Algemene opmerkingen ROZ modellen

Speciaal met het oog op de nieuwe huurwetgeving die op 1 augustus 2003 in werking zal treden of is getreden, heeft de Juridische Commissie van de ROZ nieuwe modellen huurovereenkomsten opgesteld en deze in juli 2003 geïntroduceerd. Het is de bedoeling dat er bij elk model nog een Handleiding komt. Daarop vooruitlopend volgend hieronder een aantal onderwerpen die bijzondere aandacht verdienen. Gebreken Het is van belang dat iedere huurder en verhuurder kennis heeft van de gebrekenregeling. Een gebrek is, kort gezegd, iedere omstandigheid die het huurgenot dat de huurder het gehuurde mag verwachten, aantast. Verhuurder zal veelal gehouden zijn om een gebrek op te heffen, meer in het bijzonder wanneer het gebreken aan het gehuurde betreft. Blijft verhuurder daarmee in verzuim, dan loopt verhuurder het risico dat huurder het gebrek zelf verhelpt en de kosten daarvan in mindering brengt op de huurprijs. Anders ligt het met de gevolgen van een gebrek. De aansprakelijkheid voor de gevolgen van een gebrek zijn in de model huurovereenkomsten uitgesloten, hetgeen echter niet altijd opgaat indien er van de zijde van verhuurder sprake is van ernstige nalatigheid of grove schuld (bij woonruimte verwijtbaarheid). Ook is verhuurder aansprakelijk voor de gevolgen van een gebrek indien het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst reeds aanwezig was, zonder dat van huurder van bedrijfsruimte verwacht mag worden dat hij daar toen kennis van droeg, maar verhuurder dat gebrek kende of had behoren te kennen! Zelf aangebrachte voorzieningen In het nieuwe huurrecht zal huurder aan verhuurder toestemming moeten vragen om de inrichting of de gedaante van hetgeen hij huurt, geheel of gedeeltelijk te veranderen. Die toestemming is echter niet nodig voor veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Als het om woonruimte gaat heeft huurder echter in alle gevallen toestemming van verhuurder nodig voor veranderingen aan de buitenzijde van de woning of in de tuin of op het balkon.Indien het huur van woonruimte betreft moet verhuurder binnen acht weken toestemming verlenen, indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van de verhuurde woning. Indien verhuurder zijn toestemming niet verleend kan huurder zich tot de rechter wenden om op die manier voor elkaar te krijgen dat hem machtiging wordt verleend om de aanpassingen alsnog aan te brengen. Bij verhuur van bedrijfsruimte ligt het anders. Partijen zijn vrij in het maken van afspraken omtrent voorzieningen en veranderingen die huurder aan het gehuurde wenst aan te brengen. Die afspraken moeten ze dan wel maken! De model huurovereenkomsten voorzien daarin. Bij het einde van de huur is huurder niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen. Deze regel is van regelend recht. Desondanks blijft het de vraag of een verhuurder van woonruimte, in tegenstelling tot die van bedrijfsruimte, bij het verlenen van toestemming de voorwaarde mag stellen dat de veranderingen bij het einde van de huur door huurder ongedaan worden gemaakt! Mag huurder de veranderingen laten zitten, dan kan huurder daarvoor een vergoeding vragen voor zover verhuurder door die voorziening is verrijkt. Bij verhuur van woonruimte kan dit niet worden uitgesloten, maar huurder moet de vergoeding wel opeisen. Renovatie Het huurrecht bevat een regeling omtrent renovaties die verhuurder wil doorvoeren. De nieuwe regeling beoogt het verhuurders makkelijker te maken om in het gehuurde dringende (onderhouds)werkzaamheden uit te voeren of het te renoveren. De hele regeling is van regelend recht! Dat betekent dat als partijen niet anders overeenkomen, de wettelijke renovatieregeling geldt. De wettelijke renovatieregeling pakt echter in lang niet in alle gevallen even gunstig voor verhuurder uit. In de model huurovereenkomsten is een alternatieve renovatieregeling opgenomen. Het staat partijen vrij om in (de bijzondere bepalingen) van de huurovereenkomst een andere renovatieregeling op te nemen dan waarvoor in de modellen is gekozen. De definitieve regeling zal vaak afhankelijk zijn van de feitelijke situatie.

1

Oplevering Aan het einde van de huur zal het gehuurde moeten worden opgeleverd in de staat waarin huurder het conform de beschrijving van die staat ontving. Die beschrijving zal bij het aangaan van de huur moeten zijn opgemaakt, anders weten partijen niet in welke staat het gehuurde werd ontvangen. Ontbreekt de beschrijving, dan wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst! Er kan dus niet genoeg op worden gewezen, dat de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huur verkeert, bij aanvang van de huurovereenkomst nauwgezet in een beschrijving (een inspectierapport eventueel voorzien van foto’s) wordt vastgelegd!

