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COMPRAVENTA, I.

Requisitos generales de la cosa objeto de compraventa.


o

La cosa debe ser res intra commercium.


El objeto de compraventa debe ser una cosa venal, es decir vendible. En
terminologa latina cuando una cosa puede ser objeto de compra y venta se
denomina res intra commercium.
En primer lugar se hace preciso diferenciar entre res extra commercium y res
extra patrimonium. Que una cosa no est en un momento determinado en la
propiedad de nadie, no quiere decir que sea extra commercium, sino
solamente que en ese instante est fuera del patrimonio de cualquier persona,
es decir no tiene dueo actual.
Como casos concretos de esta categora pueden sealarse, entre otros, los
siguientes supuestos: la hereditas iacens, el esclavo manumitido por el nudo
propietarius estando en poder de un usufructuario o de un titular de un
derecho real de usus o de operae servorum, las cosas legadas per
vindicationem antes de la aceptacin del heredero, las mercancas arrojadas al
mar pero no arrojadas a las playas por la marea, pues entonces son res
nullius susceptibles de ocupatio.
Todo este elenco de cosas, en principio, mientras mantengan su situacin no
pueden ser objeto de venta, pues, al ser res sine domino, nadie tiene poder de
disposicin sobre ellas.
Por el contrario, la res extra commercium puede deber su condicin de quedar
fuera del comercio de los hombres a razones de derecho divino o a razones de
derecho humano.
Por lo que se refiere a las res extra commercium por razones de derecho
divino, un pasaje de las Instituciones de Gayo 2,3 y 4, establece dos
categoras: las res sacrae y las res religiosae.
La diferencia entre unas y otras es que las cosas sagradas se convierten en
tales como consecuencia de una ceremonia denominada consacratio que se
ordena en virtud de una ley comicial o de un senadoconsulto. Por el contrario,
las cosas religiosas toman este carcter como consecuencia de un acto privado
o de una voluntad particular.
Las res sacrae son cosas consagradas a los dioses superiores. Son por ello
cosas dedicadas al culto pblico. Las res religiosae son las consagradas a los
dioses menores, como los dioses Manes, protectores de la casa,domus, y de la
familia. Tambin se considera res religiosae el lugar de enterramiento.
Una tercera categora de res extra commercium son las denominadas res
sanctae. Entre ellas Gayo 2,8, seala las murallas y las puertas de la ciudad,
que delimitan el pomerium, es decir los lmites normalmente sealados por el

Colegio Augural. En D.1,8,8 se afirma que es santo lo que es defendido y


protegido contra la ofensa de los hombres.
Por lo que se refiere a las res extra commercium por razones de derecho
humano tambin existen tres categoras: en primer lugar las res communes,
son estas las que no pueden tener dueo nunca pues pertenecen a todos, as
el aire, el mar, los ros, las aguas subterrneas...etc; en segundo lugar, las res
publicae, que son las que pertenecen a la colectividad segn establece
D.1,8,1pr. Las cosas pblicas pertenecen al Populus Romanus, as las vas
pblicas, las plazas, el ager publicus; en tercer lugar las res universitatis que
son las cosas pertenecientes a los municipios.
Si una cosa extra commercium fuera vendida, el adquiriente de buena fe
dispone de la actio empti para no sufrir el perjuicio derivado de la compra nula.
As lo dispone un pasaje de Pomponio tomado de su libro V de reglas y recogido
en D.18,1,62,1:
El que compr, ignorndolo, lugares sacros, religiosos o pblicos, por privados,
aunque la compra no se mantenga, no obstante podr ejercitar la accin de
compra contra el vendedor por su inters en no sufrir el engao.
o

La compraventa o el comercio de la cosa debe ser lcito.


Se habla de cosas ilcitas para referirse a aqullas cuyo comercio est
prohibido, bien por una disposicin legal o bien por los boni mores. Debe
distinguirse la ilicitud del comercio de estas cosas, del comercio de las res
extra commercium. En stas, es el objeto en s mismo el que queda fuera del
trfico comercial. En las cosas de comercio ilcito es ste mismo o su venta, no
el objeto en s mismo considerado, lo que es ilcito.
Un ejemplo de comercio ilcito es el supuesto contenido en un texto de Paulo
del libro LIV de su comentario al edicto, que se recoge en D.18,1,52:
Decret el Senado que nadie demoliese un edificio urbano o rstico con fines
especulativos y, asimismo, que ninguno, por especulacin, compre o venda
algo de los mismos.
Consta que es imperfecto aquel negocio en que el vendedor dice al que quiere
comprar: te queda comprado en la cantidad que quieras, en lo que juzgues
equitativo, en cuanto estimes, etc.

El requisito postclsico de la justicia del precio.


La jurisprudencia clsica no exigi que el precio fuese iustum. Se sigue, pues,
la regla del precio de mercado, por el que las cosas valen lo que el comprador
est dispuesto a pagar por ellas o por lo que el vendedor est dispuesto a
venderlas.
Algunos estudiosos consideran que la consolidacin legislativa del requisito del
precio iustum en la compraventa aparece en la poca justinianea.
El principio del precio justo slo se formulara, en el mbito legislativo, en
relacin con la compraventa de bienes inmuebles. Adems, slo el vendedor

podra invocar que el precio de venta es injusto, nunca el comprador. No se


recoge en todo el derecho romano, ni siquiera en el justinianeo, la leasio
enormis en perjuicio del comprador: as, comprar por ms del doble del precio
justo de la cosa.
En el caso de que se aprecie la injusticia del precio, se faculta al vendedor para
solicitar la rescisin de la venta, es decir, pedir su anulacin con lo que el
comprador debe devolver el bien si ya ha sido transmitido y el vendedor
devolver el precio si ha sido ya cobrado.
Solamente se concede la facultad de pedir la rescisin de la venta cuando se
pruebe, fehacientemente, que el vendedor que enajena un bien por un precio
que supone una cuanta inferior a la mitad del precio justo, dimidia pars iusti
pretii.
Compraventa y transmisin de la propiedad.
Los negocios precedentes y la transmisin de la propiedad.
La transmisin y consiguiente adquisicin del derecho de propiedad, fin ltimo
que se persigue con la celebracin de un contrato de compraventa, se sita
tanto en el campo de los derechos reales, de los que el derecho de propiedad
es el derecho por antonomasia, como en el mbito del derecho de contratos,
del que la compraventa es el modelo o tipo ms paradigmtico.
La compraventa por s sola no es causa de transmisin del derecho de
propiedad sobre la cosa vendida y adquirida. El derecho romano primitivo, e
incluso el derecho romano clsico, establecieron tres instituciones
jurdicas, mancipatio, in iure cessio y traditio, constituyndolas como causas
generadoras de la transmisin del dominio, que es la denominacin que los
juristas clsicos utilizan para referirse al derecho de propiedad.
De estas tres instituciones, dos de ellas, la mancipatio y la in iure cessio, se
establecieron como preceptivas, alternativamente, para transmitir el dominium
ex iure quiritium sobre las res mancipi, es decir el derecho de propiedad,
reconocido y amparado por el ius civile, respecto de los bienes mancipables,
que son las cosas ms importantes en una economa fundamentalmente
rstica y agrcola como la romana de los primeros tiempos. En Gayo, 2,18 se
afirma:
Hay mucha diferencia entre las cosas mancipables y las no mancipables.
A continuacin en Gayo, 2,22 se seala:
Son cosas mancipables las que se transmiten por la solemne mancipatio, de
donde les viene el nombre. La misma eficacia que la mancipatio tiene la in iure
cessio.
Tienen la condicin de res mancipi, los fundos o predios, los inmuebles, las
servidumbres prediales rsticas, los esclavos, los animales de tiro y carga, en
suma, todo lo que es necesario para el mejor cultivo y aprovechamiento
agrcola de las tierras.

Despus de una larga, y no bien conocida evolucin histrica, tanto de una


como de otra institucin, la mancipatio y la in iure cessio se conformaron,
segn el rgimen jurdico que se recoge en la Ley de las XII Tablas, como
negocios, formales y solemnes, de carcter abstracto.
Traditio, compraventa y transmisin de la propiedad.
La traditio o entrega fue considerada desde los primeros tiempos como un
modo no formal y causal de adquisicin de la propiedad respecto de las res
nec mancipi, entendindose por tales todas las que no forman parte del elenco
restringido y concreto de los bienes mancipables. La traditio, la mera entrega
efectiva de la cosa, se utiliz, por tanto, con carcter general para transmitir
los bienes ms frecuentes del trfico cotidiano. En Gayo 2,19 podemos leer:
Las cosas no mancipables se transmiten en propiedad plena por la simple
tradicin o entrega, siempre que sean corporales y por ello susceptibles de
entrega.
Cuando en virtud de traditio el adquiriente reciba la cosa, se converta en
poseedor interdictal de la misma, con proteccin pretoria a travs de los
interdictos de retener y de recuperar la posesin.
Ahora bien, en el derecho romano, para que la mera entrega que produce el
traspaso posesorio, tenga efectos posteriores transmisores del dominio o
propiedad, se precisa lo que los juristas romanos denominaron iusta causa
traditionis. Esta iusta causa es convertida en el ttulo traslativo de la propiedad
en la teora del ttulo y el modo, que es formulada por la dogmtica moderna
desde el estudio sistemtico de la casustica jurisprudencial contenida en los
fragmentos recogidos en el Digesto. As, se han formulado un elenco de
supuestos en los que se reconoce una iusta causa traditionis: pro emptio, pro
donatio, pro legato, pro dote... En este sentido, la transmisin de la propiedad
puede deberse, respectivamente, a una compra, una donacin, un legado, una
dote... entre otras. Afirma Gayo 2,20:
Si yo te entrego a causa de venta, de donacin o por cualquier otra causa, un
vestido o una cantidad de plata, la cosa se hace inmediatamente tuya, con tal
de que yo sea dueo de ella.
Es necesario resaltar que la compraventa romana por s sola no tiene
la eficacia traslativa del dominio o de la propiedad del bien vendido y
adquirido. Nunca la compraventa figur, en ninguna etapa del derecho
romano, ni siquiera en el derecho recogido en la poca justinianea,
como un modo derivativo de adquisicin de la propiedad. Siempre, el
modo de adquisicin, asociado a la compraventa, fue la traditio, o
entrega, siendo, en nuestro caso, el contrato de compraventa el ttulo
en el que la entrega del bien vendido encontr su causa.
As se comprende que la obligacin que contrae el vendedor con el comprador
en el momento de perfeccionamiento de una compraventa no es una
obligacin de dare sino de facere. Decimos que no se trata de una obligacin
de dare, pues si de esta obligacin se tratase, el vendedor se comprometera a

