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Es conocido el desarrollo econmico alcanzado en nuestro pas en los ltimos

aos. Producto de este fenmeno, se han visto crecimientos acelerados en


algunas actividades econmicas unas ms que otras-, siendo un claro ejemplo
de ellos el negocio inmobiliario, el cual ha experimentado un desarrollo nunca
antes visto en nuestra historia. Este avance en este rubro habilitaciones
urbanas, construcciones de edificios, centros comerciales, etc.-, puede ser
observado en cualquier parte de las ciudades indistintamente de la
categorizacin que hayan recibido, lo que genera un cambio en el panorama y
las necesidades de estos lugares, ocasionando con ello no siempre el
beneplcito de la poblacin que vive a sus alrededores. A este respecto se han
presentado muchos problemas con respecto a los proyectos de construcciones
de edificios, centros comerciales, universidades, etc. en barrios que reciban la
categorizacin de residenciales. As por ejemplo podemos citar el caso de
Santiago de Surco, donde se presentaron problemas con un proyecto
inmobiliario que contempla la construccin de un complejo comercial de
edificios de oficinas de diez y doce pisos de altura, puesto que los vecinos de la
zona El Trigal (Urbanizaciones La alborada, Las Gardenias, Vista Alegre y
Prolongacin Benavides) lo rechazan sealando que para un proyecto
urbanstico de tal envergadura, la Municipalidad de Surco no consult a los
vecinos ni tom en cuenta el carcter residencial de la zona y, adems, ignor
el impacto en los servicios pblicos (agua y desage) y el trnsito vehicular.
Es por estas consideraciones que el aparato estatal busca normar el desarrollo
de estas actividades para as poder regular los procedimientos administrativos
y de esta manera los administrados puedan solicitar las respectivas licencias
de habilitaciones urbanas y de edificacin, logrando con ello la promocin de
la inversin privada en este rubro, buscando a la vez tambin proteger el
inters superior de la colectividad.
El desarrollo en el rubro inmobiliario al estar relacionado directamente con el
inters pblico, debe de ser realizado de una manera responsable y eficiente,
para lo cual las municipalidades establecen criterios y requisitos a cumplir, los
cuales se representan en normas claras y no subjetivas, lo que permite
asegurar un crecimiento ordenando de las ciudades, Ahora, es innegable que
en este mbito los procedimientos administrativos que permitan la gestin,
desarrollo y culminacin de las obras que se encuentran dentro de las
habilitaciones urbanas y edificaciones debern estar orientados por un
conjunto de normas especiales y tcnicas que maximicen beneficios y
reduzcan los gastos a los administrados.

I.

LA REGULACIN DE LAS LICENCIAS DE HABILITACIN Y EDIFICACIN

La Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones


fue publicada y entr en vigencia con la finalidad de agilizar la construccin o
modificacin de viviendas, es as que esta ley tiene por objeto establecer la
regulacin jurdica de los procedimientos administrativos para la obtencin de
las licencias de habilitacin urbana y de edificacin, con la finalidad de facilitar
y promover la inversin inmobiliaria.
Normativa aplicable:
- Ley N 29090, modificada por las Leyes N 29300 y N 29476.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA, modificado por D.S. N 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones.
- Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Resolucin N 339- 2008 SUNARP/SN.

II.

HABILITACIN URBANA Y EDIFICACIN

Por Habilitacin Urbana debemos entender aquellos procesos a travs de los


cuales se convierte un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la
ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de
desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Este proceso requiere efectuar aportes gratuitos para fines de recreacin
pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios
pblicos complementarios, que son reas edificables que constituyen bienes de
dominio pblico del Estado.
Con respecto a Edificacin se tiene que es el resultado de construir una obra
cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades, y
comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella, teniendo
en cuenta que las obras de edificacin pueden ser:

