BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA - concept Stec Groep aan Gemeente Breda

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen Oktober 2007

INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY 1. 2. 3. 4. 5. 6. INLEIDING UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT TRENDS EN ONTWIKKELINGEN SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020 STRATEGIE 1 10 15 36 41 43 49

MANAGEMENT SUMMARY
1. Aanleiding en traject
• • • • • • Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. Eenderde van de werkgelegenheid in Breda bevindt zich bij bedrijven op bedrijventerreinen; Komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen; Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol; De ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda zijn beperkt. Nut en noodzaak van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen is regelmatig onderwerp van discussie; Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen in Breda op basis van de notitie “Behoefteraming bedrijventerreinen Breda”; De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht om in het plan: • rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant; • een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek; • nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft; • aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota; • aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving; • een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen; • aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen. De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt1; Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie om is verzocht.

• •

1

Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

1

Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda: • uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie); • tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en; • zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod.

2. Uitgangssituatie Bredase bedrijventerreinenmarkt
• • De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich – over een lange periode bezien – positief. Er is wel een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand. De komende 20 jaar zal de werkgelegenheid in Breda Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen Breda verder groeien. Demografische ontwikkelingen zijn positief (groei naar 185.000 inwoners) en ook wordt via het economische beleid fors ingezet op werkgelegenheidsgroei (naar 110.000 banen). Een belangrijk deel van de groeiende werkgelegenheid zal ook in de toekomst op bedrijventerreinen te vinden zijn (eenderde deel); Op korte termijn overstijgt de vraag naar nieuwe terreinen het aanbod. Op lange termijn (2020) lijkt sprake van een evenwichtsituatie, zij het dat sprake is van belangrijke onzekere factoren: - hoge ambitie zuinig ruimtegebruik (30%) die is Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda verwerkt in de behoefteraming; - de realiseringsmogelijkheid van sommige ‘zachte’ locaties (Breda West/Prinsenbeek); - de realiseringstermijn van sommige nieuwe ‘harde’ locaties; - de complexiteit van de herstructureringsopgave. Ruim een kwart van de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid t/m 2020 moet komen uit herstructurering van verouderde terreinen in Breda, zoals Emer/Krogten; - de werkelijke toekomstige vraagontwikkeling De aanbodsituatie is bovendien krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het moderrn-gemengde en functionele segment is echter aanzienlijk te krap om de (verwachte) vraag te bedienen;

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

2

Mede onder invloed van beleid, is een verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten die vraag uitoefenen naar bedrijventerreinen in Breda. Zo geeft Breda prioriteit aan het ‘binnenhalen’ van bedrijven met veel en hoogwaardige werkgelegenheid. Qua type bedrijvigheid wordt aansluiting gezocht bij de speerpuntsector uit de economische impulsnota: kennisindustrie, het hogere logistieke segment en groothandel en hospitality. Zakelijke dienstverlening, maar bijvoorbeeld ook leisure en zorg worden steeds belangrijkere sectoren op de Bredase terreinen.

3. Trends en ontwikkelingen
• • De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een forse hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden getransformeerd; De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in de vraag neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase bedrijventerreinen en ook de komende jaren een toenemende vraag laten zien; Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren, o.a. vanwege de gunstige ligging en goede bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). De komst van de HSL versterkt dit imago; Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande terreinen. Dit vanuit de beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen en provinciaal beleid. Een duidelijke visie/plan van de gemeente op de bestaande voorraad is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen; De behoefte aan kwalitatief hoogwaardige werklandschappen neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda, zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte), de werknemer (afkeer van huidige saaie werkomgevingen) en passanten/omwonenden (groeiende weerstand tegen verrommeling). Duurzame en levensloopbestendige locaties moeten bijdragen aan een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte; Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

3

4. SWOT / uitdagingen
SWOT Bredase bedrijventerreinenmarkt
Sterk
• • • • • Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); Hoogwaardig segment voldoende bediend; Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, hospitality).

Zwak
• • • In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering; Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde terreinen; Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes, eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in modern-gemengde en functionele segment; Beperkte gemeentelijke capaciteit. Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a. capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte; Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling; Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van industriële bedrijvigheid; Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen.

• • • • •

Kans
• Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd terrein; • Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. • Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke parken, zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; • Komst HSL; • Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid; • Ontwikkeling database bedrijfsruimte; • Pieken in de Delta; • Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep, 2007

Bedreiging

Op basis van deze SWOT zijn de belangrijkste uitdagingen voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda: • De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap. Inzet op een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering, etc.) in combinatie met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid); • De herstructurering van bestaande terreinen is een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn vele partijen met diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces te versnellen; • Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio; • Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele sectoren en komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in gevraagde kwaliteit vanuit

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

4

ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardige, toekomstbestendige werklandschappen die landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook voldoende nette functionele bedrijventerreinen; Er zal (o.a. via voorgaande punten) een antwoord moeten worden gegeven op de toenemende weerstand tegen bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn immers nodig om de economische ontwikkeling van de gemeente ook de komende jaren te faciliteren.

5. Visie
1. Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen • Dit betekent dat de bestaande voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en leegstand wordt aangepakt; • Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook om de noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te verbeteren; • Breda wil bedrijvigheid op terreinen accommoderen omdat zij een belangrijke rol vervullen in de Bredase werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. Om de economische ambities te kunnen realiseren c.q. de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio in stand te houden en zelfs uit te breiden is voldoende terrein een noodzakelijke voorwaarde; • Daarnaast heeft Breda heeft als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol. 2. Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen • Dit betekent dat door selectieve aanleg van nieuw terrein de mogelijkheid worden geboden om (delen van) bestaande bedrijventerreinen in Breda te transformeren; • Dit is belangrijk omdat minimaal 15% van het huidige areaal in Breda (vooral in de Spoorzone) komende jaren een functiewijziging zal ondergaan (op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een kwart van de terreinen in Breda); • Binnen deze transformatiegebieden bevinden zich nog veel economische functies. Zo is de bedrijvigheid binnen deze transformatiegebieden en wijkwerkterreinen nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Breda wil deze functies zoveel mogelijk behouden. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen (groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020). Het bieden van alternatieve locaties voor deze economische functies is dan van belang. 3. Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

5

Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de stad. De beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit van belang is. Dit betekent dat eerst ruimte wordt geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, en vervolgens selectief aan nieuwe markten / ondernemingen (waaronder starters). De focus ligt daarbij op de speerpuntsectoren uit de Economische Impulsnota, die van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor stad en regio. Het gaat dan met name om kennisindustrie, hospitality en internationale handel en logistiek; Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Met name de belangstelling van bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk. Breda wil vooral plaats bieden aan de Vallue Added Logistics.

4. Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen • Breda wil fors inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. Daarbij geldt dat terreinen zoveel mogelijk hun economische functie behouden en bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande locatie; • Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote behoefte aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de stedelijke regio en Breda in het bijzonder heeft; • Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig bijsturen; • Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande terreinen in Breda is van belang o.a. vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda, de krappe vraag/aanbodsituatie en ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en nieuwe bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen. 5. Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen • Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is Breda er zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau’s (vestigingsmilieus). Niet elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar nette, functionele locaties; • Breda zet in op toekomstbestendige en duurzame terreinen omdat de behoefte aan kwaliteit toeneemt. Zo groeit de vraag naar multifunctionele en kwalitatief hoogwaardige locaties in Breda. Zowel onder de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie), als de werknemers (afkeer van saaie werkomgevingen). Maar ook onder passanten/omwonenden die bedrijventerreinen tot nu toe vooral als rommelig en saai zien.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

6

6. Strategie
Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te realiseren. Dit beleid bestaat uit de volgende beleidslijnen en kernpunten: A. Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering; • Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de hand van de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld; • Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo’n 50% van het areaal is verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt; • Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke situaties?; • Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de grond te tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie; • Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te kunnen garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het gewenste niveau en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient daarom een (samenhangende) visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen in Breda ontwikkeld te worden; • Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen van ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen onnodige ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen. B. Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader van de gemeentelijke kwaliteitsambities; • Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm van bedrijvigheid; • Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe) hoogwaardige locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere, nette vestigingsmilieus;

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

7

Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de ontwikkeling van specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure), Slingerweg en Triple O/Blushuis (gemengde economische zones) en zorgparken; Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de reguliere bedrijvigheid.

C. Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op haar terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet; • Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de komende jaren te versterken o.a.: • Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik met bedrijven; • Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%; • Goede planologische verankering. D. Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik dient bij elk terrein voorop te staan en zoveel mogelijk in alle aspecten tot uiting moeten komen: omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid, voorzieningen en milieu. De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda; • Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te herstructureren terreinen in Breda; • Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied. E. Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden. De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van bedrijventerreinontwikkelingen,
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

8

voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere bedrijvigheid; er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen worden betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een protocol/handboek en een geactualiseerde communicatiestrategie.

7. Randvoorwaarden voor succes • Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk met de
ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief) accountmanagement (ook actiepunt Economische Impulsnota); Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald; Door monitoring moeten de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt nauwlettend worden gevolgd. De informatie uit deze monitoring kan worden gebruikt voor de onderbouwing en markconforme ontwikkeling van aanleg en herontwikkeling van terreinen / het bijsturen van plannen; De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband jaarlijks wordt opgesteld. Aanvullend op deze bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen waarin het actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen (actiepunt Economische Impulsnota).


Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

9

1. INLEIDING
In dit eerste hoofdstuk wordt ingegaan op aanleiding en doel van deze bedrijventerreinennota. Tevens is een duidelijke leeswijzer bij dit rapport opgenomen in dit hoofdstuk.

1.1 Aanleiding en traject
Bedrijventerreinen nodig voor een gezonde economische ontwikkeling en realiseren economische ambities Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. De bedrijven die op de diverse Bredase terreinen zijn gevestigd, zijn thans goed voor minimaal éénderde van de werkgelegenheid in Breda. De komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen, vooral in speerpuntsectoren als groothandel/logistiek en kennisindustrie (Economische Impulsnota 2006-2010). Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol. Feit is echter dat de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda beperkt zijn en dat de nut en noodzaak van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen regelmatig onderwerp van discussie is. Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen in Breda op basis van de notitie “Behoefteraming bedrijventerreinen Breda”. Voldoende ruimte is noodzakelijk om de
Figuur 1: Stedelijke economie Breda 2006-2010

Bron: Economische Impulsnota Breda 2006-2010, Gemeente Breda, 2006

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

10

economische ambities te kunnen realiseren, maar overaanbod moet worden voorkomen. Zo draagt overaanbod niet bij aan een betere benutting van de bestaande, relatief verouderde, bedrijventerreinenvoorraad in Breda en vormt het ook een financieel risico voor de gemeente. Verzoek om een up-to-date integraal plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht om in het plan: • rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant; • een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek; • nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft; • aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota; • aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving; • een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen; • aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen. Afgelopen maanden is intensief aan dit plan gewerkt De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt2. Gestart is met een uitvoerige analyse van de Bredase bedrijventerreinenmarkt op basis van locatiebezoeken en diverse bestaande (beleids)nota’s van de gemeente Breda zoals de Ontwikkelingsvisie en de Economische Impulsnota.

