Slotdocument

Community of Practice Breedband

Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen - sleutels tot een nieuwe praktijk

Habiforum & Breedband-associates

Slotdocument

Community of Practice Breedband

Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen - sleutels tot een nieuwe praktijk

Habiforum & Breedband-associates
S3826-01-001

©

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.2 5.3

OP ZOEK MET BREEDBAND Wie zijn Breedband? Wat is een Community of Practice? De zoektocht INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK Waarom? Wat: gebruik, ruimte en tijd Intrigerende vraag DE HUIDIGE PRAKTIJK: PARTIJEN De rol van gemeenten Spelers binnen de gemeente Spelers buiten de gemeente DE HUIDIGE PRAKTIJK: MECHANISMEN Een sterk duo: ondernemer en gemeentelijk grondbedrijf De relatie tussen nieuw en bestaand Complexiteit en het individu Tijdschalen en dynamiek Restruimte en uitbreidingsmogelijkheden ANDERE ROUTINES ALS SLEUTEL (Her)ontdekkingen Andere routines rond geld Andere routines rond eigendom

1 1 1 3 4 4 4 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

Breedband Slotdocument

-3-

5.4 5.5 5.6 6 7 7.1 7.2 7.3 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Andere routines rond nieuw en bestaand Het geheel en de delen Blanco terrein: vraagsturing DE NIEUWE PRAKTIJK: 5 STELLINGEN DE NIEUWE PRAKTIJK: REACTIES DESKUNDIGEN Reactie Jos Konickx Reactie Erik Louw Reactie Frits Candel HET ANTWOORD De macht der gewoonte Stel fundamentele vragen Ga professioneel om met waarde Creëer zicht op het totale proces Koester het bedrijventerrein

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

BIJLAGEN 1 Deelnemers aan Breedband 2 Overzicht activiteiten Breedband 3 Enkele Casusbeschrijvingen 4 24 Anekdotes

Breedband Slotdocument

-4-

1 1.1

OP ZOEK MET BREEDBAND Wie zijn Breedband? Breedband is een Community of Practice, een lerend netwerk van mensen en organisaties die in de praktijk direct betrokken zijn bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Dit netwerk heeft de afgelopen twee jaar gezocht naar ‘sleutels’ voor realisatie van meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen, vanuit een gedeelde visie op het algemeen belang van ruimtelijke kwaliteit. Zoals in de ICT een steeds intensievere en bredere uitwisseling van informatie mogelijke wordt door innovaties in kabelinfrastructuur en hardware (met breedband internet als state of the art) zo zou ook het ruimtegebruik een veel hogere functionaliteit en kwaliteit moeten bereiken zonder ongebreidelde expansie van het fysieke ruimtebeslag met gebrek aan kwaliteit. De Community of Practice Breedband richt zich op de identificatie en ontwikkeling van inhoudelijke en procesmatige innovaties die kunnen leiden tot een dergelijke ‘Breedband’ ruimtelijke ontwikkeling (minder ruimtebeslag, meer kwaliteit). De focus is gericht op het ruimtegebruik door bedrijven. Dit is extra interessant omdat nog steeds een starre, mono-functionele en ruimtevretende wijze van bedrijfsterreinontwikkeling de boventoon voert. ‘Breedband’ internet § van koperdraad naar glasvezel: intensivering van informatie-transport § van beperkte naar hoogwaardige informatie Breedband ruimtegebruik op bedrijvenlocaties § intensiever en innovatiever § hoogwaardiger en duurzamer

Breedband kent verschillende soorten deelnemers, het kernteam, de associaties en de contacten, met elk een verschillende mate van betrokkenheid. Bijlage 1 geeft een overzicht van de deelnemers.

1.2

Wat is een Community of Practice? Communities of Practice (CoPs) zijn lerende netwerken waar nieuwe inzichten (vaak eerst nog impliciet, een onderbuikgevoel) worden omgezet in expliciete kennis door wederzijdse betrokkenheid bij een gezamenlijke opgave. Communities of Practice zijn een populair middel voor zowel leerprocessen als innovaties. Het begrip Community of Practice is voor het eerst geïntroduceerd door Wenger en Lave

Breedband Slotdocument

-1-

in 1991. Maar CoP’s zijn geen nieuwe uitvinding. Ze bestaan al eeuwenlang, denk bijvoorbeeld aan de gilden in de Middeleeuwen. Veel mensen behoren bewust of onbewust tot één of meerdere CoP’s.

versnipperd en worden ervaringen vaak niet expliciet gemaakt zodat ze met anderen gedeeld kunnen worden. Breedband is één van Communities of Practice die de afgelopen twee jaar gesponsord is door Habiforum naast financiering door bijdragen van de deelnemers zelf. “CoP is ook om gewoon mensen uit hun traditionele manier van denken en oplossingen verzinnen te halen. Probeer daarvoor nieuwe concepten te bedenken. (…) Dit hoeft niet altijd vernieuwend te zijn. Het mag ook elders gedaan zijn, het gaat meer om het aanpakken van een probleem, het kijken tegen zo’n probleem aan, dat is gewoon heel interessant.”1 “Eigenlijk ben je op het niveau van de medewerker bezig met een stukje organisatieverandering.” Ook is door Breedband bijgedragen aan de verdere wetenschappelijke ontwikkeling van het concept Communities of Practice. 2

§ § § § § §

Community of Practice Groep kennisdragers Die door overdracht van expliciete kennis En van impliciete kennis Komen tot synergie En kenniscreatie

.. zoals Breedband .. de leden .. weetjes .. weet je dat niet?! .. 1+1=3 .. 1+ 1+ ..+ ..

Het concept CoP is de afgelopen tien jaar verder ontwikkeld en veelvuldig toegepast voornamelijk in het internationale bedrijfsleven. Het gaat hierbij om het toepassen van dit concept binnen de grenzen van het bedrijf. De CoP werkwijze kan echter ook succesvol worden toegepast in andere omstandigheden. Zo heeft Habiforum, het expertisenetwerk meervoudig ruimtegebruik de CoP werkwijze geadopteerd om meervoudig ruimtegebruik ‘tussen de oren’ en ‘in handen’ te krijgen. Over meervoudig ruimtegebruik is al veel kennis aanwezig in de praktijk en er wordt veel kennis ontwikkeld, maar dit gebeurt vaak in gescheiden trajecten. Ook is de praktijkkennis erg

1

De cursief gedrukte teksten in voorliggend document zijn citaten van de deelnemers aan Breedband. 2 Zie onder andere het artikel: “Learning and knowledge processes in interorganisational communities of practice” in: Knowledge and Process Management

Breedband Slotdocument

-2-

1.3

De zoektocht Gaandeweg zijn de volgende spelregels geformuleerd voor deelname aan de bijeenkomsten: § Halen en brengen § Data zijn vertrouwelijk § Ideeën zijn van iedereen § Gebruik staat vrij § Advies is niet verplichtend § Goede ideeën verkopen zichzelf Wat? Het netwerk heeft zich zowel gebogen over bestaande als over te ontwikkelen terreinen. Ook is gekeken naar de levenscyclus van bestaande bedrijventerreinen en de gewenste en ongewenste effecten van de opeenvolgende stadia daarin. De verschillende tijdsschalen van betrokken partijen, maar ook van verschillende soorten terreinen blijken interessante aandachtspunten daarin. Bijvoorbeeld de lange levenscyclus van industrieel erfgoed in Gendringen versus de snelle veroudering van de kantorenparken voor de ‘Nieuwe Economie’ in Haarlemmermeer. Slotdocument Dit document is een weerslag van de gezamenlijke leerervaringen van de deelnemers aan Breedband, aangevuld met een aantal columns van deskundigen die gevraagd zijn een reactie te geven op de bevindingen.

Hoe? Breedband is op zoek gegaan naar sleutels tot intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen ondermeer aan de hand van cases die door de deelnemers zijn ingebracht in zogenoemde Pressure Cookers. Ook zijn tours gemaakt langs de case locaties en zijn inspirerende voorbeelden gezamenlijk bezocht. Bijlage 2 bevat een overzicht van de activiteiten. Verschillende cases zijn behandeld. Twee hiervan worden als voorbeeld in bijlage 3 beschreven.

Breedband Slotdocument

-3-

2 2.1

INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK Waarom? Een belangrijk onderdeel van de duurzame ontwikkeling van Nederland is intensief ruimtegebruik, ook wel meervoudig ruimtegebruik genoemd. De groeiende bevolking gebruikt door de toenemende welvaart steeds meer ruimte. De ruimte is schaars, omdat vanuit diverse gebruiksfuncties meer ruimte wordt geclaimd dan er beschikbaar is. Met ruimte moet dus zuinig, intensief worden omgegaan. Intensief ruimtegebruik kan daarnaast leiden tot meer diversiteit en behoud van waardevolle gebieden en dus tot een hogere gebiedskwaliteit in Nederland.

