer de noodzaak hiertoe is aangetoond. In totaal gaat het om circa 15 hectare netto. Osdorper Binnenpolder In het concept structuurplan staat voor de Osdorper Binnenpolder het behoud van de 2 recreatieve en groene functie centraal. Het stadsdeel wil wél graag 2.000 m groene bedrijvigheid als bijdrage aan het plantagemodel opnemen. Spieringhorn 2 In het concept structuurplan is de mogelijkheid opgenomen circa 15.000 m bedrijfsruimte aan de Naritaweg te realiseren.

4

Hierbij is, in overleg met afdeling EZ van Geuzenvel-Slotermeer, gebruik gemaakt van cijfers uit het concept Structuurplan Amsterdam en niet van de concept Structuurvisie GeuzenveldSlotermeer. Beide stukken komen overigens vrijwel overeen.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

32/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

tabel 4.3 Samenvatting programma werklocaties Geuzenveld-Slotermeer vernieuwingsgebied locatie oriëntatie type werkfunctie Buurt Ne9en Buurtring lokaal bedrijf Buurtring lokaal woon-werk eenh. Geuzenveld Zuid Buurtring lokaal bedrijf lokaal woon-werk eenh. Buurt 5 Confuciuspl./De S. Lohmanstr. lokaal bedrijf B. Roëllstraat lokaal bedrijf lokaal woon-werk eenh. L. v. Deijsselstr./M. Stokehof lokaal bedrijf Noordoever Sloterplas/ Sportpark bovenlokaal kantoor Slotermeerlaan lokaal kantoor Slotermeer Noord W. Beckmanstraat/ Haspelsstr. lokaal bedrijf buiten vern. gebieden Geuzenveld-Noord bovenlokaal bedrijf Spieringhorn bovenlokaal bedrijf/kantoor Osdorper Binnenpolder lokaal bedrijf
bron: Stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer, Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002

omvang (m2 *) 750 10 4.000 > 25 2.000 500 > 20 500 20.000 5.000 1.500-2.000 0 15.000 2.000

start aanbod 2003-2005 2003-2005 2004-2006 2004-2006 2004-2006 2004-2006 2004-2006 2003 2006-2008 2006-2008 2002-2003 > 2008 > 2008 > 2008

Resumé In totaal staat in Geuzenveld-Slotermeer bijna 10.000 m kleinschalige bedrijfsruimte op het programma, plus 45 woon-werk woningen waarin bedrijfsactiviteiten kunnen 2 worden ontplooid. Op termijn is ruimte voor 20.000 m grootschalige kantoorontwikkeling in de omgeving van de Sloterplas.
tabel 4.4 verdeling bedrijfs- en kantoorruimte werklocaties Geuzenveld-Slotermeer* (in m ) bedrijfsruimte kantoorruimte lokaal bovenlokaal lokaal bovenlokaal vern. gebieden 10.000 5.000 20.000 buiten vern. gebieden 2.000 15.000 * alle ruimte die als kantoor / bedrijfsruimte kan worden ingevuld is hier onder bedrijfsruimte geteld
2 2

4.5 Osdorp In het stadsdeel Osdorp worden de volgende vernieuwingsgebieden onderscheiden: 1. Zuidwest-Kwadrant 2. Calandterrein 3. Meer en Oever 4. Osdorp Centrum 5. Osdorp Midden Noord 6. De Punt 7. Wildemanbuurt Ad 1. Zuidwest-Kwadrant De vernieuwing van het Zuidwest-Kwadrant is in uitvoering. Het economisch 2 programma bestaat uit circa 7.000 m kantoorruimte aan de Pieter Calandlaan en circa 2 4.000 m kantoorruimte aan de Wolbrantskerkweg, voornamelijk in de plinten.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

33/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Ad 2. Calandterrein Voor zover bekend is er geen economische programma voor het Calandterrein (bron: stadsdeel Osdorp). Ad 3. Meer en Oever Het vernieuwingsplan Meer en Oever is vastgesteld. Het voorgestelde economisch 2 programma bestaat uit 2.400 m kantoorruimte in de plinten van enkele woonblokken op de hoek van de Ookmeerweg en Meer en Vaart. Ad 4. Osdorp Centrum Het vernieuwingsplan voor Osdorp Centrum is eind 2003 gereed. Bij de stedelijke 2 vernieuwing van Osdorp Centrum wordt indicatief uitgegaan van 30.000 m kantoorruimte bij het winkelcentrum Osdorpplein (bron: bedrijfslocaties in Amsterdam 2002). Een deel van deze kantoren kan wellicht aan de zuidoever van de Sloterplas worden gerealiseerd. De vernieuwing van het centrum zal naar verwachting na 2006 van start gaan. Ad 5. Osdorp Midden Noord Het vernieuwingsplan voor Osdorp Midden Noord is gereed. Het economisch 2 programma bestaat uit een kantoorverzamelgebouw aan de Ookmeerweg (2.500 m ) en 2 een bedrijfsverzamelgebouw aan de Osdorper Ban (1.500 m ). Gezien de fasering van de vernieuwing zal eerst de Osdorper Ban worden gerealiseerd en pas daarna de 2 Ookmeerweg. Aan de Tussen Meer worden garageboxen vervangen door 800 m kleinschalige bedrijfsruimte en worden 10 woon-werk eenheden gerealiseerd. Ad 6. De Punt Naar verwachting is het vernieuwingsplan voor De Punt medio 2003 gereed. Voorlopig wordt uitgegaan van 10-20 woon-werk eenheden aan de Osdorper Ban (bron: stadsdeel
Osdorp).

Ad 7. Wildemanbuurt De Wildemanbuurt is officieel nog geen vernieuwingsgebied, maar staat wel al als zodanig op de kaart van vernieuwingsgebieden ingetekend. De planvoorbereiding voor de Wildemanbuurt staat gepland na 2003. Er is dus nog geen economisch programma bekend. Werklocaties buiten vernieuwingsgebieden Lutkemeerpolder (Airport Businesspark Amsterdam Osdorp) In totaal is op de locatie Lutkemeerpolder 45 hectare netto terrein beschikbaar. 2 2 Omgerekend in m bedrijfsruimte gaat het indicatief om 300.000 m . De ontwikkeling van de locatie wordt in twee fasen geknipt: de eerste fase van 20 hectare staat vanaf 2003 gepland. De twee fase van 25 hectare loopt vanaf circa 2008. Het terrein is gereserveerd voor Schiphol-gebonden bedrijvigheid.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

34/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Bedrijvencentrum Osdorp Voor het Bedrijvencentrum Osdorp is in februari 2002 door het stadsdeel een 2 bestemmingsplan vastgesteld waarin de nieuwbouw van 7.300 m bedrijfs- en kantoorruimte mogelijk wordt gemaakt. Bovendien kan direct ten zuiden van het 2 Bedrijvencentrum aan de Osdorper Ban 4.500 m kantoorruimte worden gerealiseerd in 8 bedrijfspaviljoens (bron: bedrijfslocaties in Amsterdam 2002, stadsdeel Osdorp).
tabel 4.5 Samenvatting programma werklocaties Osdorp vernieuwingsgebied locatie Oriëntatie Zuidwest-Kwadrant Pieter Calandlaan lokaal Wolbrantskerkweg lokaal Meer en Oever Meer en Vaart/Ookm. weg lokaal Osdorp Centrum winkelcentrum/Sloterplas bovenlokaal Osdorp Midden Noord Ookmeerweg lokaal Osdorper Ban lokaal Tussen Meer lokaal Tussen Meer lokaal De Punt Osdorper Ban lokaal buiten vern. gebieden Bedr. Centrum Osdorp lokaal Lutkemeerpolder, 1e fase bovenlokaal Lutkemeerpolder, 2e fase bovenlokaal
bron: Stadsdeel Osdorp, Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002

type werkfunctie kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor bedrijf bedrijf woon-werk eenh. woon-werk eenh. bedrijf/kantoor bedrijf bedrijf

omvang (m ) 7.000 4.000 2.400 30.000 2.500 1.500 800 10 10-20 11.800 133.000 167.000

2

start aanbod 2003 2003 2007 > 2006 2009 2004-2005 2003 2003 > 2005 2002-2003 2003 > 2008

Resumé In totaal staat in Osdorp maximaal 2.300 m kleinschalige bedrijfsruimte op het programma in de vernieuwingsgebieden. Buiten de vernieuwingsgebieden – Bedrijvencentrum Osdorp – staat circa 12.000 kleinschalige bedrijfsruimte gepland (deels wellicht kantoorruimte). In de vernieuwingsgebieden is op termijn ruimte voor 2 16.000 m kantoorruimte voor lokale gebruikers en 30.000 voor bovenlokale gebruikers, hoewel een deel van de toevoeging op Osdorpplein uiteraard ook benut kan worden door lokale gebruikers. Buiten de vernieuwingsgebieden wordt de komende jaren veel bedrijfsruimte aangeboden op het terrein Lutkemeerpolder.
tabel 4.6 verdeling bedrijfs- en kantoorruimte werklocaties Osdorp* (in m Bedrijfsruimte lokaal bovenlokaal vern. gebieden 2.500 buiten vern. gebieden 12.000 45 ha (300.000)
2 2

en ha)
Kantoorruimte lokaal bovenlokaal 16.000 30.000 -

* alle ruimte die als kantoor / bedrijfsruimte kan worden ingevuld is hier onder bedrijfsruimte geteld

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

35/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

4.6 Bos en Lommer In het stadsdeel Bos en Lommer worden de volgende vernieuwingsgebieden onderscheiden: 1. Kolenkit 2. Jan van Galen sportpark Ad 1. Kolenkit Voor de Kolenkitbuurt is een concept vernieuwingsplan gereed. Voor de economische vernieuwing is de hoofddoelstelling het creëren van werkgelegenheid voor de wijk. In een deel van de voormalige HTS is het de bedoeling kleinschalige bedrijfsruimte en zogenaamde broedplaatsen, ateliers voor ambachtelijk werkende ondernemers en kunstenaars, te creëren. Het eerste deel hiervan is al gerealiseerd. Om aan de blijvende behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte te kunnen voldoen, wordt overwogen om na het vertrek van het AZC uit de HTS het gehele gebouw voor deze functie te bestemmen. Nabij metrostation De Vlugtlaan staat een kantoorgebouw van 3.000 m gepland. Volgens het concept vernieuwingsplan staat er aan de Wiltzanglaan, onder de A10 en tussen de Kolenkitbuurt en de Bosleeuw, op de locatie Peristilium een broedplaats 2 gepland van 4.600 m . Aan het zuidelijke veld van de Kolenkitbuurt staat 750 m kleinschalige bedrijfsruimte op het programma. Op de lange termijn is het de bedoeling om voor de doorgroei van bedrijven een bedrijfsverzamelgebouw te ontwikkelen langs de A10. Het concept vernieuwingsplan 2 gaat uit van 10.000 m bedrijfsruimte. Ad 2. Jan van Galen Sport Het Jan van Galen Sportpark wordt nu gebruikt voor verschillende sporten en als parkeergelegenheid. Inmiddels is het vernieuwingsplan voor het gebied klaar. In het gebied komen woningen, sportvelden en –faciliteiten, detailhandel, horeca en onderwijsvoorzieningen. Het economisch programma bestaat uit bedrijfsruimte en kantoren. In het zuidoostelijk deel van het gebied komt een bedrijfsverzamelgebouw 2 van 8.800 m . Dit bedrijfsverzamelgebouw wordt gerealiseerd in het sportcityplaza, een verzamelgebouw met ruimte voor bedrijven, detailhandel, commerciële voorzieningen 2 en sportvoorzieningen. Daarnaast bestaat het programma uit 1.000 m bedrijfsruimte 2 of voorzieningen aan de noordzijde van het gebied. Aan de oostzijde staat 14.000 m kantoren gepland aan de A10. Het vernieuwingsplan wordt uitgewerkt in definitieve stedenbouwkundige plannen. Deze plannen zijn naar alle waarschijnlijkheid rond de zomer van 2003 klaar. In 2004 staat de start van de bouw van de eerste woningen, sportvoorzieningen en bedrijfsruimte gepland. In 2008 is naar verwachting het gebied gereed.
2 2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