2

Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

11

Vervolgens is via een aantal (interactieve) bijeenkomsten gewerkt aan het formuleren van een bedrijventerreinenstrategie. Zo is op 13 juni 2007 een workshop georganiseerd met een afvaardiging van verschillende afdelingen van de gemeente Breda en externe partijen zoals makelaars, Kamer van Koophandel West-Brabant, Brabantse Milieufederatie en ondernemers. Vervolgens heeft nog een aantal interne bijeenkomsten plaatsgevonden met diverse afdelingen van de gemeente Breda om zo de bedrijventerreinenstrategie/-nota verder vorm te geven. Resultaat: up-to-date bedrijventerreinennota Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie om is verzocht. Zo geeft de nota inzicht in de strategie die de gemeente Breda wil voeren om: • de bestaande bedrijventerreinenvoorraad de komende jaren zo goed mogelijk te benutten (herstructurering); • uitwerking te geven aan duurzaam en veilig ruimtegebruik (op nieuwe en bestaande locaties); • marktconforme bedrijventerreinen te realiseren, die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers aan hun locatie (segmentering); • voldoende nieuwe terreinen te ontwikkelen (op de juiste plek en op het juiste moment); • zorgvuldig deze nieuwe terreinen uit te geven, en; • het Bredase bedrijventerreinenbeleid zo goed mogelijk af te stemmen met lokale belanghebbenden en regionale partners. Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda: • uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie); • tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en; • zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod. De afdeling Economische Zaken vervult een centrale rol in de uitvoering van voorliggende bedrijventerreinenstrategie, zoals ook verwoord in de Economische Impulsnota 2006-2010.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

12

1.2 Leeswijzer
De bedrijventerreinennota bestaat uit een analysedeel en een strategiedeel. Figuur 2: opbouw nota schematisch

Bron: Stec Groep, 2007

In de hoofdstukken 2 t/m 4 wordt een beeld gegeven van de huidige situatie op de Bredase bedrijventerreinenmarkt én de trends en ontwikkelingen die de komende jaren van belang zijn. Deze analyse van huidige situatie en trends en ontwikkelingen wordt in hoofdstuk 4 samengevat in een SWOT. Deze SWOT geeft de kansen en bedreigingen weer voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt in de komende jaren en vormt de basis voor de visie en strategie in de hoofdstukken 5 en 6.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

13

Bij het hoofdrapport horen vier bijlagen: Bijlage A: vraag/aanbodanalyse Bijlage B: typologieboek bedrijventerreinen Breda Bijlage C: beleidscontext Bijlage D: verslag bijeenkomst 13 juni 2007 Bijlage E: verslag bijeenkomst 29 juni 2007

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

14

2. UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT
2.1 Economisch belang Bredase bedrijventerreinen
Breda telt 870 ha bruto bedrijventerrein Op 1 januari 2007 bedroeg het totale oppervlak bedrijventerrein in Breda 870 hectare bruto, ofwel 710 hectare netto. Dat is zo’n 5% van het Bredase grondoppervlak. Deze terreinen zijn goed voor 1.400 vestigingen van bedrijven en 30.000 banen Deze bedrijventerreinen zijn van groot sociaal-economisch belang voor de stad en de omliggende regio. De terreinen tellen ruim 1.400 vestigingen van bedrijven (peildatum 2007). Dat is een kwart van alle vestigingen op bedrijventerreinen in de regio West-Brabant. Deze bedrijven zijn vooral actief in de sectoren industrie, bouwnijverheid, handel en reparatie en transport / logistiek; sectoren die bovengemiddeld werkgelegenheid bieden aan lager en middelbaar opgeleiden In totaal zijn de bedrijven goed voor 30.000 banen, eenderde van de totale werkgelegenheid in de gemeente Breda. Dat is een kwart van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in West-Brabant. Naast de directe werkgelegenheid bij de bedrijven op de terreinen, is ook sprake van indirecte banen bij bijvoorbeeld toeleveranciers, afnemers en lokale detailhandel. Bedrijventerrein De Krogten is het belangrijkste terrein voor de werkgelegenheid Bedrijventerrein De Krogten heeft met 5.200 banen, de meeste werkgelegenheid. Op de tweede plaats komen de terreinen in Breda Oost (Hoogeind en Moleneind Oost) met zo’n 4.700 arbeidsplaatsen (zie bijlage A voor een overzicht van de terreinen per deelgebied). De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich positief De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Breda ontwikkelt zich over een lange periode bezien ook positief. Tussen 1992 en 2006 bedraagt de groei 11%. Vooral tot 2001 was de groei aanzienlijk, de jaren daarna is de groei wat gestabiliseerd. De recente laagconjunctuur (2001-2004), maar ook structureel baanverlies in traditionele bedrijventerreinsectoren als de industrie zijn belangrijke oorzaken.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

15

Vooral op de oudere, meer binnenstedelijk gelegen terreinen stabiliseert de werkgelegenheid zich, of is sprake van een afname. Zo is op de Krogten en Emer de daling vrij sterk, als gevolg van de dominante aanwezigheid van de industrie op deze terreinen; een sector met conjuncturele (jaren 2001 tot en met 2005) en structurele problemen. Deze daling wordt echter weer gecompenseerd door groei op de nieuwe(re) terreinen in Breda. Zo is vooral op de terreinen in Breda West (o.a. Hazeldonk, IABC en Heilaar) een forse toename zichtbaar (+60% tussen 1999 en 2005), als gevolg van vestiging c.q. herschikking van bedrijven in de (groot)handel en logistiek. Ook de werkgelegenheid op locaties in Oost neemt toe, vooral door vestiging van zakelijke dienstverleners. Overall, heeft de sinds 2006 fors oplevende economie weer voor een toename van de werkgelegenheid op de Bredase terreinen gezorgd (+2% t.o.v. 2005). Tabel 1: Werkgelegenheid per bedrijventerreinengebied
Gebied3 Ontwikkeling werkgelegenheid ▼ Krogten 5.200 ▲ Breda Oost 4.700 ▲ Breda West 4.500 ▼ Emer 4.000 ▼ Overig Breda 10.000 Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda Werkgelegenheid

Figuur 3: Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen

Er is een groei zichtbaar van nieuwe activiteiten/sectoren op terreinen… Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda We zien wel een verschuiving. Zo daalt de werkgelegenheid in de meer traditionele bedrijventerreinsectoren (bouw, industrie) en is sprake van een toename van nieuwe activiteiten / sectoren op de Bredase bedrijventerreinen.
3

Een overzicht van de terreinen die tot de gebieden behoren is opgenomen in de bijlagen.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

16

Vooral de zakelijke dienstverlening is een sterke groeisector op de Bredase terreinen. Maar ook bedrijven met activiteiten gerelateerd aan (gezondheids)zorg en welzijn zijn, mede onder invloed van toenemende marktwerking, steeds vaker op bedrijventerreinen te zien. Door deze ontwikkelingen neemt, naast de algehele toename van het gevraagde opleidings- en kennisniveau in de economie, het belang van bedrijventerreinen voor de werkgelegenheid voor hoger opgeleiden in Breda toe. Tabel 2: Ontwikkeling werkgelegenheid Bredase bedrijventerreinen naar sector
Sector Landbouw Industrie, nuts Bouw Handel en reparatie Horeca Vervoer, opsl., comm. Financiële diensten Zakelijke diensten Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidszorg Overige diensten Totaal 1992 41 9.716 2.575 6.299 1.027 2.780 160 3.339 308 103 64 177 26.589 2005 68 7.544 2.556 7.495 1.150 2.844 56 5.470 801 144 388 555 29.071 2006 64 7.695 2.471 7.779 1.096 3.152 106 5.360 775 184 388 544 29.614 1992-2006 56% -21% -4% 23% 7% 13% -34% 61% 152% 79% 506% 207% 11% 2005-2006 -6% 2% -3% 4% -5% 11% 89% -2% -3% 28% 0% -2% 2%

Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda, 2006

…en verschuiving van de werkgelegenheid naar locaties aan de randen van Breda Vanaf begin jaren negentig is een tendens zichtbaar waarbij bedrijven binnenstedelijk wijkwerkterreinen verlaten voor een locatie aan de rand van de stad of elders. Het gaat hier voornamelijk om industriële activiteiten. Denk onder meer aan het vertrek van bedrijven als Klavers Jansen, Baai, Saval, Slachthuis (Speelhuislaan), verffabriek Teolin (Wagenmakers park), Tichelaar en Hollandse Gommage Industrie en recentelijk het vertrek van bedrijven uit het gebied rond de Haagweg (Hessels Metaal, Kerrie, Satelliet).
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

17

Een groot deel van deze verhuisbeweging is het directe gevolg actieve transformatie van binnenstedelijke bedrijfslocaties in combinatie met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen aan de randen van de stad (o.a. Hoogeind), waar o.a. een groot deel van deze bedrijven een nieuwe plek hebben gevonden. De komende jaren zal deze tendens zich voortzetten. De komende jaren staat namelijk een fors transformatieproces van bedrijventerreinen op stapel (Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Meer hierover in 2.2.1. Binnen deze transformatiegebieden zitten nog belangrijke economische functies en wordt nog volop geïnvesteerd door bedrijven. Denk aan de recente capaciteitsuitbreiding van Hero en de ontwikkelingen rond de Belcrumhaven. Voor (een deel van) deze economische functies zal een alternatieve locatie moeten worden gevonden in Breda. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen: groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020. De bedrijvigheid rond het spoor en op de wijkwerkterreinen – de belangrijkste transformatiegebieden – is immers nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen!

2.2 Ontwikkelingen aanbod
2.2.1 Bestaand aanbod Het grootste deel van het aanbod is uitgegeven, maximaal 24 ha is op dit moment nog beschikbaar Het grootste deel van het Bredase bedrijventerreinenoppervlak (870 ha bruto, 710 ha netto) is uitgegeven. Op dit moment heeft Breda slechts 24 hectare terrein voor uitgifte beschikbaar. Dit aanbod is sterk versnipperd over de diverse bedrijventerreinen. Verder is het overgrote deel (16,5 ha) al gereserveerd voor geïnteresseerde bedrijven. De vrij uitgeefbare voorraad bedraagt per 1 september 2007 krap 7,5 ha. Hiervan is maar 3 hectare in gemeentelijke handen.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

18

Figuur 4: samenstelling uitgeefbaar aanbod bedrijventerrein gemeente Breda, per 1 oktober 2007
18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Gereserveerd Vrij uitgeefbaar Particulier Gemeente

Bron: gemeente Breda, 2007

Het grootste deel van het huidige aanbod is modern-gemengd terrein Het merendeel van de huidige bedrijventerreinen in Breda betreft reguliere locaties, die geschikt zijn voor (vrijwel) alle typen bedrijfsruimtegebruikers. Het zijn locaties van het type modern-gemengd terrein (circa 550 ha terrein, o.a. Steenakker, Krogten, Emer) en wijkwerkterrein (circa 100 ha, locaties als Haagweg, Teteringsedijk). Sommige terreinen hebben wel een specifiek accent, zoals Hazeldonk dat vooral bestemd is voor logistieke bedrijvigheid. De categorie ‘hoogwaardig bedrijventerrein’ is beperkt tot zo’n 40 ha in Breda. Het grootste deel van het aanbod wordt gevormd door bedrijventerrein Hoogeind. Naast deze terreinen is ook een tweetal meer gemengde economische zones te onderscheiden. Het betreft de activiteiten aan de Slingerweg, waar o.a. Triple O, een aantal gemeentelijke functies, woningbouwcorporaties, zorgfuncties en kantoorfuncties zijn gelegen en de sportboulevard aan de Terheijdenseweg.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

19

Tabel 3: Overzicht type terreinen
Type terrein Hoogwaardig terrein Ligging Best bereikbare locaties in de gemeente / regio Overwegende kavelgrootte in m2 Kleinschalig: 2.000-5.000, maar ook grootschalig (> 5.000) Klein: 750-2.500 én groot: 2.500-10.000 Klein 500 -1.500 en groot: 1.500-5.000 Bebouwingsdichtheden (FSI’s) Hoge f.s.i. voor stadsrandlocatie van minimaal 0,7/0,8 tot circa 1,3 binnenstedelijke locatie FSI: 0,70,8 stadsrandlocaties: FSI: 0,5-0,7 FSI: 0,5 – 0,7 Marktoriëntatie (boven)regionaal

ModernAan snelweg of gemengd uitvalsweg bedrijventerrein Werkterrein Binnenstedelijk of langs uitvalsweg Bron: Stec Groep, 2007

Regionaal/lokaal

Lokaal verzorgend

Het aanbod is overigens niet zo strak gescheiden als hier nu wordt aangegeven. Combinaties zijn goed mogelijk en gebruikelijk. Zo kan op een gemengd terrein heel goed een strook voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers worden ingericht (zichtlocaties). Over het algemeen mengt een functionele uitstraling goed met een gemengde en een gemengde goed met een hoogwaardige uitstraling. De helft van het bestaande bedrijventerreinaanbod in Breda is verouderd Ruim de helft van de 870 ha bruto bedrijventerreinenvoorraad in Breda is verouderd4. Dit komt tot uitdrukking in onder andere een inefficiënte inrichting van het terrein, inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting, een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is en afname van de werkgelegenheid op het terrein. De verouderingssituatie in Breda is fors. Zo ligt het aandeel verouderd terrein duidelijk boven het Brabantse (40%) en Nederlandse gemiddeld (28%). Op dit moment wordt dan ook een belangrijk deel van het

4

De verouderde voorraad omvat zowel verouderde terreinen waarvoor geen plannen bestaan de veroudering aan te pakken, als verouderde terreinen waar binnen 3 jaar de start van een herstructurering is gepland, èn terreinen die momenteel worden geherstructureerd.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

20

verouderde areaal geherstructureerd. Zo zijn er (uitgewerkte) plannen voor onder meer het opknappen van de terreinen Emer/Krogten/Hinterlaken. Figuur 5: verouderingssituatie terreinen Breda, per 1 jan. 2007

Niet verouderd 43% 48% Verouderd, geen herstructureringsplannen Ja, het terrein wordt nu opgeknapt 9%

Bron: IBIS, 2006

Voor een deel van de te herstructureren terreinen staat een transformatieproces naar wonen en – in mindere mate – kantoren op stapel(Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Alleen al voor de Spoorzone gaat het om een circa 150 hectare bedrijventerrein dat gedeeltelijk (circa 75 ha) van functie zal wijzigen (vooral wonen en kantoorfuncties/zakelijke dienstverlening). Concreet gaat het om bedrijventerreinen als Belcrum, Emer Zuid (+Spinveld, Valveeken), Teteringsedijk (Hero / Grada / Precia Molen), Moleneind West (Driesprong), Faam / Interbrew (Terheijdenseweg). Naast bedrijfsgrond ook aanbod van bestaande bedrijfsruimte Naast hectaren grond op bedrijventerreinen, is ook sprake van aanbod van bestaand bedrijfsruimtevastgoed. Medio 2006 bedroeg het aanbod bedrijfsruimte in Breda 230.000 m2 bvo verdeeld over 125 panden. De gemiddelde omvang van een bedrijfsruimte bedraagt daarmee circa 2.000 m2 bvo.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

21

Uit gegevens van de afdeling Onderzoek en Informatie blijkt dat in 2006 spectaculair veel bedrijfsruimte is opgenomen. In totaal werd 166.000 m2 bvo opgenomen, meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2005. Daarmee kwam de opnameratio in 2006 op 50%, wat wil zeggen dat meer dan 50 procent van het beschikbare aanbod bedrijfsruimte in 2006 is opgenomen. De forse opname is vooral het resultaat van enkele zeer grote opnames, zoals Lidl distributiecentrum (37.300 m2 bvo) en Loodet BV (11.000 m2 bvo) op Hazeldonk.

