You are on page 1of 12

Jr.

San Martn 864, Piso 7


Miraflores, Lima 18
Per
Telf. 446 6193

FUNDAMENTO DE CLASIFICACION DE RIESGO

Centros Comerciales del Per S.A.


Sesin de Comit N 12/2008: 17 de abril del 2008
Informacin financiera auditada al 31 de diciembre del 2007

Analista: Jocelyn Vergara Vergara


jvergara@classrating.com

Clasificaciones Vigentes
Solvencia
Bonos Jockey Plaza Primera Emisin
Perspectivas

FUNDAMENTACION
La categora de clasificacin de riesgo de los Bonos Jockey
Plaza Primera Emisin- ha sido ratificada en concordancia
a su negativa situacin patrimonial, con escasos recursos
lquidos para afrontar sus obligaciones pasivas de corto
plazo, a la vez de considerar los progresos administrativos y
empresariales del centro comercial y del desarrollo de los
diferentes proyectos relacionados con el crecimiento de las
operaciones vinculadas al mismo.
Desde el inicio de sus operaciones en abril de 1996, Centros
Comerciales del Per S.A. (CCPSA) ha enfrentado
permanentemente situaciones financieras difciles,
originadas inicialmente por retrasos en el proceso de
aportes de capital, lo que gener incumplimientos con
acreedores y con contratistas, as como intervenciones
judiciales, promovidas en su momento en favor de Wiese
Leasing como principal acreedor. A ello se sum,
retenciones del pago por renta y otras obligaciones surgidas
de los contratos de sub-arrendamiento, celebrados entre el
emisor y los locatarios del centro comercial, a consecuencia
del proceso cautelar seguido por Amerinvest Holding Inc.
con CCPSA.
Ello afect la capacidad de cumplimiento de las obligaciones
financieras del emisor, reflejado en prdidas netas que la
compaa present hasta diciembre del 2002.
Con la escisin de activos llevada a cabo a favor de New
Company del Per y de Administradora Jockey Plaza
Shopping Center (AJPSC) durante el ejercicio 2001, se
traslad S/. 80.2 millones y S/. 970 mil, respectivamente del
capital social de CCPSA a dichas compaas. Ello sumado a
las prdidas acumuladas, gener un importante dficit
patrimonial, que hasta la fecha contina afectando los
estados financieros del emisor, lo que ha puesto en
permanente riesgo la continuidad de las operaciones, pues
desde enero del 2005, el emisor se encuentra operando en
forma irregular.

C
C
Estables

El emisor muestra una muy limitada capacidad de


cumplimiento de sus obligaciones pactadas en el corto plazo,
lo que se hace evidente, con la generacin de capital de
trabajo negativo, al representar los activos corrientes 52.56%
de los pasivos corrientes (al 31/12/2007).
Resumen financiero

En miles de nuevos soles de diciembre del 2007


Dic.2005
Ventas netas
88,116
Resultado operacional
12,352
Gastos financieros
(3,966)
Resultado no operacional
(7,179)
Utilidad neta
3,752

Dic.2006
92,762
13,899
(3,402)
1,371
10,295

Dic.2007
100,379
20,359
(2,497)
577
13,881

Total Activos
Disponible
Deudores
Activo Fijo
Total Pasivos
Deuda financiera
Patrimonio

13,831
2,326
6,244
1,667
79,150
45,005
(65,319)

13,870
2,913
6,577
1,423
68,033
33,841
(54,164)

16,892
2,510
8,021
1,292
54,480
23,634
(37,588)

Result. Operacional / Ventas


Utilidad Neta / Ventas

14.02%
4.26%

14.98%
11.10%

20.28%
13.83%

Flujo depurado / Activos Prom.


Rentabilidad patrimonial

97.08%
(5.48%)

105.31%
(17.23%)

135.62%
(30.26%)

0.40
0.35

0.41
0.38

0.53
0.48

(1.21)
(0.69)
30.94%
3.47

(1.26)
(0.62)
39.54%
2.32

(1.45)
(0.63)
52.11%
1.13

0.93

1.58

3.42

Liquidez corriente
Liquidez cida
Deuda / Patrimonio
Deuda Financiera / Patrimonio
% de Deuda corto plazo
D. Financiera / Flujo depurado
ndice de Cobertura Histrica

/*Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2007

En febrero del 2003 el emisor firm un acuerdo de


transaccin extrajudicial con Amerinvest Holding Inc.
Mediante este documento, CCPSA accedi al cobro de las
cuentas relacionadas con los flujos de ingresos por rentas de
los locatarios, lo que fue utilizado para reducir obligaciones
bancarias y comerciales. Ello permiti descongestionar las
cuentas por cobrar comerciales, las cuales hasta el ejercicio
2002 ascendieron a S/. 26.9 millones (S/. 6.5 millones a
diciembre del 2006 y S/. 7.6 millones a diciembre del 2007),
y generar en su momento los fondos disponibles para

afrontar las obligaciones financieras, contradas


principalmente con la Primera y Segunda Emisin de Bonos
Corporativos Jockey Plaza.
Los recursos disponibles de CCPSA han permitiendo
efectuar pagos adelantados, sobre diferentes obligaciones
contradas a raz de la emisin de bonos, habindose
amortizado en el primer trimestre del 2005, la suma de US$
825 mil por concepto de la Segunda Emisin de Bonos
Jockey Plaza (a acreedores no institucionales), la cual tena
fecha de vencimiento setiembre del 2005.
En setiembre del 2005 se redimi por adelantado la suma de
US$ 549 mil de la mencionada emisin, cancelando con ello
el total de obligaciones contradas por dicho concepto, a lo
que se suma el pago por adelantado de US$ 1.1 millones en
julio, US$ 1.1 millones en octubre del ao 2006, US$ 1.1
millones en abril del 2007 y US$ 1.1 millones en octubre del
2007 correspondiente a la Primera Emisin de Bonos Jockey
Plaza (Institucionales).
Durante el cuarto trimestre del ao 2007, se han obtenido
mayores ingresos operativos por parte del emisor, y se ha
observado una adecuada gestin de costos operativos,
alcanzando un resultado neto positivo de S/. 13.9 millones,
monto 34.83% superior al registrado en el mismo periodo del
2006.
Los resultados positivos del ejercicio estn permitiendo
reducir las prdidas acumuladas de ejercicios anteriores, a
pesar de lo cual, el patrimonio contina siendo negativo.
En resumen, la categora de riesgo asignada considera la
situacin financiera y legal por la que atraviesa el emisor, su
plan de reestructuracin empresarial, el nivel de
cumplimiento en los compromisos de pago de los intereses
vencidos de los Bonos Corporativos, y las perspectivas de
negocio del centro comercial y del sector en general.
PERSPECTIVAS
Las perspectivas de CCPSA se presentan favorables para
los siguientes periodos de acuerdo con el dinamismo que
vienen registrando los negocios relacionados con centros
comerciales en el Per, con un rpido crecimiento, tanto en
Lima, como en provincias, respaldado por la creciente mayor
capacidad de consumo del pblico y por el creciente acceso
por parte de nuevos consumidores.
Se espera en el futuro, flujos adicionales de ingresos para
CCPSA, en base al desarrollo de nuevos proyectos, como es
el caso del nuevo centro mdico ambulatorio, de la
ampliacin del centro comercial, con una inversin
proyectada de US$ 100 millones en los prximos tres aos,
lo que incluye el proyecto de ampliacin de tiendas.

