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LA STIMA DEI CASTELLI E DEGLI ANTICHI BENI VOLUTTUARI

Prof. Arch. Domenico Tirendi


Istituto Italiano dei Castelli

Quali beni rientrano tra quelli voluttuari?

Antichi (e fatiscenti) Palazzi, Giardini storici, Ville


e Castelli
per la cui realizzazione maestranze ed artisti
dellepoca hanno espresso la loro creativit per
soddisfare il desiderio di pochi privilegiati che, in
passato, hanno detenuto buona parte delle
ricchezze di tutto un territorio.

Stima dei beni voluttuari


La maggior parte di queste
opere sono di incomparabile
bellezza paesaggistica
Ed il loro destino stato
strettamente legato
allevoluzione della societ che
dal sistema di tipo feudale
passata a sistemi via via pi
democratici.
Solo una piccola parte di questi
beni si integrata nella vita
moderna

problemi estimativi
Benefici di tipo sfuocati ed immobili spesso destinati
a scopi sociali;
Fase estimativa complessa, anomala e avulsa dal
mercato immobiliare connessa allindeterminatezza
del valore che molto discusso ed causa di
polemiche dottrinali

problemi estimativi

Difficolt di rilevare dati comparativi al fine di


poter esprimere un esauriente giudizio di stima per
pervenire al pi probabile valore venale;
OCCORRERA, PERTANTO,:
Verificare la potenzialit che presenta il bene
come fonte di reddito.
se esiste si potrebbe adottare la capitalizzazione
del reddito netto con le opportune detrazioni delle
spese occorrenti per i lavori di adeguamento
dovuti alluso potenziale previsto.

casistica estimativa
1.Valutazioni di ville e castelli diruti o semidiruti con
gravi pregiudizi statici nelle parti residue, non
recuperabili, privi di vincoli e senza pregi storici
ed artistici;
2. Valutazioni di ville e castelli solidi nelle strutture,
recuperabili, privi di vincoli e senza pregi storici
ed artistici;
3. Valutazioni di ville e castelli, con strutture ancora
efficienti, recuperabili, vincolati e con pregi storici
ed artistici.

1. Ville e castelli diruti o semidiruti con gravi pregiudizi


statici nelle parti residue, non recuperabili, privi di
vincoli e senza pregi storici ed artistici.
Per risolvere il quesito
estimativo si esegue la
metodologia sito e cemento.
Il valore del bene, pertanto, si
ottiene come sommatoria delle
seguenti aliquote:
- Valore dellarea coperta su
cui insiste limmobile
irrecuperabile da demolire;
-Valore dei materiali
recuperabili dalla demolizione
al netto delle spese dirette ed
indirette necessarie per la
demolizione stessa

Importante: il valore dellarea riferito


allattualit ipotizzando larea edificata
come area edificabile nei limiti della
volumetria storicamente realizzata

annotazioni
Questo metodo non si presta nella risoluzione di
problemi estimativi di ville e castelli diruti o
semidiruti vincolati e con pregi storici, artistici e
paesistici.
Operativamente si procede cos:
Vm = Va.s.+Vm.r.+Sd+P
Dove:

Va.s. = valore dellarea di sedime per la cubatura legittimata


Vm.r. = valore dei materiali recuperati (es. scala in piperno, conci, pietrame di
spoglio, ecc.)
Sd=spese occorrenti per la demolizione
P =Profitto spettante allImpresa

2. Valutazioni di ville e castelli solidi nelle strutture, recuperabili,


privi di vincoli e senza pregi storici ed artistici;

Per la risoluzione di questo problema estimativo


si soliti utilizzare il Valore di trasformazione.
Il pi probabile valore venale dato dalla
differenza tra il valore venale del bene
trasformato o recuperato ed il valore di costo
delle opere occorrenti per la trasformazione o
il recupero:
Vv = Vt - K
Gli unici problemi (non trascurabili) che questo
tipo di beni incorrono in un regime di quasi
monopolio bilaterale e possiedano una
planovolumetria compatibile con una razionale
ed accertata commerciabilit mercantile

annotazioni
La prima cosa verificare la
convenienza:

Vt-Vv Ct
I Ct (Costi Totali) sono dati da:
Costi di Costruzione
Costi di Adeguamento
Costi di Urbanizzazione
Profitto spettante
allImprenditore

Valutazioni di ville e castelli, con strutture ancora efficienti,


recuperabili, vincolati e con pregi storici ed artistici.

