Revitalisering Wijchen Oost

Masterplan

Definitief

Gemeente Wijchen

Grontmij Advies & Techniek Vestiging Gelderland Arnhem, 24 januari 2003

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1

Verantwoording

Titel Projectnummer Documentnummer Revisie Datum

: : : : :

Revitalisering Wijchen Oost 104293 150-156-R080-03 6 24 januari 2003

Auteur(s) e-mail adres Gecontroleerd Paraaf gecontroleerd Goedgekeurd Paraaf goedgekeurd

:

drs. F.van Doesburg, ir. M.T.P. Jongmans, drs. M.A.H.Schoppink fran·ois.vandoesburg@grontmij.nl drs. M.A.H. Schoppink

: : : : :

drs. H.Zwartbol

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 2 van 54

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.5 2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.6.8 2.7 2.7.1 2.7.2 2.7.3 2.7.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4

Inleiding.......................................................................................................5 Introductie...................................................................................................5 Aanleiding ...................................................................................................5 Doelstelling..................................................................................................6 Projectbeschrijving ......................................................................................6 Het plangebied.............................................................................................6 Het project...................................................................................................8 Leeswijzer ....................................................................................................9 Kader.........................................................................................................10 Inleiding.....................................................................................................10 Beleidskader ..............................................................................................10 Segmentering .............................................................................................10 Voornemens gemeente...............................................................................10 Detailhandelsbeleid ...................................................................................10 Beleid ten aanzien van reclame-uitingen en beeldkwaliteit .......................11 Duurzaamheidsconcept.............................................................................12 Inleiding.....................................................................................................12 Leeswijzer ..................................................................................................12 Algemene visie ...........................................................................................12 Bodem .......................................................................................................13 Water .........................................................................................................14 Proceduremanagement..............................................................................14 Het bestemmingsplan ................................................................................14 Bestaande woonbebouwing.......................................................................14 Minimale bouwhoogtes en minimale bouwpercentages............................15 Benodigde onderzoeken ............................................................................15 Overige aspecten........................................................................................16 Tijdspad Bestemmingsplan........................................................................16 Vergunningen ............................................................................................16 Afstemming en Integratie ..........................................................................18 Parkmanagement & Beheer.......................................................................18 Duurzame ontwikkeling ............................................................................18 Takenpakket parkmanagement.................................................................19 Situatie Wijchen Oost................................................................................19 Parkmanager .............................................................................................20 Ontwikkelingsvisie.....................................................................................21 Aanleiding en terugblik .............................................................................21 Ontwerpbeschrijving .................................................................................21 Niveau ban ingrepen en maatregelen ........................................................21 Ontwikkelingsvisie.....................................................................................22 Economische en sociaal-maatschappelijke aspecten van revitalisering.....23 Centrumzone .............................................................................................25 Inleiding.....................................................................................................25 Huidige knelpunten ...................................................................................25 Ontwikkelingsvisie.....................................................................................26 Woonwerkverhouding...............................................................................26 Bedrijvigheid .............................................................................................26 Beeldkwaliteit ............................................................................................27 Wegenstructuur .........................................................................................27

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 3 van 54

Inhoud (vervolg)
4.3.5 4.4 4.4.1 5 5.1 5.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.4 5.4.1 6 6.1 6.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.4 6.4.1 7 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 7.4 7.4.1 8 8.1 8.2 8.2.1 8.2.2 9 9.1 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.2 9.3 9.3.1 9.4 Parkeren ....................................................................................................27 Projecten....................................................................................................28 Duurzaamheid...........................................................................................31 Deelgebied Noord .....................................................................................32 Inleiding.....................................................................................................32 Huidige knelpunten ...................................................................................32 Ontwikkelingsvisie.....................................................................................33 Woon-werkverhouding .............................................................................33 Bedrijvigheid .............................................................................................33 Beeldkwaliteit ............................................................................................33 Relatie met groene buffer ..........................................................................34 Wegenstructuur .........................................................................................34 Projecten....................................................................................................35 Duurzaamheid...........................................................................................36 Deelgebied West ........................................................................................37 Inleiding.....................................................................................................37 Huidige knelpunten ...................................................................................37 Ontwikkelingsvisie.....................................................................................38 Woon-werkverhouding .............................................................................38 Bedrijvigheid .............................................................................................38 Beeldkwaliteit ............................................................................................39 Wegenstructuur .........................................................................................39 Parkeren ....................................................................................................39 Projecten....................................................................................................40 Duurzaamheid...........................................................................................41 Deelgebied Zuid ........................................................................................42 Inleiding.....................................................................................................42 Knelpunten................................................................................................42 Ontwikkelingsvisie.....................................................................................43 Woonwerkverhouding...............................................................................43 Bedrijvigheid .............................................................................................43 Beeldkwaliteit ............................................................................................44 Wegenstructuur .........................................................................................44 Parkeren ....................................................................................................44 Projectenbeschrijving ................................................................................45 Duurzaamheid...........................................................................................47 Financiële verkenning ...............................................................................48 Kosten .......................................................................................................48 Opbrengsten ..............................................................................................48 Actief grondbeleid .....................................................................................48 Subsidies ....................................................................................................49 Van masterplan naar realisatiestrategie ....................................................51 Aanvulling op projecten in de deelgebieden ..............................................51 Riolering....................................................................................................51 Bodemverontreiniging...............................................................................51 Aanpak openbare ruimte...........................................................................52 De gemeente en duurzaamheid..................................................................52 Van Masterplan naar Realisatiestrategie ..................................................52 Resumé ......................................................................................................54 Bedrijfsverplaatsing en communicatie.......................................................54

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 4 van 54

1

Inleiding

1.1

Introductie

Het Masterplan van de revitalisering van bedrijventerrein Oost in Wijchen betreft het kerndocument van het project. Om een indruk te krijgen van de inhoud van het plan en de rapportage wordt in dit eerste hoofdstuk een beknopte beschrijving gegeven van de belangrijkste aspecten van het project. De aanleiding en doelstelling zijn hier onderdeel van en ook een korte projectbeschrijving is opgesteld. Hoofdstuk 1 wordt afgesloten met een leeswijzer, waarin de opbouw van de rapportage is weergegeven.
1.2 Aanleiding

Samen met het ernaast gelegen bedrijventerrein Bijsterhuizen vormt bedrijventerrein Oost het grootste aaneengesloten bedrijventerrein in het KANgebied ten zuiden van de Waal. Zowel de omvang van het terrein (ca. 200 ha.), als de op het terrein gevestigde bedrijvigheid maken het tot een terrein van bovenlokale betekenis. Geconcludeerd kan worden dat het gebied een belangrijke economische functie heeft1 en dat het voor de toekomst van belang is dat deze wordt gehandhaafd en daar waar mogelijk wordt uitgebreid. De huidige situatie is nog niet van dien aard, dat gesproken moet worden van een verouderd bedrijventerrein, maar om het kwalitatieve verval voor te zijn en de aansluiting bij de economische positie in de regio te behouden, is een revitalisatie van het bedrijventerrein een logische stap. Het ambitieniveau van de revitalisatie en de te nemen stappen worden in dit masterplan uitgebreid toegelicht. Het revitaliseringsproject Wijchen onderscheidt zich van andere projecten en wel in de zin dat de gemeente in overleg met het bedrijfsleven niet heeft gewacht totdat het terrein in een min of meer algemene staat van veroudering en in een proces van duidelijke kwalitatieve neergang zit. Nee, men wil de revitalisering oppakken op een moment dat de staat van onderhoud nog alleszins acceptabel is en problemen nog overwegend van incidentele aard zijn. Uit enquêtes en interviews met betrokkenen blijkt verder een duidelijke wens bij het bedrijfsleven aanwezig om samen met de gemeentelijke overheid de schouders er onder te zetten en het terrein een duidelijke kwalitatieve opwaardering te geven, inclusief afspraken over het toekomstige beheer en onderhoud van het terrein. Een tijdige revitalisering en een goede organisatie van het beheer en onderhoud versterkt de economische positie van het terrein en draagt bij aan behoud van werkgelegenheid.

1

Geconcludeerd door de gemeente Wijchen, het KAN en de Provincie Gelderland

@ Bbedrijf

150-156-R080-03, rev. 1 blad 5 van 54

Inleiding

1.3

Doelstelling

De belangrijkste doelstelling van het project is het creëren van een integrale kwaliteitsverbetering van bedrijventerrein Oost te Wijchen. Het gaat hierbij om het scheppen van voorwaarden om ook op lange termijn een goed functionerend bedrijventerrein met economisch gezonde bedrijven voor Wijchen te behouden, met verbeterde mogelijkheden om gewenste ontwikkelingen te stimuleren en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.
1.4 1.4.1 Projectbeschrijving Het plangebied

Het bedrijventerrein ligt landschappelijk en stedenbouwkundig gezien op een markante plaats in de regio. Het gebied vormt een onderdeel van het verstedelijkt gebied tussen Wijchen en Nijmegen. Bovendien ligt belangrijke infrastructuur door of in de directe nabijheid van het bedrijventerrein: de spoorlijn Nijmegen-’s-Hertogenbosch, de A73, de A326 en de N324

Situering Bedrijventerrein Oost

Bedrijventerrein Oost kent twee duidelijk te onderscheiden deelgebieden: het deel ten noorden van de spoorlijn “Nijmegen – ’s-Hertogenbosch” en het deel ten zuiden van de spoorlijn. Beide deelgebieden kennen een verschil in ontstaansgeschiedenis en een verschil in invulling.

Spoorlijn ’s Hertogenbosch - Nijmegen

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 6 van 54

Inleiding

Het noordelijke deel is van veel latere oorsprong en kent relatief veel kavels die als woonwerkeenheid zijn ontwikkeld. Dit komt onder andere tot uitdrukking langs de Zesweg, de Koolbergseweg en de Marconistraat waar zich veel woningen bevinden en vooral kleinere bedrijven zich hebben ontwikkeld. In een aanzienlijk aantal gevallen is de werkfunctie op het eerste gezicht zelfs ondergeschikt aan de woonfunctie. In het noordelijke deel liggen enkele kavels braak, in een enkel geval als gevolg van een interne gemeentelijke reservering. Ook staan enkele panden / kavels te huur of te koop. Het geheel maakt een redelijk goed onderhouden, nette indruk en ook de kavels / panden zien er over het algemeen verzorgd uit, een beperkt aantal uitzonderingen daargelaten. Het openbaar groen beperkt zich in hoofdzaak tot grasstroken langs de openbare weg, aangevuld met her en der wat lage begroeiing en enkele overwegend solitaire bomen. Het groene karakter van het noordelijke deel wordt met name bepaald door het groen op de private kavels. De wegen zijn over het algemeen breed genoeg voor elkaar passerende vrachtwagens, mits geen sprake is van parkeren / stilstaan op de openbare weg. De staat van onderhoud is goed, al is op een beperkt aantal plaatsen sprake van kapot gereden bermen.

Luchtfoto bedrijventerrein Oost

Het zuidelijk deelgebied is als eerste tot ontwikkeling gebracht. In de loop der jaren hebben zich een behoorlijk aantal grote bedrijven ontwikkeld, vooral in de productiesfeer. Her en der in het gebied zijn woningen neergezet, vooral als directie – of portierswoning. In het zuidelijke deel van het bedrijventerrein zijn geen braakliggende stukken grond aanwezig, of het moet gaan om een incidenteel stukje, waarvan niet altijd duidelijk is waarvoor of door wie het wordt gebruikt. Daarnaast is waarneembaar dat op diverse plekken opstallen leeg staan. Tenslotte zijn diverse panden / kavels te huur of te koop. Het geheel maakt een redelijk goed onderhouden indruk. Echter anders dan in het noordelijk deel is op meerdere plekken duidelijk sprake van verwaarlozing, met name van private kavels. Deze verwaarlozing is zichtbaar bij panden die in diverse stadia van verval verkeren en of bij onverzorgde buitenterreinen, al dan niet vol gezet met zaken van onduidelijke herkomst. De parkeersituatie in het zuidelijk deel is waarneembaar slechter dan in het noordelijk deel, tot uit-

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 7 van 54

Inleiding

drukking komend in meer parkeren langs de openbare weg en op diverse plekken is zelfs sprake van parkeren in het openbaar groen.
1.4.2 Het project

Het hele plangebied blijft de komende decennia een bedrijventerrein en de daarop gevestigde of in de toekomst te vestigen bedrijven moeten onder goede condities kunnen functioneren. De voorwaarden kunnen hiervoor worden geschapen door het terrein te revitaliseren en daar waar mogelijk functies te herschikken ten behoeve van een meer optimale benutting van de aanwezige ruimte. Een duidelijk profiel voor elk bestaand bedrijventerrein en waar mogelijk een duidelijk doorgevoerde segmentering (regionaal bezien) kunnen bijdragen aan dit doel, evenals het ‘stapelen’ van functies. In de praktijk betekent dit een intensivering van het ruimtegebruik en waar mogelijk een meer optimale onderlinge afstemming van functies. Daarnaast wenst de gemeente te onderzoeken of het beheer en onderhoud van het terrein in de toekomst in een vorm van samenwerking met het bedrijfsleven gestalte kan krijgen. Uit de inventarisatie op het terrein is gebleken dat bij de revitalisering een aantal knelpunten moeten worden opgelost. Deze knelpunten hebben verschillende achtergronden: deels functioneel, deels milieukundig en deels ruimtelijk. In het Masterplan worden deze achtergronden afzonderlijk en geïntegreerd uitgewerkt en worden de knelpunten besproken en oplossingen geboden. Deze aanpak gebeurt door per deelgebied van het projectplan een visie op te stellen. Na een uitgebreide modellenstudie waaruit meerdere concepten en visies één model naar voren is gekomen, model ‘magneet’ – voortaan inrichtingsmodel genoemd – en zijn de verschillende deelgebieden bekend. Tevens kan worden uitgewerkt waar, naast de verschillende knelpunten, ook kansen zijn om het terrein te verbeteren.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 8 van 54

Inleiding

1.5

Leeswijzer

Inleiding

Kader & ontwikkelingsvisie

In het tweede hoofdstuk draait het met name om de randvoorwaarden en (bijkomende) aspecten die van belang zijn bij het vervolg en de visievorming van het project. Het gaat hier met name om het beleid, procedures, maar ook meer concrete zaken als duurzaamheid, bodem en water. Al deze onderwerpen worden afzonderlijk besproken en vormen samen het kader waarbinnen de revitalisatie van bedrijven terrein Oost te Wijchen kan plaatsvinden en waaruit het ontwerp en de ontwikkeling daartoe kan worden afgeleid. Dit is in hoofdstuk 3 weergegeven.

