thema

bedrijventerrein | 32

33 | bedrijventerrein

thema

Het concept van Nordostpark Nür nberg:

Op een goed terrein wordt prettiger én harder gewerkt
(en dat trekt nieuwe gebruikers)
Een prettige werkomgeving creëren. Het klinkt zo simpel… In Nürnberg, op het Nordostpark is het gelukt. Mooie gebouwen in een mooie omgeving en voldoende faciliteiten en activiteiten om lekker te kunnen werken. Maar ook: een uitgekiende profilering en krachtige huurders. Dat maakt van het Nordostpark een terrein waar prettiger, maar ook harder wordt gewerkt.

door Jan-Willem Wesselink foto’s Roelof Pot

De grandeur van het Nordostpark heeft een merkwaardige oorsprong. Het terrein aan de rand van Nürnberg werd namelijk in de jaren dertig van de vorige eeuw door de nazi’s ontwikkeld om munitiefabrieken te huisvesten. En omdat die niet mochten opvallen uit de lucht werden de lage gebouwen verstopt tussen de bomen en ligt het terrein aan de rand van een bosgebied dat zich kilometers ver uitstrekt. Die geschiedenis biedt het terrein nú op twee manieren een duidelijke voorsprong op de concurrentie. Ten eerste staan de bomen er nog steeds, wat zorgt voor een parkachtige omgeving. En ten tweede is het terrein ook nog steeds eigenaar van één partij. Dat is niet langer de Duitse staat, maar IVG, een geprivatiseerd overheidsbedrijf. Toen dit vastgoedbedrijf in de jaren negentig naar de beurs werd gebracht, werd besloten om op het Nordostpark te laten zien waar dit nieuwe bedrijf voor stond. IVG had toen de keuze om het terrein in Nürnberg te laten voor wat het was: een verzameling bedrijfsgebouwen uit de jaren dertig met handels- en industrieactiviteiten. Of om het te herontwikkelen. Gekozen werd voor het laatste. Dirk Petersen, directeur van het Nordostpark: ‘Toen de staat IVG privatiseerde was het een allegaartje van activiteiten. Voor de aandeelhouders was dat niet aantrekkelijk en dus werd veel verkocht. Met wat overbleef, vastgoedgerelateerde activiteiten, moest IVG laten zien waar het voor staat.’ Clusterpolitiek Er werd een prijsvraag uitgeschreven onder stedebouwkundigen, die het Berlijnse bureau JSK won. Zij stelden voor om het park (dat tot dan toe in feite één

adres was) op te delen in verschillende kavels en daar kantoren op te ontwikkelen. Daarbij werd gekozen om het terrein te ontwikkelen tot een business- en technologiepark. Een insteek die aansloot bij één van de belangrijkste al bestaande gebruikers van het park: Lucent Technologies. ‘Maar bovendien was het, zeker eind jaren negentig, een aansprekend segment’, aldus Petersen. Die insteek heeft goed uitgepakt. Het terrein kent tal van vooraanstaande huurders waarvan Lucent nog steeds letterlijk en figuurlijk de grootste is. Maar ook andere bekende namen als T Systems, Thales en Philips vonden er onderdak. Evenals het Fraunhofer Institut, een belangrijk onderzoeksinstituut in Duitsland. Het binnenhalen van die huurder ging overigens niet vanzelf. In samenwerking met het Bondsland Beieren en de stad Nürnberg werd een zogenaamde Forschungsfabrik (onderzoeksfabriek) gebouwd waar naast het Fraunhofer Institut nog een aantal onderzoeksbedrijven onderdak vonden. Nürnberg investeerde bijna acht ton euro in de fabriek en Beieren betaalde 25 miljoen euro om het Fraunhofer Institut er te huisvesten. Onderzoeksfabriek Het binnenhalen van de Forschungsfabrik lijkt een slimme zet. De kans is immers groot dat het bedrijven trekt die afhankelijk zijn van onderzoek in de fabriek. Bovendien kunnen in de fabriek nieuwe bedrijfjes ontstaan die huisvesting zoeken op het terrein. Petersen verwacht daar veel van, maar de Forschungsfabrik is pas sinds 2001 in gebruik, nog niet lang genoeg om er harde conclusies aan te verbinden. In de Forschungsfabrik is een congrescentrum gevestigd waar IVG