Per la risoluzione di questo problema


estimativo possiamo percorrere due
strade:
Una, pi tradizionale, basata sulla
stima del costo di riproduzione
deprezzato con laggiunta, in
percentuale, di plusvalenze per i
pregi;
Ed una seconda, pi innovativa di
matrice anglosassone, basata sulle
cosiddette esternalit influenti:
basato sulleffetto esterno dei beni
che escono dalla sfera privata (estimo
classico) sfociando nei benefici per la
comunit e sulleconomia del
territorio circostante.

Stima tradizionale
Occorrer sommare il valore dei segg termini
costitutivi del bene oggetto di stima:
Valore dellarea, vista nei limiti della volumetria
storicamente realizzata;
Costo deprezzato delle strutture recuperabili al
netto del degrado fisico e dellobsolescenza
tecnologica e funzionale;
Plusvalore per i pregi storici, artistici e paesaggistici
che si pu dedurre applicando unaliquota
percentuale prestabilita.

Annotazioni 1/2
Nella valutazione di un fabbricato non nuovo necessario
applicare un deprezzamento al costo di costruzione
mediante il coefficiente di vetust e di obsolescenza.
Il coefficiente di vetust dato dal rapporto fra let
del fabbricato e la durata complessiva del fabbricato e
deve tenere conto:
- dellet del fabbricato;
- dello stato di manutenzione del fabbricato.
Il coefficiente di obsolescenza deve tenere conto del
deprezzamento a causa della minore razionalit del
fabbricato, in relazione alla funzione svolta

annotazioni 2/2
Anni
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Coef. Anni
0,990
10
0,980
11
0,970
12
0,960
13
0,950
14
0,940
15
0,930
16
0,920
17
0,910
18

Coef. Anni
0,900
19
0,890
20
0,880
21
0,870
22
0,860
23
0,850
24
0,845
25
0,840
26
0,835
27

Coef. Anni
0,830
28
0,825
29
0,820
30
0,815
31
0,810
32
0,805
33
0,800
34
0,795
35
0,790
36

Coef. Anni
0,785
37
0,780
38
0,775
39
0,770
40
0,765
41
0,760
42
0,755
43
0,750
44
0,745
45

Coef.
0,740
0,735
0,730
0,725
0,720
0,715
0,710
0,705
0,700

Stima del plusvalore

Lo Bianco (Estimo, Hoepli, Milano, 1981, III ed. pag.


181) ha suggerito di adottare i seguenti coeffienti
di maggiorazione sul valore deprezzato costruendo
una scala di merito:
Coefficienti maggiorativi

Coeff.

max

min

Pregi Storici

0,10

10%

Pregi Artistici

0,20

20%

Pregi Panoramici

0,03

3%

Stima innovativa

Tiene conto delle esternalit influenti quali il V.E.T .


(Valore Economico Totale) ed il VSC (Valore Sociale
Complesso)
Valore duso (di mercato ma anche turistico-ricreativo);
Valore duso indiretto;
Valore duso differito (o opzionale);
Valore di lascito;
Valore di esistenza;
Valore storico e artistico legato allirriproducibilit del
bene

Stima delle Esternalit Influenti attraverso la Valutazione di


Contingenza applicata ad una risorsa culturale

Beni privati (valore di mercato generato


dallincontro tra domanda e offerta; dispiega utilit
per utenti singoli o gruppi di utenti limitati).
Beni pubblici (Fallimento del mercato= beni che tutti
possiedono in comune, non c godimento esclusivo)
NON ESCLUDIBILITA
NON RIVALITA NEL CONSUMO

La Valutazione di Contingenza come


metodo di stima

Il mercato fallisce quando si tratta di beni pubblici;


La Valutazione di contingenza simula il mercato
chiedendo direttamente alle persone quanto sono
disposti a pagare per un miglioramento o ad accettare
per subire una perdita;
Definizione di uno scenario ipotetico;
Scelta di un veicolo di pagamento;
Scelta del metodo di intervista e del formato di
domanda;
Scelta del campione per linchiesta

Stima del valore ricreativo di un giardino storico:


il caso del Bosco di Capodimonte a Napoli

Estensione:134 ha

Risale al 1734
quando fu realizzato
da Carlo III di
Borbone per
assecondare la
propria passione per
la caccia

Localizzazione:
Nord di Napoli

Foto 1/3

Foto 2/3

Foto 3/3

Il Questionario 1/3
UNIVERSITA DI NAPOLI FEDERICO II
Facolt di Architettura.