Beschrijving per deelgebied

In het vierde tot en met het zevende hoofdstuk worden de vier deelgebieden beschreven die gekoppeld zijn aan het voorkeursmodel “magneet”. Per deelgebied wordt een korte inleiding weergegeven, met vervolgens een beschrijving van de aanwezige knelpunten. Daarna zal het hoofdstuk worden afgerond met een visie, gevolgd door een projectbeschrijving waarin de oplossing voor de knelpunten wordt beschreven en het geheel wordt afgesloten met een beknopte samenvatting

Financiële verkenning

De financiële verkenning geeft een zeer globaal beeld van investeringskosten en opbrengstmogelijkheden.

In het laatste hoofdstuk worden nog een paar items aangeroerd die in

Van masterplan naar realisatiestrategie

voorgaande hoofdstukken om uiteenlopende redenen niet of slechts summier zijn behandeld. Het nu voorliggende masterplan geeft voor het eerst een zo volledig mogelijk beeld van de voorgestelde ingrepen en is daarmee tevens een eerste peiling van het draagvlak bij de betrokken overheden en de vertegenwoordigers van het bedrijfsleven.

In de bijlagen zijn referentiebeelden opgenomen die op een aantal specifieke ingrepen van toepassing zijn. Het belangrijkste deel van de bijlagen wordt gevormd door een volledig overzicht van duurzaamheidsmaatregelen voor het revitaliseringsproject in Wijchen. Afhankelijk van de inhoud en strekking van de afzonderlijke projecten kunnen uit het totale menu keuzen worden gemaakt.

Bijlagen

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 9 van 54

2

Kader

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk draait het met name om de randvoorwaarden en (bijkomende) aspecten die van belang voor het Masterplan. Het gaat hier met name om het beleid, procedures, maar ook meer concrete zaken als het ontwerp, duurzaamheid, bodem en water. Al deze onderwerpen worden afzonderlijk besproken en vormen samen het kader waarbinnen de revitalisatie van bedrijven terrein Oost te Wijchen kan plaatsvinden.
2.2 2.2.1 Beleidskader Segmentering

De Provincie Gelderland en het KAN voeren beiden het beleid waarbij bestaande bedrijventerreinen zo goed mogelijk benut worden voor het accommoderen van de vraag naar ruimte voor bedrijvigheid. Beiden steunen dan ook het initiatief van de gemeente en het bedrijfsleven om het terrein te revitaliseren en daar waar nuttig en noodzakelijk functies te herschikken. Verder moet aandacht geschonken worden aan een duidelijk profiel voor het bestaande bedrijventerrein, een duidelijk doorgevoerde segmentering en het stapelen van functies. In het beleid van het KAN komen verder naar voren: een duidelijke plaats voor de regiorail in de toekomst en bij revitalisering wordt de nadruk gelegd op representativiteit, kwaliteit en investering op eigen terrein. Het KAN ontwikkelt momenteel een nieuw plan voor segmentering en fasering waarin voor bestaande en nieuwe terrein wordt beschreven welke segmenten gewenst of juist ongewenst zijn en wat de opgave is in het kader van nieuwontwikkeling of revitalisering / herstructurering. Bedrijventerrein Wijchen Oost zal naar verwachting als gemengd terrein worden beschouwd.
2.2.2 Voornemens gemeente

De gemeente heeft zich ten doel gesteld de kwaliteit van het terrein daar waar mogelijk te verbeteren. In het openbaar gebied van de Pieter Zeemanstraat is daar al mee gestart. Ook wenst de gemeente te onderzoeken of samenwerking met het bedrijfsleven op het gebied van beheer en onderhoud gestalte kan krijgen. Tenslotte wenst de gemeente voor het zuidelijke deel een nieuw bestemmingsplan te maken. Door alle ontwikkelingen en voornemens loopt een rode draad heen die te valt aan te duiden als duurzaamheid op het gebied van milieu, ruimtegebruik, economie, mobiliteit en verkeersveiligheid.
2.2.3 Detailhandelsbeleid

Op beide delen van bedrijventerrein Oost komen detailhandelsactiviteiten voor, met name in de sfeer van auto’s, bouwmarkten, keuken / sanitair en meubilair. Er is sprake van veel versnippering en de uitstraling laat soms te wensen over. Het KAN heeft voor (grootschalige) detailhandel beleid geformuleerd. Dit soort activiteiten horen in principe volgens deze beleidslijn niet op een terrein als Wijchen Oost thuis. Echter de situatie is historisch zo ge-

@ Bbedrijf

150-156-R080-03, rev. 1 blad 10 van 54

Kader

groeid en vanuit dit gegeven kan beter gekeken worden of de bestaande situatie verbeterd kan worden, bijvoorbeeld met het oog op efficiënt ruimtegebruik. Suggesties hierbij zijn concentraties van activiteiten, bijvoorbeeld langs hoofdontsluitingswegen, met gecombineerd gebruik van bepaalde voorzieningen zoals parkeerruimte. Inmiddels is de locatie van Eltink opnieuw ontwikkeld: het Woondrome. Hierin zijn de verbouwings- c.q. uitbreidingsplannen van Eltink en Tilders gefaciliteerd. Het uitstralingsniveau van deze entree van bedrijventerrein Wijchen Oost is door deze ontwikkeling sterk verbeterd. Ook voor de andere zogenoemde Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV) zoals bouwmarkten, meubelzaken en auto’s e.d. kan worden gedacht aan clustering. PDV-concentratie moet wel functioneel zijn, gericht op doelgerichte aankopen. Daarmee wordt voorkomen dat zij zich langzaam toch ontwikkelen tot steeds groter wordende concurrenten voor het bestaande winkelaanbod, dan wel van locaties waar dergelijke activiteiten expliciet zijn toegelaten.
2.2.4 Beleid ten aanzien van reclame-uitingen en beeldkwaliteit

In de “beleidsnota regulering reclamevormen in hun omgeving” (1992) is voor het bedrijventerrein aangegeven dat op de openbare weg alleen bedrijfsborden zijn toegestaan die door het Industrieel Kontakt worden verstrekt. Opschriften, vlaggen, logo’s en dergelijke moeten op eigen terrein of aan de gevel worden geplaatst. De gemeente Wijchen is momenteel bezig met de voorbereiding van een welstandsnota. Uitgangspunt voor de welstandsnota zal een gebiedsgerichte benadering zijn. Dit houdt tevens in dat er specifiek welstandsbeleid wordt vastgesteld voor de industriegebieden / bedrijventerreinen, waarbij ook de karakteristiek van een terrein bepalend kan zijn. De welstandsnota die bij de gemeente in voorbereiding is zal nieuwe uitgangspunten opleveren voor de beeldkwaliteit en reclame-uitingen.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 11 van 54

2.3 2.3.1

Duurzaamheidsconcept Inleiding

Door alle ontwikkelingen, visies en voornemens heen, heeft gedurende het gehele planproces als een rode draad, het begrip duurzaamheid gelopen. Het begrip duurzaamheid is een breed begrip en kan voor de meest uiteenlopende zaken worden toegepast. Met betrekking tot de revitalisering van bedrijventerrein Oost zijn dan ook verschillende aspecten (thema’s) te onderscheiden, waarvoor een duurzame aanpak een vereiste is.
2.3.2 Leeswijzer

In deze paragraaf is er voor gekozen enkel een algemene visie over duurzaamheid weer te geven in relatie tot het gehele bedrijven terrein, op nog een relatief abstract niveau. In de hoofdstukken 4 t/m 7, zal dit niveau zich detailleren voor de verschillende deelgebieden. Per deelgebied specifiek wordt aangegeven welke duurzaamheidsthema’s van belang zijn en hoe hier mee kan worden omgegaan. In de bijlage is tenslotte een schema opgenomen waarin alle duurzaamheidsthema’s zijn beschreven, waardoor het mogelijk is een algemeen beeld te vormen van duurzaamheid op bedrijventerreinen en de bijbehorende problematiek en mogelijkheden.
2.3.3 Algemene visie

Alvorens het begrip duurzaamheid te koppelen aan bedrijventerrein Wijchen Oost is het interessant een tweetal begrippen weer te geven: Duurzame Ontwikkeling
Een proces van verandering waarbij het ontginnen van hulpbronnen, het richten van investeringen en het sturen van technologische ontwikkelingen en institutionele aanpassingen met elkaar in harmonie zijn; en waarbij zowel de tegenwoordige als de toekomstige mogelijkheden worden vergroot om aan menselijke behoeften te voldoen.2

Duurzaam Bedrijventerrein
Samenwerking tussen bedrijven onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het (bedrijfs-) economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik.3

Duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen is te onderscheiden in drie verschillende niveaus: Individueel bedrijfsniveau; Samenwerking tussen bedrijven; Inrichting van het bedrijventerrein. In het overkoepelende duurzaamheidsschema (bijlage) is dan ook per niveau aangegeven welke duurzaamheidsthema’s op wat voor manier van belang zijn. Dit onderscheid in niveau is van belang voor de aanpak van de thema’s, moet een bedrijf persoonlijk worden aangesproken4, is er een collectief te vormen5 of is de inrichting van het terrein6, het ontwerp, mede verantwoordelijk.
“Our common future”, Brundtland-rapport, VN, 1987 “Duurzame bedrijventerreinen. Handreiking voor het management van bedrijven en overheid”, uitgave Ministerie van Economische Zaken, 1998 4 Verbeterde arbeidsomstandigheden; Verminderen van energie, water en grond – en hulpstoffenverbruik (stromenmanagement); Goede en praktische manier van afvalmanagement. 5 Uitwisseling van energie, grondstoffen en water; Gezamenlijk gebruik van utilities en bedrijfsfuncties; Collectieve preventie, inzameling en afvoer van afvalstoffen; Combineren van vervoer van goederen en personen.
3 2

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 12 van 49

Kader

Vanuit het ontwikkelingsmodel bestaan er kansen voor de volgende thema’s: • Stromenmanagement – energie, water, afval Hierbij gaat het met name om het beperken en controleren (monitoren) van zowel het energie – en watergebruik en de hoeveelheden afval. Gebruik van duurzame energiebronnen is eveneens een onderwerp. • Verkeer en vervoer Het verkeer en vervoer in relatie tot duurzaamheid heeft met name betrekking op het monitoren van de verkeersstromen en het waarborgen van de verkeersveiligheid. • Efficiënt ruimtegebruik Met efficiënt ruimtegebruik wordt in deze context met name een relatie gelegd met parkeren en de parkeergelegenheid, meervoudig ruimtegebruik (stapelen, schakelen) en flexibel ruimtegebruik . • Leefomgeving Duurzaamheid en leefomgeving op het bedrijventerrein heeft betrekking op de veiligheid, hinder (geluid, stank), de ruimtelijke kwaliteit en werkgelegenheid (economische waarde). • Parkmanagement Het begrip parkmanagement wordt in dit hoofdstuk nader toegelicht. Hiermee wordt het behouden en vergroten van de terreinkwaliteit en het creëren van een optimaal terreinbeheer bedoeld. • Duurzaam bouwen Wat betreft duurzaam bouwen (materiaalgebruik, flexibel bouwen, etc) kan worden geconcludeerd dat het zoveel mogelijk moet worden toegepast. Daar waar mogelijk.
2.4 Bodem

Wat betreft de bodemsituatie binnen het gebied bedrijventerrein Oost zijn weinig gegevens aanwezig. Uit beschikbare gegevens blijkt dat weinig diffuse verontreiniging aanwezig is. Het aantal provinciale meldingen geeft echter een duidelijke waarschuwing af ten aanzien van mogelijke plaatselijke verontreinigingen. Bij herstructureringsmaatregelen zal rekening gehouden moeten worden met de aanwezigheid van deze verontreinigingen alsmede met olietanks op het terrein. In de jaren ‘90 is in het kader van de BSB-operatie (BodemSanering in gebruik zijnde Bedrijfsterreinen) veel onderzoek verricht bij individuele bedrijven. De informatie is echter beperkt beschikbaar; slechts op basis van vrijwilligheid of in het kader van milieuvergunningen kan de informatie beschikbaar komen. Voor het vervolg van het project is van belang of de informatie in voldoende mate en tijdig beschikbaar komt. De aanwezige kennis van het gebied qua activiteiten (historisch en huidige situatie) en over de situatie van de bodem nopen tot voorzichtigheid bij fysieke ingrepen, zeker als daar bemaling aan de orde is (verspreiding verontreiniging via grondwater). Naar aanleiding van voorliggend Masterplan is het van belang de reeds uitgevoerde onderzoeken in beeld te brengen in samenspraak met betreffende bedrijven.

Intensiever gebruik van de ruimte; Nutsvoorzieningen met hoog rendement; Bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen; Multimodaal transport en hoogwaardig openbaar vervoer.

6

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 13 van 54

Kader

2.5

Water

Op dit moment is de waternota voor de gemeente Wijchen in ontwikkeling. In de Waternota Wijchen wordt het toekomstperspectief voor duurzaam waterbeheer in de gemeente uitgewerkt en vertaald naar doelen voor 2010. Hiermee vormt de waternota een parapluplan dat op hoofdlijnen richting geeft aan de ontwikkelingen binnen de gemeente, dus ook op het bedrijventerrein. Een meer concrete vertaling kan worden verkregen door het toepassen van een zogenaamde “watertoets”. Met de watertoets worden, in overleg met het waterschap, de uitgangspunten voor het watersysteem vastgelegd en worden zo nodig oplossingen aangedragen. Op deze manier worden mogelijke ruimtelijke consequenties van duurzaam waterbeheer vroegtijdig in beeld gebracht en afgestemd op de wensen en eisen vanuit het toekomstig waterbeheer. Uiteindelijk leidt de watertoets tot de invulling van de “natte paragraaf” in het bestemmingsplan. In de watertoets speelt de behandeling van hemelwater een belangrijke rol. Alhoewel de waternota vooralsnog geen vastgesteld beleid is, is het voor de beeldvorming zinvol om een korte toelichting te geven. Van belang is dat hemelwater waar mogelijk wordt vastgehouden in bodem of oppervlaktewater. In het geval van bedrijventerrein Oost zal moeten worden gezocht naar oplossingen voor de infiltratie van hemelwater in de bodem of anders berging van hemelwater in het oppervlaktewater. Uit de globale analyse in het kader van de waternota blijken infiltratiemogelijkheden ter plaatse van het bedrijventerrein beperkt en zal waarschijnlijk vooral moeten worden gekeken naar bergingsmogelijkheden binnen of buiten het plangebied. In het kader van de watertoets kunnen in samenspraak met de waterbeheerders oplossingen nader worden bekeken.
2.6 Proceduremanagement

Voor het uitvoeren van de revitalisering van het bedrijventerrein Wijchen Oost is het noodzakelijk een groot aantal juridische procedures te doorlopen. Ten eerste moeten de verschillende vigerende bestemmingsplannen worden geactualiseerd in, bij voorkeur, één bestemmingsplan “Bedrijventerrein Wijchen Oost”. Dit geldt tenminste voor het deel ten zuiden van de spoorlijn. Parallel daaraan moeten verschillende vergunningen worden aangevraagd om de revitalisering van het terrein te kunnen bewerkstelligen. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de inhoud van de procedures en de benodigde onderzoeken.
2.6.1 Het bestemmingsplan

