gemeente Tilburg

Notitie behandeling inspraakreacties en reacties overleginstanties bestemmingsplan Bedrijvenpark Charlotte/tervisielegging ontwerp in het kader van de vaststellingsprocedure. 1. Inleiding.

In sept. 2002 is het Landgoed Charlotte , groot circa 20 ha, door de gemeente aangekocht. Op een deel van het landgoed, groot 12,2 ha en gelegen aan de Dongenseweg/ Swaardvenstraat, rust o.g.v. het b.p. Vossenberg en Dongenseweg de bestemming “Gemengde Doeleinden”. Op de resterende 7,8 ha gelegen aan de Swaardvenstraat/ Zevenheuvelenweg rust op grond van het bestemmingsplan Industrieterrein Noord (Kraaiven) een bedrijfsbestemming. De bestemming Gemengde Doeleinden biedt vestigingsmogelijkheden voor milieugevoelige functies, die in planologisch en milieuhygiënisch opzicht niet verenigbaar zijn met de industriële bedrijfsactiviteiten op de omringende bedrijventerreinen, met name Kraaiven en dit geldt dan met name voor IFF Nederland b.v. Op 12 juli 2005 heeft het college o.m. besloten om bij de herontwikkeling van het Landgoed Charlotte uit te gaan van de vigerende bestemmingen. Het ontwikkelde voorontwerp-b.p. Bedrijvenpark Charlotte had dan ook alleen betrekking op het bouwblok van het voormalige Charlotte-oord, groot 4,2 ha. Het rond dit bouwblok gelegen bos/natuurgebied zou intact blijven en de huidige bestemmingsregeling voor dat gebied, groot 8,1 ha, zoals opgenomen in het b.p. Vossenberg en Dongenseweg behoefde dus geen wijziging. Op 6 december 2005 heeft het college ingestemd met het voorontwerp-bestemmingsplan Bedrijvenpark Charlotte, dat, zoals is aangegeven, was gericht op het bestaande bouwblok. Gekozen is voor de ontwikkeling van de gronden binnen dat bouwblok tot een hoogwaardig bedrijventerrein. De gewenste hoogwaardigheid zal t.o.v. de omringende bedrijventerreinen vooral tot uitdrukking moeten komen in functioneel een ander type bedrijvigheid en een andere verhouding tussen kantoor- en bedrijfshalcomponent. De milieucategorie is 3a en 3b (grote lawaaimakers, voorheen categorie A-inrichtingen zijn uitgesloten). De vestiging van bedrijfswoningen is vanwege mogelijke beperkingen voor de te vestigen bedrijven en de zittende bedrijven niet toegestaan. Het bebouwingspercentage per bouwperceel is gesteld op maximaal 75. De bouwhoogte op maximaal 15 meter. Op 6 december 2005 heeft het college ook besloten om het voorontwerp-bestemmingsplan vrij te geven voor inspraak en het plan aan te bieden aan de gebruikelijke overleginstanties w.o. de Provinciale Planologische Commissie (PPC). Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 9 tot en met 30 januari 2006 ter inzage gelegen. Op 18 januari 2006 is er een inloopbijeenkomst gehouden. Er zijn 2 inspraakreacties ingekomen. Ook de reacties van de overleginstanties w.o. de PPC zijn binnen. Deze reacties worden hierna behandeld en hebben geleid tot een aanpassing van het voorontwerp-bestemmingsplan op een aantal wezenlijke onderdelen, onder andere een vergroting van het plangebied en een verruiming van de zone industrielawaai. Het bestemmingsplan is thans in ontwerp gereed en kan ter visie worden gelegd in het kader van de vaststellingsprocedure. Onderhavige nota is reeds eerder in procedure gebracht voor behandeling in het college op 14 november 2006. De nota is toen echter teruggenomen vanwege de toen nog bestaande optie van ZLTO op (een deel van) de gronden van het bedrijvenpark Charlotte. Aangezien die optie is vervallen staat het ontwerp-bestemmingsplan in zijn huidige opzet niet meer ter discussie kan over dat ontwerp-bestemmingsplan door het college nu een besluit worden genomen. 2. Behandeling inspraakreacties.

Er zijn inspraakreacties ingediend door: de heer N. Knipscheer, Dongenseweg 100 te Tilburg; IFF Nederland B.V. te Hilversum. inspraakreactie van de heer Knipscheer.

