4.

7 Werken
04-03-2002

Huidige situatie en knelpunten Momenteel heeft Stein een taak in het bieden van huisvesting aan grootschalige, bovenregionale bedrijven op het nieuwe Business Park Stein (BPS) dat in het POL de rol van modern gemengd bedrijventerrein heeft gekregen. Zodra dit bedrijventerrein is uitgegeven, is deze bovenregionale taakstelling voor Stein afgerond. In de economische structuur van Stein neemt de industrie reeds sinds de jaren twintig van de vorige eeuw een sterke positie in. Inmiddels biedt echter de sector handel, horeca en reparatiebedrijven de meeste arbeidsplaatsen in de gemeente. Te verwachten is dat na afronding van BPS de werkgelegenheid in de gemeente Stein in de sector transport, opslag en communicatiebedrijven, de sector banken, verzekeringen en zakelijke dienstverlening en de sector overige dienstverlening nog enige autonome groei zal vertonen. Eind 2000 zijn er in het stationsgebied, aan de Schuttersstraat en aan de Paalweg/Heirstraat nog slechts enkele kleine kavels beschikbaar voor lokale bedrijven. Voor de vestiging van kleinschalige kantoren is in de huidige situatie geen geschikte ruimte voorradig. In de Westelijke Mijnstreek is, volgens de behoefteprognoses van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg, tot 2010 een voorspeld tekort van 40 tot 55 ha modern gemengd bedrijventerrein en een mogelijk overaanbod van 25 tot 30 ha bedrijvenpark. De uitgifte van terreinen voor lokale bedrijven bedroeg over de afgelopen 10 jaar gemiddeld 0,9 ha/jaar. Vertaald naar de toekomst betekent dit een behoefte van 9 ha voor lokale bedrijven tot 2010 en ca.14 ha tot 2015. Gelet op het slechts beperkte aanbod nu zullen er stappen moeten worden gezet om minimaal voor de komende 10 jaar ruimte voor lokale bedrijven beschikbaar te krijgen. Het bedrijventerrein Kerensheide voldoet qua uitstraling, inrichting en beheer niet meer aan de eisen van de huidige en toekomstige tijd. Voor een goede ontwikkeling van de Haven Stein dient er duidelijkheid te komen over het Regionaal Overslag Centrum (ROC). Onderbouwing en afweging Gegeven de beperkte expansieruimte voor de gemeente zullen de criteria voor de vestiging van bedrijven zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht aan een nadere analyse onderworpen moeten worden. Het beleid zal immers gericht dienen te zijn op een doelmatig gebruik van de (beperkte) ruimte. Gelet op de te verwachten autonome groei van de sector banken, verzekeringen en zakelijke dienstverlening en van de sector overige dienstverlening bestaat er behoefte aan locaties voor de vestiging van primair op de lokale markt gerichte kantoorfuncties. Het gaat daarbij om relatief kleinschalige kantoorontwikkelingen. DSM is de belangrijkste werkgever voor de beroepsbevolking van Stein. Uit een oogpunt van het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden die noodzakelijk zijn voor de continuïteit van DSM in Zuid-Limburg verzet de gemeente Stein zich niet tegen de realisering van Graetheide. Dit gebeurt onder strikte afspraken over milieugevolgen (Alara-principe) en de ruimtelijke inpassing. Op dit beleidsonderdeel blijft regionale en provinciale afstemming noodzakelijk. De betekenis van regionale afstemming op het gebied van (her)structurering van bedrijventerreinen neemt toe. Regionale samenwerking, ondermeer over de nadere concretisering van de regionale visie, dient geïntensiveerd te worden. Een en ander conform het door het provinciebestuur voorgestane beleid. In het kader van de revitalisering van bedrijventerrein Kerensheide is geconstateerd dat het zuidelijke deel met de huidige vestiging van Superconfex, met een bestaand