Om de revitalisering van het bedrijventerrein mogelijk te maken, moet allereerst het bestemmingsplan in overeenstemming worden gebracht met de gewenste situatie. Dit kan middels een bestemmingsplanwijziging, op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). In het bestemmingsplan worden eisen gesteld ten aanzien van het bouwen en het gebruik van de gronden in het plangebied. Allereerst worden de verschillende bestemmingen aangegeven, waarbij het mogelijk is een onderscheid te maken tussen de verschillende soorten van bedrijvigheid die op het terrein zullen worden gerealiseerd. Hierbij zou aangehaakt kunnen worden op de verschillende te onderscheiden zones op het bedrijventerrein (woon/werkzone, centrumzone etc).
2.6.2 Bestaande woonbebouwing

Een aspect dat extra aandacht verdient bij de actualisatie van het bestemmingsplan is hoe moet worden omgegaan met bestaande woonbebouwing die

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 14 van 54

Kader

als gevolg van de revitalisering van het bedrijventerrein zal moeten verdwijnen. Het feitelijk wegbestemmen van de woonfunctie (dus het geven van een andere bestemming aan de bestaande woonbebouwing dan een woonbestemming) is slechts mogelijk indien binnen de plantermijn (10 jaar) gegarandeerd is dat de woonfunctie ook daadwerkelijk zal verdwijnen. De bestaande woonvlekken vallen dan bij inwerkingtreding van het bestemmingsplan onder het overgangsrecht. Indien het verdwijnen van de woonfunctie binnen de plantermijn niet gegarandeerd kan worden is een andere bestemmingsplanmethodiek mogelijk, namelijk de zogenaamde ‘afsterfregeling’. In deze regeling wordt een onderscheid gemaakt tussen primaire en secundaire bestemmingen. Als primaire bestemming zou bijvoorbeeld aan een bestaande woonfunctie de bestemming “Bedrijventerreinen” kunnen worden gegeven, als secundaire bestemming behoudt de woonfunctie de bestemming “Woondoeleinden”. In de planvoorschriften wordt vervolgens de bepaling opgenomen dat de secundaire bestemming vervalt op het moment dat er sprake is van een beëindiging van het gebruik conform de woonbestemming. Zowel het feitelijke wegbestemmen als het toepassen van de afsterfregeling, kunnen het beëindigen van het gebruik ten behoeve van de woonfunctie echter niet afdwingen. Om er voor te zorgen dat bestaande woonvlekken zo spoedig mogelijk verdwijnen, kan daarom worden overgegaan tot een uitkoopregeling of, in het minst gunstige geval, een onteigeningsprocedure.
2.6.3 Minimale bouwhoogtes en minimale bouwpercentages

Om intensivering van het ruimtegebruik te stimuleren gaat de voorkeur er naar uit om voor bepaalde delen van het bedrijventerrein specifieke bepalingen op te nemen omtrent minimale bouwhoogtes en bouwpercentages. Hierbij dient het volgende te worden opgemerkt. In eerste instantie bepaalt de gemeente Wijchen het beleid omtrent de bouwhoogten. Vanuit de goedkeuringsprocedure is het echter denkbaar dat de provincie niet zonder meer akkoord gaat met het opnemen van dergelijke bepalingen. Het is daarom wenselijk om hierover vroegtijdig uitsluitsel te krijgen. Overleg met de provincie in een vroegtijdig stadium wordt aanbevolen. Waarschijnlijk zullen naast de minimale maten ook maximale maten moeten worden opgenomen om ruimtelijke kwaliteit te garanderen. Het is aan te bevelen voor het gehele gebied een stedenbouwkundig- c.q. beeldkwaliteitsplan op te stellen dat als onderbouwing dient voor de te stellen eisen omtrent minimale bouwhoogtes en minimale bouwpercentages. Eventueel zou dit plan verwerkt kunnen worden in een Beschrijving in Hoofdlijnen (BIH) in de bestemmingsplanvoorschriften.
2.6.4 Benodigde onderzoeken

In het kader van een nieuw bestemmingsplan moeten verschillende onderzoeken worden uitgevoerd. • Akoestisch onderzoek railverkeerslawaai (met name bedoeld voor woon/werkzone); • Akoestisch onderzoek industrielawaai indien bedrijven worden gevestigd die onder artikel 41 van de Wet geluidhinder vallen. In het kader van het nieuwe bestemmingsplan is het de vraag of bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder veroorzaken moeten worden toegelaten op het bedrijventerrein; • Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai voor zoneplichtige wegen; • Bodemkundig onderzoek;

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 15 van 54

Kader

Watertoets, in een vroeg stadium (bij voorkeur voor het verplichte artikel 10 Bro-overleg) moet in contact worden getreden met het waterschap over de uit te voeren maatregelen in relatie tot waterbeheer, dit kan er tevens toe leiden dat een geohydrologisch onderzoek moet worden uitgevoerd; • Eventueel archeologisch onderzoek bij gronden die in de huidige situatie onbebouwd zijn en in het kader van de revitalisering bebouwd gaan worden, als blijkt dat de archeologische verwachtingswaarde van deze gronden middelhoog of hoog is; De uitkomsten van de verschillende onderzoeken moeten in het bestemmingsplan verwerkt worden. Wellicht dat nadere onderzoeken of extra maatregelen nodig zijn als gevolg van de resultaten van de onderzoeken.
2.6.5 Overige aspecten

Naast bovengenoemd aspecten moet in het kader van het bestemmingsplan ook aandacht worden besteed aan: • Ondergronds bouwen; • Parkeren (op eigen terrein); • Bedrijven en milieuzonering (in relatie tot hindergevoelige bebouwing); • Duurzaam bouwen. Zodra het voorontwerp-bestemmingsplan gereed is en de officiële procedure start, moeten de verschillende artikel 10 Bro-overlegpartners worden benaderd over de inhoud van het plan. Dit zijn onder meer de Inspectie Ruimtelijke Ordening (min. VROM), de provincie, het KAN, eventueel omliggende gemeenten, energiebedrijven, het waterschap etc. De reacties van deze instanties moeten vervolgens worden verwerkt in het bestemmingsplan en kunnen tot wijzigingen van het plan leiden.
2.6.6 Tijdspad Bestemmingsplan

Bestemmingsplan: totale procedure van voorbereiding tot goedkeuring GS: minimaal 1 jaar. Hierbij kan in de praktijk sprake zijn van een uitloop tot 2 à 3 jaar. De tijdsduur van de bestemmingsplanprocedure is afhankelijk van aard en hoeveelheid reacties en benodigde actie daaropvolgend. Opgemerkt wordt dat deze termijn mede afhankelijk is van de uitkomsten van de verschillende onderzoeken en de hoeveelheid en de inhoud van ingediende bezwaren.
2.6.7 Vergunningen

Naast de Wet op de Ruimtelijke Ordening, is het noodzakelijk om na te gaan welke wetten nog meer van toepassing zijn op de situatie en welke vergunningen benodigd zijn in relatie tot bouwactiviteiten en het in gebruik hebben van de beoogde eindfuncties. Voor dit project kunnen de volgende (bouw)activiteiten aan de orde zijn: • Verwijderen groen, • Opbreken wegen, • Slopen opstallen, • Saneringen, • Ontgrondingen, • Bronneringen, • Aanleg nieuwe gebouwen, • Aanleg en aanpassing infrastructuur, • Aanleg en aanpassing waterhuishouding, • Verplaatsen enkele woningen en bedrijven.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 16 van 54

Kader

In onderstaande tabel worden de activiteiten en toekomstige functies nader benoemd en wordt aangegeven welke wet en vergunningsplicht daaraan is gekoppeld, tevens wordt stilgestaan bij de proceduretermijn en het bevoegd gezag.
Activiteit/ toekomstige functie Bouwactiviteiten
Oppervlaktewater Dempen watergangen In bodem/water brengen oppervlaktewater Lozen bronneringswater Aansluiten riolering Graafwerkzaamheden Verwerking verontreinigde grond Wbb Gemeentewet Gemeentewet Wet op de waterhuishouding Waterschapswet Keurontheffing Max. 3 mnd Waterschap Rivierenland

Van toepassing zijnde wet

Vergunningsplicht

Procedure termijn

Bevoegd gezag

Ontgrondingenwet

Ontgrondingsmelding Ontgrondingsvergunning

6 mnd

GS

Slopen opstallen Verharding verwijderen

Sloopvergunning Besluit opheffen openbare wegen en APV ontheffing Aanlegvergunning Besluit best. Open. Weg (als het goed is in BP geregeld) Kapvergunning Wm-vergunning Melding GW onttrekking Lozingsvergunning

8 weken 8 weken

Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen Provincie Gelderland Waterschap Rivierenland Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen Gemeente Wijchen

Aanleg verharding

Wro Wegenwet

4 mnd 3 mnd 4 mnd 6 mnd 3 mnd 6 mnd

Verwijderen begroeiing In werking hebben van een bouwterrein en/of pompen Bronneren/bemalingen Lozing bronneringswater

Gemeentewet/Boswet Wet milieubeheer Grondwaterwet Wet verontreiniging oppervlaktewateren Woningwet Wegenverkeerswet/Gemeentewet Meldingen krachtens Bouwstoffenbesluit Wvo Belemmeringewet privaatrecht Woningwet Wro Telecommunicatiewet privaatrecht

Bouwactiviteiten Aansluiten (bouw)wegen Aanvoer bouwstoffen

Bouwvergunning Gemeentelijke ontheffing meestal via APV Bsb-melding

8 weken 8 weken 8 weken

Leidingwerk rioleringen gas- en waterleidingen bouwwerken t.b.v leidingen Kabelwerk telecommunicatie - overig

Lozingsvergunnning Opleggen gedoogplicht Melding Bouwvergunning Vrijstellingsbesluit Registratie, vergunning, melding Overeenstemming

max. 6 mnd 1 mnd 1 mnd 4 mnd 2-3 mnd

Gemeente Private partijen Gemeente Gemeente (grond) eigenaar en beheerder kabel

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 17 van 54

Kader

Tabel: Activiteiten en vergunningsplicht

Voor de opgestelde vergunningsverplichtingen zijn zondermeer onderzoeken nodig die deels in het kader van het bestemmingsplan worden uitgevoerd. Deze onderzoeken hebben betrekking op o.a. bodem, water en akoestiek.
2.6.8 Afstemming en Integratie

Het bestemmingsplan en de verschillende vergunningenprocedures hebben een duidelijke samenhang. De verschillende vergunningprocedures hebben namelijk een directe link met hetgeen in het bestemmingsplan is toegestaan. Vaak is een bestemmingsplan een toetsingskader voor het verlenen van de vergunningen. Het is echter mogelijk om diverse vergunningenprocedures parallel te laten lopen aan de bestemmingsplanprocedure.
2.7 2.7.1 Parkmanagement & Beheer Duurzame ontwikkeling

Een duurzame ontwikkeling van Bedrijventerrein Wijchen Oost zal alleen gestalte kunnen krijgen als overheid en bedrijfsleven met elkaar samenwerken. Bij voorkeur in een parkmanagementorganisatie, die ook nog versterkt kan worden door de deelname van risicodragende private partijen. Op veel bestaande bedrijventerreinen is te weinig geïnvesteerd in onderhoud en beheer. Het gevolg is een grote waardedaling van eigendommen van ondernemers en gemeente. Om de investeringsgeneigdheid (kwaliteit van kavel en bedrijfspand) van de ondernemers te vergroten is veelal een trendbreuk in het beheer en onderhoud van het bedrijventerrein noodzakelijk. Met parkmanagement wordt de levenscyclus van bedrijventerreinen gesloten.

j
Vastgoedwaarde / Kwaliteit

Levenscyclus Bedrijventerrein:

g Parkmanagement
Beheer

Realisatie

Ontwikkeling

Revitalisatie

Initiatief

Tijd
Parkmanagement en de levenscyclus van een bedrijventerrein

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 18 van 54

Kader

2.7.2

Takenpakket parkmanagement

Parkmanagement op bedrijventerreinen draait om het uitvoeren van taken die niet tot de core-business behoren van de bedrijven die op het terrein gevestigd zijn. Voorbeelden: • beheer en onderhoud van de onbebouwde ruimten; • het (laten) verzorgen van beveiliging, schoonmaak, catering of kinderopvang; • het managen van gezamenlijke voorzieningen op afval- of energiegebied; • het gezamenlijk inkopen en inhuren van allerhande zaken (van kantoorartikelen, energie en telecom, tot ICT-diensten en tijdelijk personeel). Het parkmanagement moet vooral gezien worden als een faciliteit die zaken voor de bedrijven regelt, zodat zij er geen omkijken naar hebben. De voordelen voor de ondernemer zijn duidelijk: lagere kosten voor onderhoud en beheer, minder rompslomp, milieuwinst én een gunstige waardeontwikkeling van het vastgoed. En wat voor de bedrijven geldt, geldt uiteraard ook voor de overheid, meestal een gemeente. Ook voor deze partij kunnen allerlei zaken op het terrein worden uitgevoerd, zodat een gemeente hier niet meer naar hoeft om te kijken. Het meest duidelijke voorbeeld hiervan is natuurlijk het beheer en onderhoud van de openbare ruimten.

