Compensatiebeleid voor bedrijven en bedrijventerreinen

26-11-2007 In opdracht van de Kamer van Koophandel van Rotterdam heeft Bureau Stedelijke Planning BV uit Gouda onderzoek gedaan naar instrumenten voor compensatie van bedrijven die hinder ondervinden van oprukkende woningbouw. Uit eerder onderzoek is namelijk gebleken dat in het kamergebied 112 hectare bedrijventerrein is opgeslokt door o.a. woningbouw. Daarnaast komt een kwart van de bedrijventerreinen in de verdrukking door woningbouw in de directe omgeving. Omdat gemeenten de bedrijven niet altijd adequaat compenseren, kunnen deze ontwikkelingen een negatieve werking hebben op de regionale economie. Een goede compensatieregeling is daarom een vereiste.

verschillende ruimteclaims De Kamer van Koophandel Rotterdam heeft in 2006 onderzoek laten uitvoeren naar het aantal bedrijventerreinen dat in het Rotterdamse kamergebied te maken heeft gekregen met transformatie naar woningbouwlocaties en/of een beperking van bedrijfsactiviteiten door woningbouw in de omgeving. Uit dat onderzoek bleek onder meer dat in de afgelopen tien jaar 112 hectare bedrijventerrein is getransformeerd. Voor de komende jaren staat een transformatieopgave van nog eens 160 hectare op stapel. De transformatie van bedrijventerreinen of de komst van nieuwe functies in de nabijheid van bedrijventerreinen geeft ondernemers onzekerheid waardoor hun investeringsbereidheid afneemt. Naar aanleiding van deze situatie heeft de Kamer van Koophandel aan Bureau Stedelijke Planning uit Gouda opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de rechtspositie van ondernemers en naar de compensatiemogelijkheden die er zijn. Uit onderzoek is gebleken dat ondernemers niet goed op de hoogte zijn van de mogelijkheden die hen geboden worden om schade vergoed te krijgen. Als ondersteuning zijn factsheets opgesteld om ze te informeren over de manier waarop hen compensatie geboden kan worden op het moment dat zij te maken krijgen met de komst van woningbouw of ander functies in de nabijheid van of op hun bedrijventerrein. Bij de analyse van de huidige situatie is geconstateerd dat het beleid voor bedrijventerreinen versnipperd is over verschillende overheden en afdelingen, waardoor beleidsdoelen en belangen vaak uiteen lopen. Binnen de overheid wordt sectoraal gewerkt en elke sector claimt ruimte waardoor conflictsituaties ontstaan. Een evenwicht tussen economische, maatschappelijke en milieubelangen is nog niet gevonden. Gemeenten beconcurreren elkaar bij het aantrekken van bedrijven. Zij kiezen welk type bedrijven zij graag binnen hun gemeentegrenzen zien en leggen ’probleemgevallen’ bij de regio neer. Daarom heeft Bureau Stedelijke Planning onderzocht welke activiteiten en instrumenten ingezet kunnen worden om een compensatiebeleid te ontwikkelen dat verankerd is in de planologische procedure en meer houvast biedt aan ondernemers.