36/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Werklocaties buiten vernieuwingsgebieden Bos en Lommerplein e.o. Het stedenbouwkundig plan voor het Bos en Lommerplein en omgeving is gereed en inmiddels is de bouw gestart van de eerste projectonderdelen. In 2001 is gestart met de 2 bouw van 9.000 m kantoorruimte in het bruggebouw noord over de A10. In februari 2 2002 is 8.700 m kantoorruimte in aanbouw genomen bij het winkelcentrum, waarvan 2 2 6.000 m voor het stadsdeel. Het tweede, zuidelijke, bruggebouw van 11.000 m is 2 inmiddels in aanbouw. Daarnaast staat er nog 6.000 m kantoorruimte gepland, 2 2 waarvan 1.700 m voor de politie en 4.300 m vrij uitgeefbaar. Jephtastraat/Elsvevier Direct aan de oostkant van de A10 ligt de Jephtastraat. Hier is sprake geweest van onderzoek naar de mogelijkheden voor een bedrijfsverzamelgebouw. Vooralsnog heeft dit onderzoek geen positieve resultaten opgeleverd. Wel is bij het entreegebied van de Admiraal de Ruyterweg sprake van een aantal ruimten die op middellange of lange termijn leeg komen: onder andere een drukkerij (2004), Elsevier (2006) en een school. Alleen in het geval van de school is sprake van een netto toevoeging als deze als bedrijfsruimte gebruikt gaat worden. Er bestaan hiervoor nog geen concrete plannen.
tabel 4.7 Samenvatting programma werklocaties Bos en Lommer vernieuwingsgebied Locatie oriëntatie Kolenkitbuurt Voorm. HTS, 1e fase lokaal Voorm. HTS, 2e fase lokaal Peristilium lokaal De Vlugtlaan lokaal Zuidelijk veld lokaal A10 bovenlokaal J. van Galen Sportpark noordzijde lokaal Sportcityplaza lokaal Oostzijde/A10 bovenlokaal buiten vern. gebieden Bos en Lommerplein Bruggebouwen bovenlokaal G. Winckelplantsoen lokaal Jephtastraat/Elsevier entreegebied Ruyterweg bron: Stadsdeel Bos & Lommer, Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002

type werkfunctie bedrijf bedrijf bedrijf kantoor bedrijf bedrijf bedrijf bedrijf kantoor kantoor kantoor -

omvang (m ) 3.600 9.000 4.600 3.000 750 10.000 1.000 8.800 14.000 20.000 7.000 -

2

start aanbod v.a. heden > 2010 2005-2006 > 2004 > 2005 > 2005 2004 2004 2005 2002-2003 2002-2003 -

Resumé In totaal staat in Bos en Lommer bijna 28.000 m kleinschalige bedrijfsruimte op het programma in de vernieuwingsgebieden. Een groot deel daarvan komt pas na 2005 of zelfs 2010 op de markt. Tevens is er binnen de vernieuwingsgebieden ruimte voor bedrijfsruimte voor bovenlokale gebruikers. Verder is er in de vernieuwingsgebieden 2 ruimte voor zo’n 17.000 m kantoorruimte. Buiten de vernieuwingsgebieden wordt grootschalige kantoorruimte aangeboden op de locatie Bos en Lommerplein.
2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

37/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

tabel 4.8 verdeling bedrijfs- en kantoorruimte werklocaties Bos en Lommer* (in m2) bedrijfsruimte kantoorruimte lokaal bovenlokaal lokaal bovenlokaal vern. gebieden 28.000 10.000 3.000 14.000 buiten vern. gebieden 7.000 20.000
* alle ruimte die als kantoor / bedrijfsruimte kan worden ingevuld is hier onder bedrijfsruimte geteld

4.7 Overzicht Westelijke Tuinsteden De huidige economische ontwikkelingsplannen binnen de stadsdelen zijn samengevat in tabel 4.9. Van deze cijfers is ook gebruik gemaakt in hoofdstuk 3 (tabel 3.5 en 3.8).
tabel 4.9 verdeling bedrijfs- en kantoorruimte werklocaties Westelijke Tuinsteden (in m2 en ha) bedrijfsruimte kantoorruimte lokaal bovenlokaal lokaal bovenlokaal vern. gebieden 95.000 10.000 71.000 175.000 buiten vern. gebieden 14.000 15. 000 + 45 ha 13.000 422.000

In totaal staat er in de vernieuwingsgebieden 105.000 m bedrijfsruimte gepland, 2 waarvan 95.000 m kleinschalig. Het totale programma in de Westelijke Tuinsteden 2 voor bedrijfsruimte bedraagt 134.000 m en 45 ha. Voor kantoren is in de 2 vernieuwingsgebieden ruimte voor 246.000 m . Het totaal geplande metrage 2 kantoorruimte in de Westelijke Tuinsteden bedraagt 681.000 m .

2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

38/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

5 Strategie
Dit hoofdstuk vormt de kapstok voor de concrete uitspraken op locatieniveau in hoofdstuk 6 en hoofdstuk 7. De basis voor de voorgestelde omvang, doelgroep en fasering per werklocatie, dient immers te worden gevormd door een integrale en breed gedragen strategie, zodat een uitgebalanceerd economisch programma ontstaat voor de Westelijke Tuinsteden als geheel. De strategie bestaat uit de volgende onderdelen: - doelstelling: welke doelen worden met de strategie nagestreefd; - middelen: op welke manier kan de doelstelling het beste worden bereikt; - randvoorwaarden: waaraan moeten locaties tenminste voldoen om de doelen te kunnen bereiken; - flexibiliteit: omdat de economische situatie kan fluctueren en het woningbouwprogramma doorgaans leidend is in de stedelijke vernieuwing, is van belang om aan te geven hoe pieken en dalen in de opname met een flexibel aanbod kunnen worden opgevangen. De strategie komt grotendeels overeen met de eerder geformuleerde strategie in de nota ’werken aan werk’ van maart 2002. De daarin genoemde uitgangspunten, randvoorwaarden en mogelijkheden voor flexibiliteit zijn nog actueel. 5.1 Doelstelling Het doel van de strategische visie is aan te geven op welke wijze een effectief economisch programma voor de Westelijke Tuinsteden kan worden ontwikkeld, dat leidt tot werkgelegenheid voor en in de wijken en tot een betere mix van functies in het gebied. 5.2 Middelen In zes zegswijzen wordt bondig beschreven op welke manier de doelstelling kan worden nagestreefd. 1. Grote stappen snel thuis – meeste toegevoegde waarde eerst bouwen Ontwikkelingen die het grootste effect sorteren zouden het eerst moeten worden gerealiseerd. Hierbij kan enerzijds worden gedacht aan het tegengaan van veroudering en anderzijds aan het creëren van een hoogwaardig woon- en werkklimaat. Op locaties waar dit samengaat moet gestreefd worden naar een zo groot mogelijke omvang en een zo vlot mogelijke fasering.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

39/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Dit betekent concreet dat herontwikkeling in alle vernieuwingsgebieden in principe de voorkeur verdient boven nieuwbouwontwikkelingen op uitbreidingslocaties. In de vernieuwingsgebieden dient het markttechnisch maximale programma te worden uitgevoerd. Uitstel of een minder omvangrijk bouwprogramma moet op de uitbreidingslocaties plaatsvinden. Hieronder kunnen ook binnenstedelijke uitbreidingen van goed functionerende locaties worden verstaan, die weliswaar markttechnisch kansrijk kunnen zijn maar minder toegevoegde waarde leveren. 2. Een luisterend oor – marktconform faseren Het aanbod van bedrijfs- en kantoorruimten dient zowel kwalitatief als kwantitatief marktconform te zijn. Te veel aanbod, of aanbod met een verkeerde uitstraling of prijsklasse voor de markt in de Tuinsteden, leidt tot leegstand. Concreet betekent dit dat ontwikkelingen goed moeten worden afgestemd op de vraag uit de markt, zowel qua omvang als qua invulling en fasering. Aanbod van te veel gelijksoortige ontwikkelingen op hetzelfde moment moet worden voorkomen. 3. Voor elk wat wils – aanbod segmenteren De ambitie binnen de Tuinsteden is om een grote diversiteit aan kantoren en bedrijven te kunnen huisvesten, met verscheidenheid in segment, type, uitstraling en prijs. Dit is in feite een uitbreiding van uitgangspunt 2: niet alleen het voorkómen van aanbod van te veel gelijksoortige ontwikkelingen op hetzelfde moment, maar juist stimuleren van aanbod van verschillende typologie. 4. Wanneer dan ook – passend aanbod op elk moment Het streven is om ondernemers op elk moment zoveel mogelijk keus te bieden in elk segment. Concreet houdt dit in dat het aanbod in elk segment gespreid in de tijd op de markt wordt gebracht. 5. Oost, west, thuis best – spreiding over de stadsdelen Om ieder stadsdeel tot zijn recht te laten komen en bovendien wijkgerichte ondernemers een reëel vestigingspotentieel te bieden, worden de werklocaties zoveel mogelijk gespreid over de stadsdelen in het aanbod gebracht. Dit sluit aan bij de uitgangspunten drie en vier: spreiding in type, tijd en geografische ligging.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

