You are on page 1of 3

MÉTODO DE MERCADO

:
O Método de Mercado exige o tratamento selectivo dos dados recolhidos no
mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em
análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere,
comprovados por transacções já realizadas. Para tal, é necessário que, no
mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se
pretende avaliar. Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a
avaliação do imóvel numa óptica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que
não imediato, de compra ou venda.
A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é,
sem dúvida, a que menores riscos implica e que maior consenso envolve. É
aplicada sempre que se pretenda desocupar e vender um imóvel no estado em
que se encontra, vendendo-o em situação concorrencial aberta e integrada no
mercado local. Este método é suficientemente verdadeiro sempre que exista um
mercado muito activo com fácil informação, como seja o caso da venda de
fracções de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a
ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como
factor algo subjectivo que é, pode ainda assim, originar algumas distorções.
Para se conseguir realizar uma avaliação o mais aproximada possível da
realidade, é necessário adquirir, junto do mercado, o maior número de
informações sobre esses bens imobiliários. Pretende-se com essas informações,
relativas a transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao
bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser
transaccionado. Supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não
tenham

interesses

especiais

no

imóvel

e

que

não

existam

encargos.

Logicamente, a medida do valor é tanto mais fiável quanto mais o mercado
estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais
equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou
apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente
volumosa para permitir uma caracterização correcta e credível do mercado, e
com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder
ser utilizada de forma adequada.
Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma
caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, área, máximo

eucaliptal ou pinhal). Podemos então afirmar que o Método de Mercado fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes à que estamos a avaliar. A utilização do método de comparação. área. com lógica e homogénea. comparando-o com os que estão a ser transaccionados na sua vizinhança ou no mercado. nomeadamente em relação à idade. pomar. estado de conservação. na sua forma mais avançada. etc. Para a utilização deste método é fundamental a existência de uma amostra representativa e credível em termos de transacções e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação. se têm vindo a transaccionar. MÉTODO DE CUSTO: . homogeneização desses antecedentes. seguidamente utilizam-se técnicas de homogeneização da amostra recolhida. permitindo comparar imóveis que. quer no caso dos terrenos. qualidade construtiva. É então um método directo. devidamente homogeneizados. escritório ou loja) ou de prédio rústico (vinha. respectiva. seja ele construção ou terreno. a propriedade é encarada como um bem produtivo com determinado rendimento (renda de um apartamento. renda de uma loja. de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente. apresentem características diferentes. iniciase por uma prospecção de dados sobre transacções de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa. partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta. à partida e entre si. localização geográfica. MÉTODO DO RENDIMENTO: É adequado para a estimação de valores de propriedades que possam fornecer um rendimento periódico (mensal.). que permite calcular o valor do bem. data de transacção ou níveis de acabamentos e de instalações especiais. Deve-se efectuar uma pesquisa exaustiva de casos antecedentes e à. rentabilidade industrial ou rendimento fundiário). Podendo tratar-se de um prédio urbano (habitação. de forma a obter uma amostra coerente. sazonal ou anual). como no de construções. tipo de construção. estado de conservação.aproveitamento eficiente.

.Método de avaliação imobiliária fundamentado na estimação do custo de reprodução ou de substituição da propriedade a avaliar. utilidade ou rendimento) à avaliar. O custo de reprodução corresponde ao custo de realização de uma construção igual à avaliar e o custo de substituição ao custo de realização de uma construção apenas idêntica (mesma capacidade.