2.2

Wat: gebruik, ruimte en tijd Intensief ruimtegebruik kan overal waar de mens gebruik maakt van ruimte toegepast worden. Er zijn verschillende vormen van intensivering: § Ruimtelijke intensivering (intensief bebouwen, stapelen en differentiëren) § Intensivering van het gebruik (afstemmen en combineren van functies) § Intensiveren in de tijd (optimaliseren dag-, week- en seizoensgebruik) Meervoudig of intensief ruimtegebruik is dus meer dan het domweg stapelen van functies. Het gaat erom ze slim op elkaar af te stemmen en optimaal met tijd, ruimte en beweging om te gaan. Breedband richt zich op het intensief ruimtegebruik van bestaande of nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. De onderstaande intensiveringsmaatregelen voor bedrijventerreinen komen het meest voor of worden gezien als de meest kansrijke: Ruimtelijke intensivering • Gestapeld bouwen (hogere gebouwen, kantoren op het dak van bedrijfshal aanbrengen) • Geschakeld bouwen (meerdere bedrijven integreren in een groot gebouw) • Ondergronds bouwen (met name parkeren, opslag en koeling)

Breedband Slotdocument

-4-

• • • • • •

Benutten van onbebouwd oppervlak (Bijvoorbeeld: versmallen van het wegprofiel, benutten van restruimtes en reserveringen) Ondergrondse infrastructuur (Bijvoorbeeld: ondergronds personen- en goederentransport) Dubbel maaiveld: maaiveld ophogen, functies eronder Bouwen op water Restruimtes op bestaand terrein bebouwen voor verhuur Hoge bebouwingspercentages op nieuw terrein Ruilverkaveling Alleen grond uitgeven die bebouwd wordt

Kantine van een bedrijf inzetten als sportkantine of voor wijkwerk

Intensiveren in de tijd • Combineren van bedrijfsfuncties met sportfuncties in de avonduren en de weekeinden • Kantoor en bedrijfsinnovatie (bijvoorbeeld: desksharing) • Levensduurverlenging van gebouwen en voorzieningen • Nachttransport en nachtdistributie Combinaties van intensivering • Groenvoorziening dusdanig aantrekkelijk maken dat het wandel- en recreatiegebied wordt voor nabijgelegen bewoners • Delen van parkeervoorzieningen met een nabijgelegen winkelgebied (bijvoorbeeld een meubelboulevard) • Benutten van milieuruimte op terreinen (bijvoorbeeld bouwen in geluidswallen, de juiste bedrijven op de juiste plaats) • Recreatie of groenvoorzieningen bovenop gebouwen plaatsen (bijvoorbeeld zwembaden (bluswater) tennis- / basketbal- / golf-velden). Een aankomend voorbeeld is Rotterdam / Schiedam Marconiplein met een gebouw over de rails en een wijkpark op het dak. • Een deel van de ontsluiting in de avonduren openstellen als wieler- of skeelerbaan

Intensiveren van het gebruik: • Functiemenging (bijvoorbeeld het benutten van collectieve groenvoorziening voor recreatiedoeleinden) • Gebruik van centrale parkeervoorzieningen en collectieve manoeuvreerruimtes • Gezamenlijk dienstencentrum (bijvoorbeeld brandstofpunt, secretariële ondersteuning, sportvoorzieningen voor medewerkers) • Parkmanagement (bijvoorbeeld: gezamenlijke opslag, afvalcontracten en beheer van grondvoorraden) • Zonering; clusteren van functies waardoor minder infrastructuur nodig is • Blusvijver als groenvoorziening

Breedband Slotdocument

-5-

2.3

Intrigerende vraag Er zijn succesvolle voorbeelden van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, waarvan een aantal nog in de fase van planvorming of uitgifte verkeert. De daadwerkelijk gerealiseerde voorbeelden zijn echter schaars. Intrigerende vraag “Er zijn (ondertussen) zoveel kansrijke oplossingen voor meervoudig ruimtegebruik: waarom worden deze nauwelijks in praktijk gebracht? Hoe kan het wel?”

Benutten milieuzones op bedrijventerrein Vathorst In de plannen voor het bedrijventerrein Vathorst bij Amersfoort is voorzien dat een deel van de bedrijfsgebouwen dient als geluidsafscherming van snelweglawaai. Door in, op en zelfs in plaats van het talud bedrijven te bouwen ontstaat een aantrekkelijk zichtobject vanaf de snelweg en kan een aantrekkelijke landschappelijke uitstraling worden gecreëerd. Op deze manier wordt de ruimte een multifunctionele zone voor geluidsafscherming, werken en recreatie.

Breedband Slotdocument

-6-

3 3.1

DE HUIDIGE PRAKTIJK: PARTIJEN De rol van gemeenten Voor het daadwerkelijk realiseren van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen zijn de rol en de handelingspraktijken van gemeenten cruciaal. In verschillende fasen van de (her)ontwikkeling van nieuwe of bestaande terreinen zijn er duidelijke aangrijpingsmomenten voor intensivering. Deze aangrijpingsmomenten spelen in verschillende fasen (planning, planontwikkeling, grondproductie en bouwrijp maken, uitgifte, bouw en beheer) op een ander schaalniveau (regionaal, het terrein zelf, kavelniveau, gebouw, werkvloer). Om zicht te krijgen op sleutels tot intensief ruimtegebruik binnen de huidige praktijk is het goed verder in te zoomen op de betrokken partijen en hun belangen. Hierbij benaderen we de gemeente niet als één partij maar zoomen ook in op de verschillende partijen en belangen binnen het gemeentelijke apparaat. “Veel gemeentes kijken in principe sterk naar hun eigen positie en voeren een flink gevecht voor het ontwikkelen van gebieden en het aantrekken van interessante bedrijven. Daarnaast is de gemeente zelf ook nog projectontwikkelaar doordat ze een grondbedrijf hebben en zelf ook grond direct uitgeven en daar zelf ook direct belang bij hebben.”

Breedband Slotdocument

-7-

3.2

Spelers binnen de gemeente Belang Doelstelling Gezonde financiële positie § Hectaren grond van gemeente waarborgen verkopen § Aantrekkelijke voorwaarden creëren voor bedrijvigheid Goede beeldkwaliteit in de gemeente handhaven/tot stand brengen Geluids- e.a. overlast in de gemeente beperken § Uniformiteit van de bebouwing

Partij Milieu

Partij EZ/ Grondbedrijf

Belang Bescherming van gemeentelijk en mondiaal milieu Waarborgen van veiligheid van inwoners en werkende personen

Ruimtelijke Ordening

§

In stand houden/aanbrengen milieuzones Zo effectief mogelijk ruimte bieden aan verschillende functies. Intensief ruimtegebruik bevorderen Waarborgen van groen in de omgeving

Doelstelling § Energiebesparing, afvalpreventie en andere aspecten van de verruimde reikwijdte bewaken § Goed uitvoeren van de Wet Milieubeheer § Beperken van milieuhinderlijke activiteiten § Behoud van waardevolle gebieden en locaties § Veilige situatie bij de gevestigde bedrijven waarborgen § § Werkgelegenheid vergroten Goede voorzieningen voor inwoners gemeente

Voldoende kwalitatief goede § ruimte voor alle gemeentelijke functies § §

Sociale Zaken Goede sociale en financiële positie van inwoners gemeente

Breedband Slotdocument

-8-

3.3

Spelers buiten de gemeente “Gemeenten zijn vaak genoodzaakt op een of andere manier met elkaar samen te werken, maar blijven ook gewoon concurrent van elkaar. Maar ik denk wel dat er ontwikkeling is in die zin dat men langzaam begint te beseffen dat afstemming uiteindelijk beter is. Dus als les: ik denk dat de provincie ook daar wel een meer sturende rol in zou kunnen vervullen.”