gemeente Tilburg
Korte inhoud: Wijst er op dat op de grens van het plangebied een grote natuurvijver ligt. Deze vijver is een stepping stone voor flora en fauna van zuid naar noord en moet derhalve behouden blijven. Tevens wordt verzocht om overleg te voeren met de werkgroep Groene Mal, omdat op termijn door de aanleg van de verlengde Burg. Baron van Voorst tot Voorstweg en de verbreding van de brug over het kanaal de groene mal toch al zal worden aangetast. Ook is van belang dat er in de noord-oosthoek van het plangebied een verbinding blijft bestaan met het natuurpark Wolterbeekstraat. Standpunt college. Over de herontwikkeling van landgoed Charlotte is de afgelopen jaren diverse malen met de Groene Malpartners overleg gevoerd. In 2004 is er een studie verricht naar de mogelijkheid voor het inrichten van de Noord-Zuidzone (tussen Huis ter Heide en Landgoederen-Kaaistoep) als ecologische verbindingszone, waar landgoed Charlotte ook toegerekend wordt. Daarbij is als eerste gekeken welke verwante ecosysteemtypen aan beide zijden van de geplande verbinding voorkomen en welke soorten daarbij horen. Vervolgens is geanalyseerd voor welke soorten een verbinding op dit schaalniveau mogelijk en noodzakelijk is. Mede op basis van deze studie en financiële overwegingen is geconcludeerd dat het niet realistisch is om de ecologische verbindingszone in de Noord-Zuidzone aan te leggen. Bovendien werd er in de studie geconcludeerd dat als er al een verbindingszone zou zijn, landgoed Charlotte daar geen onderdeel vanuit maakt. Door de natuurorganisaties uit de Groene Mal is bovendien op 21 februari 2005 een uitruil voorgesteld waarbij Landgoed Charlotte zich maximaal tot bedrijventerrein kan ontwikkelen en het bij de Steenfabriek in Udenhout geplande bedrijventerrein geheel komt te vervallen. Voor de natuurorganisaties is van belang dat op de locatie Steenfabriek e.o. een substantiële natuurwinst is te bereiken terwijl zij inschatten dat de natuurwaarden op Landgoed Charlotte - door de ingesloten ligging en de voorgestane bedrijfsontwikkeling – in de toekomst ernstig aan belang zullen inboeten. In het voorontwerp-bestemmingsplan is met dit standpunt rekening gehouden. Overigens blijft de vijver (dit betreft een aangelegde vijver en geen natuurvijver) vooralsnog in zijn geheel gehandhaafd. inspraakreactie van IFF.

Korte inhoud: 1. Gevraagd wordt om nauwgezet te bezien of met het uitsluitend herzien van de bestemming van het voormalige bouwblok van Charlotte-oord en dus het behoud van bestemming Gemengde Doeleinden voor het omliggende bosgebied, elk milieugevoelig gebruik uitgesloten wordt, gelet op de bedrijfsbelangen van IFF. 2. De 50 dB(A)contour industrielawaai van het bedrijventerrein Kraaiven doorkruist het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan. Deze contour is destijds door de Provincie Noord-Brabant met een apart zonebesluit op grond van de Wet geluidhinder vastgesteld.De contour zou terugwijken ter plaatse van het bouwblok omdat zich ten tijde van de zonering daar een geluidgevoelige functie aanwezig was. Omdat in het voorontwerp-bestemmingsplan geen rekening meer is gehouden met dergelijke functies kan de contour worden verruimd en zou de zuidwestelijke grens van het (voormalige) landgoed Charlotte kunnen worden aangehouden. 3. In het onderdeel Externe veiligheid van het voorontwerp-bestemmingsplan is aangegeven dat de PRcontour het plangebied net raakt. Volgens IFF is dit echter niet correct. Een heel klein deel van die contour ligt circa 10 meter buiten de terreingrens aan de zuidzijde van haar terrein aan de Ledeboerstraat. 4. De bij de plan voorschriften behorende bedrijvenlijst maakt de vestiging van een groot aantal productiebedrijven mogelijk die in strijd met de uitgangspunten opgenomen in de toelichting. Die uitgangspunten gaan uit van een hoogwaardig bedrijventerrein, waar zich bedrijven zullen vestigen die hoogwaardiger zijn dan de (productie)bedrijven die zich kunnen vestigen op de omliggende bedrijven-

