GEMEENTE ZEIST BEELDKWALITEITSPLAN OUD ZANDBERGEN e.o.

Auteurs Opdrachtnummer Datum Versie Vastgesteld d.d. Goedgekeurd M.m.v.

: mRO b.v., maatschap voor Ruimtelijke Ordening : 06.80 : mei 2005 :6 : : : TLU Landschapsarchitecten, Utrecht

mRO

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

2

mRO

INHOUDSOPGAVE
HOOFDSTUK 1 1.2 1.3 1.4 1.5 INLEIDING ................................................................................................................................................................. 5

HET BEELDKWALITEITSPLAN OUD ZANDBERGEN .................................................................................................................... 7 RELATIE MET HET BESTEMMINGSPLAN .................................................................................................................................... 7 WELSTANDSNOTA ZEIST.......................................................................................................................................................... 8 OPBOUW TOELICHTING ........................................................................................................................................................... 9 BESTAANDE SITUATIE EN KWALITEITEN ................................................................................................................. 11

HOOFDSTUK 2 2.1. 2.2

ALGEMEEN ............................................................................................................................................................................. 11 DE RUIMTELIJKE STRUCTUUR................................................................................................................................................ 11

2.2.1 2.2.3
2.3 2.4

De voormalige zandwinplaats ...................................................................................................................12 Huis ter Heide Zuid...................................................................................................................................12

NATUUR EN LANDSCHAP........................................................................................................................................................ 13 DUURZAME ONTWIKKELING .................................................................................................................................................. 14

2.4.1 2.4.2 2.4.3
2.5

Algemeen .................................................................................................................................................14 Ambities duurzaamheid ............................................................................................................................14 Doelen duurzaamheid...............................................................................................................................15
DE BEELDKWALITEIT............................................................................................................................................... 17

CONCLUSIES EN UITGANGSPUNTEN ...................................................................................................................................... 15

HOOFDSTUK 3 3.1 3.2

INLEIDING ............................................................................................................................................................................ 17 CONCLUSIES RUIMTELIJKE STRUCTUUR EN UITGANGSPUNTEN ........................................................................................... 18

3.2.1 3.2.2
3.3

Uitgangspunten Ruimtelijke hoofdstructuur .............................................................................................18 Ontsluitingsweg .......................................................................................................................................18 Inrichting Autoboulevard .........................................................................................................................21 Inrichting Autoboulevard .........................................................................................................................22 Bebouwing ...............................................................................................................................................24
RELATIE BEELKWALITEITSPLAN WELSTANDSNOTA ............................................................................................. 29

BEELDKWALITEIT AUTOBOULEVARD ..................................................................................................................................... 19

3.3.1 3.3.1 3.3.2
3.4

BEELDKWALITEIT BEDRIJVENTERREIN HUIS TER HEIDE ZUID............................................................................................. 26

HOOFDSTUK 4

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

3

mRO

Alle schetsen, foto's en tekeningen in het beeldkwaliteitsplan zijn illustratief en hebben tot doel sfeerbeelden te schilderen en voorbeelden te geven over de uitgangspunten die aan de beoogde beeldkwaliteit ten grondslag liggen. Het spreekt voor zich dat hieraan geen rechten of plichten kunnen worden ontleend.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

4

mRO

HOOFDSTUK 1

INLEIDING

Medio jaren negentig heeft de gemeente een locatie onderzoek uitgevoerd, waarin naar nieuwe vestigingsmogelijkheden werd gezocht voor te verplaatsen Zeister autobedrijven. Veel autobedrijven zijn gesitueerd in een stedelijk gebied, waar betreffende bedrijven moeilijk kunnen uitbreiden, ze van doen krijgen met steeds strengere milieu eisen en de omgeving steeds meer hinder ondervindt van de bedrijfsactiviteiten. De gemeente heeft voor deze problematiek een specifiek beleid ontwikkeld, welke gericht is op het zoveel mogelijk uitplaatsen van deze Zeister bedrijven naar locaties waar voornoemde problemen zich niet voordoen. De gemeentelijke werkgroep bedrijvenverplaatsing begeleidt dit proces. Voor de hervestiging van diverse autobedrijven uit Zeist is de keus gevallen op de locatie Oud Zandbergen. De bedrijven kunnen worden gerealiseerd in het zuidelijk deel van de buitenplaats Oud Zandbergen, in de volksmond ook wel ‘de Kuil’ genoemd. Betreffende gronden zijn in het verleden afgegraven ten behoeve van de aanleg van de rijksweg A28. Hiertoe heeft de gemeente Zeist heeft in 2003 een ontwikkelingsvisie voor het gebied Oud Zandbergen e.o. opgesteld. In genoemde visie is op hoofdlijnen aangegeven op welke wijze het gebied Oud Zandbergen e.o. ontwikkeld zou kunnen worden. In bijgaande figuur is de visie weergegeven.

Ontwikkelingsvisie Oud Zandbergen e.o.(mRO)

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

5

mRO

De verdere planvorming heeft zich echter niet beperkt tot alléén de

Het gebied ingesloten tussen de Huis ter Heide weg, Korte Poot van de Korte Bergweg, de Prins Alexanderweg en de A28. In dit deelgebied is het kantoor van GlaxoSmithKline (GSK) gesitueerd, zodat het gebied ook wel wordt aangeduid als GSK e.o. Het zuidelijke deelgebied langs de A28 en de Zandbergenlaan dat ten behoeve van de aanleg van de A28 is uitgegraven. Dit gebied wordt in de volksmond ‘de Kuil’ genoemd en is bedoeld voor de genoemde ontwikkeling als autoboulevard. De buitenplaats Oud Zandbergen, in eigendom van de ZevendeDags Adventisten (ZDA) is buiten dit beeldkwaliteitsplan gehouden. In het voorontwerp bestemmingsplan Oud Zandbergen was de Buitenplaats wel in het beeldkwaliteitsplan opgenomen. De Buitenplaats is echter in het kader van de Monumentenwet aangewezen als rijksmonument. Het gehele terrein geniet als zodanig bescherming. De gemeentelijke Monumentencommissie en de Rijksdienst voor Monumentenzorg hebben te kennen gegeven geen voorstander te zijn van een koppeling tussen het Beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan, voor wat betreft de Buitenplaats. De aanwijzing als rijksmonument betekent dat voor (bouw) werkzaamheden een milieuvergunning nodig is. Beide genoemde monumentencommissies hebben daarin een adviserende dan wel toetsende rol. Zij willen deze rol gaarne in relatieve vrijheid vervullen, vanuit hun eigen inzicht en specifieke kennis. Het opnemen van dit gebied in dit beeldkwaliteitsplan zou betekenen dat beide diensten op voorhand moeten instemmen met allerlei beeldkwaliteit eisen en inrichtingsvraagstukken. Zoals gezegd willen zij dit per situatie en aanvraag beoordelen, zonder op voorhand gebonden te zijn. Om die reden is besloten om de Buitenplaats niet in dit Beeldkwaliteitsplan op te nemen.