Empresas Corporativas

1. Descripcin de la Empresa.
Centros Comerciales del Per S.A. (CCPSA) fue
constituida en octubre de 1995, iniciando sus operaciones el
1 de abril de 1996. En forma paralela, se celebr un
contrato de Constitucin de Derecho de Superficie con el
Jockey Club del Per (JCP), sobre un terreno de un rea
de 130,000 m2, que formaba parte del Hipdromo de
Monterrico. Este contrato fue concertado por Inmobiliaria
Centros Comerciales S.A. (ICCSA), empresa domiciliada
en Chile, que inici la promocin del proyecto Jockey Plaza
Shopping Center.
En diciembre de 1995, el emisor firm un convenio con
ICCSA, para la transferencia de los derechos de superficie y
de posicin contractual. En 1996 y 1998 se produjo la
incorporacin de Cosapi S.A. y de URBI Propiedades S.A.
(una empresa del grupo Interbank) como accionistas de
CCPSA, con una participacin del 10% del capital social
cada uno, respectivamente. Posteriormente, en el primer
trimestre del 2000, Cosapi S.A. adquiri las acciones que
Urbi Propiedades S.A. posea en CCPSA, con lo cual
aument su participacin accionaria a 20%.
En diciembre de 1999, Wiese Sudameris Leasing S.A.
declar resuelto el contrato de arrendamiento financiero
firmado con CCPSA para la construccin del centro
comercial, inicindose una disputa legal entre ambas partes.
El 14 de abril del 2000, ambas empresas llegaron a un
acuerdo mediante el cual el Banco Wiese Sudameris
(BWS) se comprometi a brindar asesora financiera a
CCPSA para la elaboracin de un Plan de Reestructuracin
Financiera, realizndose un Acuerdo Marco. Este acuerdo
consisti en: (1) un aumento de capital de US$ 20 millones
(US$ 9 millones en efectivo y US$ 11 millones de
capitalizacin de deuda de accionistas), gracias al cual
COSAPI S.A. pas a tener 45% de las acciones comunes del
emisor, mientras que las empresas Inmobiliaria del Alto Lima
S.A. e Inversiones Puerto Nuevo S.A., el restante 55%; (2) el
otorgamiento de un prstamo por parte del BWS por un
monto ascendente a US$ 40 millones a un plazo de 15 aos
y con garanta hipotecaria, permitiendo a CCPSA cancelar
su deuda con Wiese Sudameris Leasing; (3) el
reconocimiento y la reestructuracin de la deuda de CCPSA
con instituciones bancarias y con COSAPI S.A., ascendente
a US$ 22 millones a un plazo de 10 aos prorrogables, as
como de las obligaciones con el pblico (Primera y Segunda
Emisin de Bonos Corporativos por US$ 14.1 millones).
En base a este acuerdo, se efectu una reorganizacin
societaria con lo cual, la estructura accionaria, luego del
aporte de capital respectivo, qued de la siguiente manera:

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

Interandes Holding S.A. adquiri 18% de participacin de


propiedad de Cosapi S.A., quien pas a tener 27% del
accionariado, Inmobiliaria del Alto Lima S.A., 43.31% de
participacin e Inversiones Puerto Nuevo S.A. el restante
11.69%.
El 13 de mayo del 2004, la empresa inform sobre un nuevo
cambio en su estructura, como consecuencia de la
transferencia del total de las acciones de propiedad de
Interandes Holding (18%) a favor del Banco Wiese
Sudameris, el que a su vez transfiri, con reserva de
dominio, las acciones a favor de Inmobiliaria del Alto Lima
S.A. (14.18%) e Inversiones Puerto Nuevo S.A. (3.82%).
Asimismo, se transfiri el total de las acciones de Cosapi
S.A. (27.0%) en dominio fiduciario a favor de Banque BNP
Paribas-Andes.
En noviembre del 2005, se realiz la transferencia de
32,768,236 acciones en dominio fiduciario del Banque BNP
Paribas Andes (27% de participacin en el accionariado), a
favor del Banco Standard Chartered. As, de conformidad
con los trminos del contrato de compra venta de bien futuro
con reserva de propiedad de fecha 2 de abril del 2004,
suscrita entre el Banco Standard Chartered y las empresas
Inmobiliaria Alto Lima S.A. e Inversiones Puerto Nuevo S.A.,
el accionariado qued distribuido de la siguiente manera:
70.55% en propiedad de Inversiones del Alto Lima S.A.,
19.04% en propiedad de Inversiones Puerto Nuevo S.A., y
10.41% en propiedad del Banco Standard Chartered, de los
cuales 8.20% fue transferida con reserva de propiedad a
favor de Inmobiliaria del Alto Lima y 2.21% a favor de
Inversiones Puerto Nuevo.
Mediante una nueva transferencia de acciones a favor del
Banco Wiese Sudameris (hoy Scotiabank Per) en diciembre
del 2005, el accionariado ha quedado conformado en la
siguiente forma:
Accionistas
Inmobiliaria del Alto Lima S.A.
Inversiones Puerto Nuevo S.A.
Scotiabank Per (fideicomiso a favor de
Inmobiliaria Alto Lima S.A.)
Scotiabank Per (fideicomiso a favor de
Inversiones Puerto Nuevo S.A.)
Total

%
67.76
18.29
10.99
2.96
100.00

Desde diciembre del 2005, CCPSA es subsidiaria del Grupo


Altas Cumbres, a travs de las empresas Inmobiliaria del
Alto Lima S.A. e Inversiones Puerto Nuevo S.A., quienes
poseen 78.75% y 21.25% del capital social respectivamente.
El Grupo Altas Cumbres es un grupo empresarial con
inversiones en el sector financiero, inmobiliario y de seguros,
con presencia en Chile, Per, Ecuador, Guatemala, Costa
Rica, Repblica Dominicana, Argentina y Brasil.
Empresas Corporativas

El principal accionista del Grupo, es el Sr. Santiago


Cummins Marn, empresario chileno que se inici en
negocios financieros para micro y pequeas empresa de los
sectores socioeconmicos ms bajos de la poblacin en
Chile, y cuya experiencia fue trasladada al Per a travs del
Banco del Trabajo.
Entre las principales empresas que forman parte del Grupo
Altas Cumbres en el Per, destacan: Banco del Trabajo,
Recaudadora Internacional, CJ Abogados, el Club Jockey
Plaza S.A., Administradora Jockey Plaza, y New Company
del Per S.A.
Es de indicar que el Grupo Altas Cumbres, a travs de su
Gerencia Corporativa en el pas, define los lineamientos y
directrices generales de la compaa.
Debido a los problemas financieros y operativos que afront
CCPSA, tanto el prstamo del BWS, como el aumento de
capital antes mencionados, se efectuaron en Administradora
Jockey Plaza Shopping Center (AJPSC), empresa que
cuenta con la misma estructura accionaria del emisor. De
esta manera, AJPSC adquiri la titularidad del derecho de
superficie de la parcela B, sobre la cual est construido el
centro comercial, adems de la propiedad del centro
comercial, arrendndolo a CCPSA, el cual a su vez, lo subarrienda a los locatarios.
En octubre del 2001 se constituy un patrimonio autnomo,
bajo dominio fiduciario de COFIDE, sobre el inmueble, sus
equipos y cualquier otra construccin que se desarrolle en la
Parcela B, en garanta del crdito a favor del BWS,
designando al Banco de Crdito del Per como fiduciario de
los bienes transferidos.
Por otro lado, dentro del Acuerdo Marco suscrito por
CCPSA, ste se comprometi a ceder a AJPSC, todos los
ingresos derivados de la explotacin de las Parcelas B, F y
C-1. AJPSC a su vez los cedi al BWS, siendo ste el
encargado de administrar los mencionados flujos, con la
finalidad de cumplir con la totalidad de las obligaciones de
CCPSA y AJPSC, a la vez que les proporciona los flujos
necesarios para su normal funcionamiento. Adicionalmente,
el emisor otorg a BWS la facilidad de nombrar a un
contralor y a un director de los seis que componen el
Directorio de la compaa.
En Junta General de Accionistas, celebrada el 28 de junio
del 2001, se aprob la escisin del bloque patrimonial de
CCPSA correspondiente a los derechos de superficie de los
lotes G, H y C2, as como de las obligaciones relacionadas,
para aportarlas a una nueva empresa denominada New
Company del Per S.A. (NewCo). Esta escisin le signific
a CCPSA una reduccin patrimonial de S/. 80.2 millones.
Posteriormente, la Junta General de Accionistas del 2 de
noviembre del 2001 aprob la escisin parcial de otro bloque
patrimonial del CCPSA, conformado por los derechos de
Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