transmitir al comprador el efectivo derecho real de propiedad sobre el bien


vendido. Por el contrario, la obligacin del vendedor consiste en una obligacin
de facere, es decir, de hacer, si bien en este caso suele utilizarse comnmente
la expresin tradere, es decir, entregar, que es una variante o una modalidad
particular de facere.
A juicio de gran parte de la doctrina, el que la obligacin del vendedor sea
de facere y no de dare podra obedecer al origen procedente del ius
gentium de la primitiva compraventa. Al comenzarse a utilizar este convenio
de compra, libre de forma y perfecto desde la prestacin del mutuo
consentimiento, en el mbito del comercio internacional entre ciudadanos
romanos y peregrinos o slo entre peregrinos, la obligacin derivada de dicho
acuerdo no poda consistir en un dare ya que, quien careciese de la condicin
de ciudadano no poda quedar obligado a transmitir un derecho real reconocido
por el ius civile.
Por tanto, el vendedor cumplira con entregar al comprador la libre y pacfica
posesin del bien vendido. Ser como consecuencia de la entrega efectiva,
tratndose de una res nec mancipi, cuando el comprador se convierte en
propietario de la misma. La propiedad es, pues, el resultado de la celebracin
de compraventa seguida de la entrega del bien. Se es dueo desde la entrega
y no desde la compra.
Para el caso de las res mancipi, la simple traditio an como efecto de una
compraventa no produca el efecto de transmisin de la propiedad. Se recurri
en estos casos a la institucin de la usucapio, adquisicin de la propiedad por
el uso, como forma de alcanzar el dominio de la cosa. El adquiriente por
compraventa de unares mancipi se converta en un poseedor civil.
Esta posesin civil se denomin en derecho romano possessio ad usucapionem,
es decir posesin vlida para la usucapin. Siendo ste un modo apto para
adquirir el dominio sobre todo tipo de cosas, mancipables y no mancipables.
Por ello, quien adquira la posesin de una res mancipi por medio de una
compraventa, precisaba mantener su posesin durante el plazo sealado en la
ley para convertirse en propietario de la misma.
La posesin ininterrumpida del bien adquirido se deba mantener: nec vi, nec
clam y nec precario, es decir sin violencia, sin clandestinidad y sin haber sido
recibida y mantenida en virtud de precario. Una vez completado el tiempo
preestablecido, el comprador se convierte en propietario. As se entiende que
el vendedor responda durante este tiempo frente al comprador del
mantenimiento de esta posesin pacfica. De aqu se deriva la responsabilidad
por eviccin del vendedor, y que se mantiene hasta que el comprador
completa el plazo de la usucapin y se convierte en dueo.
Durante el tiempo en que el adquiriente-comprador no ha completado el plazo
de usucapin adems de un poseedor civil se convierte, en virtud de la
proteccin pretoria, en un propietario bonitario. Esta denominacin obedece a
que el bien se encuentra in bonis, est bajo su disponibilidad patrimonial. La
excepcin que ampara al comprador y poseedor de una res mancipi frente a

una eventual reclamacin del vendedor que todava es reconocido por el ius
civile como propietario es la exceptio rei venditae et traditae.
Junto a la exceptio rei venditae et traditae, el pretor concedi ms tarde al
comprador una accin pretoria, laactio publiciana, para reclamar la cosa
adquirida, en el caso de que, por causas diversas, se encontrase en poder de
un tercero. La accin publiciana supone fingir que ha transcurrido el tiempo de
la usucapin, que de haber transcurrido efectivamente hubiera convertido al
comprador en verdadero propietario civil.
El fin natural de toda compraventa exige que el vendedor asuma todo
comportamiento, an no expresamente pactado, a fin de que el comprador
llegue a convertirse en propietario del bien adquirido.
Salvo un par de supuestos particulares puede afirmarse con carcter general
que la compra de cosa propia es nula segn se expresa en D.18,1,16pr.
No es vlida la compra de cosa propia, tanto si la compr a sabiendas como
ignorndolo...
Las obligaciones del vendedor: la obligacin de guardar y la de
entregar la cosa.
La obligacin de guarda de la cosa vendida.
La principal obligacin que asume el vendedor como consecuencia de la
celebracin de un contrato de compraventa, es la obligacin de entregar la
cosa vendida, que se realizar en el tiempo, las condiciones y el lugar pactados
en el contrato.
En la medida que el vendedor queda obligado a hacer entrega al comprador
del bien objeto de venta, y como consecuencia de que esta obligacin de
entrega puede haber quedado diferida en el tiempo en virtud del acuerdo
contractual, es por lo que el vendedor debe guardar la cosa durante el tiempo
que media entre que la compraventa se haya celebrado y que la cosa se haya,
efectivamente, entregado.
En principio, puede afirmarse que el vendedor responde de la prdida o
deterioro de la cosa ya vendida y no entregada, tanto por dolo como por culpa.
Un texto que aborda directamente la cuestin, es el tomado del libro X de
comentarios al edicto del pretor provincial de Gayo, que se recoge en
D.18,1,35,4:
Si una cosa vendida hubiera desaparecido por hurto, ha de observarse en
primer lugar que se haba convenido entre las partes acerca de la custodia de
la cosa; si nada resulta haberse convenido, ha de esperarse del vendedor una
custodia tal como la que un buen padre de familia pone en sus cosas.
El vendedor responder de los daos, prdidas o sustracciones que pueda
sufrir la cosa, desde que se vende hasta la entrega, slo cuando dichas
circunstancias sean imputables a su persona, bien por falta de diligencia, culpa
negativa o bien por imprudencia, culpa positiva. Por el contrario, no responde

cuando el hurto es ajeno o excede su comportamiento diligente, que debe ser


equiparable al que realizar un bonus paterfamilias.
Sin perjuicio de que la responsabilidad del vendedor en la guarda de la cosa
vendida y no entregada se limite, con carcter general, al dolo y a la culpa
leve, la mayora de la doctrina considera que, ya en la poca clsica, se
extendi la responsabilidad a la custodia cuando se trata de la venta de una
cosa mueble. En este sentido, para las cosas ordinarias del comercio, se poda
hablar de una custodia venditoris frente a cualquier prdida, dao o deterioro
de la cosa vendida y no entregada.
Esta interpretacin de la custodia venditoris, como una responsabilidad que va
ms all de la culpa leve es la que se recoge en un texto, en este caso de
Paulo, tomado de su libro V de comentarios a Sabino que se recoge en
D.18,6,3:
El vendedor debe responder <de la guarda de la cosa> con aquella custodia
que responden aquellos a quienes... se exige la ms exacta diligencia...
Suele afirmarse que la custodia venditoris termina en donde empieza
el periculum emptoris. Afirmar que el vendedor responde en la venta de un
bien mueble por custodia, supone al propio tiempo excluir que responda en el
supuesto de que haya sido una causa de fuerza mayor la que hubiese
ocasionado el dao o de la prdida de la cosa vendida y no entregada. A este
efecto de la asuncin del riesgo de prdida por fuerza mayor desde la
perfeccin de la venta, la jurisprudencia lo denomina periculum. Esta ntima
relacin secante entre lacustodia venditoris y el periculum emptoris se ven
reflejados de una forma clara en un pasaje del mismo Paulo. Se recoge en
D.18,6,15(14),1:
Si la madera comprada hubiera acaso desaparecido por hurto, despus de
haber sido entregada, se respondi que el riesgo es del comprador; si no
hubiera sido entregada el riesgo sera del vendedor. Se consideran entregadas
aquellas vigas de madera que el comprador hubiera procedido a marcar con
una seal.
Nos encontramos ante un contrato de compraventa de cosas genricas y es
preciso proceder a la determinacin de la cosa vendida.
Quin soporta la prdida o el deterioro de la cosa vendida, las maderas, si las
circunstancias causantes se producen antes de la entrega? Ya vemos que el
fragmento imputa la prdida que supone el hurto de las maderas al vendedor,
pues dice, a sensu contrario, el riesgo es del comprador desde la entrega. Es
claro, por tanto, que mientras las maderas no se hayan entregado, es decir no
se hayan marcado, del hurto responde el vendedor, por lo que si el comprador
pag, puede repetir el pago como indebido, es decir, pedir su devolucin y si
no pag, no est obligado a hacerlo.
La obligacin de entrega.
El vendedor debe entregar la cosa objeto de la compraventa en las
condiciones, en el tiempo y en el lugar pactados en el contrato. Si la cosa

vendida no se entrega, se demandar por la actio empti no slo la devolucin


del precio, si se ha pagado, sino tambin podr demandarse una indemnizacin
de daos y perjuicios, en la medida del inters del comprador. As lo establece
el fragmento con el que se inicia el ttulo primero del Libro XIX del Digesto que
lleva por rbrica Sobre las acciones de compra y venta:
D.19,1,1pr. (Ulpiano. 28 Sap.)
Si la cosa vendida no se entregase se demandar en la medida del inters;
esto es en cuanto sea el inters del comprador de tener la cosa; lo que, a
veces, excede del precio, si el inters del comprador es superior a lo que vale
la cosa, o a la cantidad en que ha sido comprada.
La obligacin que asume el vendedor de entregar la pacfica posesin del bien
vendido al comprador, se corresponde con el derecho de ste de adquirir y
mantener la pacfica posesin del bien comprado y, por ello, convertirse en
poseedor interdictal de la cosa adquirida. Esta situacin posesoria del
comprador, con proteccin interdictal, debe prevalecer frente a cualquier otro
pretendido poseedor de la cosa. Sin esta preeminencia posesoria, no se
considerara cumplida la obligacin de entrega, y en el caso de perderse, el
comprador podra demandar al vendedor en virtud de la actio empti. As se
establece en un pasaje del libro XXXII de comentarios al edicto de Ulpiano, que
se recoge en D.19,1,11,13:
Tambin dice Neracio que el vendedor, al entregar la cosa, debe responder
ante el comprador de que prevalecer en el litigio sobre la posesin. Juliano en
su libro XV de los Digesta afirma que no se considera hecha la entrega si el
comprador no pudiera prevalecer en la posesin; se dar, por tanto, la accin
de compra si no se respondiese de esto.
A pesar de que la obligacin del vendedor es de tradere y no de dare, es
evidente que la adquisicin de la propiedad es el fin natural y ltimo al que
tiende el comprador cuando celebra un contrato de compraventa. En este
sentido se pronuncia un pasaje recogido en
D.18,1,80,3 (Lab. 5 post.)
Nadie puede considerarse que ha vendido aquello cuya propiedad no se quiso
que pasase al comprador, porque esto es un arrendamiento u otro tipo de
contrato.
Este criterio de responsabilidad del vendedor que no cumple con la obligacin
de entrega, se confirma en otro pasaje de Ulpiano, en el que se cita la opinin
de Neracio, por lo que, no se duda, de que ste era el criterio utilizado por los
juristas en la poca clsica:
D.19,1,11,9 (Ulp. 32 ed.)
Dice Neracio que al que no entrega se le condena en la medida del inters...
La obligacin de entrega y la recproca de pago del precio.
D.19,1,13,8 (Ulp. 32 ed.)