winkelaanbod van ca. 1000 m2 (voormalige fabriekswinkel) en uitstekend ontsloten op een kruispunt van de autosnelwegen Eindhoven-Maastricht en Antwerpen-Aken, de potentie heeft om zich te ontwikkelen tot een locatie voor een themagerichte detailhandelsformule met een bovenregionaal marktgebied. Uit een oogpunt van het in gang zetten van een kansrijk revitaliseringsproject voor het gehele bedrijventerrein Kerensheide is het ook wenselijk te komen tot een meer intensieve benutting van de locatie Superconfex om ruimte te creëren voor het uitplaatsen van bedrijven van Kerensheide-Noord. Voor de Superconfex-locatie kan worden gedacht aan een formule waarbij binnen één thema, bijvoorbeeld outdooractiviteiten, een breed en diep assortiment wordt aangeboden in een omgeving waarin veel aandacht is besteed aan de recreatieve waarde van het winkelen. Te verwachten is dat een dergelijke vestiging niet verdringend maar complementair is ten opzichte van het bestaande winkelcentrum Stein. Gelet op de beperkte schaal en de specifieke aard van de detailhandel is er evenmin sprake van een perifere detailhandelsvestigings(PDV)-locatie of van een ontwikkeling die concurrerend zou zijn voor bestaande en geprojecteerde PDV-locaties in Zuid-Limburg. Het ontwikkelen van de bovenomschreven potentie staat momenteel echter nog op gespannen voet met het detailhandelsbeleid van rijk en provincie. Volgens dit beleid, dat voor Stein het meest concreet is geformuleerd in het Streekplan Zuid-Limburg en de herziene Beleidsnota Detailhandel van de provincie Limburg van 1998, dient de detailhandel te worden geconcentreerd in de aanwezige winkelcentra. Een uitzondering wordt gemaakt voor limitatief aangegeven vormen van grootschalige detailhandel, waarvoor binnen de regio één PDV-locatie is aangegeven. Conform de beleidsnota detailhandel van de provincie mag onder strakke randvoorwaarden ook een deel van Business Park Stein voor bepaalde grootschalige vestigingen worden vrijgegeven. De op de locatie Superconfex beoogde winkelformule behoort vooralsnog niet tot de genoemde categorieën. Wel is te verwachten dat, mede onder invloed van een meer liberale detailhandelsbenadering in de begin 2001 te verwachten Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening van het rijk, een zekere verruiming van de mogelijkheden zal ontstaan. Nader onderzoek en overleg met de provincie zal kunnen leiden tot meer duidelijkheid over de haalbaarheid van de gewenste ontwikkeling. De vraag of het uit een oogpunt van een goed perspectief voor de gehele Steinse detailhandel wenselijk is om de aanwezige potentie ook te benutten kan pas worden beantwoord nadat nader onderzoek heeft plaatsgevonden naar de gevolgen voor de bestaande detailhandel. Voorstellen voor Stein op weg naar 2015 1. Voor het creëren van ruimte voor lokale bedrijven moeten veel stappen tegelijkertijd worden gezet. Gelet op de nu in te schatten inspanningen in tijd en geld die dit voor de gemeente met zich mee zal brengen, dient een duidelijke fasering te worden aangebracht in stappen voor de korte termijn (tot 2002), voor de middellange termijn (2002-2005) en voor de lange termijn (2005-2010). 2. Starten met de gronduitgifte van het stationsgebied. 3. Voor zowel de bestaande als voor nieuwe bedrijventerreinen streven naar intensivering van het ruimtegebruik. 4. Inventariseren en ontwikkelen van mogelijkheden bestemmingsplan Business Park Stein om kleinere kavels voor lokale bedrijven uit te geven. 5. De Haven van Stein heeft een belangrijke functie in de aan- en afvoer van grondstoffen en producten (met name bulkgoederen) van DSM. De huidige overslag van grind en andere bouwstoffen zal verder worden uitgebreid in het kader van de

ontwikkeling tot Regionaal Overslag Centrum (ROC). In het kader van de verdere uitbouw van de logistieke functie van de Westelijke Mijnstreek zal de verdere ontwikkeling van het goederentransport per schip via de haven Stein worden bevorderd. Mede ter ondersteuning hiervan zijn voor de vestiging van havengebonden bedrijven mogelijkheden gecreëerd op het in het project Grand Design gerevitaliseerde gebied van Haven Stein. 6. Er zal met de eigenaren van de haven, DSM en L´Ortye, worden onderhandeld om in de haven ruimte beschikbaar te krijgen voor lokale bedrijven. 7. Nieuwe terreinen voor lokale bedrijven voor de periode na 2005 zullen moeten worden gecreëerd door middel van revitalisering met intensivering van het ruimtegebruik van de bestaande bedrijventerreinen. 8. Er zal worden meegedacht over het herstructureren van Kerensheide met als doelstelling revitalisering van het gehele terrein. Voor het noordelijke deel betekent dit een min of meer ingrijpende herstructurering, waarmee voor een deel van de bedrijven nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden worden gecreëerd en andere bedrijven moeten worden verplaatst. Waar mogelijk wordt gestreefd naar intensivering van het ruimtegebruik in zowel horizontale als verticale zin. In het zuidelijke deel zal ruimte moeten worden gevonden voor uit te plaatsen bedrijven uit het noordelijk deel en voor het overige voor een mix van de segmenten detailhandel, kantoren, logistiek, lokale en regionale bedrijven. Stappen in dit samen met de ondernemers ter plaatse op te pakken proces zijn het inventariseren van wensen en mogelijkheden van de bedrijven, het gezamenlijk opstellen en vervolgens uitvoeren van een herstructureringsprogramma. Voor de mogelijke detailhandelsontwikkelingen zal een nader onderzoek worden ingesteld naar de mogelijkheden hiervoor binnen het huidige en toekomstige beleid van provincie en rijk en naar de gevolgen voor de bestaande detailhandel. 9. Er zullen drie mogelijke ontwikkelingsscenario’s voor de locatie hoek Industrieweg – Heerstraat Noord worden opgesteld. Vervolgens zal één voorkeursscenario worden gekozen en uitgewerkt. De alternatieve scenario´s lopen uiteen tussen het handhaven in de huidige ook qua ruimtelijke kwaliteit geoptimaliseerde opzet met twee supermarkten en het geheel verplaatsen van de detailhandel. 10. Voor het behoud van de te realiseren kwaliteit op lange termijn wordt gestreefd naar het realiseren van parkmanagement voor de bedrijventerreinen in de gemeente Stein apart, gezamenlijk of mogelijk zelfs in regionaal verband. 11. Bij de planontwikkeling voor centrum Stein en voor de revitalisering van het bedrijventerrein Kerensheide worden kleinschalige vestigingsmogelijkheden voor kantoren ten behoeve van de sector banken, verzekeringen en zakelijke dienstverlening en de sector overige dienstverlening meegenomen. Deze vestigingsmogelijkheden zijn bedoeld voor lokale bedrijven. 12. Ten behoeve van het mogelijk maken van “thuiswerken” zal worden gestreefd naar verbetering van de mogelijkheden van werken in woongebieden. Uiteraard leidt dit ook tot de behoefte aan ruimere woningen. 13. Bij de herontwikkeling van de centra van Stein zijn behoud en verruiming van de werkgelegenheid in de detailhandel een belangrijke randvoorwaarde. 14. Het beleid om milieuhinderlijke bedrijven te verplaatsen uit woongebieden zal worden voortgezet.