a) Edificacin Nueva, que es aquella que se ejecuta totalmente o por etapas


sobre un terreno sin construir;
b) Ampliacin, cuya obra se ejecuta a partir de una edificacin preexistente,
incrementando el rea techada, en este caso se puede incluir o no la
remodelacin del rea techada existente;
c) Remodelacin, obra que modifica total o parcialmente la tipologa y/o el
estilo arquitectnico original de una edificacin existente;
d) Refaccin, obra de mejoramiento y/o elementos constructivos, no alterando
el uso, el rea techada, ni los elementos estructurales de la edificacin
existente;
e) Acondicionamiento, trabajos de adecuacin de ambientes a las necesidades
del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquera, falsos cielos
rasos, ejecucin de acabados e instalaciones;
f) Puesta en Valor Histrico Monumental, obra que comprende, separada o
conjuntamente, trabajos de restauracin, recuperacin, rehabilitacin,
proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una edificacin.
Con respecto a este ltimo tipo de obra, el Instituto Nacional de Cultura INC
deber remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia
Nacional de Registros pblicos SUNARP el listado de bienes inmuebles y
ambientales considerados como patrimonio cultural monumental y
arqueolgico, para los fines a que se contrae el artculo 29 de la Ley n 28296,
Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin.
g) Cercado, obra que comprende exclusivamente la construcci9n de muros
perimtricos en un terreno y vanos de acceso, siempre que lo permita la
municipalidad; y finalmente,
h) Demolicin, que es aquella accin mediante la cual se elimina total o
parcialmente una edificacin existente.
Para establecer lo relacionado con los procedimientos administrativos de
otorgamiento de licencias para estas actividades tenemos que, de acuerdo al
artculo 6 de la Ley, ninguna obra de habilitacin urbana o de edificacin podr
construirse sin sujetarse a las normas urbansticas establecidas en los planes
de desarrollo urbano y/o acondicionamiento territorial y/o planeamiento
integral. Estas normas urbansticas constituyen documentos de inters pblico,
cuya finalidad es la promocin del desarrollo ordenado de las ciudades y para
esto las municipalidades dispondrn su difusin a travs de su publicacin en
lugares y medios accesibles a la colectividad; asimismo, facilitarn el acceso a
reproducciones impresas de las normas urbansticas, a solo requerimiento del
interesado, siendo las copias solicitadas de cargo del interesado, sin perjuicio
de los derechos municipales que correspondan.
Articulo 7.- Definicin de licencias de habilitacin y de edificacin.
Las licencias de habilitacin y de edificacin constituyen actos administrativos
mediante los cuales las municipalidades otorgan autorizacin para la ejecucin
de obras de habilitacin urbana o edificacin.

Las licencias citadas podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as mismo


de desistimiento de manera expr5esa y a solicitud del interesado.

Para estos efectos, estn obligados a solicitar estas licencias las personas
naturales o jurdicas, pblicas o privadas, propietarios, usufructuarios,
superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre o afectacin en
uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar
y solo se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificacin las obras
relacionadas a los trabajos de acondicionamiento o de refaccin, respecto de
los cuales bastara con declararlos en el autovalo del ao siguiente a la
ejecucin de los mismos y la construccin de cercos frontales hasta 20m de
longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el rgimen en que
coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn. Todo esto
siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nacin.

III.

MODALIDADES DE APROBACION
A. MODALIDAD DE APROBACION AUTOMATICA
Para obtener las licencias reguladas por la Ley, mediante
procedimiento de aprobacin automtica, solo se requiere la
presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico
acompaado de los requisitos establecidos en la Ley. El cargo de
ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidacin
respectiva, y a partir de este momento de podrn iniciar las obras.
Podrn acogerse a esta modalidad:
a) La construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m2
construidos, siempre que constituya la nica edificacin en el lote.
b) La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin
original cuente con licencia de construccin o declaratoria de
fbrica, y la sumatoria del rea construida de ambas no supere los
120 m2.
c) La remodelacin de una edificacin, sin modificacin estructural ni
aumento de rea construida.
d) La construccin de cercos de 20 m. hasta 1000 m. de longitud.
e) La demolicin total de edificaciones, siempre que no constituyan
parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin y de las que
requieran el uso de explosivos.
f) Las obras menores, segn lo establecido en el Reglamento
Nacional de Edificaciones.

g) Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de


carcter policial de la polica Nacional del Per, as como los
establecimientos de reclusin penal, los que debern ser
ejecutarse con sujecin a los Planes de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano.