El precio debe ser ofrecido por el comprador cuando se demanda con la accin
de compra...
El pasaje exige que el comprador ofrezca, o haya pagado, el precio para poder
hacer efectiva su reclamacin a travs de la actio empti. La simultaneidad en
la reclamacin de las prestaciones pudiera encontrar su antecedente en las dos
estipulaciones, que antiguamente se celebraban, como precedente de la
compraventa, prometiendo las partes en ellas intervinientes, en una la
mercanca y en otra el precio. Si una de las partes exigiese en virtud de la actio
ex stipulatio el pago del precio, sin que se entregase la mercanca, el
estipulante del precio poda oponer la exceptio mercis non traditae y el juez
deba absolverlo.
Si un comprador pretende que el vendedor le haga entrega del bien vendido y
a su vez l no ha abonado el precio pactado, el vendedor dispone de
una exceptio, una excepcin concedida por el pretor, que paralizara la accin y
consiguientemente la reclamacin del comprador. As se establece en un
pasaje tomado del libro LIV de los Digesta de Salvio Juliano que se recoge en
D.19,1,25:
El que compr una vendimia pendiente, al prohibirle el vendedor recoger la
uva, podr usar contra ste, si le pide el precio, la excepcin <si la cantidad
que se demanda se pide por cosa vendida y no entregada>...
El texto expone un supuesto de venta en el que la cosa vendida es una
vendimia pendiente. Podra tratarse de un emptio rei speratae. Cuando en un
momento posterior a la perfeccin de la compra, la cosa esperada se llega a
materializar, el vendedor debe permitir al comprador, si as se ha pactado, que
proceda a vendimiar.
En el supuesto de que el vendedor se niegue a permitir al comprador recoger la
uva, y no obstante le reclame el pago del precio convenido, el comprador
podr defenderse del ejercicio de la actio venditi, solicitando del pretor la
excepcin de cosa no entregada, con lo que paralizara la reclamacin por el
precio.
Las obligaciones de entregar y de pagar, deben ser simultneas, salvo que en
el contrato de compraventa se haya pactado otra cosa. As se establece
tambin en un fragmento recogido en
D.18,1,78,2 (Lab. 4 post.)
El que haba comprado un fundo con la clusula de que, una vez pagado el
precio, se le entregara la posesin... si pagase una parte no tendr la accin
de compra contra el vendedor...
La reclamacin de la entrega de la cosa por el comprador, queda sujeta al
ofrecimiento del precio total al vendedor. Ni siquiera un pago parcial, por no
extinguir totalmente la obligacin del comprador, posibilita la reclamacin de la
entrega de la cosa, pues, se entiende que la prestacin del comprador a favor
del vendedor, no se ha satisfecho cumplidamente.

Vamos a analizar un singular supuesto de cumplimiento recproco de las


prestaciones que se recoge en un fragmento de Pomponio. El pasaje propone
un caso complejo sobre el que se haban pronunciado, discrepando en la
respuesta, Nerva y Celsus filius.
D.21,2,29
Si hubiese vuelto a comprar yo a su dueo una cosa ajena que me habas
vendido, es falso lo que respondi Nerva de que t, ejercitando la accin de
venta, puedas conseguir de m el precio, como si me hubieras dado la pacfica
posesin de la cosa. Celso hijo deca que ello no convena a la buena fe y que
yo tena la cosa en virtud de otra causa.
El supuesto que se contempla es el siguiente. Una vez efectuada una
compraventa y estando el comprador pendiente de cumplir con su obligacin
de pagar el precio, descubre que la cosa adquirida es de un tercero. Debido a
este conocimiento, en vez de abonar el precio pactado a su vendedor, lo paga
al tercero dueo de la cosa. Nerva ante esta situacin de incumplimiento de
contrato, otorga al vendedor la actio venditi con la que reclamar al comprador
el pago insatisfecho. La razn de esta respuesta, es que el jurista considera
que no se ha producido efectivamente eviccin, pues no ha habido una
reclamacin judicial del tercero dueo de la cosa y como consecuencia de ella
una privacin de la misma al comprador.
Por el contrario, Celsus filius, opone a este razonamiento el carcter de bona
fides del contrato de compraventa. Por tanto, si el precio pactado no ha sido
abonado, el comprador queda liberado respecto del vendedor. Si por el
contrario, el precio ya ha sido satisfecho al vendedor y falsus propietarius, el
comprador que ha pagado al verus propietarius, dispone de la actio empti para
exigir la devolucin del precio frente a su vendedor.
La responsabilidad por eviccin.
Concepto de eviccin.
Existe eviccin cuando el comprador, que no ha completado el tiempo de
la usucapio de la cosa adquirida, resulta vencido en juicio, evictus, por el
verdadero dueo de la cosa (eviccin total) o por el titular de un ius in re
aliena sobre ella (eviccin parcial).
Si la eviccin es total, como consecuencia de la reclamacin y consiguiente
condena judicial, el comprador se ver obligado, bien a restituir la cosa a su
verdadero dueo, o bien a pagar la estimacin pecuniaria que la sentencia del
procedimiento formulario establezca.
En el supuesto de eviccin parcial, el comprador deber tolerar por parte del
tercero reclamante, el ejercicio de un derecho real sobre la cosa adquirida que
aqul compro como libre de cargas. En la temprana jurisprudencia no se exiga
al vendedor que expresamente refiriese al futuro comprador todos los
gravmenes que tuviese el bien que se venda. As, en el caso de que el
gravamen fuese una servidumbre y no un usufructo, el vendedor slo responde

por evictio si ha declarado expresamente que la finca la venda en uso pleno,


es decir, uti optimus maximu. Esto es lo que se establece en
D.18,1,66pr. (Pomp. 31 ad Q. Muc.)
En la venta de un fundo hay cosas de las que se debe responder, aunque no se
mencionen; por ejemplo de que no haya eviccin de propiedad o de usufructo
sobre el fundo vendido; otras sin embargo solo si as se han declarado por
ejemplo... de las servidumbres.
Sabemos que dicho criterio se modific en la poca clsica. As, en esta etapa
(preclsica) se considera ya como contrario a la buena fe, que preside la
relacin contractual de compraventa, que el vendedor conociendo
gravmenes, no aparentes, de la cosa que vende, no los manifieste
expresamente al comprador en el mismo acto de la venta.
Para que haya eviccin, la cosa debe ser transferida del vendedor al
comprador. Si ste la tiene ya en su poder tambin se da la eviccin. As se
establece en
D.21,2,62pr. (Cel. 27 dig.)
Si te vendiese una cosa que estaba en tu poder, puesto que se tiene por
entregada, parece bien que yo me obligue por la eviccin.
Origen histrico de la responsabilidad por eviccin.
D.21,2,1 (Ulp. 28 Sap.)
Tanto que se de la eviccin de la cosa entera como de una parte, el comprador
tiene derecho a repetir contra el vendedor.
En trminos parecidos, aunque ms explcitos
D.21,2,16pr.
Si una cosa vendida fuese objeto de eviccin, se habr de demandar por la
accin de compra por todo lo que acreci a dicha cosa, del mismo modo que
debe responder del valor simple de aquello que entregaba expresamente como
accesorio del fundo comprado.
En los primeros tiempos el transmitente slo responda por eviccin cuando el
adquirente hubiese celebrado con l una mancipatio. La accin para solicitar la
responsabilidad por eviccin era la derivada de la mancipatiocelebrada, es
decir, la actio auctoritatis.
El origen de la responsabilidad por eviccin debe, pues, referirse a la garanta
derivada de la mancipatio que, a travs de la actio auctoritatis, el
transmitente, mancipio dans, est obligado, como auctor, a indemnizar al
adquirente, mancipio accipiens, en el supuesto de que el adquirente se viese
condenado in rem y por ello privado, total o parcialmente, de la cosa
mancipada.

Cuando el negocio mancipatorio dej de tener un efecto real de transmisin


efectiva y se sustituy por un negocio en mummo uno, en el que el adquirente
entregaba con carcter simblico una moneda, las partes intervinientes en
la mancipatio celebraban aneja una stipulatio, estipulacin, con finalidad de
garanta por la que el transmitente se obliga a indemnizar al adquirente en el
caso de producirse eviccin respecto del bien adquirido.
Existen dos variantes:
-En la compra de una res mancipi, generalmente bienes inmuebles, o bien en la
compra de cosas de elevado valor, la estipulacin sola celebrarse por el doble
del precio.
D.21,2,16,1:
Se dice que se incurre en la estipulacin del duplo cuando se restituye la cosa
al reivindicante o se es condenado al pago de la estimacin del litigio o bien
result absuelto el poseedor demandado por el comprador.
Vemos los tres supuestos en los que se puede apreciar responsabilidad por
eviccin fruto de un fallo judicial: el comprador demandado se ve obligado a
restituir la cosa adquirida a su dueo; el comprador demandado se le condena
a pagar la estimacin de la cosa al dueo demandante victorioso; la tercera
posibilidad es que el comprador demandante pierde el litigio frente a un
tercero poseedor de la cosa por l comprada.
-Pero la estipulacin de la garanta por eviccin poda quedar reducida a
un incertum, para las res nec mancipi. Al principio, en las compras de
cosas nec mancipi transmitidas en virtud del simple acuerdo entre las partes,
no tena el comprador garanta frente al vendedor en el caso de que se
produzca la evictio. Si el adquirente perda, fruto de una reclamacin judicial de
un tercero, la cosa comprada, entonces el transmitente indemnizaba en la
medida del inters del adquirente. Se trataba por tanto de una stipulatio
incerti, pues el objeto de la reclamacin consista en indemnizar el valor que la
cosa tena para el comprador vencido en juicio. As se establece en
D.21,2,70:
Cuando se produce la eviccin de una cosa, la accin de compra compete no
slo para recuperar el precio de la compra sino... la cuanta del inters; por
tanto, si la cosa comprada lleg a valer menos el perjuicio ser para el
comprador.
D.21,2,39:
Si me hubiese entregado una cosa ajena y la adquiriese yo por usucapin, se
estim procedente que se perdiese la autoridad, es decir la accin de eviccin.
Si a pesar de comprar una cosa ajena, el comprador se convierte en propietario
por haber transcurrido el plazo de la usucapio, es obvio que no puede reclamar
por eviccin, pues ningn perjuicio ha sufrido.
La actio empti y la eviccin como elemento natural de la compraventa.