superficie de los lotes F y C1, as como las obligaciones


correspondientes a ser absorbidas por AJPSC. Ello implic
la reduccin de los activos totales de CCPSA por S/. 83.0
millones y S/. 970 mil de la cuenta patrimonial.
Con estas operaciones, el emisor qued libre del pago de las
cuotas de los derechos de superficie de dichos lotes, as
como de la realizacin de importantes inversiones
consideradas para el desarrollo de nuevos proyectos
inmobiliarios en esa rea.
En base a estos dos procesos de escisin, el capital de la
compaa a diciembre del 2007 ascendi a S/. 128.6
millones (S/. 231.7 millones a diciembre del 2000), lo que
sumado a las prdidas acumuladas (S/. 166.1 millones),
producto de los castigos contables que asumi el emisor
entre los aos 1998 y 2000, generaron un dficit patrimonial
de S/. 37.6 millones al 31 de diciembre del 2007.
De acuerdo al artculo 407 de la Ley General de Sociedades,
es motivo de disolucin o liquidacin de una empresa,
cuando sus prdidas reduzcan el patrimonio neto a la tercera
parte el capital social pagado. En vista de ello, CCPSA se ha
visto en la necesidad de solicitar prorroga a la ejecucin de
dicho artculo a lo largo de los ltimos ejercicios, lo cual fue
concedido en forma permanente hasta el 31 de diciembre del
2004. A la fecha, la compaa se encuentra en situacin
irregular, razn por la cual, el Directorio, junto con la
Gerencia se encuentran evaluando las acciones a adoptar,
considerando que la refinanciacin de las obligaciones, se
hizo con la anuencia de los principales acreedores en base a
los flujos del negocio.
CCPSA ha enfrentado diversos procesos judiciales, y fue
demandada en 15 procesos civiles sobre indemnizacin que
interpusieron los familiares de las vctimas del incendio
ocurrido en julio del 2002 en la discoteca Utopa, ubicada
en el interior del centro comercial, por un monto aproximado
de US$ 16 millones. La compaa fue comprometida como
tercero civilmente responsable en dicho proceso legal,
habindosele sentenciado en primera instancia al pago de
S/. 200 mil por cada vctima mortal del incendio y S/. 30 mil
por cada lesionado del incendio. En diciembre del 2006,
CCPSA, junto con AJPSC y cada uno de los familiares de las
vctimas de la discoteca Utopa, con intervencin de Rimac
Internacional Compaa de Seguros y Reaseguros (Rimac)
suscribieron una transaccin extrajudicial por la cual Rimac,
en calidad de asegurador de CCPSA y AJPSC pag la suma
de US$ 2.9 millones a las vctimas fatales y S/. 1.2 millones
a las personas que sufrieron lesiones graves, con lo cual se
puso fin a cualquier juicio, conflicto o diferencia a
consecuencia del mencionado siniestro.
En octubre del 2007 se puso fin al proceso de arbitraje

Empresas Corporativas

seguido entre CCPSA y JCP, sobre las discrepancias con


respecto a la vigencia de los contratos de derechos de
superficie de las parcelas C1, C2, F, G y H y el derecho del
JCP a cobrar compensaciones anuales por los referidos
lotes, durante los aos en que el JCP fue propietario de
dichas parcelas. En consecuencia, las partes acordaron
solucionar todas las controversias y diferencias surgidas
entre ambas, concluyendo en forma expresa el mencionado
proceso arbitral.
Adems de otros procesos judiciales de menor cuanta,
CCPSA mantiene un proceso arbitral con ACE PER S.A.C.
(locatario del centro comercial), el cual exige un reembolso
de US $164.7 mil e indemnizacin por S/. 1.2 millones por
consumo de energa elctrica, y cobro indebido de
estacionamiento dentro del centro comercial, a los clientes
de la empresa. El 30 de junio del 2006 se declar fundada
en parte la primera pretensin y la primera pretensin
accesoria de la mencionada demanda, habindose ordenado
a CCPSA el pago de S/. 121,067.99 ms intereses, hasta el
da de ejecucin del laudo.
Al 31 de diciembre de 2007, un ex locatario sigue un proceso
civil contra la Compaa, para que se le abone una
indemnizacin por aproximadamente US$ 3.5 millones por el
supuesto incumplimiento de un contrato de
Subarrendamiento. En mayo del 2007, el Juzgado declar
infundada la demanda en todos sus extremos, ante lo cual el
demandante interpuso recurso de apelacin, el mismo que
fue concedido mediante Resolucin de fecha 08 de junio del
2007. El 08 de enero del 2008 la Tercera sala Civil de la
Corte Superior de Lima confirm la sentencia de Primera
Instancia, la misma que declara infundada la demanda
interpuesta.
a. Estructura administrativa y rotacin del personal
La empresa mantiene contacto indirecto con sus accionistas
a travs del Directorio, el mismo que se rene
peridicamente para tratar temas que afecten el accionar de
la empresa, as como establecer los principales lineamientos
de accin a seguir durante el ao.
A lo largo del 2006, se dieron cambios en la estructura
organizacional. La Sra. Roxanna Brain Delgado renunci al
cargo de Gerente de Administracin y Finanzas, siendo
reemplazada por la Sra. Gloria Cabada Samane. Asimismo,
el Sr. Gonzalo Ansola Cabada renunci al cargo de Gerente
Legal y Apoderado Legal de la compaa, siendo nombrado
el Sr. Jos Palma Navea como Sub Gerente Legal y
Apoderado Legal de la empresa.
En enero del 2008, el Sr. Gonzalo Van Oordt Briceo asumi
la Gerencia de Nuevos Negocios de la compaa.