Overzicht deelgebieden
Kw aliteitsher stel landgoed Zandafgr aving A28, ontw ikkeling autoboulevard Herstructur er ing bedr ijventer rein

Ligging plangebied

ontwikkeling van ‘de Kuil’ t.b.v autobedrijven. Gekozen is voor een integrale benadering, waarin de ontwikkeling van de autobedrijven moet passen in een groter geheel. De planvorming heeft betrekking op een groter gebied, waarin twee deelgebieden kunnen worden onderscheiden (zie bijgaande figuur):

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

6

mRO

Formeel is dit Beeldkwaliteitsplan daarmee van toepassing op de bestemmingen opgenomen in het bestemmingsplan Oud Zandbergen, uitgezonderd de bestemming Buitenplaats. Met name de ligging in de nabijheid van de buitenplaats en de aanwezige woonbebouwing van Huis ter Heide Zuid vragen om een planontwikkeling met extra aandacht voor de beeldkwaliteit. De gemeente heeft in haar planvorming altijd de wens uitgesproken te willen komen tot een integrale ontwikkeling, waarin ook de beoogde beeldkwaliteit van het te ontwikkelen gebied een belangrijke plaats moet krijgen. Om deze reden is het onderhavig beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het milieubeleidsplan 2000-2004 heeft de gemeenteraad de wens geuit om bij het ontwerp en de inrichting van de autoboulevard Oud Zandbergen, extra aandacht te besteden aan het onderwerp duurzaamheid. Hieraan is gehoor gegeven door een visiedocument ‘Duurzame ontwikkeling van autoboulevard Oud Zandbergen te Zeist’. Dit document geeft de gemeentelijke visie weer over de duurzaamheidambities en –doelstellingen voor Oud Zandbergen en werkt ze uit in concrete maatregelen. Het spreekt voor zich dat er een relatie bestaat tussen dit beeldkwaliteitsplan en de genoemde duurzaamheidvisie. Beiden formuleren immers uitgangspunten en maatregelen die van invloed zijn op de toekomstige inrichting van het gebied. De belangrijkste ruimtelijke componenten van de duurzaamheidvisie zijn geïntegreerd in dit beeldkwaliteitsplan. 1.2 HET BEELDKWALITEITSPLAN OUD ZANDBERGEN

uiting moeten komen. Het gaat om zowel landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische aspecten. Het beeldkwaliteitsplan poogt een helder ruimtelijk kader en eindbeeld neer te zetten. Het is niet bedoeld een dictaat te formuleren voor toekomstige ontwerpers (architecten, inrichters van de buitenruimte etc.), maar een kader waarin de belangrijkste ontwerpuitgangspunten zijn verwoord en tegelijkertijd ruimte blijft voor creativiteit. 1.3 RELATIE MET HET BESTEMMINGSPLAN

Dit beeldkwaliteitsplan staat niet op zichzelf. Samen met dit plan is voor hetzelfde gebied een bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan regelt twee belangrijke aspecten: het gebruik van gronden en gebouwen en ook de locatie waar gebouwd mag worden. Een bestemming regelt bijvoorbeeld waar de wegen komen (in de bestemming verkeer), waar garagebedrijven mogen bouwen, waar men de gronden mag gebruiken voor het stallen van de auto’s, waar het groen moet komen, etc. Het plan geeft binnen de genoemde bestemmingen in zogenaamde bebouwingsvlakken aan wat het maximale oppervlak is van de gebouwen en hoe hoog er gebouwd mag worden. Het bestemmingsplan geldt voor een langere periode en is flexibel van karakter. Onbekend is immers welke bedrijven er precies komen en er is geen inzicht in concrete bouwplannen. Om die reden moet het bestemmingsplan flexibel zijn en maakt het binnen genoemde bouwvlakken meerdere bouwinitiatieven mogelijk.

In dit beeldkwaliteitsplan is een aantal criteria en uitgangspunten opgenomen, waarmee bij de invulling van het gebied rekening zal worden gehouden. Het beeldkwaliteitsplan formuleert een ruimtelijk kader met daaraan gekoppeld een scala aan ruimtelijke criteria en uitgangspunten die uiteindelijk in het ontwerp van het gebied tot

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

7

mRO

bestemmingsplan kan een gedetailleerde inrichting van het gebied (in inrichtingstekeningen) worden vastgelegd en kunnen architecten bouwaanvragen en ontwerpen indienen. Deze voorstellen worden getoetst aan zowel het bestemmingsplan als aan het beeldkwaliteitsplan. Voorgaande geldt uiteraard niet voor de bestemming Buitenplaats in het bestemmingsplan Oud Zandbergen. 1.4 WELSTANDSNOTA ZEIST

Dit beeldkwaliteitsplan kan niet los worden gezien van de welstandsnota. De overheid heeft in artikel 12 en 12a van de Woningwet vastgelegd dat het toetsen op welstand van bouwplannen alléén plaats mag vinden via een zogenaamde welstandsnota. Vanaf 1 juli 2004 kunnen bouwaanvragen uitsluitend op welstand worden getoetst als het gemeentebestuur daartoe een welstandnota voor het gehele grondgebied van de gemeente heeft vastgelegd. Gemeente Zeist heeft recentelijk de welstandnota voor haar grondgebied vastgesteld. Omdat de toetsing van welstandsaspecten voor nieuwe ontwikkelingsgebieden, zoals Oud Zandbergen, niet is opgenomen in deze recentelijk vastgestelde Welstandsnota is het zaak om voor dergelijke gebieden een beeldkwaliteitplan op te stellen waarin nadere, aanvullende gebiedscriteria zijn opgenomen waaraan de welstandscommissie kan toetsen. In een later stadium moeten deze criteria uit het beeldkwaliteitplan in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Zeist worden verankerd. Dat kan door in de Welstandsnota te verwijzen naar vastgestelde beeldkwaliteitsplannen, die vervolgens als bijlagen in de Welstandsnota worden opgenomen. Ook in het beeldkwaliteitsplan moet worden vermeld dat het plan

Het beeldkwaliteitsplan is in het realiseringsproces een hulpmiddel en geeft veel meer inzicht in de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten en de inrichting van het gebied. Aangegeven wordt binnen welke randvoorwaarden en uitgangspunten landschaparchitecten de omgeving kunnen inrichten. Of bijvoorbeeld waar een architect zich aan moet houden bij de vormgeving van een gebouw. De beeldkwaliteitsaspecten zijn in hoofdlijnen beschreven in de voorschriften van het bestemmingsplan. Bovendien maakt het beeldkwaliteitsplan (met een gedetailleerde beschrijving) deel uit van de voorschriften van het bestemmingsplan. Daartoe is het beeldkwaliteitsplan als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Op basis van voorliggend beeldkwaliteitsplan én het
Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

8

mRO

deel uit maakt van de Welstandsnota. Daarvoor is wel vereist dat het beeldkwaliteitsplan minimaal eenzelfde procedure doorloopt als voor de Welstandsnota is voorgeschreven. Dat betekent inspraak en vaststelling door de gemeenteraad. Hierdoor wordt het beeldkwaliteitsplan een integraal onderdeel van de vastgestelde welstandsnota. Deze verankering is definitief nadat dit beeldkwaliteitsplan de inspraak heeft doorlopen en door de Raad wordt vastgesteld en niet in de laatste plaats, wanneer de welstandsnota gewijzigd wordt vastgesteld, met een verwijzing naar dit beeldkwaliteitsplan. 1.5 OPBOUW TOELICHTING

