ondernemen

Zwolle

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

Perspectief Kantorenmarkt Zwolle 2002-2015
(Beleidsnota kantoren gemeente Zwolle)

ondernemen

Inhoudsopgave
1. 2.
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Inleiding Structuur en ontwikkeling kantorenvoorraad
Omvang en structuur van de kantorenvoorraad Kantoorlocaties in Zwolle Aanbod plannen voor kantoren Aanbod/leegstand

5 9
9 11 11 13

3.
3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

Vraag naar kantoren
Inleiding Marktopname 1999-2001 Invloeden op de vraag naar kantoorruimte Toekomstige vraag naar kantoren Matching vraag en aanbod tot 2015

17
17 17 19 19 21

4.
4.1. 4.2. 4.3.

Ontwikkelingsvisie
Inleiding Ontwikkelingsvisie Fasering

25
25 25 27

5.

Beleidsaanbevelingen

31

Bijlage 1: Begrippenkader Bijlage 2: Faseringsschema nieuwe kantoren Bijlage 3: Kaart bestaande kantorenconcentraties Bijlage 4: Kaart nieuwe kantoorontwikkelingen

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

3

ondernemen

4

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

1

Inleiding

De kantorenmarkt in Nederland staat meer en meer in de schijnwerpers. De economische groei is op een lager pitje gekomen en de economische vooruitzichten zijn gematigd op dit moment. De relatie tussen economie en kantorenmarkt is in algemene zin complex en spannend te noemen. In tal van gemeenten neemt de twijfel toe over de leegstand, de voorraad en toekomstperspectieven voor nieuwe kantoren. Er ontstaan weer meer regionale verschillen. Al snel ligt de vraag 'hoe doet Zwolle het' voor de hand. De gemeente Zwolle heeft geen traditie in het produceren van kantorennota's. Wel zijn er met regelmaat deelvisies waarbij het (kantoren)beleid wel aan de orde komt. Verder zijn er uiteraard de projectgerichte besluitvormingstrajecten rond de nieuwbouw van kantoren. Zwolle heeft zich inmiddels een markante positie verworven op het vlak van het aantal reeds aanwezige kantoorbanen. De stad kan zich met recht meer en meer als 'dienstenstad' profileren. Dit geldt zowel voor het heden en de toekomst. Niettemin moeten we een scherp oog houden voor kwetsbaarheden en risico's in de Zwolse kantorenmarkt. Maatwerk en zorgvuldigheid gekoppeld aan strategische fasering zijn daarbij sleutelwoorden. De op handen zijnde brede maatschappelijke discussie in 2003, de aanloop naar het Zwols structuurplan en de nota economisch beleidsplan zijn voorts redenen om thans een compacte beleidsnota Kantoren te produceren. Niet onbelangrijk is ook om met zo'n nota de interne beeldvorming en ook de externe beeldvorming met betrekking tot kantoren te versterken.

Tijdens de recente begrotingsbehandeling schonken ook de raadsfracties aandacht aan de Zwolse kantoren situatie. De voorliggende nota was op dat moment reeds in concept voorbereid. De kantorennota geeft de kaders aan waarbinnen kantoorontwikkelingen de komende jaren kunnen plaatsvinden en een beeld van flankerende beleidsmaatregelen op het gebied van verkeer en vervoer, ruimtelijke ordening en gronduitgifte. Positionering van Zwolle De gemeente Zwolle heeft 110.000 inwoners en vervult niet alleen een belangrijke centrumfunctie voor de regio maar vormt ook een belangrijke verbindingsschakel tussen de Randstad en Noord- en Oost Nederland. Zwolle heeft als regionaal centrum een hoge werkgelegenheidsfunctie en heeft het afgelopen decennium goed geprofiteerd van de groei van de Nederlandse economie. De Zwolse economie is goed ontwikkeld en evenwichtig opgebouwd. Door deze evenwichtige opbouw van de economische activiteit zal Zwolle waarschijnlijk minder last hebben van conjuncturele schommelingen dan steden die een meer gespecialiseerde economie hebben. Tabel 1 laat zien dat in 2001 bijna de helft van de banen in Zwolle is te vinden in de commerciële dienstverlening. Daarbinnen zijn de handel (groot- en detailhandel), zakelijke dienstverlening en in mindere mate het vervoer en (tele)communicatie dominant. De niet-commerciële dienstverlening levert ongeveer eenderde van de banen, waartoe de zorgsector in belangrijke mate bijdraagt. De nijverheid neemt een meer ondergeschikte positie in. Opvallend is het relatief lage aandeel van de bouw, en het relatief hoge aandeel van de nutsbedrijven.

Tabel 1. Aantal banen naar sector in 2001 Sector Landbouw Nijverheid Industrie Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid Commerciële dienstverlening Handel Horeca Vervoer en communicatie Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Niet-commerciële dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur en overige dienstverlening Totaal
Bron: BIRO

Absoluut 73 13.157 7.346 1.753 4.058 34.403 11.275 2.192 7.279 3.308 10.349 26.202 5.578 6.693 11.890 2.041 73.835

Relatief 0,1 17,8 9,9 2,4 5,5 46,6 15,3 3 9,9 4,5 14 35,5 7,6 9,1 16,1 2,8 100

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

5

ondernemen

In totaal komt meer dan 80% van de banen voor rekening van de commerciële en niet- commerciële dienstverlening. Zwolle kan daardoor vooral als een dienstenstad getypeerd worden. Bij diensten moet echter niet alleen aan immateriële zaken gedacht worden maar ook aan goederenbehandelde diensten zoals handel en vervoer. In deze nota staan met name kantoren als huisvesting van de kantoorhoudende werkgelegenheid centraal. Leeswijzer In de kantorennota wordt allereerst ingegaan op de structuur en ontwikkeling van de kantorenvoorraad en het toekomstige geplande aanbod. Vervolgens komen de toekomstige vraag naar kantoorruimte in Zwolle en de invloed van trends en ontwikkelingen op de vraag aan de orde. Tussen vraag en het aanbod vindt vervolgens een confrontatie plaats. In het afsluitende hoofdstuk komen de uitgangspunten voor beleid, de ontwikkelingsvisie en fasering aan de orde. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met enkele beleidsaanbevelingen.

6

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

2

Structuur en ontwikkeling van de kantorenvoorraad

Voorbeelden hiervan zijn Price Waterhouse Coopers, KPMG, IND en Defensie. Zwolle heeft inmiddels een groot aandeel kantoorwerkgelegenheid. Wanneer wordt uitgegaan van een voorraad van 610.000m² en een gemiddeld ruimtegebruik van circa 25m² kantoorruimte per werknemer, dan telt Zwolle ongeveer 24.000 mensen met een fulltime kantoorbaan. Daarmee neemt de kantorensector bijna 1/3 deel van de totale werkgelegenheid voor zijn rekening. Kenmerkend voor de kantorenmarkt in Zwolle is dat inmiddels een groot deel van de voorraad in handen is van beleggers. Dit deel van de voorraad dat door gebruikers wordt gehuurd, is relatief hoog voor steden van een met Zwolle vergelijkbare omvang en hangt samen met de relatief jonge voorraad van de stad. De huurprijs van nieuwe moderne kantoorpanden in Zwolle ligt iets hoger in vergelijking met andere middelgrote steden zoals Enschede, Nijmegen, Amersfoort en beduidend hoger dan in Groningen. In de afgelopen tien jaren zijn er 52 nieuwe kantoren bijgebouwd. De kantoorgebouwen zijn in de onderstaande tabel verdeeld naar grootteklasse. De meeste kantoren zijn gebouwd in de grootteklasse van 2.000m² tot 4.000m² (zie tabel 2). In de grootteklasse tussen 4.000m² en 10.000m² zijn 20 kantoren gebouwd (35%). In vierkante meters is dit 45% van het totaal. De afgelopen 10 jaar zijn er geen zeer kleine kantoren (500-1000) meer gebouwd en slechts vijf kantoorpanden met een omvang tussen de 1000m² en 2.000m². In Zwolle zijn de afgelopen jaren wel enkele zeer grote kantoorpanden gebouwd. Het gaat daarbij om het stadskantoor van de gemeente, het Rijkskantoor Hanzeland, het Politiebureau, en de kantoren van Price Waterhouse Coopers, Unive Verzekeringen en de IND. De gemiddelde omvang van de kantoorgebouwen is mede door deze solitaire kantoorgebruikers de afgelopen jaren sterk toegenomen. Van de gerealiseerde kantoormeters is verder 41% in gebruik als kantoorverzamelgebouw en 59% solitair. Zeer grote verzamelkantoren met vele gebruikers komen slechts weinig voor. Omdat bijna de helft van de kantorenvoorraad in Zwolle na 1992 is gerealiseerd beschikt Zwolle over een vrij jonge en daarmee kwalitatief goede kantorenvoorraad. Deze nieuwe voorraad is met name gelegen op moderne representatieve kantoorlocaties als Hanzeland en Oosterenk