Figuur 6: Opname bedrijfsruimte Breda in m2 bvo, 2001-2006

De opname van bedrijfsruimte blijft in 2007 weer Bron: Vastgoedmarktmonitor Breda 2006, afdeling O&I wat achter. Bovendien zien we dat vooral het aanbod bedrijfsruimte ouder dan 10 jaar onvoldoende afneemt. Het betreft panden die niet meer beantwoorden aan de huidige wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers en daardoor nauwelijks meer verkoopbaar zijn. Op 1 mei 2007 bestaat tweederde van het aanbod (circa 160.000 m2) uit bedrijfshallen van 10 jaar en ouder. Vooral op Emer, Krogten, Hazeldonk en IABC bevindt zich relatief veel verouderd vastgoed. 2.2.2 Nieuw aanbod Breda heeft de komende jaren circa 127 ha netto terrein gepland Voor de periode tot en met 2020 heeft Breda thans zo’n 127 ha netto terrein gepland. Het planaanbod kan daarbij worden ingedeeld in hard en zacht aanbod (zie toelichting onder tabel 4). De harde plancapaciteit bedraagt in totaal zo’n 87 ha netto. Daarvan is vooral de ontwikkeling van Digit Park en Werkdonken, in totaal zo’n 4 ha netto, erg zeker. De overige ontwikkelingen, zoals De Wig, Bavel-Zuid en de uitbreiding van Hoogeind, zijn nog wat minder ver in de planprocedures. Dit neemt niet weg dat bijvoorbeeld op locatie De Wig zich op dit moment wel al bedrijven kunnen vestigen. Het terrein heeft een bedrijfsbestemming die als
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

22

geheel plan nog nader uitgewerkt moet worden. De voorwaarden (o.a. bebouwingshoogte) zijn dusdanig dat een totale bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is. Daarnaast is in de zone Breda West/Prinsenbeek nog een zoekgebied voor bedrijventerreinontwikkeling (40 hectare netto) na 2015. Tabel 4: gepland aanbod bedrijventerreinen gemeente Breda
Terrein / plan bruto Harde plancapaciteit Procedure lopend* Digit Park Werkdonken Procedure opgestart** Bavelse Berg (vuilstort)1 A16/De Wig Hoogeind III C (Uitbr) Bavel Zuid Subtotaal Zachte plancapaciteit*** Breda West/Prinsenbeek Totaal Omvang netto Verwachte start uitgifte

14,5 1 (12) 20 10 90 147,5 50 197,5

3,3 1 9 12 7 55 87,3 40 127,3

2008 2008 2008/9 2009 ≥2010 ≥2010

>2015

Bron: gemeente Breda, 2007 * betreft locaties in ontwikkeling: dit zijn locaties die zodanig in de bestemmingsplanprocedure zijn gevorderd dat toetsing op provinciaal en rijksniveau heeft plaatsgevonden ** locaties in voorbereiding: dit zijn locaties waarvoor een bestemmingsplanprocedure in voorbereiding is (principe uitspraak B&W) *** locaties in studie: dit zijn locaties / plannen die zich nog in de ideeënfase bevinden. 1 betreft thema Leisure dat is verbonden aan het evenementen complex Bavelse Berg (12,5 hectare bruto en 6 netto). Dit complex is niet in de tabel meegenomen.

Daarnaast komt nog circa 54 ha door herstructurering beschikbaar Zoals eerder aangegeven, heeft Breda heeft de komende jaren een flink aantal herstructureringsprojecten gepland. Ook deze trajecten leveren nieuw uitgeefbare ruimte op; naar verwachting in totaal zo’n 54 hectare 23

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

netto. Deze ruimtewinst vormt een belangrijke aanvulling op het aanbod (nieuw) uitgeefbaar terrein in Breda de komende jaren (ruim 25% van het totale beschikbare aanbod!). Feit is wel dat het overgrote deel van de ruimte die door herstructurering beschikbaar komt in particulier bezit is. Het gaat immers veelal om terreindelen die door marktpartijen worden herontwikkeld en opnieuw worden uitgegeven. Tabel 5: nieuw uitgeefbaar aanbod door herstructurering
Terrein Emer / Krogten Greenery/Beneluxpark Hazeldonk Douaneterrein Totaal Bron: gemeente Breda, 2007 Omvang Bruto 40 33 10 83 Uitgifte Netto 30 17 7 54 2008 – 2012 2009 – 2012 2009 – 2011

Het nieuwe aanbod is vooral van het type modern-gemengd en hoogwaardig Het geplande aanbod wordt vooral ontwikkeld in het modern-gemengde en hoogwaardige segment (zie tabel).

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

24

Tabel 6: geplande bedrijventerreinontwikkelingen, naar segment, in Breda t/m 2020
Naam locatie Procedure lopend Digit Parc Werkdonken Procedure opgestart Bavelse Berg (vuilstort) A16 / De Wig Hoogeind III C (uitbreiding) Bavel Zuid Zachte plancapaciteit Breda West/Prinsenbeek Aanbod door herstructurering Beneluxpark (Greenery terrein) Emer / Krogten Hazeldonk Douaneterrein Uitgeefbaar (netto) 3,3 1 9 12 7 55 Beoogd segment Start uitgifte

• • • • • • •

Hoogwaardig Modern-gemengd terrein Thematisch Leisure Hoogwaardig Modern-gemengd terrein exclusief 6 ha evenementen complex Modern-gemengd terrein, delen hoogwaardig / werklandschap Nog in studie Hoogwaardig: maximaal 7 ha Modern-gemengd: minimaal 10 ha Modern-gemengd terrein Modern-gemengd terrein

2008 2008 2009 2009 2010 vanaf 2010 in delen >2015 2008/2009 2008/2009 2009

40 17 30 7

• • • • •

Bron: gemeente Breda, 2007 Veel ontwikkelingen, overall blijft het totale bedrijventerreinenareaal in Breda de komende jaren stabiel Ondanks de (harde en zachte) plannen voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen in Breda in de komende jaren, zal het totale bedrijventerreinenareaal in de gemeente vrijwel stabiel blijven. Op basis van de huidige plannen wordt bovenop het bestaande areaal maximaal zo’n 127 hectare terrein nieuw terrein ontwikkeld tot en met 2020. In dezelfde periode wordt echter ook een forse hoeveelheid bedrijfsgrond onttrokken (minimaal 75 ha) door transformatie naar een andere functie.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

25

2.3 Ontwikkelingen vraag
2.3.1 Kwantitatief 200 ha vraag t/m 2020 is reëel door forse transformatie en bovengemiddelde bovenregionale belangstelling De verwachting is dat tot en met 2020 minimaal behoefte is aan circa 115 hectare bedrijventerrein in Breda (zie bijlage A voor onderbouwing). Daarbij wordt al rekening gehouden met een ambitieuze intensiveringopgave van 30% (zoals die wordt gehanteerd door de provincie Noord-Brabant)! Waar in de prognose nog geen rekening mee wordt gehouden, zijn de omvangrijke transformatieprocessen die in Breda op stapel staan en de voortdurende belangstelling van bedrijven van buiten Breda (vooral grote spelers in de logistiek) om zich in de gemeente te vestigen. Het effect van deze factoren op de ruimtebehoefte is niet te verwaarlozen. Zo zou in potentie de gemeente Breda tot en met 2020 30 hectare extra ruimtevraag kunnen verwachten als vol wordt ingezet op het accommoderen van bovenregionale logistiek. Of deze vraag zich uiteindelijk aandient en/of wordt geaccommodeerd is afhankelijk van de definitieve beleidskeuzes die Breda maakt. Ontwikkelen we locaties om bovenregionale logistiek te vestigen, of zijn we selectief en laten we alleen gemeente-/regiogerelateerde logistiek toe (zie ook bijlage A)? Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen / bedrijfslocaties naar vooral woonfuncties is een belangrijke factor tot en met 2020. In totaal krijgt circa 15% van de Bredase bedrijventerreinenvoorraad een functiewijziging, op langere termijn oplopend tot meer dan een kwart van de voorraad. Dit betekent dat voor een aanzienlijk aantal economische functies vervangende ruimte moet worden gezorgd. Gezien de ambities van Breda en de landelijke (ken)cijfers schatten we deze extra ruimtebehoefte in op zo’n 40 tot 60 hectare. Rekening houdend met bovenstaande factoren is een vraag van circa 180 ha tot 200 ha zeker reëel t/m 2020 (zie verder bijlage A). Daarmee ligt de vraag de komende jaren rondom de langjarig gemiddelde uitgifte in Breda van 13 ha (figuur 7). Vooral eind jaren ’90, begin 2000 lag de uitgifte in Breda hoog. Dit vanwege een gunstige conjunctuur en voldoende aanbod (Hoogeind en Steenakker kwamen na elkaar op de markt). De

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

26

laatste jaren is de uitgifte aanzienlijk afgenomen. Had dit eerst vooral een conjuncturele oorzaak, nu speelt het krappe aanbod een belangrijke rol. Figuur 7: uitgifte bedrijventerrein in Breda, 1987-2006
30 jaarlijkse uitgif te 25 gemiddelde uitgif te

ha

20

15

10

5

0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Bron: IBIS Werklocaties, Stec Groep/Arcadis

2.3.1 Kwalitatief Hoe is de vraag naar terrein in Breda samengesteld qua herkomst, kavelgrootte, verschijningsvorm, beeldkwaliteitseisen, prijzen etc.? Vraag vooral lokaal/regionaal, echter bovengemiddelde belangstelling van bovenregionale vestigers Het grootste deel van de ruimtevraag in Breda (circa 80%) komt van bedrijven uit Breda en directe omgeving. De belangstelling van bovenregionale vestigers is, zoals we hiervoor al constateerden, groot. Dit zien we ook terug in de uitgifte in de laatste jaren; bovengemiddeld veel terrein is uitgegeven aan bedrijven afkomstig van buiten Breda. Vooral vanuit de logistieke hoek is, vanwege de gunstige ligging voor

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

27

bijvoorbeeld distributieactiviteiten op het schaalniveau van de Benelux, veel belangstelling. Dit heeft geresulteerd in nieuwkomers als Bax Global, Samsung Electronics en Ssangyong Motors. Vraag vooral afkomstig van bedrijven in de reguliere bedrijventerreinsectoren Waar het gaat om de samenstelling naar sector en activiteit is de samenstelling van de vraag in Breda redelijk goed vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Dit betekent dat de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2007) een goed beeld geeft uit welke sectoren de meeste vraag naar bedrijfsruimte komt in Breda. De bedrijven met het grootste aandeel in de ruimtevraag zijn bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud. Globaal is de verdeling in figuur 3 weergegeven. Vooral de logistiek is in potentie een bovengemiddeld grote vrager. Deze bedrijven zoeken naar een locatie met een gemiddelde uitstraling qua verschijningsvorm Niet alle bedrijven hebben dezelfde eisen ten aanzien van hun bedrijfsruimte en kavel. Vooral waar het gaat om beeldkwaliteit/uitstraling kan onderscheid worden gemaakt in verschillende typen ruimtevraag. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Dit zien we in alle sectoren. De vraag naar bedrijventerrein in Breda kan dan ook worden ingedeeld in (bedrijfsruimte)vraag met een laagwaardige, gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm: • De vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte bedraagt circa 5 tot 10% van de totale bedrijfsruimtevraag (Database bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Stec Groep, 2002 en 2005). In Breda, waar de schaarste aan locaties groter is dan gemiddeld, de vraag ruim is en de economie goed draait, ligt de vraag uit deze categorie meer rond 10%, ofwel 20 tot 30 ha vraag tot en met 2020. Er kan in die marktsituatie immers wat meer van bedrijven worden verwacht op het vlak van uitstraling. De komende jaren groeit deze component tot zo’n 15 tot 20%, mede als gevolg van verdere verdienstelijking van de economie. • Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven, circa 60% tot 70%, geldt dat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het pand en terrein waar zij naar op zoek zijn moet goed passen bij de bedrijfsactiviteiten en
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

28

er netjes uitzien, dat is voldoende. Tot en met 2020 wordt circa 120 tot 140 ha vraag uit deze categorie verwacht in Breda. Een voorbeeld hiervan is Bax Global (op de Krogten). Daarnaast zijn er in Breda ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, het zijn zo laag mogelijke kosten voor bedrijfshuisvesting die tellen. Het is voor de Bredase economie belangrijk dat de (veelal) kleinschalige en sterk lokaal / regionaal verzorgende bedrijven in deze categorie en plek houden op lokale bedrijventerreinen, omdat deze een belangrijk zijn voor de (laaggeschoolde) werkgelegenheid. Het gaat om circa 20% tot 25% van de bedrijfsruimtegebruikers in Breda, ofwel een vraag van 40 tot 50 ha. We zien in de praktijk echter, dat deze categorie bedrijven na transformatie en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht kan.

