You are on page 1of 40

Ministerul Educatiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Moldovei
Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii
Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

LUCRAREA DE AN
La disciplina: Evaluarea terenurilor
TEMA: Evaluarea terenurilor cu destinație agricolă din satul
Ocnita, raionul Ocnita

A efectuat:

studentul gr. EI-1211
Lesnic Ion

A verificat:

conf.univ.,dr.
Sănduța Tatiana

Chişinău 2014

CUPRINS

INTRODUCERE.............................................................................................................................3
I. CARACTERISTICA ȘI STRUCTURA FONDULUI FUNCIAR IN R. OCNIȚA.....................5
1.1.Caracteristica fondului funciar in r-ul Ocnița........................................................................5
1.2 Structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de teren în or. Ocnița......................7
1.3. Structura si caracteristica terenurilor agricole in or. Ocnița..................................................9
1.4. Structura și caracteristica fondului funciar după forma de proprietate...............................11
2. ANALIZA PIETII FUNCIARE IN OR. OCNIȚA....................................................................13
2.1 Analiza factorilor de influienta asupra valorii terenurilor agricole.........................................13
2.2. Analiza pietii si a culturilor agricole din r-ul Ocnița..........................................................18
3. EVALUAREA LOTULUI DE TEREN CU DESTINATIE AGRICOLA DIN OR. OCNIȚA..25
3.1. Identificarea si descrierea obiectului evaluarii....................................................................25
3.2. Estimarea valorii de piata a lotului de teren cu destinatie agricola prin abordarea analizei
comparabile a vînzărilor............................................................................................................26
3.3 Estimarea valorii de piață a lotului de teren cu destinație agricolă prin abordarea
veniturilor...................................................................................................................................30
3.4 Reconcilierea valorii estimate.............................................................................................35
CONCLUZIA................................................................................................................................37
BIBLIOGRAFIE...........................................................................................................................38
ANEXE..........................................................................................................................................39

2

INTRODUCERE
Nu poate fi contestat faptul ca pamintul este un dar al naturii si ca orice dar al naturii nu
are valoare si, deci, nu are pret. In economia de piata pamintul este considerat drept un bun
economic care se vinde si se cumpara pe piata factorilor de productie. Pămîntul este considerat
drept unicul şi cel mai principal mijloc de producere. Cu timpul pămînul este supus diferitor
tranzacţii, transformîndu-se astfel într-un bun economic. Necesitatea de a determina valoarea de
piaţă a loturilor de pămînt a apărut în procesul formării pieţii imobiliare secundare.
Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă
un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit şi proprietate imobiliară. Valoarea
este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele
societăţii.Evaluarea terenurilor este o activitate profesională complexă care necesită deprinderi,
în cadrul acestei activităţi se împletesc strîns norme şi reglementări juridice, economice şi etice.
Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislaţia , să ştie să o aplice în mod corect, să cunoască
metodele şi abordările de evaluare, să deţină accesul la informaţia sigură şi completă privind
piaţa imobiliară.
Pretul de piata al pamintului este rezultatul interactiunii dintre oferta cererea de pamint, al
negocierii dintre vinzatori si cumpari si cumparatori, fiecare din ei urmarind maximum din
avantaj. Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a
vinde terenurile la preţ liber. Conform declaraţiilor persoanelor cu funcţii de răspundere din
oficiile cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc
preţuri mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la
perfectarea contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al
unităţii administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ al
pământului.
Scopul lucrării cu tema ,,Evaluarea terenului cu destinație agricolă din or. Ocnița”
este de a determina valoarea terenului, prezentind procesulde evaluare terenului cu destinație
agricolă, unde se face referire la legislaţia în vigoare, metodele de calcul a valorii terenului.
Metodele

aplicate la momentul dat în practica evaluării sunt: metoda analizei vînzărilor

comparabile, metoda actualizării fluxurilor de numerar. Continutul lucrarii este redat in special
prin tabele, diagrame, figuri, care arata etapele de determinare a valorii terenului.

3

Aceasta lucrare este compusă din trei capitole:
1. Caracteristica si structura fondului funciar din raionul Ocnița. Cuprinde caracteristica
raionului Ocnița, structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de terenuri,după forma
de proprietate,după destinație. Informația este prezentata prin tabele și figuri.
2. Analiza și caracteristica pieții funciare în raionul Ocnița. Acest capitol cuprinde clasificarea și
caracteristica factorilor de influiență asupra valorii terenului, este prezentata informatia despre
preturile de la cultivarea și cresterea plantațiilor, culturilor din raion, analiza pie ții funciare din
surse proprii și surse din internet care sunt prezentate în bibliografie.
3. Evaluarea lotului de teren cu destinație agricolă din or.Ocnița,in care sunt prezentate metodele
de evaluare a lotului de teren cu destinație agricolă: abordarea analizei comparative a vinzarilor
si abordarea veniturilor și estimarea valorii de piața a lotului din s.Ocnița, reconciliind
rezultatele.
Piaţa funciară foarte sensibil reacţionează la mulţi factori economici, politici, etc. Ce se va
întîmpla în viitorul apropiat este greu de prevăzut. Şi dacă situaţia politică în general nu este
relativ stabilă, în anul curent situaţia economică s-a schimbat consoderabil. Influienţa factorilor
externi, cum sunt preţurile la energie, transferurile băneşti din străinătate, situaţia cu exportul de
venituri au început să influienţeze remarcabil asupra pieţii, dar mai ales fondului funciar.

4

I. CARACTERISTICA ȘI STRUCTURA FONDULUI FUNCIAR IN R. OCNIȚA
1.1.Caracteristica fondului funciar in r-ul Ocnița

Figura 1.1 Organizarea teritorial-administrativa a r-lui Causeni
Raionul Ocnița este o unitate administrativ-teritorială a Republicii Moldova, fiind situat
în partea de nord-est a acesteia, unde se învecinează cu Ucraina (regiunile Cernăuți și Vinița).
Include 3 orașe și 18 comune (cuprind 30 sate, inclusiv reședințele de comună). Are suprafa ța de
0,6 mii km² și 56,7 mii locuitori (moldoveni/români - 57,7 %; ucraineni - 30,7 %; țigani - 6 %, în
special în Otaci; ruși - 4,9 %; polonezi - 0,1 %). În raionul Ocnița (la Naslavcea) se află
extremitatea nordică a Republicii Moldova.Reşedinţa raionului este oraşul Ocnița cu o populaţie
de 17,7 mii reprezentind 19 % din inteaga populaţie a raionului. Oraşul Ocnița este situat la o
distanţă de 256 km de la capitala republicii municipiul Chişinău. Localităţile mari in raion sunt
prezentate de satele Ocnița, Mihalașeni.Componenta si caracteristica r-lui Ocnița este prezentata
in tabelul 1.1.
Tabelul 1.1. Componenta si caracteristica r-lui Ocnița
Denumirea

Ocnița

Regiunea

Nord

Centru Raional

Ocnița
3 orase

Componenta

18 comune
30 sate
5

Suprafata

597 km²

Densitatea

92 loc km²

Populatia

56.7 loc.

Populatia urbana

17 700 loc.

Populatia rurala

39 000 loc.