40/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

6. Roeien met de riemen die je hebt – lopende plannen meenemen In principe zijn bovenstaande uitgangspunten richtinggevend voor het opstellen van de prioritering. Op een aantal werklocaties dient daarnaast echter nadrukkelijk rekening te worden gehouden met reeds lopende plannen en ontwikkelingen. Harde plannen of integrale plannen waarbij de economische ontwikkeling niet 'leading' is, moeten op een realistische manier worden uitgevoerd, ook als dit tot een suboptimale economische ontwikkeling leidt. Hiertoe worden in de paragraaf over flexibiliteit aanbevelingen opgenomen. Samenvattend kunnen de middelen om tot de doelstelling te komen als volgt worden geformuleerd: • niet snijden in de meest effectieve ontwikkelingen; • zoveel mogelijk spreiding in type, tijd en ligging; • eventueel aanpassen van nog niet vaststaande ontwikkelingen/plannen/onderdelen. 5.3 Randvoorwaarden Uit een ondernemers-onderzoek van Tabula Rasa ("ParkStad: Advies marketing en communicatie bewerking bedrijvenmarkt", concept 12 november 2002) blijkt dat huisvesting in de Westelijke Tuinsteden voor veel ondernemers een serieuze optie is, waarbij rationele overwegingen een belangrijke rol spelen. Imago is voor de meeste ondernemers minder belangrijk dan veelal wordt verondersteld. Bovendien is het imago van de Westelijke Tuinsteden niet negatief, alleen ook niet onderscheidend. De belangrijkste vestigingsfactoren die uit het onderzoek naar voren komen zijn prijskwaliteitsverhouding, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Voorzieningen worden als pré gezien en voor bepaalde bedrijven speelt ook zeker de uitstraling van de locatie en veiligheidsbeleving een rol. Op deze randvoorwaarden moet naar onze mening worden gefocust. Daarnaast kan marketing van de Westelijke Tuinsteden waarin wordt aangegeven hoe het gebied zich wél onderscheidt ook positief werken. De punten bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, marketing en uitstraling worden nader uitgewerkt. De prijs-kwaliteitsverhouding is in orde in de Tuinsteden, evenals het voorzieningenniveau. De veiligheidsbeleving wordt door de stedelijke vernieuwing naar verwachting aanzienlijk verbeterd. Bereikbaarheid Vooral de regionale bereikbaarheid van de Westelijke Tuinsteden is een punt van aandacht. Het dichtslibben van het wegennet rond de Tuinsteden is van negatieve invloed op de concurrentiepositie van het gebied. Vooral aan de noordkant vermindert de concurrentiepositie in verband met de dagelijkse problemen bij de Coentunnel. De Westelijke Tuinsteden zijn echter niet het enige gebied dat hiermee kampt, want ook de rest van Amsterdam heeft te maken met fileproblemen.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

41/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Naast de meer algemene fileproblematiek, vragen twee aspecten op het gebied van bereikbaarheid specifiek om aandacht, te weten de Westrandweg en het openbaar vervoer. Voor vestiging van bedrijven rond de Westrandweg is een directe ontsluiting naar deze snelweg cruciaal. De concurrentiepositie van de terreinen rond de Westrandweg wordt beter als de T106 niet de enige ontsluiting naar het rijkswegennet vormt. Voor locaties in met name Osdorp en Geuzenveld is het openbaar vervoer een beperkende factor. Aandacht voor extra OV-voorzieningen is hier een voorwaarde om de aantrekkelijkheid als vestigingslocatie te vergroten. Het ’sluiten’ van de ringspoorlijn is hierin een belangrijke factor. Daarnaast is voor een voorspoedige ontwikkeling van Osdorp Centrum van belang dat het aantal en de frequentie van openbaar vervoersvoorzieningen naar deze locatie beduidend stijgt ten opzichte van de huidige situatie. Parkeervoorzieningen Het creëren of faciliteren van voldoende parkeergelegenheid is eveneens een aandachtspunt. Natuurlijk is de parkeernorm vanuit het rijksbeleid maatgevend voor de ontwikkeling van parkeergelegenheid. Met het oog op de concurrentiepositie en aantrekkelijkheid als vestigingslocatie is het echter verstandig bedrijven waar mogelijk tegemoet te komen in dit opzicht. Dit kan bijvoorbeeld door ontwikkeling van openbare parkeerplaatsen of door ontwikkelaars of gebruikers toe te staan extra plaatsen te kopen. Ook kan dubbel gebruik van parkeerplaatsen (overdag kantoorgebruikers, 's avonds bewoners) in sommige gevallen een optie zijn. De aanwezigheid van ruime parkeermogelijkheden houdt de Westas concurrerend ten opzichte van meer perifere locaties in Hoofddorp of Zaanstad. Ten opzichte van Alocaties zoals de Zuidas, Teleport of de binnenstad, is de potentiële ruimte voor parkeervoorzieningen nu al een van de grote voordelen van de Westas. Niet alleen bij grootschalige kantoorlocaties langs de A10, maar ook bij de kleinere ontwikkelingen, is het risico aanwezig van extra parkeerdruk rond de locatie. Aandacht voor voldoende parkeergelegenheid is daarom ook hier gewenst. Marketing De Westelijke Tuinsteden bieden goede vestigingsvoorwaarden, maar onderscheiden zich als gebied nog te weinig naar ondernemers. Om dit te bereiken is een marketingstrategie noodzakelijk die de nadruk legt op sterke punten en ondernemers daarmee bekend maakt. Deze strategie is opgesteld door Tabula Rasa. Aandacht in de marketing verdienen in ieder geval het begrip Westas, de ligging en andere sterke punten van de Westelijke Tuinsteden (zie pagina 4 en 5 van 'werken aan werk' voor SWOT-analyse).

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

42/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Attractiviteit en uitstraling Voor het Osdorpplein geldt dat de attractiviteit en uitstraling aanzienlijk moeten worden vergroot om voor het gehele Westelijke Tuinstedengebied als kloppend hart te kunnen fungeren. De ’mental map’ van bewoners moet op dit punt echt worden veranderd. Hiertoe moet een aantal forse verbeteringen worden doorgevoerd, bijvoorbeeld door een relatie met de Sloterplas te leggen, de barrièrewerking van de Meer & Vaart weg te nemen of te verminderen, en indien mogelijk de uitstraling te vergroten door enkele grote trekkers toe te voegen. In hoofdstuk zes wordt hier op terug gekomen. Voor de andere locaties zijn dergelijke ingrijpende maatregelen niet noodzakelijk, hoewel ook in Overtoomse Veld, het Calandgebied, Bedrijvencentrum Osdorp en de Noordoever een betere uitstraling gewenst is. Voor al deze gebieden wordt daar concreet aan gewerkt. Samenvattend zijn de volgende punten concreet de belangrijkste randvoorwaarden: • aansluiting op Westrandweg bij Osdorp; • betere bereikbaarheid per openbaar vervoer van Geuzenveld en Osdorp door sluiten ringlijn en extra aandacht voor Osdorp Centrum; • maatwerk parkeervoorzieningen aanbieden; • marketing van sterke punten van de Tuinsteden en het begrip Westas; • maatregelen om attractiviteit en uitstraling van Osdorpplein te vergroten. 5.4 Flexibiliteit De economische ontwikkeling van de Westelijke Tuinsteden is slechts één van de kaders waarin vernieuwingsplannen worden ontwikkeld. De prioriteiten die in de vernieuwingsopgave worden gesteld, worden mede bepaald door een gewenste woningontwikkeling, infrastructuur of inrichting van de openbare ruimte. Economie is derhalve één van de argumenten in de fasering van de verschillende uitwerkingsgebieden. Een advies omtrent economische ontwikkeling in de Westelijke Tuinsteden kan daarom niet solitair functioneren, maar dient continu in samenhang met de overige vernieuwingselementen te worden bezien. Flexibiliteit in de mogelijkheden om economische vernieuwing te realiseren is dan ook een must. Dit biedt gelegenheid om de ontwikkeling van woon- en werkfuncties separaat te doen plaatsvinden op een verschillend moment in de tijd. In deze paragraaf wordt ingegaan op drie mogelijkheden: flexibel faseren, flexibel bouwen en ontvlechting. Het doel van deze instrumenten is om de gewenste werkfuncties op een marktconform moment te realiseren. Hiermee kan in de contractuele fase al rekening worden gehouden door bijvoorbeeld een hardheidsclausule op te nemen die beide partijen de mogelijkheid biedt om bij veranderende marktomstandigheden een andere fasering te

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

43/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

realiseren, binnen vastgestelde marges. De te realiseren functies liggen vast, maar er kan worden geschoven met het realisatiemoment van de verschillende functies. Flexibel faseren Wanneer de woningen en de werkfuncties niet van elkaar los kunnen worden ontwikkeld, biedt ontwikkeling in meerdere fasen de kans op flexibiliteit. Daarbij kan de nadruk in de eerste fase worden gelegd op de functie die op dat moment het best in de markt ligt, en wordt in latere fasen meer nadruk gelegd op de andere functie(s). In onderstaand voorbeeld is in de eerste fase de woningmarkt beter dan de markt voor werkfuncties. Als het omgekeerde het geval was geweest, had eerst het andere gebouw kunnen worden gerealiseerd, waarbinnen de nadruk op werken ligt.
figuur 5.1 flexibel faseren: ongelijkmatige functiemix biedt kans accenten te leggen in fasering

wonen werken

wonen werken

wonen werken

Bij deze mogelijkheid gelden twee randvoorwaarden. Ten eerste moet er sprake zijn van een ongelijkmatig over alle bouwdelen verdeelde functiemix (zodat in de fasering een keuze kan worden gemaakt tussen de functies). Ten tweede moet uiteraard sprake zijn van een voldoende omvangrijke bouwmassa om deze in fasen te kunnen opknippen. Nadelen van flexibel faseren zijn dat niet alles in één bouwstroom wordt gerealiseerd en dat renteverliezen optreden omdat de grond niet direct volledig wordt benut. Dit laatste kan worden voorkomen als de optie bestaat om voor sloop bestemde gebouwen op die plek langer te handhaven in de huidige functie. Flexibele bouwmethoden De oplossing die voor de korte én lange termijn de meeste flexibiteit biedt, maar ook het duurst en meest complex is, is het hanteren van flexibele bouwmethoden. Hierbij wordt een (deel van) het gebouw in potentie geschikt gemaakt voor meerdere functies. Bij realisatie wordt gekozen voor de functie die op dat moment het beste in de markt ligt. In onderstaand voorbeeld is dat de woonfunctie. Later kan dit dan worden omgezet naar werken. Andersom is natuurlijk ook mogelijk.
figuur 5.2 flexibele bouwmethoden: wanneer wenselijk/mogelijk andere functies inbrengen

wonen flexibel

wonen flex ibel

wonen werken

wonen wer ken

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

44/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Door flexibele bouwmethoden toe te passen is het mogelijk snel in te spelen op de wensen van de markt of het beleid, omdat panden in dat geval snel en relatief goedkoop kunnen veranderen van functie (andere bedrijvigheid, wonen, voorzieningen). Veel kantoorpanden zijn, wanneer deze (deels) leeg komen te staan, door de inflexibiliteit met betrekking tot indeling en uitrusting van het pand moeilijk weer te verhuren of te verkopen. Flexibiliteit is dan ook een middel om de economische en functionele levensduur te verlengen, waardoor het risico van structurele leegstand kan worden beperkt. Omdat flexibiliteit doorgaans ook hogere bouwkosten met zich meebrengt, dient wel goed te worden gekeken welke locaties hiervoor in aanmerking komen. Een andere overweging bij flexibel bouwen is dat de omzetting van wonen naar werken in de praktijk vaak moeizaam is, zelfs wanneer het huurwoningen betreft. Bij flexibele bouwmethoden kan concreet worden gedacht aan realisatie van hogere plafonds, aanleg van voldoende ICT-infrastructuur, duurzaam materiaalgebruik, anticiperen op andere parkeervoorzieningen en rekening houden met een anderssoortige ontsluitingsbehoefte. Flexibele bouwmethoden kunnen vooral worden toegepast op locaties binnen woongebieden, waar kleinschalige functiemenging aan de orde is. Deze locaties zijn door een mindere concurrentiepositie ten opzichte van de knooppunten ook gevoeliger voor overaanbod. Toepassing van flexibele bouwmethoden en zo functiewijziging mogelijk maken is een nuttig middel om dit tegen te gaan. Echter, ook op de grootschaliger en goed ontsloten locaties kan flexibel bouwen een nuttig instrument zijn om in te spelen op veranderende behoeften in de markt. Zo wordt bij de ontwikkeling van de Gershwin-locatie op de Zuidas flexibel bouwen als stedenbouwkundige randvoorwaarde gepresenteerd. Ontvlechting Waar wonen en werken in van elkaar gescheiden gebouwen plaatsvinden, bestaat de mogelijkheid tot ontvlechting van de bouwwerkzaamheden voor deze functies, waarbij bijvoorbeeld eerst de woon- en dan de werkfunctie wordt ontwikkeld (zoals in het onderstaande voorbeeld). In de plannen kan hierop worden geanticipeerd door in het programma van eisen op te nemen dat de verschillende functies van elkaar gescheiden moeten worden opgenomen.
figuur 5.3 ontvlechting: functies van elkaar scheiden en gefaseerd bouwen

wonen

wonen

werken

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

45/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Voor ontvlechting gelden dezelfde nadelen als voor flexibel faseren: niet alles wordt in één bouwstroom wordt gerealiseerd en als de grond nog niet op een andere manier wordt benut kunnen renteverliezen optreden.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