Menukaart Parkmanagement

2.7.3

Situatie Wijchen Oost

Het invoeren van parkmanagement op bestaande terreinen als Wijchen Oost is complex. Daar zal parkmanagement zich vooral moeten ‘bewijzen’: door middel van een takenpakket dat zowel naar de inhoud als qua kostenkwaliteitverhouding aantrekkelijk is. Bedrijven moeten het gevoel krijgen dat deelnemen in parkmanagement voordelen biedt. Al naar gelang de diversificatie van het gewenste takenpakket zal de organisatiegraad op terrein Wijchen Oost toe moeten nemen.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 19 van 54

Kader

Tijdens de oriëntatiefase van het revitaliseringonderzoek is mede uit de bedrijfsenquête naar voren gekomen dat de bedrijven op Wijchen Oost geïnteresseerd zijn de volgende collectieve voorzieningen: • Beveiliging; • Afval; • Energie; • Telecom; Deze collectieve voorzieningen kunnen mogelijk door een parkmagementorganisatie georganiseerd worden. Hiermee wordt het vestigingsklimaat op het terrein aantrekkelijker gemaakt en kunnen mogelijk financiële voordelen behaald worden. De collectieve voorzieningen dienen in principe op commerciele grondslag (kostendekkend) aangeboden te worden. Bij beheer en onderhoud gaat het niet alleen om het dagelijkse onderhoud van de openbare ruimte en particuliere ruimte, maar ook om de wijze van samenwerking tussen gemeente en ondernemers, het functionele beheer (juridisch planologisch kader en vergunningen) en de voorzieningen voor ondernemer.
2.7.4 Parkmanager

Om de organisatie van collectieve voorzieningen, onderhoud en beheer daadwerkelijk op het terrein Wijchen Oost te implementeren is het van belang een parkmanager aan te stellen. De parkmanager dient een duidelijk herkenbare persoon te zijn op het terrein. Hij / zij kent de bedrijven en de bedrijven zijn bekend met hem / haar. De parkmanager heeft een eigen werkplek op het terrein en functioneert als aanspreekpunt voor alle bedrijven, overheid en betrokken instanties. Een voorstel voor de organisatievorm en de vraag bij wie de parkmanager in dienst zal zijn wordt door Grontmij uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma dat volgt na vaststelling van voorliggend Masterplan.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 20 van 54

3

Ontwikkelingsvisie

3.1

Aanleiding en terugblik

Uit de inventarisatie van het terrein is gebleken dat bij de revitalisering een aantal knelpunten moeten worden opgelost. Deze knelpunten hebben verschillende achtergronden: deels functioneel, deels milieukundig en deels ruimtelijk van aard. In de modellenstudie is het lokale niveau als vertrekpunt gekozen, alsmede de bevindingen uit de oriëntatiefase van het revitaliseringsonderzoek. Vanuit deze benadering wordt de revitalisering waar mogelijk afgestemd op de regionale situatie en beleid in ontwikkeling op regionaal en provinciaal niveau. Een economisch goed functionerend terrein dat weer voor langere tijd (15 – 20 jaar) voldoet aan de eisen des tijds is het algemene doel. Bedrijventerrein Wijchen Oost zal haar functie als gemengd bedrijventerrein in toekomst behouden, echter met duidelijker structuur, ingericht op het niveau van deelgebieden.
3.2 Ontwerpbeschrijving

Het inrichtingsmodel wordt gekenmerkt door een centrumgebied (deelgebied ‘centrumzone’) rond kruispunt Nieuweweg, Buys Ballotstraat en Kamerlingh Onnesstraat. De aandacht zal onder andere uitgaan naar mogelijkheden om in dit deelgebied met andere bouwhoogten te werken. Verder wordt gedacht aan concentratie van functies als detailhandel, leisurevoorzieningen en parkeerfaciliteiten. Hierbij worden de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik en eventuele clustering van de autobranche in ogenschouw genomen. Naast het centrumgebied kent het inrichtingsmodel nog drie deelgebieden. Ten noorden van de spoorlijn (deelgebied ‘Noord’) wordt gekozen voor een combinatie van woon - en werkfuncties, waarbij de woonfunctie niet mag toenemen. Ten zuiden van de spoorlijn en ten oosten van het centrumgebied (deelgebied ‘Zuid’) wordt gekozen voor de werkfunctie en dienen kansen om de woonfunctie te saneren met beide handen te worden aangegrepen. Met name in deelgebied ‘Zuid’ wordt voluit gekozen voor het scheppen van ruimte voor de middelzware en zware bedrijvigheid. Op basis van een inschatting van de huidige mogelijkheden en de marktkansen, alsmede op basis van de ingrijpendheid van de na te streven veranderingen elders, wordt voor het deelgebied ten zuiden van de spoorlijn en ten westen van het centrum (deelgebied ‘West’) op dit moment een voorkeur uitgesproken voor een goede woonwerkmix.
3.3 Niveau ban ingrepen en maatregelen

Bij revitalisering en herstructurering van een bedrijventerrein bestaan in feite drie niveaus waarop ingrepen mogelijk zijn: op individueel bedrijfsniveau; op niveau van clusters van bedrijven op (deel)terreinniveau

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 21 van 49

Ontwikkelingsvisie

De ingrepen en projecten in dit plan hebben in de meeste gevallen betrekking op het terrein niveau en of het individueel bedrijfsniveau. Te denken valt bijvoorbeeld aan het herschikken van functies, het optimaliseren van ruimtegebruik, infrastructurele ingrepen of voorstellen om de beeldkwaliteit aan te pakken. Ingrepen op het niveau van clusters van bedrijven heeft in de meeste gevallen parkmanagement als aangrijpingspunt. Ten aanzien van ingrepen op bedrijfsniveau is nog een belangrijk onderscheid van belang: ingrepen die voortvloeien uit initiatieven op terreinniveau, zoals het herschikken van functies op het terrein, of ingrepen die op initiatief van de bedrijven zelf plaatsvinden. Deze laatste categorie is het meest ongrijpbaar en hoeft op zich geen enkele directe relatie te hebben met het revitaliseringsproces. Toch kunnen deze ingrepen wel degelijk van zeer groot belang zijn voor het succes van de revitalisering. Gedoeld wordt op investeringen van bedrijven in hun vastgoed en of in hun bedrijfsprocessen en op de beslissing van bedrijven om naar elders te verhuizen. Bedrijven kunnen legio redenen hebben om dergelijke beslissingen te nemen, zonder dat revitalisering daarbij een punt van overweging is. Het revitaliseringsproces kan echter ook de aanleiding vormen om dergelijke beslissingen eerder te nemen, bijvoorbeeld doordat bedrijven zich gaan bezinnen op de toekomstige positie op het terrein. Het revitaliseringsproces kan leren van de beslissingen die individuele bedrijven nemen en dit ‘leren’ kan als uiterste consequentie hebben dat bijsturing plaatsvindt van het ingezette proces. Monitoring van de beslissingen bij individuele bedrijven, voor zover bedrijven bereid zijn inzicht te verschaffen in hun beweegredenen, kan hiervoor een hulpmiddel zijn.
3.4 Ontwikkelingsvisie

Bij de revitaliseringsvisie voor Wijchen Oost staan de verbetering van de beeldkwaliteit, de groenstructuur, de infrastructuur en de woonwerkverhouding centraal. Ontwikkelingsmodel Magneet kent hierbij een extra component: het ontwikkelen van een fixatiepunt als katalysator voor de algehele revitalisatie van Wijchen Oost. Het inrichtingsmodel kent weliswaar een ‘lokaal’ vertrekpunt, bestaande uit de kruising Nieuweweg met Buys Ballotstraat-Kamerlingh Onnesstraat, maar heeft ook een meer bovenlokaal element. Het uitgangspunt van dit ontwikkelingsmodel is dat Wijchen Oost tezamen met Bijsterhuizen een buffer vormt tussen Wijchen en Nijmegen. De beide bedrijventerreinen worden als een sterke eenheid verder ontwikkeld. Door de ontwikkeling als één geheel te beschouwen kunnen beide terreinen een optimalisering van het ruimtegebruik nastreven, alsmede een helder profiel en een scherpe segmentering. Hierbij is afstemming van de terreinuitgifte bijvoorbeeld een mogelijkheid een voorwaarde. Elk voor zich zijn de terreinen intern georiënteerd op een ‘centrum’. Een toekomst van Wijchen Oost in deze zin wordt vooral bepaald door de mogelijkheden die Bijsterhuizen kan bieden voor segmentering en dus voor uitplaatsing van bedrijven uit Wijchen Oost. De keuze voor het inrichtingsmodel vergt aanzienlijke investeringen, die over een langere periode (5-10 jaar) moeten worden uitgesmeerd. Enerzijds omdat de omvang van de ingrepen noopt tot temporisering (niet alles tegelijk), anderzijds omdat diverse ingrepen volgtijdelijk zijn. Revitaliseringsprojecten die langere tijd lopen, vergen echter ook successen op de korte termijn. In de uitwerking van het uitvoeringsprogramma zal hier in het bijzonder aandacht voor zijn.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 22 van 54

Ontwikkelingsvisie

De verdere ontwikkeling van Bijsterhuizen en de revitalisering van Wijchen Oost moeten als één geheel worden beschouwd. De speelruimte op Bijsterhuizen kan bijdragen aan het oplossen van een deel van het segmenteringsvraagstuk, met name daar waar het de verplaatsing van logistieke bedrijvigheid en transportbedrijven betreft. De vrijkomende ruimte op Wijchen Oost kan vervolgens weer ingezet worden op het accommoderen van de vraag naar vestigingsruimte die minder bij het profiel van Bijsterhuizen past. Dit vergt echter een zorgvuldige afstemming en vooral ook het zuinig omgaan met de nog beschikbare ruimte op Bijsterhuizen.
3.5 Economische en sociaal-maatschappelijke aspecten van revitalisering

Naast ruimtelijke consequenties, of consequenties voor bedrijfsprocessen, hebben de diverse projecten ook impact op economische factoren en spelen sociaal-maatschappelijke aspecten een rol. De revitalisering is ingezet om voor een langere periode een goed functionerend bedrijventerrein met economisch gezonde bedrijven veilig te stellen. Voor de deelgebieden worden keuzes voorgesteld met betrekking tot segmentering en profiel, de bij dit profiel passende ruimtelijke inrichting en infrastructuur en worden realiseerbare oplossingen voor geconstateerde knelpunten aangedragen. Ingrijpende voorstellen worden daarbij niet uit de weg gegaan. Deze voorstellen hebben onder andere gevolgen voor de werkgelegenheid op het terrein en daarmee mogelijk ook sociale gevolgen. Voor bepaalde categorieën bedrijvigheid wordt bijvoorbeeld voorgesteld een andere vestigingslocatie te zoeken. De hiermee gemoeide werkgelegenheid gaat voor het terrein verloren. De betrokken werknemers zullen naar een andere locatie moeten reizen of in het uiterste geval voor de keuze worden gesteld om met hun bedrijf mee te verhuizen, dan wel naar een andere werkgever om te zien. Voor vertrekkende bedrijven komen andere bedrijfsmatige activiteiten terug. Deze activiteiten zorgen voor vervangende werkgelegenheid. Met het oog op het economisch functioneren van het bedrijventerrein Wijchen Oost wordt voorgesteld om in kwantitatieve termen te streven naar tenminste een gelijkblijvende werkgelegenheid en waar mogelijk zelfs een uitbreiding ervan. De voorgestelde segmentering van de deelgebieden biedt hiervoor voldoende aanknopingspunten. Een ander aspect dat op deze plaats aandacht verdient, heeft te maken met de aanwezigheid van woningen op het terrein. Voor een aantal deelgebieden wordt voorgesteld deze woningen te handhaven, terwijl op andere plekken vanuit het optimaliseren van het economisch functioneren van bedrijven gepleit wordt voor het saneren van de woonfunctie. De aanwezigheid van woningen op een bedrijventerrein heeft een positieve invloed op de veiligheid. Het terrein is als het ware de klok rond ‘in gebruik’. Het weghalen van de woonfunctie kan een negatief effect hebben op de veiligheid in deelgebieden, of tenminste op het gevoel van veiligheid. Gezocht kan worden naar compenserende maatregelen, zoals bijvoorbeeld het creëren van visuele openheid, een betere openbare verlichting en of maatregelen in de sfeer van collectieve beveiliging. Tenslotte verdient het revitaliseringsproces als zodanig aandacht. Er worden voorstellen gedaan om op delen van het terrein functieveranderingen door te voeren en om bedrijven te verplaatsen. De keuze voor een revitaliseringsproces zoals in Wijchen betekent dat er onrust onder bedrijven en hun werkne-

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 23 van 54

Ontwikkelingsvisie

mers ontstaat. Hiervoor zijn geen pasklare oplossingen voor handen, noch een toverformule om de onrust te bezweren. Dit mag echter geen reden zijn om de ambities naar beneden bij te stellen of zelfs van revitalisering af te zien. Wel dient in het verdere verloop van het proces een open oog en oor te zijn voor deze onrustgevoelens. De andere kant van de medaille is dat het revitaliseringsproces nieuw elan kan brengen op het terrein en bij de op het terrein aanwezige bedrijven. Zien investeren doet investeren met alle positieve gevolgen voor de werkgelegenheid, de vastgoedwaarde van bedrijven en de uitstraling van het terrein.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 24 van 54

4

Centrumzone

4.1

Inleiding

Het nieuwe centrum van bedrijventerrein Wijchen Oost, ongeveer 16 hectare groot, is het letterlijke en figuurlijke middelpunt van het plangebied. Er worden hoogwaardige functies geconcentreerd en ook de beeldkwaliteit moet van een hoog niveau zijn. De bestaande wegenstructuur is al gericht op het centrum, met de Nieuweweg als belangrijkste ontsluitingsweg. In de centrumzone wordt gestreefd naar intensief ruimtegebruik en het combineren van functies. Het profiel van de centrumzone wordt gekenmerkt door grootschalige detailhandel, sport & leisure en collectieve voorzieningen voor het gehele bedrijventerrein.

Uitwerking Inrichtingsmodel, Centrumzone

Uitwerking inrichtingsmodel; Centrumzone

4.2

Huidige knelpunten

De ontwikkeling van de centrumzone draagt bij aan de oplossing van enkele cruciale knelpunten zoals deze in de oriëntatiefase van het revitaliseringsonderzoek naar voren zijn gekomen. Het gaat hierbij in hoofdzaak om: Te weinig ordening en structuur op het bedrijventerrein; Achterstallig onderhoud, matige beeldkwaliteit; Tekort aan beschikbare ruimte voor de uitbreiding van bedrijven; Nauwelijks mogelijkheden voor collectieve voorzieningen; Tekort aan parkeervoorzieningen;

Het meest belangrijke van de voorgestelde operatie is echter het brengen van nieuw elan in het zuidelijk deel van Wijchen Oost. Segmentering en structuur worden herkenbaar afgebakend. De kwaliteit krijgt een zeer sterke opwaartse

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 25 van 49

Centrumzone

impuls, waardoor bedrijven elders op het bedrijventerrein uitgedaagd worden ook een kwaliteitstap te maken.