Sursa: Elaborat de autor

Fondul funciar din raion este dezvoltat in special in directia agricola ,astfel sunt dezvoltate
terenurile cu destinatie agricolă care ocupă 80752,21 ha.Terenurile sunt amplasate in vecinatatea
oraselor, comunelor si satelor din raion. Structura fondului funciar al r-lui Ocnița este prezentata
in tabelul 1.2.
Tabelul 1.2. Structura fondului funciar pe categorii de terenuri din r-ul Ocnița la 09.05.2014
Categoria

Suprafața,
ha
131058,21
80752,86

Ponderea,
%
100
61,61

Total pe r-l Ocnita
1 Terenuri cu destinaţie agricolă
Terenuri destinate industriei, transp.
2
1420,82
1,08
etc.
Terenurile din intravelanul
3
11049,58
8,43
localităților
Terenurile destinate protecţiei
4
5,47
0,0041
naturii
5 Terenurile fondului silvic
16017,91
12,22
6 Terenurile fondului apelor
3539,45
2,7
7 Terenurile fondului de rezervă
18272,12
13,49
Sursa: Calculele autorului, conform datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza[1,6]

6

Terenuri cu destinaţie agricolă
Terenuri destinate industriei, transp. etc.
2.7 13.49
Terenurile din intravelanul localităților
12.22
61.61
0
1.08
Terenurile
destinate protecţiei naturii
8.43
Terenurile fondului silvic
Terenurile fondului apelor
Terenurile fondului de rezervă

Figura 1.2. Structura fondului funciar pe categorii de terenuri din r-ul Ocnița la 01.05.2014
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 1 mai 2014,in baza
[1,6]
Conform datelor din figura 1.2 Structura fondului funciar pe categorii de terenuri, in r-ul
Ocnița se observa o dezvoltare deosebita a terenurilor cu destinatie agricola, care constituie
61,61 % din toata suprafata raionului,care este urmat, cu o diferenta vizibila, de terenurile
fondului de rezerva ce ocupa 13,49 %,dupa care terenurile fondului silvic cu 12,22 %.
1.2 Structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de teren în or. Ocnița
Suprafata totala a fondului funciar a or-lui Ocnița la 01.05.2014 constituia 8317,16 ha.
Fondul acvatic este format de râul Ciuhur, o mulțime de râulețe mici și 24 iazuri cu o suprafa ță
de 31 ha. Relieful orașului este foarte accidentat, înconjurat de dealuri. Denumirea localită ții ne
vorbește despre forma reliefului – ocne , care este mărginit de dealuri.
Conform Art. 2 a Codului funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 Republicat: Monitorul
Oficial nr.107/817 din 04.09.2001:Toate terenurile, indiferent de destinatie si de proprietate,
constituie fondul funciar al Republicii Moldova.
Fondul Funciar care constiutuie in or. Ocnița 8317,16 ha, în dependența de destina ția funciară
se compune din urmatoarele categorii de terenuri:

7

1) Terenurilor cu destinatie agricola au o suprafata 4282,07ha. La terenuri cu destinaţie
agricolă se referă terenurile utile, atribuite pentru agricultură, în baza materialelor cadastrului
agricol. În funcţie de modul de folosinţă, terenurile cu destinaţie agricolă se divizează în:
terenuri arabile, plantaţii multianuale (viticole, pomicole şi bacifere), fîneţe, păşuni, pîrloage.
2) Suprafata terenurilor din intravilanului localităţilor este de 1246,24 ha. Terenurile din
intravilanul localităţii sint utilizate pentru amplasarea construcţiilor locative individuale sau cu
mai multe apartamente împreună cu construcţiile, instalaţiile auxiliare aferente lor.
3) Terenurile destinate industriei transporturilor

au suprafata de 186,66 ha. Terenurile

destinate industriei (inclusiv celei de extragere a substanţelor minerale utile), transporturilor şi
terenurile cu alte destinaţii sînt atribuite sau dobîndite în proprietate sau în posesiune şi folosinţă,
în modul stabilit, pentru amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a
construcţiilor auxiliare şi construcţiilor industriale, miniere, de transport de către persoane fizice
şi juridice pentru construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti, organizarea producţiei
industriale, construcţia căilor de comunicaţie terestră, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de
transport electric etc.
4) Terenurile fondului silvic constituie 1141,01 ha din suprafata a terenurilor din raion.
Terenuri ale fondului silvic sînt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele care nu sînt
acoperite cu păduri, dar sînt destinate împăduririi.
5) Terenurile fondului apelor au o suprafata de 152,91 ha. Terenuri ale fondului apelor sînt
terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de apă, lacurile, iazurile, rezervoarele de apă,
mlaştinile, terenurile pe care sînt amplasate reţelele de irigare şi desecare,

construcţii

hidrotehnice şi alte amenajări din domeniul gospodăriei apelor, precum şi terenurile repartizate
pentru fîşiile riverane de protecţie.
6) Terenurile fondului de rezerva constituie 1308,27 ha. Se interzice activitatea ce
împiedică folosirea acestor terenuri conform destinaţiei speciale. Modul de folosire a acestor
terenuri este stabilit de autoritatea administraţiei publice locale şi de organele de ocrotire a
naturii.
Tabelul 1.3. Structura fondului funciar după categorii de terenuri la 01.05.2014
Categoria
I
II
III

or. Ocnița
Terenuri cu destinaţie agricolă
Terenurile din intravelanul
localităților
Terenuri destinate industriei, transp.

Ponderea,
Suprafața, ha
%
8317,16
100
4282,07
51,48
1246,24
186,66

14,98
2,24
8

etc.
IV
Terenurile destinate protecţiei naturii
0,00
0,00
V
Terenurile fondului silvic
1141,01
13,72
VI
Terenurile fondului apelor
152,91
1,84
VII
Terenurile fondului de rezervă
1308,27
15,73
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.01.2011, in baza
[1,6]

15.73
1.84
13.72
2.24
14.98

51.48

Terenuri cu destinaţie agricolă
Terenurile din intravelanul
localităților
Terenuri destinate industriei,
transp. etc.
Terenurile fondului silvic
Terenurile fondului apelor
Terenurile fondului de rezervă

Figura 1.3. Structura fondului funciar după categorii de terenuri la 01.05.20114
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza
[1,6]
1.3. Structura si caracteristica terenurilor agricole in or. Ocnița
Conform datelor Hotarirei nr. 264 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar, conform
situaţiei de la 1 mai 2014, din tabelele si diagramele de mai sus cunoastem ca suprafata
terenurilor a orasului constituie 8317,16 ha, iar terenurile cu destinatie agricola au o suprafata
de 4282,07 ha. La terenuri cu destinaţie agricolă se referă terenurile utile, atribuite pentru
agricultură, în baza materialelor cadastrului agricol. În funcţie de modul de folosinţă, terenurile
cu destinaţie agricolă sunt: terenuri arabile 3874,33 ha, plantaţii multianuale 400,94 ha (viticole
217,15 ha, pomicole 183,79 ha), păşuni 4,3 ha. Din toata suprafata terenurilor cu destinatie
agricola, 82,74 ha sunt terenuri proprietate publica a UAT si 4199,33 ha sunt terenuri din
proprietate privata. Totalitatea terenurilor cu destinatie agricola din or. Ocnița se afla imprejurul
orasului. Solul conţine cca. 68 categorii, cele mai reprezentative fiind următoarele: cernoziom 85%; sol cenuşiu de pădure - 10%; solonet şi solonceac (soluri sărate) - 5%. Producţia de legume

9

de 260 tone, inregistrată anual în perioada analizată reprezintă materia primă pentru industria
agro-alimentară de fabricare a preparatelor conservate.
Tabelul 1.4. Structura terenurilor agricole in or. Ocnița la 01.05.2014
Nr.

Structura terenurilor agricole

1

Arabile

3874,33

90,53

2

Livezi

183,79

4,29

3

Pasuni

217,15

5,07

4

Vii

4,3

0,10

4279,57

100

Suprafata,ha

Total

Ponderea,%

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza
[1,6]

4% 5%0%
1
2
91%

3
4

Figura 1.4. Structura terenurilor agricole in or. Ocnița
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05. 2014,[1,6]
Conform datelor din tabel de mai sus ,terenurile cu destinatie agricolă ocupa 51,48 % din
tot teritoriul or-lui Ocnița. Cea mai mare parte a terenurilor agricole reprezintă terenurile arabile
care ocupa 90,53 % adica 3874,33 ha, dupa care cu o diferenta foarte mare sunt viile care ocupa
5,07%, apoi livezile cu 4,29%, și foarte neseminficative sunt pașunile cu 0,10 %.