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

Directorio
Presidente:
Directores:

Administracin
Gerente General:
G. Administracin y Finanz.:
Gerente de Operaciones:
Gerente Comercial:
Gerente de Nuevos Negocios:
Sub Gerente Legal:

Sr. Carlos Palacios Rey


Sr. Santiago Cummins Baados
Sr. Enrique Bendersky Assael
Sr. Jos Joaqun Prez Adriazola
Sr. Jorge Lafrentz Fricke
Sr. Juan Jos Calle Quirs
Sra. Gloria Cabada Samame
Sr. Mario Madico Magnani
Sra. Yarina Landa del Castillo
Sr. Gonzalo Van Oordt Briceo
Sr. Jos Enrique Palma Navea

2. Negocios
El emisor administra el Jockey Plaza Shopping Center
(JPSC), centro comercial de gran envergadura (uno de los
ms importantes de la ciudad de Lima) ubicado en el
corazn de la ciudad de Lima, que fue edificado en su
primera etapa sobre un terreno de 130,000 m (Parcela B).
A fines de 1997, el emisor obtuvo el derecho de uso de
140,000 m adicionales, donde se realizaron varios
proyectos. En 1999, sobre un rea de 8,500 m (Parcela
C-1), se construy un edificio de dos pisos en el cual se
ubicaron 4 restaurantes en el primer piso y un bowling y un
bar en el segundo piso, as como una playa de
estacionamiento para 150 vehculos. Asimismo, en diciembre
de 1999, sobre un terreno de 30,462 m ubicado en la parte
posterior del mall (Parcela F), el emisor asfalt alrededor de
1,000 estacionamientos.
A la fecha, CCPSA ha utilizado un rea total de 152,005 m
para la edificacin del JPSC, contando con 63,000 m de
reas destinadas a la exposicin y ventas y con ms de
3,088 estacionamientos asfaltados. Las parcelas G, H y C-2,
que comprenden un rea total de 92,324 m, an no han sido
explotadas.
En el ao 2001, la Gerencia de CCPSA desarroll su Plan
Estratgico 2002-2010, teniendo como principal objetivo
enfrentar su dbil situacin financiera, reflejada a diciembre
del 2007, en prdidas acumuladas por S/. 166.1 millones, y
un dficit patrimonial de S/. 37.6 millones, as como de
reducir los problemas de insuficiencia de capital de trabajo
del emisor, que repercuti en su momento con dificultades
respecto a su compromiso de pago de cupones
correspondiente a los Bonos Corporativos Primera y
Segunda Emisin con fecha de vencimiento setiembre del
2003.
En enero del 2001, se elabor para el perodo 2001-2015 un
flujo de caja revisado considerado moderado, de modo que
los riesgos que se produzcan en la empresa estn de alguna
manera asegurados ante cualquier contingencia comercial
y/o poltica a lo largo de ese perodo.

Empresas Corporativas

Los principales objetivos estratgicos de la sociedad se


pueden reducir en: (i) consolidar posicin de liderazgo en el
mercado; (ii) incrementar el valor patrimonial de la compaa,
y (iii) proporcionar a sus clientes la ms amplia gama de
productos y servicios en un solo espacio.
Este Plan est siendo aplicado desde el 2002 y busca
incrementar los ingresos variables de cada uno de los
locatarios, a travs de las siguientes medidas: (i) focalizar las
acciones de marketing en los meses de baja venta; (ii)
incrementar y consolidar la penetracin de la tarjeta de
crdito del Jockey Plaza Shopping Center; (iii) atraer a
nuevos operadores con un estndar apropiado segn el
mix del centro comercial; (iv) rentabilizar los espacios,
mediante la puesta en marcha de nuevos proyectos, tales
como La Plazuela, inaugurada a fines del 2001, la
ampliacin de la tienda Ripley, lo cual involucr un rea
arrendable de 1,659 m adicionales y de tiendas menores en
1,162 m2; asimismo se efectu la remodelacin de un local
intermedio con un rea aproximada de 1,490 m, lo que
ocasion la creacin de 10 locales menores, los cuales a la
fecha estn 90% arrendados, y se rediseo el formato de
Supermercado al correspondiente a Hipermercado Plaza
Vea, generando ingresos adicionales por el importante
crecimiento de las ventas; y (v) mantener el ratio de vacancia
en niveles mnimos.
Dicho Plan tambin contempl la explotacin de actividades
generadoras de ingresos adicionales, como bsquedas de
alianzas estratgicas con sinergias para la empresa, la
creacin en el ao 2002, del centro de eventos y
convenciones, sobre un rea de 6,400 m, habindose
invertido con ese propsito ms de un milln de dlares.
Desde marzo del 2006 esta vigente el cobro de parqueo, el
cual incluye los siguientes servicios: supervisin motorizada,
auxilio mecnico, sealizacin informativa, cmaras de
seguridad, torres de vigilancia, entre otros.
Dentro del Plan Estratgico 2002 2010, el emisor se
encuentra comprometido en continuar con la
reestructuracin de la empresa, en trminos
organizacionales, con el fin de reducir sus gastos operativos
y administrativos, as como el periodo de cobranza, lo cual
se viene reflejando en los resultados de la empresa.
Como parte de la expansin del negocio, en junio del 2006,
la Compaa celebr un contrato de Subarrendamiento de
espacio, construccin de obra y otras estipulaciones con
Centros Mdicos del Per S.A., con intervencin de
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. para la
construccin del denominado Centro Mdico Jockey Salud
en las instalaciones del centro comercial, el cual se
encuentra actualmente operativo.

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

a. Productos y Servicios
El emisor se dedica a la prestacin de servicios inmobiliarios,
generando sus ingresos por los alquileres cobrados a los
locatarios del centro comercial, as como de la
administracin y organizacin de ferias, eventos culturales,
musicales y deportivos (Feria Internacional del Libro,
Expovivienda & Construccin, entre otros).
Cada contrato de arrendamiento contempla el pago de un
alquiler mnimo y otro de tipo variable, generado de acuerdo
a las ventas realizadas en cada uno de los locales.
Adicionalmente se establece un pago mensual por concepto
de administracin y mantenimiento, as como un pago por
concepto de promocin del centro comercial, que es
depositado en un fondo de promocin.
A la fecha, el emisor cuenta con: 131 tiendas menores, 8
tiendas intermedias, 2 tiendas por departamento (Ripley y
Saga Falabella), una plaza de servicios con diversos locales,
ferretera, 12 salas de cine, un hipermercado, y un Food
Court con 9 locales.
El objetivo de CCPSA es posicionar al Jockey Plaza como el
mall de la mujer, a travs de la mayor variedad de marcas
nacionales e internacionales, en un lugar moderno, divertido,
e incrementar as la afluencia del pblico objetivo, generando
de esta manera un mayor consumo en los establecimientos.
Durante el ao 2006 ingresaron nuevos locatarios como
Ebel, Infanti, Anne Klein, My Teddy Bear, La Ibrica, Nike
Women Store y Marquis, lo que permiti mejorar los ingresos
por concepto de arriendo de locales comerciales.
Se espera el ingreso de cinco nuevas tiendas de gran
tamao para el presente ejercicio 2008, entre las que
estaran contempladas: Hipermercados Metro, La Polar y
Almacenes Pars (tienda por departamento de origen
chilena) y Sodimac.
Como parte de las decisiones estratgicas tomadas por
Sociedad Comercial de Eventos y Ferias S.A. (SCEF), el
13 de marzo del 2002 se constituy conjuntamente con la
firma Expoinversiones S.A.C. un joint venture denominado
Centros de Convenciones Jockey Plaza (CCJP), creado
con el objeto de organizar eventos a travs de la captacin
de promotores locales y del exterior. Con la finalidad de
optimizar el espacio arrendable de CCPSA, se tiene previsto
trasladar el centro de convenciones a un terreno de 13,000
m adyacente a la carretera Panamericana Sur.
En los ltimos aos, el emisor se ha caracterizado por
participar activamente en varios programas de
responsabilidad social, tales como: Operacin Sonrisa,
Dales tu Calor, Convenio de Cooperacin con el Programa
Mundial de Alimentos. Asimismo, con el inicio de las
actividades de Jockey Salud se tiene previsto realizar una
serie de campaas de salud orientadas a la prevencin de
enfermedades.
Empresas Corporativas