Voor de regio Breda geldt verder, o.a. vanwege de strategische ligging, specifiek bovengemiddelde vraag vanuit de categorie logistieke bedrijvigheid. Op basis van onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2007) schatten we het aandeel van logistiek in de vraag in op zo’n 15%. Deze bedrijfsruimtegebruikers zoeken vooral naar speciaal voor logistieke activiteiten toegeruste terreinen (ruime kavels, goede bereikbaarheid, bij voorkeur multimodaal), zoals Hazeldonk. Binnen de logistieke gebruikers kunnen we ook weer meer functionele, gemiddelde en hoogwaardige bedrijven onderscheiden. Over het algemeen heeft logistieke bedrijfsbebouwing vooral een functionele verschijningsvorm. Maar ook binnen de logistiek neemt het aantal gebruikers dat zoekt naar een hoogwaardiger pand toe (o.a. gevolg van hoogwaardigere bedrijfsprocessen, verdienstelijken). Mooie voorbeelden zijn o.a. het distributiecentrum van DHL Exel Supply Chain op industrieterrein Vossenberg in Tilburg (uitgeroepen tot het mooiste warehouse van Nederland) en warehouse SilverForum op Eindhoven Airport. Tabel 7: verdeling vraag naar verschijningsvorm (uitgaande van 200 ha vraag t/m 2020)
Segment vraag Laagwaardig Gemiddeld Hoogwaardig Bron: Stec Groep, 2007 % totale vraag 20 – 25 60 – 70 10 – 15 Vraag in ha 40 – 50 120 – 140 20 – 30

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

29

Daarnaast bestaat de vraag uit bedrijfsruimtegebruikers van verschillende omvang... Binnen elke categorie (hoogwaardig, gemiddeld en laagwaardig) komen zowel kleine als grootschalige bedrijven voor in Breda. De gemiddelde omvang van de bedrijfsruimtevragers in Breda ligt rond het landelijke gemiddelde van zo’n 2.000 m² bvo, hoewel er - afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten - sprake is van forse uitschieters naar onder en naar boven. Vooral in de logistiek en industrie is sprake van grote spelers (tot wel meer dan 100.000 m2 bvo) in Breda. De laatste jaren is door Breda (NV BrIM) ook nadrukkelijk geacquireerd op - qua omvang en werkgelegenheid - grotere bedrijven binnen deze sectoren (en bijvoorbeeld ook diensten en healthcare).
Voorbeelden van bedrijven • Alfa Laval, een Benelux hoofdkantoor met service-afdeling. Biedt werk aan 250 full-time arbeidsplaatsen. Het bedrijf is gevestigd op een kavel van 6.030 m2. • Abbot Logistics, Europees distributiecentrum. Circa 100 arbeidsplaatsen. Kavel heeft een omvang van 4,3 ha.

Vestiging Abbot Logistics op bedrijventerrein Hoogeind • • Samsung European Part Center. Telt 250 tot 300 arbeidsplaatsen op een kavel van 2,5 ha. Amgen, uitbreiding European shared services center. 200 extra arbeidsplaatsen in de periode 2005-2010.

Bron: gemeente Breda, 2007

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

30

…deze hebben verschillende locatie-eisen De omvang is, naast de verschijningsvorm, een tweede belangrijk criterium voor het segmenteren van de vraag en het ontwikkelen van bedrijventerreinen. Zo hebben kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus in of nabij de binnenstad (dus in het stedelijke weefsel, het kan dan ook gaan om bedrijventerreinen direct aan de rand van de stad). Het gaat dan om bedrijven die zoeken naar grond met een omvang van enkele honderden tot enkele duizenden vierkante meters bvo (niet snel meer dan zo’n 1.500 à 2.000 vierkante meter). De grootschalige bedrijfsruimtegebruikers, vanaf circa een halve hectare en meer, hebben vooral voorkeur voor locaties met een goede snelwegverbinding.

2.4 Confrontatie vraag - aanbod
Vraag en aanbod redelijk in evenwicht, maar wel met knelpunten Kwantitatief zijn vraag en aanbod in Breda over de gehele periode 2007-2020 redelijk in evenwicht. Daarbij gaan we aan de vraagzijde wel uit van het economisch meest gunstige scenario en van ophogende factoren als transformatie en bovenregionale vraag (180 tot 200 ha vraag t/m 2020). Aan de aanbodzijde gaan we er vanuit dat de herstructureringstrajecten slagen en geplande nieuwe ontwikkelingen in Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek daadwerkelijk worden gerealiseerd (circa 185 ha aanbod t/m 2020). Vooral de ontwikkelingen in Breda West/Prinsenbeek zijn echter nog erg zacht! En de herstructureringstrajecten zullen zeker niet eenvoudig zijn!

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

31

Figuur 8: confrontatie vraag/aanbod bedrijventerreinen Breda, 2007-2020
250,0 200,0 Hectare 150,0 100,0 50,0 0,0 2007

(gepland) aanbod

Theoretische vraag

2020

Bron: gemeente Breda / Stec Groep 2007

Als we vraag en aanbod in de tijd uitzetten (fig. 8, zie ook bijlage A), dan zien we dat Breda vooral op de korte termijn onvoldoende capaciteit heeft om de vraag te bedienen. Hier komt medio 2009/2010 echter verandering in door nieuw aanbod op o.a. De Wig en Hoogeind en nieuwe (uitgeefbare) ruimte als gevolg van de herstructureringen op o.a. Emer/Krogten. Wel is sprake van kwalitatieve discrepantie (kavelgroottes, ligging, verschijningsvorm), zowel op korte als (middel)lange termijn. Het huidige aanbod biedt niet de juiste kavelgroottes en is erg versnipperd Zo sluit het huidig beschikbare aanbod in Breda (krap 7,5 ha direct uitgeefbaar) qua kavelgroottes en ligging niet aan op de vraag. Het aanbod bestaat vooral uit kleine kavels, die versnipperd liggen over diverse terreinen (zie 2.1.1). We zien dat – mede door actieve acquisitie – echter vooral wat grotere bedrijfsruimtegebruikers de laatste jaren belangstelling hebben voor vestiging in Breda. Gezien de speerpuntsectoren van de gemeente Breda (o.a. groothandel en vooral de meer Value Added Logistics, zie impulsnota), is de behoefte aan grotere kavels (naast kleinschalige kavels) ook komende jaren
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

32

bovengemiddeld. Bij de ontwikkeling van nieuw geplande terreinen is goede zonering van het terrein qua kavelgroottes dus een belangrijk aandachtspunt. Evenwicht in hoogwaardig segment… We zien evenwicht in het hoogwaardige segment. De vraag in dit segment bedraagt tot en met 2020 circa 30 ha en in het meest gunstige geval (bij toename van het aandeel van dit segment naar zo’n 20%) ongeveer 40 ha. Er is zo’n 23 hectare gepland als hoogwaardig terrein, waarvan het grootste deel wordt gevormd door De Wig. Ook in de ontwikkelingen Bavel Zuid en Breda West/Prinsenbeek is hoogwaardig terrein voorzien. Dit moet voldoende zijn om de vraag te bedienen. We adviseren zelfs voorzichtig te zijn met substantiële toevoegingen van hoogwaardig aanbod in ontwikkelingen als Bavel Zuid en/of Breda West/Prinsenbeek. …maar krappe situatie in modern-gemengd en vooral functionele segment In het modern-gemengde segment is het aanbod aan de krappe kant. Maar ook dit is weer voor een groot deel afhankelijk van het welslagen van de geplande herstructureringstrajecten en de daadwerkelijke segmentering (en het doorgaan) van de ontwikkelingen in Bavel Zuid en Breda West/Prinsenbeek. Er vanuit gaande dat circa 75% van het nieuw geplande aanbod wordt ontwikkeld in het modern-gemengde segment, is sprake van een tekort van zo’n 20 hectare modern-gemengd terrein tot en met 2020. Er is geen aanbod (vooral de wijkwerkterreinen) gepland in het functionele/laagwaardige segment, terwijl ook vanuit deze categorie in Breda nog zo’n 40 tot 50 ha vraag is t/m 2020. Deze gebruikers zullen zoveel mogelijk moeten worden bediend op de bestaande terreinen (goedkope, leegstaande panden) en door goede zonering van het nieuwe aanbod in het modern-gemengde segment (bijvoorbeeld vestigingsmogelijkheden op meer ‘achteraf’ gelegen kavels). Feit is dat ook in het modern-gemengde segment al sprake is van een krappe aanbodsituatie is. Dit tekort wordt door het ontbreken van aanbod in het laagwaardige/functionele segment des te groter! Vooral startende ondernemers en bedrijven met relatief veel lager opgeleiden hebben behoefte aan dit soort terreinen. Vooral de te herstructureren terreinen en de bestaande terreinen (leegstand en nieuwe uit te geven delen) zouden hier een rol in moeten vervullen.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

33

2.5 Concluderend
De belangrijkste conclusies uit voorgaande analyse zijn: • De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich – over een lange periode bezien – positief. Er is een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand. • De komende jaren dient zich nog een forse vraag aan naar bedrijventerreinen in Breda. Daarbij is – mede onder invloed van beleid – wel een lichte verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten waaruit de vraag afkomstig is. Dienstverlening wordt een steeds belangrijkere activiteit op bedrijventerreinen. • De aanbodsituatie in Breda is - vooral op korte termijn - krap. In de eerste plaats omdat – naast de reguliere groei van het bestaande bedrijfsleven in Breda – de belangstelling van bedrijven van buitenaf voor vestiging in Breda groot is (logistiek, groothandel, hoofdkantoren, etc.). Ten tweede omdat veel (vooral verouderde, binnenstedelijk gelegen) terreinen een functiewijziging ondergaan in de komende jaren en zodoende aan de voorraad worden onttrokken. Tot slot zijn de plannen en ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe terreinen beperkt. • De aanbodsituatie is des te krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het modern-gemengde en functionele segment is echter aanzienlijk te krap om de (verwachte) vraag te bedienen; • Tegelijkertijd is een forse hoeveelheid terrein verouderd en bevindt zich op deze terreinen (vooral op Krogten, Emer, Moleneind) een aanzienlijk aanbod van verouderde, leegstaande bedrijfsruimte. Gezien de beperkte ruimtelijke mogelijkheden voor Breda om nieuwe locaties te realiseren, maar ook vanuit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik, is het belangrijk dat de verouderde voorraad wordt aangepakt en een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd; • Ook wanneer de herstructureringsopgave voortvarend wordt aangepakt, zal Breda te maken hebben met een krappe aanbodsituatie. Het belang van regionale samenwerken op het vlak van bedrijventerreinen is groot. Dit ook omdat Breda selectief wil zijn in het type bedrijvigheid dat wordt toegelaten op haar terreinen. Zo is de heel grootschalige logistiek niet gewenst, maar wel een doelgroep die flinke belangstelling heeft voor Breda. Voor dergelijke spelers zal dan ook in regionaal verband een oplossing moeten worden gezocht (bijv. Port of Brabant).

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

34

Deze punten vormen, tezamen met de belangrijkste trends en ontwikkelingen in het volgende hoofdstuk, belangrijk uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van de gemeente Breda (hoofdstuk 5 en 6).

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

35

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
De bedrijventerreinenmarkt ontwikkelt zich volop. We gaan kort in op de belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt/bedrijventerreinenstrategie in de komende jaren.

