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VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.

AVALÚO:
FECHA:

140722
22/07/2014
1

A V A L Ú O
1) antecedentes (1)
SOLICITANTE DEL AVALÚO:
DOMICILIO DEL SOLICITANTE:

Inpra y Asociados, S.A. de C.V., a través de Alicia de León Ramos.
EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIÓN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL
DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLÁN IZCALLI, MUNICIPIO DE
CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO
MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN
IZCALLÍ. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA
INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO.
C.P. 5471

PERITO VALUADOR:

E. V. I. ING. ARQ. JUAN RICARDO ROSAS HUERTA
Especialidad Inmuebles
Cédula Profesional No. 1’237,932
Cedula Valuador Inmuebles No. 7’130,946

FECHA DE AVALÚO:

22 de Julio de 2014.

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

NAVE INDUSTRIAL.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado individual.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Sra. Alicia de León Ramos y Sr. Noé Melesio Mendoza Zepeda.

DOMICILIO DEL PROPIETARIO:

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIÓN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL
DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLÁN IZCALLI, MUNICIPIO DE
CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO
MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN
IZCALLÍ. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA
INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO.
C.P. 54714

OBJETO DEL AVALÚO:

Estimar el Valor Comercial del Inmueble.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.
TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

COL.VALUACIONES Y COLOGIADOS.P. MÉXICO. BENITO JUAREZ. DELEG. AVALÚO: FECHA: PROPÓSITO DEL AVALÚO: 140722 22/07/2014 2 PARA EFECTOS DE OTORGAR EL INMUEBLE COMO GARNTÍA CREDITICIA. 52 50 56 91 / 52 50 72 97. . CALLE CORREGGIO NO.C. C. 03710. TELS. 14. S. CIUDAD DE LOS DEPORTES.F. D.

A V A L Ú O 1) antecedentes (2) UBICACIÓN DEL INMUEBLE: EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIÓN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III. Av. Red telefónica aérea. VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Autopista México Querétaro. Av. ESTADO DE MÉXICO. POBLACIÓN PREDOMINANTE: Semidensa. como vialidades secundarias. Según Programa Municipal del Estado de México. USO DE SUELO: I-3 0 0 . nomenclatura de calles y señalización completa. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. Recolección de desechos solidos (basura). Universidad.Industrial Medio. COL. MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ. ESTADO DE MÉXICO. Mobiliario: Adecuado y suficiente. Transportes urbanos. Huehuetoca y Herreros. drenaje y alcantarillado. DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLÁN IZCALLI. fija. 3) TERRENO . Av. C. según inspección física de la zona. 54714 NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 121 06 NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 100814 502 13 00 000 2) CARACTERÍSTICAS URBANAS CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Industrial de 2º orden. templos. ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 70% aproximadamente. FRACCIONAMIENTO ZONA INDUSTRIAL XHALA. SERVICIOS PÚBLICOS: Completos: Redes de agua potable. EQUIPAMIENTO Y MOVILIARIO URBANO: Equipamiento: Mercados. MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ. Jesús Jiménez Gallardo. de mediana calidad. DEL DISTRITO I-81. INDUSTRIAL XHALA. 13 DIST. 13. Red de electrificación aérea. plazas cívicas. Banquetas y guarniciones de concreto hidráulico. vía de primer orden. red de recolección de aguas residuales y pluviales en sistema mixto. Alumbrado publico con postería metálica y de concreto. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO MZ III LT. MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ. canchas deportivas. CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: La producida principalmente por la emisión de gases tóxicos de vehículos de combustión interna. servicio de transporte colectivo y taxis. vialidades con carpeta asfáltica. parques y jardines. centros comerciales. 1-18.P. TIPO DE DOMINANTE: CONSTRUCCIÓN Naves Industriales de uno y dos niveles. FRACC. escuelas. de estado socioeconómico medio-bajo: flotante regular. Vigilancia pública a base de vehículos motorizados.

TRAMOS DE CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:  Calle de acceso: Entre las calles de: Complementa la manzana: Carpinteros Herreros Curtidores CROQUIS DE LOCALIZACIÓN en acera que ve al .

.

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: .