Con la finalidad de afrontar satisfactoriamente la mayor


competencia existente en el sector, CCPSA lanz su tarjeta
de crdito "Jockey MasterCard Internacional" la cual puede
ser utilizada en cualquier parte del mundo. El emisor
desarrolla constantes campaas publicitarias, desfiles de
modas, y organizacin de eventos variados, cuyos objetivos
son, tanto la diferenciacin frente al despliegue publicitario
de otros centros comerciales, y la captacin de la atencin
del pblico en base al crecimiento del centro comercial, a
travs de eventos de atraccin pblica. Estratgicamente se
ha decidido intensificar la generacin de negocios orientados
hacia el entretenimiento.
En busca de un reconocimiento internacional, el emisor ha
obtenido la certificacin ISO 9001:2000, convirtindose en el
primer centro comercial del Per que ha recibido esta
certificacin. Ello se obtuvo luego de la auditora de
certificacin realizada en diciembre del 2004 por la empresa
Quality Evaluations (ABS), en la que se comprob que el
emisor posee los ms exigentes estndares internacionales
de calidad, en los rubros de operaciones de previsin, de
servicios, de sub arrendamiento de locales comerciales, de
servicios generales, de aseo de interiores y de exteriores, de
pintura, de jardinera, de mantenimiento, de servicios y de
proteccin interna.
b. Inversiones y Proyectos
El marketing para CCPSA es una herramienta fundamental,
ya que ha contribuyendo en colocar al Jockey Plaza como el
mall lder del Per.
El emisor se encuentra en constante bsqueda del ingreso
de nuevos e importantes operadores, por lo que considera
dentro de sus planes de inversin nuevas expansiones.
En este sentido, para el ejercicio 2008 se tiene previsto
incrementar el rea comercial en 60%, equivalente a 55,000
m de rea arrendable, lo que incluye el ingreso de dos
tiendas anclas (de dos pisos y de 10,000 m cada una), 40
tiendas menores, as como estacionamientos subterrneos,
lo que en conjunto sumar una inversin de US$ 30
millones.
El Plan Maestro de la compaa considera una inversin de
US$ 100 millones en los prximos 36 meses, lo que incluir,
adems de los formatos ya mencionados, la construccin de
un boulevard que albergara a 100 tiendas comerciales de
menor valor, la implementacin de 5 mil nuevos
estacionamientos, la construccin de un centro financiero
con ms de 5,000 m, la ampliacin del rea de comidas de
28 a 40 puntos, la ampliacin del rea de entretenimiento en
6,500 m y la construccin de un edificio para oficinas. Todo
ello generara ingresos del orden de US$ 1,000 millones al
cierre del ejercicio 2010, segn informaciones pblicas
proporcionadas por la empresa.
Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

Se concluy el proyecto de construccin de un centro


mdico ambulatorio, Jockey Salud, que demand una
inversin de US$ 8 millones, y que cuenta con 67
consultorios, con ms de 26 especialidades mdicas
distribuidos en siete pisos.
CCPSA se ha convertido en el primer centro comercial del
Per en brindar este servicio, lo que permitir alcanzar los
objetivos relacionados con incrementar los ingresos por
alquiler y el nmero de visitas diarias.
En mayo del 2005, CCPSA acord capitalizar las acreencias
que mantena en SCEF por S/. 539.3 mil, como parte del
proceso de regularizacin societaria y recomposicin
accionaria de dicha empresa, con el fin de restablecer el
equilibrio entre el capital y el patrimonio neto disminuidos a
consecuencia de las prdidas acumuladas. Con ello, CCPSA
pas a participar con 45.70% del capital social, equivalente a
una inversin de S/. 4.5 millones. Hasta agosto del 2006,
CCPSA particip del 99.99% de las acciones de Corporacin
Inmobiliaria Vicus S.A. (CIV), la cual fue constituida para
prestar servicios inmobiliarios mediante la propiedad,
administracin, explotacin y/o venta de propiedades
inmobiliarias, la construccin de edificaciones y su
explotacin, el desarrollo de actividades de promocin y
organizacin de eventos culturales, musicales y dems
actividades afines, habindose dispuesto mediante
Resolucin N 1 de fecha 11/08/2006 del 44 Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima el proceso de liquidacin
por quiebra de la empresa y en consecuencia la extincin del
patrimonio y la incobrabilidad de las deudas.
3. Mercado y Posicin Competitiva
El mercado de centros comerciales en el Per esta teniendo
una rpida expansin, respondiendo al incremento de la
demanda interna (el consumo privado creci en el 2007 en
aproximadamente 7.5% respecto al ejercicio 2006, mientras
que la actividad constructora creci en 16.5% en el mismo
periodo), respaldado por el mayor acceso al crdito de la
poblacin, lo cual ha incentivado el ingreso de negocios
formales que ofrezcan, entre otros aspectos: comodidad,
seguridad, modernidad, variedad, limpieza y buen orden,
desplazando la tradicional compra en mercados y galeras.
En el 2006, el conjunto de empresas que forma parte de la
Asociacin de Centros Comerciales y de Entretenimiento del
Per (ACCEP), gener ingresos por alrededor de US$ 1.200
millones, suma mayor en 20% con relacin al 2005. Dicha
organizacin est integrada por nueve principales centros
comerciales: Jockey Plaza, Larcomar, Mega Plaza, Plaza
San Miguel, Minka, Primavera Park Plaza, Sur Plaza
Boulevard, Boulevard Caminos del Inca y Marina Park, los
cuales se encuentran conformados, al igual que el emisor,
Empresas Corporativas