Se si, quali?

2) E la prima volta che visita il Bosco?


SI =1 NO= 0

ID =
Y

Se no, quante visite ha effettuato lo scorso anno?


..

FORMATO

SESSO

GIORNO

L M M G V S D

DATA

/08/2000

CLIMA

Caldo Soffocante
Sole splendente
Variabile
Piovoso

POSIZIONE

IN SITO
FUORI SITO

=1
=2
=3
=4
=0
=1

Il Bosco di Capodimonte il sito della nostra inchiesta; esso situato a nord di


Napoli e si estende per 134 ettari attorno a Palazzo Reale. Il re Carlo III di
Borbone lo scelse come propria riserva di caccia. Il progetto del giardino venne
sviluppato tra il 1735 e la met del XIX secolo. Dopo la prima guerra mondiale
il parco venne lentamente abbandonato, e quando nel 1957 il Palazzo reale
venne aperto al pubblico come museo , il Bosco si trovava in uno stato di
completo degrado. Nellultimo decennio un grande sforzo stato rivolto al
recupero del Bosco per ricondurlo agli antichi splendori.
PARTE III

PARTE I

Il Governo locale non ha i fondi sufficienti per garantire unadeguata conservazione


e manutenzione di questo giardino storico. Per questo motivo il Ministro dei Beni
Culturali ha suggerito lintroduzione di un biglietto dingresso per il Bosco di
Capodimonte, al fine di raccogliere fondi.
Sapendo che quanto viene raccolto verrebbe devoluto esclusivamente alla
conservazione ed allo sviluppo del Bosco, se ci fosse la possibilit di votare se
avviare o meno un programma per la conservazione del Bosco di Capodimonte
comportante lintroduzione di un biglietto dingresso, lei come voterebbe?

1) Negli ultimi anni ha letto o guardato in tv qualcosa sulla conservazione delle risorse
naturali, oppure vistato musei, mostre darte o manifestazioni come Napoli porte
aperte? SI =1 NO =0

A FAVORE = 1
CONTRO = 2
NON SO =3

2) Quante volte negli ultimi 12 mesi ha visitato un museo, un giardino storico o un sito
archeologico?
..

La Sovrintendenza di Napoli, che lautorit responsabile della manutenzione del


Bosco, insieme al Ministero dei Beni Culturali ha in programma il miglioramento
dei servizi interni al Bosco come la creazione di un centro informativo e visite
guidate da esperti. Il biglietto dingresso rifletter il costo dei servizi offerti.

Salve sono dellUniversit di Napoli che per conto della Soprintendenza ai BAA sta
conducendo uninchiesta sul Bosco di Capodimonte. Le sarei grato se potesse
rispondere ad alcune domande; le informazioni che mi vorr fornire sono
strettamente riservate e verranno usate solo ai fini di unindagine statistica.

PARTE II
1)

La visita al Bosco fa parte di un itinerario che comprende visite ad altri luoghi?

LIVELLO 1

Il Questionario 2/3
Le mostro quattro possibili costi del biglietto di ingresso per ciascun adulto al Bosco
di Capodimonte (i bambini ed i ragazzi fino a 16 anni verrebbero ammessi a met
prezzo.
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto
dingresso fosse di .1500 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 2000 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 4000 per visita?

Per chi la scelto il livello pi alto sulla card:


1) Quanto sarebbe il massimo che lei sarebbe disposto a pagare per ciascuna visita?
. . E per questa cifra quante volte visiterebbe il Bosco in un anno?
WTP1

WTP2 WTP 3

.1500

.2000 .4000

OPZIONE A
OPZIONE B
Visiterei pagando questo Non Visiterei e pertanto non
biglietto:
pagherei questo biglietto:
N.ro visite:

.2000

.3000 .6000

N.ro visite:

.2500

.5000 .10000

N.ro visite:

.4000

.8000 .16000

N.ro visite:

LIVELLO 2

Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di


. 2000 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 3000 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 6000 per visita?

LIVELLO 3

Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di


. 2500 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 5000 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 10000 per visita?

LIVELLO 4

Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di


. 4000 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 8000 per visita?
Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di
. 16000 per visita?

Per chi ha scelto il livello pi basso sulla card:


1) Sarebbe disposto a pagare qualcosa in meno della cifra pi bassa (anche se molto
piccola) pur di entrare al Bosco pur di non aver negato laccesso?
. . E per questa cifra quante volte visiterebbe il Bosco in un anno?