Partij Gebruiker (koper)

Belang Bedrijfscontinuïteit waarborgen Winst genereren

Partij Belang Rijksoverheid Sterke ruimtelijk economische structuur

Doelstelling § Aantrekkelijke vestigingsplaats voor (inter-) nationale bedrijvigheid § Aantrekkelijke leefomgeving Evenwichtig gebruik van ruimte Afstemming van ruimtegebruik van verschillende gemeenten Hoge omzet realiseren Goede uitstraling naar de buitenwereld hebben

Doelstelling § Goede uitstraling naar de buitenwereld, veilige bedrijfsomgeving, bereikbaarheid § Representatieve waardevaste bedrijfsomgeving behouden § Flexibiliteit, aanpasbaarheid van gebouwen voor de bedrijfsvoering (groei, verandering) § Goede uitstraling naar de buitenwereld hebben, veilige bedrijfsomgeving, bereikbaarheid Flexibiliteit: Verhuizen bij minder representatief of minder functioneel worden van bedrijfsomgeving Leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving Aantrekkelijke bedrijvigheid in de regio

Gebruiker (huurder)

Bedrijfscontinuïteit waarborgen Winst genereren

Provincie/ regio’s

Bewaken ruimtelijke § ordening op regionaal en § provinciaal niveau § §

§

ProjectBedrijfscontinuïteit ontwikkelaars waarborgen Winst genereren

Omwonenden Veilig en comfortabel wonen Werkgelegenheid

§ §

Breedband Slotdocument

-9-

4 4.1

DE HUIDIGE PRAKTIJK: MECHANISMEN Een sterk duo: ondernemer en gemeentelijk grondbedrijf De ondernemer en het gemeentelijke grondbedrijf (of de afdeling EZ) zijn van nature elkaars bondgenoten en vormen daarmee vaak een sterk blok tegen andere maatschappelijke krachten die aansturen op duurzame ontwikkeling en zorgvuldig ruimtegebruik. § De ondernemer hecht aan het hebben van zijn eigen grond rondom het pand. Bij voorkeur heeft hij een kleine strategische reserve aan ruimte om toekomstige groei te faciliteren. § De gemeente heeft als grondeigenaar belang bij de verkoop van grond omdat daarmee op korte termijn financiële middelen worden gegenereerd. § De gemeente heeft als overheid belang bij het creëren van extra werkgelegenheid ten behoeve van haar inwoners. Bedrijventerreinen bieden ruimte om ook nieuwe bedrijven aan te trekken die daarvoor kunnen zorgen. Nieuwe bedrijventerreinen De praktijk leert dat met betrekking tot de verduurzaming van nieuwe bedrijventerreinen vaak het compromis wordt gezocht, bijvoorbeeld in de vorm van enkele infrastructurele maatregelen als een gescheiden rioleringsstelsel en enkele andere maatregelen zoals het opzetten van een

parkmanagement organisatie. Het zorgvuldig gebruiken van de schaarse ruimte, wat ook een aspect is van de duurzaamheid van een bedrijventerrein, blijft veelal bij goede voornemens. De reden daarvoor is dat men de ondernemer niet teveel belemmeringen wil opleggen om tot zijn investeringsbeslissing te komen, gemotiveerd als een gemeente is om grond te verkopen en werkgelegenheid vast te houden. Bestaande bedrijventerreinen Intensief ruimtegebruik bij herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is ook niet vanzelfsprekend. De eigendomsverhoudingen vormen een belangrijke belemmering voor grondige herstructurering. Gemeenten hebben vaak niet de middelen om op grote schaal grondposities in te nemen en in de praktijk blijkt dat bedrijven die willen verkopen de gemeente hier ook lang niet altijd als partner of zelfs koper zien. Om intensief ruimtegebruik te bevorderen is het echter juist noodzakelijk dat de gemeente sturend kan optreden vanuit een sterke grondpositie, bijvoorbeeld door voorwaarden te stellen aan de wijze waarop die grond door een bedrijf wordt gebruikt. Intensief ruimtegebruik blijft dus ook vaak op bestaande bedrijventerreinen een voornemen dat niet tot uitvoering komt. Een andere belemmering is dat het beheer van de openbare ruimte op bedrijventerreinen na uitgifte zeer minimaal is. Dit leidt tot een geleidelijke maar voortdurende verschraling, nog versterkt door de minimale eisen die aan de gevestigde en

Breedband Slotdocument

- 10 -

nieuw te vestigen bedrijvigheid worden gesteld. Het terrein verloopt tot een herstructureringssituatie, met vaak zulke hoge sloop- en saneringskosten, dat vaak lange tijd überhaupt niet tot herstructurering wordt overgegaan.

Daarnaast mist de overheid de kans om grip te houden op het proces van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. “Lakse houding van de gemeente: de gemeente is ook ontwikkelaar van nieuwbouwgebieden. Herontwikkelen van bestaande gebieden kost de gemeenschap eerst geld en het is een directe concurrent van nieuwbouwlocaties!” “Uit onderzoek blijkt dat het overgrote deel van de vraag naar nieuwe bedrijfsterreinen in Nederland vervangingsvraag is.” “Normaal gaan we geen actie nemen tot herstructurering als er geen duidelijke knelpunten zijn, zoals criminaliteit of leegstand, dingen die je in de krant terugleest.”

4.2

De relatie tussen nieuw en bestaand Veelal worden nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld zonder hierbij alle bestaande bedrijventerreinen in de omgeving te betrekken en de individuele bedrijfslocaties in woonomgevingen in ogenschouw te nemen. Dit is een situatie die veel meer aandacht verdient. Het nieuwe bedrijventerrein trekt veelal bedrijvigheid weg bij bestaande terreinen en zorgt daarmee voor leegstand en ruimte voor ‘marginale bedrijvigheid’. Het is dus zowel voor het realiseren van intensief ruimtegebruik als voor het behoud van de kwaliteit van bestaande terreinen noodzakelijk om de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein altijd in relatie te zien met de bestaande bedrijventerreinen. Soms, maar lang niet altijd, wordt er op een nieuw bedrijventerrein naar gestreefd om bedrijven te huisvesten die op een ‘onduurzame’ locatie gevestigd zijn, bijvoorbeeld in een woonomgeving. Dat is een goede vorm van zorgvuldig ruimtegebruik, maar te vaak ontbreekt ook in dergelijke situatie de integrale visie op de herontwikkeling van de oude locatie. Daarmee wordt onzekerheid gecreëerd bij de ondernemer omdat die eerst zijn oude locatie te gelde wil maken alvorens te verhuizen.

4.3

Complexiteit en het individu “Partijen weten weinig van elkaar: belangen, werkwijze, context.” “We gaan toch nog eens praten met onze collega’s van het Grondbedrijf en met de andere gemeenten.” “Ik heb een ander perspectief op onze situatie gekregen. We zijn teveel op onszelf gericht. We moeten eerst nog eens met de provincie gaan praten en ons verdiepen in hun belangen en standpunten.”

Breedband Slotdocument

- 11 -

“De kern van het probleem is dat niet alle bedrijven beseffen dat ze zouden kunnen samenwerken. Dat al die bedrijven maar apart van elkaar opereren en dat het teveel moeite is om uit te vinden wat de mogelijkheden zijn van samenwerking. Het risico of het dilemma daarachter is, dat ze eigenlijk niet weten wat het oplevert als je gaat samenwerken en dat het erg veel tijd en moeite kost om de mogelijkheden te onderzoeken.”

‘betere’ bedrijven trekken weg, andere marginale bedrijvigheid wordt aangetrokken en versterkt de verloedering.

Gendringen, gebouwen voormalige ijzerindustrie
Herstructurering

Haarlemmermeer, kantoorgebouwen nieuwe economie
1e Gebouw/ 2e Leven 1e Gebouw

4.4

Tijdschalen en dynamiek In de levenscyclus van een bedrijventerrein kunnen na de ontwikkeling de volgende fasen worden onderscheiden.
Verloedering

17 89 /20 01

Bloeiperiode: “een bedrijventerrein zoals een bedrijventerrein bedoeld is”; althans volgens de ‘blauwdruk’ die de gemeente heeft opgesteld, en waarin reeds vele compromissen met betrekking tot een zorgvuldig ruimtegebruik zijn gemaakt. Wisseling bedrijven: door verandering van de gevestigde bedrijven (groei , productiewijziging of marginalisering) en de vestiging van andere bedrijven op verlaten kavels verliest het terrein de eerder bedachte samenhang en structuur. Afnemende samenhang kan leiden tot steeds minder samenwerking, hetgeen in combinatie met de minimale aandacht voor de publieke ruimte leidt tot verloedering van het gebied. De
Wisseling bedrijven

Bloeiperiode

Wisseling bedrijven

Figuur: Economische dynamiek en de verkorting van de levenscyclus van bedrijventerreinen

Breedband Slotdocument

2001
- 12 -

19 90

Herstructurering: de toenemende verloedering leidt tot onveiligheid, criminaliteit, vervuiling en onaantrekkelijke gebieden die voor zeer weinig functies nog bruikbaar zijn. Als de problemen echt de pan uitrijzen ziet een gemeente zich genoodzaakt om tegen zeer hoge kosten tot herstructurering over te gaan. 2e Leven: Het grootste deel van het terrein wordt gesloopt; afhankelijk van de voorgaande ontwikkelingen kan een deel van de gebouwen en infrastructuur worden hergebruikt. Om de herstructurering te bekostigen is hergebruik in de vorm van woon-, kantoor- en leisure-functies met hoge opbrengsten meestal noodzakelijk. Deze cyclus beslaat in de regel een periode van vele tientallen jaren, maar heeft een steeds kortere doorlooptijd. Vergelijk bijvoorbeeld de levenscyclus van de industrieterreinen van de ‘Oude economie’ met de levenscyclus van een modern kantorenpark, zie figuur op de vorige bladzijde. De alertheid waarmee wordt gestuurd in de eerste fasen van ontwikkeling, bloei en wisseling is daarbij cruciaal voor het behoud van functionaliteit. “De complexiteit en dynamiek van integrale ontwikkelingsprocessen wordt steeds groter en bestaat uit drie zaken: factoren, actoren en tijd. Dit heeft zijn invloed op het gewenste veranderingsproces. Om het natuurlijke proces van het vermijden van complexiteit te doorbreken, dient dit proces

ondersteund te worden door effectieve, deels andere sturingsen toetsingsinstrumenten, organisatievormen en besluitvormingsmethoden.”

