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Introduccin
La vivienda es esencial para cubrir las necesidades bsicas y define
las condiciones de vida de una familia en todas sus dimensiones. Una
vivienda en condiciones no aptas puede producir problemas de salud o
mayores gastos en la vida cotidiana como es el caso de las familias con
falta de acceso a la red de gas.
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la problemtica
habitacional recorre su historia. Desde las primeras luchas de los
inquilinos por mejorar las terribles condiciones en los conventillos hasta
las actuales conflictos para evitar desalojos en barrios de la zona sur en
rpida valorizacin.
A principios del siglo pasado, la vivienda no era pensada como un
bien accesible para los trabajadores. Es despus del primer gobierno
peronista que en el imaginario social y en la realidad, se toma a la
vivienda como un derecho de todos los ciudadanos, al punto de formar
parte de nuestra actual constitucin como uno de los pocos artculos
sobrevivientes del constitucionalismo social de aquella poca.
Sin embargo, ese derecho constitucional no es accesible para todos
los argentinos, ya que muchos de ellos no han logrado acceder a una
vivienda digna, ya sea como propietarios ni como inquilinos. Esa
realidad contrasta con una fuerte concentracin de la propiedad en un
pequeo porcentaje de la poblacin, hecho que se evidencia en la
existencia de una elevada proporcin de viviendas vacas junto a un
excesivo valor de los alquileres, que consume aproximadamente el 30%
del salario medio de un trabajador.
El presente informe tiene por objetivo dimensionar la problemtica
habitacional en la ciudad de Buenos Aires para luego, apoyndonos en
la experiencia nacional e internacional, proponer una serie de
regulaciones del mercado inmobiliario a nivel local, que puedan
Situacin Habitacional
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires (C.A.B.A) habitan 1.150.134
hogares. Para analizar la situacin habitacin de esa comunidad es
importante ver como acceden a la vivienda, que tipo de viviendas habitan y
cuales son las condiciones de la misma.
Tipo de tenencia
En el cuadro 1 podemos observar que predominan dos tipos de
tenencia en C.A.B.A., los propietarios de la tierra y la vivienda con un
56,42%, y los inquilinos con un 29,86%.
Cuadro 1: Hogares segn tenencia de la vivienda.
Total de
Tipo de tenencia
Porcentaje
Hogares
Propietario de la vivienda y el terreno
648.958
56,42%
Propietario de la vivienda solamente
69.785
6,07%
Inquilino
343.443
29,86%
Ocupante por prstamo
44.513
3,87%
Ocupante por relacin de dependencia
23.793
2,07%
Otra situacin
19.642
1,71%
1.150.134
Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.
Hacinamiento
Siguiendo este anlisis pasemos a indagar sobre la cantidad de
personas que habitan cada vivienda, tcnicamente denominado, el nivel
de hacinamiento. Existen dos tipos de hacinamiento: el hacinamiento de
hogares, que se refiere a aquella situacin donde ms de un hogar
habita en una vivienda, y el hacinamiento en el hogar que se refiera a
aquellas situaciones donde es elevado el nmero de convivientes en el
mismo cuarto.
Total de hogares
Un hogar
personas por cuarto
mas de 3
1.040.217
Mas de un hogar
personas por cuarto
mas de 3
109.917
12.325
5.314
malas
condiciones
hacinamiento).
Lo
que
involucra
Viviendas Vacas
La C.A.B.A cuenta con ms de un milln de viviendas, un elevado
nmero que se corresponde con la fuerte concentracin de la poblacin que
se da en ella. El contraste entre ese elevado nmero de viviendas y la
existencia de ms de 170 mil hogares porteos con necesidad de acceder a
ellas tiene, entre una de sus explicaciones, el alto porcentaje de viviendas
vacas de la ciudad: un 24% del total de las viviendas en C.A.B.A., bastante
por arriba del promedio nacional que es de un 18% (e incluye en ese
nmero las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan
para arriba el promedio nacional).
Si desarmamos este dato por comuna, se observa que las comunas
con mayor cantidad de viviendas vacas son la 1 (Retiro, San Nicols,
Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitucin), 14 (Palermo) y 2
(Recoleta) respectivamente, zonas de alta valorizacin inmobiliaria y que
presentan los costos de alquiler ms elevados de la ciudad.