por una propiedad inmobiliaria que comprende importantes


tiendas anclas (tiendas por departamentos,
supermercados, hipermercado, multicines y home centers),
as como tiendas menores que ofrecen una amplia gama de
productos y servicios.
Esta tendencia continu durante el ejercicio 2007, donde los
tres principales centros comerciales de Lima Metropolitana:
Jockey Plaza, Plaza San Miguel y Mega Plaza, registraron
ventas de aproximadamente US$ 950 millones, cifra 15%
superior a la alcanzada en el mismo periodo del 2006. Es de
indicar que estos tres centros comerciales representaron
aproximadamente 70% de las ventas de los principales 10
centros comerciales que operaron durante el ejercicio 2007.
El potencial de crecimiento de los centros comerciales en el
Per es an mayor, considerando que el nivel de
penetracin es de slo 8%, mientras que en pases vecinos
como Chile bordea 30%.
A lo largo del 2006 y del 2007 se iniciaron importantes
proyectos de edificacin de tiendas y centros comerciales,
como fue, el Mall de Atocongo, que cuenta entre sus
locatarios a Tottus y a Sodimac; el centro comercial Plaza
Puruchuco en Ate; el centro comercial Salaverry, el de Plaza
Monterrico, el cual contar entre sus locatarios con un centro
mdico; la futura ampliacin del centro comercial Mega
Plaza, que implicar una inversin de US$ 7 millones, y el
Gran Centro Comercial Cvico en Lima. Este ltimo contar
con un rea de 96,028.22 m2, en los que se ubicarn dos
tiendas por departamentos, centro de convenciones,
auditorio, galera comercial, patio de comidas y
estacionamientos.
De acuerdo con los esfuerzos por diversificar la oferta de
productos y servicios que ofrecen los centros comerciales,
Larcomar inaugur su centro de modas Fashion Center, el
cual cuenta entre sus principales locatarios importantes
marcas como: Nike, Company, Hush Puppies, Lanificio,
entre otros.
A nivel de provincias se inaugur el centro comercial Real
Plaza Chiclayo, que cuenta entre sus principales operadores
con: Saga Falabella, Cine Planet, Topy Top, Happyland,
Interbank, Claro, Payless Shoes, Pardos Chicken, Bembos,
entre otros. En el ltimo trimestre del 2007 se concluy la
ampliacin de ms de 13,000 m2 de rea de venta, que
incluy la creacin de una zona bancaria y de servicios,
habiendo ingresado los siguientes locatarios: Plaza Vea, La
Curacao, Lavanderas Pressto, Fasa, Reef, Adams Damas,
BCP, BBVA, Scotiabank y Movistar, entre otras. Asimismo,
se inaugur el centro comercial Open Plaza Chiclayo, que
implic una inversin de US$ 23 millones y cuenta con dos
tiendas anclas y 25 operadores especializados.
El Quinde Shopping Plaza ubicado en la ciudad de
Cajamarca fue construido sobre un terreno de 36,000 m, y
Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

cuenta entre sus operadores con: Topy Top, Cinerama, La


Curacao, Golds Gym, Saga Falabella Express, entre otros.
El Grupo Interbank viene trabajando en el proyecto Centro
Comercial del Valle en la ciudad de Huancayo, lo que sera
el primer centro comercial moderno de dicha localidad.
En la ciudad de Ica, el Grupo Romero tiene proyectado
construir un centro comercial sobre un terreno de 14,000 m
y que estara conformado por un supermercado Wong,
locales comerciales, multicines, entre otros, mientras que la
Inmobiliaria Alcal construir el centro comercial Megaplaza
Pisco en un terreno de 30,000 m, con una inversin de US$
5 millones.
Recientemente se han inaugurado dos centros comerciales
en la ciudad de Trujillo. El primero fue el Real Plaza de
Trujillo, financiado por el Grupo Interbank, mientras que el
segundo fue el denominado Aventura Mall Plaza, financiado
por el Grupo Falabella.
Cabe destacar la tendencia de los centros comerciales a
brindar un servicio cada vez ms diferenciado, ofreciendo
diversas promociones entre sus clientes, eventos semanales
y novedosos productos como es el caso de la tarjeta
Megaplaza, a ser utilizada en cualquier establecimiento
afiliado a Visa. A la fecha, existen en el mercado ms de tres
millones de tarjetas de crdito, de las cuales alrededor de
9% corresponden a centros comerciales, y se estima que
este porcentaje se incremente considerando el fuerte
crecimiento que viene mostrando el sector. Una nueva
estrategia que se viene observando son las tarjetas de
marca privada, que nacen de la unin de una entidad
bancaria con una tienda comercial, ejemplos de esto son un
gran nmero de las tarjetas de crdito del Banco del Trabajo;
as como la tarjeta nica, de reciente creacin por el
Scotiabank Per, que une a varias cadenas de
establecimientos comerciales mediante una tarjeta que
permite al usuario adquirir productos a crdito, a la vez que
los negocios pueden compartir sus plataformas de clientes.
Las cifras revelan que el mayor uso de las tarjetas se
encuentra entre las personas naturales, lo que impulsa el
crecimiento de los centros comerciales en el pas.

que mostraron las ventas durante el periodo analizado, as


como a los mayores ingresos por renta mnima en razn del
ingreso de nuevos locatarios.
Se ha observado un incremento en el monto promedio por
transaccin de US$ 21.53 a diciembre del 2006 a US$ 26.11
a diciembre del 2007, lo que ha generado mayores ingresos
variables por el arrendamiento de locales comerciales.
Adicionalmente a los ingresos por arriendo, el emisor obtuvo
ingresos operacionales por S/. 31.5 millones (S/. 30.0
millones a diciembre del 2006), los cuales estuvieron
conformados por recuperacin de gastos comunes,
recuperacin de gastos de energa y agua, fondo de
promocin y publicidad y otros de menor cuanta, que
incluyen marketing, derecho de llave y eventos.
Los mayores ingresos por concepto de arriendo de locales
comerciales, junto con los otros ingresos operacionales,
permiti obtener ingresos netos del orden de S/. 100.4
millones, monto 8.21% superior al registrado a diciembre del
2006.
El emisor espera incrementar sus ingresos por arriendos en
la medida que logre concretar el ingreso de nuevos
operadores, para lo cual se cuenta con reas disponibles
que permiten una rpida expansin. Se estima adems que
el nuevo centro mdico ambulatorio permitir obtener
ingresos en forma paulatina, hasta alcanzar US$ 13 millones
en su quinto ao de operacin, lo cual mejorar las
proyecciones financieras del emisor. Ello, permitir afianzar
los objetivos de imagen institucional, ya que posicionar al
emisor como lder en la prestacin de este tipo de servicios,
complementando as la variada oferta de productos y
servicios.
A diciembre del 2007, CCPSA incurri en costos
operacionales por S/. 78.4 millones, monto 1.43% superior
en comparacin con el registrado en el mismo periodo del
2006. Ello debido al costo operativo en que incurre el emisor
por concepto del arriendo del centro comercial a AJPSC (S/.
50.0 millones, 63.78% del total de los costos), el cual se
increment 2.88% respecto a diciembre del 2006, lo que
junto con otros costos de operacin (S/. 28.4 millones)
representaron 78.13% de los ingresos netos de CCPSA.

4. Situacin Financiera

Empresas Corporativas

MM S/.

25

100

20

95

15

90

10

85

80

% Sobre los
Ingresos

a. Resultados, Rentabilidad y Eficiencia


Al cierre del cuarto trimestre del 2007, CCPSA obtuvo
ingresos netos por el arriendo de locales comerciales por
S/. 68.8 millones, monto 9.65% superior al obtenido en el
mismo periodo del 2006, debido a mayores ingresos
variables de los locatarios, gracias al creciente dinamismo

Evolucin del Margen Bruto


105

0
Dic.02Dic.03Dic.04Dic.05Dic.06Dic.07

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

ascendieron a S/. 1.6 millones (S/. 1.5 millones a diciembre


del 2006), estando compuestos principalmente por servicios
prestados por terceros (35.95%) y cargas de personal
(17.11%). A pesar de los mayores gastos de administracin
y ventas del periodo (+3.11%), stos redujeron su
participacin respecto a los ingresos totales, pasando de
1.66% a diciembre del 2006 a 1.58% a diciembre del 2007.
Todo ello result en una utilidad operacional ascendente a
S/. 20.4 millones, 46.48% superior a la obtenida en mismo
perodo del 2006.