3.1 Ontwikkelingen in omvang en samenstelling bedrijventerreinenvraag
Bedrijfsruimtesectoren krimpen, op langere termijn afname vraag naar bedrijventerreinen Prognoses van het CPB tonen aan dat sectoren waarin veel bedrijfsruimtegebruikers voorkomen (productie, bouw, distributie en opslag en handel) in de periode tot 2030 krimpen met gemiddeld 10 tot 15%. De meer dienstverlenende sectoren laten echter een groei zien en vinden steeds vaker een plaats op bedrijventerreinen. Dit gecombineerd met een toenemend ruimtegebruik per werknemer en een verdergaande trek van bedrijven uit andere sectoren naar bedrijventerreinen zorgt op de korte tot middellange termijn toch voor een verdere toename van de vraag naar bedrijventerrein Verdere verdienstelijking van de economie, zichtbaar op de Bredase terreinen Op dit moment bevindt een fors deel van alle werkgelegenheid in Nederland zich in de dienstensector (commerciële en niet-commerciële dienstverlening zoals openbaar bestuur en zorg), de komende jaren loopt dit aandeel verder op. Deze verdere groei (met daarbinnen een relatief sterk groeiende sector kennisintensieve diensten) stimuleert de vraag naar kantoorachtige bedrijfsruimte, zo ook in Breda. Dienstverlenende sectoren vinden steeds vaker een plek op een bedrijventerrein, zo blijkt uit de ontwikkeling van vestigingen en werkgelegenheid op de Bredase terreinen. Groeisectoren van de toekomst zijn veelal kantoorgebonden en betreffen onder andere multimedia, technologie, life sciences, financiële dienstverlening en zorg. De verschuivingen in het bedrijfstakkenpatroon heeft gevolgen voor de aard van de werkzaamheden op bedrijventerreinen. Bedrijfsprocessen verkantoriseren, waardoor het aandeel kantoorvloer binnen het pand langzaam hoger wordt.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

36

Toenemende vraag naar hoogwaardige bedrijfslocaties en huisvesting Door de verdere verdienstelijking stellen bedrijfsruimtegebruikers langzaam maar zeker steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Andere belangrijke trends die hier achterliggen zijn: de groeiende behoefte aan imago en uitstraling, toenemende schaarste, grotere betrokkenheid van projectontwikkelaars bij locatieontwikkeling en komst van nieuwe activiteiten op sommige bedrijfslocaties (winkelen, wonen, kantoren). Het aandeel vestigers dat bovengemiddelde kwaliteitseisen stelt aan bedrijfslocaties, en daarmee als hoogwaardige vraag valt te bestempelen, bedraagt nu nog maar zo’n 10% van de markt. De meeste bedrijven zoeken eenvoudige, functionele hallen en bedrijventerreinen zonder poespas. Verwacht wordt echter dat het aandeel ‘hoogwaardige vraag’ in Nederland (en ook Breda) oploopt naar 15 tot 20%. De behoefte aan hoogwaardige bedrijfslocaties neemt dus ook toe. Dit betekent op het niveau van bedrijfsruimte o.a. dat het aandeel kantoorruimte stijgt. Nu is gemiddeld circa 10 tot 20% van het bedrijfsvloeroppervlak in gebruik voor kantoorfuncties. Dit stijgt naar gemiddeld zo’n 20 tot 30%. In uitzonderlijke gevallen zien we in Breda zelfs bedrijfsruimtegebruikers met een kantooraandeel van 70%. Deze groep bedrijfsruimtegebruikers vormt echter een zeer beperkte categorie binnen de vraag! Feit is dat in (bestemmings)plannen voor (hoogwaardige) terreinen in Breda rekening moet worden gehouden met deze toename van het aandeel kantoorruimte. Verschijningsvorm wordt steeds belangrijker als criterium voor bedrijfslocaties De verschijningsvorm van bedrijfsruimte wordt bij locatiekeuze steeds belangrijker dan bijvoorbeeld de sector (bouw, reparatie/onderhoud, handel, IT, zakelijke dienstverlening) waarin het bedrijf actief is of de belangrijkste activiteit (bijvoorbeeld productie, distributie, hoofdkantoor) van het bedrijf. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel uitstraling van pand als uitstraling van terrein.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

37

Groeiende behoefte aan multifunctionaliteit en kwaliteit (werklandschappen) Er is, zowel bij bedrijven als werknemers, een toenemende behoefte aan multifunctionaliteit van bedrijventerreinen (en kantorenlocaties). De weerstand tegen saaie, onaantrekkelijke en qua vormgeving smakeloze terreinen neemt steeds meer toe. Bij multifunctionele terreinen kan worden gedacht aan de realisatie van meer gemengde economische zones of ‘werklandschappen’ waarbij sprake is van een mix van bedrijvigheid met o.a. dienstverlening (kinderopvang, vergadercentra, etc.), horeca, leisure (zoals fitness), etc. Multifunctionaliteit vergroot de aantrekkelijkheid van bedrijventerreinen en daarmee ook de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de locaties. Ook het zorgpark is een bijzonder, snel opkomend verschijnsel, waarvoor de belangstelling vanuit allerlei partijen (overheid, markt, beleggers, etc.) groeit. Er zijn veel verschillende zorgparken: van kennispark, bedrijfsruimtepark, ziekenhuis-plus tot zorgboulevard en plek voor zorg, preventie, sport en leisure. Zorg, preventie en welness zijn snelle groeiers in het Nederlandse vastgoed.

3.2 Ontwikkelingen in gedrag van ondernemingen
Internationalisering en schaalvergroting, logistiek groeimarkt Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting, efficiency/kostenvoordelen en de focus op kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten – differentiatie in de vraag door groei, samenvoeging en afsplitsen van activiteiten - ontstaan en zoeken nog nadrukkelijker de meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen op. Specifiek voor de logistiek, een groeimarkt, zijn dit locaties bij de twee mainports Rotterdam en Schiphol en langs de vervoersassen van Rotterdam en Amsterdam naar Duitsland (via Arnhem) en de vervoersassen naar Zuid-Duitsland, België en Frankrijk (via Breda of Eindhoven en Venlo).

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

38

Omdat veel regio’s afzien van het aanleggen van bedrijventerrein voor logistiek, terwijl de gebruikers- en beleggersvraag naar logistiek toeneemt, neemt de schaarste verder toe. Breda ligt gunstig ten opzichte van de belangrijke vervoersassen en kan, in potentie, dan ook sterk van deze ontwikkelingen profiteren!

3.3 Ontwikkelingen in bedrijventerreinenbeleid
Herstructurering en een betere samenhangend bedrijventerreinenbeleid zijn hot issues Nederland telt veel verouderd bedrijventerrein (30% van het areaal). Ook in Breda is de omvang verouderd terrein fors. De maatschappelijke druk om veroudering te voorkomen (‘lelijke dozen’) en te herstructureren is steeds groter. Dit maakt een goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid steeds belangrijk. Hoe kunnen we door zorgvuldige aanleg van nieuwe locaties voorkomen dat bestaande locaties verouderen? En hoe kan de ontwikkeling van nieuwe terreinen (financieel) bijdragen aan het oplossen van veroudering op bestaande terreinen? Vertaling van deze ontwikkelingen zien we o.a. in het bestuursakkoord 2007-2011 van de Provincie Brabant. Nieuwe bedrijventerreinen kunnen pas door de gemeente worden aangelegd, wanneer in een plan is aangetoond hoe met de bestaande terreinen in de betreffende gemeente en/of regio wordt omgegaan5.

3.4 Concluderend
We kunnen de volgende belangrijke punten voor de Bredase bedrijventerreinenstrategie noteren: • De vraag naar bedrijventerreinen blijft de komende jaren groot, maar zwakt wel wat af. De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een forse hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden getransformeerd. • De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in de vraag neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase bedrijventerreinen en ook de komende jaren een toenemende vraag laten zien.

De provincie wil gemeenten nadrukkelijk ondersteunen in het uitvoeren van deze beleidslijn. Voor de revitalisering van bedrijventerrein (herstructureren en bestrijden leegstand) worden in de periode 2007-2011 extra middelen vrijgemaakt. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

5

39

Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren. Zo heeft Breda/de regio WestBrabant al een positief imago bij de logistieke sector als vestigingsplaats, door o.a. de gunstige ligging en goede bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). Dit imago wordt verder versterkt door de komst van de HSL. Zeker wanneer Breda zorgt voor aantrekkelijke terreinen voor deze sector (grote kavels, multimodaal ontsloten) kan een belangrijk deel van de logistieke vraag aan Breda worden gebonden. Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande terreinen. Zo zijn de fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen beperkt. Daarnaast wordt o.a. vanuit provinciaal beleid gevraagd om een duidelijke visie van de gemeente op de bestaande terreinen. Dit is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen. De behoefte aan kwaliteit neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda. Enerzijds vanuit de gebruikers. Zo is er een groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie. Hierdoor moet in (nieuwe) plannen voor terreinen o.a. rekening worden gehouden met (mogelijkheden voor) een hoger aandeel kantoorruimte. Anderzijds is er groeiende behoefte aan kwaliteit vanuit de werknemer, die zich steeds meer afkeert van de huidige saaie werkomgevingen. De ontwikkeling van aantrekkelijke (hoogwaardige) werklandschappen wordt dus steeds belangrijker en moet bijdragen aan duurzame en levensloopbestendige locaties en daarmee een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte. Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas. Hoewel de ‘hoogwaardige’ vraag en de behoefte aan kwaliteit toeneemt, hecht een belangrijk deel van de bedrijfsruimtegebruikers over het algemeen niet al te veel waarde aan kwaliteit en uitstraling van hun huisvesting. Uiteindelijk blijft het deel van de bedrijfsruimtemarkt (de hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers, nu zo’n 10% van de markt) waarvoor uitstraling en bijvoorbeeld zichtbaarheid een toegevoegde waarde heeft – en waar deze bedrijven ook geld voor over hebben – beperkt.

In het volgende hoofdstuk vatten we de analyse van de huidige situatie op Bredase bedrijventerreinenmarkt (hoofdstuk 2) en de analyse van de belangrijkste trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 3) kort samen in een SWOT. Deze vormt de opmaat voor de visie en strategie voor de komende jaren.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

40

4. SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE
Hieronder vatten we de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 en 3 samen in de vorm van een SWOT. Dit vormt de opmaat voor de visie en de strategische beleidslijnen in hoofdstuk 5 en 6.

4.1 SWOT
Onderstaande tabel geeft samengevat de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 en 3 weer. Daarbij zijn de punten vertaald naar sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen op/voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. De kansen en bedreigingen zijn uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda. Tabel 8: SWOT
Sterk • Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; • Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); • Hoogwaardig segment voldoende bediend; • Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; • Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, hospitality). Kans • Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd terrein; • Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. • Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke parken, zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; • Komst HSL; • Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid; • Ontwikkeling database bedrijfsruimte; • Pieken in de Delta; • Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep, 2007
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

Zwak • In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering; • Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde terreinen; • Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes, eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in moderngemengde en functionele segment; • Beperkte gemeentelijke capaciteit. Bedreiging • Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a. capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte; • Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling; • Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van industriële bedrijvigheid; • Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen.

41

4.2 Aangrijpingspunten voor strategie
De belangrijkste aangrijpingspunten voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda zijn: • De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap. Inzet op een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering, etc.) in combinatie met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid); • De herstructurering van bestaande terreinen is echter een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn vele partijen met diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces te versnellen; • Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio; • Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele sectoren en komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in gevraagde kwaliteit vanuit ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardig, toekomstbestendige werklandschappen die landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook voldoende nette functionele bedrijventerreinen; • Via voorgaande punten moet Breda een antwoord geven op de toenemende weerstand tegen bedrijventerreinen en tegelijkertijd de economische ontwikkeling van de gemeente faciliteren.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

42

5. VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020

Op basis van de analyses uit voorgaande hoofdstukken, is in dit hoofdstuk de visie van de gemeente Breda geformuleerd op de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen.

5.1 Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen
Wat betekent dit? Het accommoderen van bedrijvigheid op bedrijventerreinen in Breda betekent dat allereerst de bestaande voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en leegstand wordt aangepakt. Voor een belangrijk deel van de bedrijfsruimtemarkt kan de bestaande voorraad een aantrekkelijk vestigingsmilieu vormen. Terreinen zonder toekomstperspectief worden – zo mogelijk – getransformeerd naar functies als wonen en kantoren. Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Dit om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook om de noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te verbeteren. Waarom? Bedrijventerreinen vervullen een belangrijke rol in de Bredase werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. De gemeente Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen blijven accommoderen om zo de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio in stand te houden en zelfs uit te breiden. Streven van de gemeente Breda is om inwoners en werkgelegenheid te laten groeien naar respectievelijk 185.000 inwoners en circa 110.000 banen in 2020. Breda zet daarbij in op een aantal economische speerpuntsectoren, waaronder handel en logistiek (VAL), omdat ze kunnen bijdragen aan de versterking van 43

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

de lokale en regionale economische structuur, een hoge toegevoegde waarde kunnen hebben en (indirecte) werkgelegenheid opleveren. Voor deze - met name grootschalige - activiteiten spelen vestigingsfactoren als ligging t.o.v. de afzetmarkten, voldoende ruimte en een goede bereikbaarheid een hoofdrol. Factoren waar Breda in belangrijke mate aan kan beantwoorden. Om de werkgelegenheidsgroei te kunnen accommoderen zijn voldoende geschikte (bestaande en nieuwe) bedrijventerreinen (o.a. De Wig, Bavel-Zuid, Digit Parc) echter een belangrijke voorwaarde. Nu al zijn bedrijventerreinen goed voor ongeveer eenderde deel van de werkgelegenheid in Breda en gezien de ambitieuze demografische en economische ambities zal deze betekenis komende jaren alleen maar groeien Daarnaast heeft Breda als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol.