En el momento en que se configur la compraventa como contrato consensual,


se admiti la actio empti para exigir la responsabilidad por eviccin que
originariamente haba generado la garanta estipulatoria. As se recoge en
D.19,1,11,8 (Ulp. 32 ed.)
Asimismo dice Neracio que est admitido que si hubieses vendido un esclavo
ajeno...debes responder...se da la accin de compra para que se garantice la
pacfica posesin al comprador...
Al ser la responsabilidad por eviccin un elemento natural, puede excluirse por
pacto expreso, pactum de non praestadum evictione. Este pacto no es vlido
en caso de dolo del vendedor. Se entiende por dolo en este supuesto, la
conciencia de vender una cosa ajena, en cuyo caso, responde an antes de
producirse la eviccin. As se establece en
D.19,1,30,1 (Afric. 8 quaest.)
Si me hubiese vendido a sabiendas una cosa ajena, ignorndolo yo, antes de
que se reivindicase, opinaba Juliano, que yo habr de demandar con xito con
la accin de compra...
Por otra parte, debe advertirse que no existe responsabilidad por eviccin en
las ventas de cosas pignoradas o hipotecadas, pues el acreedor vende iure
pignoris en virtud del ius distrahendi o derivado del pactum vendendo,
elemento natural en el derecho de prenda.
El requisito de la notificacin al vendedor.
Uno de los requisitos obligatorios para que exista la responsabilidad por
eviccin es que el comprador notifique al vendedor la reclamacin, a fin de que
el vendedor pueda coadyuvar a su defensa.
Si por el contrario, el comprador no informa al vendedor de la reclamacin y
despus es vencido en el pleito, no podr reclamar por eviccin al vendedor.
Esta obligacin de notificacin puede hacerse en cualquier tiempo, siempre y
cuando el proceso est todava en la fase en la que el vendedor, como
coadyuvante del comprador demandado, pueda actuar en su favor a tenor de
su testimonio o informacin, o bien, a travs de la proposicin de las pruebas
que tenga por conveniente, a fin de intentar dejar sin efecto la pretensin del
demandante. As se establece en
D.21,2,29,2 (Pomp. 11 Sab.)
En cualquier tiempo puede notificarse al vendedor para que comparezca en
juicio para defender la cosa que vendi, porque en la estipulacin no se
determina una fecha cierta, con tal de que no lo haga cuando ya va a recaer la
condena.
Cabe la posibilidad que el comprador, en vez de notificar a su vendedor acerca
de la reclamacin del tercero sobre la cosa objeto de venta, le nombre, con
aceptacin de ste, como procurator ad litem en el proceso que se sustenta y

que puede ser a causa de la posible eviccin. En este supuesto, si el litigio se


pierde, el vendedor que actu como procurator ad litem del comprador estar
obligado al pago de la litis aestimatio, sin posibilidad de recuperacin del
importe satisfecho por va de la relacin interna de mandato o representacin
con su comprador.
Cabe la posibilidad de que las partes intervinientes en la relacin contractual
de compraventa, pacten que el comprador no queda obligado a notificar al
vendedor la reclamacin judicial de un tercero para que surja en aquel la
responsabilidad por eviccin.
Si el comprador intenta diligentemente la notificacin y sin culpa suya no lo
consigue, vale como hecha la notificacin. Lo mismo si el vendedor logra
dolosamente impedir la notificacin.
Existen algunos supuestos excepcionales en los que, perdido el litigio y
condenado el comprador, no surge responsabilidad por evictio del vendedor.
Uno de ellos viene recogido en
D.21,2,51,pr. (Ulp. 80 ed.)
Si por imprudencia o por error del juez el comprador de una cosa ha sido
vencido, negamos que el perjuicio deba ser del vendedor...la injusticia hecha al
comprador no debe afectar al vendedor.
La responsabilidad por eviccin encuentra su fundamento en una conducta
incorrecta del vendedor. Si la cosa es propiedad del vendedor y, por causas
ajenas a l, el comprador pierde la propiedad de la cosa comprada, aunque sea
por ser condenado fruto de la reclamacin de un tercero, el vendedor no debe
responder, pues nada indebido ha hecho.
-Tampoco responde por eviccin el vendedor, si el comprador es condenado por
negligencia suya en el proceso. As, por no comparecer como demandado.
D.21,2,55pr. (Ulp. 2 ed. aed. cur.)
Si se fall en contra del comprador porque no compareci en juicio no se
incurre en la estipulacin.
-No se responde por eviccin si el comprador perdi el litigio por no defenderse
correctamente, as en el caso de que tenga una exceptio y no la oponga. No as
si cuando la exceptio era del vendedor, pues entonces ste responde por no
oponerla.
D.21,2,27 (Pomp. 11 Sab.)
Segn el derecho que seguimos, si obstan contra el que reivindica excepciones
que podra oponerle el comprador, el vendedor no responde por eviccin...pero
si las excepciones son propias del vendedor, s responde.
-Tampoco se da responsabilidad por eviccin, cuando habiendo appellatio, el
comprador no apela o en el caso de que interponga el recurso fuera de plazo.
Vicios ocultos.

Concepto.
La responsabilidad por vicios ocultos se configura como una de las principales
responsabilidades del vendedor frente al comprador. El vendedor debe
entregar al comprador el bien vendido en las condiciones acordadas. El bien
entregado debe ajustarse estrictamente a lo pactado. No cumple
correctamente con su obligacin de entrega, el vendedor que ofrece cosa
distinta -en sus cualidades- de la pactada.
En sentido estricto, para que pueda hablarse de vicios ocultos se debe tratar
de vicios que convierten al bien adquirido en impropio para el uso o finalidad
econmico-social al que est destinado. En un sentido ms amplio, tambin se
considera que la cosa tiene vicios ocultos, cuando ser conocidos por el
comprador, ste no hubiera adquirido la cosa, si bien los vicios no la hacen
inservible para su uso normal. Incluso se aprecia que la cosa tiene vicios
ocultos, cuando stos disminuyen, de forma considerable el valor de la cosa,
como consecuencia de lo cual, el comprador o no habra comprado o bien de
hacerlo habra pagado un precio inferior al inicialmente ofrecido.
Los vicios no son, pues, propiamente defectos en la cosa comprada. Una cosa
puede estar en perfecto estado y no obstante el comprador invocar vicios en la
misma. Considero que puede entenderse por vicios los desajustes entre lo que
el comprador entiende que compra y lo que efectivamente compra. Es vicio
creer que se compra un caballo de carreras cuando se adquiere uno apto para
ser empleado como animal de tiro o carga.
Ahora bien, no todo vicio en la cosa, toda disconformidad entre lo que se
pretenda y crea comprar y lo que se compr, genera responsabilidad. Adems
de existir el vicio, ste debe ser oculto. Se entiende por oculto, en primer lugar,
lo que no es manifiesto. Si alguien compra un objeto creyendo que es de oro
cuando en realidad es de cobre, parece obvio que el desajuste era evidente,
pudindose reconocer por cualquiera, por lo que se considera que es
manifiesto, lo cual implica que el vicio no es oculto y, por ello, no provoca
responsabilidad al vendedor.
Habr que averiguar, cuando el comprador demanda al vendedor por vicios
ocultos, si stos le son imputables. Lo sern, cuando pudo haberlos
descubierto. No lo sern, cuando hizo lo que deba y no pudo descubrirlos. Slo
se deben calificar de vicios ocultos aquellos vicios no imputables, es decir, los
que no hayan podido ser descubiertos.
Evolucin histrica.
En los primeros tiempos cuando una cosa era transmitida por mancipatio, el
transmitente responda de los vicios ocultos del bien transmitido a travs del
ejercicio por parte del adquirente de la actio auctoritatis, con carcter general,
o de la actio de modo agri, cuando el bien vendido fuese un fundo y el
comprador se viese defraudado por la medida del mismo manifestada por el
mancipante en su nuncupatio, es decir en su declaracin.

Cuando la compraventa qued conformada como contrato consensual,


presidido por la buena fe, el comprador que considerase que la cosa adquirida
presentaba vicios ocultos que, de conocerlos no la hubiese comprado, se le
permiti la actio empti para solicitar la resolucin del contrato.
A pesar de este rgimen general, aplicable a todas las compras, los ediles
curules, que eran magistrados republicanos que tenan competencias sobre la
organizacin de los mercados en la ciudad, establecieron un rgimen especial
para las transacciones que se efectuaban en los mismos.
Las acciones edilicias.
Las dos acciones introducidas por los ediles curules, en virtud de la
promulgacin del edicto como consecuencia del ejercicio de su ius edicendi,
son:
o

La actio redhibitoria, por la cual el comprador puede solicitar, debido a los


vicios ocultos de la cosa adquirida, la resolucin de la compra cuando alega
que no la habra comprado de conocerlos o que no puede dedicarla al fin o
destino para el que la adquiri.
D.21,1,21pr.
Redhibicin es hacer que el vendedor tenga de nuevo lo que haba tenido y
como esto se haca restituyendo la cosa, por eso se dice redhibicin, como si
dijramos restitucin.

La actio aestimatoria, tambin denominada actio quanti minoris, cuando el


comprador solicita, debido a los vicios ocultos de la cosa, una rebaja o
disminucin del precio abonado, cuando invoca que dichos vicios rebajan
considerablemente el valor de la cosa adquirida. Un texto de Ulpiano recogido
en D.21,1,38 expone un supuesto de ejercicio de esta accin, en relacin con
las ventas de animales, tan frecuentes en los mercados:
Dicen los ediles: los que vendan caballeras digan claramente si tienen alguna
enfermedad o vicio y sean entregadas a los compradores lo mejor que puedan
ser enjaezadas. Si alguna cosa no se hubiese hecho as, daremos una
accin...dentro del ao para la reduccin del precio... Lo que hemos dicho
respecto de las caballeras deben cumplirlo los vendedores para toda clase de
ganado.
En el supuesto de que la actio redhibitoria prospere, el comprador restituye la
cosa y, recprocamente, el vendedor devuelve el precio recibido. A pesar de ser
el comprador quien solicita la redhibicin, sta se contempla desde la
perspectiva del vendedor, a quien se le restituye la cosa por l vendida. La
accin redhibitoria es una accin temporal, es decir tiene un plazo de ejercicio,
transcurrido el cual no es posible ejercitarla. Su plazo es de seis meses.
En la resolucin judicial que pona fin al proceso derivado del ejercicio de
la actio quanti minoris, se haca preciso determinar en cuanto se deba reducir
el precio pagado. La rebaja o reduccin en el precio sera proporcional al vicio

denunciado y probado. El plazo de ejercicio de esta accin se extiende hasta un


ao, a contar desde la fecha de realizacin de la compraventa.
Una y otra accin se extendieron progresivamente en su ejercicio respecto de
otros supuestos de compra. A pesar de esta generalizacin, ambas acciones
perdieron eficacia desde el momento que la actio empti, como accin general
de la compraventa, poda ser ejercitada por el comprador para reclamar al
vendedor por vicios ocultos.
Las obligaciones del comprador.
El pago del precio.
La primera y principal obligacin del comprador en virtud del acuerdo de
compraventa se concreta en el abono o pago del precio convenido.
Siendo la principal obligacin del comprador el pago del precio, ste debe
efectuarse conforme a las condiciones y circunstancias convenidas en el
contrato. A pesar de que la obligacin pecuniaria, por la que se debe una
cantidad de dinero, es naturalmente divisible, por lo que cabe pactar un pago
fraccionado, esto no obsta para que las partes puedan convenir un pago
entero, es decir, en un solo momento, en cuyo caso el pago parcial no supone
un cumplimiento ntegro de la obligacin.
En este supuesto, cuando se establece un pago nico, como forma de abonar
el precio convenido, la divisibilidad natural se trasmuta por una indivisibilidad
jurdica de la prestacin. A un supuesto de pago por entero no se cumple con
un pago parcial.
En el caso de que la obligacin de pago del precio se haya sometido a trmino,
como ser lo habitual salvo en las compras instantneas, es evidente que
dicha obligacin se completa con la de abonar intereses en razn al precio no
pagado, desde que se produzca mora emptoris. Entendindose por tal un
retraso injustificado en el traspaso del dinero respecto al plazo acordado por
los contratantes. Dicha indemnizacin moratoria a favor del vendedor, no
comprende el lucro cesante que el vendedor hubiera podido conseguir.
Otras obligaciones del comprador.
Junto al supuesto ordinario de pago de intereses por retraso injustificado en el
abono del precio, que debe reconducirse con carcter general al campo de la
mora contractual, se suscit entre los estudiosos una cuestin debatida, en
relacin con el surgimiento de una cierta obligacin del comprador de abono de
intereses no pactados, respecto del precio debido, desde el instante en que
pendiente el pago, tiene no obstante la disponibilidad de la cosa vendida.
El supuesto viene recogido D.19,1,13,19 y 20.
La accin de venta compete al vendedor para conseguir la que debe entregarle
el comprador. Entran en esta accin las siguientes cosas: en primer lugar el
precio en que se vendi la cosa; igualmente los intereses del precio despus
del da de la entrega de la cosa, porque disfrutando ya el comprador de la
cosa, es muy justo que pague l los intereses del precio.