Huurovereenkomst autobox / parkeerplaats (model juli 2003) Dit model is uitsluitend bedoeld voor de huur en verhuur van een zelfstandige autobox (garage) of een aangewezen parkeerplaats! Het model is dus niet geschikt voor het parkeren van een voertuig op een willekeurige plaats in een parkeergarage of op een parkeerterrein! In het model is geen regeling met betrekking tot toekomstige huurprijsverhogingen opgenomen. Het staat partijen volledig vrij om daar elke gewenste afspraak over te maken. Mochten partijen kiezen voor een jaarlijkse indexering van de huurprijs, dan kunnen zij kiezen voor de regeling zoals die in de algemene bepalingen van het kantoorruimtemodel is opgenomen. Over de huurprijs van autoboxen en parkeerplaatsen is omzetbelasting (BTW) verschuldigd! Dit kan slechts anders zijn als de huurder van de autobox of de parkeerplaats een aangrenzend of zeer nabijgelegen pand huurt en over de huurprijs van dat pand geen omzetbelasting verschuldigd is (onbelaste verhuur). Als dat pand met de garagebox resp. de parkeerplaats als ‘één geheel’ kunnen worden aangemerkt dan is over de huurprijs van de autobox resp. de parkeerplaats (ook) geen omzetbelasting verschuldigd. Het bestaan van ‘één geheel’ mag niet te snel worden aangenomen! Bij twijfel wordt aangeraden daaromtrent een uitspraak van de fiscus te verkrijgen. Een huurder van een autobox of een parkeerplaats geniet slechts een beperkte bescherming. De duur van de overeenkomst, de huurprijs en de opzegtermijn alsmede de reden van opzegging aan het einde van de overeengekomen duur, zijn vrij overeen te komen. Wel moet bij opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder tegen het einde van de overeengekomen duur, de ontruiming worden aangezegd. De huurder kan zich vervolgens tot de rechter wenden om ontruimingsbescherming te verkrijgen.

Huurovereenkomst woonruimte (model juli 2003) Gezien het bij de introductie van dit model te verwachten huur(prijs)beleid van de overheid, is de tussentijdse aanpassing van de geliberaliseerde de huurprijs aan de markt(huur) uit het model verdwenen. Tenzij dit in de toekomst wettelijk of op grond van afspraken op centraal niveau niet meer mocht zijn toegestaan, staat het partijen echter vrij om (in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst) een periodieke aanpassing van een geliberaliseerde huurprijs af te spreken. Alleen de jaarlijkse indexering van de huurprijs voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs (zonder opslag) is standaard in het model opgenomen. Gezien het Besluit kleine herstellingen en het Besluit servicekosten is er in het model geen nadere invulling gegeven van de onderhoudsverplichtingen van huurder.

2

Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW In tegenstelling tot eerdere modellen wordt in dit model voor 7:290 bedrijfsruimte (juli 2003), als uitgangspunt gekozen voor cascohuur! Omvat ‘het gehuurde’ meer dan het casco, dan zal dat meerdere in de huurovereenkomst en in de beschrijving van de staat van het gehuurde moeten worden opgenomen! Als bewijs voor de ontvangst door huurder van een eigen exemplaar van de algemene bepalingen moet huurder onderaan de huurovereenkomst een afzonderlijke handtekening plaatsen. Is die handtekening gezet, dan kan een paraaf op de bladzijden van de algemene bepalingen achterwege blijven. Speciale aandacht verdient de noodzaak van een deskundige(n)rapport, wil men bij de rechter ontvankelijk worden verklaard bij een verzoek tot nadere vaststelling van de huurprijs! In 9.2 van de algemene bepalingen is een regeling opgenomen. Het staat partijen vrij om een andere regeling inzake het deskundig(n)advies overeen te komen!

Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW In tegenstelling tot hetgeen in het ROZ model huurovereenkomst voor 7:290 bedrijfsruimte als uitgangspunt is opgenomen, is in dit model voor 7:230a bedrijfsruimte (opnieuw) gekozen voor huur ‘met alles erop en eraan’, voorzover aanwezige installaties en andere voorzieningen in het procesverbaal van oplevering niet zijn uitgezonderd. In het model is (opnieuw) geen regeling met betrekking tot toekomstige huurprijsaanpassingen aan de markthuur opgenomen. Het staat partijen volledig vrij om daar elke gewenste afspraak over te maken.

3