Deshabitadas
% de viviendas
deshabitadas x comuna
1.423.973
1.082.998
340.975
23,95%
130.771
78.360
52.411
40,08%
107.967
70.869
37.098
34,36%
101.161
75.605
25.556
25,26%
82.926
69.680
13.246
15,97%
92.750
73.226
19.524
21,05%
93.368
72.942
20.426
21,88%
89.520
73.034
16.486
18,42%
55.377
48.631
6.746
12,18%
63.322
52.355
10.967
17,32%
10
71.572
58.332
13.240
18,50%
11
84.649
68.652
15.997
18,90%
12
93.409
74.995
18.414
19,71%
13
129.633
97.732
31.901
24,61%
14
141.222
99.552
41.670
29,51%
Comuna
Total de viviendas
Total
15
86.326
69.033
17.293
20,03%
Nota: Segn anexo de la Ley N 2.650 de 2008, las comunas quedan conformadas por los siguientes barrios: Comuna 1 (Retiro,
San Nicols, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitucin); Comuna 2 (Recoleta); Comuna 3 (San Cristbal y
Balvanera); Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya); Comuna 5 (Almagro y Boedo); Comuna 6
(Caballito); Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco); Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano); Comuna 9
(Mataderos, Liniers y Parque Avellaneda); Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vlez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa
Real); Comuna 11 (Villa Gral. Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita); Comuna 12 (Coghlan, Saavedra, Villa
Urquiza y Villa Pueyrredn); Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Nez); Comuna 14 (Palermo); y Comuna 15 (Chacarita, Villa
Crespo, Paternal, Villa Ortzar, Agronoma y Parque Chas).
Fuente: Elaboracion propia en base a : INDEC. Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Viviendas 2010.
Comuna
% de viviendas
deshabitadas x
comuna
Alquiler en salarios
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
40,1%
34,4%
25,3%
16,0%
21,1%
21,9%
18,4%
12,2%
17,3%
18,5%
18,9%
19,7%
24,6%
29,5%
20,0%
38,9%
37,4%
30,7%
27,5%
32,0%
30,5%
27,7%
s/d
27,1%
27,2%
28,6%
31,2%
36,8%
43,6%
31,5%
Alquiler/ Salario
43,0%
41,0%
39,0%
13
37,0%
35,0%
15 5
12
33,0%
31,0%
29,0%
11
7
4 9 10
27,0%
25,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
% de viviendas
deshabitadas x
comuna
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
40,1%
34,4%
25,3%
16,0%
21,1%
21,9%
18,4%
12,2%
17,3%
18,5%
18,9%
19,7%
24,6%
29,5%
20,0%
Vivienda en salarios
59,72
93,22
50,52
41,42
56,00
69,18
47,77
34,67
44,45
49,60
55,30
57,40
79,71
114,21
62,29
100,25
13
80,25
15
1112 5
10
9 7
15,0%
20,0%
60,25
40,25
6
1
3
20,25
0,25
10,0%
25,0%
30,0%
35,0%
Zonaprop.
Nacion
la
de
Trabajo
de
Ministerio
2010.
Censo
base:
en
Propia
Elaboracion
Fuente:
40,0%
45,0%
http://www.oecdbetterlifeindex.org/es/topics/housing-es/
Francia
A partir del art. 232 del Code General des Impts [art. 52 Loi n 98657 du 29 juillet (JO du 31 juillet 1998)], el Estado francs grava con un
impuesto aquellas viviendas situadas en poblaciones de ms de 200.000
habitantes donde existe una demanda residencial no satisfecha y que han
permanecido vacas al menos dos aos consecutivos. La base del impuesto
es el valor de alquiler del inmueble (valeur locative) y su tipo impositivo
aumenta en funcin del tiempo de desocupacin: 10%, el primer ao de
imposicin; 12,5%, el segundo; y, 15%, a partir del tercero. El producto
neto de este impuesto lo recibe la Agence nationale de lhabitat que lo
destinara al mejoramiento de la vivienda.
habitacionales
vacantes
para
asignarlos
personas
sin
Inglaterra
El Reino Unido es uno de los pases europeos que ms esfuerzos ha
puesto en los ltimos aos para animar a las autoridades locales a reducir
el nmero de viviendas vacas. La creacin de la Empty Home Agency, tiene
como funcin el mediar entre las autoridades y los propietarios privados de
viviendas y tratar de aprovechar el parque inmobiliario procurando que
ningn barrio se incluya en la categora de barrio marginal. Los distritos
pueden forzar al alquiler y/o venta de las propiedades vacas.