5.2 Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen
Wat betekent dit? Door selectieve aanleg van nieuw terrein moet de mogelijkheid worden geboden om (delen van) bestaande bedrijventerreinen in Breda te transformeren. De nieuwe terreinen bieden een alternatieve vestigingsmogelijkheid voor de huidige economische functies uit de transformatiegebieden. Waarom? Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen en bedrijfslocaties naar vooral woonfunctie is een belangrijke factor in de Bredase bedrijventerreinenvraag tot en met 2020. In totaal krijgt in die periode minimaal 15% van de terreinen een functiewijziging, op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een kwart van de terreinen in Breda. Het betreft vooral terreinen in de Spoorzone. Voor (een deel van) de economische functies in deze transformatiegebieden zal een alternatieve locatie moeten worden gevonden in Breda. De gemeente Breda wil deze vervangingsvraag in prinicpe zelf kunnen
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

44

accommoderen, aangezien het belang van deze economische functies voor de stad groot is. Zo is de bedrijvigheid binnen deze transformatiegebieden nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen (groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020) is het bieden van alternatieve locaties voor deze transformatieprocessen van belang. In totaal leidt dit tot een extra ruimtevraag van 40 tot 60 hectare. Indien behoud voor de stad niet mogelijk is, spant Breda zich in om de bedrijven in ieder geval voor de regio te behouden.

5.3 Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen
Wat betekent dit? Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de stad. De beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit van belang is. Eerst wordt ruimte geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, vervolgens selectief aan nieuwe markten / ondernemingen, waarbij de focus ligt op de speerpuntsectoren uit de Economische Impulsnota. Voor internationale groothandel/logistiek betekent dit vooral bestaande terreinen en nieuwe ontwikkelingen langs de randen van de stad/de snelwegen aantrekkelijk zijn. Voor kennisintensieve industrie, creatieve bedrijvigheid en meer dienstverlenende activiteiten bieden vooral de binnenstedelijke herontwikkelingslocaties een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Voor startende bedrijven wil de gemeente – waar het lichtere bedrijven betreft – meer mogelijkheden bieden in de woonomgeving en door het creëren van broedplaatsen/bedrijfsverzamelgebouwen op vooral de bestaande terreinen.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

45

Waarom? Ook in de toekomst zal een deel van de nieuwe (startende) ondernemingen zich op bedrijventerreinen in Breda zich willen vestigen. Het zal vooral gaan om startende lokale bedrijven, lokale bedrijven die doorgroeien, maar ook om bedrijven van buiten Breda. De gemeente Breda wil plaats blijven bieden aan deze lokale bedrijven. Zij wil ook een deel van de regionale opvang voor haar rekening nemen. Bedrijven elders uit Nederland, of uit het buitenland, krijgen een plaats in Breda als zij van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor stad en regio. Segmenten waar Breda nadrukkelijk op wil inzetten zijn de kennisindustrie, hospitality en internationale handel en logistiek. In stadsregionaal verband is afgesproken dat Breda minimaal 115 hectare bedrijventerrein moet realiseren om aan deze vraag te kunnen voldoen. De intensiveringsdoelstelling van 30%, zoals gehanteerd door de provincie Noord-Brabant, is hierin al verwerkt. Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Vooral de bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk, de belangstelling uit deze hoek is groot. Naar verwachting leidt dit tot een extra ruimtevraag van 30 hectare tot 2020. Breda wil vooral plaats bieden aan de Vallue Added Logistics.

5.4 Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen
Wat betekent dit? Breda wil vol inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. Uitgangspunten daarbij zijn dat: • buiten de terreinen die al voor transformatie naar een andere functie zijn aangewezen, de bestaande bedrijventerreinen hun economische functie behouden. De belangrijkste (en omvangrijkste) terreinen die prioriteit hebben zijn: Emer/Krogten/Hinterlaken, Hazeldonk en de Greenery; • Bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande locatie.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

46

Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote behoefte aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de stedelijke regio en Breda in het bijzonder heeft. Dit betekent dat Breda de locaties die nu op de planning staan, zoals De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek moet realiseren. Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig bijsturen. Waarom? Breda wil inzetten op zowel herstructurering als nieuwe ontwikkeling om zo de gewenste groei van bedrijvigheid en werkgelegenheid te kunnen realiseren, de juiste vestigingsmilieus aan bedrijven te kunnen bieden en de juiste voorwaarden te scheppen voor herstructurering en transformatie. Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande terreinen in Breda is van belang vanwege: • de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda; • de krappe vraag/aanbodsituatie; • de maatschappelijke wens om zuinig om te gaan met het landelijke, open, gebied dat Breda nog heeft. • de ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en nieuwe bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen.

5.5 Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen
Wat betekent dit? Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is Breda er zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau’s (vestigingsmilieus). Niet elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar nette, functionele locaties.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

47

Met relatief simpele ingrepen op het vlak van omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid, voorzieningen en milieu kan echter al een behoorlijke kwaliteitsslag worden gemaakt op de Bredase terreinen. De komende jaren zal door de diverse afdelingen binnen de gemeente een bijdrage worden geleverd aan deze kwaliteitsslag. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij al vastgesteld en toekomstig setoraal beleid. Het is nu vooral van belang dit beleid goed op elkaar af te stemmen en te verknopen met elkaar. Waarom? De behoefte aan kwaliteit neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda. Zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie) en vanuit de werknemer (afkeer van saaie werkomgevingen). Daarnaast wordt de maatschappelijke druk om bestaande bedrijventerreinen goed te benutten en bestaande en nieuwe terreinen aantrekkelijk te maken steeds breder. Om voldoende draagvlak (intern en extern) voor nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen in Breda te creëren is goede benutting van bestaande terreinen en oog voor de (ruimtelijke) kwaliteit van terreinen een noodzakelijke voorwaarde. De ontwikkeling van aantrekkelijke (hoogwaardige) werklandschappen moet bijdragen aan duurzame en levensloopbestendige locaties en daarmee een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

48

6. STRATEGIE
Dit hoofdstuk geeft de bedrijventerreinenstrategie van de gemeente Breda voor de komende jaren. Per strategische lijn wordt afgesloten met de belangrijkste kernpunten / acties voor Breda.

6.1 Kader: bedrijventerreinen in samenhang ontwikkelen
Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te realiseren. Uitgangspunt voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid is dat de gemeente Breda enerzijds vraaggericht opereert en anderzijds de samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijvenlocaties goed bewaakt. Naast de ontwikkeling van nieuwe terreinen, blijft de positie van de bestaande terreinen zoveel mogelijk behouden. Met de realisering van nieuwe terreinen bestaat het risico van een snelle leegloop en wellicht verwaarlozing van bestaande terreinen. Ongunstig vanwege de al forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda. Bovendien moet de bestaande voorraad een heel belangrijke rol vervullen in het accommoderen van de vraag in Breda; gezien de krappe vraag/aanbodsituatie. Het is zaak hierop voorbereid te zijn als gemeente en hiernaar te handelen. De herstructurering van o.a. de terreinen Krogten/Emer/Hinterlaken, past prima in dit kader. De positieve effecten van een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid zijn ondermeer: • verlenging van de levensduur van bestaande bedrijventerreinen (hoger rendement van particuliere en overheidsinvesteringen omdat sprake is van langere levenscyclus van terrein en vastgoed); • voldoende kwaliteit en kwantiteit in het terreinaanbod; • positieve impuls aan het vestigingsklimaat van de gemeente Breda; • verbetering van het imago van bestaande bedrijventerreinen. Het succes van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid kan worden versterkt indien: • het wensen- en eisenpakket voor een bepaalde locatie helder en eenduidig wordt gecommuniceerd met de ondernemer; 49

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

• • •

bij de grondexploitatie van nieuwe terreinen expliciet wordt gekozen voor een lager uitgiftetempo, zodat nieuwe terreinen selectief uitgegeven kunnen worden; ook op regionaal niveau de planning van nieuwe terreinen en de herstructurering van verouderde terreinen wordt afgestemd; ingezet wordt op intensief (proactief) accountmanagement (actiepunt Economische Impulsnota).
Figuur 9: schematische weergaven positie en samenstelling bedrijventerreinenbeleid Breda

Deze punten zijn uitgewerkt in een strategie voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid in Breda die bestaat uit: • Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda (par. 6.2); • Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht (par. 6.3); • Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik (par. 6.4); • Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit (par. 6.5); • Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden (par. 6.6) We gaan nu in op deze strategie. Vervolgens sluiten we af met de belangrijke randvoorwaarden om deze strategie te kunnen realiseren (6.7).

Bron: Stec Groep, 2007

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

50

6.2 Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen
Consolidatie-, herstructurerings- en transformatiegebieden Vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda (meer dan de helft van het areaal is verouderd), de krappe vraag/aanbodsituatie én de beperkte ruimtelijke mogelijkheden voor nieuw terrein, is volop aandacht voor de bestaande bedrijventerreinenvoorraad van groot belang. In de Structuurvisie Breda heeft de gemeente haar opgave geformuleerd, waarbij kan onderscheid worden gemaakt in consolidatie-, herstructurerings- en transformatiegebieden. De komende jaren zal fors op deze opgave worden ingezet. De belangrijkste herstructureringslocaties zijn Emer/Krogten/Hinterlaken, Hazeldonk en het Greenery-terrein. Op deze herstructureringsterreinen wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en getracht nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijvigheid te bieden. Figuur 10: ontwikkelingsscenario plangebied Emer Noord-Hinterlaken en Krogten-Zuid

Bron: gemeente Breda en Croonen Adviseurs, 2007
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

51

Daarnaast is een belangrijk deel van de bedrijventerreinen aangemerkt als consolidatiegebied. Dit zijn vooral de (woon-)werkterreinen in de stad nabij woonwijken/buurten. Deze vaak kleinschalige terreinen leveren relatief veel werkgelegenheid en zorgen voor de gewenste differentiatie en diversiteit in de stad. Het handhaven van de functie en kwaliteit van deze terreinen is daarvoor van groot belang (behoud toekomstwaarde van deze bedrijventerreinen). Kritisch wordt gekeken naar het bestaande ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit. Ook terreinen in de gebieden Breda Oost en Breda West behoren tot consolidatiegebieden (met uitzondering van Greenery). Op de terreinen die zijn aangemerkt als consolidatiegebied wordt geen prioriteit gegeven aan grootschalige nieuwe ontwikkelingen. Er wordt ingezet op een actief beheer om zo de kwaliteit van de terreinen te bewaren en deze up-to-date te houden voor de gevestigde bedrijvigheid. In transformatiegebieden wordt ingezet op een functieverandering. Naast nieuwe bedrijventerreinontwikkeling (wijziging van bijvoorbeeld agrarische functie naar bedrijventerrein, denk aan Bavel-Zuid), gaat het hierbij vooral om transformatie van oude bedrijventerreinen naar nieuwe functies als wonen en kantoren. In totaal staat 150 hectare terrein in Breda hiervoor op de nominatie. Voor minimaal 75 hectare, met name rond Via Breda (Emer Zuid en Krogten Zuid, Interbrew-Faam, Hero-Grada, Driesprong en mogelijk het gebied Kerrie - Hessels Metaal) wordt dit transformatietraject in de planperiode t/m 2020 ingezet. Vooral wonen, kantoren en leisurefuncties worden in deze gebieden gerealiseerd. Breda wil actiever de markt betrekken bij de herstructureringstrajecten De herstructurering van bestaande terreinen in Breda vergt veel organisatie. Daarnaast zijn de kosten erg hoog. De gemeente Breda zal dan ook goed moeten kijken hoe zij projectontwikkelaars, bouwers en beleggers bij de herstructurering van terreinen kan betrekken. Over het algemeen is het van belang deze partijen in een vroeg stadium bij de planvorming te betrekken, bijvoorbeeld op grond van een opgesteld masterplan. Nog meer dan voorheen zal daarbij bekeken worden hoe de markt kan worden gebruikt om deze lastige opgave van de grond te tillen.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