10

1.4. Structura și caracteristica fondului funciar după forma de proprietate
Conform Codului Funciar Nr. 828-XII din 25.12.1991, Monitorul Oficial Nr.107/817 din
04.09.2001, Art.3 cu privire la Proprietatea asupra terenurilor, terenurile dupa forma de
proprietate se clasifica in:
1. Terenuri proprietate publica al statului;
2. Terenuri proprietate publica a UAT;
3. Terenuri aflate in proprietate privata;
Astfel structurarea fondului funciar în or.Ocnița după forma de proprietate include:
• Terenuri proprietate publică a statului – 1211,23 ha sau 14,56% din suprafaţa totală (includ
terenuri ale fondului silvic, fondului apelor si fondului industriei,transporturilor etc.);
• Terenuri proprietate publică a UAT – 2418,4 hа sau 29,07% din suprafaţa totală. Cea mai
mare parte a terenurilor sunt cele destinate fondului de rezervă, dupa care terenurile de intravilan
si restul.
• Terenuri proprietate privată – 4287,47

ha, ce constituie 51,57% din toata suprafata

terenurilor, fiind ocupate de terenurile cu destinație agricolă.
Tabelul 1.5. Structura terenurilor după forma de proprietate
Forma de proprietate
I

Terenuri proprietate publică a statului

II

Terenurile proprietate publică a UAT

III

Terenurile aflate în proprietate privată

Suprafaţa
totală, ha

Ponderea,
%

1211,23

14,56

2418,46

29,07

4287,47
51,57
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014, in baza
[1,6]

11

15%
1
54%

31%

2
3

Figura 1.5. Structura terenurilor după forma de proprietate
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 1 mai 2014,[1]
După datele de mai sus a Hotarirei nr. 264 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar,
conform situaţiei de la 1 mai 2014 terenurile din proprietate privată, comparativ cu celelalte
forme de proprietate, constituie cea mai mare parte din suprafață teritoriului raionului, acest
lucru se datoreză faptului că toate terenurile aflate în proprietate privată sunt cele cu destina ție
agricolă iar ele au cea mai mare pondere din suprafața totală a satului.
Terenurile aflate în proprietatea privată avînd cea mai mare suprufață aparțin
următoarelor forme organizatorico-juridice: SRL. Liada Nord ; SRL Dumbrava Nord ; SRL Astra
Nord
In cadrul SRL "Astra Nord" produsele oferite sau cerute sunt: griu de toamna comun, griu
de toamna durum, griu de primavera comun, orz de toamna, orz de primavera, secara,
triticale,ovaz, porumb boabesi alte culturi.

12

2. ANALIZA PIETII FUNCIARE IN OR. OCNIȚA
2.1 Analiza factorilor de influienta asupra valorii terenurilor agricole
Factorii de influienta asupra valorii lotului de pamint sint grupate in:

economici : +cerere -marimea venitului, salariul populatiei, existenta surselor de finantare;
+costul – cheltuielile pentru constructive , cheluielile ce tin de asigurarea financiara, impozitare.

sociali - prestigiul sectorului, structura populatiei pe virste, nivelul de studio al populatiei,
nivelul crimilalitatii

juridici - regulile de zonare a teritorului, legislate mediului inconjurator, condiltiile planului
general urbanistic, amplasarea lotului fata de alte terenuri, normativele de utilizare a energiei.
Factorii de influienta asupra valorii terenurilor urbane:
1.Prestigiul rionului de amplasare a obiectului se caracteriziaza prin concentrarea in cartier
al personalitatilor de vaza sau bunuri imobile inclusive monumentele istorico-arhitecturale si
alte curiozitati.
2. Indepartarea loturilor de pamint de la central activitatii de afaceri si gestionarea
necesitatii vitale, inclusiv de la complexele administrative sociale, financiare, surselor
aprovizionarii cu resurse.
3. Vecinatatea, posibilitea utilizarii loturilor adiacente loturilor de parcare pentru transport,
utilizar comerciala.
4. Accesul transportului si pietonilor spre lot. Apropierea de autoparcari si statiile de
transport in comun . Calitatea drumurilor pavate si nepavate. Starea drumurilor: buna(repartee nu
necesita), satisfacatoare (se cere reparative ), nesatisfacatoare (se cere reparative capital).
5. Zona de agrement – padure , gradina publica, lac, riu.
6. Aspectul estetico-arhitectural – panorama vizuala.
7. Amenajarea teritoriului, prezenta plantatiilor verzi, tip, virsta, stare: terenuri de joaca
pentru copii,garaje, autoparcari, iluminari, trotuare, piste de ciclism.
8. Infrastructura sociala- dezvoltarea retelei comerciale , retelei de prestari servicii sociale,
institutiilor scolare si prescolare, retele de institutii cultural si distractive, medicale si alte.
9. Starea mediului inconjurator .
Conditiile nefavorabile mediului inconjurator natural:
-

expunerea teritoriului inundatiilor, alunecarilor de teren;

-

pinza friatica apropiata sau nu , de suprafata;

-

apropierea ripelor;

-

suportul slab al solului;
13

-

seismicitate.
10. Retelele de comunicatii ingineresti accesibile: electricitate, canalizare, apeduct, gaz,

telefon.
Amplasamentul pentru terenuri agricole:
-

apropiere de piata de desfacere;

-

apropiere de sursele de irigare;

-

relieful;

-

forma lotului;

-

distanta pina la localitate;

-

distanta pina la drumul cu invalis de piatra;

-

inaltimea fata de nivelul marii;

-

existenta izvorului de apa pentru irigare;

-

zona de protectie sau sanitara.
Caracteristicile fizice:

-

dimensiunile lotului;

-

suprafata;

-

forma terenului, configuratia;

-

topografia (panta orizontala, prezenta sistemului de drenare, starea solului si utilitatea
fizica a pamintului;

-

landsaft;

-

conditiile geologico-ingineresti pentru constructive, rezultatele cercetarilor geologice
daca efectuat;

-

starea lotului (situatii neprelucrate, curatat si nivelat, prelucrat sunt plantatiile);

-

bonitatea terenului (pentru terenuri agricole);

-

eroziunea solului;

-

salanitatea (daca sunt ape subterane).

In figura 2.1 sunt prezentati factorii externi si interni ce actioneaza asupra valorii terenului.

Factorii ce influenteaza asupra valorii terenului
14

Factori externi

Factori interni

•Cererea

• politica statului

• prestigiul.

• clima;

•oferta

•condiţiile asigurate de
organele administraţiei
publice locale

•compoziţia
populaţiei pe grupe
de vârstă;

•seismicitate;

•regulile de zonare a
terenului

•variaţia raportului
dintre diferite pături
ale societăţii:

•zonele alunecărilor
de teren;

•situaţia
criminogenă;

•construcţii pe rocile
sedimentare;

• atitudinea faţă de
dreptul de
proprietate.

• prezenţa în regiune
a uzinelor

•gradul de ocupare a
populaţiei;
•mărimea salariului
şi veniturilor
populaţiei;
•solvabilitatea
populaţiei;
•nivelul inflaţiei;
•disponibilitatea
mijloacelor creditare;

•legislația mediului
inconjurator
•condițiile planului
genereal urbanistic
•amplasamentul
lotului de teren;

• nivelul apelor
subterane:

•mărimea ratei
dobânzii;

• prestigiul raionului de amplasare
•amplasarea lotului de pamint de la centru de activitati si complexele administrative
•vecinatatea posibilitatii utilizarii loturilor adiacente
•accesul transportului si pietonilor spre lot
•zona de agreement,apropiere de zona de padure
•amenajarea teritoriului
•infrastructura sociala,dezvoltarea retelei comerciale etc.
•starea mediului inconjurator,conditiile nefavorabile a mediului inconjurator natural .