B. MODALIDAD DE APROBACION AUTOMATICA


PROFESIONALES RESPONSABLES

CON

FIRMA

DE

Para obtener las licencias reguladas por la Ley mediante el


procedimiento de aprobacin automtica con firma de profesionales
responsables, solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad
competente, del formulario nico acompaado de los requisitos
establecidos en la Ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva
licencia temporal que permiten iniciar las obras preliminares, previo
pago de liquidacin respectiva. La municipalidad cuenta con un plazo
de 20 das para verificar el expediente, la idoneidad y correcta
ejecucin del proyecto. Despus de la verificacin sin observaciones,
se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuacin de las
obras.
Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de
cinco (5) hectreas, que conformen lote nico, siempre y cuando
no este afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b) Las habilitaciones urbanas de pedios que cuenten con un
planeamiento integral aprobado con anterioridad.
c) Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar
de hasta cinco (5) pisos, o condominios de vivienda unifamiliar y/o
multifamiliar de hasta cinco (5) pisos, siempre que el proyecto
tenga un mximo de 3000 m2 de rea construida.
d) La construccin de cercos mayores a 1000 m de longitud
En esta modalidad, no estn contempladas las habilitaciones urbanas
y edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nacin declaradas por el INC.

C. MODALIDAD DE PROBACION CON EVALUACION PREVIA DE


PROYECTO POR REVISORES URBANOS O COMISIONES TECNICAS
Para obtener las licencias reguladas por la Ley, mediante el
procedimiento de aprobacin con evaluacin previa del proyecto por

revisores urbanos, solo se requiere la presentacin, ante la


municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los
requisitos establecidos en la misma Ley. El cargo de presentacin del
expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago
de la liquidacin respectiva, pudiendo a partir de ese momento
iniciarse las obras.
Para el caso en que el interesado opte por acudir a la comisin
tcnica de la municipalidad competente, el trmite correspondiente
ser regulado por el reglamento de la Ley, en el que se aplicara el
silencio administrativo positivo.
La municipalidad tendr que convocar a la comisin en un plazo de 5
das tiles; la comisin tendr un plazo de 40 das tiles para evaluar
el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el
silencio administrativo positivo.
Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas,
con sujecin a un planeamiento integral de la misma
b) Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea que
soliciten venta garantizada de lotes.
c) Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de
viviendas, donde el nmero, dimensiones de lotes a habilitar y
tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que
su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
d) Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o
condominios que incluyan vivienda multifamiliar de ms de cinco
(5) pisos y/o ms de 3000 m2 de rea construida.
e) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepcin de
las previstas en la modalidad de aprobacin con evaluacin precia
con comisin tcnica.
f) Las edificaciones de uso mixto con viviendas
g) Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales
inmuebles, previamente declarados.
h) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de
diversin y salas de espectculos que, individualmente o en
conjunto, cuenten con un mximo de 30000 m2 de rea
construida.
i) Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de
15000 m2 de rea construida.
j) Locales para espectculos deportivos de hasta 20000 ocupantes
k) Todas las dems edificaciones que no se encuentren
contempladas en las tres primeras modalidades.

D. MODALIDAD DE APROBACION CON EVALUACION PREVIA DE


COMISION TECNICA
El tramite bajo esta modalidad de procedimiento de otorgamiento de
las licencias se inicia con el ingreso de los requisitos establecidos
para esta modalidad en el artculo 160 de la Ley para el caso de
habilitaciones urbanas; y en el artculo 25 de la misma para el caso
de edificaciones a la municipalidad de la jurisdiccin, la que, luego de
ser cancelados los derechos de trmite y revisin, convocara a la
comisin tcnica, en un plazo no mayor a cinco (5) das tiles.
Despus la comisin dispondr de veinte (20) das tiles para
edificaciones, y cuarenta y cinco (45) das tiles para habilitaciones
urbanas, para la evaluacin correspondiente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se hace de aplicacin el silencio administrativo
positivo.
Para obtener la licencia de habilitacin urbana o de edificacin
mediante el procedimiento administrativo de aprobacin con
evaluacin previa por parte de la respectiva comisin tcnica y con
aplicacin del silencio administrativo positivo se requiere la
presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico
acompaado de los requisitos establecidos en la Ley.
La inscripcin en Registros Pblicos de las habilitaciones urbanas
autorizadas por las modalidades de: a) aprobacin automtica con
firma de profesionales responsables; b) aprobacin con evaluacin
previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas: y, c)
la modalidad de aprobacin con evaluacin previa de comisin
tcnica se realizara nicamente con la recepcin de obras. Sin
embargo, el proyecto de habilitacin urbana, aprobado por la
municipalidad de forma automtica, podr ser inscrito, de ser el caso,
bajo responsabilidad del promotor.
Debern seguir esta modalidad:
a) Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con reas
urbanas o que cuenten con proyectos de habilitacin urbana
aprobados y por lo tanto requieran de formulacin de un
planeamiento integral
b) Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas
arqueolgicas,
bienes
culturales
inmuebles,
previamente
declarados, o con reas Naturales Protegidas.
c) Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o de
industria bsica, m y Usos Especiales (OU)
d) Las edificaciones para fines de gran industria o industria bsica