Los interese de que habla el texto no son intereses pactados entre vendedor y
comprador. Se trata de intereses que, a juicio del jurista, es justo exigirlos
debido a que el comprador recibi la entrega de la cosa y est disfrutando de
ella y el vendedor debe ser compensado con el abono de intereses de la
cantidad debida como precio, desde ese mismo da de la entrega. Puede
constatarse en la formulacin jurisprudencial, el carcter recproco e
interrelacionado de las prestaciones de los contratantes.
El siguiente prrafo, D.19,1,13,21, aclara cundo debe entenderse, a los
efectos establecidos en el pasaje anterior, entregada la cosa:
Debemos considerar entregada la posesin, aunque sta sea en precario,
cuando... (el comprador) tenga la facultad de percibir los frutos.
El pasaje se fija, nicamente, en el beneficio que el comprador obtiene
hacindose propietario de los frutos de la cosa adquirida. En justa equivalencia
desde ese momento le exige el abono de los intereses del precio devengado y
no abonado. Incluso en esta misma lnea de pensamiento jurisprudencial,
podra decirse que, tratndose de una cosa no fructfera, el comprador debe
intereses del precio no satisfecho desde que la tiene en su poder y puede,
pues, ejercitar su ius utendi sobre la misma, producindole un beneficio por su
mero uso o utilizacin.
Junto con la obligacin principal de pago de precio, as como de los eventuales
intereses que se deban en razn del mismo, es tambin obligacin del
comprador abonar al vendedor los gastos que pudiera haber hecho, desde la
perfeccin de la compraventa hasta la entrega, para la conservacin y
mantenimiento de la cosa vendida. As establece en
D.19,1,13,22 (Ulp. 32 ed.)
Adems entra en la accin de venta los gastos que se hicieron en la cosa
vendida; por ejemplo si algo se gast en los edificios vendidos..
Se trata de gastos de conservacin que se consideren imprescindibles para el
mantenimiento de los edificios y que debi soportarlos el vendedor efectuando
su desembolso en el tiempo que media entre la venta y la entrega. As
tratndose de un animal, y siendo del comprador seran las cras, lgico es que
los gastos, por ejemplo de alimentacin, corran a su cargo ya que es quien
recibe los frutos.
Los pactos aadidos.
Concepto y proteccin procesal de los pactos.
Se considera pacto al mero acuerdo de voluntades sin revestimiento formal. En
Derecho romano, en la poca postclsica se distingui entre pactos vestidos
y pactos nudos, es decir desnudos. Los primeros son aquellos que
excepcionalmente se encuentran dotados de accin, de tal manera que se
hacan exigibles las prestaciones en ellos convenidas. Adquieren tal eficacia,
bien por formar parte de ciertos contratos -pacta adiecta-; bien por ser
protegidos por los pretores -pacta praetoria-; o bien por tener su origen en

disposiciones de los emperadores -pacta legitima-. Los pactos nudos que son
aquellos pactos de los cuales no nace accin, como el llamado pactum de non
petendo, pacto de no reclamar.
Los pretores protegieron, de acuerdo con criterios de buena fe y equidad, los
pactos que no podan ser encuadrados en algunas de las categoras
contractuales previstas por el ius civile. As se puede ver en un texto que se
recoge en D.2,14,7,7:
Dice el pretor: Mantendr los pactos convenidos que se hayan hecho sin dolo,
sin infringir las leyes, plebiscitos, senadoconsultos, decretos o edictos de los
emperadores, y que no sean en fraude de cualquiera de los mismos.
El pretor concede para su proteccin no una accin sino una excepcin,
permitiendo insertar una exceptio pactien la frmula.
En este epgrafe, nos referiremos no a los pactos que se constituyen como
acuerdos autnomos, en los que las partes concluyen un convenio
independiente, sino a los pactos o acuerdos vinculados a un contrato de
compraventa.
Estos pactos son elementos accidentales, al ser introducidos por expresa
declaracin de voluntad de los contratantes.
La exceptio pacti se consideraba inherente a los juicios de buena fe. As lo
declara Ulpiano en el libro IV de comentarios al edicto recogido en D.2,14,7,5:
Por lo dems, a veces forma parte de la accin misma, como en los juicios de
buena fe, pues solemos decir que los pactos convenidos estn incluidos en los
juicios de buena fe.
Esta circunstancia, unida al principio jurisprudencial conforme al cual exige la
buena fe, que se haga lo convenido, determina que todos los pactos o
convenciones que las partes hubiesen aadido a los contratos consensuales,
particularizando determinados aspectos del contrato principal, deben de ser
protegidos por la accin propia del contrato.
Contenido e interpretacin de los pactos aadidos.
Los contratos consensuales y de buena fe, posibilitan la adicin de pactos in
continenti. Este concepto de pactos aadidos se contiene en un fragmento
recogido en D.18,1,72 (Pap. 10 quaest.)
Los pactos convenidos posteriores al contrato que reducen algn aspecto de la
compra se consideran inherentes al contrato; por el contrario, los que aaden
algo, creemos que no son inherentes.
De este modo Papiniano considera como pactos aadidos aquellos agregados
por las partes con posterioridad al contrato -ex intervallo-, pero slo los que
reducen algn aspecto de la compra se consideran inherentes, y, por tanto,
exigibles por la propia accin del contrato. Los pactos que aaden obligaciones,
slo son vlidos si se agregan al celebrarse el contrato, no con posterioridad ya
que en ese caso slo darn lugar a excepcin. En todo caso, los pactos

aadidos no pueden modificar ningn elemento esencial del contrato, ya que


de hacerlo estaramos ante un nuevo contrato.
Los pactos aadidos al contrato de compraventa.
1. Pactum in diem addictio. 2. Pactum displicentiae.
3. Pactum degustationis. 4. Pacto de reserva de hipoteca.
5. Pactum protimiseos. 6. Pactum de non praestanda evictione.
7. Pactum de lex commissoria.
o

Pactum in diem addictio.


En virtud de este pacto, el vendedor se reserva la facultad de rescindir el
contrato si dentro de un plazo determinado, un tercero hace una mejor oferta
que la del comprador. Este pacto fue frecuentemente utilizado en las subastas.
Como la subasta poda durar varios das, la adjudicacin al mejor postor era
provisional, en tanto no llegaba el da final de la subasta.
D.18,2,1
La adjudicacin a trmino se hace as: Quede comprado por ti aquel fundo en
cien mil sestercios, a no ser que algn otro antes de las prximas calendas de
enero me hubiese hecho mejor oferta, para que la cosa cambie de propiedad.
D.18,2,27
Es lcito, al vendedor, una vez que le ha sido hecha mejor oferta, adjudicar al
posterior, a no ser que el primero estuviese dispuesto a dar ms.
Se discuti si la venta sometida a este pacto, era una venta bajo condicin
resolutoria, o bajo condicin suspensiva y negativa, de no producirse una mejor
oferta.
D.18,2,2pr.
Se discute, cuando se hace la adjudicacin de un fundo a trmino, si es una
compra simple, que se resuelve bajo condicin, o si, por el contrario, es
condicional. Y me parece ms cierto que interesa saber qu se quiso hacer.
Pues si se quiso que al ser ofrecida una mejor oferta, se deshaga, ser una
compra simple, que se resuelve por la condicin; pero si se convino que la
compra se perfeccionara si no se haca mejor oferta, ser compra condicional.
Las consecuencias segn se opte por una u otra solucin, son importantes, ya
que tratndose de una venta bajo condicin resolutoria, el comprador puede
usucapir y hacerse con los frutos de la cosa adquirida.
D.18,2,2,1 (Ulp. 28 Sab.)
As, pues, cuando segn la distincin hecha, la venta es simple, escribe Juliano
que aquel a quien la cosa se adjudic a trmino podr usucapir y lucrarse de
los frutos y accesiones, pero tambin le corresponder el riesgo si la cosa
hubiese perecido.

D.18,2,4pr.
Cuando la venta es condicional niega Pomponio que el comprador pueda
usucapir, y que le pertenezcan los frutos.
Asimismo, si la venta es simple con condicin resolutoria, como podemos
observar al final de D.18,2,2,1, citado arriba, el riesgo de prdida de la cosa
pertenece al comprador, periculum est emptoris.
Es obligacin del vendedor, la de la exigencia de notificar al primer comprador
la mejor oferta posterior, a fin de que aqul, si quiere, pueda igualar o mejorar
esta oferta.
Si iguala la oferta, la venta queda ratificada a su favor. El carcter de este
pacto permite al vendedor mantener al primer comprador como adquirente, no
obstante haber recibido una mejor oferta posterior.
Una cuestin tambin abordada por la jurisprudencia es la configuracin
conceptual de lo que debe entenderse como mejor oferta, punto ste muy
importante, toda vez que es la cuestin nuclear sobre la que gravita este
pacto. Esta cuestin se aborda en dos fragmentos recogidos en
D.18,2,4,6 (Ulp. 4 Sab.)
Se considera haber sido hecha una oferta mejor si el precio se hubiese
aumentado. Pero, incluso sin aumentar precio, se considera mejor oferta, si se
ofreciese un pago ms fcil o ms pronto; tambin hay mejor oferta si se
sealase un lugar ms oportuno para el pago del precio; as lo escribi
Pomponio, en su libro IX de comentarios a Sabino. El mismo Pomponio dice que
tambin parece haber mejor oferta cuando el comprador es ms solvente. Por
lo cual, si se interesa algn comprador ofreciendo el mismo precio, pero menos
gravosas condiciones, o no exigiendo fianza alguna, se considerar que hay
mejor oferta. Luego, lo mismo ha de aceptarse, aunque estuviera dispuesto a
pagar un precio menor si dispensase de aquellas cosas que en la primera
compra eran gravosas para el vendedor.
D.18,2,5 (Pomp. 9 Sab.)
Porque todo lo que afecta a la utilidad del vendedor debe tenerse por mejor
oferta.
Del anlisis de estos textos parece deducirse que mejor oferta no es un
concepto objetivo u objetivable, sino lo ser aquello que el vendedor, en cuyo
inters se introduce el pacto, as lo considere. Al deshacerse la compra por la
mejor oferta hecha por un segundo comprador, sta deber ser real, pues si el
segundo comprador es simulado -falso comprador-, la venta sera vlida a favor
del primero.
En el caso que la cosa vendida con pacto de in diem addictio fuese una cosa en
estado de copropiedad, es preciso determinar a quin le corresponde la
aceptacin de la mejor oferta posterior.