Dichos costos operativos estuvieron relacionados con:


gastos comunes por concepto de mano de obra,
remuneraciones, honorarios, materiales, energa y agua,
fondo de promocin, y depreciacin y amortizacin.
Los mayores ingresos netos del periodo, junto con el
incremento en menor proporcin del costo de ventas,
permitieron alcanzar un margen bruto de S/. 21.9 millones,
monto 42.15% superior al registrado a diciembre del 2006,
equivalente a 21.87% de los ingresos totales.
A diciembre del 2007, los gastos de administracin y ventas

Resumen de estados financieros individuales y principales indicadores


(En miles de Nuevos Soles al 31 diciembre del 2007)
2003

2004

2005

2006

2007

Ventas netas

89,307

88,016

88,116

92,762

Resultado bruto

13,022

12,396

14,526

15,441

21,949

9,767

10,319

12,352

13,899

20,359

Resultado operacional
Depreciacin del ejercicio

100,379

578

651

626

686

500

10,345

10,970

12,978

14,586

20,859

Gastos financieros

-6,670

-4,786

-3,966

-3,402

-2,497

Resultado no operacional

-1,899

4,276

-7,179

1,371

577

Utilidad neta

11,837

11,656

3,752

10,295

13,881

Total Activos

16,396

12,906

13,831

13,870

16,892

Disponible

144

1,815

2,326

2,913

2,510

Deudores

7,218

5,658

6,244

6,577

8,021

Activo Fijo

2,117

1,980

1,667

1,423

1,292

Total Pasivos

99,596

84,459

79,150

68,033

54,480

57,197

50,418

45,005

33,841

23,634

-83,200

-71,554

-65,319

-54,164

-37,588

Flujo depurado

Deuda Financiera
Patrimonio
Result. Operacional / Ventas

10.9%

11.7%

14.0%

15.0%

20.3%

Utilidad Neta / Ventas

13.3%

13.2%

4.3%

11.1%

13.8%

Flujo depurado / Activos Prom.

37.9%

74.9%

97.1%

105.3%

135.6%

Rentabilidad patrimonial

-13.3%

-15.1%

-5.5%

-17.2%

-30.3%

Liquidez corriente

0.28

0.27

0.40

0.41

0.53

Liquidez cida

0.27

0.25

0.35

0.38

0.48

Deuda / Patrimonio

-1.20

-1.18

-1.21

-1.26

-1.45

Deuda Finan.Total/ Patrimonio

-0.69

-0.70

-0.69

-0.62

-0.63

31.9%

35.5%

30.9%

39.5%

52.1%

D. Finan/ Flujo depurado

5.53

4.60

3.47

2.32

1.13

ndice de Cobertura Histrica

0.33

0.53

0.93

1.58

3.42

% de Deuda de corto plazo

* Siendo el patrimonio negativo desde el 2001, se obtienen algunos ratios no vlidos para fines comparativos.

El emisor present otros ingresos no operacionales netos


por S/. 577 mil (comparado con ingresos no operacionales
de S/. 1.4 millones a diciembre del 2006), que incluyen
gastos financieros por S/. 2.5 millones (S/. 3.4 millones a
diciembre del 2006). El menor resultado no operacional a
diciembre del 2007, respecto de similar periodo del ao
anterior, se explica por las menores ganancias netas por

Empresas Corporativas

diferencia de cambio en el periodo bajo anlisis (S/. 2.8


millones vs. S/. 4.2 millones).
Ello result en una utilidad antes de impuestos y
participaciones de S/. 20.9 millones, monto 37.10% superior
al registrado en el mismo periodo del 2006.
Al incluir gastos por concepto de participacin de los
trabajadores e impuesto a la renta (S/. 7.1 millones), el

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

emisor obtuvo una utilidad neta de S/. 13.9 millones,


equivalente a 13.83% de los ingresos netos (S/. 10.3
millones a diciembre del 2006, equivalente a 11.10% de los
ingresos netos).
b. Endeudamiento patrimonial y estructura financiera
A diciembre del 2007, los activos totales del emisor
ascendieron a S/. 16.9 millones, monto superior al registrado
a diciembre del 2006 (S/. 13.9 millones). Ello fue producto,
de mayores activos corrientes, los cuales pasaron de S/.
11.1 millones a diciembre del 2006 a S/. 14.9 millones a
diciembre del 2007, mientras que los activos no corrientes se
contrajeron de S/. 2.8 millones a S/. 2.0 millones en el mismo
periodo.
La estructura de los activos del emisor se encuentra
distribuida principalmente en el corto plazo (88.33%), de
acuerdo con la naturaleza de las actividades comerciales.
Las cuentas por cobrar comercial sustentaron parte de los
mayores activos corrientes del periodo (incluyendo otras
cuentas por cobrar), al pasar de S/. 6.6 millones en
diciembre del 2006 a S/. 8.0 millones en diciembre del 2007.
Cabe destacar los menores saldos en cuentas por cobrar
comerciales en comparacin con lo registrado hasta fines del
ejercicio 2002, luego de que en febrero del 2003 se aprobara
en Junta General de Accionistas la transaccin extrajudicial
con Amerinvest Holding Inc y CCPSA, lo que culmin con los
desacuerdos entre ambas empresas y permiti poner fin a la
medida cautelar iniciada por el Sexto Juzgado Civil de Lima,
por el cual se exigi la retencin del pago de la renta y
cualquier otro pago surgido de la firma del contrato de subarriendo celebrado entre el CCPSA y los locatarios. Ello se
reflej en la mejora del periodo promedio de ejecucin de las
cuentas por cobrar, de 107 das al cierre de diciembre del
2002 a 26 das a diciembre del 2006, y a 27 das a diciembre
del 2007.
Los mayores activos corrientes del periodo obedecieron
tambin a los impuestos por recuperar por pagos a cuenta
del impuesto a la renta (S/. 3.0 millones vs. S/. 724 mil).
Adicionalmente, CCPSA mantiene cuentas por cobrar con
empresas relacionadas por un saldo de S/. 1.2 millones (S/.
479 mil a diciembre del 2006). Las mayores acreencias por
este concepto correspondieron principalmente a cuentas por
cobrar a AJPSC (S/. 605 mil vs. S/. 187 mil) y a Centros
Mdicos del Per (S/. 372 mil)
Por su parte, los recursos lquidos se contrajeron en 13.83%
respecto al mismo periodo del 2006 (S/. 2.5 millones vs. S/.
2.9 millones), producto de la redencin anticipada de las
obligaciones derivadas de los Bonos Jockey Plaza Primera
Emisin.
Los activos no corrientes participaron con 11.67% de la
estructura activa del emisor, habindose contrado 29.42%
Empresas Corporativas