Afbakening centrumgebied

4.3

Ontwikkelingsvisie

De ontwikkeling van een centrumzone voor Wijchen Oost vergt een integrale aanpak van het deelgebied. In onderstaande paragrafen worden de ontwikkelingsthema’s beschreven, waaruit de integrale aanpak is opgebouwd. Daaruit voortvloeiende concrete projectvoorstellen komen aan de orde in paragraaf 4.4. Thema’s als beheer, onderhoud en collectieve voorzieningen (beveiliging, afval, energie etc.) zijn direct verbonden aan het opzetten van een parkmanagementorganisatie (zie paragraaf 2.7 ‘Parkmanagement’) en zijn daarom niet in onderstaande tekst opgenomen.
4.3.1 Woonwerkverhouding

De centrumzone voorziet niet in een woonfunctie. Bestaande woningen dienen (voorlopig) te worden ingepast, met als na te streven optie dat woningen (op termijn) uit het plangebied verdwijnen. Wat de werkfunctie betreft wordt gedacht aan het kwalitatief opwaarderen van de aanwezige grootschalige detailhandelsactiviteiten en het nader bezien van de mogelijkheden om de sporten leisurevoorzieningen zowel kwantitatief als kwalitatief op te waarderen.
4.3.2 Bedrijvigheid

Zoals gesteld dienen de aanwezige detailhandelsactiviteiten in kwaliteit opgewaardeerd te worden. Een kwantitatieve uitbreiding van detailhandelsactiviteiten in dit centrumgebied is slechts mogelijk indien elders binnen Wijchen

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 26 van 54

Centrumzone

Oost vierkante meters worden ingeleverd. Een uitzondering kan worden gemaakt voor verplaatsing van ABC-activiteiten elders uit Wijchen. Een tweede aanwezige activiteit die aantrekkelijk is voor het opwaarderen van de centrumfunctie is de aanwezigheid van een sporthal en leisurevoorziening (Jungle Town). Een sterkere fysieke bundeling van deze activiteiten, mogelijk met een beperkte uitbreiding van (deel-)activiteiten, in een geheel nieuwe opzet zal de aantrekkingskracht sterk vergroten. Daarbij zijn goede mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik aanwezig (stapelen van functies, combineren van parkeer- en horecavoorzieningen e.d.). Bedrijvigheid/activiteiten die niet passen binnen het centrumconcept dienen elders ondergebracht te worden, zo mogelijk actief en in goede samenwerking met bijvoorbeeld Bijsterhuizen. Tenslotte kan uit planeconomische overwegingen een andere verhouding tussen bedrijfsmatige activiteiten en kantoorruimte worden voorgestaan, zonder solitaire kantoorontwikkeling na te streven.
4.3.3 Beeldkwaliteit

Om het centrum als een magneet te laten werken is het van belang dat er voor herkenbare en kwalitatief zeer hoogwaardige opzet wordt gekozen. In het bijzonder de gebouwen rondom de kruising moeten deze uitstraling ondersteunen. De vier wegen die naar het centrum toe leiden, moeten deze hoofdfunctie kunnen dragen. Hiervoor moet de Kamerlingh Onnesstraat een ruimtelijke drager krijgen, c.q. moet de functie en de uitstraling van deze weg duidelijk opgewaardeerd worden.
4.3.4 Wegenstructuur

De wegenstructuur voor heel Wijchen Oost wordt bepaald door de drie ontsluitingswegen die leiden naar het centrum: de Nieuweweg (van beide zijden), de Buys Ballotstraat en de Kamerlingh Onnesstraat. De Nieuweweg onderscheidt zich ten opzichte van de beide andere ontsluitingswegen vanwege de functie als verbindingsweg tussen het centrum van Wijchen met Nijmegen. Door het opwaarderen van het kruispunt tot centrum van bedrijventerrein Wijchen Oost dient de verkeerssituatie mogelijk aangepast te worden (verkeersregelinstallatie, opstelstroken en aanwezigheid van opritten).
4.3.5 Parkeren

Om de ontwikkeling van het kruispunt tot een centrum voor Wijchen Oost mogelijk te maken, moeten aanwezige functies gekoppeld worden aan de parkeerbehoefte. Bij een kwalitatief hoogwaardige invulling van dit plangebied past een hoogwaardige oplossing voor de parkeerbehoefte (meerlaags).

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 27 van 54

Centrumzone

4.4

Projecten

Ter ondersteuning van de projectbeschrijving is door middel van een schematische kaartweergave een beeld weergegeven van de verschillende projectvoorstellen in het deelgebied 'Centrum'. De verschillende projecten zijn in de tekst genummerd en in de legenda van de projectenkaart wordt hier naar verwezen.

Projectvoorstellenkaart deelgebied ‘Centrum’ Belangrijk kruispunt, kruising Nieuweweg met B.Ballot/A. Kamerlinghstraat, projectnummer 4 en 7

! ?

Bedrijf / locatie waar een kans is voor het revitaliseringsproces

Locatie / bedrijf heeft kwalitatieve impuls nodig of wordt uitgeplaatst; projectnummer 6 Profiel van B.Ballotstraat, A.Kamerlinghstraat en Nieuweweg; projectnummer 7, 8 en 9

Bouwmarkt & Sport/Leisure

Projectnummer 5 en10 (Sport & Leisure en bouwmarkten)

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 28 van 54

Centrumzone

De voorafgaande ontwikkelingsvisie is in de vorm van projectvoorstellen vertaald in een concrete revitaliseringsaanpak van het centrumgebied. Bij ieder projectvoorstel is gepoogd de opgestelde tekst te versterken met voorbeelden en / of referentiebeelden. Tevens is een straatnamenkaart bijgevoegd die de positionering van de projecten verduidelijkt. De projectvoorstellen worden na vaststelling van voorliggend Masterplan nader uitgewerkt in het volgende planstadium: de realisatiestrategie.

Straatnamenkaart Centrum

De volgende projectvoorstellen leiden tot een integrale (her)structurering van de centrumzone: 1. Om de centrumontwikkeling op gang te brengen moet een meer gedetailleerde nadere inventarisatie plaatsvinden van de aanwezige bedrijven en functies, met als leidraad de vraag of deze bedrijven / functies wel of niet passen in de centrumgedachte. 2. Teneinde ook voor de lange termijn een gestructureerde (her)ontwikkeling de centrumzone te garanderen is een gedegen juridisch kader van essentieel belang. Voor het centrumgebied zal een bestemmingsplanwijziging opgesteld dienen te worden waarbij aspecten als toegestane bedrijfscategorieën minimale - en maximale bouwhoogten en het wegbestemmen van woningen deel uitmaken van het nieuwe bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.6 ‘proceduremanagement’). 3. Een heldere stedenbouwkundige uitwerking, waarbij de bedrijven uit dit deelgebied intensief betrokken worden alsmede en een planmatige, meerjarige en strak geregisseerde uitvoering vormen de sleutel tot het succesvol herstructureren van het centrumgebied. 4. Om het centrum te laten fungeren als het ‘gezicht’ van bedrijventerrein Wijchen Oost zal met behulp van een beeldkwaliteitsplan voor een herkenbare en kwalitatief zeer hoogwaardige opzet worden gekozen. In het bijzonder de gebouwen rondom de kruising moeten deze representatieve

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 29 van 54

Centrumzone

5.

6.

7.

8.

uitstraling ondersteunen. In de kaart is dit aangeduid met het gearceerde vierkant en de pijlen die de uitstraling van het centrum naar de overige gebieden weerspiegelen. Voor de duurzame herstructurering van sport- en leisurevoorzieningen is een planuitwerking noodzakelijk. Hiermee worden de huidige functies in het centrumgebied opgewaardeerd en mogelijk versterkt door nieuwe functies. Integratie van parkeervoorzieningen en verbetering van de beeldkwaliteit vormen de basis van deze herstructurering. Uitplaatsing van bedrijvigheid c.q. activiteiten die niet passen binnen het centrumconcept zal zo mogelijk actief en in goede samenwerking met bijvoorbeeld Bijsterhuizen georganiseerd moeten worden. Voor een goede doorstroming van het verkeer, de verkeersveiligheid en een heldere vormgeving van de centrumzone zal de huidige kruising (Nieuweweg/Buys Ballotstraat/Kamerlingh Onnesstraat) aangepast dienen te worden, mogelijk door de aanleg van een rotonde. Naast de opwaardering van de kruising dragen eenduidige wegprofielen en optimalisering van de openbare ruimte bij aan een representatieve uitstraling van de centrumzone.

Profiel Nieuweweg

Profiel B.Ballotstraat

Profiel K.Onnesstraat

9. De drie grote ontsluitingswegen moeten worden verbeterd met betrekking tot het profiel. Dit profiel kan bestaan uit de rijbaan, fietspaden, waar mogelijk een middenberm en bomen. Door middel van een aantal profielschetsen wordt dit nog toegelicht. De huidige situatie is hier onder weergegeven.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 30 van 54

Centrumzone

10. Tot slot zullen elkaar versterkende functies in de centrumzone van groot belang zijn bij de intensivering van het ruimtegebruik en representativiteit van de gebouwen. Ontwikkelingen in de autobranche en combinatiemogelijkheden bij bouwmarkten en parkeervoorzieningen dragen bij aan een kwaliteitsimpuls binnen de centrumzone.
4.4.1 Duurzaamheid

Met betrekking tot duurzaamheid in de centrumzone kan geconcludeerd worden dat een deel van de locatie herontwikkeld wordt. Bij deze herontwikkeling moeten de tegenwoordig geldende duurzaamheidsprincipes zoveel mogelijk in acht worden genomen. In de bijlagen zijn alle duurzaamheidsprincipes uitgebreid beschreven. In de centrumzone hebben ze met name betrekking op efficiënt ruimtegebruik (intensief en flexibel bouwen, stapelen en schakelen, etc), maar ook op de inrichting van het deelgebied en de beeldkwaliteit, parkmanagement (waarbij bedrijven bv. binnen het deelgebied samenwerken op het gebied van afval, water en energie) en de leefomgeving. De duurzaamheidsprincipes vormen samen een geïntegreerde mogelijkheid om op verschillende wijzen het centrum een kwaliteitsverbetering te laten ondergaan, die voor alle betrokken partijen voordelen biedt.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 31 van 54

5

Deelgebied Noord

5.1

Inleiding

Deelgebied ‘Noord’ , ongeveer 51 hectare groot, ligt ten noorden van de spoorlijn Den Bosch - Nijmegen. Het gebied wordt gekenmerkt door een sterke vermenging van wonen en werken. Een groene buffer tussen de terreinen Bijsterhuizen en Wijchen Oost begrenst de noordzijde van het terrein. Het bedrijfsprofiel in deelgebied Noord wordt bepaald door een mix van wonen en werken waarbij de strook tussen de spoorlijn en de Edisonstraat / Celsiusstraat enkel gereserveerd is voor bedrijvigheid.

Uitwerking Inrichtingsmodel. Noord

Uitwerking inrichtingsschets; Noord

5.2

Huidige knelpunten

Tijdens de oriëntatiefase van het revitaliseringsonderzoek zijn voor deelgebied Noord op hoofdlijnen de volgende knelpunten naar voren gekomen: - Parkeeroverlast; - Onvoldoende telecomvoorzieningen; - Aandacht voor verkeersveiligheid; - Aandacht voor representativiteit en beeldkwaliteit; - Aandacht voor riolering en afwatering; - (Bedrijven zijn minder blij met sloopbedrijf in het gebied).

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 32 van 49

Deelgebied Noord

Afbakening deelgebied Noord

5.3

Ontwikkelingsvisie

De revitalisering van deelgebied Noord is gebaseerd op kwaliteitsimpulsen. In onderstaande paragrafen worden de ontwikkelingsthema’s beschreven waaruit de revitaliseringsaanpak opgebouwd is. Daaruit voortvloeiende concrete projectvoorstellen komen aan de orde in paragraaf 5.4 ‘Projecten’. Thema’s als beheer, onderhoud en collectieve voorzieningen (beveiliging, afval, energie etc.) zijn direct verbonden aan het opzetten van een parkmanagementorganisatie (zie paragraaf 2.7 ‘Parkmanagement’) en zijn daarom niet in onderstaande tekst opgenomen.
5.3.1 Woon-werkverhouding

In het noordelijk gedeelte wordt de bestaande mix van wonen en werken gehandhaafd, waarbij in bepaalde delen (tegen het groengebied aan) het wonen de overhand heeft. Bij het vrijkomen van gronden/percelen in de toekomst zal afhankelijk van de locatie, de omliggende activiteiten/functies en de tijdsgebonden omstandigheden bepaald moeten worden welke functie (wonen, werken, of anderszins) wordt toegewezen. Uitgangspunt hierbij is het wonen per saldo in ieder geval niet toeneemt. In het vigerende bestemmingsplan opgenomen woningbouwmogelijkheden die nog niet feitelijk zijn geëffectueerd kunnen vervallen worden verklaard.
5.3.2 Bedrijvigheid

De bedrijvigheid is licht tot middelzwaar en deze samenstelling wordt in de toekomst gehandhaafd. In de type bedrijvigheid wordt geen verandering nagestreefd, al wordt een verplaatsing van detailhandels-activiteiten en sloopactiviteiten wel wenselijk geacht.
5.3.3 Beeldkwaliteit

De beeldkwaliteit is in dit deel tweezijdig gericht. Ten eerste een sterke rand langs de spoorweg. De panden zouden opgewaardeerd moeten worden en de zone langs het spoor moet een duidelijke functie krijgen. Het is nu teveel een rommelzone die bepaald niet als visitekaartje voor Wijchen fungeert. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een parkeerzone of juist een sterke groenzone met voornamelijk bomen.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 33 van 54

Deelgebied Noord

Vanuit de Zesweg leiden diverse zijwegen het gebied in. Deze oriëntatie is sterk naar binnen gericht. Deze oriëntatie kan verder versterkt worden. Het groene karakter, hoofdzakelijk gevormd door particulier groen met aanvullend openbaar groen, dient gehandhaafd te blijven.
5.3.4 Relatie met groene buffer

In deelgebied Noord wordt een afbakening ter accentuering van de buffer nagestreefd. Deze afbakening kan bijvoorbeeld gestalte krijgen door kansen te benutten die zich in de toekomst voordoen om de bebouwingsgraad aan de noordzijde van de Zesweg ter hoogte van het bedrijventerrein te verlagen, of in ieder geval door bedrijfsmatige activiteiten daar in de toekomst te laten vervallen. Daarnaast zal een verduidelijking van het profiel van de Zesweg bijdragen aan een heldere scheiding tussen het bedrijventerrein en de groene buffer.
5.3.5 Wegenstructuur

De wegenstructuur in deelgebied Noord wordt in sterke mate bepaald door twee hoofdroutes ten westen en oosten van het gebied en de verbindingsweg daartussen. De hoofdroutes zijn de Gagelvenseweg-Buys Ballotstraat (één van de routes ter ontsluiting van het centrumgebied) en de op termijn naar de Celciusstraat door te trekken 30ste straat van Bijsterhuizen. De verbindingsweg gericht op vrachtverkeer wordt gevormd door de EdisonstraatCelsiusstraat. Het profiel van de Edisonstraat-Celsiusstraat dient berekend te zijn op (vracht)autoverkeer en fietsverkeer. Parkeren op of langs deze weg moet, gezien de beperkte fysieke ruimte, niet worden toegestaan. De Zesweg dient een sterk verminderde functie voor vrachtverkeer te krijgen. Zonodig wordt het profiel hier op aangepast. Vanaf de Gagelvenseweg zal de toegang tot het noordelijke deel van bedrijventerrein Wijchen Oost bij de Edisonstraat worden gelegd. Vanaf het Palkerplein vormt de Einsteinstraat een toegangsweg tot dit deelgebied.