2)

La Sovrintendenza sta pensando di organizzare eventi speciali che abbiano


luogo allinterno del Bosco, specie nel periodo primavera/estate. Tali eventi
rifletterebbero un costo aggiuntivo sul biglietto dingresso.

IPOTESI A
Quanto extra sarebbe disposto a pagare su di un singolo biglietto per poter avere
accesso alle corse dei cavalli?
.. per un numero di visite pari a ..
IPOTESI B
Quanto extra sarebbe disposto a pagare su di un singolo biglietto per poter avere
accesso ad un maneggio ?
.. per un numero di visite pari a ..

IPOTESI C

Quanto extra sarebbe disposto a pagare su di un singolo biglietto per


poter avere accesso ad un parco giochi attrezzato per bambini?
.. per un numero di visite pari a ..

Il Questionario 2/3
PARTE IV
6) In che misura il suo reddito contribuisce a quello della sua famiglia?
1) Qual la sua citt e regione di residenza?
Napoli = 1; Prov. Napoli = 2; Salerno =3; Benevento =4; Avellino =5; Caserta =6;
Altro = 7; Sud = 8; Centro =9; Nord =10; Isole= 11; Europa = 12; Altro Continente =
13;
2)

Il suo nucleo familiare da quante persone composto? .

3)

Qual il suo titolo di studio?

Licenza elementare
Licenza media
Diploma
Laurea
Scuola post-laurea
Altro
Rifiuto
4)

Mi pu fornire sommariamente la sua et?

A) 18-23
B) 24-28
C) 29-33
D) 34-38
5)

E) 39-43
F) 44-48
G) 49-53
H) 54-58

I) 59-63
L) >63
M) Rifiuto

In quale fascia inserirebbe il suo reddito personale netto?

< 12
12-24
24-36
36-48
48-60
60-72
72-84
84-96
96-108
108-120
>120
Rifiuto

< 25%
25-50%
50-75%
>75%
Non so

LAnalisi dei risultati

LAnalisi dei risultati 2

Curva di frequenza cumulata X, Y, Z (1999)


Numero visite
417
1004
1835
2744
4148
7241
9133
11265
16016
18984

WTP
16000
10000
8000
6000
5000
4000
3000
2500
2000
1500

LAnalisi dei risultati 3


MODELLO DI REGRESSIONE X, Y, Z (1999)
Independent:

4077,26 283313 = 1.155.140.915

NUMVIS

Ne deriva che il valore duso del Bosco di Capodimonte, al tempo t0,


Dependent Mth
WTP
WTP

LIN
LOG

Rsq

d.f.

,630
,946

8
8

13,61
141,45

Sigf

b0

,006 9803,46
,000 34928,9

b1

assumendo dei differenti saggi di sconto (r1, r2 ed r3), dato dal

-,5500
3485,3 rapporto tra flusso dei benefici (in un anno) e saggio:

WTP
20000

1.155.140.915 /0,03 = 38.504.697.167

(per r1 = 0,03);

1.155.140.915 /0,08 = 14.439.261.438 .

(per r2 = 0,08);

1.155.140.915 /0,10 = 11.551.409.150 .

(per r3 = 0,10).

E significativo comparare il valore duso del Bosco di Capodimonte


con i valori agricoli medi per Napoli. In particolare, la coltura pi

10000

redditizia della regione agraria n2 in cui ricade Napoli, il roseto che


vale 185.000.000 /ha. Considerando che il Bosco di Capodimonte ha
0

unestensione di 134 ha, il suo valore duso dato da 287.340.000.


Observed
Linear

-10000

Logarithmic

-10000

N.ro visite

10000

20000

Pertanto, per la fruizione del Bosco di Capodimonte si verifica un


valore pi elevato di quello attribuibile ad unarea della stessa
estensione coltivata a roseto.

LAnalisi dei risultati 4

Al valore duso del Bosco di Capodimonte di . 38.504.697.167


corrisponde un V.E.T. approssimativamente pari a . 115.514.091.501
essendo il valore duso minore o uguale ad un terzo del valore
economico totale, essendo i restanti due terzi dovuti al valore
opzionale ed al valore desistenza
V.E.T.= 115.514.091.501 .
V.S.C. = ( V.E.T., I )

Validazione della Stima

FINE