Un caso de adjudicacin a trmino, con problema sucesorio, se contiene en un


texto tomado del libro IX de comentarios a Sabino de Pomponio y se recoge en
D.18,2,15pr.
Si habiendo sido adjudicado a trmino un predio, hubiera fallecido el vendedor
antes del plazo, ya exista un heredero despus de dicho trmino, ya no exista
en absoluto, el predio queda comprado porque no se puede considerar hecha
mejor oferta que agrade al propietario, pues no vive ya el vendedor. Pero si
dentro del plazo para el aumento existiese un heredero, puede serle hecha a l
la mejor oferta.
Al ser el pacto hecho en utilidad del vendedor, si ste muere antes de concluir
el plazo, habr que estar a la voluntad del heredero. Si hay heredero antes de
expirar el plazo, a ste debe serla hecha la mejor oferta y aceptada por l. Si la
adquisicin de la herencia es posterior a la expiracin del trmino, la compra se
considera perfecta a favor del primer comprador.
En cuanto a los gastos efectuados por el primer comprador en la cosa, si la
venta se resuelve y debe devolverlo, existe una constitucin imperial de
Septimio Severo que indica que los gastos necesarios que el primer comprador
hubiese probado haber realizado, se le paguen.
o

Pactum displicentiae.
Es un pacto establecido a favor del comprador. En virtud de este pacto se
reserva el derecho a devolverla al vendedor recuperando el precio.
Es un pacto sometido a trmino, ya que la facultad del comprador de
comprobar si la cosa o mercanca le agrada o si decide devolver la cosa, se
mantiene durante un plazo fijado en el propio pacto. Si no existe una mencin
expresa del plazo en el que se pueda ejercitar la facultad rescisoria, el Edicto
de los Ediles Curules concede al comprador un plazo de 60 das, una actio in
factum, es decir una accin pretoria por el hecho, para decidir. Pasado ese
plazo, el contrato de compraventa es firme e irrescindible.
Estas acciones actio empti o in factum se utilizaran por el comprador para
exigir del vendedor la devolucin del precio satisfecho a cambio de la entrega
de la cosa que no se ha aceptado, para el caso de que el vendedor no quiera
recibirla voluntariamente. El riesgo de prdida de la cosa corre a cargo del
comprador.

Pactum degustationis.
Este pacto tena una especial aplicacin a las compraventas de vino. En virtud
del mismo, el comprador quedaba autorizado a llevar a cabo la oportuna
comprobacin de que el vino tena las condiciones o cualidades adecuadas.
La cata del vino se hara, pues, para establecer su calidad. En D.18, 1, 34, 5
(Paul. 33 ed.) se hace una distincin entre los fines que se persiguen, a
propsito de las ventas de vino o aceite, con la degustacin y la medida:

Las causas de la degustacin y de medicin son distintas: la primera implica la


posibilidad de desaprobar, mientras la medida no implica que se venda ms o
menos, sino que se ponga de manifiesto la cantidad comprada.
Degustacin implica, pues, la posibilidad de desaprobar, mientras que medida
no supone ms que comprobar o verificar.
Es la degustacin el momento de traspaso del riesgo del vendedor al
comprador, siempre que no se convenga en otro trmino.
o

Pacto de reserva de hipoteca.


El vendedor se reserva, como garanta del cobro aplazado del precio
convenido, un derecho de hipoteca sobre el bien vendido.
D.20,1,5pr.:
Hay que saber que se pueden hipotecar cosas por cualquier obligacin... ya se
contraiga una compraventa...
D.20,1,9,1:
Lo que puede ser objeto de compraventa puede tambin pignorarse.
D.20,1,4 y D.22,4,4:
Se contrae la hipoteca en virtud de un pacto cuando alguien conviene que
algunos objetos de su propiedad queden en garanta hipotecaria de alguna
obligacin, y no importa en que trminos se haga, como ocurre igualmente en
las obligaciones consensuales...
Establecido, pues, un plazo para el pago, el vendedor no podr reclamar la
cantidad debida ni ejecutar la hipoteca antes de su vencimiento.

Pactum protimiseos.
Pacto en inters del vendedor por el cual, si el comprador quiere vender la cosa
adquirida, debe, en igualdad de condiciones, preferir como comprador a aqul
que se la vendi. El vendedor dispone de la accin de venta si el comprador,
incumpliendo el pacto, la hubiese vendido a un tercero.

Pactum de lex commissoria.


Es un pacto establecido en favor del vendedor, en virtud del cual ste se
reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, en el supuesto de que el
comprador no efectuase el pago del precio dentro del plazo prefijado.
El vendedor tiene derecho de resolver la venta por falta de pago,
entendindose que la venta no se haba efectuado, lo que produca como
consecuencia la posibilidad de exigir la devolucin de la cosa entregada al
comprador y de todos los frutos producidos por ella durante el tiempo que ha
estado en poder del comprador.
D.18,3,1:

Si se hubiese vendido un fundo con clusula comisoria, ms parece que la


compra se resuelve que se contrae bajo condicin.
El pasaje de Ulpiano confirma la naturaleza resolutoria del pacto de ley
comisoria, es decir, si se produce la circunstancia prevista en el pacto, falta de
pago del precio en el plazo prefijado, la consecuencia es la nulidad de la venta.
Dicha nulidad, se retrotrae al momento de realizacin de la venta por lo que
sta es nula o inexistente.
Un texto de Ulpiano afirma que corresponde al vendedor otorgar eficacia al
pacto de ley comisoria, lo que supone que producida la circunstancia prevista
en el acuerdo, puede el vendedor exigir la eficacia consistente en la nulidad de
la venta o por el contrario puede prescindir de este efecto y aceptar un precio
satisfecho en un plazo posterior al sealado.
D.18,3,4,2:
Papiniano... escribe que, tan pronto se ha incurrido en el supuesto de la
clusula, deber determinar el vendedor si quiere ejercitar su derecho
comisorio o prefiere reclamar el precio; porque, si hace valer el comisorio,
despus no puede ya variar.
La aceptacin del precio pendiente hecha en un momento posterior al trmino
establecido en el pacto de ley comisoria, se considera desistimiento de los
efectos de la misma. Es decir, si se recibe la deuda pendiente ofrecida despus
del plazo pactado, se entiende, tcitamente, que se renuncia a la eficacia de la
clusula comisoria. As, lo confirma un texto que se recoge en
D.18,3,7
Si el vendedor pide el precio despus del trmino comisorio establecido, se
entiende que ha renunciado al mismo y no puede variar y volver a l.
Centrndonos en la poca clsica, la solucin de la actio venditi como accin
por la que se puede exigir la eficacia de la ley comisoria, no es unnimemente
aceptada.
En cuanto a los efectos del pacto comisorio, es preciso sealar que producido
el hecho o circunstancia en que ste se basa, el vendedor tiene derecho a
exigir la rescisin de la venta invalidndola. Esto conlleva entregar la cosa al
vendedor, as como los frutos producidos por la misma durante el tiempo que
medi desde la entrega hasta la reclamacin. En este mismo orden de ideas,
este carcter gravoso del pacto comisorio contra el comprador lleva a la
jurisprudencia a admitir que el vendedor puede, adems, exigir el
resarcimiento de los daos sufridos por la cosa durante el tiempo que la tuvo el
comprador producidos por su dolo o culpa.
Otro efecto del pacto comisorio es el derecho del vendedor de retener las
cantidades recibidas en concepto de arras o como parte de precio.

ARENDAMIENTO.
Concepto jurisprudencial y doctrinal.

Marco conceptual y precisiones terminolgicas.


La tricotoma escolstica distingui tres contratos de arrendamiento diferentes,
segn que su objeto recayese sobre una cosa, sobre la prestacin de unos
servicios o sobre la ejecucin de una obra.
La expresin bimembre locatio conductio, deriva de dos verbos que expresan
dos acciones complementarias y recprocas. Locatio es la forma sustantivizada
del verbo locare, que significa colocar. Por su parte, conductioes la misma
derivacin del verbo conducere, trmino que, a su vez proviene de secum
ducere, que supone llevar consigo. En la locatio conductio los juristas vean,
por tanto, dos comportamientos que diferenciaban las dos partes intervinientes
en una relacin contractual.
Una persona denominada locator coloca temporalmente, es decir entrega por
un tiempo, pone en poder de otra, denominada conductor, una cosa que ste
se lleva consigo.
Precedentes histricos.
En primer lugar las locationes censoriae. Arriendos del ager publicus que
realizaba el colegio de censores, a favor de un particular, por un perodo de
cinco aos.
Otra forma primitiva como antecedente de arrendamiento sera la locatio
iumenti, arriendo de un jumento.
Puede reconocerse que ya en pocas muy remotas -siglo V a.C.-, ya se
conocan ciertas formas de acuerdo por las que una persona ceda a otra por
cierto precio, merces, la utilizacin temporal de un bien.
La configuracin jurisprudencial.
D.19,1, 1:
La locacin y conduccin por ser natural y de todas las gentes, no se contrae
con palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa.
De acuerdo con el tenor de este pasaje, la locatio conductio, en su
configuracin como contrato consensual, encuentra su origen en el ius
gentium, y de ah su carcter de negocio libre de formas.
D.19,1,2pr.
La locacin y conduccin es similar a la compraventa y se rige por las mismas
reglas jurdicas. As como la compraventa se contrae si hay acuerdo sobre el
precio, tambin la locacin y conduccin se considera contrada si se conviene
la merced.
Despus de sealar un origen comn, el ius gentium, y por ello una idntica
condicin de contrato consensual, desprovisto de formalidades, que responde a
unas reglas jurdicas anlogas a la compraventa, se preocupa de diferenciar
ambas relaciones, sealando que en ciertos supuestos fcticos pudiera resultar
dificultoso distinguir si nos encontramos ante una u otra figura contractual.