gemeente Tilburg
terreinen en waarbij dan met name wordt gedacht aan kennisintensieve en kennisgerelateerde (R&D en ICT) bedrijven met een veelal hogere aandeel kantoorhoudendheid. Overigens is de vestiging van productiebedrijven ook van invloed op de bestaande geluidcontour industrielawaai. De vestiging van dergelijke bedrijven mag volgens IFF niet ten kosten gaan van de geluidruimte die mogelijk nog aanwezig is voor de uitbreiding van de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein Kraaiven. Ook dit is reden voor een verruiming van de contour. 5. In artikel 3.2.1. onder a van de planvoorschriften ontbreekt een woord of zinsnede. 6. In artikel 4.3. van de planvoorschriften is een algemene vrijstellingsmogelijkheid opgenomen ten gunste van het meest doelmatige gebruik van de gronden. Gevraagd wordt welk motief aan deze bepaling ten grondslag ligt en welke criteria er worden gehanteerd bij het eventueel verlenen van een vrijstelling. IFF is van oordeel dat een vrijstelling voor een milieugevoelig gebruik in ieder geval dient te worden uitgesloten. 7. Artikel 6.1. onder b en c van de planvoorschriften biedt de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen voor functies die in het voorontwerp-bestemmingsplan niet worden toegestaan. Die bepalingen kunnen dus worden geschrapt. 8. De vrijstellingsbepaling in artikel 8.2 van de planvoorschriften ten behoeve van vernieuwing/ wijziging van onder het overgangsrecht vallende bouwwerken bevat een verwijzing naar een procedurebepaling die niet in de voorschriften voorkomt. Standpunt college. Ad 1. Zie onder standpunt college ad 2 bij reactie directie Ruimtelijke ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant. De bestemming Gemengde Doeleinden is omgezet in de bestemming Natuur/Bos NB. Ad 2. Zie onder standpunt college ad 3 bij reactie directie Ruimtelijke ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant. De zone industrielawaai is verruimd. Ad 3. De betreffende PR-contour betreft de 10-8 contour. Deze contour heeft geen enkele juridische betekenis en is enkel ter informatie opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan. Pas een PR van 10-6 of hoger kan beperkende consequenties hebben, maar deze ligt bij IFF volledig binnen de eigen terreingrenzen. Kortom, de vraag waar de contour exact ligt (tegen of net over het plangebied) is geen discussiepunt. Ad 4. De aanvankelijk bij het bestemmingsplan opgenomen bedrijvenlijst is niet meer opgenomen. In artikel 3 bestemming Bedrijven van de planvoorschriften is een uitgebreider bedrijfsprofiel opgenomen. De milieucategorie blijft 3a en 3b. Ad 5. Artikel 3.2.1. onder a van de planvoorschriften is vervallen. Ad 6. De vrijstellingsbepaling waarop wordt gewezen is de z.g. toverformule die standaard in elk bestemmingsplan is/wordt opgenomen. Zolang een zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming naar objectieve maatstaven mogelijk is het verlenen van een dergelijke vrijstelling niet aan de orde. Soms is het naar objectieve maatstaven vasthouden aan een bestemming echter niet meer zinvol. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een gebouw waarop een agrarische bestemming rust, terwijl ter plaatse naar agrarische gebouwen van dat soort als gevolg van sociale, economische of ruimtelijke ontwikkelingen geen vraag meer bestaat. Het in een dergelijke situatie vasthouden aan een gebruik overeenkomstig de bestemming zou dan neerkomen op een beperking van het meest doelmatige gebruik. In dat geval kan bedoelde vrijstellingsmogelijkheid uitkomst bieden. Zou in het geval van het bestemmingsplan bedrijvenpark Charlotte ooit een beroep worden gedaan op bedoelde vrijstellingsbepaling - wat niet erg waarschijnlijk wordt geacht door ons college - dan is het voor de hand liggend dat een van de bestemming afwijkend gebruik geen consequenties mag hebben voor de omliggende bedrijven.

gemeente Tilburg
Ad 7. Artikel 6.1 onder b is vervallen. Artikel 6.1. onder c is als volgt gewijzigd: - de aard en omvang van kantines, restauratieve voorzieningen e.d. die ondersteundend zijn teneinde de ondergeschiktheid van die voorzieningen veilig te stellen en/of ter voorkoming van een onevenredige aantasting van andere functies in de omgeving. Ad 8. Artikel 8, lid 8.2. is als volgt gewijzigd: Burgemeester en wethouders kunnen met inachtneming van de procedureregels als bedoeld in 7.1. vrijstelling verlenen van het in 8.1 onder a bepaalde ten behoeve van een algehele vernieuwing of verandering van het in de aanhef van 8.1 bedoelde bouwwerk. 3. Behandeling reacties overleginstanties.

Bij brief van 24 maart 2006 is een reactie ingediend door de Brabantse Milieufederatie te Tilburg. Op 21 maart 2006 is door de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving (ROH) van de provincie een advies uitgebracht inzake het voorontwerp-bestemmingsplan. De Provinciale Planologische Commissie heeft in samenhang met het advies van de directe ROH het plan behandeld in haar vergadering van 5 april 2006. Op 5 april 2006 (verzonden 19 april 2006) is door die commissie een advies uitgebracht. reactie Brabantse Milieufederatie (BMF).

Korte inhoud. 0p de eerste plaats wordt geconstateerd dat in tegenstelling tot hetgeen in de paragraaf Opzet bestemmingsplan van de toelichting is opgenomen delen van de Groene Hoofdstructuur ook binnen het plangebied (bouwblok) zijn gelegen. De BMF vraagt zich dan ook af of de stelling dat de begrenzing van de GHS past binnen het door het Ecologisch Adviesbureau Cools (EAC) opgestelde begrenzingsvoorstel wel juist is. Indien delen van de GHS toch in het plangebied vallen zijn de beschermingsformules van de GHS (inclusief compensatie) van toepassing op die delen. Daarnaast worden vraagtekens gezet bij de stelling in de plantoelichting dat het niet zinvol is een bufferzone rondom het bos te hanteren ter vermindering van de verstoring, omdat de toekomstige ecologische kwaliteit feitelijk zeer gering zal zijn. Deze redenering roept spanning op met de beschermings - en compensatieregels uit het rijks - en provinciaal beleid en het Groene Malbeleid. Er dient immers altijd te worden uitgegaan van de huidige waarde(n) en niet van de eventueel in de toekomst lagere waarde(n). In overweging wordt gegeven om alsnog compensatie op te nemen voor de te verstoren zone. Standpunt college. Bij de begrenzing in het voorontwerp-bestemmingsplan is uitgegaan van de plankaart van het streekplan, waarbij het plangebied geen onderdeel vormt van de GHS. Daarmee wordt inderdaad niet geheel het begrenzingsvoorstel van EAC gevolgd. Het begrenzingsvoorstel van EAC rekent echter (van het gedeelte dat tot het bestemmingsplan Vossenberg en Dongensweg behoort) circa 7,35 ha tot de GHS en circa 4,9 ha niet tot de GHS. In het voorontwerp-bestemmingsplan wordt echter circa 8,1 ha tot de GHS gerekend en circa 4,15 ha niet. Geconstateerd kan worden dat per saldo een groter en meer aaneengesloten gedeelte GHS gerespecteerd zal worden (het oude parkeerterrein in het bos komt bijvoorbeeld te vervallen). De tekst zal op dit punt aangepast worden. Daarnaast stelt de BMF vraagtekens bij de stelling dat het niet zinvol is een bufferzone rondom het bos te hanteren ter vermindering van de verstoring omdat 'de toekomstige ecologische kwaliteit … feitelijk zeer gering zal zijn. Er wordt door de BMF op gewezen dat altijd uitgegaan moet worden van de huidige waarde(n) en niet van eventueel in de toekomst lagere waarde(n). BMF geeft in overweging om alsnog compensatie op te nemen voor deze te verstoren zone. Deze vraagtekens zoals BMF die aangeeft, kunnen inderdaad geplaatst worden. Daarbij past evenwel de volgende kanttekening. Als er een bufferzone in het plangebied gehanteerd zou worden betekent dat