2.1 Omvang en structuur van de kantorenvoorraad
Sinds midden jaren tachtig wordt de omvang van de kantorenvoorraad in Zwolle bijgehouden. Medio 2002 heeft Zwolle een bestaande voorraad van ongeveer 610.000m² bvo aan zelfstandige kantoorruimte. Hiermee is Zwolle de belangrijkste kantorenstad in de provincie Overijssel. Zwolle is, na Groningen, de tweede kantorenstad in Noord Nederland. Zwolle is wat betreft haar metrage vergelijkbaar met steden als Amersfoort, Apeldoorn en Breda maar groter dan de steden Nijmegen, Enschede en Tilburg. Zwolle heeft zich het afgelopen decennium snel ontwikkeld als kantorenstad. De kantorenvoorraad is door nieuwbouw in de periode tussen 1993 en 2002 toegenomen met gemiddeld 7,2% per jaar (27.000 m² per jaar). De laatste vijf jaren is de voorraad zelfs met 37.000m² per jaar toegenomen met als absolute uitschieter de oplevering van 61.470m² nieuwe kantoorruimte in het jaar 2001. Figuur 1

Opname nieuwe kantoren in Zwolle in m² bvo
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0

93

94

95

96

97

98

99

00

01 20

19

19

19

19

19

19

19

20

De sterke groei van de kantorenvoorraad was het gevolg van een forse uitbreidingsvraag en vervangingsvraag naar kantoorruimte van in Zwolle gevestigde bedrijven. Verder bleek Zwolle een goede vestigingsplaats voor bedrijven die verschillende activiteiten samenvoegden (concentratievraag) op een nieuwe locatie in Zwolle.

Tabel 2: Kantorenopname naar grootteklasse in aantal en in m² (1993-2002) Klasse < 2.000 2.000-4.000 4.000-10.000 > 10.000 Totaal Aantal 5 22 20 5 52 % 10 42 38 10 100 in m² 7.450 66.250 119.980 72.120 265.800 % 3 25 45 27 100 Gemiddeld 1.490 3.011 5.999 14.424 5.111

20

02

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

7

ondernemen

2.2 Kantorenlocaties in Zwolle
Geografisch gezien is er in Zwolle sprake van een sterke ruimtelijke concentratie van kantoren op de locaties Hanzeland en op Oosterenk. Daarnaast zijn er nog een viertal andere kantoorgebieden te onderscheiden de binnenstad, de Noord West Rand Binnenstad, de Zuid Oost Rand Binnenstad en de zone rond de A28. Per locatie is een korte beschrijving gegeven van enkele kenmerken van de belangrijkste kantorenlocaties in Zwolle. Hanzeland Hanzeland is een jonge representatieve kantorenlocatie met allure nabij het station en de binnenstad. In 1993 vond de eerste oplevering plaats met het rijkskantoor Hanzeland. De totale omvang per eind 2002 bedraagt circa 183.000 m2 bvo. Het huurprijsniveau is hoog en ligt op € 159. De kwaliteit van de bebouwde omgeving is goed door de aanwezigheid van gebouwen met een hoogwaardige uitstraling. Hanzeland wordt gekenmerkt door een aantal zeer grootschalige panden met een aantal regionaal en landsdeel opererende gebruikers zoals KPMG, Unive, PWC, Randstad, Grontmij en de IND. Hanzeland is goed bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer. Oosterenk Oosterenk is een grote herkenbare kantorenlocatie aan de oostrand van de stad en is in ontwikkeling sinds eind '70 / begin '80. De totale omvang bedraagt circa 126.500 m². De kantoren op Oosterenk zijn middelgrote panden (2.000 tot 4.000 m² bvo). Op Oosterenk is relatief veel zakelijke dienstverlening (accountancy, adviesbureaus etc.) gevestigd. Daarnaast zijn er enkele grootschalige andere functies gevestigd zoals het ziekenhuis en scholen. De locatie heeft een goede bereikbaarheid per auto en bus. Binnenstad De kantoren zijn verspreid in het historisch centrum binnen de stadsgrachten. Over het algemeen zijn het vooral kleine gebruikers in publieksgerichte kantoren zoals makelaars, uitzendbureaus, reisbureaus en banken. De kantoorpanden in de binnenstad hebben vooral een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en een mindere bereikbaarheid per auto. Centrum Zone: Binnenstad Noord West Ten noordwesten van de binnenstad liggen diverse kantorenconcentraties tussen het centrum en de A28. Het gaat hier onder meer om concentraties aan de Meeuwenlaan, Burgemeester Roelenweg en Burgemeester Drijberssingel. Het gaat hier om middelgrote en grote kantoorpanden voor solitair gebruik en kantoorverzamelgebouwen. De kantoorgebruikers zijn divers in omvang en komen uit de zakelijke dienstverlening, semi-overheid en maatschappelijke

dienstverlening. Met name de kantoren langs de A28 hebben een goede bereikbaarheid per auto. Centrum Zone: Binnenstad Zuid Oost Ten zuidoosten van de grachtengordel zijn enkele kantorenconcentraties gelegen. Aan de Luttenbergstraat zijn onder andere het provinciehuis en de rechtbank gevestigd. Tussen het centrum en het station zijn veel `kantoorvilla´s`. De panden zijn vooral solitair in gebruik. De locatie heeft een mindere bereikbaarheid per auto en een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. A28- Zone Aan de noordzijde van de A28 zijn enkele verspreide kantoren. In de directe omgeving zijn veel andere functies zoals bedrijvigheid, meubelboulevard, scholen en andere voorzieningen. De locatie heeft hierdoor nu nog een matige uitstraling als kantorenlocatie. De locatie is goed bereikbaarheid per auto maar kent een mindere bereikbaarheid per openbaar vervoer. De afgelopen 10 jaar heeft vrijwel alleen nieuwbouw plaatsgevonden op de kantorenlocaties Hanzeland en Oosterenk. Bijna 70% van de vierkante meters en de helft van het aantal kantoorpanden is gerealiseerd op Hanzeland. In de A28 zone en op de locatie Binnenstad Zuid Oost zijn geen nieuw kantoorpanden gerealiseerd. De omvang van de kantoorpanden op Hanzeland is beduidend groter dan op de andere locaties. Op het gemengde bedrijventerrein Berkum (categorie overig) zijn enkele kantoorverzamelgebouwen ontwikkeld.

2.3 Aanbod plannen voor kantoren
Zwolle heeft diverse mogelijkheden voor nieuwe kantoorontwikkelingen op de korte, middellange en lange termijn. Deze mogelijkheden zijn te verdelen in vigerende, harde en zachte plannen. Onder harde plannen wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen in procedure en plannen in ontwikkeling. De realisering van deze plannen hangt niet alleen af van de planologische mogelijkheden maar ook van de exploitatie mogelijkheden en eigendomsverhoudingen. 1. Kantoorontwikkeling binnen vigerende bestemmingsplannen: (circa 71.000m²) • Hanzeland: Binnen het vigerende bestemmingsplan is op Hanzeland nog ruimte voor 63.000 m² bvo kantoren. In 2003 wordt een kantoor opgeleverd met een totaal metrage van 13.000 m² bvo. Verder zijn er bouwplannen voor het P&R terrein met een omvang van circa 30.000m².

Tabel 3: Kantorenopname naar locatie in aantal en in m² (1993-2002) Locatie Oosterenk Hanzeland Binnenstad NW Binnenstad Overig Zwolle Totaal Aantal 15 27 2 4 4 52 % 29 52 4 8 8 100 in m² 54.000 184.300 5.000 16.000 6.500 265.800 % 20 69 2 6 2 100 Gemiddeld 3.600 6.826 2.500 4.000 1.625 5.111

8

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

Daarnaast bestaat nog de planologische mogelijkheid om 3 kantoorpanden aan de Oostzeelaan te realiseren (20.000m²). Deze gronden zijn deels eigendom van de gemeente en deels eigendom van NS. Oosterenk: Op Oosterenk is binnen het vigerende bestemmingsplan nog ruimte voor een kantoor van 2.500 m² bvo. Centrumzone Binnenstad Noord Oost. Aan de Luttenbergstraat wordt een kantoorgebouw van 6.100m² ontwikkeld. De bouw is inmiddels gestart. Oplevering wordt verwacht in 2004.