Las dos acciones que derivan de esta relacin contractual son: la actio locati y
la actio conducti. Una y otra dan lugar a un juicio que se rige por las reglas de
los iudicia bonae fidei.
Configuracin doctrinal.
La locatio conductio es un contrato consensual en virtud del cual una persona
denominada locator, arrendador, se compromete a entregar cierta cosa o a
prestar determinado servicio, a otra, llamada conductor, arrendatario,
comprometindose quien obtiene la venta, a entregar como contraprestacin
un precio denominado merced, merces.
Las distintas variantes.
La tricotoma dogmtica.
La clasificacin tripartita del contrato de arrendamiento que distingue
entre locatio conductio rei, locatio conductio operarum y locatio conductio
operis, no es obra de la jurisprudencia romana. Bajo la expresinlocatio
conductio los juristas romanos configuraron una modalidad contractual nica
en su fisonoma.
El arrendamiento tiene, para los juristas romanos de la poca clsica, su centro
de gravedad en el hecho de colocar, es decir de desplazar la cosa o el servicio.
Por ello, es indiferente que quien acta como locator, es decir quien realiza el
acto de colocar en poder del otro, sea quien cobre la renta o quien la pague.
As, la parte principal de la locatio conductio es siempre el locator, pague o
cobre la renta, mientras que la parte principal en la compraventa es el emptor,
que es, siempre, quien paga el precio.
Las tres definiciones.
La locatio conductio rei, o arrendamiento de cosa, es un contrato consensual
en virtud del cual una persona denominada arrendador, locator, conviene con
otra llamada arrendatario, conductor, en traspasar el ejercicio temporal del uso
y disfrute de un bien, no consumible, para su aprovechamiento, con la
obligacin que surge en ste de abonar, de forma normalmente peridica,
como compensacin una renta, pensio o merces.
La locatio conductio operarum, o arrendamiento de servicios, es un contrato
consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador, locator,
conviene con otra llamada arrendatario, conductor, prestar un determinado
servicio o trabajo, con la obligacin que surge para ste de remunerar dicho
servicio con una retribucin habitualmente denominada salarium, salario.
La tercera variante de arrendamiento es la locatio conductio operis, o
arrendamiento de obra. Se trata de un contrato consensual, en virtud del cual
una persona denominada arrendatario, conductor, se compromete a ejecutar
una cierta obra a favor de otra, llamada arrendador, locator, quien por su parte
se obliga a proporcionar los elementos materiales necesarios para que aquel
realice su trabajo y a retribuir ste con una renta.
Rasgos comunes.

Consensual, no formal y bilateral.


Cuando el arrendamiento se encuentra conformado en su rgimen jurdico, tal
como se recoge en las fuentes jurisprudenciales, la consensualidad no slo es
nota esencial sino incluso se constituye como la ms determinante.
D.19,2,2pr.
La locacin y conduccin es similar a la compra y venta... as como la
compraventa se contrae si hay acuerdo sobre el precio, la locacin y
conduccin se considera contrada si se conviene en la merced.
Como una consecuencia de la nota de la consensualidad, es un contrato no
formal.
D.19,2,1:
La locacin y conduccin por ser natural y de derecho de gentes, no se contrae
con las palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa.
En tercer lugar es un contrato bilateral perfecto. De la relacin contractual
surgen invariablemente, y desde el primer momento, obligaciones para las dos
partes contratantes.
Oneroso, de tracto sucesivo y de buena fe.
Es un contrato naturalmente oneroso. La normal onerosidad de la locatio
conductio se basa en cada uno de los contratantes cumple su obligacin
pensando en el cumplimiento de la otra parte. As en la locatio conductio rei, si
el locator cede la cosa al conductor es porque ste abona por ello una renta.
No obstante esta caracterstica, la onerosidad puede ser modificada en el
momento del cumplimiento del contrato.
El arrendamiento se comporta de modo anlogo al contrato de compraventa,
en el que no se acepta comopretium, un precio simblico.
A pesar de no ser posible que la onerosidad se excluya en el momento de la
perfeccin, s se permite que esta se excluya en el momento del cumplimiento
o ejecucin del contrato. As, el arrendador puede condonar la obligacin de
pago de la renta pactada al arrendatario y ello no afecta ni desvirta la
naturaleza del contrato.
Es de ordinario, un contrato de tracto sucesivo. Se denominan contratos de
tracto sucesivo, frente a contratos de ejecucin instantnea, a aquellos en los
que las relaciones jurdicas contractuales extienden su eficacia en el tiempo.
As los arriendos de fundos rsticos, se pactaban por un quinquenio, lustrum.
Es un contrato presidido por la buena fe. Esto significa que las acciones que
protegen los derechos de las partes tienen frmula ex fide bonae, que supone
un mayor arbitrio judicial a la hora de fijar el cumplimiento de las obligaciones
derivadas del contrato.
Arrendamiento de cosa; especial mencin a los arriendos de locales.

La cosa arrendada y la merced convenida.


Al igual que en la compraventa, la cosa debe ser una res intra commercium.
Puede ser una cosa mancipi o nec mancipi, mueble o inmueble. Tratndose de
cosa inmueble, sta puede ser rstica (explotacin agrcola, al arrendatario se
le suele llamar colono) o urbana (utilizacin y disfrute de una vivienda o un
local, al arrendatario se le denomina inquilino).
Originariamente, se sealan como antecedentes del contrato de locatio
conductio los arrendamientos del ager publicus perteneciente a las ciudades o
los municipios.
La cosa debe ser no consumible ya que es preciso devolverla al trmino del
arriendo. No es posible el arriendo de cosas incorporales o derechos. En este
sentido, no cabe un arrendamiento sobre alguno de los iura in re aliena, as
sobre un servidumbre o un usufructo, ni tampoco sobre un derecho de crdito.
Por ltimo, en cuanto a la necesidad de que la renta sea in pecunia numerata,
se duda, en primer lugar, si es un requisito exigido desde la poca clsica. En
todo caso, dicha exigencia, no alcanzara en ninguna poca a los
arrendamientos rsticos en los que primara pactar una renta en especie sobre
los mismos frutos agrcolas que produjese el fundo arrendado.
Las obligaciones del arrendador.
1. Colocar la cosa a disposicin del arrendatario. Esto supone la cesin del
ejercicio de los derechos de uso y disfrute.
Una vez cedida la cosa, el arrendatario se convierte en un possesor naturalis, lo
que significa que no est protegido interdictalmente.
A pesar de esto, los arrendatarios, durante el tiempo que se encontraban en
poder de la cosa arrendada, si eran perturbados en su posesin podan acudir a
su arrendador, a fin de que sea ste quien pida al pretor, a favor de su
arrendatario, el amparo interdictal. Ms tarde, se les concedi directamente a
los arrendatarios los interdictos posesorios, con carcter de tiles.
2. La segunda obligacin del arrendador es la de mantener la cosa en las
condiciones que hagan posible su uso y disfrute por parte del arrendatario.
Enmarcada en esta obligacin de mantener al arrendatario en el uso de la cosa
arrendada, se suscita la cuestin de saber si el arrendador, en el curso del
arrendamiento, puede o no proceder a la venta de la cosa objeto de
arrendamiento. En principio, es necesario afirmar que nada obsta para que el
arrendador siendo propietario de la cosa arrendada, proceda a su venta.
La cuestin problemtica, se suscita cuando, fruto del acto de disposicin
parcial o total, el nuevo titular del derecho real sobre la cosa arrendada
pretenda ejercer su derecho en colisin con el ejercicio del ius utendi et
fruendi que tiene el arrendatario en virtud del arriendo.
En derecho romano clsico rigi el principio de emptio tollit locatum, es decir,
venta quita renta. Procedida a venderse la cosa durante el tiempo en que est

vigente el arriendo, salvo que el arrendador-vendedor hubiese convenido con el


comprador el mantenimiento del contrato de arrendamiento, el nuevo
propietario no tiene ninguna obligacin con el arrendatario por lo que el
contrato queda extinguido.
En este supuesto es obvio que se ha producido un perjuicio para el
arrendatario, conductor, por incumplimiento de contrato, ya que ste ha
finalizado antes del plazo convenido. Ante esta situacin, el arrendatario puede
pedirle a su arrendador la correspondiente indemnizacin por daos y
perjuicios.
3. La tercera obligacin del arrendador es la del mantenimiento y conservacin
de la cosa arrendada en las condiciones idneas para ser usada y disfrutada de
acuerdo con lo que se pact. Por ello, todos los gastos,impensae, que sean
necesarios para la necesaria conservacin de la cosa arrendada corren a cargo
del arrendador, locator.
D.19,2,25,2:
Si habiendo edificado un vecino se oscureciesen las luces de un cenculo, el
arrendador est obligado con el inquilino y no hay duda que le es lcito al
inquilino dar por finalizado el arriendo; si le demandase por la renta habr de
hacerle una rebaja; lo mismo se entender si el arrendador no arregla o
restaura las puertas o ventanas demasiado estropeadas.
La premisa es que el jurista considera que todo gasto que sea preciso hacer
para mantener la cosa en las mismas condiciones idneas que las que tena
cuando se arrend, debe ser a cargo del arrendador. Por ello, el arrendatario
bastar que notifique al arrendador la avera o deterioro para que sea ste
quien deba proceder a reparar a su costa.
En el supuesto de que el arrendador se niegue a reparar lo que es preciso para
la conservacin y mantenimiento de la cosa arrendada, se permite al
arrendatario efectuar los gastos necesarios y deducirlos de la merced.
4. Por ltimo, el arrendador responde frente al arrendatario de los daos que se
le hayan causado como consecuencia de las malas condiciones de la cosa
objeto de arriendo.
D.19,2,19,1 (Ulp. 32 ed.)
Si alguno hubiese arrendado unas tinajas defectuosas sin saberlo, y luego se
hubiera derramado el vino, quedar obligado en la medida del inters y no
habr de ser excusada su ignorancia...
Como puede apreciarse, el arrendador no slo responde por dolo sino tambin
por culpa, respecto de la idoneidad y el buen estado de la cosa arrendada a fin
de ser destinada al uso para el que se arrend.
Especial referencia al periculum.
1. En relacin con los arrendamientos rsticos: toda violencia que no puede
resistirse; esta es la regla que determina que el hecho pueda ser calificado

de periculum. De dicho periculum responde el arrendador y por ello se califica


de periculum locatoris. As, no procede hablar de periculum locatoris en el caso
de que no pudiese probarse que el hecho fue debido a la fuerza mayor, vis
maior, pues, si ste pudo diligentemente haberlo previsto, y
consiguientemente evitado, empleando una diligencia media, la
responsabilidad es suya.
2. en los arrendamientos urbanos la solucin es anloga.
D.19,2,19,6:
Si alguno habiendo tomado en arriendo por un ao una vivienda, hubiese dado
el alquiler de todo el ao y al cabo de los seis meses la casa se hubiese
derrumbado o se incendiase, escribi rectamente Mela que el alquiler del
tiempo restante habra de ser reclamado por la accin de conduccin...
Hemos visto que el riesgo recae en el arrendador, y podemos preguntarnos,
en qu se concreta su consecuencia? En la respuesta a esta cuestin es donde
los juristas enmarcan la denominada remissio mercedis, es decir, la remisin o
condenacin de la renta o merced.
Se hace preciso diferenciar entre remissio mercedis y deductio mercedis. En la
primera, el conductor no est obligado a satisfacer nada de la renta pactada,
en el segundo slo se trata de una reduccin en la misma. La primera, remissio
mercedis, se contempla en aquellos textos que recogen un caso en el que el
arrendatario ha perdido totalmente el disfrute de la cosa arrendada. La
segunda, deductio mercedis, opera en los supuestos en que la prdida no es
total, por lo que el arrendatario ha obtenido algn rendimiento o disfrute de la
cosa arrendada.
Para que se pueda apreciar periculum locatoris, que conlleve deductio
mercedis, el perjuicio o prdida del arrendador por causas no imputables a l,
debe ser grave, de forma que ponga en importantes aprietos las posibilidades
econmicas del arrendatario de hacer frente al pago de la renta pactada.
La posicin del arrendatario.
1. En primer lugar el arrendatario, conductor, est obligado a pagar la merced
en la forma y plazo convenido.
En el caso de que circunstancias de fuerza mayor impidan el uso de la cosa,
el conductor podra llegar a quedar exento del pago convenido o al menos
conseguir una rebaja proporcional en la cuanta de la renta pactada. Esta
consecuencia deriva de la obligacin, que hemos visto, de asumir el arrendador
el periculum locatoris.
En suma, aunque se haya tomado en arriendo el fundo indeterminada renta
anual, si por algn accidente atmosfrico, as tempestad u otro, se hubiesen
ocasionado daos en la cosecha, stos sern a cargo del dueo, si no se
probare que otros aos hubo abundancias. Para compensar las prdidas, se
podr solicitar la rebaja de la renta de acuerdo con la buena fe contractual.