gemeente Tilburg
feitelijk dat er geen bedrijvenpark dan wel bedrijventerrein aangelegd zou kunnen worden: de omvang daarvan zou te beperkt tot nihil zijn. Een dergelijke handelwijze past niet in de eerder vastgestelde ruimtelijke uitgangspunten: onder meer doelend op landgoed Charlotte is in de intentieovereenkomst Groene Mal (2002) gesteld dat de binnen de Groene Mal gelegen bestemmingen 'Industrie' en Gemengde doeleinden' in principe gehandhaafd blijven; in het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio is het gehele landgoed aangeduid als bestaand stedelijk gebied met de aanduiding "beheer en intensivering". Dit is in overeenstemming met de op dat moment vigerende bestemming en een logisch gevolg van het beleidsuitgangspunt in het Streekplan dat geldende bestemmingen worden gerespecteerd. Het landgoed Charlotte is opgenomen als onderdeel van het programma voor bedrijventerrein in het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio Breda-Tilburg als te ontwikkelen bedrijventerrein. Daarnaast is er in de besluitvorming heel nadrukkelijk een koppeling gelegd met de locatie Steenfabriek te Udenhout waar de ecologie prioriteit gaat krijgen. Formeel feitelijk is hier uiteraard geen sprake van compensatie voor de aantasting van natuurwaarden op landgoed Charlotte. De twee locaties kunnen echter niet los van elkaar gezien worden. Zowel landgoed Charlotte als de Steenfabriek zijn namelijk in eerste instantie door de gemeente Tilburg aangekocht als te ontwikkelen bedrijventerreinen. In de tekst van het bestemmingsplan zal dit nog nadrukkelijker aangegeven worden. advies directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving.

Korte inhoud. 1. Het onderhavige plangebied vormt volgens de plankaart van het streekplan geen onderdeel van de Groene Hoofdstructuur (GHS). Daarentegen vallen de direct daaromheen liggende gronden op het landgoed wel in de GHS, subzone overig bos- en natuurgebied. In het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio is het gehele landgoed aangeduid als bestaand stedelijk gebied met de aanduiding “beheer en intensivering”. Dit is in overeenstemming met de op dat moment vigerende bestemming en een logisch gevolg van het beleidsuitgangspunt in het Streekplan dat geldende bestemmingen worden gerespecteerd. Het landgoed Charlotte is opgenomen als onderdeel van het programma voor bedrijventerreinen in het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio Breda-Tilburg als te ontwikkelen hoogwaardig bedrijventerrein. Indien het totale landgoed zou worden herbestemd biedt dit meer mogelijkheden om het op het landgoed aanwezige bosgebied te behouden. In het voortraject van het onderhavige plan heeft u dit terecht onderkend. Echter uiteindelijk heeft u er voor gekozen alleen het in het geldende bestemmingsplan aangegeven bebouwingsvlak van het voormalige revalidatiecentrum Charlotteoord met de bestemming “Bijzondere doeleinden” te herzien. De bestemmingen op de overige delen van het landgoed blijven ongewijzigd. De directie betreurt het in eerste instantie dat het college er voor kiest de vigerende bestemming Industrieterrein (volgens het bestemmingsplan voor Kraaiven) te ontwikkelen en niet voor een andere ruimtelijke inrichting van het landgoed waarmee de bestaande natuurwaarden meer behouden blijven. Het college heeft uiteindelijk niet gekozen voor zo’n oplossing. Na uitvoerig overleg en onderzoek, waarbij alle overwegingen zorgvuldig in ogenschouw zijn genomen, heeft het college besloten tot de onderhavige planherziening. Die beslissing kon niet langer worden uitgesteld gelet op de afspraken en de vergunningverlening voor het bedrijf 1FF. Uw keuze is in overeenstemming met het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio Breda-Tilburg waarin het gebied is aangeduid als stedelijk gebied met de aanduiding “beheer en intensivering”. Het is te verwachten dat de natuurwaarden door de ingesloten ligging daarvan en de verdere ontwikkeling tot bedrijventerrein aan waarde zullen inboeten. De directie kan zich daarnaast voorstellen dat u geen procesrisico wil lopen en het al grote tekort op de planexploitatie zo beperkt mogelijk wil houden. Daarnaast heeft de directie er kennis van genomen dat het college op 12 juli 2005 gelijktijdig een keuze heeft gemaakt voor de herontwikkeling van de eveneens door u aangekochte steenfabriek bij Udenhout waarbij u aan ecologie prioriteit geeft. Dit alles overziende stemt de directie in met uw keuze ten aanzien van de herontwikkeling van het landgoed en wil zij medewerking verlenen aan het onderhavige plan. Wel constateert men dat er in de plantoelichting weinig aandacht is besteed aan de overwegingen die ten grondslag liggen aan het collegebesluit van 12 juli 2005. De directie is van mening dat in de toelichting de door gemaakte keuzen voor herontwikkeling van het gehele landgoed duidelijk moet