Figura 2.1. Factori care influenteaza asupra valorii terenului
Sursa:Elaborat de autor in baza [4]
Conform informatiei despre clima din r-ul Ocnița, , regiunea se caracterizează printr-o
climă temperat-continentală, cu ierni scurte şi blânde, cu veri lungi şi calde. Temperaturile medii
anuale oscilează între 9,2 -9,9 grade Celsius. Temperaturile pozitive se înregistrează pe parcursul

15

a 9 luni. Temperatura medie a lunii celei mai calde - iulie - plus 21,0-22,5 grade Celsius, a celei
mai reci - ianuarie - minus 15-20 grade.
Clima aridă a regiunii accentuează dependenţa activităţilor agricole de irigare. Chiar dacă
în trecut sistemele de irigare au fost bine dezvoltate, din lipsa resurselor financiare întreţinerea
lor a fost complet neglijată. În prezent sunt necesare investiţii substanţiale pentru satisfacerea
necesităţilor sectorului agricol.
In perioada lunilor ianuarie - decembrie 2014 salariul mediu al unui lucrător in anul 2014
a constituit 3220,8 lei. În sectorul economic (real) câştigul salarial în luna decembrie 2014 a
alcătuit 3106,2 lei. În instituţiile bugetare câştigul salarial mediu în anul 2014 a constituit
1863,5 lei. Toate aceste date despre ciştigul salarial mediu în decembrie 2014 pe activităţi
economice sunt prezentate in tabelul 2.1.
Tabel 2.1. Câştigul salarial mediu în decembrie 2014 pe activităţi economice
Activitatile economice
Agricultura
Silvicultura

Decembrie 2014, lei
real
bugetari
2633,9
3551,7

2330,4
1300,0

Piscicultura

2279,5

_

Industrie
Industria prelucratoare

3947,8
3779,9

2266,7
2648,2

Energie electrica,gaze si apa

6758,3

2295,5

Constructii

2947,3

_

Comert cu ridicata si amanuntul

3772.6

3333,3

Hoteluri si restaurant

2840,3

2091,4

Transporturi,depozitare si comunicatii

4082,6

Activitati financiare

4261,2

2091,4
_

Tranzactii imobiliare

3774,1

3169,4

Administratie publica
Invatamint
Sanatate si asistenta sociala

2863.2
3736,5
3406,1

3700,3
2191.4
1972.6

Alte activitati de servicii colective
1523,3
1006.3
Salariul mediu
3106,2
2163,58
Sursa: Calculele autorului dupa datele din Biroul National de Statistica, in baza [11]
Salariul maxim a fost înregistrat în sfera energiei electrica,gaze si apa - 6758,3lei, în sfera
activitatii financiare 4261,2 lei şi în sfera transporturilor,depozitare si comunicatii – 4082,6 lei.
16

Sub media pe raion au fost remuneraţi salariaţii din activităţile din piscicultura – 2279,5 lei şi în
sfera altor activitati de servicii colective – 1523,3 lei.
Valoarea terenului , din punct de vedere tehnic, reprezintă combinaţia dintre tipul cel mai
bun de teren şi intensitatea optimă de folosire a acestuia. Din punct de vedere al pieţei
terenurilor, valoarea se reduce la funcţia matematică care se referă la scăderea anuală a profitului
obţinut de pe urma celei mai bune folosinţe a terenului.
Tabelul 2.2 Principali indicatori economici și sociali
Indici

2011

2012

2013

Numărul populației, mii oameni

92,93

92,45

92,3

Producția industriala,% față de anul precedent

68

72,6

55,1

Investiții în capital fix,% față de anul precedent

122

65,5

68,5

Comerț în capital fix,% față de anul precedent

88

110

95

Servicii prestate populației,% față de anul precedent

109

92

85

Venituri proprii în bugetul raionului,%din total

45

65

35

Salariu real,% față de anul precedent

112

115

121

Rata mortalității,la 1000 locuitori

8,6

8,8

8,1

Nivelul criminalității,cazuri la 10000 locuitori

45

42

51

venituri

Sursa: Anualele Statistice ale Republicii Moldova și Principalii indicatori sociali-economici pe
regiuni de dezolvatare,raioane și municipii, diferți ani BNS și Ministerul Finațelor, in baza [11]
In tabelul 2.2 sunt reprezentati indicatorii social-economici ce influienteaza

asupra

dinamicii dezvoltarii populatiei in r. Ocnița, cum ar fi producția industriala, investiții în capital
fix, comerț în capital fix, servicii prestate populației, venituri proprii în bugetul raionului, salariu
real, rata mortalității, nivelul criminalității.
2.2. Analiza pietii si a culturilor agricole din r-ul Ocnița
Sectorul agrar are o pondere semnificativă în economia raionului şi prezintă sursa
principală de existenţă pentru cel puţin 85 la sută din populaţia raionului.
Conform estimărilor a Directiei Agricultura si Alimentatie a Consiliului Raional Ocnița
preliminare, volumul producţiei agricole (în preţuri curente) în anul 2014 constitue 949,45 mln
lei, cea ce reprezintă 79 %, din volumul producţiei agricole a anului 2013. Volumul global al
producţiei agricole în preţuri medii alcătueşte 330,081 mln lei, care s-a micşorat cu 87.9 mln

17

lei faţă de perioada semilară a anului trecut. Informatia privind volumul productiei agricole in
preturi curente este prezentata in figura 2.1.
1400
1200

1201.83

1000
800

949.45
Volumul producţiei agricole

600
400
200
0

Figura 2.1. Volumul producţiei agricole in preturi curente in r-ul Ocnița
Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara,r-ul. Ocni ța, in
baza [8]
În sarcina primordială de activitate a Direcţiei Agricultură şi Alimentaţie, a agenţilor
economici intră şi lucrul de promovare a tehnologiilor progresiste, trecerea de la creşterea a 2- 3
culturi (porumb, grîu, floarea soarelui) la producerea legumelor, tutunului, soiei, rapiţei, sfeclei
de zahăr, cartof, mazăre, porumb zaharat şi mărirea suprafeţelor de vii şi livezi.Un moment
important în agricultura raionul este implementarea unei noi culturi ca rapiţa. Ţinînd cont de
avantajele culturii şi necătînd la rezultatele din anul precedent în raion s-au însemînţat 2644 ha de
rapiţă.
Conform situaţiei la 01.05.2014, suprafaţa terenului agricol constitue 80752 ha,
inclusiv: teren arabil – 70883 ha, vii - 4522 ha , livezi – 4854 ha, culturi nucifere - 112 ha,
din care:


intreprinderi agricole şi gospodării ţărăneşti - 69636 ha.
gospodării casnice - 10830 ha.
plantaţii multianuale tinere 863 ha.
În anul curent au fost înfiinţate cu plantaţii multianuale 164 ha, din care vii-74 ha, livezi88 ha, culturi nucifere – 10 ha. Costul total la plantare constituie:
 Livezi- 11100 mii lei, inclusiv din bugetul de stat – 2590 mii lei, 8510 mii lei surse proprii

ale agenţilor economici;
Culturi Nucifiere-6600 mii lei, inclusiv din bugetul de stat – 700 mii lei, 5900 mii lei surse
proprii ale agenţilor economici;
18

vii– 1000 mii lei, din bugetul de stat 100 mii lei, 900 mii lei surse ale agenţilor economici.
In figura 2.2 sunt reprezentate costurile la plantatiile multi anuale si voluul lor.
12000

11100

10000
8000

6600

Suprafata,ha
Costul,mii lei

6000
4000
2000
0

1000
74

88

10

Figura 2.2. Cultura plantatiilor multianuale in 2014 in r-ul Ocnița
Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul. Ocnița
În anul 2015 se preconizează a planta: livezi 300 ha, costul plantării- 45000 mii lei;
Culturi Nucifere– 120 ha, costul plantării – 12750 lei; Vii-62 ha, costul plantării 6200 mii lei.

Costul plantatii,mii lei
6200

12750

45000

Figura 2.3. Costul plantatiilor pentru anul 2015 in r-ul Ocnița
Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul. Ocnița
Sectorul agrar al raionului este reprezentat de 61 agenţi economici, care au
consolidat 38334 ha, cea ce reprezintă 56 % din suprafaţa totală a terenului agricol privat,

19

inclusiv: 40 SRL (28057) ha, 18 cooperative agricole (7524) ha, 3 SA(2753) ha,

şi 27575 GŢ,

care gestionează 30322 ha, sau 44 % din suprafaţa totală a terenului agricol privat.
Industria de prelucrare în raionul Ocnița este reprezentată de 4 întreprinderi de procesare a
producţiei pomilegumicole cu capacitatea de 50 mii tone, 2 frigidere de păstrare a fructelor cu
capacitatea de 3 mii tone, 2 elevatoare cu capacitatea de 120 mii tone, fabrica de curăţire şi
pregătire a seminţelor de porumb cu capacitatea de 12 mii tone, 5 întreprinderi de panificaţie cu
capacitatea de producere 8000 kg de pîine pe zi, 2 întreprinderi de prelucrare a plantelor eterice
cu o capacitate de 6,2 mii tone.
Dezvoltarea industriei de prelucrare duce inevitabil la consolidarea terenurilor agricole.
Majoritatea întreprinderilor de prelucrare procură sau arendează terenuri agricole pentru aşi
asigura baza de materie primă.
In anul curent a fost obţinută producţie agricolă:

Cerealiere şi leguminoase în total 107469 tone, cîte 23,8 cnt/ha,inclusiv:grîu -35810 tone,
24,5 cnt/ha; orz -27380 tone, 21,6 cnt/ha; mazăre 1060 tone, 11,7 cnt/ha; porumb 41336
tone, 26,2 cnt/ha.