In onderstaande twee overzichten worden de resultaten van de analyse weergegeven. De conclusie is dat er veel verbeterd kan worden aan de compensatiemogelijkheden. Er zijn vijf aanbevelingen gedaan om tot een compensatiebeleid te komen. Voor de uitvoering van de aanbevelingen is een stappenplan opgesteld met daarin per organisatie de benodigde acties. De aanbevelingen en het stappenplan voorzien enerzijds in een kwantitatieve compensatie in hectares bedrijventerrein en anderzijds in een kwalitatieve compensatie in milieucategorieën. Deze aanpak is te vergelijken met het systeem van natuurcompensatie en compensatie van oppervlaktewater. Hierbij wordt in eerste instantie gekeken naar fysieke compensatie in de directe omgeving. Pas in de laatste instantie komt financiële compensatie in beeld. Door dit net zoals bij het compensatiebeleid van natuur- en milieu juridisch te verankeren, zal het compensatiebeleid voor bedrijven sterk verbeteren. Op Individueel niveau Huidige compensatiemogelijkheden Het recht kent drie grondslagen: de onteigeningswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de losse planologische beslissingen waarbij schadevergoeding mogelijk wordt gemaakt (planschade, afwenteling nadeelcompensatie, baatbelasting). Daarnaast kan de weg van de minnelijke aankoop ook bewandeld worden. Ondernemers sluiten dan een overeenkomst met de overheid of projectontwikkelaar waarin afspraken over prijs (inclusief schade) en leveringscondities worden gemaakt. Voor verbetering vatbare elementen Bij beperking van de bedrijfsactiviteiten door oprukkende woningbouw is de positie van de bedrijven minder sterk dan bij transformatie omdat de gronden van het betreffende bedrijf niet verworven hoeven te worden. De mogelijkheden tot schadevergoeding hangen sterk af van de bepalingen zoals opgenomen in het bestemmingsplan en bij gebruik van vrijstellingen of bij losse planologische beslissingen van de zorgvuldige belangenafweging van de gemeente; Ondernemers zijn niet goed op de hoogte van deze compensatiemogelijkheden; Zowel bij transformatie als bij beperking van de bedrijfsactiviteiten weet het bedrijf niet precies welke kosten als schade gezien zullen worden. De vorm en de omvang van het vermogensnadeel hangt namelijk af van de feitelijke toestand en situatie van het bedrijf en van de grondslag van de planologische procedure die toegepast wordt; Om planschade vergoed te krijgen zal met de nieuwe WRO sprake moeten zijn van schade die buiten het normaal maatschappelijk risico valt. Het begrip “maatschappelijk risico” is niet duidelijk gedefinieerd en dus voor verschillende interpretaties vatbaar. Dit geldt ook voor het begrip “onevenredig aangetast” zoals vermeld in de handreiking van de VNG.

Op Ruimtelijk economisch schaalniveau Huidige compensatiemogelijkheden In de provinciale nota “Regels voor Ruimte” wordt expliciet vermeld dat het opheffen van een nat bedrijventerrein moet worden gecompenseerd door een ten minste gelijkwaardig nieuw nat bedrijventerrein; De Provincie heeft de bevoegdheid om kwantitatieve en kwalitatieve compensatie af te dwingen; In de publicatie van de VNG “bedrijven en milieuzonering” d.d. 16 april 2007 staat vermeld dat een gemeente geen situatie mag creëren waarin bedrijven onevenredig worden aangetast in hun bedrijfsvoering. Met behulp van een stappenplan kunnen de gemeente tot een zorgvuldige besluitvorming komen; Gemeenten en regio’s stellen structuurvisies op waarin de bedrijvenstrategie en de woningbouwontwikkelingen geschetst worden; Sommige regio’s (bijvoorbeeld de Drechtsteden) houden een overzicht van vraag en aanbod bij. Voor verbetering vatbare elementen De verantwoordelijkheid voor het opstellen van een compensatiebeleid ligt niet bij een specifieke partij; Rechten en plichten van de ondernemers enerzijds en de overheid anderzijds zijn niet voldoende vastgelegd, waardoor een juridisch verankerd compensatiebeleid zoals bij de natuurcompensatie ontbreekt; De fysieke compensatie bestaat nauwelijks op papier en is onvoldoende uitgewerkt. Zo wordt er geen onderscheid gemaakt tussen de algemene vraag naar bedrijventerreinen en de vraag die ontstaat door transformatie van terreinen of vraag die ontstaat door beperkingen van ondernemers door toevoeging van functies in de omgeving. Indien de compensatieopgave in visiedocumenten wel benoemd wordt, worden er geen concrete locaties aangewezen; De kwalitatieve compensatie voor HMC-bedrijven is slecht geregeld. Deze bedrijven moeten vaak verhuizen omdat zij te maken krijgen met steeds strengere milieueisen en worden regelmatig geconfronteerd met de NIMBY politiek; Afstemming van gemeentelijke visies op het gebied van bedrijventerreinen gebeurt op regionaal niveau. De regio heeft echter niet de bevoegdheid om samenwerking en/of compensatie af te dwingen. De Provincie maakt weinig gebruik van haar bevoegdheid om compensatie af te dwingen. Persbericht Bureau Stedelijke Planning, 26 november 2007