52

Daarbij zal echter eerst goed de gemeentelijke rol moeten worden bepaald Daarbij is het van belang bewust te zijn van de verschillende belangen van de diverse partijen binnen het krachtenveld van herstructurering. Hierbinnen zal de gemeente Breda haar eigen rol moeten bepalen. De aard van de ruimtelijke ontwikkelingsopgaven is hierbij bepalend. In de conceptnota Grondbeleid Breda 2007 (‘Gegronde ambitie’), heeft de gemeente Breda een antwoord geformuleerd op de rol die zij moet spelen in de ruimtelijke ontwikkelingsopgaven uit de Structuurvisie 2020: • Voor transformatiegebieden, in het bijzonder de gebieden waarin de nadruk ligt op uitbreiding / nieuwe uitleg, is het noodzakelijk om een meer (pro-) actieve grondpolitiek te voeren als gemeente. • In herstructureringsgebieden is veelal sprake van bestaande functies en leidt kwaliteitsverbetering tot kostbare investeringen. Daar ligt de taak van de gemeente veel meer gericht zijn op het stimuleren c.q. mede-participeren in de aldaar gewenste ontwikkelingen. Voor de uitvoering van deze taakstelling in de herstructurering is het evenwel cruciaal dat kan worden beschikt over voldoenden financiële middelen. Verder kan niet worden uitgesloten dat in specifieke situaties een actieve houding van de gemeente in herstructureringslocaties is gewenst. In dit kader kan worden bekeken of de vorming van een gemeentelijke ontwikkelingsmaatschappij meerwaarde oplevert. De voor- en nadelen van actieve grondpolitiek worden op dit moment in beeld gebracht De uiteindelijke politieke keuze ten aanzien van het investeringsbeleid is van cruciaal belang voor het succes en de kwaliteit van de herstructurering van de bedrijventerreinen in Breda. Momenteel worden de voor- en nadelen van een actieve dan wel passieve grondpolitiek geïnventariseerd en de consequenties van de nieuwe Wet RO en de daarin opgenomen grondexploitatiewet in beeld gebracht. Tevens worden zaken als verwerving, tijdelijk beheer, uitgifte, particuliere exploitatie, samenwerking en financieel management, nader uitgewerkt. De consequenties van de gekozen grondpolitiek voor de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen worden, na vaststelling van de Nota Grondbeleid, nader uitgewerkt. Verder is adequaat en creatief financieel beleid een noodzakelijke voorwaarde De hoge ambities in het bedrijventerreinenbeleid kunnen alleen worden gerealiseerd wanneer er een adequaat en creatief financieel beleid wordt gevoerd; grondige risicoanalyses maken hier onlosmakelijk deel van uit. Vooral de revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen, zal omvangrijke investeringen vragen.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

53

Investeringen die niet alleen door de (gemeentelijke) overheid kunnen worden gedragen, maar ook door de markt opgebracht moeten worden. De omstandigheden om grote investeringen in de bestaande bedrijventerreinen te doen lijken gunstig. Zowel de gemeente Breda, als Rijk, provincie en Europa hebben hier subsidiegelden voor beschikbaar. De uitdaging is de beschikbare middelen, met geld uit de markt, samen te voegen tot creatieve financiële arrangementen. Het instellen van een herstructureringsfonds is een mogelijkheid Naast de inzet van subsidies zal het wellicht noodzakelijk zijn om nieuwe (financiële) instrumenten te ontwikkelen en in te zetten. Het instellen van een herstructureringsfonds kan een optie zijn. Ook de conceptnota Grondbeleid noemt deze optie. Het idee achter een dergelijk fonds is dat voor iedere m² nieuw terrein die op de markt wordt gebracht / wordt verkocht (o.a. De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid, Breda West/Prinsenbeek), een x bedrag wordt gestort in een fonds. Het bedrag uit het fonds kan worden aangewend om vastgelopen herstructureringsbijdrage(n) / -trajecten vlot te trekken. Gezien de relatief beperkte ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen, en daarmee de vrij beperkte mogelijkheden om het fonds goed te vullen, kan het verstandig zijn dat wordt gekeken of het fonds ook kan worden gevuld uit opbrengsten uit andere nieuwe ontwikkelingen dan puur bedrijventerreinen. Denk aan transformatiegebieden c.q. nieuwe gebiedsontwikkeling(en) zoals kantoren en/of woningbouw. Verder wordt gewerkt aan een samenhangende visie op parkmanagement… Om de kwaliteit ook op langere termijn te garanderen kan parkmanagement een belangrijk instrument zijn. Parkmanagement komt in vele verschijningsvormen voor. Van heel licht, een basispakket met zaken als collectieve beveiliging, groenonderhoud en bewegwijzering, tot zwaardere vormen waarin diensten en voorzieningen die niet voor alle bedrijven relevant zijn, maar als extra service aangeboden kunnen worden. Omvang en inhoud van ‘de plus’ is afhankelijk van de behoeften van de bedrijven op het terrein. Op de terreinen Steenakker, Krogten en Emer-Hinterlaken en recentelijk Hazeldonk-Meer zijn uitgebreidere vormen van parkmanagement in werking. De markt speelt met Digit Park en Benelux Park hier verder op in, door ook allerlei bedrijfsprocessen (b.v. Human Resource) en faciliteiten aan te bieden in het

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

54

parkmanagementpakket. Gesteld mag worden dat parkmanagement een instrument is dat nog volop in ontwikkeling is en met sterk wisselend succes wordt toegepast. In Breda is geen samenhangende visie op c.q. uitvoering van parkmanagement, zoals bijvoorbeeld in Tilburg (TCN voert daar het parkmanagement uit voor de gemeente). De gemeente Breda wil deze samenhangende visie de komende jaren ontwikkelen, waarbij een evaluatie van de huidige praktijk wordt meegenomen. Met name de rol en verantwoordelijkheid van de gemeente bij parkmanagement moet helder in beeld worden gebracht. …en wordt bekeken hoe het beheerniveau van openbare ruimte op terreinen kan worden verhoogd In kader van de samenhangende visie op parkmanagement, kan ook bekeken worden hoe het beheer- en onderhoudsniveau op de Bredase terreinen verbeterd kan worden. Feit is namelijk dat, in tegenstelling tot nieuwe woonwijken, bij de realisering van nieuwe bedrijventerreinen tot nog toe geen additionele middelen beschikbaar worden gesteld voor onderhoud en beheer (areaal uitbreiding). Hierdoor is sprake van een discrepantie tussen het gewenste en het werkelijke beheerniveau op de Bredase terreinen. Een optie is het bedrijfsleven te betrekken bij het beheer en onderhoud van bedrijventerreinen of deze taak onder te brengen in het parkmanagement. Belangrijke randvoorwaarde: extra inzet op de intragemeentelijke samenwerking en capaciteit Vooral de revitalisering van de bestaande terreinen, maar ook de realisering van nieuwe terreinen trekt een zware wissel op tal van gemeentelijke afdelingen. Gekeken moet worden hoe de interne procedures kunnen worden geoptimaliseerd. Wellicht is het nodig hier nieuwe procedures voor te ontwikkelen. Daarnaast dient gekeken te worden naar de capaciteit. Kernpunten strategie: • Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering; • Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de hand van de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

55

• • • •

Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo’n 50% van het areaal is verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt; Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke situaties?; Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de grond te tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie; Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te kunnen garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het gewenste niveau en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient daarom een (samenhangende) visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen in Breda ontwikkeld te worden; Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen van ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen onnodige ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen.

6.3 Zorgen voor onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht
Breda streeft naar marktconforme vestigingsmilieus De gemeente Breda streeft ernaar om – binnen haar eigen wensen- en eisenpakket voor kwaliteit en duurzaamheid van de locaties, gebouwen en inpassing in de omgeving – zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van de markt. Daartoe wordt een marktconforme typologie van terreinen gebruikt, gebaseerd op de indelingscriteria uit hoofdstuk 2 (verschijningsvorm en omvang). Tot en met 2020 heeft Breda voldoende aanbod in het hoogwaardige segment (gepland). Het aanbod van modern-gemengde en functionele/laagwaardige locaties is echter te krap (zie hoofdstuk 2). Voor de nieuwe locaties in Breda, waaronder Bavel Zuid, en de te herstructureren bestaande terreinen, betekent dit dat zorgvuldig moet worden gekeken naar de segmentering. Voorstel is de ruimte die door
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

56

herstructurering beschikbaar komt op de bestaande terreinen als Krogten/Emer/Hinterlaken, zoveel mogelijk te benutten voor het accommoderen van de modern-gemengde en functionele/laagwaardige vraag. Daarnaast zal ook op de nieuw te ontwikkelen locaties een substantiële hoeveelheid terrein beschikbaar moeten zijn voor modern-gemengde en laagwaardig/functionele gebruikers. Het hoogwaardige segment wordt voorlopig bediend door De Wig, (delen van) Beneluxpark en Digit Park. Dit betekent dat Bavel Zuid in eerste instantie ingericht zal moeten zijn voor de modern-gemengde gebruiker. Daarbij gelden inrichtingseisen zoals o.a. opgenomen in hoofdstuk 2 en het bij deze visie behorende (separate) typologieboek. Uiteraard kunnen zichtlocaties op het terrein bestemd worden voor hoogwaardige gebruikers. Dezelfde lijn geldt voor de (zeer zachte) locaties die zijn gepland in het gebied Breda West/Prinsenbeek. Voor de uitstraling van zo’n modern-gemengd terrein speelt de landschappelijke inpassing een belangrijke rol. Naast deze ‘reguliere’ bedrijventerreintypen, ontwikkelen de gemeente Breda en de markt (mede gezien trends op de bedrijfsruimtemarkt en op beleidsmatig niveau nog een aantal specifieke terreintypen. Het betreft het logistieke terrein Hazeldonk, de kennislocaties (Digit Parc), leisurepark Bavelse Berg gemengde economische zones (Slingerweg, Triple O/Blushuis). Ontwikkelingen in de zorgsector kunnen ertoe leiden dat in de toekomst ook nog wordt ingezet op de ontwikkeling van één of meerdere zorgparken. Beschrijvingen van deze terreintypen zijn opgenomen in de bijlage B, Typologieboek. Als onderdeel van een toekomstgericht, modern bedrijventerreinenbeleid (zoals o.a. wordt voorgestaan in het VROM rapport ‘Werklandschappen’) wordt bij de ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande locaties in Breda zoveel mogelijk functiemenging op de locaties nagestreefd. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen. Zo wordt de saaiheid en een snelle veroudering (in combinatie met o.a. beheermaatregelen) van de terreinen zoveel mogelijk tegengegaan. Bovendien wordt ingespeeld op behoeften van bedrijven, werknemers en bezoekers. Kernpunten strategie: • Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader van de gemeentelijke kwaliteitsambities;

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

57

• •

Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm van bedrijvigheid; Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe) hoogwaardige locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere, nette vestigingsmilieus; Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de ontwikkeling van specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure), Slingerweg en Triple O/Blushuis (gemengde economische zones) en zorgparken; Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de reguliere bedrijvigheid.

6.4 Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik
De ambitie van de provincie Brabant is 30% ruimtewinst. Deze moet worden behaald door nieuwe terreinen intensiever te benutten (ambitie 15%), bestaande terreinen te herstructureren (ambitie 10%) en door bestaand stedelijk gebied intensiever te benutten (ambitie 5%). Een korting van 30% op de vraag is erg ambitieus, maar Breda zet hier fors op in door intensieve herstructurering (ambitie >25%). De gemeente Breda is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid om zorgvuldig en zuinig om te gaan met de schaarse ruimte. Zij wil de ambitieuze doelstelling als uitgangspunt nemen, maar zij realiseert zich tegelijkertijd dat maatregelen wel marktconform moeten zijn. Met andere woorden: kosten en baten moeten voor zowel gemeente, bedrijven als de samenleving in evenwicht zijn. Het (reëel) te behalen ruimtewinstpercentage hangt enerzijds sterk af van het soort bedrijventerrein: • Op bestaande terreinen hangt het sterk af van het type terrein en kan de ruimtewinst variëren van 0% tot soms wel 40%. Meestal zal de ruimtewinst echter beperkt zijn; • Op nieuwe terreinen met een bestaand bestemmingsplan varieert de ruimtewinst van enkele procenten tot circa 10% • Op nieuwe terreinen met een nieuw bestemmingsplan kan de te boeken ruimtewinst hoger zijn.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

58

Anderzijds speelt ook het type bedrijvigheid een belangrijke rol. Zo is een kantoorfunctie in het algemeen erg ruimte-intensief en een logistieke functie ruimte-extensief. Dit neemt niet weg dat het de verantwoordelijkheid van gemeente en ondernemers is te zoeken naar intensievere benutting van de ruimte. Er zijn al vele studies geweest naar de mogelijkheden van intensief en zorgvuldig ruimtegebruik in Breda. Enkele mogelijkheden die in deze studies naar voren komen zijn: • Schakelen / efficiënt verkavelen: ruimtelijk-technisch kan een hoger bebouwingspercentage worden gerealiseerd door het schakelen van bedrijfsgebouwen. Bij een standaardverkaveling blijft aan weerszijden van een kavel inefficiënte ruimte vaak ongebruikt (figuur). Door een betere verkaveling kan een efficiënte indeling ontstaan. In combinatie met deze maatregel kan ook het bebouwingspercentage worden vergroot. Zo kan in het bestemmingsplan of bouwverordening een hoger maximaal of zelfs minimaal bebouwingspercentage op worden genomen. Bedrijven worden zo gedwongen kavels intensiever te bebouwen en het aanhouden van reserveruimte wordt beperkt; • Stapelen kantoor- en bedrijfsruimte: Stapelen kan ruimtelijk-technisch door het verhogen van de bouwhoogte en door meer bouwlagen. Los van de ruimtelijk-technische maatregelen kan de bouwhoogte juridisch worden aanpakt. Dit door in het bestemmingsplan een hogere maximale of zelfs een minimale bouwhoogte op te nemen. Hierdoor kunnen gebruikers hoger bouwen of meerdere bouwlagen realiseren en neemt het bvo per m2 grond toe. De mogelijkheden om te stapelen hangen sterk af van branche / bedrijfsactiviteiten. • Maatregelen parkeren: een belangrijke variant op het instrument stapelen is parkeren. Parkeren kan intensiever plaatsvinden door bijvoorbeeld een andere parkeernorm in bestemmingsplannen. Denk aan verhoging van de minimum parkeernorm. Meer parkeerplaatsen op eigen kavel schept ruimte in openbaar gebied en dit verhoogt de netto/bruto-verhouding. Daarnaast kunnen gezamenlijke parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, of parkeerplaatsen ondergronds of gestapeld. Verder behoort parkeren op het dak tot de mogelijkheden. De (extra) kosten van zowel parkeren op het dak als ondergronds zijn echter aanzienlijk.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

59

Figuur 11: soorten verkaveling
0. 1. 2. 3.