2. Nieuwe kantoorontwikkelingen: Harde Plannen (315.000m²) a. In procedure (60.000m²) • Oosterenk/Watersteeg Het ontwerp bestemmingsplan voor uitbreiding van het kantorenpark Oosterenk met circa 60.000 m2 bvo is in procedure. Dit gebied met de naam "Oosterenk/ Watersteeg" is met name bestemd voor de categorie "kleine kantoren". In totaal gaat het om circa 25 kantoorpanden variërend van 800m² tot 2.000m². Daarnaast zijn er mogelijkheden voor enkele grotere kantoorpanden aan de Ceintuurbaan. Naar verwachting zal het bestemmingsplan in 2003 door de raad worden vastgesteld. De oplevering van het eerste grote kantoor is in 2004. De gronden worden uitgegeven door de gemeente. b. In voorbereiding (275.000 m²) • Centrumzone Binnenstad Noord Oost. De rechtbank heeft vergevorderde plannen om op de huidige locatie aan de Schuurmanstraat fors uit te breiden (circa 25.000m²) • A28 zone/Voorsterpoort (230.000m²): Dit is een gebied gelegen tussen de Blaloweg en de A-28 wat aan de zuidzijde grenst aan het Spoolderplein en aan de noordzijde door de spoorlijn naar Kampen. Na vaststelling van de structuurvisie A28-zone door de raad is besloten een start te maken om deze visie te realiseren. In de structuurvisie is een programma opgenomen van circa 230.000m² kantoorruimte in fasen te ontwikkelen. De eerste fase is de ontwikkeling van het nieuwe kantoor van de ABN/AMRO (35.000m²). Vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan zal hiervoor een artikel 19 procedure worden gestart. De oplevering van dit kantoor wordt verwacht in 2006. Daarnaast zijn de voorbereidingen gestart om voor de gehele zone een voorontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen (190.000m²). Met uitzondering van het perceel voor de ABN/AMRO gaat het hier om een herstructurering van een bestaande locatie die in gebruik en grotendeels in eigendom is van private partijen. • A28 zone/Burgemeester Roelenweg: (18.000m²) Voor deze kantorenlocatie bestaan plannen om het nieuwe hoofdkantoor van Groene Land/Achmea te realiseren (18.000m²). Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zal een bestaand kantoorgebouw worden gesloopt 3. Nieuwe kantoorontwikkelingen: Zachte Plannen (125.000m² tot 250.000m²) • A28 zone/Centrum-Zone/Kamperpoort: Dit gebied valt deels binnen de structuurvisie A28 zone (deelgebied 2) en deels in de "Structuurvisie Centrumzone Zwolle". Voor dit deel zijn de voorbereidingen gestart om te komen tot een Masterplan.

Voor dit gebied wordt onder meer gedacht aan een invulling met kantoren. In de "Structuurvisie A28-zone wordt een metrage geraamd voor deze locatie van 25.000 tot 50.000 m². A28 zone/Nijverheidstraat: Dit gebied valt binnen de structuurvisie A28 zone (deelgebied 3) en is in feite een smalle strook tussen Zwarte Waterallee en A28. Voor dit gebied wordt onder meer gedacht aan een invulling met kantoren. In de "Structuurvisie A28-zone wordt een metrage geraamd voor deze locatie van 50.000 tot 100.000 m². Spoorzone: In de "Spoorzone", het gebied rondom het station (Westerlaan, Oosterlaan en NS-werkplaats) wordt op termijn gedacht aan een mogelijke invulling met kantoren. In de "Structuurvisie Centrumzone Zwolle" wordt een metrage geraamd voor deze locatie van 50.000 tot 100.000 m². Stadshagen 11: In het ontwerp structuurplan Stadshagen wordt de mogelijkheid opengelaten in de uitwerking van de plannen rekening te houden met kleinschalige bedrijfsgebouwen, woon-werklocaties en kleinschalige kantooreenheden in relatie tot hoofdverkeersassen en potentiële openbare vervoersontsluitingen. Het betreft hier de locatie de WIG. Er wordt geen metrage geraamd voor deze locatie.

In tabel 4 zijn de potentiële kantoormetrages nog eens op een rij gezet. De totale planologische voorraad van de vigerende, harde en zachte plannen ligt tussen de 523.000 en 648.000m². Een omvang die vergelijkbaar is met de huidige kantorenvoorraad van 610.000m². Wanneer uitgegaan wordt van een gemiddeld ruimtegebruik van circa 25m² per werknemer dan biedt de planologische voorraad ruimte aan circa 21.000 tot 26.000 fulltime kantoorbanen. Tabel 4: Planvoorraad naar status en m² (minimaal en maximaal) Status Vigerende plannen Harde plannen Zachte plannen Totaal Minimum 63.000 335.000 125.000 523.000 Maximum 63.000 335.000 250.000 648.000

Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de totale omvang van de planvoorraad (van rijp tot groen) zeer fors is en vergelijkbaar met de omvang van de bestaande kantorenvoorraad in Zwolle (610.000m²). De omvang van het vigerend aanbod is momenteel echter beperkt. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Oosterenk/Watersteeg zal in 2004 de omvang van dit aanbod weer toenemen.

2.4 "Aanbod/Leegstand"
Om verhuisbewegingen mogelijk te maken is het van belang dat een kantorenmarkt beschikt over een voldoende (direct) te aanvaarden aanbod van bestaande kantoorruimte en in aanbouw zijnde objecten (binnen een jaar op te leveren).

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

9

ondernemen

Registratie van dit aanbod vindt bijvoorbeeld plaats door een aantal landelijk opererende makelaars (Zadelhoff, Dynamis vastgoedconsultants) en de NVM (brancheorganisatie). Daarnaast houden ook enkele bladen en kranten (Vastgoed Magazine, PropertyNL, Financieel Dagblad) de ontwikkeling van het aanbod nauwlettend in de gaten. Op basis van de gegevens van deze partijen en eigen inschattingen kan geconcludeerd worden dat er in Zwolle (peildatum december 2002) sprake is van een aanbod van circa 35.000m² kantoorruimte. Van deze 35.000m² aangeboden kantoorruimte is ruim 15.000m² nog in aanbouw. Het aanbod in Zwolle ligt op de peildata van Dynamis vastgoedconsultants al vele jaren op een stabiel niveau van circa 40.000m² hetgeen duidt op een evenwichtige kantorenmarkt. Een veel voorkomende vergissing is dat aanbod wordt verward met leegstand. Onder leegstand wordt verstaan dat deel van het aanbod dat daadwerkelijk leeg staat en onmiddellijk beschikbaar is voor derden. Daarbij valt een onderscheid te maken tussen frictie en langdurige/ structurele leegstand. Langdurige leegstand heeft betrekking op kantoorruimten die langer dan 1 jaar leeg staan. De leegstand in Zwolle is beperkt. Geschat wordt dat er momenteel circa 15.000m² daadwerkelijk leeg staat. Het leegstandspercentage in Zwolle is daarmee in vergelijking met bijvoorbeeld Amsterdam-Zuid (8% tot 9% leegstand) zeer laag. Van de leegstand in Zwolle wordt geschat dat slechts 1% langer dan een jaar leeg staat (structurele leegstand). Door een geringe toename van het aantal op te leveren nieuwe kantoren de aankomende jaren mag verwacht worden dat de leegstand in Zwolle op korte termijn niet zal toenemen.

10

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

3

Vraag naar kantoorruimte

3.2 Gerealiseerde vraag 1999-2001
In hoofdstuk 2 is de opname van nieuwe kantoorpanden aan de orde geweest. De werkelijke jaarlijkse marktopname voor kantoren ligt uiteraard hoger omdat er ook transacties op de vrije markt plaatsvinden voor kantoorruimten in bestaande panden. Dit kunnen transacties in bestaande panden zijn op kantorenlocaties maar ook op bedrijventerreinen of in combinatie met woon- of winkelfuncties. Dynamis vastgoedconsultants registreert alle transacties (vanaf > 250 m2) naar bouwsoort. Nieuwbouw wordt geregistreerd in het jaar dat de bouw wordt gestart. De gemeente Zwolle registreert in haar statistieken het jaar van oplevering. Dit betekent dat beide statistieken niet zonder meer te vergelijken zijn en geeft een verklaring voor het feit dat er bij Dynamis een piek ligt in het jaar 1999 en bij de gemeente in 2001. In de periode tussen 1999-2001 hebben 94 transacties plaatsgevonden met een totale omvang van maar liefst 156.880m². De gemiddelde omvang per transactie bedraagt 1.668m². Het jaarlijks gemiddelde bedraagt 52.293m². De helft van het aantal transacties en een kwart van de vierkante meters heeft betrekking op de bestaande voorraad.