Straatnamenkaart Noord

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 34 van 54

Deelgebied Noord

5.4

Projecten

Ter ondersteuning van de projectbeschrijving is door middel van een schematische kaartweergave een beeld weergegeven van de verschillende projectvoorstellen in deelgebied ‘Noord’. De verschillende projecten zijn in de tekst genummerd en in de legenda van de projectenkaart wordt hier naar verwezen.

Projectvoorstellenkaart deelgebied ‘Noord’

B

Braakliggend terrein, blauw omkaderd, projectnummer 17 Locatie / bedrijf heeft kwalitatieve impuls nodig of wordt uitgeplaatst; projectnummer 17 Projectnummer 20 beschrijft de omkaderde locatie linksonder met het vraagteken. Hierbij gaat het om de locatie in relatie tot de entree van het noordelijk deelgebied Profiel van Zesweg; projectnummer 13 en doortrekking 30e straat; projectnummer14

?

Bovenstaande ontwikkelingsvisie is in de vorm van projectvoorstellen vertaald in een concrete revitaliseringsaanpak van het deelgebied Noord. De projectvoorstellen worden na vaststelling van voorliggend Masterplan nader uitgewerkt in het volgende planstadium: de realisatiestrategie. De volgende projectvoorstellen leiden tot de revitalisering van deelgebied noord: 11. Het voorkomen van overlast c.q. activiteiten die niet passen binnen het concept van het noordelijk deelgebied zal zo mogelijk actief en in goede samenwerking met betreffende bedrijven georganiseerd moeten worden. Gezocht wordt naar specifieke inpassingsmaatregelen c.q. uitplaatsingsmogelijkheden. 12. Teneinde nieuwe solitaire woningbouw in het gebied uit te sluiten zal een bestemmingsplanwijziging opgesteld dienen te worden. Hierbij kan tevens gezocht worden naar intensiveringmogelijkheden van de bedrijven grenzend aan de spoorzone (zie ook paragraaf 2.6 ‘proceduremanagement’). 13. Het wegprofiel van de Zesweg zal op termijn zodanig aangepast dienen te worden dat een heldere gebiedsbegrenzing alsmede de verkeers- en sociale

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 35 van 54

Deelgebied Noord

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

veiligheid gegarandeerd zijn. De aanpassing dient er tevens op gericht te zijn dat doorgaand vrachtverkeer niet langer van deze weg gebruik maakt om van de Gagelvenseweg in oostelijke richting door te steken. De doortrekking van de 30e straat van Bijsterhuizen draagt op korte termijn bij aan vermindering van de verkeersdruk in het noordelijk deelgebied en verbetering van de ontsluitingsstructuur van bedrijventerrein Wijchen Oost als geheel. Oplossingen voor parkeervraagstukken zullen hoofdzakelijk op het eigen terrein van de bedrijven gezocht dienen te worden. Incidenteel kunnen parkeerhavens in het openbaar gebied aangelegd worden. Riolerings- en afwateringsproblematiek zal nader geanalyseerd moeten worden en waar nodig zullen aanpassingen uitgevoerd dienen te worden. (zie ook paragraaf 2.5). Deelgebied noord kent enkele braakliggende terreinen die bij uitgifte zorgvuldig ingepast dienen te worden conform het profiel van dit deelgebied. Momenteel is een deel van de braakliggende terreinen al benut. Voor de spoorzone zijn twee uitwerkingen mogelijk. Indien blijkt dat vanuit het watervraagstuk oplossingen op het terrein gezocht dienen te worden dan kan deze zone daarvoor benut worden. Zo niet, dan kan aan de aangrenzende bedrijven de mogelijkheid geboden worden de grond in gebruik te nemen als parkeerterrein. E.e.a. is mede afhankelijk van overleg met de Nederlandse Spoorwegen. Ook een intensivering van de groenvoorziening behoort tot de mogelijkheden. Vanuit de regionaal oogpunt wordt momenteel een studie verricht naar mogelijkheden voor stationshalten op het traject Wijchen-Zevenaar. Vanuit de revitalisering van bedrijventerrein Wijchen Oost draagt de komst van een stationshalte bij aan verbetering van de -momenteel beperkte- openbaar vervoer voorzieningen op het terrein. Tot slot kan een “landmark” bij de spoorwegovergang aan de westzijde van deelgebied Noord bijdragen aan de herkenbaarheid en structurering van het bedrijventerrein. Hierbij moet gedacht worden aan een hoogwaardig bedrijfspand met een uitstekende uitstraling. Op termijn kan mogelijk de entree bij de poort van Zesweg op eenzelfde wijze gemarkeerd worden.
Duurzaamheid

5.4.1

In het noordelijk deelgebied zal de duurzaamheid vooral terug te vinden zijn bij de bedrijven en het collectief zelf. Hierbij gaat het met name om parkmanagement, waarbij de interne huishouding van bedrijven onderling en in samenwerking met elkaar zodanig verbeterd kan worden dat op het gebied van energiegebruik, afvalbehandeling, beveiliging, etc, voordelen haalbaar zijn voor de bedrijven en de directe omgeving.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 36 van 54

Deelgebied West

6

Deelgebied West

6.1

Inleiding

Deelgebied ‘West’, ongeveer 37 hectare groot vormt een overgangszone tussen de woonwijken van Wijchen enerzijds en het bedrijventerrein Wijchen Oost anderzijds. Het profiel in deelgebied West wordt bepaald door een combinatie van wonen en werken waarbij het accent ligt op lichte bedrijvigheid.

Uitwerking Inrichtingsmodel. West

Uitwerking Inrichtingsschets; West

6.2

Huidige knelpunten

Tijdens de oriëntatiefase van het revitaliseringsonderzoek zijn voor deelgebied West op hoofdlijnen de volgende knelpunten naar voren gekomen: - Parkeeroverlast; - Knelpunten als gevolg van transport- en logistiek gelieerde bedrijven; - Aandacht voor verkeersveiligheid; - Aandacht voor representativiteit en beeldkwaliteit; - Verstoorde relatie tussen woon - en werkfuncties in het gebied; - Weinig beschikbare ruimte voor bedrijfsuitbreidingen.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 37 van 54

Deelgebied West

Afbakening deelgebied West

6.3

Ontwikkelingsvisie

De revitalisering van deelgebied West kiest als uitgangspunt een herordening van functies. Hierin kan op twee manieren worden voorzien: door een goede woon-werkmix na te streven, dan wel een pure werkfunctie, maar dan alleen in de wat lichtere categorieën. In onderstaande paragrafen worden de ontwikkelingsthema’s beschreven waaruit de revitaliseringsaanpak opgebouwd is. Daaruit voortvloeiende concrete projectvoorstellen komen aan de orde in paragraaf 6.4 ‘Projecten’. Thema’s als beheer, onderhoud en collectieve voorzieningen (beveiliging, afval, energie etc.) zijn direct verbonden aan het opzetten van een parkmanagementorganisatie (zie paragraaf 2.7 ‘Parkmanagement’) en zijn daarom niet in onderstaande tekst opgenomen.
6.3.1 Woon-werkverhouding

Met betrekking tot de woonfunctie wordt een combinatie van wonen en (lichtere) bedrijvigheid toegestaan. Binnen dit deelgebied is voor het noorden (Kelvinstraat e.o. boven de spoorlijn) een bewuste keuze gemaakt voor de combinatie wonen-werken, maar in een andere setting dan deelgebied Noord (waar wonen deels de overhand heeft gekregen). Ten zuiden van de spoorlijn is het wonen meer in de loop van de tijd gegroeid en was het van oudsher al aanwezig (vooral langs de Nieuweweg) voordat een bedrijfsmatige functie voor dit gebied werd ontwikkeld. Een keuze voor het handhaven van de combinatie wonen-werken is vooral van planeconomische aard (het er uit halen van de woonfunctie is zeer kostbaar), mede in relatie tot de financiële consequenties van een grondige aanpak van het centrumgebied en het saneren van de woonfunctie in deelgebied Zuid.
6.3.2 Bedrijvigheid

Voorgesteld wordt het karakter van de aanwezige bedrijvigheid in deelgebied West te veranderen: de zwaardere logistieke bedrijvigheid en de transportbedrijven uit het gebied halen. Dit vertrek wordt met name ingegeven door de

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 38 van 54

Deelgebied West

nabijheid van woongebieden direct ten westen van het bedrijventerrein. Het uitplaatsen van de logistieke en transportfunctie geldt voor beide zijden van de Nieuweweg, al is het probleem aan de zuidkant pregnanter door de aanwezigheid van veel woningen in het gebied zelf. De driehoek gevormd door de spoorlijn, Vijverlaan en Stationsstraat moet het eigen karakter tenminste behouden.
6.3.3 Beeldkwaliteit

Bij de combinatie wonen-werken is het van belang dat veel ruimte gereserveerd blijft / wordt voor groen rond de woningen. Bij voldoende aanwezigheid van privaat groen zal minder behoefte bestaan aan openbare groenvoorziening. Dit voorkomt toename van de onderhoudskosten. Bij een puur bedrijfsmatige invulling zal meer aandacht aan openbaar groen moeten worden gegeven. De beeldkwaliteit van woningen is doorgaans beter dan van bedrijfspanden. De entree aan de westzijde zal vooral bestaan uit een paar presentabele gebouwen (alleen bedrijfspanden of een combinatie van bedrijfspanden en woningen).
6.3.4 Wegenstructuur

De Nieuweweg vormt in dit deelgebied West de belangrijkste ontsluitingsroute, met uitzondering van het noordelijke deel. Voor dit gebiedje wordt de ontsluiting gevormd door de Gagelvenseweg. Ook de Kamerlingh Onnesstraat vervult een belangrijke ontsluitingspositie.
6.3.5 Parkeren

Voor zover bekend wordt het parkeerprobleem in deelgebied West nagenoeg uitsluitend veroorzaakt door vrachtauto’s. Uitplaatsing van transport en logistieke bedrijvigheid lost dit knelpunt vrijwel geheel op.

Straatnamenkaart West

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 39 van 54

Deelgebied West

6.4

Projecten

Bovenstaande ontwikkelingsvisie is in de vorm van projectvoorstellen vertaald in een concrete revitaliseringsaanpak van deelgebied West. De projectvoorstellen worden na vaststelling van voorliggend Masterplan nader uitgewerkt in het volgende planstadium: de realisatiestrategie. De verschillende projecten zijn in de tekst genummerd en in de legenda van de projectenkaart wordt hier naar verwezen. De volgende projectvoorstellen leiden tot de revitalisering van deelgebied West:

Projectvoorstellenkaart deelgebied ‘West’ Refereert aan projectnummer 24, met betrekking tot een inventarisatie van bedrijven met de vraag of deze wel passen qua functie bij deelgebied West. Deze functie is meestal gerelateerd aan transport of logistiek (T/L)

T/L

21. Om een gestructureerde ontwikkeling van de woonwerkfuncties in het gebied te bevorderen is de uitwerking van een woonwerkvisie noodzakelijk. Met behulp van deze visie kan worden bepaald op welke wijze wonen en werken op deze locatie een succesvolle combinatie kan zijn, in welke vorm, wat voor aantallen en met wat voor consequenties voor de omgeving. Een combinatie van wonen en werken kent namelijk vele ambitieniveaus en talloze verschijningsvormen. De laatste jaren zijn deze in Nederland met wisselend succes, op relatief grote schaal ontwikkeld. Het is van belang een gedegen onderzoek te verrichten naar de plaatselijke mogelijkheden om de combinatie van wonen en werken als meerwaarde voor Wijchen Oost te laten fungeren. 22. Om de revitalisering op gang te brengen moet een meer gedetailleerde nadere inventarisatie plaatsvinden van de aanwezige bedrijven en functies,

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 40 van 54

Deelgebied West

23.

24.

25.

26.

met als leidraad de vraag of deze bedrijven / functie wel of niet passen in het bedrijfsprofiel behorende bij deelgebied West. Teneinde ook voor de lange termijn een gestructureerde (her)ontwikkeling van het deelgebied West te garanderen is een gedegen juridisch kader van essentieel belang. Voor het centrumgebied zal een bestemmingsplanwijziging opgesteld dienen te worden waarbij aspecten als toegestane bedrijfscategorieën minimale - en maximale bouwhoogten en het wegbestemmen van bepaalde bedrijvigheid deel uitmaken van het nieuwe bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.6 ‘proceduremanagement’). Er dient vermeld te worden dat voor de Hofsedam – een overlappend gebied nabij Kelvinstraat en sportcentrum Vivelli – in het kader van een ander project al een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld. Verplaatsing van transport en logistiek gelieerde bedrijvigheid c.q. activiteiten die niet passen binnen het revitaliseringsconcept zal zo mogelijk actief en in goede samenwerking met bijvoorbeeld Bijsterhuizen georganiseerd moeten worden. Uitgaande van een succesvolle verplaatsing van transport en logistieke bedrijven en met de woonwerkvisie in de hand kunnen plannen gemaakt worden voor invulling van de vrijkomende percelen. Ook voor deelgebied West zal met behulp van een beeldkwaliteitsplan voor een verbetering van de beeldkwaliteit van de openbare ruimte worden gekozen.
Duurzaamheid

6.4.1

In het westelijk deelgebied zal duurzaamheid met name terug te vinden zijn in combinatie van parkmanagement en alle bijbehorende elementen, waarbij het individuele bedrijf centraal staat. Op het gebied van de openbare ruimte, het bestemmingsplan en vergunningen kunnen daarentegen ook een aantal duurzaamheidsaspecten worden toegepast. In de bijlage staan de verschillende duurzaamheidsthema’s verder toegelicht.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 41 van 54

7

Deelgebied Zuid

7.1

Inleiding

Deelgebied Zuid, 70 hectare groot, is het ‘industrieterrein’ van bedrijventerrein Wijchen Oost. Het profiel in deelgebied Zuid wordt gekenmerkt door middelzware tot zware bedrijvigheid. Het huidige karakter wordt gehandhaafd en waar mogelijk versterkt. Intensiveren, structureren en het combineren van functies behoren tot de kernbegrippen bij de revitalisering van deelgebied Zuid.