46/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

6 Strategische visie werklocaties
In dit hoofdstuk is de strategie voor de te ontwikkelen werklocaties uitgewerkt. Van iedere werklocatie is aangegeven welke economische functies het beste ontwikkeld kunnen worden. Per vernieuwingsgebied is dit in kaartvorm verbeeld. 6.1 Adviesmethode Gezien de ervaringen van de stadsdelen met de nota ’werken aan werk’, is de uitwerking van de strategische visie in de actualisering anders opgezet. De locaties hebben geen strikte volgorde meer, maar zijn gecategoriseerd in prioriteit hoog, midden of laag. Locaties met een hoge prioriteit voldoen in hoge mate aan het uitgangspunt dat ze toegevoegde waarde aan de kwaliteit en diversiteit van de Westelijke Tuinsteden als werkgebied leveren en marktconform kunnen worden ontwikkeld. In deze locaties moet naar onze mening het programma niet naar beneden worden bijgesteld en dient realisatie zo spoedig mogelijk plaats te vinden. Van locaties met een lage prioriteit is uitstel of een minder omvangrijk programma niet erg gezien de beperkte toegevoegde waarde, matige marktmogelijkheden of moeilijke omgevingsfactoren (bewoners, omwonenden, milieuwaarden). De prioriteit hoeft niet overeen te komen met de status van de planvorming: een hard plan met lage prioriteit kán wel gewoon conform planning worden ontwikkeld, alleen is dat niet ons advies. De toegekende prioriteit geeft dus aan welk belang wij hechten aan realisatie van het programma zoals geadviseerd. Prioriteit zegt dan ook niet per se iets over 'wel of niet zo snel mogelijk realiseren'. Tevens is bij iedere locatie aangegeven wat de huidige planomvang is en welke omvang wij adviseren. Waar mogelijk is daarbij uitgegaan van de bestaande plannen, maar in een aantal gevallen achten wij bijstelling van het programma wenselijk of noodzakelijk. Hierbij zijn niet alleen de ruimtelijke mogelijkheden en de kwaliteit van de locatie bepalend, maar spelen ook de verwachte afzetmogelijkheden een belangrijke rol. Als flexibiliteit in de invulling wenselijk is (zie §5.4), wordt dit vermeld. Het betreft adviezen op de lange termijn: een korte termijn-advies is sterker afhankelijk van de marktcondities. Zoals in de inleiding is aangegeven, streven wij met dit advies juist naar lange termijn anticyclisch investeren. Bij iedere locatie wordt een doelgroep benoemd, eveneens waar mogelijk conform de huidige plannen. De adviezen worden samengevat in een overzichtstabel planaanbod, waarbij confrontatie met de geraamde afzet plaatsvindt.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

47/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

6.2 Uitwerking strategische visie De strategie is gericht op het zo effectief mogelijk benutten van de potentiële werklocaties, binnen marktconforme grenzen (zie hoofdstuk 3). Concreet betekent dit dat in de uitwerking de omvang van het geplande kantorenaanbod omlaag wordt gebracht, terwijl ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimten wordt gestimuleerd. Waar flexibiliteit mogelijk of noodzakelijk is wordt dit aangegeven. Door middel van de prioritering worden accenten gelegd op het belang van de verschillende ontwikkelingen. Een en ander is in overzicht opgenomen in tabel 6.2 (pagina 50). In tabel 6.1 zijn de gevolgen voor de vraag/aanbod verhoudingen weergegeven. Als realisatie plaatsvindt conform het in deze nota geadviseerde aanbod, zal de beoogde doelstelling van effectieve economische ontwikkeling dichter worden benaderd dan bij realisatie van aanbod dat nu bij de stadsdelen in projecten zit. Het advies is gericht op: • effectiever ingrijpen op plaatsen waar dat nodig is in plaats van voorrang voor 'gemakkelijke' ontwikkelingen; • prioriteit voor versterking van de Westas als kantorenas en het creëren van aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten, waarmee werkgelegenheid en functiemenging worden gestimuleerd; • beter evenwicht tussen vraag en aanbod, zodat een meer op de vraag van de markt toegespitst economisch programma in de vernieuwing kan worden uitgevoerd.
tabel 6.1 samenvatting gepland aanbod, geadviseerd aanbod en verwachte vraag economische functies Westelijke Tuinsteden, 2003-2015 planaanbod 681.000 m2 45 ha 134.000 m2 advies aanbod 476.650 m2 60 ha 140.600 m2 waarvan hoge pr.** 344.150 m2 60 ha 74.450 m2 vraag 2003-2015 312.000 m2 78 ha 140.400 m2

segment* kantoren bedrijven, nieuwe terreinen bedrijven, kleinschalig bestaand
* conform de indeling in §3.3, tabel 3.12 ** inclusief 'hard' aanbod

Uit bovenstaande tabel blijkt dat voor een evenwichtige marktsituatie alleen kantoorlocaties met hoge prioriteit op de markt moeten worden gebracht. Dit is wel inclusief de locaties waarop de stadsdelen niet meer kunnen sturen (zie tabel 6.1). Voor bedrijvigheid geldt dat al het geadviseerde aanbod, ook met midden of lage prioriteit, nodig is om deels aan de marktvraag te kunnen voldoen. Woon-werk woningen zijn niet meegenomen in de strategische visie. Hiervoor is een aantal plekken benoemd in de nota 'werken aan werk' (p. 129-137). Substantiële wijzigingen hebben daarin niet plaatsgevonden.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

48/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

De invulling per werklocatie die tot het bovenstaande resultaat leidt, is weergegeven in tabel 6.2 (pagina 50-51). Hierin is planaanbod het aanbod zoals beschreven in hoofdstuk vier en is het advies aanbod toegelicht in de navolgende paragraaf. Onder prioriteit is tevens aangegeven op welke locaties de overheid niet meer kan sturen (bouwvergunning afgegeven) en die dus ’hard’ zijn. Locaties die zijn vastgesteld maar nog niet zijn uitgegeven, vallen hier niet onder, omdat het programma daarvan nog kan worden bijgesteld door de politiek.

6.3 Toelichting per werklocatie Onderstaand wordt per vernieuwingsgebied de voorgestelde invulling van de werklocaties kort en bondig behandeld. Ook de werklocaties buiten de vernieuwingsgebieden en nog niet geplande mogelijke werklocaties (uit de nota ’werken aan werk’) komen hierbij aan de orde. Hierbij is de volgorde van hoofdstuk 3 aangehouden. Een en ander is samengevat in bovenstaande tabel 6.2. Per vernieuwingsgebied zijn de werklocaties en belangrijkste adviezen in kaartvorm weergegeven. Bij de beoordeling van de plannen is steeds de doelstelling uit paragraaf 5.1 in het oog gehouden: ontwikkeling van een effectief economisch programma voor de Westelijke Tuinsteden. De in paragraaf 5.3 en 5.4 geformuleerde middelen en werkwijze hebben daarbij als kader gediend. Omwille van de leesbaarheid is een uitgebreide argumentatie bij de meeste locaties achterwege gebleven: dit zou leiden tot veelvuldig herhalen van in 5.3 en 5.4 genoemde zaken. Voor locaties waar ons advies sterk afwijkt van het planaanbod wordt dit uiteraard wel uitgebreid toegelicht. De fasering is bewust niet opgenomen omdat dit te veel onduidelijkheid kan oproepen: gaat het om de geplande fasering of om een advies van Inbo, wat moet er gebeuren als de fasering afhankelijk is van de woningvernieuwing en daardoor niet persé conform het advies van Inbo kan lopen, etcetera. De toegekende prioriteit zegt naar onze mening voldoende om conclusies te trekken over de wenselijke fasering.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

49/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

tabel 6.2

advies ontwikkeling werklocaties, 2003-2015 oriëntatie* type L BL L L BL L L BL L / BL BL BL L / BL L BL BL BL BL BL BL L BL L L L L L L L / BL L L L BL L L BL L L L L / BL L L L L BL L BL L / BL L / BL L planaanbod advies aanbod advies type prioriteit flex** 16.000 m2 30.000 m2 10.000 m2 2.000 m2 40.000 m2 6.500 m2 2.000 m2 7.500 m2 45.000 m2 15.000 m2 33.000 m2 20.000 m2 0 m2 35.000 m2 0 m2 65.000 m2 76.650 m2 0 m2 0 m2 beperkt 10.000 m2 beperkt 750 m2 4.000 m2 2.000 m2 500 m2 500 m2 20.000 m2 3.000 m2 2.000 m2 2.000 m2 15 ha 2.000 m2 5.000 m2 15.000 m2 7.000 m2 4.000 m2 3.000 m2 30.000 m2 2.500 m2 1.500 m2 800 m2 11.800 m2 45 ha 5.000 m2 pm bedrijven kantoren bedrijven kantoren kantoren bedrijven bedrijven kantoren kantoren kantoren kantoren kant./bedr. kantoren kantoren kantoren kantoren kantoren kantoren kantoren bedrijven kantoren bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven kantoren bedrijven bedrijven kantoren bedrijven bedrijven kant./bedr. bedrijven bedrijven kantoren bedrijven kantoren bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven kantoren bedrijven hoog midden hoog laag hoog hoog laag hoog hoog midden midden midden laag hard laag hard hard laag laag midden midden midden hoog hoog hoog laag hard midden hoog hard laag hoog midden midden midden hoog hard hoog hoog hoog hoog hard midden hoog laag laag hard midden laag + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +

vernieuwingsgebied werklocatie stadsdeel Slotervaart Staalmanpl./Delflandpl. Otto Heldringstraat Hart Delflandplein Hart Delflandplein Maassl./Heemst./Rijsw. Vlaardingenlaan Vlaardingen/Sneevliet Overtoomse Veld Huygenslocatie A. Allebéplein e Trivium 2 Lelylaan 1 fase Podium Rembrandt Nachtwacht Andreaslocatie buiten vernieuwing Anderlechtlaan Lucas Andreas RID-gebied KW-plein Riekerpolder 1e fase Riekerpolder 2e fase Oude Haagseweg geen planlocaties Johan Huizingalaan GVB/Elsevier Fruinlaan/Postjesweg stadsdeel Geuzenveld Buurt Ne9en Buurtring Geuzenveld-Zuid Buurtring Buurt 5 Confuciusplein e.o. Burg. Roëllstraat Melis Stokehof Noordoever Sloterplas en Sportpark Slotermeerlaan Slotermeer Noord W. Beckmstr. /Hasp. str. Slotermeer Zuid Burg. Roëllstraat buiten vernieuwing Geuzenveld Noord Osdorper Binnenpolder geen planlocaties Plein '40-'45 e.o. Spieringhorn stadsdeel Osdorp Zuidwest-Kwadrant Pieter Calandstraat Wolbrantskerkweg Meer en Oever Ookmeerweg/Meer&V. Osdorp Centrum Osdorppln. – Sloterplas Osdorp Midden Noord Ookmeerweg Osdorper Ban Tussen Meer buiten vernieuwing Bedrijvencentr. Osdorp Lutkemeerpolder**** geen planlocaties Calandlaan hoek M&V Osdorper Bovenpolder stadsdeel Bos/Lommer Kolenkit HTS 1e fase HTS 2e fase Peristilium

bedrijven 16.000 m2 kantoren 40.000 m2 2 bedrijven 10.000 m kantoren 2.000 m2 2 kantoren 15.500 m 2 bedrijven 6.500 m bedrijven 2.000 m2 kantoren 7.500 m2 2 kantoren 45.000 m kantoren 15.000 m2 2 kantoren 33.000 m kant./bedr. 20.000 m2 2 kantoren 6.000 m kantoren 35.000 m2 kantoren 50.000 m2 kantoren 65.000 m2 kantoren 101.850 m2 *** kantoren 40.000 m2 kantoren 110.000 m2 2 0m 0 m2 0 m2 bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven kantoren kantoren bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven kantoren kantoren kantoren kantoren kantoren bedrijven bedrijven bedr/kant. bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven 750 m 4.000 m2 2.000 m2 500 m2 500 m2 20.000 m2 2 5.000 m 2.000 m2 0 m2 0 2.000 m2 0 m2 15.000 m2 7.000 m2 4.000 m2 2.400 m2 30.000 m2 2.500 m2 1.500 m2 2 800 m 11.800 m2 45 ha 0 m2 0 m2 3.600 m2 9.000 m2 4.600 m2
2

3.600 m2 bedrijven 9.000 m2 bedrijven 4.600 m2 bedrijven

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

50/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

werklocatie De Vlugtlaan Zuidelijk Veld A10 Jan v. Galen sportpark Noordzijde Sportcityplaza Oostzijde / A10 buiten vernieuwing Bos & Lommerpl. brug Gulden Winckelplnts. Entreegebied Ruyterw. totaal kantoren totaal bedrijventerrein (ha) totaal bedrijfsruimte (m2)

vernieuwingsgebied

oriëntatie* L / BL L BL L L BL BL L L

type kantoren bedrijven bedrijven bedrijven bedrijven kantoren kantoren kantoren -

planaanbod advies aanbod advies type 3.000 m2 3.000 m2 kantoren 750 m2 750 m2 bedrijven 2 10.000 m2 bedrijven 10.000 m 2 1.000 m2 bedrijven 1.000 m 2 8.800 m 8.800 m2 bedrijven 2 14.000 m2 kantoren 14.000 m 2 20.000 m2 kantoren 20.000 m 2 7.000 m 7.000 m2 kantoren 2 0m 0 m2 2 476.650 m2 681.000 m 45 ha 60 ha 134.000 m2 140.600 m2

prioriteit flex** laag midden + midden + hoog hoog hoog hard hard laag +

* L = lokaal, BL = bovenlokaal ** + = advies om gebruik maken van de mogelijkheden als beschreven in §5.4. *** eerste fase (170.000 m2) deels in aanbouw. Wij schatten het huidige aanbod op 101.850 m2 (daarmee ook verder gerekend in kolom advies) **** deels in voorbereiding/aanbouw, status onbekend.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

51/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Staalmanpleinbuurt/Delflandpleinbuurt, stadsdeel Slotervaart
Otto Heldringstraat gepland: 16.000 m2 lokale bedrijven advies: 16.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog Maassluis/Heemstede/Rijswijk gepland: 2.000 m2 lokale kantoren 2 advies: 2.000 m lokale kantoren prioriteit: laag

Delflandplein/Overschiestr. gepland: 40.000 m2 bovenlokale kantoren 10.000 m2 bedrijven advies: 30.000 m2 bovenlokale kantoren 10.000 m2 bedrijven prioriteit: midden (kantoren), hoog (bedrijven)

Otto Heldringstraat / Staalmanplein 2 2 Gepland is 6.000 m ter vervanging van Haust en 10.000 m toevoeging op nog niet bekende locatie. Gezien de schaarste aan kleinschalige bedrijfsruimte adviseren wij 2 deze omvang van 16.000 m als minimum te beschouwen. De doelgroep betreft voornamelijk lokale (Amsterdamse) gebruikers. Aangezien op de Heldringstraat al bedrijfsruimte aanwezig is en deze straat een betere ontsluiting heeft dan het Staalmanplein, zou de volledige ontwikkeling op de Otto Heldringstraat moeten plaatsvinden. De prioriteit van de ontwikkeling is hoog: een kleiner programma of uitstel is niet wenselijk.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

52/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Delflandplein Hoewel de ontwikkeling van kantoren rond het Delflandplein een bijdrage levert aan de positionering van de Westas en het draagvlak voor voorzieningen vergroot, is de 2 geplande omvang van 40.000 m kantoorruimte te hoog, gezien de moeizame ontsluiting en het verwachte overaanbod aan kantoorruimte. Flexibiliteit (zoals opgenomen in het uitwerkingsplan) kan hier een optie zijn om als de markt aantrekt wellicht alsnog dit metrage te realiseren, maar vooralsnog lijkt ons een aanbod van 2 30.000 m , waarin eventueel nog verdere bijstelling kan plaatsvinden, meer marktconform. De locatie verdient in onze optiek niet de hoogste prioriteit: het voorgestelde aanbod mag worden verminderd en een eventueel uitstel is billijk als andere Westasprojecten daardoor naar voren kunnen worden geschoven. Enkele van deze projecten kunnen op een effectievere wijze de kwaliteit van de omgeving en de uitstraling van de Westas verhogen. Het Delflandplein verdient echter ook zeker geen lage prioriteit: door de ligging bij voorzieningen is sprake van een goede diversificatie van het kantorenaanbod rond de A10. De 10.000 m kleinschalige bedrijfsruimte kan zonder voorbehoud en met hoge prioriteit worden gerealiseerd. Hoewel de bereikbaarheid voor bedrijfsauto’s niet overal even gunstig is, is de ligging en omgevingskwaliteit dat wel. Bovendien leveren kleinschalige bedrijven een bijdrage aan het voorzieningenniveau van de omgeving. Maassluisstraat/Heemstedelaan/Rijswijkstraat Deze locatie voegt in kwalitatief opzicht weinig toe aan het overige geplande aanbod of aan de omgeving en verdient daarom naar onze mening geen prioriteit.
2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

53/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Vlaardingenlaan, stadsdeel Slotervaart

Vlaardingenlaan/Overschiestr. gepland: 15.500 m2 bovenlokale kantoren 2 advies: 40.000 m bovenlokale kantoren prioriteit: hoog

Op de Vlaardingenlaan / Henk Sneevlietweg is 15.500 m kantoorruimte in voorbereiding. Ondanks de krapte op de kantorenmarkt stellen wij voor deze locatie 2 een verhoging van het programma voor tot 40.000 m netto toevoeging, met hoge prioriteit. De Vlaardingenlaan is daarmee de enige locatie waarop wij een aanzienlijk groter bouwmetrage kantoorruimte voorstellen dan in voorbereiding/gepland. Naar onze mening kan herontwikkeling van dit gebied door toevoeging van nieuwe kantoren een grote bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de Westas. Het gebied heeft in potentie een uitstekende concurrentiepositie (bereikbaar, zichtbaar), maar is in de huidige situatie onderbenut en heeft een matige uitstraling. Door nieuwe kantoorruimte te realiseren wordt van een locatie met een negatieve uitstraling juist een wervende, goed gelegen locatie met veel kwaliteit gemaakt.

2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

54/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Overtoomse Veld, stadsdeel Slotervaart
Huygenslocatie gepland: 6.500 m2 lokale bedrijven 2 advies: 6.500 m lokale bedrijven prioriteit: hoog

A. Allebéplein gepland: 2.000 m2 lokale bedrijven advies: 2.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: laag

Huygenslocatie Goede ligging aan de doorgaande weg en biedt perspectief voor kleinschalige en goedkope bedrijfsruimten, waarnaar zeker op korte termijn veel vraag is en nauwelijks aanbod. Hoge prioriteit. August Allebéplein Dit is een moeilijke locatie: het imago is niet goed en de ruimtelijke structuur is onoverzichtelijk. Ontwikkeling van extra bedrijfsruimte op deze locatie is naar onze mening alleen zinvol als dit in het kader gebeurt van integrale vernieuwing, zodat een geheel nieuwe ruimtelijke structuur en een nieuw imago kunnen worden gecreëerd. Vooralsnog is de prioriteit voor toevoeging van bedrijfsruimte hier laag.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

55/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Lelylaan, stadsdeel Slotervaart

Trivium 2 gepland: 7.500 m2 bovenlokale kantoren advies: 7.500 m2 bovenlokale kantoren prioriteit: hoog

Rembrandtparktorens gepland: 15.000 m2 bovenlokale kantoren 2 advies: 15.000 m bovenlokale kantoren prioriteit: midden

Het Podium gepland: 45.000 m2 lokale kantoren advies: 45.000 m2 lokale kantoren prioriteit: hoog

Nachtwachttorens gepland: 33.000 m2 bovenlokale kantoren advies: 33.000 m2 bovenlokale kantoren prioriteit: midden

Andreaslocatie gepland: 20.000 m2 lokale kant./bedr. 2 advies: 20.000 m (boven)lokale kant./bedr. prioriteit: midden

Gezien de kwaliteit van de Lelylaan als knooppunt voor auto en openbaar vervoer, zichtlocatie en herstructureringsgebied krijgt dit gebied in principe een hoge prioriteit. Wel is voor de ontwikkelingen aan de oostkant van de A10 de bereikbaarheid per openbaar vervoer minder hoog en de noodzaak van herontwikkeling eveneens, zodat een wat latere fasering geen probleem is. Voor deze ontwikkelingen geldt prioriteit midden (omvang niet bijstellen, wel uitstel mogelijk). Voor de omvangrijke Podiumlocatie en voor het Andreas-ensemble verdient het aanbeveling de mogelijkheden ten aanzien van flexibiliteit te benutten.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