3.1 Inleiding
Er bestaan diverse methoden om de toekomstige vraag naar kantoorruimte tot 2015 te bepalen. Dit kan door een enquête te houden onder kantoorgebruikers. Onderzoek wijst echter uit dat kleine en middelgrote bedrijven alleen op korte termijn uitspraken kunnen doen over hun huisvestingsplannen. Verder is het mogelijk een prognose te maken op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkelingen (op basis van economische groeicijfers) en deze te vertalen naar de kantoorhoudende bedrijvigheid. Tot slot is het mogelijk de opname van nieuwe kantoren te extrapoleren op basis van de realisatie van nieuwe kantoren in de afgelopen jaren. Alvorens een beeld te schetsen van de toekomstige vraag naar kantoren wordt eerst de gerealiseerde vraag naar bestaande en nieuwe kantoren behandeld in de periode 1999-2001 en de invloeden op de vraag naar kantoorruimte in het algemeen en voor Zwolle in het bijzonder.

Tabel 5: Marktopname naar bouwsoort in aantal transacties en in m² (1999-2002) Bouwsoort Bestaand Nieuwbouw voor gebruiker Nieuwbouw voor de markt Totaal Aantal 48 7 39 94 % 51 7 42 100 In m² 42.671 59.900 54.309 156.880 % 27 38 35 100 Gemiddeld 889 8.557 1.392 1.668

Het gemiddelde bedraagt 889m² per transactie. Dit is duidelijk lager dan het gemiddelde van alle transacties. De nieuwbouw voor de markt in transacties (40%) en in vierkante meters (35%) is enigszins vergelijkbaar. De gemiddelde omvang bedraagt voor deze categorie 1.392m² per transactie Hoewel slechts 7% van het aantal transacties betrekking heeft op nieuwbouw voor de gebruiker betreft het wel ruim een derde deel (38%) van het aantal vierkante meters. De gemiddelde omvang bedraagt maar liefst 8.557m² per transactie. Het betreft hier onder meer de al eerder genoemde transacties van de gemeente, politie, Price Waterhouse Coopers en de IND. Samenvattend kan geconcludeerd worden dat grote transacties voor een belangrijk deel de absolute omvang bepalen.

Daarnaast is er een duidelijke relatie tussen de bouwsoort en het type gebruik. Grote transacties vinden over het algemeen plaats voor een eindgebruiker. De gemiddelde omvang van transacties voor de bestaande (889m²) en nieuwbouw (1.392) voorraad ontlopen elkaar veel minder. Tabel 6 laat zien dat verreweg de meeste transacties (60%) plaatsvinden in het segment van 250m² tot 1.000m². De gemiddelde omvang bedraagt 453m². In 20% van de gevallen gaat het om transacties van meer dan 2.000m². Hoewel verreweg de meeste transacties plaatsvinden in het segment lager dan 1.000m² heeft er de afgelopen 10 jaar geen nieuwbouw voor de eindgebruiker plaatsgevonden voor dit segment. De meeste van deze kantoorgebruikers zijn terechtgekomen in bestaande en nieuwe kantoorverzamelgebouwen dan wel in kleine bestaande kantoorgebouwen.

Tabel 6: Marktopname naar grootteklasse in aantal transacties en in m² (1999-2002) Klasse 250-1.000 1.000-2.000 2.000-4.000 4.000-10.000 > 10.000 Totaal Aantal 56 19 12 5 2 94 % 60 20 13 5 2 100 in m² 25.378 25.904 37.693 34.965 33.200 157.140 % 16 16 24 22 21 100 Gemiddeld 453 1.363 3.141 6.993 16.600 1.671

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

11

ondernemen

3.3 Invloeden op de vraag naar kantoorruimte
De volgende trends en ontwikkelingen hebben invloed op de vraag naar kantoorruimte in het algemeen en voor Zwolle in het bijzonder. • Een van de belangrijkste factoren die een rol speelt in de vraag naar nieuwe kantoren zijn de economische vooruitzichten. De gunstige economische conjunctuur heeft in de tweede helft van de jaren negentig tot een sterkere groei van kantooractiviteiten geleid dan verwacht. Sinds 2001 is er echter sprake van een stagnerende economie. De hoofdzakelijke uitbreidingsvraag van de afgelopen jaren zal hierdoor meer veranderen naar concentratievraag en verplaatsingsvraag. Nieuwe kantoorconcepten en telewerken kunnen leiden tot een afname van de ruimtebehoefte per medewerker. Bij een stagnerende economie daalt de beschikbare ruimte per werknemer vaak noodgedwongen. Schaalvergroting en fusies binnen de diverse economische sectoren leiden tot een ruimtelijke concentratie van kantooractiviteiten in de Randstad en in steden met een landsdeel of regionaal verzorgende functie. Ten aanzien van het landsdeel niveau concurreert Zwolle met steden als Groningen, Apeldoorn, Deventer, Arnhem en Amersfoort. Ten aanzien van het regionale niveau concurreert Zwolle in beperkte mate met Meppel en Hoogeveen. Door de ontwikkelingen op het gebied van informatie- en communicatietechnologie neemt het belang toe van de vestigingsfactoren beschikbaarheid gekwalificeerd personeel, goede telematicavoorzieningen en de kwaliteit van de woonomgeving. Hoewel bedrijven door de ICT-ontwikkelingen steeds meer 'footloose' worden wordt verwacht dat andere vestigingsfactoren zoals bereikbaarheid van groot belang blijft. De toekomstige aanleg Hanzelijn, het doortrekken van de A 50 en de voorgenomen verbreding van de A28 leidt tot een verbetering van het vestigingsklimaat van Zwolle. De komst van universitaire opleidingen In Zwolle draagt bij aan een versterking van het vestigingsklimaat. Demografische ontwikkelingen (meer woningen, meer inwoners, meer bedrijven) leiden tot een groei van de beroepsbevolking in Zwolle. Deze groei kan worden aangewend ten behoeve van onder meer de kantoorhoudende bedrijven. Bedrijven hechten steeds meer aan de kwaliteit, ligging en representativiteit van de bebouwing: Dit kan van invloed zijn op de bestaande kantorenvoorraad en daarmee op de vraag naar nieuwe kantoren. Een deel van de voorraad zal minder courant worden door een snelle veroudering en wellicht daarom ontrokken worden aan de voorraad door herbestemming. Daarnaast kan er sprake zijn dat een deel van de bestaande voorraad grondig wordt gerenoveerd en uitgebreid. Ook is het mogelijk dat op de bestaande locatie het pand wordt gesloopt en er ter plekke een nieuw kantoorpand wordt gebouwd. In de laatste twee gevallen is vrijwel altijd sprake van een toename van de kantorenvoorraad door uitbreiding. Deze uitbreiding is echter minder groot dan bij verplaatsing naar een nieuw kantoorpand.

gedateerde kantoorpand in Zwolle. Het is onduidelijk of de eigenaar/ontwikkelaar het bestaande pand zal willen handhaven en verhuren of dat er renovatie of nieuwbouw zal plaatsvinden. Een ander voorbeeld is het plan van Groene Land/Achmea om een bestaand kantoorpand te slopen en ter plekke een groter pand te bouwen. De netto toename van de kantorenvoorraad is hierdoor lager dan als Groene Land/Achmea er voor zou kiezen het nieuwe hoofdkantoor op één van de nieuwe kantorenlocaties te vestigen.