Catalua (Espaa)
La ley de Derecho a la Vivienda de la Comunidad Autnoma de Catalua
en su artculo 42, habilita el accionar estatal ante el incumplimiento de la
funcin social de la propiedad. En ese caso se autorizan medidas de orden
2
http://www.towerhamlets.gov.uk/lgsl/451-500/494_planning_guidance/local_plan.aspx
http://www.towerhamlets.gov.uk/news__events/news/december_2014/wood_wharf_approved.aspx
http://www.compromisoempresarial.com/rsc/2014/08/sareb-cede-a-la-generalitat-600-viviendas-paraalquileres-sociales/
En 2006, por decreto n.690, los porteos desalojados podan acceder a un subsidio durante 6 meses
(extensibles a otros 4). El monto del subsidio de entre $1.200 y $700 por mes fue congelado por la
administracin Macri desde abril de 2011 (decreto n.167 de 2011).
6
http://habitat.aq.upm.es/boletin/n47/arrod_3.html
Para
contrarrestar
estas
tendencias,
existen
experiencias
de
el
caso
de
la
Ciudad
Autnoma
de
Buenos
Aires.
El
Conclusin
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas
de medio milln de porteos) tienen necesidades de vivienda, sea por
habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En
contraste con ese dficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A,
unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas
(bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% e incluye en
ese nmero las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que
empujan para arriba el promedio nacional).
La utilizacin de la propiedad como un instrumento de ahorro por
parte de los sectores de ms elevado ingreso, es parte del causante de ese
comportamiento disfuncional del mercado de viviendas, elevando a su vez el
precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayoras
trabajadoras. El precio de un departamento de 42 metros cuadrados en
C.A.B.A. rondaba los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con
variaciones por comuna que van de los 34 a los 114, y su alquiler mensual
consume ms del 30% de ese ingreso (en los pases de la OCDE el promedio
de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el mximo del 27% en
Grecia y el mnimo del 16% en Corea).
Para
contrarrestar
estas
tendencias,
existen
experiencias
de
el
caso
de
la
Ciudad
Autnoma
de
Buenos
Aires.
El
La economa
argentina
INFORME C.A.B.A.
NRO. I|FEBRERO 2015
Centro de Estudios Econmicos y
Sociales Scalabrini Ortiz
DIRECTOR
Andrs Asiain
Vice-DIRECTOR
Miguel Cichowolski
CONTENIDOS DEL INFORME
Andrs Asiain y Lorena Putero
rea de Estudios de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires
Alexis Kalczynski, Angel Sabatini, Ariel Mio, Carina Fernndez,
Cecilia Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Ernesto
Mattos, Estanislao Malic, Estefana Manau, Jonathan Rojas, Julio
Fernandez, Lorena Putero, Maximiliano Uller, Mariela Molina,
Mauricio Ferrari, Natacha Borysiuk y Nicols Hernn Zeolla.
Integran el CESO:
Alexis Kalczynski, Agustn Crivelli, Angel Sabatini, Ariel Cunioli, Ariel Mio, Carina Fernndez, Cecilia
Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Diego Martn, Diego Caviglia, Ernesto Mattos, Estanislao Malic,
Estefana Manau, Federico Castelli, Nicols Wittwer, Gabriel Calvi, Javier Lewkowicz, Jonathan Rojas, Jorge
Zappino, Julio Fernandez, Juan Cruz Contreras, Juan Jos Nardi, Laura Di Bella, Leonardo Llorente, Lorena
Paponet, Lorena Putero, Luciana Saudo, Luca Pereyra, Mahun Gallo, Pilar Monteagudo, Mara Alejandra
Sfeir, Mara Laura Iribas, Mariano Kestelboim, Mariela Molina, Martin Burgos, Mauricio Ferrari, Maximiliano
Uller, Natacha Borysiuk, Nicols Hernn Zeolla, Norberto Crovetto, Pablo Garca, Rodrigo Lpez, Sabrina
Iacobellis, Sebastin Demicheli, Valeria D Angelo y Valeria Mutuberra.