Quickscan
Het Nordostpark is een business- en technologiepark in het Duitse Nürnberg uit de jaren dertig dat recent is herontwikkeld tot een prettige verblijfsgebied. Ruim opgezet, groen, aangenaam en met veel voorzieningen. Dat leidt tot een hogere arbeidsproductiviteit. De inhoudelijke focus op het terrein ligt op technologie. De bouw van een onderzoeksfabriek versterkt die focus.

thema

bedrijventerrein | 34

35 | bedrijventerrein

thema

activiteiten organiseert die het karakter van het park onderstrepen. Zo werd vorig jaar een themadag over robotica gehouden. De activiteiten trekken niet alleen huurders (die elkaar zo leren kennen), maar ook de lokale politiek. Die is sowieso erg tevreden over het park. Volgens Roland Fleck, wethouder economische zaken in Nürnberg, is het Nordostpark belangrijk voor de stad. ‘Op het Nordostpark ontwikkelt zich stap voor stap een locatie waar economie, onderzoek en staatsinvesteringen op een ideale manier in elkaar grijpen.’ Zijn ambtenaren onderstrepen die visie. Silvia Kuttruff, manager business locatieontwikkeling bij de Stadt Nürnberg laat zien hoe het Nordostpark past in de economische structuur van de stad. ‘Het Nordostpark is sterk gefocust op technologie, het Süd-West-Park op ict en media en in het zuiden van de stad ligt een bedrijventerrein met grote huurders als Siemens dat zich sterk richt op energietechniek.’ Daarmee is Nürnberg de ‘technologiestad’ van Noord-Beieren en zo is dat ook afgesproken met steden in de regio. Kuttruff: ‘De clusterpolitiek in de stad is door te trekken in de hele regio. In Erlangen ligt de focus op farmacie en in Fürth op nieuwe materialen.’ De clusterpolitiek houdt overigens niet in dat steden ‘clustervreemde’ bedrijven weigeren. Kuttruff ’s collega Georg Schöttner: ‘Er zijn voor een bedrijf tal van redenen om zich ergens te vestigen. Als ze hier komen, kennen ze de clusterpolitiek al. Wij maken namelijk in onze communicatie-uitingen ook reclame voor bijvoorbeeld Erlangen als farmaciestad. We weigeren dus geen nieuwkomers, maar tegelijkertijd hebben we óók de afspraak om niet te werven in de andere steden. We gaan als regio de markt op.’ De regio Noord-Beieren heeft daarbij Zuid-Beieren als belangrijke concurrent, hoewel er volgens Schöttner belangrijke verschillen zijn. ‘Bedrijven kiezen voor München vanwege de internationale uitstraling. Er zitten daar veel grote kantoren van Amerikaanse firma’s. Maar München heeft ook nadelen. De huren liggen rond de twintig euro per vierkante meter, het leven is er duurder en er zijn veel meer files.’ Sociale infrasructuur Schöttner en Kuttruff sturen regelmatig bedrijven door naar het Nordostpark. Ze zien duidelijk de voordelen. Schöttner: ‘De grote huurders en de Forschungsfabrik geven het terrein inhoud.’ Kuttruff: ‘En het terrein loopt voor op het gebied van parkmanagement. Het ziet er goed uit en er zijn veel voorzieningen die er bovendien al vanaf het begin waren. Denk aan kinderopvang en horeca. En vergeet de activiteiten niet als beachvolleayball. Dat geeft zo’n gebied flair.’ En dat was volgens Dirk Petersen van IVG ook precies de bedoeling. ‘We hebben direct gekozen voor bepaalde infrastructurele zaken. En dan heb ik het niet over de wegen en de kabels, maar de kinderopvang, het restaurant, het zomerfeest, het beachvolleyballtoernooi. Wij willen meer bieden dan een standaardpark, vanuit de gedachte dat het voor de medewerkers prettig moet zijn om hier te werken. Dat kost ons in sommige gevallen