In hoofdstuk 2 is een korte beschrijving van de huidige situatie opgenomen. Doel daarvan is met name te komen tot een aantal belangrijke conclusies en uitgangspunten die bij de verdere inrichting van het gebied in acht moeten worden genomen. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten en criteria nader ingevuld en wordt de beoogde beeldkwaliteit in beeld gebracht. De snelle lezer kan met dit laatste hoofdstuk volstaan.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

9

mRO

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

10

mRO

HOOFDSTUK 2 2.1. ALGEMEEN

BESTAANDE SITUATIE EN KWALITEITEN

Een groot deel van de ontwerpuitgangspunten en randvoorwaarden zijn gestoeld op de bestaande situatie. De navolgende beschrijving is hierop afgestemd. Voor uitgebreide informatie over de bestaande situatie wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan en het ontwikkelingsplan Oud Zandbergen e.o. 2.2 DE RUIMTELIJKE STRUCTUUR

Kenmerkend is de ligging van het plangebied in en aan de buitenplaats Oud Zandbergen, de verdiepte ligging van ‘de Kuil’, de aanwezige infrastructuur en de ligging ten opzichte van de bestaande (woon)bebouwing in Huis ter Heide. Het plangebied wordt omgeven door enkele grote ontsluitingswegen waaronder de A28. De omgeving bestaat uit bosgebieden, voormalige buitenplaatsen en villaparken (Huis ter Heide, Bosch en Duin, Blookerpark). Het buurtschap Huis ter Heide is genoemd naar de aan de weg gelegen herberg ’t Huys ter Heyde. Na de aanleg van de spoorlijn Utrecht-Zeist in 1902, waarbij Huis ter Heide een halte kreeg, begon de buurtschap zich pas goed te ontwikkelen met de aanleg van de villaparken Blookerpark en Bosch en Duin. Met de aanleg van de Rijksweg A28 zijn Huis ter Heide en ook Oud Zandbergen afgesneden van de bebouwde kom van Zeist. De verkaveling is vrij origineel in die zin dat de buitenplaats Oud Zandbergen één is in een reeks van buitenplaatsen en bospercelen dwars op de Amersfoortseweg, waaronder ook Beukbergen, Huis ter Wege en Dijnselburg. De buitenplaats Oud Zandbergen is van deze reeks het best bewaard gebleven.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

11

mRO

De Amersfoortseweg ademt nog de sfeer uit van een klassieke laan in het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug, zij het inmiddels met een breder profiel, toegesneden op het verkeersaanbod. Een ander restant van de originele verkaveling is de Prins Alexanderweg, als grens tussen Huis ter Heide en de buitenplaats Oud Zandbergen.
Hoofdstructuur buitenplaats Oud Zandbergen

Dit deelgebied bestaat vooral uit jonge bosopstanden en naaldbomen. Ten dele is deze beplanting aangelegd, op de hellingen is deze voor een deel spontaan ontstaan (berken en andere pioniersoorten). De beplanting maakt deel uit van de bosachtige omgeving en heeft om die reden ook landschappelijke waarde. Met het plan voor een autoboulevard op deze plek zal het overgrote deel van het bos worden verwijderd, met uitzondering van de gemengde bossen op de helling naar de buitenplaats.

In het volgende worden de twee deelgebieden Huis ter Heide zuid en de autoboulevard (”de Kuil”) afzonderlijk beschreven.

Bosrand van ‘de Kuil’ vanaf de zuidzijde

2.2.3 Huis ter Heide Zuid Het gebied Huis ter Heide Zuid kent behalve een aantal woningen langs de Korte Poot van de Korte Bergweg en de Prins Alexanderweg een aantal bedrijven waarvan GlaxoSmithKline (GSK) de grootste is. Dit bedrijf heeft een hoofdgebouw dat met ca. 5 bouwlagen ook vanaf de rijksweg A28 zeer goed zichtbaar is. Het is een markant gebouw met een hoge architectonische kwaliteit. Het is van belang dat nieuwe bebouwing langs deze zijde van de A28 niet detoneert met dit kantoorgebouw.

2.2.1 De voormalige zandwinplaats Dit gebied is gelegen tussen de (noordelijk op- en afrit van de) A28 de Zandbergenlaan en de Prins Alexanderweg en wordt ook wel ‘de Kuil’ genoemd. Het omvat het zuidelijke deel (ca. 5 ha) van de overgebleven buitenplaats en is gebruikt als zandwinplaats voor de aanleg van de A28. Hierdoor is de ligging ca. 4 meter lager dan de buitenplaats.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

12

mRO

De ontsluiting van het bedrijf geschiedt momenteel aan de westzijde (Huis ter Heideweg). Tussen dit bedrijf GSK en de woonbebouwing aan de Korte Poot van de Korte Bergweg zijn enkele kleinere bedrijven gelegen. Het gebied kenmerkt zich als een menggebied, waarin wonen en werken een plaats hebben. Uitgezonderd de GSK is sprake van een kleinschalig karakter (twee bouwlagen met kap). Eén van de woningen aan de prins Alexanderweg heeft cultuurhistorische waarde en is aangemerkt als gemeentelijk monument. Opvallend is de bosstrook langs de Huis ter Heideweg, die ooit de begeleiding vormde van de voormalige spoorlijn van Zeist naar Bilthoven.

2.3

NATUUR EN LANDSCHAP

De ondergrond van Oud Zandbergen maakt deel uit van de Utrechtse Heuvelrug en kent een overwegende zandig en droog karakter. De bosopstanden op Oud Zandbergen bestaan voor een deel uit oud gemengd bos van loof- en naaldbomen (eiken, beuken, berken, sparren). Daarnaast zijn er delen met jong bos beplant (bijvoorbeeld in het afgegraven deel) en is er randbeplanting met sparren, zoals om de voormalige moestuin en op het scoutingterrein. In bijgaande figuur zijn de verschillende beplantingstypen en een waardering op hoofdlijnen weergegeven. De meest waardevolle delen, in ecologisch en landschappelijk opzicht, zijn de delen met oud gemengd bos. Deze vormen de basis van de buitenplaats. Deze oude bossen kennen niet alleen een goed ontwikkelde vegetatie maar zijn ook voor bosdieren (wild, marterachtigen) en vogels van groot belang. Oude bomen zijn van grote waarde voor het nestelen van vogels en kleine zoogdieren zoals eekhoorns en vleermuizen. De begroeiing op het (bedrijfs)terrein van Huis ter Heide Zuid (GSK e.o.) is beperkt tot de bebouwingsranden en tuinen en bestaat uit enkele bomen, grasruigtes en struiken. In dit deelgebied is wel sprake van een opvallende groenstrook langs de Huis ter Heide weg en de prins Alexanderweg. Beide zijn beeldbepalend. In het gebied is een gevarieerde flora en fauna aanwezig. In het bestemmingsplan is een uitgebreide beschrijving opgenomen.