e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de


diversin y salas de espectculos que, individualmente o en
conjunto, cuenten con ms de 30000 m2 de rea construida.
f) Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15000
m2 de rea construida
g) Locales de espectculos deportivos de ms de 20000 ocupantes.

IV.

LA NORMALIZACION Y PROMOCION EDIFICATORIA


1. Normalizacin edificatoria

El artculo 35 de la Ley define a la normalizacin edificatoria como aquella


actividad que tiene como objeto mejorar la habitabilidad, el costo, tiempo y
productividad en las edificaciones y habilitaciones urbanas. Se establece
mediante las normas tcnicas de edificacin y la promocin de la investigacin
en materia de edificacin y habilitacin urbana. Asimismo, el Reglamento
Nacional de Edificaciones y el Cdigo de Estandarizacin de Partes y
Componentes de la Edificacin constituyen las normas tcnicas nacionales de
cumplimiento obligatorio por todas las entidades pblicas, como por las
personas naturales y jurdicas de derecho privado que proyecten o ejecuten
habilitaciones urbanas y edificaciones en el territorio nacional.
El Reglamento Nacional de Edificaciones es el marco normativo que establece
los criterios y requisitos mnimos de calidad para el diseo, produccin y
conservacin de las edificaciones y habilitaciones urbanas y se actualizar
peridicamente de manera integral o parcial, conforme a los avances
tecnolgicos y la demanda de la sociedad.
El cdigo de estandarizacin es el conjunto de normas tcnicas que deben de
cumplir las partes, componentes y materiales para las edificaciones, a fin de
garantizar su calidad y seguridad. Este cdigo ser aprobado mediante decreto
supremo, con el informe tcnico del INDECOPI. Las entidades del Estado,
competentes en materia de edificaciones, propiciaran el desarrollo de normas
tcnicas que estandaricen los materiales y componentes constructivos
normalizados que logren mayores ndices de productividad. Asimismo,
fomentaran la acreditacin de entidades privadas que evalen y otorguen a
certificacin de productos. El INDECOPI es el encargado de la elaboracin y
actualizacin de las Normas Tcnicas de Estandarizacin de Partes y
Componentes de la Edificacin.
Con respecto a la promocin
edificacin, el articulo 37 de
competentes en materia de
capacitacin tecnolgica con

de la investigacin y desarrollo en materia de


la Ley establece que las entidades del Estado,
edificaciones, incentivaran la investigacin y
fines de innovacin, que rediten en mayores

niveles de productividad y calidad edificatoria. Asimismo, estimularan el


estudio y mejoramiento de tecnologas constructivas tradicionales en lo que
respecta a condiciones sismorresistentes, de estabilizacin, durabilidad y
seguridad social y econmica.