Floarea soarelui 11960 tone, cîte 11,9 cnt/ha, 62%.

Rapiţă 2033 tone, cîte 6,0 cnt/ha, 26%.

Culturi eterooleaginoase 3369 tone, cîte 25,7 cnt/ha, 40%.

Cartofi 10000 tone,64%; Legume 14009 tone, 91%; Culturi bostănoase 2960 tone, 102%.

Fructe 11066 tone, cîte 30,9 cnt/ha, 61%;

Struguri 27386 tone, cîte 56,8 cnt/ha, 87%.

Volumul productiei agricole in r-ul Ocnița este reprezentat in figura 2.4.

20

120000

100000

80000

60000
107469

Volumul productiei agricole,ha

40000

20000
27386
11960
0
Cerealiere şi leguminoase

2033

3369

Rapiţă

10000

11066

Cartof

Struguri

Figura 2.4. Volumul producţiei agricole in r-ul Ocnița
Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul.Ocni ța, in
baza [8]
Din figura de mai sus rezulta ca cel mai mare volum al productiei din r-ul Ocnița agricole
il are cerealele si leguminoasele cu 107 469 ha, dupa care cu o diferenta majora este productia
de, ce ocupa 27 389 ha, dupa care fructele cu 11 066 ha , iar cel mai mic volum il are rapita cu
2 033 ha.
Tabelul 2.3. Preţurile medii de vînzare formate efectiv la producţia agricolă în întreprinderile
agricole şi gospodăriile ţărăneşti, lei pentru o tonă (anuale)
Culturile agricole

Pretul /tona

Grîu (exclusiv seminţe de soi)

1967

Seminţe de soi de grîu

3486

Porumb (exclusiv seminţe de soi)

2095

Seminţe de soi de porumb

11124

Floarea soarelui (exclusiv seminţe de soi)

4541

Seminţe de soi de floarea soarelui

14898

Tutun

20399

Cartofi

2610

Tomate

2205
21

Castraveţi

3449

Ceapă uscată

2472

Usturoi uscat

25027

Varză

1993

Morcov

2574

Sfeclă de masă

2350

Struguri

3260

Sursa: Calculele autorului dupa datele statistice ale BNS, in baza [12]
Pentru roada anului 2014 au fost însămînţate cu culturi de toamnă 26191 ha, din care: grîu
– 13665 ha, orz-6783 ha, rapiţă-5218 ha şi 525 ha de culturi eterooleaginoase.
Aratul de toamnă a fost efectuat 90% din suprafaţa preconizată de 32517 ha şi
constituie 29394 ha.
În scopul realizării celor preconizate şi optimizării structurii semănăturilor au fost
organizate consfătuiri de lucru cu conducătorii formaţiunilor agricole cît şi cu fermierii privind
efectuarea lucrărilor şi semănatului culturilor agricole, aprovizionarea cu seminţe, carburanţi,
pesticide şi fertilizanţi.
Cu culturi de primăvară se preconizează a semăna 31434 ha, din care culturi cerealiere şi
leguminoase de primăvară - 19314 ha, culturi tehnice - 11280 ha, legume,cartofi şi culturi
bostănoase - 475 ha, culturi furajere 365 ha.
Cu scop de ajutor agenţilor economici au fost petrecute seminare la tema „Tehnologia
tăierii pomilor fructiferi şi a viţei de vie în condiţiile anului curent şi lucrărilor de protecţie ”;
„Implimentarea tehnologiilor avansate la creşterea legumelor şi lucrările de protecţie, producerea
producţiei ecologice”. Deasemenea au fost organizate întruniri cu furnizorii de produse de uz
fitosanitar şi fertilizanţi (Bioprotect, Agrofit), care şi-au expus produsele.
În scopul consolidării terenurilor agricole, pentru o folosire mai eficientă a lui sunt organizate
întîlniri de lucru cu proprietarii, se acordă ajutor practic GŢ, care vor să-şi schimbe forma
organizatorico – juridică.
Din fondul de subvenţionare producătorii agricoli au bineficiat:
-

De compensarea TVA, calculată la procurarea produselor de uz fitosanitar(pesticide) şi

fertilizanţi(îngrăşăminte minerale) în total de 4840342.01 lei, inclusiv:
Întreprinderile agricole – 4711027,44 lei;
Gospodăriile ţărăneşti înregistrate – 117041,45 lei;
Persoane fizice – 12273,12 lei.
22

-

La procurarea tehnicii şi utilajului agricol – 14000000 lei.
2.3. Analiza pietii funciare in or. Ocnița
Conform datelor din Cadastrul Funciar, suprafata terenurilor din orasul Ocnița constituie
8317,16 ha, iar terenurile cu destinatie agricola au o suprafata de 4282,07 ha. În funcţie de
modul de folosinţă, terenurile cu destinaţie agricolă se impart in: terenuri arabile, plantaţii
multianuale (viticole, pomicole), păşuni. Din toata suprafata terenurilor cu destinatie agricola,
82,74 ha sunt terenuri proprietate publica a UAT si 4199,33 ha sunt terenuri din proprietate
privata.
Tabelul 2.4. Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola din intravilan
(perioada lunilor ianuarie-mai 2014)
Sursa

Adresa

Destinatia

Suprafata,ha

Pret de
oferta,lei

Pretul pt 1
ar/ha

De autor
De autor
999.md
999.md
999.md
De autor
De autor

Ocnița
Ocnița
Clocușna
Rediul-Mare
Mihalășeni
Lipnic
Lipnic

Agricola
Agricola
Agricola
Agricola
Agricola
Agricola
Agricola

0,8
11,5
0,57
2,36
1,04
1
2,5

6000
92000
3215
25000
13000
2500
30000

7500,00
8000,00
5640,35
10593,22
12500,00
2500,00
12000,00

8 999.md
Birnova
9 De autor
Birnova
10 Macler.md Frunza

Agricola
Agricola
Agricola

10,2
0,285
1,24

80000
2000
9000

7843,14
7017,54
7258,06

11 999.md
12 De autor

Agricola
Agricola

24
20

43200
29000

1800,00
1450,00

0,12

10000

8333,33

Nr
1
2
3
4
5
6
7

Frunza
Dingeni

13 999.md
Ocnița
Agricola
Sursa: Calculele autorului dupa datele din diferite surse

23

16000
14000
12000

14000
12500
10593.22

10000
7843.14
7500 8000
7258.06
7017.54
8000
Tranzactii cu terenuri cu destinatie
agricola
5640.35
6000
4000

2500

2000

8333.33

1800 1450

0

Figura 2.5. Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola in r. Ocnița
Sursa: Calculele autorului dupa datele din diferite surse
In tabelul de mai sus sunt prezentate tranzactiile cu terenurile agricole, de pe teritoriul r-lui
Ocnița si a r-lui vecinEdineț, ce au fost colectate in perioda lunilor ianuarie-mai 2014. Obiectele
analizate sunt terenuri cu destinatie agricola. A fost colectata informatia generala si necesara
despre terenurile date, si anume suprafata , pretul de oferta si pretul pentru un ha. In procesul
colectarii informatiilor despre obiectele necesare, au fost alese 13 tranzactii. Cu toate ca
majoritatea terenurilor sunt dinafara r-lui Ocnina, terenurile date nu se diferentiaza mult.