Uitwerking Inrichtingsmodel. Zuid

uitwerking inrichtingsschets zuid

7.2

Knelpunten

Tijdens de oriëntatiefase van het revitaliseringsonderzoek zijn voor deelgebied West op hoofdlijnen de volgende knelpunten naar voren gekomen: Te weinig ordening en structuur op het bedrijventerrein; Achterstallig onderhoud; Onvoldoende aandacht voor beeldkwaliteit en representativiteit; Tekort aan beschikbare ruimte voor de uitbreiding van bedrijven; Aandacht voor riolering en afwatering; Tekort aan parkeervoorzieningen; Aandacht voor verkeersveiligheid en verkeersontsluiting; Bedrijven zijn minder blij met sloop- en transportbedrijven; Onvoldoende beveiliging; Nauwelijks mogelijkheden voor collectieve voorzieningen;

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 42 van 49

Deelgebied Zuid

Afbakening deelgebied Zuid

7.3

Ontwikkelingsvisie

De revitalisering van deelgebied Zuid is grotendeels gebaseerd de optimalisering van het werkklimaat voor middelzware en zware bedrijvigheid. In onderstaande paragrafen worden de ontwikkelingsthema’s beschreven waaruit de revitaliseringsaanpak opgebouwd is. Daaruit voortvloeiende concrete projectvoorstellen komen aan de orde in paragraaf 7.4 ‘Projecten’. Thema’s als beheer, onderhoud en collectieve voorzieningen (beveiliging, afval, energie etc.) zijn direct verbonden aan het opzetten van een parkmanagementorganisatie (zie paragraaf 2.7 ‘Parkmanagement’) en zijn daarom niet in onderstaande tekst opgenomen.
7.3.1 Woonwerkverhouding

In deelgebied Zuid is de toekomstige oriëntatie gericht op de functie werken. Op termijn wordt gestreefd naar het verdwijnen van de woonfunctie. Het saneren van woningen levert een positieve bijdrage aan het oplossen van ruimtelijke knelpunten. Bovendien worden (potentiële) knelpunten van milieuhygiënische aard opgelost, dan wel voorkomen. Het weghalen van de functie wonen is een kostbare operatie, waarvoor een lange adem nodig is. Echter een duidelijk profiel van dit deelgebied met volop ruimte (fysiek, milieuhygiënisch), leidt tot een helder perspectief voor de aanwezige bedrijvigheid en op de langere termijn tot een gezondere economische basis.
7.3.2 Bedrijvigheid

De aanwezige typen bedrijvigheid kunnen gehandhaafd blijven. Bestaande grootschalige detailhandelsactiviteiten kunnen op de huidige locaties gehandhaafd blijven, al bestaat een voorkeur voor verplaatsing naar het centrumgebied.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 43 van 54

Deelgebied Zuid

In het kader van een strakkere segmentering kan een uitplaatsing van logistieke en transportbedrijven nagestreefd worden, bij voorkeur naar Bijsterhuizen. Hierdoor ontstaat speelruimte om met functies en/of bedrijven binnen dit zuidelijke deel te schuiven, bijvoorbeeld ter optimalisering van het ruimtegebruik of het oplossen van ruimtegebrek bij bepaalde bedrijven.
7.3.3 Beeldkwaliteit

Een duidelijk beleid ten aanzien van de beeldkwaliteit van de panden is van essentieel belang voor de representativiteit van het zuidelijk deelgebied. De beeldkwaliteit in dit deelgebied is vooral gericht op de interne wegenstructuur, met een extra opgave voor de panden langs de Nieuweweg. Dit met het oog op de functie van de Nieuweweg als toevoerroute naar het centrumgebied. Toch zal de presentatie in dit deelgebied vooral ‘intern’ gericht zijn: meer met het oog op de vastgoedwaarde dan op de belevingswaarde. De entree aan de oostzijde (Woondrome) heeft een mooie uitstraling, maar het zwaartepunt van de beeldkwaliteit ligt toch bij het centrumgebied. De zone langs het spoor zal een eenduidige functie moeten krijgen, gedacht wordt aan parkeren of aan een duidelijk groenzone gedomineerd door bomen.
7.3.4 Wegenstructuur

De Nieuweweg vervult de functie van ontsluitingsweg, met daarop aangesloten een aantal zijwegen. Het onderscheid tussen de zijwegen en opritten naar bedrijven moet worden aangezet.
7.3.5 Parkeren

Momenteel is met name in dit deelgebied sprake van grote parkeerproblemen. Op de bedrijfskavels is onvoldoende parkeerruimte aanwezig. In de verdere planontwikkeling zal hier rekening mee moeten worden gehouden. De oplossing kan deels bestaan uit het strakker regelen van het parkeren in openbaar gebied in relatie tot parkeren op eigen terrein. Ook kan bezien worden in hoeverre het aantal parkeerhavens langs de openbare weg uitgebreid kan worden. Een deel van de oplossing kan gezocht worden in de aanleg van een gezamenlijk te gebruiken parkeervoorziening. Deze parkeervoorzieningen zullen dan wel op centrale plaatsen moeten worden gesitueerd. Een centrale parkeervoorziening voor vrachtverkeer kan mogelijk in combinatie met de reeds aanwezige voorzieningen op Bijsterhuizen gezocht worden. Tevens kunnen mitigerende maatregelen (stimulering van openbaar vervoer, fiet en carpoolen) een bijdrage leveren aan de parkeerproblematiek.

Straatnamenkaart

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 44 van 54

Deelgebied Zuid

7.4

Projectenbeschrijving

Projectvoorstellenkaart deelgebied ‘Zuid’

?

Projectnummer 27; bedrijfsinventarisatie met betrekking tot de geschiktheid van de functie in relatie tot het deelgebied

T/L

Locatie / bedrijf heeft kwalitatieve impuls nodig of wordt uitgeplaatst; projectnummer 29

Projectnummer 30a en 30b; onttrekken wegen aan de openbaarheid Projectnummer 30c; aansluiting, parkeervoorzieningen en inritten

Projectnummer 30d; Structurering parkeren en inritten

Projectnummer 30 e en31; de twee belangrijkste kruispunten aan de Nieuweweg Projectnummer 32; het spoor en het ruimtegebruik

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 45 van 54

Deelgebied Zuid

Bovenstaande ontwikkelingsvisie is in de vorm van projectvoorstellen vertaald in een concrete revitaliseringsaanpak van deelgebied Zuid. De projectvoorstellen worden na vaststelling van voorliggend Masterplan nader uitgewerkt in het volgende planstadium: de realisatiestrategie. De volgende projectvoorstellen leiden tot de revitalisering van deelgebied Zuid: 27. Om de revitalisering op gang te brengen moet een meer gedetailleerde nadere inventarisatie plaatsvinden van de aanwezige bedrijven en functies, met als leidraad de vraag of deze bedrijven / functie wel of niet passen in het bedrijfsprofiel behorende bij deelgebied Zuid. 28. Teneinde ook voor de lange termijn een gestructureerde gebiedsontwikkeling te garanderen is een gedegen juridisch kader van essentieel belang. Voor deelgebied Zuid zal een bestemmingsplanwijziging opgesteld dienen te worden waarbij aspecten als toegestane bedrijfscategorieën minimum bebouwingspercentage, minimale - en maximale bouwhoogten en het wegbestemmen van woningen deeluitmaken van het nieuwe bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.6 ‘proceduremanagement’). 29. Uitplaatsing van bedrijvigheid c.q. activiteiten die niet passen binnen het concept van deelgebied Zuid zal zo mogelijk actief en in goede samenwerking met bijvoorbeeld Bijsterhuizen georganiseerd moeten worden. Hierbij wordt in eerste instantie gedacht aan transport- en logistiek gelieerde bedrijven. 30. Voor een goede doorstroming van het verkeer en een heldere vormgeving van deelgebied Zuid worden de volgende verkeersmaatregelen van belang voorgesteld: a. Bezien of op termijn een deel van de Chr. Huijgensstraat aan de openbaarheid kan worden onttrokken ten behoeve van Nooteboom Trailers; b. Bezien of ook een deel van de parallelweg langs de Graafseweg aan de openbaarheid kan worden onttrokken ten behoeve van Eromes. c. De aansluiting van de Cornelis Drebbelstraat op de Graafseweg (parallelweg) zal opgewaardeerd dienen te worden. Het wegprofiel zal parkeren uit moeten sluiten en inritten moeten zorgvuldig worden ingepast; d. Bij de wegen Industriepark, Simon Stevinstraat en Cornelis Drebbelstraat gaat de aandacht uit naar structurering van de parkeervoorzieningen en inritten. e. Inritten en wegaansluitingen aan de Nieuweweg dienen zodanig geherstructureerd te worden dat in de beleving de volgende drie wegaansluitingen overblijven: De kruising Kamerling Onnestraat – Buys Ballotstraat; Afslag Industriepark; Afslag Cornelis Drebbelstraat. Dit betekent dat bovenstaande wegaansluitingen opgewaardeerd dienen te worden, waarbij de overige aansluitingen een ondergeschikte functie krijgen. 31. Om de representativiteit van deelgebied Zuid te verhogen en op termijn te behouden zal met behulp van een beeldkwaliteitsplan voor een herkenbare opzet worden gekozen. In het bijzonder de gebouwen rondom de kruisingen moeten deze representatieve uitstraling ondersteunen. 32. Tot slot zijn voor de spoorzone twee uitwerkingen mogelijk. Indien blijkt dat vanuit het watervraagstuk oplossingen op het terrein gezocht dienen

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 46 van 54

Deelgebied Zuid

te worden dan kan deze zone daarvoor benut worden. Zo niet, dan kan aan de aangrenzende bedrijven de mogelijkheid geboden worden de grond in gebruik te nemen als parkeerterrein. E.e.a. is mede afhankelijk van overleg met de Nederlandse Spoorwegen.
7.4.1 Duurzaamheid

In het zuidelijk deel is, net als in deelgebied West, een combinatie van duurzaamheid in de openbare ruimte en bij de bedrijven zelf. Met name in het zuiden zal op het gebied van beeldkwaliteit, leefomgeving en verkeer en vervoer verbeteringen op een duurzame manier moeten worden doorgevoerd. Maar ook efficiënt ruimtegebruik met betrekking tot bijvoorbeeld parkeren is een thema. Met betrekking tot de individuele bedrijven gaat het met name om duurzaamheid in de vorm van parkmanagement.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 47 van 54

Financiële verkenning

8

Financiële verkenning

In dit hoofdstuk is een aanzet gegeven omtrent financiële gevolgen van de ingrepen zoals voorgesteld in voorliggend Masterplan voor de revitalisering van bedrijventerrein Wijchen-Oost. In de financiële verkenning wordt globaal inzicht gegeven in de investeringskosten en opbrengstmogelijkheden.
8.1 Kosten

In het huidige planstadium is het niet mogelijk een nauwkeurig inzicht te verwerven in de totale kosten die gemoeid zijn met het brede scala van ingrepen waarop de revitalisering betrekking heeft. Een groot deel van voorgestelde projecten zal in de realisatiestrategie verder uitgewerkt worden. Bovendien is elke herstructureringscasus op onderdelen uniek, met name de private ruimte betreffend. Een verdere planuitwerking zal een meer gedetailleerd beeld van de ingrepen, en de financiële consequenties, verschaffen. De revitaliseringsopgave voor bedrijventerrein Wijchen-Oost is op hoofdlijnen gebaseerd op de volgende twee kostendragers: - ingrepen in de openbare ruimte (infrastructuur, ontsluiting, riolering, parkeren, spoorzone); - ingrepen in de private ruimte (uitplaatsen, verplaatsen en herontwikkeling van bedrijven). Aan de hand van de voorgestelde projecten (hoofstuk 4 t/m 7) worden de totale investeringskosten voor de openbare ruimte globaal geschat op circa 10 miljoen euro. Hierin zijn eventuele kosten voor bodemsanering niet inbegrepen. Voor wat betreft de private ruimte zullen de investeringskosten voor de verwerving, sloop en het bouw- & woonrijpmaken naar schatting circa 34 miljoen euro bedragen (exclusief sanering en herontwikkeling van de locaties). Hierbij is uitgegaan van het voeren van actief grondbeleid door de gemeente Wijchen (zie paragraaf 3.2.1).
8.2 Opbrengsten

Vanuit de aanzienlijke investeringen waarom de herstructurering en revitalisering van bedrijventerrein Oost vraagt, dient uitvoerig gezocht te worden naar mogelijkheden om in ieder geval een deel van de kosten te kunnen dekken. De ervaring leert dat deze opbrengsten nooit voldoende zullen zijn om alle kosten terug te verdienen. Een financiële bijdrage van de hogere overheden is hierbij onontbeerlijk. Van belang is dat gezocht wordt naar mogelijkheden om opbrengsten te genereren waarbij de aandacht uitgaat naar wie deze opbrengsten weet te verzilveren.
8.2.1 Actief grondbeleid

De opbrengstmogelijkheden hebben met name betrekking op de private ruimte. Denk hierbij aan leegstaande panden, braakliggende terreinen, strategische reserves of mogelijke uitplaatsing van bedrijven. De praktijk laat veelal zien dat deze private ruimte door private partijen (her)ontwikkeld wordt. De kos-

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 48 van 54

Financiële verkenning

ten, maar ook de opbrengsten zijn dan voor rekening van de private partijen. De overheid speelt bij dergelijke scenario’s niet of nauwelijks een rol. De private partijen maken hierbij gebruik van de ruimte die de vaak verouderde bestemmingsplannen bieden. Indien de gemeente hierin een rol wil spelen dan moet gekozen worden voor het voeren van een actief grondbeleid tegen marktconforme prijzen. De gemeente zou ervoor kunnen kiezen, al dan niet in samenwerking met private partijen, leegstaande panden te kopen, strategische reserves te kopen etc. deze te (her)ontwikkelen en vervolgens uit te geven. Bij de inschatting van de verhouding tussen de kosten en de opbrengsten die hiermee gegenereerd worden dient de aandacht, naast de aankoopkosten, uit te gaan naar bijkomende kosten als sanerings- en sloopkosten. Voor een meer gedetailleerde inschatting van de financiële consequenties zal met behulp van taxaties van verwerving, uitplaatsing en dergelijke inzicht verkregen kunnen worden in de mogelijkheden van een projectorganisatie of een regionale herstructureringsmaatschappij. Het is van belang dat tijdig gekozen wordt voor een al dan niet actieve benadering van het grondbeleid, bij voorkeur voor het gereedkomen van een actualisering van het bestemmingsplan. Eventuele functiewijzigingen kunnen een aanzienlijke waardevermeerding van de gronden genereren.
8.2.2 Subsidies

Bij de revitalisering van bedrijventerrein Oost kan de gemeente Wijchen in aanmerking komen voor diverse regelingen. Hierbij kan ingezet worden Europese gelden, rijkssubsidies en/of provinciale bijdragen.
8.2.2.1 Europese regelingen

Voor de periode 2000 tot en met 2005 ontvangt de regio Arnhem-Nijmegen ca. 20,2 miljoen euro subsidie van de Europese Commissie. Deze middelen komen uit een van de zogeheten Europese Structuurfondsen, het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). De gelden zijn beschikbaar gesteld om de economische herstructurering die in de jaren 1994-1999 is ingezet, nu stevig in de regio te verankeren. Bouw de unieke sterke punten van de regio Arnhem-Nijmegen verder uit en ondervang de zwakke punten, aldus Eurowerk. Eurowerk 3 richt zich op drie speerpunten: - Ruimtelijke ontwikkelingen; - Economische stimulering; - Sociale cohesie.
8.2.2.2 Rijkssubsidie