Huis ter Heide Zuid

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

13

mRO

Schrale bermen (w.o. A28): de extensief beheerde bermen langs aanliggende wegen, de Amersfoortseweg, de Zandbergenlaan en de oprit van de A28 bevatten een gevarieerde en waardevolle, heideachtige vegetatie. Hier worden ook bijzondere soorten van schrale gronden waargenomen. Daarnaast hebben de bermen betekenis voor de fauna (kleine zoogdieren, insecten, jachtgebied van vleermuizen en roofvogels). DUURZAME ONTWIKKELING

2.4

In verband met bescherming en keuze van beplantingstypen is het van belang te weten welke elementen voor flora en fauna de meeste waarde bezitten, deze zijn: • Oude bossen en lanen op de buitenplaats: een groot deel van de buitenplaats bestaat uit gemengd bos, met veel oudere bomen zoals beuken, eiken en dennen. Deze zijn van grote waarde als nestgelegen van vleermuizen en broedvogels. Het sparen van oudere bomen en onderhoud aan het bos is van groot belang voor zowel beeldkwaliteit als ecologie. • Bosranden en hellingbos: van grote waarde voor flora, vogels, vleermuizen. IJskelder op de buitenplaats: winterverblijfplaats voor diverse soorten beschermde vleermuizen. De bescherming van deze ijskelder staat niet ter discussie.

2.4.1 Algemeen Bij de beslissing om een autoboulevard tot ontwikkeling te brengen op de buitenplaats Oud Zandbergen is uitdrukkelijk de wens geuit om bij het ontwerp en inrichting extra aandacht te besteden aan het onderwerp duurzaamheid. In dit kader is een expertmeeting geformeerd waarin over de invulling van het onderwerp duurzaamheid is gebrainstormd. Vervolgens is door de Milieudienst Zuidoost-Utrecht de notitie ‘Duurzame ontwikkeling van Autoboulevard Oud Zandbergen te Zeist’ (juni 2004) opgesteld, waarin de geformuleerde doelstellingen en ideeën verder zijn uitgewerkt in concrete maatregelen. In navolgende worden de belangrijkste ambities en doelen uit die notitie voor zover relevant voor dit beeldkwaliteitsplan opgesomd, waarna in de volgende paragraaf concrete maatregelen worden weergeven. 2.4.2 Ambities duurzaamheid Duurzaamheid betekent voor Oud Zandbergen dat partijen zich niet tevreden stellen met het louter voldoen aan de wet- en regelgeving, maar op het gebied van economische, ruimtelijke, milieukundige en sociale kwaliteiten hogere eisen stellen dan gebruikelijk. Het duurzaam ontwikkelen van de autoboulevard mag echter geen dilemma vormen voor het behalen van de hoofddoelstelling om milieuhinderlijke bedrijven uit te plaatsen.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

14

mRO

Daarom wordt gezocht naar maatregelen die een positieve bijdrage leveren aan de uitstraling van het terrein en aan het economisch klimaat voor de bedrijven zonder daarbij tot onaanvaardbaar hoge ontwikkelkosten te leiden voor de garagebedrijven. De ambities voor Oud Zandbergen kunnen op het gebied van terugdringing van de milieubelasting, inpassing in het landschap, zorgvuldig ruimtegebruik, collectieve voorzieningen en uitstraling als hoog worden omschreven. 2.4.3 Doelen duurzaamheid De duurzaamheidambities voor Oud Zandbergen en relevant voor dit bestemmingsplan worden vertaald in de volgende inhoudelijke doelen (uit Duurzame ontwikkeling van autoboulevard Oud Zandbergen, Milieudienst Zuidoost-Utrecht): Ruimtelijke doelen • Een goede ruimtelijke inpassing van het plangebied in de landgoedkarakteristiek van de omgeving en de meerwaarde van deze karakteristiek zoveel mogelijk uitbuiten. • Zo min mogelijk aantasting van het ten noorden gelegen landgoed. • Een verzorgde, representatieve uitstraling. Ecologische/milieukundige doelen • Gebruik regenwater en het overige regenwater maximaal infiltreren in het plangebied met behoud goede bodemkwaliteit. • Een zo laag mogelijk energieverbruik • Gebruik duurzame technieken en materialen • Een gesloten grondbalans. Sociale doelen • Minimale geluidbelasting op de achterliggende woningen en buitenplaats als gevolg van de realisatie van de autoboulevard met daarbij het streven om de geluidbelasting als gevolg van de A28 te beperken.

Geen extra hinder voor omwonenden door verkeersbewegingen van en naar de autoboulevard. Liever zelfs beperking van de huidige verkeershinder. CONCLUSIES EN UITGANGSPUNTEN

2.5

De bestaande functionele en ruimtelijke structuur, in combinatie met de beoogde duurzame ontwikkeling, leidt tot de volgende (beeld)kwaliteitseisen, die in de inrichting van het gebied van belang zijn.

De Kuil, de Autoboulevard in het zuidelijke deel van het plangebied. De ligging van de autoboulevard grenzend aan het woongebied, maar vooral de ligging aan de buitenplaats vragen om een extra inspanning voor wat betreft de na te streven ruimtelijke kwaliteit. De beeldkwaliteit van het geheel zal meer moeten zijn dan de realisering van een autoboulevard op bijvoorbeeld een willekeurig bedrijventerrein. De volgende punten worden bij de toekomstige inrichting van belang geacht. In de eerste plaats moet worden ingespeeld op de ligging aan de buitenplaats. In de inrichting moet de buitenplaats, als achtergrond, waarneembaar zijn. In de tweede plaats moet worden ingespeeld op het aanwezige hoogteverschil in het gebied. Dit maakt het mogelijk de qua beeldkwaliteit minder aantrekkelijke gevels van werkplaatsen, magazijn etc. aan het oog te ontrekken. De hoogte van de te realiseren ontsluitingsweg is ongeveer gelijk aan de hoogte van de genoemde werkplaats. Hierdoor komt alleen de showroom e.d. in beeld.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

15

mRO

De buitenplaats en de hier aanwezige waarden mogen geen hinder ondervinden van de autoboulevard. Een strikte scheiding tussen de functies is op zijn plaats. Ook moet lichtinstraling naar de buitenplaats vanaf de autoboulevard worden voorkomen. De bermen van de Kuil, moeten zoveel mogelijk worden benut om de genoemde scheiding te realiseren. De groenstrook langs de prins Alexanderweg blijft een belangrijk ruimtelijk element. De entrees van de autoboulevard, vanaf de Zandbergenlaan en de prins Alexanderweg mogen worden benadrukt. Dit kan door groen en bebouwing worden gerealiseerd. Voorkomen moet worden een ruimtelijk beeld, waarin geparkeerde auto’s de overhand hebben. Vanuit het aspect duurzaamheid zijn de volgende maatregelen voor de autoboulevard van belang (uit Duurzame ontwikkeling van autoboulevard Oud Zandbergen, Milieudienst Zuidoost-Utrecht): Landschappelijke inpassing • Behoud groot deel van het ecologisch waardevolle talud dat gelegen is tussen de buitenplaats en de autoboulevard. • Bebouwing autoboulevard komt niet boven omliggende bomen van de eerste orde uit. Intensief en efficiënt ruimtegebruik • Extra grond uitgraven voor het creëren van ondergrondse verdieping. • Parkeren op dak. • Laad- en losruimte combineren met parkeren. Uitstraling • Harmonie creëren in vormgeving, situering en materiaalgebruik. • (Beeld)verstorende activiteiten voor de voorgevel weren.