Bron: gemeente Amsterdam (2000).

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

60

Figuur 12: anders verkavelen: schakelen van twee respectievelijk meer bedrijfsgebouwen

Bron: gemeente Amsterdam (2000)

Uit de studies blijkt dat de combinatie van diverse maatregelen moet leiden tot een zorgvuldigere benutting van de ruimte in Breda. In de praktijk betekent dit concreet dat op “De Wig” actief wordt ingezet op het stapelen van kantoor- en bedrijfsruimte en op Digit Park wordt ingezet op half verdiept parkeren. Deze maatregelen mogen als een begin worden gezien. De komende jaren zal nader bekeken worden waar en hoe verdere ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Pilots zullen op dit gebied worden gestart.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

61

Figuur 13: bedrijventerrein De Wig

Bron: www.rewin.nl

Kernpunten strategie: • Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op haar terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet; • Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de komende jaren te versterken o.a.: • Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik met bedrijven; • Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%; • Goede planologische verankering.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

62

6.5 Inzetten op een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit
De ontwikkeling van met name nieuwe werklocaties, zoals Bavel Zuid, stuit op steeds meer weerstand van onder meer bewoners en natuur- en milieubeweging. Het gevoelen leeft (vaak terecht) dat “het landschap verrommelt en wordt vernietigd”. De gemeente Breda neemt deze maatschappelijke weerstand serieus en wil hierop inspelen door bij de ontwikkeling en uitgifte van locaties meer rekening te houden met landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden die hoog gewaardeerd worden. Waar mogelijk worden de bestaande waarden behouden en versterkt; zowel rondom de locatie als er binnen. Een goed voorbeeld in deze is de ontwikkeling van het ‘groen-blauwe’ raamwerk aan de oostzijde van Breda. Aan terreinen en gebouwen worden stedenbouwkundige en architectonische eisen gesteld. Daarbij wordt gedifferentieerd naar terreinen en functies. Ook hier moeten de maatregelen marktconform zijn. Breda wil vernieuwende concepten en experimenten op dit gebied ondersteunen en stimuleren. Een aantal aspecten, dat kan worden toegepast om de (nieuwe) Bredase bedrijventerreinen kwalitatief aantrekkelijker te maken zijn6: • Samenhangende vorm en kleurgebruik: simpel gebruik van materialen en zachte kleuren op een bedrijventerrein geven een aantrekkelijker beeld. • Eenduidigheid: eenheid van bedrijven en gebouwen op een terrein locatie is van belang. Niet dat elk bedrijf schreeuwt om aandacht en zijn eigen visie/ ideologie verspreid. Eenheid in ideologie van het terrein is van belang. • Afstand tot de (snel)weg: hoe verder een terrein van de (snel)weg ligt, hoe minder storend het terrein wordt ervaren. Door goed gebruik te maken van een tussenzone (groene ruimte) kan de aantrekkelijkheid worden vergroot. • Parkeren en opslag achter het gebouw: parkeren en opslag achter de bedrijfsbebouwing (vanaf de weg bekeken) helpt sterk voor een prettig gevoel voor passanten. Parkeren en opslag voor de bedrijfsbebouwing is rommelig en onaantrekkelijk.
6

Deze aspecten zijn deels gebaseerd op een recente studie van Stec Groep voor het Ministerie van VROM naar de kwaliteit van bedrijventerreinen langs de Nederlandse snelwegen (Blik van de weg: Verbetering kwaliteit bedrijventerreinen snelwegzone, Stec Groep in opdracht van Ministerie van VROM, juli 2007).

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

63

De gemeente Breda (EZ in samenwerking met andere afdelingen c.q. op basis van bestaand sectoraal beleid) gaat op korte termijn aan de slag met een vertaling van deze aspecten in een checklist voor beeldkwaliteit. Deze checklist kan vervolgens gebruikt worden als leidraad bij de planontwikkeling van nieuwe en te herstructureren terreinen. De komende jaren zal een aantal voorbeeldprojecten op dit gebied worden gestimuleerd/geïnitieerd. Kernpunten strategie: • Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande (sectoraal) beleid; • Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te herstructureren terreinen in Breda; • Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied.

6.6 Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden
Afstemming op regionale schaal noodzakelijk Op regionale schaal is afstemming nodig bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Deze afstemming dient niet zozeer op het niveau van de stedelijke regio Breda-Tilburg plaats te vinden, maar vooral op het niveau van West-Brabant. Op dit niveau wordt al samengewerkt in SES West-Brabant. Het is belangrijk om te zorgen dat ook de bedrijventerreinenstrategie van Breda en die van andere gemeenten in de regio op elkaar aansluit. Dit om onderlinge concurrentie te voorkomen bijvoorbeeld doordat in een periode veel nieuwe terreinen met een vergelijkbare doelgroep of ambitieniveau tegelijkertijd in de markt worden gezet en vijf jaar later geen enkele locatie wordt ontwikkeld. Bij voorkeur wordt een regionale bedrijventerreinenstrategie opgesteld Het is dan ook goed wanneer de regio een bedrijventerreinenvisie opstelt. Breda zou hierin, als grootste gemeente, het voortouw moeten nemen. De focus in dit regionale beleid moet eerst liggen op het goed vermarkten, segmenteren en faseren van terreinen. Een gezamenlijk nieuw terrein of gezamenlijk grondbeleid is van een veel complexere orde, daar moet zeer veel draagvlak en een echte ‘sense of urgency’ voor zijn.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

64

Deze ‘sense of urgency’ geldt bijvoorbeeld wel voor zware industrie (NIMBY) en grote logistiek. Deze bedrijven kunnen lastig in Breda en andere gemeenten in de regio terecht. Op regionale schaal zal hiervoor een oplossing moeten worden gevonden. Van belang is echter eerst dat Breda de eigen bedrijventerreinenvisie op orde heeft. Lokale partners en belanghebbenden Bij de (her)ontwikkeling van terreinen zal de gemeente Breda de komende jaren nadrukkelijker aandacht (moeten) hebben voor communicatie naar en participatie van de diverse partijen en belangengroeperingen. Dit onder meer om voldoende draagvlak voor bedrijventerreinontwikkelingen te creëren en te zorgen dat diverse groeperingen zich niet bij voorbaat tegen geplande ontwikkelingen keren en daarmee de economische ontwikkeling frustreren. Hoe deze communicatie naar en participatie van actoren moet worden vormgegeven, moet komende tijd verder worden uitgewerkt. Wel zijn de eerste ideeën hierover gevormd op basis van een aantal interne discussiebijeenkomst met projectmanagers, medewerkers juridische plannen en medewerkers beleidscommunicatie en programmering van de gemeente Breda. Zo zal de gemeente Breda, om het draagvlak voor geplande bedrijventerreinontwikkeling bij de dorpen (o.a. Bavel-Zuid) moeten vergroten, door te werken aan een breed gedragen imago van Breda als een Bourgondische stad waar het fijn is om te werken. Het ontwikkelen en inzetten van een goede communicatiestrategie is hiervoor noodzakelijk. Verder moet – bijvoorbeeld in een protocol / handboek – duidelijker worden uitgewerkt welke wijze van communicatie en participatie gewenst is in de diverse fases van een bedrijventerreinontwikkeling. Wat is de rol van de gemeente? En wat de rol van de diverse andere actoren in o.a. de ideëenfase, ontwikkelingsfase en herstructureringsfase van een bedrijventerrein? Kernpunten strategie: • Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van bedrijventerreinontwikkelingen, voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

65

kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere bedrijvigheid; Er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen worden betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een protocol/handboek en een geactualiseerde communicatiestrategie.

6.7 Belangrijke randvoorwaarden voor een succesvolle uitvoering
Extra inzet op accountmanagement Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk met de ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief) accountmanagement (actiepunt Economische Impulsnota). Zowel richting het bestaande bedrijfsleven als eventuele nieuwe bedrijven, zoekt de gemeente Breda via het actief accountmanagement manieren waarop ruimtewinst op haar bedrijventerreinen op een marktconforme manier gerealiseerd kan worden. Gezien het huidige ruimtegebrek en de overmatige belangstelling van bedrijven van buitenaf voor vestiging in Breda, betekent intensiever accountmanagement vooral een actiever relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Dit bijvoorbeeld door regelmatige werkbezoeken bij Bredase bedrijven, maar ook door het bijhouden van een database / lijst van de 100 grootste en snelst groeiende bedrijven in de gemeente Breda. Deze bedrijven worden in de gaten gehouden en regelmatig wordt met deze bedrijven gesproken. Dit om op de hoogte te blijven van de wensen en eisen van deze bedrijven, en goed en tijdig in beeld te hebben of er mogelijk bedrijven voor een locatiebeslissing staan. Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald. Goede monitoring van vraag en aanbod De vraagraming voor Breda gaat uit van het hoogste groeiscenario in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). Zo kan voldoende planologische ruimte worden gereserveerd voor nieuw te ontwikkelen terreinen. Belangrijk, omdat de planontwikkeling vaak al zo’n 7 tot 10 jaar in beslag neemt en zo ook ingespeeld kan worden op
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

66

onvoorziene ontwikkelingen. Niemand weet immers zeker of de vraagprognose ook daadwerkelijk gaat uitkomen, misschien valt de economische groei wel tegen. Ook transformatieplannen zijn geen ‘zekerheid’, bovendien is het lastig om de exacte uitplaatsingsvraag te voorspellen7. Verder moet afgewacht worden hoe zachte plannen als Breda West/Prinsenbeek zich ontwikkelen. Mocht na enkele jaren blijken dat een ander behoeftescenario toch beter ‘past’, dan moeten plannen bijgestuurd kunnen worden om overaanbod en leegstand op (op oude en nieuwe terreinen) te verkleinen. De keuze van grondpositie en uitgifte kan hierop afgestemd worden. Het is dus belangrijk om tussentijds de daadwerkelijke ontwikkelingen te monitoren om zo goed op de hoogte te (kunnen) blijven van wensen en eisen en de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Indien nodig kan dan bijsturing plaatsvinden. Bovendien kan de informatie uit deze monitoring als goede input worden gebruikt voor de onderbouwing van de aanleg van individuele terreinen. De vraagprognose op gemeentelijk niveau is hiervoor immers niet toereikend / realistisch. Voor de planvorming (bestemmingsplan) van een nieuw terrein is een aparte behoefteonderbouwing (kwantitatief en kwalitatief) gewenst. De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband jaarlijks wordt opgesteld. Het is vooral zaak de diverse instrumenten goed bij elkaar te brengen, zodat informatie niet versnipperd is. Dit in het belang van een duidelijkheid bedrijventerreinenbeleid in de komende jaren. Richting ondernemers is het van belang om heldere cijfers te kunnen communiceren en helemaal op de hoogte te zijn wat de vestigingsmogelijkheden voor hen zijn in de gemeente. Aanvullend op de al bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen waarin het actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen. Dit actiepunt is opgenomen in de Economische Impulsnota en is een belangrijk instrument voor een betere benutting van bestaande werklocaties in het Bredase.

Bedrijven kunnen ‘afsterven’ of een minder grote ruimtebehoefte hebben dan de huidige omdat nieuwbouw efficiencyvoordelen biedt.
Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

7

67