Alleen dit jaar (2003) kan nog gebruik gemaakt worden van de zogenaamde TIPP regeling. Het betreft een tender investeringsprogramma voor provincies. Op basis van de provinciale visie op de economische ontwikkelingen in Gelderland wordt een investeringsprogramma vastgesteld bestaande uit herstructurerings - en ontwikkelingsprojecten die de staat en het aanbod van bedrijventerreinen moeten verbeteren. Momenteel is een vergelijkbare regeling ter opvolging van de TIPP regeling in voorbereiding. Omstreeks de zomer van 2003 zal hierover meer bekend worden gemaakt. Daarnaast kan vanuit de stimulering van duurzame bedrijventerreinen gezocht worden naar mogelijkheden binnen de NOVEM-regelingen (DBT – programma duurzame bedrijventerreinen). Het programma DBT stimuleert het duurzaam ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen en het duurzaam uitbreiden of herstructureren van bestaande terreinen. Doel is om de bedrij-

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 49 van 54

Financiële verkenning

ven op deze terreinen zo te laten samenwerken dat sprake is van een voortdurend streven naar winst voor economie en milieu. Het programma DBT ondersteunt projectinitiatieven met: - raadgeving en subsidie - de ontwikkeling en overdracht van kennis (studies, projectresultaten en ervaringen) - informatie via website en helpdesk
8.2.2.3 Provinciale regelingen

Door de provincie Gelderland wordt beoogd met het meerjareninvesteringsprogramma (MIP) majeure projecten mogelijkheden te creëren voor provinciale financiële ondersteuning aan projecten die zonder financiële steun van provinciezijde waarschijnlijk niet van de grond zouden komen. Criteria die hierbij aan de orde komen zijn: - een meetbare bijdrage aan de Gelderse economische, sociaaleconomische en/of culturele infrastructuur in brede zin; - een meetbare bijdrage aan de Gelderse (structurele) werkgelegenheid, bij voorkeur aan de onderkant van de arbeidsmarkt; - de mate waarin majeure projecten nieuw geld genereren (multipliereffect); - een evenwichtige spreiding over de provincie; - afdoende waarborgen voor de continuïteit en haalbaarheid (in de exploitatiesfeer) van investeringsprojecten. Sociaal-Economisch Ontwikkelingsfonds Revitalisering bedrijventerreinen: de regeling stimuleert de revitalisering van verouderde bedrijfsterreinen in Gelderland. Zowel haalbaarheidsprojecten als uitvoeringsprojecten komen in aanmerking voor subsidie. Als het terrein is verontreinigd moet het worden gereinigd. De toekomstige functie als bedrijfsterrein en de toekomstige werkgelegenheidsfunctie moeten zowel planologisch als feitelijk verzekerd zijn. Het terrein moet een economisch toekomstperspectief hebben. Bovendien moet het ouder dan 20 jaar zijn en is de potentiële kwaliteit vele malen groter dan de huidige kwaliteit. De subsidie is eenmalig en bedraagt maximaal 50% van de kosten. Voor haalbaarheidsonderzoeken bedraagt de subsidie minimaal € 2268,90 en maximaal € 45.378,02. De subsidie voor het uitvoeren van een revitaliseringsproject bedraagt € 45.378,02 per ha met een maximum van € 226.890,11. Naast bovenstaande regeling kan gebruik gemaakt worden van meer specifieke regelingen als de Stimuleringsregeling bodemsanering Gelderland (Stibosa) of het sociaal economisch ontwikkelingsfonds bedrijfsverplaatsingen.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 50 van 54

Van Masterplan naar Realisatiestrategie

9

Van Masterplan naar Realisatiestrategie

9.1

Aanvulling op projecten in de deelgebieden

In de voorgaande hoofdstukken zijn voorstellen over ingrepen in de vier deelgebieden opgenomen. Vanuit hoofdstuk 2 zijn daar voorstellen met betrekking tot bestemmingsplannen en parkmanagement aan toegevoegd. Enkele zaken zijn tot hier onbesproken gelaten of onderbelicht gebleven. De belangrijkste zaken betreffen: - riolering; - bodemverontreiniging; - aanpak openbare ruimte.
9.1.1 Riolering

Het Waterplan in voorbereiding voor de gemeente Wijchen moet leiden tot uitspraken over de wijze hoe met de diverse afvalwaterstromen wordt omgegaan. Deze uitspraken zullen op hun beurt leiden tot consequenties voor onder andere de riolering (soort stelsel en capaciteit). Op deze plaats kan in ieder geval geconstateerd worden dat de staat van onderhoud van de riolering op diverse plaatsen te wensen overlaat, met name in het deelgebied Zuid. Exacte gegevens over de staat van onderhoud en de eventuele noodzaak om in te grijpen ontbreken op dit moment. In het kader van de aanpak van diverse wegen moet tegelijkertijd de staat van onderhoud van de riolering bekeken worden. Waar nodig en mogelijk dient ingegrepen te worden. In het kader van de realisatiestrategie zal, zo mogelijk met inachtneming van tijdige uitspraken over het Waterplan, bezien worden of en in hoeverre een aanpak van de riolering als aanvullend project kan, c.q. moet worden opgenomen, inclusief de daaraan toe te rekenen kosten.
9.1.2 Bodemverontreiniging

Er bestaat bij de gemeente geen compleet beeld van de mate waarin de bodem op het bedrijventerrein verontreinigd is, met name niet van de verspreiding en het soort stoffen. Veel is wel bij individuele bedrijven bekend in het kader van BSB, maar er kan alleen op basis van vrijwilligheid over de gegevens beschikt worden. Wel zijn een aantal locaties bekend waar olietanks voor een potentieel risico zorgen en zijn bepaalde bedrijfsactiviteiten potentiële bronnen van verontreiniging, zeker als deze activiteiten zich in het verleden op vloeistof doorlatende ondergronden hebben afgespeeld. Kennis van bodemverontreinigingen is in een drietal gevallen van groot belang: - bij werkzaamheden waarbij grondverplaatsing aan de orde is; - bij herstructurering van kavels (sloop, bouwactiviteiten, geschiktheid voor nieuwe functie, wijziging in eigendomsverhoudingen e.d.); - bij werkzaamheden in de bodem waarbij bemaling nodig is (verspreidingsrisico).

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 51 van 54

Van Masterplan naar Realisatiestrategie

Bij grondverplaatsingswerkzaamheden, het uitwerken van projecten van herstructurering van kavels en bij ingrepen met bemaling zal de kwaliteit van de bodem uiteraard als vast punt worden meegenomen, gelet op de mogelijke financiële consequenties en de daarmee verband houdende financiële haalbaarheid van projecten/ingrepen. In de gevallen dat het om bedrijfskavels gaat, zal per ingreep de bedrijven gevraagd worden om vrijwillig de BSB-gegevens beschikbaar te stellen. Onderzoeken zullen per project/ingreep uitgevoerd moeten worden. Zoals gezegd zal de financiële haalbaarheid van projecten mogelijk nadelig beïnvloed worden door de noodzaak van saneringsmaatregelen. Er zijn op dit moment bij de adviseurs echter onvoldoende signalen voor handen om vooruitlopende op beslissingen omtrent het Masterplan nu al te adviseren over te gaan op een grootschalig bodemonderzoek op alle voorgestelde projecten.
9.1.3 Aanpak openbare ruimte

De aanpak van de openbare ruimte is in dit revitaliseringsproject geen apart item gemaakt, maar maakt altijd onderdeel uit van gebiedsingrepen, inclusief beeldkwaliteit, dan wel van ingrepen in infrastructuur, bij aanpak parkeerproblemen door de aanleg van parkeerhavens en optimalisering van in- en uitritten. Uit een nadere analyse in het kader van het Masterplan is gebleken dat geconstateerde problemen met de openbare ruimte steeds samenvallen met de parkeerproblematiek, situaties van in- en uitritten, beeldkwaliteit en problemen met infrastructuur en bovendien zeer fragmentarisch van aard is. Derhalve is er voor gekozen om de aanpak van openbare ruimte ondergeschikt te maken aan andere ingrepen.
9.2 De gemeente en duurzaamheid

In de bijlagen is een uitgebreid pakket aan mogelijke maatregelen op het gebied van duurzaamheid opgenomen. Dit pakket kan op allerlei manieren bij de verdere revitalisering worden meegenomen. Veel zaken kunnen in de voorgestelde nieuwe bestemmingsplannen en de beeldkwaliteitsplannen worden opgenomen (ruimtegebruik verticaal en horizontaal, duurzaam bouwen, e.d.), of kan landen in nieuwe milieuvergunningen. De gemeente stelt daarmee randvoorwaarden aan toekomstige ontwikkelingen op het terrein. Andere suggesties kunnen in het kader van het voorstel voor parkmanagement worden opgepakt. De gemeente kan hierbij optreden als initiator en stimulator. Tenslotte zijn er veel maatregelen die door individuele bedrijven kunnen worden opgepakt. De gemeente kan hierover informatie verzamelen en uitdragen, met name om bedrijven te stimuleren deze aspecten op te pakken. De internetsite www.wijchen.bedrijventerreinen.nl kan hierbij een rol spelen.
9.3 Van Masterplan naar Realisatiestrategie

Met uitspraken over het Masterplan worden concrete uitspraken over de na te streven ingrepen in de deelgebieden gedaan. Deze ingrepen kunnen vervolgens worden uitgewerkt, onder andere op het punt van fysieke mogelijkheden om de gewenste veranderingen door te voeren (is er bijvoorbeeld elders plek voor bedrijven die verplaatst zouden moeten worden), kosten en opbrengsten (wat zijn bijvoorbeeld de financiële mogelijkheden voor verplaatsing van activiteiten) en organisatorische consequenties (bijvoorbeeld parkmanagement).

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 52 van 54

Van Masterplan naar Realisatiestrategie

Een tweede aspect betreft het plannen van projecten en activiteiten. Los van de financiële mogelijkheden is het uiterst belangrijk dat zo snel mogelijk de revitalisering / herstructurering in concrete activiteiten wordt opgepakt, om te voorkomen dat het proces ‘in de benen zakt’. De realisatiestrategie zal derhalve ook een (voorlopige) programmering van activiteiten en projecten inhouden. Zo kunnen een aantal activiteiten / ingrepen al op heel korte termijn worden opgepakt, zoals de aanpak van de parkeerproblematiek in deelgebied Zuid of een nieuw bestemmingsplan voor dit deelgebied. Ook parkmanagement kan snel een eerste aanzet krijgen. Voor een stroomlijning van de uitvoering van activiteiten en projecten is het wenselijk om over een constructie na te denken waarin de revitalisering na afronding van het adviestraject wordt ondergebracht. Het kan en mag niet zo zijn dat na afronding van het adviestraject de gemeente (opdrachtgever in huidig traject) als enige overblijft om de uitvoering van de revitalisering te trekken. Daarvoor zijn noch de menskracht, noch de financiën toereikend, terwijl diverse plannen ook de rechtstreekse input van andere partijen vraagt. Van de kant van de ondernemers op het terrein mag eveneens worden verwacht dat zij een bijdrage leveren. Individueel en financieel door te investeren in eigen kavels, na te denken over eventuele verplaatsing of door deel te nemen aan parkmanagement. De financiële bijdrage vanuit het bedrijfsleven valt in het kader van de realisatiestrategie slechts ten dele te berekenen. Investeringen in beeldkwaliteit, intensivering van het ruimtegebruik of specifieke duurzaamheidsmaatregelen op individuele bedrijfskavels zijn moeilijk, zo niet onmogelijk van tevoren te berekenen, want deze zijn van teveel individuele bedrijven afhankelijk. Wel zijn op onderdelen kostenindicaties te geven die bedrijven bij het bepalen van hun eigen trajecten een handje kunnen helpen. Ook organisatorisch kunnen de bedrijven op het terrein een bijdrage leveren door zich tezamen met de collega’s te verenigen en samen met de gemeente het verdere proces te begeleiden. Waarom is dat zo belangrijk? Het beoogde revitaliseringsproject vergt een langere periode (5 tot 10 jaar) waarin dan weer duidelijk zichtbaar, dan weer meer op de achtergrond, gewerkt wordt aan het verbeteren van het (economisch) functioneren van het gebied. De meest belanghebbende partijen (de bedrijven en de gemeente) moeten daar pal voor staan en elkaar in dat proces kunnen aanspreken. Op dit moment fungeert een groep ondernemers, leden van de Industriële Kring Wijchen (IKW), als klankbordgroep voor de gemeente. Echter niet alle bedrijven op het terrein zijn lid van de IKW en het valt nog te bezien in hoeverre de doelstellingen van de IKW zich verhouden tot een meer afgebakende belangenbehartiging bij uitvoering van (deel-) projecten in het kader van revitalisering. Een actieve bedrijvenvereniging met een zeer hoge organisatiegraad op het terrein verhoogt de kans dat de revitalisering een succes wordt aanzienlijk. In overleg met de meest betrokkenen, de leden van de klankbordgroep en de gemeente, zal in de realisatiestrategie een nader voorstel voor een stuk organisatie worden ontwikkeld. Hierbij spelen drie hoofditems: een bedrijventerreinvereniging, een parkmanagementorganisatie en een uitvoeringsorganisatie voor de revitalisering.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 53 van 54

9.3.1

Resumé

De realisatiestrategie zal zich richten op: - uitwerking projecten die in het masterplan worden geaccordeerd in kosten en opbrengsten; - planning/programmering (tijd en geld) van activiteiten en projecten; - financiering onrendabele top van de revitalisering; - organisatorische vormgeving uitvoering. Naar verwachting is de realisatiestrategie in het voorjaar van 2003 ter bespreking gereed. Afhankelijk van de besluitvorming over de realisatiestrategie kan de gemeente in het kader van de voorbereiding van de begroting 2004 de planning en programmering van activiteiten betrekken. De voorbereiding van nieuwe bestemmingsplannen kan eerder beginnen, zeker voor het deelgebied Zuid, aangezien dit plan onderdeel uitmaakt van de offerte voor de revitaliseringsaanpak.
9.4 Bedrijfsverplaatsing en communicatie

In de projectvoorstellen wordt op diverse plaatsen gesproken over mogelijke bedrijfsverplaatsingen. Deze verplaatsingen zijn nog niet gecommuniceerd met de individuele bedrijven. Afhankelijk van de besluitvorming over het Masterplan is het zaak dat de gemeente zo spoedig mogelijk contact opneemt met de potentiële verplaatsers. Niet direct om ze van verplaatsing te overtuigen, wel om met deze bedrijven in overleg te treden over kansen, bezwaren en dergelijke.

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1 blad 54 van 54

Bijlagen

@ Grontmij

150-156-R080-03, rev. 1