Minimaliseren van het percentage onbebouwd kaveloppervlakte.

Bedrijventerrein Huis ter Heide Zuid, tussen A28 en Korte Poot van de Korte Bergweg Het GSK gebouw vormt een beeldbepalend element in dit gebied. Het noordelijke deel tot aan de woningen van de Korte Poot van de Korte Bergweg vormt een menggebied, waarin wonen en bedrijfsfuncties een plaats hebben en kunnen krijgen. Het gebied zal een overgang vormen van het grootschalige GSK gebouw naar de woningen langs de Korte Poot van de Korte Bergweg. Zowel ruimtelijk ( van drie bouwlagen naar maximaal twee met kap) en ook functioneel (functies die gecombineerd kunnen worden met een woonomgeving). De groenstroken langs de Prins Alexanderweg en de Huis ter Heide weg zijn beeldbepalend voor het gebied en kunnen een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit leveren. Bermen langs de A28 . Vanuit ecologisch oogpunt wordt gepleit voor een bescherming van de bermen langs de A28. Hierin is sprake van een waardevolle vegetatie. Vanaf de A28 en de viaducten over de rijksweg zijn deze bermen, met hun specifieke heidevegetatie ook een beeldbepalend element. In de inrichting van het gehele gebied langs de A28 zal dit een rol gaan spelen. De bermen moeten het ruimtelijke beeld ondersteunen. De te realiseren ontsluitingsweg zal qua profielopbouw en inrichting van het profiel met dit aspect rekening houden.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

16

mRO

HOOFDSTUK 3 3.1 INLEIDING

DE BEELDKWALITEIT

Dit hoofdstuk omvat een beschrijving van de beeldkwaliteit die van invloed is op bij de verdere uitwerking en inrichting van het gebied. De beeldkwaliteit heeft betrekking op de ruimtelijke structuur en beoogde inrichting van het gebied, maar is ook van toepassing op enkele welstandsaspecten. Bij ruimtelijke structuur en inrichting gaat het bijvoorbeeld om de wijze waarop de gebouwen moeten worden georiënteerd op de openbare ruimte, de manier waarop de landschappelijke elementen daarop kunnen inspelen, de profielopbouw van de ontsluitingswegen etc. Het betreft, zoals de naamgeving al aangeeft, ruimtelijke elementen die verband houden met de beoogde ontwikkeling (autoboulevard, buitenplaats, bedrijventerrein etc.). Deze met de bestemming verband houdende ruimtelijke elementen zijn in het bestemmingsplan opgenomen. Dit betekent dat B&W bij het afgeven van de bouwvergunning voor een garagebedrijf, de aanleg van de ontsluitingsweg etc. de aanvraag direct kunnen toetsen aan de beeldkwaliteitseisen.

Dit geldt echter niet voor welstandaspecten (bijvoorbeeld materiaalgebruik, kleurstelling etc.). Jurisprudentie leert dat het bestemmingsplan geen toetsing op welstandseisen mag bevatten. Deze taak is nu voorbehouden aan de welstandsnota van de betreffende gemeente. Gemeente Zeist heeft inmiddels deze welstandnota gereed. In de welstandnota zal worden opgenomen dat toetsing van welstand voor onderhavig plangebied in het kader van onderhavig beeldkwaliteitsplan plaats zal vinden (zie hoofdstuk 4). Kortom, in navolgende worden diverse ruimtelijke criteria en beeldkwaliteitseisen genoemd, die ook in het bestemmingsplan zijn verwoord. Specifieke welstandseisen zijn echter niet in het bestemmingsplan opgenomen. Volledigheidshalve is gekozen voor een volledige rapportage van beide onderdelen in dit beeldkwaliteitsplan. Het plangebied is onderscheiden in deelgebieden: De autoboulevard (paragraaf 3.3) Het bedrijventerrein Huis ter Heide Zuid (paragraaf 3.4) In het navolgende zijn voor deze twee deelgebieden de beeldkwaliteitseisen opgesteld. In eerste instantie worden de belangrijkste uitgangspunten uiteengezet.

Indicatieve inrichting

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

17

mRO

3.2

CONCLUSIES RUIMTELIJKE STRUCTUUR EN UITGANGSPUNTEN

3.2.1 Uitgangspunten Ruimtelijke hoofdstructuur Uit de beschrijving in voorgaande hoofdstukken kunnen de uitgangspunten voor de toekomstige ruimtelijke structuur en de beeldkwaliteitseisen voor inrichting en bebouwing worden gedistilleerd. In bijgaande figuur is de hoofdstructuur van plangebied en omgeving weergegeven. Hieruit kan worden opgemaakt dat met name het boskarakter van het gebied van groot belang is. Bedrijventerrein, woongebied en andere functies worden steeds in bosgebieden en het lanenstelsel ingebed. Het is van belang dat ook in de toekomst de verschillende gebieden ruimtelijk door groen van elkaar gescheiden worden en de continuïteit van bosranden en bermen steeds herkenbaar blijft. De bermen langs de A28 worden vanuit natuurwaarden en het ruimtelijke beeld als waardevol gezien. Vanaf de A28 en de viaducten over de rijksweg zijn deze bermen, met hun specifieke heidevegetatie een beeldbepalend element. Vanuit beeld en vanuit ecologisch oogpunt wordt extensief beheer voorgestaan. In de inrichting van het gehele gebied langs de A28 zal dit een rol gaan spelen. De bermen moeten het ruimtelijke beeld ondersteunen. De te realiseren ontsluitingsweg zal qua profielopbouw en inrichting van het profiel met dit aspect rekening houden. De bermen worden gevrijwaard van bebouwing. Het zogenaamde ‘landmark’ kantoor (in het verlengde van het huidige GSK gebouw) wordt om deze reden ter plaatse van de huidige keerlus gedacht. Hierdoor wordt het talud niet of nauwelijks aangetast. Het ruimtelijke beeld vanaf de A28 en vanaf de viaducten Zandbergenlaan, Huis ter Heide weg blijft overeind. Het beeld dat hierdoor ontstaat, is een doorgaand hoog opgaand talud van heidebeplanting, met daar bovenop het GSK en het ‘landmark’ kantoor.