4.5

Restruimte en uitbreidingsmogelijkheden Een aanzienlijke hoeveelheid restruimte op bedrijventerreinen blijft vaak van meet af aan onbenut. Een patroon dat bij zich traditionele uitgifte van individuele kavels in eigendom vaak voordoet is namelijk het volgende. De meeste ondernemers willen flexibiliteit en de geven voorkeur aan uitbreidingsmogelijkheden op het eigen terrein, waarbij aanvang slechts een deel van de kavel wordt bebouwd. De ondernemers die het goed doen hebben inderdaad binnen een aantal jaar tijd de rest van de kavel nodig, maar vaak is ook dit snel te klein en ze vertrekken. De kans is dan groot dat de nieuwe eigenaar maar een gedeelte van terrein en bebouwing gebruikt. De ondernemers die het niet goed doen laten ook na verloop van tijd een pand achter dat waarschijnlijk door een nieuwe eigenaar niet helemaal gebruikt wordt.

Breedband Slotdocument

- 13 -

Zo wordt de restruimte die al bij aanvang aanwezig is in de loop de tijd nauwelijks verder benut, behalve bijvoorbeeld voor het hoeden van schapen of paarden. Er is inmiddels echter wel vraag naar een nieuw bedrijventerrein, omdat er geen nieuwe kavels meer uitgeefbaar zijn. Deze vraag komt bijvoorbeeld van de ondernemers die het goed doen en verder willen uitbreiden dan op het terrein mogelijk is.

Het patroon bij uitgifte van individuele kavels in eigendom
Ondernemer vertrokken door gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden, nieuwe eigenaar gebruikt deel pand

Ondernemer failiet, nieuwe eigenaar gebruikt deel pand

Jaar 1

Na 10 of 15 jaar

Breedband Slotdocument

- 14 -

5 5.1

ANDERE ROUTINES ALS SLEUTEL (Her)ontdekkingen De mechanismen, de routines in de huidige handelingspraktijk rond bedrijventerreinen leiden in het algemeen niet tot intensief en hoogwaardig ruimtegebruik, zoals blijkt uit voorgaande hoofdstukken. Binnen Breedband is gezocht naar nieuwe handelingspraktijken die meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen wel bevorderen. De oplossing ligt hierbij voor een deel in het toepassen van bestaande praktijken uit andere sectoren of in het herontdekken van praktijken die in het verleden gangbaar waren. In de volgende paragrafen worden de voorbeelden van en suggesties voor andere praktijken beschreven die binnen Breedband aan bod zijn geweest.

5.2

Andere routines rond geld § Het niet meer verkopen van vierkante meters maar het verhuren van kubieke meters. Door te focussen op de behoefte van de bedrijven en de dienstverlening daar op aan te passen (al dan niet in samenwerking met beleggers die dit op de kantorenmarkt allang doen) kan ruimte aan bedrijven geboden worden zonder daarvoor aan ieder bedrijf een eigen kavel te verkopen. Op deze wijze houdt een gemeente of een ontwikkelingsmaatschappij (‘ontwikkelingscorporatie’) de handhaving van kwaliteit van gebouwen en omgeving in eigen hand. Grond uitgeven in erfpacht waarmee het eigendom blijft van de gemeente. Op deze wijze kunnen middelen worden gegenereerd om de kwaliteit van de publieke ruimte te waarborgen, en heeft de gemeente periodiek (aflopen van de erfpacht) de sturing van het grondgebruik direct in eigen hand. Het variëren van de grondprijs voor het bevorderen van intensief ruimtegebruik: als een bedrijf 2 hectare grond koopt van de gemeente is de grondprijs per vierkante meter lager dan als het bedrijf 3 hectare wil kopen. Nu krijgen bedrijven vaak een korting bij aankoop van extra grond, zodat de stimulans om intensief van die grond gebruik te maken klein is.

§

§ Het gaat om andere routines rond: § geld § eigendom, zowel fysieke als qua organisatie § de relatie tussen nieuwe en bestaande bedrijventerreinen § complexiteit, het geheel en de delen § het anders omgaan met de relatie tussen vraag en aanbod, dit is nog vrijwel blanco terrein.

Breedband Slotdocument

- 15 -

5.3 5.3.1

Andere routines rond eigendom Fysiek

is groter. Een voorwaarde hiervoor is dat de infrastructuur en de gebouwen robuuster en steviger worden gebouwd. Aangezien de gebouwenstructuur tegelijkertijd flexibel indeelbaar moet zijn vergt dit extra inventiviteit voor het bouwkundig concept en de bouwkundige uitwerking. Het ruimtelijk, bouwkundig en economisch concept moet overtuigend beter en aantrekkelijker zijn dan op een traditioneel bedrijventerrein. Het resultaat hiervan is een dynamisch bedrijventerrein met een overtuigende en kwalitatief hoogwaardige verschijningsvorm. Hierin zijn zowel het collectief als de individuele bedrijven herkenbaar. De bebouwingsstructuur staat een flexibele bedrijfsvestiging toe. Een voorzieningencentrum biedt ruimte aan voorzieningen als een bedrijfsrestaurant, kinderopvang en vergaderruimten. Het aantal arbeidsplaatsen per vierkante meter ligt hoger dan het regionale dan wel landelijk gemiddelde.

Het Groothandelsgebouw in Rotterdam, dit naoorlogs kantoorgebouw (1952) herbergt al decennialang op flexibele wijze de meest uiteenlopende functies. Het concept meervoudig ruimtegebruik vraagt om een geïntegreerd ontwerp voor zowel de openbare buitenruimte, de bedrijfskavels en de bedrijfsbebouwing. Dat wil zeggen, compacte aaneengesloten bebouwing waarvan delen worden verhuurd. De levensduur van de infrastructuur en de gebouwen

5.3.2

Organisatorisch Een voorbeeld: “Veel van de opties voor meervoudig ruimtegebruik hebben betrekking op een optimale organisatie (..). Dit is in belangrijke mate afhankelijk van de ontwikkelaar. Het resultaat zal variëren per ondernemer of ontwikkelaar. De beste kans om meervoudig ruimtegebruik te realiseren is om

Breedband Slotdocument

- 16 -

als initiator (de gemeente) zelf te ontwikkelen, zodat je weet wat je krijgt. Een optie is het ontwikkelen van een Glasgoedmaatschappij (variant op een vastgoedmaatschappij). Hierin kunnen de betrokken gemeenten, ondernemers maar ook ontwikkelaar of andere betrokkenen zitting hebben. Glasgoed koopt de 200 hectare op en ontwikkelt deze. Vervolgens koopt Glasgoed de oude kavels van tuinders op en verpacht een deel van het nieuwe terrein aan de tuinder. De tuinder wordt hiermee participant in Glasgoed (en heeft zo medezeggenschap). De oude kavels worden vervolgens aan de betrokken gemeente verkocht.”

“De beste vorm van intensief ruimtegebruik is (voorlopig) af te zien van de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein en in plaats daarvan te richten op benutten van restruimte elders en herstructurering van bestaande terreinen.” “De Pressure Cooker heeft ertoe geleidt dat wij het college zullen adviseren de noodzaak tot aanleg van een nieuw terrein te heroverwegen.”

5.5

Het geheel en de delen Al vaker succesvol toegepast, maar nog lang niet overal gebruikelijk: enkele stappen die voor gemeenten noodzakelijk zijn om intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen te kunnen realiseren: § Binnengemeentelijk overleg tussen betrokken afdelingen. Dit overleg dient ervoor om de gemeentelijke ambities vast te stellen ten aanzien van bedrijvigheid, bedrijventerreinen, etc. Bespreken van ambities met andere betrokkenen zoals provincie, projectontwikkelaars en bedrijven. Doel is om tot gezamenlijke formulering van ambities te komen. Gezamenlijk vaststellen van voor de hand liggende consequenties van ambities (pas tijdens deze stap worden

5.4

Andere routines rond nieuw en bestaand § Ontkoppeling van de inkomsten voor gemeenten; het opzetten van een provinciaal fonds en provinciale regie gericht op intensief ruimtegebruik. Men krijgt meer uit het fonds als de grond intensiever wordt gebruikt. Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en aandacht voor bedrijven die gevestigd zijn op een onduurzame locatie als voorwaarde voor eventuele nieuwe bedrijventerreinen. Een plan voor ‘vrijkomende plekken’ opstellen. Strategisch voorraadbeheer voeren en per gemeente een ‘huishoudboekje’ maken

§

§ §

§ §

Breedband Slotdocument

- 17 -

§

eventuele tegelstellingen echt scherp zichtbaar en kan gezocht worden naar oplossingen) Komen tot een plan van aanpak voor gronduitgifte met aandacht voor eigendomsstructuur, grondexploitatie, inrichting, intensief ruimtegebruik, etc.

introductie van nieuwe concepten is deze onzekerheid nog groter en dit vormt een enorme drempel om bijvoorbeeld met nieuwe eigendomsverhoudingen aan de gang te gaan. Er spelen dan vragen als: § Hoe staan ondernemers tegenover de plannen? § Zijn ontwikkelaars bereid hierin te stappen? “Hoe kansrijk is het concept huur voor bijvoorbeeld transportbedrijven?” In het algemeen valt op dat de markt voor bedrijventerreinen vergeleken met andere markten sterk aanbodgestuurd is. Aanbodsturing leidt in het algemeen tot een (te) laag prijsniveau en overcapaciteit en daarmee in het geval van de bedrijventerreinen dus niet tot meervoudig ruimtegebruik. De vraag is ook of bedrijven door de aanbodsturing wel het beste in hun huisvestingsbehoefte worden voorzien. “Voeling met bedrijven creëren.” “Bedrijven op maat adviseren over de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik.”