24

3. EVALUAREA LOTULUI DE TEREN CU DESTINATIE AGRICOLA DIN OR.
OCNIȚA
3.1. Identificarea si descrierea obiectului evaluarii.
Evaluarea terenului cu destinatie agricola, amplasat in sat. Ocnița. Terenul este in
proprietate privata ,la momentul dat terenul este folosit. Suprafata terenului constituie 0.9532ha,
confirmate prin documentatia anexata (Anexa nr.1).
La cererea beneficiarului X X,a fost intocmit raportul de evaluare, care are ca scop
estimarea valorii de piata a terenului cu destinatie agricola pentru vinzare.
Informatia cu character general este prezentata in tabelul 3.1.
Tabel 3.1. Informatia cu character general
Nr.

Elementele descrierii

Semnificaţia

1

Obiectul evaluării

Teren cu destinatie agricola

2

Dreptul de proprietate

Privat

3

Descrierea juridica

Nr. cadastral 6237114020

4

Scopul evaluării

Estimarea valorii de piaţă

5

Destinaţia evaluării

Vinzare

6

Amplasarea

sat.Ocnița

7

Distanta pina la drum asfaltat

0.5 km

8

Amenajarea teritoriului

Slab

9

Suprafaţa terenului

0.9532

10

Forma terenului

dreptunghi

11

Starea tehnică

Satisfăcătoare

12

Data evaluarii

15.05.2014

13

Data inspectarii

06.05.2014

14

Cursul valutar la data evaluarii,1 €

18,86 MDL/€

Valoarea declarata in lei
15
Valoarea de piata, lei
18000
Sursa: Elaborat de autor in baza datelor , in baza Anexei [3]

25

Figura 3.1 Imaginea de sus a lotului de teren evaluat din sat.Ocnița
Sursa: Elaborat de autor, in baza[9]
Terenul este amplasta intr-un sector cu infrastructura slab dezvoltata. Cladiri sau case
invecinate nu sunt. Starea mediului inconjurator este buna deoarece terenul se afla in apropierea
unui iaz.

3.2. Estimarea valorii de piata a lotului de teren cu destinatie agricola prin
abordarea analizei comparabile a vînzărilor
Pentru a determina valoarea unui lot de teren vom aplica următoarele abordari:

Abordarea analizei comparative a vânzărilor;

Abordarea veniturilor.
Abordarea analizei comparabile a vînzărilor
Abordarea analizei comparative a vinzarilor este cea mai dea utilizata pentru estimarea

valorii terenului si metoda proritara in cazul cind sunt disponibile suficiente vinzari
comparabile.Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatii imobiliare similare
proprietetii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale , economice si fizice.
Abordarea analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii terenuliu in baza
analizeicomparative a vinzarilor a loturilor similar obiectului evaluarii care au fost vindute recent
si ajustarile preturilor de vinzare,pentru diferentele intre aceste terenuri si terenul evaluarii.
Abordarea analizei comparative a vinzarilor include urmatoarele metode : meoda analizei
comparative a vinzarilor, metoda alocatiei si metoda extragerii.In cazul terenurilor cu destinatie
26

Agricola valoarea de piata se calculeaza doar prin meoda analizei comparative a
vinzarilor.Metoda extragerii,metoda alocatiei se utilizeaza pentru valoarea terenurilor cu
constructii.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al
caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor
evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de
ofertă pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri
standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de
vînzare;
e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de
piaţă a obiectului evaluării.
La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor
comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei
-cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact
rezultatul evaluării.
Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de
asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei
respective:
a) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
b) condiţiile de finanţare;
c) condiţiile tranzacţiei;
d) condiţiile pieţei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
27

g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinţă;
i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
Tabelul 3.2 Caracteristica terenurilor analogice
Indici
Sursa informațională
Amplasarea
Preț de vînzare, euro
Suprafața, ha
Prețul de vînzare 1 ha,
euro
Dreptul de proprietate
Distanța pînă la drum cu
înveliș de piatră, km
Existența izvorului de

Terenul nr.1

Terenuri analogice
Terenul nr.2

Baza proprie
s.Ocnita
r-nul Ocnita
2250
0,67
3358

http://999.md/10502824
s. Lipnic
r-nul Ocnita
2500
1,12
2232

http://999.md/10609588
s.Lipnic
r-nul Ocnita
2000
1,00
2941

privat
0,5

privat
0,7

Privat
0,6

-

+

-

66
4
Slab erodat

58
6
-

apă
Gradul de fertilitate
51
Panta, promile
3
Eroziunea
Sursa: Elaborat de autor, in baza Anexei [2]

Terenul nr.3

Informatia generala despre terenurile analogice este prezentata in tabelul 3.2. La estimarea
valorii de piata a terenului prin metoda comparative a vinzarilor a fost analizate 3 terenuri
analogice oferite pe piata. Datele despre terenurile analogice, si valoarea terenului avaluat sunt
prezente in tabelul 3.3.
Tabelul 3.3 Estimarea valorii terenului prin metoda vînzărilor comparabile
Elemente
de Teren evaluat
Terenurile analogice
comparație
Analog 1
Analog 2
Analog 3
Amplasare
s.Ocnita
s. Lipnic
s. Ocnita
s. Lipnic
r-nul Ocnita
r-nul Ocnita
r-nul Ocnita
r-nul Ocnita
Prețul de ofertă (euro
2250
2500
2000
Suprafața
0.9532 ha
0,67
1,01
1,00
Prețul de ofertă pentru
3358
2232
2941
1 ha (euro)
Dreptul de proprietate Privat
Privat
Privat
Privat
Ajustarea

1,00

1,00

1,00

Preț ajustat
Condițiile

3358
De piață

2232
De piață

2941
De piață

1,00

1,00

1,00

de De piață

finanațare
Ajustare

28

Preț ajustat
Condițiile de vînzare

3358
De ofertă (5%)

2232
De ofertă (5%)

2941
De ofertă (5%)

0,95
Mai 2014

0,95
Mai 2014

0,95
Mai 2014

1,00
0,3

1,00
0,6

1,00
0,4

0,90
2,3

1,00
3,6

0,90
1,2

Ajustare
Existența izvorului de +

1,00
-

1,00
+

1,00
-

apă

1,10

1,00

1,10

43

51

66

58

Ajustarea
Panta (grade)

2

0,92
3

0,77
4

0,85
6

Ajustarea
Ape subterane

Salanizare slabă

1,00
-

1,00
-

1,10
-

Ajustare
Eroziunea

-

0,90
-

0,90
Slab erodat

0,90
-

Ajustare
Forma sectorului

1,10
Dreptunghiulară Dreptunghiulară

1,10
Dreptunghiulară

1,00
Dreptunghiular

1,00

ă

0,72
1607
28
4
3

1,00
0,79
2323
21
6
2

De piață

Ajustare
Condițiile de piață
Ajustare
Amplasare
0,7
Distanța pînă la drum
cu înveliș de piatră
(km)
Ajustare
Distanța pînă la locali 4,2
tate (km)

Ajustare
Caracteristicile fizice
Bonitatea

Ajustare

1,10

Ajustarea finală
0,86
Preț ajustat
2888
Ajustarea absolută (%)
14
Număr de ajustări
6
Ponderea
1
Prețul mediu ponderat
2060
a 1 ha
Estimarea
valorii
21757
terenului, lei
Estimarea
valorii
1153
terenului, euro
Sursa: Elaborat de autor , in baza Anexei [2]