2. Corresponde al arrendatario, conductor, usar y disfrutar de la cosa conforme


a lo pactado o en su defecto conforme a su naturaleza.
3. Asimismo, y dentro de su derecho de utilizacin razonable de la cosa
arrendada, si el arrendatario de un vivienda aade o incorpora algo a ella, tiene
derecho a retirarlo, es el denominado ius tollendi, que puede ejercerse siempre
y cuando la retirada no cause dao o deterioro al edificio.
4. El arrendatario, en el ejercicio del derecho de uso, puede cederlo a su vez a
otro, salvo prohibicin expresa en contrario. Cabe, por tanto, en principio el
subarriendo. En todo caso, terminado el arriendo automticamente se extingue
el subarriendo.
5. Del ejercicio del derecho de uso de la cosa arrendada, deriva una
responsabilidad por uso indebido. As el arrendatario responde, frente al
arrendador, de los daos que pudiera sufrir la cosa por su dolo y culpa.
6. Adems de responder por dolo o culpa en el caso de arrendamiento de
bienes muebles, el arrendatario responde por custodia respecto de cualquier
dao o prdida sufrida en los mismos.
7. Por ltimo, corresponde al arrendatario devolver la cosa arrendada al
extinguirse el contrato.
Extincin.
Se produce la extincin del arrendamiento de cosa por las siguientes causas:
1. Llegada del plazo establecido o cumplimiento de la condicin resolutoria
convenida en el contrato. No obstante, si el trmino se cumple y
el conductor contina usando la cosa arrendada sin denuncia del locator, se
considera que el arrendamiento se mantiene por prorroga tcita.
Si no se acordase trmino al contrato, el arrendamiento se extinguir por
renuncia unilateral de cualquiera de las partes.
2. El arrendatario puede dar por finalizado el contrato si demuestra que la cosa
ha sufrido alteraciones que la hacen inservible para el uso conforme al que se
arrend.
3. Por extinguirse el derecho del arrendador, as si ste es usufructuario y
termina el usufructo, o si vende la cosa, conforme vimos en el anlisis de la
regla venta quita renta.
4. La muerte del arrendador slo extingue el arrendamiento cuando ste se ha
hecho sin sometimiento a trmino.
D.19,2,4:
El arrendamiento... hecho hasta que el arrendador quiera, se extingue por
muerte del que arrend...
5. Se duda si la muerte del arrendatario extingue el contrato. En derecho
clsico la condicin de arrendatario no se trasmite a los herederos. En derecho

justinianeo la condicin de arrendatario es transmisible mortis causa, a los


efectos de que el heredero tenga derecho a completar el tiempo fijado por su
causante en el contrato.
Arriendos especiales. El arrendamiento de locales.
Se trataba de un contrato de alquiler de locales de seguridad, en los que el
arrendatario almacenaba o depositaba mercancas de su propiedad y
el locator responda, por custodia, de lo depositado.
No se trata de una locatio conductio operarum, pues lo que constitua
realmente el objeto del contrato, no era el servicio prestado sino el local que se
ceda para el almacenamiento.
Tampoco era una locatio conductio operis pues si bien existe un
desplazamiento de una cosa, el de las mercancas que se almacenan, tampoco
sobre ellas recae el objeto del contrato, pues, no realiza el almacenista sobre
las mismas ningn opus o trabajo para su transformacin, sino que se limita a
custodiarlas.
El arriendo de solares; en este caso, el fin o finalidad perseguida por el
arrendador es edificar, pues, no cabe otro uso del bien arrendado, ya que por s
slo, no tendra sentido el uso y disfrute de un solar. Estos arrendamientos se
hacan a largo plazo, cuando no a perpetuidad.
Arrendamiento de servicios.
El arrendamiento de servicios, locatio conductio operarum, deriva
originariamente de la locacin de esclavos, si bien el objeto no es el esclavo
propiamente dicho, sino su trabajo. Posteriormente, comienza a utilizarse como
contrato que tiene como sujeto a un hombre libre, en relacin con los trabajos
manuales que este realiza a cambio de una renta o merced.
Pues bien, en la locatio conductio operarum, lo que se coloca y lo que se lleva
consigo no es una cosa material, sino un trabajo consistente en el despliegue
de una determinada actividad. Es evidente que al ser este objeto de contenido
inmaterial, intangible, resulta ms difcil encuadrarlo en las acciones de
entregar y llevarse consigo.
El objeto en este arrendamiento es un facere, que consiste en el servicio
convenido, por lo que se dice que el arrendador arrienda sus servicios. A pesar
de ser una obligacin de hacer, es susceptible de dividirse. La divisin puede
efectuarse por un criterio cronolgico o temporal, o bien por razn de un
criterio basado en cantidad de trabajo realizado.
Las dos partes intervinientes en esta modalidad de arrendamiento siguen
siendo el locator y el conductor. El primero, arrendador, coloca o realiza una
tarea conforme a lo convenido. El segundo, arrendatario, se aprovecha del
trabajo, lo lleva consigo y, por ello, se compromete a pagar como
contraprestacin, una renta.
La locatio conductio operarum es un contrato de actividad y no de resultado.
Esto quiere decir que el locator, arrendador, no se compromete con

el conductor, arrendatario, a alcanzar o conseguir efectivamente un resultado,


sino solamente a desplegar una actividad tendente a la consecucin del
resultado querido en ltima instancia por el arrendatario y que es causa final
del encargo encomendado.
D.19,2,38pr.:
El que dio en arriendo sus servicios debe recibir el salario de todo el tiempo, si
no dependi de l el no poder realizarlos.
En el caso de no lograr realmente el resultado que se pretende, el arrendador
responde frente al arrendatario por dolo y tambin por culpa. No obstante, esta
responsabilidad se depura y determina en el mbito de la obligacin por l
contrada y sta no es nunca de resultado sino en todo caso de actividad.
No se encuadraban en el marco de la locatio conductio operarum los servicios
prestados por los denominados profesionales liberales.
Arrendamiento de obra: rgimen general. El contrato de transporte y
la Lex Rhodia.
El rgimen general.
La locatio conductio operis, arrendamiento de obra, es una variante de
arrendamiento en la que el arrendador es quien entrega una cosa, para
reparar, edificar, transportar... y se compromete a pagar una renta al
arrendatario, que detenta temporalmente la cosa entregada para realizar sobre
ella la obra pactada. Siempre ellocator debe poner la materia sobre la que se
realice la obra.
En esta modalidad de arriendo, la obligacin no es de facere sino de dare.
El objeto de la locatio conductio operis, no es una actividad que se
comprometa a realizar el conductor, que es quien recibe la cosa para realizar
sobre ella un trabajo. Su compromiso con el locator es la efectiva realizacin de
un objeto o resultado que resulte de un trabajo.
El opus locatum conductum, es decir, la obra que se compromete a realizar,
consiste en un objeto fabricado, no en la fabricacin. La realizacin de la obra,
objeto del contrato, es indivisible lo que significa que no puede entregarse por
partes. El conductor debe entregarla, enteramente realizada, en el plazo
convenido. No se obliga, pues, en cantidades de trabajo sino a la realizacin de
una obra. La obligacin, por tanto, no es de actividad, sino de resultado.
En la poca postclsica, entre los diversos resultados en que puede consistir la
obra comprometida destacan por su frecuencia los de:
o

Tallar o engastar una joya.

Limpiar un vestido.

Arreglar o remendar unos vestidos por parte de un sastre.

Transportar mercancas o personas.

Construir una casa o edificio.


En relacin con el riesgo de la cosa, ste es del locator, periculum locatoris,
salvo que la cosa perezca por impericia en el oficio, imputable al conductor.
En el caso de que la cosa que se entrega para realizar sobre ella la obra y que
posteriormente perece, fuese genrica, cambian las reglas de la
responsabilidad. Este supuesto es el que se denomina locatio conductio
operis irregular. As, se entrega un metal precioso, oro por ejemplo, para
realizar con l un collar. En este caso el arrendatario cumple entregando el
collar en los trminos pactados, aunque realice el trabajo sobre oro distinto al
entregado, siempre que sea de la misma calidad. Esto supone que si el
arrendador, locator, entrega cosa fungible, la cosa entregada se hace
propiedad del arrendatario, conductor, y por ello el riesgo es suyo, debido a la
aplicacin de la regla genus nunquam perit.
El contrato de transporte y la Lex Rhodia.
La modalidad contractual que asumieron las relaciones comerciales entre
quienes eran propietarios de las mercancas transportadas y quienes se
encargaban de su transporte, fue la locatio conductio operis. Cuando este
transporte se realiz por va martima, el derecho romano declar que el
rgimen jurdico aplicable fuese, fundamentalmente, tomado del contenido de
la Lex Rhodia de iactu o Ley Rodia de echazn.
El origen del contenido de la Lex Rhodia, se encuentra en un conjunto de
costumbres de la isla de Rodas.
El derecho contenido en la Ley Rodia puede as ser considerado ius gentium,
acogido por el derecho romano. El contenido fundamental de la Ley Rodia, en
materia de transporte de mercancas, se recoge en el primer fragmento que
inicia el ttulo dedicado en el Digesto a su rgimen jurdico.
D.14,2,1 (Paul. 2 sent.)
Dispone la ley Rodia que si para aligerar la nave se hubieran echado al mar
unas mercancas, se resarcir con la contribucin de todos los propietarios de
las mercancas el dao que en beneficio de todos se caus.
El presupuesto bsico es la echazn. Supone sta, que el capitn ordene
arrojar por la borda mercancas que el barco transporta, con el fin de aligerar la
carga y as lograr salvar la nave. Una vez verificado este hecho y comprobada
su inevitabilidad, se proceda al reparto proporcional de las prdidas
ocasionadas. Dicho reparto afecta al propietario de la nave, armador o nauta, y
a los dueos de las mercancas que no haban sufrido daos, pues se entenda
que si se salvaron, fue gracias al merecimiento de las otras.
El dueo de la nave, nauta, tiene derecho a retener las mercancas salvadas,
obligando a los dueos de las mismas a pagar la cuota alcuota que les
correspondiera en el reparto del perjuicio, antes de proceder a su entrega.

En el caso de robo de mercancas concretas debido a un abordaje de piratas,


no se segua el reparto proporcional sino que las cosas robadas se perdan para
sus dueos.