Overig: § Belangen, middelen en fondsen combineren. § Structuurvisie opstellen op basis van gecreëerd commitment bij betrokkenen. “Bij grote onzekerheid: stel uit wat je uit kunt stellen, maar maak wel een stap.” “Bij complexe ontwikkelingen kun je niet alles van tevoren overzien en de begroting helemaal sluitend krijgen. Je moet gewoon beginnen maar wel oppassen dat de verplichtingen die je aangaat niet verder gaan dan je financiële polsstok lang is.”

5.6

Blanco terrein: vraagsturing “De ‘markt’ is verbazingwekkend ver buiten beeld.” “De ‘markt’ heeft verbazingwekkend veel invloed op het uiteindelijke resultaat.” Bij de uitgifte van bijna elk bedrijventerrein speelt de onzekerheid: is er markt voor en hoe groot is deze? Bij de

Breedband Slotdocument

- 18 -

6

DE NIEUWE PRAKTIJK: 5 STELLINGEN Stelling 1 Om intensief ruimtegebruik en stedenbouwkundige kwaliteit te realiseren is collectivisering nodig. Toelichting Dit geldt niet alleen in fysieke zin (van gezamenlijk parkeren en stallen, gezamenlijke restruimte tot bedrijfsverzamelgebouwen voor logistieke bedrijven en lichte industrie) maar ook in organisatorische zin (zie het voorbeeld van de Glasgoedmaatschappij en bijvoorbeeld parkmanagement). Stelling 2 Het beleid voor bedrijventerreinen moet zich meer richten op het vervullen van de behoefte aan ruimte in tijd en milieuzone in plaats van het verkopen van grondoppervlakte. Toelichting Meer verhuur en lease van bedrijfsruimtes (kubieke meters) en inventaris en minder verkoop (van vierkante meters). Stelling 3 Meer vraagsturing is nodig, d.w.z. meer contact en dialoog tussen ruimtevragers en aanbieders en meer sturing door de klanten/gebruikers.

Toelichting De huidige aanbodsturing van bedrijventerreinen door gemeenten leidt per definitie tot overcapaciteit en (te) lage prijzen zodat meervoudig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit niet loont. Stelling 4 Complexiteit is voor individuele betrokkenen een belangrijke drempel voor intensivering. Toelichting De wil is wel aanwezig, maar het overzicht ontbreekt bij veel betrokkenen om ook echt stappen te kunnen zetten. Stelling 5 Er zijn geen nieuwe bedrijventerreinen meer nodig in Nederland, anders dan voor het oplossen van leefbaarheids- en milieuproblemen in bestaand gebied. Toelichting Het merendeel van de vraag naar nieuwe terreinen is vervangingsvraag en op bestaande terreinen is meer dan genoeg restruimte aanwezig.

Breedband Slotdocument

- 19 -

7 7.1

DE NIEUWE PRAKTIJK: REACTIES DESKUNDIGEN Reactie Jos Konickx Jos Koninckx is algemeen directeur van Facton, adviseurs voor vastgoedvraagstukken Stelling: Om intensief ruimtegebruik en stedenbouwkundige kwaliteit te realiseren is collectivisering nodig. Gedeeltelijk oneens: intensief ruimtegebruik en stedenbouwkundige kwaliteit is geen doel maar een effect van intensieve marktwerking op een plek; kijk naar binnensteden, marktplaatsen en winkelcentra en uitzendboulevards. We moeten ons juist focussen op het orkestreren van allerlei soorten bedrijvigheid op een plek. Hierdoor ontstaat een marktflux op de plek die weer andere bedrijvigheid aantrekt. Een deel is dus maakbaar maar het ander deel kan dan ontstaan (zie oude steden). Stelling: Het beleid voor bedrijventerreinen moet zich meer richten op het vervullen van de behoefte aan ruimte in tijd en milieu-zone in plaats van het verkopen van grondoppervlakte. Eens: Hierdoor wordt beter voldaan aan de feitelijke vraag van de klant (ondernemer) en ontstaat een betere besturing van de

gemeente voor het op peil van houden van de economisch en ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. Stelling: Meer vraagsturing is nodig, d.w.z. meer contact en dialoog tussen ruimtevragers en aanbieders en meer sturing door de klanten/gebruikers. Eens, hoewel het in de huidige praktijk moeilijk te realiseren zal zijn. Ondernemers hebben haast en willen gaan shoppen Stelling: Complexiteit is voor individuele betrokkenen een belangrijke drempel voor intensivering. Eens: hier geldt het principe van “een groot probleem kan ik niet oplossen, wel 10 kleine problemen”. Vraag blijft of je niet drie grote problemen moet gaan combineren om uiteindelijk toch een beter oplosbaar vraagstuk te krijgen. We lopen nu bestuurlijk, politiek en qua ondernemerschap weg voor de eigenlijke vraag: vernieuwing van bestaande industriegebieden en gedoceerde ontwikkeling van nieuwe terreinen. Het is een groeiproces, geen stempel of blauwdrukproces. Stelling: Er zijn geen nieuwe bedrijventerreinen meer nodig in Nederland, anders dan voor het oplossen van leefbaarheids- en milieuproblemen in bestaand gebied. Eens: Het ruimtegebruik in Nederland wordt gemiddeld genomen steeds kapitaal intensiever. Hierdoor kan de eerste 10

Breedband Slotdocument

- 20 -

tot 20% groei per saldo op het bestaande vloeroppervlak worden gerealiseerd. We hebben dus alleen nog wat schuifruimte nodig.

7.2

Reactie Erik Louw Erik Louw is senior onderzoeker bij het interfacultair Onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft. Wie mis ik toch in de discussie? Laat ik vooraf twee dingen duidelijk stellen. Als burger van Nederland ben ik voor intensief ruimtegebruik. Als wetenschapper heb ik daarover geen mening. Van mij zult u dus niet horen dat de ruimte in Nederland schaars is. In Nederland bepalen we immers via de democratische weg wat de gewenste ruimtelijke ordening is en dus wat wel of niet schaars is. Als ik vanuit deze optiek naar de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen kijken dan hebben we nog een heel eind te gaan. Ik heb daarvoor twee argumenten. Ten eerste moeten we naar de uitgangspositie kijken. Aan de hand van de bodemstatistiek van het CBS constateer ik dan dat al jaren lang 50% van alle bouwgrond in Nederland de bestemming bedrijventerreinen heeft. Alle andere rode bestemmingen (wonen, voorzieningen, etc.) moeten het met de overige 50% doen, terwijl zij wel 80% van bebouwd

Nederland uitmaken. Blijkbaar hebben bedrijventerreinen bij de planologen een streepje voor; bijvoorbeeld op de woonconsument. Deze situatie omzetten in een situatie waarin het met minder ruimte ook kan, vereist veel van overheid en bedrijfsleven. De huidige situatie is namelijk voor beiden uiterst profijtelijk. Ten tweede constateer ik dat in veel publicaties nauwelijks iets te lezen valt over de bedrijven die de ruimte intensief moeten gaan gebruiken. In mijn ogen hebben zij veel te vrezen van intensief of meervoudig ruimtegebruik. Voor hen zijn bedrijventerreinen een soort vluchtlocatie, waarin zij relatief veilig zijn. Daar bevinden zij zich onder gelijken en planologisch is de zaak geregeld. De kans op hindermacht van buren is klein en het aantal regels is relatief beperkt. Intensief ruimtegebruik zal beide voordelen doen verminderen; bedrijven komen dichter op elkaar te zitten en het aantal regels neemt toe. Zitten bedrijven daarop te wachten? Zij willen vooral flexibel met hun ruimte omgaan, maar kan intensief ruimtegebruik dat leveren? Ik vraag het me af en ben geneigd pessimistisch te zijn. Mijn stelling is daarom dat intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen kansloos is zonder dat het aantoonbaar bedrijfseconomische voordelen voor bedrijven heeft. Bovendien moeten deze voordelen op korte termijn zichtbaar zijn. Alleen onder deze voorwaarden zie ik een toekomst voor intensief ruimtegebruik.