geld. Het kinderdagverblijf betaalt een huur van twee euro per vierkante meter, ruim vijf euro onder de commerciële huur. Dat geldt ook voor het Chinees restaurant. Daarbij hebben wij geïnvesteerd in de keuken. Dat kan, puur economisch gezien, niet uit. Maar we vinden het belangrijk dat er een restaurant is, en dus doen we dat.’ De filosofie is overigens vooral terug te zien in de aankleding van het park. Het terrein is nu ongeveer voor de helft herontwikkeld. Op de ene helft staan moderne kantoorgebouwen van zo’n vijf verdiepingen hoog, op de andere helft staat de oude laagbouw uit de jaren dertig. De huurders daarvan weten dat ze moeten vertrekken als hun huur afloopt en dus wordt er steeds meer van de oude bebouwing afgebroken om plaats te maken voor kantoorbebouwing of openbare ruimte. Het plan is namelijk om midden in het park een meer aan te leggen waar het goed toeven is. Dat is het overigens nu ook al, vinden enkele medewerkers die tijdens de lunchpauze een ommetje maken. ‘Het is hier erg prettig werken. Kijk nou, ik zit daar voor het raam in dat prachtige gebouw van Lucent en kijk uit over het park. Dat is toch aangenaam. Hoewel ik niet weet of ik er productiever door ben.’ Maar Reinhard Lohwasser, senior product manager bij Lucent Technologies, weet dat wel: ‘Mensen zijn in een omgeving als deze sneller geneigd om over te werken en dus levert het een hogere productiviteit

‘De huur staat in geen verhouding tot andere kosten die Lucent maakt’
op. Dat blijkt ook als we ons kantoor in Nürnberg vergelijken met kantoren op minder aantrekkelijke terreinen.’ Dat Lucent daar een iets hogere huur voor moet betalen is niet zo belangrijk, vindt Lohwasser. ‘De huur staat in geen verhouding tot de andere kosten die wij maken, dat maakt echt niet veel uit. Bovendien verdien je dat verschil dus terug. Op dit terrein zijn tal van zaken die het leven aangenaam maken. Niet alleen de omgeving, maar ook bijvoorbeeld het kinderdagverblijf. Of de zomerfeesten en de sportactiviteiten. Ik denk overigens ook dat die goed zijn voor de zaken. Niet zozeer voor ons als grote speler, maar vooral voor de kleinere bedrijven die van ons afhankelijk zijn. Die komen via die activiteiten in contact met Lucent.’ Lohwasser is zeer tevreden over huurbaas IVG. ‘Als we iets gedaan willen hebben, dat hun zeer snel te regelen. Zo hebben we de afgelopen jaren een sterke afslankoperatie ondergaan, waarbij veel bedrijven zijn geoutsourced. IVG is daar erg flexibel mee omgegaan. Zij willen ons

Linksboven: De kantine bij Lucent staat open voor het hele terrein; rechtsboven: het kinderdagverblijf is een belangrijk onderdeel van de sociale infrastructuur; linksonder: Dirk Petersen, rechtsonder: Mooie architectuur in een groene omgeving.

thema
>> HET TERREIN

bedrijventerrein | 36

FACTS & FIGURES
Richting Heilbronn
Nordostpark
The IVG Future Base

Naam: Nordostpark Plaats: Nürnberg (Dld) Eigenaar: IVG Immobilien, enkele panden zijn in handen van particuliere investeerders. IVG is één van de grootste, beursgenoteerde vastgoedpartijen in Duitsland. Beheerder van het terrein: IVG Projectontwikkeling: Tercon Immobilien (dochter van IVG) Oppervlakte: 28,1 ha.