3.4. Toekomstige vraag naar kantoren
Kwantitatief Een veel gebruikte methode om de vraag in de toekomst in te schatten is het extrapoleren van de marktopname van bestaande en nieuwe kantoren. Omdat de gegevens waarover we hier kunnen beschikken slechts informatie geven over een beperkt aantal jaren ten tijde van een hoogconjunctuur is gekozen voor een extrapolatie van de kantorenvoorraad over een langere periode op basis van de nieuwbouw van kantoren. De gemiddelde kantooropname voor nieuwbouw bedroeg in de afgelopen 10 jaar ongeveer 27.000 m² bvo per jaar. Daarbij lag met name in de afgelopen vijf jaar de toename op een zeer hoog niveau door de sterke economische groei, de samenvoeging van kantoren op landsdeelniveau in Zwolle en de beschikbaarheid van het juiste kantorenmilieu (Hanzeland en Oosterenk) om deze groei te accommoderen. Daarnaast was er sprake van de realisering van een aantal zeer grote kantoren voor Zwolse eindgebruikers (gemeente, politie). Het bepalen van het benodigde aanbod tot 2015 (12 jaar) is niet eenvoudig. Om toch een houvast te hebben is in tabel 7 een beeld gegeven van de gemiddelde oplevering van kantoren voor de laatste 5, 10 en 15 jaar (respectievelijk 37.000, 27.000 en 22.000 m²). Daarnaast is in de tabel opgenomen een scenario waarbij de opname beduidend lager ligt dan de gemiddelde voorraadtoename (15.000m²) de afgelopen jaren (minimumvariant). Tabel 7: Verwachte vraag naar nieuwe kantoren in vierkante meters (2003-2015) naar scenario Scenario A (15.000m² per jaar) B (22.000m² per jaar) C (27.000m² per jaar) D (37.000m² per jaar) 2003-2015 180.000 264.000 324.000 444.000

• •

Deze laatste ontwikkeling speelt momenteel ook in Zwolle. De samenvoeging van de kantoorvestigingen in Zwolle en Rotterdam van ABN/AMRO op de locatie A28/Spoolderwerk leidt tot het vrijkomen van het bestaande enigszins

De verwachte vraag naar nieuwe kantoren tot 2015 schommelt voor de verschillende scenario´s tussen de 180.000m² en 444.000m². Het ligt niet voor de hand dat de vraag zich zal ontwikkelen volgens scenario A omdat er in vergelijking met 10 tot 15 jaar geleden veel meer kantoorhoudende bedrijvigheid is gevestigd in Zwolle. Hierdoor mag verwacht worden dat de structurele vraag op peil zal blijven. Scenario D ligt ook niet voor de hand omdat deze cijfers niet alleen bepaald worden door een periode van zeer sterke economische groei maar ook door een aantal zeer grote incidentele vragers op de kantorenmarkt in Zwolle. Het meest voor de hand ligt dat de verwachte vraag op basis van extrapolatie van nieuwe kantoren ergens zal liggen tussen de 22.000m² en 27.000m².

12

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

Voor de periode 2001 en 2015 wordt door het bureau Regio Research geschat dat het aantal banen op basis van de verwachte economische groei in Zwolle met ruim 19.000 zal toenemen. Een belangrijk deel van deze banen zal betrekking hebben op de kantoorhoudende bedrijvigheid (circa 11.000 banen). Op basis van de al eerder genoemde ruimtebehoefte van 25m² voor een kantoormedewerker valt een schatting te maken van de toename van de vraag naar kantoren (11.000 x 25m² = 275.000m²). Dit betekent een gemiddelde uitbreidingsvraag naar nieuwe kantoren van circa 20.000m² per jaar op basis van de verwachte economische groei. De totale jaarlijkse vraag voor nieuwe kantoren wordt echter ook bepaald door de vervangingsvraag. Deze vraag ontstaat als gevolg van onttrekking van een hoeveelheid kantoorruimte van de bestaande voorraad als gevolg van herbestemming of sloop. Voor het berekenen van de vervangingsvraag wordt doorgaans rekening gehouden met een vervangingspercentage van 1% (circa 6.000m² per jaar) van de bestaande kantorenvoorraad. De totale jaarlijkse voor nieuwe kantoren (uitbreidings- en vervangingsvraag) komt aldus op 26.000m² per jaar. Deze geprognosticeerde vraag op basis van de werkgelegenheidsontwikkeling komt daarmee het meest overeen met scenario C (27.000m² per jaar). Op grond van de extrapolatie van de nieuwe kantoren over de afgelopen 10 jaren en de verwachte economische groei wordt in het vervolg van deze nota rekening gehouden met een toekomstige vraag naar kantoorruimte van 324.000m² voor de periode 2003-2015. Dit is een gemiddelde van 27.000m² per jaar. Kwalitatief

gemêleerd gezelschap met een zeer divers scala aan vestigingseisen. De overige dienstverlening (maatschappelijk diensten, woningbouwverenigingen, overige stichtingen en verenigingen) en overheden hebben in het verleden mede door het locatiebeleid een voorkeur gehad voor goed met het openbaar vervoer bereikbare locaties. De verwachte vraag naar nieuwe kantoren zou op basis van vestigingsvoorkeuren (prijs, locatie en type pand (met name uitstraling en identiteit) ook uitgesplitst kunnen worden naar de aard van de gebruikers. Daarbij valt over het algemeen een tweetal type kantoorlocaties te onderscheiden namelijk de snelweglocaties en de stationslocaties en een tweetal type gebruikers (publiek en privaat). In deze nota zal geen vertaling gemaakt worden van het benodigd aantal vierkante meters naar segment. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat Zwolle na de realisering van Hanzeland voorlopig niet zal kunnen beschikken over een stationslocatie. Daarnaast maakt de omvang van de Zwolse kantorenmarkt, alsmede het aanbod van harde plannen het moeilijk om meerdere locaties tegelijk te ontwikkelen. Tot slot heeft het beleid van de afgelopen jaren op Hanzeland (van overheid tot zakelijke dienstverlening) uitgewezen dat een dergelijk onderscheid niet noodzakelijk is om te komen tot een evenwichtige en succesvolle ontwikkeling in Zwolle. Het bovenstaande betekent dat er de komende jaren een aanbodgericht beleid zal plaatsvinden waarbij de beschikbaarheid van het nieuwe en bestaande aanbod bepalend zal zijn of er tegemoet gekomen kan worden aan de vestigingsvoorkeuren van bedrijven. Dit zal ook gelden voor de categorie startende ondernemers in de dienstverlening. De bestaande kantorenmarkt biedt immers een scala aan huisvestingsmogelijkheden (prijs, locatie, kwaliteit) voor deze ondernemers in spé. Om de kosten te drukken is het overigens zeer gebruikelijk dat startende ondernemers in de dienstverlening hun activiteiten meestal vanuit huis starten.

Grootte klasse De toekomstige vraag naar kantoorruimte kan ook uitgesplitst worden naar de benodigde grootte van de kantoorpanden. Ook hier is de extrapolatie van nieuwe kantoren over de afgelopen 10 jaar als uitgangspunt genomen. Daarbij moet opgemerkt worden dat in vergelijking met de jaren tachtig en het begin van de jaren negentig er de afgelopen jaren een forse schaalvergroting heeft plaatsgevonden van de nieuwe kantoren.
Tabel 8. Verwachte vraag naar nieuwe kantoren naar grootteklasse in m² (2003-2015) Grootteklasse < 2.000 2.000 - 4.000 4.000 - 10.000 > 10.000 in m² 9.720 81.000 145.800 87.480 in % 3 25 45 27

3.5 Matching vraag en aanbod tot 2015
Vraag De totale jaarlijkse vraag naar nieuwe kantorenruimte wordt geschat op 27.000m². Dit zou een behoefte aan nieuwe kantoorruimte voor de periode tot het jaar 2015 betekenen van circa 324.000 m². Indien gekeken wordt naar de benodigde omvang van de kantoorpanden dan ligt de toekomstige vraag voor de kleine kantoorpanden (< 2.000m²) op circa 10.000m². Voor de middelgrote panden (2.000m² en 4.000m²) op 81.000m², voor de grote panden (4.000m² en 10.000m²) op 146.000m² en voor de zeer grote panden (>10.000m²) op 87.000m². Aanbod Het totale aanbod (van rijp tot groen) ligt tussen de 523.000 en 648.000m². Indien de zachte plannen worden weggelaten ligt het geplande aanbod op 398.000m². Op Oosterenk/Watersteeg is ruimte gepland voor relatief kleine kantoren(circa 33.000m²). Daarnaast zijn op deze locatie drie grote kantoorpanden gepland aan de Ceintuurbaan. Het restant van Hanzeland (vigerend) en de A-28zone/Voorsterpoort (hard) is bedoeld voor de grote tot zeer grote kantoorpanden. Het segment van 2.000m² tot 4.000m² ontbreekt vooralsnog in het toekomstig aanbod.

In tabel 8 is van de verwachte vraag de verdeling naar grootteklasse weergeven. Op basis van extrapolatie zal bijna driekwart van de verwachte vraag geaccommodeerd dienen te worden in kantoorgebouwen in de grootteklassen van 4.000m² tot 10.000m² (45%) en > 10.000m² (27%). In de grootteklasse van 2.000m² tot 4.000m² zal circa 25% van de kantoormeters dienen te worden gerealiseerd.

Segment Tussen de kantoorhoudende bedrijven zijn uiteenlopende vestigingsvoorkeuren te onderscheiden. Alleen de zakelijke dienstverlening (makelaardij, juridische diensten, accountancy, ICT, ingenieurs- en architectenbureaus, adviesbureaus, reclamebureaus, uitzendbureaus,) is bijvoorbeeld al een

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

13

ondernemen

Het ontwerp bestemmingsplan Oosterenk biedt hier wel de ruimte voor in de uitwerking. In het segment zeer kleine kantoren (< 500m² en 1.000m²) wordt voor het eerst sinds 10 jaar weer een beperkt aanbod gepland op Oosterenk.