Breedband Slotdocument

- 21 -

7.3

Reactie Frits Candel Frits Candel is Vastgoed Ontwikkelaar bij ING Real Estate Development met als specialisatie commercieel vastgoed. “Ruimte is een kostbaar goed. Intensief ruimtegebruik helaas ook”. Dit Breedband Slotdocument Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen - sleutels tot een nieuwe praktijk, zet op een prikkelende manier aan tot nadenken. Zowel in vorm als inhoud is het een helder, creatief en informatief document over een onderwerp dat iedereen na aan het hart ligt, maar waarover nog veel te weinig concreet wordt nagedacht. Merkwaardig eigenlijk: zowel private- als publieke partijen vinden het een belangrijk onderwerp, maar moeten er toch met de haren bijgesleept worden. In navolging van de quotes in het rapport de aanhef van dit stukje. Een korte verklaring hiervan, bezien vanuit de ontwikkelaar. Met een paar kritische noten, maar hopelijk ook een paar sleutels. Dit slotdocument opent verrassend: intensief ruimtegebruik kan leiden tot meer afwisseling, functiemenging en gebiedskwaliteit. Kijken vanuit de kansen! Vervolgens wordt gesteld dat dit overal kan en in verschillende vormen: § intensivering van gebruik: afstemmen van functies § ruimtelijke intensivering: stapelen § intensiveren in tijd: meervoudig gebruik

Meervoudig ruimtegebruik is meer dan het stapelen van functies. De analyse eindigt ook verrassend: vraagsturing, een blanco terrein {de laatste paragraaf van zie hoofdstuk 5, red.}. En juist hier ligt een belangrijke sleutel tot beantwoording van de vraag waarom er in het verleden zo weinig voorbeelden zijn gerealiseerd. Theorie De belangrijkste verklaring voor het geringe aantal voorbeelden voor meerlaags bouwen kan worden gevonden aan de vraagzijde: het bouwen van een extra bouwlaag is per m² (veel) duurder dan extra grond kopen en daarop bijbouwen. Indien dan ook nog grondprijzen per m² b.v.o. worden berekend en niet per m² grond, is het vanuit kosten overwegingen niet aantrekkelijk meerlaags te bouwen. Knelpunten Er zijn nog een aantal bijzondere knelpunten. Genoemd kunnen worden: § Beleidsmatige knelpunten: Mobiliteitsbeleid botst met het intensiveren van perifere locaties. § Technische knelpunten: zuiver technisch is alles op te lossen, maar bij stapeling vervalt een deel van de ruimtewinst door stijgpunten. Ook moeten volledig andere en zwaardere draagconstructies worden gerealiseerd, die duurder zijn, maar die ook het gebruik op de begane grond niet in de weg staan.

Breedband Slotdocument

- 22 -

§

Functionele knelpunten: in het algemeen geldt dat horizontaal transport van goederen en mensen eenvoudiger en goedkoper is dan verticaal transport. En goede, eigen en duidelijk herkenbare entree is op een verdieping veel moeilijker te realiseren dan op de begane grond. Ruimtelijke intensivering door bijvoorbeeld het combineren van bedrijfsbebouwing en kantoren geeft marktproblemen als het om verschillende bedrijven gaat in de resp. functies: voor een kantoorgebruiker is een hal een negatieve locatiefactor.

liggen kansen zoals bv. meervoudig gebruik van parkeerplaatsen, groen: kijk-, recreatie- en sportgroen, het inbouwen van de mogelijkheid van functiewijziging in de gebouwen en waterpartijen tevens voor sprinkler te gebruiken (hetgeen we momenteel in Drentepark in Amsterdam in praktijk brengen). Uiteraard is ook een goed concept van belang, waarbij een verdieping bijvoorbeeld echt als tweede maaiveld wordt aangelegd, vergelijkbaar met de eerste laag, of een concept waarbij de bedrijfshallen worden omsloten door kantoren en zo beeldbepalend worden (zoals we hebben gedaan in Silver Forum te Eindhoven). Resumerend pleiten we voor het instrument van stimulering. Niet van tegenwerking door maatregelen of boetes. Intensief ruimtegebruik kost wat, maar nooit meer dan ruimte. Daarmee kan het slot van rapport net zo opbouwend worden als het begin.

Duidelijk wordt dat wanneer alleen de markt zijn werk moet doen, intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen moeizaam van de grond zal komen. De combinatie van minder gunstige pandfactoren bij hogere investeringen cq. huren laat op het oog geen andere conclusie. Of toch…. Enkele sleutels Bedrijven hebben één hoofddoel: geld verdienen. Indien intensief ruimtegebruik allerlei knelpunten oplevert en dan ook nog meer geld kost ook is de keuze snel gemaakt. Om hieraan tegemoet te komen zouden gemeenten prijzen per m² grond kunnen rekenen i.p.v. per m² vloeroppervlak. Een goedkopere variant: verruim de bestemming van goedgelegen locaties met een bedrijfsmatige bestemming. Op kavelniveau waarderen bedrijven functiemening zoals gezegd vaak niet. Op gebiedsniveau echter steeds meer. Hier

Breedband Slotdocument

- 23 -

8

HET ANTWOORD De deelnemers aan Breedband hebben op 18 februari 2003 teruggekeken op de waarnemingen en leerpunten van de afgelopen twee jaar. Onze zoektocht is (voorlopig) afgesloten met een debat, waarin ervaringen, meningen en ideeën zijn uitgewisseld over de praktijk van meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Input voor het debat waren onder andere de 24 anekdotes uit bijlage 4. In dit hoofdstuk worden samengevat weergeven de conclusies die de community of practise Breedband heeft bereikt en onze aanbevelingen over hoe het verder kan met meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Ons antwoord luidt echter anders. De ruimte in Nederland is steeds schaarser en wordt ook steeds schaarser beleeft, maar deze schaarste en daarmee de maatschappelijke waarde komt onvoldoende tot uitdrukking in de prijs van de grond voor bedrijventerreinen. Dit komt omdat het hele proces van idee tot beheer van bedrijventerreinen sterk wordt bepaald door gewoonten, zo gaan de dingen nu eenmaal. Betrokken partijen zijn zich bijvoorbeeld onvoldoende bewust van het effect van hun gedrag en handelwijze op de waarde van de grond, zowel voor de korte als voor de lange termijn. Hoe kan het wel? Breedband heeft 4 aanbevelingen: 1. Stel fundamentele vragen. 2. Ga professioneel om met waarde. 3. Creëer zicht op het totale proces. 4. Koester het bedrijventerrein.

8.1

De macht der gewoonte “Er zijn (ondertussen) zoveel kansrijke oplossingen voor meervoudig ruimtegebruik: waarom worden deze nauwelijks in praktijk gebracht? Hoe kan het wel?” Dit was de intrigerende vraag zoals die is geformuleerd in hoofdstuk 2. Het volgende antwoord hierop hebben we vaak hebben gehoord. De ruimte in Nederland is niet schaars genoeg en de grond is daardoor nog te goedkoop om daadwerkelijk op grote schaal meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen toe te passen.

Breedband Slotdocument

- 24 -

8.2

Stel fundamentele vragen Ga na of je veronderstellingen juist zijn en neem geen genoegen met “Zo doen we de dingen nu eenmaal”. Stel fundamentele vragen, zoals: § Hoeveel nieuwe werkgelegenheid levert een nieuw bedrijventerrein nu werkelijk op? Komen de bedrijven elders uit onze gemeente, uit de buurgemeenten, uit een andere provincie, uit het buitenland? Met wie concurreren we dus en wat is hiervan het effect? Wat doen we met wat achterblijft? Wat gebeurt er met het bestaande? Gaan we dit herontwikkelen voor andere functies? Betrekken we dit actief in een ruil met de betrokken ondernemers? Wat is het effect voor andere bedrijven op het bestaande bedrijventerrein?

§

Dit kan bijvoorbeeld op de volgende manieren: § Zoek naar beheervormen die meer rekening houden met de waarde op lange termijn, bijvoorbeeld een beheermaatschappij die eigenaar is van het hele bedrijventerrein en waarin de ondernemers aandelen hebben. § Benader bedrijven gericht en persoonlijk. Huur eventueel een professionele organisatie in voor marketing, acquisitie en selectie. § Meervoudig ruimtegebruik is maar tot op zekere hoogte maakbaar. Er zijn ook natuurlijke mechanismen waardoor bepaalde locaties een zuigkracht hebben op de vestigingsbehoefte van ondernemers. Ga op zoek naar deze mechanismen en benut deze. § Denk aan alternatieven voor verkoop van de grond en uitgifte in eigendom, zoals: de invoering van erfpacht (een bestaand instrument) of het verhuren van m3 zoals op de kantorenmarkt (een nieuw instrument dat binnen Breedband veel enthousiasme heeft ontmoet). § Geef niet zomaar korting aan bedrijven maar vraag er iets voor terug, bijvoorbeeld aandelen.