29

În cazul evaluării terenului cu destinație agricolă prin metoda analizei comparative a
vînzărilor am utilizat următoarele date pentru estimarea ajustărilor corespunzătoare. În cazul
drepturilor de proprietate nu se înregistrează careva diferențieri a limitării acestora coeficientul
pentru ajustare fiind 1. Pentru condițiile de finanțare nu se cunosc careva detalii ce-ar modifica
valoarea de ofertă a terenurilor analogice analizate. Condițiile de vînzare cu privire la ceea că
toate prețurile terenurilor analogice sunt de ofertă se efectuează a ajustare de 5% la sută.
Dreptul de proprietate- corecția nu a fost aplicată deoarece toate terenurile se află în
proprietate privată ca și terenul evaluat.
Condițiile de finanțare, nu aplicăm nici o ajustare deoarece obiectele analogice sunt de
ofertă la fel ca terenul evaluat.
Condițiile de piață, nu am aplicat nici o corecție deoarece perioada de expunere pe pia ța a
terenurilor analogice este aceeași. Din acest motiv corecția va fi egală cu 1.
Distanța pînă la drum cu înveliș de piatră reprezintă una din condițiile primordiale și una
din cele mai mari influențe asupra valorii terenului. Existența drumului cu ănveli ș de piatră și
plasarea terenului în apropierea acestuia la distanța de pînă la 5 km ridică valoare terenului cu
10% , în cazul în care depășește distanța de 5 km, micșorează valoarea acestuia cu 10% și mai
mult.
Distanța pînă la localitate - corecția se aplică în cazurile cînd distan ța pînă la 5 km ,
mărește valoarea terenului cu 10%, iar dacă este mai mare de 5 km, scade valoarea cu 10%.
Amanajări de îmbunătățiri funciare- fiecare îmbunătățire mărește valoare terenului cu
10%, lipsa acestora micșorează valoare.
Existanța izvorului de apă pentru irigare mărește valoarea terenului cu 10 %.
Zona de protecție sau sanitară scade valoarea terenului evaluat cu 10%.
Bonitatea- dacă gradul de fertilitate a sectorului evaluat diferă de fertilitatea terenurilor
supuse deja vînzării-cumpărării, atunci fiecare 10 grad-hectar diferență mărește sau micșorează
valoarea de piață cu 10%.
Panta- panta terenului de pînă la 5 grade mărește valoarea cu 10 %, dacă va fi mai mare
de 5 grade scade valoarea terenului cu 10%.
Ape subterane- se caracterizează prin nivelul de salanizare slab. mediu, puternic care
micșorează valoarea terenului respectiv cu 10%, 20%, 30%.
Eroziunea- există 3 nivele de eroziune: slab, mediu, puternic care micșorează valoarea
terenului respectiv cu 10%,20%, 30%.
Forma sectorului- forma sectorului diferită de cea dreptunghiulară scade valoarea cu
10%.
30

Suprfața- fiecare 10 ar micșorează valoare cu 1 %.
Estimarea valorii de piață prin abordarea analizei comparative a vînzărilor constituie
aproximativ 21757 lei (douăzeci și unu mii șapte sute cincizeci și șapte lei) sau echivalent 1153
euro (o mie o sută cincizeci și trei euro)

3.3 Estimarea valorii de piață a lotului de teren cu destinație agricolă prin abordarea
veniturilor
Conform [2], Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza
venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea abordării veniturilor
se efectuează în doua etape:

Prognozarea veniturilor viitoare;

Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:

Plata de arendă colectată în urma dării în arendă a lotului de teren;

Veniturile din exploatarea lotului de teren de către proprietar în scopuri economice.
Abordarea data include urmatoarele metode de evaluare: metoda actualizării fluxurilor de

numerar, metoda reziduală și metoda parcelării.
Pentru terenurile cu destinație agricola vom folosi metoda actualizării fluxurilor de
numerar, deoarece metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi
terenurilor destinate construcţiilor iar metoda parcelării se utilizează la evaluarea terenurilor
pentru care parcelarea este cea mai buna și eficientă utilizare.
Metoda actualizării fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale
obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
Algoritmul de calcul al metodei actualizării fluxurilor de numerar:
1. determinăm veniturile operaționale nete pentru fiecare an prognozat;
2. determinăm rata de actualizare;
3. determinăm mărimea reversiei;
4. determinam valoarea de piață a terenului prin actualizarea fluxurilor de numerar
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată
după formula (3.1).

31

VON t
R

t
(1  Y ) n
t 1 (1  Y )
n

V 

(3.1)

Unde: t- perioada de calcul;
Y- rata de actualizare;
R- reversia.
În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele tipuri
de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:
a) Venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor
spaţiilor disponibile.
b) Venitul brut efectiv- venitul ce poate fi obţinut in rezultatul funcţionării bunului imobil, ţinind
cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă.
Venitul brut efectiv se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VBE - (VBP - DSL) + AV (3.2)
unde: VBE - venitul brut efectiv,
VBP - venitul brut potenţial,
DSL - deducerea pentru spaţiile libere,
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arendă a
spaţiilor disponibile.
c) Cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a
bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele patru categorii:

cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spaţiilor (ex. impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);

cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatării bunului imobil (ex. cheltuieli pentru administrarea bunului imobil,

cheltuielile pentru plata serviciilor comunale, şi altele);

Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
VON = VBE – CO (3.3)
Unde: VON - venitul operaţional net,
CO - cheltuieli operaţionale.

32

Reversia reprezintă preţul probabil pentru care un bun imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul
perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul
imediat următor perioadei de calcul (VONn+1) corespunzător formulei (3.4).

R

VON n  1

(1  r ) n 1

(3.4)

Unde: R- reversia;
r- rata de capitalizare
Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este
estimată prin aplicarea urmatoarelor metode: metoda adiţionării, metoda extracţiei, metoda
investiţiilor de alternativă.
Metoda cumulativă presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a
ratei de actualizare: r=rfr+ri+rmi+rl+rp (3.3).
Rata profitabilității fără risc reprezintă rata de bază a Băncii Naționale a Moldovei, rata de
referință pentru principalele operațiuni de politică monetară pe termen scurt. În prezent constituie
un procent de 4,5%.
Rata anuală a inflației/deflației așteptate este stabilită de Legea Bugetului de Stat și
constitue 6,5%.
Rata riscului inflației neașteptate este stabilitată de evaluator cu experientă în domeniu în
limitele 1-2%.
Rata riscului pentru lichiditate scăzută se stabilește conform formulei (3.4):
rl=termenul expunerii pe piață/12 luni* rfr (3.5)
Rata riscului pieții imobiliare.
Rata de actualizare a terenului cu destinație agricolă constituie 18%, este demonstrat în
următorul calcul:

ra

=3,50%+5,8 %+ 1%+10/12  3,50%+6,56%= 19,78  20%

Rata de capitalizare a terenului dat constituie 13%, este demonstrat în următorul calcul:

rc =3,50% +10/12  3,50%+1 %+ 6,56%=13,98  14 %
Rata riscului investițional depinde de obiect, de cererea și oferta și cite obiecte concurente
sunt expuse pe piață.
Rata riscului constituie 5% și este calculată în tabelul 3.2 Factorii riscului ce influien țează
valoarea terenului în Republica Moldova. Tabelul este întocmit de autor în baza analizei situa ției
generale din Republica Moldova. Informatia despre factorii riscului ce influien țează asupra
33

valorii terenului sunt culese din diferite surse din internet care sunt specificate în bibliografia
lucrării cu numărul (1,3,6,7).
Tabelul 3.3 Factorii riscului ce influiențează valoarea terenului în Republica Moldova
Nr.

Tipul și denumirea riscului

Riscul sistematic
1
Situația

Categoria
riscului

1

2

3

4

5

6

7

economică Dimamic

generală
Majorarea
numărului
obictelor competitive
3
Modificări în legislație
Riscul ne-sistematic
4
Situații
excepționale
naturale și antropogene
5
Neachitarea
plății
de
2

8

10

1

Dinamic

1

Dinamic

1

Static

1

Dinamic

arendă
Management neefectiv
Dinamic
Factori criminogeni
Dinamic
Controale financiare
Dinamic
Întocmirea incorectă a Dinamic
contractelor de arendă
Numărul observațiilor
Suma ponderată
Suma
59
Numărul factorilor
9
Media ponderată (rata
6,56
riscului)
Sursa: Elaborat de autor

9

1

6
7
8
9

1
1
1
1
0
0

0
0

0
0

1
4

1
5

3
18

1
7

2
16

1
9

0
0

Terenul cu destinație agricolă cu suprafața de 0.95 ha aflat în sat. Ocnita este folosit de
către proprietar. Acest lot de teren este repartizat în doua părti și cultivat diferite culturi în fiecare
an. In anul 2014 pe acest lot de teren s-au cultivat porumb – 0.5 ha, griu – 0.45 ha. Pentru
întreținerea și efectuarea tuturora lucrarilor respective lotului de teren s-au inregistrat cheltuieli
diferite pentru fiecare tip de cultura în parte. Pentru porumb proprietarul a cheltuit 35% din
venitul brut potențial, iar pentru griu aproximativ 32%. În comparație cu anii preceden ți se
observa o creștere a cheltuielilor cu +5% pentru porumb și +4% pentru griu. Comparînd anul
2013 cu 2014 veniturile brut potențiale ale propritarilor au crescut respectiv cu +9% pentru
porumb și cu+7% pentru griu.
Datele privind creșterea cheltuielilor și-a veniturilor sunt calculate dupa indicii din BNM,
astfel s-a calculat media lor pt anii 2013 si 2014 si in final s-a determinat valoarea de piata
calculata in tabelul 3.2.