gemeente Tilburg
worden verwoord 2. De directie acht het niet logisch de benaming van de om het bouwblok liggende bosgebied, namelijk “Gemengde doeleinden” te handhaven. Immers de reden voor die benaming komt met het onderhavige plan te vervallen. Alhoewel het vigerende plan het bosgebied redelijk beschermd, acht de directie het toch wenselijk dit gebied in de onderhavige planherziening mee te nemen en te bestemmen als bosgebied. 3. Op 17 februari is er ambtelijk overleg geweest over de geluidsaspecten. De conclusie uit dat overleg is dat het uit milieuhygiënisch oogpunt (ter bescherming van de woningen aan de Dongenseweg) beter is het nieuwe bedrijvenpark bij het gezoneerde industrieterrein Kraaiven te trekken en de zone hierop aan te passen. Dit is mogelijk door het omliggende bosgebied met de bestemming Gemengde doeleinden in het onderhavige plan op te nemen. De aangepaste zone van het industrieterrein Kraaiven kan dan op deze grens van het bestemmingsplan worden gelegd. Op deze wijze worden de woningen aan de Dongenseweg beschermd tegen een te hoge geluidsbelasting als gevolg van industrielawaai. Het deel van het landgoed dat valt onder het geldende bestemmingsplan Industrieterrein Noord en dat van rechtswege is gezoneerd kan geheel binnen de nieuwe zonering worden gelegd. Omdat de nieuwe geluidszone dan doorloopt in de strook direct ten westen van het noordelijk gelegen bosgebied moet de zone in die strook in de onderhavige planherziening worden opgenomen. De zone die van rechtswege is vastgesteld rondom het bosgebied moet dan gelijktijdig worden ingetrokken door een herziening van het bestemmingsplan Industrieterrein Noord. Daarbij is het gewenst de huidige mogelijkheden tot het oprichten van dienstwoningen uit te sluiten. Met de bovengenoemde aanpassingen wordt een nieuwe zone vastgelegd welke veel duidelijker is voor alle huidige en toekomstige gebruikers van het bedrijventerrein en de omliggende woningen. De directie adviseert dit nog eens ambtelijk te bespreken in aansluiting op het resultaat van het eerdere ambtelijke overleg en dit te verwerken in het bestemmingsplan. 4. Gelet op het streven naar zorgvuldig en intensief ruimtegebruik verdient het aanbeveling om naast maximale bebouwingshoogten en percentages ook minimale bebouwingshoogten en —percentages te noemen in de voorschriften. In onze Beleidsbrief “Bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen en detailhandel — Handleiding voor ruimtelijke plannen” gaan men uit van een minimale kavelgrootte per bedrijf van 1.000 m2 en een minimaal bebouwingspercentage van 50% van de kavel. Hiervan kan eventueel via een vrijstellingsbevoegdheid worden afgeweken. 5. De directie adviseert voorts om in het bestemmingsplan waarden op te nemen voor de floor space index (fsi.). De fsi geeft de verhouding weer tussen het bedrijfsvloeroppervlak en het (uitgeefbare) grondoppervlak. In het kader van het uitwerkingsplan/regionaal planningsoverleg van de stedelijke regio Breda- Tilburg hebben de gemeenten afgesproken om bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen aandacht te besteden aan intensivering van het ruimtegebruik. Voor de fsi. is een ambitie geformuleerd van gemiddeld 0,7. Uiteraard zijn er per segment en per terrein verschillen mogelijk. De directie verzoekt om een nadere motivering. 6. Het (verslag van) overleg met de waterbeheerder inzake de waterparagraaf moet nog in het plan worden opgenomen. 7. Door verkeer vanwege ontwikkelingen ontstaat een toename met maximaal vier dagen op de rand van de weg en een toename met één dag op de rand van het bestemmingsplan. Gerekend is met CAR II, versie 4. Hierin zijn nog niet de meest recente ontwikkelingen (positieve effecten van het nationaal luchtkwaliteitsplan) verwerkt. Een maatregel uit het luchtkwaliteitsplan van de gemeente Tilburg houdt in het stimuleren van schoon vrachtverkeer. Dit leidt tot een reductie van minimaal 4 dagen. Dit kan/mag als salderende maatregel worden opgepakt die voldoende toereikend is. Conclusie is dat er wordt voldaan aan het Besluit luchtkwaliteit. 8. De locatie is niet gelegen binnen PR-contouren van andere bedrijven. Wel binnen invloedsgebied van 1FF. De verantwoording van het groepsrisico is afdoende. 9. De definitie van detailhandel ontbreekt in artikel 1. Begripsomschrijvingen. Ook de verwijzing van de functieomschrijving van kantoren klopt niet. De directie verzoekt de voorschriften op deze punten aan