Ruimtelijke hoofdstructuur

3.2.2 Ontsluitingsweg De autoboulevard wordt ontsloten via een nieuwe ontsluitingsweg, die aansluit op de Zandbergenlaan. Het aanliggende woongebied in Huis ter Heide-zuid heeft van doen met relatief veel doorgaand verkeer, door de woonbuurt. In de inrichting van het gebied is uitgegaan van een aansluiting van de genoemde nieuwe ontsluitingsweg op de Huis ter

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

18

mRO

Heideweg, direct noordelijk van het GSK gebouw. De verkeersstructuur wordt zodanig vorm gegeven dat het doorgaande verkeer gebruik zal maken van de nieuwe ontsluiting. Alleen bestemmingsverkeer, van en naar het woongebied, zal nog gebruik maken van de woonstraten prins Alexanderweg en de Korte Bergweg. De beeldkwaliteit speelt hierin in zoverre een rol dat het profiel van de nieuwe ontsluitingsweg afgestemd wordt op de beoogde functie. Het profiel bestaat uit twee rijstroken, een tussenberm en een drie meter breed fietspad dat in twee richtingen wordt bereden. De nieuwe ontsluitingsweg zorgt voor de ontsluiting van de verschillende bedrijven.

3.3

BEELDKWALITEIT AUTOBOULEVARD

De autoboulevard wordt in het zuidelijke deel, in ‘de Kuil’ ontwikkeld. De ligging van de autoboulevard grenzend aan het woongebied maar vooral de ligging aan de buitenplaats, vragen om een extra inspanning voor wat betreft de na te streven ruimtelijke kwaliteit. Vanuit beeldkwaliteit is gekozen voor afzonderlijke gebouwen i.p.v. een aaneengesloten bebouwingswand. In de ontwikkelingsvisie van Oud Zandbergen werd de mogelijkheid geboden voor een aaneengesloten bebouwingswand die de oprit van de A28 als het ware volgt. Reden was onder meer de gedachte dat een dergelijke gesloten bebouwingswand een positieve bijdrage aan het geluidsniveau in het woongebied Huis ter Heide tot gevolg zou hebben. Geluidsberekeningen tonen aan dat het effect niet bijster groot is. Dit komt met name door de relatief lage ligging van ‘de Kuil’, waardoor het geluid relatief gemakkelijk over de geplande gebouwen heen kan. Daarnaast speelt de uitvoerbaarheid een rol. Het bestemmingsplan kan weliswaar een langgerekt aaneengesloten gebouw mogelijk maken, maar het kent geen uitvoeringsplicht. Dit betekent dat deze bebouwingsvorm niet afdwingbaar is, tenzij het mogelijk is om in één keer het bedoelde gebouw te bouwen. Dit laatste is niet opportuun. Belangrijkste punt voor de keuze voor afzonderlijke gebouwen is de beoogde beeldkwaliteit. De autoboulevard vormt in menig opzicht een bijzondere locatie door de ligging direct aan de buitenplaats, aan de Zandbergenlaan, rijksweg A28 en niet in de laatste plaats door het aanwezige hoogteverschil. Uitgangspunt is dat de buitenplaats vanuit alle gezichtspunten duidelijk aanwezig moet blijven.

Doorsnede ontsluitingsweg, voorterreinen

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

19

mRO

Om dit uitgangspunt te verwezenlijken is gekozen voor een gesegmenteerde bebouwingsvorm met een verticale geleding. Dat wil zeggen dat de breedte/hoogte verhouding van de gebouwen in het voordeel van de hoogte ligt. De gebouwen moeten zich door vorm, architectuur en massa (hoogte) manifesteren naar de ontsluitingsweg. De afstand tussen de gebouwen moet bovendien voldoende zijn om het achterliggende bosgebied i.c. buitenplaats te kunnen waarnemen. Het ligt zeker niet in de bedoeling zogenaamde platte dozen te realiseren. In navolgende figuren is dit gevisualiseerd. In de eerste dwarsdoorsnede is een beeld gegeven wat juist niet wordt beoogd.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

20

mRO

Gesloten bebouwingsrand, waarin geen sprake is van afzonderlijke gebouwen

Gesegmenteerde bebouwingsrand, met afzonderlijke gebouwen

4m mv 10 m+NAP
5 m+NAP 3,5 m+NAP

4m
1 m

6m
6 ,5 m 3 m 6 m 2 2 ,5 m 8 m

weg op min ima al 9 m + NAP

A'

Dwarsdoorsnede: parkeren in ‘de Kuil’, een gesegmenteerde bebouwing en een groenzone langs de voorzijde van de bedrijven

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

21

mRO

3.3.1

Inrichting Autoboulevard De volgende verdiepingen kunnen zich manifesteren naar de verkeersdeelnemers op de Zandbergenlaan, de nieuwe ontsluitingsweg en de rijksweg A28. De buitenplaats mag geen hinder ondervinden van de autoboulevard. Een strikte scheiding tussen de functies is noodzakelijk. De taluds van ‘de Kuil’, moeten zoveel mogelijk worden benut om de genoemde scheiding te realiseren.

In de eerste plaats moet worden ingespeeld op de ligging aan de rand van de buitenplaats. In de situering van gebouwen moet het parkbos als achtergrond tussen gebouwen dominant aanwezig blijven. In de tweede plaats moet worden ingespeeld op het aanwezige hoogteverschil in het gebied. Doordat in het verleden de gronden zijn uitgegraven ten behoeve van de aanleg van de aanliggende rijksweg is een hoogteverschil van ca. 4 meter ontstaan tussen de bodem van ‘de Kuil’ en het peil van de Zandbergenlaan en de Prins Alexanderweg. Dit hoogteverschil maakt het mogelijk de minder aantrekkelijke gevels van werkplaatsen, magazijn etc. aan het oog te ontrekken. Hierdoor komt alleen de showroom e.d. in beeld. De nieuwe ontsluitingsweg ligt ongeveer tot 1,5 meter lager dan de bovenkant van de werkplaatsgebouwen op de begane grond.

Beoogd ruimtelijk beeld vanaf de Zandbergenlaan

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

22

mRO

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

23

mRO

De groenstrook langs de Prins Alexanderweg blijft een belangrijk ruimtelijk element. De entrees van de autoboulevard, vanaf de Zandbergenlaan en de prins Alexanderweg worden verbijzonderd door middel van groen en bebouwing. Gestreefd wordt naar een éénduidige inrichting van de voorterreinen. De gebouwen moeten bij voorkeur in één doorgaande voorgevelrooilijn worden gebouwd. Op de voorterreinen kan het parkeren plaats vinden voor de bezoekers. Voorwaarde is dat het parkeren niet rechtstreeks wordt ontsloten op de ontsluitingsweg, maar bereikbaar is via een parallelweg. Tussen de voorterreinen de ontsluitingsweg kan eens scheiding in de vorm van een groene haag of keermuur zorgen voor continuïteit in het ruimtelijk beeld (max. 0,75 meter hoog). Tussen de gebouwen kunnen boomgroepen het open beeld benadrukken. Voorgesteld wordt om groenelementen als bomen, hagen etc. vooral tussen de gebouwen te plaatsen. De scheiding tussen de gebouwen en de ontsluitingsweg kan middels een haag of bijvoorbeeld een fraai stenen keermuur(tje) worden vorm gegeven. Het wegprofiel moet daarbij zodanig worden ingericht dat de garagebedrijven zich kunnen presenteren en manifesteren naar de weggebruiker/bezoeker. Onderscheid wordt gemaakt tussen het parkeren voor bezoekers, werknemers en occasions. Laatst genoemde groep zal achter de showrooms, al of niet op het dak van de werkplaats worden gerealiseerd. In dit achtergebied zal sprake zijn van flexibele invulmogelijkheden. Bedrijven kunnen ofwel gebouwen, of parkeerplaatsen realiseren of zoals genoemd een combinatie van gebouw en parkeren.