14. sanitario hombres.00 ÁREA TOTAL DEL TERRENO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: CARACTERISTICAS PANORAMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: CONSIDERACIONES ADICIONALES: 1. área de materia prima y silos. escalera a tapanco. 0 % De área libre.097 Fecha Álvaro Villalba Valdés Notario DEL TERRENO I: LOTE 13 Nota 1: - Nota 2: - Porcentaje de Indiviso: Factor de Indiviso: MZA III 15 27 Junio Sede Orientación Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente 1999 Naucalpan.83 1.46 201. caseta de vigilancia. de los programas de desarrollo.9 m2 Según: 7 Tipo Descripción T-1 Nave Industrial T-2 Bodegas T-3 Oficinas y servicios T-4 T-5 - Tipo Clave T-1 IC1 T-2 IB1 T-3 IH1 T-4 T-5  .NIVELES T-1 13 años con T-2 13 años con T-3 13 años con T-4 0 años con T-5 0 años con Levantamiento físico realizado por el perito valuador. Tipo I: Planta baja con acceso peatonal principal.00 % 1.00 m2 Según: Documento mencionado. Bodegas. Lote No. recepción. 4) DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL: PROGRAMA ARQUITECTONICO:  NAVE INDUSTRIAL Sobre terreno de figura regular. acceso a oficinas.00 con Colindancia Calle (actualmente calle carpinteros) Lote No. área de laboratorio. patio de maniobras.03 38.250. 0 Nº de niveles permitidos. 0. comedor y cocina empleados. 12. Lote No.48 Uso Industria Abasto Oficinas 50 40 70 1 1 U m2 m2 m2 - Descripción adicional Cubierta de lámina Cubierta de lámina Clase Mediana Media Media años de vida probable años de vida probable años de vida probable años de vida probable años de vida probable FEd Nivel(es) 1 1 2 T-1 T-2 T-3 T-4 T-5 0. X Reg. propias de una zona urbana de su clasificación. bodega producto terminado. 7200 m2 De lote moda. Planta alta con escalera vestíbulo. Escritura Nº 27. baños y vestidores obreros. oficina principal con sala de juntas. EN SU CASO: EDAD APROXIMADA: 1. con la siguiente distribución: Nave Industrial. se construyó una nave industrial con oficinas. 1 Frente(s) Con vista a construcciones similares. vestíbulo.00 con 25. acceso vehicular y estacionamiento descubierto para 10 autos. Tipo II: Planta única con acceso. vestíbulo. DE LA CONSTRUCCIÓN: Nº DE NIVELES DEL EDIFICIO. México Metros 25.0 Veces el área del terreno. vestíbulo.088.00 con 25.00 . otra recepción y privado. desarrollada en un nivel. vestíbulo. . área de envasado.00 con 25. sanitario mujeres. escalera. 0 m2 De vivienda mínima. Ninguna observada. área de producción.00 1. Oficinas y servicios. Aparentemente no tiene ninguna.Irreg. 34. Superficie 849.71 0. Plano a nivel de banqueta. 100.Copia Lic. Tipo III: Planta baja con acceso principal al inmueble. recepción. Edo.77 0. bodega. ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN:  TIPOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVADOS: CALIDAD Y CLASIF. salida a estacionamiento descubierto. bodega de papelería y sanitario.

NO=Normal.71 0.S.83 1. 100% 100% 100% 100% 100% 0. ML=MALO. RU=Ruinoso FCo= Factor de Conservación CALIDAD DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO: U.77 0.00 Normal 0.87 . RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: T-1 T-2 T-3 T-4 T-5 T-1 T-2 T-3 T-4 T-5 37 37 37 1 1 Normal Normal Normal - años años años años años Clave  Funcional 1 El inmueble en su totalidad FAo NO NO NO - FCo T-1 T-2 T-3 T-4 T-5 T-1 T-2 T-3 T-4 T-5 USO GENERAL DEL INMUEBLE: C.U.VIDA ÚTIL REMANENTE: FAo = Factor de Avance de obra ESTADO DE CONSERVACIÓN: BU=Bueno.00 1.

En área de regaderas azulejo de 15 x 15 cms... de buena calidad. de mediana calidad.No tienen. con contratrabes de concreto armado. de buena calidad. T-2 y T-3 . ESTRUCTURA: Mixta: muros de carga.. T-3 .En laboratorio.No tienen. terminado fino. T-3 . de buena calidad.No tienen C) CARPINTERÍA PUERTAS: T-1.Tirol planchado sobre yeso.No tienen. LAMBRINES: T-1 y T-2 . T-2 .De intercomunicación tipo entablerada de madera de caoba. T-2 .No tiene.No tienen. ESCALERA PRINCIPAL: T-1 .No tiene.Pasta texturizada sobre yeso. T-2 y T-3 . T-2 . ZOCLOS: T-1. techumbre de lámina. T-3. T-2 Y T-3 . T-2 .. T-3 .00 mm) AZOTEAS: Impermeabilizadas con sistema tradicional.... En baños y en vestidores de hombres azulejo de 10 x 20 cms. T-2 y T-3 .. T-2 y T-3 . trabes y columnas de concreto armando MUROS: A base de block hueco de concreto con refuerzos de concreto armado ENTREPISOS: Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4. Esmalte en herrería RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: T-1. . de piso a techo. ESCALERA DE SERVICIO: T-1..Vinílica en general en plafones y en muros.Acorde al recubrimiento del piso.. T-2 y T-3 ..No tienen.. En sanitario aplanado de yeso.No tienen..Loseta de cerámica de 33 x 33 cms. de piso a techo. muros acabados aparente. T-2 . PINTURA: T-1.No tiene.5) ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN A)OBRA NEGRA O GRUESA: CIMENTACIÓN: Probables zapatas corridas y aisladas. T-3 .No tienen. T-3 ... PLAFONES: T-1 .. T-2 y T-3 .. PISOS DE MADERA: T-1. LAMBRINES O PLAFONES DE MADERA: T-1.00 mm) TECHOS: Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4..Loseta de cerámica de 33 x 33 cms. En laboratorio loseta de cerámica de 40 x 40 cms. VENTANERIA Y/O MOBILIARIO FIJO DE MADERA: T-1....Firme de concreto armado reforzado acabado escobillado modulado.. GUARDARROPAS: T-1.No tiene. PISOS: T-1. terminado fino.Tipo recta de perfiles estructurales de acero. T-2 y T-3 .Aplanado de mezcla..Rampa de concreto armado con escalones forjados recubiertos con loseta de cerámica sin barandal. BARDAS: A base de block hueco concreto B)REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS: T-1 . En comedor y en cocina mezcla. terminado pulido. terminadas en tinte y en barniz.. en sanitario de mujeres y en sanitario de hombres loseta de cerámica de 21 x 31 cms.