34

Tabelul 3.4 Estimarea valorii terenului prin metoda actualizării fluxurilor de numerar
Perioada
postprognozată
2018

Perioada prognozată
Nr.

1.

2.
3.
4.

5.
6.
7.
8.

Indicii

Suprafața
totală
a
terenului (ha)
Porumb
Griu
Venit
brut
potențial
total,lei/an
Porumb(5 %)
Vița-de-vie (6 %)
Venitul brut efectiv, lei/an
Cheltuieli
operaționale
totale, lei/an
Porumb
Vița-de-vie
Venitul operațional net,
lei/an
Rata de capitalizare %
Reversia
Coeficientul
de

Valoarea
de bază

Anul
curent
2014

2015

2016

2017

3987

4218

4463

4723

4998

729
3258
3987
1758

765
3453
4218
1860

803
3660
4463
1968

843
3880
4723
2083

885
4113
4998
2205

292
1466
2229

306
1554
2664

321
1647
2495

337
1746
2640

354
1851
2793

.95
0,50
0,45

40% VBP
45%VBP
14
2793:0,14
20

19950
0,8333

0,6944

0,5787

actualizare
9.
Venitul operațional net
1857
1850
1444
actualizat
10. Reversia actualizată, lei
11. Valoarea terenului, lei
16046
12. Valoarea terenului, euro
850
Sursa:Elaborat de autor in baza calculelor proprii ,in baza Anexei [3],[4]

0,4823
1273

9622

În urma estimării valorii lotulul de teren cu destinație agricolă prin metoda actualizării
fluxurilor de numerar s-a obţinut valoarea de piaţă de 850 € sau 16046 lei.

3.4 Reconcilierea valorii estimate
În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatoul determină mărimea valorii
finale a obiectului evaluării. Aceasta procedua este constituită din două etape:
1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptual ale evaluării, care presupune explicarea diferenţelor
dintre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile
valori;

35

2. Estimarea valorii finale. Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere
depinde de tipul valorii estimate, de informaţia disponibilă la data evaluării şi relevant scopului
evaluării şi de metodele de evaluare aplicate.
Reconcilierea valorii finale vom efectua prin calculul mediei ponderate. Pentru a fi mai
evidentă şi mai clară această procedură se efectuează cu ajutorul tabelului 3.1.
Tabelul 3 .1 Reconcilierea valorii finale a terenului cu destinatie agricola la 13.05.2014
Indici

Metoda anlizei comparative a Metoda actualizării fluxurilor
vînzărilor
1153

Valorile estimate, euro
Corespunderea
scopului
60
evaluării, %
Veridicitatea datelor analizate,
70
%
Corectitudinea
ajustărilor
65
aplicate, %
Supoziţii aplicate în calcul, %
60
Capacitatea de a considera
60
conjunctura pieţii, %
Capacitatea de a considera
56
profitabilitatea obiectului, %
Media indicatorilor, %
61,83
Ponderea valorii estimate, euro 713
Valoarea de piaţă, euro
1037
Valoarea de piaţă, lei
19568
Sursa:întocmit de autor in baza calculelor proprii

de numerar
850
40
30
35
40
40
44
38,17
324

Valoarea finală obţinută în urma reconcilierii datelor evaluării lotului de teren cu destinatie
agricola la data de 23.05.2014 amplasat in or.Ocnita sat.Ocnita constituie 19568 lei sau 1037 € .

36

CONCLUZIA
Cererea scăzută pentru terenuri în Republica Moldova se datorează, profitului scăzut din
activităţile agricole , precum şi condiţiile creditare anevoioase pentru cei care vor să dezvolte o
afacere în agricultură. În plus mai este şi costul ridicat de arendă şi subevaluarea pământului în
actele de vânzare–cumpărare pentru diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de înregistrare în
Cartea funciară.
Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde
terenurile la preţ liber. Conform declaraţiilor persoanelor cu funcţii de răspundere din oficiile
cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc preţuri
mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea
contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unităţii
administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ al pământului.
Nivelul preţului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea
solului, ci şi de evoluţia economiei Republicii Moldova. Creşterea preţului pământului va putea
să aibă loc numai în condiţiile creşterii cererii produselor autohtone pe piaţa internă şi externă.
Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a loturilor de pămînt a apărut în procesul formării
pieţii imobiliare secundare. Pretul de piata al pamintului este rezultatul interactiunii dintre oferta
cererea de pamint, al negocierii dintre vinzatori si cumpari si cumparatori, fiecare din ei
urmarind maximum din avantaj.
Aceasta lucrarea de an reprezintă o cercetarea fondului funciar din sat.Ocnita, si anume
determinarea valorii terenului cu destinație agricolă,folosind informatia necesara pentru
evaluarea terenului, legislatia in vigoarea si metodele aplicate . Metodele ce sunt aplicate la
momentul dat in practica sunt: metoda analizei vînzărilor comparabile, metoda actualizării
fluxurilor de numerar. Continutul lucrarii este redat in special prin tabele, diagrame, figuri, care
arata etapele de determinare a valorii terenului.
În final am determinat valoarea de piaţă a terenului cu destinaţie agricolă amplasat in satul
Ocnita, efectuind reconcilierea valorilor finale, valoarea terenului fiind de 19568 lei sau 1037 € .

37

BIBLIOGRAFIE
Acte normative si legislative
1. Codul Funciar 828 din 25 decembrie 1991, monitorul oficial nr.107 din 04.09.2001
2. Hotărîrea Guvernului R.M.pentru aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea
bunurilor imbile Nr. 958 din 04.08.2003.
3. Hotărîrea nr. 264 din 03.04.2009 cu privire la aprobarea Cadastrului Funciar.
Cărţi şi monografii
4. Buzu

O.,Matcov

A.,

„Evaluarea

bunurilor

imobile”:teorie

şi

practică.

Chişinău.Epigaf,2003,46 pag.
5. Albu Ion, Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezidenţial:monograf./ Ion
Albu, Svetlana Albu, Nicolaie Turcanu(red. Resp.).- Ch.:UTM, 2007,-128P, pag.54
Surse internet
6. http://www.arfc/gov.com accesata la 26.04.2014
7. http://www.999.md/ro/group/Agricultur%C4%83/ accesata la 07.05.2014
8. http://www.999.md/5482/788_ accesat la 14.05.2014
9. http://geoportal.md/ro/default/map#lat=165872.841555&lon=281727.426726&zoom=8&
accesata la 27.05.2014
10. http://makler.md/chisinau/nedvizhimosti/nedvizhimosti-prodaju/uchastki/drugienaselennye-punkty/w/652298 accesata la 21.05.2014
11. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=816:investiiile-interenuri-cele-mai-sigure-in-timp&catid=102:real-estate&Itemid=473

accesata

la

21.05.2014
12. http://www.statistica.md/index.php?l=ro#idc=34& accesata la 20.05.2014
13. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=2701 accesata la
27.05.2014
14. http://ro.wikipedia.org/wiki/C%C4%83u%C8%99eni accesata la 27.05.2014
15. http://www.anunturi.md/teren-agricol accesta la 27.05.2014
16. http://www.maia.gov.md/lib.php?l=ro&idc=28 accesata la 21.05.2014
17. http://businessportal.md/ro/catalog/agricultura/ accesata la 21.05.2014

38

ANEXE


Anexa nr.1 Vederea de sus a terenului analog nr.1
Anexa nr.2 Titlul terenului analog nr.1
Anexa nr.3 Titlul terenului evaluat

39

Anexa nr.1

40