Gemeente Zeist Autoboulevard Oud Zandbergen Voorlopige inrichtingsschets Principe-inrichting
006 80 A2 M ei 2005 1 : 1000 m RO

Inrichtingsvoorstel

3.3.2 Bebouwing Plaatsing Om het groene kader, de bosrand van de buitenplaats te laten domineren, moet er tussen de gebouwen voldoende ruimte (minimaal 20 meter) vrij gehouden worden. Het aantal individuele gebouwen in verhouding tot de openruimte is dan zodanig dat door afwisseling van massa en openruimte de continuïteit van de bosrand zichtbaar blijft. Aan de hoofdontsluitingswegen staan de gebouwen in eenzelfde rooilijn (zie ook bestemmingsplan). Het landmark gebouw verdient om meerdere redenen bijzondere aandacht.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

24

mRO

• • •

4m 4m
1m

• •
fiets pad rijbaan

6m

6,5 m
GHG 3.00 m+NAP GLG 2.50 m+NAP

3m
0.5 m

6m

22,5 m

de Prins Alexanderweg. Kortom de architectuur, de uitstraling zal op deze punten moeten inspelen; naar de openbare ruimte is sprake van representatieve publieksgerichte ruimten; de eerste bouwlaag is verdiept aangelegd ten opzichte van de ontsluitingsweg; de hogere bebouwing (tweede en derde bouwlaag) staat voor wat betreft het representatieve deel (showroom, entree publiek) op een plint boven het groene maaiveld; de representatieve gevels zijn in hoofdzaak transparante showrooms; entree’s, kantoor en verblijfsruimtes die aan de buitenrand zijn gelegen geven aanleiding tot accenten in de buitenwand.

weg op minimaal 9 m + NAP
Massa en vorm Vanuit stedenbouwkundig concept is in voorgaande al gepleit voor een gesegmenteerde bebouwingsvorm met een verticale geleding. De architectuur kan dit benadrukken. De ligging met de buitenplaats op de achtergrond zorgt voor een continu groene uitstraling en een beeld, waarin de afzonderlijke gebouwen een eigen individueel accent krijgen. Volgende specifieke criteria gelden ten aanzien van massa en vorm van bebouwing: • het ‘landmark’ kantoor mag zich op bijzondere wijze manifesteren. Het benadrukt de westelijke entree van de autoboulevard. Het vormt boven op het talud eveneens een belangrijke blikvanger vanaf de A28 en moet een relatie leggen met het westelijke gelegen GSK gebouw. Daartoe mag het zich in onder meer hoogte onderscheiden met een maximale bouwhoogte van 25 meter. Het gebouw zal eveneens een beëindiging vormen van de groenstrook langs

Detaillering, kleur en materiaal gebruik Respect voor de natuurlijke omgeving is vereist. Dit betekent dat de materiaal- en kleurkeuze moeten worden afgestemd op de natuurlijke omgeving, waarbij signaal kleuren slechts zeer terughoudend gebruikt kunnen worden. Bedrijven in de autobranche hebben de behoefte om zich doormiddel van reclame te presenteren aan het publiek. In extreme gevallen kan deze reclame zich zodanig manifesteren dat het evenwicht in het bebouwingsbeeld verstoort raakt. Volgende criteria worden ten aanzien van detaillering e.d. gehanteerd: • vlakke daken worden afgedekt met grind of vegetatie. Hellende daken worden afgedekt met vegetatie of een aluminium of staal beplating in een kleur die overeenkomt met de gevelbekleding; • de technische en innovatieve uitstraling vraagt om technische, moderne en lichte materialen, zoals staal, aluminium, glas in combinatie met schoon beton, baksteen en hout; • uitbundige reclame of fel verlichte reclame dient vermeden te worden;

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

25

mRO

• •

reclame uitingen dienen zo mogelijk geïntegreerd te worden in het ontwerp; de lichtuitstraling aan de achterzijde naar de buitenplaats moet zo veel mogelijk worden voorkomen door dichte gevels aan de achterzijde of door ‘s nachts geen verlichting te gebruiken. terughoudendheid in lichtgebruik aan de voorzijde is eveneens van belang, voor de fauna op de achterliggende buitenplaats Oud Zandbergen. BEELDKWALITEIT BEDRIJVENTERREIN HUIS TER HEIDE ZUID

3.4

Het GSK gebouw is een beeldbepalend element in dit gebied. Het gebied zal zowel ruimtelijk (van drie bouwlagen naar maximaal twee met kap) als functioneel (functies die gecombineerd kunnen worden met een woonomgeving) een overgang vormen van het grootschalige GSK gebouw naar de woningen langs de Korte Poot van de Korte Bergweg. De groenstroken en bomenrijen langs de Prins Alexanderweg en de Huis ter Heideweg zijn beeldbepalend voor het gebied en kunnen een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit leveren. De Korte Poot van de Korte Bergweg heeft een woonkarakter Bedrijfsbebouwing kan hier niet worden opgericht, eventuele nieuwe woningen dienen georiënteerd te zijn op de Korte Bergweg en qua architectuur te passen bij de overige woonbebouwing. De bedrijfsgebouwen worden georiënteerd op de nieuwe ontsluitingsweg. Eventueel kunnen deze worden gecombineerd met bedrijfswoningen. De bebouwing heeft een goothoogte van max. 10 meter bij voorkeur met kap. Het materiaalgebruik is bij voorkeur natuurlijk steen en hout. Niet mogelijk is de bouw van Romney loodsen e.d.
Indicatie inrichting met woningbouw en bedrijven

Zoals genoemd vormt het een overgangsgebied naar de woningen. De architectuur moet de overgang vormgeven ondermeer via materiaal, kapvormen etc. In één van de inrichtingsvarianten is meer woningbouw in het gebied geselecteerd. In die schets is de woningbouw op het voormalige spoortracé gerealiseerd. Dit in het verlengde van de bestaande woningen langs de Korte Bergweg.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