56/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Geplande werklocaties buiten vernieuwingsgebieden, stadsdeel Slotervaart De onderstaande werklocaties zijn als plannen opgenomen in ’Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002’ en/of in het beleid van het stadsdeel. Anderlechtlaan 2 Op de Anderlechtlaan is op de plaats van de tijdelijke basisschool ruimte voor 6.000 m kantoorontwikkeling. Wij adviseren deze locatie op een andere manier in te vullen, omdat een kantoor op die locatie behalve in kwantitatief opzicht weinig toevoegt aan de al bestaande structuur en omgevingskwaliteit. Het plan krijgt van ons lage prioriteit. Lucas Andreas 2 Bij het Lucas Andreas ziekenhuis is 35.000 m kantoorontwikkeling gepland. Deze ontwikkeling is door het stadsdeel niet te sturen, aangezien de bouwvergunning al is verleend. Het hangt dan ook van de markt af wanneer deze ontwikkeling daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Om die reden is het plan in tabel 6.2 opgenomen als ’hard’. De prioriteit is wat Inbo betreft laag: kantoorontwikkeling op deze plek voegt weinig toe aan de bestaande ruimtelijke kwaliteit van de locatie en levert geen bijdrage aan diversificatie van het aanbod in de Tuinsteden. RID-gebied 2 In het RID-gebied is een forse ontwikkeling gepland, met 50.000 m in een eerste fase en daarna wellicht nog een veelvoud hiervan. Als toevoeging van kantoorruimte in uitbreidingsgebied heeft deze ontwikkeling vooralsnog weinig toegevoegde waarde, hoewel het marktperspectief naar verwachting redelijk is (ligging op scheidslijn Zuidas 2 – Westas). Wij adviseren hier voorlopig niet aan te beginnen (0 m tot 2015). Zo blijft er meer ruimte voor ontwikkelingen die meer kunnen betekenen voor de ontwikkeling van de Westelijke Tuinsteden als geheel. Koningin Wilhelminaplein Hiervoor geldt hetzelfde als voor Lucas Andreas. De toegevoegde waarde is naar onze mening laag, maar de locatie is hard aanbod. Riekerpolder Ook van Riekerpolder is de eerste fase al grotendeels op de markt en deels al verhuurd 2 (voorverhuureis 70%, van 96.500 m ). Wij adviseren te wachten met de tweede fase en 2 indien mogelijk ook met de laatste 25.200 m in fase 1. Door de ligging op de Zuidcorridor is een en ander wel sterk afhankelijk van de internationale economie en bovenregionale ontwikkelingen (Beukenhorst, Elzenhof, Zuidas). Oude Haagseweg 2 Op de Oude Haagseweg staat een metrage van 110.100 m gepland voor de middellange en lange termijn. Wij adviseren deze plannen voorlopig niet te realiseren maar prioriteit te schenken aan Westas-locaties met meer toegevoegde waarde voor de kwaliteit van de Westelijke Tuinsteden. Oude Haagseweg is een buitengebied en voegt feitelijk meer toe aan de as Schiphol – WTC dan aan de Tuinsteden. Bovendien is op een deel van de locatie sprake van landschappelijke/recreatieve waarde.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

57/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Potentiële werklocaties, niet zodanig benoemd in huidige plannen, Slotervaart Onderstaande locaties hebben geen status in de planvorming, maar zijn in de nota 'Werken aan werk 2002' genoemd als potentiële zoeklocaties. Sportpark Sloten Dit is een uitbreidingsgebied en voegt derhalve – net als bijvoorbeeld de Oude Haagseweg - vooralsnog weinig toe aan de kwaliteit van de Westelijke Tuinsteden als geheel. Bovendien heeft de plek een gewaardeerde functie in de huidige situatie. Slotervaart Ziekenhuis 2 In de nota 'werken aan werk' is aangegeven dat een toevoeging van 10.000 m kantoorruimte bij het Slotervaart ziekenhuis wellicht een optie is, als het medische cluster in die omgeving (Acta, Bloedbank, etc.) verder wordt uitgebouwd richting de Aletta Jacobslaan. Vooralsnog is aan een dergelijke ontwikkeling vanuit de markt waarschijnlijk geen behoefte en is de vraag op welke manier een dergelijke uitbreiding kwalitatief een toegevoegde waarde kan leveren aan het gebied of aan het kantorenaanbod in de Tuinsteden. Johan Huizingalaan/Sierplein Op de Johan Huizingalaan bestaan rond het Sierplein en in de vernieuwingsgebieden Slotervaart Noord en Staalmanplein wellicht mogelijkheden voor toevoeging van kleinschalige kantoren (constatering uit 'werken aan werk'). Gezien het overaanbod aan kantoorruimte is het verstandiger in eerste instantie te denken aan ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimten op deze plekken. Aangezien het een stadstraat betreft, is het een goede locatie voor ontwikkeling van een beperkt metrage kleinschalige representatieve bedrijfsruimte. GVB/Elsevier locatie Herontwikkeling van de laagwaardige GVB-locatie kan een positieve invloed hebben op de kwaliteits- en veiligheidsbeleving van het betreffende en omliggende gebied. Een 2 kantoorontwikkeling van 10.000 m behoort zeker tot de mogelijkheden, maar heeft voorlopig geen hoge prioriteit. Fruinlaan/Postjesweg De Robert Fruinlaan valt binnen het vernieuwingsgebied Slotervaart Noord, de Postjesweg binnen het vernieuwingsgebied Overtoomse Veld. Ook aan deze toekomstige stadstraten is ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimten mogelijk en 2 wenselijk, in een beperkte omvang (indicatie 3.000-5.000 m ).

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

58/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Buurt Ne9en, stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer
Buurtring gepland: 750 m2 lokale bedrijven advies: 750 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Ontwikkeling van 750 m kleinschalige bedrijfsruimten aan de Buurtring verdient hoge prioriteit. Er is naar verwachting onvoldoende aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten en voegt op deze plaats een nieuw element toe aan de economische structuur en de omgeving. De ligging aan de lokale doorgaande weg is goed.

2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

59/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Geuzenveld-Zuid, stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer
Buurtring gepland: 4.000 m2 lokale bedrijven 2 advies: 4.000 m lokale bedrijven prioriteit: hoog

Buurtring Aansluitend op de bedrijvigheid aan de Buurtring in vernieuwingsgebied Buurt Ne9en, kan ook in Buurt 5 kleinschalige bedrijvigheid aan de Buurtring worden gevestigd. Voor lokale bedrijven is dit een prima vestigingsplaats aan de lokale doorgaande weg.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

60/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Buurt 5, stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer

Melis Stokehof gepland: 500 m2 lokale bedrijven 2 advies: 500 m lokale bedrijven prioriteit: hard

Confuciusplein/de S. Lohmanstr. 2 gepland: 2.000 m lokale bedrijven advies: 2.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Burgemeester Roëllstraat gepland: 500 m2 lokale bedrijven advies: 500 m2 lokale bedrijven prioriteit: laag

Confuciusplein / De Savornin Lohmanstraat In deze omgeving kan een impuls van kleinschalige bedrijvigheid echt iets toevoegen aan de stedelijke vernieuwing en de bestaande economische functies. De voorgestelde 2 ontwikkeling van 2.000 m verdient dan ook hoge prioriteit. Burgemeester Roëllstraat De ontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid tussen de Slotermeerlaan-rotonde en de Burg. Van Leeuwenlaan verdient weliswaar een kans, maar net buiten de stadstraat Slotermeerlaan is niet de meest voor de hand liggende plek. Er moet rekening worden gehouden met een andere invulling of bijstelling van het programma (lage prioriteit). Melis Stokehof / Lodewijk van Deijsselstraat De ontwikkeling van bedrijfsruimte aan de Melis Stokehof is reeds in gang gezet.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

61/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Noordoever, stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer

Sloterplas/Sportpark bovenlokale kantoren gepland: 20.000 m2 advies: 20.000 m2 prioriteit: midden

Slotermeerlaan Zuid 2 gepland: 5.000 m lokale kantoren advies: 3.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Sloterplas/Sportpark 2 De ontwikkeling van 20.000 m kantoorruimte in het Noordoevergebied is een in onze ogen marktconform planaanbod. De bereikbaarheid per auto en per openbaar vervoer is goed op deze locatie. Dit laatste geldt zeker voor het gedeelte van het huidige sportpark. De feitelijke Noordoever is minder makkelijk bereikbaar, maar heeft door de ligging aan of nabij het water een specifieke kwaliteit. Het betreft in beide gevallen echter geen zichtlocatie aan de A10 en de ringlijn vormt een psychologische barrière. Wél is sprake van upgrading van het gebied en verbetering van de uitstraling. Wij 2 adviseren daarom de voorgenomen 20.000 m kantoorruimte te ontwikkelen, waarbij bijstelling in omvang of fasering in principe dient te worden vermeden maar bij gebleken noodzaak wel mogelijk moet zijn (midden prioriteit). In dat geval kan echter ook voor flexibiliteit in planning of ontwerp worden gekozen (zie §5.4). Slotermeerlaan Zuid 2 Het stadsdeel heeft de ontwikkeling van 5.000 m kantoorruimte gepland aan de zuidelijke kant van de Slotermeerlaan, bij het Sloterbad of op de hoek met de Roëllstraat (bij het verzorgingshuis). Hoewel de stadstraat Slotermeerlaan een belangrijke verbindingsroute door het stadsdeel is en de voorgestelde ontwikkeling als entree van de stadstraat zou kunnen dienen, komt zowel omvang als tijdstip eventueel voor bijstelling in aanmerking, zeker gezien het planoverschot op de kantorenmarkt. Andere locaties verdienen voorlopig de voorkeur: aan de zuidkant van de Slotermeerlaan is de bereikbaarheid niet optimaal, voegt een kantoor weinig toe aan de al bestaande ruimtelijke en economische structuur en zal parkeren tot problemen

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

62/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

kunnen leiden. Voor lokale gebruikers is een omvang van 5.000 m over het algemeen te groot. De prioriteit is dan ook laag, tenzij in plaats van kantoorontwikkeling gekozen 2 wordt voor kleinschalige bedrijvigheid in een minder omvangrijk volume (3.000 m ). Ons advies is daarvoor te kiezen, omdat het beter aansluit bij de de marktomstandigheden en de ligging van de locatie net zo veel recht doet.

2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

63/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Slotermeer Noord, stadsdeel Geuzenveld – Slotermeer De ontwikkeling van bedrijfsruimte aan de Haspelsstraat is reeds in gang gezet. Verder zijn er geen concrete plannen of adviezen voor dit vernieuwingsgebied.

Vernieuwingsgebied Slotermeer Zuid, stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer Voor dit vernieuwingsgebied is nog geen economisch programma vastgesteld, maar in 2 de nota ’werken aan werk’ is aangegeven dat ontwikkeling van 2.000 m kleinschalige kantoorruimte voor lokale gebruikers op de Roëllstraat tot de mogelijkheden behoort. De Roëllstraat kent al enkele kleinschalige solitaire kantoorgebouwen en hiervan kan op die manier een terugkerend patroon worden gemaakt. De prioriteit voor deze ontwikkeling ligt echter niet hoog.