Matching Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat Zwolle op basis van de geraamde e vraag van 324.000m² een zeer ruime planvoorraad heeft tot 2015 (523.000648.000m²). Dit geldt ook als er bij de planvoorraad alleen rekening gehouden wordt met de vigerende en harde planvoorraad (398.000m²). Het verschil tussen het geplande vigerende en harde aanbod en de verwachte vraag bedraagt thans circa 74.000m². Bij de realiseerbaarheid van de verschillende plannen (hard en zacht) spelen echter ook zaken als de exploitatiemogelijkheden en de eigendomsverhoudingen een rol. Dit betekent bijvoorbeeld dat niet verwacht mag worden dat alle harde plannen daadwerkelijk ten uitvoer zullen worden gebracht.
Ondanks het ruime aanbod ontbreekt in de vigerende en harde plannen momenteel het segment middelgrote kantoren. Het ontwerp bestemmingsplan biedt hier in de uitwerking wel enige ruimte voor. Middelgrote kantoorgebruikers zullen zich op basis van de huidige plannen vooral moeten richten op de vestiging in een nieuw grootschalig te realiseren kantorenverzamelgebouw of op de bestaande kantoorpanden. Bij de beoordeling van de vraag naar en het aanbod van kantoorruimte en een evenwichtige kantorenmarkt zijn zaken als de ijzeren en planologische voorraad van groot strategisch belang.

IJzeren voorraad Hiermee wordt bedoeld de voorraad aan bouwmogelijkheden waarvan de grond bouwrijp beschikbaar moet zijn. Deze voorraad ligt op circa 2 jaar de jaaromzet (54.000m²). Deze voorraad is van belang om voldoende geschikte kavels aan potentiële vestigers te kunnen aanbieden dan wel op korte termijn bouwrijp te maken. Vooralsnog is er met de beschikbare meters op Hanzeland en het binnenkort vigerende plan voor Oosterenk/Watersteeg nog een voldoende aanbod voorhanden. Voor de categorie middelgrote kantoorpanden is echter niets voorhanden. Verder zijn de keuzemogelijkheden op korte termijn voor de grote tot zeer grote kantoren beperkt. Planologische voorraad Hiermee wordt bedoeld de voorraad aan mogelijkheden, rekening houdend met het tijdsbestek van de planologische proceduretijd. Deze voorraad ligt op circa 5 jaar de jaaromzet ( 135.000m²). Ondanks dat Oosterenk/Watersteeg `binnenkort` beschikbaar zal zijn kan geconcludeerd worden dat Zwolle zich voor de categorie grote tot zeer grote kantoorpanden nadrukkelijk in de gevarenzone begeeft als de plannen voor de locatie A28/Voorsterpoort een vertraging in de planning oplevert. Verder was al eerder geconstateerd dat er in de plannen geen aanbod is opgenomen voor middelgrote kantoren

14

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

4

Ontwikkelingsvisie kantorenmarkt

4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de ontwikkelingsvisie voor de Zwolse kantorenmarkt geschetst aan de hand van een aantal algemene en specifieke uitgangspunten.

gemeente Zwolle van groot belang geacht. In de Structuurvisie A28 zone moet dit gebied uitgroeien tot een grootschalige kantorenlocatie met een programma van 230.000m² voor grote tot zeer grote kantoren voor de middellange termijn. De ontwikkeling van kantoren is een belangrijke drager in deze visie.

4.2. Ontwikkelingsvisie
Het is van belang in de ontwikkelingsvisie zoveel mogelijk rekening te houden met de eerder genoemde uitgangspunten.

Algemeen Uit de bovenregionale taakstelling van Zwolle volgt in de komende jaren een groei van de bevolking en daarmee van de beroepsbevolking. Uitgangspunt is de groei van de beroepsbevolking in de netwerkstad Zwolle/Kampen te accommoderen. De groei van de kantorenhoudende werkgelegenheid zal zoveel mogelijk in Zwolle dienen te worden opgevangen.
De kantoorhoudende werkgelegenheid is in Zwolle sterk vertegenwoordigd. Dit betekent dat er een goede basis is om de kantoorhoudende sector verder te versterken. Zwolle neemt voor de kantorenhoudende werkgelegenheid steeds vaker een landsdeel functie in. De toekomstige aanleg van de Hanzelijn, het doortrekken van de A 50 en een verbreding van de A28 leidt tot een verbetering van de bereikbaarheid van de netwerkstad Zwolle/Kampen.

Kwantitatief Ingeschat wordt dat de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in Zwolle tot 2015 zal liggen op circa 324.000m². Deze inschatting is gebaseerd op een extrapolatie van de oplevering van de nieuwe kantoorpanden en de verwachte economische groei.
Potentieel bieden de vigerende, harde en zachte plannen meer ontwikkelmogelijkheden dan vanuit de marktbehoefte voor de komende 15 jaar noodzakelijk is. Dit geldt ook als alleen rekening wordt gehouden met de vigerende en harde plannen. Op basis van de omvang van de verwachte vraag dient Zwolle zich daarom vooralsnog te richten op de locaties A28zone/Voorsterpoort en Oosterenk/Watersteeg ter voorkoming van directe concurrentie tussen de verschillende locaties.

Specifiek Zwolle dient de beschikking te hebben over een gedifferentieerd kantorenaanbod. Hiervoor is een ijzeren en planologisch voorraad noodzakelijk om de verschillende doelgroepen te bedienen. Het niet kunnen bieden van het juiste aanbod kan leiden tot het niet aantrekken van nieuwe gebruikers en het verliezen van reeds gevestigde gebruikers.
Representativiteit en kwaliteit van locatie en gebouwen vormen voor kantoorgebruikers een vestigingsvoorwaarde van toenemend belang. De mogelijkheid om hieraan identiteit en herkenbaarheid te ontlenen is voor bedrijven een belangrijk marketingaspect. Concentratie van kantoren op specifieke kantoorlocaties draagt bij aan het vestigingsklimaat en het kantoorimago van de stad. Te veel aanbod op meerdere locaties leiden tot versnippering en concurrentie tussen de locaties. Zwolle streeft een kwalitatieve groei van de stad na. De realisering van kantoren kan een nadrukkelijke bijdrage leveren aan de herstructurering van bestaande locaties. De groei van Zwolle dient zoveel mogelijk in het stedelijk gebied te worden opgevangen Zwolle streeft naar een evenwichtige kantorenmarkt. De gemeente kan vraag en aanbod binnen de bestaande voorraad echter niet tot nauwelijks sturen. Het is wel mogelijk de uitgifte van de gemeentegrond af te stemmen op de vraag van gebruikers in de markt. Een voorverhuureis van 50% of meer voor door de gemeente uit te geven grond voorkomt een overaanbod van nieuw te ontwikkelen kantoren. Indirect wordt het leegstandsrisico hierdoor ook lager voor bestaande kantoren. De ontwikkeling van de A28zone/Voorsterpoort wordt door de

Kwalitatief Het aantal kandidaten voor zeer grote kantoorpanden in Zwolle is beperkt. Dit betekent dat een deel van de panden als kantoorverzamelgebouwen zal worden gebouwd. De kansen om op grote schaal deze gebouwen met vele kleine gebruikers te realiseren zijn moeilijk in te schatten. Een extra vraag kan mogelijk in de komende jaren worden gegenereerd uit het bovenregionale vraagsegment op landsdeelniveau. Uitdrukkelijk wordt hier opgemerkt dat dit geen autonoom proces zal zijn. Hoewel de locatie A28zone/Voorsterpoort met een dergelijke zichtbaarheid en omvang een unieke vestigingsmogelijkheid kan bieden voor Noordoost Nederland aan grote tot zeer grote kantoor-gebruikers is het aanbieden van het juiste vestigingsmilieu niet voldoende.
De extra vraag dient niet alleen uitgelokt te worden met een gericht promotie en acquisitiebeleid maar ook met voldoende mogelijkheden om een herkenbaar en zichtbaar kantoorpand te ontwikkelen waarbij de identiteit van de betreffende gebruiker goed tot haar recht komt (zie voorbeeld Groene Land/Achmea). Met de huidige invulling van Oosterenk/Watersteeg en de locatie A28/Voorsterpoort kan het segment middelgrote kantoorpanden (2.000 tot 4.000m²) op beide locaties niet worden aangeboden. Om tegemoet te komen aan de behoefte aan middelgrote kantoorpanden is het van belang bij de (stedenbouwkundige) uitwerking van de (bouw)plannen op de locaties Oosterenk/ Watersteeg en/of A28/Voorsterpoort rekening te houden met het aanbieden van kantooreenheden voor dit segment. Het ontwerp bestemmingsplan Oosterenk/Watersteeg biedt hier de mogelijkheden voor. Voor het eerst sinds vele jaren is er op Oosterenk/Watersteeg ruimte gecreëerd voor het segment zeer kleine kantoren.