. Comunes: No aplica. muro de lámina galvanizada. de madera con cubierta de formaica... Cabe aclarar que este método solo aplicara en caso de localizar inmuebles comparables en venta en la zona de influencia directa.Color de semilujo.No tienen.00 m 2.Cristal tipo filtrasol. T-3 .V..Ocultas. que resulta de la investigación del mercado mobiliario de ventas y rentas de inmuebles similares al que nos ocupa. T-3 .. sanitario.. Equipo de Bombeo.. T-2 y TSANITARIAS: 3 . a través de su renta estimada de mercado que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles similares arrendados.Visibles. construcciones e instalaciones especiales. comparando y homologando inmuebles similares al que nos ocupa. T-3.. T-2 y T-3 .V. MUEBLES DE COCINA: T-1 y T-2 . Se obtendrá el valor del inmueble.Ocultas y entubadas.ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN (2) D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS HIDRAULICAS: T-1.. T-2 y T-3 .  Enfoque de mercado comparativo. elementos accesorios y obras complementarias) a través de un intenso estudio del mercado inmobiliario de la zona ó en su defecto de alguna zona similar. En inmuebles de interés social o medio.A base de perfiles de aluminio anodizado tipo esmaltado con protecciones.250. Reja. según oferta y demanda de la zona. Cisterna. con salidas normales. 6) CONSIDERACIONES PREVIOS AL AVALÚO CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE EVALUACIÓN La superficie de terreno en escrituras aparece desglosada 1.. este método será opcional.. T-1 .00m2  Enfoque Físico o directo. T-2.C. con salidas profusas.. T-2 y T-3 . T-2 y T-3 . .Movil. INSTALACIÓN DE GAS: T-1.. Blancos de mediana calidad.. obtenido por el análisis de la investigación exhaustiva del mercado inmobiliario. F) PUERTAS Y VENTANERIA METÁLICAS T-1 y T2 .97 m 2 y en la boleta predial tiene 1. ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS Privativas: Barda. a base de P. de mediana calidad... Se obtendrá el de valor del inmueble en su conjunto (terreno.Sin recubrimiento. muros de block acabado aparente con elementos estructurales de concreto armado acabado aparente. al exterior en tubería de albañil de concreto simple.. se verificó con el levantamiento resultando 1.Del país.278. I) FACHADAS T-1 . y la tasa de capitalización aplicable al caso.. T-2 .No tiene. T-3 . accesorios de mediana calidad. así como de los costos de las instalaciones especiales. J) INSTALACIONES ESPECIALES.No tiene.Visibles y entubadas.C.Ocultas a base de P. Cocina Integral móvil..A base de perfiles tubulares de acero con cortinas de acero. H) CERRAJERÍA T-1.Blancos de semilujo. elementos accesorios y obras complementarias. al exterior en tubería de albañal de concreto simple. accesorios de mediana calidad.. MUEBLES DE BAÑO: T-1 . de las construcciones en sus diferentes tipos observados. medio doble y especial en baño. determinando los valores de reposición nuevo para cada uno de ellos. La superficie de construcción en escrituras no aparece. Utilizándose para este fin los costos paramétricos actualizados plasmados en las publicaciones especializadas así como valores de archivo.088. sanitario.No tiene. G) VIDRIERIA T-1 . a través de la sumatoria de los costos: terreno.  Enfoque de capitalización de rentas o indirecto. T-3 . con alimentaciones en tubería de cobre. Patio. E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS T-1 y T-2 . Se obtendrá el valor de capitalización del inmueble.. es la misma superficie que se verifico con el levantamiento y la que tiene en la boleta predial.No tienen.Medio doble y especial en baño.Sin recubrimiento.