Geplande werklocaties buiten vernieuwingsgeb., stadsdeel Geuzenveld - Slotermeer Geuzenveld Noord De 15 hectare mogelijk te ontwikkelen ("indien de noodzaak wordt aangetoond") bovenlokaal bedrijventerrein in Geuzenveld Noord (Brettenzone West in 'werken aan werk') voorziet in een vraag naar bovenlokaal terrein op de as Schiphol – haven, na de ontwikkeling van bedrijventerrein Lutkemeerpolder. Nadat dit is uitgegeven adviseren wij Geuzenveld Noord met hoge prioriteit te ontwikkelen. Osdorper Binnenpolder 2 Voor Osdorper Binnenpolder geldt dat de beoogde 2.000 m bedrijvigheid in het groen voorziet in een lokale behoefte aan anderssoortige bedrijfshuisvesting. De inpassing in de groenstructuur en kleinschalige verkaveling verdient echter de nodige aandacht. Bovendien is de economische structuur van de Westelijke Tuinsteden meer gebaat bij toevoegingen in het bestaand stedelijk gebied in plaats van in de groene rand. Wij adviseren daarom een middenprioriteit.

Potentiële werklocaties, niet zodanig benoemd in huidige plannen, Geuzenveld – S. Plein ’40-’45 e.o. In de nota ’werken aan werk’ wordt Plein ’40-’45 en de aangrenzende delen van de Slotermeerlaan genoemd als één van de belangrijkste potentiële vestigingslocaties voor lokale ondernemers: "Enerzijds kan hier worden ingezet op herontwikkeling van bestaande ruimten, anderzijds is er nog ruimte voor een bescheiden toevoeging. Rond het plein kan dit plinten en zelfstandige panden betreffen, verder noordwaarts langs de Slotermeerlaan kan worden gedacht aan een verzamelgebouw voor kleinschalige 2 gebruikers." Het advies van 5.000 m kantoor-/bedrijfsruimte wordt gehandhaafd met een middenprioriteit.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

64/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Spieringhorn In ’werken aan werk’ wordt Spieringhorn genoemd als zoekgebied voor bovenlokale kleine en middelgrote bedrijfsvestigingen, gezien de ligging vrijwel direct aan de A10 en het feit dat de Westrandweg voor een korte en snelle verbinding met Schiphol zorgt. Ook voor bovenlokale kantoren kan de locatie aantrekkelijk zijn als een voortzetting van Teleport. In dat geval moet wel de bereikbaarheid per openbaar vervoer op Spieringhorn aanzienlijk verbeteren. Vooralsnog adviseren wij daarom de locatie indien mogelijk tenminste deels te ontwikkelen als bedrijventerrein. Kantoorontwikkelingen kunnen pas op langere termijn plaatsvinden. Ook voor bedrijvigheid is de prioriteit niet de hoogste, maar gezien de kwaliteit van de locatie 2 eveneens niet laag. Het door het stadsdeel voorgestelde planaanbod van 15.000 m is voorlopig prima. Brettenzone Oost De Brettenzone Oost wordt gezien als waardevolle ecologische structuur en komt daarom voorlopig niet in aanmerking voor ontwikkeling van economische activiteiten.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

65/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Zuidwest-Kwadrant, stadsdeel Osdorp

Wolbrantskerkweg gepland: 4.000 m2 lokale kantoren 2 advies: 4.000 m lokale kantoren prioriteit: hard

Pieter Calandlaan 2 gepland: 7.000 m lokale kantoren/bedrijven advies: 7.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Pieter Calandlaan 2 Aan de stadstraat Pieter Calandlaan is in totaal 7.000 m bestemd voor commerciële voorzieningen, kantoren en bedrijven. Hoewel de locatie best geschikt is voor een enkele kleinschalige kantoorruimte (goed bereikbaar per auto en OV), adviseren wij de nadruk zoveel mogelijk te leggen op binnen de omgeving inpasbare kleinschalige bedrijfsruimte. Kantoorontwikkeling zal de parkeerproblemen vergroten en de keuze voor Osdorpplein als kloppend hart met veel kantoormeters laat weinig marktruimte voor andere kantoren in de directe nabijheid. Bovendien bestaat er een tekort aan kleinschalige bedrijfsruimte. Met 'binnen de omgeving inpasbare bedrijfsruimte' wordt bedoeld dat rekening wordt gehouden met geluid- en geuroverlast, maar ook met het te verwachten parkeerprobleem en het voorkomen van (vracht)verkeer door woongebieden. Het verdient dan ook aanbeveling om flexibiliteit in de plannen in te bouwen en ze zoveel mogelijk gefaseerd te realiseren.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

66/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Wolbrantskerkweg 2 Aan de Wolbrantskerkweg wordt 4.000 m kantoorruimte in de plinten in 2003 gerealiseerd. Door de ligging (bereikbaarheid, ontsluiting, parkeren) en uitstraling van de kantoorruimte kan zeker in een vragersmarkt overschot ontstaan. Wij adviseren dan ook om voorzover nog mogelijk een zekere mate van flexibiliteit in het ontwerp te brengen.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

67/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Meer en Oever, stadsdeel Osdorp

Ookmeerweg/Meer en Vaart gepland: 2.400 m2 lokale kantoren advies: 3.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Ookmeerweg/Meer en Vaart 2 Het voorgestelde economische programma bestaat uit 2.400 m niet aaneengesloten kantoorruimte in de plinten van woongebouwen. Wij adviseren om twee redenen om op deze locatie bedrijfsruimten te ontwikkelen. Ten eerste is de locatie een prima plek om bedrijfsruimte te realiseren (scharnier tussen Ookmeerweg en Osdorpplein/Lelylaan). Ook is aan de Ookmeerweg reeds veel bedrijfsruimte gevestigd. Ten tweede is ontwikkeling van bedrijfsruimte gewenst, gezien het tekort aan kleinschalige bedrijfsruimte. De voorgestelde opzet (verspreid in de plinten) is niet ideaal. Flexibiliteit is belangrijk omdat de invulling in plinten de kwaliteit vermindert van zowel woonomgeving (uitstraling, geluidsoverlast) als bedrijfslocatie (gedwongen rekening houden met bewoners). Een zoveel mogelijk aaneengesloten bouwmassa met zo min mogelijk contactpunten naar woningen verdient dan ook de voorkeur voor deze kleinschalige bedrijfshuisvesting. Het is echter niet wenselijk dat het economisch programma op deze 2 locatie omlaag wordt gebracht, een hoger metrage van bijvoorbeeld 3.000 m bedrijfsruimte is eerder wenselijk. Wellicht kan een combinatie met woon-werk woningen worden gemaakt.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

68/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Osdorp Centrum

Osdorp Centrum gepland: 30.000 m2 bovenlokale kantoren 2 advies: 30.000 m (boven)lokale kantoren prioriteit: hoog

Calandlaan, hoek Meer en Vaart gepland: advies: 5.000 m2 lokale kantoren prioriteit: laag

Osdorp Centrum Over Osdorp Centrum zijn de meningen in de vastgoedmarkt zeer verdeeld. Bureau 2 Kolpron zag enkele jaren geleden mogelijkheden voor ontwikkeling van 90.000 m kantoorruimte, maar door andere partijen worden de mogelijkheden in Osdorp Centrum als veel beperkter gezien, tot vrijwel nihil. De locatie biedt in potentie goede mogelijkheden: het is het grootste winkelcentrum van de Westelijke Tuinsteden, de Sloterplas ligt op een steenworp afstand en de locatie is direct ontsloten vanaf de Lelylaan. Minpunten zijn de bereikbaarheid per openbaar vervoer die nog te wensen overlaat, evenals de uitstraling en het imago van het gebied. Er wordt nauwelijks een relatie gelegd met de Sloterplas, door de dubbele rijbaan met tramrails er tussen en de vrijwel gesloten bebouwingswanden aan die kant. Juist de toevoeging van extra kantoorruimte, horeca en woningen, biedt de mogelijkheid om deze barrières open te breken en met aansprekende stedenbouw en architectuur het winkelcentrum te verbinden met het water. De locatie zal zichzelf echter eerst moeten bewijzen. Om die reden adviseren wij conform 'Bedrijfslocaties in Amsterdam 2002' een 2 ontwikkelingsprogramma van maximaal 30.000 m kantoorruimte, met name gericht op de Sloterplas. Dit betekent dat ook de oever langs de Lelylaan kan worden meegenomen, als de fysieke relatie met Osdorp Centrum maar wordt gelegd. De prioriteit van deze ontwikkeling is hoog, omdat zij een grote toegevoegde waarde voor het Kloppend Hart van de Tuinsteden kan hebben. Randvoorwaarde blijft de verbetering van bereikbaarheid per openbaar vervoer.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

69/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Calandlaan, hoek Meer & Vaart In de nota ’werken aan werk’ worden hier mogelijkheden gezien voor de ontwikkeling 2 van 5.000 m op lokale gebruikers gerichte kantoorruimte, aansluitend op de ontwikkelingen in Osdorp Centrum. Deze ontwikkeling heeft echter lage prioriteit, zowel qua omvang als qua fasering.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

70/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Osdorp Midden Noord

Ookmeerweg 2 gepland: 2.500 m lokale kantoren advies: 2.500 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Osdorper Ban gepland: 1.500 m2 lokale bedrijven advies: 1.500 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog Tussen Meer gepland: 800 m2 lokale bedrijven advies: 800 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Osdorper Ban en Ookmeerweg Voor Osdorp Midden Noord zijn ontwikkelingen gepland aan de Ookmeerweg en Osdorper Ban. Vooral de Ookmeerweg is een strategische uitvalsweg voor de Westelijke Tuinsteden. Ontwikkeling van werkfuncties past daar prima. De voorgestelde invulling met kantoorruimte kan gezien het overschot aan plancapaciteit voor kantoren en het tekort aan kleinschalige bedrijfsruimte, wellicht beter worden ingevuld als hoogwaardige kleinschalige bedrijvigheid in dezelfde omvang. Voorwaarde hiervoor is dat de fasering goed op de ontwikkling van bedrijfsruimte aan de Osdorper Ban wordt afgestemd. Volgens de huidige planning levert dat geen problemen op. Bij hoogwaardige kleinschalige bedrijvigheid kan worden gedacht aan zelfstandige bedrijfspaviljoens of hoogwaardige invulling van de plint. Hierbij is niet alleen aandacht voor de vormgeving, maar ook voor ontsluiting en parkeren noodzakelijk zodat overlast voor de woonomgeving beperkt blijft.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

71/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Tussen Meer Vervangen van garageboxen door kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimten. Realisatie is in gang gezet en heeft hoge prioriteit: de uitstraling van dit deel van de Tussen Meer kan door deze ingreep aanzienlijk verbeteren. Eventueel kunnen ook commerciële voorzieningen worden toegevoegd (flexibiliteit).

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

72/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Geplande werklocaties buiten vernieuwingsgebieden, stadsdeel Osdorp Bedrijvencentrum Osdorp 2 De plannen van het stadsdeel gaan uit van 11.800 m kantoor- en bedrijfsruimte, deels in kleinschalige bedrijfspaviljoens. Voor kleinschalige bedrijfspaviljoens aan de rand van het bedrijventerrein zijn zowel de markttechnische als ruimtelijke omstandigheden 2 goed. De overige 7.300 m te ontwikkelen ruimte kan, gezien de marktomstandigheden en de aard van het terrein, het best worden benut voor kleinschalige of middelgrote bedrijfsruimten. De prioriteit is echter niet de hoogste, omdat op andere plekken sneller een kwaliteitseffect kan worden gesorteerd. Lutkemeerpolder De ontwikkeling van 45 ha bedrijventerrein is de enige grootschalige nieuwbouw die op dit moment beschikbaar is in West. De locatie ligt gunstig ten opzichte van Schiphol en de haven en is redelijk bereikbaar. Dit wordt door een mogelijke toekomstige aansluiting op de Westrandweg nog verbeterd. Hoge prioriteit.