gemeente Tilburg
te passen. Op de plankaart is de tekst bij de legenda-eenheid “Bebouwingssymbool” niet leesbaar. Geadviseerd wordt de lettergrootte aan te passen.

Standpunt college. Ad 1. In de toelichting van het bestemmingsplan is uitgebreider ingegaan op de overwegingen die ten grondslag liggen aan het collegebesluit van 12 juli 2005. De gemaakte keuzen voor herontwikkeling van het gehele landgoed zijn hierin nu duidelijker verwoord Ad 2. Er is door ons college voor gekozen om de planherziening beperkt te houden tot het gebied waar de milieugevoelige functies mogelijk zijn, in casu het huidige bouwblok. Het is echter niet bezwaarlijk om ook het om het bouwblok gelegen bosgebied bij de planherziening te betrekken. Het bestemmingsplan is daartoe aangepast o.m. wijziging van de plankaart en toevoeging van de bestemming Bosgebied. Ad 3. Er is een voorstel uitgewerkt tot verruiming van de zone industrielawaai. Hierover heeft op ambtelijk niveau overleg plaatsgevonden met de provincie. Van die zijde is akkoord gegaan met het voorstel. De zone is nu verruimd en loopt nu over percelen gelegen ten noorden van de Dongenseweg, een deel van de Dongenseweg zelf en percelen ten zuiden van de die weg. Zie verder ook bij planaanpassingen. Ad 4 en 5. Allereerst wordt ingegaan op een tweetal achtergronden, dit ter verduidelijking van de onderstaande berekeningen en de daaruit voortvloeiende conclusie. De provincie veronderstelt in het Uitwerkingsplan Stedelijke Regio Breda-Tilburg een gemiddelde f.s.i. van 0,5 voor bedrijventerreinen. Dat wil zeggen dat de bedrijfsvloeroppervlakte in verhouding 50% is van de kaveloppervlakte (netto-oppervlakte). Een f.s.i. van 0,5 wordt door de regiogemeenten als een realistische aanname gezien. Op basis van bovengenoemde veronderstelling ambieert de provincie voor bedrijventerreinen een f.s.i. van 0,7. Tegelijkertijd veronderstelt de provincie dat het percentage uitgeefbare grond daalt van 70% naar 60%. Berekeningen die zijn uitgevoerd voor de Voortgangsrapportage Werken 2005 hebben aangetoond dat op veel "gemengde bedrijventerreinen" (bijna 90% van de bedrijventerreinen behoort tot die categorie) een netto/bruto-verhouding van circa 80% blijkt te bestaan. Het wordt eveneens als aannemelijk gezien dat de netto/bruto-verhouding zal dalen vanwege kwaliteitsambities e.d.

-

Deze cijfers en veronderstellingen kunnen worden "toegepast" op het bestemmingsplan Bedrijvenpark Charlotte. In het voorontwerp bestemmingsplan wordt aangegeven dat het totale bouwblok een oppervlakte heeft van 4,2 hectare (42.000m2). In deze 4,2 hectare (42.000m2) moet ook de openbare infrastructuur een plaats vinden, dus wegen, openbare parkeerplaatsen, waterbergingen, enzovoorts. De netto oppervlakte, dus de gronden die als kavels bouwrijpe grond kunnen worden verkocht, wordt daardoor kleiner. In feite zijn drie situaties denkbaar: 1. een ontwikkeling van het bedrijvenpark voor meerdere gebruikers en gaan uit van een netto/bruto-verhouding van 70% (conform veronderstelling provincie in het UWP Breda-Tilburg). De netto-oppervlakte bedraagt in dit geval 70% van 42.000m2 = 29.400m2. 2. een ontwikkeling van het bedrijvenpark voor meerdere gebruikers en gaan uit van een netto/bruto-verhouding van 80% (conform berekening Voortgangsrapportage Werken 2005). De netto/bruto-verhouding bedraagt in dit geval 80% van 42.000m2 = 33.600m2. 3. het bedrijvenpark wordt in zijn geheel aan één gebruiker verkocht, waardoor logischerwijs een netto/bruto-verhouding van 100% ontstaat = 42.000m2. Deze netto-oppervlaktes, dus verkoopbare vierkante meters grond, dienen vervolgens in een f.s.i. cijfer te worden vertaald.