B2
Richting Berlijn

A3 A73

B4

Afrit 83 Nbg. Noord

B14

B8

>> USP
• • • • • • Technologie en businesspark Vooraanstaande huurders als: Lucent Technologies, Philips, T Systems, Fraunhofer Institut, en Immowelt (de Duitse ‘Funda’) Goede verbindingen met de snelweg en het vliegveld Faciliteiten: onder andere conferentiecentrum, restaurant, bakker, bank, kinderdagverblijf, tandarts Activiteiten: congressen met bekende sprekers, maar ook veel ontspanning: zomerfeesten, hardloopgroep, beachvolleybal Aankleding: ruim, groen, rustig, parkachtig en aangenaam (met strandstoelen in de zomer)

Nbg. Westring Nbg. Schweinau

Nürnberg centrum Nbg. CS Nbg. Zuidring

B4

A9

B8

B14 B2
Richting Heilbronn Richting München

A6

Het Nordostpark is goed bereikbaar per auto en vliegtuig

>> FINANCIERING
• • • • Te verhuren vloeroppervlakte: 182.000 m2 (gemiddelde leegstand 5%) Eén kantoorgebouw is verkocht, evenals één kavel De 80 huurders betalen 7 – 10 euro per m2 In het koopcontract van de andere eigenaren staat de bepaling dat ze ongeveer 2% van de huurprijs betalen aan IVG die daar het onderhoud van het park en de infrastructuur voor verzorgt De beheerder van het restaurant en van het kinderdagverblijf betalen een huur van 2 euro per vierkante meter

>> WAT LEVERT HET OP
• • Een hogere arbeidsproductiviteit (maar harde cijfers ontbreken). Een economische impuls op de omliggende bedrijventerreinen.

natuurlijk ook niet kwijt, Lucent fungeert als een flagstore op dit terrein.’ Dat mag zo zijn, ook richting andere huurders geldt de flexibiliteit. Petersen: ‘We hebben een gemiddelde leegstand van vijf procent, genoeg om een oplossing te bieden aan bedrijven die snel huisvesting zoeken. Bovendien breidt het terrein zich langzaam uit.’ Het Nordostpark is vrijwel geheel eigendom van IVG en dat maakt de financiering van het parkonderhoud, de uitgekiende bewegwijzering en de activiteiten overzichtelijk. Die zit immers gewoon verdisconteerd in de huurprijs (7 – 10 euro per vierkante meter, wat relatief hoog is voor Nürnbergse begrippen). Ook de bakker, de tandarts en de bank betalen deze commerciële prijs (het restaurant en het kinderdagverblijf niet). Wie in de lunchpauze bakkerij Beck binnenloopt begrijpt dat het kan. De belegde broodjes en koppen koffie vliegen over de toonbank. Volgens een medewerkster lopen de zaken heel goed. Alleen aan geld denken Overigens is het de vraag of het terrein altijd eigendom van IVG zal blijven. Het kan in zijn geheel, maar ook in delen worden verkocht aan derden. Dat laatste is al gebeurd met een kantoorgebouw én een kavel op het terrein. De eigenaren betalen twee procent van de huuropbrengst aan IVG voor onderhoud van het terrein en krijgen daar zeggenschap voor terug. Die twee procent is volgens Petersen bepaald door de totale onderhoudskosten te verdelen over het totale vloeroppervlak op het terrein. Petersen: ‘Het kostte me wel moeite om ze er van te overtuigen dat het nodig is om de eenheid te bewaren, dat dat één van de sterke punten is van het terrein. Maar ze moesten wel, anders hadden we het niet gedaan. Zij denken alleen aan het geld.’ Terwijl de kwaliteit juist de kracht is van het terrein. ‘Wij denken ook aan de mooie kanten van het leven.’ De invloed van het park gaat nog verder. Het noordoosten van Nürnberg was één van de zwakke plekken van de stad. Wethouder Fleck: ‘Het Nordostpark is vandaag de dag een hightech- en onderzoekslocatie met toekomst, die een positieve impuls geeft en heeft gegeven aan de ontwikkeling van andere bedrijventerreinen in de omgeving.’ Silvia Kuttruff weet precies waarom: ‘IVG is er in geslaagd om een stedelijke kwaliteit te scheppen in het Nordostpark.’

>> TOEKOMST
• Er zal nog ongeveer 110.000 m2 kantooroppervlak op het terrein worden (her)ontwikkeld

>> NÜRNBERG
• • • Inwoners: 0,5 miljoen (1,7 mln in de regio) Arbeidsplaatsen: 346.000 (879.000 in de regio) BBP: 20 miljard euro (50 miljard in de regio)

>> MEER INFO: www.nordostpark.de