26

mRO

Indicatie inrichting met bedrijven/kantoren

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

27

mRO

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

28

mRO

HOOFDSTUK 4

RELATIE BEELKWALITEITSPLAN WELSTANDSNOTA

Vanaf 1 juli 2004 kunnen bouwaanvragen uitsluitend aan welstandeisen worden getoetst als het gemeentebestuur daartoe een welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente heeft vastgesteld (artikel 12 en 12a Woningwet). Zonder Welstandsnota kan bijvoorbeeld een bouwaanvraag voor een gebouw of bouwwerk met in signaal kleuren gepleisterde muren, een kunst rietendak en een “Gamma” erf afscheiding, niet worden afgewezen. De gemeente Zeist heeft dan ook conform de nieuwe woningwet een Welstandsnota opgesteld. Het voorontwerp van de Welstandsnota heeft voor de inspraak ter visie gelegen en is recentelijk vastgesteld. Omdat de toetsing van welstandsaspecten voor nieuwe ontwikkelingsgebieden, zoals Oud Zandbergen, niet is opgenomen in de recentelijk vastgestelde Welstandsnota, is het zaak om voor dergelijke gebieden een beeldkwaliteitplan op te stellen waarin nadere, aanvullende gebiedscriteria zijn opgenomen waaraan de welstandscommissie kan toetsen. In een later stadium moeten deze criteria uit het beeldkwaliteitplan in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Zeist worden verankerd. Dat kan door in de Welstandsnota te verwijzen naar vastgestelde beeldkwaliteitsplannen en deze als bijlage in de Welstandsnota op te nemen. Ook in het beeldkwaliteitsplan moet worden vermeld dat het plan deel uit maakt van de Welstandsnota. Daarvoor is wel vereist dat het beeldkwaliteitsplan minimaal eenzelfde procedure doorloopt als voor de Welstandsnota is voorgeschreven. Dat betekent inspraak en vaststelling door de gemeenteraad. Nadat de gemeenteraad de welstandscriteria in het beeldkwaliteitsplan heeft vastgesteld en de Welstandsnota daarmee
Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

heeft aangevuld, mag de welstandscommissie toetsen op welstandsaspecten. Het beeldkwaliteitsplan is op deze manier een integraal onderdeel van de vastgestelde Welstandsnota. Bouwaanvragen die worden ingediend voordat de aanvullende gebiedscriteria door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zullen steeds aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Daarbij wordt getoetst aan de van toepassing zijnde loket- en objectcriteria en de bestaande gebiedscriteria. Voor zover die niet (meer) van toepassing zijn, worden de algemene welstandscriteria en de gebiedscriteria gehanteerd. Van groot belang is dat er bij de bevolking een breed draagvlak wordt gecreëerd voor het beeldkwaliteitsplan (o.a. door middel van inspraak), waarin de inrichting en het beheer van de buitenplaats grenzend aan de bouwlocatie zullen worden betrokken. Opgemerkt wordt dat, in tegenstelling tot een bestemmingsplan, tegen een beeldkwaliteitsplan geen bezwaar of beroep mogelijk is. De Welstandsnota De toetsingscriteria voor het bebouwde gebied vinden we terug in de ‘Welstandsnota, Gemeente Zeist’ onder hoofdstuk 7 Gebiedscriteria buitengebied. De Autoboulevard De beoogde autoboulevard maakt onderdeel uit van het deelgebied handelscentrum Dijnselburg. Dit gebied is met zijn ligging aan het belangrijkste knooppunt van Zeist een beeldbepalende locatie van de eerste orde. Het beleid van de gemeente is er op gericht om de beeldkwaliteit van het gebied naar een hoger niveau te brengen. Het welstandsbeleid van de gemeente verwoord in de Welstandsnota

29

mRO

speelt in op versterking en verbetering van de beeldkwaliteit en dient daarmee de identiteit van Zeist te bevorderen. De nieuwe autoboulevard Oud Zandbergen valt binnen dit samenhangende gebied en dient aan de volgende uitgangspunten te voldoen: • voldoende ruimte voor de te vestigen bedrijven; • goede presentatie mogelijkheden; • goede bereikbaarheid; • voldoende parkeervoorzieningen; • versterking van de groene randen rond het werkgebied; • maximale bouwhoogte moet ruim onder de boomkruinen blijven; • harmonie in vormgeving, situering en materiaalgebruik; • geen beeldverstorende activiteiten voor de voorgevel; • geen laden en lossen en parkeren langs de openbare weg; • extra kwaliteitseisen stellen aan de zichtzone richting A 28; • extra kwaliteitseisen stellen aan het verlichtingsplan en reclame uitingen. Architectuur Respect voor de natuurlijke omgeving is vereist. Dit betekent dat de materiaal- en kleurkeuze moeten worden afgestemd op de natuurlijke omgeving, waarbij signaal kleuren slechts zeer terughoudend gebruikt kunnen worden. De representatieve voorgevels hebben een verticale geleding en staan strak in het gelid in de gebogen rooilijn (zie ook bestemmingsplan). De situering van de hogere bebouwing is alleen toegestaan in een bouwvlak, zoals aangegeven op de plankaart van het bestemmingsplan. Op de hoeken en aan de interne ontsluitingen wordt een tweezijdige oriëntatie van de representatieve gevel vereist. Vooral de hoeklocaties aan de zijde van de Zandbergenlaan en de Prins Alexanderweg geven aanleiding tot een bijzonder architectonisch accent.

Bedrijven in de autobranche hebben de behoefte om zich door middel van reclame te presenteren aan het publiek. In extreme gevallen kan deze reclame zich zodanig manifesteren dat het evenwicht in het bebouwingsbeeld verstoort raakt. Om dit te voorkomen, zeker in deze gevoelige omgeving, en om samenhang te creëren in de beeldkwaliteit worden eenduidige eisen gesteld aan reclame uitingen. In navolgende wordt hier nader aandacht aan besteed. Welstandscriteria (autoboulevard) Ruimtelijke structuur Aan de hoofdontsluitingswegen staan de gebouwen in eenzelfde rooilijn (zie ook bestemmingsplan). Plaatsing Om het groene kader, de bosrand van de buitenplaats onderdeel te laten zijn van de beeldkwaliteit moet er tussen de gebouwen door voldoende ruimte (minimaal 20 meter) vrij gehouden worden om die bosranden te ervaren. Het aantal individuele gebouwen in verhouding tot de openruimte is zodanig bepaald dat door het ritme van massa en openruimte de continuïteit van de bosrand zichtbaar wordt. Massa en vorm De gevelgeleding is verticaal Naar de openbare ruimte is sprake van representatieve publieksgerichte ruimten. De eerste bouwlaag is verdiept aangelegd ten opzichte van de ontsluitingsweg. De hogere bebouwing (tweede en derde bouwlaag) staat voor wat betreft het representatieve deel (showroom, entree publiek) op een plint boven het groene maaiveld. De representatieve gevels zijn in hoofdzaak transparante showrooms

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

30

mRO

Entree’s, kantoor en verblijfsruimtes die aan de buitenrand zijn gelegen geven aanleiding tot accenten in de buitenwand. Detaillering, kleur en materiaal gebruik Vlakke daken worden afgedekt met grind of vegetatie. Hellende daken worden afgedekt met vegetatie of een aluminium of staal beplating in een kleur die overeenkomt met de gevelbekleding. De technische en innovatieve uitstraling vraagt om technische, moderne en lichte materialen, zoals staal, aluminium, glas in combinatie met schoon beton en baksteen. Signaal kleuren zijn niet toegestaan. Uitbundige reclame of fel verlichte reclame dient vermeden te worden. Aan het gebouw dient reclame geïntegreerd te worden in het ontwerp. Reclame mag niet voor de voorgevel of boven het dak uitsteken. De verlichting van en aan de gebouwen is op de openbare weg gericht. Lichtvervuiling van de bedrijfsbebouwing naar het bosgebied van de buitenplaats toe is niet toegestaan. Indien de binnenterreinen verlicht worden, is uitstraling naar de buitenplaats niet toegestaan.

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

31

mRO

Gemeente Zeist Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen e.o. mRO/06.80-6/mei 2005

32

mRO