8.3

Ga professioneel om met waarde Zorg dat in het proces van idee tot realisatie van een bedrijventerrein de waarde van de grond niet nodeloos omlaag wordt gepraat, voorkom onproductieve concurrentie en houdt rekening met de kosten en baten over een langere periode.

Breedband Slotdocument

- 25 -

8.4

Creëer zicht op het totale proces Werk over grenzen heen: Verbind vraag en aanbod door overlegmomenten tussen gemeenten en ondernemers. § Verbind diensten en disciplines binnen organisaties door bijvoorbeeld het opzetten van een gemeentelijk projectbureau of het organiseren van interdisciplinaire ateliers. § Verbind middelen en mogelijkheden over gemeentegrenzen heen op regionale schaal, bijvoorbeeld door het ontwikkelen van gezamenlijke structuurvisies en een bijbehorende investeringsprogrammering. §

8.5

Koester het bedrijventerrein Kwaliteit heeft toekomst en houd zijn waarde. § Verander de ontwerpcultuur rond bedrijventerreinen: ontwikkel verleidelijke plannen. § Niet ieder voor zich, maar verzamelgebouwen met allure. Koester het bedrijventerrein.

Breedband Slotdocument

- 26 -

COLOFON Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze publicatie? Neemt u dan contact op met één van de kernteamleden van Breedband.

DHV Management Consultants Ir. J.G. (Marjan) den Braber Tel.: 033 – 468 3040 Beco Groep B.V. Drs. M.F. (Frank) van den Berg Tel.: 010 – 298 5243 Kuiper Compagnons Ir. M.Ph.W. (Martin) Dubbeling Tel.: 026 – 351 7060 TU-Delft, faculteit Techniek, Bestuur, Management Dr. Ir. B. (Bert) Enserink Drs. M.A.A. (Mirjam) Huis in ’t Veld Tel.: 015 – 278 8071

Breedband Slotdocument

- 27 -

BIJLAGE 1

Deelnemers aan Breedband

Associates Gemeente Almere Paul Denninghof-Stelling Ab Jong Gert-Jan van den Bovenkamp Ed Schippers Marco Odding Gerard Lappee Iris de Ridder Bas Robbemont Piet Romijn Saskia van Walwijk Richard Krabben Wim Peters René Blom Henri Deelstra (Oranjewoud) Hans Koot Arnout Kruijshaar Jelle Kootstra (Stivas) Han Olden H. Eweg Wim Haver Wilma Pol Sandra van Liere Ton Hardick Barend-Jan Schrieken Johan Franke Arjan Ekelenkamp Erik Creemers

De Community of Practice Innovatieve Bedrijventerreinen Breedband heeft bestaan uit een initiërend en faciliterend kernteam, een belangrijke groep betrokken partners (Associates), daaromheen een grote groep relaties, deskundigen en betrokkenen en tenslotte met name genoemd Habiforum als initiatiefnemer, begeleider en hoofdsponsor van het traject. Kernteam Rob van der Krogt coördinator Franc van den Berg Marjan den Braber Martin Dubbeling Bert Enserink Mirjam Huis in’t Veld Ondersteuning en bijdragen Maura Soekijad Wendy Versteeg Elvira Martina DHV Management Consultants BECO Groep BV DHV Management Consultants KuiperCompagnons Faculteit Techniek, Bestuur, Management TU-Delft Faculteit Techniek, Bestuur, Management TU-Delft

Gemeente Doetinchem Gemeente Dordrecht

Gemeente Gendringen Gemeente Haarlemmermeer

Gemeente Tilburg Gemeente Wageningen

Faculteit Techniek, Bestuur, Management TU-Delft DHV Infra Advies DHV Management Consultants

Hoogevest Ontwikkeling BV TNO-MEP

Breedband Slotdocument

bijlage 1

Relaties Deskundigen, betrokkenen, bijdragen: Fakton Jos Konickx Hogeschool IJsselland Kjelle-Erik Bugge ING Vastgoed Jaco Meuwissen Frits Candel Onderzoeksinstituut OTB TU-Delft Erik Louw BECO Groep BV Lidewij van Trigt BECO Groep BV Ralph Mulder KuiperCompagnons Wouter Vos KuiperCompagnons Michiel Mulderij KuiperCompagnons Joost Hugo Janssen KuiperCompagnons Jonathan Ursem Jeleniewski & Jeleniewski Rob Jeleniewski Kessels en Smit Christiaan de Vries Marc Koenders KPMG Metrum Rémi Adriaansens Novem Mw. M. Willems Ontw. Vathorst (Amersfoort) Wim van Veelen Provincie Utrecht Ingrid Schuringa ROM Magazine Marcel Bayer Transport en Logistiek Nederland Jan Tjarks DHV Investment Services Robert van Hoof DHV Milieu en Infrastructuur Dick Rooks DHV Ruimtelijke Ontwikkeling Onno de Vries

Habiforum Ab van Luin Oesha Ramsundersingh Geert-Jan Verkade

bijlage 1

-2-

BIJLAGE 2 Overzicht activiteiten Breedband Sinds het najaar van 2000 is gewerkt aan de opbouw van een netwerk en de ontwikkeling van community of practiceelementen daarin. De inhoudelijke en procesmatige opbouw en ‘beheer’ van de CoP is een continu proces geweest aangestuurd door het kernteam, begeleid door Habiforum, en gevoed door velerlei overleg met afzonderlijke (potentiële) CoP-leden en betrokkenen. De volgende plenaire activiteiten vormen de ijkpunten: Juli 2001 Breedband Ruhrtour Vaststellen planning en opzet CoP Breedband en bezoek aan industriegebieden Ruhrgebied September 2001 Tour Innovatieve Bedrijventerreinen Bezoek diverse bedrijventerrein-ontwikkelingen: De Hutten (Gendringen), Nudepark (Wageningen), Vathorst (Amersfoort), presentaties en voorbereiding analyse November 2001 Breedband Middag Cooker Analyse issues meervoudig en duurzaam ruimtegebruik bij cases, ter voorbereiding van Pressure Cooker December 2001 Breedband Pressure Cooker I 24-uurs-sessie, met uitgebreide behandeling van cases Holec (Hengelo) en Nudepark (Wageningen)

Januari 2002 Evaluatie-seminar CoP Breedband Gezamenlijke beschouwing van inhoudelijke en organisatorische voortgang CoP Breedband met Habiforum en begeleidingsgroep. Juni 2002 Breedband Mini Cooker Selectie thema’s en cases voor Pressure Cooker II Juli 2002 Breedband Tour Bedrijventerreinen Excursie ter voorbereiding van Pressure Cooker II: Glastuinbouw Rijsenhout (Haarlemmermeer), de Isselt (Amersfoort) en Dordtse Kil IV (Dordrecht) September 2002 Breedband Pressure Cooker II 24-uurs-sessie, met uitgebreide behandeling van cases Glastuinbouw Rijsenhout (Haarlemmermeer), de Isselt (Amersfoort) en Dordtse Kil IV (Dordrecht) Februari 2003 Breedband Slotsymposium Uitwisseling waarnemingen en leerpunten Breedband traject en slotdebat Verder is namens Breedband deelgenomen aan de volgende Habiforum-activiteiten: 2001-2002 Oktober 2001 Oktober 2002 Diverse Meta-CoP-bijeenkomsten Workshop Regiegroep bedrijventerreinen Habiforum ‘Pit-Stop’

Breedband Slotdocument

bijlage 2

BIJLAGE 3 Enkele Casusbeschrijvingen Casus Nudepark, Wageningen Inleiding Wageningen heeft ingezet op de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein ten westen van de huidige bebouwde kom. Het gaat om ca. 12 ha. nieuw terrein: Nudepark. Het voornaamste motief voor de ontwikkeling is om voldoende aantrekkelijke ruimte te bieden voor lokale bedrijvigheid. Tegelijkertijd wordt een ruimtelijke herschikking beoogd, waarbij de overlast van licht milieu-hinderlijke en verkeersaantrekkende bedrijvigheid binnen de bebouwde kom verdwijnt. Daarmee ontstaat bovendien ruimte voor nieuwe stedelijke ontwikkeling. Duurzaamheid en vernieuwing vormen de kern van het plan, aansluitend bij de ambities van de gemeente, maar ook om tegemoet te komen aan het ruimtelijk beleid van de Provincie Gelderland. Dilemma’s Wageningen neemt in Gelderland een dubbelzinnige positie in: Het wordt beschouwd als ‘sub-regionaal centrum’, maar is ook ‘agro-kenniscentrum’ met een wereldwijde uitstraling. De Provincie stimuleert dan ook de ontwikkeling van kennisintensieve (agro-)bedrijvigheid, maar aan de andere kant is er

een zeer beperkt (‘sub-regionaal’) woningcontingent en ziet de Provincie liever geen lokale uitbreiding van overige bedrijvigheid, tenzij bij voorkeur gehuisvest in regionaal verband (met Ede en Veenendaal). Dat gaat echter voorbij aan de belangen van veel bedrijven die toch een lokale binding hebben, en de wens van de gemeente om ook deze bedrijvigheid binnen haar grenzen te behouden, niet alleen uit economische overwegingen, maar ook om overbodig woonwerkverkeer over de gemeentegrenzen heen te beperken. Verder bestaat er een strikt beleid om het open buitengebied niet verder te bebouwen, tenzij zeer urgent. Nudepark zou echter een lastige herstructureringssituatie op langere termijn kunnen voorkomen, én op korte termijn een aantal knelpunten op kunnen lossen. Verder biedt Nudepark nieuwe kansen voor bestaande bedrijven, en komt het de stedelijke kwaliteit zowel binnen de stad als op het duurzame Nudepark zelf ten goede. Die ruimtelijke kwaliteitsslag past goed bij Wageningen als internationaal kenniscentrum, mits het beperkte woningcontingent niet in de weg staat om de stedelijke ontwikkeling goed vorm te geven.