2. Promocin edificatoria
En la promocin edificatoria las entidades pblicas, a nivel nacional, regional y
local propiciarn estmulos e incentivos para la produccin e inversin
inmobiliaria, dando preferente atencin a las edificaciones de inters social y a
la conservacin y recuperacin del patrimonio cultural inmueble. Se otorgar
asimismo, incentivos para la formalizacin de fbrica y la independizacin de
unidades inmobiliarias, a fin de propiciar la densificacin urbana, en
concordancia con los planes de desarrollo urbano. As, segn el artculo 39 de
la Ley, la adopcin de las normas que regularn la inversin inmobiliaria se
sustentar en los principios de concordancia, neutralidad, simplicidad,
transparencia y obligatoriedad de difusin.
Las obras de saneamiento y electrificacin ejecutadas por terceros, en el marco
de los proyectos de habilitacin urbana y de edificacin, formulados conforme
a la normativa tcnica especfica vigente y que cuenten con la factibilidad
otorgada por las empresas prestadoras de servicios, no estn sujetas a las
normas del Sistema Nacional de Inversin Pblica. Ahora, con respecto a los
trmites administrativos, que sigan las personas naturales o jurdicas, en
edificaciones ante las autoridades competentes, deben de otorgar certeza en
cuanto al curso de las solicitudes, y tendrn como caracterstica la simplicidad
y la transparencia de todos los trmites y sus correspondientes requisitos. Los
ministerios, instituciones y organismos pblicos, y otras entidades de la
Administracin pblica de cualquier naturaleza estn obligados a aprobar
normas legales destinadas a unificar, reducir, y simplificar los procedimientos y
trmites administrativos que se siguen ante la respectiva entidad. Cualquier
requerimiento adicional a lo previsto en la Ley constituye una barrera de
acceso al mercado.

V.

REGULARIZACIN DE HABILITACIONES URBANAS EJECUTADAS

Solo podrn regularizarse las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 25 de


setiembre de 2007, siempre y cuando estn debidamente acreditadas
mediante documento de fecha cierta.

La municipalidad denegar la solicitud de regularizacin si se incumple la


zonificacin y diseo de vas y stas se aprueban mediante resolucin
municipal.

VI.

HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Se entiende por habilitacin urbana de oficio aquellas que se realizan en


predios que se encuentran ya registrados como rsticos pero que se
encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y
servicios.
Las municipalidades debern identificarlos y emitir de oficio la resolucin que
lo declare de naturaleza urbana. La inscripcin en el Registro ser gestionada
por el propietario.

VII.

REPLANTE DE URBANIZACION O REURBANIZACIN

Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina


reurbanizacin al replanteo de una urbanizacin o lotizacin que conlleve la
recomposicin de la trama urbana existente mediante la reubicacin o
redimensionamiento de las vas y la acumulacin y subdivisin de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanizacin est
sujeta a los trmites correspondientes a una habilitacin urbana, razn por la
que el ttulo en mrito al cual se inscribir este acto, ser la resolucin
municipal que la aprueba, acompaada de los planos y memorias descriptivas
correspondientes

IIX. CONCLUSIONES

Los procedimientos administrativos pueden ayudar al desarrollo de


determinadas actividades cuando son establecidas de acuerdo con las
exigencias que la realidad presenta y la celeridad con las que se las requiere;
es por esto que en el caso de licencias de habilitacin urbana y edificaciones,
con la promulgacin de la Ley N 29090 se busc establecer una regulacin
jurdica de estos procedimientos administrativos para qu7e la obtencin de las
licencias de habilitacin urbana y de edificacin se realicen de manera fcil, y
as se pueda promover la inversin inmobiliaria.
Por lo sealado en el prrafo precedente, se busca que estos trmites no seas
muy engorrosos y largos; sin embargo se debe de tener en cuenta que un
aspecto importante para determinar la posibilidad de habilitar y urbanizar una
zona (y por ende edificar) es la disponibilidad de vas de comunicacin con
otras partes de la ciudad, as como la existencia de servicios pblicos como
agua, desage y energa.
Si con la promulgacin de la Ley 29090 se dio un importante paso para
promover la inversin inmobiliaria, lo que ha quedado pendiente es la
eliminacin o reduccin de esa burocracia en lo que a trmites administrativos
se refiere. Y es que tramitar una habilitacin urbana demora entre 1 y 2 aos,
mientras la obtencin de una licencia para construir un condominio tarda en
promedio ocho meses. A manera de comparacin, en Chile estos trmites
demoran 48 horas y en Mxico tres das.
En el Per existe mucho inters de invertir, pero como el trmite demora tanto,
simplemente dichos inversionistas se van. Aunque el gobierno ha avanzado en
este aspecto, est claro que an queda mucho por trabajar.