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

15

ondernemen

Deze omvang is vooralsnog voldoende voor de aankomende jaren. De vestigingseisen tussen grote en zeer grote kantoorgebruikers in de markt- (zichtlocaties) respectievelijk publieke sector (stationslocaties) kunnen verschillen. Door concentratie van het aanbod op de locatie A28/Voorsterpoort is het niet mogelijk hierin onderscheid te maken. Beide gebruikers dienen zich te vestigen op de locatie A28/Voorsterpoort.

Risicoanalyse De keuze voor de realisatie van de locatie A28/Voorsterpoort met een zeer omvangrijke capaciteit herbergt een aantal risico's. Dit zijn op de eerste plaats financiële risico´s omdat bedrijven verplaatst en de grond verkregen dient te worden. De verplaatsing van deze bedrijven kan bovendien leiden tot een aanzienlijke vertraging in de planning. Dit geldt met name voor die bedrijven die verplaatsen naar een locatie die nu nog door andere bedrijven of voor andere doeleinden in gebruik is. Dit betekent dat de noodzakelijke planologische en ijzerenvoorraad onder druk kan komen te staan. Verder zullen een aantal fasen door private partijen ontwikkeld worden. Dit betekent dat een directe sturing zoals bij de uitgifte van gemeentegrond door middel van een voorverhuur eis niet mogelijk is. Dit kan indirect ook effect hebben op de bestaande kantorenmarkt in Zwolle. Het belang van de marktpartijen (winst en continuïteit) is immers een andere dan het belang van de gemeente (creëren werkgelegenheid en versterken economie).
Daarnaast is een deel van de grote tot zeer grote kantoorgebruikers de afgelopen jaren inmiddels verplaatst naar Hanzeland. In alle gevallen is er sprake geweest van nieuwbouw voor eigen gebruik. De aankomende jaren vindt er bij een aantal zeer grote kantoorgebruikers nog nieuwbouw dan wel renovatie plaats. Na de uitbreiding van de rechtbank, de renovatie van het provinciehuis, de nieuwbouw van het ABN/AMRO kantoor op de locatie A28/Voorsterpoort en de

nieuwbouw van Groene Land/Achmea wordt de spoeling dun van de zeer grote kantoorgebruikers. Grote kantoorgebruikers die nog niet zijn verplaatst zijn onder andere de belastingdienst, KPN Telecom, Essent en de uitvoeringsinstelling werknemersverzekeringen (UWV). Tot slot geeft de nadrukkelijke vestigingsvoorkeur van Groene Land/Achmea voor een andere locatie dan de locatie A28/Voorsterpoort het spanningsveld aan tussen een concentratiebeleid en de wens om grote bedrijven voor Zwolle te behouden dan wel aan te trekken. Om aan bovenstaande risico´s tegemoet te komen dient daarom de mogelijkheid te worden geboden in incidentele gevallen af te wijken van een volledige concentratie op de locatie A28/Voorsterpoort. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de ontwikkeling van de Nijverheidsstraat in plaats van delen van de locatie A28/Spoolderwerk.

4.3. Fasering
Optimale benutting van de markt vraagt om prioriteitsstelling en fasering van de ontwikkelingsmogelijkheden. Op basis van de uitgangspunten en de ontwikkelingsvisie resulteert dit in de volgende fasering.

Korte termijn 2003 tot 2005/2006 Op de zeer korte termijn wordt een beperkt aanbod gerealiseerd. In 2003 wordt alleen een kantoorpand op Hanzeland opgeleverd (13.300m²). Naar verwachting zal in 2004 een kantoorpand aan de Lutttenbergstraat (6.100m²), de laatste kavel op Oosterenk (2.500m²) en een groot kantoorpand op Oosterenk/Watersteeg (8.500m²) worden opgeleverd. Daarnaast zullen wellicht nog in 2004 enkele kleinschalige kantoorpanden worden gerealiseerd op Oosterenk/Watersteeg. Hiervoor zijn thans nog geen concrete bouwplannen ingediend.

Tabel 9: Realisatie en planning nieuwe kantoren 2001 - 2005/2006 Plan Price Waterhouse Coopers KPMG La Balance Pas de Deux Politiekantoor Springer Leickert Schelfhout Koggelaan Smaragd/Robijn DGWT Meander Luttenbergstraat Oosterenk Oosterenk/Watersteeg P&R terrein Rechtbank Groene land/Achmea ABN/AMRO 2001 10.000 5.500 5.340 9.840 17.000 5.000 5.000 4.500 12.300 6.300 5.500 13.300 6.100 2.500 8.500 30.000 25.000 18.000 35.000 62.180 24.100 13.300 17.100 108.000 2002 2003 2004 2005/2006

16

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

In vergelijking met de voorgaande jaren ligt de nieuwbouw van kantoren (in m² en aantal) de komende twee jaren op een laag niveau. Pas medio 2005/2006 zullen weer een aantal zeer grote nieuwe kantoren worden opgeleverd voor de eindgebruiker. Daarnaast wordt verwacht dat in deze periode het kantorencomplex op het P&R terrein op de markt komt. Om te voorkomen dat er niet voldaan kan worden aan de noodzakelijke planologische en ijzerenvoorraad is het van belang dat er in 2003 duidelijkheid komt over de planning, fasering en de realiseerbaarheid van de plannen voor de locatie A28/Voorsterpoort. Indien de planning voor de locatie A28/Voorsterpoort moeilijk is te realiseren kan gekozen worden voor een fasering waarbij één of delen van de andere zachte plannen eerder worden gerealiseerd.

Middellange termijn 2007-2010 Na de oplevering van het eerste kantoorgebouw van de ABN/AMRO in 2006 op Voorsterpoort mag verwacht worden dat kantoren in deze periode zullen worden gerealiseerd in het segment grote tot zeer grote kantoren. Op Oosterenk/ Watersteeg zullen in deze periode de kleine kantoren worden gerealiseerd.
Gegeven de lange looptijd van planologische procedures zal de gemeente in deze periode een keuze moeten maken voor de uitwerking van nieuwe kantorenlocaties. Dit zal uiteraard afhangen van de vraag naar nieuwe kantoorruimte en de planning, fasering en de realiseerbaarheid van de locatie A28/Voorsterpoort. Afhankelijk van de vraagontwikkeling en de resterende capaciteit zal ook een beslissing genomen moeten worden om een opvolger voor het segment kleine kantoren uit te werken (bijvoorbeeld Stadshagen).

Lange termijn 2010 - 2015 (135.000m²) Voorspellingen op lange termijn zijn moeilijk te maken. Hiervoor is een goede monitoring van groot belang. Op basis van de vraagontwikkeling en de planning, fasering, realiseerbaarheid van de locatie A28/Voorsterpoort mag verwacht worden dat er bij een jaarlijkse opname van 27.000m² voor Zwolle nog enige ruimte zal zijn op de locaties A28/ Voorsterpoort en Oosterenk/Watersteeg.
In bijlage 2 is een schema opgenomen van een mogelijke fasering van nieuwe kantoren.