gemeente Tilburg
In het voorontwerp bestemmingsplan wordt bij "4. Opzet Bestemmingsplan" bij het onderdeel "functionele/ruimtelijke uitgangspunten" aangegeven dat "ten aanzien van de ruimtelijke verdeling (van het bedrijfsvloeroppervlak) wordt uitgegaan van ongeveer 50% voor onzelfstandige kantoren in 3 bouwlagen en 50% voor bedrijfsgebouwen in een laag. Dat komt overeen met ± 34 100 m² bvo. Deze oppervlakte is dus de maximale vloeroppervlakte die naar verwachting in dit bestemmingsplangebied wordt gerealiseerd. Dit getal moet worden afgezet tegen de netto-oppervlaktes van de drie bovengenoemde situaties (= de totaal uitgeefbare/verkoopbare oppervlakte) om de f.s.i. te bepalen. 1. 2. 3. 34.100m2 / 29.400m2 = 1,15 (afgerond naar beneden) 34.100m2 / 33.600m2 = 1,01 (afgerond naar beneden) 34.100m2 / 42.000m2 = 0,81 (afgerond naar beneden)

In alle drie de gevallen wordt in de eindsituatie ruim voldaan aan de ambitie van een f.s.i. van 0,7. Voor alle drie de situaties worden de 0,7-f.s.i.-ambitie en de 0,5-f.s.i.-veronderstelling berekend: 1. 2. 3. 20.580m2 en 14.700m2 23.520m2 en 16.800m2 29.400m2 en 21.000m2

Op basis van het toegestane hogere kantoordeel en de reeds in raadsbesluiten aangekondigde hogere vraagprijs voor bouwrijpe grond (die naar verwachting efficiënt grondgebruik en meerlaags bouwen zal stimuleren), mag worden verwacht dat op Bedrijvenpark Charlotte in de eindsituatie een f.s.i. is gerealiseerd die hoger is dan het "ervaringsgemiddelde" van 0,5 en de 0,7-ambitie. Aanvullende voorwaarden in het bestemmingsplan ten aanzien van minimale bebouwingspercentages en bouwhoogtes zijn daarom naar onze verwachting niet nodig. Ad 6. In het bestemmingsplan is een geactualiseerde Waterparagraaf opgenomen. Die paragraaf heeft de instemming van De Brabantse Delta, verwoord in de brief met kenmerk 06u000621, d.d. 26 januari 2006. Ad 7 en 8. Wordt voor kennisgeving aangenomen. Ad 9. In het bestemmingsplan is in artikel 1 Begripsomschrijvingen een definitie opgenomen van detailhandel en een functieomschrijving van kantoren. Verder is de plankaart aangepast met betrekking tot het bebouwingssymbool. advies Provinciale Planologische Commissie.

Korte inhoud. De PPC stelt zich achter de punten in het advies van de directie ROH. In aanvulling op dat directieadvies geeft de PPC in overweging om te bezien of er een mogelijkheid bestaat de bestemming Bedrijven en Gemengde Doeleinden om te wisselen om zo meer natuurbehoud te realiseren, waarbij tegelijk het beschikbaar komend oppervlak aan bedrijventerrein niet negatief beïnvloed behoeft te worden. Standpunt college. De voorgestelde mogelijkheid ligt in het verlengde van het alternatief dat de directie ROH heeft aangegeven in haar advies. Daaraan tegemoet komen zou echter leiden tot een planherziening binnen de Groene Hoofstructuur. De directie ROH heeft daarbij al aangegeven dat zij onderkent dat de gemeente Tilburg daarbij geen procesrisico wenst te lopen en het al grote tekort op de grondexploitatie zo beperkt mogelijk wil houden. Deze redenering wordt gedeeld door het college. 4. Aanpassingen voorontwerp-bestemmingsplan.

gemeente Tilburg
Onderstaand wordt een opsomming gegeven van de belangrijkste aanpassingen die nu in het bestemmingsplan Bedrijvenpark Charlotte - met de nieuwe naam: Bedrijvenpark Charlotte en verruiming zone industrielawaai Kraaiven - zijn doorgevoerd: een verruiming van het plangebied door het opnemen van het rond het bouwblok liggende bosgebied met de bestemming Bos.

De bestemming Bos gericht op het behoud van de aanwezige bos en groenvoorzieningen en de instandhouding van de aanwezige natuurwaarde. In beperkte mate is bebouwing toegestaan ten behoeve van beheer en onderhoud. het opnemen van een nauwkeuriger bedrijfsprofiel van wat wordt verstaan onder hoogwaardige bedrijven.

Het volgende is nu opgenomen: Het landgoed is in beginsel bestemd voor hoogwaardige bedrijvigheid, dat wil zeggen: o bedrijven hoger in de bedrijfskolom; o kennisintensievere of kennisgerelateerde (R&D of ICT) bedrijven met een veelal hoger aandeel kantoorhoudendheid tot maximaal 50% van het te realiseren bvo per bouwperceel; o bedrijven anderszins met een hoger aandeel kantoorhoudendheid eveneens tot maximaal 50% van het te realiseren bvo per bouwperceel; o productie -, onderzoeks of opslagbedrijven, die als gevolg van specifieke bedrijfsactiviteiten vallen in een hogere bedrijfskolom, dit al dan niet in een combinatie met een kantoorfunctie en/of showroom. Vestiging is daarmee niet mogelijk voor ondermeer: o louter productie of louter opslagbedrijven; o detailhandel, waaronder ook autobedrijven, caravanhandel, botenverkoop; o horecabedrijven; o transport/vervoer/expeditiebedrijven; o bedrijven met buitenopslag en/of buitenactiviteiten. de verruiming van de zone industrielawaai en de daarmee gepaard gaande herziening van het bestemmingsplannen Vossenberg en Dongenseweg en Vossenberg en Dongenseweg, 2e herziening.