respecto al cierre del ejercicio 2006, producto principalmente


de menores inversiones en acciones, al aprobarse en marzo
del 2007 la venta de las acciones que mantena CCPSA en
el capital social del Club Jockey Plaza y que signific una
prdida de S/. 48 mil. As tambin estuvo asociado a
menores activos fijos (S/. 1.3 millones vs. S/. 1.4 millones)
por efecto de la depreciacin del ejercicio.
La gerencia decidi reconocer el activo diferido por
participacin de los trabajadores e impuesto a la renta,
basado en sus resultados econmicos y financieros, y segn
las proyecciones positivas a cinco aos (S/. 433 mil a
diciembre del 2007).
A diciembre del 2007, los pasivos totales del emisor
ascendieron a S/. 54.5 millones, monto 19.92% inferior al
registrado en diciembre del 2006, producto de menores
pasivos no corrientes, los cuales pasaron de S/. 41.1
millones a diciembre del 2006 a S/. 26.1 millones a diciembre
del 2007, mientras que los pasivos corrientes presentaron un
ligero crecimiento, pasando de S/. 26.9 millones a S/. 28.4
millones en el mismo periodo.
Las obligaciones corrientes estuvieron conformadas
principalmente por cuentas por pagar a AJPSC por concepto
del arriendo del centro comercial, las cuales pasaron de S/.
14.1 millones a diciembre del 2006 a S/. 11.3 millones a
diciembre del 2007, resultando en una participacin de
39.94% en la estructura corriente (52.53% a diciembre del
2006).
Las cuentas por pagar comerciales se incrementaron en
S/. 46 mil respecto al registrado en diciembre del 2006, de
acuerdo con la mayor actividad del ejercicio. Las cuentas por
pagar estn denominadas principalmente en moneda
extranjera, tienen vencimientos corrientes y no devengan
intereses. Las otras cuentas por pagar, disminuyeron al
pasar de S/. 4.7 millones a diciembre del 2006, a S/. 3.6
millones a diciembre del 2007.
Por el contrario, las obligaciones bancarias de corto plazo
mostraron un importante crecimiento al pasar de S/. 278 mil
en diciembre del 2006 a S/. 3.4 millones en diciembre del
2007, sumado a mayores cuentas por pagar por concepto de
impuestos y contribuciones (S/. 6.9 millones vs. S/. 4.6
millones).
Los pasivos no corrientes participaron con 47.89% de las
obligaciones totales del emisor, estando conformados
principalmente por obligaciones con el pblico (S/. 18.9
millones, equivalente a 72.35% de la estructura pasiva no
corriente), en razn de los adeudos contrados por la
Primera Emisin de Bonos Jockey Plaza, con fecha de
vencimiento setiembre del 2010. En julio del 2006 se redimi
por adelantado la suma de US$ 1.1 millones correspondiente
a la Primera Emisin del Bonos Jockey Plaza, y en octubre
del mismo ao se efectu el pago adelantado de US$ 1.1
Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

10

millones. Asimismo, en abril del 2007 se efectu la redencin


anticipada a Bonistas Institucionales por US$ 1.1 millones y
en octubre del mismo ao se pag la suma de US$ 1.1
millones.
A diciembre del 2007, el emisor tambin mantiene
obligaciones de largo plazo con acreedores bancarios por S/.
1.4 millones, cifra 73.66% inferior a la sealada al cierre del
ao 2006 (S/. 5.3 millones). CCPSA mantiene deuda con las
entidades Scotiabank y Cofide, la cual en ambos casos fue
refinanciada a un plazo de 10 aos, venciendo en el 2010.
Mediante Contrato de Reconocimiento de Deuda y
Refinanciamiento de Obligaciones, firmado en setiembre del
2000, los acreedores bancarios y los bonistas aceptaron la
reestructuracin de pasivos de CCPSA, basados en los
flujos de libre disponibilidad del centro comercial y no en su
situacin financiera, por lo que los resguardos originales de
las emisiones de Bonos Corporativos Jockey Plaza,
relacionados con el cumplimiento de ciertos ratios
financieros, quedaron sin efecto.
A diciembre del 2007, el emisor continu presentando un
dficit patrimonial del orden de S/. 37.6 millones (S/. -54.2
millones a diciembre del 2006 y S/. -65.3 millones a
diciembre del 2005), producto de prdidas acumuladas por
S/. 180.0 millones, que se arrastran desde el ao 1997,
siendo estas significativas desde 1999, fecha en la que se
efectuaron castigos contables importantes. Las prdidas
acumuladas vienen mostrando una tendencia decreciente en
la medida que el emisor se encuentra obteniendo resultados
netos positivos en los ltimos ejercicios.
c. Situacin de Liquidez
A pesar de concentrar la mayor parte de la estructura activa
en el corto plazo (88.33%), los recursos del emisor fueron
insuficientes para cumplir adecuadamente con las
obligaciones contradas en el mismo periodo, lo cual se
evidencia en la generacin de un capital de trabajo negativo
de S/. 13.5 millones al cierre de diciembre del 2007 (S/. -15.8
millones a diciembre del 2006).
El capital de trabajo se presenta negativo desde fines del
ejercicio 2002, producto principalmente de las obligaciones
contradas con AJPSC por concepto del arriendo del centro

Empresas Corporativas

comercial, el cual represent 75.99% de los activos


corrientes del emisor (1.27 veces los activos corrientes a
diciembre del 2006), lo que afect la capacidad de
cumplimiento de las obligaciones de CCPSA.
A pesar de la reestructuracin financiera de la compaa,
efectuada en abril del 2000 y del posterior traspaso de gran
parte de las obligaciones a AJPSC y NewCo., y del apoyo de
sus accionistas y de sus acreedores (BWS), la situacin
financiera de la empresa contina siendo delicada, con una
muy limitada generacin de capital de trabajo, con activos
corrientes que equivalen tan solo a 52.56% de los pasivos
corrientes al cierre de diciembre del 2007. Se observa una
mejor situacin en comparacin con la estructura presentada
en periodos anteriores (41.17% a diciembre del 2006 y
40.31% a diciembre del 2005 de los pasivos corrientes).
La situacin antes descrita afecta la capacidad crediticia del
emisor, al no contar con acceso a lneas de crdito de
entidades financieras establecidas, en condiciones
adecuadas y razonables, en cuanto a plazos y a tasas de
inters.
d. ndice de Cobertura Histrica
El ndice de cobertura histrica refleja la situacin financiera
del emisor, traducida en una cada vez mayor capacidad de
cumplimiento de las obligaciones financieras a partir de los
flujos operativos de la compaa.
Desde diciembre del 2001 hasta diciembre del 2004, el
emisor present ndices de cobertura histrica muy por
debajo de 1.00, mostrando la empresa, luego de los
procesos de escisin de bloques patrimoniales, una
generacin de flujos operacionales bastante limitada (0.33
veces y 0.53 veces a diciembre del 2003 y 2004,
respectivamente). Esta situacin se modific a partir del
ejercicio 2006, con especial nfasis en el ao 2007, donde
se alcanz un ratio de cobertura histrica de 3.42 veces
(1.58 veces a diciembre del 2006), asociado al mayor nivel
de activos rentables de la compaa, as como a los menores
egresos financieros proyectados por concepto de
obligaciones derivadas de la Primera Emisin de Bonos
Jockey Plaza.

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

11

DETALLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS CLASIFICADOS


1. Bonos Jockey Plaza
a. Bonos Jockey Plaza -Primera Emisin corresponde a una serie nica emitida de bonos emitida el 17 de setiembre de 1997
por un valor total de US$ 12 millones, con un plazo de vencimiento de cuatro aos contados a partir de la fecha de emisin
Dicha emisin fue colocada en el mercado de capitales a una tasa de inters de 10.50% anual.
De acuerdo con el Contrato de Reconocimiento de Deuda y Refinanciamiento de Obligaciones, la Primera y Segunda
(actualmente cancelada) Emisin de Bonos Corporativos fueron afectadas con algunas modificaciones, empezando con la
diferenciacin entre bonistas institucionales y bonistas no institucionales. En este sentido, los Bonos Corporativos Primera
Emisin (parte institucional), se refinanci a 10 aos, hasta el 17 de setiembre del 2010.

Empresas Corporativas

Centros Comerciales del Per Diciembre 2007

12