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

17

ondernemen

18

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

5

Beleidsaanbevelingen

Op basis van de vraag-aanbod analyse, de uitgangspunten , de ontwikkelingsvisie en de fasering worden een aantal concrete voorstellen gedaan voor het te voeren beleid. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat er flankerende beleidsmaatregelen nodig zijn op het gebied van verkeer en vervoer (bijvoorbeeld openbaar vervoer), ruimtelijke ordening (nieuwe bestemmingsplannen) en de gronduitgifte. Concentratiebeleid De aankomende jaren dient er sprake te zijn van een concentratie van nieuwe kantoren op een beperkt aantal locaties ter voorkoming van een directe concurrentie tussen de locaties. Op de locatie A28/Voorsterpoort worden overwegend grote tot zeer grote kantoren gehuisvest. Op de locatie Oosterenk/Watersteeg overwegend kleine kantoren met uitzondering van een aantal kavels aan de Ceintuurbaan. In de loop van 2003 dient er duidelijkheid te komen over de planning, fasering en de realiseerbaarheid van de plannen voor de locatie A28/Voorsterpoort.Afhankelijk van de mogelijkheden voor de locatie A28/Voorsterpoort is het wellicht gewenst om op korte termijn te starten met de voorbereiding voor de uitwerking van één van de genoemde zachte plannen. Daarbij kan concreet worden gedacht aan de ontwikkeling van de Nijverheidsstraat in plaats van delen van delen van de locatie A28/Voorsterpoort. Daarnaast kan het gewenst zijn om de mogelijkheid te bieden in incidentele gevallen af te wijken van het concentratiebeleid. Bij de beoordeling hiervan zullen criteria als stedenbouw, de grondexploitatie, de eigendomsverhoudingen, de beoogde kantoorgebruiker alsmede de planologische en ijzeren voorraad een belangrijke rol spelen. Voorgesteld wordt het aanbod de aankomende jaren vooralsnog op de locaties A28/Voorsterpoort en Oosterenk/ Watersteeg te concentreren en alleen in incidentele gevallen (bijvoorbeeld Nijverheidsstraat) hiervan af te wijken. Afwijking van het concentratiebeleid is alleen mogelijk door een besluit van B&W. Segment middelgrote panden verruimen Op beide locaties is het segment middelgrote kantoren (2.000m²-4.000m²) panden niet expliciet vertegenwoordigd. Voor Zwolle is het echter van belang wel bedrijven in dit segment te kunnen bedienen. Op één dan wel beide locaties dient daarom ingespeeld te worden op het aanbieden van kantooreenheden in dit segment. In de (stedenbouwkundige) uitwerking van de (bouw)plannen op de concentratielocaties dienen hier nadrukkelijk rekening mee te worden gehouden. Het ontwerp bestemmingsplan Oosterenk/Watersteeg biedt hier de mogelijkheden voor. Voorgesteld wordt in de (stedenbouwkundige) uitwerking van de (bouw)plannen op de locaties Oosterenk/Watersteeg en A28/Spoolderwerk rekening te houden met het aanbieden van kantooreenheden in het segment 2.000m²-4.000m². Geen extra ruimte creëren voor segment zeer kleine kantoren. Voor de zeer kleine kantoren (< 1.000m²) zijn een aantal kavels beschikbaar op Oosterenk/Watersteeg. Voorgesteld wordt op grote schaal geen extra ruimte te bieden voor zeer kleine kantoren maar deze gebruikers

overwegend te huisvesten in kantoorverzamelgebouwen. Incidenteel kunnen zeer kleine kantoren worden gerealiseerd op her te ontwikkelen locaties in het stedelijk gebied dan wel in Stadshagen. Vasthouden bestaand prijs- en uitgiftebeleid De gemeente hanteert een prijs- en uitgiftebeleid waarbij sprake is van marktconforme prijzen en het centraal stellen van de gebruiker. Ter voorkoming van overaanbod worden met behulp van een voorverhuureis, die kan variëren van 50 tot 80%, vraag en aanbod op flexibele wijze gestuurd. De afgelopen jaren heeft dit beleid goed gefunctioneerd. Voorgesteld wordt het prijs- en uitgiftebeleid te continueren. Openbaar vervoer en fietsbereikbaarheid Naast een goede autobereikbaarheid is het ook van belang dat de locaties Voorsterpoort en Oosterenk/Watersteeg goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer en per fiets. Naast extra fietsverbindingen zal ook de openbaar vervoer verbinding voor met name Voorsterpoort dienen te worden verbeterd. Voorgesteld wordt de mogelijkheden hiervoor nader uit te werken. Kantoorbedrijvigheid op bedrijventerreinen De keuze voor specifieke kantorenlocaties houdt in dat het niet de bedoeling is dat potentiële vraag `weglekt` naar locaties die hiervoor niet zijn bedoeld. Het gaat daarbij vooral om kantoorruimten voor de vrije markt in bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen. Voorgesteld wordt de mogelijkheden te onderzoeken om de bestemmingsplannen hierop aan te passen. Gerichte acquisitie en promotie Zwolle zal een gericht acquisitiebeleid moeten voeren voor onder meer de locatie A28/Voorsterpoort. Daarbij is het van belang om in een vroeg stadium te weten welke kandidaten door samenvoegingen of verplaatsingen boven de markt hangen. Een verruiming van het netwerk is hierbij van essentieel belang. Daarnaast is het van belang de locatie A28/Voorsterpoort nadrukkelijk in de markt te zetten door een actieve sturing en promotie. Voorgesteld wordt gerichte acquisitie en promotie te gaan voeren voor de kantorenmarkt. Herontwikkeling en Herbestemming Een deel van de bestaande kantorenvoorraad is verouderd dan wel niet gelegen op één van de bestaande dan wel nieuwe te ontwikkelen kantorenlocaties. Voor een deel van dit ´verouderde´ aanbod kan, afhankelijk van de locatie, gedacht worden aan herbestemming dan wel herontwikkeling. Voorgesteld wordt in het kader van het nieuwe structuurplan te bezien waar en op welke wijze dit kan plaatsvinden. Monitoren kantoortransacties Ten behoeve van de fasering van de voorraad en het bijstellen van beleid is een betrouwbare monitor gewenst van de jaarlijkse opname voor de bestaande en nieuwbouw van kantoren. Voorgesteld wordt de kantoortransacties te monitoren.

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

19

ondernemen

20

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

Bijlage 1: Begrippen
Aanbiedersmarkt Markt die wordt gedomineerd door kantoorruimteaanbod, dat op eigen risico ontwikkeld wordt. Bvo Bruto vloeroppervlak: alle aanwezige ruimte in een gebouw, inclusief niet-functionele ruimte, zoals ruimte die in beslag wordt genomen door gangen, trappen, liftinstallaties enz. Concentratiebeleid Beleid van de gemeente om de kantoren op bepaalde plaatsen te concentreren. Eigenbouw Kantoorgebouwen die in opdracht van een vooraf bekende gebruiker gerealiseerd worden. Huurprijs kantoren Prijzen per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Kantoorruimte Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven Leegstand Bestaand aanbod niet in gebruik bij huurders. Segment Type kantoorgebruik gerelateerd aan beroepsgroep Vrije markt De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoorgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Vragersmarkt Markt die wordt gedomineerd door kantoorruimteaanbod, dat ontwikkeld wordt in opdracht van vooraf bekende gebruikers.

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

21

ondernemen

22

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

Schema: Mogelijke fasering van nieuwe kantoren vanaf 2007
in m² 50.000 65.000 45.000 65.000 20.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Locaties

Oosterenk/Watersteeg

A28 zone/Spoolderwerk-Voorst B

a) deelgebied overig kop Spoolderwerk

b) deelgebied Rova

c) deelgebied VTV c.a.

d) deelgebied huidig kantorenpark

A28 zone/Centrumzone/Kamperpoort

25.000 a 50.000

A28 zone/Nijverheidstraat

50.000 a 100.000

ondernemen

Spoorzone 27.000 27.000 27.000 27.000 27.000

50.000 a 100.000 27.000 27.000 27.000 27.000

jaargemiddelde

Bijlage 2: Mogelijke fasering van nieuwe kantoren vanaf 2007

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

Noot,

1. Uitgegaan is van een verdeling van grote en kleine kantoren van respectievelijk 21.000m² en 4.000m² per jaar

2. Locatie Oostzeelaan (Hanzeland) ontbreekt in schema. Wordt vooralsnog beschouwd als strategische reserve

3. Grijstint geeft particulier eigendom weer, zwarte tint is/wordt gemeentelijk eigendom.

4. Op basis van de gemiddelde marktopname zou pas vanaf 2015 oplevering van nieuwe kantoren kunnen plaatsvinden op de locaties A28zone/Centrumzone/Kamperpoort

of A28zone/Nijverheidsstraat of Spoorzone 5. Afhankelijk van de planning van A28zone/Spoolderwerk/VoorstB kan ook gekozen worden voor een fasering waarbij één of delen van de andere locaties

eerder worden gerealiseerd

6. In het schema is alleen het jaargemiddelde weergegeven

7. De balken geven de looptijd weer van de locatie

23

ondernemen

24

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

Bijlage 3: bestaande kantoor concentraties in Zwolle

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

25

ondernemen

26

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

ondernemen

Bijlage 4: nieuwe kantoorontwikkelingen in Zwolle

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015

27

ondernemen

Colofon
Uitgave: Gemeente Zwolle Ontwikkeling Economie & Arbeid Gemeente Zwolle Repro C. Wever PPKS Architects, Chigago, USA Gemeente Zwolle Ontwikkeling Economie & Arbeid

Opmaak:

Fotografie: Illustratie blz. 17: Tekst:

28

Perspectief kantorenmarkt Zwolle 2002-2015