Op grond van de Wet geluidhinder is een wijziging van een zone industrielawaai alleen mogelijk middels een bestemmingsplanherziening. De 50 dB(A) grens van de verruimde zone industrielawaai dient op de plankaart te worden aangegeven. De verruiming van de zone industrielawaai betekent op de eerste plaats het wegbestemmen van de woning Dongenseweg 57, die op het voormalige Landgoed Charlotte (buiten het bouwblok) ligt. In het voorontwerp-bestemmingsplan is nog uitgegaan van het behoud van die woning en dat was gezien de ligging van de oorspronkelijke zone industrielawaai mogelijk. Nu die zone wordt verruimd vormt de woning echter een wezenlijke belemmering. De nieuwe zone industrielawaai loopt over percelen gelegen ten noorden van de Dongenseweg, een deel van de Dongenseweg zelf en percelen ten zuiden van de die weg. Al die percelen vallen binnen het bestemmingsplan Vossenberg en Dongenseweg, met uitzondering van het perceel Dongenseweg 61. Dit perceel valt in het bestemmingsplan Vossenberg en Dongenseweg, 2e herziening. De betreffende percelen gelegen ten noorden van de Dongenseweg liggen binnen de bestemming Landelijk gebied. Het perceel Dongenseweg 61 heeft eveneens de bestemming Landelijke gebied met de medebestemmingen caravanstalling en wonen. Het perceel is door de gemeente aangekocht en was in beeld voor de vestiging van het dierenasiel. Het betreffende weggedeelte van de Dongenseweg heeft de bestemming Verkeer en de 2 percelen ten zuiden van die weg hebben de bestemming Groen respectievelijk Volkstuinen. Al die vigerende bestemmingen, zoals die zijn opgenomen in het de bestemmingsplan Vossenberg en Dongenseweg en Vossenberg en Dongenseweg, 2e herziening, zijn in de planherziening overgenomen,

gemeente Tilburg
dit echter met uitzondering van het perceel Dongenseweg 61. Als gevolg van de verruiming van de zone industrielawaai dient ook die woning, zijnde een geluidgevoelige functie/bestemming, te worden wegbestemd. 5. Financiële paragraaf.

Landgoed Charlotte is in 2002 aangekocht met het doel het te herontwikkelen tot hoogwaardige en reguliere bedrijventerrein. Van de 20 ha. zal 4,2 ha aan de zuidkant ontwikkeld worden als hoogwaardige bedrijventerrein. Aan de noordkant wordt 7,8 ha van het terrein ontwikkeld als reguliere bedrijventerrein. Het overblijvende gedeelte blijft zijn groene karakter behouden. Als uitgegaan wordt van een uitgifteperiode van 5 jaren, in de periode van 2008 t/m 2012 wordt het negatieve exploitatieresultaat per 31-12-2013 (eindwaarde) € 6,9 mln. Contant wordt dit per 1-1-2007 € 5,1 mln. In de Beleidsanalyse Grondexploitatie 2006 is rekening gehouden met een tekort op eindwaarde van € 8,2 mln. (inclusief risico) Het huidige tekort van € 6,9 mln. wordt hierin afgedekt. De woning Dongenseweg 57 is meegenomen en het wegbestemmen van die woning leidt derhalve niet tot een verhoging van het negatieve exploitatieresultaat. Het perceel Dongenseweg 61 is niet aangekocht ten behoeve van bovengenoemde ontwikkelingen. 6. Voortgang bestemmingsplanprocedure.

Het aangepaste bestemminsgplan kan thans in ontwerp ter visie worden gelegd. Het bestemmingsplan ligt dan gedurende 6 weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen (schriftelijk en mondeling). Worden er zienswijzen ingediend dan dient de raad het plan binnen 4 maanden vast te stellen. Worden er geen zienswijzen ingediend dan is die termijn 2 maanden. Uitgaande van besluitvorming door het college op 17 april 2007 en een tervisielegging van ontwerpbestemmingplan vanaf vrijdag 27 april 2007 (gedurende 6 weken) tot en met donderdag 7 juni 2007 en rekening houdend met de indiening van zienswijzen betekent dit dat de raad het bestemmingsplan eind september 2007 dient vast te stellen. Worden er geen zienswijzen ingediend dan dient dit eind juli 2007 te zijn. Echter in het vergaderschema van de raad is geen vergadering voorzien in juli 2007. De eerste vergadering na het zomerreces is pas op 24 september 2007. 7. Besluit college.

Het college heeft op 17 april 2007 besloten: a. Dat de inspraakreacties en de reacties van de overleginstanties op de in de nota aangegeven punten aanleiding geven tot aanpassing van het voorontwerp-bestemmingsplan Bedrijvenpark Charlotte. b. Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Charlotte en verruiming zone industrielawaai Kraaiven in ontwerp ter visie te leggen. c. Insprekers schriftelijk op de hoogte stellen van het besluit.