Breedband Slotdocument

bijlage 3

Oplossingsstrategieën en concepten Vanuit bovengenoemde dilemma’s zijn de volgende oplossingsstrategieën benoemd: 1) Ontwikkeling van een uitmuntend, duurzaam, vernieuwend en beeldend concept. Dit is uitgewerkt door Kuiper Compagnons in drie deelstrategieën: ‘Energie- en Milieubalans’; ‘Meervoudig Intensief Ruimtegebruik (lokaal)’; en ‘Ruimtebalans’; deze laatste strategie geeft aan op welke wijze Nudepark bijdraagt aan een duurzame, integrale ruimtelijke en economische ontwikkeling van Wageningen als geheel. 2) Keuze voor Nudepark als de minst slechte uitbreidingslocatie. (Overwegingen: stedelijke structuur, verkeersstructuur en belasting van natuur en milieu). 3) Een processtrategie: a) Duidelijk communiceren over de uitgangspunten achter de provinciale beleidslijnen en over de wijze waarop Nudepark daarmee rekening houdt, de ‘Ruimtebalans’ biedt hiervoor de meeste aanknopingspunten; de gemeente stelt zich hierbij op als partner van de provincie door gezamenlijk de balans en de verbindingen te zoeken tussen lokale en regionale belangen. b) Omdat de bedrijven grotendeels vanuit de gemeente zelf komen (en dus bekend zijn) kan het ontwerp in samenspraak worden uitgewerkt, en kunnen duurzame

en ‘meervoudige’ elementen reëel toepasbaar worden gemaakt. c) Een ontwikkelconcept waarbij de gemeente de regie strak in handen houdt wat betreft ontwikkeling en beheer van Nudepark: supervisie, regels voor uitgifte, geen bedrijven van buiten, collectieve gebouwen, eisen aan ontwerp en gezamenlijke voorzieningen (logistiek, energie) e.d.

Conclusies casus Nudepark Wageningen • De ontwikkeling van een bedrijventerrein heeft grote consequenties voor de ruimtelijk-economische structuur van de omgeving. Een weloverwogen ontwikkeling biedt dan ook handvatten voor een gerichte ruimtelijkeconomische sturing die veel verder gaat dan het afzonderlijke bedrijventerrein. Goede afstemming en communicatie tussen lokale en (boven-)regionale belangen is bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen altijd van groot belang. Als bedrijven die zich mogelijk gaan vestigen op het terrein reeds in beeld zijn kunnen de wensen van verschillende partijen (ontwikkelende gemeente en bedrijven) veel beter op elkaar worden afgestemd.

• •

bijlage 3

-2-

Casus Dordtse Kil IV, Dordrecht Inleiding

Waard. Kortom een doordacht evenwicht tussen landschap en bedrijvigheid en met uitstraling naar de randen. Dilemma’s

Dordrecht wordt met de Drechtsteden gekenmerkt door haar ligging aan grote waterwegen, de A16 en het spoor. Dordrecht heeft veel “natte terreinen”; zeehavens en havens voor de binnenvaart. Voorts ligt de regio Drechtsteden ingeklemd tussen aan aantal nationale landschappen en zijn dientengevolge de uitbreidingsmogelijkheden beperkt. In de gemeente Dordrecht zijn reeds de bedrijventerreinen Dordtse Kil I en II ontwikkeld en wordt Dordtse Kil III momenteel gerealiseerd. Tot de context van de casus behoort tevens de regionale economische visie op Shipping Valley. In deze visie worden de Dordtse Kil III en IV bij de Zeehaven en de Containerterminal betrokken. Bedrijven die daar verwacht worden zijn zeehavenbedrijven, handel, logistiek, groothandel etc. Doelstelling van de casus: De ontwikkeling van het laatst bruikbare gemengde bedrijventerrein (Dordtse Kil IV) in de regio, zodanig dat er bedrijvigheid kan plaatsvinden en dat er genoeg ruimte wordt gecreëerd voor de inpassing van deze bedrijvigheid in de landschappelijke relatie tussen het rivierenlandschap met polders en de Biesbosch op het Eiland van Dordrecht en het polderlandschap van de Hoeksche

Dat er een Dordtse Kil IV komt is niet vanzelfsprekend. In de eerste plaats is de beoogde locatie voor Dordtse Kil IV de laatste locatie om als bedrijventerrein te bestemmen. Besloten zou ook kunnen worden om deze locatie als strategische reserve te behouden voor een volgende generatie. Daarnaast is een randvoorwaarde voor de locatie dat er een doordacht evenwicht komt tussen landschap en bedrijvigheid binnen financieel economische randvoorwaarden. De tegenkrachten zijn vanzelfsprekend gebaseerd op de waarde van Dordtse Kil IV voor de economische stabiliteit van Dordrecht en omstreken en de financiële behoeften van de gemeente (opbrengst grond). Concepten Er zijn drie concepten geïdentificeerd: 1. Geen DK IV als bedrijventerrein. 2. DK IV als landschappelijk bedrijventerrein. 3. DK IV als integraal onderdeel van Shipping Valley. Het derde concept, DK IV als integraal onderdeel van Shipping Valley is niet verder omdat de gemeente de rol van DK IV al in de bestaande ontwikkelingsvisie Shipping Valley heeft opgenomen.

Breedband Slotdocument

bijlage 3

Concept 1: Geen Dordtse Kil IV als bedrijventerrein Wanneer DK IV niet tot een bedrijventerrein wordt ontwikkeld, liggen andere mogelijkheden open. Als voorbeeld is genoemd het opwekken van duurzame energie ten dienste van DK III door middel van windmolens. Andere mogelijkheden zijn landbouw handhaven of een productiebos aanleggen. Het reserveren van Dordtse Kil IV heeft consequenties voor het ruimtegebruik op Dordtse Kil III. Het huidige uitgiftebeleid zal verscherpt moeten worden, waarbij slim uitgeven en flexibiliteit uitgangspunten zijn (nu is verkoop belangrijkste drijfveer). De gecreëerde schaarste aan grond zal verpaupering en leegstand voorkomen op de andere Killen. In relatie met Dordtse Kil III is op Dordtse Kil I en II een geleidelijke herstructurering nodig om ‘natte’ bedrijven dichter bij de zeehaven te plaatsen. Concept 2: DK IV als bedrijventerrein met landschappelijk karakter DK I, II en III zijn sterk met elkaar verbonden en hebben een aanzienlijke relatie met de Zeehaven. DK IV biedt in dit concept ruimte aan bedrijven die uit DK I, II en III komen, omdat ze ‘geen ‘relatie hebben met Shipping Valley. Naar behoefte vindt herstructurering plaats. DK IV kan ook nieuwe bedrijvigheid aantrekken. Om intensief ruimtegebruik te realiseren wordt op het bedrijventerrein DK IV bedrijfsruimte

te huur aangeboden in plaats van kavels te koop te zetten (hoge floor space index m2 vloeropp / m2 grondopp). In dit concept kan gedacht worden aan geclusterde ‘bedrijven-eilanden’ in een landschappelijke omgeving. Eindconclusie Nadat alle belangen in beeld zijn gebracht en het probleem tot de kern is uitgediept, blijken er vanuit de verschillende casussen drie conclusies te zijn: • Belangrijk is eerst na te denken waarom DK IV tot een bedrijventerrein ontwikkeld moet worden. Aan de kaak stellen van de grondboerenpolitiek; alleen winst maken door grond te verkopen, of is het beter de bestaande bedrijventerreinen intensiever te gebruiken. Een verleidelijk concept zit in een goede organisatie en financiering; Dordtse Kil IV wil zich onderscheiden door gronden te verkopen en ook nog eens een hoog landschappelijk karakter te bereiken. Gevolg hiervan zijn echter hoge grondprijzen. Op dit moment is er nog teveel bedrijventerrein beschikbaar om dit te kunnen realiseren. Schaarste is een noodzakelijke voorwaarde. Voor meervoudig ruimtegebruik is overheidsregie nodig. Daarom is het adagium: geen vierkante meters verkopen, maar kubieke meters verhuren.

bijlage 3

-4-

BIJLAGE 4 24 Anekdotes

Breedband Slotdocument

bijlage 4