Potentiële werklocaties, niet zodanig benoemd in huidige plannen, stadsdeel Osdorp Baden Powellweg Wellicht op de kruisingen met de stadstraten op termijn ruimte voor kantoorontwikkeling, maar vooralsnog niet nodig, wenselijk en mogelijk. Osdorper Ban / Hoekenes Conform de nota ’werken aan werk’ wordt hier geen ontwikkeling van bedrijfs- of kantoorruimte geadviseerd. Langsom/Slimmeweg (bedrijventerrein Oud Sloten) Geen ingrepen of toevoegingen wenselijk op dit bestaande en redelijk tot goed functionerende bedrijventerrein. Osdorper Bovenpolder Mogelijk in de verre toekomst een goed gelegen en goed te ontsluiten locatie voor grootschalige nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Vooralsnog niet aan de orde dus lage prioriteit.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

73/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Kolenkitbuurt, stadsdeel Bos & Lommer
Voormalige HTS 1e fase gepland: 3.600 m2 lokale bedrijven 2 advies: 3.600 m lokale bedrijven prioriteit: hoog 2e fase gepland: 9.000 m2 lokale bedrijven advies: 9.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: midden

De Vlugtlaan gepland: 3000 m2 lokale kantoren advies: 3000 m2 lokale kantoren prioriteit: laag

Peristilium gepland: 4.600 m2 lokale bedrijven advies: 4.600 m2 lokale bedrijven prioriteit: laag

Zuidelijk Veld gepland: 750 m2 lokale bedrijven advies: 750 m2 lokale bedrijven prioriteit: midden

A10 gepland: 10.000 m2 bovenlokale bedrijven advies: 10.000 m2 bovenlokale bedrijven prioriteit: midden

HTS Voor ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte in het voormalig HTS-gebouw is de belangstelling reeds gebleken. Deze ontwikkeling verdient hoge prioriteit en is al in gang gezet. Op lange termijn kan het asielzoekerscentrum eveneens worden omgezet in bedrijfsruimten. Dit is een ontwikkeling die op dit moment goed bij de locatie en de marktvraag lijkt te passen, maar waarnaar op het moment dat de locatie op de markt 2 komt onderzoek nog wenselijk is. Een omvang van 9.000 m is naar verwachting aan de hoge kant en kan eventueel worden bijgesteld.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

74/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Peristilium Een eventuele ontwikkeling met kleinschalige werkfuncties van het Peristilium onder de A10 past in het idee van intensief ruimtegebruik en het creëren van kleinschalige bedrijfsruimte. Wel zal het in de praktijk lastig zijn om onder de snelweg aantrekkelijke werkruimten te creëren en de sociale veiligheid te garanderen. Om die reden stellen wij de prioriteit laag en adviseren wij flexibiliteit in de planning: aanpassing van het programma of de fasering moet mogelijk zijn. De Vlugtlaan 2 Bij metrostation De Vlugtlaan is 3.000 m solitaire kantoorontwikkeling een ontwikkeling die aansluit bij de gedachte van werkfuncties op knooppunten van bereikbaarheid. Deze plek is door de metro en afrit op de A10 goed bereikbaar. Wellicht kan worden aangesloten op de ontwikkelingen rond het Bos en Lommerplein. De ontwikkeling voegt echter niet veel toe aan reeds bestaande structuren. Gezien de relatief grote omvang van de voorgestelde kantoren moet de fasering ten opzichte van andere locaties en van het doortrekken van de ringlijn goed in het oog worden gehouden. Om deze redenen is de prioriteit laag. Zuidelijk Veld Aan de zuidzijde van de De Vlugtlaan wordt kleinschalige bedrijvigheid ontwikkeld. Gezien de marktvraag is dit een positieve ontwikkeling. Wel dient de fasering te worden afgestemd op andere, nabijgelegen ontwikkelingen zoals Jan van Galen, HTS en Peristilium. Om deze reden is de prioriteit midden en adviseren wij flexibiliteit in de ontwikkeling. A10 Aan de westzijde van de A10 bestaat in het kader van de stedelijke vernieuwing het 2 idee om op termijn 10.000 m bedrijfsruimte te ontwikkelen. Deze ontwikkeling past goed binnen de gedachte van een gevarieerd aanbod op een attractieve Westas. Een voorwaarde is wel dat het bedrijfsverzamelgebouw een hoogwaardige en moderne uitstraling krijgt, zodat het pand niet detoneert met andere Westasontwikkelingen. Flexibiliteit is wenselijk, zodat bij een aantrekkende kantorenmarkt een deel van het gebouw ook als kantoor kan worden benut. De prioriteit is midden: de fasering dient goed te worden afgestemd op andere ontwikkelingen in en rond de Kolenkit.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

75/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Vernieuwingsgebied Jan van Galen sportpark, stadsdeel Bos & Lommer

noordzijde gepland: 1.000 m2 lokale bedrijven advies: 1.000 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog Oostzijde/ A10 2 gepland: 14.000 m bovenlokale kantoren advies: 14.000 m2 bovenlokale kantoren prioriteit: hoog

Sportcityplaza gepland: 8.800 m2 lokale bedrijven advies: 8.800 m2 lokale bedrijven prioriteit: hoog

Noordzijde Ontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid is op deze goed bereikbare en multifunctionele plek een prima optie. De ligging aan het water betekent bovendien een natuurlijke afscheiding naar de tegenover gelegen woningen. Hoge prioriteit. Sportcityplaza Ook meer hoogwaardige kleinschalige bedrijvigheid in het Sportcityplaza is een marktconforme ontwikkeling die kwaliteit en diversiteit toevoegt aan de Westas. Hoge prioriteit. Oostzijde / A10 Aan de A10 vindt herontwikkeling van het bestaande sportpark plaats tot hoogwaardige kantoorontwikkeling. Dit voldoet goed aan het uitgangspunt van verder uitbouwen van de Westas op de plekken waar veel toegevoegde waarde ten opzichte van de huidige situatie kan worden gerealiseerd. De prioriteit is daarom hoog.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

76/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Geplande werklocaties buiten vernieuwingsgebieden, stadsdeel Bos & Lommer Bos en Lommerplein, bruggebouwen De ontwikkeling van de bruggebouwen bij het Bos en Lommerplein is deels al in uitvoering. De status is ’hard’: anders invullen is niet meer mogelijk. Overigens is het een duidelijke meerwaarde voor de Westas aan de noordelijke entree en daarmee een goede ontwikkeling. Gulden Winckelplantsoen 2 Ook bij het Gulden Winckelplantsoen wordt inmiddels druk gebouwd. Voor de 7.000 m vrij uitgeefbare kantoorruimte geldt dat wellicht in de fasering moet worden geschoven als de marktomstandigheden dat vragen. De kans dat dit werkelijk gebeurt is echter klein en de overheid heeft geen sturingsmogelijkheden meer. Entreegebied Ruyterweg De ontwikkelingen bij het begin van de De Ruyterweg zijn nog zeer onzeker. Vooralsnog adviseren wij hier niet aan te beginnen en eerst te richten op binnen de vernieuwingsgebieden gelegen locaties. De prioriteit is daarom laag en flexibiliteit om tot een andere functiekeuze te komen gewenst.

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

77/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

78/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Begrippenlijst
Voor veel van onderstaande begrippen geldt dat er een gevoelselement in is opgenomen: tussen de extremen bevindt zich een grijs gebied dat door de één anders wordt aangeduid dan door de ander (waar stopt midden en begint top?). Wij pretenderen met deze lijst dan ook geen algemeen geldende kaders te stellen. De begrippenlijst is alleen op deze nota van toepassing. • • • • • • • • • • • • • • basissegment bedrijfsruimte: bedrijfsruimte met een functionele uitstraling en 2 een huurprijs onder 50 per m . basissegment kantoren: kantoren met een functionele uitstraling en een huurprijs 2 onder 150 per m . droog bedrijventerrein: bedrijventerrein dat niet beschikt over een haven grootschalige bedrijvenlocatie: locatie waar meer dan 10.000 m bedrijfsruimte staat of wordt ontwikkeld grootschalige kantoorlocatie: locatie waar meer dan 10.000 m bvo kantoor staat of wordt ontwikkeld inbreidingslocatie: een locatie die in de huidige situatie al een vorm van bebouwing kent kleinschalige bedrijvenlocatie: locatie waar minder dan 10.000 m bedrijfsruimte staat of wordt ontwikkeld kleinschalige kantoorlocatie: locatie waar minder dan 10.000 m bvo kantoor staat of wordt ontwikkeld middensegment bedrijfsruimte: bedrijfsruimte met een hoogwaardige uitstraling 2 en een huurprijs tussen 50 en 70 per m middensegment kantoren: kantoren met een hoogwaardige uitstraling en een 2 huurprijs tussen 150 en 250 per m nat bedrijventerrein: bedrijventerrein dat beschikt over havenkades topsegment bedrijfsruimte: bedrijfsruimte met een hoogwaardige uitstraling en 2 een huurprijs vanaf 70 per m topsegment kantoren: kantoren met een hoogwaardige uitstraling en een 2 huurprijs vanaf 250 per m uitbreidingslocatie: een locatie die in de huidige situatie nog niet of nauwelijks bebouwd is
2 2 2 2

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

79/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

80/81

Inbo Werken aan werk Actualisatie januari 2003

Bronnen
literatuur • • • • • • • • • • Bos en Lommer - Concept vernieuwingsplan Kolenkitbuurt - 21 oktober 2002 Bos en Lommer – Stedenbouwkundig Plan Bos en Lommerplein en omgeving; Het hart aan de A10 Bos en Lommer – Sportparkstad; stedenbouwkundig programma van eisen Jan van Galen sporterrein – september 2002 Gemeente Amsterdam, Dienst Ruimtelijke Ordening - De Amsterdamse Kantorenmarkt in 2001 - maart 2002 Gemeente Amsterdam – Bedrijfslocatie in Amsterdam 2002 Geuzenveld-Slotermeer – Concept structuurplan Geuzenveld-Slotermeer Projectgroep Lelylaan – Ruimtelijk Programma van eisen Lelylaan; de sprong over de snelweg – april 2001 Slotervaart/Overtoomseveld – Vernieuwingsplan Delflandplein / Staalmanpleinbuurt – oktober 2001 Stuurgroep Ruimtelijke Investeringen, Verkeer en Vervoer - Programma Ruimtelijke Investeringen Regio Amsterdam 2002 – juni 2002 VVK (Vereniging van Kamers van Koophandel en Fabrieken) - Regio-Info – 2002

personen en instanties • • • • • • • Bos en Lommer – mevr. L. Ronner Bos en Lommer – dhr. W. ter Keurs Geuzenveld – Slotermeer – dhr. H. Welling Osdorp – mevr. D. van der Breggen Osdorp – mevr. E. Schouten Slotervaart/ Overtoomse Veld – dhr. R. Lolkema Van de Steege Makelaars Groep – dhr. M. van de Steege

project

Actualisatie nota kantoren en bedrijven
referentie

410/MK/P03009

81/81